Rapport vervolgonderzoek haalbaarheid zwembad Amstelveen

De extra benodigde autoparkeerplaatsen kunnen op basis van de huidige inrichting van de openbare ruimte rondom De Meerkamp niet worden gerealiseerd. Hiervoor ontbreekt de ruimte. Nadat de keuze voor de locatie voor de uitbreiding van het zwemwater is gemaakt, dient te worden onderzocht in hoeverre er ruimte in de openbare ruimte gecreëerd kan worden om extra parkeerplaatsen aan te leggen. Wellicht dat de achterblijvende locatie van AmstelveenSport hiervoor kan worden aangewend.

-

De gemeente heeft geconstateerd dat de inrichting en maatvoering van het huidige parkeerterrein bij de Meerkamp geoptimaliseerd (bijvoorbeeld door bredere parkeervakken) kan worden. Dit levert niet per definitie meer parkeerplaatsen op, mogelijk zelfs minder. Een optimalisatie zorgt wel voor een overzichtelijkere parkeersituatie. De aanbeveling is dan ook om te onderzoeken hoe het huidig parkeerterrein effectiever kan worden ingedeeld en wat de gevolgen zijn voor het aantal beschikbare parkeerplaatsen.

-

Ten aanzien van het bijplaatsen van fietsparkeervoorzieningen heeft de afdeling Projecten en Advies van de gemeente aangegeven dat ze hier pragmatisch mee omgaan. Indien de vraag toeneemt kan de gemeente relatief snel extra fiets parkeerplaatsen bijplaatsen. De aanbeveling is om de fietsparkeervoorzieningen bij uitbreiding gefaseerd te realiseren en de vraag vervolgens te monitoren.

4.6 Locatiegebonden kosten Per locatie zijn specifieke kosten die verbonden zijn aan de realisatie van de nieuwbouw. Dit is in beeld gebracht onder locatiegebonden kosten. Uitgangspunten voor het bepalen van deze locatiegebonden kosten (bron: gemeente Amstelveen, inclusief 15% marge voor nadere uitwerking): -

€ 2.500 realisatiekosten parkeerplaats op maaiveld

-

€

210 realisatiekosten fietsenstallingplaats op maaiveld en € 140 realisatiekosten verplaatsing fietsenstalling

-

€

65 sloopkosten per m2 bvo voor sporthal (locatie B) en € 55 per m2 bvo voor totale complex (nieuwbouw)

-

€

35 kosten groencompensatie per m2 bvo nieuwbouw

-

€

125 realisatiekosten dempen bestaand oppervlaktewater

-

€

185 realisatiekosten watercompensatie per m2 oppervlaktewater

-

Stelposten voor aansluiting op bestaande infrastructuur, tijdelijke voorzieningen, interne wijzigingen en nieuwbouw sporthal elders.

Onderstaande tabel geeft een weergave van de éénmalige locatiegebonden kosten.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

22 van 38

et Locatie A

Extra parkeerplaatsen € Extra fietsenstallingplaatsen € Verplaatsing fietsenstalling € Aansluiting bestaande infrastructuur € Sloopkosten € Interne wijzigingen gebouw € Groencompensatie € Dempen water € Verleggen fietspad € Watercompensatie € Herinrichting buitenruimte € Corridor € Tijdelijke voorzieningen € Totaal ex btw €

140.000 20.000 50.000 350.000 110.000 60.000 200.000 100.000 50.000 220.000 1.300.000

€ € € € € € € € € € € € € €

eu bou Locatie B

5

30.000 10.000 100.000 110.000 150.000 250.000 650.000

edst jdbad Locatie C

€ € € € € € € € € € € € € €

140.000 20.000 40.000 200.000 70.000 80.000 110.000 230.000 320.000 100.000 90.000 1.400.000

Locatie D

€ € € € € € € € € € € € € €

140.000 20.000 60.000 40.000 100.000 40.000 250.000 650.000

Tabel 8: Locatiegebonden kosten, uitgesplitst naar variant en locatie, prijspeil 1 feb 2021

4.7 Resultaten inpassingsstudie locaties A, B, C en D De locatiekeuze voor nieuwbouw van een 25x21 meter zwembad kan op basis van de inpassingstudie en onafhankelijk van de keuze voor levensduurverlenging, renovatie of nieuwbouw van de bestaande accommodatie worden gemaakt. Dit geldt niet voor de situering van de aanvullende functies. De locatiekeuze voor de aanvullende functies dient in samenhang met de keuze voor levensduurverlenging, renovatie of nieuwbouw van de bestaande accommodatie te worden gemaakt. Onderstaande afbeeldingen geven per locatie een indicatief beeld van de inpassing van zowel de nieuwbouw van 25x21 meter zwembad als de aanvullende functies.

= extra 25x21 zwembassin

= kantoren Amstelveen Sport 850 m2 bvo

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

= 800 m2 bvo Denksport

= tafeltennis 650 m2 en judo 400 m2

Pagina

23 van 38

Locatie A: nieuwbouw wedstrijdbad aan achterzijde huidige gebouw ter plaatse van ligweide In deze variant wordt het nieuwe wedstrijdbad aan de achterzijde van de bestaande accommodatie gebouwd. Op deze plek is nu een gedeelte van de ligweide met klim- en klautertoestellen gesitueerd. Voor de aanvullende functies (kantoren AmstelveenSport (paarse vlak), Denksport (rode vlak) en tafeltennis (blauwe vlak) en judo (groene vlak) zijn zoals eerder aangegeven twee opties uitgetekend.

Figuur 5a: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie A: nieuwbouw zwembad achter huidige accommodatie en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, opgebouwd op huidige kleedkamers.

