Bijlage 1 - Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone

Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone augustus 2025

Inhoud Samenvatting4 1. Inleiding en status Gebiedsvisie 6

4. Van Nota van Uitgangspunten  naar Gebiedsvisie 24

Bijlagen

4.1 Nota van Uitgangspunten

24

2. Bouwenveloppen en Beeldskwaliteitskader 3. R  esultaten vragenlijst Gebiedsvisie

1.1 Aanleiding

6

4.2 Massastudies

26

1.2 Nota van Uitgangspunten

7

4.3 Participatie

28

1.3 Gebiedsvisie

7

1.4 Participatie

7

1.5 Status Gebiedsvisie: Programma en Projectnota

8

1.6 Adviesrecht gemeenteraad

8

1.7 Leeswijzer en voorwaarden

8

2.1 Aanleiding andere invulling Bovenkerkerwegzone10 2.2 Woningbouwprogramma

12

2.3 Voorzieningen

13

2.4 Landschap

14

3. R  uimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden18 3.1 Inleiding

18

3.2 Verkeer

18

3.3 Geluid

20

3.4 Stikstofdepositie 

20

3.5 Luchtkwaliteit

21

3.6 Natuurbescherming

21

3.7 Conclusies

22

2

Bovenkerkerwegzone 4. Samenvatting reacties op Massastudies

5. Visie op de Bovenkerkerwegzone en randvoorwaarden voor de ontwikkeling 32 5.1 Inleiding

2. R  uimtelijke visie en programma10

1. Samenvatting voorwaarden

32

5.2 Doelen

32

5.3 Gebiedsniveau

34

5.4 Eilandniveau

40

Externe bijlagen A. Onderzoek verkeersafwikkeling Bovenkerkerwegzone B. A  koestisch onderzoek wegverkeer Bovenkerkerwegzone

6. F  inanciën, kostenverhaal en overeenkomsten

42

6.1 Financiën en kostenverhaal

42

6.2 Overeenkomsten

42

7. Terinzagelegging Gebiedsvisie44 8. Vervolgstappen

Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone

45

C. Quickscan Wet Natuurbescherming Bovenkerkerwegzone

3

Samenvatting De Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone draait om de

de groene sfeer zich op recreatie, ontmoeting en

Bovenkerkerwegzone een goede aanvulling wordt op

transformatie van een verouderd kantorengebied naar

natuur. De ontwikkeling richt zich op duurzaam

de wijk Middenhoven.

een groene en levendige woonwijk met ongeveer 1.000

bouwen en energiezuinige oplossingen, zoals het

woningen. Dit gebied, gelegen tussen de Nesserlaan

gebruik van bodemenergie en groene binnentuinen.

De visie is tot stand gekomen mede in overleg en

en de Beneluxbaan, zal een groene en duurzame

Dit draagt bij aan een gezonde en toekomstbestendige

na participatie met eigenaren en omwonenden.

woonomgeving bieden. De huidige kantoren zijn

leefomgeving. Er wordt gezorgd voor veilige

Reacties zijn verzameld tijdens inloopavonden en via

verouderd en niet toekomstbestendig. De vraag naar

verbindingen voor langzaam verkeer door het

online platforms, wat reeds in de NvU heeft geleid

dergelijke kantoren op locaties buiten stadscentra of

gebied met voldoende groen. Een fietstunnel onder

tot een kader voor bouwhoogtes en afstanden tot

nabij voorzieningen is afgenomen, en de gebouwen

de Bovenkerkerweg verbetert de bereikbaarheid

de bebouwing van de bestaande wijk Middenhoven.

vereisen grote investeringen. In combinatie met de

en veiligheid. De groene afscherming tussen de

Dit kader wordt in deze Gebiedsvisie bindend

grote vraag naar woningbouw in de gemeente wordt

nieuwbouw en de bestaande bebouwing van de wijk

vastgelegd, zodat opvolgende bouwplannen voor

dit gebied ontwikkeld naar een gemengde woonwijk.

Middenhoven is belangrijk en wordt versterkt. Op

de ontwikkeleilanden hieraan getoetst worden. De

deze manier wordt invulling gegeven aan de gestelde

Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone biedt hiermee een

De Nota van Uitgangspunten (NvU), vastgesteld in

opdrachten in de Omgevingsvisie, waarvan deze

helder en ambitieus plan voor de transformatie van

maart 2023 door de gemeenteraad, bood reeds een

Gebiedsvisie een uitwerking is.

een verouderd kantorengebied naar een levendige,

algeheel ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de

groene en duurzame woonwijk.

Bovenkerkerwegzone. Dit kader is in deze Gebiedsvisie

Het woningbouwprogramma omvat minimaal 20%

verfijnd door de bouwregels verder te specificeren per

sociale huurwoningen, 20-40% huurwoningen en 40-

ontwikkeleiland en nadere invulling te geven aan het

60% koopwoningen. Ten minste twee derde deel van

woningbouw- en voorzieningenprogramma. Hoewel

het totaal dient in de sociale en middeldure sector te

de eigenaren van de 6 ontwikkeleilanden allen een

worden gerealiseerd. Dit zorgt voor een gemengde

eigen bouwtempo zullen hanteren, is het doel om een

en betaalbare woonomgeving. Naast woningen

samenhangende gebiedsontwikkeling te realiseren.

wordt er ruimte geboden voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Het realiseren van een

De Bovenkerkerwegzone wordt een groenstedelijk

medisch centrum is hierbij een harde voorwaarde.

milieu met drie zones: de beweegzone, de

Daarnaast zijn er mogelijkheden voor vele andere

verblijfszone en de entreezone. In deze zones richt

soorten voorzieningen die ervoor zorgen dat de

4

N

0

25 50

N

0

25 50

1. Inleiding en status Gebiedsvisie 1.1 Aanleiding Voor u ligt de Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone. In dit document doen we belangrijke en richtinggevende uitspraken en stellen we regels voor de herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone van overwegend kantorengebied naar een woongebied met ongeveer 1.000 woningen. De Bovenkerkerwegzone betreft de strook aan de oostzijde van de Bovenkerkerweg ter hoogte van de wijk Middenhoven, gelegen tussen de Nesserlaan in het zuiden en de Beneluxbaan in het noorden. In het gebied staan vijf kantoren en één restaurant, alle gebouwd rond 1990 toen de bouw van de wijk Middenhoven afgerond werd. De gebouwen bevinden zich vijfendertig jaar na dato aan het eind van hun economische levensduur waardoor grote investeringen moeten worden gedaan. Tevens is duidelijk dat de functie als kantoorgebied niet langer toekomstbestendig is. Enerzijds is de vraag naar kantoren van deze grootte afgenomen en anderzijds vinden we dit soort kantoren tegenwoordig meer geclusterd terug, in en nabij stadscentra, bij knooppunten van openbaar vervoer, bij overige voorzieningen.

6

1.2 Nota van Uitgangspunten

andere lengte, breedte, hoogte bouwvolume plus

Nota van Uitgangspunten

ontsluitingsrichting en parkeeroplossing en nog geen Omdat in het gebied verschillende initiatieven ontstonden voor herontwikkeling naar woningbouw is in het Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief 2020 (ROP) een

Transformatie Bovenkerkerwegzone

aantal gebieden aangegeven waar een samenhangende gebiedsontwikkeling op basis van een Gebiedsvisie wenselijk is, waaronder in de Bovenkerkerwegzone. Het ROP is in de gemeenteraad vastgesteld op 18 november 2020. In die vergadering is een motie aangenomen dat een Gebiedsvisie voor de Bovenkerkerwegzone prioriteit heeft. Voorafgaand aan de Gebiedsvisie is een Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld. Op 23 maart 2023 stelde de gemeenteraad van Amstelveen deze NvU voor de Bovenkerkerwegzone vast. Het doel van de NvU was om inzicht te krijgen in de meest belangrijke thema’s binnen het gebied op basis van het geldende beleid. Ook gaf de NvU een belangrijk ruimtelijk kader waarbinnen de

gedetailleerd bouwplan) wordt voor de verschillende ontwikkeleilanden het bouwkader gegeven, inclusief beeldkwaliteitsregels, en wordt ingegaan op de ruimtelijke ingrepen die verder nog nodig zijn in het gebied. Ook gaan we in op verschillende onderzoeken die hebben plaatsgevonden, benoemen we het woningbouwprogramma, de manier van kostenverhaal en het vervolgproces na vaststelling van de Gebiedsvisie.

1.4 Participatie De Gebiedsvisie is tot stand gekomen in samenspraak met de eigenaren van de ontwikkeleilanden. Na eerdere participatie met omwonenden bij de totstandkoming van de NvU, hebben de eigenaren gewerkt aan het uitwerken van massastudies binnen de gestelde kaders uit de NvU.

verschillende ontwikkeleilanden in het gebied ontwikkeld

Op deze massastudies hebben omwonenden kunnen

kunnen worden, iets wat beschreven is binnen de

reageren en tijdens de reactieperiode is hierover op

zogenaamde “Ontwikkeltrap” (zie ook hoofdstuk 4).

