Toelichting Amsteldijk Noord 17

TOELICHTING Bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 1 van 47

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 De ontwikkeling 2.3 Beoordeling ontwikkeling in relatie tot het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling 4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.4 Handhaving HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED 5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.2 Functioneel gebruik HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Archeologie 7.4 Geluid 7.5 Luchtkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Flora en fauna 7.8 Verkeer en parkeren 7.9 Bedrijven en milieuzonering 7.10 Duurzaamheid 7.11 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

3 3 3 3 4 6 6 8 9 12 12 12 15 15 15 15 17 18 18 20 21 21 21 24 31 34 34 35 37 39 40 41 42 44 45 45 46

pagina 2 van 47

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling Er is een aanvraag ingediend betreffende het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de sloop van de bestaande opstallen en het oprichten van een appartementengebouw met twee appartementen en parkeervoorziening aan de Amsteldijk Noord 17 te Amstelveen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het perceel is gelegen aan de Amsteldijk Noord, aan de westkade van de Amstel. Aan de noordzijde wordt het perceel begrensd door het Bankraspad en aan de west­ en zuidzijde van het perceel zijn woningen gelegen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Amstelveen, sectie W, nummer 407 en 837, met een gezamenlijk oppervlak van 349 m2.

Afbeelding 1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Wester Amstel 2018. Het bestemmingsplan Wester Amstel 2018 is vastgesteld op 20 december 2018 en is onherroepelijk geworden op 4 december 2019. De geldende bestemming op de locatie is

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 3 van 47

Bedrijf (artikel 6) en Verkeer (artikel 22) met de dubbelbestemmingen Waarde ­ Aardkundige waarden (artikel 31), Waarde­Archeologie 2 (artikel 32) en Waterstaat ­ Waterkering (artikel 35). De nieuw te bouwen woningen zijn gepland binnen gronden met de bestemming Bedrijf. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan. Om de geplande ontwikkeling mogelijk te maken dient het geldende bestemmingsplan te worden herzien. Door middel van deze herziening wordt de nieuwbouw van twee appartementen mogelijk gemaakt. Tevens zal de functieaanduiding 'verkooppunt van motorbrandstoffen' worden verwijderd. Het geldende bestemmingsplan komt met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gedeeltelijk te vervallen.

Afbeelding 2 Bestemmingsplan directe omgeving Amsteldijk Noord 17. Rood omlijnd het plangebied Naast het bestemmingsplan Wester Amstel 2018 gelden ter plaatse ook de paraplubestemmingsplannen 'Herziening Begripsbepaling Peil (Analoog)' (vastgesteld op 1 oktober 2014), 'Schipholparkeren en Parkeernormen' (vastgesteld op 22 maart 2017), 'Archeologie en Cultuurhistorie (Analoog)' (vastgesteld op 12 december 2018), 'Wonen' (vastgesteld op 26 maart 2019) en 'Datacenter Amstelveen' (vastgesteld op 18 oktober 2023). Deze paraplubestemmingsplannen hebben geen verband met onderhavige ontwikkeling.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik voor de komende tien jaar gegeven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 4 van 47

bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf tot en met zeven geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk zes gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 5 van 47

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Beschrijving omgeving plangebied Het plangebied ligt op de oostflank van Amstelveen, langs de Amsteldijk, tussen de Kalfjeslaan aan de noordzijde (grens met de gemeente Amsterdam) en de Rijksweg A9 aan de zuidzijde. Aan de westzijde grenst het plangebied aan het Bankraspad, welke overloopt in een zijtak van de ringsloot. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Amstel. Ten oosten van het plangebied is aan de overzijde van de Amstel de kern Ouderkerk aan de Amstel gelegen. Het plangebied wordt in hoofdzaak ontsloten via de laatste meters van het Bankraspad, via waar het verkeer via de Amsteldijk zijn weg vervolgt. Via de Amsteldijk Noord wordt verbinding gekregen met de provinciale weg N522. Via deze weg komt het verkeer uit op de A9 of de A2 en uiteindelijk de A10. Het gebied in de omgeving van het plangebied betreft het 'open' poldergebied en bovenland ten oosten van de kom van Amstelveen tussen de woonwijk "Bankras­Kostverloren" en de Amstel. Qua ruimtelijke en functionele structuur is onderscheid te maken in twee gedeelten: het poldergebied "Middelpolder onder Amstelveen" tot aan de ringdijk en ­sloot, en het bovenland­gebied tussen ringsloot en de Amstel.

Middelpolder ten westen van de ringsloot De structuur van de laaggelegen polder wordt met name gekenmerkt door een patroon met strakke rechthoekige kavels in oostweg­richting aan de oostzijde begrensd door een polderdijk (Kostverlorenweg ­ Machineweg ­ Bankrasweg) met een grillig verloop. Daarbinnen wordt weer onderscheid gemaakt tussen het natuur­ en recreatiegebied, de oorspronkelijk agrarische bouwpercelen met woon­ en bedrijfsgebouwen aan de dijk en de sportcomplexen. Het natuur­ en recreatiegebied is planmatig ingericht met open weiden, bospercelen, verbrede sloten, en enkele kleine plas­ en moerasgebieden. Verspreid liggen enkele kleinschalige gebouwtjes ten dienste van de bestemming met landelijke vormgeving en detaillering. Bovenland Amsteldijk-Noord Het onderhavige plangebied ligt in het bovenland­gebied (noord). Het bovenland is in feite een restant van het oude veenweidegebied, dat weliswaar onder het niveau van de Amstel ligt, maar tevens ruim boven het niveau van de Middelpolder. De ontsluiting van het gebied vindt hoofdzakelijk plaats vanaf de Amsteldijk met uitzondering van een aantal percelen in het noordelijk deel; binnen het gebied zijn twee dwarsverbindingen, welke aansluiting geven op de ringdijk: de Machineweg en de Oostermeerweg; net buiten het gebied is aan de noordgrens een dergelijke verbinding aanwezig via de Kalfjeslaan.