Figuur 5b: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie A: nieuwbouw zwembad achter huidige accommodatie en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport in nieuwbouw naast huidige sporthal.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

24 van 38

Voordelen locatie A: •

Sporthal blijft in z’n geheel behouden en kan tijdens de bouw ongehinderd blijven functioneren;

•

Goede mogelijkheden om extra functies waaronder kantoren AmstelveenSport in te passen, zowel op de bestaande kleedzone (figuur 5A) als naast de bestaande sporthal op de huidige locatie BSO Boon (figuur 5B).

•

Entree buitenbad krijgt upgrade als gevolg van nieuwbouw aanvullende functies naast de sporthal;

•

Goede mogelijkheden om een latere nieuwbouw van binnenbad tegen nieuw 25x21 wedstrijdbad aan te bouwen.

•

Geen effect op entreegebied, parkeerterrein en fietsenstalling (muv noodzakelijke uitbreiding auto- en fietsparkeren);

•

Nieuwe zwemzaal is als zelfstandig compartiment in te richten, dit is gunstig voor beheer en exploitatie;

•

Nieuwe zwemzaal is goed bereikbaar te maken vanuit bestaande entree en kleedzone: huidige routing zwembad blijft behouden en geen 2de receptie noodzakelijk, met bijbehorende voordelen voor de exploitatie;

•

Goede mogelijkheden tot combikaartje gebruik alle binnen bassins gelijktijdig;

•

Dubbelgebruik van zwemmaterialen tussen zwembassins;

•

Goede aansturing bij calamiteiten mogelijk, weinig complex;

•

Mogelijkheid tot realisatie extra oppervlaktewater i.c.m. verleggen huidige sloot aan achterzijde van het perceel;

•

Separate entree voor overige functie (DenkSport, tafeltennis, judo, etc) kan relatief eenvoudig worden gerealiseerd, waardoor geen lange rijen bij de receptie.

•

Inzet personeel voor extra bassin kan eenvoudig worden ingepast vanwege combinatie met andere bassins;

•

Huidige locatie kantoren AmstelveenSport op Sportlaan kan worden her ontwikkeld.

Nadelen locatie A: •

Beperkte aanpassingen aan bestaande zwemaccommodatie noodzakelijk na nieuwbouw 25x21 wedstrijdbad. Hierdoor beperkte overlast voor huidige zwembad.

•

Onvermijdelijke kap van bomen als gevolg van nieuwbouw extra zwemwater en aanvullende functies noodzakelijk, evenals verleggen bestaand fietspad en sloot;

•

Ligweide wordt verkleind en bestaande klim- en klautertoestellen moeten worden verplaatst;

•

Wedstrijdbad is na realisatie niet zichtbaar vanaf het parkeerterrein;

Aandachtspunten / risico’s locatie A •

Locatie A is klein van omvang, waardoor het zeer lastig is om direct bij aanvang de aanvullende functies op de nieuwe kleedzone / zwemzaal te situeren. Bovendien is de bereikbaarheid van deze functies in dat geval slecht.

•

Gedurende de nieuwbouw van het 25x21 bad: kleine bouwplaats met beperkte bereikbaarheid.

•

Toegang tot tribune nieuw 25x21 wedstrijdbad verloopt via huidige tribune wedstrijdbad: goede begeleiding van bezoekers, echter nader onderzoek naar afmetingen verkeersruimten / vluchtwegen noodzakelijk.

Financiële consequenties locatie A: •

€ 1.300.000 Eenmalige locatiegebonden kosten.

•

Geen extra jaarlijkse kosten.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

25 van 38

Locatie B Nieuwbouw wedstrijdbad ter plaatse van huidige sporthal In deze variant wordt het nieuwe wedstrijdbad op de plek van de huidige sporthal gebouwd. Sporthalcapaciteit in Amstelveen wordt verminderd en het gebruik van de huidige sporthal moet dan elders in Amstelveen worden ondergebracht. Voor de aanvullende functies (kantoren AmstelveenSport (paarse vlak), Denksport (rode vlak) en tafeltennis (blauwe vlak) en judo (groene vlak) zijn zoals eerder aangegeven twee opties uitgetekend.

Figuur 6a: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie B: nieuwbouw zwembad op positie huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, opgebouwd op huidige kleedkamers

Figuur 6b: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie B: nieuwbouw zwembad op positie huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport in nieuwbouw naast huidige sporthal.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

26 van 38

Voordelen locatie B: •

Goede mogelijkheden om extra functies waaronder kantoren AmstelveenSport in te passen, zowel op de bestaande kleedzone (figuur 6A) als naast de bestaande sporthal op de huidige locatie BSO Boon (figuur 6B).

•

Mogelijkheid tot eigen entree voor verenigingen, goed zichtbaar vanaf parkeerplaats;

•

Geen aanpassingen aan bestaande zwemaccommodatie noodzakelijk na nieuwbouw wedstrijdbad.

•

Goede mogelijkheden om een latere nieuwbouw van binnenbad tegen nieuw wedstrijdbad aan te bouwen.

•

Nieuwe zwemzaal is als zelfstandig compartiment in te richten;

•

Nieuwe zwemzaal is zichtbaar vanuit de horeca, waardoor extra inkomsten kunnen worden gegenereerd;

•

Entreegebied krijgt upgrade, geen effect op parkeerterrein (muv noodzakelijke uitbreiding auto- en fietsparkeren);

•

Ligweide blijft ongewijzigd, entree buitenbad krijgt upgrade als gevolg van nieuwbouw aanvullende functies;

•

Nieuwe zwemzaal is goed bereikbaar te maken vanuit bestaande entree: geen 2de receptie noodzakelijk, met bijbehorende voordelen voor de exploitatie;

•

Mogelijkheid tot realiseren extra oppervlaktewater aan achterzijde van het bestaande gebouw;

•

Wedstrijdbad een aanvullende functies zijn goed zichtbaar vanaf openbare weg en parkeerterrein.