31-01-2023 I

1.3 Gebiedsvisie

3 juli 2024 een inloopavond georganiseerd. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op hoe met de reacties is omgegaan. Deze Gebiedsvisie is als ontwerp ter inzage gelegd, waarbij het mogelijk was om zienswijzen in te dienen.

concretiseren we het ruimtelijk kader uit de NvU

Deze zienswijzen zijn allen beantwoord en bij de

Nu zijn we zo ver om de op de NvU volgende

in één samenhangende visie. Op het niveau

besluitvorming over deze Gebiedsvisie gevoegd.

Gebiedsvisie te presenteren. In dit document,

van een bouwenvelop (de kaders voor onder

Meer daarover in hoofdstuk 7.

7

1.5 Status Gebiedsvisie: Programma en Projectnota

Binnen het gemeentelijk planproces voor ruimtelijke

burgemeester en wethouders kan beslissen op de

initiatieven en projecten heeft deze Gebiedsvisie

aanvraag omgevingsvergunning die benodigd is voor

Deze Gebiedsvisie is een gebiedsgerichte uitwerking

de status van Projectnota. Dat betekent concreet

de realisatie van een bouwplan.

van de Omgevingsvisie “Amstelveen Bloeit” die

dat met deze Gebiedsvisie zowel de wenselijkheid

op 27 november 2024 door de gemeenteraad is

als de haalbaarheid voor het realiseren van de

vastgesteld (Omgevingsvisie). In de Omgevingsvisie

Bovenkerkerwegzone als geheel is aangetoond. Hierna

is de Bovenkerkerwegzone opgenomen als

kunnen de initiatieven per ontwikkeleiland binnen het

Ontwikkelgebied waar een Gebiedsvisie voor wordt

gemeentelijk planproces starten op het niveau van

In hoofdstuk 2 wordt een toelichting gegeven op het

opgesteld en waarover de raad een besluit dient

“Voorlopig Ontwerp” (VO), waarbij de initiatiefnemer

programma dat in de Bovenkerkerwegzone gewenst

te nemen. Om de doorwerking van de in deze

een VO bouwplan bij de gemeente indient. Vervolgens

is en wat de gewenste verdeling daarbinnen is. In

Gebiedsvisie gestelde regels op een juiste manier te

toetst de gemeente dit VO bouwplan aan de

hoofdstuk 3 gaan we in op de ruimtelijke raakvlakken

laten plaatsvinden, krijgt deze Gebiedsvisie de status

Gebiedsvisie en aan andere ruimtelijke onderdelen,

en randvoorwaarden waarmee bij de ontwikkeling

van een Programma als bedoeld in afdeling 3.2 van de

waarmee de haalbaarheid per ontwikkeleiland wordt

van de Bovenkerkerwegzone voor woningbouw

Omgevingswet. In zo’n Programma worden regels of

bepaald.

rekening moet worden gehouden. In hoofdstuk 4

1.7 Leeswijzer en voorwaarden

een toetsingskader gesteld voor ontwikkelingen in de

beschrijven we de ruimtelijke visie op het gebied

fysieke leefomgeving. In deze Gebiedsvisie zijn daarom

van stedenbouw en landschap waarbinnen we de

voorwaarden opgenomen die hun doorwerking krijgen in de opvolgende ruimtelijke procedures die

1.6 Adviesrecht gemeenteraad

zone willen ontwikkelen met als startpunt de Nota van Uitgangspunten, waarna in hoofdstuk 5 de

nodig zijn om bouwplannen op de ontwikkeleilanden

Met het vaststellen van de Gebiedsvisie door de

uiteindelijke bouwenveloppen worden vastgelegd op

daadwerkelijk te kunnen ontwikkelen. Bouwplannen

gemeenteraad wordt met toepassing van het

basis waarvan de eigenaren bouwplannen kunnen

worden aan deze voorwaarden getoetst. De

‘Beleid inzake adviesrecht voor de gemeenteraad

ontwikkelen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de

voorwaarden waaraan de bouwplannen moeten

van Amstelveen’ (hierna: ‘Beleid adviesrecht’)

financiële aspecten en het kostenverhaal. Vervolgens

voldoen zijn op verschillende plekken in deze

invulling gegeven aan het adviesrecht van de

wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de ontvangen

Gebiedsvisie opgenomen en worden aan het eind in

gemeenteraad voor de opvolgende ruimtelijke

reacties bij de terinzagelegging. In hoofdstuk 8 volgt

bijlage 1 samengevat herhaald, zodat duidelijk is aan

procedures (de zogenaamde procedure voor een

een toelichting op de vervolgstappen ná vaststelling

welke voorwaarden de gemeente toetst in opvolgende

Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, de “BOPA”) per

van deze Gebiedsvisie. Het geheel eindigt met

ruimtelijke procedures. De voorwaarden zullen worden

ontwikkeleiland. Dit betekent dat de gemeenteraad,

meerdere bijlagen.

vastgelegd als beleidsregels, zodat de voorwaarden

in het kader van dit ‘Beleid adviesrecht’, geen

goed zijn verankerd.

advies meer hoeft te geven voordat het college van

8

9

2. Ruimtelijke visie en programma 2.1 Aanleiding andere invulling Bovenkerkerwegzone De aanleiding voor een herontwikkeling van

Woningbouw op deze plek is daarmee een logische

ontstaansgeschiedenis van het poldergebied dat er

de Bovenkerkerwegzone is dat de status

invulling. De ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone

ooit was.

van kantoorgebied op deze plek niet langer

vervult ook een rol in het versterken van de zuidelijke

toekomstbestendig is. Enerzijds is de vraag naar

entree van de stad met bebouwing aan weerszijden

De Bovenkerkerwegzone vormt samen met Nieuw-

kantoren van deze grootte in absolute zin afgenomen

van de Bovenkerkerweg.

Legmeer een nieuwe zuidelijke entree van de stad,

en anderzijds vinden we dit soort kantoren

maar het gebied is bovenal ook onderdeel van de

tegenwoordig meer geclusterd terug, in en nabij

Doelstelling is om met de ontwikkeling van de

woonwijk Middenhoven. De Bovenkerkerwegzone

stadscentra en overige voorzieningen. Hier komt

Bovenkerkerwegzone de leefkwaliteit van het gebied

is daarom de schakel tussen de bestaande wijk en

bij dat de eigenaren van de inmiddels 35 jaar oude

een impuls te geven, waardoor er een groenstedelijk

de nieuwe entreezone. Belangrijk doel is om met

gebouwen voor de keuze staan tot het doen van grote

milieu ontstaat.

de inpassing van de bebouwing en inrichting van

investeringen, of overgaan tot herontwikkeling van

het openbaar gebied rekening te houden met de

hun eigendom. De gemeenteraad heeft in het ROP uit

De Bovenkerkerwegzone kenmerkt zich nu en straks

woonwijk. De nieuwe bebouwing zal aan de zijde

2020 de keuze gemaakt om de Bovenkerkerwegzone

door een groene uitstraling. De nieuwe ontwikkelingen

van Middenhoven terughoudender zijn en rekening

te herontwikkelen als woningbouwgebied. Dit

vinden plaats op 6 ontwikkeleilanden. Er omheen ligt

houden met zichtlijnen vanuit de bestaande woningen.

ontwikkelgebied is tevens opgenomen in de

een groen- en waterstructuur die teruggrijpt op de

Omgevingsvisie waarbij het ruimtelijk kader uitgewerkt dient te worden in deze Gebiedsvisie.

2.1.1 Ruimtelijke visie op de Bovenkerkerwegzone De herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone tot gebied voor woningbouw komt mede voort uit de locatie van deze zone, gelegen tussen de overwegende laagbouw van Middenhoven en de hoogbouw op het tevens voor woningbouw te herontwikkelen 0 10

bedrijventerrein Legmeer (Nieuw-Legmeer).

