Agendabundel

Pagina

3. 4. 5.

27 van 38

In geval van toepassing van het tweede lid, wordt binnen acht weken na verlening van de splitsingsvergunning een aanvang gemaakt met de werkzaamheden. De gereed melding van de werkzaamheden wordt binnen een door burgemeester en wethouders bepaalde termijn bij hen gedaan. Burgemeester en wethouders kunnen op een door aanvrager tijdig gedaan schriftelijk verzoek een van het vierde lid afwijkende termijn vaststellen.

Artikel 3.6.3 Vergunningverlening corporaties Een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. er geen bezwaar is van de kant van burgemeester en wethouders op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang; b. er van de zijde van de Minister van Wonen en Rijksdienst goedkeuring is als bedoeld in artikel 27, eerste lid onder a van de Woningwet tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; c. de woningcorporatie voldoet aan de bepalingen van een tussen burgemeester en wethouders en de corporatie(s) overeengekomen of overeen te komen convenant inzake splitsing en verkoop van sociale huurwoningen. Artikel 3.6.4 Quotum 1. Burgemeesters en wethouders kunnen per gebiedsdeel een quotum vaststellen voor het aantal te verlenen vergunningen per jaar. 2. Een besluit als bedoeld in het eerste lid wordt genomen voor 1 september van het kalenderjaar. Artikel 3.6.5 Intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken: a. indien niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b.

indien de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren: c. in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Afdeling III toeristische verhuur van woonruimte

Paragraaf 3.7 Werkingsgebied Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur In dit hoofdstuk worden de volgende vormen van toeristische verhuur onderscheiden: a. Vakantieverhuur als bedoeld in artikel 1.1 onder ss; b. Bed & breakfast als bedoeld in artikel 1.1 onder d; c. Verhuur als tweede woning als bedoeld in artikel 1.1 onder qq. Artikel 3.7.2 Registratienummer 1. Het is verboden woonruimte die in de gemeente Amstelveen ligt, aan te bieden voor een in artikel 3.7.1 genoemde vorm van toeristische verhuur, zonder daarbij het registratienummer van de woonruimte te vermelden, bedoeld in artikel 23a, eerste lid, van de wet. 2. Het registratienummer wordt aangevraagd via de website van de gemeente en met gebruikmaking van het daar te vinden aanvraagformulier.

Pagina

28 van 38

Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur 1. Het is verboden woonruimte die in de gemeente Amstelveen ligt voor een in artikel 3.7.1 genoemde vorm van toeristische verhuur in gebruik te geven zonder dat de aanbieder dit tevoren aan burgemeester en wethouders heeft gemeld in het digitale nachtregister van van de gemeente met gebruikmaking van het op de website van de gemeente te vinden formulier. 2. Als burgemeester en wethouders iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, er schriftelijk van in kennis hebben gesteld dat een woonruimte reeds voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur, is het die dienstverlener voor de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen. Artikel 3.7.4 Vergunning toeristische verhuur; overgangsbepaling 1. Het is verboden woonruimte in gebruik te geven voor de in artikel 3.7.1 genoemde vormen van toeristische verhuur zonder vergunning toeristische verhuur van burgemeester en wethouders of in afwijking daarvan. 2. Voor aanbieders die hun woonruimte al vóór de inwerkingtreding van dit artikel aanboden voor toeristische verhuur, geldt het verbod van het eerste lid niet gedurende de eerste twee maanden na deze inwerkingtreding.

Paragraaf 3.8 vergunningverlening Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en voorschriften 1. Aanvragen voor vergunningen als bedoeld in artikel 3.7.4 worden ingediend door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur, op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze. 2. Behalve op grond van de toepassing van artikel 25 van de wet (bibob-toets), kan de vergunning ook worden geweigerd, als: a. verlening van de vergunning naar het oordeel van burgemeester en wethouders zou leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het leefmilieu in de omgeving van de woonruimte, en daaraan niet kan worden tegemoetgekomen door het stellen van voorwaarden of voorschriften; of, b. de aanvrager al een vergunning voor toeristische verhuur heeft; of, c. de woonruimte waar de aanvraag op ziet in eigendom is van een corporatie als bedoeld in artikel 1.1 j; of, d. niet wordt voldaan aan de ingevolge deze paragraaf bij de vergunning gestelde voorwaarden. 3. Aan de vergunning voor vakantieverhuur worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden: a. de hoofdbewoner heeft de woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen; b. de woonruimte wordt maximaal 30 nachten per kalenderjaar voor vakantieverhuur in gebruik gegeven; c.

per nacht wordt aan maximaal vier personen onderdak verleend; d. de verhuur wordt tevoren gemeld in het digitale nachtregister van de gemeente Amstelveen; e. de verhuurder houdt een nachtregister bij conform artikel 438 van het Wetboek van Strafrecht; f. de zorgplicht als bedoeld in artikel 3.8.4 wordt voldoende nageleefd; g. de vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar, tenzij op de vergunning een andere geldigheidsduur wordt vermeld. 4. Aan de vergunning voor bed & breakfast worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden:

Pagina

29 van 38

a.