•

Huidige locatie kantoren AmstelveenSport op Sportlaan kan worden her ontwikkeld;

Nadelen locatie B: •

Gebruik sporthal moet eerst elders in Amstelveen worden ondergebracht, voordat sporthal De Meerkamp kan worden gesloopt en vervolgens nieuwbouw kan starten.

•

Nieuwe zwemzaal is separaat compartiment met eigen kleedzone en toegangscontrole, wel goed zicht op toegangscontrole vanuit receptie in centrale hal en op zwemzaal vanuit de horeca;

•

Geen mogelijkheid tot combikaartje gebruik alle binnen bassins gelijktijdig;

•

Complexe aansturing bij calamiteiten, uitdaging voor leidinggevende;

•

Geen dubbelgebruik van zwemmaterialen tussen de zwembaden in (vanwege afstand);

•

Beperkte hinder tijdens de bouw: horeca en centrale hal moeten worden afgeschermd met schotten;

•

Inzet personeel dient gedeeltelijk te worden gesplitst, gezien de afstanden tussen de bassins;

•

Inperking bestaande fietsenstalling aan voorzijde, nader onderzoek nodig waar deze plaatsen gecompenseerd kunnen worden.

Aandachtspunt / risico locatie B: gebruik sporthal onderbrengen in blaashal en nieuwe sporthallen Locatie B gaat uit van realisatie van het nieuwe wedstrijdbad op de plek van de huidige sporthal De Meerkamp. Dit impliceert dat de sporthal moet worden gesloopt (inperking van het areal sporthal in de gemeente) en het huidig gebruik van deze sporthal elders in Amstelveen moet worden ondergebracht. Dit is mogelijk: •

Sporthal De Meerkamp wordt gebruikt door ROC, Weber, Van Zijderveld badminton, KNVB Zaalvoetbalcompetitie, Visschjager, Martinus Badminton en Greenpark Aalsmeer. In de weekenden zit sporthal De Meerkamp vol met competitiewedstrijden voor Martinus Badminton en Van Zijderveld badminton.

•

De overige sporthallen in Amstelveen (Emergo, Bankras en Goudsmit) zitten zowel in de avond als overdag nagenoeg vol, met beperkte overcapaciteit. Zie hiervoor de schema’s in bijlage 2. Overige alternatieven (o.a. sporthal Hermann Wesselink College) hebben beperkte overcapaciteit en kunnen gedeeltelijk gebruik van sporthal De Meerkamp overnemen.

•

De gemeente Amstelveen beschikt over een blaashal. Deze wordt in de wintermaanden gebruikt voor zaalhockey. Deze blaashal heeft ruimte in het rooster, waardoor het huidig resterend gebruik van sporthal De Meerkamp hierin tijdelijk opgenomen kan worden, totdat sporthal bij KKC gereed is. In dat geval kan het gebruik van de Emergohal verplaatst worden naar de KKC hal.

Conclusie: Realisatie van locatie B is alleen mogelijk, als het huidig gebruik (tijdelijk) wordt ondergebracht in bestaande en nieuwe sporthallen (o.a. van HWC + KKC) en de blaashal die in bezit is van de gemeente. Zodra dit gerealiseerd is, is locatie B beschikbaar voor sloop en nieuwbouw. Programmatisch lijkt dit mogelijk en kan dit op relatief korte termijn plaatsvinden. Financiële consequenties locatie B: • •

RK-20/2027/rk

€ 650.000 Eenmalige locatiegebonden kosten. Geen extra jaarlijkse kosten.

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

27 van 38

Variant C Nieuwbouw wedstrijdbad aan huidige sporthal, ter plaatse van huidige fietsenstalling In deze variant blijft de huidige sporthal behouden, maar wordt op de plaats van de huidige fietsenstalling het nieuwe zwembad gerealiseerd. De fietsenstalling moet worden verplaatst naar een nog nader te bepalen plek. Voor de aanvullende functies (kantoren AmstelveenSport (paarse vlak), Denksport (rode vlak) en tafeltennis (blauwe vlak) en judo (groene vlak) zijn zoals eerder aangegeven twee opties uitgetekend.

Figuur 7a: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie C: nieuwbouw zwembad voor huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, opgebouwd op huidige kleedkamers.

Figuur 7b: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie C: nieuwbouw zwembad voor huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, naast huidige sporthal en nieuw zwembad.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

28 van 38

Voordelen locatie C: •

Sporthal blijft behouden, beperkte aanpassingen in routing en toegang voor sporthal en nieuwe zwemzaal noodzakelijk;

•

Mogelijkheid tot eigen entree voor verenigingen, goed zichtbaar vanaf parkeerplaats;

•

Entreegebied krijgt upgrade, geen effect op autoparkeren (muv noodzakelijke uitbreiding auto- en fietsparkeren);

•

Ligweide blijft ongewijzigd, entree buitenbad krijgt upgrade als gevolg van nieuwbouw aanvullende functies;

•

Combinatie tribunefunctie sporthal en zwembad (wel twee ruimten i.v.m. klimatologische omstandigheden);

•

Separate entree voor overige functie (DenkSport, tafeltennis, judo, etc) kan relatief eenvoudig worden gerealiseerd, waardoor geen lange rijen bij de receptie.

•

Huidige locatie kantoren AmstelveenSport op Sportlaan kan worden her ontwikkeld;

•

Wedstrijdbad is goed zichtbaar vanaf openbare weg en het parkeerterrein.

Nadelen locatie C: •

Weinig tot geen mogelijkheden om een latere nieuwbouw van binnenbad tegen nieuw wedstrijdbad aan te bouwen. Hierdoor is deze locatie minder geschikt.

•

Hoewel de ruimte aanwezig is, zijn de mogelijkheden om extra functies in te passen beperkt. Toegang en zicht worden door sporthal en nieuwe zwemzaal belemmert. Hierdoor wordt het gebruik van deze aanvullende functies drastisch ingeperkt.

