Document · PDF

Toelichting herziening grondexploitatie De Scheg

Raadsvergadering 27 november 2024, gemeente amstelveenBij agendapunt: De Scheg Midden bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en herziening grondexploitatie De Scheg11.493 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

TOELICHTING HERZIENING GRONDEXPLOITATIE DE S CH EG Datum

7 OKTOBER 2024

1. Samenvatting Naar aanleiding van het vast te stellen bestemmingsplan, exploitatieplan ‘De Scheg Midden’ en actualisatie van eerder gehanteerde uitgangspunten dient de grondexploitatie ‘De Scheg’ te worden herzien. De uitgangspunten van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting worden opnieuw door de raad vastgesteld. Onderliggend document betreft een toelichting op de herziening grondexploitatie De Scheg, zowel voor de actieve grondexploitaties als de faciliterende grondexploitaties. Hierbij is de vergelijking gemaakt met de laatste vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie De Scheg (Perspectiefnota 2025). De gebiedsontwikkeling De Scheg bestaat uit 3 deelgebieden: West, Oost en Midden. Deze 3 deelgebieden hebben ieder een een actieve en facilitaire grondexploitatie. Dit maakt in totaal 6 “deelgrondexploitaties”. Onderliggende herziening richt zich hoofdzakelijk op de wijzigingen in de plankaders en de financiële effecten vanuit het bestemmingsplan en exploitatieplan deelgebied De Scheg Midden. De uitgangspunten voor deelgebied De Scheg West en De Scheg Oost blijven (nagenoeg) ongewijzigd. Omdat de gemeenteraad in 2022 de grondexploitatie De Scheg als integrale grondexploitatie heeft vastgesteld, dient met de vaststelling van het bestemmingsen exploitatieplan De Scheg Midden de grondexploitatie De Scheg integraal te worden herzien.

1.1 Conclusies In het bestemmingsplan en exploitatieplan voor De Scheg Midden is een aantal onderdelen inhoudelijk gewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie bij de eerste vaststelling in 2022. Deze wijzigingen hebben betrekking op het ruimtegebruik, (woning)bouwprogramma (zie ook tabel 1), de geraamde kosten en de geraamde opbrengsten uit exploitatiebijdragen van derden. Daarnaast zijn ook de inbrengwaarden van de gronden in De Scheg Midden en de marktconforme waarde van bouwrijpe gronden bij grondverkoop door de gemeente geactualiseerd. De wijzigingen, die hieruit voortvloeien, hebben materiële financiele gevolgen voor de grondexploitatie (zie ook tabel 1).

Tabel 1. Samenvatting wijzigingen programma en grondexploitatie De Scheg

Pagina

2 van 38

Het totale begrote projectresultaat van de herziene grondexploitatie bedraagt € 0,06 mln. voordelig op eindwaarde per 31-12-2033. Dit is € 6,2 miljoen nadeliger dan de vigerende grondexploitatie (Perspectiefnota 2025). Het nieuwe projectresultaat is opgebouwd uit een actieve en facilitaire grondexploitatie (tabel 2): Financieel resultaat Kosten Opbrengsten Faseringsinvloeden Projectresultaat eindwaarde

Vigerend Totaal

Actief

75.907.13583.219.827 1.038.8156.273.877

44.856.51354.120.398 547.7608.716.125

Facilitair

Herziening Totaal

Actief

Facilitair

Verschil Totaal

Actief

Facilitair

31.050.62229.099.429 491.0552.442.248-

80.967.25182.799.808 1.773.33959.218

35.465.95639.287.908 1.126.3962.695.556

45.501.29543.511.900 646.9432.636.338-

5.060.116420.019734.5246.214.659-

9.390.557 14.832.490578.6366.020.569-

14.450.67314.412.471 155.888194.090-

Tabel 2. Samenvatting resultaat herziening, onderverdeeld naar actieve en facilitaire grondexploitatie. 



Actief: Het projectresultaat op de actieve grondexploitatie is nadelig bijgesteld met € 6,021 miljoen tot € 2,696 miljoen voordelig op eindwaarde. Met andere woorden: er is sprake van een verlaging van de begrote winstneming. Facilitair: Het projectresultaat op de facilitaire grondexploitatie is nadelig bijgesteld met € 0,194 miljoen tot € 2,636 miljoen nadelig op eindwaarde. Er is reeds sprake van een getroffen verliesvoorziening van € 2,436 miljoen. Er is sprake van het moeten verhogen van de verliesvoorziening met € 0,2 miljoen tot € 2,636 miljoen. Deze voorziening komt ten laste van de Algemene reserve.

De verschillen op de grondexploitatiebegroting zijn nader toegelicht in hoofdstuk 13. In bijlage 1 is de herziene actieve grondexploitatie opgenomen. In bijlage 2 is de herziene facilitaire grondexploitatie opgenomen. 1.2 Aanbevelingen De vraag dringt zich op of er alternatieven denkbaar zijn, die op nu of een later moment, tot een positiever resultaat voor de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg kunnen leiden. Kosten Duidelijk is dat het versoberen van de ruimtelijke kwaliteit van het openbare gebied in De Scheg Midden en daarmee de civiele kosten, niet het gewenste positieve effect zal hebben op de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg. Dit komt doordat het eigendom in De Scheg Midden in handen is van derden (ontwikkelaars, particuliere grondeigenaren en grondbeleggers). Door deze eigendomssituatie leidt een verlaging van de civiele kosten tot een gelijke verlaging van de te verhalen kosten (de exploitatiebijdragen die door derden moeten worden betaald) in het exploitatieplan De Scheg Midden. In de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg heeft dit hetzelfde effect: verlaging van de kosten en eenzelfde verlaging van de opbrengsten vanuit exploitatiebijdragen, waardoor dit niet of nauwelijks tot een positief effect op het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg zal leiden.

Een verlaging van de geraamde civiele kosten zou alleen de ontwikkelende partijen en grondeigenaren ten goede komen, omdat zij dan een lagere exploitatiebijdrage hoeven te betalen aan de gemeente. Opbrengsten Als optimalisatie aan de kostenkant niet of nauwelijks mogelijk is, moeten we kijken naar de opbrengstenkant van de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg. De opbrengsten worden bepaald door de woningtypen en -categorieën. In de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg is het uitgangspunt om drie eigendommen te verwerven in het deelgebied De Scheg Midden. Alleen door de uitgifte van bouwrijpe gronden op deze drie eigendommen kan het verhogen van de geraamde opbrengsten leiden tot een positief effect op de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg. Momenteel is de uitgifte van bouwrijpe grond gepland voor 68 sociale huurappartementen, 6 rijwoningen voor middeldure huur, 35 kooprijwoningen en 6 vrijstaande woningen. De

Pagina

3 van 38

grondopbrengsten zijn gebaseerd op een taxatie van Fakton met een prijspeil van 31 juli 2024. Een second opinion van Sweco bevestigt dat de door Fakton geraamde grondopbrengsten marktconform zijn. Daarnaast houdt de gemeentelijke grondexploitatie rekening met een jaarlijkse stijging van deze opbrengsten, gebaseerd op het advies dat de gemeente jaarlijks hierover ontvangt. Hierdoor zijn de geraamde opbrengsten momenteel marktconform en is optimalisatie aan de opbrengstenkant (vooralsnog) niet aan de orde. Als de geraamde opbrengsten harder stijgen dan nu is aangenomen, dan ontstaat een positief effect op het geraamde resultaat op de grondexploitatie De Scheg. Het is dan echter nog wel steeds een raming en geen werkelijkheid. Een andere optimalisatie zou kunnen zijn om een ander (duurder) woningbouwprogramma te voorzien in het deelgebied De Scheg Midden. Een duurder woningbouwprogramma heeft inderdaad een groter opbrengstpotentieel, maar dit botst met het beleid voor betaalbaar wonen. Een andere mogelijkheid is het verdichten van het woningbouwprogramma, wat betekent dat de norm van maximaal 25 woningen per hectare, zoals vastgesteld door de raad bij de uitwerking van de plannen voor De Scheg, wordt losgelaten.