5.

de exploitant van de bed & breakfast heeft de woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen; b. maximaal 30 procent van de vloeroppervlakte van de woning wordt voor bed & breakfast in gebruik gegeven; c. in de woonruimte worden maximaal twee kamers voor bed & breakfast in gebruik gegeven; d. op elke kamer zijn maximaal twee slaapplaatsen aanwezig; e. per verhuring worden de kamers maximaal 7 aaneengesloten nachten voor bed & breakfast in gebruik gegeven; f. per nacht wordt aan maximaal vier personen onderdak verleend; g. de verhuur wordt tevoren gemeld in het digitale nachtregister van de gemeente Amstelveen; h. de verhuurder houdt een nachtregister bij conform artikel 438 van het Wetboek van Strafrecht; i. de zorgplicht als bedoeld in artikel 3.8.4 wordt voldoende nageleefd; j. op eigen terrein wordt voorzien in één parkeerplaats per kamer die voor bed & breakfast in gebruik wordt gegeven plus één parkeerplaats voor de hoofdbewoner; k. zelfstandige horeca-activiteiten en zelfstandige detailhandel in de woonruimte zijn niet toegestaan l. de vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar, tenzij op de vergunning een andere geldigheidsduur wordt vermeld.

Aan de vergunning voor verhuur als tweede woning worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden: a. de woonfunctie heeft een rekenhuur boven de liberalisatiegrens; b. de huurder houdt zijn hoofdverblijf buiten de woningmarktregio; en c. het gaat om ten hoogste één woonruimte per huurder d. de vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar, tenzij op de vergunning een andere geldigheidsduur wordt vermeld.

Artikel 3.8.2 Intrekken vergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 intrekken, indien: a. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. niet wordt voldaan aan de ingevolge deze paragraaf bij de vergunning gestelde voorwaarden en/of voorschriften; c. niet wordt voldaan aan de registratieplicht, bedoeld in artikel 3.7.2; d. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; of e. de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken. 2. In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4 intrekken, indien niet wordt voldaan aan het nachtencriterium of de meldplicht, bedoeld in artikel 3.7.3, eerste respectievelijk tweede lid. 3. In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 3.7.4. intrekken, indien niet binnen één jaar, nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, gebruik is gemaakt van de vergunning. 4.

Burgemeester en wethouders kunnen verleende vergunningen als bedoeld in artikel 3.7.4 wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging of intrekking nodig maken.

Pagina

30 van 38

Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur 1. Als een toezichthouder een overtreding van artikel 3.7.2, 3.7.3 of 3.7.4 constateert en aan de betrokken aanbieder binnen het tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de constatering tweemaal of vaker een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van een van die artikelen, kunnen burgemeester en wethouders de aanbieder een verbod opleggen tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur gedurende hoogstens een jaar. 2. Dan kunnen burgemeester en wethouders tevens een aanwijzing geven aan iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, om aanbiedingen voor toeristische verhuur van de betrokken aanbieder te blokkeren voor de periode waarvoor het verbod van het eerste lid geldt. Artikel 3.8.4 Zorgplicht aanbieder De aanbieder die een woonruimte toeristisch verhuurt, zorgt ervoor dat door gedragingen in of vanuit de verhuurde woonruimte, het bijbehorende erf of de onmiddellijke nabijheid van de woonruimte geen ernstige of herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt door toedoen van de huurders of hun bezoekers.

Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen

Paragraaf 4.1 Wijzigingen Artikel 4.1.1 Overleg bij wijziging Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de woningmarktregio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de woningmarktregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Paragraaf 4.2 Verslaglegging en monitoring Artikel 4.2.1 Verstrekken van inlichtingen Burgemeester en wethouders verstrekken aan burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren.

Paragraaf 4.3 Handhaving en toezicht Artikel 4.3.1 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld. Artikel 4.3.2 Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, 21, 22, 23a, 23b, 23c en 23e van de wet of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 van de wet. 2. Burgemeester en wethouders leggen een boete op: a. voor de eerste overtreding van de in artikel 8 van de wet overeenkomstig kolom A van de in bijlage 3 opgenomen tabel 1; b. voor de eerste overtreding van artikel 21, aanhef en onder a, b, c of d 23a, 23b, 23c en 23e van de wet overeenkomstig kolom A van de in bijlage 3 genoemde tabel 2;

Pagina

c.

d.

31 van 38

voor de tweede en volgende overtreding van de artikelen genoemd in het eerste lid binnen drie jaar na de eerste overtreding overeenkomstig kolom B van de in bijlage 3 genoemde tabel 1 of 2; voor het overtreden van artikel 24 van de wet zoals verwoord in artikel 3.3.2. en 3.8.1 van deze verordening overeenkomstig de in bijlage 3 genoemde tabel 3.

Paragraaf 4.4 Restbepalingen Artikel 4.4.1 Experimenten woningvoorraad De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit. Artikel 4.4.2 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen 1. Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in de verordening op grond waarvan de vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaring en indicaties zijn verleend. 2. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening blijft van toepassing op een vergunning als bedoeld in artikel 7 of 21 van de wet of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 3. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. 4.

De voor inwerkingtreding van deze verordening vastgestelde beleids- en uitvoeringsregels blijven onverkort van toepassing indien ze door de inwerkingtreding van deze verordening niet worden gewijzigd. Artikel 5.2 Overgangsbepalingen omzetten inschrijfduur naar woonpunten 1. De inschrijfduur van een woningzoekende als bedoeld in artikel 2.2.4 tweede lid wordt bij de inwerkingtreding van deze wijzigingsverordening omgezet naar woonpunten in de verhouding 1:1. 2. Woonpunten als gevolg van omgezette woonduur gelden uitsluitend als de kandidaat nog woont in de woonruimte waar de woonduur is opgebouwd en deze leeg oplevert bij verhuizing. 3. De woonpunten die zijn ontstaan door in inschrijfduur omgezette woonduur vervallen op 1 juli 2030. Artikel 5.3 Intrekking van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 1. Artikel 2.6.8a, afdeling II van hoofdstuk 2 , hoofdstuk 3, 4 en 5, met uitzondering van artikel 5.2 van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 worden ingetrokken op het moment van inwerkingtreding als bedoeld in artikel 5.4, eerste lid.