De stedenbouwkundige structuur kenmerkt zich door open weidegronden met een kavelslotenpatroon, dat enerzijds qua richting wordt gecompleteerd door gespreide en plaatselijk aaneengesloten bebouwing in diverse verschijningsvormen aan en gericht op de Amsteldijk en enkele bebouwingsreeksen in 'de diepte' (dwars op de Amsteldijk). Diepte van de woonpercelen varieert van 50 tot 150 meter diep. Een en ander wordt afgewisseld met open ruimten en doorzicht naar het weidegebied en het polderlandschap. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit burgerwoningen in verschillende verschijningsvormen, afgewisseld met een klein aantal agrarische bouwpercelen. Er kan

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 6 van 47

onderscheid gemaakt worden tussen verschillende typen bebouwing langs de Amsteldijk: arbeiderswoning, dijkhuis, boerderij, buitenplaats, geschakeld huis en vrijstaand huis. Elk type heeft haar eigen karakteristieke kenmerken zoals positionering op de kavel, volume, architectuur en materiaalgebruik. Juist de diversiteit is hier waardevol. Dit geldt ook voor een aantal agrarische ensembles als geheel. Voor een uitgebreide beschrijving van de karakteristieken wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan Amsteldijk. Aan het einde van de Machineweg staat een gemaal, die het water uitslaat op de Amstel. De ringdijk van de Middelpolder steekt plaatselijk diep door tot aan de uitleg van Amstelveen. De waterstructuur van het gebied wordt gevormd door de genoemde ringvaart, kavelsloten en de gemaalsloot. De groenstructuur bestaat uit vlakke, open weidegronden en opgaand groen op de landgoederen en de erven bij de woning, alsmede het groen op het volkstuinencomplex. Tussen Amstelslag en de bebouwing van de Buurt over Ouderkerk ligt een open weidegebied, dat landschappelijk/ruimtelijk van oudsher onderdeel uitmaakt van het bovenland­gebied van Amstelland­Noord. Er zijn een aantal uitzonderingen op het onbebouwde bovenland. Ten zuiden van de Oostermeerweg ligt achter een aantal rijen oorspronkelijke arbeiderswoningen een villabuurtje (Grote­ en Kleine Poorterweide).

Midden op het bovenland ligt het terrein van de Stichting Koninklijk Nederlands Geleidehonden Fonds (KNGF) met samenhangende bebouwing binnen een met beplanting omzoomd perceel. Ten noorden van de Machineweg ligt een volkstuinencomplex met tuinhuisjes rond een autosloperij. Deze bebouwing ligt in de omgeving van het onderhavige plangebied. 2.1.2 Amsteldijk Noord 17 Op het perceel Amsteldijk Noord 17 staat een bedrijfsgebouw (voormalige autogarage en tankstation) met bijbehorende bedrijfswoning. Het garagebedrijf is niet meer in gebruik en de huidige bebouwing is verouderd. De rest van het perceel is volledig verhard. Het bedrijfsgebouw beslaat 1 bouwlaag met een platte afdekking. De bedrijfswoning beslaat 3 bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag een kap is. Bovenop de bedrijfsbebouwing is ten behoeve van de bedrijfswoning een dakterras gerealiseerd. De bebouwing ligt op een afstand van circa 17 meter vanaf de rivier de Amstel. Het perceel is ontsloten via het Bankraspad en de Amsteldijk Noord. Ten westen van het perceel is een rij woningen gelegen aan het Bankraspad. Ten noorden en ten zuiden is een rij woningen gelegen aan de Amsteldijk Noord. Ten oosten van het perceel is de Amsteldijk Noord met daarachter de Amstel gelegen. Het plangebied is vanuit de lucht te bezien op afbeelding 1 en vanaf de Amsteldijk Noord op onderstaande afbeelding.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 7 van 47

Afbeelding 3 Situatie Amsteldijk Noord 17 (oktober 2022)

2.2 De ontwikkeling De ontwikkeling betreft de sloop van het bedrijfsgebouw en de woning, het verwijderen van de terreinverhardingen en de realisatie van een appartementencomplex met 2 appartementen. Het appartementencomplex heeft een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Het complex zal binnen de huidige bouwplot gerealiseerd worden en is zelfs verder naar achteren geprojecteerd ten opzichte van hoe de huidige bebouwing geplaatst is. Hierdoor zal meer ruimte en doorzicht ontstaan. De ruimte voor op het perceel zal ten behoeve van groen ingericht worden. De appartementen zullen ontsloten worden via het Bankraspad en de Amsteldijk Noord.