•

Geen mogelijkheid tot combikaartje gebruik alle binnen bassins gelijktijdig;

•

Nieuwe zwemzaal en sporthal vormen separaat compartiment met eigen kleedzone en toegangscontrole, wel goed zicht op toegangscontrole vanuit receptie in centrale hal en op sporthal vanuit de horeca;

•

Geen (zicht) relatie huidige horeca met nieuw 25x21 wedstrijdbad, geen extra synergie (inkomsten) te behalen;

•

Geen dubbelgebruik van zwemmaterialen tussen de zwembaden in (vanwege afstand);

•

Complexe aansturing bij calamiteiten, uitdaging voor leidinggevende;

•

Hinder tijdens de bouw: door aansluiting op sporthal en aanbouw op horeca en centrale hal.

•

Inzet personeel dient gedeeltelijk te worden gesplitst, gezien de afstanden tussen de bassins;

•

Fors verlies bestaand oppervlaktewater, compensatie (gedeeltelijk) aan achterzijde van het bestaande gebouw:

•

Voor groot gedeelte van fietsenstallingsplaatsen zal een nieuwe locatie gevonden moeten worden. Nader onderzoek is hiervoor noodzakelijk.

Aandachtspunten / risico’s locatie C: •

Verlies van fietsenstallingplaatsen, waar terug te brengen?

•

Verlies van oppervlaktewater, waar terug te brengen?

•

Geen goede bereikbaarheid en zicht op aanvullende functies;

•

Beperkte mogelijkheden om in later stadium een nieuw zwembad aan te bouwen.

Financiële consequenties locatie C: •

€ 1.400.000 Eenmalige locatiegebonden kosten.

•

Geen extra jaarlijkse kosten.

Oordeel locatie C: Door bovenstaande aandachtspunten lijkt deze locatie minder geschikt voor nieuwbouw 25x21 wedstrijdbad.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

29 van 38

Variant D Nieuwbouw wedstrijdbad naast huidige sporthal, ter plaatse van huidige kinderopvang In deze variant blijft de huidige sporthal behouden, maar wordt op de plaats van de huidige kinderopvang het nieuwe zwembad gerealiseerd. Voor de aanvullende functies (kantoren AmstelveenSport (paarse vlak), Denksport (rode vlak) en tafeltennis (blauwe vlak) en judo (groene vlak) zijn zoals eerder aangegeven twee opties uitgetekend.

Figuur 8a: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie D: nieuwbouw zwembad naast huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, opgebouwd op huidige kleedkamers.

Figuur 8b: Ruimtelijke inpassingsstudie locatie D: nieuwbouw zwembad naast huidige sporthal en aanvullende functies kantoren AmstelveenSport en Denksport aan voorzijde, naast huidige sporthal en nieuw zwembad.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

30 van 38

Voordelen locatie D: •

Sporthal blijft behouden, geen aanpassingen in routing en toegang noodzakelijk;

•

Mogelijkheid tot eigen entree voor verenigingen, goed zichtbaar vanaf parkeerplaats;

•

Geen hinder tijdens de bouw: gebruik van de gehele accommodatie kan tijdens bouw doorgaan.

•

Goede mogelijkheden om extra functies waaronder kantoren AmstelveenSport in te passen, zowel op de bestaande kleedzone (figuur 8A) als naast de bestaande sporthal op de huidige locatie BSO Boon (figuur 8B).

•

Entreegebied krijgt upgrade, geen effect op parkeren (muv noodzakelijke uitbreiding auto- en fietsparkeren);

•

Ligweide blijft ongewijzigd, entree buitenbad krijgt upgrade en wordt gecombineerd met entree nieuw bassin;

•

Goede mogelijkheden om een latere nieuwbouw van binnenbad tegen nieuw 35x25 wedstrijdbad aan te bouwen, dit kan zelfs terwijl de ‘winkel’ open blijft zonder hinder van de bouw;

•

Huidige locatie kantoren AmstelveenSport op Sportlaan kan worden her ontwikkeld;

•

Aanvullende functies zijn goed zichtbaar vanaf openbare weg en parkeerterrein;

•

In zomerperiode kan binnenbad als verlengstuk voor buitenbad kunnen fungeren, met regulering van bezoekstromen en dubbelgebruik van functies (kleed-, toilet en douchefacilitteiten);

•

Separate entree voor overige functie (DenkSport, tafeltennis, judo, etc) kan relatief eenvoudig worden gerealiseerd, waardoor geen lange rijen bij de receptie.

•

Aanrijroute voor gasten en bevoorrading is reeds voorhanden.

Nadelen locatie D: •

Uitgaande van realisatie van tijdelijke corridor vanuit huidige centrale hal naar nieuwe zwemzaal: langere looplijnen, extra personeelsinzet waarvan kosten worden geraamd op 0,5 FTE per jaar = € 25.000/jaar.

•

Ver van huidige zwemfuncties, waardoor het mogelijk als 2de vestiging op dezelfde locatie gaat functioneren;

•

Geen mogelijkheid tot combikaartje gebruik alle binnen bassins gelijktijdig;

•

Complexe aansturing bij calamiteiten, uitdaging voor leidinggevende;

•

Geen dubbelgebruik van zwemmaterialen tussen de zwembaden in (vanwege afstand);

•

Inzet personeel dient gedeeltelijk te worden gesplitst, gezien de afstanden tussen de bassins;

•

Geen (zicht) relatie huidige horeca met nieuw 25x21 wedstrijdbad, geen extra synergie (inkomsten) te behalen;

•

Wedstrijdbad is niet zichtbaar vanaf openbare weg en parkeerterrein.

Aandachtspunten / risico’s locatie D: •

Geen tot beperkte synergie in gebruik en exploitatie met huidige zwemzalen;

•

Geen relatie met huidige horeca, waardoor geen extra inkomsten;

•

Extra personeelsinzet als gevolg van langere looplijnen (=extra kosten)

•

Tijdelijke corridor vanuit huidige centrale hal naar nieuwe zwemzaal.