20 30 40 50

10

N 0

10

20

30

40

50

2.2 Woningbouwprogramma

2.1.2 Relatie tot de Omgevingsvisie

en versterken van de

Hoewel het proces voor de herontwikkeling van

groenstructuur en kwaliteit

de Bovenkerkerwegzone al enige tijd loopt, past

van groen en bij Duurzaam

In de NvU is opgenomen dat de Woonagenda 2020-

de ruimtelijke visie binnen het kader van de

Amstelveen om een optimale

2023 geldt als vigerend beleid, met daarnaast het

Omgevingsvisie waarin de opgaven voor Amstelveen

inzet van de (openbare)

Coalitieakkoord 2022-2026, waarin enkele accenten

ruimte en ondergrond

zijn verschoven. Vervolgens is beschreven dat het

voor klimaatadaptatie en

woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone

die Amstelveen wil uitdragen.

energietransitie. Bereikbaar

zoveel als mogelijk in lijn gebracht moet worden met de

In de Omgevingsvisie is in

Amstelveen is onder andere

programmatische uitgangspunten uit het Coalitieakkoord.

paragraaf 5.1.7 opgenomen

verbonden met het stimuleren

Expliciet benoemd hierbij is het realiseren van een

op welke manier de

van voorzieningen voor

aandeel sociale woningbouw. Voor dit aandeel geldt 20%

Bovenkerkerwegzone bij kan

langzaam verkeer en de

als richtpercentage van het woningbouwprogramma in de

dragen aan de ruimtelijke

verbindingen met de haltes

gehele Bovenkerkerwegzone. De overige categorieën zijn

voor openbaar vervoer, maar

niet benoemd in de NvU.

zijn benoemd vanuit opdrachten en kernwaarden

Gezond Amstelveen

opdrachten van Amstelveen. Zo gaat het in het kader van de ruimtelijke opdracht Gezond

Duurzaam Amstelveen

Bereikbaar Amstelveen

Amstelveen bijvoorbeeld over

ook met het voorkomen van een toename van parkeerdruk

De Woonvisie 2023-2030 (woonvisie) is op 18 oktober

in de wijk Middenhoven.

2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Het beoogde

het stimuleren van gezond

Compact Amstelveen

woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone

bewegen en “ommetjes in

Zoals in hoofdstuk 1 is benoemd, is de uitwerking

is grotendeels gebaseerd op de woonvisie. Echter, al

de wijk”, maar ook om het

van de Omgevingsvisie in een Gebiedsvisie voor de

vóór de vaststelling van de woonvisie zijn er tussen de

creëren van maatschappelijke

Bovenkerkerwegzone te beschouwen als Programma

gemeente en de eigenaren basisafspraken gemaakt,

en zorgvoorzieningen. Door

als bedoeld in artikel 3.2 van de Omgevingswet.

waardoor er een nuanceverschil is in de verdeling

de gemengde ontwikkeling

Groen Amstelveen

12

tussen huur- en koopwoningen. Ten opzichte van de

in gestapelde vorm alleen

Welk soort woningen en aanvullend programma als

woonvisie wordt tot maximaal 40% huur toegestaan,

toe te staan op de huidige

uitwerking van deze ruimtelijke opdrachten gewenst

naast tenminste 20% sociale huur. Dit betekent

ontwikkeleilanden doen

zijn in dit gebied, is in de volgende paragrafen

automatisch dat het woningbouwprogramma voor

we recht aan de opdracht

beschreven.

minimaal 40% uit koopwoningen bestaat. Deze

Compact Amstelveen. Bij de

verdeling geeft voor de eigenaren voldoende speling

opdracht Groen Amstelveen

om in de komende jaren op de actuele marktsituatie

draait het om het behouden

te reageren, waarbij de gemeente ernaar streeft

om binnen de gegeven marge het merendeel als

ook als levensloopbestendig te bestempelen zijn. Dit

In onderstaand kader worden de belangrijkste

koopwoning te realiseren. Omdat de verwachting

betekent dat senioren hier goed hun plek kunnen

voorwaarden omtrent het woningbouwprogramma

is dat alle woningen als appartement gerealiseerd

vinden, zoals ook door de gemeenteraad was

vastgelegd.

worden, is het waarschijnlijk dat de meeste woningen

aangegeven bij de besluitvorming over de NvU in 2023.

2.3 Voorzieningen Het woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone is als volgt: Sociale huurwoningen: min. 20% Huurwoningen:

min. 0% tot max. 40%

Koopwoningen:

min. 40% tot max. 80%

(= sociaal en middelduur) conform gemeentelijk

Met de transformatie van de Bovenkerkerwegzone

beleid. Sociale huurwoningen moeten worden

realiseren we ongeveer 1.000 woningen. Doelstelling

geëxploiteerd door een toegelaten instelling

is om ook aanvullende voorzieningen te realiseren

(woningcorporatie). De middeldure huurwonin-

voor deze woningen. De gemeente wil hierbij

gen worden geëxploiteerd volgens de Verorde-

invulling geven aan de ruimtelijke opdracht uit de

ning doelgroepen woningbouw 2023.

Omgevingsvisie voor een Gezond Amstelveen en een Compact Amstelveen, waarbij we ruimte maken

3. Het is de verantwoordelijkheid van 1. Hierbij horen de voorwaarden voor de

voor de noodzakelijke voorzieningen die het wonen

de Initiatiefnemers om gezamenlijk

in Amstelveen versterken. Het moeten daarnaast

woninggroottes, aantal kamers, prijsgrenzen en

tot de genoemde verdeling van het

voorzieningen zijn die ook een functie vervullen voor

de positie van (de prijzen van) parkeerplekken,

woningbouwprogramma binnen het

de bestaande woonwijk Middenhoven. Gedachte

zoals die zijn vastgelegd in de Nota passend

Plangebied te komen. Hierbij is enige

hierbij is dat ongeveer 25% van de oppervlakte van

en betaalbaar wonen die op 18 juni 2024 door

flexibiliteit in de onderlinge verdeling mogelijk.

iedere begane grondverdieping (“de plint”) bestaat uit

het college van burgemeester en wethouders

Uitwisseling tussen huur- en koopwoningen

voorzieningen.

is vastgesteld als uitwerking van de Woonvisie

tussen Initiatiefnemers is toegestaan, mits

2023-2030. Uitzondering hierop is de

dit schriftelijk wordt vastgelegd door de

Maatschappelijke voorzieningen

oppervlakte van de sociale huurwoningen, deze

betreffende Initiatiefnemers en dit door

In Amstelveen bestaat er een aanzienlijke druk op

mogen per ontwikkeleiland gemiddeld 45 m²

de Gemeente wordt goedgekeurd. In ieder

maatschappelijke voorzieningen. Vooral de druk op

gebruiksoppervlakte (gbo) groot zijn.

geval dient bij iedere per ontwikkeleiland te

voorzieningen in de eerstelijnszorg is hoog. Specifiek in

doorlopen ruimtelijke procedure de behoefte

Amstelveen-Zuid is grote behoefte aan extra plekken

van het opgenomen woningbouwprogramma

voor huisartsen en aanverwante zorgverlening, zoals

te worden onderbouwd.

fysiotherapie of een apotheek. Met de herontwikkeling

2. Minimaal 2/3 deel van het woningbouwprogramma behoort tot de betaalbare categorie

van de Bovenkerkerwegzone ontstaat de kans

13

hiervoor in ruimte te voorzien door de realisatie van

dienstverlenende functies.

2.4 Landschap

een medisch centrum waarin al deze functies voor

Om versnippering van detailhandel te voorkomen

De Bovenkerkerwegzone vormt als geheel een

eerstelijnszorg samenkomen. Reeds in de NvU is

is het toevoegen van detailhandel in de

samenhangend groen parkgebied met daarbinnen

daarover geschreven en bij de raadsbesluitvorming

Bovenkerkerwegzone niet wenselijk. Nieuwe

bebouwing. Het gebied kenmerkt zich door drie

over de NvU is aanvullend unaniem een motie

detailhandel zal uiteindelijk op loopafstand worden

groene sferen die ieder een eigen rol en functie

aangenomen om ruimte te geven aan huisartsen in

gerealiseerd in de nieuwe woonwijk Nieuw-Legmeer.

hebben. Vanuit deze rol en functie kunnen we de

de Bovenkerkerwegzone. Naast een medisch centrum

Winkelcentrum Middenhoven ligt daarnaast ook

verschillende doelstellingen benoemen die we beogen

is ook kinderdagopvang en/of buitenschoolse opvang

in de nabijheid. In relatie tot het creëren van

met de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone:

passend als maatschappelijke voorziening binnen het

seniorenwoningen is het realiseren van detailhandel

gebied.

wenselijk, maar het belang van sterke wijkwinkelcentra

De beweegzone

in Middenhoven en Nieuw-Legmeer is een absolute

Deze zone wordt gevormd door het historisch lint

waarde.

dat de Bovenkerkerweg is. Het is al vele jaren de

Commerciële voorzieningen Het huidige gebied kenmerkt zich door een eenzijdige

belangrijkste verbindingsweg vanuit het zuiden naar

invulling met kantoren. Het renoveren van deze

Gezien het voorgaande is het in de

Amstelveen en Amsterdam. Door de hogere ligging

kantoren of het herbouwen van de kantoren is niet

Bovenkerkerwegzone passend om als commerciële

in het landschap is de berm hier opvallend breed en

aan de orde, omdat kantoren van deze omvang

invulling kleinschalige kantoorunits mogelijk te maken

landschappelijk ingericht. Hier presenteert Amstelveen

passender zijn in grotere concentratiegebieden met

met dienstverlenende functies en daghoreca met

zich met haar groene karakter en met een knipoog

meer voorzieningen en betere verbindingen met het

creatieve werkplekken.

naar het verleden toen er nog sprake was van een

openbaar vervoer. De vraag naar kantoren van deze omvang in niet-centrumgebieden is hiervoor te klein.

polderlandschap. Passend bij deze functie leidt de In hoofdstuk 5 wordt ingegaan hoe de

komst van nieuwe bewoners tot de behoefte om meer

maatschappelijke en commerciële functies worden

ruimte te bieden voor gebruik en bewegen. Dit zowel

Wanneer we kijken naar gemengde woon-werklocaties,

vastgelegd: qua categorisering, qua oppervlakte en

als onderdeel van ommetjes in de wijk als voor het op

zoals in de Bovenkerkerwegzone met wonen op de

qua locatie binnen de Bovenkerkerwegzone.

gewenst niveau houden van verbindingen met de stad

verdieping en werken in de plint, draagt een mix van functies bij aan de aantrekkelijkheid van een kantoor-

en het buitengebied.

en thuiswerklocatie. De trend van het thuiswerken,

De verblijfszone

geïntroduceerd tijdens de coronacrisis, zet zich voort.