Afbeelding 4 Voorgestelde ontwikkeling langs de Amsteldijk

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 8 van 47

Afbeelding 5 Voorgestelde ontwikkeling langs de Amsteldijk

2.3 Beoordeling ontwikkeling in relatie tot het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk Beeldkwaliteitplan Amsteldijk Het gebiedsperspectief voor de Amsteldijk is verder uitgewerkt in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020. Het doel van het Beeldkwaliteitplan is het beschermen van de Amsteldijk en het Bovenland langs de Amstel op Amstelveens grondgebied. De bebouwing en doorzichten langs de Amstel zijn afwisselend in uitstraling. De verschillende karakteristieken per deelgebied en de verschillende woontypologieën geven aanleiding tot het opstellen van randvoorwaarden en ontwerpprincipes om toekomstige ontwikkelingen langs de Amstel in goede banen te leiden. Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 maakt hierbij deel uit van de Welstandsnota waaraan getoetst wordt door de stadsarchitect en de stadsbouwmeester. Het gebied is aangemerkt als Bijzonder Welstandsgebied. Langs de Amstel zijn op Amstelveens grondgebied verschillende deelgebieden te herkennen. Deze gebieden kenmerken zich met name door de soort en dichtheid van de bebouwing langs de Amsteldijk enerzijds en de mate van openheid tussen de bebouwing anderzijds. Daarnaast is het gebruik van het Bovenland mede bepalend voor het beeld vanaf de Amsteldijk. De onderhavige projectlocatie is gelegen in deelgebied Ouderkerk/Midden (van de Oostermeerweg tot Langs de Akker), als weergegeven op onderstaande afbeelding.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 9 van 47

Afbeelding 6 Deelgebied Ouderkerk/Midden Beeldkwaliteitplan Amsteldijk "Tussen de Oostermeerweg en Langs de Akker bestaat het beeld langs de Amstel uit aaneensluitende woon­ en bedrijfsbebouwing, afgewisseld met beperkt doorzicht op in gebruik zijnde achtergebieden. De bebouwingsdichtheid van dit stuk Amsteldijk en Bovenland is relatief hoog. De sfeer is niet homogeen. Tussen de Oostermeerweg en de Oranjebaan bepalen rijtjes arbeiderswoningen aan parallelstraatjes het beeld. Ter hoogte van het tankstation is het profiel opeens smal. Hier houdt de laanbeplanting zoals die noordelijker te vinden is, op. Ter hoogte van de Amstelbrug wordt het beeld bepaald door de hoog liggende infrastructuur." In onderhavig initiatief gaat het om "het tankstation"; een bedrijfspand en een tankstation aan de Amsteldijk, met een bijbehorende bedrijfswoning erachter aan het Bankraspad. Met onderhavig bestemmingplan wordt beoogd deze kavel te transformeren van bedrijf naar wonen, het tankstation te verwijderen en een woning toe te voegen. Gemeente Amstelveen staat positief tegenover deze transformatie en ontwikkeling. In het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 wordt uitgegaan van de bestaande bouwvlakken uit het bestemmingsplan, enkel sloop en nieuwbouw (van woningen) is, passend binnen het bestemmingsplan.

Uitzondering op die regel is als het een 'transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing' betreft. Ruimte voor transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing kent de volgende ontwerpuitgangspunten: "Bij transformatie van bedrijfserf naar woonerf, waarbij er geen sprake is van een traditioneel agrarisch erf, en alleen de positie van de bestaande bebouwing of het bouwvlak in het bestemmingsplan (en de hoogte) tot een woningtypologie leidt, dient de nieuwe typologie een bedrage te leveren aan de variatie in (woon)bebouwing aan de Amstel. Enkele typologieën zijn voorbehouden aan een bepaald deel van de Amsteldijk. In een aantal gevallen waarbij een bebouwingsvlak in het bestemmingsplan (Wester Amstel 2018 en Landelijk gebied) aanwezig is en de locatie van het hoofdgebouw (de bedrijfswoning) in het bestemmingsplan niet bepaald is, bepaald de bestaande bebouwing in principe de woningtypologie. Of er kan een beoordeling gemaakt worden welke positie en woning typologie gebied specifiek is en het meest passend is binnen zijn stedenbouwkundige context en kavel. In dit soort gevallen is er altijd een stedenbouwkundige toetsing op woningtypologie door de gemeente en toestemming van de gemeente Amstelveen noodzakelijk. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 10 van 47

Het Beeldkwaliteitplan onderscheidt zeven verschillende woningtypologieën die langs de Amsteldijk voorkomen. Dit betreft: arbeiderswoning, dijkhuis, boerderij, buitenplaats, geschakeld huis, vrijstaande huis en molenstomp. De typering 'arbeiderswoning', waar Bankraspad onder valt, en de ligging aan de Amstel die zich manifesteert als de typering 'dijkwoning', zijn beide niet toereikend voor dit initiatief. Het Beeldkwaliteitplan zegt in dit geval het volgende: "Er liggen erven/kavels aan de Amstel met een specifieke kwaliteit die niet uitdrukkelijk genoemd worden in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk. Deze locaties verdienen bijzondere aandacht en zijn gebaat bij een locatiespecifieke benadering". Het perceel neemt een bijzondere positie in de stedenbouwkundige structuur in, door de locatie, de verspringing in rooilijn naar voren als kop van een rij woningen. De transformatie levert een positieve bijdrage op aan de landschappelijke­, cultuurhistorische­ en belevingswaarde van het gebied. De kernwaarden worden versterkt en de ruimtelijke kwaliteit van dit perceel aan de Amstel neemt toe. Met het saneren van de bedrijfsbebouwing­, woning en het tankstation worden maximaal twee nieuwe burgerwoningen toegevoegd. Uitsluitend het vervangen van deze bebouwing maakt het mogelijk deze nieuwe woningen toe te voegen.

