Bijlage 2 Rapportage Bureau BUITEN

Naast de uitbreidingsvraag is er een vervangingsvraag, die voortkomt uit het incouranter worden van kantoren mede door de leeftijd van de panden en de energielabelwetgeving. Met andere woorden, kwalitatief gezien sluit het aanbod minder goed aan bij de wensen en eisen van de hedendaagse eindgebruikers. Deze wordt geraamd op 92.000 m² tot 2040. Tabel 4.4: Vraag-aanbodconfrontatie kantoren in Amstelveen in m² tot 2040

100.000 80.000

Scenario

60.000

Totale vraag

Leegstand, courant

Vraagaanbodconfrontatie, excl. Planaanbod

Planaanbod

Vraagaanbodconfrontatie

A

B

C=B-A

D

E=C+D

Laag

92.000

13.000

-79.000

-

-79.000

Hoog

121.000

13.000

-108.000

-

-108.000

40.000 20.000 -20.000

Vraag

Aanbod

Vervangingsvraag

Uitbreidinsvraag (laag)

Courante leegstand

Hard planaanbod

Uitbreidinsvraag (hoog)

In deze behoefteraming is daar (in hoeverre mogelijk) op geanticipeerd door te kijken naar het beschikbaar planaanbod in de regio en naar aanleiding daarvan (en de historische werkgelegenheidsontwikkeling van Amstelveen) minimale aanpassingen te verrichten in de raming (paragraaf 4.2 en 4.3).

28

Indicatieve programmering van de vraag In tabel 4.5 is een indicatieve programmering opgenomen van de vraag uitgesplitst naar kantoorlocaties. Het gaat hierbij om de additionele vraag op basis van de vraagraming tot 2040. Deze inschatting is gemaakt op basis een combinatie van de geraamde marktvraag, kwalitatieve locatiekenmerken en beoordeling op basis van bureau-expertise. Belangrijk op om te merken is dat Beneluxbaan (noordkant) is opgenomen in tabel 4.5 als kantoorlocatie in het kantorenconcentratiegebied. In 3.1 noemden we al dat de Beneluxlaan ten noorden van de A9, parallel aan de tramlijn een aantrekkelijke locatie voor kantoorgebruikers vanwege de HOV-verbinding. Zie ook figuren 5.1 en 5.2. Tabel 4.1: indicatieve programmering van de vraag per kantoorlocatie (in m² bvo) tot 2040 Type milieu

Aandeel

Vraag 2022-2040

Kantoorlocaties in het kantorenconcentratiegebied Kronenburg-Uilenstede

ca. 30%

ca. 30.000 - 35.000

Beneluxbaan (noordkant)

ca. 5%

ca. 5.000 - 15.000

Stadshart

ca. 35%

ca. 35.000 - 40.000

A9-zone (excl. Stadshart)

ca. 25%

ca. 25.000 - 30.000

Conclusies • In Amstelveen is de werkgelegenheid tussen 2013 en 2022 sterker toegenomen (+18,7%) dan in de MRA (+15,2%) en de regio Amstelland-Meerlanden (+11,9%%). In zowel het hoge als het lage scenario van het EIB wordt verdere groei van de werkgelegenheid verwacht tot 2040. • Die groei van de werkgelegenheid zorgt – samen met andere regionale trends en ontwikkelingen – voor een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van 0 m² (scenario laag) tot 29.000 m² (scenario hoog) tot 2040. • De kantorenmarkt is sterk verouderd, maar nog altijd goed gevuld. Als we kijken naar het courante deel van de leegstand (2,5%) dan kunnen we concluderen dat de kantorenvoorraad krap is. • Moderne kwalitatief hoogwaardige kantoren, goede duurzaamheid en ruimte voor ontmoeting en interactie zijn op pandniveau belangrijke kwalitatieve voorwaarden voor de hedendaagse kantoorgebruiker. Op gebiedsniveau zijn daarnaast de OV-bereikbaarheid, herkenbare entrees en levendige openbare ruimte van belang. Bij (her)ontwikkeling van kantoren is het belangrijk om daar aandacht aan te besteden.