Pagina

2.

3.

4.

32 van 38

De andere delen van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 dan die genoemd in het eerste lid, worden, in afwijking van het bepaalde in artikel 5.3 van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018, ingetrokken op het moment van inwerkingtreding als bedoeld in artikel 5.4, tweede lid. De gemeenteraad verlengt de werkingsduur van de in het tweede lid bedoelde delen van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018, tot het moment waarop zij gelet op het bepaalde in het tweede lid worden ingetrokken. Op deze delen blijft de citeertitel Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 van toepassing. Artikel 2.4.8 onder b van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 wordt verlengd conform het derde lid, maar wordt gewijzigd in: b. houders van urgentieverklaringen met uitzondering van houders van een SV urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.6.8 lid 1 onder c.

Artikel 5.4 Inwerkingtreding 1. Met uitzondering van artikel 1, onder yy, afdeling I van hoofdstuk 2 en afdeling III van hoofdstuk 3 treedt deze verordening in werking op de dag na haar bekendmaking in het Gemeenteblad. 2. Artikel 1, onder yy, en afdeling I van hoofdstuk 2 van deze verordening treden in werking op een door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip. 3. Artikel 2.7.2 van deze verordening is uitgezonderd van lid 2 en treedt in werking op de dag na bekendmaking van deze verordening in het Gemeenteblad. 4. afdeling III van hoofdstuk 3 treedt in werking op een door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip. 5. Deze verordening vervalt na de inwerkingtreding van een nieuwe huisvestingsverordening of op 1 oktober 2025 Artikel 5.5 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 29 september 2021. De griffier, Debby de Heus De voorzitter, Tjapko Poppens

Pagina

Bijlagen

33 van 38

Pagina

34 van 38

Bijlage 1 behorende bij artikel 2.3.3.

Woning met aantal kamers

Huishouden dat minimaal bestaat uit

1 2 3 4 5

1 persoon 1 persoon 1 persoon 1 minderjarig persoon 2 minderjarige personen

Pagina

35 van 38

Bijlage 2 Werkingsgebied splitsingsvergunning Gemeente Amstelveen

Pagina

36 van 38

Bijlage 3 behorende bij artikel 4.3.2. Bestuurlijke Boete

Tabel 1 bestuurlijke boete onrechtmatig in gebruik geven van woonruimte

Wettelijke bepaling Huisvestingswet

Omstandigheid

Kolom A

Kolom B

Boete

Recidive Overtreding, 3 jaar na de eerste overtreding

8, eerste lid

n.v.t.

€ 435,--

n.v.t.

8, tweede lid

Door huurder of eigenaar met één woning in de verhuur

€ 3.400,--

€ 5.305,--

8, tweede lid

Door huurder of verhuurder met meer dan één woning in de verhuur Door een huurder tegen een hogere huurprijs dan door hemzelf feitelijk wordt betaald

€ 7.070,--

€ 10.610,--

€14.150,--

€ 21.750,--

In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning door de huurder In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning 8, tweede lid In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning

Pagina

Tabel 2

bestuurlijke boete wijzigingen in de woonruimtevoorraad

37 van 38

Kolom A

Kolom B

Wettelijke bepaling Huisvestingswet

Omstandigheid

Boete

Recidive Overtreding, 3 jaar na de eerste overtreding

21, 24 en 35

€ 21.750,--

€ 21.750,--

€ 8.700,--

€ 8.700,--

€ 21.750,--

€ 21.750,--

€ 6.290,--

€ 6.290,--

Toeristische verhuur

23a eerste lid en 35

Toeristische verhuur

23b eerste lid en 35

Toeristische verhuur

23b tweede lid en 35

Geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimten aan de woonruimtevoorraad Publicatie advertentie zonder registratienummer Overschrijden maximumaantal nachten per jaar Toeristische verhuur zonder melding vooraf

23c eerste lid en 35

Toeristische verhuur zonder vergunning

€ 21.750,--

€ 21.750,--

Toeristische verhuur

23e en 35

Overtreden publicatieverbod

€ 8.700,--

€ 8.700,--

Woningontrekking

Toeristische verhuur

Pagina

38 van 38

Tabel 3 bestuurlijke boete bij het overtreden van een voorwaarde of voorschrift zoals genoemd in artikel 3.3.2 of 3.8.1 van de verordening

Wettelijke bepaling Huisvestingswet

Boete

3.3.2 a t/m j

21, 24 en 35

€ 5.240,- per overtreden voorwaarde

3.8.1 derde t/m vijfde lid

23c, 24 en 35

€ 5.240,- per overtreden voorwaarde

1 Bijlage 2 - Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

1. Aanleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient de gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. Een Huisvestingsverordening heeft een werking van maximaal vier jaar. Ter voorbereiding op een besluit over de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021 is onderzocht of er in de gemeente Amstelveen daadwerkelijk sprake is van schaarste aan woningen en welke categorieën woningen dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat er in het gehele grondgebied van de gemeente Amstelveen en wat betreft alle categorieën woningen sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in de Schaarsterapportage t.b.v. Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021. Ter bestrijding van de nadelige gevolgen van deze schaarste stelt de gemeente Amstelveen de Huisvestingsverordening Amstelveen 2021 (hierna Verordening) vast. In de Verordening zijn nieuwe regionaal afgestemde regels voor woonruimteverdeling opgenomen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 2 van deze toelichting.

