Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024

ontwikkelen en toch pioniers het gevoel geven dat hun buurtje af is? De basis voor

Legmeer tot stand te laten komen door zoveel mogelijk zelfrealisatie uit de markt.

de ontwikkeling van Legmeer is een flexibele plannings-strategie gebaseerd op ontwikkelclusters (logische ruimtelijke eenheden omsloten door bestaande wegen of

Binnen het plangebied heeft de gemeente zelf twee locaties (met vastgoed) in eigendom,

water). Het gaat om een diversiteit aan plots variërend in grootte. De plots verschillen

het afvalbrengstation en de gemeentewerf. Net als iedere andere grondeigenaar binnen

in dichtheid van bebouwing maar hebben gemeen dat ze een afgemaakt buurtgevoel

het plangebied heeft de gemeente haar huiswerk te doen. Beide locaties zijn onderwerp

oproepen. Elk cluster heeft een clusterpaspoort met spelregels en uitgangspunten voor

van onderzoek (o.a. vanwege milieucontouren).

onder andere woon-/werkprogramma, parkeerprogramma, dichtheid, bouwhoogtes met aansluiting op ander gebieden variatie in architectuur.

Verplaatsing van de gemeentewerf, het afvaloverslagstation en het afvalbrengstation naar BTAZ is noodzakelijk en voorzien. Daarmee wordt het realiseren van woningen

De begrenzing van de ontwikkelclusters is gebaseerd op het zoveel mogelijk handhaven

binnen die contour mogelijk. Na verplaatsing gaat de gemeente actief op zoek naar

van bestaande kadastrale grenzen/percelen en begrenzingen vanuit essentiële

geschikte partners om deze gebieden te herontwikkelen.

structuren/elementen uit het stedenbouwkundig raamwerk, zoals grachten, parken en een minimale breedte van openbare profielen (wegen). Een cluster kan daarom

Voor de overige kavels ligt het initiatief en tempo tot herontwikkeling bij de private

uit één of meerdere eigenaren bestaan. Om een ontwikkelcluster tot ontwikkeling

eigenaren/ initiatiefnemers. De gemeente heeft in zulke trajecten een faciliterende rol.

te kunnen brengen, moet sprake zijn van draagvlak onder alle eigenaren binnen het

Zij zal zich als partner opstellen om gezamenlijk met initiatiefnemers mogelijkheden te

cluster. Daarnaast is een integraal bouwplan met programma nodig. Daarbinnen

verkennen om tot kwalitatief hoogwaardige plannen te komen.

krijgen eigenaren, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers de ruimte om zélf integrale bouwplannen op te stellen. Hierbij dient afstemming te hebben plaatsgevonden met 36

Bovenwijkse voorzieningen

De volgende uitgangspunten bepalen mede de fasering (in willekeurige volgorde):

Met deze ontwikkelvisie zet de gemeente de overkoepelende visie en strategie neer. Als

1.

Mogelijkheden voor bedrijven om te verplaatsen

onderdeel daarvan zal de gemeente ook zelf investeren in bovenwijkse voorzieningen,

• Staat huidige bedrijf

die de ontwikkeling van Nieuw Legmeer en de rest van Amstelveen ten goede komen.

• Nieuwe locatie

Deze investeringen geven een kwalitatieve impuls aan Nieuw Legmeer, dragen bij aan

• Investeringsruimte

de waardeontwikkeling in en om Nieuw Legmeer en daarmee de haalbaarheid van

• Inpassingsmogelijkheden bestaand versus nieuw op Legmeer

vastgoedprojecten. Gebiedseigen kosten van deellocaties/ clusters zoals sloop, bouw-

2.

Financiële haalbaarheid in beschikbare middelen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte

en woonrijp maken komen voor rekening van de initiatiefnemers zelf. 3.

Omgevingsaspecten (milieucontouren, stikstof)

Fasering

4.

Omgevingsveiligheid

Ten behoeve van behoud van de leefbaarheid in het gebied, zal er een

5.

Mogelijkheden om te bouwen

uitvoeringsfasering worden opgesteld. Dit is ook belangrijk om te zorgen voor

• Bouwlogistiek

voldoende onderscheid in het woningaanbod en een onderlinge fasering van de

• Materieel

ontwikkelingen binnen de verschillende woonmilieus. Een fasering kan door de

• Marktvraag

gemeente worden gebruikt om een bepaalde mate van regie te houden op de totale

6.

Civiele techniek

ontwikkeling van Legmeer, om overprogrammering van specifieke woningtypen te

• Duurzame energievoorzieningen

voorkomen en ruimtelijke samenhang van verschillende deellocaties te borgen.

• Waterhuishouding • K+L (Electra) 7.

