Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024

Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024

Colofon Ontwikkelvisie Legmeer Gemeente Amstelveen februari 2024 In samenwerking met Bureau B+B Stedebouw en Landschapsarchitectuur

2

Visualisatie van een mogelijk ontwerp. Aan dit beeld kunnen geen rechten worden ontleend

3

Inhoudsopgave Voorwoord Inleiding

6 8

1. Opgave en positionering 1.1 Opgave en kansen voor Amstelveen 1.2 De essentie van Nieuw Legmeer

10 10 11

2. Basisprincipes en spelregels 2.1 Gemengde stadswijk (ontwikkelprogramma) 2.2 Stedelijk karakter 2.3 Nieuwe mobiliteit 2.4 Legmeer, duurzaam en circulair

12 12 16 26 30

3. Ontwikkelstrategie 3.1 Stapgewijs en gezamelijk 3.2 Uitgangspunten voor de transformatie 3.3 Vervolgproces

36 36 38 39

Samenvatting

40

4

5

Voorwoord Nieuw Legmeer: kans op duizenden woningen

overheden en woningbouwcorporatie(s). Dat commitment is belangrijk, want de opgave

Amstelveen ligt in het hart van de economisch sterke Metropoolregio Amsterdam

die voor ons ligt is fors.

en is een bijzonder geliefde plek om te wonen en te werken. Ook Amstelveen bouwt woningen bij, grotendeels binnenstedelijk met de ambitie de leefkwaliteit van buurten

Unieke uitstraling

te vergroten. We kiezen ervoor om de Amstelscheg en onze parken groen te houden,

Door de unieke menging van wonen en werken en bijbehorende voorzieningen (winkels,

vanuit cultuurhistorische en landschappelijke waarden en vanwege de belangrijke

scholen, zorg, recreatie en horeca) in combinatie met een duurzame ontwikkeling,

bijdrage die ze leveren aan recreatie en waterberging. Vanwege geluidsbeperkingen van

ontstaat hier een wijk met toegevoegde waarde voor Amstelveen: woonruimte

luchthaven Schiphol komen andere delen van Amstelveen vaak niet in aanmerking voor

bereikbaar voor alle doelgroepen, duurzaam, in een innovatief stedelijk milieu met

grootschalige woningbouw.

ruimte voor voorzieningen voor de stad. Nieuw Legmeer krijgt een uniek karakter. Een kans voor Amstelveen.

Dé plek voor een unieke dynamische woonwerkwijk Bedrijventerrein Legmeer lag oorspronkelijk buiten de stad en is in de loop van

Lange adem

de tijd omringd door woningen. Het is de enige locatie in Amstelveen waar we op

Binnenstedelijke ontwikkeling is een zaak van lange adem. Dit onderstreept het belang

grote schaal woningen kunnen toevoegen, zonder groen te verliezen en zonder de

van een toekomstvisie op Nieuw Legmeer, die bestand is tegen conjunctuurwisselingen.

geluidsbeperkingen van Schiphol. Binnenstedelijk bouwen vraagt om investeringen

In de afgelopen jaren bleek dat er een herziening op de in 2020 vastgestelde

in goede infrastructurele ontsluiting, maar heeft ook economische voordelen. Het

Ontwikkelvisie Legmeer noodzakelijk was. Het bestaande vastgoed op bedrijventerrein

vergroot de draagkracht van voorzieningen en vergroot de aantrekkingskracht. In de

Legmeer is in eigendom van een groot aantal partijen; ieder met een eigen

huidige vorm is het bedrijventerrein niet toekomstbestendig. Veel van de bebouwing is

toekomstplan en visie op het gebied. Alleen samen en met medewerking van huidige

verouderd en voldoet niet aan huidige eisen van werkplekken en duurzaamheid en de

ondernemers en eigenaren kunnen we geleidelijk verder bouwen aan onze stad en een

openbare ruimte is niet klimaatbestendig. Aan de zuidgrens van Amstelveen realiseren

stip op de horizon plaatsen voor de wijk Nieuw Legmeer.

we een nieuw toekomstbestendig Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ), waar ruimte is voor groei of verplaatsing van bedrijven van Legmeer.

Zorgvuldige en gefaseerde aanpak Deze visie schetst hoe de transformatie naar Nieuw Legmeer heel geleidelijk vorm

Herziene visie

kan krijgen met een zorgvuldige aanpak. Want ook het huidige bedrijventerrein is

Door veranderende marktomstandigheden bleek de ontwikkelvisie uit 2020 niet langer

van economisch belang voor Amstelveen en de Amstelland regio. Fasering van de

financieel haalbaar. Het was noodzakelijk de plannen aan te passen om het project

transformatie maakt het mogelijk om de komende decennia flexibel te blijven en -

zowel financieel als ruimtelijk haalbaar te maken mét oog voor de Amstelveense

waar nodig - aan te passen aan veranderende omstandigheden. Tegelijk moet deze

groene kwaliteit. Deze Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024 biedt een kansrijk

ontwikkelvisie genoeg houvast bieden om de beoogde kwaliteit en het unieke karakter

toekomstperspectief in het licht van onze maatschappelijke doelen. Een visie die kan

te borgen.

rekenen op de interesse en lange termijn commitment van marktpartijen, andere

6

Woord van dank De Herziene Ontwikkelvisie Legmeer 2024 bevat ruimtelijke en programmatische kaders, context, spelregels en uitgangspunten voor een ontwikkelstrategie. Deze visie is tot stand gekomen na consultatie van eigenaren, marktpartijen, gebruikers en omwonenden. Graag richt ik tot slot een woord van dank aan iedereen die betrokken is geweest bij de totstandkoming.

Floor Gordon Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling

7

Inleiding Voor u ligt de herziene Ontwikkelvisie Nieuw Legmeer 2024. Deze beschrijft op welke

Daarna is met marktpartijen veelvuldig overlegd over, en gerekend aan, een inhoudelijk

manier bedrijventerrein Legmeer de komende jaren geleidelijk transformeert naar

aantrekkelijk en financieel/ruimtelijk haalbare ontwikkeling. De uitgangspunten van

een unieke woonwerk wijk met toegevoegde waarde voor Amstelveen. Omdat de

2020 zijn echter achterhaald door de tijd. Bouwkosten, regels, stikstof, de omgevingswet

transformatie van Legmeer een gebiedsontwikkeling betreft, mag deze visie beschouwd

en rente hebben ertoe geleid dat er aan een aantal uitgangspunten geschaafd moest

worden als een gebiedsgerichte deelvisie, die uiteindelijk onderdeel gaat uitmaken van

worden om de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar te krijgen en ruimtelijk haalbaar

de nog vast te stellen Omgevingsvisie Amstelveen. Dit houdt in dat in deze visie tevens

te houden.

extra is nagedacht over (nieuwe) thema’s die onderdeel van de Omgevingswet zijn geworden, zoals: gezondheid, duurzaamheid, klimaat en leefbaarheid. Gebiedsgericht

Het voorlopig eindresultaat, waarin reeds veel is heroverwogen en geactualiseerd (zoals

houdt tevens in dat we op sommige uitgangspunten afwijken van het bestaand beleid,

ook gedeeld in diverse raadsgesprekken), is in de kern het voorstel om in een periode

omdat dit niet goed meer aansluit bij de huidige ontwikkelingen en gebiedskenmerken.

van ca 15 jaar een wijk te realiseren (op basis van het scenario Innovatief Hoogstedelijk uit de Nota van Uitgangspunten) met 4400 woningen, ca. 30.000 meter bvo werkruimte

Een gebiedsvisie (en nu dus gebiedsgerichte deelvisie) heeft op zichzelf geen juridische

(ca. 1100 arbeidsplaatsen.1), waaronder een basisschool, diverse maatschappelijke

status. Er is geen procedure voorgeschreven in de wet. De gemeente bepaalt zelf

voorzieningen, kantoor- en bedrijfsruimte. Hierbij geldt een woningverdeling van 20

hoe ze de gebiedsvisie opstelt en met welke procedure ze dit doet. Deze visie zal

procent sociaal, 40 procent middenduur en 40 procent duur.2 Hierbij blijven we zeer

de basis vormen voor op te stellen vervolgdocumenten, om zo toe te werken naar

dicht bij het afgesproken bouwvolume uit de Ontwikkelvisie Legmeer 2020.

een omgevingsplan. Bij het omgevingsplan zijn de procedures uit de Wet ruimtelijke

Op basis hiervan wordt de Ontwikkelvisie Legmeer 2020 vervangen door de Herziene

ordening van toepassing.

Ontwikkelvisie Legmeer 2024.