Doorwerking planlocatie Met een massa van maximaal twee bouwlagen en een kap is op een ruimtelijk aanvaardbare manier een kop te realiseren voor de bebouwing aan het Bankraspad die geen geweld doet aan de naastgelegen arbeiderswoningen langs de Amsteldijk, die bestaan uit één bouwlaag met een kap. De maximale goothoogtes van 6 meter en nokhoogte van 10 meter, als vastgelegd in het huidige bestemmingsplan, zullen gehandhaafd blijven. De massa wijkt af van de huidige voetprint van de bebouwing en het bouwvlak uit het bestemmingsplan. De vorm van de voetprint is zodanig gemodelleerd dat de nieuwe voetprint van het gebouw leidt tot een evenwichtiger opgebouwd volume dat op grotere afstand van de Amsteldijk is gepositioneerd. Het gebouw is verder naar achteren geprojecteerd ten opzichte van de huidige bebouwing. Dit resulteert in een vergroting van de afstand ten opzichte van de dijk en geeft ruimte om op het gemeentelijk (kadastraal)perceel verharding te verwijderen en groen toe te voegen. De vorm van het gebouw is een moderne interpretatie van een woning met kap. De twee woningen zijn niet naast elkaar aan het Bankraspad geplaatst, maar gestapeld op elkaar, waarbij de belangrijkste gevel gericht is op de Amstel.

Het hoogteverschil tussen de kruin van de dijk en het Bovenland is op deze locatie beperkt vanwege de ligging op de kop van de rij woningen haaks op de Amstel, dicht op de Amsteldijk. Het hoogteverschil tussen Amsteldijk en Bankraspad wordt benut om parkeren in te passen.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 11 van 47

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend. De regels bevatten samen met de verbeelding het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Amstelveen. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling.

3.2 De bestemmingen De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Hoofdstuk 1: inleidende regels; met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. 2. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels; welke het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functie(s). Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. 3. Hoofdstuk 3: algemene regels; deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels en algemene afwijkingsbevoegdheid. 4. Hoofdstuk 4: overgang­ en slotregels. De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2) hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 12 van 47

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Tuin (artikel 3) Op de bijbehorende gronden van de woningen met de bestemming 'Tuin' mag behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis en erkers en entreeportalen geen bebouwing worden opgericht. In de regel is dit het naar het openbaar gebied gerichte erf (niet zijnde achtererfgebied) van woningen. Verkeer (artikel 4) Onder de verkeersbestemming zijn gebracht de verkeerswegen ten dienste van gemotoriseerd verkeer, fiets­ en voetpaden, alsmede geluidwerende voorzieningen. Wonen (artikel 5) De woning en de garage zijn als zodanig bestempeld. Aan huis verbonden activiteiten, hierbij wordt gedacht aan een praktijk voor een (huis)arts of fysiotherapie, dan wel voor een advocaat of een juridisch of financieel adviseur, zijn mogelijk, maar het woonkarakter dient het uitgangspunt te blijven. Daarom behoren deze beroepsactiviteiten ondergeschikt te blijven aan het wonen. Dit is geregeld door het stellen van een maximaal percentage (30%) van het woonoppervlakte voor andere dan woonactiviteiten te bestemmen. Het kenbaar maken van de beroepsactiviteiten door middel van een aanduiding op eigen terrein is in beginsel toegestaan. De woning (oorspronkelijk hoofdgebouw) dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd waarbij voldaan dient te worden aan de aangegeven goot­ en bouwhoogten.

Daarbuiten kan gebruik worden gemaakt van de regeling voor al dan niet aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Dubbelbestemmingen (artikel 6 t/m 8) Als dubbelbestemming zijn opgenomen Waarde ­ Aardkundige waarden, Waarde ­ Archeologie 2 en Waterstaat ­ Waterkering. De primaire bestemming mag de belangen welke worden behartigd binnen de dubbelbestemming niet onevenredig schaden. Hiervoor is in de planregels een regeling opgenomen. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 9) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 10) In dit artikel (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Luchtvaartverkeerszone-LIB (artikel 11 en 12) Hier wordt aangegeven waar de gronden binnen de gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones (Luchtvaartverkeerzones LIB) voor bedoeld zijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kan worden. Hoofdstuk 4 Overgangs­ en slotregels Overgangsrecht (artikel 14) Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 13 van 47

Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 15) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 14 van 47

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De voorgenomen ontwikkeling van de sloop van een bedrijfspand en één woning en het realiseren van twee nieuwe woningen kan niet worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.2.1 Financieel-economische haalbaarheid De realisatie van de in dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van een ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkelingen te kunnen realiseren en de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen. 4.2.2 Verhaal van kosten Om gemaakte kosten te verhalen dient de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient vast te stellen voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen (zie artikel 6.2.1. Bro). De gemeente heeft met de aanvrager, in het kader van de onderhavige grondexploitatie en plankosten, een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op aanvrager. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels dan wel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan derhalve niet noodzakelijk. Tevens heeft de aanvrager een kostenraming aangeleverd, waaruit blijkt dat de uitvoering van het plan, inclusief de kosten voor bodemsanering, haalbaar zijn.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3.1 Inspraak Het ontwerp is gedurende zes weken ter inzage gelegd van 1 december 2023 tot en met 11 januari 2024. Gedurende de termijn van terinzage legging heeft een ieder de gelegenheid gekregen om schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 4.3.2 Bro-partners In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 10 oktober 2023. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 3 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen,

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 15 van 47

dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gedeputeerde Staten van Noord­Holland Waternet Gasunie Liander Rijkswaterstaat Stichting Beschermers Amstelland Brandweer Amstelland

De instanties welke staan vermeld onder de nummers 3, 5 en 6 hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De instanties welke staan vermeld onder de nummers 4 en 7 hebben te kennen gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen onderwerpen raken waarbij deze instanties belang hebben. Reactie Gedeputeerde Staten van Noord­Holland Inhoudelijke reactie De provincie geeft aan dat zij hebben geoordeeld dat met het plan sprake is van een verbetering van de woon­ en leefomgeving door het wegbestemmen van een milieubelastende gebiedsvreemde functie uit de woonomgeving en van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sloop van bestaande verouderde bedrijfsbebouwing. Tevens geeft de provincie aan dat zij aan de ontheffing de voorwaarden hebben verbonden dat de gemeente in het ruimtelijk plan borgt dat de voorzijde van het perceel een groene inrichting krijgt en behoudt. Reactie burgemeester en wethouders Onder dankzegging voor de inhoudelijke reactie, onderschrijven wij het belang van de inhoud van de reactie. In afstemming met de provincie is ervoor gekozen om de noordkant van het perceel, welk zal worden ingericht voor verkeersdoeleinden, een bestemming 'Verkeer ­ Parkeren' toe te wijzen.

