Exploitatieplan De Scheg Midden

Exploitatieplan ‘De Scheg Midden’ Behorende bij het bestemmingsplan “De Scheg Midden”

7 oktober 2024

NL.IMRO.0362.21EEX-VG01

Inhoudsopgave A TOELICHTING ............................................................................................................................................. 6 1

Inleiding .......................................................................................................................................... 7 1.2 1.3

Aanleiding ........................................................................................................................................ 7 Doel Exploitatieplan ......................................................................................................................... 8

1.4

Leeswijzer........................................................................................................................................ 8

2

Toelichting Exploitatieplangebied ............................................................................................... 9 2.1 2.2

Vigerende planologische maatregel ................................................................................................ 9 Relatie planologische maatregel ..................................................................................................... 9

2.3 2.4 2.5

Stedenbouwkundige opzet ............................................................................................................ 10 De Exploitatieplangrens................................................................................................................. 11 Omschrijving van het Exploitatieplangebied .................................................................................. 12

2.6

Eigendomssituatie / te verwerven gronden ................................................................................... 13

3

Eisen en regels exploitatieplan .................................................................................................. 15 3.1 3.2

Fasering en koppelingen ............................................................................................................... 15 Voorgenomen grondgebruik .......................................................................................................... 15

3.3 3.4

Werken en werkzaamheden .......................................................................................................... 16 Afwijken van de regels van het Exploitatieplan ............................................................................. 16

4

Omschrijving werken en werkzaamheden ................................................................................ 17 4.1

Omschrijving bouwrijp maken........................................................................................................ 17

4.2 4.3

Omschrijving nutsvoorzieningen.................................................................................................... 17 Omschrijving inrichting openbaar gebied ...................................................................................... 17

B EXPLOITATIEOPZET................................................................................................................................ 18 5

Exploitatieopzet ........................................................................................................................... 19 5.1

Algemeen ...................................................................................................................................... 19

5.2 5.3

Aanduiding van het tijdvak............................................................................................................. 19 Aanduiding van de fasering ........................................................................................................... 20 5.3.1 Fasering................................................................................................................................ 20

5.4 5.5

5.3.2 Parameters ........................................................................................................................... 20 Toekomstig grondgebruik .............................................................................................................. 21 Kosten ........................................................................................................................................... 21

5.6 5.7 5.8

Opbrengsten .................................................................................................................................. 26 Gerealiseerde kosten en opbrengsten .......................................................................................... 27 Exploitatieopzet ............................................................................................................................. 28 5.8.1 Gewogen basiseenheden ..................................................................................................... 28 5.8.2 Exploitatiebijdrage ................................................................................................................ 28 5.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ....................................................................... 29 Exploitatieplan De Scheg Midden 3

6

Herziening en afrekening ............................................................................................................ 30 6.1

Jaarlijkse herziening ...................................................................................................................... 30

6.2

Eindafrekening............................................................................................................................... 30

7

Rechtsbescherming Exploitatieplan.......................................................................................... 32

C REGELS .................................................................................................................................................... 33 Artikel 1.

Begripsbepalingen ................................................................................................. 34

Artikel 2.

Voorgenomen grondgebruik .................................................................................. 37

Artikel 3.

Eisen aan Werken en werkzaamheden ................................................................. 37

Artikel 4.

Eisen en procedures voor het uitvoeren van Werken en werkzaamheden............ 37

Artikel 5.

Regels met betrekking tot koppelingen .................................................................. 39

Artikel 6.

Verbodsbepalingen ................................................................................................ 40

Artikel 7.

Ontheffings- en afwijkingsbepalingen .................................................................... 40

Artikel 8.

Strafbepaling .......................................................................................................... 41

Artikel 9.

Slotbepaling ........................................................................................................... 41

Bijlagen ......................................................................................................................................................... 42 1.

Kaart Verbeelding Bestemmingsplan ........................................................................................... 42

2. 3. 4.

Kaart “Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden”....................................................................... 42 Kaart Exploitatieplangebied ........................................................................................................... 42 Kaart Eigendommen ...................................................................................................................... 42

5. 6. 7.

Kaart Ruimtegebruik ...................................................................................................................... 42 Kaart Woningbouwcategorieën ..................................................................................................... 42 Taxatie Inbrengwaarde en uitgifteprijzen De Scheg Midden ......................................................... 42

8. 9. 10.

Kostenraming civiele werkzaamheden De Scheg Midden ............................................................ 42 Ministeriele regeling plankosten Exploitatieplan ............................................................................ 42 Verkeerseffecten ontsluiting deelgebied De Scheg Midden .......................................................... 42

11. 12. 13.

Exploitatieopzet en exploitatiebijdragen ........................................................................................ 42 Leidraad inrichting openbare ruimte .............................................................................................. 42 Beeldkwaliteitplan De Scheg Midden ............................................................................................ 42

14. 15.

Inkoop- en aanbestedingsbeleid Amstelveen en Aalsmeer 2017.................................................. 42 Amstelveen Nota bovenwijkse voorzieningen ............................................................................... 42

Exploitatieplan De Scheg Midden 4

Onderwerp

: Exploitatieplan ‘De Scheg Midden’