Historische context

En daarmee ligt er een kans om met de transformatie van Legmeer een nieuwe kleur

De mogelijkheid om woningen te bouwen op Legmeer leeft al jaren. In 2016 is het

aan het rijke palet van Amstelveen toe te voegen; een kleur die anders is dan we

idee van woningbouw actiever opgepakt en dat heeft in 2018 na participatie geleid

kennen. Met meer diversiteit, een groter verschil aan type gebouwen, hoog en laag,

tot vaststelling van een Nota van Uitgangspunten. De eerste woonbebouwing is

maar ook met een historische gelaagdheid. Zo wordt de contour van de oude spoorlijn

inmiddels ook al gerealiseerd naar aanleiding van de transformatie van een leegstaand

Amsterdam – Uithoorn stedenbouwkundig weer zichtbaar gemaakt, worden er singels

kantoorgebouw en er staat inmiddels een hotel. Dit proces, waarbij het gebied stap

en grachten geïntroduceerd en krijgt het gebied een centraal gelegen hart met een park

voor stap van kleur verschiet, zal zich de komende jaren verder voltrekken, en daarbij

waaraan grondgebonden kan worden gewoond. Rondom dit hart ligt een dynamische

is het van belang om duidelijke kaders vast te stellen. In 2020 leidde dit daarom tot

ring van woonbebouwing langs een carré, met enkele hoogteaccenten, maar ook met

vaststelling van de Ontwikkelvisie Legmeer 2020, met als kern de wens tot realisatie van

verschillende gebouwen met werkfuncties voor de maakindustrie en voor creatieve

een duurzame wijk met 3000 woningen en ca. 2400 arbeidsplaatsen op basis van het

bedrijvigheid en voorzieningen zoals een supermarkt, wijkcentrum en basisschool.

scenario Productieve Stad.

Gebaseerd op een inschatting n.a.v. het te realiseren aantal van ca. 30.000 m2 aan werkfuncties/voorzieningen. Dit gedeeld door 20 m2 werkplek per arbeidsplaats. Hierbij is rekening gehouden met een mix van kantoren en bedrijven. 1

2

op basis van de Amstelveense Woonagenda 2017-2023

8

Beneluxbaan

Canon

Leeswijzer Deel I van deze visie schetst de opgave en positionering van Nieuw Legmeer. Deel II van deze visie omvat het basisprincipe en de spelregels van de transformatie, zowel stedenbouwkundig als programmatisch. Vervolgens schetst deel III de uitgangspunten

tramli

jn Am

langs welke weg de gewenste transformatie van bedrijventerrein Legmeer zich

sterda m

-Uitho

orn

weg Boven kerker

Ha

ma

rsk

jöld sin gel

voltrekken kan.

Westwijk

Transformatiegebied Legmeer 9

1. Opgave en positionering 1.1 Opgave en kansen voor Amstelveen De kern van het streven om het huidige bedrijventerrein Legmeer te transformeren tot een gemengd woon/werkgebied ligt in het grote (en nog steeds toenemende) tekort aan woonruimte in Amstelveen en de omliggende regio. De woonmarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) staat onder druk. Binnen de regio is er behoefte aan 230.000 nieuwe woningen voor de periode 2017-2040. Volgens een recent rapport van het RIGO zouden, alleen al om in de toenemende vraag te voorzien, in de MRA per jaar 12.000 woningen moeten worden toegevoegd. Daarbij is nog niet eens rekening gehouden met de krapte op de woningmarkt die nu al wordt ervaren. Ook in Amstelveen

Een groeiend aantal bedrijven wil zich niet vestigen op bedrijventerreinen, geïsoleerd en ver verwijderd van de levendigheid van de stad. Bedrijven die het moeten hebben van de uitwisseling van ideeën, netwerken en samenwerking met anderen zoeken liever een vestigingsplaats midden in het stedelijk gebied, ook omdat hun medewerkers zich daar veel meer thuis voelen. Nieuw Legmeer kan een uitgelezen locatie worden voor dat soort bedrijvigheid. Ondertussen veranderen trouwens ook de productieprocessen van bedrijven, bijvoorbeeld in de richting van “schoon” maakindustrie die ingepast kan worden binnen stedelijke wijken en buurten. Dit alles maakt dat de transformatie van bedrijventerrein Legmeer gaat leiden tot veranderingen in de bedrijvigheid en de

is het tekort aan woningen nijpend.

arbeidsplaatsen in het gebied. Ook zal een deel van de bestaande arbeidsplaatsen

Amstelveen heeft grote behoefte aan nieuwbouw, die starters en jonge gezinnen

worden. Daartoe is het bestemmingsplan BTAZ inmiddels onherroepelijk.

verhuizen naar andere locaties (bijvoorbeeld BTAZ), wanneer deze niet ingepast kan

kansen biedt om in de gemeente te blijven en ouderen om een comfortabel appartement te betrekken. Op een reeks locaties in Amstelveen worden al nieuwe woningen gebouwd. Wanneer we rekening houden met de belemmeringen die het Luchthaven Indelingsbesluit de gemeente Amstelveen oplegt, is Legmeer de vrijwel de enige binnenstedelijke locatie in de gemeente waar nog ruimte is om forse aantallen (lees: duizenden) woningen toe te voegen. 3 Daardoor kunnen veel meer mensen een wooncarrière opbouwen binnen de gemeente en verbetert de doorstroming in het woningbestand aanmerkelijk.

Kansen voor de stad Legmeer heeft vele troeven in handen om een aantrekkelijke en gewilde woonplek te worden. Het terrein ligt in het stedelijk gebied, aan de rand van Het Groene Hart/ De Amstelscheg, maar ook op fietsafstand van het Amsterdamse Bos. Door een zekere menging van wonen en werken die wordt voorzien voor Legmeer ontstaat hier een hoogstedelijk en levendig woonmilieu. Het aantal inwoners gaat krachtig groeien, wat het draagvlak voor voorzieningen (winkels, scholen, zorg, recreatie en horeca) versterkt, zowel in Legmeer zelf als in omliggende wijken. De transformatie biedt daarnaast kansen voor bedrijvigheid die makkelijk samengaat met woonfuncties. Steeds meer economische activiteiten floreren in gemengde woon-/werkgebieden.

Op Kronenburg zou daar ook ruimte voor zijn (maar dan vooral voor studenten), maar die zekerheid is er in het kader van het Luchthavenindelingsbesluit nog niet. 3

10

1.2 De essentie van Nieuw Legmeer De essentie van de transformatie van bedrijventerrein Legmeer is het behouden van de juiste balans tussen wonen en werken in de stad. Een stad die alleen maar bestaat uit woonwijken heeft weinig dynamiek en leidt tot veel pendelstromen omdat inwoners buiten Amstelveen moeten werken. De transformatie van Legmeer maakt het bovendien mogelijk samenhang te realiseren tussen lopende ontwikkelopgaven op diverse beleidsterreinen (woningbouw, werken/ondernemen, mobiliteit/infrastructuur en duurzaamheid). Dit alles komt samen in het concept van een gemengd woon-/ werkmilieu met de invulling zoals beschreven in deze ontwikkelvisie. Bovenop de wens om op grote schaal woningen toe te voegen en werkgelegenheid voor de stad te behouden, geldt dat de transformatie kansen biedt om het gebied duurzamer te maken en beter bestendig tegen de gevolgen van klimaatverandering. Het bedrijventerrein kwam tot stand in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw, op een locatie die toen aan de rand lag van het stedelijk gebied van Amstelveen. Inmiddels ligt het ingesloten midden in de gemeente, omgeven door woonwijken. Het terrein is een ‘versteend’ gebied met weinig groen tussen de stroken asfalt en bestrating.

Daardoor is het niet goed ingericht om toenemende hoeveelheden hemelwater op te vangen en werkt het op warme dagen als een ‘hitte-eiland’, dat de temperatuur in de omgeving opdrijft. De transformatie van Legmeer maakt het mogelijk om meer oppervlaktewater en meer groen toe te voegen, de openbare ruimte aangenamer en leefbaarder te maken en tegelijkertijd het gebied wat betreft energie (zowel opwek als gebruik) te verduurzamen.

