Document · PDF

Bijlage 2 Rapportage Bureau BUITEN

Raadsvergadering 13 maart 2024, gemeente amstelveenBij agendapunt: Kantorenvisie Amstelveen12.268 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Kantorenstrategie Amstelveen Toekomstige behoefte kantoren

Auteur(s): Joost Hagens Jos van Heest Wouter Maat Projectnummer 1865

Aangeboden aan: Gemeente Amstelveen 19 oktober 2023

Inhoudsopgave 4

Behoefteraming kantoren Amstelveen

9 9 10

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Historische ontwikkeling werkgelegenheid Raming werkgelegenheid Ruimtebehoefte kantoren Kwalitatieve vraag kantoren Aanbod kantoren Vraag-aanbod-confrontatie

21 22 22 25 27 27

Analyse kantorenmarkt Amstelveen

Strategie en aanbevelingen

Analyse kantorenlocaties

5.1 5.2

Strategielijnen Aanbevelingen

30 35

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Kronenburg- Uilenstede Stadshart A9-zone (excl. Stadshart) Kantoren rondom Beneluxbaan en Bovenkerkerweg Overige kantorenlocaties

16 18 18 19 19

Samenvatting

Inleiding

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Proces en methode Leeswijzer

Samenvatting Deze rapportage geeft inzicht in de marktruimte voor kantoren in de gemeente Amstelveen. Daarnaast geeft deze rapportage inzicht in potentiële doelgroepen en kantorenconcentratiegebieden als onderbouwing van de kantorenstrategie Amstelveen. De kantorenstrategie vormt één van de bouwstenen van de omgevingsvisie.

De bestaande voorraad van panden in Amstelveen is relatief oud: 59% is ouder dan 30 jaar. Daarbovenop komt een opgave om bestaande panden te verduurzamen. 28% van de kantoorpanden voldoet niet aan de label-C verplichting en van nog eens 31% van panden is het energielabel niet gemeld. Ontwikkeling totale kantorenvoorraad in m² BVO, 2009-2023 (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023.) 800.000

Analyse kantorenmarkt In algemene zin is Amstelveen een aantrekkelijke kantorengemeente met veel potentie. Amstelveen kent een diversiteit aan kantorenlocaties: zowel grootschalige ruim opgezette kantoorlocaties als (potentiële) interactiemilieus. Specifieke sterke punten zijn: • Amstelveen heeft een goede ligging binnen de MRA met nabijheid van Schiphol, Amsterdam en Station Zuid • Vestiging van internationaal onderwijs en nabijheid van de VU. • Internationale karakter en beroepsbevolking • Een groot deel van de kantoorlocaties kent een goede autobereikbaarheid. De laatste vijf jaar zijn de voorraad (470.000 m2 in 2023) en de leegstand (53.000 m2 in 20231) vrijwel stabiel. In de jaren daarvoor zijn veel kantoren getransformeerd. Door deze onttrekkingen van het kantorenoppervlak is de leegstand gemiddeld genomen ook afgenomen. Tegelijkertijd is er afgelopen jaren nauwelijks nieuw courant aanbod toegevoegd (m.u.v. het nieuwe KPMG-gebouw). Werkgelegenheid op kantoorlocaties is tussen 2012 en 2023 met ongeveer 5.000 banen toegenomen, terwijl de voorraad is gekrompen. Dit is conform de trend van minder m² kantoor per baan.

600.000 400.000 200.000 0

Kantorenvoorraad in gebruik

Leegstand

Uitbreidingsbehoefte van 0-29.000 m² kantoorruimte tot 2040 De groei van de werkgelegenheid (+18,7% tussen 2013 en 2022 zorgt) – samen met andere regionale trends en ontwikkelingen – voor een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van 0 m² (scenario laag) tot 29.000 m² (scenario hoog) tot 2040. Het grootste deel van de vraag tot aan 2040 zal naar verwachting voortkomen uit de vervangingsvraag (92.000 m²). De huidige voorraad sluit kwalitatief gezien, mede door de leeftijd van de panden en de energielabelwetgeving, minder goed aan bij wat eindgebruikers vragen.

Exclusief de planologische leegstand

Moderne kwalitatief hoogwaardige kantoren, multimodale bereikbaarheid, duurzaamheid en ruimte voor ontmoeting en interactie zijn belangrijke kwalitatieve voorwaarden voor de hedendaagse kantoorgebruiker. Bij (her)ontwikkeling van kantoren is het van belang om daar aandacht aan te besteden. Strategie: 4 strategielijnen Om de werkgelegenheidsfunctie van Amstelveen te behouden en interessante en toekomstbestendige kantoormilieus aan te bieden, passend bij de doelgroep, zijn 4 strategielijnen opgesteld. Randvoorwaardelijk aan deze 4 strategielijnen geldt de 0-lijn waarmee een minimaal gewenste kantorenvoorraad (ijzeren voorraad) in stand gehouden wordt. 0. Hanteer een minimaal gewenste kantorenvoorraad Het is van belang om zorgvuldig om te gaan met transformatie van kantoormeters naar andere functies om de werkgelegenheidsfunctie van Amstelveen te behouden in het kader van een ‘ontwikkeling van wonen en werken in balans’. Het is daarom raadzaam om een minimaal gewenste kantorenvoorraad ofwel ijzeren voorraad te hanteren. Deze minimaal gewenste kantorenvoorraad betreft: De huidig voorraad in gebruik + de jaarlijkse geraamde vraag in het lage scenario + frictieleegstand (8%). De ijzeren voorraad voor 2023/2024 bedraagt daarmee: 470.000 m2 + 5.400 m2 + 42.000 m2 = 517.400 m2 en is voor ieder jaar opnieuw te berekenen op basis van de meest recente kantorendata.

(herontwikkeling/ nieuwbouw) van courante panden op locaties die voor kantoren als toekomstbestendig worden beoordeeld. 1. Benut kantorenconcentratiegebieden voor behoud en intensivering Toekomstige kantoorgebruikers willen rustig kunnen werken in een omgeving met reuring; het is dus van belang om interessante werkmilieus te creëren. Dat lukt niet door spreiding. De kantorenmarkt is daarom gebaat bij concentratie en dus verdere inbreiding. Daarom is het wenselijk om de kantoorontwikkeling in Amstelveen ruimtelijk nog verder te concentreren op de locaties rondom twee assen: De as A9-Stadshart en de as langs de tramverbinding naar Amsterdam-Zuid (zie voor indicatieve afbakening concentratiegebied afbeelding 5.1). Deze locaties zijn aantrekkelijk voor kantoorgebruikers vanwege de bereikbaarheid via weg en OV en de andere voorzieningen die hier aanwezig zijn, zoals horeca, cultuur, sport en leisure. In breder regionaal perspectief zijn de assen van de kantorenconcentratiegebieden verbonden met de Zuidas, de VU en Schiphol. Dit zijn de meest toekomstbestendige en courante locaties voor kantoren in Amstelveen; de gemeente wil dit graag zou houden en deze positie versterken.

Binnen dit gebied zijn de randvoorwaarden voor een goede kantooromgeving op orde en is het vanuit gemeentelijk perspectief gewenst om kantoormeters en/of (kantoor-)werkgelegenheid te behouden en/of toe te voegen in lijn met de marktvraag. Bij leegstand of veroudering is het dan ook aan de eigenaar om te investeren in het kantoorpand om deze toekomstbestendig te maken en gevuld te krijgen. Of om desnoods courante kantoormeters elders in het concentratiegebied terug te brengen ter compensatie.

Het onttrekken en vernieuwen van niet courante en niet duurzame kantoormeters op niet courante locaties (incourante leegstand) aan de bestaande voorraad moet samen op gaan met het creëren

Figuur: indicatieve, niet-absolute afbakening: kantorenconcentratiegebieden (blauw), gemengde (woon-)werkmilieus met potentieel voor kleinschalige kantoorontwikkeling (oranje), overige bestaande kantoorlocaties (paars) en Kronenburg-Uilenstede overig (geel) t.o.v. de Plabeka afbakeningen van kantoren (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023.)

