Document · PDF

Rapport vervolgonderzoek haalbaarheid zwembad Amstelveen

Gemeenteraad (vergaderingen t/m maart 2022) 7 juli 2021, gemeente amstelveenBij agendapunt: Extra zwemwater De Meerkamp14.765 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Zwembad Amstelveen Vervolgonderzoek haalbaarheid extra zwemwater 21 mei 2021, versie 2.4

Inhoudsopgave

Managementsamenvatting 1

Inleiding_____________________________________________________ 8 1.1

Aanleiding

1.2

Vraagstelling en uitgangspunten

Nieuwbouw 25x21 zwembad ____________________________________ 9 2.1

Functie en ruimteprogramma

2.2

Investeringskosten en kapitaallasten

2.3

Beheer- en exploitatieprognose

2.4

Conclusies

Onderzoek aanvullende functies _______________________________ 12 3.1

Kantoorfunctie AmstelveenSport

3.2

DenksportCentrum

3.3

Tafeltennisvereniging Amstelveen

3.4

Judo – Special Needs Judo Foundation / Beter Judo

3.5

Gezondheidscentrum

3.6

Mogelijkheden samenwerking private zwempartner

3.7

Conclusies

Inpassing op huidige locatie ___________________________________ 18 4.1

Beschikbaar perceel

4.2

Bestemming locatie De Meerkamp

4.3

Inpassingsvarianten extra zwemwater op locatie De Meerkamp

4.4

Ruimtelijke inpassing mogelijke aanvullende functies

4.5

Consequenties uitbreiding voor parkeren op De Meerkamp

4.6

Locatiegebonden kosten

4.7

Resultaten inpassingsstudie locaties A, B, C en D

4.8

Afwegingstabel locatieonderzoek

4.9

Conclusies

Levensduurverlenging huidige accommodatie ____________________ 34 5.1

Meerjaren Onderhoudsplan 2020 - 2030

5.2

Verduurzaming huidige accommodatie

5.3

Optie fossielvrij

Risico’s en Kansen voor optimalisatie ___________________________ 36

Resumé ____________________________________________________ 37 Bijlagen 1.

Gespreksverslagen bridgeclubs

Bezetting sporthallen in Amstelveen

Resultaten parkeeronderzoek De Meerkamp

Actualisatie Resultaten haalbaarheidsonderzoek december 2019

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

2 van 38

Managementsamenvatting Aanleiding Eind 2019 heeft OLCO in opdracht van de gemeente Amstelveen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar renovatie dan wel nieuwbouw van een zwemvoorziening in Amstelveen. De onderzoeksresultaten geven inzicht in de behoefte naar zwemwater en de uitwerking hiervan in verschillende varianten voor renovatie en vervangende nieuwbouw van De Meerkamp. De rapportage hiervan, getiteld ‘Zwembad Amstelveen – haalbaarheidsonderzoek renovatie – nieuwbouw’ met kenmerk RK-19/1811/rk d.d. 6 december 2019, is begin 2020 naar de gemeenteraad verzonden en 29 juni 2020 aan een afvaardiging van de gemeenteraad via Teams gepresenteerd. De gemeente heeft OLCO gevraagd aanvullend onderzoek te doen naar realisatie van extra zwemwater en aanvullende functies. Vraagstelling De gemeente Amstelveen heeft OLCO Advies & Management b.v. opdracht verstrekt voor het uitvoeren van vervolgonderzoek naar mogelijkheden, kansen en bijbehorende consequenties voor realisatie van extra zwemwater op locatie De Meerkamp en eventueel aanvullende functies. Huidige inzichten bevolkingsgroei gemeente Amstelveen: 110.000 in 2040. Op aangeven van de huidige inzichten van de gemeente is voor dit vervolgonderzoek uitgegaan van een toename van de Amstelveense bevolking tot 110.000 in 2040, conform groeiscenario 1.

In het eerdere genoemde rapport is voor het groeiscenario 1 nog uitgegaan van 106.000 inwoners in 2040. Verondersteld is deze lichte toename in inwonertal voor dit scenario geen effect heeft op de uitkomsten. Uitgangspunt uitbreiding zwemwater: 25x21 bassin voor instructie, doelgroepen en verenigingen In het eerder genoemde haalbaarheidsonderzoek is berekend dat bij circa 110.000 inwoners in 2040 de uitbreiding van het huidige zwemwater ter grootte van een 25 x 21 meter bassin volstaat. Hiermee kan worden voorzien in de vraag naar instructiezwemmen om de wachtlijsten weg te werken en kunnen doelgroepen en verenigingen beter worden gefaciliteerd. Dit vormt uitgangspunt voor dit vervolgonderzoek. Opgemerkt moet worden dat de stap naar uitbreiding met een 35x25 wedstrijdbad een bevolkingsgroei faciliteert naar 126.000 inwoners in 2040, conform groeiscenario 2, én een faciliteit voor sportbeoefening op het hoogste wedstrijdniveau. Op basis van de huidige inzichten in de groei van de bevolking is groeiscenario 2 (126.000 inwoners) minder realistisch dan groeiscenario 1 (110.000 inwoners). Daarnaast is er in de regio voldoende zwembaden die voldoen aan de topsporteisen, zoals bijvoorbeeld Sloterparkbad.

Extra zwemwater creëert ruimte voor inpassing van andersoortig gebruik van de zwembassins De realisatie van een 25x21 wedstrijdbad noodzaakt tot herschikking van het huidige gebruiksrooster. Hierdoor zal er in de nieuwe situatie ruimte ontstaan in de huidige bassins met warmer water (het instructie- en doelgroepenbad), zowel overdag als op prime-time in de middag- en avonduren. Dit creëert ruimte voor inpassing van andersoortig gebruik van het zwembad, waar in de huidige situatie geen plek voor is. Denk hierbij aan specifieke doelgroepen, therapeutisch zwemmen enz. Inpassing van dit extra gebruik in de huidige bassins heeft een gunstig effect op de exploitatie. Dit effect is in de financiële doorrekeningen nog niet meegenomen. Financiële uitwerkingen nieuwbouw 25x21 zwembad Nieuwbouw van een 25x21 meter zwembad aan De Meerkamp resulteert in de volgende conclusies : -

€ 13,0 mln excl. btw investeringskosten

Nagenoeg neutraal effect op exploitatieresultaat (som van reguliere inkomsten en uitgaven).

Beheerresultaat op jaarbasis is € 572.000 negatief, voornamelijk als gevolg van kapitaallasten en onderhoudslasten. Hier staat de dekking van de beschikbare € 12,5 mln eenmalig / € 526.000 per jaar als dekking tegenover. Totaal dus een aanvullend benodigde bijdrage van afgerond € 46.000 per jaar.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

3 van 38

Onderzoek aanvullende functies In het kader van dit vervolgonderzoek is contact gelegd met de AmstelveenSport, denksport, tafeltennisvereniging en judo. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met een private zwempartner voor mogelijke samenwerking. -

Kostenneutraal te realiseren: o

DenkSportCentrum Amstelveen: 

800 m2 bvo = € 1,62 mln ex btw / € 1,97 incl. btw éénmalige investering



Kostprijsdekkende huur: € 97.000 huur (€ 121 / m2) per jaar



Op te brengen huur kent drie bronnen: contributie, inkomsten horeca en verhuur van de ruimten als Denksport hier geen gebruik van maakt. Naar verwachting is de som hiervan voldoende om de kostprijsdekkende huur te kunnen betalen.

Opmerking: Realisatie van een Denksportcentrum op De Meerkamp creëert ruimte in wijkcentra waarmee een maatschappelijke behoefte kan worden ingevuld. Er ontstaat naar verwachting geen financieel tekort bij de wijkcentra (bron: Participe). -

Tekort zonder aanvullende dekking: o

Kantoren AmstelveenSport: 

850 m2 bvo = € 1,81 mln ex btw / € 2,20 mln incl. btw éénmalige investering



Kostenprijsdekkende huur: € 107.000 (€ 126 / m2) per jaar;



Huidige huur: € 32.000 per jaar;



Aanvullende dekking: € 15.000 huur NBE ruimten nabij entree (input van AmstelveenSport)



Tekort: € 60.000. Vooralsnog geen dekking. Dit kan door taakstelling, aanvullende bijdrage of aanvullende kostendrager zoals gezondheidscentrum. Deze taakstelling wordt jaarlijks minder, vanwege gelijk blijvende kapitaallasten en indexatie van huursom.

