Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden

TOELICHTING Bestemmingsplan De Scheg Midden

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

1

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Juridische procedures 1.5 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN OMGEVING 2.1 Ruimtelijke structuur 2.2 Ontstaansgeschiedenis en cultuurhistorie 2.3 Functioneel gebruik HOOFDSTUK 3 VISIE PLANGEBIED 3.1 Uitgangspunten planontwikkeling 3.2 Ruimtelijke structuur en uitwerking, en programma HOOFDSTUK 4 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen 4.2 Planregels HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Rijksbeleid 6.2 Provinciaal en regionaal beleid 6.3 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSASPECTEN 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Archeologie 7.4 Verkeer 7.5 Geluid 7.6 Luchtkwaliteit 7.7 Externe veiligheid 7.8 Natuurwaarden 7.9 Milieuzonering 7.10 Duurzaamheid en Klimaat 7.11 Milieueffectrapportage (m.e.r.)

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

3 3 3 5 5 7 8 8 9 10 12 12 13 17 17 19 23 23 23 26 26 30 35 40 40 42 52 54 56 60 61 67 73 75 77

2

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van het (deel)gebied De Scheg Midden. Voor Amstelveen vormt het gebied De Scheg de laatste uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw buiten de rand van de huidige stad, binnen de mogelijkheden van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). De planvorming voor De Scheg is dan ook al enige tijd aan de orde, en het gebied is op 8 september 2015 opgenomen in de 10e tranche van het Besluit uitvoering Crisis­ en herstelwet. Op 30 september 2015 is voor De Scheg een Ontwikkelvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De Scheg wordt een woonwijk met ongeveer 1.400 woningen. De Scheg bestaat uit drie (deel)gebieden: West, Midden en Oost. In het (deel)gebied De Scheg Midden kunnen maximaal 457 nieuwe woningen worden gerealiseerd (los van bestaande bouwmogelijkheden aan de randen en linten van het plangebied). Om de ontwikkeling van woningen en een weg in het (deel)gebied De Scheg Midden mogelijk te maken, is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het bestemmingsplangebied De Scheg Midden betreft het middelste deel van het gebied De Scheg en is grotendeels gelegen ten zuiden van de wijk Westwijk. Het grootste deel van het plangebied is gelegen in het glastuinbouwgebied van de Legmeerpolder. Een deel van het plangebied ligt in Westwijk en sluit (aldaar) aan op het bestaande wegennet namelijk op de Hammarskjöldsingel en de Loethoelilaan. Het bestemmingsplangebied De Scheg Midden bestaat in feite uit twee delen: het grootste deel met de beoogde woonwijk De Scheg Midden inclusief een nieuwe gebiedsontsluitingsweg en de landschappelijke randzone, en het deel met de weg Verlengde Hammarskjöldsingel (als onderdeel van de nieuwe gebiedsontsluitingsweg). Afbeelding 1.2A: Ligging plangebied bestemmingsplan De Scheg Midden

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

3

De noordzijde van het plangebied wordt hoofdzakelijk begrensd door de J.C. van Hattumweg. Tevens maken, in het noordoostelijke deel in een relatief smalle strook, de gronden tussen de J.C. van Hattumweg en de Hammarskjöldsingel/Loethoelilaan onderdeel uit van het plangebied. Dit noordoostelijke deel van het plangebied De Scheg Midden heeft betrekking op de (nog te realiseren) Verlengde Hammarskjöldsingel. De zuidelijke begrenzing van het plangebied wordt bepaald door een aantal (glas)tuinbouw percelen, en is mede gerelateerd aan een LIB­contour zijnde een beperkingenlijn van Schiphol voor woningbouw. De westgrens van het plan De Scheg Midden wordt bepaald door de Noorddammerweg en eigenlijk door De Scheg West. De (zuid)oostgrens van het plan wordt bepaald door het terrein van de tramremise. Afbeelding 1.2B: Ligging en begrenzing plangebied bestemmingsplan De Scheg Midden

Afbeelding 1.2C: Ligging en begrenzing plangebied op luchtfoto

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

4

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van het onderhavige bestemmingsplan(gebied) gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen: <0000> Bestemmingsplan Legmeerpolder, vastgesteld op 2 juli 2014. <0000> Bestemmingsplan Amstelveen Zuid­West 2014, vastgesteld op 18 maart 2015. <0000> Wijzigingsplan 1e wijziging Legmeerpolder ­ omzetting bedrijfswoningen naar burgerwoningen, vastgesteld op 9 februari 2017. <0000> Bestemmingsplan Verlegging Leiding Gasunie W­540­01 t.p.v. J.C. van Hattumweg, vastgesteld op 18 juli 2018. <0000> Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil, vastgesteld op 1 oktober 2014. <0000> Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en Parkeernormen, vastgesteld op 22 maart 2017. <0000> Paraplubestemmingsplan wonen, vastgesteld op 12 juni 2019. <0000> Paraplubestemmingsplan Datacenter Amstelveen, vastgesteld op 18 oktober 2023. <0000> Paraplubestemmingsplan Flitsbezorgdiensten Amstelveen, vastgesteld op 13 maart 2024. <0000> Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie 2024, vastgesteld op 24 april 2024. Dit bestemmingsplan vervangt deze plannen binnen het onderhavige plangebied.

1.4 Juridische procedures Het vigerende bestemmingsplan "Legmeerpolder" kent ter plaatse van het onderhavige plangebied geen bestemmingen ten behoeve van de voorgestane woningen, groen­ en waterstructuur, wegen en nieuwbouw. Derhalve is voor het project een juridisch planologische procedure noodzakelijk om de voorgestane ontwikkeling (planologisch) toe te staan en om daarna de benodigde omgevingsvergunningen voor het bouwen te kunnen verlenen. De juridisch planologische procedure betreft een bestemmingsplanprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Bestemmingsplan Voor de voorgestane ontwikkeling (in het middendeel van De Scheg), met de onderhavige woningbouw en bijbehorende functies, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit betreft het onderhavige bestemmingsplan "De Scheg Midden". De bestemmingsplanprocedure ziet er als volgt uit. De procedure voor het bestemmingsplan wordt op basis van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoerd. Als eerste is een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld, en ter inzage gelegd voor inspraak. Het voorontwerp bestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg (ex artikel 3.1.1 Bro) aan diverse instanties voorgelegd.

De binnengekomen inspraak­ en vooroverlegreacties zijn meegenomen bij het (ontwerp) bestemmingsplan; zie paragraaf 5.2 van deze plantoelichting. De (formele) voortzetting van de bestemmingsplanprocedure start met de kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan, via digitale weg in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website (RoPubliceer).

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

5

Het ontwerp bestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kan een ieder zienswijzen bij de gemeente(raad) indienen. De ingediende zienswijzen worden ­ voor zover nodig/mogelijk ­ verwerkt in het (vast te stellen) bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden heeft van 20 december 2023 t/m 30 januari 2024 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn een aantal zienswijzen ingediend. Enkele van de zienswijzen gaven aanleiding om het plan te wijzigen. (Zie paragraaf 5.2 en 5.3). Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage, en kan een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder Het onderhavige bestemmingsplan De Scheg Midden kent (nieuwe) geluidsgevoelige functies, en kent een nieuwe weg die invloed heeft op bestaande geluidsgevoelige functies (buiten het plangebied).