2. Kleinschalige kantoorontwikkeling in gemengde woon-werkmilieus In strategielijn 1 wordt gesteld dat kantoorontwikkeling zoveel mogelijk moet worden geconcentreerd rondom de as van de A9 via het Stadshart en de tramverbinding naar Amsterdam-Zuid. Maar de markt is niet homogeen en er kunnen overwegingen zijn om ook op andere plekken kleinschalige kantoorontwikkeling toe te staan. Hiervoor kunnen gemengde woon-werkmilieus worden benut. Het nog te transformeren Nieuw Legmeer is een goed voorbeeld van een dergelijke locatie waar kleinschalige kantoorontwikkeling (een volume van ca. 5.000 tot maximaal 15.000 m²) zou kunnen landen. 3. Koppel de juiste gebruikers aan de juiste milieus Kijkend naar specifieke kwaliteiten van de Amstelveense kantorenmarkt, trends en ontwikkelingen op de (Amstelveense) kantorenmarkt en de relatieve oververtegenwoordiging van bepaalde doelgroepen in het huidige kantoorgebruik zijn een drietal potentiële doelgroepen te identificeren: – Grotere gevestigde kantoorgebruikers binnen de zakelijke dienstverlening. – Internationaal georiënteerde kantoorgebruikers, waarbij Amstelveen naast Europese en Noord-Amerikaanse bedrijven bedrijvigheid uit Azië iets extra’s heeft te bieden. – Kleinschalige kantoorgebruikers in groeisectoren zoals (online) marketing, ICT, gaming en nieuwe media.

Deze potentiële doelgroepen kunnen in principe overal landen, maar er zijn specifieke kantoormilieus die een plus te bieden hebben voor deze gebruikers. Grote gevestigde kantoorgebruikers passen het beste bij de milieus van Kronenburg en de A9-zone. De internationaal georiënteerde kantoorgebruikers kunnen, afhankelijk van de schaal in het Stadshart, in de A9-zone of in Kroneburg landen. Kleinschalige kantoorgebruikers in groeisectoren zijn gebaat bij een interactiemilieu,

hetgeen het meest te vinden is in het Stadshart en in potentie ook op Kronenburg en Nieuw-Legmeer (na de transformatieopgave). 4. Genereer kwalitatief goed en toekomstbestendig aanbod De belangrijkste kwalitatieve conclusie is dat de kwaliteit – in de brede zin van het woord – van een kantoorlocatie belangrijker wordt. Om ook in de toekomst kwalitatief goed en toekomstbestendig aanbod te kunnen bieden is het wenselijk om de bestaande verouderde voorraad op termijn te verduurzamen en een kwaliteitsimpuls te geven. Hiervoor zijn zowel de markt als de gemeente aan zet; de markt voor de kantoorpanden, de gemeente en markt gezamenlijk voor de kantoorlocaties. De vervangingsvraag en de label C verplichting biedt kansen om de kwaliteit van de kantorenvoorraad geleidelijk aan te passen aan de vraag. Het is gewenst om de verouderde voorraad op termijn te vervangen door kwalitatief betere kantoormeters op de beste kantoorlocaties om beter aan te sluiten bij de wensen van moderne gebruikers en ongewenste leegstand te voorkomen. Behoud van arbeidsplaatsen en kwalitatief goede en toekomstbestendige kantoormeters in de gemeente vormt een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente. Er wordt hier op verschillende locaties in de gemeente al aan gewerkt en op verschillende locaties is een kwalitatieve upgrade beoogd2.

Aanbevelingen De aanbevelingen voorzien in de verdere uitwerking van de strategielijnen. Het is daarbij het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken met marktpartijen richting een toekomstbestendige kantorenmarkt, wat zal leiden tot meer sturing in lijn met de Amstelveen-

brede marktvraag naar kantoren, met aandacht voor de belangen van de markt. We doen de volgende aanbevelingen: I. Voor een aantal deelgebieden binnen Amstelveen wordt de komende tijd -vanuit een breder perspectief en binnen de kaders van omgevingsvisie en/ of A9-zone gebiedsregie- een integrale afweging gemaakt over het wenselijke toekomstige gebiedsprofiel. De bijbehorende programmering en functiemix moet voor deze gebieden nog verder worden uitgewerkt en vastgesteld. Werk voor deze gebieden, samen met betrokken stakeholders, een kansrijk en wenselijk gebiedsprofiel uit. Gamet marktpartijen die actief zijn op de kantorenmarkt van Amstelveen in gesprek over in hoeverre binnen het gebiedsprofiel -en op basis van kwalitatieve gebiedskenmerken- kantoorprogramma kansrijk/wenselijk is en zo ja, in welke omvang, van welke aard en voor welke doelgroepen (en daarvan afgeleid welke prijsniveaus daarbij horen). Besteed daarbij nadrukkelijk aandacht aan het onderscheidend vermogen van de locatie voor kantoorgebruik ten opzichte van andere kantoorgebieden (in de regio). De rapportage van PosadMaxwan (in opdracht van de MRA) over de mogelijkheden voor verdichting en functiemenging in woon-werkmilieus aan de hand van locatietypen kan inspiratie bieden voor het gesprek. I.

Stimuleer aan de hand van de minimaal gewenste kantorenvoorraad actief de balans tussen vraag en aanbod op stadsniveau door: II. In het geval dat het opwaarderen (renoveren of moderniseren) van kantoorpanden voor de eigenaar niet rendabel blijkt moet sloop/ nieuwbouw worden gefaciliteerd in kantorenconcentratiegebieden mits het kantoorvolume/ de kantoorwerkgelegenheid aantoonbaar in courante vorm wordt teruggebracht binnen het kantorenconcentratiegebied.

2 Vastgesteld door de gemeenteraad: Kwaliteitsimpuls Stadshart, Gebiedsvisie Kronenburg-

Uilenstede, Transformatievisie Nieuw Legmeer.

III.

IV.

VI.

Beoordeel kantoorinitiatieven op basis van objectieve criteria om een gelijk speelveld te creëren. Werk daartoe een beoordelingskader uit voor toetsing van initiatieven voor transformatie en toevoeging van kantoormeters. Kantoorinitiatieven zullen separaat én in samenhang moeten worden beoordeeld op basis van een project-overstijgende invalshoek. Daarmee moet de markt worden gestimuleerd om project-overstijgende bijdragen te leveren die bijdragen aan een gezonde en toekomstbestendige kantorenmarkt voor Amstelveen. Breng een fasering aan in transformatievolumes en toevoeging van kantoormeters. Het is niet gewenst alles in 1 x op de markt te brengen of om alles in 1x te transformeren naar andere functies, zonder dat daarvoor courante ontwikkelmeters ter compensatie teruggebracht worden. Stel daarvoor een maximaal jaarlijks volume te transformeren/ nieuw toe te voegen kantoormeters in. Maak daarvoor gebruik van de minimaal gewenste kantorenvoorraad (strategielijn-0) en de indicatieve programmering van de vraag. Om tijdig bij te kunnen sturen op de kantorenvoorraad is (jaarlijkse) monitoring van transformaties en toevoegingen van kantoorvolume op niveau van de stad essentieel.

1 Inleiding

werkgelegenheid, welzijn en welvaart te creëren voor de inwoners van Amstelveen.

1.1 Aanleiding

Deze rapportage geeft meer inzicht in de volgende doelstellingen: • De marktruimte kantoren en de wenselijke ‘ijzeren voorraad’ voor de komende jaren en waar, in welke omvang en van welke aard kantoren gewenst zijn en waar niet (meer). • De vraag naar kantoorruimte in gemengde werkmilieus (uitgesplitst naar doelgroepen); • Invloed label-c verplichting op het toekomstige beschikbare aanbod; • De positionering en het onderscheidend vermogen van Amstelveen en de afzonderlijke toekomstbestendige kantoorgebieden ten opzichte van elkaar en binnen de regio; • Lokale opgaven gericht op voldoende en kwalitatief passende ruimte voor kantoren.

Amstelveen is een aantrekkelijke groene woon-werkstad en Kantorengemeente en wil dit ook blijven. Afgelopen jaren is de kantorenleegstand afgenomen en de voorraad constant gebleven, terwijl het aantal banen juist is toegenomen. Eind 2021 heeft het college van B&W daarom het besluit genomen om een halt toe te roepen aan het onttrekken van kantoormeters op courante, toekomstbestendige locaties. Daarnaast heeft Amstelveen te maken met een veranderende ruimtelijke context, veranderende wensen en eisen van eindgebruikers (toenemende voorkeur voor ontmoeting, reuring en interactiemilieus), een relatief oude kantorenvoorraad, en verschillende gebiedsvisies als nieuw kader voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kantorenvisie vormt daarmee een bouwsteen voor de Omgevingsvisie van Amstelveen "Ontwikkeling in Balans", die na de zomer van 2024 wordt vastgesteld. Amstelveen wil een groene woon-werkstad blijven en positie op de kantorenmarkt behouden. De gemeente Amstelveen heeft daardoor behoefte aan een kantorenanalyse en een nieuwe visie kantoren die kwantitatief en kwalitatief inspeelt op de marktdynamiek en die - in overeenstemming met regionale kaders - bijdraagt aan een economisch sterk Amstelveen. We zien nu dat de optelsom van initiatieven niet automatisch leidt tot een gewenste ontwikkeling vanuit maatschappelijk of collectief belang.

