Toelichting TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d - De Scheg Oost
Tekst van het document
Signed By: de Heus, D. 15/04/2026 19:35:42 +02:00 ID: d01cd0d6-5ab4-4516-a261-c8980c5e1fa5 Auth: Scribble
TOELICHTING TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d - De Scheg Oost
Signed By: Poppens, T. 15/04/2026 19:36:44 +02:00 ID: d01cd0d6-5ab4-4516-a261-c8980c5e1fa5 Auth: Scribble
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
1
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding, achtergrond en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing planwijzigingsgebied 1.3 Vigerende Omgevingsplan met bestemmingsplannen 1.4 Procedure HOOFDSTUK 2 VISIE ONTWIKKELING DE SCHEG (OOST) 2.1 Uitgangspunten projectontwikkeling, en context 2.2 Ruimtelijke structuur en uitwerking HOOFDSTUK 3 PROJECT DE SCHEG OOST 3.1 Algemeen 3.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur, en inrichting 3.3 Wonen 3.4 Parkeren 3.5 Bebouwing 3.6 Afwijkingen van omgevingsplanbestemmingsplan HOOFDSTUK 4 TOELICHTING JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen 4.2 Planregels HOOFDSTUK 5 BELEID EN REGELGEVING 5.1 Rijk 5.2 Provincie 5.3 Gemeente HOOFDSTUK 6 OMGEVINGSASPECTEN 6.1 Bodemkwaliteit 6.2 Water 6.3 Duurzaamheid en Klimaatadaptatie 6.4 Verkeer 6.5 Natuur 6.6 Archeologie en Cultureel Erfgoed 6.7 Geluid 6.8 Luchtkwaliteit 6.9 Externe veiligheid 6.10 Overige aspecten 6.11 Toetsing milieueffectrapportage (m.e.r. mer) HOOFDSTUK 7 MAATSCHAPPELIJKE EN FINANCIËLE ASPECTEN 7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.2 Economische uitvoerbaarheid
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
3 3 4 7 8 9 9 10 13 13 13 16 17 17 19 21 21 22 26 26 28 29 33 33 35 42 44 47 50 54 59 59 64 65 67 67 67
2
HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding, achtergrond en doelstelling Het "TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost" is een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. Dit TAMomgevingsplan vervangt het grootste deel van het bestemmingsplan De Scheg Oost. Het TAMomgevingsplan is een toevoeging in Hoofdstuk 22 van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen, waarbij de regels van het TAMomgevingsplan in een separate structuur/voorziening zijn te vinden. Naast het TAMomgevingsplan gelden de regels van het Omgevingsplan voor zover van toepassing. 'TAM' staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. In hoofdstuk 4 wordt het TAMomgevingsplan nader toegelicht. Het doel van deze omgevingsplanwijziging (ofwel dit TAMomgevingsplan) is het inpassen van de omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten voor het gebied De Scheg Oost in het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. In totaal omvat het “TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost” 152 woningen. Dit woningaantal komt overeen met de reeds verleende omgevingsvergunningen. Een doel van het inpassen van de omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) in dit TAMomgevingsplan, is het creëren van mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen of voor vergunningverlening van bijbehorende bouwwerken.
Voor een bouwperceel dat is mogelijk gemaakt met een dergelijke omgevingsvergunning bestaat niet de (volwaardige) mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen. Een subdoel van dit TAMomgevingsplan is het opheffen van potentiële woningbouw mogelijkheden die geen onderdeel zijn van het nieuwe stedenbouwkundig plan. Een ander doel van dit TAMomgevingsplan is het corrigeren van bestemmingsvlakken in verband met de gewijzigde woningbouw en/of de herontwikkeling. Dit TAMomgevingsplan heeft betrekking op (het inpassen en inkaderen van) de ontwikkeling van het gebied De Scheg Oost met 152 woningen. De realisatie van de ontwikkeling en woningbouw is gaande. Voor het gehele gebied De Scheg Oost is reeds een bestemmingsplan met maximaal 172 woningen in werking getreden. Ten opzichte van het bestemmingsplan "De Scheg Oost" is sprake van een herontwikkeling van de bouwplannen, in meerdere fasen. Het plan en project De Scheg Oost is ook bekend onder de naam "Eilands' Eigen". Voor Amstelveen vormt het gebied De Scheg de laatste uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw buiten de rand van de huidige stad, binnen de mogelijkheden van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Op 30 september 2015 is voor De Scheg een Ontwikkelvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De Scheg wordt een woonwijk met ongeveer 1.400 woningen. De Scheg bestaat uit drie (deel)gebieden: West, Midden en Oost.
Op 16 februari 2023 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 172 woningen in De Scheg Oost. Deze omgevingsvergunning is onherroepelijk geworden. De ontwikkelaar is/was reeds gestart met het bouwrijp maken van het terrein, maar dit is tot stilstand gekomen in 2023. Het gebied De Scheg Oost was voor enige tijd een braakliggend terrein. De reeds verleende omgevingsvergunning van 2023 heeft niet geleid tot bouw van woningen. Daarom zijn omgevingsvergunningen voor een herontwikkeling aangevraagd. Deze omgevingsvergunningen zijn eind 2024 en begin 2025 verleend. Het gebied is momenteel grotendeels een bouwterrein. Voor een deel zijn de woningen gereed.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
3
De herontwikkeling De Scheg Oost met 152 woningen is verdeeld over meerdere fasen. In het oorspronkelijke stedenbouwkundig bouwplan De Scheg Oost van 2021/2022 zitten 172 woningen, waarvan 76 appartementen. Het stedenbouwkundig bouwplan, het woningbouwprogramma en de bebouwing zijn strak geregeld in het bestemmingsplan "De Scheg Oost". Vanwege marktomstandigheden zijn het woningbouwprogramma en de bouwplannen aangepast. In het aangepaste stedenbouwkundig bouwplan De Scheg Oost zitten 152 woningen, zonder appartementengebouwen, en met in delen woningbouw buiten de bestemmingsvlakken, bouwvlakken en toegestane woningaantallen en types van het bestemmingsplan. Het aangepaste plan kent 50 benedenboven woningen en 102 (reguliere) grondgebonden woningen. Afbeelding 1.1: Situatie De Scheg Oost (en directe omgeving) in november 2025
1.2 Ligging en begrenzing plan-wijzigingsgebied Het onderhavige wijzigingsgebied van het omgevingsplan beperkt zich tot het gebied De Scheg Oost. Het gebied De Scheg Oost betreft het oostelijke deel van het gebied De Scheg en is gelegen ten zuiden van de wijk Westwijk. De Scheg Oost is zuidelijk langs de J.C. van Hattumweg gelegen, ten oosten van de trambaan. De Scheg Oost ligt westelijk van de Bovenkerkerweg, op circa 125 meter afstand van die weg.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
4
Afbeelding 1.2A: Ligging plangebied De Scheg Oost
Afbeelding 1.2B: Ligging en globale begrenzing (plan)gebied De Scheg Oost op luchtfoto
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
5
Afbeelding 1.2C: Begrenzing plangebied/TAMomgevingsplan De Scheg Oost / wijzigingsgebied omgevingsplan, op/met luchtfoto situatie medio 2024
Afbeelding 1.2D: Begrenzing plangebied/TAMomgevingsplan De Scheg Oost / wijzigingsgebied omgevingsplan, met indicatieve weergave stedenbouwkundig plan
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
6
Afbeelding 1.2E: Verbeelding TAMomgevingsplan De Scheg Oost, onderhavig wijzigingsgebied omgevingsplan
De noordzijde van het gebied De Scheg Oost wordt begrensd door de J.C. van Hattumweg. De zuidelijke begrenzing van het plangebied De Scheg Oost wordt bepaald door een agrarisch perceel en sloot, en is mede gerelateerd aan een LIBcontour zijnde een beperkingenlijn van Schiphol voor woningbouw. De westgrens van het plangebied wordt bepaald door de tramlijn en het terrein van de tramremise.