Identificatiecode

: NL.IMRO.0362.21EEX-VG01

Auteurs

: R. Bouten S. Gorissen

Status

: Definitief

Procedureoverzicht Fase Ontwerp Vaststelling

Datum 12-12-2023

Exploitatieplan De Scheg Midden 5

A TOELICHTING

Exploitatieplan De Scheg Midden 6

1

Inleiding

1.2

Aanleiding

Het bestemmingsplangebied van ‘De Scheg Midden’. De ontwikkeling van het plangebied De Scheg voorziet in de grote behoefte aan woningen gericht op doorstroming op de woningmarkt en is gericht op het middeldure en hogere segment. Zowel in de Ontwikkelvisie uit 2015 als het Ruimtelijk Raamwerk uit 2020 is aangegeven dat de gemeente de ambitie heeft om van De Scheg een aantrekkelijke, duurzame en groene woonwijk te maken. Dat betekent dat er veel ruimte is voor groen en water. En dat er voornamelijk eengezinswoningen in het middeldure en dure koopsegment voorzien zijn. Daarnaast worden vrije sector huurwoningen gerealiseerd, waaronder middeldure huurwoningen. Ook zijn in het plangebied van de Scheg sociale huurwoningen voorzien. Het bestemmingsplangebied ‘De Scheg Midden’ is de derde en laatste planologische uitwerking van de voornoemde Ontwikkelvisie en Ruimtelijk Raamwerk. In dit deelgebied ‘De Scheg Midden’ zijn 457 woningen en een huisartsenpost voorzien. Deze voorziene woningen zijn onderverdeeld zijn in de categorieën: appartementen (96 stuks), rijwoningen (271 stuks), 2^1 kap woningen (36 stuks) en vrijstaande woningen (54 stuks). Afbeelding 1 Plangebied De Scheg Midden

Exploitatieplan De Scheg Midden 7

1.3

Doel Exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’. Het Bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’ maakt de realisatie van het woongebied planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatieplangebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere grondeigenaren. Met geen particuliere grondeigenaren heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten, met als gevolg dat de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 2 en artikel 6.12 lid 4 Wro gehouden is om een exploitatieplan voor het Exploitatieplangebied De Scheg Midden vast te stellen en gelijktijdig met het Bestemmingsplan De Scheg Midden dit exploitatieplan bekend te maken. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om:

-

de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen.

Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’ en het Exploitatieplan kan een particuliere grondeigenaar de aan zijn/haar grondeigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen aan de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij verlening van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatieplangebied, die in eigendom zijn van de gemeente, worden indien nodig door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor kostenverhaal middels gronduitgifte is verzekerd.

1.4

Leeswijzer

Het Exploitatieplan bestaat uit een toelichting (deel A), de Exploitatieopzet (deel B) en de regels (deel C). De bijlagen behoren eveneens tot het Exploitatieplan. Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet-verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan verwerkt. Deel A Toelichting van het Exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het Exploitatieplangebied als geheel nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 worden de eisen en regels bij een exploitatieplan toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het Exploitatieplangebied zullen worden uitgevoerd. In deel B Exploitatieopzet wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van het Exploitatieplangebied en wordt de berekening van de Exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel B in hoofdstuk 6 ingegaan op de jaarlijkse herziening en de eindafrekening van het Exploitatieplan. In hoofdstuk 7 van deel B wordt de procedure van het Exploitatieplan en de rechtsbescherming toegelicht. In deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels, die gelden voor het Exploitatieplangebied, opgenomen. Exploitatieplan De Scheg Midden 8

2 Toelichting Exploitatieplangebied Het plangebied De Scheg is gelegen direct ten zuiden van de bestaande woonwijk Westwijk. De beoogde woningbouwontwikkeling wordt gefaseerd ontwikkeld. Deelgebied Midden wordt naar verwachting als derde deelgebied van het gehele plangebied De Scheg gerealiseerd. Het bestemmingsplangebied De Scheg Midden betreft het middelste deel van het plangebied De Scheg en is gelegen ten zuiden van de wijk Westwijk. De noordgrens wordt bepaald door de J.C. van Hattumweg. De oostgrens wordt bepaald door de grens met het bestemmingsplan voor de Scheg Oost; de westgrens door de grens met het bestemmingsplan voor de Scheg West. In afbeelding 2 is de ligging van het te ontwikkelen plangebied De Scheg en deelgebied De Scheg Midden weergegeven. Afbeelding 2 Globale duiding gebied De Scheg Midden

2.1

Vigerende planologische maatregel

Het Exploitatieplangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Legmeerpolder (vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2014). De vigerende bestemming in het bestemmingsplan Legmeerpolder, waar het de gronden in het Exploitatieplangebied betreft, zijn overwegend Agrarisch. Voor de ontwikkeling van de gronden dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld, het bestemmingsplan De Scheg Midden. Dit brengt, conform artikel 6.12 lid 2 Wro en de voorgaande toelichting in hoofdstuk 1, met zich mee dat tevens een Exploitatieplan moet worden opgesteld.

2.2

Relatie planologische maatregel

Het voorliggende exploitatieplan ‘De Scheg Midden’ behoort bij het bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’, zie afbeelding 3. Dit Bestemmingsplan vervangt (al dan niet gedeeltelijk) het vigerende bestemmingsplan ‘Legmeerpolder’.

Exploitatieplan De Scheg Midden 9

Afbeelding 3 Verbeelding Bestemmingsplan De Scheg Midden

De regels, eisen en voorwaarden, zoals opgenomen in het Bestemmingsplan gelden, voor zover aan de orde, ook voor dit Exploitatieplan. De verbeelding van het Bestemmingsplan is opgenomen in bijlage 1 van dit Exploitatieplan.

2.3

Stedenbouwkundige opzet

Het Bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling en realisatie van circa 19 hectare woongebied. Er wordt voorzien in de aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, water, fiets- en voetpaden) en in bouwrijpe gronden voor bebouwing van woningen. Op afbeelding 4 is de Stedenbouwkundige verkaveling van het bestemmingsplangebied De Scheg Midden weergegeven. Deze verkaveling dient tevens als grondslag voor het Exploitatieplan en de bijbehorende Exploitatieopzet en is als bijlage 2 bij dit Exploitatieplan opgenomen.

Exploitatieplan De Scheg Midden 10

Afbeelding 4 “Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden”

2.4

De Exploitatieplangrens

Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het Exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het Bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van een Exploitatieplangebied geldt het volgende: "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatieplangebied kan uit verschillende nietaaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 1 De voorwaarden, die aan de begrenzing van het Exploitatieplangebied gesteld worden, zijn dat: 1. 2.

deze zo moeten zijn vastgesteld dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen; de onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie de grenzen van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan; en

1 Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17

Exploitatieplan De Scheg Midden 11

3.

wanneer een exploitatieplangebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaat, er sprake moet zijn van ruimtelijke en/of functionele samenhang om deze in één exploitatieplangebied te kunnen opnemen.