Deze zone betreft het grootste deel van de private

Het langer en vaker thuiswerken zorgt ervoor dat er

ontwikkeleilanden, waar nu de kantoorgebouwen,

in de directe thuiswerkomgeving meer behoefte is

het restaurant en alle parkeerterreinen zijn gelegen.

aan daghoreca met creatieve werkplekken en overige

De binnentuinen op de ontwikkeleilanden zijn en

14

15

blijven semi-openbaar en toegankelijk voor aan- en omwonenden. Vanwege de waarde die het groen heeft voor natuur, klimaat en het verblijfsklimaat levert de (her)inrichting van de binnentuinen een grote bijdrage aan het leefmilieu van de wooneilanden en dient daarmee een breed belang. De ontwikkeleilanden liggen los van elkaar en zijn niet onderling met elkaar verbonden. Door de afzonderlijke ontwikkeleilanden met elkaar te verbinden ontstaat een doorgaande groenstedelijke ruimte. De ontwikkeleilanden verschillen van eigenaar en in mate van openbaarheid maar krijgen hierdoor een meer toegankelijk en openbaar karakter. De groene inrichting is per ontwikkeleiland binnen

afscheiding tussen de wijk Middenhoven en de nieuwe

leefomgeving voor bestaande en nieuwe bewoners.

de verblijfszone verschillend, maar doelstelling is

bebouwing van de Bovenkerkerwegzone. Deze zoom

Daarom zal de (her)inrichting plekken bieden voor

om deze met elkaar te verbinden door middel van

heeft betekenis voor de natuur in en om het water. Het

rust en ontmoeting, sport en spelen en zal het gebruik

aaneengesloten routes.

overige deel van de entreezone is het toegangsgebied.

ervan aansluiten bij verschillende doelgroepen.

De entreezone

Deze zone biedt ruimte voor de ontsluiting van de wooncomplexen en zorgt, met de groenzoom, voor

In hoofdstuk 5 wordt benoemd welke maatregelen

Deze zone wordt in de NvU bufferzone genoemd.

extra afstand tussen de wijk Middenhoven en de

worden voorzien om het landschap in de

De titel entreezone beschrijft beter het belang

nieuwbouw.

Bovenkerkerwegzone te versterken.

dat deze strook heeft als overgang tussen de wijk Middenhoven en de nieuwe bebouwing langs de

De polderstructuur deelt de voornoemde zones op in

Bovenkerkerweg en voor de centrale ontsluiting van

verschillende (ontwikkel)eilanden. De polderstructuur

de nieuwe bebouwing. De entreezone bestaat uit twee

verwijst met zijn inrichting naar het landschappelijke

elementen, een groenzoom en een toegangsgebied

verleden als veenpolder en droogmakerij.

waarover de ontsluitingsweg van de ontwikkeleilanden

De openbare eilanden aan de noord- en zuidzijde en

loopt. De groenzoom vormt een natuurlijke en groene

de boomgaard in het midden, zijn overwegend groen

afscherming langs het water en is belangrijk voor

ingericht. Het groen is landschappelijk van karakter.

omwonenden van de wijk Middenhoven als groene

Deze eilanden zijn van groot belang voor een gezonde

16

PARK

N

E

EZON

NE

ENTR E

LIJFZO

VERB

EGZO

NE

25 50

BEWE

0

Bovenkerkerweg, beweegzone

Tussen en op de eilanden, verblijfzone

Middenhoven, entreezone 17

3. Ruimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden 3.1 Inleiding

zone. De verkeersgeneratie van woningbouw is bekeken

wegen op de Bovenkerkerweg.

ten opzichte van de verkeersgeneratie in de huidige

Conclusie is dat bij de kruising van Poortwachter

Met het kaderstellende programma van wonen en

situatie. In de huidige situatie is de verkeersgeneratie

met de Bovenkerkerweg de verkeersafwikkeling

aanvullende voorzieningen ontstaat een beeld van

van de Bovenkerkerwegzone niet maximaal, gezien

acceptabel blijft. Dit komt doordat Poortwachter

welke invulling mogelijk is in de Bovenkerkerwegzone.

de leegstand van kantoorruimte in meerdere

geen wijkontsluitingsweg is van de wijk Middenhoven,

Er zijn daarbij een aantal ruimtelijke raakvlakken

panden. Bureau Goudappel heeft in opdracht van de

maar alleen voor het noordelijk deel van de

en randvoorwaarden waar rekening mee moet

gemeente in 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de

Bovenkerkerwegzone. Het is niet de bedoeling dat de

worden gehouden. Deze randvoorwaarden

verkeersgeneratie van de Bovenkerkerwegzone. Dit

bussluis, die ter hoogte van de tramhalte Poortwachter

kunnen mede sturend zijn bij de invulling van de

onderzoek is uitgevoerd in combinatie met de voorziene

ligt, verdwijnt als gevolg van de ontwikkeling van de

Bovenkerkerwegzone als geheel. Hierbij valt te denken

herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer naar

Bovenkerkerwegzone.

aan de verkeersaantrekking, de geluidsbelasting, de

woningbouw. Hierbij zijn de effecten van beide

De kruising van de Dr. Willem Dreesweg met de

luchtkwaliteit en stikstofdepositie en de gevolgen

projecten los van elkaar en in combinatie met elkaar

Bovenkerkerweg zorgt voor een groter aandachtspunt

voor de natuurwaarden in het kader van de Wet

in beeld gebracht voor het jaar 2040. Dit wordt ook

in de verkeersafwikkeling. Deze kruising is in

Natuurbescherming. Onderzoek is gedaan of hieruit

afgezet tegen de verkeersontwikkeling op autonome

de ochtendspits zwaar belast. Dit wordt niet

randvoorwaarden voortkomen die we mee moeten

basis, oftewel de groei van het aantal auto’s op de

veroorzaakt door louter de ontwikkelingen in de

nemen bij de vormgeving van deze Gebiedsvisie. In dit

betrokken wegdelen en kruisingen onafhankelijk van

Bovenkerkerwegzone en Legmeer, maar ook door

hoofdstuk wordt een samenvatting gegeven van de

de beide projecten. Op deze manier wordt duidelijk

de autonome groei van de verkeersstroom op de

conclusies uit deze onderzoeken. De onderzoeken zelf

welk project welke impact heeft op de verschillende

Bovenkerkerweg. In het onderzoek is aangegeven

(verkeer, geluid en natuurbescherming) vormen een

wegdelen. Maatgevend daarbij is in hoeverre de

dat de voet- en fietsersoversteekplaats over de

bijlage bij deze Gebiedsvisie.

druk op de verschillende kruispunten toeneemt.

Bovenkerkerweg tussen de Dr. Willem Dreesweg

De Bovenkerkerwegzone is met 1.000 woningen

en de Zagerij beter verwijderd kan worden om

in het onderzoek opgenomen, de ontwikkeling op

de doorstroming te behouden. Dit betekent dat

bedrijventerrein Legmeer met 4.400 woningen.

voetgangers en fietsers de Bovenkerkerweg

3.2 Verkeer

ongelijkvloers zullen moeten kruisen. Het aanleggen

De verkeersgeneratie, ofwel het aantal

De beide hoofdontsluitingswegen van de

van een tunnel voor langzaam verkeer, zoals ook

verkeersbewegingen van en naar de

Bovenkerkerwegzone, Poortwachter en de Dr. Willem

beschikbaar is bij de tramonderdoorgang bij

Bovenkerkerwegzone geeft een belangrijke

Dreesweg, zijn opgenomen in het onderzoek. Er zijn

Poortwachter, is hierbij de meest logische oplossing.

randvoorwaarde voor de totaalontwikkeling van de

analyses gemaakt van de kruisingen van deze twee

Daarmee blijft de kruising voor het overige verkeer

18

Willem

len

Drees

B Landlu st

Zageri j

sermo

st

Veldlu

Spinn erij rgijn

Chiru

0

De Nes

rweg

kerke

Boven

25 50 Bouw meest er

Beneluxbaan

N

Poort wach ter

T

weg

19

regelbaar zonder overige aanpassingen.