Visualisatie van een mogelijk ontwerp. Aan dit beeld kunnen geen rechten worden ontleend

11

Werken

2. Basisprincipes en spelregels

Dure woningen

20%

40% 60%

80%

2.1 Gemengde stadswijk (ontwikkelprogramma) In deze ontwikkelvisie voor de transformatie van Legmeer wordt

20%

het scenario Hoogstedelijk Innovatief geschetst, waarin de beschikbare ruimte op Nieuw Legmeer wordt verdeeld in ongeveer 80% wonen en 20% werken

Woningen voor alle doelgroepen

Middeldure koop of huur

Om de betaalbaarheid Dure van de woningen voor een brede Werken Wonen Betaalbare woningen verscheidenheid aan doelgroepen woningen te waarborgen, wordt

80%

schat nu dat er in de periode 2017-2040 ongeveer 230.000 woningen in de regio bij moeten komen om te voldoen aan de extra vraag (van mensen die zich in de regio

van 20% sociale huur, 40% middeldure koop of huur en

Betaalbare woningen

Middeldure koop of huur

Sociale huur

20%

Nul op voor Legmeer. Het woonprogramma uit de woonvisie wordt niet gebruikt

•

Het aandeel koopwoningen is groter of minimaal even groot als het aandeel huur.

•

Het aandeel aan betaalbare woningen (max. NHG-grens) op basis van de

40%

woningcorporaties, exploitanten/aanbieders van zorgwoningen en ouderenwoningen zal de gemeente zich sterk maken dat ook deze doelgroepen binnen Nieuw Legmeer

15.000m2 bvo kunnen gaan wonen. Het toevoegen van ca. 4400 woningen, zoals voorzien in het Bedrijvenprogramma

scenario Hoogstedelijk Innovatief, biedt daartoe voldoende mogelijkheden. Niet voor elke doelgroep is Nieuw Legmeer geschikt. Nieuw Legmeer is gezien de ligging, op

de meter

40%

2.400 arbeidsplaatsen

3.500 - 6.500 m2 bvo Dure koop woningbouwimpulsKantoren (Wbi) is niet lager dan 60% van het totaal of huur van 2157 woningen, Integraal Natuur-

ruimtelijk die programmatisch onderdeel uitmakeninclusief van de Wbiproces

aanvraag. •

Nul op de meter

Circulair

Werken

Het aandeel aan betaalbare woningen op20% basis van de

•

adaptief

Natuurruimtelijk Circulair De kaders uit de woonagenda voor slaapkamertoetsing inclusief proces

Wonen in het kader van woninggroottes zijn van toepassing.

Zodra de Nota Passend en Betaalbaar Wonen is

Dure woningen

40%

Amstelveense Woonagenda 2017-2023 is niet lager dan Klimaat-

3.500 - 6.500 m2 15.000m2 bvobvo 60% van het totaal van 4400 woningen. 80% Kantoren aanpakken. De woningen op Nieuw Legmeer zijn bedoeld voor alle doelgroepen die een Bedrijvenprogramma Integraal

vanuit jongeren, starters en in tweede instantie senioren. In nauwe samenwerking met

Dure koop of huur

•

woningbouwopgave en tegelijkertijd de grootste knelpunten op de 2.400 lokalearbeidsplaatsen woningmarkt woning zoeken binnen de gemeente Amstelveen, waarbij placemaking vaak ontstaat

40%

60% of huur. Hierbij geldt: 40% dure koop

woningmarkt. In de Woonagenda 2020-2023 gaan wij specifiek in op de vraag welke welke behoefte er aan woningen is. Amstelveen wil haar bijdrage leveren aan deze

40%

40%

willen komen vestigen). Deze behoefte staat nog los van het huidige tekort op de stad wij willen zijn. Benoemd wordt hoe zo goed mogelijk kan worden ingespeeld op

20%

er een woningdifferentiatie toegepast met een verdeling

Wonen

De woonmarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) staat onder grote druk. Men

Sociale huur

60%

M k

Betaalbare woningen

vastgesteld, wordt op basis vanKlimaatde kaders uit die nota getoetst. adaptief

Het streven is om het aandeel aan betaalbare woningen op basis van de Wbi minimaal 50% te laten zijn van het totaal van 4400 woningen.

aanzienlijke afstand van de voortgezette onderwijsinstellingen, een minder geschikte

Nu de m

locatie voor studentenwoningen, deze categorie wordt uitgesloten. We streven naar een wijk waar inwoners, werkfuncties en voorzieningen zich gaan associëren met de plek waar ze wonen of verblijven. Dit is essentieel bij het succesvol functioneren van nieuwe

2.400 arbeidsplaatsen

wijken, omdat het de sociale cohesie en leefbaarheid versterkt. Om die reden worden

3.500 - 6.500 m2 bvo Kantoren

Natuurinclusief

nieuwe functies uitgesloten waarbij inwoners een vluchtig verblijf kennen. Hierbij

Inte ruim pro

doelen we op: (toeristen)hotels, short stay (voor o.a. kenniswerkers/arbeidsmigranten). Uitzondering hierop is de huisvesting van de doelgroepen n.a.v. een taakstelling vanuit (Rijks)overheid.

Klim ada

15.000m2 bvo Bedrijvenprogramma

12

• Bestaande en nieuwe bedrijvigheid Werkeneconomische bron van bedrijvigheidDure Legmeer is op het moment een belangrijke woningen

Waar dit bedrijfstechnisch (o.a. ruimtelijk en financieel) en milieukundig mogelijk

en arbeidsplaatsen voor Amstelveen. Toch wordt het gebied nu, gezien het aantal

1 en 2 kunnen in principe goed samengaan met woningbouw.4 Voor bedrijven

arbeidsplaatsen per hectare, niet zeer intensief gebruikt. In een woon-/werk omgeving

met categorie 3 en hoger wordt specifieker gekeken naar de inpasbaarheid en

met hogere dichtheden zal werken veelal op de begane grond gevestigd blijven, wonen

zijn maatwerkoplossingen nodig. Daarvoor worden eisen in het omgevingsplan

20%

komt daarboven.

80%

40%

opgenomen.

60%

Nieuw Legmeer wordt een gemengde woon-/werkwijk me een programma van sociaal-

•

maatschappelijke en commerciële voorzieningen (o.a. detailhandel en horeca) en

Wonen

Betaalbare Dure Werken bedrijvigheid (kantoor- en bedrijfsruimte) van in totaal ca. 30.000 m² bvo. Van belang woningen woningen

Middeldure van STEC heeft Sociale marktonderzoek aangetoond dat de totale marktruimte 25.800 m2 koop of huur

huur

20% aantal m2 aan bedrijvenprogramma in Nieuw Legmeer zal tenminste 15.000 m2 bvo

20% Als gemeente vinden we het belangrijk dat zittende bedrijven, voornamelijk 40% (stadsverzorgende) MKB-bedrijven, een toekomst hebben en dat werkplekken

bedragen en maximaal 40% de (dan geldende) marktbehoefte. Dat mogen dan ook te handhaven, goed in te passen bedrijven zijn.

behouden blijven voor Amstelveen. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk bestaande

60%

•

en als dat niet lukt deze te verplaatsen naar het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein

Betaalbare woningen

40% Als een bedrijf zich vestigt in de plint van een woongebouw, blijft een volwaardige

Dure koop of huur Middeldure Sociale Nieuw Legmeer is geen primaire locatie voor kantoren. De marktruimte voor koop of ligt huur huur van STEC en Bureau BUITEN tussen de 5.000kantoren op basis van onderzoek woonentree ook een vereiste.

bedrijvigheid en werkgelegenheid te behouden (in te passen) op Nieuw Legmeer zelf

Wonen

Er is voldoende markt in de gemeente Amstelveen voor bedrijfsruimte. Het

tot ca 62.000 m2 bedraagt en hier zijn meerdere locaties voor beschikbaar. Het

voor de leefbaarheid en de economie is dat werken en wonen goed samengaan.

80%

is, kunnen huidige bedrijven in Nieuw Legmeer blijven; bedrijven met categorie

•

Amstelveen Zuid (BTAZ) of elders in Amstelveen. De gemeente faciliteert de

Nul op m2. CBRE, Fakton20% 15.000 en Brockhoff schatten deze in op tussen de 0 en 5.000 m2. de meter

ontwikkeling en realisatie van dit bedrijventerrein. Dit houdt het volgende in:

Voor kantoorruimte 40% wordt minimaal 3.500 m2 en maximaal 6.500 m2 bvo in het

programma opgenomen. Hiermee wordt aangehaakt bij de meest actuele cijfers.