Om de nieuwe regels voor woonruimteverdeling daadwerkelijk te kunnen toepassen dient het aanbodsysteem WoningNet waarvan de in Amstelveen werkzame corporaties gebruik maken, te worden aangepast. Ten tijden van de vaststelling van de Verordening was deze aanpassing nog niet gereed. Het deel van de Verordening over woonruimteverdeling zal dan ook pas in werking treden op het moment dat de aanpassing van het systeem gereed is en het college van Burgemeester en wethouders hier een besluit over heeft genomen. Naar verwachting zal dit medio 2022 zijn. Zolang de nieuwe regels voor woonruimteverdeling nog niet in werking zijn getreden blijft het hoofdstuk over woonruimteverdeling in de Huisvestingsverordening Amstelveen 2020 van kracht. 2. Woonruimteverdeling Er is schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er al jaren regels voor woonruimteverdeling die in de hele regio gelden. Binnen deze regels blijkt het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om binnen de regio te komen wonen of te verhuizen erg lastig om geschikte woonruimte te vinden. Om die reden hebben de gemeenten en corporaties besloten om over te stappen op een nieuw toewijzingssysteem waarmee de positie van de huishoudens die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, naar verwachting wordt verbeterd.

In 2020 is hiervoor, na een uitgebreid participatietraject en een formele inspraakprocedure, het beleidsvoorstel “Een sociale huurwoning zoeken veranderd” opgesteld. Dit beleidsvoorstel is in het voorjaar van 2021 door alle gemeenten in de woningmarktregio Amsterdam vastgesteld. De Verordening is de juridische vertaling van dit beleidsvoorstel. Het nieuwe systeem is gebaseerd op punten. De woningzoekende met de meeste punten krijgt de aangeboden woning toegewezen. Er zijn drie soorten punten: 1. 2.

Wachtpunten, die vergelijkbaar zijn met de oude inschrijfduur; Zoekpunten, die kunnen worden verkregen door actief op zoek te zijn naar een woning;

[] 100/F012/ICT

Pagina

3.

2 van 5

Situatiepunten, voor mensen in specifieke, kwetsbare situaties, zoals relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen zijn betrokken, woningzoekenden die helemaal niet beschikken over eigen woonruimte en jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door omstandigheden problematisch is geworden.

De artikelen over woonurgenties zijn inhoudelijk ongewijzigd. Wel zullen urgenten (met uitzondering van de stadsvernieuwingsurgenten) voortaan direct worden bemiddeld naar een woning in plaats van dat zij zelf op Woningnet moeten zoeken.

3. Artikelsgewijze toelichting

Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd. Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen. Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag.

Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren. Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet. Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

3 van 5

Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding Artikel 2.7.2, eerste lid De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten hoogste weer 50% worden toegewezen een woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

Artikel 2.7.2, tweede lid In deze verordening wordt er voor gekozen om gebruik te maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die voldoen aan de eisen van artikel 14, derde lid onder b van de Huisvestingswet 2014 derhalve aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest. Artikel 2.7.3, derde lid De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een experiment in het kader van de Crisis en Herstelwet. Dit experiment vraagt ruimte om het aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet tijdelijk te verhogen van 25% naar 30%. Door middel van een wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet per 23 april 2021 het Rijk ingestemd met de uitvoering van het experiment. De verhoging van de lokale ruimte naar 30% gaat wel ten kosten van de regionale ruimte. Deze wordt teruggebracht naar 20% zodat de totale ruimte om woningen toe te wijzen met lokale- dan wel regionale binding gelijk blijft op maximaal 50%.

Het percentage van 30% van de woningen dat met voorrang mag worden toegewezen aan huishoudens met lokale economische of maatschappelijke binding geldt binnen het experiment niet meer per individuele gemeente, maar als gemiddelde voor de gehele woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat gemeenten in een bepaald kalenderjaar een hoger percentage toewijzingen met lokale voorrang hebben dan 30%. Voorwaarde hierbij is dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) wordt gecompenseerd. Toepassing van het experiment om als individuele gemeente naar boven toe af te wijken van het gemiddelde percentage van 30% is daarom pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de wijze waarop de lokale toewijzingsruimte over de regio wordt verdeeld. Met de regiogemeenten is overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte per individuele gemeente. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling.

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

4 van 5

Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.9.8 lid 1 onder a en b bestaat regionaal afgestemd beleid. De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de zogenaamde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te verbouwen complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex als zodanig aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hiervoor een regeling. De aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na de aanwijzing komen de bewoners is aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef onder c. Artikel 2.10.1 Werkingsgebied In de gemeente Amstelveen worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet. Door standplaatsen voor woonwagens aan te wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een huisvestingsvergunning is verleend.

Het college van Burgemeester en wethouders stelt nadere regels waarin is vastgelegd in welke volgorde standplaatszoekenden in aanmerking komen voor een standplaats. Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. De regels zijn niet alleen van toepassing op personen die als toerist in de woonruimte verblijven, maar ook op anderen die er tegen betaling verblijven en niet op het adres van de betreffende woonruimte als ingezeten zijn ingeschreven in de basisregistratie personen. Het hier genoemde gebruik van woonruimte als tweede woning geldt alleen voor de verhuur voor dit doel. Voor het gebruik als tweede woning door een eigenaar, bij een koopwoning dus, zie artikel 3.1.2. Artikel 3.7.2 Registratienummer De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het nummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur Als een maximum aantal nachten per jaar wordt ingevoerd voor een vorm van toeristische verhuur in een bepaald gebied, is sprake van een quotumstelsel (het maximum aantal nachten is het quotum). Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft opgesoupeerd, kunnen B&W een ‘tussenpersoon’ als Booking.com daarvan op de hoogte stellen. Dan mag de ‘tussenpersoon’ voor de rest van het jaar geen aanbiedingen van deze aanbieder meer plaatsen (tweede lid). Artikel 3.7.4 Vergunning toeristische verhuur; overgangsbepaling