Financieel niet haalbaar zonder aanvullende gemeentelijke bijdrage: o

Tafeltennis centrum: 

650 m2 bvo = € 1,18 mln ex btw éénmalige investering



Kostprijsdekkende huur: € 61.000 (€ 94 / m2 ) per jaar



Huidige huur: € 12.000 per jaar (input uit gesprek)



JudoCentrum: 

400 m2 bvo = € 0,75 mln ex btw éénmalige investering



Kostprijsdekkende huur: € 39.000 (€ 98 / m2) per jaar



Huidige huur: € 7.000 per jaar (input uit gesprek)

Gezondheidscentrum als aanvullende kostendrager Een eerste inventarisatie onder huisartsen heeft geresulteerd in de conclusie dat locatie De Meerkamp een aantrekkelijke locatie is voor realisatie van een gezondheidscentrum. In de huidige situatie is er een tekort aan prakijken. Bovendien is er een onevenwichtige verdeling van praktijken over de verschillende wijken. De wijk waarin De Meerkamp ligt heeft nu en in de toekomst behoefte aan extra praktijken. De (synergie)voordelen van vestiging naast een sportcentrum worden gedeeld en geven aanleiding tot nader onderzoek. Eerste grove berekeningen: -

1.400 m2 bvo = € 3,5 mln incl. btw éénmalige kosten

Kostprijsdekkende huur: € 173.000 (€ 124 / m2) per jaar, casco oplevering.

Huurpotentie: € 145 tot € 175 per m2 (gemiddeld € 160,-/m2) = € 224.000 per jaar

Winstpotentie: € 51.000 per jaar. Dit resultaat wordt jaarlijks groter, vanwege gelijkblijvende kapitaallasten en indexatie van de huursom.

Ter informatie: In het kader van dit onderzoek is in september 2020 met BSO Boon gesproken. In later stadium heeft BSO Boon het contract voor de locatie De Meerkamp per 1 jan 2021 opgezegd. Navraag bij BSO Boon wijst uit dat ook bij vervangende nieuwbouw van De Meerkamp wil BSO Boon niet op locatie De Meerkamp gehuisvest wil zijn.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

4 van 38

Aanvullende kansen voor samenwerking Het marktonderzoek wijst uit dat er nog aanvullende kans is om het resultaat verder te optimaliseren: -

Samenwerking met private partners Een samenwerking met private partners kan het resultaat van de uitbreiding met extra zwemwater mogelijk verbeteren. Als eerste mogelijke partner heeft SwimGym uit Amsterdam zich gemeld. Dit kan op meerdere gebieden voordeel opleveren: kwaliteit in aanbod, bezetting, bezoekers en naar verwachting financieel. Nadere gesprekken tussen AmstelveenSport en SwimGym dienen ingepland te worden om dit verder uit te werken. Mogelijk ook met andere private zwempartners.

Ruimtelijke verkenning inpassing extra zwemwater op locatie De Meerkamp Voor de inpassing van 25x21 meter wedstrijdbad op locatie De Meerkamp zijn vier locaties uitgewerkt. -

Locatie A: nieuwbouw aan achterzijde huidige gebouw ter plaatse van speel/ligweide.

Locatie B: nieuwbouw ter plaatse van huidige sporthal.

Locatie C: nieuwbouw aan huidige sporthal, ter plaatse van huidige fietsenstalling.

Locatie D: nieuwbouw naast de huidige sporthal, ter plaatse van de huidige kinderopvang.

Voor de varianten A, C en D geldt dat de huidige sporthal De Meerkamp kan blijven staan en onderdeel blijft uitmaken van het binnensportareaal van de gemeente. In variant B is dit niet het geval: dan wordt de uitbreiding van het zwembad op de plek van de huidige sporthal gerealiseerd. Door deze inperking van binnensportareaal zal de blaasluchthal die momenteel tijdelijk in de wintermaanden wordt ingezet de komende jaren permanent het gehele jaar rond moeten worden ingezet om aan de vraag naar binnensportaccommodaties te voldoen. Pas wanneer er binnensportruimten bij de diverse nieuw te bouwen onderwijsgebouwen is gerealiseerd, kan dit vervallen. Er is dan echter weinig tot geen ruimte om aan een eventuele groeiende vraag naar binnensportruimte te kunnen voldoen. Derhalve betekent een keuze voor variant B een inperking van het binnensportareaal van de gemeente en aangezien de hal functioneel nog voldoet feitelijk ook een stukje kapitaalvernietiging. Uit parkeeronderzoek van Sweco blijkt dat er in de huidige situatie op locatie De Meerkamp een theoretisch tekort is aan parkeervoorzieningen voor zowel auto als fiets. Parkeertellingen uit 2018 en 2020 laten echter een ander beeld zien. Bij de auto’s is er, zeker in het weekend, sprake van drukte, maar geen aantoonbaar tekort aan parkeerplaatsen. Bij de fiets zijn er op alle momenten ruim voldoende parkeervoorzieningen aanwezig.

Op basis van de recent vastgestelde Nota Parkeernormen 2021 Amstelveen vraagt de uitbreiding van het zwembad vraagt om 50 extra auto parkeerplaatsen en 105 extra fietsparkeerplaatsen. Criterium

Locatie A

Locatie B

Locatie C

Locatie D

Achterzijde

Op plek

Voor huidige

Naast

gebouw

huidige

sporthal

huidige

sporthal Beschikbaarheid locatie

sporthal

Direct

Sloop sporthal

Waterdemping

Direct

Functionaliteit

Ruimtelijke inpassing

Toegankelijkheid

bestaand

corridor*

Uitbreidbaarheid

Behoud sporthal

nee

Effect op bezoek en exploitatie

Hinder tijdens de bouw

Kosten

RK-20/2027/rk

•

Eénmalig locatie

€ 1.300.000

€

650.000

€

1.400.000

€

650.000

•

Jaarlijks kapitaallasten (1,73%)

€

39.000

€

83.000

€

39.000

•

Jaarlijks extra personeelsinzet

€

25.000*

21 mei 2021

Versie 2.4

77.000 n.v.t.

n.v.t.

Pagina

5 van 38

* Uitgangspunt bij locatie D is de realisatie van een (tijdelijke) corridor vanuit de huidige centrale hal voor de huidige sporthal langs naar de nieuwe zwemzaal. De toegangscontrole is in dit geval gesitueerd in de centrale hal, zodat de receptie hier goed zicht op heeft. Gezien de langere looplijnen als gevolg van deze corridor, zal het personeel langer onderweg zijn van het bestaande zwembad naar het nieuwe bassin. Dit verlies van enkele minuten per dag is gesommeerd tot afgerond 0,5 FTE per jaar, zijnde € 25.000 extra personeelslasten. Uit bovenstaande tabel kan worden geconcludeerd dat de locaties B (op bestaande sporthal) en D (op locatie kinderdagopvang) de meest logische plekken zijn voor nieuwbouw van een nieuw 25x21 meter zwembad. De nieuwbouw van aanvullende ruimten (Denksport, kantoren van AmstelveenSport en gezondheidscentrum) kan hier eenvoudig aan worden toegevoegd. Locatie D heeft vanwege het behoud van de sporthal (geen kapitaalvernietiging van sportareaal), de mogelijkheid tot uitbreidbaarheid en het feit dat ‘de winkel tijdens de bouw kan doordraaien’ een klein streepje voor. Levensduurverlenging De Meerkamp De gemeente Amstelveen heeft als eigenaar van De Meerkamp een MJOP 2020 – 2030 opgesteld. Tezamen met de gemiddelde reservering voor JOP komt het gesommeerde bedrag uit op afgerond € 313.000 per jaar.

Deze kosten zijn gedekt in de gemeentelijke meerjarenbegroting. Hiervoor is geen aanvullende gemeentelijke bijdrage nodig. Verduurzaming De Meerkamp Veel maatregelen voor verduurzaming van De Meerkamp zijn inmiddels doorgevoerd: de accommodatie beschikt over energielabel A, al moet dit enigszins worden genuanceerd omdat de proces gebonden installaties (zwemwater installaties) niet in het label worden meegenomen. Zes maatregelen moeten volgens het label nog worden doorgevoerd. De urgentie van deze maatregelen is volgens de omgevingsdienst niet hoog: deze kunnen worden doorgevoerd op een natuurlijk moment (vervanging of renovatie / groot onderhoud). De maatregelen zijn, met uitzondering van de vervanging van de beglazing, opgenomen in het MJOP 2020 – 2030. Optie fossielvrij in 2030 De accommodatie behoudt in het scenario van levensduurverlenging de huidige gasaansluiting. Om aan de ambitie van de gemeente te voldoen om in 2030 fossiel onafhankelijk te zijn, is voor de bestaande accommodatie een extra investering benodigd om van het gas af te gaan. Dit kan wellicht door aansluiting op de WRK leiding of een stand alone oplossing. Hiervoor is nader onderzoek uitgezet, buiten de scope van dit vervolgonderzoek. Dit onderzoek is nog niet gereed.