Daarbij is het wel de vraag of dit technisch haalbaar is vanwege de verkeersafwikkeling en de milieuregelgeving van de Omgevingswet, waaraan een nieuw plan moet worden getoetst. Tenslotte heeft deze optimalisatie ook zijn doorwerking naar de (inbreng)waarde van eigendommen. Deze waarde van met name eigendommen in bezit van derden zal, als “het opbrengstpotentieel” per saldo hoger wordt, stijgen. Belangrijker om te constateren is dat de gemeente weinig gronden in bezit heeft in De Scheg, wat betekent dat een hogere opbrengstwaarde überhaupt weinig tot geen effect zal hebben op het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg. Actievere grondverwerving Optimalisatie kan alsnog worden bereikt als de gemeente bereid en in staat is om meer gronden in het deelgebied De Scheg Midden aan te kopen dan nu is voorzien. Hierdoor zou een groter deel van hogere grondopbrengsten naar de gemeente gaan in plaats van naar particuliere grondeigenaren of ontwikkelaars. Deze optimalisatie is momenteel echter moeilijk uitvoerbaar vanwege de versnipperde eigendomsstructuur, waarbij veel grond voor meer dan de getaxeerde waarde is aangekocht door verschillende grondbeleggers. Daarnaast is het financieel risicovol voor de gemeente, omdat het onzeker is of de grondopbrengsten harder zullen stijgen dan verwacht.

Bovendien zouden hogere rentelasten ontstaan door een groter geïnvesteerd vermogen en mogelijke vertragingen in de ontwikkeling van het deelgebied De Scheg Midden. Planologische zekerheid en garanties Daarnaast is het belangrijk om te constateren dat de bestemmings- en exploitatieplannen De Scheg West en De Scheg Oost inmiddels beide onherroepelijk zijn. Tezamen met de vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan voor De Scheg Midden biedt dit planologische zekerheid voor een mooie nieuwe woonwijk in Amstelveen. Ook het gemeentelijk kostenverhaal in deze drie deelgebieden wordt daarmee publiekrechtelijk maximaal geborgd. Bovendien bieden de gesloten anterieure overeenkomsten in De Scheg West en De Scheg Oost garanties en dekking voor gemeentelijke investeringen buiten het plangebied De Scheg. Hoewel de ontwikkeling van het plangebied De Scheg niet zonder risico’s is, zijn deze risico’s zoveel mogelijk beheerst, zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk. Conclusie Hoewel er op termijn mogelijkheden kunnen zijn om de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg verder te optimaliseren, blijven de effecten hiervan beperkt.

Pagina

4 van 38

2. Algemene kenmerken Algemeen De gemeenteraad heeft eind 2015 de Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder vastgesteld. Hierin zijn de contouren voor de ontwikkeling van De Scheg vastgelegd. In februari 2020 stelde de gemeenteraad het Ruimtelijk Raamwerk vast. Hierin is een aantal belangrijke kaders voor de ontwikkeling vastgelegd. In 2022 is de gemeentelijke grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de deelgebieden De Scheg West, De Scheg Midden en De Scheg Oost als deelgrondexploitatie opgenomen. Het betreft voor alle deelgebieden zowel een facilitaire als een actieve grondexploitatie, waardoor er in de grondexploitatie De Scheg sprake is van zes deelgrondexploitaties die tezamen de gehele grondexploitatie De Scheg vormen. Voor ieder deelgebied is nu een bestemmings- en exploitatieplan vastgesteld, gebaseerd op de kaders in de Ontwikkelvisie en het Ruimtelijk Raamwerk van het plangebied De Scheg. De Scheg betreft een integrale gebiedsontwikkeling met een omvang van circa 61,6 ha., 1.428 woningen, een school en huisartsenpost en bijbehorende openbare ruimte en infrastructurele werken. De gebiedsontwikkeling gaat uit van een overwegend facilitaire rol door de gemeente Amstelveen.

Dat betekent dat de gemeente de ontwikkeling van het woongebied De Scheg faciliteert, in voorkomende situaties (bouwrijpe) grond verkoopt en haar kosten vooral verhaalt middels kostenverhaalsovereenkomsten en, indien van toepassing, exploitatiebijdragen op basis van de vastgestelde exploitatieplannen.

Figuur 1. Stedenbouwkundig plan / beoogd eindbeeld De Scheg Midden Gemeentelijk kostenverhaal De Scheg Totaal De deelgebieden West, Midden en Oost kennen ieder hun eigen specifieke ruimtelijke, functionele en eigendomssituatie en onderlinge ruimtelijke en functionele relaties. De ontwikkelingsstrategie is dat voor de drie deelgebieden separate bestemmingsplannen zijn opgesteld, maar zodanig dat de financiële risico’s van investeringen, die benodigd zijn voor het plangebied De Scheg, zoveel als mogelijk voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan worden geborgd.

Pagina

5 van 38

Het gemeentelijk kostenverhaal wordt verzekerd door: 1. Vastgestelde exploitatieplannen behorend bij de vastgestelde bestemmingsplannen en daaruit voortvloeiende eventuele posterieure overeenkomsten (De Scheg West enkele en De Scheg Midden overwegend), 2. Anterieure overeenkomsten (De Scheg Oost, De Scheg West), en 3. Grondverkoop door de gemeente (De Scheg West in ruwe staat, gemeentelijk eigendom; De Scheg Midden in bouwrijpe staat, na verwerving en bouwrijp maken enkele eigendommen). De Scheg Midden Voor het deelgebied De Scheg Midden is het niet mogelijk gebleken om anterieure overeenkomsten te sluiten en is het uitgangspunt dat het gemeentelijk kostenverhaal via het exploitatieplan plaatsvindt. Hiermee is het kostenverhaal van de gemeente bij ontwikkeling van dit deelgebied publiekrechtelijk geborgd en zijn zoveel mogelijk financiële risico’s geminimaliseerd. Daarnaast is in de grondexploitatie voorzien dat een aantal eigendommen door de gemeente verworven dienen te worden voor het realiseren van de gebiedsontsluitingsweg. De overige oppervlakte van deze eigendommen zijn voorzien om bouwrijp te verkopen aan ontwikkelende partijen en de toekomstige openbare ruimte in eigendom te houden.

Gemeentelijke grondexploitatie De Scheg De gemeente voert een overwegend facilitaire grondexploitatie, dat betekent dat in eerste aanleg de gemeente bijvoorbeeld geen bouw- en woonrijp werkzaamheden verricht. De kosten welke in de grondexploitatie zijn opgenomen betreffen kosten zoals boekwaarde van gemeentelijk grondeigendom in het plangebied, verwervingskosten van eigendommen van derden, kosten – voor zover van toepassing - voor het bouw- en woonrijp maken, plankosten en investeringen in bovenwijkse voorzieningen (toe te rekenen aan De Scheg). De begrote kosten in de gemeentelijke grondexploitatie De Scheg zijn daarmee niet 1-op-1 te gebruiken om analyses te maken voor capaciteit / opdrachtverlening, benodigde inzet van de afdeling P&A in het kader van voorbereiden, toezicht en uitvoering van civiele werkzaamheden, etc.. De samenloop van begrote kosten in de faciliterende grondexploitaties en actieve grondexploitaties is daarbij van belang. Daarnaast is de samenloop van publiekrechtelijk kostenverhaal (De Scheg Midden), privaatrechtelijke overeenkomsten (De Scheg Oost, De Scheg West) en de rol die de gemeente in deze deelgebieden bij de ontwikkeling en realisatie van De Scheg aanneemt van belang om begrip te hebben van de begrote kosten in de grondexploitatie De Scheg.

De opbrengsten in de grondexploitatie betreffen de te verhalen exploitatiebijdragen welke als zodanig in (anterieure) overeenkomsten met private grondeigenaren zijn en worden opgenomen of verbonden worden aan de omgevingsvergunning op basis van het vastgestelde exploitatieplan. Daarnaast verkoopt de gemeente haar eigendomspositie en koopt zij de bouwrijpe gronden voor de schoollocatie in deelgebied De Scheg West. Tegenover deze laatste grondaankoop staat een 1-op-1 interne doorlevering aan de afdeling Vastgoed voor realisatie van de school en schoolplein. Tenslotte is ten aanzien van een aantal grondeigendommen het uitgangspunt gekozen om deze (als mogelijk) minnelijk te verwerven en indien van toepassing in ruwe of bouwrijpe staat te verkopen. Gemeentelijke grondexploitatie De Scheg Midden Voor De Scheg Midden is het uitgangspunt dat de facilitaire grondexploitatie alle kosten (excl. verwerving), die worden voorzien voor de realisatie van dit deelgebied, in zich heeft opgenomen. Aan opbrengsten zijn alle netto exploitatiebijdragen (inbrengwaarde eigendommen in mindering gebracht) opgenomen, zoals voorzien en opgenomen in het