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

Pagina

5 van 5

Het is verboden woonruimte in gebruik te geven voor de vakantieverhuur, bed&breakfast of te verhuren voor gebruik als tweede woning. Voor de eerste twee maanden na inwerkingtreding van de Verordening geldt een overgangsbepaling. Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en voorschriften Aan vergunningen worden voorwaarden verbonden. Artikel 3.8.2 Intrekken vergunning Volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c van de Huisvestingswet kan de vergunning toeristische verhuur worden ingetrokken als een aan de vergunning verbonden voorwaarde of voorschrift niet wordt nageleefd. Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur Three strikes and you are out: wie binnen vijf jaar voor de derde keer wordt betrapt op een overtreding van hoofdstuk 4, riskeert een verbod van toeristische verhuur voor de tijd van maximaal een jaar. Als B&W dat doorgeven aan een ‘tussenpersoon’, mag die voor de duur van het verbod niet adverteren voor deze aanbieder; vergelijk artikel 24, derde lid. Artikel 3.8.4 Zorgplicht aanbieder De zorgplicht voor de leefbaarheid van de omgeving geldt voor iedereen die aan toeristische verhuur doet. Aan een vergunning en een ontheffing toeristische verhuur kan de voorwaarde worden verbonden dat de verhuurder deze zorgplicht voldoende nakomt.

Doet hij dat niet, dan kan de vergunning of de ontheffing worden ingetrokken volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014.

Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021

1 Bijlage 3 - Schaarsterapportage tbv Huisvestingsverordening Amstelveen 2021

Schaarsterapportage t.b.v. de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021 1. Inleiding Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Mogelijke maatregelen zijn verdelingsregels met betrekking tot gereguleerde huurwoningen, beleid ten aanzien van kamerverhuur en toeristische verhuur. Amstelveen is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de (voormalige) stadsregio Amsterdam. Dit omvat de regio’s:  Zaanstreek-Waterland (Zaanstad, Wormerland, Beemster, Edam-Volendam, Oostzaan, Landsmeer en Waterland);  Amsterdam en  Amstelland-Meerlanden (Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Uithoorn en Ouder-Amstel) . We spreken in deze rapportage verder over de ‘sociale huurwoningmarktregio Amsterdam’.

Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Amstelveen gelegen in de NVM regio Amsterdam (samen met Abcoude, Amsterdam, Diemen en Ouder-Amstel). Deze rapportage geeft inzicht in de schaarste op de regionale woningmarkt in de regio Amsterdam. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio. In paragraaf 4 geven wij een samenvatting van de constateringen in deze rapportage. Paragraaf 5 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woningmarkt in Amstelveen.

2 Aanbod en vraag De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod. Woningtekort Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit

[] 100/F005/ICT

Pagina

2 van 12

tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur. Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd. Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945. Uit de tabel valt op dat het woningtekort sinds de crisis rond 2010 weer gestaag oploopt.

Jaar 1945 1960 1970 1978 1986 1990 1994

Absoluut 300.000 217.000 77.100 110.000 127.000 134.000 127.000

% 14,0 8,0 2,0 2,4 2,4 2,2 2,1

1998 2002 2005

90.000 173.000 179.000

1,4 2,5 2,5

Jaar 2006 2010 2012 2015 2016 2017, oude benadering 2017, nieuwe benadering 2018 2021

Absoluut 167.000 139.000 162.000 134.000 138.000 209.000 242.000

% 2,4 1,9 2,2 1,8 1,8 2,7 3,2

263.000 285.000

3,4 3,8

Bron: Ministerie van BZK/ABF-Research Zoals onderstaande figuur laat zien is het de verwachting dat de stijging van het woningtekort de komende jaren verder doorzet. Pas vanaf het midden van dit decennium wordt een daling verwacht. Voorwaarde voor deze daling is wel dat het ambitieuze woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Pagina

3 van 12

Alternatieve woonvormen Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm. Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen, dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen. Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn. Analyse van huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm Het grootste deel van de huishoudens die gebruik maakt van een alternatieve woonvorm is alleenstaand (84%). Bijna de helft heeft een leeftijd tot 30 jaar (47%). Ze hebben vaak een korte woonduur.

In elke leeftijdscategorie hebben deze huishoudens aanzienlijk vaker een lager inkomen dan andere huishoudens. Alternatief wonende huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar hebben vaker een hoger opleidingsniveau dan andere huishoudens in dezelfde leeftijdscategorie. Dit komt door het (hoge) aandeel hbo- en wo-studenten in deze groep. Bouwsteen vraag De methode om het kwantitatieve woningtekort te ramen, is in 2018 aangepast. De nieuwe methode brengt vraag naar woningen in beeld op basis van registraties en bestaat uit een raming van het aantal starters, woningverlaters en een inschatting van het aantal

Pagina

4 van 12

alternatief wonende huishoudens, die echt op zoek zijn naar betaalbare zelfstandige woningen. Bouwsteen aanbod De woningvoorraad bestaat uit de bewoonde en leegstaande voorraad. Het woningaanbod bestaat zowel uit huurwoningen als uit koopwoningen. Om een indicatie te krijgen van de ontwikkeling van het woningaanbod wordt gekeken naar het aantal te koop staande woningen. Onderstaande tabel grafiek laat zien dat het aantal te koop staande woningen vanaf de piek rond 2013 in snel tempo afneemt.