Op basis van de uitkomst van genoemd onderzoek zal wellicht een post voor het onrendabele deel te worden opgenomen om De Meerkamp (huidige gedeelte, niet de nieuwbouw!) fossielvrij te maken. Een logisch moment hiervoor is de grootschalige renovatie. Dit bedrag is op dit moment nog niet bekend en derhalve ook nog niet in de berekeningen meegenomen. Voor de nieuwbouw geldt het uitgangspunt fossielvrij. Dit is ook als zodanig meegenomen in de berekeningen. Resumé financiële uitwerkingen De uitwerkingen van dit vervolgonderzoek resulteren in de volgende conclusies: -

Nieuwbouw 25x21 zwembad € 13,0 mln éénmalig (incl. € 12,5 mln dekking)€ 46.000 per jaar aanvullend

Locatiekeuze D voor 25x21 zwembad (geen dekking in begroting)

€ 64.000 per jaar aanvullend

Realisatie kantoren AmstelveenSport

€ 60.000 per jaar aanvullend

Realisatie Gezondheidscentrum

€ 51.000 per jaar winstgevend

Realisatie DenksportCentrum

Kostenneutraal

Levensduurverlening De Meerkamp

In begroting opgenomen

Totaal benodigde extra gemeentelijke bijdrage

€ 119.000 per jaar aanvullend

Realisatie van een Tafeltenniscentrum en JudoCentrum zijn zonder aanvullende gemeentelijke bijdrage financieel niet haalbaar. Onderzoeksresultaten fossielvrij van huidige De Meerkamp zijn nog niet gereed. Mogelijk dat hier nog een onrendabel uit volgt.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

6 van 38

Conclusies Het scenario levensduurverlenging met nieuwbouw van een 25x21 wedstrijdbad biedt de gemeente het comfort het tekort aan badwater op de korte termijn op te lossen (en de wachtlijsten voor het instructiezwemmen weg te werken) en tevens de mogelijkheid de keuze voor renovatie dan wel nieuwbouw nog 5 jaar uit te stellen tot 2026. Het gemeentebestuur staat nu voor volgende keuzes: 1.

Uitbreiding van het zwembad met 25x21 bassin met bijbehorende locatiekeuze, wel of niet in combinatie met maatschappelijke functies. In combinatie met levensduurverlenging en uitgaande van locatie D voor de nieuwbouw excl. maatschappelijke functies is hiervoor € 110.000 per jaar aan extra middelen benodigd.

Toevoegen maatschappelijke functies, waarbij de kantoren van AmstelveenSport (€ 60.000 tekort), het DenksportCentrum (kostenneutraal) en Gezondheidscentrum (€ 51.000) kan vanuit maatschappelijk nut van waarde zijn.

RK-20/2027/rk

De realisatie van een Tafeltenniscentrum en Judocentrum is zonder forse extra middelen financieel niet haalbaar.

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

7 van 38

1 Inleiding Eind 2019 heeft OLCO in opdracht van de gemeente Amstelveen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar renovatie dan wel nieuwbouw van een zwemvoorziening in Amstelveen. De onderzoeksresultaten geven inzicht in de behoefte naar zwemwater en de uitwerking hiervan in verschillende varianten voor renovatie en vervangende nieuwbouw van De Meerkamp. Het rapport geeft ook mogelijkheden en opties om de structurele financiële lasten van de gemeente omlaag te krijgen, als ook inpassingsmogelijkheden op de locatie De Meerkamp om op korte(re) termijn in extra zwemwater te voorzien zonder dat dit consequenties heeft voor de binnensport en hiermee gemoeide fasering. De rapportage hiervan, getiteld ‘Zwembad Amstelveen – haalbaarheidsonderzoek renovatie – nieuwbouw’ met kenmerk RK-19/1811/rk en d.d. 6 december 2019, is begin 2020 naar de gemeenteraad verzonden en 29 juni 2020 aan een afvaardiging van de gemeenteraad via Teams gepresenteerd. De resultaten uit dit haalbaarheidsonderzoek van 6 december 2019 zijn geactualiseerd naar prijspeil 1 februari 2021.

1.1 Aanleiding In vervolg op bovengenoemd haalbaarheidsonderzoek wenst de gemeente Amstelveen via vervolgonderzoek een nadere verbreding en verdieping te laten uitvoeren naar de benodigde extra zwemwater, uitgaande van locatie De Meerkamp.

1.2 Vraagstelling en uitgangspunten De gemeente Amstelveen heeft OLCO Advies & Management b.v. opdracht verstrekt voor het uitvoeren van vervolgonderzoek naar mogelijkheden, kansen en bijbehorende consequenties voor realisatie van extra zwemwater op locatie De Meerkamp en eventueel aanvullende functies. De vraagstelling van het vervolgonderzoek luidt als volgt: -

Onderzoek naar mogelijkheden om extra zwemwater op locatie De Meerkamp, waarbij de locatie van de huidige sporthal in ieder geval één van de te onderzoeken opties is. Aandachtspunten: o

Een mogelijkheid om op een later moment voor renovatie dan nieuwbouw van het zwembad te kiezen;

De opties voor uitbreiding met zorg en commerciële mogelijk blijft;

De mogelijkheid om maatschappelijke functies en de kantoorfunctie van AmstelveenSport toe te voegen aan de accommodatie, ten einde een huidige knelpunt in bestaande accommodaties op te lossen;

De mogelijkheid om flexibel in te spelen op de realisatie van mogelijk alternatief zwemwater in de gemeente (bijv. de plannen voor een hotel en zwembad in Kronenburg)

o -

De mogelijkheid extra zwemwater direct of indirect te combineren valt met maatschappelijke- en zorgfuncties;

Financiële doorrekening van de onderzoeksopties, waarbij optimalisaties in een vertrouwelijke bijlage moeten worden weergegeven.

Onderzoek naar de mogelijkheden van levensduurverlenging van het zwembad zodat dit nog circa 10 jaar qua veiligheid en kwaliteit op peil is.

De eventuele aantakking op de WRK leiding behoorde eveneens tot de oorspronkelijke opdracht, doch is in verband met het hiervoor noodzakelijke extra onderzoek en de hiermee gemoeide extra doorlooptijd, na afstemming met de werkgroep buiten dit vervolgonderzoek gezet. Huidige inzichten bevolkingsgroei gemeente Amstelveen en gerelateerde uitbreiding zwemwater. Op basis van de huidige inzichten van de gemeente is voor dit vervolgonderzoek uitgegaan van een toename van de Amstelveense bevolking tot 110.00 in 2040. In het eerder genoemde haalbaarheidsonderzoek is berekend dat bij circa 110.000 inwoners in 2040 de uitbreiding van het huidige zwemwater ter grootte van een 25 x 21 meter bassin volstaat. Hiermee kan worden voorzien in de vraag naar instructiezwemmen om de wachtlijsten weg te werken en kunnen doelgroepen en verenigingen beter worden gefaciliteerd. Dit vormt uitgangspunt voor dit vervolgonderzoek.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

8 van 38

2 Nieuwbouw 25x21 zwembad 2.1 Functie en ruimteprogramma In het eerder genoemde haalbaarheidsonderzoek is berekend dat bij circa 110.000 inwoners in 2040 de uitbreiding van het huidige zwemwater ter grootte van een 25 x 21 meter bassin volstaat. Hiermee kan worden voorzien in de vraag naar instructiezwemmen om de wachtlijsten weg te werken en kunnen doelgroepen en verenigingen beter worden gefaciliteerd. Voor de uitbreiding van De Meerkamp met een 25x21 meter zwembad is in lijn met de uitkomsten uit het haalbaarheidsonderzoek en in samenspraak met AmstelveenSport een ruimteprogramma opgesteld. Dit sluit op afgerond 2.450 m2 bruto vloeroppervlak. Onderstaande tabel geeft hiervan een overzicht. Opgemerkt moet worden dat de stap naar uitbreiding met een 35x25 wedstrijdbad een bevolkingsgroei faciliteert naar 126.000 inwoners in 2040, conform groeiscenario 2, én een faciliteit voor sportbeoefening op het hoogste wedstrijdniveau. Op basis van de huidige inzichten in de groei van de bevolking is groeiscenario 2 (126.000 inwoners) minder realistisch dan groeiscenario 1 (110.000 inwoners). Daarnaast is er in de regio voldoende zwembaden die voldoen aan de topsporteisen, zoals bijvoorbeeld Sloterparkbad. Ruimteprogramma Zwemvoorziening Amstelveen RUIMTEOMSCHRIJVING

Aantal

Breedte

Lengte

NVO Per ruimte

NVO Totaal

BVO Totaal

Totaal 525,0 150,0 87,5 137,3 91,5 0,6 15,0 12,0 12,0 30,0 40,0

1290 525 150 88 137 92 150 15 12 12 30 80

1391 525 161 94 148 98 183 18 15 15 37 98

Totaal

Zwemzaal 4 LB 25 21 a Wedstrijdbad incl. tribune Perrons langs 1 6,0 25 langs 2 3,5 25 kop 1 4,5 31 kop 2 3,0 31 b Tribune zitplaatsen 250p c EHBO-ruimte (wedstrijdbad, massageruimte d Wedstrijdsecretariaat e Badmeesterspost f Berging wedstrijdbad algemeen g Berging wedstrijdbad verenigingen