Pagina

6 van 38

exploitatieplan De Scheg Midden. Dat alle kosten in de grondexploitatie De Scheg Midden zijn opgenomen, betekent niet dat de gemeente al deze kosten zelf gaat maken. De werkzaamheden behorend bij de begrote kosten voor bv. slopen / saneren / etc. kunnen ook door de grondeigenaren in het deelgebied De Scheg Midden zelf worden uitgevoerd, als zij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen. In die situatie zijn de begrote kosten bedoeld als te verstrekken financiële vergoeding, uit hoofde van het exploitatieplan / Wet ruimtelijke ordening, aan deze grondeigenaren. Voor De Scheg Midden is het uitgangspunt dat de actieve grondexploitatie geen kosten behalve de voorziene verwervingskosten van de eigendommen en boekwaarde in zich heeft opgenomen. Aan opbrengsten zijn de verkoop van bouwrijpe grond op de verworven eigendommen opgenomen én netto exploitatiebijdragen van de beoogd te verwerven eigendommen opgenomen (maar dan “tegengesteld” aan het bedrag dat in de facilitaire grondexploitatie De Scheg Midden is opgenomen), zoals deze in het exploitatieplan De Scheg Midden zijn voorzien. Indien blijkt dat deze uitgangspunten niet de realiteit gaan worden, zullen de grondexploitaties voor De Scheg Midden worden aangepast en veranderen. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de eigendommen niet worden verworven, zoals voorzien in de actieve grondexploitatie. Dan zullen oa.

de verwervingskosten in de actieve grondexploitatie dalen, wordt het budget voor plankosten in de facilitaire grondexploitatie lager (omdat de gemeente dan waarschijnlijk een groot deel van de werkzaamheden niet zelf voorbereid en uitvoert op deze eigendommen, maar alleen toetst), zullen de opbrengsten uit gronduitgifte in de actieve grondexploitatie dalen, en zal de hoogte van het totaal aan exploitatiebijdragen in de actieve grondexploitatie ook veranderen. Of als bijvoorbeeld een posterieure overeenkomst met een grondeigenaar wordt gesloten, waarbij overeengekomen wordt welke werkzaamheden de grondeigenaar zelf gaat uitvoeren (en daarmee de gemeente deze werkzaamheden niet uitvoert). Dan is het mogelijk dat de (plan)kosten in de facilitaire grondexploitatie dalen, omdat de gemeente de werkzaamheden niet zelf uitvoert, maar een vergoeding (tot het maximum wat in het exploitatieplan is geraamd) voor verrichte werkzaamheden zal verstrekken. Tenslotte is het zeer goed voorstelbaar dat de ontwikkeling van het deelgebied Scheg Midden langzamer verloopt dan nu in planning en fasering van kosten / opbrengsten is voorzien. Dit kan betekenen dat in de actieve grondexploitatie de verwervingskosten (en opbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe grond) later worden gerealiseerd. Het gevolg hiervan is een hogere rentelast over de al gemaakte kosten.

Afhankelijk van de prijs- en waardeontwikkeling van de eigendommen en bouwrijpe grond heeft dat ook een effect op het resultaat van de grondexploitatie. Voor de facilitaire grondexploitatie betekent een vertraging dat meer plankosten benodigd zijn en dat er een hogere rentelast is over de al gemaakte (plan)kosten. Voor het overige zal een vertraging in de facilitaire grondexploitatie een gering gevolg op het resultaat van de grondexploitatie hebben, omdat er geen “fysieke” kosten worden gerealiseerd als er geen exploitatiebijdragen (opbrengsten) worden ontvangen. De gemeente zal enkel op het vlak van plankosten zogenaamde “voorinvesteringen” doen. Aangezien de gemeente geen / zeer beperkt grondeigendom heeft (zie ook hoofdstuk 3 Plangebied en grondeigendom), is de invloed en regie van de gemeente op de voortgang in de ontwikkeling en op het resultaat van de actieve en facilitaire grondexploitaties beperkt. De gemeente zit in de ontwikkeling van het deelgebied De Scheg Midden zogezegd “op de stoel van de bijrijder en niet op de stoel van de chauffeur”.

Pagina

7 van 38

3. Plangebied en grondeigendom Plangebied De Scheg totaal Het plangebied De Scheg heeft een omvang van circa 61,56 ha. (figuur 2).

West

Midden Oost

Figuur 2. Globale weergave plangebied De Scheg en de deelgebieden West, Midden en Oost De gemeente heeft beperkt grondeigendom in het plangebied (ca. 4% van het bruto plangebied De Scheg). Plangebied en eigendomssituatie De Scheg Midden De eigendomsituatie van het deelgebied De Scheg Midden is onderstaand in figuur 3 weergegeven.

Figuur 3. Weergave grondeigendommen (genummerd) De Scheg Midden Het plangebied is verdeeld over 90 percelen met in totaal meer dan 1.000 rechthebbenden van gronden en grondeigenaren. Afgezien van de Meerlandenweg (groen / eigenaar 1 in

Pagina

8 van 38

figuur 3) zijn de gronden in eigendom van derden. Een uiteenzetting hiervan is opgenomen in het projectdossier.

4. Ruimtegebruik Het ruimtegebruik omvat de verdeling naar uitgeefbaar en openbaar gebied in het plangebied. Het totale plangebied kent een omvang van circa 61,6 ha., waarvan circa 27,8 ha. uitgeefbaar/te bebouwen gronden (tabel 3).

Totaal gebied de Scheg m2 % Netto plangebied 615.551 100% Uitgeefbare grond 277.821 45% Openbaar 337.730 55% Ruimtegebruik

West m2 352.914 168.198 184.716

Verharding 131.530 21% 78.626 Groen 141.405 23% 72.494 Water 64.795 11% 33.596 Tabel 3. Ruimtegebruik De Scheg Totaal

% 100% 47,7% 52,3%

Midden m2 % 193.937 100% 77.088 39,7% 116.849 60,3%

Oost m2 68.700 32.535 36.165

% 100% 47,4% 52,6%

22,3% 20,5% 9,5%

43.824 53.009 20.016

9.080 15.902 11.183

13,2% 23,1% 16,3%

22,6% 27,3% 10,3%

Hierbij wordt uitgegaan van onderstaand ruimtegebruik voor De Scheg Midden (figuur 4).

Figuur 4. Weergave ruimtegebruik De Scheg Midden

Tabel 4. Wijzigingen in ruimtegebruik De Scheg Midden

Pagina

9 van 38

Het plangebied en het ruimtegebruik in de grondexploitaties van het deelgebied De Scheg Midden is als gevolg van het definitieve bestemmings- en exploitatieplan ten opzichte van de vigerende grondexploitatie gewijzigd. Het plangebied De Scheg Midden is toegenomen met 14.542 m2 (tabel 4). Het gebied is voornamelijk vergroot doordat de bestaande wegen en watergangen van / aan de Noorddammerweg en de J.C. van Hattumweg nu in het exploitatieplangebied zijn opgenomen, waar deze eerder nog niet tot het plangebied van Scheg Midden waren gerekend. Daarnaast is oppervlakte aan Groen “verschoven” naar de oppervlakte aan Water. Tenslotte is de oppervlakte aan Uitgeefbaar gebied licht verhoogd in absolute zin.

5. Juridisch Planologische situatie Het vigerende onherroepelijke bestemmingsplan ‘Legmeerpolder’ d.d. 2 juli 2014 staat de ontwikkeling van de woningen niet toe. Het bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’ maakt de ontwikkeling van woningen wel mogelijk. Het bestemmingsplan is op peildatum nog niet onherroepelijk. Onderstaande is een weergave van het Bestemmingsplan De Scheg Midden (figuur 5).

Figuur 5. Weergave bestemmingsplankaart De Scheg Midden

10 van 38

Pagina

6. Bouwprogramma Het bouwprogramma in De Scheg omvat 1.428 woningen, waarvan 96 sociale huurwoningen (tabel 5 en 6). Woningbouwprogramma Rijwoning middel Rijwoning middel Rijwoning groot 2-1 kap woning 2-1 kap woning groot 2-1 kap woning midden Vrijstaand geschakeld Vrijstaand Eiland woning Appartementen XS Appartementen sociaal Totaal (stuks)

Totaal huur koop koop koop koop koop koop koop koop sociale huur sociale huur

Oost 44 222 321 180 12 14 16 125 13 28 68 1.428

Niet-woningbouwprogramma School (m2) Huisartsenpost (m2) Totaal (m2 kavel)

West 19 321 144 12 14 16 11 13

172

Totaal

Oost 5.006 300 5.306

799

28 68 457

West 5.006 -

Midden 44 203

Midden

5.006

Tabel 5. Woningbouwprogramma Scheg Totaal Programma

Vigerende grex (PN Herziening 2025) 2024 Verschil

Appartementen

sociale huur

BeBo

stuk aandeel

stuk aandeel stuk

96 21%

huur

4 1%

Rijw oninge n 5,1m

middel

huur

4 1%

44 10%

Rijw oninge n 3,9m

klein

huur

39 10%

24 5%

15-

Rijw oninge n 5,1m

middel

koop

115 31%

142 31%

Rijw oninge n 4,5m

middel

koop

115 31%

61 13%

54-

2^1 kap

koop

69 18%

36 8%

33-

Vrijstaand

koop

Totaal

30 8% 376

100%

54 12% 457

100%

24 81

Tabel 6. Wijziging in woningbouwprogramma De Scheg Midden Ten opzichte van de vigerende grondexploitatie is het woningbouwprogramma in deelgebied De Scheg Midden in totaal met 81 woningen toegenomen tot 457 woningen. Hierin is nu ook sociale woningbouw toegevoegd (96 sociale huurwoningen), welke eerder niet beleidsmatig en vanuit de raadskaders in De Scheg voorzien waren, en zijn 21 extra vrije sector huurwoningen opgenomen. Daarnaast is er in het bestemmingplan ruimte voor een zorgfunctie / huisartsenpost opgenomen (zie tabel 5). In de vastgestelde grondexploitatie was geen ruimte opgenomen voor dergelijke niet-woonfuncties.