(opgeteld) met het wegverkeer moet worden betrokken

Bij het bepalen van de geluidsoverlast wordt gekeken

Ook de grote kruisingen die buiten de

in de afweging. Andere significante geluidbronnen

naar het verkeersgeluid van en naar het plangebied

Bovenkerkerwegzone liggen, te weten de kruising

zijn niet in de omgeving aanwezig. Hoewel het niet

en hoe dit hoorbaar is bij bestaande woningen in

van de Bovenkerkerweg met de Beneluxbaan en

in het onderzoek is benoemd, is het onderzoek

de omgeving. Omdat de huidige bebouwing in de

de kruising van de Beneluxbaan met de Van der

uitgevoerd conform het door de gemeenteraad in 2023

Bovenkerkerwegzone al fungeert als een soort

Hooplaan, zijn in het onderzoek meegenomen.

vastgestelde “Geluidbeleid bij nieuwe ontwikkelingen”.

geluidsbuffer voor de Bovenkerkerweg en de

Voornoemde kruisingen zijn zwaar belast. Dit is

De bouwplannen op de ontwikkeleilanden binnen

nieuwe gebouwen vaak hoger zullen zijn, zal deze

niet specifiek gerelateerd aan de realisatie van

de Bovenkerkerwegzone zullen aan dit vastgestelde

geluidswerende werking waarschijnlijk toenemen.

voornoemde projecten, maar ook aan de autonome

geluidbeleid moeten voldoen.

De berekening hiervan houdt ook rekening met

groei in en om Amstelveen. Op dit moment lopen

veranderingen in het verkeer door de nieuwbouw.

studies om te onderzoeken wat de beste manier is

Conclusie van het uitgevoerde onderzoek door Tauw

Verwacht wordt dat dit geen grote problemen oplevert,

om de verkeersafwikkeling op beide kruisingen te

is dat de geluidsniveaus op de verschillende gevels

omdat de verkeersroutes grotendeels hetzelfde blijven

verbeteren.

hoog zijn, maar niet te hoog of onoplosbaar hoog.

als nu.

Uit de resultaten volgt dat het gecumuleerde geluid

3.3 Geluid

door gemeentewegen en de luchtvaart ten hoogste 62 dB bedraagt op de verschillende mogelijk gevels van de ontwikkeleilanden. Omdat de zogenaamde

3.4 Stikstofdepositie

De Bovenkerkerweg is zeer bepalend voor de

“standaardwaarde” wordt overschreden, dient de

Bij elke omgevingsvergunning-aanvraag moet

geluidbelasting bij de nieuwbouw van woningen

gemeente de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde

aangetoond worden dat het desbetreffende plan

gelegen aan de Bovenkerkerweg. Om deze reden

geluid te beoordelen. Maatregelen nemen aan de

niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende

is in opdracht van de gemeente door bureau Tauw

Bovenkerkerweg zelf of een geluidsscherm bieden te

Natura2000-gebieden. Dit wordt aangetoond

onderzoek uitgevoerd naar de manier waarop

weinig soelaas. Daarom moet gekeken worden naar

op basis van een berekening met de AERIUS

nieuwbouw het beste realiseerbaar is om daar zo

maatregelen van bouwkundige aard, door bijvoorbeeld

Calculator (de op dat moment actuele versie).

vroeg mogelijk in het proces wetenschap van te

het realiseren van de woningen met minimaal één

Het meenemen van een referentiesituatie (intern

hebben. Op deze manier proberen we de gezonde

geluidluwe gevel. Uit het onderzoek blijkt dat bijna alle

salderen) in het onderzoek is niet mogelijk zonder

leefomgeving een positie te geven in de ontwikkeling

oostgevels (de gevels die niet aan de Bovenkerkerweg

omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit.

van de Bovenkerkerwegzone. Er is onderzocht wat de

liggen) te beschouwen zijn als geluidluw. Daar waar dit

Daarnaast schrijft het Besluit bouwwerken

geluidbelasting is op de verschillende mogelijke gevels

niet mogelijk is, wordt geadviseerd om bouwkundige

leefomgeving (artikel 7.19a) voor dat adequate

per ontwikkeleiland. Ook is hierbij het geluid van het

oplossingen te vinden voor een geluidluwe gevel.

maatregelen worden getroffen bij bouw- en

vliegverkeer betrokken, omdat deze gecumuleerd

Voorbeeld hiervan is het maken van afsluitbare loggia’s.

sloopwerkzaamheden om de emissie van stikstof te

20

beperken. Bij de omgevingsvergunning-aanvragen

Beoordeling van de luchtkwaliteit betekent

vastgestelde grenzen, en is dus te classificeren als

wordt aangetoond hoe hier aan voldaan wordt.

kort gezegd dat het bevoegd gezag dient te

NIBM. Toetsing aan de rijksomgevingswaarden is

motiveren dat er geen overschrijding dreigt van

daarom niet nodig.

Een eventuele stikstofdepositie kan een belangrijke

de omgevingswaarden of de activiteit niet in

randvoorwaarde geven voor de ontwikkeling van

betekenende mate (NIBM of verwaarloosbaar)

de Bovenkerkerwegzone. Indien de bouwfase van

bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan

een plan leidt tot stikstofdepositie kan de oplossing

de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit is niet

(mogelijk) gezocht worden in de wijze (inzet van nieuw

nodig als een project of activiteit NIBM bijdraagt

Er is een zogenaamde “Quickscan” uitgevoerd

of elektrisch materieel) en/of fasering (temporiseren)

aan de luchtverontreiniging. Een project of activiteit

door bureau E.C.O. Logisch met de vraag of

van de bouw. Indien het toepassen van deze

draagt niet in betekenende mate bij als de toename

de ontwikkelingen in de Bovenkerkerwegzone

maatregelen niet leidt tot een reductie tot 0,00 mol/

van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2

strijdig zijn met de Omgevingswet op het gebied

ha/jaar kan intern salderen in de bouwfase (met

µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de

van natuurbescherming. De Quickscan is in 2023

passende beoordeling en omgevingsvergunning flora

jaargemiddelde concentraties.

uitgevoerd op alle ontwikkeleilanden, daarbij zijn zowel

en fauna) worden toegepast.

3.6 Natuurbescherming

de flora als de fauna in ogenschouw genomen. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken

3.5 Luchtkwaliteit

dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

In het gebied zijn geen bijzondere vondsten gedaan

1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige

aangaande de flora en fauna. Alle gevels van de

grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder

huidige gebouwen zijn in potentie geschikt als

In en nabij vastgestelde aandachtsgebieden voor

deze standaardgevallen NIBM vallen kantoren,

verblijfplaats voor vleermuizen, gierzwaluwen en

luchtkwaliteit moeten overheden toetsen aan

woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet

mussen, zoals doorgaans in Amstelveen voorkomt

de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit.

dan wel onder een bepaalde omvang blijven (artikel

bij bestaande bebouwing. Om deze reden is de

5.54 Bkl).

aanbeveling gedaan om nader onderzoek te doen naar

Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt een rijksomgevingswaarde

2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt.

overschreden. Of de achtergrondcentratie is zo hoog,

de verblijfplaatsen van vleermuizen, dit onderzoek dient jaarrond plaats te vinden. In het gebied zijn op één ontwikkeleiland meerdere boomholtes

dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een

Woonwijken zijn NIBM als het gaat om maximaal 1.500

rijksomgevingswaarde overschreden kan worden.

woningen bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen

aangetroffen waarin vleermuizen kunnen verblijven.

