Document · PDF

Bijlagen bij Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)

Raadscommissie voor Ruimte, wonen en natuur 28 oktober 2021, gemeente amstelveenBij agendapunt: Bestemmingsplan, exploitatieplan en beeldkwaliteitsplan voor Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)19.723 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Ladderonderzoek Bureau Stedelijke Planning

Bijlage 2 Archeologisch Bureauonderzoek Vestigia

Bijlage 3 Bodemonderzoek, RoyalHaskoningDHV

Bijlage 4 Uitgangspuntennotitie verkeersmodel GoudappelCoffeng Rapportage verkeer RoyalHaskoning DHV

Bijlage 5 Onderzoek Flora en fauna RoyalHaskoningDHV

Bijlage 6 Watercompensatie BTAZ Waterhuishoudkundig plan RoyalHaskoningDHV

Bijlage 7 Rapportage geluid RoyalHaskoningDHV

Bijlage 8 Rapportage luchtkwaliteit RoyalHaskoningDHV

Bijlage 9 Rapportage externe veiligheid RoyalHaskoningDHV

Bijlage 10 Rapportage stikstofdepositie RoyalHaskoningDHV

Bijlage 11 Nota van beantwoording vooroverleg

Bijlage 12 Stedenbouwkundig plan

Bijlage 13 Nota van beantwoording zienswijzen Nota van wijzigingen

Overige bijlagen

besluit intrekken MER m.e.r.-beoordeling met bijlagen m.e.r.-beoordelingsbesluit Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid

LADDERONDERBOUWING BEDRIJVENTERREIN AMSTELVEEN-ZUID 17 SEPTEMBER 2019

Status: Eindrapport Datum: 17 september 2019 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Werken Ir. Joris Quaedflieg Valérie Noordink MSc Voor meer informatie: Ir. Joris Quaedflieg, jq@stedplan.nl Review Dr. Pieter van der Heijde In opdracht van: Gemeente Amstelveen

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2019.E.138 Referentie: concept 2019.E.138 Amstelveen LDV BTAZ 170919

INHOUDSOPGAVE

MANAGEMENTSAMENVATTING

INLEIDING

LOCATIE EN PLAN ............................................................................................... 8

AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED ................................................................... 9

BELEIDSKADER ................................................................................................... 11

VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN ............................................................... 13 4.1 KWANTITATIEVE VRAAG 4.2 KWALITATIEVE VRAAG 4.3 CONCLUSIE

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN .............................................................. 16 5.1 KWANTITATIEF AANBOD 5.2 KWALITATIEF AANBOD 5.3 CONCLUSIES

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN ............................................................. 21 6.1 KWANTITATIEVE BEHOEFTE 6.2 KWALITATIEVE BEHOEFTE 6.3 RUIMTELIJKE EFFECTEN

INPASSING IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED .................................................... 24

MANAGEMENTSAMENVATTING

De gemeente Amstelveen is voornemens om het bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ) tot ontwikkeling te brengen. Het plangebied heeft een omvang van ca. 60 ha waarvan in fasen 45 ha netto uitgeefbaar. Het merendeel van de bedrijven in Amstelveen verhuist binnen de eigen gemeente of naar buurgemeenten. Daarnaast richt BTAZ zich op lokale en regionale bedrijven. Als primair onderzoeksgebied voor de behoefteraming is daarom de regio Amstelland-Meerlanden gehanteerd. Omdat met name de laatste jaren sprake is van een overloop van bedrijven uit Amsterdam naar omliggende gemeenten, waaronder Amstelveen, hanteren wij Amsterdam als secundair onderzoeksgebied. KWANTITATIEVE BEHOEFTE

De kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in de AM regio is in beeld gebracht voor de bestemmingsplanperiode van 10 jaar: • Op basis van een prognose van de werkgelegenheid en de vervangingsvraag bedraagt de vraag naar additionele bedrijventerreinen ca. 125 ha. • Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 90 ha. • Vanuit Amsterdam wordt een additionele overloop vraag naar de AM regio geraamd van ca. 22 tot 36 ha. • De totale vraag in de AM regio bedraagt hiermee ca. 110 tot 160 ha. • De plancapaciteit aan bedrijventerreinen bedraagt circa 185 ha. KWANTITATIEVE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

Amstelland-Meerlanden

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

110 tot 160 ha

185 ha

-25 tot -75 ha

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning

Marktconsultatie werklocaties Amstelland-Meerlanden, Bureau Buiten, 2018

MANAGEMENTSAMENVATTING

KWALITATIEVE BEHOEFTE

Circa 35% van de vraag naar bedrijventerreinen richt zich op gemengde bedrijventerreinen. Ze zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid in milieuhindercategorie 1, 2, 3 en eventueel 4. • Met een uitbreidingsvraag van ca. 110 tot 135 ha bedraagt de vraag naar gemengde terreinen daarmee 40 tot 45 ha. • Door transformatie van bestaande gemengde bedrijventerreinen is sprake van een additionele vervangingsvraag van minimaal ca. 25 ha. • De totale vraag naar gemengde terreinen bedraagt hiermee 40 tot 70 ha. • De harde plancapaciteit aan gemengde bedrijventerreinen is ca. 7 ha. KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN GEMENGDE BEDRIJVENTERREINEN

Gemengde bedrijventerreinen

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

40 tot 70 ha

33 tot 63

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning

Dit betekent dat er tot 2029 in de AM regio sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen in het gemengde segment van ca. 33 tot 63 ha. Hierbij is het hoge scenario aannemelijk aangezien de uitgifte in de afgelopen vijf jaar fors hoger lag dan de raming aan de onderkant van de bandbreedte. De voorliggende ontwikkeling van BTAZ voorziet in de realisatie van ca. 45 ha uitgeefbaar areaal aan bedrijventerrein binnen het gemengde segment. Dit past binnen het geconstateerde tekort aan gemengde bedrijventerreinen. In de regio is bovendien het aanbod voornamelijk gericht op lokaal gemengd. Hiermee voorziet BTAZ in de behoefte aan gemengd regionale bedrijventerreinen waarvan, behalve op de Loeten, geen aanbod meer beschikbaar is. BTAZ voorziet in de benodigde schuifruimte voor de transformatie van Legmeer tot een woonwerkgebied. Het enige alternatief binnen de gemeentegrenzen van Amstelveen voor deze bedrijven is BTAZ. De locatie van BTAZ sluit bovendien goed aan op de vestigingscriteria van bedrijven door de centrale ligging in stedelijk gebied en de goede ontsluiting. Ook sluit de ontwikkeling aan op het Provinciaal, regionaal en lokaal beleid. Binnen Plabeka is de ontwikkeling van BTAZ opgenomen als plan en is de zacht-hard procedure doorlopen.

De ontwikkeling van BTAZ zal niet tot nauwelijks effect hebben op het functioneren van de bestaande bedrijventerreinen en is daarmee planologisch acceptabel. INPASSING IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

Binnen het onderzoeksgebied zijn geen grootschalige braakliggende kavels of leegstaande panden waar de behoefte aan bedrijventerreinen kan worden

MANAGEMENTSAMENVATTING

ingepast. Er zijn twee verouderde glastuinbouwgebieden in Rijsenhout en Uithoorn die worden herontwikkeld naar een gemengd bedrijventerrein. In principe kan ca. 4 ha van de behoefte aan gemengde terreinen worden ingepast in het bestaand stedelijk gebied in Uithoorn. Dit is onvoldoende om in de behoefte aan gemengde bedrijventerreinen van ca. 33 tot 66 ha te voorzien. Bovendien zijn er geen mogelijkheden in Amstelveen om te voorzien in de lokale behoefte hier. Hiermee kan het huidige aanbod niet voorzien in de additionele behoefte aan bedrijventerreinen. Uit bovenstaande analyse blijkt dat ca. 30 tot 60 ha niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de ontwikkeling van BTAZ past binnen de richtlijnen van de Ladder.