1 1 1 1 1 250 1 1 1 1 2

21,0 25,0 25,0 30,5 30,5 0,6 3,0 4,0 4,0 5,0 5,0

25,0 6,0 3,5 4,5 3,0 1,00 5,00 3,00 3,00 6,00 8,00

Kleedruimten nieuwbouw a Doucheruimten zwemmers b Toiletten dames/heren nabij kleedruimten/ba c Groepskleedruimten d Wisselcabines e Gezinscabines f Miva kleedruimten (incl. douche + toilet) g Make-up/nawachtruimte h Lockers (boven elkaar) i Schone- en vuile voetengang j Werkkast k Berging Miva rolstoelen

1 6 4 24 2 1 1 250 1 1 1

3,0 2,0 4,0 1,2 2,0 2,0 2,0 0,6 1,5 4,0 4,0

3,0 1,0 8,0 1,5 2,0 4,0 3,0 0,4 50,0 2,0 3,0

9,0 2,0 32,0 1,8 4,0 8,0 6,0 0,1 75,0 8,0 12,0

339 9 12 128 43 8 8 6 30 75 8 12

414 11 15 156 53 10 10 7 37 92 10 15

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1

4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 6,0 2,0 2,0 3,0 3,0 4,0 4,0

80,5 5,0 3,0 6,0 8,0 9,0 16,0 3,0 2,0 3,0 4,0 4,0 3,0

Totaal 322,0 20,0 12,0 24,0 32,0 36,0 96,0 6,0 4,0 9,0 12,0 16,0 12,0

573 322 20 12 24 32 36 96 6 4 9 0 0 12

645 362 23 14 27 36 41 108 7 5 10 0 0 14

2202

2449

Technische ruimten nieuwbouw a Omloop b Filterruimte c Zoutelektrolyse d Vuilwaterkelder e Bufferkelder f Luchtbehandeling facilterende ruimten g Luchtbehandeling zwemzaal h Nutsinvoer i Watermeter j Laagspanningsruimte k Hoogspanningsruimte (trafo) l Compressorruimte m Werkplaats TOTAAL VAN DE FUNCTIES

Tabel 1: Ruimteprogramma nieuwbouw 25x21 meter zwembad Extra zwemwater creëert ruimte voor inpassing van andersoortig gebruik van de zwembassins De realisatie van een 25x21 zwembad noodzaakt tot herschikking van het huidige gebruiksrooster. Hierdoor zal er in de nieuwe situatie ruimte ontstaan in de huidige bassins met warmer water (het instructie- en doelgroepenbad), zowel overdag als op prime-time in de middag- en avonduren. Dit creëert ruimte voor inpassing van andersoortig gebruik van het zwembad, waar in de huidige situatie geen plek voor is. Denk hierbij aan specifieke doelgroepen,

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

9 van 38

therapeutisch zwemmen enz. Inpassing van dit extra gebruik in de huidige bassins heeft een gunstig effect op de exploitatie. Dit effect is in de financiële doorrekeningen nog niet meegenomen.

2.2 Investeringskosten en kapitaallasten Algemene uitgangspunten: -

Prijspeil 1 februari 2021(indexatie vanuit rapport uit 2019 met prijspeil 1 september 2019: afgerond 2.0%)

Bouwkosten: bouwrijp maken, bouwkundige werken, installaties, vaste inrichtingen en staartkosten.

Bijkomende kosten: leges, architect, adviseurs, financiering, prijsstijgingen, communicatie, onvoorzien.

Fossielvrij (=all-electric), behoudens de wateraansluiting.

Alle bedragen exclusief btw Nieuwbouw 25x21 zwembad

Stichtingskosten

Bouwkundige werken

€ 5.000.000

57%

Installaties

€ 2.850.000

33%

Vaste inrichtingen

€

10%

Bijkomende kosten tijdens bouw

€ 2.750.000

Losse inrichtingen en voorbereidingskosten

€

Totaal investeringskosten excl. btw

€ 13.000.000

950.000

1.450.000

Tabel 2: Stichtingskosten nieuwbouw 25x21 meter zwembad, prijspeil 1 feb 2021 Dekking in Meerjaren InvesteringsBegroting In de Meerjaren InvesteringsBegroting van de gemeente Amstelveen is reeds dekking voor een éénmalig investeringsbedrag van € 12,5 mln opgenomen. Het verschil wordt verklaard door indexatie en een opgenomen post voor start- en frictiekosten. Kapitaallasten De kapitaallasten van de investeringen zijn in onderstaande tabel weergegeven. Dit is exclusief de kapitaallasten van locatiegebonden kosten en huidige kapitaallasten van De Meerkamp ad afgerond € 311.000 per jaar tot 1 jan 2025. Gemeentelijke uitgangspunten voor berekening kapitaallasten: -

Annuïteiten tegen een rekenrente van 1,73%

Afschrijvingstermijnen:

40 jaar: bouwkundige werken en indirecte kosten

20 jaar: installaties, inrichtingen, inventaris, terrein en locatiegebonden kosten

Bijkomende kosten tijdens de bouw naar rato verdelen over 40 en 20.

Losse inrichtingen en voorbereidingskosten: deze worden niet geactiveerd doch direct vanuit het éénmalig beschikbare budget betaald. Nieuwbouw 25x21 zwembad

Kapitaallasten

Bouwkundige werken

€ 174.000

Installaties

€ 170.000

Vaste inrichtingen

€

Bijkomende kosten tijdens bouw

€ 125.000

Totaal kapitaallasten excl. btw

€ 526.000

57.000

Tabel 3: Overzicht opbouw jaarlijkse gebouw gebonden kapitaallasten, rekenrente 1,73%

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

10 van 38

2.3 Beheer- en exploitatieprognose De volgende uitgangspunten liggen ten grondslag aan de beheer- en exploitatieprognose: -

Bezoekprognose 424.000 per jaar uitgaande van groeiscenario 1 naar 110.000 inwoners

Tarieven (gemiddeld gewogen per bezoeker)

€ 4,25 Recreatie

€ 4,72 Doelgroepen

€ 13.51 Instructie

€ 2,72 Verenigingen

€ 13,27 Overig

Horeca: gemiddelde besteding per bezoeker: € 1,25, rendement marge 20%. In de huidige situatie wordt de horeca verpacht zonder aandeel in winstmarge.

Personeel: 25,8 FTE Huidig -> 30,5 FTE huidig + nieuwbouw 25x21 zwembad

Kosten voor onderhoud, energie, water, chemicaliën, schoonmaak, kantoor, belastingen etc op basis van huidige kosten en kengetallen.

Huur: € 791.000 (gelijk aan huidige huur)

Inclusief verduurzaming bestaande accommodatie met stelpost voor onrendabel deel van deze investeringen.

Eigenaarslasten: kap.lstn, belastingen, verzekeringen, groot onderhoud, groen onderhoud, JOP en overhead.

Exclusief eventuele CO2-belasting die in de loop der jaren ingevoerd kan worden. Beheer- en exploitatieprognose

Huidig

Huidig + Nieuwbouw 25x21

Inkomsten

€ 1.993.000

€ 2.448.000

Uitgaven

€ 2.678.000

€ 3.121.000

Exploitatieresultaat excl. huur

€

- 685.000

€

- 685.000

Huur aan gemeente en afschrijving exploitant

€

806.000

€

806.000

Exploitatieresultaat incl. huur

€ - 1.491.000

Eigenaarslasten incl. huurinkomsten

€

126.000

€ - 492.000

Resultaat excl. gemeentelijke bijdrage

€ - 1.365.000

€ - 1.983.000

Beschikbare bijdrage aan AmstelveenSport

€ 1.411.000

Beheerresultaat incl. gemeentelijke bijdrage

€

€ - 572.000

Beschikbare middelen in gemeentebegroting Beheerresultaat incl. rente-optimalisatie

€

46.000 n.v.t.

€

526.000

+46.000

€

- 46.000

Tabel 4: Beheer- en exploitatieprognose nieuwbouw 25x21 zwembad.

2.4 Conclusies Nieuwbouw van een 25x21 meter zwembad aan De Meerkamp resulteert in de volgende conclusies : -

Nieuw te bouwen oppervlak: 2.450 m2 bvo

€ 13,0 mln excl. btw investeringskosten

Nagenoeg neutraal effect op exploitatieresultaat (som van reguliere inkomsten en uitgaven).