Financiële consequenties locatie D: •

€ 650.000 Eenmalige locatiegebonden kosten.

•

€

25.000 Jaarlijkse extra kosten als gevolg van grotere afstand tussen de bassins en hiermee gemoeide

tijdverlies voor het personeel.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

31 van 38

4.8 Afwegingstabel locatieonderzoek Vooruitlopend op de keuze voor levensduurverlenging, renovatie dan wel nieuwbouw van de huidige accommodatie zijn voor de noodzakelijke uitbreiding van de accommodatie met de inpassing van 25x21 meter zwembad op locatie De Meerkamp vier locaties uitgewerkt. Het betreft de volgende vier locaties: -

Locatie A: nieuwbouw aan achterzijde huidige gebouw ter plaatse van speel/ligweide.

-

Locatie B: nieuwbouw ter plaatse van huidige sporthal.

-

Locatie C: nieuwbouw aan huidige sporthal, ter plaatse van huidige fietsenstalling.

-

Locatie D: nieuwbouw naast de huidige sporthal, ter plaatse van de huidige kinderopvang.

Voor de varianten A, C en D geldt dat de huidige sporthal De Meerkamp kan blijven staan en onderdeel blijft uitmaken van het binnensportareaal van de gemeente. In variant B is dit niet het geval: dan wordt de uitbreiding van het zwembad op de plek van de huidige sporthal gerealiseerd. Door deze inperking van binnensportareaal zal de blaasluchthal die momenteel tijdelijk in de wintermaanden wordt ingezet de komende jaren permanent het gehele jaar rond moeten worden ingezet om aan de vraag naar binnensportaccommodaties te voldoen. Pas wanneer er binnensportruimten bij de diverse nieuw te bouwen onderwijsgebouwen is gerealiseerd, kan dit vervallen. Er is dan echter weinig tot geen ruimte om aan een eventuele groeiende vraag naar binnensportruimte te kunnen voldoen. Derhalve betekent een keuze voor variant B een inperking van het binnensportareaal van de gemeente en aangezien de hal functioneel nog voldoet feitelijk ook een stukje kapitaalvernietiging. Voor de nieuwbouw van aanvullende functies (kantoren AmstelveenSport, Denksport, gezondheidscentrum, tafeltennis en judo) zijn suggesties voor inpassing weergegeven. Het besluit over deze extra functies staat los van het besluit voor nieuwbouw van extra m2 badwater. Criterium

Locatie A

Locatie B

Locatie C

Locatie D

Achterzijde

Op plek

Voor huidige

Naast

gebouw

huidige

sporthal

huidige

sporthal Beschikbaarheid locatie

sporthal

Direct

Sloop sporthal

Waterdemping

Direct

Functionaliteit

+

0

0

0

Ruimtelijke inpassing

-

+

0

+

Toegankelijkheid

bestaand

bestaand

bestaand

corridor*

Uitbreidbaarheid

0

0

-

+

Behoud sporthal

ja

nee

ja

ja

Effect op bezoek en exploitatie

0

0

0

0

Hinder tijdens de bouw

-

0

0

+

Kosten •

Eénmalig locatie

€ 1.300.000

€

650.000

€

1.400.000

€

650.000

•

Jaarlijks kapitaallasten (1,73%)

€

€

39.000

€

83.000

€

39.000

•

Jaarlijks extra personeelsinzet

€

25.000*

77.000 n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

* Uitgangspunt bij locatie D is de realisatie van een (tijdelijke) corridor vanuit de huidige centrale hal voor de huidige sporthal langs naar de nieuwe zwemzaal. De toegangscontrole is in dit geval gesitueerd in de centrale hal, zodat de receptie hier goed zicht op heeft. Gezien de langere looplijnen als gevolg van deze corridor, zal het personeel langer onderweg zijn van het bestaande zwembad naar het nieuwe bassin. Dit verlies van enkele minuten per dag is gesommeerd tot afgerond 0,5 FTE per jaar, zijnde € 25.000 extra personeelslasten. Tabel 3: Afwegingstabel locatiekeuze uitbreiding zwemwater De Meerkamp Amstelveen

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

32 van 38

Toelichting tabel 3: •

Beschikbaarheid locatie = moment waarop de locatie beschikbaar is voor nieuwbouw.

•

Functionaliteit = mate waarin het nieuwe zwembad functioneel gecombineerd kan worden met bestaande bassins.

•

Ruimtelijke inpassing = mate waarin ruimtelijke inpassing eenvoudig dan wel lastig is.

•

Toegankelijkheid = mogelijkheid gebruik bestaande entree al dan niet met corridor.

•

Uitbreidbaarheid = mogelijkheden voor latere aanbouw van nieuw zwembad dan wel extra functies.

•

Behoud sporthal = wel of niet behouden van bestaande sporthal.

•

Effect op bezoek en exploitatie = mate waarin de locatie invloed heeft op bezoek (inkomstenverhogend) dan wel exploitatie (kostenverhogend).

•

Hinder tijdens de bouw = mate waarin de ‘winkel kan doordraaien’ tijdens de bouwwerkzaamheden

•

Locatie gebonden kosten: •

Eenmalig: zie 4.6

•

Jaarlijks kapitaallasten op basis van annuïteiten, 20 jaar, 1,73% rekenrente

•

Jaarlijks: extra kosten als gevolg van extra personeelsinzet als gevolg van langere looplijnen.

