3. Toelichting Kostverlorenweg 12

TOELICHTING Bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 1 van 43

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten 2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking 2.3 Motivatie gemaakte keuzes HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling 4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.4 Handhaving HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED 5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.2 Functioneel gebruik HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Archeologie 7.4 Geluid 7.5 Luchtkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Wet natuurbescherming 7.8 Verkeer en parkeren 7.9 Bedrijven en milieuzonering 7.10 Duurzaamheid 7.11 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

3 3 3 4 5 6 6 6 6 9 9 9 12 12 12 12 13 14 14 17 18 18 18 20 27 30 30 31 33 35 36 37 39 39 39 41 42

pagina 2 van 43

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling Aan de Kostverlorenweg 12 ligt een dierenpension met dienstwoning. De eigenaar van het gebouw is voornemens de huidige bebouwing te slopen en hier een reguliere burgerwoning te realiseren. De nieuwe burgerwoning zal dus ter vervanging zijn van de huidige dienstwoning met bijbehorende bebouwing. Het realiseren van een burgerwoning is in strijd met het bestemmingsplan 'Wester Amstel 2018', zodat een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel moet worden vastgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het perceel is gelegen in de gemeente Amstelveen, buiten de bebouwde kom. Ten noorden van het plangebied zijn sportvelden te vinden waar verschillende sporten beoefend kunnen worden. Oostelijk is de Amstel gelegen, zuidelijk van het projectgebied zijn voornamelijk polders en ten westen is de bebouwde kom van Amstelveen gelegen.

Figuur 1: Ligging plangebied Noordelijk grenst het plangebied aan een perceel met een vrijstaande woning. Aan de oostelijke grens van het plangebied is een waterkering gelegen. De Kostverlorenweg is op deze waterkering gelegen. Zuidelijk grenst het projectgebied deels aan een perceel met een woning en enkele bijgebouwen en deels aan een sloot waarachter een polder gelegen is. Deze sloot en poldervormen ook de grens aan de westelijke zijde van het

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 3 van 43

projectgebied. De sloot en polder maken onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland. Dit NNN­gebied heeft de naam Middelpolder.

Figuur 2: Begrenzing plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan 'Wester Amstel 2018'. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 20 december 2018 en is onherroepelijk geworden op 4 december 2019. De geldende bestemming op de locatie is Maatschappelijk­Dierenopvang (Artikel 14) met de dubbelbestemming Waarde­Archeologie (artikel 32) en Waterstaat­Waterkering (artikel 35). Ook zijn er twee gebiedsaanduidingen opgenomen ten behoeve van luchtvaart verkeer en een gebiedsaanduiding ten behoeve van een veiligheidszone. Het betreft de volgende gebiedsaanduidingen: luchtvaartverkeerzone­LIB art 222 toetshoogte (artikel 39), luchtvaartverkeerzone­LIB art 222A toetshoogte radar (artikel 40) en veiligheidszone­leiding (artikel 42). Het bouwvlak kent een functieaanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk­dienstwoning' Binnen de huidige bestemming is een burgerwoning niet toegestaan. Om de geplande ontwikkeling mogelijk te maken, wordt het bestemmingsplan herzien. Door middel van deze herziening wordt de huidige maatschappelijke bestemming omgezet tot woonbestemming. Het geldende bestemmingsplan komt met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gedeeltelijk te vervallen.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 4 van 43

Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Wester Amstel 2018 Naast het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' gelden ter plaatse ook de paraplubestemmingsplannen 'wonen' (vastgesteld op 26 maart 2019), 'Archeologie en Cultuurhistorie' (vastgesteld op 12 december 2018), 'Schipholparkeren en Parkeernormen' (vastgesteld 22 maart 2017) en 'Herziening Begripsbepaling Peil' (vastgesteld 1 oktober 2014). Het initiatief is niet in strijd met deze parapluplannen.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik gegeven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf tot en met zeven geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk zes gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 5 van 43

HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de wijziging van een maatschappelijke bestemming ten behoeve van een dierenpension naar een woonfunctie. De huidige bebouwing zal worden gesloopt, waar een nieuwe vrijstaande woning voor in de plaats zal komen. Het bestemmingsplan Kostverlorenweg 12 komt overeen met de relevante beleidsstukken. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de relatie tussen het bestemmingsplan en de beleidsstukken.