Verkeerveiligheid • Scheiding werk, woon en bouwverkeer • Bereikbaarheid door de jaren heen

8.

Stedenbouwkundige samenhang • Aantrekkelijke woonkwaliteit versus mogelijkheden om bedrijf voort te zetten • Aanwezigheid voorzieningen

9.

Mogelijkheden om voldoende parkeerplaatsen te creëren gedurende de transformatie, voor alle op dat moment aanwezige functies

10. Woningbouwimpuls 11. Beschikbaarheid om te kunnen starten!

37

3.2 Uitgangspunten voor de transformatie De inhoudelijke lijn van deze ontwikkelvisie wordt in de clusterpaspoorten nader uitgewerkt. De clusterpaspoorten maken onderdeel uit van het nog op- en vast te stellen stedenbouwkundig plan. Het op- en vaststellen van het stedenbouwkundig plan valt onder de bevoegdheid van het college van B en W. Er zal participatie op het stedenbouwkundig plan plaatsvinden. Na vaststelling vormt het de basis voor de vervolgstappen richting een op te stellen omgevingsplan. Concrete bouwplannen van initiatiefnemers worden doorgaans op een vastgesteld en onherroepelijk omgevingsplan getoetst. De gemeenteraad is het bevoegd gezag om het omgevingsplan vast te stellen. Op het omgevingsplan zijn de wettelijke inspraakregels van toepassing. In het geval van Nieuw Legmeer is het voor de toetsing van een bouwplan van belang dat er zicht is op een financieel haalbare gemeentelijke buisness case, dat het kostenverhaal is geregeld en dat er sprake is van een ruimtelijke onderbouwing (inclusief milieu-onderzoeken/planMER). Dit laatste wordt geregeld middels het omgevingsplan.

Kostenverhaal Alvorens over te gaan tot de realisatie van een Bouwplan, moet het kostenverhaal verzekerd zijn. Dit kan door het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer/exploitant, of anders gebruik te maken van de kostenverhaalregels in het omgevingsplan (voormalig exploitatieplan).11 Aangezien de gemeente zelf ook investeert in bovenwijkse voorzieningen, die de ontwikkeling van Nieuw Legmeer en de rest van de stad ten goede komen, onderzoeken we of naast de gebruikelijke kosten voor het wijzigen van de bestemming en de herinrichting van de openbare ruimte ook de aanleg van (bovenwijkse) voorzieningen (zoals extra toegangswegen en collectieve maatregelen op het vlak van duurzaamheid) kunnen worden verhaald op ontwikkelaars. Gebiedseigen kosten van deellocaties, zoals sloop, en bouw- en woonrijp maken, komen voor rekening van de initiatiefnemers zelf.

11

Inclusief bovenplanse/bovenwijkse kosten

38

3.3 Vervolgproces

Participatie en communicatie

De Nota van Uitgangspunten voor de transformatie van bedrijventerrein Legmeer

Amstelveen werkt aan Legmeer ‘in de geest van de Omgevingswet’. Dat houdt in dat we

is door het college begin 2018 vastgesteld en destijds in de toenmalige commissie

werken vanuit een flexibele integrale visie en dat we vroegtijdig eigenaren, (toekomstig)

Ruimtelijke Ordening Wonen en Natuur van 5 februari 2019 behandeld. Naast het

bewoners, ondernemers en overige geïnteresseerden de kans hebben geboden deze

vrijgeven voor participatie van deze nota is de opdracht meegegeven het scenario

ontwikkelvisie mede vorm te geven.

“Productieve Stad” verder uit te werken met doorgroeimogelijkheden naar het scenario “Hoogstedelijk Innovatief”. Direct daarna zijn we gestart met het participatietraject en

Nadat de ontwikkelvisie is vastgesteld wordt er gestart met de uitwerking van de

het opstellen van de Ontwikkelvisie Legmeer 2020.

verschillende clusterpaspoorten richting een stedenbouwkundig plan. Het spreekt voor zich dat stakeholders in die clusters en in de omgeving hierbij betrokken worden.