In een aandachtsgebied moet de overheid de

bij 2 of meer ontsluitingswegen. In het plangebied

Daarnaast dient nader onderzoek plaats te vinden

omgevingswaarden in acht nemen. Amstelveen ligt in

Bovenkerkerwegzone worden circa 1.000 woningen

naar jaarrond beschermde nesten. De nesten die in de

het aandachtsgebied Amsterdam/Haarlem.

gerealiseerd. Dit aantal blijft onder bovenstaande

Quickscan zijn aangegeven, zijn vooral gelegen in de

21

3.7 Conclusies

kan worden voor de woningbouwontwikkeling, is

Ook in goed ontwikkelde struikgewasstroken kunnen

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er een

Bovenkerkerwegzone concreet gevolgen ondervindt

marterachtigen voorkomen. Dit ‘struweel’ bevindt zich

aantal aandachtspunten is bij de ontwikkeling van de

van de netcongestie. De netbeheerders voeren

voor een groot deel in de eerdergenoemde groenzoom

Bovenkerkerwegzone. Daar is in deze Gebiedsvisie, en

in 2025 een nader onderzoek uit die de gevolgen

van de entreezone.

specifiek in de ruimtelijke visie en bouwenveloppen

per netvlak in beeld moet brengen met tijdspaden

in de volgende hoofdstukken, rekening mee

waarop de netcongestie opgelost zou moeten zijn. De

Voorgaande zaken dienen door de eigenaren te

gehouden voor zover dit op dit moment mogelijk

uitkomsten zullen we betrekken in de ontwikkelopgave

worden meegenomen in nader onderzoek, voordat

is. Immers, we werken nu met bouwenveloppen en

Bovenkerkerwegzone.

zij hun omgevingsvergunning kunnen aanvragen.

niet met uitgewerkte bouwplannen. Daarom dient

Wanneer eigenaren voor tijdelijke bouwruimte

bij de ruimtelijke procedures die voor de definitieve

ook buiten hun eigendom werkzaamheden willen

bouwplannen gevoerd worden ook de daadwerkelijke

verrichten, dan dienen zij die gronden ook in hun

verantwoording plaats te vinden op deze ruimtelijke

onderzoek te betrekken. Wanneer daadwerkelijk

raakvlakken en randvoorwaarden.

te behouden groenzoom van de entreezone tussen de kantoren en de woonbebouwing van Middenhoven.

soorten worden aangetroffen, dan dienen zij een plan van aanpak te maken en dienen doorgaans

Netcongestie

mitigerende (compenserende) maatregelen te

Tot slot vragen we aandacht voor netcongestie.

worden genomen. De Omgevingsdienst dient hier een

Het elektriciteitsnet kent momenteel een te kleine

vergunning voor af te geven voordat het bouwplan kan

capaciteit: de transportvraag is te hoog ten opzichte

worden uitgevoerd.

van het transportaanbod. Hierdoor worden aanvragen van nieuwe projecten momenteel getemporiseerd

Gezien het feit dat de Quickscan en het aanvullend

door de regionale netbeheerder. Hoewel woningbouw

onderzoek een houdbaarheidsdatum hebben, dienen

hierbij nu prioriteit heeft, leidt dit vaak alsnog tot een

de eigenaren rekening te houden met het moment van

wachttijd van enige jaren voordat elektriciteit geleverd

het uitvoeren van aanvullend onderzoek, in relatie tot

kan worden. Grote aansluitingen worden soms ook op

het verkrijgen van een mogelijke vergunning van de

een wachtlijst geplaatst.

Omgevingsdienst en de start bouw, of sloop, van hun

Omdat de te ontwikkelen ontwikkeleilanden binnen

project.

de Bovenkerkerwegzone niet binnen korte tijd worden gerealiseerd én omdat de bestaande gebouwen reeds ook een energietransportvraag kennen, die gebruikt

22

het niet zeker in hoeverre de ontwikkeling binnen de

23

4. Van Nota van Uitgangspunten naar Gebiedsvisie 4.1 Nota van Uitgangspunten

Op het gebied van Bebouwing

In aanloop naar deze Gebiedsvisie is in maart 2023

• De Bovenkerkerwegzone vervult een overgang

een Nota van Uitgangspunten vastgesteld door de

tussen Middenhoven en de nieuwbouw op

gemeenteraad. Het doel van de NvU is om inzicht te

bedrijventerrein Legmeer, zowel qua schaal als maat;

hebben in de meest belangrijke thema’s binnen het

• De bebouwing veroorzaakt een minimale impact op

gebied op basis van het geldende beleid. Ook geeft

de bebouwing van Middenhoven, zowel qua privacy

de NvU een belangrijk ruimtelijk kader waarbinnen

als bezonning;

de verschillende ontwikkeleilanden in het gebied ontwikkeld kunnen worden, iets wat beschreven is binnen de zogenaamde “Ontwikkeltrap”. De belangrijkste uitgangspunten en de Ontwikkeltrap

• De bufferzone tussen de woonwijk en de nieuwbouw is een beeldbepalend element.

Op het gebied van Mobiliteit • Geen nieuwe autoverbindingen tussen de

Bovenkerkerwegzone en Middenhoven; • Voorrang voor voetgangers en fietsers bij de uitwerking van de plannen; • Parkeerdruk in de wijk Middenhoven niet laten toenemen door de nieuwe bebouwing. Het belangrijkste instrument uit de NvU is de Ontwikkeltrap. De Ontwikkeltrap definieert zowel de afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de huidige bebouwing van Middenhoven als de bijbehorende bouwhoogte die getrapt oploopt vanaf de oostzijde naar de westzijde aan de Bovenkerkerweg.

zijn als volgt samen te vatten:

Op het gebied van Groen • Een samenhangend en uniek groenstedelijk verblijfsmilieu; • Met drie groene sferen en functies die herkenbaar zijn binnen de zone: • Het groen ten oosten van de Bovenkerkerweg, dat verwijst naar de oorspronkelijke functie van deze historische weg; • De groene verbindingen binnen het gebied zelf als verblijfzone, van noord naar zuid en van oost naar west; • De groene zoom als onderdeel van de entreezone, als buffer tussen Middenhoven en de Bovenkerkerweg, maar ook tussen Middenhoven en de bebouwing binnen de zone zelf.

24

Ontwikkeltrap

N 0

Groene verbinding stad en land Polderlandschap Groene verbindingen wijk Buffer Hoofdfietsroute noord-zuid Fiets- voetverbinding wijk niveau Openbare routes (nieuw)

legenda

Mogelijke voetgangersverbinding (nieuw)

Groene verbinding stad en land

Openbare routes (bestaand)

Polderlandschap

Ontwikkel eilanden

Groene verbindingen wijk

Representatieve gevel entree van de stad

Buffer

Begeleiding sociale veilige oost west verbinding

Hoofdfietsroute noord-zuid

Laanbeplanting

Fiets- voetverbinding wijk niveau

Auto entree eilanden

Openbare routes (nieuw)

Plangrens

Mogelijke voetgangersverbinding (nieuw) Openbare routes (bestaand) Ontwikkel eilanden Representatieve gevel entree van de stad Begeleiding sociale veilige oost west verbinding

10

20

30

40

50

In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat bouwen tot LIB-

van de NvU naar de Gebiedsvisie een tussenstap gezet

bouwlagen, maar mag ook deels uit lagere

hoogte (de hoogte van het Luchthavenindelingbesluit

waarbij voor ieder ontwikkeleiland precies is aangegeven

elementen bestaan, zolang de maximale grootte,

oftewel de maximale bouwhoogte vanwege Schiphol)

wat de bufferzone is en waar de precieze hoogtelijnen

zoals beschreven in het voorgaande punt, niet

mogelijk is. Dit met de voorwaarde dat de hoogbouw

liggen zie ook de afbeelding in paragraaf 4.2. De

overschreden wordt.

passend moet zijn in de omgeving. LIB-hoogte betekent

hoogtelijnen worden gedefinieerd met een zichtlijn

in dit gebied een hoogte van 15 tot 19 bouwlagen. De

vanuit de woningen aan de rand van Middenhoven.

afweging over wat passend is in de omgeving, heeft

op de volgende pagina, waarmee de eigenaren hun

in de NvU plaatsgevonden met het opnemen van de

De volgende uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd om

zogenaamde Ontwikkeltrap. De Ontwikkeltrap geeft aan

per ontwikkeleiland de juiste invulling te geven van de

welke bouwhoogte in de Bovenkerkerwegzone passend

Ontwikkeltrap:

is in de omliggende (woon)omgeving. Een zichtlijn vanuit

• De zichtlijn loopt loodrecht vanuit de woningen in

de woningen definieert de maximale bouwhoogte met daartussen behoud en versteviging van de groenzone met bomen. Nieuwe bebouwing dient ónder die zichtlijn te blijven. Daarbij geldt ook de regel dat de hoofdmassa van de bebouwing niet hoger is dan 6 bouwlagen, met daar

Deze uitgangspunten hebben geleid tot de hoogtekaart

Middenhoven; • Aan de zijde van Middenhoven trapt de bebouwing op; • De eerste 10 meter is maximaal 3 bouwlagen hoog, de volgende 10 meter is 4 bouwlagen hoog; • Tot aan het hoogteaccent volgt een overgangszone.

massastudies hebben uitgewerkt.

4.2 Massastudies De eigenaren hebben op basis van de hoogtekaart gestudeerd op welke manier zij invulling kunnen geven aan een mogelijk bouwplan binnen deze kaders, oftewel een massastudie. De eigenaren hebben hier met verschillende architectenbureaus naar gekeken.

bovenop de mogelijkheid voor één hoogteaccent tot 10

Deze overgangszone kan per ontwikkeleiland

Doelstelling van de massastudies is om grip te krijgen

bouwlagen per ontwikkeleiland. Op deze manier heeft de

verschillen. Immers, het ene eiland is breder dan de

op het ontwikkelmodel per ontwikkeleiland, waarbij

belangenafweging plaatsgevonden tussen de individuele

andere. Vastgelegd wordt dat de bouwhoogte in de

alle ruimtelijke en programmatische ingrediënten

belangen van omwonenden en het algemeen belang

overgangszone minimaal 2 lagen onder de zichtlijn

moeten leiden tot een zowel voor de eigenaren als voor

van het bouwen van woningen, binnen de gegeven

blijft én dat de overgangszone zelf minimaal 10 meter

de gemeente haalbare ontwikkeling. Op basis van de

randvoorwaarden voor een aanvaardbaar woon- en

breed is;

massastudie is in deze Gebiedsvisie dan de verdere

leefklimaat en een financieel uitvoerbare businesscase.