Kleinschalige kantoorontwikkeling in gemengde woon-werkmilieus Nieuw-Legmeer Totaal

ca. 5%

ca. 5.000 - 15.000 92.000 - 121.000

29

5 Strategie en aanbevelingen In dit hoofdstuk schetsen we de strategische lijnen voor de kantorenmarkt van Amstelveen. We gaan in op de vraag waar het verstandig is in te zetten op behoud of groei van ruimte voor werkgelegenheid en waar andere functies meer voor de hand liggen. Daarnaast belichten we specifieke interessante doelgroepen die aansluiten op het Amstelveense kantorenprofiel. 5.1 Strategielijnen Voor een goede kantorenmarkt is het van belang dat vraag en aanbod van kantoren kwantitatief en kwalitatief in balans is en dat er voldoende ruimte is voor kantoorwerkgelegenheid op de juiste plekken. Kijkend naar de ontwikkelingen in de markt en naar de omvang van de markt in Amstelveen (in termen van groeipotentieel en vervangingsvraag), is de kantorenmarkt gebaat bij concentratie. Daarmee kan de ontwikkeling van kantoren op weinig onderscheidende monofunctionele kantoorlocaties worden teruggedrongen waardoor er massa ontstaat voor het creëren van interessante milieus. In de afgelopen 15 jaar zijn er in een hoog tempo kantoorpanden getransformeerd in Amstelveen om kantorenleegstand aan te pakken en ruimte te bieden aan woningbouw. De laatste jaren is de kantorenvoorraad relatief stabiel. De leegstand is mede door de transformatie sterk afgenomen en krapte op de kantorenmarkt komt in zicht.

Er is zowel in kwantitatief (tabel 3.2) als kwalitatief opzicht (paragraaf 4.4) vraag naar ‘nieuwe’ duurzame (kwalitatief hoogwaardige)

kantoorpanden in gemengde woon-werkgebieden die op loopafstand van een OV-halte liggen en over een interactiemilieu met bijbehorende voorzieningen beschikken. Voor een evenwichtige ontwikkeling op de kantorenmarkt is het daarom van belang dat er goed wordt nagedacht over toevoegingen, vervanging en onttrekking aan de voorraad. Deze rapportage doet handreikingen voor het toekomstbestendig maken van het vestigingsklimaat voor kantoren in Amstelveen en voor het benutten van toekomstige economische kansen voor de stad. De rapportage is opgesteld in overeenstemming met de Bouwsteen strategie werklocaties Amstelveen (BCI, 2019) en de regionale afspraken die in Plabeka-kader gemaakt zijn. Het gaat hierbij nadrukkelijk over de opgave om ‘ruimte voor werken in de MRA te behouden’. Daarvoor zullen bij transformatie van courante kantoorpanden – elders in de deelregio - nieuwe kantoorruimte moeten worden teruggebracht op de markt. Daarnaast zal het belang van kwalitatieve differentiatie van de werklocaties en het belang van informele’ milieus moeten worden benadrukt. Om de werkgelegenheidsfunctie van Amstelveen te behouden en interessante en toekomstbestendige kantoormilieus aan te bieden, passend bij de doelgroep, zijn 4 strategielijnen opgesteld.