7. Werken en werkzaamheden De omschrijving van de werken en werkzaamheden (en de daarbij behorende kosten en opbrengsten) voor deelgebied De Scheg Oost (actief en faciliterend) en deelgebied De Scheg West (actief en faciliterend) blijven in deze rapportage buiten beschouwing. Deze werken en werkzaamheden zijn niet substantieel gewijzigd ten opzichte van de vigerende grondexploitatie. Wijzigingen in deze deelgrondexploitaties zijn in de afgelopen twee jaar verwerkt en verantwoord via de reguliere Planning en Controlcyclus.

300 300

11 van 38

Pagina

In onderstaande wordt ingegaan op de werken en werkzaamheden voor deelgebied De Scheg Midden. Eerst wordt ingegaan op de actieve grondexploitatie en daarna op de facilitaire grondexploitatie voor het deelgebied De Scheg Midden. De kosten en opbrengsten vanuit deze werken en werkzaamheden zijn verwerkt in de grondexploitatie (tabel 7). Kosten omschrijving

Totaal Midden

Actief Midden

Facilitair Midden

verwerving

17.974.365-

sloop

1.468.896-

m ilieu/saneren

757.571-

4.798-

752.773-

hoofdinfra

bouwrijp m aken

5.696.042-

woonrijp m aken

17.277.289-

plankosten

6.153.058-

354.428-

5.798.630-

hoofdinfrastructuur

2.859.180-

bovenwijks (2)

1.023.344-

overig 2

239.451-

totale kosten

53.449.197-

18.333.591-

35.115.606-

Opbrengsten omschrijving

Midden

woningen

13.740.942

exploitatiebijdragen

36.890.488

4.130.776

overig

32.759.713

totale opbrengsten

50.631.431

17.871.718

32.759.713

Resultaat omschrijving

Midden

Resultaat exclusief index

2.817.766-

461.873-

2.355.893-

Kostenstijging

5.014.656-

1.330.336-

3.684.320-

Opbrengstenstijging

4.661.932

1.659.943

3.001.989

Resultaat inclusief indexering

3.170.490-

132.266-

3.038.224-

557.120-

548.849-

8.271-

3.727.610-

681.115-

3.046.495-

171.789-

66.888-

104.901-

3.555.821-

614.227-

2.941.594-

Rente Resultaat Eindwaarde Resultaatneming gerealiseerd Resultaatneming nog te realiseren

Tabel 7. Overzicht kosten en opbrengsten Scheg Midden (herziening) 7.1 Deelgebied Midden (actieve grondexploitatie/Bouwgrond in exploitatie) Kosten Verwerving In de gemeentelijke grondexploitatie en ontwikkelingsstrategie wordt voor de verwerving van particuliere grondeigendommen, die naar verwachting benodigd zijn voor de realisatie van hoofdinfrastructurele en verkeersvoorzieningen, rekening gehouden met aankoop, bouwrijp maken en verkoop van het voorgenomen uitgeefbaar gebied in bouwrijpe staat aan (ontwikkelende / bouwende) partijen voor de realisatie van het woningbouwprogramma. De overige grondeigendommen zijn in eigendom of onder controle van een ontwikkelende partijen of niet benodigd voor hoofdinfrastructurele voorzieningen. Hiervan is het uitgangspunt om deze gronden niet te verwerven, maar een (posterieure) overeenkomst te sluiten met de betreffende grondeigenaren.

Pagina

12 van 38

Een aantal particuliere grondeigendommen zijn benodigd voor de realisatie van de hoofdverkeersstructuur. Deze grondeigendommen zijn (vooralsnog) voorzien om minnelijk te verwerven van de betreffende particuliere grondeigenaren. De verwervingskosten zijn geraamd op basis van de meest recente taxatie (peildatum 31 juli 2024) voor gronden in het plangebied De Scheg. Plankosten Plankosten, exclusief kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU), bestaan in de actieve grondexploitiatie De Scheg Midden volledig uit de boekwaarde van deze plankosten. Er is geen resterend budget geraamd. Alle overige geraamde (plan)kosten voor deelgebied De Scheg Midden zijn opgenomen in de facilitaire grondexploitatie. Opbrengsten Grondverkoop Het voornemen en gekozen uitgangspunt is dat een aantal particuliere grondeigendommen benodigd zijn en verworven worden door de gemeente voor de realisatie van onder andere de hoofdverkeersstructuur. Deze grondeigendommen zijn (vooralsnog) voorzien om minnelijk te verwerven van de betreffende particuliere grondeigenaren. Het uitgangspunt voor deze grondeigendommen is dat deze worden ingericht voor openbare doeleinden, welke in eigendom blijven van de gemeente, en dat de uitgeefbare delen in bouwrijpe staat worden verkocht aan ontwikkelende partijen. Deze werkzaamheden, incl.

de begeleiding, zijn voorzien te worden verricht door de gemeente zelf en zijn geraamd in de facilitaire grondexploitatie De Scheg Midden. Een nadere toelichting hierover is opgeomen bij de facilitaire grondexploitatie. Op basis van de meest recente taxatie (peildatum 31 juli 2024) voor eigendommen in het plangebied De Scheg zijn ook de (residuele) grondwaarden geraamd en als zodanig opgenomen in deze actieve grondexploitatie voor het deelgebied De Scheg Midden. Deze taxatie is separaat beschikbaar in het projectdossier en is als bijlage bij het exploitatieplan De Scheg Midden gevoegd. Exploitatiebijdragen De exploitatiebijdragen zijn overeenkomstig het exploitatieplan De Scheg Midden. De actieve grondexploitatie zal deze verschuldigde exploitatiebijdragen aan de facilitaire grondexploitatie ‘betalen’, omdat de gemeente in de actieve grondexploitatie voornemens is deze particuliere grondeigendommen te verwerven en de bouwrijpe gronden te verkopen. Daarmee is de gemeente een exploitatiebijdrage “verschuldigd” in het totaal van de geraamde (en verhaalbare) kosten in de facilitaire grondexploitatie. In de facilitaire grondexploitatie De Scheg Midden zijn alle kosten voor bouw- en woonrijp maken, plankosten, etc. opgenomen. Daarom zijn deze exploitatiebijdragen als “negatieve / tegengestelde opbrengsten” in de actieve grondexploitatie opgenomen.

7.2 Deelgebied Midden (Facilitaire grondexploitatie) Kosten Tijdelijk beheer Dit betreft kosten beheer openbaar gebied i.v.m. gefaseerde bouw. Planschade Voor eventuele verzoeken tot tegemoetkoming planschade is een raming op basis van een planschaderisicoanalyse opgenomen voor dit deelgebied De Scheg Midden. Sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken Voor alle eigendommen is een raming van sloopwerkzaamheden opgenomen, zoals geraamd door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen.

Pagina

13 van 38

De kosten voor saneren van gronden, bouw- en woonrijp maken zijn ook door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen geraamd met in achtneming van het voorziene ruimtegebruik in dit deelgebied De Scheg Midden. De geraamde kosten zijn als zodanig in deze facilitaire grondexploitatie opgenomen. Plankosten De plankosten zijn, aanvullend aan de boekwaarde van plankosten, geraamd op basis van het plankostenmodel 2024 van de gemeente Amstelveen. De kosten voor VTU zijn geraamd op basis van: de plankostenscan (ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, onderdeel civiel- en cultuurtechniek), voorzover het uitgangspunt is dat de grondeigenaren zelf hun grondeigendommen slopen/saneren/bouwrijp maken en bouwrijp verkopen / vastgoed realiseren; en de PEAT en Overhead (tezamen 23% over de geraamde civiele kosten excl. niet benoemde objectrisico’s), voorzover het uitgangspunt is dat de gemeente het grondeigendom verwerft, sloopt, saneert, bouwrijp maakt, openbare ruimte inricht en de uitgeefbare kavels bouwrijp verkoopt. Tenslotte is aanvullend een globale raming voor externe opdrachten / onderzoeken opgenomen. Kosten bovenwijkse voorzieningen Bijdrage N201 In het verleden is door de gemeente geïnvesteerd in de verlegging en omlegging van de N201. Op basis van de Structuurvisie Amstelveen Zuid 2010 is aan het totale plangebied De Scheg 4% van € 25,6 mln.