• De overgangszone is in absolute zin ook niet hoger dan 6 bouwlagen;

De Ontwikkeltrap is in de NvU neergezet als model

bouwenvelop afgeleid, die dient als kader voor de toekomstige ontwikkeling.

• Het hoogteaccent aan de Bovenkerkerwegzijde is

dat toepasbaar is op de gehele Bovenkerkerwegzone.

maximaal 30 meter lang of breed met een maximale

De massastudies zijn eind 2023 en begin 2024 door de

In werkelijkheid ligt ieder ontwikkeleiland en de

maat van 45 meter in de diagonaal. (Deze regel is

eigenaren en hun architecten uitgewerkt en vervolgens

aanliggende bebouwing van Middenhoven net iets

conform gemeentelijke Hoogbouwvisie);

door de gemeente getoetst om te bezien of ze voldoen

anders ten opzichte van elkaar. Daarom is bij de vertaling

26

• Het hoogteaccent mag niet hoger zijn dan 10

aan de NvU. Uiteindelijk zijn alle massastudies

T 8

10

7

9 6

8 9

5

4

3

N

Overkragingszone

7 8

Accentzone 0

25 50

8 9

5

10

9

6 8

4 8

8

7

10

6

10

5

8

Tussenzone

7 8 4

max 3 lagen

6 7

3

4

10

7

max 4 lagen

3

3

10m

6

1

B

1.5m

x

8

x

20m

10m

10m

8m

10m

ca. 58m 10

4

9 6

8

2 3

9

10

9

5

4

ca. 35m

Doorsnede 1-1 Doorsnede 1-1

3

7 8

6 8

1

5 4

8

ca. 17m

7

Accentzone

3

7 1

Tussenzone max 4 lagen 10

2

6

9

5

4

max 3 lagen

2 3

8

10 9 86 9

8

8

7

5 4

10m

Legenda 5 4

3

1.5m

Plangebied Ontwikkeleilanden Bouwvlak

20m

Wegen

x ca. 64m

Bouwhoogte 3 t/m 10 lagen

10m

10m

8m

10m

ca. 16m

ca. 34m

Doorsnede 2-2 Doorsnede 2-2

Tramlijn

Legenda Plangebied Ontwikkeleilanden Bouwvlak Wegen

27

beoordeeld door de gemeente als “voldoenend aan de

van de nieuwbouw en de afstand tot de woningen in

NvU”. Vervolgens zijn alle massastudies opgenomen

Middenhoven, het behoud van de groene zone en de

op één kaart en in één 3D-model, zodat duidelijk werd

toenemende verkeers- en parkeerdruk zijn de grootste

hoe de massastudies naast elkaar liggen en op elkaar

zorgen van de omwonenden in Middenhoven. In de NvU

reageren. Dit is belangrijk om inzicht te krijgen in

die vervolgens in maart 2023 is vastgesteld door de

bouwhoogtes, bezonning, onderlinge verbindingen en

gemeenteraad is vervolgens het uitgangspuntenkader

onderlinge ontsluitingen, wat belangrijke inhoud vormt

gegeven waarbinnen de verdere uitwerking van de

voor de te maken bouwenveloppen per ontwikkeleiland.

Bovenkerkerwegzone zich moet bewegen.

De manier waarop de Ontwikkeltrap vanuit de NvU

Over de voornoemde grootste zorgpunten van

vertaald is per ontwikkeleiland en de massastudies

omwonenden is in de NvU het volgende vastgelegd:

van de verschillende ontwikkeleilanden zijn begin zomer 2024 door de gemeente toegelicht tijdens een

Bouwhoogte: de Ontwikkeltrap geeft het kader

bewoners- en participatieavond. Hierover meer in de

waarbinnen de nieuwbouw mag worden gebouwd.

volgende paragraaf.

De hoogte is gemaximeerd op 10 bouwlagen en niet op de mogelijkheid om tot de maximum bouwhoogte

4.3 Participatie A. Nota van Uitgangspunten

28

te gaan die vanuit het Luchthavenindelingbesluit ter plaatse mogelijk is (45 tot 55 meter boven NAP, oftewel ongeveer 15 tot 19 bouwlagen). Bovendien is de 10 bouwlagen alleen mogelijk als accent. Afstand tot woonbebouwing Middenhoven: ook

Bij het opstellen van de NvU hebben verschillende

de afstand tot de woonbebouwing is genormeerd

gesprekken plaatsgevonden met omwonenden,

in de Ontwikkeltrap. Vanaf de westelijke oever

grondeigenaren en raadsleden. Datgene wat is

van de grenssloot tussen Middenhoven en de

opgehaald uit deze gesprekken en hoe dit is verwerkt

Bovenkerkerwegzone is er altijd minimaal 18

in de NvU is in januari 2023 door de gemeente

meter ruimte (10 meter groenzone en 8 meter

toegelicht tijdens een drukbezochte inloopavond voor

verkeersruimte) tot de nieuwe bebouwing. In paragraaf

omwonenden en raadsleden. Tijdens deze inloopavond

2.4 is dit benoemd als de entreezone.

was er grote betrokkenheid van omwonenden bij de

Behoud groene bufferzone: in de Ontwikkeltrap

invulling van de zone met woningbouw. De hoogte

is opgenomen dat binnen de entreezone de groene

buffer minimaal 10 meter breed moet zijn. Hierin

B. Enquête

De enquête is 510 keer ingevuld, een responsresultaat

komen geen padenstructuren. Eén en ander met

Medio 2023 is een enquête uitgevoerd met verschillende

van 15%. Veruit de meeste respondenten wensen in de

uitzondering van kleine delen waar nu, bestaande,

vragen over de Bovenkerkerwegzone. De enquête

Bovenkerkerwegzone getrapte bebouwing (64% van de

openbare weg binnen de 10 meterzone valt.

is uitgezet onder alle bewoners van de gehele wijk

respondenten heeft dit ingevuld), daarnaast ziet men

Toenemende verkeers- en parkeerdruk: opgenomen

Middenhoven. De vragen richtten zich op de invulling

graag groene gevels (36% van de respondenten heeft

is dat er geen nieuwe autoverbindingen met

van de Bovenkerkerwegzone qua type bebouwing

dit ingevuld). Bij de uitstraling van het groen kregen

Middenhoven worden gerealiseerd. Bovendien wordt

en invulling van het landschap, met daarnaast enkele

een natuurlijke invulling en bewegen en ontmoeten

er ingezet op deelmobiliteit en optimaal gebruik

vragen over de woningbehoefte. In het najaar van 2023

de meeste stemmen, respectievelijk 56% en 43%.

van de aanwezige voorzieningen voor openbaar

heeft over de resultaten terugkoppeling plaatsgevonden

Dit correspondeert met de andere vraag over de

vervoer (tram en bus). Ook is opgenomen dat de Nota

met een samenvatting op denkmee.amstelveen.nl.

gewenste functie van het groen, namelijk “Wandelen,

Parkeernormen leidend is voor het aantal te realiseren

Deze samenvatting is opgenomen in Bijlage 3 van deze

hardlopen of hond uitlaten”. Maar liefst 72% van de

parkeerplekken.

Gebiedsvisie.

respondenten heeft dit ingevuld. Op de vraag of er meer voetgangersverbindingen in het groen moeten komen reageerde 2/3 deel positief en 1/3 deel negatief. Qua verwachte functies in de Bovenkerkerwegzone scoort een gezondheidscentrum veruit het hoogste met 65%

Accentzone

van de respondenten die dit hebben aangekruist. De resultaten van de enquête geven voldoende

Tussenzone

aanknopingspunten om verder te werken aan de max 4 lagen

invulling van de Bovenkerkerwegzone. De getrapte bebouwing was reeds uitgangspunt in de NvU evenals

max 3 lagen

de invulling van de groene zone voor bewegen en ontmoeten. Ook het in de enquête veel genoemde

Groene entreezone

gezondheidscentrum maakt deel uit van de plannen. 10m

C. Massastudies De manier waarop de Ontwikkeltrap uit de NvU is

1.5m

vertaald naar de situatie per ontwikkeleiland met Doorsnede ontwikkeltrap

8m

10m

daarnaast de massastudies zijn voorgelegd aan omwonenden. Hiertoe is aan het begin van de zomer

29

van 2024 een inloopavond georganiseerd en aansluitend

denkmee.amstelveen.nl is goed gebruik gemaakt.

worden geplakt, als van de nadien binnengekomen

konden omwonenden ook reageren via denkmee.