Indien bij een project of plan sprake is van een geluidsbelasting op de gevel van (bepaalde) geluidsgevoelige functies boven de initiële toegestane geluidsbelasting(toename) of de voorkeursgrenswaarde/toetswaarde, dan zijn (indien mogelijk) hogere (grens)waarden benodigd. Deze hogere (grens)waarden ten aanzien van de toegestane geluidsbelasting zijn ontheffingen die op grond van de Wet geluidhinder kunnen worden verleend door het bevoegd gezag, in dit geval door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen. De hogere (grens)waarde procedure is geregeld in hoofdstuk VIIIa 'Hogere waarde en onderzoeksbepalingen' van de Wet geluidhinder. De hogere (grens)waarden zijn nodig ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan. Op grond van artikel 110c van de Wet geluidhinder is voor de vaststelling van hogere waarden bij een bestemmingsplan de zienswijzenprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) van toepassing. Daarmee kan de hogere (grens)waarde procedure worden gekoppeld aan de bestemmingsplanprocedure, waardoor het besluit hogere (grens)waarden en het besluit vaststelling bestemmingsplan tegelijk ter inzage worden gelegd. Beide besluiten worden eerst als ontwerpbesluit ter inzage gelegd, ten behoeve van de mogelijkheid tot zienswijzen.

Na de vaststelling van de hogere (grens)waarden, na de zienswijzentermijn, worden beide besluiten ter inzage gelegd voor de mogelijkheid tot beroep. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden plan De Scheg Midden heeft van 20 december 2023 t/m 30 januari 2024 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn enkele zienswijzen ingediend. De zienswijzen (of een onderdeel ervan) gaven aanleiding om het besluit hogere (grens)waarden te wijzigen (corrigeren), maar niet om het plan te wijzigen. (Zie paragraaf 5.2). Crisis- en herstelwet (Chw) De algemene regeling van Afdeling 2 Chw is van toepassing op dit bestemmingsplan. De vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan betreft een besluit als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, onder a van de Crisis­ en herstelwet (Chw), omdat het een project betreft bedoeld in Bijlage I van de Chw. Het plan/project voor de woningen in het plangebied "De Scheg Midden" valt onder de werking van de Crisis­ en herstelwet (Chw) omdat het plan/project voldoet aan de criteria van artikel 3.1 (herstructurering van woon­ en werkgebieden) van Bijlage I van de Crisis­ en herstelwet (Chw). Bijlage I Chw bevat categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Chw.

In artikel 3.1 "gebiedsontwikkeling en werken van lokaal of regionaal belang" worden de volgende projecten genoemd: "3.1: ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

6

ordening of [...], ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon­ en werkgebieden". In het onderhavige geval wordt met een bestemmingsplan de bouw van meer dan 11 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Vanwege deze reden valt het onderhavige plan onder de Crisis­ en herstelwet (Chw). Het voornaamste voordeel van de Chw (in dezen) is dat een eventuele beroepsprocedure korter duurt; de behandeling van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State duurt (in principe) maximaal een half jaar in plaats van de normale termijn van een jaar. Het gebied De Scheg, met het onderhavige plangebied "De Scheg Midden" als onderdeel daarvan, is daarnaast opgenomen in het Besluit uitvoering Crisis­ en herstelwet (BuChw) vallende onder artikel 7c BuChw, als zijnde een experiment als bedoeld in Afdeling 2 Innovatie van de Crisis­ en herstelwet. In het onderhavige bestemmingsplan "De Scheg Midden" is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die artikel 7c BuChw biedt voor het bestemmingsplan. Het onderhavige plan betreft dan ook geen '(Chw) bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt een beschrijving van de huidige situatie en omgeving van het plangebied gegeven. In hoofdstuk drie wordt de visie op de toekomstige invulling van het plangebied en op de planontwikkeling gegeven, en worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik voor de komende tien jaar gegeven. Hoofdstuk vier bevat de toelichting op de juridische vertaling van de visie voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk vijf komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. De hoofdstukken zes en zeven geven de nadere achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. Hoofdstuk zes gaat in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

7

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN OMGEVING Dit is een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en van de omgeving. De ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan worden behandeld in hoofdstuk 3.

2.1 Ruimtelijke structuur Het project De Scheg (Midden) is gelegen binnen een gebied dat is omkaderd door polderdijken, ofwel in de Legmeerpolder. Het project­ en plangebied ligt (iets) lager dan de naastgelegen stadswijk van Amstelveen. Het ten noorden gelegen Westwijk ligt tevens in een voormalige polder. Binnen de polderdijken, en het projectgebied, is sprake van een strikt rechthoekig systeem van sloten, wegen en kavels (overwegend 200m x 600m). De waterstructuur van de Noorder Legmeerpolder bestaat uit smalle afwateringssloten (in oost­west richting) en enkele bredere tochten en bermsloten (in noord­zuid richting). De randen van het open landschap en de beplanting rondom de erven van de agrarische bedrijven vormen de groenstructuur van het gebied. De kavels tussen de Noorddammerweg en de tramlijn/tramremise en watergang Amstelveense Tocht (in het buitengebied), met daartussen ook de Meerlandenweg, zijn overwegend in gebruik van kwekerijen met bedrijfsbebouwing, kassencomplexen en open akkers, alsmede individuele dienstwoningen aan de ontsluitingswegen. Een deel van deze kavels liggen in De Scheg Midden. In een deel van De Scheg Midden staan kassen. De tramremise ligt ten zuiden/zuidoosten van het plangebied. Ten zuiden en zuidwesten van het plangebied zijn kassencomplexen aanwezig.

Ten westen van het agrarisch gebied van het onderhavige plangebied ligt De Scheg West met in de huidige situatie vooral open akkers, en verderop de Legmeerdijk. Ten zuidoosten van het plangebied bevinden zich open akkers, en verderop de Bovenkerkerweg. Afbeelding 2: Luchtfoto huidige situatie plangebied

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

8

Het plangebied De Scheg Midden wordt begrensd door onder meer de J.C. van Hattumweg (noordzijde), Noorddammerweg (westzijde), tramsporen (oostzijde) en glastuinbouw (zuidzijde). De J.C. van Hattumweg ontsluit enkele woonpercelen (in De Scheg), en staat voor wat betreft autoverkeer niet in verbinding met De Scheg Oost en de Legmeerdijk maar wel met de Noorddammerweg en Westwijk. De Noorddammerweg is een langgerekte (polder)weg die in zuidelijke richting vele glastuinbouwbedrijven en andere bedrijven ontsluit en daarna aansluit op de Meerlandenweg, en in noordelijke richting ver doorloopt tot aan de Noorddammerlaan, maar is geen hoofdverkeersstructuur.