4.9 Conclusies Uit bovenstaande tabel kan worden geconcludeerd dat de locaties B (op bestaande sporthal) en D (op locatie kinderdagopvang) de meest logische plekken zijn voor nieuwbouw van een nieuw 25x21 meter zwembad. De nieuwbouw van de kantoren van AmstelveenSport en het Denksportcentrum en eventueel een gezondheidscentrum kan hier eenvoudig aan worden toegevoegd. Locatie D heeft vanwege het behoud van de sporthal (geen kapitaalvernietiging van sportareaal), de mogelijkheid tot uitbreidbaarheid en het feit dat ‘de winkel tijdens de bouw kan doordraaien’ een klein streepje voor. De jaarlijkse extra kosten die hiermee gemoeid zijn bedragen afgerond € 64.000.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

33 van 38

5 Levensduurverlenging huidige accommodatie 5.1 Meerjaren Onderhoudsplan 2020 - 2030 De gemeente Amstelveen heeft als eigenaar van De Meerkamp een MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP) 20202030 laten opstellen. Deze raming is door AmstelveenSport getoetst op juistheid en compleetheid. Hier kwamen geen bijzonderheden uit naar voren. De raming sluit op afgerond € 1.830.000, gemiddeld € 183.000 per jaar. Hieraan dient de jaarlijkse reservering van JOP van gemiddeld € 130.000 te worden toegevoegd. Deze kosten zijn gedekt in de gemeentelijke meerjaren begroting en als zodanig meegenomen in de uitwerkingen voor levensduurverlenging.

5.2 Verduurzaming huidige accommodatie Sportcomplex De Meerkamp beschikt over energielabel A. Dit behoeft wel enige nuancering. Een energielabel voor een zwembad zegt feitelijk maar in heel beperkte mate iets over de energetische duurzaamheid van het gebouw. Dit heeft de volgende redenen: •

Als referentiekader gaat de bepaling uit van een algemene sportfunctie. Een zwembad heeft een heel ander energieprofiel dan andere sportfuncties.

•

Voor de bepaling van de warmtebehoefte gaat men uit van een standaard gebruik van een normaal verwarmde sportaccommodatie. Een zwembad heeft een verbruik dat afhankelijk is van veel factoren, waaronder bezoekersaantallen, badoppervlak, etc. bovendien wordt een groot deel van het verbruik ook bepaald door de hoge binnenluchttemperatuur. Dit wordt niet in de bepaling van het energielabel meegenomen.

•

Alleen gebouwgebonden installaties worden meegenomen in de bepalingen. Alle procesgebonden installaties, zoals waterbehandeling, extra ventilatie ten behoeve van ontvochtiging, pompenergie voor zwembad en speelelementen, et cetera vallen buiten de bepaling.

Om deze reden is het onverstandig om bij beleidsmatige keuzes voor verduurzaming van een zwembad het energielabel mee te nemen in de overwegingen. In het kader van de EED richtlijn heeft ook het zwembad een verplicht energierapport ingediend bij de omgevingsdienst (via de RVO). Uit het overzicht blijkt dat er al veel maatregelen genomen zijn, maar ook dat er nog enkele maatregelen te nemen zijn. Veelal zijn deze nog niet uitgevoerd, aangezien het natuurlijk moment (vervanging of groot onderhoud) hiervoor nog niet is aangebroken. Dit natuurlijk moment komt niet in beeld bij de variant van levensduurverlenging met een tijdshorizon van 10 jaar (dit kapitaalvernietiging betekenen omdat de accommodatie dan eerder wordt gesloopt dan dat de extra investering is terugverdiend). Bij renovatie met een tijdshorizon van 20 jaar dient dit moment zich wel eerder voor, al moet per maatregelen de terugverdientijd wel vooraf worden beschouwd om ook hiervoor de rentabiliteit van de extra investeringen aan te tonen. Uitgevoerde maatregelen: •

Borgen van de optimale energiezuinige in- en afstellingen van klimaatinstallaties door het automatisch laten

•

Warmte- en koudeverlies via buitenmuur van het zwembad en/of sporthal beperken.

•

Warmteverlies via dak van het zwembad beperken.

•

Warmteverlies via ventilatielucht beperken.

•

Warmteverlies via ventilatielucht beperken.

•

Warmteverlies via ventilatielucht beperken.

•

Aanstaan van ventilatie buiten bedrijfstijd voorkomen.

•

Warmte uit uitgaande ventilatielucht voor voorverwarmen ingaande ventilatielucht bij gebalanceerd

registeren en analyseren van energieverbruiken met een energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS)

ventilatiesysteem toepassen. •

Warmteverlies ventilatiekanalen beperken in ruimten waar geen warmteafgifte nodig is.

•

Energiezuinige warmteopwekking toepassen (zwembadruimte).

•

Opstarttijd cv-installatie regelen op basis van buitentemperatuur en interne warmtelast.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

34 van 38

•

Aanstaan van ruimteverwarming buiten bedrijfstijd voorkomen.

•

Aanvoertemperatuur cv-water automatisch regelen op basis van buitentemperatuur.

•

Warmteverlies via warmwaterleidingen en -appendages beperken.

•

Temperatuur per ruimte naregelen.

•

Temperatuur per ruimte naregelen.

•

Warmteverlies van warmtapwaterleidingen en -appendages beperken.

•

Verlies warmtapwater douches beperken.

•

Pas energiezuinig printen en/of kopiëren toe op de werkplek.

•

Energieverbruik badwaterpompen beperken.

•

Warmteverlies zwemwater via spoelwater, leidingen wanden bassin beperken.

Zes maatregelen moeten nog genomen worden. De urgentie / prioriteit van deze maatregelen is volgens de omgevingsdienst niet hoog: deze kunnen op een natuurlijk moment (vervanging of renovatie / groot onderhoud) uitgevoerd worden. Het betreft de volgende maatregelen: 1.

Branduren binnenverlichting beperken -> aanbrengen aanwezigheidsdetectie.

2.

Debiet afzuigsystemen in keuken beperken -> aanbrengen debietregeling (tussenstanden).

3.

Energiezuinige motoren toepassen -> bij vervanging.

4.