1.3 Vigerende Omgevingsplan met bestemmingsplannen Ter plaatse van het onderhavige plan/wijzigingsgebied gelden binnen het Omgevingsplan gemeente Amstelveen momenteel de volgende bestemmingsplannen: <0000> Bestemmingsplan De Scheg Oost, vastgesteld op 1 juni 2022. <0000> Paraplubestemmingsplan Datacenter Amstelveen, vastgesteld op 18 oktober 2023. <0000> Paraplubestemmingsplan Flitsbezorgdiensten Amstelveen, vastgesteld op 13 maart 2024. <0000> Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie Amstelveen 2024, vastgesteld op 24 april 2024. Deze bestemmingsplannen maken onderdeel uit van Omgevingsplan gemeente Amstelveen, en worden aangemerkt als het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Met het onderhavige TAMomgevingsplan worden deze bestemmingsplannen buiten werking gesteld binnen het gebied van het TAMomgevingsplan. Het bestemmingsplan "De Scheg Oost" kent ook een klein los oostelijk vlak ter plaatse van de Bovenkerkerweg. Dat deel van het bestemmingsplan blijft in werking. Het onderhavige TAMomgevingsplan ligt enkel ter plaatse van het gebied De Scheg Oost.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
7
Afbeelding 1.3: Bestemmingsplan De Scheg Oost
1.4 Procedure De planprocedure van het onderhavige "TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost" ziet er als volgt uit. Het ontwerp TAMomgevingsplan wordt op basis van artikel 16.30 Omgevingswet (Ow) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage gelegd. De kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerp TAMomgevingsplan wordt gedaan via digitale weg in het Gemeenteblad. Het ontwerp TAMomgevingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kunnen zienswijzen bij de gemeente worden ingediend. Eventuele zienswijzen worden meegenomen bij de besluitvorming over het TAMomgevingsplan. Het ontwerp TAMomgevingsplan heeft van 13 december 2025 t/m 23 januari 2026 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen op het ontwerp TAMomgevingsplan. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Na de vaststelling van het TAMomgevingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde TAMomgevingsplan zes weken ter inzage en kan een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
8
HOOFDSTUK 2 VISIE ONTWIKKELING DE SCHEG (OOST) 2.1 Uitgangspunten projectontwikkeling, en context De Scheg is in de Structuurvisie Amstelveen 2025+ al benoemd als woningbouwontwikkeling aan de zuidzijde van Westwijk. Deze structuurvisie is in 2011 vastgesteld. Sindsdien hebben diverse maatschappelijke ontwikkelingen hun invloed gehad op de planvorming, waaronder de financiële crisis. De gebiedsontwikkeling De Scheg is, na de structuurvisie, opgenomen in de Omgevingsvisie Amstelveen 2040. De Scheg is opgesplitst in drie deelgebieden, namelijk West, Midden en Oost. Tevens zijn er drie bestemmingsplannen voor De Scheg. De uitgangssituatie voor de deelgebieden varieert, maar met betrekking tot de zuidelijk gelegen vliegroute/LIBzone5 geldt hetzelfde uitgangspunt voor de begrenzing van de woningbouw. Ten opzichte van het bestemmingsplan De Scheg Oost hebben er aanpassingen in de bouwplannen plaatsgevonden, maar is dezelfde uitgangssituatie van toepassing geweest. Onder meer de volgende zaken hebben de uitgangspunten bepaald voor de planontwikkeling De Scheg en het plangebied De Scheg Oost: <0000> In september 2015 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder vastgesteld. <0000> In 2017 heeft een aanpassing plaatsgevonden van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB).
Hierdoor is de zogenaamde 20 Kecontour in zuidelijke richting verschoven waardoor het plangebied en woningbouwgebied is uitgebreid. <0000> In februari 2020 heeft de gemeenteraad het Ruimtelijk Raamwerk De Scheg vastgesteld. Dit raamwerk was noodzakelijk vanwege een aantal gewijzigde aspecten ten opzichte van de Ontwikkelvisie. <0000> In 2022 is een stedenbouwkundig plan voor De Scheg Oost afgerond dat uitgangspunt is geweest voor de gekozen bestemmingen en vlakken in het bestemmingsplan De Scheg Oost. Inmiddels is er een nieuw stedenbouwkundig ontwerp/plan gemaakt voor De Scheg Oost. <0000> In 2021 en 2022 hebben VORM en de gemeente voor De Scheg Oost een beeldkwaliteitsplan (BKP) laten opstellen door Atelier Dutch. Bij de herontwikkeling van De Scheg Oost is rekening gehouden met het BKP. Het nieuwe bouwplan past binnen de kaders van het beeldkwaliteitsplan (BKP). De Scheg wordt een woonwijk met circa 1.400 woningen, verdeeld over de drie in grootte varierende deelgebieden West, Midden en Oost. Een uitgangspunt voor de planontwikkeling is een dichtheid van maximaal 25 woningen per hectare voor het ontwikkelgebied als geheel. Op basis van (onder meer) dit uitgangspunt zijn in het bestemmingsplan De Scheg Oost maximaal 172 woningen opgenomen. Met een aanpassing van het woningbouwprogramma en stedenbouwkundig plan is sprake van 152 woningen in De Scheg Oost.
In het onderhavige TAMomgevingsplan zijn die 152 woningen opgenomen. Voor De Scheg Oost is een bestemmingsplan met maximaal 172 woningen in werking getreden. Met de planaanpassing zullen echter 152 woningen worden gerealiseerd in De Scheg Oost. Voor De Scheg West is een bestemmingsplan met maximaal 800 nieuwe woningen vastgesteld op 18 oktober 2023. De Scheg Midden kent maximaal 457 nieuwe woningen, en voor dit gebied is op 27 november 2024 een bestemmingsplan vastgesteld. Daarmee is het totaal aantal nieuwe woningen in De Scheg circa 1.400 woningen. De bestemmingsplannen zijn onherroepelijk in werking getreden. In De Scheg West is ook een nieuwe school opgenomen met daarbij buitenschoolse opvang en een kinderopvang, en in De Scheg Midden een huisartsenpost/praktijk.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
9
Herontwikkeling De Scheg Oost In februari 2023 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 172 woningen in De Scheg Oost. Deze omgevingsvergunning is onherroepelijk geworden. De ontwikkelaar is/was reeds gestart met het bouwrijp maken van het terrein. In verband met gestegen bouwkosten en een tegenvallende verkoop van woningen in 2023, is de realisatie van het plan De Scheg Oost tot stilstand gekomen. Daarom heeft de ontwikkelaar VORM een alternatief plan ontwikkeld. Deze herontwikkeling is afgestemd met de gemeente. Voor het gebied De Scheg Oost is een nieuw stedenbouwkundig ontwerp gemaakt, waarbij de (hoofd)structuur hetzelfde is gebleven en het woningbouwprogramma op veel plekken is aangepast. Een gedeelte van de omgevingsvergunning van 2023 wordt gebruikt voor de bouw van 10 woningen (fase 1C aan de westzijde van het plangebied), en deze woningen zijn als zodanig opgenomen in het nieuwe plan. Het nieuwe (stedenbouwkundig) plan bevat 152 woningen. In het onderhavige TAMomgevingsplan De Scheg Oost betreft het aantal woningen 152. Inmiddels zijn de omgevingsvergunningen voor de herontwikkeling De Scheg Oost verleend en onherroepelijk. De bouw van woningen in De Scheg Oost is vanaf begin 2025 in volle gang.