De gemeente wil daarom meer gaan sturen, in lijn met de marktvraag en initiatieven voor transformatie of toevoeging van kantoormeters separaat én in samenhang afwegen. Om uiteindelijk voldoende en kwalitatief passende ruimte voor ondernemers die willen starten, doorgroeien of verhuizen te borgen. En daarmee

1.2 Proces en methode Voor de Kantorenvisie van Amstelveen zijn gesprekken gevoerd met verschillende ambtelijke disciplines van de gemeente Amstelveen. Daarnaast zijn diepte-interviews gehouden met lokale en regionale vastgoedpartijen en is met gebruikers gesproken van verschillende Amstelveense kantorenlocaties. Voor de vraagraming hebben wij onze vaste ramingsmethodiek gehanteerd, waarbij de ruimtebehoefte het product is van drie uitgangspunten: 1. een werkgelegenheidsraming 2. de locatievoorkeur (aandeel van de totale werkgelegenheid dat op kantoorlocaties landt) 3. en het kantoorquotiënt (het ruimtegebruik in m² per kantoorbaan)

Als basis hebben wij de vraagraming van Plabeka 2022-2040, die Bureau BUITEN heeft opgesteld, gebruikt. We hebben vervolgens een lokale verdieping voor Amstelveen gemaakt van de deelregionale raming van Amstelland-Meerlanden.

vraag en het aanbod naast elkaar. In hoofdstuk 5 werken we tot slot enkele strategielijnen voor de kantorenmarkt uit.

Figuur 1.1: Behoefteprognosemodel Bureau BUITEN

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de kantorenmarkt van Amstelveen en hoe deze zich in de afgelopen jaren ontwikkeld heeft. Hoofdstuk 3 gaat in op de verschillende aanwezige kantoorlocaties. In hoofdstuk 4 werken we de vraagraming voor kantoren in 2040 uit: deze bestaat uit de historische ontwikkeling van de werkgelegenheid, de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid en de ruimtebehoefte voor kantoren. Daarnaast gaan we in op de kwalitatieve vraag en belichten we de aanbodkant van de kantorenmarkt. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk leggen we de

2 Analyse kantorenmarkt Amstelveen Dit hoofdstuk geeft een verdieping van de Amstelveense kantorenmarkt. We starten met de stand van zaken op de Amstelveense kantorenmarkt, met aandacht voor de totale voorraad, leegstand en functiewijzigingen. Kantorenvoorraad De totale kantorenvoorraad is de afgelopen jaren gestabiliseerd na een aantal jaren van daling. Deze afname van de voorraad komt voornamelijk door transformatie van kantoorpanden naar wonen en andere functies. Daarmee is de leegstand vanaf 2015 sterk afgenomen. De kantorenvoorraad in gebruik is al langere tijd (sinds 2014) stabiel (figuur 2.1). Per 1 januari 2023 is de omvang van de kantorenvoorraad van Amstelveen 523.000 m². De actuele kantoorlocaties zijn weergeven in figuur 2.4. In deze rapportage wordt de Plabeka-afbakening van de kantoorlocaties gehanteerd. Figuur 2.1: Ontwikkeling totale kantorenvoorraad in m² BVO, 2009-2023 (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023)

Leegstand en voorraad in gebruik In januari 2023 was de totale kantorenleegstand ca. 53.000 m² (10%), waarvan ca. 13.000 m² courante leegstand is, dus 2,5% van de totale kantorenvoorraad. Daarnaast is er 23.000 m² leegstand incourant, het gaat hierbij om kantoren die al tenminste 3 jaar leegstaan en waarvan het onwaarschijnlijk is dat die nog door de markt als kantoor in gebruik worden genomen. Verder is er ook bijna 17.000 m² kantooroppervlak leeg komen te staan wat in de jaren hiervoor werd benut voor een tijdelijke functie (niet zijnde kantoor). Dit kantooroppervlak kan inmiddels ook tot incourante kantorenleegstand worden gerekend. De incourante leegstand bevindt zich in Kronenburg (ca. 5.551 m² + 17.000 m²), het oude KPMGgebouw (ca. 4.750 m²), Bedrijventerrein Legmeer en Bovenkerk (1.920 m²) en Stadshart (kantoren) (ca. 1.136 m²). Verder is er nog incourante kantorenleegstand op bedrijventerreinen en woonwijken, met name in het gemengde werkmilieu Stadshart. De planologische ruimte van 35.925 m² op Kronenburg (waarvan de kantoren reeds al zijn gesloopt) is niet meegerekend in de som van de totale kantorenleegstand van ca. 53.000 m².

De totale kantorenleegstand ligt met 10% net boven frictieleegstand (8%), daar staat tegenover dat een groot deel van de incourante kantorenleegstand zich op Kronenburg bevindt waar ontwikkelingen al enige tijd stilliggen vanwege de beperkingen van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Als we de leegstand op Kronenburg buiten beschouwing laten dan ligt de kantorenleegstand wel onder frictieleegstand.

800.000 600.000 400.000 200.000 0 Kantorenvoorraad in gebruik

Leegstand

Tabel 2.1: Voorraad kantoorruimte in Amstelveen (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023.) in gebruik

leeg

totaal

(K) Stadshart (kantoren)

89.666

3.279

92.945

(K) Kronenburg

71.899

22.2463

94.145

(G) Woonwijken Amstelveen

77.385

3.108

80.493

(K) KPMG-gebouw

54.762

5.938

60.700

(B) Legmeer en Bovenkerk

32.332

5.519

37.851

(K) Hoofdkantoor KLM

31.609

(K) Commerce Park

30.486

(K) Burgemeester Rijnderslaan

9.341

(K) Rekencentrum ABN AMRO

22.621

(K) Gondel

12.748

(K) Bovenkerkerweg Oostzijde

10.035

2.665

12.700

(G) Landelijk gebied Amstelveen

6.635

(K) Wella gebouw

4.562

(G) Stadshart

4.498

4.100

8.598

(K) Bovenkerk

4.088

4.100

8.188

(K) Heempark

4.042

(K) Startbaan

3.478

1.928

5.406

(K) Bankrashof

167

470.354

52.883

523.237

Totaal

(K)= Kantorenlocatie, (B)= Bedrijventerrein, (G) = Gemengd woon-werk gebied 3

Exclusief 35.925 m² planologische ruimte.

4 In deze rapportage is dit volume meegenomen in de voorraad aan kantoorruimte (tabel 2.1)

Functiewijzigingen en opname kantoorruimte Kijkend naar de dynamiek van de kantorenmarkt, zien we dus dat er de afgelopen jaren veel kantoren aan de voorraad zijn onttrokken (figuur 2.2). Met name op de kantoorlocaties Kronenburg en de Burgemeester Rijnderslaan is veel kantooroppervlak uit de markt gehaald. Er zijn vanaf 2015 veel kantoren getransformeerd (bv. grote volumes in Kronenburg en aan de Burgemeester Rijderslaan) en er zijn m.u.v. het KPMG-gebouw relatief weinig kantoren aan de markt toegevoegd (figuur 2.2). Door de onttrekkingen van het kantorenoppervlak is de leegstand gemiddeld genomen ook afgenomen. De opname van kantoorruimte ligt sinds 2009 grofweg tussen de 15.000 m² en 35.000 m² per jaar, met 2010 als enige uitschieter (opname van 85.000 m², vooral vanwege het betrokken KPMG-gebouw. Planologische ruimte Naast kantorenleegstand is er planologische ruimte die de ontwikkeling van kantoren volgens het bestemmingsplan mogelijk maakt. Het gaat om de panden aan de Bovenkerkerweg Oostzijde en Bovenkerk met bestemming kantoor (die op de nominatie staan te transformeren) en nu in gebruik zijn maar met een maatschappelijke functie4. Ook de kavel(s) met de gesloopte GAK-torens in Kronenburg aan de Professor E.M. Meijerslaan hebben nog een planologische kantoorbestemming. Het gaat om bijna 36.000 m² in Kroneburg5.

Bouwjaar panden Gekeken naar de technische levensduur van kantoorpanden, concluderen we dat de kantoorpanden in Amstelveen relatief oud zijn. Een groot deel van de panden is namelijk ouder dan 20 jaar (76% van het totaal aantal

In deze rapportage wordt de planologische ruimte van kantoren die (vooralsnog) niet gesloopt zijn opgeteld bij de kantorenvoorraad. De planologische ruimte die is ontstaan nadat kantoorpanden gesloopt zijn, wordt niet meegerekend tot de kantorenvoorraad.

panden) en 57% is ouder dan 30 jaar. De vraag is of deze ‘oude’ kantoren flexibel genoeg zijn om te kunnen voldoen aan deze veranderde vraag. Figuur 2.2: functiewijzigingen (onttrekking + verkantoring) van kantoorruimte die tussen 2009 en 2022 hebben plaatsgevonden in Amstelveen; figuur 2.3: actuele (Plabeka-)kantoorlocaties in Amstelveen (Kantorenmonitor B.V., peildatum: 01-01-2023 en BAG peildatum: 01-05-2023.)