De voorzijde van het perceel behoudt de bestemming 'Groen', waaruit de bouwmogelijkheden zijn verwijderd. Reactie provincie Noord-Holland De provincie geeft aan naar aanleiding van de gekozen aanpassing geen verdere opmerkingen te hebben op het plan. Reactie Waternet/Waterschap AGV Inhoudelijke reactie Het Waterschap AGV heeft in het kader van vooroverleg haar overwegingen en adviezen gegeven. Deze zullen hieronder worden opgesomd: 1. Graag in het kopje 'Doorwerking plangebied' de zinsnede "Het waterschap heeft aangegeven geen bezwaren te hebben tegen het plan" verwijderen. Het lijkt er mij op het oog op dat het waarschijnlijk geen probleem zal worden. Maar dat moet nog getoetst worden bij de noodzakelijke aanvraag watervergunning, dat nog moet plaatsvinden. 2. Het bestemmingsplan bevat nog geen duidelijke verhardingstoets met huidige vs nieuwe situatie. Kijkend naar de schetsen lijkt het er inderdaad op dat de verharding licht zal afnemen en geen watercompensatie nodig is. Indien mogelijk een duidelijke verhardingstabel toevoegen aan de waterparagraaf. Deze zal bij de watervergunning in ieder geval gevraagd worden. Gaarne de drempel van 100 m2 toename verharding voor watercompensatie te verwijderen, ook de 10%. De Keur 2019 eist in stedelijk gebied watercompensatie van 10­20% boven 1.000 m2 toename in verharding. Vanuit Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 16 van 47

de Waterwet en Zorgplicht mag het functioneren van een watersysteem (kwantitatief/kwalitatief) niet verslechteren. Het waterschap heeft de vrijheid om, beargumenteerd, meer dan 10% watercompensatie te vragen, en watercompensatie in kwetsbaar gebied ook bij <1.000 m2 te eisen. Waar die drempel ligt is afhankelijk van de omstandigheden en aan het waterschap om te bepalen.

3. In de waterparagraaf is nog niet beschreven of/hoe hemelwater wordt afgekoppeld. Indien afgekoppeld dient hemelwater zo veel mogelijk te worden geïnfiltreerd, geborgen en vertraagd afgevoerd. Reactie burgemeester en wethouders Onder dankzegging voor de inhoudelijke reactie, onderschrijven wij het belang van de inhoud van de reactie. De inhoudelijke reactie zal puntgewijs worden beantwoord. 1. De genoemde zinsnede is verwijderd. Toetsing zal volgen bij de aanvraag watervergunning. 2. De genoemde drempelwaarden zijn verwijderd om verwarring te voorkomen. 3. De afkoppeling van hemelwater zal volgen bij een aanvraag. De aanbeveling over infiltreren, bergen en vertragen is opgenomen in de waterparagraaf.

4.4 Handhaving Wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, dan is de discussie over de inhoud van het plan afgerond en dienen overheid en burgers zich aan het plan te houden. Gebruik en/of bouwen dat niet in overeenstemming is met de verbeelding en/of de planregels is dan in strijd met het geldende bestemmingsplan. De zorg dat situaties gedurende de planperiode in overeenstemming zijn en blijven met het geldende bestemmingsplan valt onder het begrip handhaven. Goede handhaving vereist dat, naast de overheid ook belanghebbenden en de gebruikers van een plangebied op eenvoudige wijze kennis kunnen nemen van de inhoud van het geldende bestemmingsplan. Om dit te bereiken zijn bestemmingsplannen digitaal toegankelijk via het internet.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 17 van 47

HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED Dit is een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied. Alle ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan zijn al behandeld in hoofdstuk 2.

5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.1.1 Het plangebied in groter verband Het gebied waarin Amsteldijk Noord 17 ligt wordt ook wel de Wester Amstel genoemd en is gelegen in het noordoostelijk deel van de gemeente Amstelveen. De Wester Amstel wordt gerekend tot het buitengebied van Amstelveen. Wester Amstel grenst in het noorden aan de Kalfjeslaan (gemeentegrens Amsterdam) en ten oosten aan de Amstel (gemeentegrens Ouder­Amstel). Aan de overzijde van de Amstel ligt de Groot en Klein Duivendrechtse Polder die op enige bebouwing aan de dijk na nagenoeg onbebouwd is. In het zuiden grens de Wester Amstel aan de Rijksweg A9 en in het westen aan het stedelijk gebied van Amstelveen. De Wester Amstel is in regionaal en provinciaal verband een waardevolle buffer tussen de stedelijke lobben van Amsterdam. Naast natuur en cultuurhistorische waarden biedt heeft het gebied voor Amstelveners en de regio een recreatieve aantrekkingskracht. Het gebied is van oudsher een uitvalsbasis oor de welvarende stedelingen en voorziet in een landelijk woonmilieu. De Amsteldijk is een belangrijke recreatieve verbinding tussen Amsterdam en het zuidelijke poldergebied, de Oranjebaan een drukke provinciale weg (N522) tussen Amstelveen, via Ouderkerk aan de Amstel, naar Amsterdam Zuid­Oost. 5.1.2 Directe omgeving plangebied Het plangebied valt binnen het ruimtelijk herkenbaar gebied 'Buurt over Ouderkerk'.