= € 1.024.000 gemeentelijke investering toegerekend. Op basis van de m2 uitgeefbaar van het deelgebied De Scheg Midden in het totaal van de m2 uitgeefbaar van het plangebied De Scheg is de bijdrage voor het deelgebied de Scheg Midden bepaald. Deze investering is al afgeboekt binnen de gemeentelijke financiën en vormen derhalve geen af te dragen kosten meer in de gemeentelijke grondexploitatie. De bijdrage voor de verlegging en omlegging van de N201 wordt wel in kostenverhaalsovereenkomsten op grond van het exploitatieplan Scheg Midden opgenomen en verhaald, waardoor dit wel een onderdeel is van de exploitatiebijdragen (opbrengst in de gemeentelijke (facilitaire) grondexploitatie) is opgenomen. Hammarskjöldsingel Als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied De Scheg is aanpassing van de Hammarskjöldsingel noodzakelijk, inclusief mitigerende maatregelen aan de gasleiding ter plaatse van de Hammarskjöldsingel en het verplaatsen van kabels & leidingen ter plaatse. Deze investeringen zijn, op basis van verkeersonderzoek, voor 63% toerekenbaar aan het deelgebied De Scheg Midden. Een nadere kostenspecificatie en toerekening van deze geraamde investeringen is separaat beschikbaar in het projectdossier. Aanpassing rioolstelsel Als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied De Scheg is buiten dit plangebied een aanpassing van het rioolstelsel benodigd.

Op basis van de m2 uitgeefbaar van het deelgebied De Scheg Midden in het totaal van de m2 uitgeefbaar van het plangebied De Scheg is de bijdrage voor het deelgebied de Scheg Midden bepaald. Een nadere kostenspecificatie van de gehele aanpassing van het rioolstelsel is separaat beschikbaar in het projectdossier. Aanpassing Jane Addamslaan-Weldam Als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied De Scheg is aanpassing van de kruising van de Jane Addamslaan en de Weldam noodzakelijk. Deze investering is, op basis van verkeersonderzoek, voor 4% toerekenbaar aan het deelgebied De Scheg Midden. Een nadere kostenspecificatie en toerekening van deze geraamde investeringen is separaat beschikbaar in het projectdossier.

Pagina

14 van 38

Afdracht Bovenwijkse voorzieningen Tenslotte is een afdracht bovenwijks verschuldigd op grond van de op 10 november 2021 door de gemeenteraad vastgestelde Nota Bovenwijkse Voorzieningen Amstelveen en de actualisatie van de tarieven bijdragen Bovenwijkse Voorzieningen in 2024 (collegebesluit d.d. 23 juli 2024). Op basis van het woningbouwprogramma is de totale bruto vloeroppervlakte (bvo) geraamd. De vermenigvuldiging van deze m2 bvo met het tarief, zoals voortkomt uit de actualisatie van Nota Bovenwijkse Voorzieningen Amstelveen zijnde € 18,29 per m2 bvo, levert de geraamde bijdrage. Boekwaarde rente Als onderdeel van de overige kosten is de boekwaarde voor rentekosten voor geïnvesteerd vermogen opgenomen. Opbrengsten Opbrengsten exploitatiebijdragen De exploitatiebijdragen zijn overeenkomstig het exploitatieplan voor dit deelgebied De Scheg Midden. Bij het bepalen van de exploitatiebijdrage zijn de wettelijke uitgangspunten / methoden voor gemeentelijk kostenverhaal gevolgd (ministeriële regeling plankosten exploitatieplan en profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit voor bovenwijkse investeringen) gevolgd. Deze exploitatiebijdragen bevatten in ieder geval de onderdelen gemeentelijke plankosten, kosten bouw- en woonrijp maken en de noodzakelijke en toe te rekenen investeringen binnen en buiten het plangebied De Scheg Midden.

8. Fasering en Looptijd De gemeentelijke grondexploitatie De Scheg gaat uit van de volgende einddatum / eindwaarde per deelgebied:  De Scheg West: 2032  De Scheg Midden: 2033  De Scheg Oost: 2027

9. Parameters De factor tijd heeft een grote invloed op het projectresultaat op eindwaarde. Dit betreft de invloeden van inflatie en rente. Prijspeil grondexploitatie 31-12-2024. De parameters kostenstijging, opbrengstenstijging en rente zijn geactualiseerd en vastgelegd door het college op 9 januari 2024. Deze parameters zijn gebaseerd op de adviezen van een extern bureau: o Kostenstijging verwerving/inbreng: 2%. o Kostenstijging algemeen: 2,5% voor 2025 en 2,0% voor 2026 e.v. o Kostenstijging plankosten incl. PEAT/VTU: 3,0% voor 2025 en 2,5% voor 2026 e.v. o Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw: 1,8%. o Opbrengstenstijging grondwaarde niet-woningbouw: 1,0%. o Opbrengstenstijging exploitatiebijdragen: 2%. De berekening van het rentepercentage voor grondexploitaties is gebaseerd op specifieke richtlijnen vanuit het BBV en is bepaald op: 1,75%.

10.

Fiscaliteit

De btw op de inrichting van de openbare ruimte is compensabel. De btw over de kosten die ten grondslag liggen aan de uitgifte van de kavels, maakt de gemeente als ondernemer. Die btw is verrekenbaar. Er is geen reden om kostprijsverhogende btw te begroten op basis van het actuele programma, waardoor de grondexploitatie voor de btw neutraal is. De actieve grondexploitaties worden verantwoord in de aangifte Vpb. Eventuele Vpb wordt verantwoord

Pagina

15 van 38

op taakveld 0.9 en komt niet tot uiting in de grondexploitatie. De begrote Vpb op de actieve delen van de grondexploitatie was 0,6 miljoen per 1 januari 2024. Door de mutaties in de grondexploitaties bij deze actualisatie zal de verwachte Vpb dalen. De Vpb is reeds begroot op taakveld 0.9. De actualisatie komt fiscaal pas tot uiting bij de herrekening per 1 januari 2025 en zal dan tevens meegenomen worden in de actuele schattingen.

11.

Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

De grondexploitatie De Scheg bestaat uit 3 actieve deelgrexen (bie) en 3 facilitaire deelgrexen (fac). Onderstaande tabel 8 geeft op hoofdlijnen inzicht in de begroting van de actieve en facilitaire grondexploitatie. In hoofdstuk 14 wordt nader ingegaan op de verschillen ten opzichte van de vigerende grondexploitatie. In Bijlage 4 is een uitgebreide begroting van de herziene grondexploitatie per deelgebied (actief en facilitair) opgenomen. Kosten omschrijving totale kosten Opbrengsten omschrijving totale opbrengsten Resultaat omschrijving Resultaat exclusief index

Totaal

Totaal actief

80.967.251-

Totaal

35.465.956-

Totaal actief

82.799.808

Totaal

39.287.908

Totaal actief 1.832.557

3.821.952

Totaal facilitair 45.501.295-

Totaal facilitair 43.511.900

Totaal facilitair 1.989.395-

Kostenstijging

6.436.832-

2.389.188-

4.047.644-

Opbrengstenstijging

4.947.568

1.659.943

3.287.625

Resultaat inclusief indexering

343.293

3.092.707

2.749.414-

Rente

284.075-

397.151-

113.076

Resultaat Eindwaarde

59.218

2.695.556

2.636.338-

Res ultaatneming gerealis eerd

558.743-

132.272-

426.471-

Res ultaatneming nog te realis eren

617.961

2.827.828

2.209.867-

Tabel 8. Grondexploitatie De Scheg onderverdeeld naar actief en faciliterend deel (herziening) De grondexploitatie De Scheg laat een geraamd resultaat zien van € 0,06 miljoen. positief op eindwaarde (31-12-2033), met een onderverdeling naar actieve grondexploitatie (€ 2,696 miljoen voordelig) en facilitaire grondexploitatie (€ 2,636 miljoen. nadelig) (tabel 8).