Figuur 2.4: Voorraad kantoorruimte in Amstelveen per januari naar bouwperiode (Kantorenmonitor B.V.)

Werkgelegenheid op kantoorlocaties Qua werkgelegenheid op kantoorlocaties valt op dat de zakelijke- en financiële dienstverlening goed zijn voor circa de helft van het aantal banen. Daarnaast is ICT vanaf 2016, met de komst van ATOS, ook een grote sector.

200.000 150.000 100.000 50.000 0 t/m 1980 1981 t/m 1991 t/m 2001 t/m 2011 t/m 2021 t/m 1990 2000 2010 2020 2022

Energielabels Dit jaar (2023) moeten kantoorpanden groter dan 100 m² tenminste een energielabel C (of beter) hebben. De Omgevingsdienst NZKG heeft de handhaving van energielabels inmiddels opgestart. We zien in tabel 2.2 dat de meeste panden met energielabel een label hebben van C of hoger. Tabel 2.2: Status energielabelverplichting kantoren in Amstelveen (RVO, 2023; Kantorenmonitor, 2023) Status energielabelverplichting

Totaal

Op kantoorlocaties

Voldoet (label C of hoger)

41%

54%

Voldoet niet (lager dan label C)

28%

25%

Volledig niet gemeld

31%

21%

Het is opvallend dat de totale kantorenvoorraad in gebruik vanaf 2012 is gedaald van 579.000 m² tot 470.000 m² in 2023, terwijl de werkgelegenheid op kantoorlocaties in diezelfde periode met ongeveer 5.000 banen is toegenomen. Dit is deels te verklaren door de (door corona versterkte) trend dat er minder m² kantoor per baan wordt. De kantoorquotiënt op (m² kantoor in gebruik per baan) is gedaald van 17 in 2015 naar 16,3 in 2022. De verwachting is dat deze verder daalt naar 15,4 in 2030 (zie ook paragraaf 4.3). Daarnaast valt te verwachten dat er kantoren buiten kantoorlocaties zijn onttrokken aan de voorraad. Die werkgelegenheid die daarmee wegvalt is niet terug te zien in figuur 2.6. In 2040 is 57% van de kantorenvoorraad verouderd (uitgaande van een levensduur van 50 jaar), waarmee dus ook 57% van de banen in kantoren op het spel staan. Dat komt neer op zo’n 19.500 banen in 2040 in het hoge scenario. Bekend is dat KLM zal vertrekken uit Amstelveen. Daarmee komt het KLM-hoofdkantoor van ruim 31.000 m² leeg te staan en vertrekken er ruim 1.300 banen uit de gemeente. Dit is niet opgenomen in de actuele cijfers. Mocht het kantoorpand in stand worden gehouden - en dus weer in gebruik worden genomen als kantoor - dan neemt het aanbod toe wat leidt tot een direct effect op de ruimtebehoefte.

Voor kantoorpanden groter dan 100 m² in de gemeente geldt dat 153 van de 369 van de panden voldoet aan de energielabelverplichting. Voor kantoorpanden op kantoorlocaties ligt het aandeel dat aan de verplichting voldoet iets hoger, met 33 van de 61 panden.

Figuur 2.6: Werkgelegenheidsontwikkeling op kantoorlocaties per sector in Amstelveen (LISA, 2022) Bouw

25.000

Overige dienstverlening Onderwijs

20.000

Horeca Zorg

15.000

Industrie en nutsbedrijven Openbaar bestuur

10.000

Vervoer en opslag

5.000

Groothandel ICT

Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening

Figuur 2.7: Werkgelegenheid op kantoorlocaties per sector in Amstelveen (LISA, 2022) Landbouw en visserij

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Bouw Overige dienstverlening Onderwijs

Conclusies • De kantorenvoorraad is in Amstelveen de afgelopen 15 jaar flink afgenomen, met name door transformatie. • De laatste vijf jaar zijn de voorraad (542.977 m2 in 2023) en de leegstand (36.188 m2 in 2023) vrijwel stabiel. • De bestaande voorraad van panden in Amstelveen is relatief oud: 59% is ouder dan 30 jaar. Daarbovenop komt een opgave om bestaande panden te verduurzamen. 28% van de kantoorpanden voldoet niet aan de label-C verplichting en van nog eens 31% van panden is het energielabel niet gemeld. Het is wenselijk om de kantorenvoorraad de komende jaren te gaan verduurzamen en vervangen zodat de kwaliteit van de panden ook op langere termijn past bij de wensen en eisen van eindgebruikers. Behoud van arbeidsplaatsen en kwalitatief goede kantorenmeters is daarbij een belangrijke uitgangspunt. Zolang panden nog goed gevuld zijn ligt hier niet de eerste prioriteit om hier als gemeente proactief werk van te maken. Maar op termijn zullen ook deze panden moeten worden verduurzaamd. • Werkgelegenheid op kantoorlocaties is tussen 2012 en 2023 met ongeveer 5.000 banen toegenomen, terwijl de voorraad is gekrompen. Dit is conform de trend van minder m² kantoor per baan.

Horeca Zorg Industrie en nutsbedrijven Openbaar bestuur Vervoer en opslag Groothandel ICT

Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening

3 Analyse kantorenlocaties In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de verschillende kantorenlocaties in de gemeente. We behandelen daarbij de voorraad, leegstand en relevante kwalitatieve aspecten, zoals bereikbaarheid en voorzieningen. In algemene zin is Amstelveen een aantrekkelijke kantorengemeente met veel potentie. Amstelveen heeft een goede ligging binnen de MRA, waarbij de nabijheid van Schiphol, van Amsterdam in het algemeen en van Station Zuid in het bijzonder, specifiek sterke punten zijn. Amstelveen heeft een prettig leefklimaat, een hoog voorzieningenniveau en een sportief karakter.6 Daarnaast spelen de vestiging van internationaal onderwijs en de nabijheid van de VU een rol in de aantrekkelijkheid van Amstelveen. Een groot deel van de kantoorlocaties kent een goede autobereikbaarheid. De OV bereikbaarheid is een aandachtspunt, aangezien Amstelveen geen treinstation binnen de gemeente heeft. Dankzij de nabijheid van NS station Amsterdam-Zuid en de tramlijn is de OV-bereikbaarheid voor een deel van de locaties op orde. Daarnaast staat het Amstelveen busstation in directe verbinding met treinstations Amsterdam Zuid en BijlmerArenA. De groene en veilige leefomgeving en relatief lage (kantoor)huurprijzen maken van Amstelveen een ‘groener’ alternatief met een betere prijs-kwaliteitsverhouding dan Amsterdam.

3.1 Kronenburg-Uilenstede Voor Kronenburg-Uilenstede geldt dat de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie nog steeds het geldende ruimtelijke kader is. Daarin wordt de zone tussen de Beneluxbaan en Bavincklaan en westelijke gedeelte tussen de Saskia van Uylenburgweg en Prof. E. M. Meijerslaan vanwege de gunstige OV ligging en zichtlocatie als zakelijke zone met veel potentie bestempeld. Dit geldt overigens ook voor de zone rondom de Beneluxbaan ten noorden van de A9, parallel aan de tramlijn. Ondanks dat deze zone niet is aangemerkt als kantorenlocatie (in Plabeka) is dit gebied wel aantrekkelijk voor kantoorgebruikers vanwege de HOVverbinding. Voor het gebied ten oosten van Kronenburg-Uilenstede, geldt (m.u.v. studentencampus Uilenstede en het werkmilieu van de Keesomlaan) dat een transformatieopgave nodig is om een interactief gemengd woonwerk milieu met voldoende voorzieningen te kunnen realiseren. Het bijbehorende bestemmingsplan is wat betreft de transformatie-opgave grotendeels vernietigd, vanwege de benodigde toevoeging van studentenwoningen. Voor het transformatiegebied moet nu een nieuw toekomstperspectief verkend worden, samen met de belanghebbenden in het gebied. Kronenburg-Uilenstede M2 kantoren

94.145 m2

Leegstand

22.246 m2 (24%)