Toepassing van deze voorwaarden maakt dat de grens van het Exploitatieplangebied niet gelijk is aan de bestemmingsplangrens van De Scheg Midden. Op niet alle grondeigendommen in een Exploitatieplangebied zijn bouwplannen voorgenomen zoals bepaald in artikel 6.12 lid 1 Wro met daarbij de benodigde voorzieningen. De grens van het Exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplangebied’, opgenomen in bijlage 3, die onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan. Afbeelding 5 Exploitatieplangebied Scheg Midden

2.5

Omschrijving van het Exploitatieplangebied

Het Exploitatieplangebied kenmerkt zich door de bijzondere situering ten opzichte van de J.C. van Hattumweg. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar door de aansluiting op de N521 en de N201. Daarmee zijn de A2, A9 en de A4 goed bereikbaar per auto. Het Exploitatieplangebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Het bestemmingsplangebied is groter dan het Exploitatieplangebied. De kaart uit afbeelding 5 is opgenomen in bijlage 3 van dit Exploitatieplan.

Exploitatieplan De Scheg Midden 12

2.6

Eigendomssituatie / te verwerven gronden

In het Exploitatieplangebied is een beperkt deel van de gronden in eigendom van de gemeente Amstelveen. De resterende gronden zijn in eigendom van overige particuliere eigenaren. Op afbeelding 6 is de eigendomssituatie in het Exploitatieplangebied weergegeven. Afbeelding 6 Grondeigendommen binnen Exploitatieplangebied

De kaart ‘Eigendommen’, waarop de eigendomssituatie is weergegeven, is opgenomen in bijlage 4 van dit Exploitatieplan. In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de grondoppervlakte per eigenaar weergegeven.

Exploitatieplan De Scheg Midden 13

Tabel 1 Eigendomssituatie Eigenaar

Oppervlakte

Eigenaar 1 Eigenaar 3

6.667 m2 19.470 m2

Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6

1.050 m2 10.333 m2 13.394 m2

Eigenaar 8.1 en 8.2 Eigenaar 9 Eigenaar 10

2.108 m2 5.341 m2 22.238 m2

Eigenaar 12 Eigenaar 13 Eigenaar 14

471 m2 15.639 m2 290 m2

Eigenaar 15 Eigenaar 16 Eigenaar 17

5.065 m2 17.398 m2 100 m2

Eigenaar 18.1, 18.2, 18.3 Eigenaar 19-45, 47, 48 Eigenaar 46

17.909 m2 50.607 m2 1.978 m2

Eigenaar 49 Eigenaar 50

1.049 m2 2.830 m2

Totaal

193.937 m2

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het Exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving), verkoop en levering aan derde partijen en/of verkoop en levering aan de gemeente. Door de gemeente wordt getracht om de gronden van de betrokken grondeigenaren middels minnelijke verwerving in eigendom te krijgen c.q. om door middel van een (anterieure) overeenkomst het gemeentelijke kostenverhaal te verzekeren. Als het niet mogelijk is om de gronden, die nodig zijn voor de realisatie van de in het Bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, minnelijk te verwerven (of het kostenverhaal anderszins voor de bouwplannen te verzekeren) en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de realisatie van het Bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten voor de realisatie van het Bestemmingsplan.

Exploitatieplan De Scheg Midden 14

3 Eisen en regels exploitatieplan In een exploitatieplan moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. 3.

het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro),

4. 5.

de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid geliberaliseerde woningen middenhuur (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro),

6.

de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het Exploitatieplan aangegeven regels

7.

(artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden, indien van toepassing, onderstaand nader toegelicht.

3.1

Fasering en koppelingen

De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5.3 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In Artikel 5 en Artikel 6 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor fasering, koppelingen en verbodsbepalingen van het onderhavige Exploitatieplan en het Exploitatieplangebied opgenomen.

3.2

Voorgenomen grondgebruik

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatieplangebied. In hoofdstuk 2.3 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatieplangebied toegelicht en in deel B van dit Exploitatieplan is in de Exploitatieopzet met het voorgenomen grondgebruik rekening gehouden.

Exploitatieplan De Scheg Midden 15

In Artikel 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatieplan en het Exploitatieplangebied opgenomen.

3.3

Werken en werkzaamheden

Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In Artikel 3 en Artikel 4 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het Exploitatieplan en het Exploitatieplangebied opgenomen.

3.4

Afwijken van de regels van het Exploitatieplan

Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende artikelen (eisen en regels) en indien van toepassing in Artikel 7 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Exploitatieplan De Scheg Midden 16

4

Omschrijving werken en werkzaamheden

4.1

Omschrijving bouwrijp maken

Voor het Bouwrijp maken van de Exploitatieplangebieden worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:  

Het verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen in het Exploitatieplangebied. Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.

  

Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed. Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem.



Aanleg van openbare bergingswatergangen en waterberging(en) ten behoeve van de berging van hemelwater vanaf Uitgeefbaar gebied en Openbaar gebied;

4.2

Omschrijving nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van Nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: 

Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed.



4.3

Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

Omschrijving inrichting openbaar gebied

Voor de inrichting van het Openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:  

Aanleg voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen. Aanleg van planten, bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; aanbrengen

 

bebording, bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering. Aanleg van waterhuishoudkundige werken. Plaatsen van bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen.

  

Plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Plaatsen van (tijdelijke) markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden. Aanleg definitieve wegen, voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

Exploitatieplan De Scheg Midden 17

B EXPLOITATIEOPZET

Exploitatieplan De Scheg Midden 18

5

Exploitatieopzet

5.1

Algemeen

In de Exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd (zie bijlage 11). Om het resultaat van de Exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaardeberekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van de exploitatie. Bij deze methode komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat de Exploitatieopzet wordt opgesteld. De invloed van de fasering, prijsstijgingen (inflatie) en rente spelen een rol op het moment dat het resultaat op eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project/exploitatie gereed is. Door indexering(en)/inflatie en rente toe te rekenen ontstaat het saldo op het eind van deze looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. Dit wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Om het resultaat (en de gefaseerde kosten en opbrengsten) terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig Exploitatieplan, 1 januari 2024. Het aldus berekende resultaat wordt het resultaat op contante waarde genoemd.

Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of -opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de renten-, kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit § 5.3 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De Exploitatieopzet is gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het Bestemmingsplan en het “Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden” zoals opgenomen in bijlage 2 van dit Exploitatieplan. Ingevolge de Wro is het fictieve uitgangspunt bij het opstellen van een Exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is er dan ook van uitgegaan dat het Exploitatieplangebied in zijn geheel door één exploitant (fictief de gemeente) in exploitatie wordt gebracht.

5.2

Aanduiding van het tijdvak

Artikel 6.13 lid 1 onder c ten vierde Wro geeft aan dat een Exploitatieplan een Exploitatieopzet dient te bevatten waarin een tijdvak is opgenomen waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. Een grondexploitatie, exploitatieopzet en exploitatieplan zijn dynamisch en dienen met enige regelmaat te worden aangepast. Aangezien een Exploitatieopzet volgend is op de vaststelling van een bestemming, zal binnen de bestemmingsplanperiode weliswaar daadwerkelijk gestart moeten zijn met de uitvoering, doch de afronding van de Exploitatieopzet is daarop volgend en zal hierdoor een langere duur kunnen hebben dan de bestemmingsplanperiode. Het tijdvak, waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt, bedraagt 10 jaar en loopt van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2033. De werkzaamheden in het Exploitatieplangebied, het Bouwrijp maken, zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting in 2025. Exploitatieplan De Scheg Midden 19

5.3

Aanduiding van de fasering

Artikel 6.13 lid 1 onder 5 Wro geeft aan dat een Exploitatieplan een Exploitatieopzet dient te bevatten waarin voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen is opgenomen en zo nodig een koppeling hiertussen. 5.3.1 Fasering De fasering van de getaxeerde inbrengwaarde, op basis van het taxatierapport inbrengwaarden, en de geraamde planontwikkelingskosten, op basis van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zijn voorzien op t=0, zijnde 2024. De overige (civiele) kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd opgenomen in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen in het betreffende Exploitatieplangebied. In de Exploitatieopzet is: bouwrijp maken voorzien in 7 jaar, te weten: 2025 tot en met 2031, -

woonrijp maken voorzien in 7 jaar, te weten: 2027 tot en met 2033 en uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 7 jaar, te weten: 2026 tot en met 2032.

5.3.2 Parameters Op basis van de fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan, 1-1-2024) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de Exploitatieopzet van het Exploitatieplangebied: Tabel 2 Gehanteerde parameters 2024 Rente Disconteringsvoet Uitgavenstijging (overig) Uitgavenstijging, plankosten Inkomstenstijging

2025

2026

2027

2028 ev

2,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

3,00% 2,15%

2,50% 2,15%

2,50% 2,15%

2,50% 2,15%

2,50% 2,15%

1,75% 2,00%

De parameters voor uitgavenstijging zijn gebaseerd op het onderzoeksrapport, dat de gemeente jaarlijks uitvraagt aan een deskundig planeconomisch adviesbureau. In dit rapport worden verschillende (historische) bronnen geraadpleegd op het gebied van Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW), civiele techniek, CAOambtenaren, bouwkosten, CBS, etc. om vervolgens een advies te geven voor de te hanteren parameters in de gemeentelijke grondexploitaties. Het meest recente adviesrapport en de daarin op genomen parameters voor uitgavenstijging zijn gehanteerd in dit Exploitatieplan. De opbrengstenstijging is onder andere gebaseerd op de uitgangspunten voor de stijging van grondwaarden in het taxatierapport, dat als bijlage 7 bij dit Exploitatieplan is opgenomen. Het prijspeil van de geraamde kosten en opbrengsten is, indien anders vermeld, 1 juli 2024. Bij een herziening van het Exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog in overeenstemming zijn met de dan geldende marktomstandigheden.

Exploitatieplan De Scheg Midden 20

5.4

Toekomstig grondgebruik

Het grondgebruik is gebaseerd op het Bestemmingsplan en op de van het Exploitatieplan deel uitmakende kaart “Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden”. De kaart is opgenomen in bijlage 2 van dit Exploitatieplan. Met het inzichtelijk maken van het grondgebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig grondgebruik rekening wordt gehouden in de Exploitatieopzet van het Exploitatieplan behorende bij het Exploitatieplangebied. Tabel 3 geeft het totale grondgebruik in het Exploitatieplangebied weer. Tabel 3. Grondgebruik in het Exploitatieplangebied Functie

Oppervlakte m²

Uitgeefbaar

77.088 m2

Groen Verharding Water

53.009 m2 43.824 m2 20.016 m2

Totaal

193.937 m2

5.5

Kosten

Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 m 2024. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:



Profijt: het Exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.



Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden



de kosten naar rato verdeeld. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 4 opgenomen. In de toelichting op de kosten in het betreffende Exploitatieplangebied is per kostensoort aangegeven in welke categorie deze valt.

Exploitatieplan De Scheg Midden 21

Tabel 4. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten Categorie 1

Voorzieningen binnen een Exploitatieplangebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.

100% toerekenbaar Exploitatieplangebied

aan

Categorie 2

Voorzieningen buiten een Exploitatieplangebied, maar alleen

100% toerekenbaar Exploitatieplangebied

aan

ten dienste van dat Exploitatieplangebied. Voorzieningen binnen of buiten een

Bovenwijkse

Exploitatieplangebied die ten dienste zijn van dat Exploitatieplangebied en een of

waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en

meer exploitatie(plan)gebieden en / of bestaand gebied.