16 van 38

Pagina

Het resultaat kan ook worden onderverdeeld naar deelgebieden (tabel 9). Kosten omschrijving

Totaal

totale kosten

80.967.251-

Opbrengsten omschrijving

Totaal

totale opbrengsten

82.799.808

Resultaat omschrijving

Totaal

Totaal West

Totaal Midden

Totaal Oost

25.587.113-

53.449.197-

1.930.941-

West

Midden

Oost

30.230.549

50.631.431

1.937.829

West

Midden

Oost

Resultaat exclusief index

1.832.557

4.643.436

2.817.766-

6.887

Kostenstijging

6.436.832-

1.388.102-

5.014.656-

34.074-

Opbrengstenstijging

4.947.568

285.636

4.661.932

Resultaat inclusief indexering

343.293

3.540.970

3.170.490-

27.187-

Rente

284.075-

252.594

557.120-

20.451

Resultaat Eindwaarde

59.218

3.793.564

3.727.610-

6.736-

Resultaatneming gerealiseerd

558.743-

318.342-

171.789-

68.612-

Resultaatneming nog te realiseren

617.961

4.111.906

3.555.821-

61.876

Tabel 9. Grondexploitatie onderverdeeld naar deelgebieden De Scheg West, Midden en Oost.

12.

(Tussentijdse) winstneming

In de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming dient de winst ook te worden genomen. Voor winstneming geldt de zogenaamde Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hierbij wordt rekening gehouden met het optreden van projectspecifieke risico’s die van invloed kunnen zijn op de uiteindelijk eindwaarde.

13.

Financiële kansen en risico’s

In hoofdstuk 2 is al aangegeven dat de gemeente in beperkte mate actieve regie kan voeren op de uitvoering van het bestemmingsplan De Scheg Midden (vanuit grondeigendom). De financiele risico’s op de actieve en faciltaire grondexploitaties van De Scheg zijn en worden gemanaged, zoals het al is opgenomen in de anterieure overeenkomsten voor De Scheg West en De Scheg Oost. In deze anterieure overeenkomsten zijn bepalingen, exploitatiebijdragen en garantstellingen opgenomen, die zien op gemeentelijke investeringen voor deze deelgebied maar ook op dekking van gemeentelijke investeringen buiten het plangebied De Scheg. De risico’s worden ook gemanaged door het benutten van de mogelijkheden via het publiekrechtelijk kostenverhaal in de vorm van posterieure overeenkomsten / exploitatiebijdragen op grond van vastgestelde exploitatieplannen (De Scheg West (enkele grondeigendommen) en De Scheg Midden (alle grondeigendommen)). Risicomanagement is een continu proces. Risicoanalyses vinden daarom periodiek plaats, zodat er altijd een accuraat beeld van de risico’s bestaat. Er heeft voor dit project ook een risico-inventarisatie plaatsgevonden. Daarbij zijn projectspecifieke risico’s geïnventariseerd en waar mogelijk gekwantificeerd. De gekwantificeerde risico’s alsmede de marktrisico’s zijn input voor de zogenaamde Monte Carlo analyse.

17 van 38

Pagina

Vigerend (Perspectiefnota 2025) € 10.821.494 Tabel 10. Benodigde grondexploitatie

€

weerstandscapaciteit

Herziening 9.965.579

€

opzichte

verschil

ten

Verschil 855.915 vigerende

Het totale risicoprofiel is geraamd op € 9,966 miljoen nadelig. Dit is € 0,856 miljoen voordeliger ten opzichte van het risicoprofiel van de vigerende grondexploitatie (tabel 10). In bijlage 6 zijn de risicoanalyses van de herziene grondexploitatie De Scheg opgenomen. De grootste kansen en risico’s zijn: De Scheg Midden: o Ramingsonzekerheden verwerving / inbrengwaarden, exploitatiebijdragen en grondwaarden o Ramingsonzekerheid kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten o Marktrisico’s kostenstijging en opbrengstenstijging o Onvolledige of vertraagde ontwikkeling deelgebied De Scheg West: o Ramingsonzekerheden hoofd(infra)structuur, plankosten o Ramingsonzekerheden verwerving / inbrengwaarden, exploitatiebijdragen en grondwaarden De Scheg Oost: o Marktrisico’s kosten- en opbrengstenstijging o Ramingsonzekerheden hoofd(infra)structuur, plankosten, peilwijziging o Vertraging in realisatie deelgebied

18 van 38

Pagina

14.

Verschillenverklaring grondexploitatie Perspectiefnota 2025

Herziening 2024

Verschil

Totaal

Kosten omschrijving totale kosten

75.907.135-

Opbrengsten omschrijving

80.967.251-

Totaal

totale opbrengsten

Totaal

83.219.827

Resultaat omschrijving

Totaal

82.799.808

Totaal

5.060.116-

Totaal

420.019-

Totaal

Resultaat exclusief index

7.312.692

1.832.557

5.480.135-

Kos tenstijging

4.433.337-

6.436.832-

2.003.495-

Opbrengstenstijging

4.007.728

4.947.568

939.840

Resultaat inclusief indexering

6.887.083

343.293

6.543.790-

Rente Resultaat Eindwaarde Resultaatneming gerealis eerd Resultaatneming nog te realiseren

613.206-

284.075-

329.131

6.273.877

59.218

6.214.659-

558.743-

6.832.620

617.961

6.214.659-

Tabel 11. Verschillenverklaring totaal Het totale begrote projectresultaat van de herziene grondexploitatie bedraagt € 0,06 miljoen voordelig op eindwaarde per 31-12-2033. Dit is € 6,2 miljoen nadeliger dan ten opzichte van de vigerende grondexploitatie (tabel 11). Het nieuwe projectresultaat van € 0,06 miljoen voordelig is opgebouwd uit een actieve en facilitaire grondexploitatie (tabel 12):

Kosten Opbrengsten Faseringsinvloeden Projectresultaat eindwaarde

Vigerend Totaal 75.907.13583.219.827 1.038.8156.273.877

Actief 44.856.51354.120.398 547.7608.716.125

Facilitair 31.050.62229.099.429 491.0552.442.248-

Herziening Totaal 80.967.25182.799.808 1.773.33959.218

Actief 35.465.95639.287.908 1.126.3962.695.556

Facilitair 45.501.29543.511.900 646.9432.636.338-

Verschil Totaal 5.060.116420.019734.5246.214.659-

Actief 9.390.557 14.832.490578.6366.020.569-

Tabel 12. Verschillenverklaring naar actief en facilitair gedeelte  

Actief: Het projectresultaat op de actieve grondexploitatie is nadelig bijgesteld met € 6,021 miljoen tot € 2,696 miljoen voordelig op eindwaarde. Facilitair: Het projectresultaat op de facilitaire grondexploitatie is nadelig bijgesteld met € 0,194 miljoen tot € 2,636 miljoen nadelig op eindwaarde.

In Bijlage 5 zijn de verschillen in meer detail uitgewerkt. De verschillen worden als volgt verklaard: Grondexploitaties De Scheg Midden Verwervingskosten / inbrengwaarden, verschil: € 9.390.556 voordelig (BIE)  De taxatie voor inbrengwaarde betrof in de vigerende grondexploitatie € 379,- per m2 (2022), is in november 2023 voor het ontwerpexploitatieplan getaxeerd op € 330,- per m2 en is per peildatum 31 juli 2024 voor het vast te stellen exploitatieplan getaxeerd op € 339,- per m2.  veranderingen in programma van het deelgebied De Scheg Midden en de ontwikkelingen in de woningmarkt zijn de voornaamste oorzaken van het verschil in inbrengwaarde per m2.

Facilitair 14.450.67314.412.471 155.888194.090-

Pagina



19 van 38

veranderingen ten aanzien van eigendommen welke reëel en benodigd zijn om te verwerven voor het realiseren van de gebiedsontsluitingsweg heeft gezorgd voor een lager benodigd budget / krediet voor verwerving. Er worden minder eigendommen voorzien te verwerven dan in de vigerende grondexploitatie was opgenomen.

Plankosten, verschil: € 2.561.868 nadelig (FAC)  een verhoging van de geraamde kosten VTU door een gewijzigd resultaat van de plankostenscan (verplicht te hanteren bij publiekrechtelijk kostenverhaal via een exploitatieplan) als gevolg van de gewijzigde stedenbouwkundige invulling en de voorziene rolverdeling tussen partijen.  Een verhoging van de geraamde kosten VTU door: a) het opnemen van de te ramen PEAT en Overhead (23% over de geraamde civiele werkzaamheden), voor zover de gemeente zelf de werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken of inrichten van de openbare ruimte / infrastructuur voorbereidt, uitvoert en begeleidt. Dat is aan de orde voor de eigendommen, die in de actieve grondexploitatie De Scheg Midden voorzien zijn te verwerven (circa 27% van de oppervlakte van het gehele plangebied). b) het opnemen van te vergoeden kosten VTU op basis van de plankostenscan, het onderdeel civiel en cultuurtechniek, voor zover de gemeente niet zelf de werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken of inrichten van de openbare ruimte / infrastructuur voorbereid, uitvoert en begeleidt. Dat is aan de orde voor de eigendommen, die niet voorzien zijn te verwerven (circa 73% van de oppervlakte van het gehele plangebied).  Een aanvullende raming van plankosten voor externe opdrachten en onderzoeken ten bedrage van € 0,2 miljoen..