INLEIDING

De gemeente Amstelveen is voornemens om het bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ) tot ontwikkeling te brengen. Hiertoe is de zacht-hard procedure voor Plabeka doorlopen om een evenwichtige ontwikkeling van de werklocaties in de AM-regio en de MRA te borgen. De economie in Amstelveen groeit fors en ook de transformatie van bedrijventerreinen naar woningen (bijvoorbeeld Legmeer) vraagt om nieuwe locaties voor bedrijven. Daarnaast heeft recent onderzoek vanuit Plabeka2 (2019) uitgewezen dat in de AM-regio een tekort gaat ontstaan in het segment Gemengd Regionaal. BTAZ is een van de locaties die hierin kan voorzien. Het plangebied heeft een omvang van ca. 60 ha waarvan in fasen 45 ha netto uitgeefbaar. De kavelgroottes zijn nog niet vastgelegd. De huidige bestemming is agrarisch. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is de behoefte onderbouwd in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Aangezien de locatie op dit moment een agrarische bestemming heeft, dient ook te worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. FIGUUR 1 LIGGING PLANGEBIED BTAZ

2 Actualisatie vraagraming MRA, 2019

LOCATIE EN PLAN

1 LOCATIE EN PLAN

Bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ) is gelegen aan de zuidkant van de gemeente Amstelveen. Het plangebied ligt tegen de gemeentegrens aan van Uithoorn en wordt doorkruist door de provinciale weg N201. De westkant van het gebied grenst aan het bijna uitgegeven bedrijventerrein De Loeten. De locatie is op dit moment in het bestemmingsplan opgenomen als agrarisch. Het plangebied heeft een bruto omvang van 60 hectare. Hiervan is 45 hectare netto uitgeefbaar. De ontwikkeling van het bedrijventerrein zal gefaseerd plaatsvinden. BTAZ richt zich met name op lokale en regionale gemengde bedrijvigheid. Datacenters en grootschalige logistiek zijn niet gewenst en toegestaan. Andere terreinen in omliggende gemeenten hebben nog geschikt aanbod voor deze segmenten. FIGUUR 1 LIGGING PLANGEBIED AMSTELVEEN-ZUID

KENMERKEN LOCATIE •

• • •

Het plangebied ligt centraal in het dichtbevolkte gebied ten zuiden van Amsterdam tussen de A2 en de A4. In het gebied bevindt zich veel bedrijvigheid, onder meer bij Schiphol en Royal Flora Holland. In de directe omgeving bevindt zich de bebouwde kom van Uithoorn en het glastuinbouwgebied in de Noorder Legmeerpolder. Het bedrijventerrein is goed ontsloten door de doorkruising van de doorgaande weg N201. Binnen 15 minuten zijn de A4, A9 en A2 bereikbaar. In het plangebied wordt een hoogwaardige tramverbinding gerealiseerd en naar verwachting in 2024 geopend die Amsterdam, Amstelveen en Uithoorn met elkaar verbindt.

AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED

2 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED

Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode 2019-2029. Hiermee wordt aangesloten op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan van tien jaar. De afbakening van het onderzoeksgebied is gebaseerd op de verhuisbewegingen van bedrijven. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het merendeel van de bedrijfsmigratie in Nederland plaatsvindt over korte afstand. 94% van de bedrijven verhuist binnen de eigen regio en 75% binnen de eigen gemeente (Planbureau voor de Leefomgeving; Pellenbarg en Van Steen). Op regionale schaal willen bedrijven, door afzetmarkt en personeel, vaak maximaal 20 km verhuizen. Uit een analyse van verhuisbewegingen van bedrijven in Amstelveen in de periode 2011 tot augustus 2019 blijkt dat de meeste bewegingen plaatsvinden met Amsterdam. Hierbij gaat het met name om een verplaatsing van bedrijven vanuit Amsterdam naar Amstelveen. Binnen de AM regio vinden de meeste verhuizingen plaats met Aalsmeer, Uithoorn en Ouder-Amstel. Met Haarlemmermeer en Diemen is nauwelijks sprake van bedrijfsmigratie. Er komen meer bedrijven Amstelveen in dan dat er weggaan. FIGUUR 2 INSTROOM (ROOD) EN UITSTROOM (BLAUW) VAN GEBRUIKERS BEDRIJFSRUIMTEN NAAR AMSTELVEEN (2011 TOT AUGUSTUS 2019, EXCLUSIEF EENMANSZAKEN)

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Vastgoeddata

AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED

TABEL 1 INSTROOM EN UITSTROOM VAN BEDRIJFSRUIMTEN GEBRUIKERS NAAR AMSTELVEEN (2011 TOT AUGUSTUS 2019, EXCLUSIEF EENMANSZAKEN)

GEMEENTE

INSTROOM

UITSTROOM

Aantal

Totaal AM regio

11%

29%

Amsterdam

65%

23%

Overig

24%

48%

Totaal in- en uitstroom

100%

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Vastgoeddata

Het merendeel van de bedrijven in Amstelveen verhuist binnen de eigen gemeente of naar buurgemeenten. Daarnaast richt BTAZ zich op lokale en regionale bedrijven. Als primair onderzoeksgebied voor de behoefteraming is daarom de regio Amstelland-Meerlanden gehanteerd. Omdat met name de laatste jaren sprake is van een overloop van bedrijven uit Amsterdam naar omliggende gemeenten, waaronder Amstelveen, hanteren wij Amsterdam als secundair onderzoeksgebied. Door het tekort aan bedrijventerreinen in Amsterdam is het aannemelijk dat deze trend zich in toenemende mate doorzet. FIGUUR 3 PRIMAIR (ROOD) EN SECUNDAIR (BLAUW) ONDERZOEKSGEBIED EN LIGGING BTAZ

BELEIDSKADER

3 BELEIDSKADER

PROVINCIAAL EN REGIONAAL BELEID

Provinciale ruimtelijke verordening Noord-Holland (2019) •

•

Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de planningsopgave voor Amstelland-Meerlanden van Noord-Holland Zuid (juli 2016) is Amstelveel Zuid (N201) met 45 hectare als plan opgenomen voor de periode 2010-2020. Ook in Plabeka 3.0 (2017) is het plan opgenomen als zacht planaanbod tot 2030.

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 • •

•

De ambitie is dat vraag en aanbod van werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. Door de grote economische dynamiek zijn woon- en werklocaties vooral nodig in het zuidelijke deel van Noord-Holland: de Metropoolregio Amsterdam, waar het plangebied deel van uitmaakt. Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie- en dataknooppunten.

Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0 2017-2030 • • •

• •

De AM regio onderscheidt zich binnen de MRA dankzij de goede bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht op mensen en bedrijven. De verwachting is dat de economische groei van de MRA zich in de komende jaren concentreert in Amsterdam en in de AM regio. De AM regio kan een rol spelen bij het opvangen van de vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van de binnenstedelijke transformatie van Amsterdamse werklocaties naar gemengde gebieden. BTAZ is opgenomen als zacht planaanbod tot 2030. Bestuurlijk is afgesproken dat nieuwe (zachte) plannen de zacht-hard procedure dienen te doorlopen. Dit betekent dat de behoefte van de nieuwe ontwikkelingen onderbouwd dient te worden en regionaal dient te worden afgestemd. Dit is gebeurd voor BTAZ.