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

11 van 38

3 Onderzoek aanvullende functies In het kader van dit vervolgonderzoek is contact gelegd met de AmstelveenSport, denksport, tafeltennisvereniging en judo. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met een private zwempartner voor mogelijke samenwerking. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste bevindingen. Uitgangspunt voor de uitwerkingen is dat nieuwbouw van aanvullende functies fossielvrij (=all=electric) plaatsvindt. BSO Boon In het kader van dit onderzoek is in september 2020 met BSO Boon gesproken. De firma Boon heeft recent als gevolg van teruglopend gebruik de overeenkomst met de gemeente per 1 januari 2021 opgezegd. Navraag bij BSO Boon wijst uit dat ook bij vervangende nieuwbouw van De Meerkamp wil BSO Boon niet op locatie De Meerkamp gehuisvest wil zijn. Hiermee valt op korte termijn de locatie naast de sporthal vrij. Deze locatie is meegenomen in het onderzoek naar mogelijke locaties voor het extra te realiseren zwemwater, inclusief aanvullende functies.

3.1 Kantoorfunctie AmstelveenSport In afstemming met AmstelveenSport is op hoofdlijnen een ruimteprogramma opgesteld voor de kantoorfunctie van deze organisatie. Uitgangspunt hierbij is dat deze organisatie gecentraliseerd wordt op één locatie op De Meerkamp. Hiermee worden de bestaande overige kantoorlocaties afgestoten c.q. gesloten. Op dit moment heeft AmstelveenSport verdeeld over De Meerkamp en Sportlaan 25 afgerond 550 m2 ruimte in gebruik. Dit bestaat uit 390 m2 kantoor ruimte, inclusief twee vergaderruimten en 160 m2 magazijn. AmstelveenSport heeft eind dit jaar 85 medewerkers in dienst. Op genoemde locaties zijn momenteel 29 kantoor werkplekken. De magazijnruimte is momenteel aan de krappe kant. Momenteel heeft AmstelveenSport geen kantine ruimte. Voor de toekomst toe gaat AmstelveenSport uit van circa 35 kantoor flexplekken. Graag zien zij het aantal vergaderruimten uitgebreid en wordt aan het programma ook een kantine functie toegevoegd. Mede ook om de sociale cohesie tussen medewerkers onderling te bevorderen. Op hoofdlijnen gaat het om 850 m2 bvo, als volgt verdeeld: -

350 m2 voor 35 kantoor flexplekken en 100 m2 voor 4 vergaderruimten

40 m2 voor personeelsruimte/koffiekamer en 60 m2 voor kantine en kleine keuken

200 m2 voor magazijn

100 m2 toeslag nuttig naar bruto vloeroppervlak

De ruimten kunnen op de verdieping worden gesitueerd. Bij realisatie van deze kantoorruimten is AmstelveenSport klaar om gelijktijdig met de groei van de gemeente naar 110.000 inwoners mee te groeien in organisatie van de huidige 82 naar 95 tot 100 medewerkers in de toekomst. Voor de gewenste 850 m2 bvo bedragen de investeringskosten afgerond € 1,81 mln ex btw / € 2,20 incl. btw. De hiermee gemoeide eigenaarslasten bedragen in totaliteit € 107.000 per jaar, zijnde € 126,- per m2. Dit bedrag is opgebouwd uit € 94.000 kapitaallasten (uitgaande van 1,73% rekenrente) en € 13.000 eigenaarslasten. In de huidige situatie betaalt AmstelveenSport € 32.000 aan huur voor hun kantoorlocatie. Het tekort van € 75.000 kan AmstelveenSport gedeeltelijk opvangen door verhuur aan derden van de voormalige CNE kantoorruimten (= € 15.000 per jaar) aan de voorzijde van de entreehal. Voor de resterende € 60.000 is vooralsnog geen dekking. Dit kan worden gedekt door een taakstelling op de exploitatie van AmstelveenSport op te leggen, of een aanvullende jaarlijkse gemeentelijke bijdrage. Deze taakstelling wordt jaarlijks minder, vanwege gelijk blijvende kapitaallasten en indexatie van huursom.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

12 van 38

3.2 DenksportCentrum In Amstelveen bestaan acht bij de Nederlandse Bridge Bond (NBB) aangesloten bridgeclubs. Totaal bijna 1.000 leden. Tot november 2019 was het Go-centrum een Amstelveens Denksportcentrum dat de thuisbasis vormde voor 7 bridgeclubs, een schaakvereniging en een Go-vereniging. Omdat de eigenaar andere plannen had met het Gcentrum, werden alle huurders gedwongen elders huisvesting te vinden. Eén bridgeclub week uit naar Amsterdam en de andere verenigingen vonden op diverse plaatsen in Amstelveen onderdak. De ervaringen met het nieuwe onderdak zijn weinig positief. De bridgeclubs uit Amstelveen hebben, na de verhuizing uit het Go-centrum in de volgende locaties onderdak gevonden. Vanwege Corona is het fysiek spelen op locatie vanaf maart 2020 niet meer mogelijk. -

BC’90

Nieuw Vredeveld

Aemstelle

Alleman

Biesbosch

Alleman

Minerva

Alleman

Nieuwer Amstel

MOC-gebouw

De Vliegende Honneur

MOC-gebouw

Pegasus-Amstelland

Middenhof

Brivea

De Meent

Daarnaast bestaan er diverse dam-, schaak- en Go-verenigingen, totaal ca 350 leden, die eveneens verspreid over Amstelveen in verschillende accommodaties onderdak hebben. In de huidige Corona tijd leert en bevestigt dat reguliere clubavonden eveneens heel belangrijk zijn voor het sociaal contact. Dat geldt met name voor de oudste leden (75+ of 80+), die spreken over een sociaal isolement. Hoewel ook leden tot op zeer hoge leeftijd nu bereid blijken on-line bridge te spelen, zijn de meesten in deze leeftijdscategorie daarbij afgehaakt. Meer algemeen wordt ook na enige maanden van on-line clubavonden dat als surrogaat ervaren. Her en der in het land zijn er voorzichtige initiatieven om reguliere clubavonden weer op te starten, doch daartoe is aanzienlijk meer ruimte nodig dan waarover de verenigingen thans kunnen beschikken. Ook daarom zou een Denksportcentrum een oplossing kunnen betekenen al begrijpen wij dat dergelijke faciliteiten niet meteen beschikbaar zijn. Voorzover bekend vinden vanwege Corona geen reguliere clubavonden plaats; een aantal verenigingen houden on-line clubavonden daarbij ondersteund door de Nederlandse Bridge Bond (NBB). In het kader van dit onderzoek is met meerdere bridgeverenigingen gesproken (zie bijlage voor notulen): -

Bridgeclub Minerva (Alleman)

Bridgeclub Nieuwer Amstel (MOC-gebouw)

Bridgeclub Pegasus-Amstelland (Middenhof)

Denksporten helpen mee de eenzaamheid onder ouderen te verdrijven en de geest fit te houden. In andere gemeenten (Amersfoort, Apeldoorn, Bussum, Groningen, Haarlem, Leiden, Leidschendam, Rotterdam en Utrecht) fungeren denksportcentra als een sociale ontmoetingsplek en een kosteneffectief instrument te zijn om de vergrijzende bevolking actief te verbinden en vitaal te houden. De bridgeclubs ervaren het niet hebben van een eigen gebouw als een gemis. Huisvesting in een wijkcentrum ligt niet voor de hand. Er bestaan praktische bezwaren zoals het telkens moeten opbouwen en afbreken van benodigde speeltafels en stoelen. Denksporten vragen om rust en stilte en de aanwezigheid van een horecafaciliteit zonder rumoer. Gebruik is ’s avonds op werkdagen en ook meerdere middagen per week. Het gebruik gaat 12 maanden per jaar door, zonder zomer- of winterstop. Goede ventilatie van de ruimte is belangrijk. Tevens is goede bereikbaarheid per auto en fiets, alsmede interne bereikbaarheid van belang. Situering op een verdieping is geen probleem, zolang er een lift in het gebouw aanwezig is. Benodigde faciliteiten voor een centraal denksportcentrum op De Meerkamp in Amstelveen, totaal 800 m2 bvo. -

50 m2 voor entree en centrale hal met garderobe en 40 m2 voor trap en lift (verdeeld over 2 verdiepingen)

50 m2 voor centrale toiletvoorziening en 10 m2 voor miva-toilet

150 m2 voor horecavoorziening (zitgelegenheid, bar, keuken incl. berging)

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

13 van 38

200 m2 voor 1 grote zaal, die met een flexibele wand is onder te verdelen in twee middelgrote ruimten

200 m2 voor 1 grote ruimte die met flexibele wanden is onder te verdelen in drie kleinere ruimten

60 m2 voor 3 bergingen voor kasten e.d.