2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking In de toekomstige situatie wordt er een reguliere burgerwoning en een bijgebouw gebouwd. De woning bestaat uit twee bovengrondse woonlagen en een kelder en wordt centraal op het perceel gebouwd. De oppervlakte van de woning is circa 210 m2 en heeft een goothoogte van circa 5 meter en een nokhoogte van circa 9 meter. De kelder is circa 50 m2 en heeft een diepte van circa 3,5 meter. Het bijgebouw is noordwestelijk binnen het plangebied gelegen, tegen de noordelijke perceelsgrens. De oppervlakte van het bijgebouw is circa 75 m2 en heeft een goothoogte van circa 3 meter en een nokhoogte van circa 5 meter. De mogelijkheid een dierpension te exploiteren verdwijnt. Er zal enkel een woningfunctie overblijven.

2.3 Motivatie gemaakte keuzes Het huidige dierenpension zal verdwijnen en de huidige bebouwing zal worden gesloopt. De nieuwe woning zal een kwaliteitswinst voor de omgeving opleveren. Tevens zal de mogelijkheid om een dierpension op locatie te vestigen verdwijnen, wat het woon­ en leefklimaat van de omgeving ten goede zal doen. De nieuwe woning zal lager in het landschap komen te liggen. Het vigerende bestemmingsplan voorziet in een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter voor de dienstwoning. De nieuwe woning kent een goothoogte van 5 meter en een bouwhoogte van 9 meter, waardoor de zichtlijnen in het landschap verbeteren. Tevens is bij het ontwerp gekozen om veel glas toe te passen, wat tevens het zicht op de achterliggende polder vanaf de Kostverlorenweg verbetert. Op onderstaande afbeeldingen is het bouwplan en een impressie van de nieuwe woning weergegeven.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 6 van 43

Figuur 4: Situatietekening positionering nieuwe woning op het perceel

Figuur 5: Sfeerimpressie nieuwe woning bezien vanaf de Kostverlorenweg

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 7 van 43

Figuur 6: Sfeerimpressie nieuwe woning bezien vanaf het achtererf

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 8 van 43

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend. De regels bevatten samen met de verbeelding het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Amstelveen. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling.

3.2 De bestemmingen De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Hoofdstuk 1: inleidende regels, met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. 2. Hoofdstuk 2: bestemmingsplanregels, welke het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functie(s). Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijne bouwbepalingen worden geregeld. 3. Hoofdstuk 3: algemene regels, deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels en algemene afwijkingsbevoegdheid. 4. Hoofdstuk 4: overgang­ en slotregels. De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. Artikelgewijze beschrijving regels en bestemmingen Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2)

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 9 van 43

hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Tuin (artikel 3) Op de bijbehorende gronden van de woning met de bestemming 'Tuin' mag behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis en erkers en entreeportalen geen bebouwing worden opgericht. In de regel is dit het naar het openbaar gebied gerichte erf (niet zijnde achtererfgebied) van woningen. Wonen (artikel 4) De woning is als zodanig bestempeld. Aan huis verbonden activiteiten, hierbij worden gedacht aan een praktijk voor een (huis)arts of fysiotherapie, dan wel voor een advocaat of een juridisch of financieel adviseur, zijn mogelijk, maar het woonkarakter dient het uitgangspunt te blijven. Daarom behoren deze beroepsactiviteiten ondergeschikt te blijven aan het wonen. Dit is geregeld door het stellen van een maximaal percentage (30%) van het woonoppervlakte voor andere dan woonactiviteiten te bestemmen. Het kenbaar maken van de beroepsactiviteiten door middel van een aanduiding op eigen terrein is in beginsel toegestaan. De woning (oorspronkelijk hoofdgebouw) dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd waarbij voldaan dient te worden aan de gegeven goot­ en bouwhoogten.

Daarbuiten kan gebruik worden gemaakt van de regeling voor al dan niet aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Waarde-Archeologie en Waterstaat-Waterkering (artikel 5 en 6) Als dubbelbestemmingen zijn opgenomen archeologie en waterkering. De primaire bestemming mag de belangen welke worden behartigd binnen de dubbelbestemming niet onevenredig schaden. Hiervoor is in de planregels een regeling opgenomen. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 7) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 8) In dit artikel (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kan worden.