GEMEENTELIJK BELEID

Structuurvisie Amstelveen-Zuid (2010) De gemeente Amstelveen heeft twee locaties aangewezen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen de komende periode:

• •

•

BELEIDSKADER

In eerste instantie wordt De Loeten ontwikkeld met een verruiming naar een gemengde bestemming. Inmiddels is dit grotendeels uitgegeven. Bedrijventerrein Amstelveen-Zuid: de invulling ligt bij regionale en lokale bedrijvigheid. De ontwikkeling zal gepaard gaan met hoge eisen aan een duurzame inrichting. Voor de financiering van de inmiddels verlegde N201 is het noodzakelijk dat het bedrijventerrein Amstelveen-Zuid gerealiseerd zal worden.

Ruimtelijke Visie Noorder Legmeerpolder (2017) •

In de ruimtelijke visie is aangegeven dat de ontwikkeling van De Loeten en bedrijventerrein Amstelveen Zuid kansen biedt voor de transformatie van bedrijventerrein Legmeer naar een stedelijk woon-werkmilieu.

FIGUUR 4 VISIEKAART NOORDER LEGMEERPOLDER

CONCLUSIES

De ontwikkeling van bedrijventerrein Amstelveen Zuid is al lange tijd opgenomen in het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en sluit optimaal aan op het beleid: • Binnen de regio is de ontwikkeling van bedrijventerrein Amstelveen Zuid opgenomen als plan. Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden. • Het gebied is uitstekend ontsloten met de auto en biedt goede kansen voor OV-bereikbaarheid waarmee ingespeeld wordt op de wens te ontwikkelen op multimodaal bereikbare locaties.

VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN

4 VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN

4.1

KWANTITATIEVE VRAAG

De totale vraag naar bedrijventerreinen is berekend aan de hand van een prognose van de werkgelegenheidsgroei en de historische uitgifte. PROGNOSE WERKGELEGENHEID • •

•

In 2018 telde de AM regio ca. 80.150 banen in sectoren die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen 3. Het CPB (2015) hanteert twee scenario’s voor de economische ontwikkeling in Nederland tot 2030: het scenario Hoog en het scenario Laag. Dit is ook geraamd voor de provincie Noord-Holland. Aangezien de groei in de MRA (en de AM regio) naar verwachting substantieel hoger zal zijn dan het gemiddelde van de provincie hanteren wij in onze berekeningen het scenario Hoog. Het scenario Hoog gaat voor de komende periode uit van een groeipercentage van de werkgelegenheid in de provincie Noord-Holland van ca. 0,6% per jaar. Binnen de AM regio is de werkgelegenheid in de bedrijventerreingerelateerde sectoren in de afgelopen tien jaar relatief het sterkst gestegen in Amstelveen (jaarlijks ca. 1%). Een jaarlijkse groei van 0,6% betekent dat de werkgelegenheid in de AM regio toeneemt met ca. 4.970 banen in de periode 2019-2029.

De terreinquotiënt in de AM regio voor bedrijventerreinen bedraagt gemiddeld 2014. Hiermee leidt de toename van 4.970 arbeidsplaatsen tot een ruimtevraag van ca. 100 ha netto bedrijventerrein in de AM regio tot 2029. HISTORISCHE UITGIFTE •

In de periode 2008-2017 was de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in de AM regio ca. 9 ha per jaar (Figuur 5). In deze periode was zowel sprake van jaren met hoogconjunctuur als jaren met laagconjunctuur. Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 90 ha tot 2029. In de afgelopen vijf jaar lag de uitgifte fors hoger waarmee dit een voorzichtige raming is.

3 Bron: Lisa. Dit betreft de sectoren: C Industrie, F bouw, G45 Autohandel, G46 Groothandel, H49 Goederenvervoer,

H52 Opslag, J58 Uitgeverijen,N77 Verhuur en Lease roerende goederen en S95 Reparatie 4 Bureau Buiten, 2019

VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN

FIGUUR 5 HISTORISCHE UITGIFTE BEDRIJVENTERREINEN AMSTELLAND-MEERLANDEN 2008-2017

35 30 25 20 15 10 5 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron monitor Plabeka, 2018

SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED: OVERLOOP VANUIT AMSTERDAM •

•

In de actualisatie van de vraagraming van het Plabeka is het tekort aan bedrijventerreinen in Amsterdam ca. -153 tot -235 ha in de periode 201720405. Een deel lekt weg uit de MRA en een deel gaat naar gemeenten waar nog ruimte is. Naar verwachting landt 32% van het geconstateerde tekort in Amsterdam in de AM regio door de nabijheid en de goede (internationale) bereikbaarheid. Dit betekent op basis van het tekort van -153 tot -235 ha tot 2040 een overloop vraag naar de AM regio van 2,2 ha tot 3,6 ha per jaar, oftewel 22 tot 36 ha tot 2029.

Hiermee neemt de verplaatsing van bedrijven vanuit Amsterdam naar de AM regio sterk toe ten opzichte van de afgelopen periode waarin in Amsterdam geen vergelijkbaar groot tekort aan bedrijventerrein was. De overloop is dus additionele vraag bovenop de uitbreidingsvraag op basis van de werkgelegenheidsprognose en naar verwachting de gemiddelde uitgifte van de afgelopen periode. Dit leidt tezamen tot een prognose van de totale uitbreidingsvraag in de AM regio van ca. 110 tot 135 tot 2029 (90 tot 100 ha + 22 tot 36 ha). In de Actualisatie vraagraming MRA van Bureau Buiten (2019) wordt een uitbreidingsvraag geraamd van 100 tot 170 ha tot 2029. De prognoses zijn hiermee in lijn.

4.2

KWALITATIEVE VRAAG

In de monitor Plabeka is de vraag naar bedrijventerreinen onderverdeeld naar de volgende segmenten: campus, gemengd, hoogwaardig, industrieel en logistiek.

5 Bureau Buiten, Actualisatie vraagraming Plabeka 2019

VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN

Een groot deel van de vraag naar bedrijventerreinen is gericht op gemengde bedrijventerreinen. Op deze terreinen wordt een grote diversiteit aan bedrijven en sectoren gehuisvest. Ze zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid in milieuhindercategorie 1, 2, 3 en eventueel 4. In de behoefteraming voor de AM regio in het kader van Plabeka6 is de inschatting dat de komende periode ca. 35% van de vraag zich richt op gemengde bedrijventerreinen. Dit aandeel leidt tot een verwachtte vraag naar gemengde bedrijventerreinen van ca. 40 tot 45 ha tot 2029 (35% van 110 tot 135 ha). Dit is exclusief de ruimtebehoefte van datacenters.

Vestigingscriteria reguliere bedrijven • •

•

4.3 •

•

Goed bereikbaar zijn voor bezoekers, een groot autobereik hebben en voldoende parkeervoorzieningen zijn van groot belang voor bedrijven. Er is een toenemende vraag naar bereikbare, functionele werkmilieus in, om en nabij stedelijke netwerken vanuit stadslogistiek. Consumenten hebben de keuze uit meerdere distributiekanalen, willen elk moment kunnen bestellen en producten op elke plek en zo snel mogelijk geleverd krijgen. Dit heeft als gevolg dat bedrijven anders moeten gaan werken en zich vaak dichterbij de stad vestigen. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere omdat ze steeds meer waarde hechten aan imago. Een goede zichtbaarheid en een hoogwaardige kwaliteit van vastgoed en omgeving horen daarbij. Vanuit het oogpunt van kwaliteit en efficiëntie wordt ook duurzaamheid steeds belangrijker. Hierbij valt te denken aan duurzame energie, circulariteit en gebruik van duurzame materialen. Daarnaast zijn er specifieke vestigingscriteria vanuit bedrijven in Amstelveen die willen verplaatsen vanaf bedrijventerrein Legmeer naar BTAZ.

CONCLUSIE In de AM regio is tot 2029 naar verwachting sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 110 tot 135 ha. Een deel hiervan betreft overloop van de vraag vanuit Amsterdam. Een groot deel van de vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit een vraag naar gemengde bedrijventerreinen. De komende periode richt naar verwachting ca. 35% van de vraag zich op gemengde bedrijventerreinen, oftewel ca. 40 tot 45 ha tot 2029.

6 Bureau Buiten, Werklocaties regio Amstelland‐Meerlanden 2018

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

5 AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

5.1

KWANTITATIEF AANBOD

PLANCAPACITEIT

Toelichting definities In de uitvoeringsstrategie van Plabeka 3.0 (2017) is bestuurlijk afgesproken dat bij nieuwe initiatieven een zacht-hard procedure doorlopen moet worden voor regionale afstemming. Hierbij kan een zacht plan worden omgezet naar hard plan. Daar wordt bezien of de ontwikkeling verantwoord wordt geacht, gelet op de vraagaanbod-verhoudingen op basis van de Plabeka-monitor en gelet op de actuele inzichten over de te verwachten economische ontwikkeling. Hiermee betreft hard aanbod volgens Plabeka aanbod dat regionaal is afgestemd maar waarvoor niet noodzakelijkerwijs al een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld. Het betreft uitgeefbaar areaal en als ‘hard’ afgestemd aanbod. Voor de Ladder dient al het aanbod waarvoor een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld meegenomen te worden als harde plancapaciteit. Aanbod waarvoor nog geen (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld geldt als zacht. Of en wanneer het zachte aanbod ontwikkeld wordt is onzeker. Daarom is in deze behoefteraming het aanbod geïnventariseerd waarvoor een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld. Dit wijkt af van het harde aanbod in Plabeka. TABEL 2 HARDE PLANCAPACITIEIT

HARDE PLANCAPACITEIT (HA) Amstelland-Meerlanden Bron: Bureau Stedelijke Planning obv Plabeka en ruimtelijkeplannen.nl

In de AM regio bestaat een harde plancapaciteit van ca. 185 ha netto areaal aan bedrijventerreinen (exclusief BTAZ). Het merendeel hiervan is gesitueerd in Haarlemmermeer, namelijk ca. 84% van het aanbod. Dit aanbod bedient andere doelgroepen dan BTAZ. Een deel is luchthavengerelateerd en een deel dient (inter)nationaal georiënteerde bedrijven.

184

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

ONTTREKKING BEDRIJVENTERREINEN •

Voor de AM regio zijn er plannen voor de transformatie van in totaal ca. 80 ha bedrijventerrein7. Met deze opgave wordt enerzijds ingespeeld op veranderingen in de vraag naar werklocaties en anderzijds op de grote vraag naar woningen.

TABEL 3 TRANSFORMATIE OPGAVE

BEDRIJVENTERREIN

GEMEENTE

Legmeer en Bovenkerk

Amstelveen

Hoofddorp‐Noord Pionier/ Bolsterrein

NETTO OPP. OPP. VERVANGINGS- VERVANGINGSTERREIN TRANSFORMATIE VRAAG IN % VRAAG ABS. 18

100%

Haarlemmermeer

26,9

50%

13,5

Haarlemmermeer

14,1

50%

7,1

President

Haarlemmermeer

37,2

Amstel Business Park Zuid

Ouder‐Amstel

30%

4,5

Amstel Business Park Noord

Ouder‐Amstel

42,5

100%

42,5

Aan de Vuurlijn

Uithoorn

1,8

30%

0,5

Provincialeweg N196

Uithoorn

2,5

30%

0,7

Totaal

80,8 Bron Plabeka 2018

•

In Amstelveen is vanwege de grote vraag naar woningbouw de gemeente samen met ondernemers van bedrijventerrein Legmeer gestart met het opstellen van een transformatie perspectief. Ontwikkelende partijen en grondeigenaren zijn inmiddels de eerste stappen aan het zetten. In Q1 2020 is de ontwikkelvisie voor het gebied gereed. Vanuit de bedrijven die in dit kader gaan verplaatsen bestaat behoefte aan een andere locatie. Vanuit een recente inventarisatie blijkt op dit moment al ca. 8 ha aan bedrijvigheid te willen verplaatsen naar BTAZ. De daadwerkelijke transformatie hangt af van beleidsmatige keuzes en de ontwikkelingen op de woning- en bedrijventerreinenmarkt. In de Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0 (2017) wordt ervan uitgegaan dat 30% van de transformatieopgave daadwerkelijk voor 2030 tot stand zal komen. In lijn hiermee gaan wij ervan uit dat de vraag naar bedrijventerreinen met minimaal ca. 25 ha toeneemt tot 2029. Dit betreffen gemengde terreinen.

•

5.2

KWALITATIEF AANBOD

De plancapaciteit aan bedrijventerreinen die in Plabeka zijn aangewezen als gemengd zijn hieronder in beeld gebracht. Binnen de AM regio is een verdere specificatie gemaakt van de segmentering van de bedrijventerreinen.

Bureau Buiten, Werklocaties regio Amstelland‐Meerlanden 2018

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

TABEL 4 BESCHIKBAAR AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN IN HET SEGMENT GEMENGD

BEDRIJVENTERREIN

GEMEENTE

TOTAAL AANBOD (HA)

NADERE SEGMENTERING AM

Green Park Aalsmeer

Aalsmeer

248

Greenport gerelateerd

De Loeten

Amstelveen

0,5

Gemengd regionaal

Corneliahoeve (Pruisen II)

Haarlemmermeer

Gemengd lokaal

Wilhelminahoeve

Haarlemmermeer

2,8

Gemengd lokaal

Tussen Poelweg en Noorddammerweg

Uithoorn

13,6

n.b.

Aalsmeerderweg en Aarbergerweg in Rijsenhout

Haarlemmermeer

Gemengd lokaal

Totaal

65,1

Bron o.b.v. Plabeka

FIGUUR 6 LIGGING GEMENGDE BEDRIJVENTERREINEN MET AANBOD

Green Park Aalsmeer Green Park Aalsmeer is voor bedrijven die sterk gericht zijn op de veiling en willen investeren in kennis en logistiek, zoals bloemverwerkende bedrijven, specialistische handel en innovatieve dienstverleners. Daarnaast is er ruimte voor een ‘business knowledge center’, toeristische attracties en lokale bedrijvigheid. Het bedrijvenpark is opgebouwd uit diverse deelgebieden. Een groot deel van het gebied wordt ingenomen door FloraHolland. • De deelgebieden 2 en 3 richten zich specifiek op lokale bedrijvigheid. Hiermee kunnen deze deelgebieden gekenmerkt worden als gemengd. • De deelgebieden 4 en 6 richten zich specifiek op logistiek waarbij er ook mogelijkheden zijn voor grote kavels. Daarnaast is een deel ingevuld voor Schiphol parkeren. • Deelgebied 5 en 7 betreffen het Home-, Gift- and Gardencluster’. Hier kunnen bedrijven die opereren binnen deze markt zich vestigen. Aan de Middenweg wordt Green Square ontwikkeld waar de bedrijven en bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. • Deelgebied 9 en 10 worden gekenmerkt door grootschalige (logistieke) bedrijven die zich richten op de nationale en internationale markt. 8 Exclusief kavels in ontwikkeling bij Flora Holland

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

Hiermee is er in totaal ca. 4 ha in het segment gemengd lokaal beschikbaar (uitgeefbaar areaal op deelgebied 2 en 3). FIGUUR 7 SEGMENTERING DEELGEBIEDEN GREEN PARK AALSMEER

Bron structuurvisie Green Park Aalsmeer, 2016

Overige locaties • • •

•

In de afgelopen jaren is het bedrijventerrein de Loeten nagenoeg geheel uitgegeven. Er is nog maar 0,5 ha beschikbaar. Het terrein Corneliahoeve is verkocht aan twee ontwikkelaars van datacenters. Hiermee is het niet beschikbaar voor gemengde bedrijvigheid. Wilhelminahoeve bevindt zich in Nieuw-Vennep en is hiermee relatief ver gesitueerd van Amstelveen. Dit terrein is vooral geschikt voor de lokale behoefte. Het gebied tussen Poelweg en Noorddammerweg betreft een verouderd glastuingebouw wat wordt herontwikkeld voor bedrijvigheid. Hiervoor is echter nog geen nieuw bestemmingsplan opgesteld, waarmee dit geen harde plancapaciteit betreft. Het gebied tussen Aalsmeerderweg en Aarbergerweg in Rijsenhout betreft ook een verouderd glastuinbouwgebied wat wordt getransformeerd naar lichte bedrijvigheid. Dit zal met name voorzien in de lokale behoefte. Hier is echter nog geen nieuw bestemmingsplan voor opgesteld waarmee dit geen harde plancapaciteit betreft.

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN

Hiermee betreft de harde plancapaciteit op gemengde bedrijventerreinen ca. 7 ha TABEL 5 HARDE PLANCAPACITEIT BINNEN HET SEGMENT GEMENGD

BEDRIJVENTERREIN

HARD AANBOD GEMENGD SEGMENT

Green Park Aalsmeer

De Loeten

0,5

Wilhelminahoeve

2,8

Totaal

7,3

Bron: Bureau Stedelijke Planning obv Plabeka en ruimtelijkeplannen.nl

5.3 • •

•

CONCLUSIES De harde plancapaciteit in de AM regio bedraagt ca. 185 ha netto direct en niet direct uitgeefbaar areaal. Voor de AM regio zijn er in totaal plannen voor de transformatie van ca. 80 ha bedrijventerrein. De daadwerkelijke transformatie hangt af van beleidsmatige keuzes en de ontwikkelingen op de woning- en bedrijventerreinenmarkt. In lijn met Plabeka gaan wij ervan uit dat tot 2029 ongeveer 30% van de opgave getransformeerd is. Hierdoor neemt de voorraad af en neemt de vraag naar bedrijventerreinen met ca. 25 ha toe. Dit betreffen gemengde terreinen. De plancapaciteit binnen het segment gemengde bedrijventerreinen bedraagt ca. 7 ha uitgeefbaar areaal.

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

6 BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

6.1

KWANTITATIEVE BEHOEFTE

De kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in de AM regio is in beeld gebracht voor de bestemmingsplanperiode van 10 jaar: • Op basis van een prognose van de werkgelegenheid bedraagt de vraag naar additionele bedrijventerreinen ca. 100. • Door transformatie van bestaande bedrijventerreinen is bovendien sprake van een additionele vervangingsvraag van minimaal ca. 25 ha. Hiermee neemt de geraamde uitbreidingsvraag toe naar ca. 125 ha. • Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van ca. 90 ha. • Vanuit Amsterdam wordt een additionele overloop vraag naar de AM regio geraamd van ca. 22 tot 36 ha. • De totale vraag in de AM regio bedraagt hiermee ca. 110 tot 160 ha. • De plancapaciteit aan bedrijventerreinen bedraagt circa 185 ha. TABEL 6 KWANTITATIEVE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

Amstelland-Meerlanden

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

110 tot 160 ha

185 ha

-25 tot -75 ha

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning

In de periode tot 2029 is daarmee sprake van een overschot van ca. 25 tot 75 ha. Dit is echter exclusief de ruimtebehoefte van datacenters waarmee er naar verwachting nauwelijks sprake zal zijn van een overschot. De vervangingsvraag is daarnaast een minimale raming. Door de druk op de woningmarkt neemt de transformatie en vervangingsvraag mogelijk nog meer toe. Het merendeel van het aanbod is gesitueerd in Haarlemmermeer, namelijk meer dan 80%. Dit betreft met name aanbod in een ander segment (luchthaven gebonden, grootschalige logistiek, (inter)nationaal georiënteerde bedrijvigheid). Op lokale schaal zijn er tekorten in de regio. Uit een consultatie van de markt (makelaars, ontwikkelaars, ondernemersverenigingen) in de AM regio blijkt dat er tekorten zijn, en dan met name voor het middenbedrijf (kavels van 0,2 – 1 à 2 ha). In Amstelveen, Diemen, De Ronde Venen en Uithoorn kan een bedrijf voor een nieuwe ontwikkeling van een dergelijke schaal vrijwel niet terecht9.

9 Marktconsultatie werklocaties Amstelland-Meerlanden, Bureau Buiten, 2018

6.2

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

KWALITATIEVE BEHOEFTE

Circa 35% van de vraag naar bedrijventerreinen richt zich op gemengde bedrijventerreinen. Ze zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid in milieuhindercategorie 1, 2, 3 en eventueel 4. • Met een uitbreidingsvraag van ca. 110 tot 135 ha bedraagt de vraag naar gemengde terreinen daarmee 40 tot 45 ha. • Door transformatie van bestaande gemengde bedrijventerreinen is sprake van een additionele vervangingsvraag van minimaal ca. 25 ha. • De totale vraag naar gemengde terreinen bedraagt hiermee 40 tot 70 ha. • De harde plancapaciteit aan gemengde bedrijventerreinen is ca. 10 ha. TABEL 7 KWALITATIEVE BEHOEFTE AAN GEMENGDE BEDRIJVENTERREINEN

Gemengde bedrijventerreinen

VRAAG

AANBOD

BEHOEFTE

40 tot 70 ha

33 tot 63

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning

Dit betekent dat er tot 2029 in de AM regio sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen in het gemengde segment van ca. 33 tot 63 ha. Hierbij is het hoge scenario aannemelijker aangezien de uitgifte in de afgelopen vijf jaar fors hoger lag dan de raming aan de onderkant van de bandbreedte. De voorliggende ontwikkeling van BTAZ voorziet in de realisatie van ca. 45 ha uitgeefbaar areaal aan bedrijventerrein binnen het gemengde segment. Dit past binnen het geconstateerde tekort aan gemengde bedrijventerreinen. In de regio is bovendien het aanbod voornamelijk gericht op het lokaal gemengde segment. Hiermee voorziet BTAZ in de behoefte aan gemengd regionale bedrijventerreinen waarvan, behalve op de Loeten, geen aanbod meer beschikbaar is. De locatie sluit bovendien goed aan op de vestigingscriteria van bedrijven door de centrale ligging in stedelijk gebied en de goede ontsluiting. De ontwikkeling van bedrijventerrein Amstelveen Zuid is al lange tijd opgenomen in het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Hiermee sluit een ontwikkeling van een bedrijventerrein optimaal aan op het beleid. • Binnen de regio en het Plabeka is de ontwikkeling van het bedrijventerrein Amstelveen Zuid opgenomen als plan en is de zacht-hard procedure doorlopen. Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden.

• Het gebied is uitstekend ontsloten met de auto en biedt uitstekende kansen voor OV-bereikbaarheid waarmee ingespeeld wordt op de wens te ontwikkelen op multimodaal bereikbare locaties.

6.3

RUIMTELIJKE EFFECTEN

De ontwikkeling van BTAZ zal niet tot nauwelijks effect hebben op het functioneren van de bestaande bedrijventerreinen en is daarmee planologisch

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN

acceptabel. Het voorziet in de eerste plaats vooral in de behoefte van bedrijven die moeten verplaatsen door de transformatie van Legmeer en elders geen plek kunnen vinden. Hiermee voorziet het in de benodigde schuifruimte voor de transformatie van Legmeer tot een woonwerkgebied. Het gaat om een vervangingsvraag van ca. 12 ha. De bedrijven zijn sterk lokaal gebonden en BTAZ is in Amstelveen het enige alternatief voor deze bedrijven. Aanvullend zal het gebied voorzien in de lokale en regionale kwalitatieve behoefte aan areaal bedrijventerrein in het segment gemengd. Binnen de gemeente zijn er een aantal bedrijven die op de huidige locatie beperkt worden in groeiambities en daarom graag willen verplaatsen. Voor de gemeente Amstelveen is het dreigend tekort aan de juiste bedrijfsgronden vanuit economisch perspectief een zeer onwenselijke situatie. Hiermee is het van groot belang om BTAZ tot ontwikkeling te brengen.

INPASSING IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

7 INPASSING IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

De Ladder vereist dat als er sprake is van een actuele regionale behoefte, geanalyseerd dient te worden in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied. Wanneer blijkt dat de ontwikkeling hier niet mogelijk is, is het toegestaan op uitleglocaties te bouwen. Binnen het primair onderzoeksgebied is in het bestaand stedelijk gebied geanalyseerd in hoeverre er locaties beschikbaar zijn met voldoende omvang om te voorzien in de additionele behoefte van ca. 30 tot 60 ha aan gemengde bedrijventerreinen. En in hoeverre deze voldoen aan de behoefte vanuit reguliere gemengde bedrijven. De ontwikkeling op bedrijventerrein BTAZ omvat ca. 45 ha.

Huidig aanbod en leegstand aan bestaande bedrijfsruimten Indien er sprake is van een omvangrijke leegstand op bedrijventerreinen biedt dit mogelijkheden voor nieuwe invulling en/of herstructurering en het opnieuw op de markt brengen van de kavels. Het aanbod aan bedrijfsruimten in de AM regio is vanuit deze overweging geïnventariseerd (Funda in business, augustus 2019): • Het merendeel van het aanbod betreft kleinschalige panden die bovendien verspreid van elkaar gesitueerd zijn. Hiermee is het niet mogelijk een aaneengesloten groot areaal te herstructureren. • Meerdere aangeboden panden hebben een agrarische bestemmingen en/of zijn alleen geschikt voor agrarisch gelieerde bedrijven. • Rondom Schiphol worden diverse grootschalige logistieke panden te huur aangeboden voor logistieke bedrijvigheid. Dit zijn nieuwbouwontwikkelingen die pas net op de markt zijn gekomen en hiermee geen leegstand betreffen.

Mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen Er zijn geen omvangrijke braakliggende kavels beschikbaar in de AM regio. Het aanbod in deze categorie betreft: • Een perceel bouwgrond van 2.054 m2 op bedrijventerrein Uithoorn. • Vier bouwkavels bestemd voor het realiseren van bedrijfsruimte met een bedrijfswoning van in totaal ca. 3.350 m2 aan de Boeingavenue op Schiphol-Rijk. Daarnaast zijn er twee verouderde glastuinbouwgebieden in Rijsenhout en Uithoorn die worden herontwikkeld naar een bedrijventerrein 10.

Uithoorn Het gebied tussen Poelweg en Noorddammerweg (TPN) in Uithoorn doet feitelijk grotendeels al dienst als bedrijventerrein. Door vertrekkende glastuinbouw komt 10

Bureau Buiten, Werklocaties regio Amstelland‐Meerlanden 2018

INPASSING IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

er op korte termijn 8,5 ha beschikbaar voor herontwikkeling naar bedrijventerrein. Echter worden er in Uithoorn twee andere bedrijfslocaties getransformeerd (Provinciale Weg N196 en aan de Vuurlijn) waar bestaande bedrijvigheid op zoek is naar een andere locatie. TPN kan een deel van deze behoefte opvangen. Hiermee komt er slechts ca. 4 ha beschikbaar voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Hier kan in principe een deel van de behoefte aan gemengde terreinen worden ingepast. TABEL 8 OMVANG GEBIED TUSSEN POELWEG EN NOORDDAMMERWEG EN RUIMTE VOOR NIEUWE BEDRIJVEN

IN HA

Totale omvang TPN

- Waarvan veilinggerelateerd

- Waarvan voorlopig blijvend glastuinbouw

9,5

- Waarvan vertrekkend glastuinbouw

8,5

Vrijkomend gebied voor ontwikkeling op korte termijn

8,5

Transformatie lokale bedrijventerreinen elders

4,4

Ruimte voor vestiging nieuwe bedrijven

4,1

Bron: Hard zacht procedure locatie: Tussen Poelweg en Noordammerweg (TPN), gemeente Uithoorn, 2018

Rijsenhout Het gebied tussen Aalsmeerderweg en Aarbergerweg in Rijsenhout. Het gaat om een nieuwe werklocatie met enkele reeds gevestigde bedrijven die nog niet binnen het bestemmingsplan passen en schuifruimte om de bedrijven die nu nog in het centrum van Rijsenhout gevestigd zijn te verplaatsen. Op korte termijn komt ca. 3,8 ha beschikbaar op de markt als herontwikkelingslocatie 11. Dit is nodig is voor de schuifruimte. Hiermee is het aanbod niet meer in te vullen met andere bedrijvigheid om te voorzien in de behoefte aan gemengde bedrijventerreinen. Daarnaast is het niet geschikt voor bedrijven uit Amstelveen gezien de afstand. De locaties zijn onvoldoende om in de behoefte aan gemengde bedrijventerreinen van ca. 33 tot 63 ha te voorzien. Bovendien zijn er geen mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied in Amstelveen om te voorzien in de lokale behoefte hier. In principe kan ca. 4 ha van de behoefte aan gemengde terreinen worden ingepast in het bestaand stedelijk gebied in Uithoorn. Hiermee resteert nog een additionele behoefte van 30 tot 60 ha. Daarnaast is de leegstand van bedrijfsvastgoed beperkt. Hiermee kan een herontwikkeling van het bestaand aanbod ook niet voorzien in het tekort. Hiermee kan het huidige aanbod niet voorzien in de additionele behoefte aan bedrijventerreinen. Uit bovenstaande analyse blijkt dat ca.

30 tot 60 ha niet ingepast kan worden in bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de ontwikkeling van BTAZ past binnen de richtlijnen van de Ladder.

11 Hard zacht procedure locatie: cluster 1CD en Grote Poellaan 9A (cluster 6) te Rijsenhout (gemeente

Haarlemmermeer)

Archeologisch vooronderzoek in het kader van de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de Legmeerpolder (BTAZ), gemeente Amstelveen Ruimtelijk advies op basis van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen (IVO-O), verkennende fase

Rapportnummer:

V1976

Projectnummer:

V20-4522

Status en versie:

Definitief, versie 2.0

In opdracht van:

Royal HaskoningDHV

Rapportage:

W.J. Weerheijm, F.P.J. Puijenbroek

Plaats en datum:

Amersfoort, 10 december 2020

Niets uit dit werk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook, daaronder mede begrepen gehele of gedeeltelijke bewerking van het werk, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Vestigia BV Vestigia BV Spoorstraat 5 3811 MN Amersfoort telefoon 033 277 92 00 info@vestigia.nl

V20-4559: Archeologisch vooronderzoek in het kader van de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de Legmeerpolder (BTAZ), gemeente Amstelveen, Ruimtelijk advies op basis van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen (IVO-O)

Documentbeheer

Versie

Status

Datum

Toelichting

Autorisatie

1.0

Concept

26 november 2020

W.A.M. Hessing

2.0

Definitief

10 december 2020

Conceptversie ter goedkeuring opdrachtgever en bevoegd gezag Definitief na goedkeuring bevoegd gezag

W.A.M. Hessing

Projectgegevens Initiatief Ontwikkeling bedrijventerrein Wettelijk kader Wijziging bestemmingsplan/aanvraag omgevingsvergunning Toponiem / locatie Bedrijven Terrein Amstelveen Zuid (BTAZ) /Legmeerpolder Plaats Amstelveen Gemeente Amstelveen Provincie Noord-Holland Opdrachtgever Royal HaskoningDHV Postbus 1132 3800 BC Amersfoort Contactpersoon opdrachtgever Dhr. R. van Bruchem/dhr. M. Huuskes Oppervlakte plangebied Ca. 69 ha Diepte grondwerkzaamheden Onbekend (nieuwbouw, infra) Huidig grondgebruik Agrarisch Onderzoeksmelding 4898025100 Soort onderzoek IVO-O: Inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen, verkennende fase RD-centrumcoördinaat van het plangebied Xmin 115520 Xmax 116953 Ymin 474082 Ymax 475195 Kaartblad (1:25.000) 25 D Bussem/ 31 B Uithoorn Uitvoerder en documentatie Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie Projectleider/Senior archeoloog Mr. W.J. Weerheijm MA (sr. KNA BO archeoloog/KNA prospector) Autorisatie rapport drs. W.A.M. Hessing (sr. KNA archeoloog/sr. KNA prospector) Projectmedewerkers E.R.J.P. Picard (archeoloog in opleiding) F.P.J. van Puijenbroek (KNA prospector) Mr. W.J. Weerheijm MA (sr. KNA BO archeoloog/KNA prospector) Uitvoering onderzoek 26, 27, 28 Oktober, 4 en 5 november 2020 Bevoegd gezag Gemeente Amstelveen Postbus 4 1180 BA Amstelveen Contactpersoon namens bevoegd gezag Dhr. B. Voormolen (NMF Erfgoedadvies)

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................................................. 5 1 Inleiding.............................................................................................................................................................................. 7 1.1 Afbakening plangebied en consequenties toekomstig gebruik (LS01) .................................................... 7 1.2 Onderzoeksdoel en -methode ............................................................................................................................ 7 2 Resultaten bureauonderzoek en Verwachtingsmodel .......................................................................................... 9 2.1 Vigerend archeologiebeleid ................................................................................................................................ 9 2.2 Bekende archeologische waarden ................................................................................................................... 10 2.3 Gespecificeerde archeologische archeologische verwachting (LS05) ...................................................

10 2.4 Advies ...................................................................................................................................................................... 12 3 Inventariserend veldonderzoek ..................................................................................................................................13 3.1 Doel onderzoek......................................................................................................................................................13 3.2 Vraagstelling onderzoek .....................................................................................................................................13 3.3 Toegankelijkheid van het onderzoeksgebied ................................................................................................13 3.4 Onderzoeksmethode ............................................................................................................................................13 3.5 Resultaten veldonderzoek.................................................................................................................................. 14 3.6 Conclusies veldonderzoek .................................................................................................................................

16 4 Advies vervolgonderzoek (LS05) / Selectieadvies (VS07) .................................................................................. 18 Literatuur ................................................................................................................................................................................... 19 Digitale bronnen ...................................................................................................................................................................... 19 Lijst van afbeeldingen, bijlagen en kaarten .................................................................................................................... 20 Afbeeldingen............................................................................................................................................................................ 20 Bijlage 1: Overzicht van archeologische en geologische perioden ............................................................................ 21 Bijlage 2: Boorstaten ...............................................................................................................................................................

22 ...................................................................................................................................................................................................... 22

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

Afbeelding 1 Luchtfoto van het plangebied (in blauw). Bron: PDOK.

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

Samenvatting In opdracht van Royal HaskoningDHV heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie een archeologisch inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd voor een plangebied in de Legmeerpolder, gemeente Amstelveen (afbeelding 1, kaart 1). Binnen het plangebied zal een bedrijventerrein worden gerealiseerd (BedrijvenTerrein Amstelveen Zuid – BTAZ). Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 69 hectare en beslaat globaal het gebied ten westen van de N521, aan de noorden zuidzijde van de N201. Het plangebied is momenteel grotendeels in agrarisch gebruik. Het plangebied zal gefaseerd worden ontwikkeld. Afhankelijk van de vraag, behoefte en ontwikkeling van bedrijven zal het plangebied worden ingericht en de kavels worden uitgegeven. Dit maakt het mogelijk om de uitgifte goed te laten aansluiten op de ontwikkelingen in de lokale en regionale markt, en de investeringen in het openbaar gebied aan te laten sluiten bij uitgifte van bedrijfsgronden. Er is nog geen inrichtingsplan of DO beschikbaar. Zodoende zijn de exacte verstoringsdiepte en het verstoringsoppervlak op dit moment nog niet bekend. De te verwachten verstoringen zullen plaatsvinden in het kader van de aanleg van wegen (doorgaans met een cunet tot 1 m -mv), infrastructuur in de vorm van riolering, kabels en leidingen (doorgaans 1-1,5 m -mv), het uitgraven van watergangen (ca.

1 m -mv), en uiteraard de nieuwbouw van bedrijfspanden (doorgaans 1 m -mv voor een reguliere fundering met heipalen). In het kader van dit project is reeds door Vestigia een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd.1 Op basis van de resultaten van dit bureauonderzoek bestaat binnen het oostelijke deel van het plangebied vanwege de aanwezigheid van een kreekrug in de ondergrond een lage tot middelhoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit het Neolithicum. In principe is deze kreekrug een mogelijke locatie geweest voor menselijke bewoning en activiteit. Ervaring in dit deel van het Hollands Veen- en Kleigebied leert echter dat (intacte) vindplaatsen uit deze periode zeer schaars zijn, maar natuurlijk ook niet geheel kunnen worden uitgesloten. Om het archeologisch verwachtingsmodel te toetsen is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd door middel van verkennende boringen. Tijdens het veldwerk zijn in totaal 85 boringen gezet waarvan er 11 zijn gezet tot een diepte van 4 meter beneden maaiveld, en de overige boringen tot 2 m -mv. Alle sedimenten onder de bouwvoor of omgewerkte grond zijn te omschrijven als getijdeafzettingen. Binnen de getijdeafzettingen zijn echter wel verschillen waargenomen. Er is kleiig zand, zandige klei en siltige klei aangetroffen.

Deze kunnen respectievelijk als beddingafzettingen, oeverafzettingen of komafzettingen van het getijdesysteem worden geïnterpreteerd. De bouwvoor reikt binnen het plangebied tot een diepte van 20 tot 75 centimeter beneden maaiveld met een gemiddelde van 40 centimeter. Er zijn echter boringen waar de grond geroerd is door werkzaamheden, de maximale verstoringsdiepte is daar 150 centimeter beneden maaiveld. Op basis van de boringen kan worden geconcludeerd dat de kreekrug en de oostflank in het verleden als een verhoging in het landschap heeft gelegen, en daarom waarschijnlijk een aantrekkelijke locatie is geweest voor menselijke bewoning en activiteit in het Midden- en Laat-Neolithicum, tot het moment dat het plangebied door veen is overgroeid. De top van de oeverwal is aan het maaiveld komen liggen waardoor de top is verploegd en in de bouwvoor is opgenomen. De flank van de kreekrug aan de westzijde is waarschijnlijk geërodeerd, maar die aan de oostzijde is naar verwachting nog intact gebleven. Eventuele archeologische waarden op deze flank kunnen daarom nog bewaard zijn gebleven. Advies Binnen het plangebied is een zone aan te duiden waar zich mogelijk nog archeologische resten kunnen bevinden uit het Midden- en Laat-Neolithicum (Kaart 3). Het betreft hier de flank van de kreekrug, waar de top van de oeverafzettingen buiten bereik van de verstoringen (ploegen) is gebleven.

De top van de

Weerheijm et al. 2020.

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

kreekrug zelf is in de bouwvoor opgenomen en kan worden afgeschreven. Geadviseerd wordt om in deze zone met advies vervolgonderzoek de dubbelbestemming archeologie in stand te laten. Het gebied buiten de advies zone voor vervolgonderzoek kan worden vrijgegeven voor de geplande ingrepen, waarbij de dubbelbestemming archeologie kan vervallen. In geval van ingrepen binnen de zone voor vervolgonderzoek zoals aangegeven op Kaart 3, wordt geadviseerd een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Dit vervolgonderzoek dient te gebeuren in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (karterende-waarderende fase). Het is aan het bevoegd gezag, de gemeente Amstelveen, om een besluit te nemen ten aanzien van het beëindigen van het onderzoeksproces. Ook wanneer het bevoegd gezag hiertoe besluit en het plangebied wordt vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen, blijft de meldingsplicht archeologische toevalsvondst of waarneming van kracht (Erfgoedwet, artikel 5.10 Archeologische toevalsvondst). Aangezien het nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens eventueel grondverzet een archeologische ‘toevalsvondst’ wordt gedaan, is het wenselijk de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de gemeente Amstelveen, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Naschrift De adviseur van het bevoegd gezag, dhr.

B. Voormolen van NMF Erfgoedadvies, heeft in zijn advies ref. NMF-2020-321-BV met betrekking tot het conceptrapport d.d. 26 november 2020, aangegeven in te kunnen stemmen met de bevindingen en het advies tot vervolgonderzoek binnen de door Vestigia aangegeven zone zoals aangegeven op Kaart 3 van dit rapport.

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

Inleiding 1.1

Afbakening plangebied en consequenties toekomstig gebruik (LS01)

In opdracht van Royal HaskoningDHV heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie een archeologisch inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd voor een plangebied in de Legmeerpolder, gemeente Amstelveen (afbeelding 1, kaart 1). Binnen het plangebied zal een bedrijventerrein worden gerealiseerd (BedrijvenTerrein Amstelveen Zuid – BTAZ). Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 69 hectare en beslaat globaal het gebied ten westen van de N521, aan de noorden zuidzijde van de N201. Het plangebied is momenteel grotendeels in agrarisch gebruik. Het plangebied zal gefaseerd worden ontwikkeld. Afhankelijk van de vraag, behoefte en ontwikkeling van bedrijven zal het plangebied worden ingericht en de kavels worden uitgegeven. Dit maakt het mogelijk om de uitgifte goed te laten aansluiten op de ontwikkelingen in de lokale en regionale markt, en de investeringen in het openbaar gebied aan te laten sluiten bij uitgifte van bedrijfsgronden. Er is nog geen inrichtingsplan of DO beschikbaar. Zodoende zijn de exacte verstoringsdiepte en het verstoringsoppervlak op dit moment nog niet bekend. De te verwachten verstoringen zullen plaatsvinden in het kader van de aanleg van wegen (doorgaans met een cunet tot 1 m -mv), infrastructuur in de vorm van riolering, kabels en leidingen (doorgaans 1-1,5 m mv), het uitgraven van watergangen (ca.

1 m -mv), en uiteraard de nieuwbouw van bedrijfspanden (doorgaans 1 m -mv voor een reguliere fundering met heipalen). In het kader van dit project is reeds door Vestigia een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. 2 Op basis van de resultaten van dit bureauonderzoek bestaat binnen het oostelijke deel van het plangebied vanwege de aanwezigheid van een kreekrug in de ondergrond een lage tot middelhoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit het Neolithicum. In principe is deze kreekrug een mogelijke locatie geweest voor menselijke bewoning en activiteit. Ervaring in dit deel van het Hollands Veen- en Kleigebied leert echter dat (intacte) vindplaatsen uit deze periode zeer schaars zijn, maar natuurlijk ook niet geheel kunnen worden uitgesloten. Uit eerder archeologisch onderzoek aan de randen van het onderhavige plangebied is gebleken dat de top van de kreekrug niet meer intact is, en deels is opgenomen in de bouwvoor. Of dit ook binnen het plangebied van toepassing is kan op basis van de beperkte bodemkundige informatie niet worden vastgesteld. De kans op het aantreffen van een archeologische vindplaats uit andere perioden wordt als laag ingeschat.

Om deze verwachting te toetsen is geadviseerd om binnen het plangebied haaks op de kreegrug een aantal raaien boringen te plaatsen om de archeologische potentie van de kreekrug binnen het plangebied in kaart te brengen, alsmede de mate van verstoring. Op basis van deze landschappelijke informatie kan dan worden beoordeeld of verder onderzoek nog zinvol is, of dat het archeologisch vooronderzoek daarmee kan worden afgesloten. Het bevoegd gezag, bij monde van mevr. E. van Rooijen van NMF Erfgoedadvies namens de gemeente Amstelveen, heeft per brief d.d. 9 september 2020 aangegeven in te kunnen stemmen met de bevindingen en het advies van het bureauonderzoek.

1.2

Onderzoeksdoel en -methode

Doel van het archeologisch onderzoek is vast te stellen of er in het plangebied sprake is (of kan zijn) van archeologische resten die door de ingrepen verstoord dreigen te worden en, indien mogelijk, uitspraken te doen over de waarde hiervan in termen van fysieke en inhoudelijke kwaliteit zoals zeldzaamheid en

Weerheijm et al. 2020.

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

gaafheid. Hiertoe is eerst een bureauonderzoek verricht, waarbij voor het plangebied een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel is opgesteld. Vervolgens is binnen het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd, op basis waarvan een advies is geformuleerd in het kader van de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ). Het onderzoek wordt uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA, versie 4.1), protocol 4003 Inventariserend Veldonderzoek. Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie is binnen BRL 4000 gecertificeerd voor alle werkprotocollen op het gebied van archeologisch (voor)onderzoek en het opstellen van Programma’s van Eisen.

VESTIGIA Archeologie & Cultuurhistorie, rapport V1976, versie 2-0, d.d. 10 december 2020

Resultaten bureauonderzoek en Verwachtingsmodel

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=amstelveen&id=5650287c-ef32-43d0-8aa9-a0fea4df6b18