2.2 Ontstaansgeschiedenis en cultuurhistorie In de Middeleeuwen bestond de Legmeerpolder uit een moerasgebied. Het veenmoeras was in de voorgaande eeuwen ontstaan als gevolg van een daling van de toenmalige zeespiegel. Rond de dertiende eeuw nam de bevolking in Holland toe, mede door verbeterde landbouwtechnieken. Er ontstond een grotere vraag naar landbouwgrond. Door het omdijken van veengebieden kon de waterstand worden beheerst, kwam de veengroei tot stilstand en kon veeteelt worden bedreven. De Bovenkerkerpolder is hiervan een voorbeeld. De groei van steden deed ook de behoefte aan brandstof toenemen. Door de ontgraving van de veenmoerassen kon in die behoefte worden voorzien. Het veen werd met behulp van boten gebaggerd tot aan de onderliggende kleibodem en op legakkers (smalle percelen) te drogen gelegd. Door het baggeren ontstond een steeds groter aaneengesloten plassengebied. De toenmalige situatie is onder andere vergelijkbaar met de zuidwest zijde van de Poel. Vanaf de 17e eeuw zijn droogmakerijen aangelegd; met molens drooggemalen meren en plassen. Aanleiding was de behoefte aan landbouwgrond en de toegenomen bedreiging door overstromingen. De droogmakerijen liggen gemiddeld dieper dan de oude veenpolders, omdat in de oude polders het veen niet is ontgraven. Bij Koninklijk Besluit van 21 april 1873 verkreeg ir J.M.W.

Wiegel concessie tot indijking en droogmaking van het noordelijke deel van de Legmeerplassen. Als eerste werd het in 1836 verspoelde pad tussen de Kwakel en Kudelstaart hersteld, waarmee de Legmeerplassen in een noordelijk en een zuidelijk deel werden gesplitst. Dit pad was in 1866 doorgebroken en daarna zover weggeslagen dat het nog slechts aan kleine eilandjes te herkennen was. Bij de droogmaking werd het pad weer hersteld om dienst te doen als zuidelijke waterkering van deze droogmakerij. Later werd het pad (de dam) verbreed en op het eind van de 19e eeuw door de genie overgenomen. Hoewel door deze dam in twee gedeelten gescheiden, vormden de Legmeerplassen met de Buitendijkse Buitenveldertse­, de Thamerbuiten­, de Uithoornse­ en de Kalslagerpolders oorspronkelijk één waterschap. De Zuider Legmeerpolder ligt geheel in Aalsmeer en Uithoorn. In 1876 werd het stoomgemaal bij de Roode Paal (aan de Amstel) gesticht, waarmee de Noorder Legmeerplas tussen 1876 en 1879 is drooggemaakt. Hiervoor is voornamelijk gebruik gemaakt van bestaande dijken en taluds, die deels zijn versterkt: de Legmeerdijk, de Noorddammerweg, de ringdijk van de Thamerbinnenpolder en de Vuurlinie (beide laatstgenoemde liggen in de gemeente Uithoorn). Na de drooglegging werd het land voor gebruik geschikt gemaakt. Hiervoor werd een landbouwkundige en dus logische, rationele verkaveling ontworpen.

Het slotenpatroon is gebaseerd op de efficiënte afvoer van het water. De polder (feitelijk de droogmakerij) werd voorzien van een centrale wegenas.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

9

Een ander verschil met de oude polders betreft het bodemgebruik. Doordat de bodem van de droogmakerijen uit klei bestaat was de bodem geschikt voor akkerbouw. Hiervoor werd de grondwaterstand extra verlaagd. De Legmeerpolder kent dan ook vrijwel geen veeteelt. In de eerste helft van de vorige eeuw is de bodem vervolgens geschikt gemaakt voor tuinbouw. In de Legmeerpolder is vanaf 1960 een aantal grote ruimtelijke ingrepen gedaan, zoals de aanleg van bedrijventerreinen en later de woonwijk Westwijk. De karakteristiek van deze polder is aangetast door het verdwijnen van een groot aantal poldersloten. Hierdoor is een beeld ontstaan met percelen van wisselende breedte, maar met een overhand van brede percelen. Hierdoor is het historisch landschap aangetast. De voortgaande bebouwing van Amstelveen Westwijk en de kassen hebben hun invloed op het ruimtelijk karakter. Waar de kassen nog in de percelen liggen, trekt de nieuwbouw zich mondjesmaat nauwelijks wat aan van het polderlandschap. Het karakter van het vroegere akkerbouwgebied in de Noorder Legmeerpolder is in de laatste tientallen jaren ook sterk gewijzigd doordat de kassencomplexen een meer industriële uitstraling hebben gekregen. Alleen het gedeelte van de Noorder Legmeerpolder ten oosten van de voormalige spoorbaan is een akkerbouwgebied met een open karakter gebleven.

De nog zichtbare tegenstelling tussen enerzijds het open karakter van het gebied ten oosten van de spoorbaan Uithoorn­Amstelveen en anderzijds het gesloten karakter van het kassengebied is in belangrijke mate te danken aan het werk van de zogenaamde Kassencommissie. In de jaren vijftig dreigde in en rond Aalsmeer een ongecoördineerde ontwikkeling van kassencomplexen met alle gevolgen van dien voor het landschap. In mei 1959 werd het Structuurplan Tuinbouwgebied uitgebracht. Hierin werden gebieden aangewezen waar onbeperkt kassenbouw mogelijk was en gebieden waar kassenbouw zou moeten worden geweerd in verband met toekomstige woningbouw, of wegenaanleg of uit zuiver landschappelijke overwegingen. Met de (her)ontwikkeling van De Scheg verdwijnen in De Scheg de kassen. Ten noorden van De Scheg (West) stonden in Westwijk rond het jaar 2000 nog vele kassen langs de J.C. van Hattumweg en James Addamslaan. In een deel van De Scheg West en in een klein deel van de De Scheg Midden hebben geen kassen gestaan. In de periode 2007­2019 zijn in het westelijke deel van De Scheg West veel kassencomplexen verdwenen. In de periode 2013­2023 zijn verspreid in De Scheg Midden een aanzienlijk aantal kassencomplexen verdwenen. In De Scheg Oost hebben geen kassen gestaan. In De Scheg Midden zijn nog een behoorlijk aantal kassencomplexen aanwezig.