De omgevingsvergunning voor fase 1 herontwikkeling De Scheg Oost (fases 1A en 1B) heeft betrekking op 77 woningen (van de 152 woningen); deze omgevingsvergunning (2024) is aangevraagd en verleend op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De omgevingsvergunning (2024) voor fase 2 herontwikkeling De Scheg Oost heeft betrekking op 19 woningen. De omgevingsvergunning (2025) voor fase 3 en 4 herontwikkeling De Scheg Oost heeft betrekking op 46 woningen. De overige 10 woningen (fase 1C) van de 152 woningen zitten in de omgevingsvergunning van 2023.
2.2 Ruimtelijke structuur en uitwerking De ontwikkeling van De Scheg bestaat uit drie plangebieden: De Scheg Oost, Midden en West. De drager voor de gebieden is een groene hoofdstructuur die aansluit op het polderlandschap. Door de 20 Kecontour van Schiphol ontstaat aan de zuidzijde van De Scheg een parkzone die voor recreëren en waterretentie een grote rol speelt. In het plan De Scheg Oost bevindt zich ook zuidoostelijk in het plangebied een groenblauwe zone, waarbij de watergang langs de gehele zuidzijde van het plangebied loopt. In het oostelijk deel van De Scheg Oost bevindt zich een parkachtige zone. De Scheg Oost ligt enigszins los van de andere delen van De Scheg vanwege de tramlijn en tramremise, waarmee onder meer de groenblauwe zone in/van De Scheg wordt onderbroken. Afbeelding 2.2: Stedenbouwkundig ontwerp herontwikkeling De Scheg Oost
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
10
In het plangebied De Scheg Oost kunnen maximaal 172 woningen worden gerealiseerd. Op basis van nieuwe afspraken tussen de gemeente en ontwikkelaar zullen er naar verwachting 152 woningen worden gerealiseerd. Het betreffen grondgebonden woningen, waaronder 50 benedenboven (bebo) woningen. Bij het bestemmingsplan De Scheg Oost was er nog sprake van appartementen en in totaal 172 woningen. Met de planaanpassing zijn er geen appartementen meer. In plaats van appartementengebouwen worden onder meer 50 benedenboven (bebo) woningen gerealiseerd in het oostelijke deel. De bebowoningen kennen allemaal een eigen entree op de begane grond aan de buitenzijde aansluitend op een nieuwe openbare ruimte. De 152 grondgebonden woningen bestaan uit bebowoningen, rijwoningen, tweeondereenkap woningen en vrijstaande woningen. De nieuwbouwontwikkeling De Scheg krijgt een informeel karakter. Dit betekent dat het plan niet uitgaat van strakke lijnen, al zijn er wel enkele vaste lijnen die moeten worden aangehouden. De planontwikkeling sluit enerzijds aan op het landschap, waarbij de groene hoofdstructuren een landschappelijk karakter krijgen en daarmee ruim worden opgezet. Anderzijds krijgt de nieuwbouw, met het informele karakter, een ‘dorpse’ uitstraling, wat past bij het idee van de ‘buurtschappen’ in het landschappelijk raamwerk.
Kenmerken van het plan zijn: ruim, dorps, landelijk, groen, robuust, duurzaam, comfortabel, informeel en ingetogen. De randen van De Scheg Midden en West vormen een onderdeel van de lintenstructuur. De woningen aan de linten worden ingepast tussen de bestaande bebouwing. Aan de randen met de linten komen veelal grotere kavels. Aan delen van de noord en westrand van De Scheg Oost komen eveneens grotere kavels. Het deelgebied Oost ligt enigszins los van de andere delen van De Scheg. Deelgebieden Oost en Midden worden met een langzaamverkeer verbinding over de J.C. van Hattumweg met elkaar verbonden. Deelgebieden West en Midden worden met elkaar verbonden door middel van de Singel, een verbindende ontsluitingsweg voor autoverkeer en langzaamverkeer (fietser en voetganger), met daarnaast groen en water als belangrijke dragers voor de inrichting van dit structuurelement. De nieuwe gebiedsontsluitingsweg sluit in De Scheg West aan op de Weldam in Westwijk. De nieuwe gebiedsontsluitingsweg sluit niet aan op De Scheg Oost, vanwege de tramlijn en het smalle profiel van de J.C. van Hattumweg en ruimtebeperking. In De Scheg Midden is de Singel een glooiende herkenbare route die aansluit op de Hammarskjöldsingel, via de Verlengde Hammarskjöldsingel, en de daar gelegen tramhalte Westwijk. De Verlengde Hammarskjöldsingel is een onderdeel van de nieuwe gebiedsontsluitingsweg.
In het centrale deel van De Scheg West en het zuiden van De Scheg Midden ligt een doorlopende fietsroute, in een groen blauwe setting, aansluitend op bestaande fietspaden. De twee fietsverbindingen tussen De Scheg Midden en West bieden tevens aansluiting op de toekomstige school in West. Tussen De Scheg Midden en Oost bestaat een fietsverbinding via de J.C. van Hattumweg. De openbare ruimte is op twee manieren bepalend voor de beeldkwaliteit van de gehele omgeving. Ten eerste draagt de inrichting van de openbare ruimte bij aan de beoogde sfeer in de woonomgeving. Ten tweede is het type openbare structuur medebepalend voor de bebouwing die er wordt gerealiseerd; bijvoorbeeld door afwijkende woontypologieën en bouwmassa. De openbare ruimte in De Scheg zal op meerdere manieren een bijdrage leveren aan het ontspannen en informele karakter van de wijk.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
11
Groen wordt een belangrijk element in het plangebied. Het (gebruiks)groen wordt een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en kunnen recreëren. Hier is de mogelijkheid om te recreëren, zoals spelen en wandelen. De groene gebieden in het plangebied sluiten op elkaar aan en staan dus met elkaar in verbinding. Bij het toevoegen van groen is het belangrijk dat er ook wordt gekeken naar de omgeving. Het is belangrijk om biotopen aan te sluiten op het buitengebied en de groenblauwe netwerken, waarbij de nadruk ligt op het landelijke karakter van het groen. Groen heeft naast haar recreatieve en esthetische functie ook een rol in duurzaamheid. Hoe meer groen in de wijk, hoe beter regenwater in de grond opgenomen kan worden en hoe minder water er afgevoerd hoeft te worden via het riool. Daarnaast heeft groen ook een positief effect op hittestress en de beleving van de woonomgeving. Het verhard oppervlak wordt daarom zoveel mogelijk gereduceerd en door (waar mogelijk) halfverharding ingevuld. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een stedenbouwkundige/functionele indeling van de plangebieden van De Scheg. Voor De Scheg Oost zijn de ontwerpen van de woningen en bouwpercelen al uitgewerkt, en ligt de verkaveling vast in het aangepaste stedenbouwkundig plan. Aan de zuidzijde van het plangebied De Scheg Oost zal een aanzienlijke hoeveelheid water(oppervlak) worden gerealiseerd.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
12
HOOFDSTUK 3 PROJECT DE SCHEG OOST 3.1 Algemeen Het project De Scheg Oost is geïnitieerd binnen het kader van de Structuurvisie Amstelveen 2025+, waarin de Scheg is aangewezen als woningbouwontwikkeling aan de zuidzijde van Westwijk, zoals vastgesteld in 2011. Door de jaren heen hebben diverse maatschappelijke ontwikkelingen, waaronder financiële ontwikkelingen, invloed gehad op de planvorming van De Scheg als geheel en De Scheg Oost. In september 2015 is de Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder door de gemeenteraad vastgesteld, gevolgd door het Ruimtelijk Raamwerk De Scheg in februari 2020. Het laatstgenoemde raamwerk was noodzakelijk vanwege enkele wijzigingen ten opzichte van de Ontwikkelvisie. Deze wijzigingen zijn onder meer ingegeven door de aanpassing van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol in 2017, en (daarmee samenhangend) het stedenbouwkundig plan De Scheg Oost opgesteld door VORM. Vervolgens zijn de plannen nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan. Het ontwerp is planologisch verankerd in het bestemmingsplan "De Scheg Oost", dat is vastgesteld op 1 juni 2022. Het stedenbouwkundig plan en het programma van 2021 zijn in het bestemmingsplan concreet begrensd: locaties, hoogtes en typologieën zijn strak vastgelegd binnen de verbeelding en de regels.