Dit buurtschap vormde al vanaf de veertiende eeuw de marktplaats voor Ouderkerk, hetgeen resulteerde in een groot aantal herbergen en horecabedrijven. Overblijfselen uit die tijd zijn o.a. het brugwachtershuis, de weegbrug en de horecaetablissementen, die nog steeds in bedrijf zijn. De stedenbouwkundige structuur kent overwegend aaneengesloten lintbebouwing met een woonfunctie. 5.1.3 Cultuurhistorie/archeologie Het plangebied ligt in de Amstelscheg. De Amstelscheg vormt een groene wig die diep doorloopt in de stad Amsterdam en is een van de iconische landschappen van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Het ensemble Amstelscheg kent drie provinciale kernwaarden. 1. De landschappelijke karakteristiek: de landschapstypen en de belangrijkste kenmerken van deze landschappen. 2. Openheid en ruimtebeleving: de beleving van de vrije open ruimten, de horizon en de oriëntatiepunten. 3. De ruimtelijke dragers: de driedimensionale structuren en lijnen die in het (vlakke) landschap het beeld bepalen en begrenzen. Denk hierbij aan bebouwingslinten, bomenlanen en dijken. Het is van belang dat deze drie kernwaarden gewaarborgd blijven. Het specifieke perceel Amsteldijk Noord 17 ligt in gebied wat in het verleden is ontveend. De Amstelveense­ of Middelpolder werd vanaf ca. 1640 door twee molens bemalen, waarvan er eentje gevestigd was ten hoogte van het huidige Bankraspad 1.

In 1901 is de bovenbouw van de molen al gesloopt en in 1991 is het restant van de molen verwijderd. In het geldende bestemmingsplan is voor de locatie waar de voormalige molen gestaan heeft een dubbelbestemming Archeologie 1 opgenomen. De voormalige molen is dusdanig ver van het plangebied gelegen, dat de ontwikkeling van de Amsteldijk Noord

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 18 van 47

17 geen invloed heeft op de hoge archeologische en cultuurhistorische waarden gelegen op deze locatie.

Afbeelding 7 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart. Blauw omcirkelt de globale locatie van het plangebied. Daarnaast is het plangebied gelegen in de lint van de oude dorpskern van het voormalige Buurt over Oudekerk. Het plangebied is net gelegen buiten het Rijksbeschermd dorpsgezicht van het oude dorp, en hoeft daarom niet te voldoen aan de specifieke bouwregels die een dergelijke dubbelbestemming kent. In het bestemmingsplan 'Wester Amstel 2018' is de dubbelbestemming 'Waarde ­ Cultuurhistorie Gemeente' foutief voor een smalle strook over het perceel 407 heen komen te liggen. In onderhavig bestemmingplan wordt deze fout gecorrigeerd: deze dubbelbestemming is niet overgenomen. Het plangebied kent de Waarde Archeologie 2, dat refereert naar een relatief hoge archeologische verwachtingswaarde. Ter plaatse van de aanduiding Waarde Archeologie

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 19 van 47

2 is verkennend archeologisch bodemonderzoek nodig bij ingrepen in de bodem die dieper rijken dan 0.30 meter en groter zijn dan 100 m2. Omdat deze grenzen overschreden worden, is in november 2022 door Transect een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Het plangebied is vrijgegeven voor de voorgenomen ingrepen. In hoofdstuk 7 van onderhavig bestemmingsplan wordt hier verder op ingegaan. Conclusie De locatie voor het nieuw te bouwen appartementencomplex ligt in een gebied waar archeologische en cultuurhistorische waarden een rol spelen. Zoals onderbouwd is het plangebied gelegen buiten de invloedsferen van hoge cultuurhistorische waarden, waardoor de ontwikkeling geen negatief effect op deze waarden zal vormen. Daarnaast is vanwege de hoge archeologische verwachting een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van de conclusies van dit onderzoek is het plangebied vrijgegeven voor bodemingrepen.

5.2 Functioneel gebruik 5.2.1 Tuin De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw, bouwwerken geen gebouwen zijnde, erkers, entreeportalen, paden en terrassen en parkeren. 5.2.2 Verkeer Onder de verkeersbestemming zijn gebracht de verkeerswegen ten dienste van gemotoriseerd verkeer, fiets­ en voetpaden, alsmede geluidwerende voorzieningen. 5.2.3 Wonen Deze gronden zijn bestemd voor twee appartementen, dan al niet in combinatie met ruimte voor een aan­huis­verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de woning. Voor het bouwen van de woningen geldt dat het de hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 20 van 47

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 7.

6.2 Rijksbeleid Hieronder volgt het beleid van het rijk, waar indien relevant voor het plangebied met dit Rijksbeleid rekening wordt gehouden in dit bestemmingsplan. 6.2.1 Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Afbeelding 8 Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 21 van 47

Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegings­ proces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: Combineren boven enkelvoudig; Kenmerken & identiteit; Afwentelen voorkomen. Relevantie plangebied Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een NOVI­gebied. De NOVI vormt geen verdere belemmering voor dit initiatief. 6.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast.