2.400 arbeidsplaatsen

3.500 - 6.500 m2 bvo Kantoren

• Natuurinclusief

De in de ontwikkelvisie 40% uit 2020 opgenomen ambitie om 2.400 arbeidsplaatsen op

Dure koop

Nieuw Legmeer zelf te realiseren, lijkt met voortschrijdend inzicht niet haalbaar. In Integraal of huur ruimtelijk Circulair het geval van verplaatsingen van bedrijven naar BTAZ of elders binnen Amstelveen, proces blijven die arbeidsplaatsen in ieder geval zoveel mogelijk voor Amstelveen

behouden. Maar mogelijk daalt de mkb werkgelegenheid van bedrijven. Dit is Nul op deeen meter stads brede ontwikkeling en geldt dus ook voor Legmeer, vanwege de lastige

15.000m2 bvo 2.400 arbeidsplaatsen Bedrijvenprogramma

inpasbaarheid van bedrijven met milieucategorie 3.1 of hoger in woon-/werk

3.500 - 6.500 m2 bvo Kantoren

Klimaatgebieden. adaptief Natuurinclusief

Waar wonen boven bedrijvigheid zit, is vanwege 15.000m2 bvo de afstand wel specifieke aandacht nodig voor de inpassing van beide functies. Hierdoor heeft inpassing op basis van bedrijfscategorieën nog nader onderzoek nodig richting Bedrijvenprogramma Omgevingsplan. 4

Integraal ruimtelijk proces

Klimaatadaptief

Circulair

13

Voorzieningen De ontwikkeling van Nieuw Legmeer levert voldoende draagvlak op voor het toevoegen van detailhandel en horeca. Dit concludeert bureau BRO naar aanleiding van een behoeftenonderzoek. Dit zorgt ervoor dat met Nieuw Legmeer een complete wijk gebouwd wordt, inclusief voorzieningen.

Voorstel commercieel voorzieningenprogramma Legmeer (februari 2024) Onderstaand programma is een te realiseren ambitie op basis van bovenstaande uitgangspunten in 4.1 en 4.2. Het definitieve programma wordt vastgelegd in het omgevingsplan.

Functie

m2 BVO

Bedrijfsruimte in plint*

Min. 15.000

Voor het uiteindelijk vaststellen van de minimale en maximale hoeveelheid horeca

Detailhandel

Min. 3900 – max. 6000

en detailhandel in het omgevingsplan, vindt een ‘laddertoets nieuwe stedelijke

Horeca

Ca. 1200

Kantoren (zakelijke dienstverlening)

Min. 3500 – max. 6500

Detailhandel (soort)

Min m2 BVO

Max m2 BVO

Dagelijks (ex supermarkten)

630

800

Gedurende de transformatieperiode van Legmeer (ca 15 jaar) kan leegstand ontstaan

Niet dagelijks

1250

2500

door veranderende marktbehoefte. Leegstand is niet per definitie erg, indien dit tijdelijk

Full service Supermarkt

1800

2100

en kortdurend is. Leegstand zorgt voor doorstroming en nieuwe kansen.

Doelgroepen supermarkt (To Go/Eco)

300

500

Horeca

Min m2 BVO

Max m2 BVO

Snackbar, afhaal, restaurants en drankver-

800

1550

ontwikkeling’ plaats, samen met een markttoets. Vooralsnog wordt er in ca. 1200 m2 horecameters voorzien en tussen de 3900 en 6000 m2 aan detailhandel meters (zie verder in afbeelding).

Langdurige leegstand kan echter effect hebben op de leefbaarheid van de wijk. Om te voorkomen dat er langdurige leegstand ontstaat, moet er flexibel ingespeeld kunnen worden op de marktvraag. Dit kan door in het omgevingsplan een functie

strekkers

“gemengd, niet wonen” op te nemen, waarin een poule van alle niet-locatiegebonden

* Ruimte voor bedrijven mag ook op de verdieping worden gerealiseerd. Het minimale aantal is

werkfuncties te realiseren zijn tot de maximale hoeveelheid aan programma. Onder

15.000 m2 en dat is gebaseerd op de beschikbare plintruimte.

niet-locatiegebonden functies wordt verstaan: bedrijven, kantoren en daghoreca. In het totaal bedraagt dit ca. 22.000 m2 aan programma.

14

Bewegen/sporten in de buitenruime, parken en binnensport zijn onmisbaar in een hedendaagse woon-/werkwijk. Het draagt bij aan betrokkenheid, interactie, binding en gezondheid. Naast openbare parken en semi-openbare buitenruimten is er marktbehoefte voor ca. 1700 m2 aan gebouwde (commerciële) sportvoorzieningen voor Legmeer. Te denken valt aan fitness en vechtsport. In de verdere uitwerking van het gebiedsgerichte programma richting omgevingsplan zal dit samen met de marktpartijen op wijkgebonden schaal verder worden ingepast. Het toevoegen van voldoende sociaal-maatschappelijke voorzieningen (ca. 6.000 m2) draagt bij aan een leefbare wijk, dit resulteert in het volgende programmatische ambities: •

Zorgcentrum

•

Basisschool + BSO + gymzaal

•

Kinderdagverblijf

•

Vestiging voor voortgezet onderwijs5

•

Wijk/cultureel centrum (met o.a. een digitaal informatiepunt overheid) 6

Dynamische plint, gedeelde voorzieningen Bedrijvigheid en voorzieningen worden zoveel mogelijke geconcentreerd in de plinten. Het bestemmen van deze ruimtes voor voorzieningen, ontmoeting, terrassen, kunst en cultuur verlevendigt het straatbeeld zowel overdag als ‘s avonds. Waar er wordt gewoond op de begane grond is de plint actief in gebruik (woon-/werkruimte). De plinten bieden niet alleen plek voor werken (en soms wonen) maar ook voor een aanbod van gedeelde voorzieningen. Denk daarbij aan faciliteiten zoals flexplekken, maatschappelijke voorzieningen, wasserette, buurtwinkel, horeca en sport. Zowel bewoners als werknemers maken gebruik van deze voorzieningen.

Onderzocht wordt nog of en op welke manier voortgezet onderwijs stedenbouwkundig kan worden ingepast. Amstelveen ambieert in haar vastgestelde cultuurbeleid ‘De stad als podium’ een kwaliteitsslag te maken en kunst en cultuur dichter bij de inwoners en ondernemers te brengen. Naast concentratie in bestaande en nieuwe cultuurclusters is het de bedoeling om alle wijken in de stad in te zetten als podium voor ontmoeting, experiment of 5 6

verbeelding. Dat kan ook in allerlei gemengde bestemmingen of door slimme stapeling van functies, bijvoorbeeld in combinatie met een wijkcentrum, gezondheidscentrum, school of gebouwde parkeervoorziening. Als het gaat om investeren in de kunst in de openbare ruimte bestaat de ambitie om in elke wijk van Amstelveen kunst toe te voegen als herkenningspunt om identiteit aan de wijk te geven en het buurtgevoel te vergroten.

15

2.2 Stedelijk karakter Amstelveen wil met de transformatie naar Nieuw Legmeer gaan verdichten en intensiever bouwen. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van het stedelijk gebied en blijft de groene buitenruimte gespaard. Tegelijkertijd is het streven om een kwalitatief hoogwaardig en aantrekkelijk woon-/werkgebied tot stand te brengen. Amstelveen stelt duidelijke grenzen aan hoogbouw, om het karakter van de ‘stad tussen de bomen’ te behouden. In de Hoogbouwvisie van Amstelveen (2019) is dit beleid vastgelegd. Nieuw Legmeer zal zich conformeren aan de Hoogbouwvisie. De stedenbouwkundige opzet van Nieuw Legmeer is gericht op een compacte en gemengde stad met een herkenbaar karakter. Hiermee onderscheidt het zich in dichtheid en schaal van de omliggende wijken Westwijk en Middenhoven en verrijkt daarmee het woonlandschap van Amstelveen. De wijk kent een specifieke opbouw van buurten; de stedelijke randen, een luwer binnengebied en een eiland. Deze buurten onderscheiden zich door het programma (wonen, voorzieningen en de mate van menging met werken), openbare ruimte, dichtheid en bouwhoogte. De structuur van Nieuw Legmeer wordt gevormd door een helder en krachtig raamwerk van openbare ruimte zoals wegen, water- en groenstructuren. Dit raamwerk definieert tevens clusters bestaande uit bebouwing en onbebouwde ruimte. De verhouding bebouwd/onbebouwd op een cluster is bepaald op 70/30%.

Hierbij geldt dat de bebouwing wordt gevormd door meerdere gebouwen die zich in vorm en grootte van gebouw van elkaar onderscheiden, zowel in de breedte en de hoogte. De onbebouwde ruimte binnen een cluster is in basis altijd openbaar toegankelijk en zo groen mogelijk ingericht. Zowel het de openbare ruimte als de op te stellen bouwplannen dienen te

Landschappelijk-/

voldoen aan het op te stellen Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan Legmeer

stedenbouwkundig raamwerk

waarin aanvullende ‘spelregels’ worden beschreven om de ruimtelijke kwaliteit en samenhang te borgen.