Vraag versus aanbod op regionaal niveau Het nieuwe woningtekort is het verschil tussen de vraag en het aanbod, zoals hiervoor is aangegeven. Deze confrontatie tussen vraag en aanbod vindt plaats op regionaal niveau, te weten in 32 woningmarktgebieden die ABF onderscheidt op basis van verhuisstromen tussen gemeenten. Die gebieden zijn zodanig bepaald dat het grootste deel van de verhuisstromen tussen gemeenten binnen die regio’s plaatsvindt. Het tekort op nationaal niveau wordt bepaald door alle regio’s met een tekort bij elkaar op te tellen.

Pagina

5 van 12

Regionale verschillen In bovenstaande kaart is voor elk van de 32 woningmarktregio’s weergegeven hoe groot het tekort – als percentage van de woningvoorraad – is per begin 2019. De top 5 van de regio’s waar het tekort het grootst is: Delft en Westland (7,4%), Groot Amsterdam (6,6%), Utrecht (5%), Agglomeratie ’s-Gravenhage (4,9%) en agglomeratie Haarlem en Flevoland (4,8%). In de MRA moeten in de periode 2018-2025 per jaar 15.000 woningen gebouwd worden om de toenemende woningbehoefte bij te houden. In 2018 en 2019 is dat gelukt en dat is landelijk gezien een uitzondering. Met doorrekening van trends in bevolking en woningvoorraad zal het tekort in de MRA in 2030 iets kleiner zijn, 4,2%, maar nog altijd ver boven het landelijke cijfer van 2,6%.

3 Effecten woningtekort De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt. Lange ‘wachttijd’ in het gereguleerde segment In het gereguleerde deel van de woningmarkt vertaalt schaarste zich naar lang wachten. Vaak wordt gesproken over langer wordende wachtlijsten en wachttijden. Het is de inschrijfduur die bepaalt hoeveel kans men heeft op een woning, gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam. Daarom is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam de variabele die voor de gemiddelde zoeker naar een sociale huurwoning

Pagina

6 van 12

neerkomt op ‘wachttijd’. Individueel kan men deze wachttijd korter of langer zijn als men zich richt op woningen waarvoor geringere of juist grotere belangstelling is. De gemiddelde inschrijfduur en woonduur bij acceptatie van een aangeboden huurwoning gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam is inmiddels gestegen tot gemiddeld circa 19 jaar bij doorstromers en ruim 11 jaar bij starters.

Hoge prijzen en woonlasten Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhoog gaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. In Amsterdam zijn de woningprijzen in vijf jaar tijd met 65% gestegen. De omliggende gemeenten volgen met een gemiddelde prijsstijging van 45%. De woningvoorraad in de verschillende gemeenten van de MRA is verschillend van samenstelling naar type. Amsterdam is de stad met de hoogste dichtheid, de hoogste graad van stapeling van appartementen met een bescheiden maatvoering en het geringste aandeel eengezinswoningen. De gemeenten in Amstelland-Meerlanden, waaronder Amstelveen kennen juist een groot aandeel grondgebonden woningen met tuin, gebouwd in een ruimere stedelijke setting. Deze verschillende woonmilieus van de MRA zijn dan ook verschillende deelmarkten en ze bedienen verschillende klantengroepen. Amsterdam is voor de andere gemeenten binnen de MRA altijd een van de grootste leveranciers van doorstromende huishoudens die een stap maken in hun wooncarrière.

In het rapport ‘De woningbehoefte Metropoolregio Amsterdam 2017-2025’ wordt getoond dat er tot 2025 behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad in alle prijsklassen. 44% van de behoefte in de MRA bestaat uit ‘goedkope’ woningen, 25% uit woningen in het middensegment en de rest (31%) uit woningen in de duurdere segmenten. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de woonwensen zoals ze geuit zijn in het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2017. In het rapport ‘Raming Woningbehoefte in de regio Amstel / Meerlanden, 2017-2025’ worden deze conclusies uitgesplitst naar gemeenteniveau. Omwille van de betrouwbaarheid zijn daarbij gemeenten

Pagina

7 van 12

samengenomen: Amstelveen met Uithoorn en Diemen met Ouder-Amstel. Als niet alleen de demografische trend en de ontwikkeling in de woningvoorraad wordt meegenomen maar ook deze woon- en verhuiswensen, ligt er een groter accent op de ‘behoefte’ aan dure woningen. Behoefte is hierbij een gekleurd begrip. Men is natuurlijk op de eerste plaats op zoek naar een ruime woning van goede kwaliteit met een goede woonomgeving. Cijfers over de differentiatie binnen de MRA leert dat de eengezinswoningen slechts in geringe mate binnen Amsterdam te vinden zijn en in grote mate in de gemeenten rondom Amsterdam. In het bouwprogramma zal die verdeling niet anders worden. Het gevolg is dat ook in de toekomst grote vraag zal blijven op de voorraad van ruime, grondgebonden woningen in de delen van de MRA buiten Amsterdam. Het voorgaande over de doorgerekende woningbehoefte vertelt dat de heersende schaarste gevoeld wordt in alle segmenten van de woningmarkt, of men die nu opdeelt naar prijssegmenten of naar woningtypen.