40 m2 verkeersruimte

Ruimten kunnen op verdieping worden gerealiseerd, zolang er een goede liftfaciliteit is. Parkeerbehoefte: circa 1 parkeerplaats per 4 spelers. Dit komt neer op circa 60 parkeerplaatsen. Vanwege Corona is het gebruik van openbaar vervoer sterk afgenomen, waardoor mogelijk in de praktijk extra parkeerplaatsen nodig zijn. Dit is onderwerp van nadere studie nadat maatregelen als gevolg van Corona weer ingetrokken zijn en de structurele effecten vanuit de pandemie op de vervoerbewegingen zichtbaar zijn. Voor het nieuwe Denksportcentrum is uitgangspunt dat alle denksportverenigingen de krachten bundelen en zich huisvesten in het nieuwe centrum. Inroostering, gebruik van de ruimten en verdeling van de kosten dient door de denksportverenigingen zelf plaats te vinden. Voor de gewenste 800 m2 bvo bedragen de investeringskosten afgerond € 1,62 mln ex btw / € 1,97 incl btw. De hiermee gemoeide eigenaarslasten bedragen in totaliteit € 97.000 per jaar, zijnde afgerond € 121,- per m2. Dit bedrag is opgebouwd uit € 85.000 kapitaallasten (uitgaande van 1,73% rekenrente) en € 12.000 eigenaarslasten. De huur die Denksport kan betalen bestaat uit drie componenten: 1. De contributie vanuit de leden 2. De inkomsten uit de horeca 3. De inkomsten uit de onderverhuur van de ruimten op de momenten dat Denksport hier geen gebruik van maakt.

Eventueel kan voor het realiseren van extra verhuurinkomsten een samenwerking met AmstelveenSport worden aangegeven. Dit is voor nadere uitwerking. Verwacht wordt dat de sommatie van deze drie componenten voor Denksport voldoende zal zijn om de kostprijsdekkende huur te betalen. Hiermee lijkt een kostenneutrale van het Denksportcentrum mogelijk. Aangezien de kapitaallasten door de jaren gelijk blijven en de huurinkomsten met de gebruikelijke indexatie zullen stijgen, neemt het risico voor de gemeente voor huurderving of iets dergelijks naarmate de jaren verstrijken verder af. Voor financiering van de inrichtingskosten geven de verenigingen aan dat aanvullend een redelijk opbrengst verwacht mag worden vanuit crowdfunding of renteloze deelnemerscertificaten onder de leden. Indien dit noodzakelijk zou zijn om de haalbaarheid te vergroten. De verenigingen geven aan dat het Denksportcentrum beheerd kan worden door de partners gezamenlijk ondersteund door een parttime professional. Het ligt voor de hand daartoe een stichting op te richten, waarbinnen deelnemende verenigingen / gebruikers samenwerken. De gezamenlijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid staat voorop. Eventueel kan aansluiting gezocht worden bij AmstelveenSport. Geen consequenties voor wijkcentra In de huidige situatie zijn de wijkcentra volbezet met een wachtlijst.

Realisatie van een Denksportcentrum bij De Meerkamp creëert in de wijkcentra ruimte voor potentiële gebruikers. Gezien het tekort aan ruimten c.q. wachtlijsten is de verwachting dat deze vrijkomende ruimten/tijden weer snel opgevuld zijn. Het maatschappelijk nut hiervan is groot. Doordat de ene huurder vertrekt en de andere huurder het plekje inneemt tegen dezelfde huur, worden de financiële effecten van voor de wijkcentra als nihil beschouwd. Realisatie van een DenksportCentrum op De Meerkamp biedt dus een maatschappelijk voordeel voor organisaties die nu geen plek kunnen vinden in de diverse wijkcentra.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

14 van 38

3.3 Tafeltennisvereniging Amstelveen Op vrijdag 21 augustus 2020 is gesproken met Arjen Verburg, voorzitter. Deze vereniging speelt momenteel in gymzaal aan De Landtong, naast basisschool De Horizon. De gymzaal kent met 21x12x5,5 voldoende ruimte voor 5 tafeltennistafels. Gebruikstijden: -

Training: maandag tot en met donderdag van 17.30 tot 23.00 uur

Competitie: vrijdag van 17.30 tot 23.00 en zaterdag van 13.00 tot 20.00 (ca 20x per jaar)

Aangezien de gymzaal ook voor gymnastiekonderwijs wordt gebruikt, moet de vereniging elke keer de tafeltennistafels opbouwen en weer afbreken. Jaarlijks betalen zij een huur van € 12.000. Medio 2024 moeten zij uit de gymzaal, aangezien deze dan plek moet maken voor woningbouw. TTV Amstelveen wil graag een grotere accommodatie, bij voorkeur 25x17 meter geschikt voor meerdere tafels, waardoor zij meer leden tegelijkertijd kunnen laten spelen en mogelijkheden voor groei krijgen. Dit hebben zij nu niet. De minimale eisen aan de accommodatie staan benoemd op de website van de tafeltennisbond. Deze zijn bestemd voor een hal met permanente opstelling en exclusief gebruik. Dit is voor TTV Amstelveen niet noodzakelijk: gedeeld gebruik van een ruimte is eveneens mogelijk, zo lang er voldoende bergingen zijn. Het delen van kleedvoorzieningen is met een zwembad niet mogelijk. Hierdoor dienen er ook twee kleedruimten te worden gerealiseerd specifiek voor de tafeltennis. Totaal nieuw te bouwen oppervlak komt hiermee op 650 m2: -

425 m2 sportruimte, minimale hoogte 4,0 meter, bij voorkeur hoger.

75 m2 berging

75 m2 kleedruimten incl. sanitaire ruimten

25 m2 scheidsrechters / begeleiders

50 m2 verkeersruimte

Opgemerkt dient te worden dat integratie van een tafeltenniscentrum in het complex een extra complicerende factor met zich meebrengt gezien de minimaal benodigde vrije hoogte van 4 meter, bij voorkeur hoger, van de zaal. Het bestuur van TTV Amstelveen is reeds enige tijd in gesprek met de gemeente Amstelveen over alternatieve huisvesting. Dus dusver zonder concreet resultaat. Het bestuur staat open voor verschillende alternatieven. De vereniging heeft geen eigen vermogen om in te brengen in de investeringskosten. Momenteel betaalt de tafeltennisvereniging circa € 12.000 huur per jaar. Voor de gewenste 650 m2 bvo bedragen de investeringskosten afgerond € 1,18 mln ex btw. De hiermee gemoeide eigenaarslasten bedragen in totaliteit € 61.000 per jaar, zijnde afgerond € 94,- per m2. Dit bedrag is opgebouwd uit € 51.000 kapitaallasten (uitgaande van 1,73% rekenrente) en € 10.000 eigenaarslasten. Deze € 61.000 zou als huur gerekend moeten worden om een kostenneutrale ontwikkeling mogelijk te maken. Tussen huidige huur en toekomstige huur resteert een fors verschil, waardoor de realisatie van een Tafeltenniscentrum zonder extra gemeentelijke bijdrage financieel niet haalbaar is.

3.4 Judo – Special Needs Judo Foundation / Beter Judo Op donderdag 3 september 2020 gesproken met de heer Van der Werff, eigenaar foundation. Deze foundation is naast haar advieswerk aan nationale en internationale Special Needs judo-organisaties, gericht op het aanbieden van sport- en spelvormen aan mensen met een beperking. Door verschillende beweegvormen aan te bieden leren de judoka’s ondanks hun beperking veel op lichamelijk, sociaal en emotioneel gebied. Dit verbetert hun fysiek en versterkt hun zelfvertrouwen, waardoor ze daadwerkelijk ook meer gaan doen dan voordat ze gingen sporten. Geregeld komt het voor dat deze sporters meer kunnen betekenen in de maatschappij waaronder het naar school gaan of werkervaringsplekken. Ervaringen wijzen ook uit dat vanuit het judo (bewegen – vallen – opstaan) ook andere sporten die een andere motoriek en vooral sociale interactie vergen (denk aan voetbal) binnen bereik van de sporters met een beperking komen. Inmiddels heeft de foundation een breder bereik, zodat ook kinderen zonder beperking deelnemen aan de lessen. De foundation heeft 150 leden, het merendeel uit het gebied Amstelveen-Amsterdam. De organisatie beschikt over een sterk bestuurskader, 3 trainers en vele vrijwilligers. De judoka’s krijgen les in groepen van 8 tot 35 personen,

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

15 van 38

momenteel vanwege Corona in kleinere groepen van soms 4 personen. Van de leden krijgen 40 tot 50 kinderen les op de dagopvang waar zij verblijven, zodat vervoer van en naar de sportaccommodatie wordt uitgespaard. De vrijwilligers zorgen voor op- en afbouw van de matten, maar ook voor de koffie/thee voor, tijdens en na de lessen. Het sociaal verbindende element voor zowel de kinderen maar juist ook de ouders en verzorgers wordt door de leden dan ook zeer gewaardeerd. Gebruik van circa 12 tot 16 uur per week kan de foundation garanderen, verdeeld over de volgende dagen per week (excl. tijd voor opbouw en afbouw):