16

Het Eiland

Het Hart

Het Carre

Doorwaardbare blokken met

Minimaal

Minimaal 70% van onbebouwde

openingen

30% onbebouwd

ruimte krijgt groene inrichting

De Groene Mantel

17

Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

18

Basishoogte met daarboven torens De basis bouwhoogte van de gebouwen van Legmeer wordt bepaald door een bebouwing van 4 lagen in het hart en 6 lagen aan de randen. Met deze basishoogte wordt de relatie tussen de woning, balkon en het leven op straat geborgd. Een tweede laag wordt gevormd door hoogbouw accenten met een hoogte tussen 12 tot 14 bouwlagen. Uitgangspunt is dat hoogbouwaccenten op tenminste 60m

minimaal 60 m

onderlinge afstand van elkaar staan. Dit geldt ook voor hoogteaccenten die buiten het plangebied liggen ten opzichte van Legmeer. Vanuit de woningen in de hoogbouw wordt de bewoners een uitzicht over de stad en het omliggende landschap geboden.

19

Locatie hoogbouwaccenten op basis van concept stedenbouwkundig plan. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.

20

Openbare ruimte Een kwalitatieve openbare ruimte is een cruciale factor in het maken van een stadswijk waar het fijn wonen is. Leefbaarheid krijgt in Nieuw-legmeer prioriteit, bijvoorbeeld in de vorm van groene straatprofielen waar ruimte is voor bomen en maatregelen in het kader van klimaatadaptatie. Om deze kwaliteit te borgen stelt het beeldkwaliteitplan eisen ten aanzien van de inrichting van het openbaar- en openbaar toegankelijk gebied. De belangrijkste spelregels zijn: •

Nieuw Legmeer richt zich op de voetganger en fiets en minder op de automobilist. Er zijn, met uitzondering van laad-/losplekken daarom geen parkeerplaatsen op straat aanwezig.

•

In Nieuw-Legmeer wordt een hoofdstructuur van vrijliggende fietspaden aangelegd.

•

In elk straatprofiel zijn bomen te vinden die naast hun kwalitatieve inbrengen ook

secundaire wandelroutes door de ontwikkelclusters

helpen in het verminderen van hittestress tijdens warme dagen. •

Commerciële functies en gebouwentrees zijn minimaal vanuit de publieke/openbare ruimte ontsloten.

•

de verplichte publiek toegankelijker routes door de clusters sluiten op een herkenbare en toegankelijke manier aan op de openbare ruimte.

Hoofdfiets- en wandelroutes in het openbaar gebied

21

Openbare groen- en waterstructuur. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

22

Kwalitatieve binnenhoven Parken, pleinen en de primaire straten worden omsloten door de bebouwing dat op deze plekken veelal schouder aan schouder staat. Doordat de bebouwing in deze randen (clustergrenzen) voor minimaal 80% in de rooilijn staat, worden heldere wanden gevormd die de openbare ruimte structuur geven. Door bebouwing in hoofdzaak aan de randen van de ontwikkelclusters te bouwen ontstaan kwalitatieve, groene binnenterreinen. Deze binnentuinen zijn overdag openbaar toegankelijk en de inrichting voldoet aan de eisen uit het Beeldkwaliteitsplan Nieuw Legmeer waar ondermeer regels ten aanzien van klimaatadaptatie, speelplaatsen en toegankelijkheid worden opgenomen. Voorzieningen op openbaar (toegankelijk) gebied dienen te voldoen aan inrichtingseisen van de gemeente Amstelveen (LIOR).

Verplichte rooilijn Geen verplichte rooilijn

23

Concept stedenbouwkundig plan. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

24

Visualisatie van een mogelijk ontwerp. Aan dit beeld kunnen geen rechten worden ontleend

25

2.3 Nieuwe mobiliteit Er vinden de komende jaren veel ruimtelijke ontwikkelingen plaats in Amstelveen en de regio. Als gevolg hiervan groeit het aantal inwoners, werkenden en bezoekers en neemt het aantal verplaatsingen toe. Tegelijkertijd komt het regionale én lokale mobiliteitssysteem steeds meer aan zijn grenzen, is er weinig fysieke (uitbreidings-) ruimte voor nieuwe infrastructuur en spelen nieuwe mobiliteitsvormen als de e-bike en deelmobiliteit een steeds grotere rol in ons mobiliteitssysteem. Om Amstelveen toekomstbestendig, duurzaam en veilig bereikbaar te maken is in februari 2020 de Mobiliteitsvisie Amstelveen vastgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan een Omgevingsvisie voor Amstelveen. Hier worden de beleidsdoelen uit de Mobiliteitsvisie overgenomen, maar wordt ook de STOMP-systematiek opgenomen. STOMP is een afkorting van Stappen, Trappen Openbaar vervoer, Mobiliteitsdiensten en Personenauto en gaat er van uit dat bij grote ontwikkelingen eerst gekeken wordt naar duurzame en actieve mobiliteit en pas aan het eind naar de personenauto. Deze systematiek is ook door de Vervoerregio Amsterdam opgenomen in haar Beleidskader Mobiliteit. Bij de ontwikkeling van Nieuw Legmeer is vanaf de start al uitgegaan van de focus op duurzame en actieve mobiliteit en is de rol van de auto bewust lager gehouden.

Er is ook al een Mobiliteitsprogramma van Eisen opgesteld die op deze uitgangspunten is gebaseerd en daar is ook al de STOMP-systematiek toegepast. Aandachtspunten qua mobiliteit zijn: •

Voorzieningen op de best bereikbare plekken realiseren;

•

De ontwikkeling van de halte Sacharovlaan tot Mobiliteitshub, met mogelijk ook toevoegen bus naar Schiphol;

•

Extra aandacht voor fietsparkeren, in de openbare ruimte en inpandig;

•

Fijne veilige looproutes;

•

Lagere parkeernorm, gebundeld parkeren;

•

Duurzame logistiek, om bewegingen door de wijk te voorkomen, bijvoorbeeld door pakkethubs.

26

Mobiliteits Programma van Eisen Legmeer

Wij onderzoeken alle mogelijkheden die kunnen leiden tot het verlagen van de

Het MPvE voor Nieuw Legmeer is opgesteld, en daarvan worden de belangrijkste keuzes,

parkeernormen. De lange doorlooptijd van het transformeren van Legmeer, andere

uitgangspunten en uitwerkingsvragen voor de ontwikkeling van Nieuw Legmeer in deze

inzichten over autobezit versus autogebruik en toekomstige manieren van mobiliteit

Mobiliteitsparagraaf op een rij gezet.

maakt het voor nu lastig hierover harde uitspraken te doen. Hier zien wij uitdrukkelijk een rol van marktpartijen om actief bij te dragen aan het verlagen van de parkeernorm.

Uitgangspunt 1: Voorrang voor duurzame en actieve modaliteiten en openbaar vervoer In volgorde van importantie wordt in de gebiedsontwikkeling Nieuw Legmeer ruimte

Uitgangspunt 3: Stimuleren overstap tussen modaliteiten op Mobiliteitshub

gereserveerd voor Stappen (lopen), Trappen (fietsen), Openbaar vervoer, Mobility as

De halte Sacharovlaan wordt dé belangrijkste (toekomstige) overstaphalte van

a Service (inclusief deelconcepten) en de Privé-auto. Dit staat bekend als de STOMP-

Amstelveen-Zuid. Hier kan overgestapt worden van de Amsteltram naar de R-Net bussen

aanpak. Nieuw Legmeer is goed bereikbaar per openbaar vervoer (knooppunt openbaar

tussen Aalsmeer-Amstelveen Busstation-Amsterdam en omgekeerd. Daarnaast is het van

vervoer Sacharovlaan aan westzijde van plangebied) en via actieve modaliteiten

belang om op deze locatie een goede comfortabele overstap te faciliteren tussen fiets en

((elektrische) fiets, lopend). Deze vervoerswijzen krijgen voorrang in het gebied. De auto

OV en van bus op sneltram, met voldoende en kwalitatief goede stallingsmogelijkheden.

is uiteraard wel welkom, maar krijgt minder ruimte, mede omdat het wegennet van

De halte Sacharovlaan wordt zo een zogenaamde Mobiliteitshub waar meerdere

Amstelveen vol begint te raken.

vervoerswijzen en functies samenkomen. Om gebruik van de hub te stimuleren moet de routing er naar toe ook goed zijn: duidelijke en veilige loop- en fietsroutes in de wijk.