‘proportionaliteit’ plaatsvindt

Categorie 3

voorzieningen

De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van het Exploitatieplangebied, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het Bestemmingsplan De Scheg Midden, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 5. Tabel 5. Specificering kosten Exploitatieplangebied (afgerond op hele €) Omschrijving

Bedragen in € (nominaal)

Inbrengwaarde gronden

€ 63.867.421,-

Sloop Milieu/saneren Hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken

€ 1.468.896,€ 752.773,€ 22.973.331,-

Plankosten Bovenwijks (*1) Bovenwijks (*2)

€ 3.671.277,€ 3.143.313,€ 1.023.344,-

Beheer openbaar gebied Planschade

€ 172.424,€ 45.000,-

Totaal

€ 97.117.780,-

Inbrengwaarden gronden (categorie 1) Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatieplangebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2.

de waarde van de gronden in het Exploitatieplangebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

3.

de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en

4.

leidingen in het Exploitatieplangebied. De inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatieplangebied is gebaseerd op een taxatie van het bureau Fakton. Het rapport is opgenomen in bijlage 7 van dit Exploitatieplan. In tabel 6 is de inbrengwaarde per grondeigenaar in Exploitatieplangebied weergegeven. Tabel 6. Inbrengwaarde per grondeigenaar Exploitatieplangebied (afgerond op hele €) Exploitatieplan De Scheg Midden 22

Eigenaar

Inbrengwaarde

Eigenaar 1 Eigenaar 3 Eigenaar 4

€ 386.790,€ 6.591.018,€ 356.619,-

Eigenaar 5 Eigenaar 6 Eigenaar 8.1 en 8.2

€ 3.508.566,€ 4.540.457,€ 715.951,-

Eigenaar 9 Eigenaar 10 Eigenaar 12

€ 1.813.945,€ 7.536.128,€ 158.987,-

Eigenaar 13 Eigenaar 14 Eigenaar 15

€ 5.281.832,€ 97.630,€ 1.722.757,-

Eigenaar 16 Eigenaar 17 Eigenaar 18.1, 18.2, 18.3

€ 5.897.780,€ 33.899,€ 6.059.140,-

Eigenaar 19-45, 47, 48 Eigenaar 46 Eigenaar 49

€ 17.175.701,€ 664.424,€ 355.602,-

Eigenaar 50 Totaal

€ 970.195,€ 63.867.421,-

Sloopwerken (categorie 1) In het Exploitatieplangebied worden enkele sloop- en opruimwerkzaamheden voorzien om de toegedachte bestemming te kunnen realiseren. Een onderbouwing van dit onderdeel is opgenomen in bijlage 8 van dit Exploitatieplan. De totaal geraamde sloop- en opruimkosten bedragen € 1.468.896,00. Milieu en sanering (categorie 1) In het kader van het Bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodem- en asbestonderzoek, archeologisch onderzoek, flora en fauna en dergelijke. Er zijn verder ook nog saneringskosten noodzakelijk in het Exploitatieplangebied. Een onderbouwing van dit onderdeel is opgenomen in bijlage 8 van dit Exploitatieplan. Voor deze onderzoeken, uitgevoerd in het kader van het Bestemmingsplan en nog uit te voeren voor het Exploitatieplangebied, en sanering van gronden, zijn de kosten geraamd op € 752.773,00. Bouw- en woonrijp maken (categorie 1) De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op marktconforme ramingen. Deze ramingen zijn gebaseerd op de stedenbouwkundige verkaveling zoals weergegeven op de kaart “Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden”, zie bijlage 2. De totale nominale kosten voor bouw- en woonrijp maken voor het Exploitatieplangebied zijn geraamd op € 22.973.331,00. Een nadere onderbouwing van dit onderdeel is opgenomen in bijlage 8 van dit Exploitatieplan.

Plankosten (categorie 1) Voor het ramen van de plankosten in een Exploitatieplan is de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan voorgeschreven. Met deze zogenaamde plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren.

Exploitatieplan De Scheg Midden 23

Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). De ingevulde plankostenscan is opgenomen in bijlage 9 bij dit Exploitatieplan. De plankosten van het totale Exploitatieplangebied zijn berekend en dit geeft een resultaat van € 3.671.277,00. Dit bedrag is een raming op prijspeil 2023. Het resultaat van de plankostenscan is niet geïndexeerd, omdat er voor deze ministeriële regeling plankosten geen uurtarieven met prijspeil 2024 zijn vastgesteld. De gemeente is van oordeel dat ze daarin niet zelf kan voorzien en heeft de uurtarieven of het resultaat van de plankostenscan daarom niet geïndexeerd naar het prijspeil van dit Exploitatieplan. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het Exploitatieplan ineens zijn betaald. De plankosten worden dan ook niet meer aangepast nadat het Exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het Exploitatieplan of de Exploitatieopzet inhoudelijk wordt gewijzigd omdat bijvoorbeeld het ruimtelijk programma verandert. Bovenwijkse voorzieningen (categorie 3) Voor het Exploitatieplangebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die binnen, dan wel buiten, het Exploitatieplangebied liggen.

Dit kunnen voorzieningen zijn die geheel dan wel gedeeltelijk kunnen worden toegerekend aan de Exploitatieplangebieden binnen het Bestemmingsplan. Bijdrage N201 incl. V&T Op 7 oktober 2008 heeft de raad van Amstelveen ingestemd met de Samenwerkingsovereenkomst provincie Noord-Holland - gemeente Amstelveen inzake de Amstelveense bijdrage aan de verlegging van de N201. De toerekening van de (gerealiseerde) kosten van deze werkzaamheden aan het Exploitatieplangebied De Scheg Midden is gebaseerd op de ‘Structuurvisie Amstelveen Zuid’ zoals vastgesteld op 15 december 2010 door de gemeenteraad van Amstelveen. Deze structuurvisie geeft enerzijds de ruimtelijke en functionele samenhang van de verlegging van de N201 en de realisatie van de ongelijkvloerse kruising met de ontwikkelingsgebieden aan. Anderzijds geeft deze structuurvisie de proportionele toerekening aan deze profijtelijke ontwikkelingsgebieden weer. In deze structuurvisie is bepaald welk aandeel van de investering door de te ontwikkelen bestemmingsplannen (BTAZ, de Loeten, de Scheg) en welk aandeel door de overige gebiedsontwikkelingen in de gemeente Amstelveen moet worden bijgedragen2. Op basis van deze structuurvisie is de totale bijdrage vanuit het plangebied De Scheg € 1.024.000,00.