De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Relevantie plangebied Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit project. 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Besluit ruimtelijke ordening). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient tevens een motivering te worden opgenomen waarin wordt onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Relevantie plangebied Op basis van jurisprudentie blijkt dat het realiseren van twee woningen zoals in dit plan niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (zie onder meer ABRvS 23 december 2014, zaaknummer 201405237/1/R2). Daarnaast wordt in de 'Handreiking Ladder' aangegeven dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij woningbouwlocaties vanaf Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 22 van 47

12 woningen. Met de realisatie van 2 woningen, waarvan tevens één van de beide woningen gezien kan worden als vervanging van een bestaande woning, is bij dit plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. 6.2.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol (2002) Het oorspronkelijke Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) stamt uit 2002, en is op 31 augustus 2004 gewijzigd in werking getreden. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB), die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart. Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld. Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Per 4 november 2015 is een wijziging van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) in werking getreden. Doel van deze wijziging is om de vliegveiligheid rondom Schiphol in afdoende mate te borgen. Hiervoor zijn de zogenaamde toetshoogtes in de omgeving van Schiphol aanzienlijk verlaagd. Bestemmingsplannen dienen deze verlaagde toetshoogtes in acht te nemen.

Gebouwen hoger dan de toetshoogtes kunnen alleen worden toegestaan, indien het Rijk hiervoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven of een positief radar advies heeft afgegeven. Het instrument "radar advies" is een nieuw instrument naast het reeds bestaande vvgb. Voor de radartoets gelden afzonderlijke toetshoogtes; deze zijn opgenomen in een nieuwe kaart in bijlage 4a bij het LIB. De procedures voor een vvgb en een radaradvies gelden allebei afzonderlijk van elkaar, maar kunnen ook samenvallen wanneer verschillende toetsvlakken worden doorsneden. De genoemde beperkingen betreffen: de bestemming en het gebruik van grond in verband met het externe­veiligheidsrisico vanwege het luchthavenverkeer; de bestemming en het gebruik van grond in verband met de geluidbelasting vanwege het luchthavenluchtverkeer; de maximale hoogte van objecten in, op of boven de grond, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer; een bestemming die, of van een gebruik dat, vogels aantrekt, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer. Bij de eerste twee van de bovengenoemde typen beperkingen zijn in ieder geval gronden aangewezen die niet gebruikt dan wel bebouwd mogen worden ten behoeve van woningen, of andere in het besluit aangewezen gebouwen. Op 1 januari 2018 is het LIB gewijzigd in werking getreden.

De regelwijziging ziet op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. In het gebied binnen zone 4 blijft de grens van 25 woningen per bouwplan gehandhaafd en mogen bestaande geluidgevoelige gebouwen vervangen worden door een nieuw geluidgevoelig gebouw. In het bestaand stedelijk gebied tussen de grens van zone 4 en de 20 Ke­contour gelden nu en ook onder het regime van het nieuwe LIB geen kwantitatieve beperkingen aan woningbouw. Relevantie plangebied Het voorliggende plan valt binnen het beperkingengebied voor hoogte van het LIB. Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en artikel 2.2.2.a van het LIB zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 4 en 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximale waarden. De hoogtes zijn gerelateerd aan het N.A.P. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 113 meter. Het voorliggende plan blijft duidelijk onder de genoemde bouwhoogte.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 23 van 47

6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie NH2050 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met deze visie richt de provincie zich op langetermijnambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie, balans tussen economische groei en leefbaarheid, zijn samenhangende ambities geformuleerd. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch schiereiland ­ hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling ­ hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.

Sterke kernen, sterke regio’s ­ deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie ­ in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving ­ deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. De vijf geschetste bewegingen staan niet op zichzelf. Samen met de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit het onderdeel Leefomgevingskwaliteit, vormen ze de provinciale visie. De provincie hanteert de ontwikkelprincipes om een hoge leefomgevingskwaliteit te kunnen (blijven) bieden. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen en moeten ook als zodanig worden gelezen, zo wordt in de visie beschreven. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema’s gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. De systematiek van de visie impliceert dat diverse gebieden een samenhang kennen van verschillende bewegingen en ontwikkelingsprincipes.

De intentie van de provincie is om aan de visie een uitwerkingsprogramma te koppelen. Gelijktijdig met de besluitvorming over de Omgevingsverordening die gekoppeld is aan de Omgevingsvisie (medio 2019) worden daartoe acties vastgesteld. In de omgevingsvisie is aangegeven dat rond Amsterdam een metropool wordt gevormd. Het gaat hier om een stedelijk systeem van grotere en kleinere kernen, met Amsterdam als hoogstedelijke kernstad, een landschap met hoge gebruiks­ en belevingswaarde, een multimodale bereikbaarheid, een havengebied met energietransitie en circulaire economie als dragers en Schiphol als internationale hub. De ontwikkeling van de metropool komt tot uiting door een snel groeiend aantal inwoners, arbeidsplaatsen en bezoekers, leidend tot een tendens van concentraties van economische functies. Relevantie plangebied Het initiatief voorziet in het verwijderen van verouderde opstallen, waaronder één bedrijfswoning, en het realiseren van 2 nieuwe woningen op deze locatie. Voor het creëren van deze extra woonruimte hoeft geen groen te wijken en zal zorgen voor een

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 24 van 47

verbeterde uitstaling van het plangebied. Het initiatief is in lijn met het provinciaal beleid. 6.3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 De provincie heeft op 22 oktober 2020 een nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. Op 1 januari 2023 is de meest recente versie in werking getreden. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Relevantie plangebied

Afbeelding 9 Uitsnede kaart Omgevingsverordening NH2020 Het perceel is op grond van de Omgevingsverordening NH2020 (zie figuur 5) gelegen binnen diverse werkingsgebieden, waarvan enkele van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling, namelijk: MRA­Landelijk gebied Bijzonder Provinciaal Landschap Landelijk gebied MRA­Landelijk gebied Artikel 6.9 van de verordening is op dit perceel van toepassing. Deze bepaling luidt: Artikel 6.9 MRA Landelijk Gebied 1. Een ruimtelijk plan kan ter plaatse van het werkingsgebied MRA Landelijk gebied niet voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling. 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. ter plaatse van de bestaande stedelijke functie is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan; Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 25 van 47

b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet; c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.500 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt.

3. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. ter plaatse van het bestaande agrarisch bouwperceel is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan; b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet; c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.000 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt.

4. In afwijking van het eerste lid kan een nieuwe burgerwoning worden toegestaan, indien deze woning wordt gesitueerd in een dorpslint en hierbij een aanwezige bedrijfswoning binnen het werkingsgebied glastuinbouwconcentratiegebied wordt wegbestemd en gesloopt. 5. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in een functiewijziging van een karakteristieke boerderij naar een woonfunctie waarbij de karakteristieke boerderij mag worden gesplitst in meerdere burgerwoningen, indien geen afbreuk wordt gedaan aan het oorspronkelijke karakter van de bebouwing. 6. In aanvulling op het derde lid aanhef en onder d kan een ruimtelijk plan het voorzien in een derde burgerwoning indien in de motivering wordt onderbouwd dat deze derde burgerwoning noodzakelijk is om een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie mogelijk te maken. 7. Afwijking van het in het derde lid genoemde aantal of oppervlakte is mogelijk indien toepassing wordt gegeven aan een gemeentelijk of intergemeentelijk vereveningsfonds. 8. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen aan de toepassing van het zevende lid. Het initiatief betreft de sloop van een voormalig tankstation/garagebedrijf met bedrijfswoning om twee burgerwoningen te realiseren. Er kan in dit geval niet worden voldaan aan de voorwaarden van artikel 6.9, tweede lid, onder d.

Alle bestaande bedrijfsbebouwing zal immers gesloopt worden, maar de grondoppervlakte van de bedrijfsbebouwing is kleiner dan 1.500 m2. Er is op 9 januari 2023 bij de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord­Holland een ontheffing van de Omgevingsverordening NH2020 aangevraagd. Op 30 maart 2023 is deze ontheffing verleend (zie bijlage 1). De volgende voorwaarde is meegegeven: de voorzijde van het perceel dient een groene inrichting te krijgen en te behouden. Het initiatief is door deze verleende ontheffing niet in strijd met artikel 6.9 van de Omgevingsverordening NH2020. Bijzonder Provinciaal Landschap Artikel 6.46 van de verordening is op het perceel van toepassing. Deze bepaling luidt: Artikel 6.46 Bijzonder provinciaal landschap 1. De kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap zijn vastgelegd in Bijlage 6. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten. 3. In afwijking van artikel 6.3 bevat het ruimtelijk plan geen regels die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17

pagina 26 van 47

4. Het ruimtelijk plan kan regels bevatten die een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, mits deze ontwikkeling de voorkomende kernkwaliteiten niet aantast. 5. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en een motivering van de wijze waarop wordt voldaan aan het tweede en, indien van toepassing, het vierde lid. 6. Indien uit de motivering volgt dat maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in het vierde lid, dan dient de uitvoering hiervan te zijn geborgd bij de vaststelling van het ruimtelijk plan. 7. In afwijking van het vierde lid kan het ruimtelijk plan regels bevatten die de volgende ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken: a. een uitbreiding van een agrarisch bouwperceel tot maximaal twee hectare; of b. nieuwe bebouwings­ en functiemogelijkheden op grond van artikel 6.33, eerste lid, onder e en f en artikel 6.33, tweede en derde lid. 8. In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling of een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die de kernkwaliteiten aantast mogelijk maken, indien: a. er sprake is van groot openbaar belang; b. er geen reële alternatieven zijn; c. en de aantasting zoveel mogelijk wordt beperkt en de aantasting wordt gecompenseerd. 9.

In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan voorzien in woningbouw overeenkomstig de afspraken tussen Rijk, provincie en betrokken gemeenten met betrekking tot de Pilot Waterland. 10.Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de motivering als bedoeld in het vijfde lid en over de wijze van compensatie als bedoeld in het achtste lid, aanhef en onderdeel c. 11.Gedeputeerde Staten kunnen de kernkwaliteiten zoals opgenomen in Bijlage 6 wijzigen. Het initiatief is gelegen binnen de Amstelscheg. De kernkwaliteiten van het bijzonder provinciaal landschap provincie Noord Holland zijn vastgelegd in bijlage 6 van de verordening, waarin verwezen wordt naar het Gebiedsperspectief & Beeldkwaliteit Amstelscheg. Het initiatief is passend binnen de kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap. In paragraaf 2.3 is reeds nader ingegaan op het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitplan Amstelscheg en is reeds aangetoond dat onderhavige ontwikkeling bijdraagt aan het verbeteren van de gebiedskwaliteit van de Amstelscheg. Landelijk gebied Artikel 6.59 van de verordening is op het perceel van toepassing. Deze bepaling luidt: 1. Gedeputeerde Staten stellen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vast, die de provinciale belangen beschrijft ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. 2.

Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: a. rekening gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; b. bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en c. bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. 3. In aanvulling op het tweede lid, wordt bij inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in de Amstelscheg rekening gehouden met de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg' (nr. 2011­66880). Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Noord 17