Bereikbaarheid

A9, A10 en OV

Marktconsultatie kantorenmarkt Amstelveen 2021

Sinds de financiële crisis van 2009 zijn kantoren op grote schaal leeg komen te staan. Een gebiedsgerichte inzet van een kantorenloods heeft het tij niet kunnen keren. Het gebied wordt daardoor steeds minder aantrekkelijk als werkomgeving. Dit zet de ruimtelijke kwaliteit, economische vitaliteit en leefbaarheid van het gebied onder druk, ook van zones in Kronenburg die nog wel economisch vitaal zijn. Dit straalt ook weer uit naar naastgelegen gebieden, waaronder studentencampus Uilenstede. Kronenburg heeft een nieuwe impuls nodig. De markt vraagt om kleinschalig en flexibel in te richten kantoorruimten in aantrekkelijke, dynamische, gemengde stedelijke milieus met een hoog voorzieningenniveau. Een succesvolle transformatie stuit tot op heden op de regelgeving van het Luchthavenindelingsbesluit (Lib) Schiphol. Het plangebied ligt grotendeels binnen zone 4. Hierbinnen gelden, in verband met geluid, een woningbouwrestricties. Zonder nieuwe woonfuncties is er te weinig draagvlak voor functies en voorzieningen die de levendigheid in het gebied kunnen terugbrengen. Dat is nodig om tot gemengde stedelijke milieus te komen. Hierdoor wordt ook de resterende bedrijfs- en kantoorruimte weer aantrekkelijk voor eindgebruikers, waardoor deze voor het gebied behouden kan blijven en nieuwe bedrijven kunnen worden aangetrokken.

Door afgenomen leegstand en toegenomen ruimtelijke kwaliteit stijgen vastgoedprijzen en neemt als gevolg daarvan de investeringsbereidheid van vastgoedeigenaren in panden en buitenruimte toe.

Desalniettemin is Kronenburg-Uilenstede nu een functionerende kantorenlocatie met enkele gunstige vestigingsfactoren. KronenburgUilenstede is een ruim opgezette kantoorlocatie in het noorden van Amstelveen. Op dit moment is in totaal 94.145 m2 kantoorruimte aanwezig, waarvan 22.246 m2 leeg staat (volledig incourant). Daarnaast beschikt Kronenburg ook nog over 35.925 m² planologische ruimte. De bereikbaarheid van Kronenburg-Uilenstede is relatief goed. De locatie is goed bereikbaar met de auto via de A9, de N522 en vervolgens de Beneluxbaan. Ook via de A10 en een route door Buitenveldert is deze locatie bereikbaar. Daarnaast is de OV-bereikbaarheid (voor de westkant van het gebied) relatief goed door de nabijheid van treinstation Amsterdam Zuid en diverse tramhaltes. Met de plannen voor het NS station Amsterdam Zuid zal dit station een belangrijkere functie krijgen, waarmee ook de propositie voor kantoorgebruikers van (onder meer) Kronenburg-Uilenstede verbetert. Voorzieningen en ontmoetingsmogelijkheden zijn in de buurt aanwezig (parken en meerdere sportfaciliteiten). Daarnaast zijn er verspreid over het gebied enkele horecavoorzieningen aanwezig. Op iets grotere afstand ligt de wijk Buitenveldert, waar meer horecavoorzieningen en detailhandel gesitueerd is.

Transformatie naar een gemengde woonwerkwijk draagt bij aan het multifunctionele karakter van het gebied en zorgt voor voldoende draagkracht voor voorzieningen in het gebied.

Per 1 januari 2018 is het Lib gewijzigd. Dat bood nieuwe mogelijkheden om de gewenste transformatie nu wel op gang te krijgen en is aanleiding geweest voor gemeente en marktpartijen om gezamenlijk een gebiedsvisie op te stellen.

3.2 Stadshart

3.3 A9-zone (excl. Stadshart)

• • •

• • • •

Stadshart kantorenlocatie Stadshart gemengd Burgemeester Rijnderslaan

KPMG-gebouw (Laan van Langerhuize 1) Hoofdkantoor KLM Commerce Parc (Krijgsman) Rekencentrum ABN AMRO

Stadshart M2 kantoren

110.884 m2

A9-zone

Leegstand

7.379 m2 (7%)

M2 kantoren

145.416 m2

Bereikbaarheid

A9 en OV

Leegstand

5.938 m2 (4%)

Bereikbaarheid

A9, OV is lastiger

Stadshart is een hoogwaardige kantoorlocatie met potentie. Stadshart heeft in totaal 101.543 m2aan kantoorruimte, waarvan 7.379 m2 leeg staat (waarvan 1.136 m2 incourant). De autobereikbaarheid van het Stadshart is over het algemeen goed, met name door de nabijheid van de A9. Er zijn enkele tram- en bushaltes haltes in de nabijheid van het Stadshart, maar er is geen hoogwaardig OV (trein of metro) in de buurt. De OV-bereikbaarheid is voor een kantoorlocatie is relatief gezien dus niet optimaal in de ogen van eindgebruikers. De kantoorlocatie is gelegen in het centrum van Amstelveen met in de directe nabijheid van horecagelegenheden, winkelgebied, museums en appartementen. Daardoor is hier van alle locaties in Amstelveen de meeste reuring te vinden. Met de Stadstuinen en het Meanderpark is er ook groen in de nabijheid.

De A9-zone betreft de gebieden (excl. het Stadshart) die langs de A9 gelegen zijn. Het gaat om relatief grootschalige panden van vaak (inter)nationale hoofdkantoren. De situatie betreffende kantoren is als volgt. Er is een totale kantorenoppervlakte van 154.757 m2aanwezig op de plekken die bij deze A9-zone horen. 5.938 m2 hiervan staat leeg. Op dit moment zijn de meeste locaties van deze A9-zone goed bereikbaar met de auto, hoewel het hoofdkantoor van KLM en aan de westzijde van de A9-zone en Krijgsman aan de oostzijde van de A9-zone niet direct aan een afrit gelegen zijn. Er is voor deze locatie geen hoogwaardig OV in de nabijheid. Bus en tramhaltes zijn wel op loopafstand aanwezig (voor het KLM hoofdkantoor enkel een bushalte). De A9-zone is nu grotendeels een zichtlocatie, waarbij de kantoren vanaf de A9 te zien zijn. Met de verbreding, verdieping en overkapping van de A9 verandert die situatie en zal de zichtbaarheid van een deel van de kantoren naar verwachting afnemen. Er is een aantal parken in buurt van

deze locaties (park Langerhuize bij het KPMG-gebouw, het Amsterdamse bos bij het KLM hoofdkantoor).. Verder is het aantal horecagelegenheden en ontmoetingsplekken beperkt.

3.4 Kantoren rondom Beneluxbaan (ten zuiden van A9) en Bovenkerkerweg • • • • •

Gondel Startbaan Bovenkerkerweg Oostzijde Bovenkerk Bedrijventerrein Legmeer en Bovenkerk/ Nieuw Legmeer

Kantoren rondom Beneluxbaan en Bovenkerkerweg 2

ontmoetingsplekken zijn er beperkt, het betreft enkele horecagelegenheden, winkels en sportvoorzieningen in de buurt. Het bedrijventerrein Legmeer wordt getransformeerd naar een nieuwe, moderne Amstelveense woon-werkwijk: Nieuw Legmeer. Nieuwe en bestaande bedrijvigheid wordt ingepast in deze wijk. In de oude situatie is bedrijventerrein Legmeer niet toekomstbestendig en dus niet aantrekkelijk voor kantoorgebruikers. Na transformatie en dus met het ontstaan van Nieuw-Legmeer zullen de vestigingsvoorwaarde aanzienlijk verbeteren. Evenals de kantoren rondom de Bovenkerkerweg zal NieuwLegmeer goed bereikbaar zijn met de auto en is de wijk gunstig gelegen ten opzichte van tram- en bushaltes. Voorzieningen en ontmoetingsplekken zijn als onderdeel van de transformatieopgave ook geborgd in het gebied.

3.5 Overige verspreide kantorenlocaties 2

M kantoren

76.893 m

Leegstand

14.212 m2 (18%)

Bereikbaarheid

In totaal is er 76.893 m2 kantorenruimte in de kantoren rondom Beneluxlaan en Bovenkerkerweg, waarvan 14.212 m2 leeg staat (inclusief planologische leegstand). Aan de Bovenkerkerweg is nog een aanzienlijke hoeveelheid kantoorvolume van 3.500 m2 aanwezig in het bestemmingsplan (aangeduid als planologische ruimte). De kantoren rondom Beneluxlaan en Bovenkerkerweg zijn vrij goed bereikbaar met de auto. De ligging is gunstig ten opzichte van de Beneluxbaan, waardoor er een directe verbinding met de A9 is. Er is geen HOV-verbinding. Wel zijn er tramen/of bushaltes op loopafstand aanwezig. Voorzieningen en

• Wella gebouw • Heempark Overige kantorenlocaties M2 kantoren

8.604 m2

Leegstand

0 m2 (0%)

Bereikbaarheid

In het Wella gebouw en Heempark is in totaal 8.604 m2aan kantoorruimte aanwezig. Er is momenteel geen leegstand. Met de auto zijn deze locaties prima bereikbaar. Via de A9 en de Keizer Karelweg of de Amsterdamseweg staan de locaties in rechtstreekse verbinding met de snelweg. Er zijn enkele bushaltes in de buurt te vinden, maar verder is de OV-bereikbaarheid matig.