2.3 Functioneel gebruik 2.3.1 Agrarisch / Tuinbouw Het huidige gebruik binnen het bestemmingsplangebied is overwegend agrarisch, veelal in de vorm van (glas)tuinbouw. De glastuinbouw bevindt zich verspreid over het plangebied. 2.3.2 Wonen Binnen het bestemmingsplangebied zijn een aantal agrarische bedrijfswoningen aanwezig aan de linten van de J.C. van Hattumweg, Noorddammerweg en Meerlandenweg. Tevens bevinden zich een aantal reguliere woningen aan de J.C. van Hattumweg.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

10

2.3.3 Groen en Water Het noordoostelijke smallere/langgerekte deel van het bestemmingsplangebied bestaat uit vegetatie en een watergang. Het groen is openbaar toegankelijk maar dient geen specifiek publiek doel en staat niet in verbinding met De Scheg. De watergang staat in verbinding met de watergangen langs de J.C. van Hattumweg en zuidoostelijk langs het plangebied, buiten het plangebied. Langs de Meerlandenweg liggen groenstroken met bomenrijen en daarnaast smalle watergangen.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

11

HOOFDSTUK 3 VISIE PLANGEBIED 3.1 Uitgangspunten planontwikkeling De Scheg is in de Structuurvisie Amstelveen 2025+ al benoemd als woningbouwontwikkeling aan de zuidzijde van Westwijk. Deze structuurvisie is in 2011 vastgesteld. Sindsdien hebben diverse maatschappelijke ontwikkelingen hun invloed gehad op de planvorming, waaronder de financiële crisis. De Scheg is opgesplitst in drie deelgebieden, namelijk West, Midden en Oost. Tevens zijn er drie bestemmingsplannen voor De Scheg. De uitgangssituatie voor de deelgebieden varieert, maar met betrekking tot de zuidelijk gelegen vliegroute geldt hetzelfde uitgangspunt voor de begrenzing van de woningbouw. Onder meer de volgende zaken bepalen de uitgangspunten voor de planontwikkeling De Scheg en het onderhavige bestemmingsplan De Scheg Midden: <0000> In september 2015 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder vastgesteld. <0000> In 2017 heeft een aanpassing plaatsgevonden van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Hierdoor is de zogenaamde 20 Ke­contour in zuidelijke richting verschoven waardoor het plangebied en woningbouwgebied is uitgebreid.

<0000> In 2018 is er meer duidelijk geworden over vergunningvrij bouwen, waardoor het mogelijk was om meer ruimte en mogelijkheden te bieden voor aan­ en bijbouwen bij woningen zonder deze bebouwing in planregels of een stedenbouwkundig ontwerp als mogelijkheid op te nemen. Deze algemene verruiming van bouwmogelijkheden is opgenomen in het Ruimtelijk Raamwerk voor de planontwikkeling. <0000> In februari 2020 heeft de gemeenteraad het Ruimtelijk Raamwerk De Scheg vastgesteld. Dit raamwerk was noodzakelijk vanwege een aantal gewijzigde aspecten ten opzichte van de Ontwikkelvisie. <0000> In 2022 en 2023 heeft de gemeente voor De Scheg Midden een stedenbouwkundig plan/ontwerp laten opstellen door Atelier Dutch. In 2023 en 2024 zijn er aanpassingen in het stedenbouwkundig plan aangebracht. Dit stedenbouwkundig plan is uitgangspunt voor de gekozen bestemmingen en vlakken in onderhavig bestemmingsplan en is als bijlage 1 opgenomen bij deze plantoelichting. <0000> In 2023 heeft de gemeente voor De Scheg Midden een beeldkwaliteitsplan (BKP) laten opstellen door Atelier Dutch, met kaartactualisaties in het BKP in 2024. In het onderhavige bestemmingsplan is, voor zover nodig en mogelijk, rekening gehouden met het BKP, en vice versa. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) is als bijlage 2 opgenomen bij deze plantoelichting.

De Scheg wordt een woonwijk met circa 1.400 woningen, verdeeld over de drie in grootte varierende deelgebieden West, Midden en Oost. Een uitgangspunt voor de planontwikkeling is een dichtheid van maximaal 25 woningen per hectare voor het ontwikkelgebied als geheel. Op basis van (onder meer) dit uitgangspunt zijn in het plan De Scheg Midden maximaal 457 nieuwe woningen opgenomen. In het ontwikkelgebied van De Scheg Midden is de (gemiddelde) dichtheid uitgekomen op circa 24,4 woningen per hectare. De Scheg Midden is grofweg verdeeld in drie hoofdgebieden. Daarnaast kent het bestemmingsplangebied nog het deelgebied van de Verlengde Hammarskjöldsingel; dat deelgebied ligt in feite niet in De Scheg maar in Westwijk.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

12

Voor De Scheg Oost is reeds een bestemmingsplan met maximaal 172 woningen in werking getreden, maar naar verwachting worden er circa 152 tot 154 woningen in De Scheg Oost gerealiseerd. Voor De Scheg West is reeds een bestemmingsplan met maximaal 800 nieuwe woningen vastgesteld, namelijk op 18 oktober 2023. De Scheg Midden kent maximaal 457 nieuwe woningen. Daarmee is het totaal aantal nieuwe woningen in De Scheg circa 1.400 woningen. In De Scheg West is ook een nieuwe school opgenomen met daarbij buitenschoolse opvang en een kinderopvang. In De Scheg Midden is een nieuwe huisartsenpraktijk opgenomen.

3.2 Ruimtelijke structuur en uitwerking, en programma De ontwikkeling van De Scheg bestaat uit drie plangebieden: De Scheg Oost, Midden en West. De drager voor de gebieden is een groene hoofdstructuur die aansluit op het polderlandschap. Door de 20 Ke­contour van Schiphol ontstaat aan de zuidzijde van De Scheg een parkzone die voor recreëren en waterretentie een grote rol speelt. In het onderhavige plan De Scheg Midden bevindt zich ook (zuid)westelijk in het plangebied een langgerekte parkzone, de groenblauwe ader, welke doorloopt naar de zuidzijde van het plangebied. In het plangebied De Scheg Midden kunnen maximaal 457 nieuwe woningen worden gerealiseerd (los van de bestaande woningen). Het merendeel betreft grondgebonden woningen. Ten minste 20% van de woningen worden sociale huurwoningen (bij ontwikkeling van het volledige woningbouwprogramma). Van de 457 nieuwe woningen in het onderhavige plan De Scheg Midden worden er maximaal 96 ontwikkeld als appartement. De appartementen worden sociale huurwoningen. Van de 361 nieuwe grondgebonden woningen staan er 38 in de linten. In De Scheg Midden is in het (zuid)oostelijk deelgebied ruimte gereserveerd voor een nieuwe huisartsenpraktijk (maximaal 300 m2 bvo), waarbij de huisartsenpraktijk in een appartementengebouw kan worden gerealiseerd (op de begane grond).

De nieuwbouwontwikkeling De Scheg (Midden) krijgt een informeel karakter. Dit betekent dat het plan niet uitgaat van strakke lijnen, al zijn er wel enkele vaste lijnen die moeten worden aangehouden. De planontwikkeling sluit enerzijds aan op het landschap, waarbij de groene hoofdstructuren een landschappelijk karakter krijgen en daarmee ruim worden opgezet. Anderzijds krijgt de nieuwbouw, met het informele karakter, een ‘dorpse’ uitstraling, wat past bij het idee van de ‘buurtschappen’ in het landschappelijk raamwerk. Kenmerken van het plan zijn: ruim, dorps, landelijk, groen, robuust, duurzaam, comfortabel, informeel en ingetogen. De randen van De Scheg Midden en West vormen een onderdeel van de lintenstructuur. De woningen aan de linten worden ingepast tussen de bestaande bebouwing. Aan de randen komen veelal grotere kavels. Deelgebieden West en Midden worden met elkaar verbonden door middel van de Singel, een verbindende ontsluitingsweg voor autoverkeer en langzaamverkeer (fietser en voetganger), met daarnaast groen en water als belangrijke dragers voor de inrichting van dit structuurelement. De nieuwe gebiedsontsluitingsweg sluit in De Scheg West aan op de Weldam in Westwijk. In De Scheg Midden is de Singel een glooiende herkenbare route die aansluit op de Hammarskjöldsingel, via de Verlengde Hammarskjöldsingel, en de daar gelegen tramhalte Westwijk.