Gedurende 2022 en in 2023 zijn er veranderingen geweest in de woningmarkt die maken dat sommige bedachte woningtypen inmiddels niet meer gewenst zijn (in De Scheg Oost); dit betreft met name de appartementen en de dure woningsegmenten. Daarom heeft VORM in overleg met de gemeente gezocht naar een verbetering van de invulling met meer grondgebonden en meer bereikbare woningen. Dit heeft geleid tot een programmatische opzet waarin meer woningen in betaalbaarder segmenten kunnen worden gerealiseerd, en waarbij het totaal woningen van 172 naar 152 is gegaan. Een deel van deze woningen is door de strakke begrenzingen en andere bepalingen in het bestemmingsplan niet planologisch inpasbaar. Daarom diende de planologische toestemming hiervoor separaat te worden geregeld. De nieuwe woningen zijn mogelijk gemaakt met omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Het gebied De Scheg Oost is momenteel grotendeels een bouwterrein en binnenkort een woongebied, en was voorheen agrarische grond. Voor een deel zijn de woningen gereed. Dit TAMomgevingsplan ziet toe op het inpassen en inkaderen van de (her)ontwikkeling van De Scheg Oost met 152 woningen.
3.2 Ruimtelijke- en stedenbouwkundige structuur, en inrichting De Scheg Oost maakt deel uit van De Scheg, een schegvormige ontwikkeling gevormd door de LIBgeluidscontour van Schiphol (20 Kecontour) die naar het oosten uitloopt. Het deelgebied Oost betreft het meest oostelijke en smalste deel van De Scheg. De situering van De Scheg bij de contour in een polderstructuur biedt de mogelijkheid om een aaneengesloten groen en landschappelijk gebied te creëren, grenzend aan de woningbouwontwikkeling. De landschappelijke randzone, als overgang naar het polder en kassenlandschap, heeft een waterhuishoudelijk, ecologisch en recreatief doel. De landschappelijke inrichting omvat natuurlijke oevers en diverse beplanting, en is gericht op het creëren van verschillende microbiotopen. De definitieve invulling van deze randzone wordt in een latere fase verder uitgewerkt. De groenblauwe zones, waaronder watergangen, begeleiden de hoofdontsluiting en dragen bij aan een groene omgeving. In de deelgebieden zijn de groenblauwe zones op verschillende wijzen gesitueerd en vormgegeven.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
13
De Scheg Oost bestaat uit drie deelgebieden, welke onder meer zijn geënt op de stedenbouwkundige structuur van Amstelveen Westwijk. Het westelijk deelgebied volgt de orthogonale structuur. Het oostelijk deelgebied richt zich op de schuine verkavelingsrichting van Westwijk. Het middelste deelgebied voegt zich naar de groenblauwe zone die naar het zuiden uitloopt. Het westelijk deelgebied van De Scheg Oost omvat grondgebonden woningen variërend in typologie, namelijk rijwoningen, 2^1kap woningen en enkele vrijstaande woningen. Het centrale eiland, omgeven door de groenblauwe wigvormige zone, vormt een onderbreking in de structuur van De Scheg Oost. Dit middengebied kent rijwoningen en 2^1kap woningen. Het oostelijk deelgebied kent een afwijkende bebouwingstypologie en architectuur. De grotere bouwmassa’s geven tevens een andere infrastructuur en inrichting van openbaar gebied. De ontsluiting van De Scheg Oost vindt plaats via de J.C. van Hattumweg, met een verkeerskundige knip ter hoogte van de spoorwegovergang van de tramlijn. Hierdoor krijgt De Scheg Oost een exclusieve ontsluiting op de Bovenkerkerweg. Een eenduidige ontsluitingslus loopt door De Scheg Oost en sluit op drie punten aan op de J.C. van Hattumweg, waarbij twee punten bestemd zijn voor autoverkeer en één punt voor langzaam verkeer.
Diverse inprikkers, doodlopende straatjes, zorgen voor bereikbaarheid van alle woningen. Het gehele gebied wordt ingericht als 30 km/uur gebied met rijbanen van 4,8 meter breed voor tweerichtingsverkeer. Afbeelding 3.2A: Verkaveling en stedenbouwkundig ontwerp De Scheg Oost
Afbeelding 3.2B: Impressie ontwikkeling De Scheg Oost, in vogelvlucht perspectief
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
14
Afbeelding 3.2C: Fase 1 herontwikkeling De Scheg Oost, met fase 1A (westelijk) en 1B (oostelijk), exclusief fase 1C (aan de westrand)
Afbeelding 3.2D: Fases 1A, 1B en 2 herontwikkeling De Scheg Oost, met fase 2 gelegen tussen fase 1A (westelijk) en 1B (oostelijk)
Afbeelding 3.2E: Fase 3 en 4 herontwikkeling De Scheg Oost; situering fase 3 en 4 binnen het plangebied De Scheg Oost
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
15
3.3 Wonen In De Scheg Oost staat het creëren van een diverse woongemeenschap centraal. Het woningaanbod is samengesteld om aan verschillende behoeften en voorkeuren te voldoen. In het herontwikkelde woningbouwplan voor De Scheg Oost zitten technisch gezien enkel grondgebonden woningen. Door de verschillende woningtypen zijn er keuzemogelijkheden voor potentiële bewoners. Woningtypen: <0000> 50 benedenboven (bebo) woningen; <0000> 42 rijwoningen; <0000> 56 tweeondereenkap woningen; <0000> 4 vrijstaande woningen. Het onderhavige plan met de herontwikkeling kent in totaal 152 woningen. Ten opzichte van het bestemmingsplan voorziet de actuele verkaveling (zie afbeelding 3.2A) niet meer in appartementengebouwen. Tevens zijn meer betaalbare woningen ingevoegd (rijwoningen en 2^1 kap woningen) in plaats van (geschakelde) vrijstaande woningen. In het oostelijke deelgebied is het appartementenprogramma vervangen door benedenboven woningen (bebo). Bij de benedenboven woningen hebben enkel de benedenwoningen een achtertuin, variërend in grootte, en een kleine voortuin. Deze tuinen zijn allen toegankelijk vanuit de openbare ruimte. De bovenwoningen hebben de entree op de begane grond met een kleine buitenruimte aansluitend op de openbare ruimte. De bovenwoningen beschikken over een balkon/dakterras op de derde bouwlaag.