Randvoorwaardelijk aan deze 4 strategielijnen geldt de 0-lijn waarmee een minimaal gewenste kantorenvoorraad (ijzeren voorraad) in stand gehouden wordt. 0. Hanteer een minimaal gewenste kantorenvoorraad (ijzeren voorraad) 1. Benut kantorenconcentratiegebieden voor behoud en intensivering 2. Kleinschalige kantoorontwikkeling in gemengde woonwerkmilieus 3. Koppel de juiste gebruikers aan de juiste milieus 4. Genereer kwalitatief goed en toekomstbestendig aanbod

30

Strategielijn 0: Hanteer een minimaal gewenste kantorenvoorraad Het is van belang om zorgvuldig om te gaan met transformatie van kantoormeters naar andere functies om de werkgelegenheidsfunctie van Amstelveen te behouden in het kader van een ‘ontwikkeling van wonen en werken in balans’. Het is daarom raadzaam om een minimaal gewenste kantorenvoorraad ofwel ijzeren voorraad te hanteren. Deze minimaal gewenste kantorenvoorraad betreft: de huidig voorraad in gebruik + de jaarlijkse geraamde vraag in het lage scenario + frictieleegstand (8%). De ijzeren voorraad voor 2023/2024 bedraagt daarmee: 470.000 m2 + 5.400 m2 + 42.000 m2 = 517.400 m2. Deze is voor ieder jaar opnieuw te berekenen op basis van de meest recente kantorendata. Ook is regelmatig een nieuwe vraagraming nodig (zeker bij veranderende marktomstandigheden) om de berekening van de ijzeren voorraad actueel te houden. Het onttrekken en vernieuwen van niet courante en niet duurzame kantoormeters op niet courante locaties (incourante leegstand) aan de bestaande voorraad moet samen op gaan met het creëren (herontwikkeling/ nieuwbouw) van courante panden op locaties die voor kantoren als toekomstbestendig worden beoordeeld.

Strategielijn 1: Benut kantorenconcentratiegebieden voor behoud en intensivering Toekomstige kantoorgebruikers willen rustig kunnen werken in een omgeving met reuring; het is dus van belang om interessante werkmilieus te creëren. Dat lukt niet door spreiding. De kantorenmarkt is daarom gebaat bij concentratie en dus verdere inbreiding. Tegelijkertijd moeten deze kantoren goed bereikbaar zijn, niet alleen met de auto maar juist ook per fiets en HOV (hoogwaardig openbaar vervoer). Het is wenselijk om de kantoorontwikkeling in Amstelveen ruimtelijk nog verder te concentreren op de locaties rondom twee assen: de as A9-

Stadshart en de as langs de tramverbinding naar Amsterdam-Zuid (zie voor indicatieve afbakening concentratiegebied figuur 5.1 en figuur 5.2). Deze locaties zijn aantrekkelijk voor kantoorgebruikers vanwege de bereikbaarheid via weg en OV en de andere voorzieningen die hier aanwezig zijn, zoals horeca, cultuur, sport en leisure. In breder regionaal perspectief zijn de assen van de kantorenconcentratiegebieden verbonden met de Zuidas, de VU en Schiphol. De kantorenconcentratiegebieden zijn de meest toekomstbestendige en courante locaties voor kantoren in Amstelveen, het is daarom van belang om dit in stand te houden en deze positie te versterken. Het uitgangspunt dan ook om het huidige kantoorvolume en de arbeidsplaatsen in de kantorenconcentratiegebieden op zijn minst te behouden. Strategielijn 2: kleinschalige kantoorontwikkeling in gemengde woonwerkmilieus In strategielijn 1 wordt gesteld dat kantoorontwikkeling zoveel mogelijk moet worden geconcentreerd rondom de as van de A9 via het Stadshart en de tramverbinding naar Amsterdam-Zuid. Maar de markt is niet homogeen en er kunnen overwegingen zijn om ook op andere plekken kleinschalige kantoorontwikkeling toe te willen staan. Hiervoor kunnen gemengde woon-werkmilieus worden benut die niet in het kantorenconcentratie gebied liggen.