De Verlengde Hammarskjöldsingel is een onderdeel van de nieuwe gebiedsontsluitingsweg. In het centrale deel van De Scheg West en het zuiden van De Scheg Midden ligt een doorlopende fietsroute, in een groen blauwe setting, aansluitend op bestaande fietspaden. De twee fietsverbindingen tussen De Scheg Midden en West bieden tevens aansluiting op de toekomstige school in West.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

13

Centraal in De Scheg Midden komt een buurtpark. Langs de Meerlandenweg blijft de groenstructuur met bomenrijen intact. Met de genoemde inrichting ontstaat een groene wijk, die aansluit op zijn omgeving, de andere buurten van De Scheg en het grotere netwerk. Afbeelding 3.2: Stedenbouwkundig ontwerp De Scheg Midden

Het wonen in De Scheg Midden is hoofdzakelijk opgedeeld in drie type gebieden: de dorpslinten aan de randen van het woongebied, de buurtschappen in het midden van de woongebieden en de appartementenblokken en dekwoningen op specifieke locaties. Daarbij/­naast zijn er enkele uitzonderingen. De woningen aan de dorpslinten worden ingepast in/aan bestaande en toekomstige bebouwingslinten. Hier komen (veelal) grotere kavels en een losse bebouwingskorrel. De randen sluiten zo goed aan bij de omgeving.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

14

Binnen in het plangebied komen de buurtschappen. De informele en ontspannen sfeer van de buurtschappen betekent dat hier compacte straatjes en pleintjes komen. Er moet een gevoel van dorps wonen ontstaan. Dit wordt versterkt door de inrichting van de openbare ruimte. In de straten is veel ruimte gereserveerd om groen te maken en de groene hoven zijn met de hoofdgroenstructuren verbonden. Door het maken van parkeerkoffers binnen de bouwblokken, is het parkeren in de straat teruggebracht en ontstaat er een ontspannen straatbeeld. De bebouwing in de buurtjes bestaat uit een afwisseling van rijwoningen en twee­onder­een­kap­woningen met enkele vrijstaande woningen. De rijwoningen hebben wisselende bloklengtes en verspringende rooilijnen. De architectuursignatuur is een mix van klassiek en eigentijds. De randen van De Scheg Midden vormen een onderdeel van de lintenstructuur. De woningen aan de linten worden ingepast tussen de bestaande bebouwing. Hier komen grotere kavels met een losse bebouwingskorrel. De randen sluiten zo goed aan op de omgeving. De rijen bestaan uit verschillende bloklengtes waarbij een eenheid van zes woningen het ritme bepaald. Dit kan door middel van verspringende rooilijnen of onderbrekingen worden bewerkstelligd. De buurtjes zijn gesitueerd rond groen buurthofjes, die bijdragen aan ontmoeting en spel.

Appartementenblokken zijn gekoppeld aan de grote groenstructuren, de singel, de parkzone en het buurtpark, en zijn niet hoger dan vijf bouwlagen. Aan het buurtpark dat centraal in De Scheg Midden is gesitueerd, wordt ruimte geboden voor een robuust bouwvolume, dat bestaat uit appartementen in combinatie met dekwoningen. De drager van De Scheg Midden zijn de hofjes en parken samen met de straten en Singel die een robuuste groenstructuur vormen. Deze groene inrichting biedt ruimte voor ontmoeting, identiteit, recreatie, klimaatadaptatie (waterretentie en hittestress bestrijding) en biodiversiteit. Om dit mogelijk te maken wordt het verharde oppervlak in de straten zoveel mogelijk gereduceerd door parkeerkoffers tussen de bebouwing te situeren waardoor het parkeren in de straat wordt geminimaliseerd. De parkeerplaatsen die wel in de straat komen worden afgewisseld met groen. Binnen de profielen wordt de verharding verder geminimaliseerd door de rijbanen smal te houden en waar mogelijk zoveel mogelijk waterdoorlatende verharding toe te passen. De openbare ruimte is op twee manieren bepalend voor de beeldkwaliteit van de gehele omgeving. Ten eerste draagt de inrichting van de openbare ruimte bij aan de beoogde sfeer in de woonomgeving.

Ten tweede is het type openbare structuur medebepalend voor de bebouwing die er wordt gerealiseerd; bijvoorbeeld door afwijkende woontypologieën en bouwmassa. De openbare ruimte in De Scheg zal op meerdere manieren een bijdrage leveren aan het ontspannen en informele karakter van de wijk. Groen wordt een belangrijk element in het plangebied. Het (gebruiks)groen wordt een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en kunnen recreëren. Hier is de mogelijkheid om te recreëren, zoals fietsen, spelen, wandelen etc. De groene gebieden in het plangebied sluiten op elkaar aan en staan dus allemaal met elkaar in verbinding. Bij het toevoegen van groen is het belangrijk dat er ook wordt gekeken naar de omgeving. Het is belangrijk om biotopen aan te sluiten op het buitengebied en de groenblauwe netwerken, waarbij de nadruk ligt op het landelijke karakter van het groen. Groen heeft naast haar recreatieve en esthetische functie ook een rol in duurzaamheid. Hoe meer groen in de wijk, hoe beter regenwater in de grond opgenomen kan worden en hoe minder water er afgevoerd hoeft te worden via het riool. Daarnaast heeft groen ook een positief effect op hittestress en de beleving van de woonomgeving. Het verhard oppervlak wordt daarom zoveel mogelijk gereduceerd en door (waar mogelijk) half­verharding ingevuld. Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

15

Deze uitgangspunten hebben geleid tot een stedenbouwkundige/functionele indeling van het plangebied en een vertaling hiervan in het onderhavige bestemmingsplan. De ontwerpen van de woningen en bouwpercelen zijn nog niet uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan moet dan ook worden gezien als een soort proefverkaveling. Daarom is gekozen voor een deels globaal bestemmingsplan en voor enkele bestemmingen 'Woongebied', voor de met woningbouw te ontwikkelen gronden. De hoofdstructuur van de verkeers­, groen­ en waterstructuur is in het bestemmingsplan vastgelegd in de bestemmingen Groen, Water en Verkeer. De (nieuwe) openbare ruimte binnen het plangebied is voor een aanzienlijk deel in de bestemming Groen neergelegd. Het woningbouwgebied De Scheg Midden bestaat uit drie hoofdgebieden (ondergebracht in en verdeeld over diverse bestemmingen 'Woongebied' en bouwaanduidingen), met de volgende woningverdeling: 1. Zuidwest: 184 woningen, waarvan 68 appartementen. 2. West/Noordwest: 154 woningen. 3. Oost: 119 woningen, waarvan 28 appartementen. Aan de zuidzijde van het plangebied zal een aanzienlijke hoeveelheid water(oppervlak) worden gerealiseerd, waarbij de precieze locaties en begrenzingen van de waterpartijen nog zijn te bepalen (bij realisatie woningbouw en waterpartijen).