In fases 1A en 1B van De Scheg Oost worden 77 woningen gebouwd waaronder 50 bebowoningen, en in fase 1C worden 10 woningen gebouwd. In fase 2 van De Scheg Oost worden 19 woningen gebouwd. In fase 3 en 4 van De Scheg Oost worden 46 woningen gebouwd. Deze fasen ontwikkelen deels parallel aan elkaar. Fase 1 De Scheg Oost omvat: <0000> Fase 1A: 11 rijwoningen, in het westelijke deelgebied; <0000> Fase 1A: 16 tweeondereenkap woningen, in het westelijke deelgebied; <0000> Fase 1B: 50 bebo woningen in het oostelijke deelgebied (25 benedenwoningen en 25 bovenwoningen), fase 1B; <0000> Fase 1C: 6 tweeondereenkap woningen, 3 rijwoningen (of drieondereenkap woningen) en 1 vrijstaande woning. Fase 2 De Scheg Oost omvat: <0000> 13 rijwoningen; <0000> 6 tweeondereenkap woningen. Fase 3 en 4 De Scheg Oost omvat: <0000> 15 rijwoningen; <0000> 28 tweeondereenkap woningen; <0000> 3 vrijstaande woningen.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
16
3.4 Parkeren In de parkeergelegenheid voor het totale plan De Scheg Oost met 152 woningen wordt op twee manieren voorzien, namelijk op eigen terrein en in de openbare ruimte. Voor de benedenboven woningen en de meeste rijwoningen in De Scheg Oost is gezien de kavels geen sprake van parkeren op eigen terrein. Voor de tweeondereenkap woningen en vrijstaande woningen liggen de parkeerplaatsen grotendeels op eigen terrein. Voor de 152 woningen van De Scheg Oost worden 110 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden met halfverharding aangelegd. Op basis van de parkeernormen van de Nota Parkeernormen Amstelveen is de parkeervraag van het plan De Scheg Oost berekend (voor de herontwikkeling met 152 woningen). De totale berekende parkeervraag bedraagt 206 parkeerplaatsen. Op basis van de berekeningsaantallen in bijlage 2 in de Nota Parkeernormen Amstelveen 2021 komt het aantal mee te tellen parkeerplaatsen op eigen terrein (bouwpercelen), uit op 96,6 parkeerplaatsen, voor de 152 woningen. Daarmee dienen er 110 parkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. In de Nota Parkeernormen Amstelveen 2021 staat dat parkeerplaatsen in principe op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd.
Op het moment van realisatie van de woningen en de aanleg van de parkeerplaatsen is er in De Scheg Oost geen sprake van gemeentegrond. De parkeerplaatsen liggen niet in bestaande openbare ruimte. De toekomstige openbare parkeerplaatsen worden specifiek voor de woningen van De Scheg Oost aangelegd. Voor de 152 woningen moeten en kunnen, gelet op de parkeermogelijkheden op de bouwpercelen, in totaal 110 parkeerplaatsen in de (toekomstige) openbare ruimte worden gerealiseerd. In het plan De Scheg Oost worden 110 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. Daarmee is, in combinatie met het parkeren op eigen terrein/oprit, sprake van voldoende parkeerplaatsen voor de 152 woningen.
3.5 Bebouwing In het onderhavige plan is sprake van een aantal vormen van bebouwing, te weten: <0000>
De gebouwen met de 50 bebowoningen, waarbij sprake is van vier bebouwingsblokken. Deze gebouwen kennen drie bouwlagen. Een bebouwingsblok kan gezien worden als een rij. De vier bebouwingsblokken kennen respectievelijk 18, 12, 12 en 8 woningen, en zijn geclusterd rond een (binnen)hof. De gebouwen/bovenwoningen kennen een steil schuin dak deel en een plat dak deel, ofwel een afgeknot dak, met aan de kopse kanten van een rij een afgeknot schildak. Op het plat dak worden zonnepanelen geplaatst. De goothoogte van de bovenwoningen is circa 6 meter ten opzichte van het nieuwe peil/maaiveld. De bouwhoogte van de bovenwoningen is circa 9,5 meter ten opzichte van het nieuwe peil/maaiveld.
<0000>
De 42 rijwoningen, betreffende 42 hoofdgebouwen (op 42 kavels), waarbij sprake is van zeven bebouwingsblokken. Het betreffen rijen van 3, 4, 7, 8, 7, 7 en 6 woningen (van west naar oost). De goothoogte en bouwhoogte van de rijwoningen zijn respectievelijk circa 6 meter en circa 10,2 meter ten opzichte van het nieuwe peil/maaiveld.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
17
<0000>
De 56 tweeondereenkap woningen, betreffende 56 hoofdgebouwen (op 56 kavels). De tweeondereenkap woningen zijn er in twee verschillende breedtes, waarbij er tevens een verschil is in de kap ofwel het dakvlak. Van de bredere variant, met schilddak, zijn er 30 woningen. De goothoogte en bouwhoogte van de tweeondereenkap woningen zijn respectievelijk circa 6 meter en circa 10,2 meter ten opzichte van het nieuwe peil/maaiveld.
<0000>
De 4 vrijstaande woningen, betreffende 4 hoofdgebouwen (op 4 kavels). De vrijstaande woningen zijn langgerekt. 3 van de 4 vrijstaande woningen hebben een erker. De goothoogte en bouwhoogte van de vrijstaande woningen zijn respectievelijk circa 6 meter en circa 11 meter ten opzichte van het nieuwe peil/maaiveld.
<0000>
Bergingen. Bij de tweeonderkapwoningen en vrijstaande woningen kunnen de bergingen een garage betreffen. Bij een aantal rijwoningen kunnen de bergingen in het voorerf liggen. Bij de bebowoningen liggen de bergingen in de achtertuin of aan de openbare ruimte. De bergingen kennen een plat dak.
Hierna zijn impressies van de bebouwing/woningen van het project De Scheg Oost weergegeven. Afbeelding 3.5A: Impressie bebowoningen fase 1 herontwikkeling De Scheg Oost, met het westelijke blok van 18 woningen.
Afbeelding 3.5B: Impressie tweeondereenkapwoningen fase 1 herontwikkeling De Scheg Oost, met standaard dak.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
18
Afbeelding 3.5C: Impressie tweeondereenkapwoningen fase 1 herontwikkeling De Scheg Oost, bredere variant met schilddak.