4 Samenvatting In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste constateringen met betrekking tot de schaarste op de woningmarkt in de MRA. Schaarste en woningtekort  De Rijksoverheid spreekt in de nationale Woonagenda van een toenemend woningtekort en in het rapport Staat van de Woningmarkt van spanningsregio’s. De Metropool Regio Amsterdam is een van die spanningsregio’s.  De Rijksoverheid heeft ooit een percentage van 2% woningtekort als nietmaatschappelijk probleem gekwalificeerd. Onderzoeksbureau ABF, dat het woningtekort al vele jaren berekent, zou willen streven naar een lager tekort om gezonde spanning op de woningmarkt te bereiken: circa 1,3%.  Het actuele woningtekort in de MRA ligt ruim boven de 5%, vermoedelijk dalend naar 4,2% in 2030. Het woningtekort ligt in de Metropoolregio Amsterdam een factor 2 of 3 hoger dan wat nationaal acceptabel of wenselijk is.  Met dergelijke cijfers over het woningtekort moet wel worden vastgesteld dat in Amsterdam en zijn omliggende woningmarkt grote schaarste heerst. Bovendien is deze schaarste van langdurige aard.  Op het niveau van de nationale overheid en van de regionale samenwerking (MRA) wordt dit woningtekort erkend. In de MRA is afgesproken dat er in de periode 2018-2025 per jaar 15.000 woningen gebouwd worden om de toenemende woningbehoefte bij te houden.

Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam  De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht.  Amsterdam kent een hoge instroom van personen die aan het begin van arbeidsen woningmarktcarrière staan en een hoge uitstroom van huishoudens die een fase verder zijn (gezinnen, hoger inkomen, ruimtebehoefte) en aangetrokken worden door het woningaanbod van de woningmarkt rondom Amsterdam.

Pagina

8 van 12

Schaarste-indicatoren  De prijzen op de vrije sector huurmarkt en de koopmarkt zijn een belangrijke indicator voor de mate van schaarste.  De metafoor van de ‘steen in de vijver’ benadert de situatie op de woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam goed.  Amsterdam is de belangrijkste motor van de woningbehoefte in de MRA. Het merendeel van de huishoudens met een verhuiswens wil in Amsterdam. Het aandeel dat werkelijk in Amsterdam blijft is in de jaren van de nieuwe eeuw ongeveer 60%, in recente jaren dalend naar 55%.  Vanuit Amsterdam verhuizen sinds 2015 steeds meer gezinnen met kinderen naar andere gemeenten in de woningmarktregio. Amstelveen, Haarlem en Almere zijn daarbij de populairste gemeenten.  De particuliere huursector is in snel tempo duurder geworden. Dit is mogelijk geworden door veranderingen in het nationale woningwaarderingsstelsel die in oktober 2015 is doorgevoerd, waarbij de WOZ-waarde is gaan meetellen. Een groeiend deel van deze particuliere huursector is inmiddels vrije markt geworden.  Het prijsniveau van woningen in de gereguleerde huur (woningen met een huur beneden de € 752,33 prijspeil 2021) is per definitie geen goede graadmeter voor de vraag/aanbod verhouding. Het betreft immers geen markthuur. Het aantal actief woningzoekenden in de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam in combinatie met het aantal verhuringen is dat wel.

 De gemiddelde benodigde inschrijfduur bij acceptatie van de woning (ook wel ‘wachttijd’ genoemd) is een andere indicator voor de schaarste. In de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam is de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie van een huurwoning van Eigen Haard inmiddels opgelopen naar ruim 15 jaar.  Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. In lijn met de opmerkingen over de vele huishoudens die op zoek zijn naar meer vierkante meters, is ook de behoefte aan grondgebonden woningen groot.

5 Conclusies Er is sprake van schaarste in alle segmenten van de woningmarkt in Amstelveen. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte zijn regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad noodzakelijk. In het bijzonder is er sprake van schaarste in het sociale huursegment. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan sociale huurwoningen zijn regels voor het in gebruik nemen en geven van sociale huurwoningen noodzakelijk.

Pagina

9 van 12

6 Bronnen en bijlagen: Bronnen:  Gemeente Amsterdam (mei 2019), Kees Dignum : Schaarste patronen op de Amsterdamse woningmarkt  ABF Research (2018), Woningtekort: een nieuwe benadering voor een actueel probleem  Capital Value / ABF Research (2020), De woning(beleggings)markt in beeld  RIGO (2018), Raming Woningbehoefte Metropoolregio Amsterdam 2017-2025  RIGO (2020), Raming Woningbehoefte in de regio Amstel / Meerlanden,  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020

Pagina

10 van 12

Bijlage 1: gegevens over woonruimteverdeling Amstelveen en enkele andere regiogemeenten bron : Jaarrapportage WoningNet 2019

1. Aantal verhuringen Subregio woning Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Eindtotaal

2014 6.001 2.372 1.938 10.311

2015 6.021 2.498 1.741 10.260

2016 5.751 1.693 1.558 9.002

2017 6.457 1.660 1.466 9.583

2018 7.300 1.797 1.719 10.816

2019 7.383 1.590 1.529 10.502

Gemeente woning Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster** Diemen Edam-Volendam** Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan** Ouder-Amstel Purmerend** Uithoorn Waterland** Wormerland Zaanstad Eindtotaal

2014 143 753 6.001 29 110 56 527 101 27 84 649 321 89 115 1.306 10.311

2015 130 482 6.021 42 124 56 618 39 8 113 618 274 94 129 1.512 10.260

2016 150 457 5.751 18 104 2 604 49 2 84 113 159 10 150 1.349 9.002

2017 128 488 6.457 7 92

2018 148 462 7.300 14 93

2019 127 392 7.383 18 85

458 44 1 70 113 230 10 125 1.360 9.583

745 19 1 107 91 164 10 246 1.416 10.816

682 55 3 76 133 167 8 71 1.302 10.502

Pagina

11 van 12

3. Aantal actief woningzoekenden* Subregio woningzoekende Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Buiten regio Eindtotaal