Indien deze bijdrage wordt toegerekend naar de deelgebieden van het plangebied De Scheg, dan is de bijdrage vanuit het Exploitatieplangebied Exploitatieplangebied.

€

284.133,00

behorende

bij

77.088

m²

uitgeefbaar

in

het

Aanpassing rioolstelsel buiten plangebied (nieuw persriool incl. V&T) De aanpassingen aan het rioolstelstel buiten het plangebied De Scheg is geraamd door IV-infra in oktober 2022. Deze ramingen zijn geïndexeerd naar prijspeil 2024 en bedraagt circa € 3,2 mln.. Deze investering wordt gemaakt t.b.v. het gehele plangebied De Scheg. Dit betekent dat ieder deelgebied profijt heeft van deze investering en vanwege deze reden ook een proportioneel toerekenbaar aandeel in de kosten. Deze toerekening van de investering heeft plaatsgevonden naar rato van de m² uitgeefbaar van het Exploitatieplangebied (77.088 m2) in het geheel van de voorziene m2 uitgeefbaar in het plangebied De Scheg (277.821 m2). Aan het Exploitatieplangebied De Scheg Midden is een bedrag ter hoogte van € 883.316,00 toegerekend. 2 Structuurvisie Amstelveen Zuid, 15 december 2010, pagina 13

Exploitatieplan De Scheg Midden 24

Verlenging Hammarskjöldsingel (incl. V&T) De benodigde verlenging aan de Hammarskjöldsingel worden in het onderhavige Exploitatieplan voor 63% toegerekend aan het Exploitatieplangebied. Deze toerekening is gebaseerd op het aantal te verwachten verkeersbewegingen. Deze verkeersbewegingen (gebruik) zijn in opdracht van de gemeente Amstelveen door Goudappel Coffeng inzichtelijk gemaakt, zie bijlage 10a. Hierin geeft Goudappel Coffeng aan dat er circa 1.540 motorvoertuigen per etmaal op de Hammarskjöldsingel rijden, die vanuit de deelgebieden De Scheg West en De Scheg Midden komen. Daarvan zijn er 970 motorvoertuigen afkomstig van De Scheg Midden en 570 motorvoertuigen afkomstig van De Scheg West. De verlenging van de Hammarskjöldsingel is volledig toerekenbaar aan beiden deelgebieden (De Scheg West en De Scheg Midden). Dit betekent niet dat het bestaand gebied geen gebruik kan en zal maken van de verlenging, maar de aanpassing is het gevolg van de ontwikkeling van plangebied De Scheg (West en Midden). Vandaar dat het bestaand gebied hier geen noodzakelijk profijt van ondervind, immers is het bestaand gebied al voldoende ontsloten.

Op basis van deze voorgaande verhoudingen (970 motorvoertuigen per etmaal, Scheg Midden; en 570 motorvoertuigen per etmaal, Scheg West; met in een totaal van 1540 motorvoertuigen per etmaal) is het proportioneel toerekenbaar deel ten aanzien van De Scheg Midden bepaald: 63% (970 motorvoertuigen per etmaal / 1.540 motorvoertuigen per etmaal). Het aandeel in de totale kostenraming (€ 2.323.575,00), voor de benodigde aanpassingen aan deze weg, bedraagt € 1.463.550,00. Mitigerende maatregelen gasleiding Hammarskjöldsingel Ook hier geldt dezelfde systematiek voor toerekening aan het Exploitatieplangebied als in de voorgaande bovenwijkse kosten m.b.t. de verlenging van de Hammarskjöldsingel. Het toerekenbaar aandeel, 63%, aan het Exploitatieplangebied van de geraamde kosten voor deze mitigrende maatregelen (geraamd op in totaal € 207.000) bedraagt hierdoor € 130.383,00. Verplaatsing kabels en leidingen (Liander) Hammarskjöldsingel Ook hier geldt dezelfde systematiek voor toerekening aan het Exploitatieplangebied als in de voorgaande bovenwijkse kosten m.b.t. de verlenging van de Hammarskjöldsingel. Het toerekenbaar aandeel, 63%, aan het Exploitatieplangebied van de geraamde kosten voor de benodigde verplaatsingen van kabels en leidingen (geraamd op in totaal € 207.000,00) bedraagt hierdoor € 130.383,00.

Aanpassing Jane Addamslaan-Weldam Het kruispunt van de Weldam en de Jane Addamslaan dient aangepast te worden als gevolg van de ontwikkeling van plangebied De Scheg, meer specifiek de deelgebieden De Scheg West en De Scheg Midden. De totale geraamde investering voor deze aanpassing bedraagt € 615.825,00. Hiervan is, op basis van verkeersmodellering opgenomen in bijlage 10b, 4% toerekenbaar aan het deelgebied De Scheg Midden. Deze toerekening is gebaseerd op het aantal te verwachten verkeersbewegingen. Deze verkeersbewegingen (gebruik) zijn in opdracht van de gemeente Amstelveen door Goudappel Coffeng inzichtelijk gemaakt, zie bijlage 10b. Het totaal van de verkeersstromen is in de verkeersmodelleringen respectievelijk 241 motorvoertuigen per etmaal (deelgebied De Scheg West) en 24 motorvoertuigen per etmaal (deelgebied De Scheg Midden). In het verleden heeft onderzoek uitgewezen dat 56% van het verkeer welke gebruik maakt van de aanpassing Jane Addamslaan-Weldam afkomstig is uit bestaand gebied. Dit betekent dat 44% toerekenbaar is aan De Scheg West en De Scheg Midden. Op basis van hun onderlinge verhouding (241 motorvoertuigen per etmaal en 24 motorvoertuigen per etmaal) is berekend wat ieders eigen aandeel is in het gezamenlijke aandeel van 44%.