Het nog te transformeren Nieuw Legmeer is een goed voorbeeld van een gebied waar dergelijke kleinschalige kantoorontwikkeling (een volume van ca. 5.000 m² – 15.000 m²) zou kunnen landen. Kantoren van bedrijven waar werknemers veelal ambulant werken (denk aan IT-beheerders, consultancy, kantoorfuncties voor bouwbedrijven) maar ook bijvoorbeeld architectenbureaus of andere creatieve diensten die een onderscheidend vestigingsmilieu zoeken zijn een voorbeeld van bedrijven waarvoor dergelijke locaties aantrekkelijk blijven. Hoewel het voor de gemeente niet mogelijk is om economisch te sturen op het aantrekken van specifieke bedrijven, kan de gemeente wel sturen op het creëren van randvoorwaarden, profilering en verleiden van passende bedrijvigheid.

31

Figuur 5.1: zones rondom treinstations (1 kilometer) en tramhaltes (500 meter); figuur 5.2: indicatieve, niet-absolute afbakening: kantorenconcentratiegebieden (blauw), gemengde (woon-)werkmilieus met potentieel voor kleinschalige kantoorontwikkeling (oranje), overige bestaande kantoorlocaties (paars) en Kronenburg-Uilenstede overig (geel) t.o.v. de Plabeka afbakeningen van kantoren (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023.)

32

Strategielijn 3: Koppel de juiste gebruikers aan de juiste milieus Amstelveen heeft over de gehele breedte gunstige vestigingsvoorwaarden voor kantoren en een breed palet aan kantoorlocaties. In beginsel kan daarom iedere kantoorgebruiker terecht in Amstelveen. Hierdoor weet Amstelveen een brede groep kantoorgebruikers aan te trekken, maar tegelijkertijd ontbreekt het aan een herkenbaar profiel en is er sprake van een sterk verouderde kantorenvoorraad. Voor sommige type kantoorgebruikers heeft Amstelveen wel degelijk een plus te bieden. Om gericht acquisitiebeleid te kunnen voeren is het belangrijk om deze doelgroepen en product-markt-combinaties uit te kunnen dragen. Daarom is in deze kantorenstrategie gekeken naar specifieke kwaliteiten van de Amstelveense kantorenmarkt, trends en ontwikkelingen op de (Amstelveense) kantorenmarkt en de relatieve oververtegenwoordiging van bepaalde doelgroepen in het huidige kantoorgebruik. Van daaruit zijn een drietal potentiële doelgroepen geïdentificeerd:

3. Kleinschalige kantoorgebruikers in groeisectoren Kleinschalig kantoorgebruikers in groeisectoren, zoals (online) marketing, ICT, gaming en nieuwe media, is relatief veel aanwezig in de gemeente, zo blijkt uit de werkgelegenheidsanalyse. Met name op Kronenburg en in het Stadshart zijn deze bedrijven terug te zien. Vanuit marktpartijen wordt dit als een groeiende en interessante doelgroep gezien. Deze doelgroep is met name opzoek naar betaalbare werkruimte in interactiemilieus. Het kan hierbij gaan om zowel start-ups als scale-ups. Aanvullend zijn in het coalitieakkoord het brede MKB en startups genoemd als kansrijke doelgroepen. Deze potentiële doelgroepen kunnen in principe overal landen, maar er zijn specifieke kantoormilieus die een plus te bieden hebben voor deze gebruikers. In tabel 5.2 is een match tussen de potentiële doelgroepen en de verschillende kantoorlocaties binnen het concentratiegebied weergeven.

1. Grotere gevestigde kantoorgebruikers binnen de zakelijke dienstverlening. De zakelijke dienstverlening is (van oudsher) een relatief grote sector in Amstelveen. Er zitten een aantal (hoofd)kantoren van grote dienstverleners. KPMG en Willis Towers Watson zijn hier illustratieve voorbeelden van. Voor deze gebruikers is OV-bereikbaarheid en kwaliteit van de het pand en omgeving sterk van belang.