2014 47.538 10.521 9.110 7.667 74.364

2015 54.276 11.580 10.051 9.129 83.457

2016 55.719 10.300 10.284 9.668 84.331

2017 59.103 10.424 11.029 10.985 89.604

2018 58.831 10.595 11.202 10.987 89.761

2019 55.322 9.714 10.917 9.993 84.561

Gemeente woningzoekende Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Buiten Regio Eindtotaal

2014 640 2.539 47.538 140 1.194 290 3.473 244 81 375 3.058 905 401 446 5.879 7.667 74.364

2015 759 2.729 54.276 142 1.430 315 3.688 266 86 446 3.211 1.065 414 519 6.676 9.129 83.457

2016 871 2.840 55.719 97 1.489 197 3.615 261 95 440 2.255 1.110 273 469 6.702 9.668 84.331

2017 938 3.025 59.103 96 1.550 179 3.908 271 113 443 2.133 1.228 267 468 6.938 10.998 89.604

2018 967 3.047 58.831 95 1.584 180 4.093 282 118 494 2.110 1.094 237 628 6.988 10.987 89.761

2019 905 2.940 55.322 89 1.461 164 4.170 304 111 503 1.826 1.082 220 485 6.554 9.901 84.561

Pagina

12 van 12

Bijlage 2: Ontwikkeling Gemiddelde WOZ-waarde (x 1000 euro) van woningen in Amstelveen bron: CBS

1 Bijlage 4 - Was-wordt overzicht Huisvestingsverordening 2018-2021

Was-wordtoverzicht Huisvestingsverordening 2018-2021 Onderstaande was-wordt-tabel geeft een overzicht van de wijzigingen in de concept Huisvestingsverordening gemeenten Amstelveen 2021 ten opzichte van de Huisvestingsverordening gemeenten Amstelveen 2018. Was Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2018 Artikel 1,

qq. Tweede woning: de zelfstandige woonruimte die feitelijk en uitsluitend door de eigenaar of huurder als verblijf wordt gebruikt, naast zijn hoofdverblijf; v. Inschrijfduur: de inschrijfduur bedoeld in artikel 2.2.4, tweede lid;

Artikel 2.2.3 t/m 2.2.5 Artikel 2.2.6 t/m 2.2.8 (Inhoud blijft gelijk) Paragraaf 3. Vergunningverlening particuliere huurvoorraad (inhoud blijft gelijk) Paragraaf 4. Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien: a. het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in artikel 2.2.1; c. het huishouden op grond van het bepaalde in artikel 2.4.6 en 2.4.7 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt; d. het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen; of, e. de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling en/of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.

Wordt Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2021 Art 1, q. Hoofdverblijf: het adres waar iemand de afgelopen twaalf maanden overheersend verbleef, zijnde ten minste 183 nachten, en waar het centrum van diens levensbelangen ligt; qq. Tweede woning: de zelfstandige woonruimte door de eigenaar of huurder als verblijf wordt gebruikt, naast zijn hoofdverblijf; fff. Woonpunten: het totaal van punten dat door een woningzoekende wordt opgebouwd, bestaande uit maximaal drie soorten punten: wachtpunten, zoekpunten en situatiepunten; Nummering wijzigt in 2.4.4 t/m 2.4.6 (Zie daar de wijzigingen) Nummering wijzigt in 2.2.3 t/m 2.2.5 Paragraaf 2.3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad Paragraaf 2.4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien: a. het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in artikel 2.2.1; b. het huishouden op grond van het bepaalde in paragraaf 2.7 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt; c. het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen; of, d.

de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.

Artikel 2.4.3 Intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen; b. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. (Artikel 2.4.2) 1. Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien: b. het huishouden al in het bezit is van een huisvestingsvergunning; Artikel 2.2.4 Woningzoekenden en inschrijving 1. Personen van 18 jaar en ouder kunnen zich als woningzoekenden inschrijven via een aanbodinstrument. De inschrijving in een in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument. 2. De inschrijfduur is gelijk aan de periode dat men als woningzoekende ingeschreven staat. 3. De inschrijving eindigt nadat een woningzoekende als huurder woonruimte aangewezen in artikel 2.1.1, tweede en vierde lid, in gebruik heeft genomen in de woningmarktregio. 4. De inschrijfduur die per 1 januari 2016 van rechtswege door omzetting van woonduur in inschrijfduur is verkregen of nadien is verkregen op grond van artikel 5.2 vervalt, nadat een woningzoekende een andere woonruimte betrekt. 5.

Burgemeester en wethouders kunnen besluiten dat de inschrijfduur die door een woningzoekende per 1 januari 2016 van rechtswege door omzetting van woonduur in inschrijfduur is verkregen of nadien is verkregen op grond van artikel 5.2 vervalt, indien de huurovereenkomst van de woningzoekende wegens woonfraude wordt beëindigd. 6. In afwijking van het bepaalde in het derde lid eindigt de inschrijving niet: a. nadat een jongere woonruimte heeft betrokken die krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor jongeren;

Artikel 2.4.3 Intrekking en verval vergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen; b. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. 2. Als burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning verlenen ten behoeve van een huishouden dat al over een huisvestingsvergunning beschikt, wordt de eerdere huisvestingsvergunning gelijktijdig ingetrokken. Artikel 2.4.5 Woningzoekenden en inschrijving 1. Personen van 18 jaar en ouder kunnen zich als woningzoekende inschrijven via een of meerdere aanbodinstrumenten in de woningmarktregio. De inschrijving in een in de regio gebruikte aanbod-instrument geldt als inschrijving in elk in de regio gebruikt aanbodinstrument.