Dit levert de volgende percentages voor toerekening van de totaal geraamde investering op: De Scheg West 40%, De Scheg Midden 4%, en bestaand gebied Amstelveen 56%.

Exploitatieplan De Scheg Midden 25

Dit betekent een geraamde kostenpost in de Exploitatieopzet ter hoogte van € 24.633,00 (4% van € 615.825,00). Maatregelen t.b.v. ontwikkeling aan omliggende wegen Er zijn verschillende maatregelen nodig aan omliggende wegen t.b.v. de ontwikkeling van deelgebieden De Scheg Midden en De Scheg West. Dit zijn onder andere de aanpassingen van enkele kruisingen buiten de plangebieden en het herstel van de J.C. Van Hattumweg / Noorddammerweg. Deze wegen dienen t.b.v. de ontsluiting en afwikkeling van verkeer van de betreffende plangebieden aangepast te worden. Deze geraamde kosten zijn daarmee 100% toerekenbaar aan de deelgebieden De Scheg Midden en De Scheg West. In totaliteit zijn de volgende kosten geraamd: 

maatregelen kruisingen buiten plangebied, geraamd op € 121.021,00



herstel van de J.C. Van Hattumweg / Noordammerweg € 332.807,00

De geraamde kostenposten worden gelijkmatig verdeeld over beiden deelgebieden. Dit betekent dat De Scheg Midden 50% van bovenstaande kostenposten toegerekend krijgt: € 60.510,00 voor de maatregelen kruisingen buiten plangebied en € 166.404,00 voor het herstel van de J.C. Van Hattumweg / Noordammerweg. Nota Bovenwijkse voorzieningen Amstelveen De gemeente Amstelveen investeert de komende tien jaar € 48,7 miljoen om een aantrekkelijke woonwerkstad te blijven. Deze bovenwijkse voorzieningen worden gerealiseerd in Stadsdeel Zuid en op Stadsniveau. De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 7 oktober 2021 de Nota Bovenwijkse voorzieningen Amstelveen vastgesteld, zie hiervoor bijlage 15. De bijdrage voor woningen per m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) is € 8,25. Opvolgend aan deze Nota Bovenwijkse voorzieningen heeft het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen d.d. 23-07-2024 een collegebesluit genomen om het betreffende bedrag aan te passen naar € 18,29 per m2 bvo. Deze informatie is terug te vinden in de openbare besluitenlijst van het college van B&W van de gemeente Amstelveen. Dit betekent dat, op basis van het woningbouwprogramma dat wordt voorzien in het Exploitatieplangebied en de Nota Bovenwijkse voorzieningen Amstelveen, aan het Exploitatieplangebied een bijdrage van in totaal € 1.023.344,00 is toegerekend.

Beheer openbaar gebied (categorie 1) De totale kosten geraamd voor het beheer van het openbaar gebied in verband met gefaseerde bouw bedragen € 172.424,00. Planschade (categorie 1) In de Exploitatieopzet is rekening gehouden met vergoedingen voor tegemoetkomingen in planschade. Door Langhout Wiarda is een planschaderisicoanalyse De Scheg Noorderlegmeerpolder Amstelveen opgesteld. Hierin wordt het bedrag t.b.v. planschade in het ‘worst case scenario’ geraamd op een bedrag ter hoogte van € 45.000,00.

5.6

Opbrengsten

Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: 

van uitgifte van de gronden in het Exploitatieplangebied; Exploitatieplan De Scheg Midden 26



van bijdrage en subsidies van derden;



die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

De opbrengsten in het Exploitatieplan bestaan uit de opbrengsten uit voorziene uitgifte van bouwrijpe grond. De gehanteerde grondprijzen zijn, conform het rapport ‘Overzicht grondwaarden en programma vastgoedtypen’ opgesteld door Fakton uit naam van de gemeente Amstelveen. Dit rapport is opgenomen in bijlage 7 van dit Exploitatieplan. Tabel 7 geeft de geraamde opbrengsten van het Exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief btw. Tabel 7. Geraamde opbrengsten Exploitatieplangebied (afgerond op hele €) Opbrengst

Aantal

m2 uitgeefbaar

Prijs per m2

Appartementen sociale huur 1

28

1.266

€ 575

€ 727.552,-

Appartementen sociale huur 2

68

1.723

€ 1.776

€ 3.060.748,-

Rijwoning middeldure huur 1

24

2.274

€ 1.425

€ 3.241.176,-

Rijwoning middeldure huur 2

44

5.241

€ 1.631

€ 8.547.704,-

Rijwoning middel koop 1

61

6.572

€ 1.567

€ 10.295.885,-

Rijwoning middel koop 2

142

18.202

€ 1.723

€ 31.364.392,-

2^1 kapwoning koop

36

11.880

€ 1.122

€ 13.329.540,-

Vrijstaand koop

54

29.930

€ 844

€ 25.274.646,-

Huisartsenpost

1

300

3

€ 240

€ 72.000,-

TOTAAL

458

77.388

5.7

Totaal

€ 95.913.643,-

Gerealiseerde kosten en opbrengsten

In de huidige situatie zijn werkzaamheden uitgevoerd, denk aan plankosten. Op dit moment zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, per 15-8-2024, zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in de onderstaande tabel 8 weergegeven. Tabel 8. Gerealiseerde Kosten en Opbrengsten Kosten Omschrijving

Begroot

Gerealiseerd per 25-09-2024

%

Inbrengwaarde gronden Sloop Milieu/saneren

€ 63.870.421,€ 1.468.896,€ 752.773,-

€ ,€ ,€ 20.876,-

0,021%

Hoofdinfra, bouw- en woonrijp maken Plankosten Bovenwijks (*1)

€ 22.973.331,€ 3.671.277,€ 3.143.313,-

€ 27.298,€ 1.127.593,€ ,-

Bovenwijks (*2) Beheer openbaar gebied Planschade

€ 1.023.344,€ 172.424,€ 45.000,-

€ ,€ ,€ ,-

Totaal

€ 97.117.780,-

€ 1.175.767,-

N.V.T.