Grote gevestigde kantoorgebruikers passen het beste bij de milieus van Kronenburg en de A9-zone. De internationaal georiënteerde kantoorgebruikers kunnen, afhankelijk van de schaal in zowel Kronenburg, A9-zone en Stadshart landen. Kleinschalige kantoorgebruikers (van zelfstandigen tot kleine bedrijven tot ca. 50 werknemers) in groeisectoren zijn gebaat bij een interactiemilieu, hetgeen het meest te vinden is in het Stadshart en in potentie ook in Kronenburg, Nieuw-Legmeer en overige (nog te ontwikkelen) woon-werkmilieus.

2. Internationaal georiënteerde kantoorgebruikers Amstelveen heeft naast Europese en Noord-Amerikaanse bedrijven relatief veel bedrijvigheid uit Azië (met name Japanse bedrijvigheid, zoals Canon, Ricoh en Mitsubishi). Voor deze kantoorgebruikers heeft Amstelveen iets extra’s heeft te bieden in verband met de aanwezige community, internationale school en nabijheid van Schiphol.

33

Tabel 5.2: Match tussen potentiële doelgroepen en kantoorlocaties binnen kantoren concentratiegebied Doelgroep

Kronenburg

A9-zone (excl. Stadshart)

Stadshart

Grotere gevestigde kantoorgebruikers

++

++

+

Internationaal georiënteerde kantoorgebruikers

+(+)

+(+)

+

Kleinschalige kantoorgebruikers in groeisectoren

+

+

++

NieuwLegmeer

+

*Uitgangspunt bij scores is dat de beoogde transformaties op Kronenburg en Legmeer doorgang vinden

Grotere multinationals betrekken bij voorkeur nieuwbouwpanden die ze helemaal naar eigen wens kunnen inrichten. Marktpartijen geven aan dat intensiever (en hoger) bouwen mogelijk helpt om bij deze doelgroep van het ‘provinciale’ imago af te komen. Ook inzet op profilering als groene kantorengemeente met een aantrekkelijke prijs-kwaliteitsverhouding (bv. ten opzichte van Amsterdam) kan helpen om deze doelgroep aan te spreken. Voor het aantrekken van internationaal georiënteerde kantoorgebruikers kan de gemeente voortbouwen op de bestaande structuur. Er is een sterk netwerk van Japanse bedrijvigheid, een internationaal school en natuurlijk de nabijheid van Schiphol. Dit alles kan benut worden voor een bredere Aziatische-hub (bijvoorbeeld Indiase of Koreaanse bedrijvigheid). De internationaal georiënteerde kantoorgebruikers zijn nu met name in Kronenburg en de A9-zone te vinden. Ook voor deze doelgroep kan de prettige leefomgeving worden ingezet in de profilering en kan Amstelveen in de markt gezet worden als poort naar de Europese markt.

Voor de kleinschalige kantoorgebruikers in groeisectoren is het van belang om kleinschaliger kantoorruimte en bedrijfsverzamelgebouwen te faciliteren. Bedrijfsverzamelgebouwen kunnen betaalbare huisvesting bieden voor start-ups en scale-ups, maar ook voor ZZP’ers (een grote en groeiende groep in het aantal vestigingen in Amstelveen). Bepaalde delen van Kronenburg, het Stadshart en Nieuw Legmeer (aan de randen nabij het OV) lenen zich hier goed voor. Concentratie op deze locaties kan interessante milieus creëren en ontmoeting en kennisuitwisseling stimuleren. Daarnaast bieden de kennisvelden van de VU kansen op te koppelen aan het (nieuwe) bedrijfsleven. Gaming, marketing, ICT en nieuwe media kunnen onder meer worden verbonden aan Communicatieen Informatiewetenschappen, Business Analytics/ Data Science, Economics, bedrijfskunde etc. Strategielijn 4: Genereer kwalitatief goed en toekomstbestendig aanbod De belangrijkste kwalitatieve conclusie is dat de kwaliteit – in de brede zin van het woord – van een kantoorlocatie belangrijker wordt. Dat komt doordat het kantoor minder wordt gebruikt om bureauwerk te doen, maar meer om collega’s, opdrachtgevers, klanten en relaties op kantoor en in de omgeving daarvan te ontmoeten. De kwaliteit en uitstraling van het pand, de functies en aantrekkelijkheid van de omgeving en bereikbaarheid worden daarom nog belangrijker.