Het gebruiken van autodeelconcepten in Nieuw Legmeer is zeer wenselijk bij het terugdringen van het aantal auto’s. Dit vraagt om goede en veilige loop- en fietsroutes

Uitgangspunt 4: Nabijheid creëren en functies combineren

zowel in het gebied zelf als bijvoorbeeld naar het winkelcentrum Westwijk en aansluiting

De Mobiliteitshub Sacharovlaan wordt de voornaamste mobiliteitsknoop van Amstelveen-

op regionale fietsroutes. Daarnaast vraagt het om voldoende (overdekte en afgesloten)

Zuid en Nieuw Legmeer. Om het aantal (en de lengte van de) verplaatsingen zo laag

parkeerruimte voor fietsen, voldoende laadmogelijkheden voor elektrisch vervoer en

mogelijk te houden en de knoopwaarde van de hub te vergroten, is het van belang om

ruimte voor deelconcepten (auto’s, scooters, fietsen).

de belangrijke voorzieningen van Nieuw Legmeer op de hub en in (directe) nabijheid van de hub te plaatsen. Dit gaat op de hub bijvoorbeeld om een kleine supermarkt (to

Uitgangspunt 2: Toewerken naar een lage parkeernorm

go-concept), pakketophaal- en retourpunt, kleine werklocatie en voorzieningen voor

Bij het stimuleren van openbaar vervoer en actieve modaliteiten hoort ook het stimuleren

deelmobiliteit. Grote voorzieningen als scholen, kinderopvang en gezondheidscentrum

van (toekomstige) bewoners en gebruikers van Nieuw Legmeer om minder gebruik te

worden vanuit de nabijheidsgedachte liefst nabij de hub gepland om zo combinatie-reizen

maken van de auto. Naast het bieden van alternatieven is er ook nog een andere prikkel

mogelijk te maken en te voorkomen dat bezoekers uit omliggende wijken met de auto

om het autogebruik te reguleren: de parkeernorm. Het uitgangspunt is om (in stappen)

komen.

toe te werken naar verlaging van de parkeernorm van Nieuw Legmeer en bijvoorbeeld in de eerdere fase nog wel parkeerruimte te bieden die later (wanneer daadwerkelijk blijkt dat er minder autobezit en –gebruik is) opgeheven kan worden. Het doel is om minder parkeerruimte in het plan te reserveren en zo meer ruimte over te houden voor wonen en werken.

27

Uitgangspunt 5: Duurzame logistiek in Nieuw Legmeer

Overige uitgangspunten voor parkeren zijn:

In Nieuw Legmeer zijn twee soorten logistiek van belang: de bouwlogistiek (aangezien

•

het om een organische ontwikkeling gaat en er nog gebouwd gaat worden terwijl er al mensen wonen) en de bevoorrading van bedrijven, afvalophaal en pakketbezorging.

De parkeeropgave bij het ontwikkelprogramma per cluster dient door de ontwikkelende partij als onderdeel van het bouwplan gerealiseerd te worden.

•

Parkeren op het maaiveld (op privaat of in de openbare ruimte) weren we uit het

Van belang is om te streven naar zo weinig mogelijk logistieke bewegingen en om de

straatbeeld van Nieuw Legmeer, met uitzondering van halen en brengen of laden en

bewegingen die gemaakt worden duurzaam te laten zijn. Dit kan bijvoorbeeld door

lossen.

een bouwhub aan de rand van Legmeer te ontwikkelen. Hier worden alle materialen

•

geleverd en vervolgens met kleinere (schonere) voertuigen verder het gebied in gebracht.

mits dit in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan en in afstemming met

Daarnaast kan gedacht worden aan ondergrondse afvalinzameling (restafval en wellicht gft-afval), aan het creëren van een pakket-ophaal-punt op hub Sacharovlaan om de

Een ondergronds gebouwde parkeeroplossing prefereert, maar maatwerk is mogelijk stedenbouw gebeurt.

•

De parkeeropgave van een bepaald ontwikkelcluster mag elders in het plangebied

wildgroei aan pakketbusjes tegen te gaan en aan gecombineerde bevoorrading van

worden gerealiseerd, indien aangetoond wordt dat de eigenaren van het

bedrijven.

betreffende cluster onvoorwaardelijk en unaniem daarmee instemmen. Er gelden hierbij geen afstandscriteria. Tevens moet worden aangetoond wanneer deze

Autoparkeren

parkeervoorzieningen gerealiseerd zijn en dat dit voor oplevering van het bouwplan

Waar in het verleden bij gebiedsontwikkeling de auto een prominente rol had als gebruiker van de openbare ruimte, is dat nu minder prominent. Dat wil zeggen dat de

plaatsvindt. •

Voor de functies supermarkt, onderwijs (halen en brengen) en (woon)zorg is een

auto vandaag de dag als onderdeel van de openbare ruimte wel degelijk zijn plek heeft

parkeervoorziening in het betreffende ontwikkelcluster altijd onderdeel van het

maar dat nu moet delen met voetgangers, fietsers en ander verkeer. Zo ook in Nieuw

betreffende bouwplan.

Legmeer, waar de uitgangspunten uit het MPvE worden toegepast.

•

De parkeerbehoefte en parkeerbalans in het gebied en de omgeving zullen gedurende de transformatie worden gemonitord. Naar aanleiding daarvan is

Dit komt ook tot uiting in de parkeernormen:

er flexibiliteit mogelijk en kunnen er aanvullende of aangepaste maatregelen

•

worden genomen, waaronder: bouwen tijdelijke (evt. modulair) of extra collectieve

De parkeernormen voor Nieuw Legmeer worden gebaseerd op de normen die gelden in Zone B1 Amstelveen-Noord (0,6 sociaal -1,1 incl. bezoekers). In de Nieuwe Parkeernota zal zone B1 worden opgenomen voor Nieuw Legmeer.

•

parkeergarage, handhaving, aanpassing normen. •

Invoering van gereguleerd parkeren in Legmeer en in een ruime omgeving is een

Deze norm kan voor woningbouw met maximaal 20% verlaagd worden: 10% door

voorwaarde. Amstelveen is bezig met het invoeren van gereguleerd parkeren in de

deelauto’s en/of 10% door extra fietsvoorzieningen, in combinatie met gereguleerd

hele gemeente.

parkeren in omgeving en investeringen in OV. •

Daarbovenop kan door middel van dubbelgebruik het aantal benodigde parkeerplekken worden verminderd.

•

Uitgangspunt voor deelmobiliteit is dat de gehele wijk gebruik kan maken van het aanbod.

•

De parkeernormen voor een woning zijn inclusief 0,1 bezoeker per woning.

28

Betaald parkeren in Legmeer krijgt als volgt vorm:

Fietsparkeren

•

•

Bij alle woningen kan een parkeerplaats worden gehuurd of gekocht. Daarbij is de

Fietsparkeren wordt opgelost per cluster of kavel; eventuele (gebouwde)

huur- of koopprijs van de parkeerplek niet inbegrepen bij de huur of v.o.n. prijs

fietsenstallingen zijn eenvoudig toegankelijk en doen geen afbreuk aan een

van de woning. Het afnemen van een parkeerplaats door een bewoner is geen

levendige plint.

verplichting. •

Bezoekers en werknemers van overige functies betalen toegang tot de parkeergarage.

•

Als uitgangspunt voor fietsparkeren hanteren we bij Nieuw Legmeer de uitgangspunten zoals die geformuleerd zijn in de Amstelveense bouwbrief voor gemeenschappelijke fietsbergingen. Daarbij wordt niet alleen aandacht besteed aan de fietsnormen per type woning, maar ook aan de wijze van stallen en de bereikbaarheid van de collectieve fietsbergen.

•

Naast fietsparkeren voor bewoners dient ook rekening gehouden te worden met fietsparkeren voor bezoekers van woningen en werknemers en bezoekers van voorzieningen. Voor fietsparkeren van bezoekers van woningen hanteren we een bezoekersnorm van 0,2 pp per woning. Het bezoekersaandeel van fietsparkeren dient uitpandig op maaiveld ruimte gefaciliteerd te worden.

•

Het voldoen aan de uitgangspunten van de Amstelveense bouwbrief voor fietsparkeren is, in combinatie met het aanbieden van deelmobiliteit, een voorwaarde om de voorgeschreven parkeernormen in Nieuw Legmeer met maximaal 20% verder te kunnen verlagen.

Verkeersafwikkeling en parkeergebouwen. Aan deze afbeelding kunnen geen rechten worden ontleend.

29

Dure woningen

Werken

20%

40% 60%

80%

2.4 Legmeer, duurzaam en circulair Een toekomstbestendige wijk

Wonen

Middeldure koop of huur

Betaalbare woningen

20%

Gemeente Amstelveen werkt aan een toekomstbestendige stad. De stad moet volledig

40%

onafhankelijk zijn van fossiele brandstoffen (in 2040), en bestand zijn tegen extreme weersomstandigheden. Dit is uitgewerkt in vier gemeentelijke pijlers: energietransitie,

40%

circulaire economie, natuurinclusief en klimaatadaptatie. De ontwikkeling van Nieuw Legmeer biedt kansen om deze te laten voldoen aan de gemeentelijke ambities, en dat draagt niet alleen bij aan de ambities van de stad, maar ook aan de realisatie van een leefbare, gezonde en toekomstbestendige buurt: 1.