€ 22.027,-

Gerealiseerde rente

0,028% 1,161%

1,210%

3 m2 bvo i.p.v. uitgeefbaar

Exploitatieplan De Scheg Midden 27

Opbrengsten Omschrijving

Begroot

Gerealiseerd per 25-09-2024

Appartementen sociale huur 1

€ 727.552,-

€ ,-

Appartementen sociale huur 2 Rijwoning middeldure huur 1 Rijwoning middeldure huur 2

€ 3.060.748,€ 3.241.176,€ 8.547.704,-

€ ,€ ,€ ,-

Rijwoning middel koop 1 Rijwoning middel koop 2 2^1 kapwoning koop

€ 10.295.885,€ 31.364.392,€ 13.329.540,-

€ ,€ ,€ ,-

Vrijstaand koop Huisartsenpost

€ 25.274.646,€ 72.000,-

€ ,€ ,-

Totaal

€ 95.913.643,-

€ ,-

5.8

%

0,00%

Exploitatieopzet

5.8.1 Gewogen basiseenheden Ten behoeve van het bepalen van de Exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het programma. Conform de in de Wro voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. In onderhavig Exploitatieplan is het totaal aantal basiseenheden =77.388. Het aantal gewogen eenheden = 399.640. Onderstaand is dit te zien in tabel 9. Tabel 9. Gewogen basiseenheden Exploitatieplangebied Exploitatieplangebied

Basiseenheden

Gewichtsfactor

Gewogen eenheden

Appartementen sociale huur 1

1.266

2,39

3.031

Appartementen sociale huur 2

1.723

7,40

12.753

Rijwoning middeldure huur 1

2.274

5,94

13.505

Rijwoning middeldure huur 2

5.241

6,80

35.615

Rijwoning middel koop 1

6.572

6,53

42.900

Rijwoning middel koop 2

18.202

7,18

130.685

2^1 kapwoning koop

11.880

4,68

55.540

Vrijstaand koop

29.930

3,52

105.311

300

1,00

300

Huisartsenpost (commercieel) Totaal:

77.388

399.640

5.8.2 Exploitatiebijdrage Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macroaftopping. In het Exploitatieplangebied overstijgen de geraamde kosten de geraamde opbrengsten, op contante waarde. Derhalve is er sprake van macro-aftopping en zijn niet alle kosten te verhalen.

Exploitatieplan De Scheg Midden 28

De te verhalen maximale kosten (onderhavig geval tot aan maximaal te contante opbrengsten) worden gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te bepalen. Tabel 10. Bijdrage per gewogen eenheid CW kosten

€ 96.627.133,62

CW opbrengsten

€ 96.756.663,65

Uitgiftecategorie

Basiseenheid

appartementen sociale huur 1 appartementen sociale huur 2 rijwoning middeldure huur 1 rijwoning middeldure huur 2 rijwoning middel koop 1 rijwoning middel koop 2 2^1 kapwoning koop vrijstaand koop commerciële voorzieningen Totaal

m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar m2 uitgeefbaar

Te verhalen bedrag (CW) Bijdrage per gewogen eenheid

€ 96.627.133,62 € 241,79

Uitgifteprijs

Gewichtsfacto Totaal

per

r

basiseenheid € 575 € 1.776 € 1.425 € 1.631 € 1.567 € 1.723 € 1.122 € 844 € 240

Gewogen

basiseenheden eenheden 2,39 7,40 5,94 6,80 6,53 7,18 4,68 3,52 1,00

1.266 1.723 2.274 5.241 6.572 18.202 11.880 29.930 300 77.388

3.031 12.753 13.505 35.615 42.900 130.685 55.540 105.311 300 399.640

5.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De Exploitatiebijdrage wordt, conform artikel 6.19 Wro, bepaald door het bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de gewogen eenheden in de aanvraag omgevingsvergunning. De Exploitatiebijdrage is verschuldigd bij verlening van de Omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van de gronden en eventueel kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt en in de Exploitatieopzet zijn opgenomen, worden op de bruto Exploitatiebijdrage in mindering gebracht. In bijlage 11 zijn zowel de bruto, als de netto Exploitatiebijdragen voor het Exploitatieplangebied per grondeigenaar weergegeven, zoals deze voortkomen uit de Exploitatieopzet en de bepalingen vanuit artikel 6.18 en 6.19 Wro. Gelet op de veelheid aan grondeigenaren in dit plangebied is ervoor gekozen om voor een aantal grondeigendommen de bruto Exploitatiebijdrage tezamen weer te geven. Dit type eigenaar heeft dezelfde kenmerken en deze grondeigendommen hebben meerdere rechthebbenden met ieder een eigendomsdeel van het kadastrale perceel. Dit zijn de eigendommen met nummers 19 tot en met 45, 47 en 48. Daarnaast zijn de eigendommen met nummers 8.1 en 8.2 respectievelijk 18.1 tot en met 18.3 samen weergegeven in het overzicht van de bruto Exploitatiebijdragen, omdat deze eigendommen dezelfde eigenaar hebben.

De netto / verschuldigde Exploitatiebijdrage zal op basis van de aangevraagde Omgevingsvergunning, het dan vigerende Exploitatieplan of een tussen de gemeente en grondeigenaar gesloten posterieure overeenkomst worden bepaald.

Exploitatieplan De Scheg Midden 29

6

Herziening en afrekening

6.1

Jaarlijkse herziening

Nadat het Exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit ten minste eenmaal per jaar herzien door de gemeente (artikel 6.15 Wro), totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het Exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen. Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen: a. b.

Uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten. Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het Exploitatieplan aangegeven methoden van indexering.

c. d.

Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten. Andere niet-structurele onderdelen.

Ad a. Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast. Ad b. De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is. Wanneer het Exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog overeenkomen met de dan geldende marktomstandigheden. Ad c. Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten). Ad d. Naast de voorgaande drie onderdelen kunnen er in het Exploitatieplan ook andere niet-structurele onderdelen worden gewijzigd. Daarbij kan worden gedacht aan het toevoegen van toelichtingen, verbeteren van teksten en dergelijke.