Met de Braak en het Amsterdamse bos zijn uitgebreide natuurgebieden aanwezig en op loopafstand zijn meerdere horecagelegenheden. Ook de zijn er meerdere uitgebreide sportfaciliteiten in de nabijheid. Tabel 3.1: Locatiefactoren kantorenlocaties Amstelveen AutoOVOntmoetingsbereikbaarheid bereikbaarh mogelijkheden eid

Zichtlocatie Mogelijk- Nabijheid heden voorzieningen realisatie veel BVO

Kronenburg *

+/-

Stadshart

+/-

A9-zone Burgemeester Rijnderslaan, Rekencentrum ABN Amro, KPMGgebouw

+/-

A9-zone: Hoofdkantoor KLM, Commerce Parc

Wella gebouw, Heempark

+/-

Startbaan, Gondel, Bovenkerk, Bovenkerkerweg Oostzijde

+/-

Nieuw Legmeer*

+/-

Conclusies • Amstelveen kent een diversiteit aan kantorenlocaties: zowel grootschalige ruim opgezette kantoorlocaties als (potentiële) interactiemilieus • In algemene zin is Amstelveen een aantrekkelijke kantorengemeente met veel potentie. Specifieke sterke punten zijn: – Amstelveen heeft een goede ligging binnen de MRA met nabijheid van Schiphol, Amsterdam en Station Zuid – Vestiging van internationaal onderwijs en nabijheid van de VU. – Een groot deel van de kantoorlocaties kent een goede autobereikbaarheid. • De OV-bereikbaarheid is wegens het ontbreken van een treinstation een aandachtspunt. Dit is een belangrijk criterium voor hedendaagse kantoorlocaties. Dankzij de nabijheid van NS station Amsterdam-Zuid en de tramlijn is de OV-bereikbaarheid voor een deel van de locaties op orde.

* De scores voor Kronenburg en Nieuw-Legmeer gaan over de potentie van deze gebieden na transformatie

4 Behoefteraming kantoren Amstelveen In deze rapportage staat de toekomstige behoefte aan kantoorruimte in Amstelveen centraal. Zoals in hoofdstuk 1 uitgelegd, wordt die toekomstige behoefte afgeleid van scenario’s over de toekomstige werkgelegenheid in de gemeente. 4.1 Historische ontwikkeling werkgelegenheid Als achtergrond voor de werkgelegenheidsraming wordt in dit hoofdstuk de historische ontwikkeling van de Amstelveense werkgelegenheid geanalyseerd. Daarbij wordt de ontwikkeling van Amstelveen afgezet tegenover de ontwikkeling van de MRA en deelregio Amstelland Meerlanden, waar Amstelveen deel van uitmaakt. Ontwikkeling van het aantal banen in Amstelveen: laatste jaren stabiel gebleven Met name in 2016 is de werkgelegenheid in Amstelveen sterk toegenomen. Daarna stabiliseerde de werkgelegenheid zich met een gemiddelde groei van 0,7%/jaar tussen 2018 en 2022 (zie figuur 4.1). Het aantal banen in Amstelveen nam in die periode minder sterk toe in vergelijking tot deelregio Amstelland Meerlanden (+1,3%/jaar).

Figuur 4.1: Werkgelegenheidsontwikkeling in Amstelveen, Amstelland Meerlanden en de MRA, in fulltime banen, geïndexeerd (2013-2022) (LISA, 2022) 125,0 120,0

55.282

115,0

1.281.088 244.630

110,0 105,0

100,0 95,0 90,0 85,0 80,0 2013

2014 MRA

2015

2016

2017

2018

Amstelland Meerlanden

2019

2020

2021

2022

Amstelveen

Grootste banengroei in de groothandel, horeca en zorg; lichte banenafname in onderwijs en zakelijke dienstverlening Figuur 4.2 toont de absolute groei tussen 2013 en 2022 per sector in Amstelveen. In de sectoren openbaar bestuur (+4,1%/jaar), onderwijs (+3,7%/jaar) en zakelijke dienstverlening (+2,9%/jaar) kwamen er sinds 2012 de meeste banen bij. De sector industrie en nutsbedrijven is ook hard gegroeid (+8,8%/jaar) maar bevat weinig kantoorbanen. Veel andere sectoren groeiden ook of bleven enigszins stabiel. Alleen de sector landbouw en visserij (-3,3%/jaar) kende een krimp. Opvallend, maar in lijn met de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik, is de ontwikkeling van het aantal banen in de zakelijke dienstverlening de afgelopen vijf jaar gestagneerd (0,1% per jaar). Dit duidt dus op een stabilisatie van kantoorgerelateerde werkgelegenheid.

Figuur 4.2: Werkgelegenheid per sector in Amstelveen in 2013, 2018 en 2022 (LISA, 2021)

Figuur 4.3: Werkgelegenheidsprognose tot 2040 (LISA, 21; bewerking Bureau BUITEN)

25.000

70.000

20.000

65.000

15.000

60.000

10.000

55.000

5.000

50.000

45.000 40.000

Feitelijk Scenario 1 Scenario 2

35.000 30.000

2013

2018

2022

4.2 Raming werkgelegenheid In deze paragraaf worden de verschillende werkgelegenheidsscenario’s opgesteld. Voor de werkgelegenheidsraming hanteren we de scenario’s hoog en laag van de in maart 2022 door EIB gepubliceerde bedrijfstakprognoses voor Amstelland Meerlanden. Deze regionale groeicijfers gelden als uitgangspositie voor de jaarlijkse groeicijfers voor Amstelveen. De lokale situatie van Amstelveen heeft aanleiding gegeven om de werkgelegenheidsprognose op onderdelen aan te passen ten opzichte van Amstelland Meerlanden. Er is daarvoor gekeken naar gebiedskenmerken en de historische werkgelegenheidsontwikkeling voor het totaal aan werkgelegenheid en per sector. Dat heeft geleid tot kleine aanpassingen binnen de groothandel, zakelijke dienstverlening en vervoer.

In scenario laag groeit de werkgelegenheid in Amstelveen tussen 2022 en 2040 met 0,6%-punt per jaar. In scenario hoog komt de totale banengroei tussen 2022 en 2040 uit op +0,9%-punt per jaar. In een lokale werkgelegenheidsraming is veel onzeker, de bovenste en onderste stippellijnen zijn te zien als ‘uitersten’ of bandbreedten waarbinnen de feitelijke ontwikkeling naar verwachting plaatsvindt.

4.3 Ruimtebehoefte kantoren In deze paragraaf gaan we in op de ruimtebehoefte voor kantoren in Amstelveen tot 2040. Op basis van de werkgelegenheidsscenario’s uit paragraaf 4.2, de locatievoorkeuren per sector en het ruimtegebruik per kantoorbaan kunnen we de ruimtebehoefte voor kantoren ramen. Locatievoorkeur en kantoorbanen Er zijn diverse relevante ontwikkelingen die een rol spelen bij de locatievoorkeur van bedrijven. Sectoren als de financiële en zakelijke dienstverlening en ICT kennen doorgaans de hoogste aandelen

kantoorbanen. Er is daarnaast een toename te zien van bureaubanen in andere sectoren. Digitalisering en robotisering in de maakindustrie vragen ontstaan er ook steeds meer (ICT-gerelateerde) kantoorbanen. Bovendien is steeds meer bedrijvigheid geschikt voor kantoorlocaties. Tegelijkertijd zien we dat door de opkomst van 3D printers en andere productievormen, juist deze groei van de kantorenvoorkeur wordt afgeremd. Vanwege deze diffuse ontwikkeling gaan we – in lijn met de MRA raming - uit van een constante kantorenvoorkeur per sector. We gaan er dus niet vanuit dat de kantorenvoorkeur in specifieke sectoren extra toeneemt in de komende jaren. Gewogen gemiddeld kan de totale locatievoorkeur dan nog wel verschuiven.