Sociale huur

Dure koop of huur

Nul op de meter

Alle energie die in 2040 gebruikt wordt, is afkomstig van hernieuwbare energie. Dit heeft betrekking op vervoer en het energiegebruik in woningen, gebouwen, bedrijven en instellingen.

2.

2.400 arbeidsplaatsen

3.500 - 6.500 m2 bvo Kantoren

De gemeente is in 2050 klimaatrobuust ingericht. Dit heeft betrekking op wateroverlast, droogte, hitte en waterveiligheid.

3.

Natuurinclusief

Integraal ruimtelijk proces

Circulair

Houtstook is op Nieuw Legmeer niet toegestaan.

Duurzaamheidsambities Nieuw Legmeer heeft de ambitie om de energieneutrale 15.000m2wijk bvovan Amstelveen te worden met oog op het veranderende klimaat en deBedrijvenprogramma circulaire economie.

Klimaatadaptief

Gezien de hoge bebouwingsdichtheid is een integrale benadering van de verschillende onderwerpen waarbij regie in de ruimte van zowel de boven- als ondergrond noodzakelijk is om daadwerkelijk de ambities ook waar te maken. De ambities worden ingegeven, naast gemeentelijk beleid, door landelijke en Europese regelgeving. Een overgang naar een duurzame energievoorziening en een klimaatadaptieve inrichting is belangrijk om klimaatverandering tegen te gaan.

30

Energietransitie

schaalvoordeel in het aantal WKO’s te halen. Als regeneratie8 wordt gebruik gemaakt

Nieuw Legmeer is een ontwikkeling van ca. 15 jaar en moet toekomstbestendig zijn. Er

van één preferent systeem: thermisch energie drinkwater (TED). Het TED-systeem levert

dient vanuit energiewetgeving te worden ingespeeld op de gemeentelijke, landelijke

in de zomerperiode direct warmte voor warm tapwater en in de winter om warmte te

én Europese ambities. Momenteel wordt getoetst aan het bouwbesluit en geldt BENG

regenereren voor de WKO-systemen.

als norm. Bij de start van de bouw zal volgens verwachting ENG (Energieneutraal) de geldende norm zijn en daarmee het uitgangspunt in de planvorming. Onder ENG wordt verstaan dat de gebouw gebonden elektriciteit, voor 100% wordt opgewekt door hernieuwbare energie binnen het ontwikkelgebied. De uitgangspunten voor de ligging van de energiebronnen worden vastgelegd in een op- en vast te stellen bodemenergieplan. Voor de berekening van het totale elektriciteitsverbruik moet een onderscheid gemaakt worden in gebouwgebonden (warmte/koude, ventilatie en verlichting) en gebruiksgebonden elektriciteit. Bij de start van de bouw zal naar verwachting energieneutraal (ENG) de geldende norm zijn en daarmee het uitgangspunt in de planvorming. Onder ENG wordt verstaan dat de gebouwgebonden elektriciteit voor 100% wordt opgewekt door hernieuwbare energie binnen het plangebied. Door in de toekomst in te spelen op de voortschrijdende techniek of gebruik te maken van hernieuwbare bronnen elders, kan gedurende de transformatie de energienorm naar Nul op de Meter (NOM) worden bijgesteld.

Principetekening collectieve WKO met thermische energie uit drinkwater (TED). Elk cluster is voorzien van een centrale technische ruimte. De WKO-bronnen worden op collectieve basis aangelegd en staan in verbinding met het bronnet. De clusters onttrekken of geven vervolgens de warmte af aan het bronnet.

Bodemenergie (WKO) Om Nieuw Legmeer op een duurzame wijze van warmte en koude te voorzien is gekeken naar de toepassing van warmte- en koudeopslagsystemen. Deze open systemen, ook wel warmte-/koudeopslag (WKO) genoemd, bestaan uit bronnen die grondwater onttrekken en infiltreren.7 Om optimaal gebruik te maken van de ruimte in de ondergrond prefereert een collectief WKO- systeem. Door binnen het gebied de verschillende WKO’s aan elkaar te koppelen, ontstaat een collectief systeem. Het voordeel hiervan is dat de WKO’s op maximale capaciteit worden ontworpen om optimaal gebruik te maken van de bodem en om Energie in de vorm van warmte en koude wordt opgeslagen in een ondergrondse watervoerende laag. Deze wordt vervolgens onttrokken om in de winter te verwarmen (in combinatie met warmtepompen) of in de zomer te koelen. 8 De bodem van het ontwikkelgebied is geschikt voor het toepassen van een open bodemenergiesystemen. Voor een optimale werking van het systeem en om de bodem niet te verstoren, moet een open WKO-systeem 7

in balans zijn. Het is wettelijk verplicht om eens in de vijf jaar in balans te draaien. De warmtevraag in het plangebied is echter groter dan de koudevraag. Hierdoor ontstaat een onbalans in de bodem. Met behulp van regeneratietechnieken is het mogelijk om de onbalans te herstellen

31

Bodemenergieplan

Circulair bouwen

De gemeente staat de komende jaren voor grote uitdagingen in het fysieke domein,

Nederland zet in op een volledig circulaire bouweconomie in 2050. Het betekent dat

die een steeds groter beroep doen op de ondergrondse ruimte. In de overgang naar

we binnen 30 jaar moeten overstappen op een andere en vooral slimmere manier van

hernieuwbare bronnen, zal het gasnet geleidelijk uitgefaseerd worden. Er zal dan ook

ontwerpen.

een periode zijn dat meerdere energienetten naast elkaar moeten worden gefaciliteerd. Door de fasegewijze herontwikkeling gaat

Weten is meten, ook bij circulair bouwen. De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) is een

immers niet iedereen op hetzelfde moment van het gas af.

belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. De milieuprestatie van materialen van gebouwen zal

Door regie te voeren op de ondergrond kunnen zoveel mogelijk partijen, die

een steeds belangrijker factor worden in de totale milieubelasting van een gebouw.

zich vestigen in Nieuw Legmeer, gebruikmaken van duurzame bodemenergie.

Daarbij wordt gewerkt met onderstaande cyclus:

Door vooraf een collectief leidingnetwerk te tekenen en te delen met haar ontwikkelpartners, zorgt ervoor dat ongewenste interferentie (negatieve interactie) tussen bodemenergiesystemen onderling of met andere ondergrondse functies wordt voorkomen. Een bodemenergieplan geeft de gemeente de mogelijkheid om de ondergrondse inrichting van Nieuw Legmeer te regisseren.

BalansWijk Naast de krapte in het fysieke domein kan ook het huidige stroomnet een vertragende factor zijn. Door de sterke groei van de opwek van hernieuwbare (duurzame) energie, kan het net niet overal de elektriciteitsproductie aan. Netcongestie treedt op als de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de capaciteit van het elektriciteitsnet. Woningontwikkeling en netbeheer zijn aparte werelden. Samenwerking is de sleutel om woningbouw en energietransitie van het slot te krijgen: sámen een integraal wijkconcept maken. Met balans in energie en balans in belangen: de BalansWijk. Op deze manier kan er integraal nagedacht worden over de dag van (over)morgen: datamanagement tussen de verschillende woongebouwen, inspelen op dal en piektarieven, hoe om te gaan met elektrisch rijden (geregisseerd parkeren) of seizoensgebonden opslag

De milieubelasting van materialen kan worden uitgerekend. Hiervoor wordt een MPGberekening gebruikt. Omdat de Energieprestatie Gebouwen (EPG) steeds lager wordt, wordt de MPG van een gebouw steeds belangrijker als maat voor de duurzaamheid. De MPG is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. Voor de berekening volgt de gemeente de landelijke rekenregels. Verwacht wordt dat bij aanvang van de bouw deze 0,5 zal zijn.9 Er wordt naast (woon)gebouwen ook nieuwe openbare ruimte aangelegd. Bij de inrichting van de openbare ruimte is de gemeente zelf aan zet. Hier zal de eigen inkoopkracht worden gebruikt, door maximaal circulair in te kopen. Sloopmaterialen vanuit de gebouwen worden ingezet in nieuwe producten, landschapselementen worden geselecteerd op basis van de milieu-impact en modulair opgebouwd. Hiermee draagt de gemeente niet alleen bij aan de doelstelling, maar ook aan de profilering van het gebied. De openbare ruimte toont de uitwerking van de ambities in het gebied.

9

De MPG bedraagt momenteel 0,8.