Weinig onderscheidende monofunctionele kantoorlocaties krijgen het dus lastig en verliezen steeds vaker de concurrentiestrijd van gemengde interactiemilieus op goed bereikbare plekken. Ook solitair gelegen kantoren en kantoren op bedrijventerreinen krijgen het daardoor relatief moeilijker. Om ook in de toekomst kwalitatief goed en toekomstbestendig aanbod te kunnen bieden is het wenselijk om de bestaande verouderde voorraad op termijn te verduurzamen en een kwaliteitsimpuls te geven. Hiervoor zijn

34

zowel de markt als de gemeente aan zet; de markt voor de kantoorpanden, de gemeente en markt gezamenlijk voor de kantoorlocaties. De vervangingsvraag en de label C verplichting biedt kansen om de kwaliteit van de kantorenvoorraad geleidelijk aan te passen aan de vraag. De ‘Label C’- verplichting in 2023 kan als startpunt fungeren om het gesprek aan te gaan met kantooreigenaren om hen uit de dagen nieuwbouw te plegen of voor ingrijpende renovatie en verduurzaming te gaan12. Het is gewenst om de verouderde voorraad op termijn te vervangen door kwalitatief betere kantoormeters op de beste kantoorlocaties om beter aan te sluiten bij de wensen van moderne gebruikers en ongewenste leegstand te voorkomen. Behoud van arbeidsplaatsen en kwalitatief goede en toekomstbestendige kantoormeters in de gemeente vormt een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente. Er wordt hier op verschillende locaties in de gemeente al aan gewerkt en op verschillende locaties is een kwalitatieve upgrade beoogd13.

5.2 Aanbevelingen Om meer grip te krijgen op de Amstelveense kantorenmarkt worden de strategielijnen uit paragraaf 5.1 in deze paragraaf vertaald in concrete aanbevelingen (I t/m VII). De aanbevelingen moeten daarmee voorzien in de verdere uitwerking van de strategielijnen. Het is daarbij het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken met marktpartijen richting een toekomstbestendige kantorenmarkt, wat zal leiden tot meer sturing

in lijn met de Amstelveen-brede marktvraag naar kantoren, met aandacht voor de belangen van de markt. We doen de volgende aanbevelingen: I. Voor een aantal deelgebieden binnen Amstelveen wordt de komende tijd -vanuit een breder perspectief en binnen de kaders van omgevingsvisie en/ of A9-zone gebiedsregie- een integrale afweging gemaakt over het wenselijke toekomstige gebiedsprofiel. De bijbehorende programmering en functiemix moet voor deze gebieden nog verder worden uitgewerkt en vastgesteld. Werk voor deze gebieden, samen met betrokken stakeholders, een kansrijk en wenselijk gebiedsprofiel uit. Gamet marktpartijen die actief zijn op de kantorenmarkt van Amstelveen in gesprek over in hoeverre binnen het gebiedsprofiel -en op basis van kwalitatieve gebiedskenmerken- kantoorprogramma kansrijk/wenselijk is en zo ja, in welke omvang, van welke aard en voor welke doelgroepen (en daarvan afgeleid welke prijsniveaus daarbij horen). Besteed daarbij nadrukkelijk aandacht aan het onderscheidend vermogen van de locatie voor kantoorgebruik ten opzichte van andere kantoorgebieden (in de regio). De rapportage van PosadMaxwan (in opdracht van de MRA) over de mogelijkheden voor verdichting en functiemenging in woon-werkmilieus aan de hand van locatietypen kan inspiratie bieden voor het gesprek. II.