Sloopwerkzaamheden, verschil: € 1.408.433 nadelig (FAC)  In de vigerende grondexploitatie was het uitgangspunt dat de sloopwerkzaamheden voor rekening en risico van de eigenaren zelf kwam. Nu is het uitgangspunt dat deze werkzaamheden hetzij door de gemeente moeten worden verricht of de eigenaar een vergoeding op grond van het exploitatieplan van de gemeente kan ontvangen voor het zelf verrichten van deze werkzaamheden.  Het huidige uitgangspunt voor de raming van de kosten voor deze werkzaamheden is meer in lijn met de verwachte realiteit.  Een nadere kostenspecificatie en toerekening van deze geraamde investeringen is separaat beschikbaar in het projectdossier. Milieu- en saneringswerkzaamheden, verschil: € 194.652 positief (FAC)  De kosten voor saneren van gronden zijn door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen geraamd met in achtneming van het voorziene ruimtegebruik in dit deelgebied De Scheg Midden. In de vigerende grondexploitatie waren deze werkzaamheden geraamd op basis van (grovere) kengetallen en eenheidsprijzen, welke getoetst (maar niet geraamd) door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen.  Een nadere kostenspecificatie en toerekening van deze geraamde investeringen is separaat beschikbaar in het projectdossier.

Bouw- en woonrijp maken, verschil: € 9.827.482 nadelig (FAC)  Het plangebied, stedenbouwkundige invulling, ruimtegebruik en woningbouwprogramma van het deelgebied De Scheg Midden is toegenomen respectievelijk gewijzigd;  De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen geraamd met in achtneming van het voorziene ruimtegebruik in dit deelgebied De Scheg Midden. In de vigerende grondexploitatie waren deze werkzaamheden geraamd op basis van (grovere)

Pagina



20 van 38

kengetallen en eenheidsprijzen, welke getoetst (maar niet geraamd) door de civieltechnisch deskundige / afdeling van de gemeente Amstelveen. In de vigerende grondexploitatie was de raming van de kosten voor civiele werkzaamheden niet gedetailleerd opgenomen. Dat was ten tijde van de vaststelling van de grondexploitatie ook nog niet mogelijk, gelet op de globaliteit van de verkaveling / voorgenomen ontwikkeling van het deelgebied De Scheg Midden. Een nadere kostenspecificatie en toerekening van deze geraamde investeringen is separaat beschikbaar in het projectdossier.

Hoofdinfrastructuur, verschil: € 370.915 nadelig (FAC)  nieuwe ramingen met actueel prijspeil en ontwerpen voor de hoofdinfrastructuur / bovenwijkse investeringen, die aan het deelgebied De Scheg Midden zijn en worden toegerekend (persriolering, verlenging Hammarskjoldsingel);  hogere proportionele toerekening van de hoofdinfrastructuur / bovenwijkse investering (verlenging Hammarskjoldsingel) op basis van verkeersonderzoek ipv globale benadering (63% i.p.v. 50%);  aanpassing kruising Jane Addamslaan-Weldam is toegevoegd, voor het aandeel dat aan Scheg Midden is toe te rekenen (4%). Afdracht bovenwijkse voorzieningen, verschil: € 476.625 nadelig (FAC)  wijziging in woningbouwprogramma waardoor de afdracht op basis van de nota bovenwijkse voorzieningen gemeente Amstelveen is verhoogd.  verhoging van het tarief voor de bijdrage op basis van de nota bovenwijkse voorzieningen gemeente Amstelveen (23 juli 2024; € 18,29 i.p.v. € 8,25 per m2 bvo). Gronduitgifte verschil: € 11.471.451 nadelig (BIE)  de actuele taxatie geeft een verlaging van de verkoopwaarde voor de bouwrijpe gronden van de woningen, die in het stedenbouwkundig plan zijn voorzien op de toekomstig voorziene door de gemeente te verwerven gronden in deelgebied De Scheg Midden.

 Deze verlaging is inclusief een correctie van een fout (te lage bouwkosten voor 2^1 kapwoningen en vrijstaande woningen), die de taxateur heeft ontdekt en die was opgenomen in eerdere taxaties voor De Scheg en De Scheg Midden.  veranderingen ten aanzien van eigendommen welke reëel en benodigd zijn om te verwerven voor het realiseren van de gebiedsontsluitingsweg heeft gezorgd dat minder eigendommen voorzien worden te verwerven, waardoor ook minder bouwrijpe gronden worden voorzien om te verkopen. Exploitatiebijdragen, verschil: € 10.914.521 voordelig (BIE EN FAC)  gedetailleerde, onderbouwde en wettelijke benadering van de verschuldigde exploitatiebijdragen behorend bij het exploitatieplan De Scheg Midden in plaats van een pragmatische benadering van de verschuldigde exploitatiebijdragen als zou een exploitatieplan De Scheg Midden worden opgesteld;  hogere verhaalbare kosten dan bij vorige inschatting van exploitatiebijdragen;  alle kosten zijn te verhalen waardoor er net geen macro-aftopping (maximum aan verhaalbare kosten) in het exploitatieplan ontstaat. Hierdoor kunnen alle voorziene kosten worden verhaald via verschuldigde exploitatiebijdragen van derden.

Pagina

21 van 38

Grondexploitaties De Scheg Oost Exploitatiebijdrage, verschil: € 136.911 voordelig  aanvullende exploitatiebijdrage als gevolg van de allonge gesloten met de ontwikkelende partij. Grondexploitaties De Scheg West Fasering van kosten en opbrengsten, verschil: € 118.704 nadelig  verschuiving van kosten en opbrengsten van 2024 naar 2025, waardoor meer kostenstijging en meer rentelasten worden voorzien dan in de vigerende grondexploitatie. Grondexploitatie De Scheg (De Scheg West, De Scheg Oost en De Scheg Midden) Kosten en opbrengsten als gevolg van fasering / tijd, verschil: € 734.524 nadelig  de herziene raming van de hoogte van kosten en opbrengsten (met name in De Scheg Midden) zorgt voor een daaraan gerelateerd effect op de hoogte van de geraamde kostenstijging en opbrengstenstijging;  een herziene fasering van de herziene raming van kosten en opbrengsten zorgt voor een een daaraan gerelateerd effect op de hoogte van de geraamde kostenstijging, opbrengstenstijging en rentesaldo (saldo van rentelasten en rentebaten).  deze twee voorgaande punten zorgen voor het onderstaande effect op de zogenaamde tijdsgerelateerde kosten: o kostenstijging, verschil: € 2.003.495 nadelig; o opbrengstenstijging, verschil: € 939.840 voordelig; o rentesaldo, verschil: € 329.131 voordelig.

Bijlage 1. Actieve grondexploitatie De Scheg (BIE, herziening West, Midden, Oost)

De Scheg (bie)

Nieuw totaal

Totale boekwaarde

Totale Prospectie

Kosten 48201 Verwerving 48204 Milieuonderzoek 48206 Hoofdinfrastructuur 48207 Bovenwijkse voorzieningen 48210 Plankosten 48235 Plankosten SO 48236 Plankosten PEAT / Fee 48237 Plankosten externe deskundigen 48212 Rente boekwaarde Totaal kosten

33.557.433 4.798 614.543 207.242 718.563 214.576 97.673 37.952 13.175 35.465.955

5.538 723.641 20.165 240 23.750 773.333

Opbrengsten 48216 Woningbouw 48224 Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten

35.157.149 4.130.776 39.287.925

Saldo exclusief indexatie (kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Totaal faseringsinvloeden Saldo inclusief indexatie (kosten - opbrengsten) 48215 Resultaatneming

2024

2025

2026

2027

2028

33.557.433 -740 614.543 207.242 -5.078 194.411 97.673 37.712 -10.575 34.692.622

124.174 45.262 12.209 9.488 191.133

5.349.211 250.404 49.258 40.184 12.209 9.488 5.710.754

92.908 20.579.186 239.965 25.030 25.030 40.184 17.789 12.209 12.209 9.488 9.488 419.784 20.643.702