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

16

HOOFDSTUK 4 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. Het voorliggende bestemmingsplan is een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is opgesteld conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Daarin zijn de regels voor een belangrijk deel gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan is overeenkomstig de SVBP 2012 gedigitaliseerd opgesteld. Het bestemmingsplan wordt/is elektronisch/digitaal beschikbaar gesteld op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Gezien de voorgestane ontwikkeling, waarvan de hoofdstructuur en ontwikkelvlekken zijn bepaald en waarvoor deels nog geen concrete uitwerking is, en de bestaande objecten, is gekozen voor een combinatie van een gedetailleerde en globale planvorm.

Het globale(re) karakter van het bestemmingsplan heeft betrekking op de exacte positie van woningen, kleinere groenvoorzieningen en de zuidelijke waterpartijen in het ontwikkelgebied, waarbij de woonvormen en woningaantallen wel zijn geregeld. Deze planvorm maakt het mogelijk de functies in het plangebied te voorzien van een bestemmingsregeling waarmee de beoogde ruimtelijke kwaliteit in/van het gebied kan worden bereikt, beheerd en behouden, zonder dat op alle ontwikkellocaties de inrichting vooraf volledig is ingevuld. De (locaties van de) bestemmingen zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. Op de Verbeelding is, met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen), te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de Verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis.

Met dit bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 457 nieuwe woningen, waarvan maximaal 96 appartementen, en de aanleg van een nieuwe weg, met bij deze ontwikkelingen een nieuwe terreininrichting, juridisch­planologisch mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn enkele bestaande woningen aan de randen in het bestemmingsplan(gebied) ingepast. De Scheg is als woningbouwontwikkelingsproject aangewezen als experiment in het kader van het Besluit uitvoering Crisis­ en herstelwet (BuChw). Toepassing van verbrede reikwijdte op basis van artikel 7c van het BuChw behoort tot de mogelijkheden. In dit bestemmingsplan wordt hiervan geen gebruik gemaakt. Aan het einde van deze paragraaf is de kaart van de Verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan "De Scheg Midden" weergegeven.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

17

Opbouw van het bestemmingsplan Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de Verbeelding, de Regels en de Toelichting. Hierbij geven de Regels de juridische bepalingen van het bestemmingsplan en geeft de Verbeelding de locaties en aanduidingen van die juridische bepalingen weer. Hierna worden deze onderdelen van het onderhavige bestemmingsplan "De Scheg Midden" beschreven. De Regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, ondergebracht in vier hoofdstukken: <0000> Hoofdstuk 1: Inleidende regels. <0000> Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. <0000> Hoofdstuk 3: Algemene regels. <0000> Hoofdstuk 4: Overgangs­ en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Die regels werken door in de diverse bestemmingen. Afbeelding 4: Plankaart/Verbeelding onderhavig bestemmingsplan "De Scheg Midden"

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

18

4.2 Planregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels In Hoofdstuk 1 van de Regels staan begrippen en bepalingen ten behoeve van de uitleg en toepassing van de regels. Begrippen (artikel 1) In het eerste artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2) Hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Het onderhavige bestemmingsplan kent tien enkelbestemmingen en twee dubbelbestemmingen. De regels van de enkelbestemmingen bestaan uit een bestemmingsomschrijving, bouwregels en specifieke gebruiksregels. Met betrekking tot behoud en bescherming zijn een gasleiding­dubbelbestemming en een archeologische dubbelbestemming in het bestemmingsplan opgenomen; deze kennen bijzondere regels. De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In de daaropvolgende regels is een nadere specificering van de toegestane functies opgenomen (ook in de bouwregels). Tevens zijn via enkele functieaanduidingen en via enkele andere locatiebepalingen, voorwaardelijke verplichtingen opgenomen in dit plan.

De bouwregels van een bestemming zijn gebaseerd op de functies van gronden en op de beoogde bebouwing. De Algemene bouwregels staan in Hoofdstuk 3 van de Regels. In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Groen (artikel 3) De bestemming Groen is bedoeld voor het nieuwe openbaar groen, oppervlaktewater en diverse openbare voorzieningen in de te realiseren wijk. Binnen de bestemming zijn ook andere functies mogelijk die bij groen en water gerealiseerd kunnen worden. Dit zijn bijvoorbeeld waterhuishoudkundige voorzieningen, bruggen, speelvoorzieningen, bermen, voetpaden, fietspaden en (periodieke) waterbergingen. Een aantal van de geprojecteerde fietspaden hebben de bestemming Groen gekregen, waarmee dit vrijliggende fietspaden in een groenstructuur worden. Groen ­ 2 (artikel 4) De bestemming Groen­2 is bedoeld voor de bestaande groenstructuren langs de Meerlandenweg en voor een deel van de groenstructuren langs De Singel. Tuin (artikel 5) De bestemming Tuin is bedoeld voor tuinen behorende bij woningen aan de linten. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van erkers en entreeportalen voor de aangrenzende grondgebonden woningen.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

19

Verkeer (artikel 6) De bestemming Verkeer is met name bedoeld voor de hoofdontsluitingswegen in het plangebied, en is vooral gericht op autoverkeer. Tevens kent de rijbaan van de bestaande Meerlandenweg de bestemming Verkeer. Daarnaast zijn enkele andere functies toegestaan die zich goed verhouden met de verkeersfunctie. Water (artikel 7) De bestemming Water is bedoeld voor waterpartijen, watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mogen onder meer ook bruggen, dammen en duikers worden gerealiseerd. Wonen (artikel 8) De bestemming Wonen is bedoeld voor de bestaande woningen langs de J.C. van Hattumweg, de Noorddammerweg en de Meerlandenweg. De regels zijn gebaseerd op de bestaande regeling in het wijzigingsplan met betrekking tot het bestemmingsplan Legmeerpolder. Woongebied ­ 1 (artikel 9) Het Woongebied­1 betreft het grootste deel van de ontwikkeling van het bestemmingsplangebied. Het betreft het merendeel van het gebied tussen de Meerlandenweg en Noorddammerweg. Binnen dit woongebied worden hoofdzakelijk de woningen, tuinen en parkeerplaatsen gerealiseerd. In de enigszins globale bestemming zijn een aantal bouwbeperkingen meegenomen zoals maximale hoeveelheden, hoogtes en dieptes, en minimale afstanden. Het totaal aantal woningen binnen deze bestemming bedraagt 248.