3.6 Afwijkingen van omgevingsplan-bestemmingsplan In het onderhavige besluitgebied geldt het bestemmingsplan "De Scheg Oost" als onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. Ter plaatse van de herontwikkelde woningbouw van het project De Scheg Oost bevinden zich de bestemmingen 'Groen', 'Tuin' en 'Wonen'. De woningbouw en een deel van de parkeerplaatsen van het project zijn in strijd met de bestemming 'Groen'. Een aanzienlijk deel van de functies en bebouwing van het project De Scheg Oost zijn in strijd met de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen'. De woningen zijn niet toegestaan in de bestemmingen 'Groen' en 'Tuin'. De strijdigheid van de herontwikkelde woningbouw met de bestemming 'Wonen' heeft te maken met overschrijdingen van het bouwvlak, de bouwhoogte, de goothoogte en het aantal woningen (binnen een vlak), en met een ander type woningen dan voorgeschreven (binnen een vlak). Op afbeelding 1.3 is het vigerende bestemmingsplan "De Scheg Oost" (als onderdeel van het Omgevingsplan) weergegeven. Het herontwikkelde project De Scheg Oost is in strijd met meerdere bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "De Scheg Oost". In verband met de strijdigheid was het project planologisch juridisch niet mogelijk zonder een omgevingsvergunning (voor het afwijken van het bestemmingsplan).
Daarom zijn voor de woningbouw van de herontwikkeling een drietal omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten verleend. Op grond van de Omgevingswet dienen op termijn omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (in beginsel) te worden verwerkt in het Omgevingsplan.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
19
De voornaamste strijdigheid met het bestemmingsplan komt voort uit de herontwikkeling van het woningbouwprogramma voor De Scheg Oost, waarbij de bebowoningen met een andere bebouwing buiten het bestemmingsvlak of bouwvlak van 'Wonen' liggen, waarbij rijwoningen zijn toegevoegd ter plaatse van aangewezen locaties voor gestapelde woningen of vrijstaande/minder woningen, en waarbij tweeondereenkap woningen zijn toegevoegd ter plaatse van aangewezen locaties voor vrijstaande woningen en gestapelde woningen. Enkele strijdigheden zijn gerelateerd aan omissies in het bestemmingsplan. Omdat het project De Scheg Oost voldoet aan wet en regelgeving en er met de voorgestane ontwikkeling geen sprake is van onevenredige hinder voor de omgeving, zijn de omgevingsvergunningen voor de woningen verleend. Daarbij wordt met het project de woningmarkt bevorderd en er aangesloten op het relevante gemeentelijke beleid. De verleende omgevingsvergunningen kunnen en moeten worden verwerkt in het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. De inpassing van de omgevingsvergunningen in het Omgevingsplan wordt (eerst) gedaan met het onderhavige TAMomgevingsplan. In het vervolg van deze Toelichting wordt nader beschreven dat er met dit TAMomgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
20
HOOFDSTUK 4 TOELICHTING JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen Het "TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost" is een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. Dit TAMomgevingsplan vervangt het grootste deel van het bestemmingsplan De Scheg Oost. Het TAMomgevingsplan is een toevoeging in Hoofdstuk 22 van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen, waarbij de regels van het TAMomgevingsplan in een separate structuur/voorziening zijn te vinden. Naast het TAMomgevingsplan gelden de regels van het Omgevingsplan voor zover van toepassing. 'TAM' staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. De functie van de TAM is dat de eerste omgevingsplanwijzigingen op een vergelijkbare manier als een bestemmingsplan kunnen worden gemaakt. Om die reden zijn de regels van het TAMomgevingsplan in een separate structuur/voorziening zijn te vinden, en wordt een TAMomgevingsplan als een onderdeel van het Hoofdstuk 22 van het Omgevingsplan gelezen, maar het TAMomgevingsplan is niet zichtbaar in Hoofdstuk 22. Het doel van de onderhavige omgevingsplanwijziging, met dit TAMomgevingsplan, is het inpassen van de omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten voor het gebied De Scheg Oost in het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. In totaal omvat het “TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost” 152 woningen.
Dit woningaantal komt overeen met de reeds verleende omgevingsvergunningen. In dit TAMomgevingsplan worden een drietal omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) opgenomen. Het doel daarvan is het creëren van mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen of voor vergunningverlening van bijbehorende bouwwerken. Voor een bouwperceel dat is mogelijk gemaakt met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit bestaat niet de (volwaardige) mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen. De drie verleende omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, die in het TAMomgevingsplan worden opgenomen, omvatten gezamenlijk 142 woningen. Tevens wordt een deel van een omgevingsvergunning bouwwerken, namelijk 10 woningen, opgenomen in dit TAMomgevingsplan. Met dit TAMomgevingsplan worden de mogelijkheden van potentiële woningbouw, die geen onderdeel zijn van het nieuwe stedenbouwkundig plan en de voorgenoemde 152 woningen, opgeheven. Dit TAMomgevingsplan corrigeert tevens bestemmingsvlakken en bouwregels in verband met de gewijzigde woningbouw en/of de herontwikkeling. Het onderhavige TAMomgevingsplan heeft betrekking op (het inpassen en inkaderen van) de ontwikkeling van het gebied De Scheg Oost met 152 woningen.
Omgevingsplan en TAM-omgevingsplan algemeen Om de voorliggende omgevingsplanwijziging mogelijk te maken, wordt gebruik gemaakt van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) voor een omgevingsplan(wijziging). Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Elke gemeente heeft een omgevingsplan voor het gehele grondgebied. Het Omgevingsplan gemeente Amstelveen omvat momenteel meerdere onderdelen met ook het tijdelijk deel (o.a. bestemmingsplannen) en TAMomgevingsplannen. In dit omgevingsplan staan onder meer regels die ontwikkelingen, activiteiten en bouwwerken mogelijk maken en tegelijkertijd de fysieke leefomgeving beschermen.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
21
'TAM' staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. Met een TAMIMRO plan is het mogelijk om via de IMROstandaard (huidige bestemmingsplan software) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen, het omgevingsplan te kunnen wijzigen. Een TAMomgevingsplan wijzigt het omgevingsplan juridisch, maar de regels worden technisch niet geïntegreerd in het omgevingsplan. Gemeenten konden t/m 31122025 een ontwerp TAMomgevingsplan publiceren. Een TAMomgevingsplan is, evenals bestemmingsplannen, te vinden op het DSO (Regels op de kaart), maar wordt officieel gepubliceerd op Ruimtelijkeplannen.nl. In de TAMIMRO systematiek worden op/bij de Verbeelding de locaties van functies nog benoemd als bestemming. Vergunningsvrij bouwen Zonder het inpassen/opnemen van de omgevingsvergunningen buitenplanse omgevingsplanactiviteiten De Scheg Oost in het Omgevingsplan gemeente Amstelveen, via het onderhavige TAMomgevingsplan, ontstaat voor de nieuwe woningen en bouwpercelen (die nu niet in het omgevingsplan passen) geen ‘gebouwerf’ en geen ‘achtererfgebied’ als bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een gebouwerf en achtererfgebied zijn benodigd voor het in aanmerking komen van het vergunningsvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken, of voor het binnenplans kunnen vergunnen van een bijbehorend bouwwerk.
Zonder een gebouwerf is een aanpassing van een hoofdgebouw/woning niet mogelijk binnenplans. De regels voor vergunningsvrij bouwen staan in hoofdstuk 6 van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen.