• • • •

Dinsdag

16.00 tot 20.00

Woensdag

17.00 tot 21.00

Vrijdag

18.00 tot 21.00

Zaterdag of zondag

9.00 tot 12.00

De SNJF verwacht dat een uitbreiding van de uren in de toekomst zeker nodig zal blijken. Vanwege gebrek aan ruimte in Amstelveen wijkt men nu uit naar judo-locatie in Amsterdam. De uitdrukkelijke wens is een locatie in Amstelveen, totaal benodigd oppervlak 400 m2, met de volgende faciliteiten: •

200 m2 speelvloer met vaste judomat (bij voorkeur zwevend)

•

50 m2 voor 2 kleedkamers en 25 m2 voor 2 trainer/scheidsrechters kleedkamers

•

15 m2 voor kantoortje en 30 m2 voor berging

•

50 m2 voor kantine en keuken

•

30 m2 voor verkeersruimte

Ruimte kan op verdieping worden gerealiseerd. Een prikkelarme omgeving is niet noodzakelijk, gedeeld gebruik in een sporthal gaat echter te ver vanwege de lage spanningsboog van de kinderen. Samenwerking met andere verenigingen (andere judovereniging, yoga, taekwondo, boksen etc) en/of onderwijs/opvangorganisaties juicht de foundation toe. Zij zien hier goede mogelijkheden voor, juist omdat hun activiteiten niet concurrerend (voor verenigingen) dan wel complementair (voor scholen en opvang) is aan dat genoemde organisaties. Een permanent ingerichte judo-accommodatie, gericht op al deze doelgroepen, is hiervoor de wens. De foundation heeft geen eigen vermogen om in te brengen in de investeringskosten. De foundation kan een maatschappelijke huur betalen, gelijk aan dat van andere maatschappelijke verenigingen. Momenteel betaalt men circa € 7.000 huur per jaar. Voor de gewenste 400 m2 bvo bedragen de investeringskosten afgerond € 0,76 mln ex btw. De hiermee gemoeide eigenaarslasten bedragen in totaliteit € 39.000 per jaar, zijnde afgerond € 98,- per m2. Dit bedrag is opgebouwd uit € 33.000 kapitaallasten (uitgaande van 1,73% rekenrente) en € 6.000 eigenaarslasten. Deze € 39.000 zou als huur gerekend moeten worden om een kostenneutrale ontwikkeling mogelijk te maken.

Tussen huidige huur en toekomstige huur resteert een fors verschil, waardoor de realisatie van een Judocentrum zonder extra gemeentelijke bijdrage financieel niet haalbaar is.

3.5 Gezondheidscentrum Contact gehad met Femke Hoekstra, beleidsambtenaar op 3 en 29 maart en 6 april 2021. Een inventariserend onderzoek is gestart naar vraag en aanbod van huisartsenpraktijken in Amstelveen. De eerste verkenning onder huisartsen heeft geresulteerd in de conclusie dat locatie De Meerkamp een aantrekkelijke locatie is voor realisatie van een gezondheidscentrum. In de huidige situatie is er een tekort aan prakijken. Bovendien is er een onevenwichtige verdeling van praktijken over de verschillende wijken. De wijk waarin De Meerkamp ligt heeft nu en in de toekomst behoefte aan extra praktijken. De (synergie)voordelen van vestiging naast een sportcentrum worden gedeeld en geven aanleiding tot nader onderzoek. Voor ruimtes ten behoeve van gezondheidszorg (huisarts, fysiotherapie) berekent de gemeente een huurprijs van tussen de €145 en €175 /m2/jaar. De eerste inventarisatie resulteert in een eerste globale schatting van 1.200 tot 1.600 m2 bvo aan ruimte. Uitgaande van gemiddeld 1.400 m2 bvo bedragen de investeringskosten afgerond € 3,51 mln incl btw, casco oplevering. De hiermee gemoeide eigenaarslasten bedragen in totaliteit € 173.000 per jaar, zijnde afgerond € 124,- per m2. Dit bedrag is opgebouwd uit € 151.000 kapitaallasten (uitgaande van 1,73% rekenrente) en € 21.000 eigenaarslasten.

De potentieel op te brengen huur (prijspeil 2024) is € 145,- tot € 175 / m2 bvo. Uitgaande van gemiddeld € 160,- / m2

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

16 van 38

bvo afgerond € 224.000 per jaar. Hiermee is de realisatie van een gezondheidscentrum winstgevend (€ 51.000 per jaar) en kan dit bijdrage aan het realiseren van de financiële haalbaarheid van de overige nieuw te bouwen functies op De Meerkamp. Dit resultaat wordt jaarlijks groter, vanwege gelijkblijvende kapitaallasten en indexatie van de huursom.

3.6 Mogelijkheden samenwerking private zwempartner Voor dit onderzoek is ook gezocht naar commerciële partijen in de zwem- en zorgsector. Dit kunnen kostendragers voor het project zijn, om het (financiële) resultaat te optimaliseren. Voor dit vervolgonderzoek is gesproken met een private zwempartner SwimGym. Zij hebben als doelstelling het onder professionele begeleiding verbeteren van zwemtechniek en conditie. Zij richten zich op mensen die om verschillende redenen de weg naar het zwembad niet (meer) kunnen vinden. Deze redenen zijn: onvoldoende aanbod aan badwater, bassins die te vol zijn, te weinig (professioneel) toezicht, geen scheiding van zwemniveaus, hygiëne, etc. Zij richten zich met name op grote steden en omringende gebieden, waaronder Amstelveen. Voor een vestiging in Amstelveen zijn zij reeds enige tijd in gesprek met zowel de gemeente als ontwikkelaars omtrent de inpassing van een zwemvoorziening in een nieuw te bouwen complex in Kronenburg. Naar verwachting is de vestiging van SwimGym in Kronenburg geen concurrentie voor De Meerkamp, aangezien SwimGym zich richt op een andere doelgroep dan waar De Meerkamp zich tot nu toe op richt. In 2021 zal het bestemmingsplan voor Kronenburg naar verwachting worden vastgesteld, waarbij een commercieel binnenbad exclusief voor SwimGym onderdeel uitmaakt van plannen.

Dit betreft dus geen openbaar toegankelijk zwembad waar iedereen na het kopen van een entreekaartje gebruik van kan maken. Gezien de omvang en samenstelling van de bevolking en de woningopgave ziet SwimGym mogelijkheden voor een tweede vestiging in Amstelveen. Naast het gegeven dat dit voor de gemeente een zeer minimale extra investering vergt en wel ca 80.000 extra bezoekers met bijbehorende extra inkomsten trekt, biedt deze toevoeging ook het voordeel dat andere groepen gebruikers naar De Meerkamp worden getrokken die anders de weg naar het gemeentelijk zwembad waarschijnlijk niet hadden gevonden. De toevoeging levert dus op meerdere gebieden voordeel op: kwaliteit in aanbod, bezetting, bezoekers en naar verwachting financieel. Verdere concretisering van een samenwerking tussen AmstelveenSport en SwimGym kan worden opgestart na principe besluitvorming door de gemeenteraad over nieuwbouw van extra zwemwater.

3.7 Conclusies Op basis van het aanvullende onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken: -

Nieuwbouw Denksportcentrum lijkt kostenneutraal haalbaar.

Nieuwbouw van een gezondheidscentrum is financieel aantrekkelijk, met een rendement van ca € 51.000 per jaar. Dit resultaat wordt jaarlijks groter, vanwege gelijkblijvende kapitaallasten en indexatie van de huursom.

Nieuwbouw kantoren AmstelveenSport is alleen haalbaar op basis van een aanvullende taakstelling aan AmstelveenSport van € 60.000 per jaar, of een extra jaarlijkse gemeentelijke bijdrage van deze omvang. Deze taakstelling wordt jaarlijks minder, vanwege gelijk blijvende kapitaallasten en indexatie van huursom.

Nieuwbouw Tafeltenniscentrum en JudoCentrum is financieel zonder aanvullende bijdrage niet haalbaar.

Samenwerking met private zwempartijen biedt mogelijkheden de exploitatie van De Meerkamp te optimaliseren.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

17 van 38

4 Inpassing op huidige locatie 4.1 Beschikbaar perceel Met uitzondering van het gebouw van HealthCity is het gehele perceel van De Meerkamp in eigendom van de gemeente Amstelveen. Onderstaande kadastrale kaart geeft hiervan een weergave.