32

Klimaatadaptief

Water

Nederland en ook Amstelveen bereiden zich voor op extreme weersomstandigheden.

De buitenruimte wordt klimaatadaptief ingericht, waarbij binnen de publieke en

De recente KNMI klimaatscenario’s schetsen voor de komende jaren een beeld van

openbare ruimte maximaal wordt ingespeeld om het water binnen het plangebied vast

een (zeer) sterke toename van de gemiddelde temperatuur en hitte, nattere tot veel

te houden, te bergen en in laatste instantie pas gescheiden af te voeren. Er geldt een

nattere winters, redelijk tot zeer sterke toename van extreme zomerbuien en redelijk tot

waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied en bij een hevige bui van

zeer sterke toename van droogte. Door de leefomgeving van Nieuw Legmeer robuust

90 mm in 1 uur mag er geen schade optreden aan de vitale infrastructuur of gebouwen.

en klimaatadaptief in te richten, kunnen de gevolgen van klimaatverandering worden

Hiervoor is de voorwaarde dat het gebied goed wordt ingericht, zodat het water zijn weg

gereduceerd of voorkomen. Deze thema’s worden geborgd in het stedenbouwkundig

kan vinden naar de plekken waar het geborgen en vastgehouden kan worden. Tevens

plan en het omgevingsplan (via beeldkwaliteitsplan).

is het belangrijk dat de bodem over voldoende infiltratiecapaciteit beschikt. Wanneer al het water in het gebied wordt vastgehouden heeft dit geen peilstijging tot gevolg. Voor

Om richting te geven aan deze opgave is een basisveiligheidsniveau voor

Nieuw Legmeer geldt dat zal worden onderzocht naar wat gebiedsgericht mogelijk is en

klimaatbestendige nieuwbouw opgesteld voor de Metropoolregio Amsterdam

het beste scenario geeft.

(MRA) en de provincie Noord-Holland. Het beschrijft een totaalpakket aan doelvoorschriften waar nieuwbouw binnen de MRA en de provincie aan zou moeten

In de publieke en openbare ruimte wordt op basis van het beste scenario voldoende

voldoen om klimaatbestendig te zijn, schade door het veranderende klimaat te

waterberging gecreëerd. Dit kan aan de ene kant met voldoende groen en open

verminderen en leefbaarheid te vergroten. Mocht er aanleiding toe zijn, dan wordt

water (minimaal 10%), waterpleinen en/of ondergrondse bergingen. Aan de andere

het basisveiligheidsniveau geüpdatet. De gemeente Amstelveen, als onderdeel van de

kant kunnen de gebouwen een ‘watervrije’ drempel krijgen, voor als het water toch

Metropoolregio, onderschrijft het totaalpakket en heeft de ambitie deze over te nemen

hoog komt te staan. Deze worden vastgelegd in bouw- en maaiveldpeilen waar iedere

binnen het gemeentelijke beleid.

ontwikkeling aan moet voldoen. Daarbij is er aandacht voor de vitale delen van de wijk en belangrijke ontsluitingswegen, die essentieel zijn in het geval van een calamiteit.10

Bescherming tegen overstromingen is primair een verantwoordelijkheid van het waterschap (AGV), samen met de Veiligheidsregio. 10

33

Waterstructuur bestaande uit bestaande watergangen en nieuw te graven grachten/singels.

34

Droogte

Natuurinclusief

Onze zomers worden steeds warmer, wat met de toenemende verstedelijking zorgt voor

Een goede waterkwaliteit bestaat uit 2 elementen: de ecologische en chemische

“hittestress”. Dat kan leiden tot klachten als verminderende concentratie, slaapgebrek,

waterkwaliteit. Een goede leefomgeving voor planten en dieren waar voldoende voedsel

lagere productiviteit en in extreme gevallen ook tot voortijdige sterfte onder kwetsbare

en beschutting is (ecologie). Een robuust ecosysteem kan zich beter aanpassen aan de

groepen als senioren en zuigelingen. Hiervoor wordt vooral op de aanleg van groen

klimaatverandering. Ook mag het water geen afvalstoffen bevatten. Dit is de chemische

(bomen) ingezet. Er komen koele verblijfsplekken van minimaal 200m2 op maximaal

waterkwaliteit. Beide zaken zijn van levensbelang voor mensen, dieren en planten. De

300 meter loopafstand. Er wordt (stromend) water gerealiseerd en het ontwerp wordt

handhaving en controle ligt bij Waternet.

getoetst op bezonning en windwerking. Windhinder wordt voorkomen op de plekken waar het overlast kan geven (rondom hoogbouw) en juist ingezet op plekken waar

De Europese Kaderrichtlijn water stelt doelen voor al het oppervlaktewater. Zo mag

het extra comfort oplevert (bij hitte-eilanden). Hitte(stress) kan niet volledig worden

bestaand water niet achteruitgaan in ecologische waterkwaliteit en is uitgangspunt voor

voorkomen, maar deze maatregelen kunnen het wel reduceren.

nieuw aan te leggen water binnen Nieuw Legmeer.

Door de toenemende hitte ontstaat er ook droogte, die bij uitblijvende regen lang kan

De ontwerpeisen waaraan nieuw water moet voldoen, zijn gebaseerd op de systematiek

aanhouden. Dit is slecht voor de landbouw maar ook voor het groen en de biodiversiteit

van de Ecologische Sleutelfactoren (ESF) en bestaan uit 8 factoren (zie afbeelding).

in de bebouwde omgeving. Er wordt gezorgd dat zoveel mogelijk hemelwater kan

Deze factoren zijn onderhevig aan bestaande en toekomstige wet- en regelgeving. In de

infiltreren in de ondergrond, wat zorgt voor een natuurlijke buffer die minder snel

leidraad duurzaam bouwen zijn de actuele randvoorwaarden van de ESF opgenomen.

uitdroogt bij hitte. Indien nodig kan, in overleg met het waterschap, ook aanvoer plaatsvinden uit open water. Op kwetsbare plekken worden soorten geplant doe dit aankunnen en groen wordt altijd in groepen geplant, zodat ze elkaar beschutting geven.

Leidraad duurzaam bouwen In Nederland verandert het klimaat. De natuur kan goed helpen bij klimaatadaptatie en het voordeel van de maatregelen is dat Nederland groener en leefbaarder wordt. Met de wetenschap van nu zijn de belangrijkste maatregelen samengevat in de leidraad duurzaam bouwen Nieuw Legmeer. Dit is een ‘levend’ document. Door de steeds stringentere gemeentelijke, landelijke en Europese eisen kunnen deze wettelijke maatregelen aangepast worden.

Bron: Informatiepunt Leefomgeving 35

3. Ontwikkelstrategie 3.1 Stapgewijs en gezamelijk De gemeente kiest binnen Nieuw Legmeer voor de strategie van “Clusterontwikkeling”

de mede- clustereigenaren en met de omgeving en dient er overeenstemming te zijn

waarin het gebied stapsgewijs tot ontwikkeling komt. Dit houdt in dat de gemeente de

binnen het cluster over het bouwplan en het ontwikkelprogramma.

mogelijkheid biedt op het niveau van een deellocatie of een cluster van gebouwen tot planontwikkeling te komen. Dit wil niet zeggen dat een initiatiefnemer van een enkele

Realisatie van bouwplannen binnen een ontwikkelcluster kunnen tot stand komen via

kavel niet mag ontwikkelen. Echter, de in deze ontwikkelvisie genoemde spelregels plus

zelfrealisatie. Gekoppeld aan de keuze voor clusterontwikkeling kiest de gemeente

andere aanvullende bepalingen zullen het voor de individuele kaveleigenaar uitdagend

daarom voor een ontwikkelstrategie waarin we per cluster, zoveel mogelijk in overleg

maken een rendabele ontwikkeling te realiseren. Daar waar mogelijk stimuleert

met de betrokken eigenaren, werken met een eigen clusterpaspoort. Waar mogelijk

de gemeente samenwerking van kaveleigenaren zodat een goede gezamenlijke

kunnen specifieke deellocaties worden samengevoegd als kwalitatieve overwegingen,

ontwikkeling van een cluster ontstaat.

haalbaarheid en/of het ontwikkeltempo daar aanleiding toe geven.

Ontwikkelclusters

Gemeente als facilitator

Een gebied van zo’n 30 hectare kunnen we niet in één keer ontwikkelen. Dat willen

Iedere grondeigenaar heeft de mogelijkheid zijn of haar kavel grond te herontwikkelen.

we ook niet, want we willen kunnen inspelen op veranderingen. Hoe kun je flexibel

De gemeente zal daarbij de rol van facilitator innemen. Doel is om de transformatie van