Woongebied ­ 2 (artikel 10) Het Woongebied­2 betreft een specifieke locatie en bestemming in het centraal zuidelijke deel van het plangebied en de woonwijk. Op deze locatie zijn merendeels appartementen en sociale huurwoningen voorzien. Binnen deze bestemming mogen maximaal 90 woningen worden gerealiseerd, waarvan maximaal 68 appartementen en ten minste 75% sociale huurwoningen. Een gebouw ontwerpuitgangspunt is dat de woningen worden gerealiseerd als dekwoningen, waarbij de achtertuin op een verhoogd dek ligt met onder de overkapping onder meer ruimte voor parkeren. Voor de appartementengebouwen en meerlaagse dekwoningen (in rijwoningen of woongebouwen) geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter, ten behoeve van 5 bouwlagen. Rijwoningen zijn ook mogelijk. Woongebied ­ 3 (artikel 11) Het Woongebied­3 betreft het grootste deel van het oostelijke deel van de beoogde woningbouwontwikkeling in het bestemmingsplangebied, en ligt direct oostelijk van de Meerlandenweg. Binnen dit woongebied worden hoofdzakelijk de woningen, tuinen en parkeerplaatsen gerealiseerd. In de enigszins globale bestemming zijn een aantal bouwbeperkingen meegenomen zoals maximale hoeveelheden, hoogtes en dieptes, en minimale afstanden. Het totaal aantal woningen binnen deze bestemming bedraagt 82.

Woongebied ­ 4 (artikel 12) Het Woongebied­4 betreft een specifieke locatie en bestemming in het oostelijke deel van het plangebied en zuidoostelijke deel van de woonwijk. Op deze locatie zijn merendeels appartementen en sociale huurwoningen voorzien. Binnen deze bestemming mogen maximaal 37 woningen worden gerealiseerd, waarvan maximaal 28 appartementen en ten minste 75% sociale huurwoningen. Voor de appartementengebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter, ten behoeve van 5 bouwlagen. Rijwoningen zijn ook mogelijk. In de bestemming Woongebied­4 kan tevens een huisartsenpraktijk (maximaal 300 m2 bvo) worden gerealiseerd; in dat kader is de functieaanduiding 'maatschappelijk' aan het bestemmingsvlak toegevoegd. Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

20

Leiding ­ Gas (artikel 13) Voor de gronden binnen het plangebied waar een hogedruk gastransportleiding is gelegen, en de zeer nabije omgeving daarvan, is de dubbelbestemming 'Leiding ­ Gas' opgenomen. Dit ten behoeve van de bescherming van de gasleiding. Deze dubbelbestemming voorziet in een vrijwaringszone langs de leiding waarbij specifieke regels zijn opgenomen ten aanzien van het bouwen en werken binnen deze bestemming. Waarde ­ Archeologie 5 (artikel 14) Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 5' geldt dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de bodem bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, een archeologisch rapport dient te overleggen. Op basis daarvan kunnen aan de betreffende vergunningen voorschriften worden verbonden. In de planregels is opgenomen voor welke bodemingrepen de eisen met betrekking tot archeologie gelden en welke criteria van toepassing zijn om te mogen bouwen of werkzaamheden te mogen uitvoeren. De regels zijn van toepassing bij de volgende bodemingrepen: dieper dan 0,30 meter, die tevens groter zijn dan 10.000 m2. De archeologische verwachtingswaarde en dubbelbestemming zijn gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtings­ en beleidsadvieskaart.

Het gehele plangebied kent de archeologische dubbelbestemming. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti­dubbeltelregel (artikel 15) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 16) In dit artikel staan aanvullende regels voor bouwen, met onder meer de regels voor toegelaten overschrijdingen en ondergronds bouwen. In het eerste lid staan aanvullende regels voor gebouwen en overkappingen. In het tweede lid (toegelaten overschrijdingen) is aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. In het derde lid is aangegeven onder welke voorwaarden ondergronds bouwen mogelijk is. In het vierde lid is bepaald hoeveel woningen in appartementengebouwen in totaal mogen worden gerealiseerd, namelijk 96 woningen. In het vijfde lid is bepaald dat woningbouw binnen een afstand van 30 meter van een bestaand glastuinbouwbedrijf niet is toegestaan, met uitzondering van vervanging van een bestaande woning op dezelfde locatie.

Algemene gebruiksregels (artikel 17) In dit artikel staan regels voor woningdelen via hospitaverhuur en inwoning, en voor kamerverhuur in het kader van een bed & breakfast. Tevens staan in dit artikel regels met betrekking tot algemeen strijdig gebruik binnen dit bestemmingsplangebied. Algemene aanduidingsregels (artikel 18) In dit artikel is aangegeven welke regels gelden voor de gronden binnen/met gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones voor bedoeld zijn. Het artikel omvat drie gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone' met betrekking tot de luchtvaartverkeerzones van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Binnen deze gebieden gelden beperkingen voor hoogtes en functies met vogelaantrekkende werking zoals aangegeven in het LIB. Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

21

Algemene afwijkingsregels (artikel 19) In dit artikel is bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied, gebruik gemaakt kan worden van een afwijkingsmogelijkheid. Overige regels (artikel 20) In deze Overige regels is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast wordt aangegeven dat indien sprake is van de vermelding van wetgeving, deze moet worden beschouwd als zijnde de wetgeving zoals deze geldt op het moment dat het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 21) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. De regels voor het overgangsrecht komen uit het Besluit ruimtelijke ordening. Slotregel (artikel 22) Deze slotregel is voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

22

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.1.1 Financieel-economische haalbaarheid Onderzoek is ingesteld naar de financiële uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van het exploitatieplan, behorende bij het bestemmingsplan. Ten aanzien van de nieuwe ontwikkelingen die op basis van het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt is actueel inzicht verkregen in de opbrengsten die gegenereerd worden en de kosten die gemaakt worden. Wanneer deze kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd, is er sprake van een minimaal sluitend resultaat op de gemeentelijke grondexploitatie. Alle kosten, zoals voorzien in het exploitatieplan De Scheg Midden, zijn verhaalbaar. In juni 2022 heeft de gemeenteraad van Amstelveen de gemeentelijke grondexploitatie voor de ontwikkeling van De Scheg, waaronder het deelgebied De Scheg Midden, vastgesteld. Deze grondexploitatie wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan De Scheg Midden geactualiseerd vastgesteld. De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan wordt geborgd door de gemeentelijke grondexploitatie en het exploitatieplan. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.