4.2 Planregels In dit “TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost” zijn ter plaatse van het gebied De Scheg Oost de bestemmingsvlakken (locaties), bouwvlakken, maximale hoogtes, toegestane functies en toegestane woningaantallen en types aangepast. Tevens zijn nieuwe regels voor het bouwen van onder meer bijbehorende bouwwerken toegevoegd en aangepast. Met dit TAMomgevingsplan zijn de regels voor de locaties in het gebied De Scheg Oost grotendeels verandert ten opzichte van het bestemmingsplan. De regels van dit TAMomgevingsplan zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken: <0000> Hoofdstuk 1: Inleidende algemene bepalingen. Hierin staan bepalingen over het geografisch werkingsgebied van de regels, het overzicht van informatieobjecten dat onderdeel uitmaakt van dit omgevingsplan, en de begripsbepalingen, meetbepalingen, vergunningsplicht en aanvraagvereisten. <0000> Hoofdstuk 2: Regels over functies en activiteiten. Dit bevat de planregels over de toegelaten functies, (gebruiks)activiteiten en bouwwerken. Per op de verbeelding aangegeven functie(groep), middels een locatie, bevat dit hoofdstuk planregels die specifiek voor die functie en locatie gelden. Aan de functie en locatie(s) zijn bouwregels (beoordelingsregels bouwen) verbonden. Deze bepalingen vormen het hart van dit TAMomgevingsplan. <0000> Hoofdstuk 3: Algemene (aanvullende) regels.
Deze regels hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels, en bevatten nog enkele aanvullende (overige) bepalingen. Hierbij gaat het onder meer om de aanvullende beoordelingsregels voor het bouwen. De voorgenoemde hoofdstukken worden, in de context van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen, gelezen als paragrafen van dit hoofdstuk 22d van het Omgevingsplan.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
22
Afbeelding 4: Verbeelding "TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost"
Hoofdstuk 1 Inleidende algemene bepalingen Toepassingsbereik (artikel 1) Het eerste artikel bevat bepalingen over het geografisch werkingsgebied van de regels en over het overzicht van informatieobjecten dat onderdeel uitmaakt van dit TAMomgevingsplan. Begripsbepalingen (artikel 2) In dit artikel is bepaald dat de begrippen uit de bijlagen van het Omgevingsplan en een aantal AMvB's van toepassing zijn. Tevens zijn in dit artikel de aanvullende begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Meet en rekenbepalingen (artikel 3) Hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de bouwhoogte en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. Vergunningsplicht (artikel 4) Door deze bepaling wordt in beginsel het vereiste van een omgevingsvergunning voorgeschreven voor het bouwen of veranderen van een bouwwerk. Ten aanzien van de vergunningsvrije bouwwerken in hoofdstuk 6 van het omgevingsplan is een uitzondering van de vergunningsplicht bepaald. Aanvraagvereisten (artikel 5) Hiermee worden de aanvraagvereisten, zoals die zijn opgenomen in het gemeentelijke omgevingsplan, van toepassing verklaard voor dit TAMomgevingsplan.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
23
Hoofdstuk 2 Regels over functies en activiteiten Algemeen gebruiksverbod (artikel 6) In dit artikel is bepaald dat gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor functies die met dit TAMomgevingsplan worden toegestaan. Groen (artikel 7) De gronden met de locatie/bestemming Groen zijn bedoeld voor het openbaar groen en daaraan ondergeschikte voorzieningen, en het natuureiland. Gebouwen mogen niet worden gebouwd. Trafo's zijn uitsluitend mogelijk ter plaatse van de aanduiding nutsvoorzieningen. Verkeer (artikel 8) De gronden met de locatie/bestemming Verkeer zijn met name bedoeld voor de hoofdontsluitingswegen in het plangebied, en is vooral gericht op autoverkeer. Daarnaast zijn enkele andere functies toegestaan die zich goed verhouden met de verkeersfunctie. Water (artikel 9) Deze gronden zijn bedoeld voor waterpartijen, watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de locaties Water mogen onder meer ook bruggen, dammen en duikers worden gerealiseerd. Ter plaatse van de aanduiding ontsluiting zijn tevens in en uitritten toegestaan. Wonen (artikel 10) Op de gronden met de locatie/bestemming Wonen bevinden zich in totaal 102 woningen. De functies van de locaties zijn gerelateerd aan de functie wonen. Voor de locaties Wonen gelden beoordelingsregels bouwen die aansluiten op het stedenbouwkundig ontwerp en de verleende omgevingsvergunningen.
De woongebouwen kennen een eigen bouwvlak. De locaties van de woningen/hoofdgebouwen zijn daarmee vastgelegd. De regels voor bijbehorende bouwwerken zijn grotendeels gebaseerd op de bouwregels van het Omgevingsplan gemeente Amstelveen. Voor enkele bijbehorende bouwwerken zijn specifieke locaties met aanduidingen opgenomen. Woongebied (artikel 11) Het Woongebied betreft een locatie in het oostelijke deel van het plangebied en de woonwijk. Op deze locatie zijn 50 benedenbovenwoningen voorzien, in vier bouwblokken/bouwvlakken. Voor de bergingen zijn specifieke locaties met aanduidingen bepaald. Voor de locatie Woongebied gelden beoordelingsregels bouwen die specifiek zijn voor de locatie en bebouwing. Deze beoordelingsregels bouwen sluiten aan op het stedenbouwkundig ontwerp en de verleende omgevingsvergunning. Waarde Archeologie 5 (artikel 12) Voor de gronden met de bescherminglocatie/dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 5' geldt dat de initiatiefnemer bij grootschalige ingrepen in de bodem bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, een archeologisch onderzoek dient te overleggen. Op basis daarvan kunnen aan de betreffende vergunningen voorschriften worden verbonden.
In de planregels is opgenomen voor welke bodemingrepen de eisen met betrekking tot archeologie gelden en welke criteria van toepassing zijn om te mogen bouwen of werkzaamheden te mogen uitvoeren. De regels zijn van toepassing bij de volgende bodemingrepen: dieper dan 0,30 meter, die tevens groter zijn dan 10.000 m2. De archeologische regeling is gebaseerd op een bijgestelde archeologische verwachtingsverwaarde op basis van het verrichte archeologisch onderzoek, waarbij het niveau 'Waarde Archeologie 5' uit het archeologische beleid komt. Het gehele plangebied kent de archeologische bescherminglocatie/dubbelbestemming.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
24
Hoofdstuk 3 Aanvullende (algemene) regels Antidubbeltelregel (artikel 13) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Aanvullende beoordelingsregels bouwen (artikel 14) In dit artikel staan aanvullende regels voor bouwen, met de regels voor toegelaten overschrijdingen en ondergronds bouwen, en regels voor afwijkingsgevallen (onder voorwaarden) voor bouwwerken. Overige regels (artikel 15) In deze Overige regels is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid, en staan bepalingen inzake een brandvoorschriftengebied en het gezamenlijk geluid.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
25
HOOFDSTUK 5 BELEID EN REGELGEVING 5.1 Rijk 5.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de omgevingsvisie van het Rijk, en was voorheen een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. Het Rijk heeft vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet een Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld, welke op 11 september 2020 is vastgesteld. Het ruimtelijk beleid van het Rijk is neergelegd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI bevat de hoofdzaken van strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: <0000> Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. <0000> Duurzaam economisch groeipotentieel. <0000> Sterke en gezonde steden en regio's. <0000> Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovengrond als de ondergrond. Het beleid van het Rijk werkt door via de vier AMvB's (Algemene Maatregel van Bestuur) die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is daar één van.