Figuur 1: Kadastrale kaart locatie De Meerkamp (bron: gemeente Amstelveen, 20 juni 2020)

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

18 van 38

4.2 Bestemming locatie De Meerkamp Locatie De Meerkamp valt binnen het bestemmingsplan Amstelveen Midden West. Dit is vastgesteld op 18 februari 2009. De zone Sport-Zwembad (S-Z) is bestemd voor een zwembad met de daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen, zoals een ligweide, kleedruimtes, terrassen, aan de bestemming ondergeschikte kantoorruimte en horeca. De huidige bouwvlakken kunnen 100% bebouwd worden, maximale bouwhoogte en goothoogte is 14 meter. Het terrein van het buitenbad, ligweide en voorzijde sporthal kennen geen bouwvlak. Voor bebouwing van terreinen buiten de huidige bouwvlakken zal een procedure bestemmingsplanwijziging moeten worden doorlopen.

Figuur 2: Plankaart locatie De Meerkamp, vastgesteld feb 2009 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 3: Plankaart locatie De Meerkamp - gedetailleerd, vastgesteld feb 2009 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

19 van 38

4.3 Inpassingsvarianten extra zwemwater op locatie De Meerkamp Voor inpassing van 25x21 meter zwembad op locatie De Meerkamp zijn vier varianten uitgewerkt: -

Locatie A: nieuwbouw aan achterzijde huidige gebouw ter plaatse van ligweide.

Locatie B: nieuwbouw ter plaatse van huidige sporthal.

Locatie C: nieuwbouw aan huidige sporthal, ter plaatse van huidige fietsenstalling.

Locatie D: nieuwbouw naast huidige sporthal, ter plaatse van huidige kinderopvang.

Figuur 4: Onderzoekslocaties nieuwbuw 25x21 zwembad en aanvullende functies.

4.4 Ruimtelijke inpassing mogelijke aanvullende functies In hoofdstuk 3 zijn enkele extra functies gedefinieerd welke mogelijk ingepast kunnen worden in De Meerkamp. Op hoofdlijnen is een inventarisatie gemaakt van de mogelijkheden voor ruimtelijke inpassing. Uitgangspunten: -

Centrale kantoorlocatie AmstelveenSport: 850 m2 bvo, kan op verdieping

DenkSportCentrum Amstelveen: 800 m2 bvo, kan op begane grond en op verdieping

Mogelijke overige aanvullende functies: o

Tafeltenniscentrum Amstelveen, 650 m2 bvo, kan op verdieping.

Judo Centrum Amstelveen, 400 m2 bvo, kan op verdieping

Hoewel financieel niet haalbaar zijn het Tafeltenniscentrum en Judo Centrum toch meegenomen in het locatieonderzoek. In het geval het gemeentebestuur mocht besluiten tot een aanvullende financiële bijdrage waardoor deze functies toch gerealiseerd kunnen worden op De Meerkamp. Voor alle onderzoekslocaties geldt dat combinatie met renovatie dan wel nieuwbouw (op termijn) mogelijk moet zijn. In geval van levensduurverlenging of renovatie van de bestaande accommodatie met nieuwbouw van het 25x21 meter zwembad zijn er twee mogelijkheden voor realisatie van de extra functies: a.

Op de bestaande kleedzone van het zwembad

Naast de nieuwbouw van het 25x21 zwembad.

Beide mogelijkheden zijn voor de verschillende locatievarianten uitgewerkt. Nader onderzoek naar de bouwkundige staat en constructieve mogelijkheden dient nog plaats te vinden. Dit viel buiten de kaders van dit onderzoek.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

20 van 38

4.5 Consequenties uitbreiding voor parkeren op De Meerkamp De mogelijke uitbreiding van De Meerkamp met extra wateroppervlak heeft effect op de parkeerdruk rondom De Meerkamp. Om een compleet beeld te krijgen van dit effect ingenieursbureau Sweco gevraagd een parkeerbalans op te stellen van de huidige en toekomstige situatie voor auto en fiets. In de parkeerbalans worden vraag en aanbod van de verschillende functies die gebruik maken van de parkeerterreinen met elkaar vergeleken. Als extra toets wordt de parkeerbalans vergeleken met huidige en eerdere (voor Corona) parkeertellingen waarbij alle aanwezige auto’s en fietsen worden geteld. De onderzoeksresultaten zijn weergegeven in een separate notitie , welke als bijlage 3 bij dit rapport is gevoegd. Hieronder volgt een overzicht van de resultaten. De recent door de gemeente vastgestelde Nota Parkeernormen 2021 vormt uitgangspunt voor de berekeningen. Het plangebied is gelegen in gebied C, een gebied met een hoge autoafhankelijkheid dat zich kenmerkt door: -

Openbaar vervoer in de directe nabijheid

Een beperkte aanwezigheid van fietsinfrastructuur

Aanwezigheid van dagelijkse voorzieningen

Voor parkeertellingen is geput uit recente door de gemeente uitgevoerde tellingen, alsmede nieuwe tellingen tussen 8 en 27 september 2020. In onderstaande tabel is zowel de huidige als de toekomstige situatie weergegeven. Huidige situatie

Auto

Fiets

Huidig beschikbaar op locatie De Meerkamp

451

194

Berekening huidige parkeerplaatsen volgens parkeernormen 2021

515

618

Berekening huidige benodigd parkeerplaatsen op maatgevend moment

459

618

Berekening toekomstige parkeerplaatsen volgens parkeernormen 2021

565

723

Berekening toekomstig benodigd parkeerplaatsen op maatgevend moment

510

723

Huidige situatie

Toekomstige situatie

Parkeertellingen – piekmoment in de week -

2020 zondagmorgen

362

2018 zaterdagmiddag

397

n.b.

Tabel 2: Huidige en toekomstige situatie parkeren voor auto’s en fietsen op locatie De Meerkamp Resultaten auto parkeren De conclusie voor wat betreft het autoparkeren is als volgt: •

De huidige parkeervraag bedraagt 459 parkeerplaatsen op het drukste moment: de zaterdagmiddag;

•

Het toevoegen van het wedstrijdbad zorgt voor een extra parkeervraag van 50 parkeerplaatsen;

•

De nieuwe parkeervraag bedraagt, rekening houdend met dubbelgebruik 510 parkeerplaatsen op zaterdagmiddag.

Afgezet tegen de huidige 451 parkeerplaatsen is er in nu en in de toekomstige (theoretische) situatie een tekort van 9 respectievelijk 59 parkeerplaatsen. Ter nuancering van dit theoretisch tekort wordt het volgende gesteld: •

de gemeente heeft aangegeven dat niet alle buitensport parkeert bij het zwembad. Een deel parkeert bij het Wimbledonpark, Startbaan en Sportlaan. Deze ‘parkeervraag’ zit voor 50% wel verwerkt in de parkeerbalans, zie ook paragraaf 2.1 In werkelijkheid is de parkeervraag op het parkeerterrein bij het zwembad dus lager dan in de parkeerbalans wordt voorgesteld;

•

In de huidige situatie ligt de theoretische parkeervraag substantieel hoger dan de getelde parkeervraag in 2018 (zie paragraaf 2.3). Dit suggereert dat de werkelijke parkeervraag in de toekomstige situatie mogelijk lager ligt dan blijkt uit de berekening.

RK-20/2027/rk

21 mei 2021

Versie 2.4

Pagina

21 van 38

Resultaten fiets parkeren De conclusie voor wat betreft het fietsparkeren is als volgt: •

De huidige parkeervraag bedraagt 618 parkeerplaatsen op het drukste moment: de zaterdagmiddag;

•

Het toevoegen van het wedstrijdbad zorgt voor een extra parkeervraag van 105 parkeerplaatsen;

•

De nieuwe parkeervraag bedraagt, rekening houdend met dubbelgebruik 723 parkeerplaatsen op zaterdagmiddag.

Afgezet tegen de huidige 194 fietsparkeerplaatsen is er nu en in de toekomstige (theoretische) situatie een groot tekort aan fietsparkeerplaatsen. Uit de conclusie blijkt dat er in de huidige situatie een theoretisch tekort is aan parkeervoorzieningen voor zowel auto als fiets. Parkeertellingen uit 2018 en 2020 laten echter een ander beeld zien. Bij de auto’s is er, zeker in het weekend, sprake van drukte, maar geen aantoonbaar tekort aan parkeerplaatsen. Bij de fiets zijn er op alle momenten ruim voldoende parkeervoorzieningen aanwezig. Resumé parkeeronderzoek Uit de conclusie blijkt dat er in de huidige situatie een theoretisch tekort is aan parkeervoorzieningen voor zowel auto als fiets. Parkeertellingen uit 2018 en 2020 laten echter een ander beeld zien. Bij de auto’s is er, zeker in het weekend, sprake van drukte, maar geen aantoonbaar tekort aan parkeerplaatsen. Bij de fiets zijn er in de praktijk op alle momenten ruim voldoende parkeervoorzieningen aanwezig. Op basis van de recent vastgestelde Nota Parkeernormen 2021 Amstelveen vraagt de uitbreiding van het zwembad vraagt om 50 extra auto parkeerplaatsen en 105 extra fietsparkeerplaatsen. -

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=amstelveen&id=a905fe77-ec93-40c0-9fb1-78f9247043ee