Op basis van de spelregels van de Ontwikkelvisie Legmeer 2020 en bijbehorende clusterpaspoorten bleek de ontwikkeling van Productieve Stad met 3000 woningen na een marktconsultatie met alle eigenaren zowel ruimtelijk als financieel niet haalbaar te zijn. Daarna zijn de spelregels, of uitgangspunten, opnieuw onderzocht door de gemeente, samen met de markt. Naar aanleiding daarvan zijn nieuwe uitgangspunten opgesteld welke zijn verwerkt in voorliggende Herziene Ontwikkelvisie Nieuw Legmeer 2024, op basis van Hoogstedelijk Innovatief met ca 4400 woningen. Nadat deze Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024 is vastgesteld, zal worden gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan en vervolgens met de gemeentelijke buisness case (waaronder Grex). Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan en de gemeentelijke buisness case zal worden gestart met het plan MER/ OER(met als onderdeel kostenverhaalregels, bodemenergieplan, een planMER en een beeldkwaliteitsplan). Het omgevingsplan is het juridische toetsingkader voor vergunningsaanvragen voor bouwplannen. Op het omgevingsplan gelden de wettelijke inspraak vereisten. Vaststelling van het omgevingsplan is voorbehouden aan de gemeenteraad.

39

Samenvatting Zowel landelijk als ook binnen onze gemeente is er grote behoefte aan woningen. Bedrijventerrein Legmeer is een locatie waar grootschalige woningbouw mogelijk is. Het zal daartoe transformeren naar een levendige, duurzame, kwalitatief hoogstaande en toekomstbestendige Amstelveense woon- en werkwijk: Nieuw Legmeer. Met deze transformatie ontstaan er kansen om een unieke nieuwe wijk toe te voegen aan Amstelveen, waar mensen graag wonen, werken en verblijven. Er ontstaat hier een wijk van de toekomst: innovatief stedelijk, levendig en dynamisch. De stedenbouwkundige opzet van Nieuw Legmeer is gericht op een compacte en gemengde stad met een herkenbaar karakter. Hiermee onderscheidt het zich in dichtheid en schaal van de omliggende wijken Westwijk en Middenhoven en verrijkt daarmee het woonlandschap van Amstelveen. De wijk kent een specifieke opbouw van buurten; de stedelijke randen, een luwer binnengebied en een eiland. Deze buurten onderscheiden zich door het programma (wonen, voorzieningen en de mate van menging met werken), openbare ruimte, dichtheid en bouwhoogte. De eerder in 2020 vastgestelde Ontwikkelvisie Legmeer schetst hoe de transformatie vorm kan krijgen en op welke wijze alle betrokken partijen daaraan een bijdrage leveren.

Daarbij was de opdracht om het scenario Productieve stad uit de Nota van Uitgangspunten 2019 uit te werken en te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om door te groeien richting het scenario Hoogstedelijk Innovatief. In 2021 is een marktconsultatie uitgevoerd op basis van de uitgangspunten behorende

totale maximale bouwvolumes gehandhaafd blijven, maar beter worden gevuld. Daartegenover staat dat het programma aan kantoormeters aan de hand van de meest actuele marktonderzoeken naar beneden is bijgesteld naar ca. 1100 arbeidsplaatsen. Een gebiedsontwikkeling van deze omvang vergt een zorgvuldige voorbereiding, is een kwestie van een lange adem en vraagt flexibiliteit, omdat de omstandigheden in de loop van de tijd veranderen. Met de herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024 wordt op hoofdlijnen geschetst hoe de transformatie van bedrijventerrein Legmeer naar Nieuw Legmeer geleidelijk vorm kan krijgen. Deze visie is tot stand gekomen na consultatie van eigenaren, marktpartijen, gebruikers en omwonenden. Het gebied kent ca. 145 eigenaren, waaronder de gemeente zelf met de openbare ruimte, de gemeentewerf en het afvalbrengstation. Het is van belang dat we er met elkaar uitkomen. Als gemeente vinden we het belangrijk dat de huidige bedrijven een toekomst hebben en de werkplekken behouden blijven voor Amstelveen. Dat kan betekenen dat ze terugkomen op Nieuw Legmeer of een nieuwe plek vinden elders in Amstelveen. Voor het verplaatsen van bedrijven vanuit Legmeer, het uitbreiden en de groei van bedrijvigheid in de regio is bedrijventerrein Amstelveen Zuid in ontwikkeling.

Gedurende de komende 15 jaar biedt deze ontwikkelvisie houvast om de beoogde kwaliteit en het unieke karakter te borgen. Deze visie vormt de basis voor nader op te stellen vervolgdocumenten, om zo toe te werken naar een omgevingsplan.

bij het scenario Productieve stad met ca. 3000 woningen en 2400 arbeidsplaatsen. Zowel ruimtelijk als financieel bleek de ontwikkeling van dat scenario, op basis van die uitgangspunten, niet haalbaar. Omwille van de haalbaarheid zijn vervolgens, in samenwerking met marktpartijen, nieuwe uitgangspunten opgesteld, waarmee het scenario Hoogstedelijk innovatief vorm kreeg. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in deze herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024. De belangrijkste wijziging is de ophoging van het aantal woningen naar 4400, waarbij de beoogde ruimtelijke kwaliteit en

40