Daarbij wordt opgemerkt dat de kosten en opbrengsten van de gemeente in evenwicht worden gebracht door: a) het verhalen van kosten op grondeigenaren, wanneer deze overgaan tot zelfrealisatie van de ontwikkelingen/bouwplannen, die op basis van het bestemmingsplan op hun eigendom mogelijk worden gemaakt, en b) door te sluiten posterieure overeenkomsten. 5.1.2 Verhaal van kosten In artikel 6.12, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is voorgeschreven dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor de gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de definitie van een bouwplan gegeven. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de bouw van 457 nieuwe woningen, en betreft derhalve een plan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld. Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan (deels) worden afgeweken van de plicht een exploitatieplan vast te stellen, mits het verhaal van kosten anderszins is verzekerd (zoals middels een anterieure overeenkomst). Voor het onderhavige plan is hier geen sprake van, en hierom is een exploitatieplan opgesteld. Bij het ontwerp­bestemmingsplan is een ontwerp­exploitatieplan in procedure gebracht. Met het vaststellen van het exploitatieplan bij vaststelling van het bestemmingsplan zal het gemeentelijk kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd zijn.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.1 Inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan heeft gedurende 4 weken ter visie gelegen voor inspraak. Er zijn een aantal inspraakreacties binnengekomen. De weergave en beantwoording van de inspraakreacties op het voorontwerp bestemmingsplan staat in de "Nota van Beantwoording inspraakreacties voorontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden" (zie bijlagen). 5.2.2 Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan rijksdiensten, de provincie, het waterschap en enkele andere instanties.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

23

De volgende instanties hebben een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan gegeven: <0000> Provincie Noord­Holland. <0000> Waterschap AGV / Waternet. <0000> Veiligheidsregio Amsterdam­Amstelland. <0000> Gasunie. <0000> Liander. <0000> TenneT. Hierna wordt ingegaan op de vooroverlegreacties. Provincie Noord-Holland Het plan is met de provincie Noord­Holland besproken in/met de Adviescommissie Ruimtelijke Ordening (ARO) van de provincie. Vanuit het overleg zijn door de provincie aanbevelingen voor het onderhavige bestemmingsplan gegeven. In paragraaf 6.2.2 is ingegaan op de aanbevelingen van de ARO en de vooroverlegreactie van de provincie. Waterschap AGV / Waternet Het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) is eerder in de planvorming betrokken, en heeft in de reactie op het voorontwerp bestemmingsplan geen bezwaren geuit tegen (de uitvoering van) het onderhavige bestemmingsplan. Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland De Veiligheidsregio Amsterdam­Amstelland heeft een advies opgesteld met betrekking tot het plan De Scheg Midden. Het advies geeft geen aanleiding om het plan aan te passen. Het advies van de Veiligheidsregio Amsterdam­Amstelland is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Gasunie De Gasunie heeft de gemeente verzocht om in overleg te treden, om te informeren. Het overleg met de Gasunie heeft eind 2022 plaatsgevonden.

De Gasunie heeft geen bezwaren geuit tegen het plan. Als leidingbeheerder zal de Gasunie bij (de voobereiding van) de planuitvoering worden betrokken. Liander Door Liander is aangegeven dat er een 50kV­kabelverbinding ligt, en dat het tracé van deze kabelverbinding niet is voorzien van een dubbelbestemming waarmee gebruiksbeperkingen worden gesteld aan de grond. Het tracé bevindt zich echter niet ter plaatse van het ontwikkelgebied. Direct langs het tracé ter plaatse van de Meerlandenweg vinden in de infrastructuur geen ontwikkelingen plaats, en de groenstrook noordelijk van de J.C. van Hattumweg maakt geen onderdeel uit van het plangebied. De gemeente ziet geen aanleiding om voor de 50kV­kabelverbinding een dubbelbestemming op te nemen. De 50kV­kabelverbinding wordt beschermd middels andere regelgeving en de verplichte KLIC­melding. TenneT Geen opmerkingen. 5.2.3 Zienswijzen(procedure) Het ontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.8 Wro en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder kon gedurende deze termijn een zienswijze op het plan indienen. Het ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden heeft van 20 december 2023 t/m 30 januari 2024 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn een aantal zienswijzen ingediend. Enkele van de zienswijzen gaven aanleiding om het plan te wijzigen.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

24

De weergave en beantwoording van de zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan staan in de "Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden" (zie bijlagen). De planwijzigingen gerelateerd aan een zienswijze staan in de Nota van Beantwoording en staan tevens vermeld in de "Nota van Wijzigingen bestemmingsplan De Scheg Midden" (zie bijlagen). Tevens heeft het ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid plan De Scheg Midden van 20 december 2023 t/m 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn enkele zienswijzen ingediend. De zienswijzen (of een onderdeel ervan) gaven aanleiding om het besluit hogere (grens)waarden te wijzigen (corrigeren), maar niet om het plan te wijzigen. De weergave en beantwoording van de zienswijze op het ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid staat in de "Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerpbesluit hogere waarden geluid plan De Scheg Midden" behorende bij het besluit hogere (grens)waarden geluid (zie bijlage 8). Algemene zienswijzen gerelateerd aan geluid en de beantwoording daarvan, alsmede de voorgenoemde, staan in de "Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerp bestemmingsplan De Scheg Midden".

5.3 Planwijzigingen Naast wijzigingen in het bestemmingsplan naar aanleiding van ingediende zienswijzen, zijn er ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan tevens 'ambtshalve' wijzigingen aangebracht in het vast te stellen bestemmingsplan, zowel in de Regels als in de Verbeelding. In hoofdzaak gaat het om planwijzigingen in verband met aanpassingen in het stedenbouwkundig plan, waarbij ook enkele zienswijzen aanleiding gaven om (eerst) het stedenbouwkundig plan aan te passen. Daarbij en ­naast betreffen de planwijzigingen enkele correcties, verduidelijkingen en toevoegingen in de Regels en Verbeelding. De planwijzigingen staan vermeld in de "Nota van Wijzigingen bestemmingsplan De Scheg Midden" (zie bijlagen). Een wezenlijke planwijziging is een uitbreiding van het plangebied, door toevoeging van een perceel (inmiddels zijnde twee percelen) langs de J.C. van Hattumweg in het bestemmingsplan. In deze plangebied­uitbreiding is een bestaande woning en een nieuw te bouwen woningen opgenomen. In het westelijk deel van het plangebied is het aantal woningen verminderd. Het totaal aantal nieuw te bouw woningen is met twee afgenomen. Een wijziging met een functieuitbreiding (binnen het plangebied) is de toevoeging van een huisartsenpraktijk (maximaal 300 m2 bvo) in de bestemming 'Woongebied ­ 4'. Deze planwijzigingen zijn waar nodig meegenomen in de onderzoeken.

Een aanzienlijk deel van de onderzoeken is na het ontwerp bestemmingsplan aangepast/geactualiseerd. Tevens is de Toelichting van het bestemmingsplan aangepast, onder meer vanwege de wijziging van het plangebied, de aangepaste/vernieuwde onderzoeken en de wijzigingen in de Regels.

Toelichting Bestemmingsplan De Scheg Midden (9­10­2024)

25

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Rijksbeleid 6.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is momenteel een structuurvisie van het Rijk, op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. Het Rijk heeft vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet een Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld, welke op 11 september 2020 is vastgesteld. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven en zorgen voor grote uitdagingen in Nederland die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Deze uitdagingen vragen om een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. De NOVI heeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangen. De SVIR (het beleid) van 2012 gaat geheel op in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlage 6, 'Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit'. De NOVI richt zich op nationale belangen, en de nationale belangen opgenomen in de SVIR maken onderdeel uit van de NOVI.