De gemeente en eigenaren van de verschillende

reacties via denkmee.amstelveen.nl. Degenen

amstelveen.nl. Doelstelling van deze participatie

ontwikkeleilanden waren tijdens de inloopavond

die een reactie gaven waren er reeds mee bekend

was om omwonenden enerzijds te informeren over

aanwezig om de plannen toe te lichten en om vragen

dat er geen individuele reactie zou komen op de

de manier waarop de gemeente verder is gegaan met

te beantwoorden. Omwonenden zijn kritisch over de

opmerkingen, maar dat een samenvatting zou volgen

het vastgestelde kader uit de NvU en welke invulling

plannen. De meeste reacties gaan over de hoogte

in de Gebiedsvisie. Daarom wordt hieronder een

daarbinnen mogelijk is. Anderzijds konden omwonenden

en grootte, en daarmee ook de massaliteit, van de

reactie gegeven op de meest genoemde punten: Groen,

ook hun reactie geven op de verschillende massastudies

massastudies. Dit is begrijpelijk, maar ook lastig te

Verkeer/Parkeren en Voorzieningen. Zoals hiervoor

en de uitwerking daarvan, bijvoorbeeld over:

beantwoorden, omdat alle massastudies passen

reeds is aangegeven, volgt geen verdere reactie op de

• de precieze positie van de bouwvolumes;

binnen het kader van de vastgestelde NvU. De NvU

hoogte en de massa, aangezien de massastudies allen

• de ontsluitingsrichtingen van de verschillende

geeft het gebiedsgerichte kader van wat qua massa

passend zijn binnen het kader van de NvU.

ontwikkeleilanden;

passend is op deze plek en wat niet. In de NvU zijn

• de invulling van het groen in zijn algemeenheid;

de beperkingen opgelegd aan afstanden van de

Groen

• de invulling van de groene bufferzones;

nieuwbouw tot de bebouwing van Middenhoven en

Veel bewoners maken zich zorgen over het verlies aan

• de wenselijkheid van extra

aan de bouwhoogte. De massastudies voor de zes

groen in het gebied. Er wordt gesteld dat de groene

ontwikkeleilanden passen alle binnen de kaders

randzone, zoals dit in het stedenbouwkundig plan van

• de beeldkwaliteit van de panden.

voetgangersverbindingen met de wijk;

van de NvU en zijn daarmee ook, op grond van de

de wijk Middenhoven bedoeld was, wordt aangetast.

Per ontwikkeleiland was door iedere eigenaar een

NvU, passend binnen de Bovenkerkerwegzone.

Bovendien maakt men zich er zorgen over de mogelijke

bezonningsstudie opgesteld bij de massastudie.

Uiteraard dienen aanvullende randvoorwaarden ook

aantasting van de 10 meter groene bufferzone, die is

Hieruit blijkt dat door de getrapte bebouwing de

te kloppen, zoals de verkeersaantrekking, het aantal

voorzien tussen Middenhoven en de nieuwbouw.

schaduwwerking op de bestaande bebouwing vanaf

parkeerplekken of de bezonning, maar dit volgt later

de namiddag niet groot is, ook niet ten opzichte van

bij de verdere uitwerking van de bouwplannen door

Reactie hierop is dat de bouwontwikkelingen binnen

de schaduwwerking vanuit de bestaande bebouwing.

de eigenaren. De massa’s op zichzelf staan bij de

de Bovenkerkerwegzone zich louter bevinden op

Bij de bezonningsstudies is gerekend zonder de

verdere uitwerking niet ter discussie, omdat ze passen

de private ontwikkeleilanden van de verschillende

schaduwwerking van de bomenrij, die zeker in

binnen het kader van de door de gemeenteraad

eigenaren. Er worden geen woningen gebouwd

de maanden april-mei tot oktober-november een

vastgestelde NvU.

in de omliggende groenzone, die vanuit het

bepalende factor is in de bezonning.

stedenbouwkundig plan voor Middenhoven bedoeld In Bijlage 2 van deze Gebiedsvisie is de samenvatting

was en is als groenzone. Het overgrote deel van de

De inloopavond was goed bezocht en ook van de

opgenomen van de binnengekomen reacties, zowel

private ontwikkeleilanden bestaat uit bebouwing

aanvullende mogelijkheid om reactie te geven op

van de post-its die tijdens de inloopavond konden

en parkeerterrein, met enkele solitaire bomen en

30

opgaand struikgewas. Ook nu kunnen eigenaren op

Verkeer en parkeren

nieuwe bewoners en bezoekers van deze bewoners

eigen terrein bomen kappen of groen aanpassen. Daar

Veel reacties gaan over de verkeersaantrekking

geen recht hebben op een parkeervergunning in de

is geen kapvergunning voor nodig. Zij moeten wel

van de nieuwe plannen en de verkeersveiligheid

openbare ruimte.

rekening houden met het broedseizoen. De Quickscan

en het aantal parkeerplekken versus de al hoge

Natuurbescherming die is uitgevoerd, geeft aan dat op

parkeerdruk in de wijk Middenhoven. Ten aanzien

Voorzieningen

sommige plekken nader onderzoek door de eigenaren

van de verkeersaantrekking en de verkeersveiligheid

Een aantal reacties gaat over de voorzieningen in het

benodigd is, maar dat er niet op voorhand beperkingen

dienen de uit- en inritten aan Poortwachter en de Dr.

plan.

zijn in de aanpassingen van groen op de private

Willem Dreesweg te voldoen aan de ontwerpnormen

Enerzijds gaat het over het aantal woningen dat wordt

ontwikkeleilanden.

die daarvoor gelden. Wanneer de kantoren in vol

bijgebouwd en welke noodzakelijke voorzieningen daar

Met dit in gedachten wil de gemeente inzetten op het

bedrijf zouden zijn is er sprake van een aanzienlijke

tegenover staan. Reactie daarop is dat de gemeente

behouden van en waar mogelijk versterken van de

verkeersaantrekking, echter deze kantoren staan

als voorwaarde meegeeft dat ongeveer 25% van de

groene bufferzone van 10 meter tussen de woningen

nu voor een groot deel leeg. De uitritten zullen

plinten (de benedenverdiepingen) beschikbaar moeten

van Middenhoven en de nieuwbouw, zodat deze niet

verkeersveilig worden aangepast wanneer dit nodig

zijn voor voorzieningen. Daarbij dient in ieder geval

verloren gaat.

is voor de ontsluiting van de nieuwe woningen. Om

ook te worden voorzien in het aanwijzen van een plek

Bij de bouwontwikkelingen moet goed onderzocht

de kruising van de Dr. Willem Dreesweg met de

voor een medisch centrum, omdat daar in de huidige

worden op welke manier zoveel mogelijk bomen op de

Bovenkerkerweg te ontlasten, zal op termijn een

situatie gecombineerd met de nieuwbouw, de meeste

ontwikkeleilanden behouden kunnen blijven in deze

fietstunnel worden aangelegd. Deze fietstunnel wordt

behoefte aan is. De invulling van het medisch centrum

zone. Realiteit hierbij is dat sommige bomen zullen

ontworpen conform de normen voor sociale veiligheid.

is verder aan de huisartsen en ondernemers. Meer

worden gekapt omwille van de bouwactiviteiten, maar

Een aantal omwonenden gaf dit in de reacties als

hierover in paragraaf 5.3.2

ook omwille van de kwaliteit van de bomen zelf. Bomen

aandachtspunt mee.

Anderzijds gaat het over de groenvoorzieningen in en

staan hier en daar scheef en hangen daarmee soms

om het plan. Doelstelling is dat de binnenterreinen

ook over het water. Selectieve kap van bestaande

Ten aanzien van het parkeren is in de NvU reeds

van de nieuwe gebouwen op de ontwikkeleilanden

bomen biedt een kans om nieuwe bomen terug te

gemeld dat voor de parkeernormering per

aantrekkelijk zijn om te verblijven voor de nieuwe

plaatsen die toekomstbestendig zijn én een goede

ontwikkeleiland gebruik gemaakt wordt van de door

bewoners, maar dat deze binnenterreinen ook

bufferfunctie innemen in deze zone.

de raad vastgestelde Nota Parkeernormen. Dit is

openbaar toegankelijk zijn voor andere personen,

nog steeds uitgangspunt voor de ontwikkeling met

zoals omwonenden. Daarnaast wordt voorzien in

Naast de bufferzone zet de gemeente in op het creëren

de verduidelijking dat het gaat om de ten tijde van

een upgrade van het openbaar gebied rondom

van groene milieus in de binnentuinen op de nieuwe

de aanvraag omgevingsvergunning vigerende Nota

de nieuwbouw, zoals het vernieuwen van de

ontwikkeleilanden. Iedere eigenaar moet een groene