27.707 17.789 12.209 57.705

35.157.149 4.130.776 39.287.925

160.248 160.248

6.481.629 6.481.629

2.651.988 17.240.486 -307.965 -307.965 2.344.023 16.932.521

-3.821.970

773.333

-4.595.303

30.885

-770.875

-1.924.239

2.389.188 1.659.943 397.151 -1.126.395

10.575 -10.575

143.017 16.250 -159.267

-2.695.575

773.333

-3.468.908

41.460

2.695.575

-132.272

2.827.847

282.857

2029

2030

2031

2032

7.536.128 27.707 17.789 12.209 7.593.833

20.767 17.789 12.209 50.765

20.767 17.790 12.210 50.767

10.976 10.976

506.676 2.438.430 2.945.106

3.804.723 -65.077 3.739.646

3.711.181

-2.887.401

4.648.727

-3.688.881

-3.688.879

10.976

19.609 80.514 7.339 53.566

1.371.377 121.843 -27.153 -1.222.381

5.445 238.483 115.209 117.829

831.959 301.066 56.767 -587.660

7.284 421.641 145.035 269.322

8.549 496.397 73.583 414.265

1.947 -452 -1.495

-611.608

-1.977.805

4.933.562

-3.005.230

5.236.387

-3.958.203

-4.103.145

12.471

102.396

6.810

3.201.413

-334.296

-192.524

-124.740

-127.436

13.367

Pagina 2 van 38 Bijlage 2. Facilitaire grondexploitatie De Scheg (FAC, herziening West, Midden, Oost)

De Scheg (fac) Kosten 48201 48202 48203 48204 48205 48206 48207 48208 48210 48235 48236 48237 48211 48212 48214 Totaal kosten

Nieuw totaal

Totale boekwaarde

Totale Prospectie

1.111.883 45.000 1.468.896 16.078 736.696 6.097.141 2.094.316 22.973.331 2.878.608 3.286.493 3.398.051 362.048 172.424 49.103 811.226 45.501.295

16.078 186.087 27.298 2.894.017 295.267 29.908 19.432 49.103 112 3.517.303

43.511.900 43.511.900

2.281.518 2.281.518

1.989.395

1.235.785

4.047.644 3.287.625 -113.076 -646.943

Saldo inclusief indexatie (kosten - opbrengsten)

2.636.338

1.235.785

1.400.553 -1.161.227

Resultaatneming

-2.636.338

-426.471

-2.209.867

Verwerving Planschade Sloop Milieuonderzoek Bodemsanering Hoofdinfrastructuur Bovenwijkse voorzieningen Bouw/woonrijp maken Plankosten Plankosten SO Plankosten PEAT / Fee Plankosten externe deskundigen Tijdelijk beheer Rente boekwaarde Overige uitgaven

Opbrengsten 48224 Exploitatiebijdrage Totaal opbrengsten Saldo exclusief indexatie (kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Totaal faseringsinvloeden

48215

2024

2025

2026

2027

2028

1.111.883 45.000 1.468.896 736.696 6.097.141 1.908.229 22.946.033 -15.408 2.991.226 3.368.143 342.616 172.424 811.114 41.983.992

514.322 675.307 77.772 40.512 1.307.913

299.443 9.000 244.816 122.782 3.078.700 338.238 809.821 611.816 397.599 80.512 24.632 331.586 6.348.945

812.440 9.000 244.816 122.782 2.404.277 234.793 809.821 556.086 397.599 80.512 24.632 479.528 6.176.286

9.000 244.816 122.782 33.281 234.793 3.278.005 459.025 397.599 80.512 24.632 4.884.445

9.000 244.816 122.783 33.281 246.223 3.278.005 265.652 371.958 40.000 24.632 4.636.350

9.000 244.816 244.816 122.783 122.784 33.281 246.223 216.588 216.588 174.783 3.278.004 3.278.004 3.278.005 2.468.184 193.348 236.412 182.973 105.874 371.958 371.957 371.956 319.826 40.000 24.632 24.632 24.632 4.564.045 4.495.193 4.074.154 3.068.667

2.468.184 319.827 2.788.011

41.230.382 41.230.382

2.478.299 2.478.299

2.079.315 2.079.315

9.233.129 10.208.947 9.233.129 10.208.947

3.239.768 3.239.768

1.690.367 4.914.271 3.758.838 3.701.548 1.690.367 4.914.271 3.758.838 3.701.548

-5.324.502

1.396.582

2.873.678

-419.078

315.316

-632.881

2.788.011

287.546 373.018 65.631 19.841

332.865 624.869 11.789 280.215

413.344 267.061 -87.850 -58.433

506.133 175.935 -62.387 -267.810

599.899 619.996 -7.411 27.509

636.059 558.885 -15.227 -61.947

549.360 635.405 -8.625 94.670

560.253 -6.994 -553.259

4.388.199 -3.076.684

-5.604.717

1.455.015

3.141.488

-446.587

377.263

-727.551

3.341.270

-88.977

753.610 -1.170.386 4.047.644 3.287.625 -113.076 -646.943

9.159 -9.159

-0

4.269.630 -3.056.843 162.185 32.454 -11.162 -118.569

2029

2030

2031

2032

2033

820.705 -2.941.595

Pagina

3 van 38

Bijlage 3. Totaal grondexploitatie De Scheg onderverdeeld naar deelgebied en actieve / facilitair (vigerend) Kosten omschrijving

Totaal West

Totaal 44.059.872-

Totaal Midden

16.694.951-

Totaal Oost

Totaal Actief

verwerving

27.364.921-

s loop

60.463-

42.947.989-

milieu/saneren

952.223-

4.798-

Actief West

Actief Midden

15.583.068-

27.364.921-

Actief Oost

Facilitair West

Totaal Facilitair 1.111.883-

4.798-

60.463-

947.425-

hoofdinfra

3.719-

bouwrijp maken

4.747.787-

woonrijp maken

8.435.567-

plankosten

8.432.208-

bijdragen

3.591.190-

1.112.508-

1.068.764-

708.512-

354.428-

5.824-

Facilitair Oost

1.111.883-

60.463-

3.728.510-

3.719-

Facilitair Midden

7.363.444-

4.747.7878.435.5673.019.998-

3.236.762-

1.106.684-

hoofdinfras tructuur

6.337.050-

3.218.923-

2.488.265-

629.862-

610.824-

5.726.226-

2.608.099-

2.488.265-

629.862-

bovenwijks (2)

1.824.935-

1.092.129-

546.719-

186.087-

207.244-

1.617.691-

884.885-

546.719-

186.087-

overig 2

1.053.311-

852.600-

201.946-

1.235

13.175-

13.153-

22-

1.040.136-

839.447-

201.946-

1.257

totale kosten

75.907.135-

25.587.113-

48.389.081-

1.930.941-

44.856.513-

17.122.801-

27.724.147-

9.565-

31.050.622-

8.464.312-

20.664.934-

1.921.376-

West

Midden

Oost

West

Midden

West

Midden

Oost

8.974.606

18.484.153

1.640.670

8.974.606

18.484.153

1.640.670

West

total link Opbrengsten omschrijving

Totaal

woningen

vrije kavels

kantoren

bedrijven

comm erciële voorzieningen

niet-commerciële voorzieningen

parkeren

bijdrage gemeente

s ubsidies en overige bijdragen

exploitatiebijdragen

36.591.243

8.974.606

overig

21.416.191

21.255.943

totale opbrengsten

83.219.827

30.230.549

25.212.393

25.975.967

25.212.393

7.491.814

160.248

21.416.191

21.255.943

51.188.360

1.800.918

54.120.398

21.255.943

32.704.207

7.491.814

29.099.429 160.248 160.248

29.099.429

West

Midden

Oost

West

Midden

Oost

Midden

Oost

7.312.692

4.643.436

2.799.279

130.023-

9.263.885

4.133.142

4.980.060

150.683

1.951.193-

510.294

2.180.781-

280.706-

Kos tens tijging

4.433.337-

1.368.849-

3.035.877-

28.611-

2.255.761-

1.042.228-

1.213.533-

2.177.576-

326.621-

1.822.344-

28.611-

Opbrengstens tijging

4.007.728

283.040

3.724.688

2.585.617

1.422.111

283.040

1.139.071

Resultaat inclusief indexering

6.887.083

3.557.627

3.488.090

158.634-

9.593.741

6.352.144

150.683

2.706.658-

466.713

2.864.054-

309.317-

Rente Res ultaatnem ing gerealiseerd Res ultaatnem ing nog te realiseren

Totaal Actief

1.640.670

Resultaat exclusief index

Resultaat Eindwaarde

Totaal

Totaal Facilitair

25.212.393

Oost

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=amstelveen&id=c6424110-a373-49cc-8725-99c6b090f763