Ontwikkeling kantoorquotiënt In het onderzoek ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’ uitgevoerd door Stec Groep zijn twee scenario’s over de ontwikkeling van het kantoorquotiënt uitgewerkt. We gaan in de raming van Amstelveen uit van het basisscenario, een gematigde afname van het kantoorquotiënt. Daarbij moet wel worden vermeld dat er denkbeelden mogelijk zijn waarbij het kantoorquotiënt sterker kan gaan dalen waardoor de kantorenvraag lager zal uitvallen. Gezien het feit dat het kantoorquotiënt in Amstelveen sowieso al lager is dan gemiddeld in de MRA achten wij dit niet waarschijnlijk.

Kantoorquotiënt Onder invloed van (onder meer) de groei van het flexwerken en efficiënter ingerichte kantoren neemt het kantoorquotiënt (het benodigde kantooroppervlakte per baan) af (bron: PBL-publicatie ‘De Toekomst van Kantoren’ en ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’ uitgevoerd door Stec Groep). Hoewel er ook ruimtevraag-vergrotende aspecten zitten in de huidige kantorenmarkt, met name doordat kantoren steeds meer als ontmoetingsplek worden gezien en meerwaarde moeten hebben ten opzichte van het thuiswerken, gaan we vooralsnog uit van een daling van het kantoorquotiënt (van 16,3 in 2022 naar 15,4 in 2030) waarna deze zich zal stabiliseren (15,4 in 2040). Deze afname is conform de vraagraming van MRA (2022).

Vervangingsvraag Naast de uitbreidingsvraag, is ook de vervangingsvraag relevant voor de toekomstige kantorenmarkt in Amstelveen. Vervangingsvraag betreft de vraag naar kantoorruimte die ontstaat als gevolg van de veroudering van bestaande panden. De vervangingsvraag is gebaseerd op een vast percentage van de totale kantorenvoorraad. In eerder onderzoek van o.a. EIB7 is uitgegaan van een vervangingsvraag tussen de 0,5% en 2% per jaar. Gezien de kantorenvoorraad in Amstelveen relatief oud is (57% van totale voorraad is voor 1990 gebouwd, zie figuur 2.2) en er een verduurzamingsopgave als gevolg van de verplichting van Energielabel C, gaan we in deze kantorenvisie uit van 2% per jaar. Deze vervangingsvraag zal niet volledig neerslaan in nieuwbouw. Voor de betreffende kantoren gelden de volgende drie opties als mogelijke oplossing voor de veroudering: • Opwaarderen van bestaande kantoren om deze weer af te stemmen op de wensen van kantoorgebruikers en energielabelwetgeving (moderniseren/ renoveren);

7 EIB (2010), ‘Kantorenleegstand: Probleemanalyse en Oplossingsrichtingen’; EIB (2006), ‘Toenemende

kantorenvraag tot 2015’; EIB (2012), ‘Landelijke samenvatting kantorenmonitor’

• •

Slopen van verouderde panden en op dezelfde locatie of een andere locatie nieuw bouwen (met behoud van kantoorvolume/ kantoorwerkgelegenheid); Transformeren van verouderde panden naar een andere functie en op een andere locatie nieuw bouwen (met behoud van kantoorvolume/ kantoorwerkgelegenheid).

Zolang panden nog goed gevuld zijn ligt hier niet de eerste prioriteit om hier als gemeente proactief werk van te maken. Maar op termijn zullen ook deze panden moeten worden verduurzaamd.

kantoor, hieruit volgt daarom geen vervangingsvraag. We gaan er dus vanuit dat jaarlijks 1% van de totale voorraad (zo’n 5.400 m2) zal neerslaan in nieuwbouw. Tot 2040 komt dit neer op ca. 92.000 m2. Ruimtevraag Tabel 4.1 toont de uitbreidingsvraag voor kantoren (in m²) tot 2040 en de vervangingsvraag. De totale vraag komt, afhankelijk van het scenario en de mate van vervangingsvraag, uit op tenminste 92.000 m2 (scenario laag) en maximaal 121.000 m2 (scenario hoog). Tabel 4.1: uitbreidingsvraag en vervangingsvraag (in m²) tot 2040

Benadering vervangingsvraag De vervangingsvraag is in deze kantorenvisie gebaseerd op een jaarlijks percentage dat voortkomt uit rapporten van het EIB. In werkelijkheid is het mogelijk dat de vervangingsvraag in Amstelveen hoger uitvalt. Uitgaande van een levensduur van 50 jaar verouderd tot 2040 57% van de panden in Amstelveen. Dat komt neer op een voorraad van 298.000 m2. Bij het uitgangspunt dat de helft van de panden kan worden geüpgraded en dat de andere helft zal worden gesloopt of getransformeerd, betekent dat een vervangingsvraag van 149.000 m2. Het is echter de vraag of dergelijke vervangingsvraag realistisch is. De jaarlijkse 2% vervangingsvraag die in deze kantorenvisie wordt gehanteerd zit aan de bovengrens van de EIB rapporten en ook aan de bovengrens wat realistisch is voor marktpartijen en gemeente om jaarlijks te vervangen. Daarom is er voor deze benadering en bijbehorende vervangingsvraag gekozen.

Scenario

Uitbreidingsvraag

Vervangingsvraag

Totale vraag

Laag

92.000

Hoog

29.000

92.000

121.000

Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat de arbeidsmarkt regionaal is en deze vraagraming is gebaseerd op de lokale economie. Dat betekent dat de komst of het vertrek van één bedrijf al een groot effect kan hebben op de lokale ruimtevraag.

De potentie om te renoveren en op te waarderen zal met name afhangen van de kwaliteit van de locatie. We gaan ervan uit dat de helft van de kantoren wordt gesloopt8. De andere helft wordt herontwikkeld als Het gaat daarbij om panden waar sloop-nieuwbouw of transformatie aan de orde is. 8

Zoals ook bij de Vraagraming Plabeka 2022-2040 wordt gehanteerd.

Beperkte marktruimte voor uitbreiding op middellange termijn, op korte termijn een aantal risico’s en onzekerheden Uit de vraagraming volgt dat er tot 2040 vraag is naar 5.000 m2 tot 7.000 m2 per jaar. Die 5.000 m2 bestaat vooral uit de vervangingsvraag, waarbij in het hoge scenario sprake is van uitbreidingsvraag en de vraag oploopt tot 7.000 m2 per jaar. Op korte termijn hebben we echter te maken met een aantal risico’s en onzekerheden. Hierbij hebben we het over de geopolitieke situatie, de stikstofcrisis, de oplopende rente en de mogelijke recessie in de 2e helft 2023. Het is daarom mogelijk dat de markt zich op korte termijn langzamer ontwikkelt dan de geraamde vraag van 5.000 tot 7.000 m2 per jaar. Vermoedelijk wordt dit op middellange termijn door een versnellingseffect bijgehaald.

4.4 Kwalitatieve vraag kantoren Op basis van algemene maatschappelijke (landelijke) trends en de input vanuit de in dit kader gevoerde gesprekken met partijen uit Amstelveen en omgeving, is er een aantal kwalitatieve trends zichtbaar op de kantorenmarkt. Toename behoefte aan ontmoetingsruimten Digitale bijeenkomsten zijn bij een eerste ontmoeting of bij creatieve werksessies niet altijd even geschikt. Fysieke samenkomsten blijven daarom belangrijk, en het kantoor kan voorzien in deze behoefte. Dit vraagt om meer overlegruimtes, plekken voor conference calls, creatieve werkplekken en plekken voor spontane ontmoeting, zoals een gedeelde koffiecorner. Ook externe horeca kan voorzien in de behoefte om elkaar te ontmoeten.

Meer aandacht voor kwalitatief hoogwaardige panden Meerdere makelaars, gebruikers en onderzoeken geven aan dat de kwaliteit van panden de laatste jaren steeds belangrijker is geworden. Gebruikers hechten steeds meer waarde aan kwalitatief goede ruimtes (goede akoestiek, hoogwaardige uitstraling, prettig binnenklimaat en voldoende luchtverversing), flexibiliteit (vrij indeelbare vloeren) en een inspirerende ruimte. De kantorenmarkt in Amstelveen kan worden gekarakteriseerd als een afgeleide (maar kleinere) van de Amsterdamse markt. Nieuw en hoogwaardig aanbod creëert daarbinnen eigen (vervangings)vraag zo stellen lokaal actieve vastgoedpartijen. Kantoorgebruikers in Amstelveen verhuizen dus binnen dezelfde kantorenmarkt naar een nieuw en hoogwaardig(er) pand. Volgens Dynamis blijft hoogwaardige nieuwbouw van kantoren op goed ontsloten locaties noodzakelijk, mede om in de vraag naar kwaliteit te voorzien. Verduurzaming In het licht van het Klimaatakkoord, is het belangrijk om ook vanuit de kantorenmarkt een bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave. Ook kantoren zullen van het aardgas af moeten. Voor kantoren betekent dit in ieder geval dat per 1 januari 2023 elk kantoorgebouw minimaal energielabel C moet hebben.