Warmteverlies via beglazing beperken -> glas met verhoogde isolatiewaarde aanbrengen.

5.

Geïnstalleerd vermogen basis binnenverlichting, buitenverlichting, vluchtwegen en accentverlichting beperken > vervangen door LED op basis van nieuw op te stellen verlichtingsplan.

6.

Warmteverlies via waterglijbaan, die (gedeeltelijk) buiten de gebouwschil loopt, beperken -> bij vervanging.

Met uitzondering van maatregel 4 zijn alle maatregelen opgenomen in het MJOP 2020 – 2030. Maatregel 4, het vervangen van de huidige kozijnen met dubbelglas door nieuwe geïsoleerde kozijnen met triple glas kost circa € 600.000 en levert een jaarlijkse besparing op van afgrond € 8.400,- op de energiekosten. Deze éénmalige extra kosten en de hiermee gemoeide jaarlijkse (beperkte) besparing is nog niet meegenomen in de begroting.

5.3 Optie fossielvrij De accommodatie behoudt in het scenario van levensduurverlenging de huidige gasaansluiting. Om aan de ambitie van de gemeente te voldoen om in 2030 fossiel onafhankelijk te zijn, is voor de huidige accommodatie een extra investering benodigd om van het gas af te gaan. Dit kan wellicht door aansluiting op de WRK leiding of een stand alone oplossing. Hiervoor is nader onderzoek uitgezet, buiten de scope van dit vervolgonderzoek. Dit onderzoek is nog niet gereed. Op basis van de uitkomst van genoemd onderzoek zal wellicht een post voor het onrendabele deel te worden opgenomen om De Meerkamp (huidige gedeelte, niet de nieuwbouw!) fossielvrij te maken. Een logisch moment hiervoor is de grootschalige renovatie. Dit is op dit moment nog niet bekend en derhalve ook nog niet in de berekeningen meegenomen. Voor de nieuwbouw geldt het uitgangspunt fossielvrij. Dit is ook als zodanig meegenomen in de berekeningen.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

35 van 38

6 Risico’s en Kansen voor optimalisatie Risico’s die momenteel worden onderscheiden: –

Definitieve uitwerking fiscale wetswijziging BTW-regelgeving;

–

Nieuw zwemwaterwet (verwachting 2021): bij renovatie lastiger aan te voldoen dan bij nieuwbouw. Gezien de onduidelijkheid over de precieze inhoud van deze wet zijn de consequenties hiervan niet meegenomen in de berekeningen.

–

Oplopende aardgasprijzen (variant levensduurverlenging) als gevolg van klimaatwet;

–

In werking treden CO2 belasting voor grootverbruikers;

–

Bovengemiddelde prijsstijgingen voor grondstoffen van de bouw (denk aan hout, staal, etc);

–

Rentestijgingen met consequenties voor de gehanteerde rekenrente;

–

Verborgen gebreken bij de varianten voor levensduurverlenging en renovatie;

–

Eventuele extra onderhoudsuitgaven voor De Meerkamp tot renovatie/nieuwbouw;

–

Tegenvallende uitwerkingen, onderzoeksresultaten dan wel aanbestedingsresultaten;

–

Hoger uitvallende kosten a.g.v. noodzakelijke aanvullingen dan wel resultaten van aanvullende onderzoeken;

–

Stikstof problematiek en de uitwerkingen hiervan voor de verschillende varianten renovatie en nieuwbouw.

–

Te doorlopen planologische procedures en vertragingen als gevolg van bezwaren en planschade;

–

Resultaten onderzoek naar fossielvrij De Meerkamp en mogelijk onrendabel gedeelte hiervan (nieuwbouw 25x21 meter bassin is fossielvrij meegenomen in de uitwerkingen).

Mogelijke optimalisaties binnen de gemeentelijke kosten voor het zwembad c.q. begroting: –

Optimalisatie samenwerking met overige private partijen in de sport en zorgsector.

–

Inpassing duurzaamheid bij renovatie (nader onderzoek noodzakelijk)

Voedstelbank / kledingbank in Sportlaan 25 in te passen? AmstelveenSport heeft voor haar kantoor aan de Sportlaan 25 een huurovereenkomst voor 5 jaar t/m 31-12-2021. Daarna kan deze verlengd worden met nog eens 5 jaar. En vervolgens met telkens 1 jaar. AmstelveenSport betaalt een huur van € 32.000 per jaar. De voedselbank heeft voor haar ruimte in de Landtong 2 een gebruiksovereenkomst t/m 31-12-2023. Zij betalen hiervoor een door de gemeente gesubsidieerde vergoeding bestaande uit de servicekosten incl. nutsvoorzieningen. Het voorschot hiervoor bedraagt ca. €14.000 per jaar en wordt op basis van nacalculatie afgerekend. Deze kosten kunnen dus van jaar tot jaar variëren. Dit gebouw is geen eigendom van de gemeente! De kledingbank zit momenteel in een gebouw van de gemeente aan Galjoen 4 in Amstelveen. Zij betalen een door de gemeente gesubsidieerde vergoeding van ca. € 14.000 per jaar. Totaal betalen de Voedselbank en Kledingbank een huur van € 28.000 per jaar. Indien beide organisaties in het gebouw van Sportlaan 25 gehuisvest kunnen worden, betekent dit een beperkt verlies van huurinkomsten voor Vastgoed van afgerond € 4.000 per jaar.