Luchtvaartverkeerszone-LIB (artikel 10 en 11) Hier wordt aangegeven waar de gronden binnen de gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones (Luchtvaartverkeerzones LIB) voor bedoeld zijn. Veiligheidszone - Leiding (artikel 12) Hier wordt het gebied aangeduid waarbinnen, als gevolg van een verhoogd veiligheidsrisico door de ondiepe ligging van een gasleiding, geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Tevens wordt aangegeven onder welke voorwaarde van dit verbod kan worden afgeweken.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 10 van 43

Hoofdstuk 4 Overgangs­ en slotregels Overgangsrecht (artikel 13) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 14) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 11 van 43

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De voorgenomen ontwikkeling van de sloop van het dierenpension met dienstwoning en de nieuwbouw van één woning ter plaatse kan niet worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.2.1 Financieel-economische haalbaarheid De realisatie van de in dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van een ontwikkelende partij. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkelingen te kunnen realiseren en de leges aan de gemeente te voldoen. 4.2.2 Verhaal van kosten Op grond van de Grondexploitatiewet dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het vaststellen van het bestemmingsplan of ander ruimtelijk plan, tenzij de economische uitvoerbaarheid anderzins is gegarandeerd. De procedurekosten voor het plan worden middels de gemeentelijke legeskosten op de initiatiefnemer verhaald. De financiering van het plan wordt gedragen door de aanvrager. Vanuit het plan vloeien geen overige kosten of risico's voort die voor rekening van de gemeente zijn. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3.1 Inspraak Het ontwerp is gedurende zes weken ter inzage gelegd van 1 december 2023 tot en met 11 januari 2024. Gedurende de termijn van terinzage legging heeft een ieder de gelegenheid gekregen om schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 4.3.2 Bro-partners In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 9 oktober 2023. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 3 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. 2. 3. 4.

Gedeputeerde Staten van Noord­Holland Waternet / Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht Rijkswaterstaat Gasunie

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 12 van 43

5. Liander 6. Brandweer Amstelland 7. Beschermers Amstelland De instanties welke staan vermeld onder 3, 4 en 7 hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De instanties welke staan vermeld onder 1, 2 en 5 hebben te kennen gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen onderwerpen raken waarbij deze instanties belang hebben. De instantie welke staat vermeld onder 6 heeft inhoudelijk schriftelijk gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan. Hieronder volgt een samenvatting van de reactie en het commentaar daarop van het college van burgemeester en wethouders. Reactie Brandweer Amstelland In de nabijheid van het plan is een relevante risicobron externe veiligheid aanwezig. Er worden een aantal maatregelen aangegeven die externe veiligheidsrisico's voor het plangebied kunnen beperken en/of de mogelijkheden voor hulpverlening en zelfredzaamheid kunnen vergroten.

Toereikende opstelplaatsen voor hulpverleningsvoertuigen en toereikende bluswatervoorzieningen realiseren; Een goede ontsluiting van het plangebied realiseren waarbij van risicobronnen af kan worden gevlucht; Ontvluchtingsmogelijkheden (vluchtroutes en nooduitgangen) vanuit bouwwerken in het plangebied realiseren die van risicobronnen af zijn gericht; Bij werkzaamheden aan de aardgastransportleiding in de buurt van het plangebied/bouwwerk geen of zo weinig mogelijk personen op de locatie aanwezig laten zijn. Reactie burgemeester en wethouders Onder dankzegging voor de inhoudelijke reactie, onderschrijven wij het belang van de inhoud van de reactie. De aandachtspunten leiden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

4.4 Handhaving Wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, dan is de discussie over de inhoud van het plan afgerond en dienen overheid en burgers zich aan het plan te houden. Gebruik en/of bouwen dat niet in overeenstemming is met de verbeelding en/of de planregels is dan in strijd met het geldende bestemmingsplan. De zorg dat situaties gedurende de planperiode in overeenstemming zijn en blijven met het geldende bestemmingsplan valt onder het begrip handhaven. Goede handhaving vereist dat, naast de overheid ook belanghebbenden en de gebruikers van een plangebied op eenvoudige wijze kennis kunnen nemen van de inhoud van het geldende bestemmingsplan. