Bijlage 3 Behoefteonderzoek TAM-plan Kronenburg

Het bieden van een goed en gevarieerd voorzieningenniveau voor inwoners, gelegen binnen een redelijk bereik; Het beschikken over een representatief, aantrekkelijk en dynamisch Stadshart, dat zowel de eigen inwoners als de regio bedient; Het behoud van een vitaal economisch winkelapparaat dat het vermogen heeft mee te groeien met de toekomstige uitdagingen.

Omdat er naast detailhandel steeds meer vraag is naar andere functies (waaronder dienstverlenende voorzieningen) en dienstverlenende functies veel waarde toevoegen aan het voorzieningenaanbod binnen het campusmilieu van Kronenburg-Uilenstede, past de ontwikkeling binnen de beleidskaders.

9.2

Vraagzijde van de markt

In het onderzoeksgebied zullen de dienstverlenende voorzieningen primair een functie vervullen voor de volgende twee doelgroepen: •

•

Inwoners. Met name de 4.320 inwoners van de campus zullen gebruik maken van de dienstverlenende voorzieningen. Ook de rest van de inwoners van Amstelveen en de inwoners van bovengelegen wijk Buitenveldert (samen goed voor 118.244 mensen) vormen potentiële doelgroepen. Het potentieel in het onderzoeksgebied zal tot 2035 toenemen met 19,3% (tot 146.192 inwoners), in Kronenburg zal het aantal inwoners toenemen tot 4.800. Verblijvers. Verblijvers in Amstelveen Kronenburg vormen een potentiële groep voor horeca. In 2017 vonden er bijna 259.000 overnachtingen plaats in Amstelveen. Ten opzichte van 2015 (57.600 overnachtingen) is dit bijna een vervijfvoudiging. Amstelveen profiteert vooral van de direct aangrenzende ligging van Amsterdam91. Momenteel zijn er in Amstelveen Kronenburg 1.136 hotelkamers aanwezig. Met een gemiddelde bezetting van 85% komt dit neer op 966 dagelijkse verblijvers in het gebied. Tot 2035 kan dit oplopen tot 2.734 tot 3.088 dagelijkse verblijvers92. De short stay-units in Amstelveen Kronenburg zullen zich naar alle waarschijnlijkheid met name richten op expats, (internationale) studenten, of binnenlandse kenniswerkers en verbonden zijn aan de onderwijsinstelling. Deze doelgroepen hebben een dubbel zo hoog bestedingspatroon in de horeca dan de gemiddelde Nederlander.

Uitgaande van een realisatie van 3.642 short-stay units en een bezetting van één persoon per unit gaan we ervanuit dat de realisatie van de short-stay units zorgt voor 3.642 extra verblijvers in het gebied. In totaal brengt dit het aantal verblijvers in 2035 op 6.375 tot 6.730 dagelijkse verblijvers.

90

Detailhandelsnota 2016-2020, gemeente Amstelveen, 15 juni 2016 Hospitality Management, Grote groei Amstelveense hotelovernachtingen, april 2019 92 2.080 units met een gemiddelde bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde kamerbezetting van 1 – 1,2 personen. 91

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

60/67

9.3

Aanbodzijde van de markt

In het onderzoeksgebied zijn er 190 voorzieningen in de dienstverlenende sector gevestigd. Het grootste gedeelte betreft de hoofdbranche Ambacht (128 vkp), gevolgd door Particuliere dienstverlening (54 vkp) en Verhuur (8 vkp).93 • •

Dienstverlenende voorzieningen in het onderzoeksgebied zijn met name gelegen in winkelgebieden of winkelstraten. Kappers en schoonheidssalons liggen vaker verspreid door de wijken. In Kronenburg-Uilenstede zijn momenteel twee ambachten gevestigd.

Plancapaciteit Binnen het onderzoeksgebied zijn geen ontwikkelingen in dienstverlenende voorzieningen bekend.

9.4

Behoeftetoets

In deze paragraaf is de behoefte aan diensten in Amstelveen Kronenburg onderbouwd. De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de inwoners van de verschillende gebieden.

Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte aan dienstverlenende voorzieningen zijn op een viertal verschillende manieren berekend: middels een dichthedenanalyse en aan de hand van de bevolkingsgroei van het onderzoeksgebied en Kronenburg-Uilenstede.

Dichthedenanalyse onderzoeksgebied Om de behoefte te bepalen is een vergelijking gemaakt met de dichtheden in verkooppunten in Nederland. Hierbij is gebruik gemaakt van het totaal aantal vestigingen (in de geselecteerde branches) per 10.000 inwoners (zie ook Bijlage 2: voor berekening dichtheden). In onderstaande tabel is te zien dat de verkooppunten in de dienstverlenende sector in het onderzoeksgebied achterblijven bij de landelijke dichtheid (met een uitzondering van de Verhuur sector). Er zijn met name minder vestigingen in de branches Ambacht en Particuliere dienstverlening. Binnen het onderzoekgebied zit ook verschil in dichtheid. Amstelveen heeft een lagere dichtheid van dienstverlenende voorzieningen dan de wijk Buitenveldert, die juist veel voorzieningen heeft. Amstelveen

Buitenveldert

Onderzoeksgebied

Nederland

Verhuur

0,74

0,36

0,65

0,50

Ambacht

10,42

10,53

10,44

13,45

Particuliere dienstverlening

3,58

7,26

4,41

4,58

Totaal Diensten

14,73

18,15

15,50

18,52

Tabel 35 Vergelijking dichtheden per 10.000 inwoners. Bron: Sweco, op basis van Locatus (mei 2025) en CBS Statline (2024)

De kwantitatieve marktruimte is berekend voor de gehele dienstverlenende sector in het onderzoeksgebied, voor de huidige situatie en voor 2035. Gezien de huidige lage dichtheid in de gemeente Amstelveen en het onderzoeksgebied is er ruimte om tussen de 37 en 81 dienstverlenende voorzieningen toe te voegen.

93

Locatus mei 2025.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

61/67

Parameter

Huidig

Inwoners

122.564

146.192

Potentieel aanbod94

227

271

Huidig aanbod (vkp)

190

190

95

37

81

Marktruimte (vkp)

2030

Tabel 36 Berekening marktruimte dienstverlenende voorzieningen onderzoeksgebied Bron: Sweco, op basis van Locatus mei 2025

De marktruimte voor het onderzoeksgebied kan echter niet volledig worden toebedeeld aan KronenburgUilenstede, omdat er (met name in het zuiden en noorden van het onderzoeksgebied) ook forse bevolkingsgroei plaatsvindt. Middels een verdeelsleutel kan de marktruimte worden verdeeld naar rato van de bevolkingsgroei binnen het onderzoeksgebied. In Uilenstede-Kronenburg vindt 2% van de totale bevolkingsgroei plaats, dat wil zeggen dat een 2% van de behoefte aan het gebied kan worden toebedeeld. Dit komt neer op 1 tot 2 dienstverlenende voorzieningen.

Groei onderzoeksgebied 2035 Een tweede manier om de extra behoefte aan dienstverlenende voorzieningen in het onderzoeksgebied te duiden is naar rato van de bevolkingsgroei. Tot 2035 zal de bevolking in het onderzoeksgebied met 19,3% toenemen. Als de vraag deze periode met ditzelfde percentage zal toenemen resulteert dit in een behoefte van 36 dienstverlenende voorzieningen in het onderzoeksgebied. Parameter

Onderzoeksgebied

Huidig aantal dienstverlenende voorzieningen

190

Groei vraag vanuit onderzoeksgebied (tot 2035)

19,3%

Behoefte extra voorzieningen onderzoeksgebied

36

Tabel 37 Behoefte voorzieningen door bevolkingsgroei onderzoeksgebied Bron: Sweco

Echter, uit de vorige exercitie hebben we geconcludeerd dat het voorzieningenniveau voor diensten momenteel al zwaar onder peil is in vergelijking met de landelijke dichtheid. De ruimte die ontstaat door opvoering van deze berekening staat daarmee hoogstwaarschijnlijk niet gelijk aan de werkelijke marktbehoefte. Deze methode gaat dan ook niet op voor het onderzoeksgebied.

Behoefte Kronenburg-Uilenstede 2030 Een derde manier om de behoefte aan dienstverlenende voorzieningen te duiden is om deze te berekenen voor specifiek het gebied Kronenburg-Uilenstede. Dit doen we aan de hand van de landelijke dichtheid per 10.000 inwoners (zoals weergeven in Tabel 35). Omdat voor de dienstverlenende voorzieningen naast inwoners ook andere doelgroepen (met name verblijvers, maar ook werknemers) relevant zijn, is het potentieel uitgedrukt in inwonerequivalenten. In Kronenburg-Uilenstede wonen momenteel 4.320 mensen. In 2035 zal dit circa 4.800 bedragen. Het aantal dagelijkse verblijvers is momenteel 813 maar dit zal door de ontwikkeling van de short stay units toenemen tot 2.580 tot 2.930. We verwachten dat de voorzieningen in iets mindere mate toegespitst zullen zijn op de werknemers in het gebied. We rekenen daarom de helft van de werknemers tot het potentieel. Dit komt neer op 2.350 tot 2.600 werknemers (1.680 tot 1.860 in inwonerequivalenten 96). In totaal brengt dit het potentieel op 9.060 tot 9.59097, wat gelijk staat aan een marktruimte van 15 tot 16 dienstverlenende voorzieningen.

94

Berekening: inwoners / 10.000 * 18,5 (dichtheid Diensten Nederland) Berekening: potentieel aanbod minus huidig aanbod 96 Berekening: 2.350 of 2.600 / 7 dagen per week * 5 dagen (uitgaande van een 5-daagse werkweek) = 1.680 tot 1.860 97 Berekening: 4.800 + 2.580/2.930 + 1.680/1.860 95

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

62/67

Variabelen Potentieel Kronenburg-Uilenstede (inwonerequivalenten)

9.060 – 9.590

Dichtheid dienstverlenende sector (vkp per 10.000 inw)

18,5

Potentieel aanbod Kronenburg-Uilenstede (vkp)98

17 – 18

Huidig aanbod Kronenburg-Uilenstede (vkp)

2

Marktruimte Kronenburg-Uilenstede (vkp)

15 – 16

Tabel 38 Marktruimte dienstverlenende voorzieningen (verkooppunten) Kronenburg-Uilenstede Bron: Sweco

Groei Kronenburg-Uilenstede 2030 Ten slotte kunnen we de behoefte van de doelgroepen van Kronenburg-Uilenstede aan dienstverlenende voorzieningen ook relateren aan de groei van het inwonertal (11%). Echter, er zijn in Kronenburg-Uilenstede momenteel slechts twee dienstverlenende voorziening aanwezig. Omdat deze berekening slechts op één extra voorziening zal uitkomen, gaat ook deze berekening hier niet op.

Conclusie behoefte dienstverlenende voorzieningen • • • •

98

Op basis van bovenstaande berekeningen komen we voor Kronenburg-Uilenstede tot een behoefte van 1 tot 16 voorzieningen in Kronenburg-Uilenstede. Uitgaande van een gemiddeld metrage van 50 tot 100 m² wvo komt dit neer op een marktruimte voor dienstverlenende voorzieningen van 50 tot 1.600 m² wvo (813 tot 2.500 m² bvo). De wens is om ca. 1.085 m² bvo aan overige voorzieningen en diensten te realiseren in KronenburgUilenstede. Met de berekende marktruimte die naar de toekomst ontstaat is er voldoende ruimte om dit gewenste metrage te realiseren. Doordat bezoekers en verblijvers in de berekeningen niet zijn meegenomen, enkel benoemd, is de verwachting dat de marktruimte hoger uit zal vallen dan kwantitatief te berekenen is.