Nader onderzoek naar functionele en ruimtelijke mogelijkheden voor de daadwerkelijke inhuizing van beide functies is hiervoor noodzakelijk Beach Amstelveen Het initiatief voor Beach Amstelveen aan de Poel wordt door AmstelveenSport als aanvulling op het totale aanbod aan (recreatief) zwemwater in Amstelveen gezien. AmstelveenSport verwacht dan ook geen negatief maar juist een positief op het bezoek aan (het buitenbad) van De Meerkamp. Mogelijke kansen optimalisaties binnen de exploitatie van AmstelveenSport B.V.: –

Horeca in eigen beheer in plaats van verpachten (reeds in modeluitwerkingen meegenomen);

–

Schoonmaak in eigen beheer in plaats van uitbesteden;

–

Herijking tarieven, met name het tarief voor doelgroepen;

–

Ruimten voor opleiding & training opnemen in PvE, uitgaande van kostendekkende businesscase (kostendekkendheid aan te tonen door Amstelveen Sport).

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

36 van 38

7 Resumé De financiële resultaten zijn in onderstaande tabel samengevat. Alle bedragen prijspeil 2021. Levensduurverlenging

Levensduurverlenging + 25x21 bassin

OPBRENGSTEN EXPLOITATIE 1 Inkomsten bezoekers 2 Recreatief zwemmen 3 Doelgroepen 4 Instructie 5 Verenigingen 6 Onderwijs 7 Verhuur / overig 8 Horeca (marge verkoop) 9 Overige inkomsten 10 SUBTOTAAL EXPLOITATIE INKOMSTEN

€ € € € € € € € €

810.857 139.497 579.541 215.289 113.888 74.000 60.000 1.993.000

€ € € € € € € € €

854.858 226.584 783.579 288.426 146.020 85.000 64.000 2.448.000

€ € € € € € € € €

1.900.960 93.000 265.501 82.152 157.100 45.505 125.077 8.500 2.678.000

€ € € € € € € € €

2.195.040 140.500 310.277 84.628 191.348 61.000 141.450 8.500 3.133.000

€ € € €

685.000- € 791.000- € 15.000- € 1.491.000- €

685.000791.00015.0001.491.000-

LASTEN EXPLOITATIE 11 12 13 14 15 16 17 18 20

Personele lasten Klein onderhoud gebouw Energie incl. verrekening PV panelen Water & chemicaliën & laboratorium Schoonmaakkosten (personeel en materiaal) Belastingen en verzekeringen exploitant Kantoor kosten & diensten Inventaris, materialen en hulpmiddelen SUBTOTAAL EXPLOITATIELASTEN

21 EXPLOITATIERESULTAAT EXCL HUUR 22 Huur aan gemeente 23 Afschrijvingen exploitant 24 EXPLOITATIERESULTAAT INCL HUUR EIGENAARSLASTEN 25 26 27 28 29 30 31 32 33

Kapitaallasten gebouw o.b.v. annuiteiten Belastingen en verzekeringen eigenaar Groot onderhoud gebouw Groen onderhoud JOP abonnement Overheadkosten gemeente SUBTOTAAL EIGENAARSLASTEN Huur van AmstelveenSport TOTAAL EIGENAARSLASTEN

€ € € € € € € € €

€ 41.196 € 388.436 € 40.000 € 175.000 € 20.000 € 665.000- € 791.000 € 126.000 €

526.000 61.906 460.436 40.000 175.000 20.000 1.283.000791.000 492.000-

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

RESULTAAT EXCL. GEM. BIJDRAGE Beschikbare gemeentelijke bijdrage RESULTAAT INCL. GEM. BIJDRAGE Kapitaallasten locatiegebonden kosten Extra exploitatielasten locatie D Kapitaallasten onrendabel fossievrij Denksportcentrum Kantoren AmstelveenSport (tekort) Gezondheidscentrum (rendement) RESULTAAT INCL. OPTIMALISATIES Beschikbare middelen € 12,5 mln RESULTAAT INCL. OPTIMALISATIES

€ € €

1.365.000- € 1.411.000 € 46.000 € n.v.t. € n.v.t. € pm n.v.t. n.v.t. € n.v.t. € 46.000 € n.v.t. € 46.000 €

1.983.0001.411.000 572.00039.000 25.000 pm neutraal 60.000 51.000 645.000526.000 119.000-

€ €

Tabel 4 Beheer- en exploitatieprognose per variant, prijspeil 1 februari 2021

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

37 van 38

Resumé, uitgedrukt in aanvullend benodigde gemeentelijke bijdragen per jaar: Neutraal:

Levensduurverlenging conform MJOP en opgenomen in de meerjarenbegroting.

€ 119.000/jaar:

Levensduurverlenging + nieuwbouw 25x21 zwembad + Denksport + kantoren A’sport + Gezondheid.

Realisatie van een Tafeltenniscentrum en JudoCentrum zijn zonder aanvullende gemeentelijke bijdrage financieel niet haalbaar. Onderzoek naar het fossielvrij maken van de huidige accommodatie loopt. Mogelijk dat hier nog een onrendabel deel uitkomt. Het scenario levensduurverlenging met nieuwbouw van een 25x21 wedstrijdbad biedt de gemeente het comfort het tekort aan badwater op de korte termijn op te lossen (en de wachtlijsten voor het instructiezwemmen weg te werken) en tevens de mogelijkheid de keuze voor renovatie dan wel nieuwbouw nog 5 jaar uit te stellen tot 2026. Het gemeentebestuur staat nu voor volgende keuzes: 1.

Uitbreiding van het zwembad met 25x21 bassin met bijbehorende locatiekeuze, wel of niet in combinatie met maatschappelijke functies. In combinatie met levensduurverlenging en uitgaande van locatie D voor de nieuwbouw excl. maatschappelijke functies is hiervoor € 110.000 per jaar aan extra middelen benodigd.

2.

Toevoegen maatschappelijke functies, waarbij de kantoren van AmstelveenSport (€ 60.000 tekort), het DenksportCentrum (kostenneutraal) en Gezondheidscentrum (€ 51.000 winst) kan vanuit maatschappelijk nut van waarde zijn.

3.

RK-20/2027/rk

De realisatie van een Tafeltenniscentrum en Judocentrum is zonder forse extra middelen financieel niet haalbaar.

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

38 van 38