Aangezien deze maatregel een verplicht karakter heeft en een groot deel van de kantoorpanden in Amstelveen ouder is dan 20 jaar, zal er op korte termijn mogelijk vernieuwing/ en of transformatie moeten plaatsvinden; anderzijds vereist de ‘label C’verplichting veelal geen zware investeringen en gaat het om investeringen die op relatief korte termijn zijn terug te verdienen door dalende energiekosten voor het pand. In het energieakkoord van 2013 is opgenomen dat er voor 2030 wordt gestreefd naar een gemiddeld energielabel van ten minste A (gemiddeld

genomen over alle gebouwen). Echter, het is voor kantoren (nog) niet wettelijk verplicht om aan het A-label te voldoen in 2030.

duurzaamheidsoverwegingen zijn dit echter niet de meest wenselijke locaties om (nieuwe) kantoorvolumes te laten landen.

Belang multifunctionele en gemengde gebieden We zien landelijk een stijgende populariteit van multifunctionele gebieden en van gemengde woon-werklocaties. Doordat mensen vaker thuiswerken, moet een bezoek aan kantoor een duidelijke meerwaarde hebben voor werknemers. Dat kan zitten in het ontmoeten van collega’s voor zaken (vandaar de verwachte stijgende behoefte aan ontmoetingsruimten) of sociaal, waarbij een mix van functies in een prettige omgeving meer van belang is. Een mix van functies draagt bij aan de aantrekkelijkheid van een kantoorlocatie waar werknemers graag willen werken en verblijven. Door functiemenging kan werken eenvoudiger gecombineerd worden met horeca, winkels en sportscholen. Het toevoegen van functies kan de levendigheid van het gebied en draagvlak voor voorzieningen vergroten. Omgekeerd zijn ook gemengd stedelijke gebieden aantrekkelijke locaties voor kantoorhoudende bedrijven. In het geval van Amstelveen liggen hiervoor vooral kansen in het Stadshart.

Afname ruimtebehoefte per baan De benodigde kantoorruimte per baan neemt onder invloed van onder meer thuiswerken al enkele jaren af. Deze ontwikkeling is door de coronacrisis enigszins versneld nu werknemers ook na de crisis minder vanuit kantoor werken. Een voorwaarde daarvoor is wel dat werknemers evenredig verspreid over de week vanuit huis werken. De ruimtebehoefte aan kantoorruimte is namelijk grotendeels afhankelijk van de bezetting op de piekmomenten. Uit de gesprekken met ondernemers kunnen we afleiden dat de maximale capaciteit het afgelopen jaar niet is benut en dat de verwachting is dat de meeste kantoorgebruikers ook in de toekomst niet meer volledig (5 dagen per week) op kantoor zullen gaan werken. Volgens ons eerdere onderzoek over de impact van corona op kantorenmarkt in de gemeenten Haarlemmermeer en Amstelveen (2022) en het onderzoek ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’ uitgevoerd door Stec Groep in 2021, verwachten bedrijven minder kantoorruimte nodig te hebben omdat hun medewerkers meer thuis zullen werken. Omdat deze trend parallel loopt aan de trend dat er meer behoefte is aan ontmoetingsruimten en overleg ruimten zal de totale ruimtevraag per baan niet alsmaar dalen maar zal deze stabiliseren.

Volgens lokale en regionale (bedrijf)makelaars in Amstelveen (en Haarlemmermeer) is de verwachting daarom ook dat de vraag naar kleinere kantoorunits zal gaan toenemen ten koste van grotere kantoren. Zie ook de paragraaf over het kantoorquotiënt op pagina 23 van deze rapportage.

Belang goede bereikbaarheid De monofunctionele zicht- en snelweglocaties uit de jaren negentig, die goed bereikbaar zijn met de auto, zijn minder populair geworden ten opzichte van een decennium geleden. Gemengde OV-knooppunten met een goede ontsluiting per OV en auto worden daarentegen steeds aantrekkelijker (en zijn uit mobiliteits- en duurzaamheidsoverweging ook wenselijk) ten opzichte van snelweglocaties. De as vanaf de A9-zone naar station Amsterdam Zuid kan dus worden gezien als hèt kantorenconcentratiegebied van de stad. Voor hoofdkantoren van bedrijven waar werknemers veelal op externe locaties werken (denk aan IT-beheerders, bouwbedrijven en grote zakelijke dienstverleners) kunnen dergelijke locaties aantrekkelijk blijven. Vanuit mobiliteits- en

4.5 Aanbod kantoren Aangezien er in Amstelveen vanuit de Plabeka monitor geen hard planaanbod9 is opgegeven, bestaat het actuele kantorenaanbod nu enkel uit leegstand. De totale leegstand van kantoren in Amstelveen bedraagt ruim 53.000 m² (Kantorenmonitor BV, 2023). Van deze leegstand is circa 40.000 m² qua leeftijd, ligging en omvang niet meer aantrekkelijk voor de markt (incourant). De courante leegstand (leegstand exclusief de incourante leegstand) bedraagt circa 13.000 m². Het gaat om panden die minder dan drie jaar leeg staan en aansluiten op de marktvraag10. Daarnaast is op Kronenburg nog 35.925 m² planologische ruimte aanwezig die de ontwikkeling van kantoren volgens het bestemmingsplan mogelijk maakt. Kantoren die daar stonden zijn reeds al gesloopt. De beschikbare planologische ruimte is onderdeel van de transformatie van Kronenburg: in de gebiedsvisie wordt deze ruimte deels ingevuld door nieuwe kantoorpanden en deels door andere functies. Omdat de panden reeds zijn gesloopt is deze planologische ruimte in tabel 4.3 opgenomen als aparte categorie. De planologische ruimte aan de Bovenkerkerweg Oostzijde en Bovenkerk (3.500 m²) betreft gebouwgebonden leegstand (niet gesloopt) en is daarom meegenomen als onderdeel van het leegstandsvolume.

Deze planologische ruimte is niet daadwerkelijk beschikbaar om in gebruik te nemen door kantoorgebruikers, omdat deze meters in (tijdelijk) gebruik zijn genomen door andere functies. De verwachting is dat de planologische ruimte op termijn ook in de boeken onttrokken wordt aan de voorraad, vanwege transformatieplannen op deze locatie.

Tabel 4.3: Aanbod kantoren in Amstelveen in m², per 1-1-2023 (Monitor Plabeka, 2022) m² Courante leegstand

12.961

Incourante leegstand

39.922

Hard planaanbod t/m 2030

Planologische ruimte

35.925

4.6 Vraag-aanbod-confrontatie In deze paragraaf is de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie voor de twee scenario’s weergegeven. Hierin is de geraamde uitbreidingsvraag en vervangingsvraag afgezet tegen het actuele kantorenaanbod. In tabel 4.4 wordt de vraag-aanbodconfrontatie voor kantoren in Amstelveen weergegeven. De uitbreidingsvraag wordt afgezet tegen het actuele kantorenaanbod (de courante leegstand)11. De totale vraag is opgebouwd uit de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De vraagaanbodconfrontatie komt uit op circa -79.000 tot -108.000 m² BVO kantoren. Dit betekent dus een tekort aan aanbod tot 2040. Naar verwachting groeit het aantal banen en de economie van de regio Amstelland-Meerlanden en Amstelveen op de lange termijn. Dat zorgt – samen met andere regionale trends en ontwikkelingen – voor een uitbreidingsvraag van 0 m² (scenario laag) tot 29.000 m² (scenario hoog). Ondanks dat de bedrijfstakprognoses van Amstelland-Meerlanden zijn aangehouden moet in ogenschouw worden genomen dat de arbeidsmarkt regionaal is en deze vraagraming is gebaseerd op de lokale economie. Dat

9 Plannen in een vergevorderd plan- en besluitvormingsproces

11 Het kantorenaanbod en daarmee de behoefte aan kantoren in de toekomst kan veranderen door

10 Het KLM-gebouw wordt momenteel nog gebruikt, maar komt leeg te staan. Deze potentiële

het vertrek van KLM.

leegstand is nog niet meegenomen in deze cijfers.

betekent in de praktijk dat de ontwikkeling van kwalitatieve hoogwaardige nieuwe kantoorvolumes in andere gemeenten (of juist transformaties) kunnen leiden tot aanpassingen in de vraag. Figuur 4.4: vraagaanbod-confrontatie tot 2040 in m2 140.000 120.000

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=amstelveen&id=248b8f90-42c8-4b20-b5d5-074e77611215