Berekening: inwonerequivalenten / 10.000 * dichtheid dienstverlenende sector

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

63/67

10 Overige maatschappelijke voorzieningen In Kronenburg is er naast commerciële (sport)voorzieningen en dienstverlening ook ruimte voor maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening (zoals onderwijs, kinderopvang, cultuur, welzijn en publieksfuncties). De vraag/behoefte naar maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening hangt samen met de toename van het potentieel in de integrale gebiedsontwikkeling van Kronenburg. Maatschappelijk voorzieningen spelen een belangrijke rol in de verwezenlijking van de gebiedsvisie en het verbinden van de diverse programmaonderdelen en van binnen- en buitenruimte. Ze vormen het cement en laten zich ook makkelijk combineren met de hoofdfuncties. Denk aan een wasserette met horeca/koffiebar. In balans met de rest van het programma is indicatief een volume van 1.000 – 2.000 m² bvo voor aanvullende (maatschappelijke) voorzieningen haalbaar.

Figuur 7 Mogelijke maatschappelijke voorzieningen in Amstelveen Kronenburg: horeca en studieplekken in de bibliotheek Bron: Noda Eetbar & Deli, De Buik van Utrecht

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

64/67

Bijlage 1: Distributieve berekeningen detailhandel In onderstaande tabel zijn de distributieve berekeningen voor de verschillende sectoren weergeven. Parameter

Dagelijks

Recreatief

Doelgericht

Inwoners

4.800

4.800

4.800

Bestedingen per hoofd in € 99

€ 2.839

€ 1.014

€ 1.238

Bestedingspotentieel in € mln

€ 13,6

€ 4,9

€ 5,9

Bestedingspotentieel in € mln, incl inkomenscorrectie100

€ 11,0

€ 3,2

€ 3,9

Koopkrachtbinding

60%

20%

20%

Gebonden bestedingen in € mln

€ 6,6

€ 0,6

€ 0,8

Koopkrachttoevloeiing

33%

33%

33%

Omzet door toevloeiing in € mln

€ 3,3

€ 0,3

€ 0,4

Totale bestedingen in € mln

€ 9,9

€ 1,0

€ 1,2

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo101

€ 8.289

€ 2.390

€ 1.547

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 34.598

€ 19.294

-

Haalbaar aanbod in m² wvo

1.190

404

761

Gevestigd aanbod in m² wvo

285

50

0

Markruimte in m² wvo

905

354

761

Tabel 39 Distributieve berekening marktruimte detailhandel Bron: Sweco

99

INretail Omzetkengetallen, 2023 Voor de dagelijkse branche wordt een inkomenscorrectie gehanteerd van 0,4, voor de niet-dagelijkse branches 0,7. De inkomensindex is hier 52, dat wil zeggen dat het inkomen van de inwoners van het verzorgingsgebied 48% lager ligt dan het landelijke gemiddelde. 101 INretail Omzetkengetallen, 2023 100

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

65/67

Bijlage 2: Overzicht Commerciële dienstverlening Onderstaand overzicht geeft een beeld van de verschillende typen dienstverlening, onderverdeeld aan de hand van de Locatus branche-indeling. De dienstverlenende voorzieningen die wij kansrijk achten op Kronenburg-Uilenstede zijn gemarkeerd met een ster. Verhuur

Financiële Instelling

Autoverhuur

Postkantoor

Rijwielverhuur*

Financiële Instelling Overig

Verhuur Overig*

Verzekeringswezen

Gereedschap Verhuur*

Goudinkoper Financieel Intermediaire Bank

Ambacht

Particuliere Dienstverlening

Fietsreparatie*

Reisbureau

Kledingreparatie*

Dienstencheque

Tattoo/Piercing*

Fietsenstalling*

Pottenbakker

Autowasserij

Drukwerk/Copy*

Uitzendbureau

Kapper*

Massagesalon

Stoffeerderij

Bellen-Internet*

Lijstenmaker

Diensten Overig

Elektro Reparatie*

Makelaardij

Schoonheidssalon*

Stomerij/Wassalon*

Edelsmid

PickUpPoint*

Ambacht Overig Kleermaker Fotograaf* Meubelmaker Nagelstudio Schoenreparatie/sleutels* Dierentrimsalon Tabel 40 Typen dienstverlening

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

66/67