Het Bkl stelt de inhoudelijke normen voor het Rijk zelf, provincies, gemeenten en waterschappen, met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Aanvullend wordt opgemerkt dat de in de NOVI genoemde nationale belangen niet hetzelfde zijn als de in de Omgevingswet en het Bkl genoemde omgevingsplanactiviteiten van nationaal belang. Beoordeling/relevantie onderhavige plan(wijziging) Het onderhavige plan past binnen de beleidsdoelstellingen van de NOVI. Daarnaast heeft dit TAMomgevingsplan niet specifiek betrekking op de nationale belangen, behoudens dat het project De Scheg Oost bijdraagt aan het belang om te komen tot meer woningbouw. Via het Besluit kwaliteit leefomgeving is het onderhavige plan in lijn met de nationale belangen voor zover deze relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. 5.1.2 Instructieregels van het Rijk (in het Besluit kwaliteit leefomgeving) De evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de minimumeis die de Omgevingswet (artikel 4.2) stelt aan de regels in het Omgevingsplan en de verlening van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De beleidsvrijheid van de gemeente om keuzes te maken over de inrichting van de fysieke leefomgeving wordt begrensd door instructieregels van het Rijk en de Provincie.
De instructieregels van een provincie zijn gebonden aan regels van het Rijk. De instructieregels van het Rijk voor het omgevingsplan zijn vervat in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Afdeling 5.1 Bkl bevat instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze instructieregels gaan over: <0000> Het waarborgen van de veiligheid. <0000> Het beschermen van waterbelangen. <0000> Het beschermen van gezondheid en milieu.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
26
<0000> <0000> <0000>
Het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed. Het behoud van ruimte voor toekomstige functies. Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten.
Naast de hierboven genoemde instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in afdeling 5.1 van het Bkl, bevat afdeling 5.2 van het Bkl nog instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer over het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen en lokale spoorwegen binnen vervoerregio’s, over bebouwingscontouren voor houtkap en jacht en over het lozen van industrieel afvalwater op het openbaar vuilwaterriool. Beoordeling/relevantie onderhavige plan(wijziging) Het onderhavige plan past binnen de instructieregels in afdeling 5.1 en 5.2 Bkl, en betreft geen plan van provinciaal of nationaal belang. 5.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 5.129g (paragraaf 5.1.5.4) van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. De ladder beoogt zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand tegen te gaan.
In artikel 5.129g lid 2 Bkl is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van een omgevingsplan (besluit) een onderbouwing op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling, waarop 5.129g Bkl van toepassing is, is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening, en die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrenzen voor wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn ‘in beginsel’ ondergrenzen gesteld voor een stedelijke ontwikkeling waarop de behoefte onderbouwing van toepassing is. Vooropstaat dat het voor de benodigde behoefte onderbouwing moet gaan om een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeling/relevantie onderhavige plan(wijziging) De onderhavige omgevingsplanwijziging, ofwel dit TAMomgevingsplan, heeft geen betrekking op een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
De woningen in dit TAMomgevingsplan zijn reeds mogelijk gemaakt omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en/of het voorgaande bestemmingsplan. De ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing voor dit TAMomgevingsplan. 5.1.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) Het grondgebied van gemeente Amstelveen ligt in het invloedsgebied van luchthaven Schiphol. In het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) worden beperkingen gesteld aan het ruimtegebruik rond de luchthaven. Binnen het beperkingengebied gelden verschillende regimes. Deze zijn het uitvloeisel van internationale afspraken in het kader van vliegveiligheid of worden van rijkswege noodzakelijk geacht met het oog op externe veiligheid en geluidbelasting.
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
27
Alle beperkingengebieden lopen vanaf het luchthavengebied naar het gebied daaromheen. Er kunnen op een locatie dus meerdere regimes gelden. Hoe groter de afstand tot de start en landingsbanen en de vliegroutes, hoe minder beperkingen. Om de vliegveiligheid te waarborgen gelden er toetshoogtes voor gebouwen in verband met in en uitvliegvlakken en zichtbaarheid van de radar, en zijn er beperkingen voor lasers en windturbines en voor vogelaantrekkende functies. Daarnaast gelden er in het gebied rond de luchthaven beperkingen aan het gebruik van gronden met het oog op externe veiligheid en geluidoverlast. Dit zijn de zogenaamde bouwbeperkingen van LIB zone 1 tot en met 5. Beoordeling/relevantie onderhavige plan(wijziging) De woningen van project De Scheg Oost vallen buiten de beperkingen ten aanzien van geluidgevoelige gebouwen. Tevens zijn de bouwhoogtes van de bouwwerken aanzienlijk lager dan de hoogtebeperkingen van het LIB, en is er geen sprake van nieuwe functies met een vogelaantrekkende werking als bedoeld in het LIB. Hierdoor is er geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. In dit TAMomgevingsplan zijn geen woningen binnen het beperkingengebied woningbouw in dit geval de LIB zone 5 opgenomen.
In dit TAMomgevingsplan zijn geen bouwhoogtes toegestaan die de hoogtebeperkingen van het LIB te boven gaan, en zijn geen functies met een vogelaantrekkende werking opgenomen.
5.2 Provincie 5.2.1 Omgevingsverordening NH2022 en instructieregels van de provincie De doorwerking van de beleidsdoelen van de provincies is verzekerd via de instructieregels in de omgevingsverordening. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingsverordening NH2022 van de Provincie NoordHolland. In de Omgevingsverordening NH2022 zijn alle regels op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water opgenomen. De Omgevingsverordening NH2022 wijzigt regelmatig. In de Omgevingsverordening NH2022 staan instructieregels opgenomen. Met deze instructieregels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij moeten opnemen in het omgevingsplan of waarmee zij rekening mee moeten houden bij het opstellen van het omgevingsplan of bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De instructieregels voor omgevingsplannen zijn opgenomen in Afdeling 6.2 van de Omgevingsverordening. De instructieregels gaan over de volgende thema’s: <0000> Stedelijke functies. <0000> Duurzame energie en energieinfrastructuur. <0000> Land en tuinbouw. <0000> Beschermd landelijk gebied. <0000> Ruimtelijke inpassing in landelijk gebied. <0000> Cultureel erfgoed. <0000> Klimaatadaptatie. <0000> Provinciale wegen. <0000> Regionale luchthavens. <0000> Regionale waterkeringen. In de omgevingsverordening zijn voor deze thema’s werkingsgebieden opgenomen.
Per thema en/of werkingsgebied staat beschreven welke activiteiten mogelijk zijn en onder welke voorwaarden. De werkingsgebieden en regels worden regelmatig aangepast. Beoordeling/relevantie onderhavige plan(wijziging)
Toelichting TAMomgevingsplan Hoofdstuk 22d De Scheg Oost (832026)
28
De Omgevingsverordening NH2022 die op 1 juli 2025 in werking is getreden, is van toepassing, alsmede de overgangsbepalingen in de nieuwere versie van de omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening NH2022 is het gebied De Scheg Oost, en daarmee het onderhavige plangebied/wijzigingsgebied, niet meer opgenomen in het werkingsgebied 'Landelijk gebied'. Dit TAMomgevingsplan, ofwel de onderhavige omgevingsplanwijziging, heeft geen betrekking op een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Daarmee zijn de instructieregels in de Afdeling 6.2 Omgevingsplannen van de Omgevingsverordening NH2022 ook niet van toepassing op dit TAMomgevingsplan. De voorlopende omgevingsvergunningen buitenplanse omgevingsplanactiviteiten voldeden aan de toen van toepassing zijnde Omgevingsverordening. Conclusie Het onderhavige plan is passend binnen de regels van de Omgevingsverordening NH2022.