Stimuleer aan de hand van de minimaal gewenste kantorenvoorraad actief de balans tussen vraag en aanbod op stadsniveau door: – toevoeging van courante meters (nieuwbouw) aan de kantorenconcentratiegebieden en overige -toekomstbestendigewoon-werk/ interactiemilieus te faciliteren, – bij eigenaren te stimuleren om de verouderde voorraad binnen de concentratiegebieden te renoveren/ moderniseren (en actief te handhaven op de label-C verplichting).

12 De gemeente Amstelveen is hier in samenspraak met de Omgevingsdienst reeds voortvarend mee

gestart. 13 Vastgesteld door de gemeenteraad: Kwaliteitsimpuls Stadshart, Gebiedsvisie KronenburgUilenstede, Transformatievisie Nieuw Legmeer.

35

– toe te staan dat de verouderde voorraad buiten de III.

IV.

I.

14

kantorenconcentratiegebieden wordt getransformeerd, mits de werkgelegenheidsfunctie netto behouden blijft. In het geval dat het opwaarderen (renoveren of moderniseren) van kantoorpanden voor de eigenaar niet rendabel blijkt moet sloop/ nieuwbouw worden gefaciliteerd in kantorenconcentratiegebieden mits het kantoorvolume/ de kantoorwerkgelegenheid aantoonbaar in courante vorm wordt teruggebracht binnen het kantorenconcentratiegebied14. Beoordeel kantoorinitiatieven op basis van objectieve criteria om een gelijk speelveld te creëren. Werk daartoe een beoordelingskader uit voor toetsing van initiatieven voor transformatie en toevoeging van kantoorvolume. Belangrijke elementen die daarin moeten/ kunnen worden opgenomen zijn: – Transformeren in kantorenconcentratiegebieden: alleen als meters (elders) teruggebracht worden. – Transformeren buiten kantorenconcentratiegebieden: alleen als er ontwikkelvolume tegenover staat en dit dus netto niet leidt tot een afname van de werkgelegenheidsfunctie. – Behoud/ moderniseer kantoormeters in de kantorenconcentratiegebieden. Dit betekent: niet transformeren tenzij meters in mixfunctie worden teruggebracht (gecorrigeerd voor kantoor quotiënt) of tegen een andere ontwikkeling weg te strepen zijn. Kantoorinitiatieven zullen separaat én in samenhang moeten worden beoordeeld op basis van een project-overstijgende invalshoek.

Daarmee moet de markt worden gestimuleerd om project-overstijgende bijdragen te leveren die bijdragen aan een gezonde en toekomstbestendige kantorenmarkt voor Amstelveen.

Behalve voor ‘prime’ kantorenlocaties is renoveren of moderniseren vaak niet rendabel. Huurinkomsten zijn in veel gevallen onvoldoende om dergelijke investeringen te kunnen bekostigen. Nieuwbouw kan makkelijker worden teruggebracht met een aantrekkelijkere businesscase

V.

VI.

Breng een fasering aan in transformatievolumes en toevoeging van kantoormeters. Het is niet gewenst alles in 1 x op de markt te brengen of om alles in 1x te transformeren naar andere functies, zonder dat daarvoor courante ontwikkelmeters ter compensatie teruggebracht worden. Stel daarvoor een maximaal jaarlijks volume te transformeren/ nieuw toe te voegen kantoormeters in. Maak daarvoor gebruik van de minimaal gewenste kantorenvoorraad (strategielijn-0) en de indicatieve programmering van de vraag (tabel 4.5). Om tijdig bij te kunnen sturen op de kantorenvoorraad is (jaarlijkse) monitoring van transformaties en toevoegingen van kantoorvolume op niveau van de stad essentieel.

(bijvoorbeeld inclusief wonen) waardoor ontwikkelaars en eigenaren worden gestimuleerd kantoorpanden op te waarderen.

36

37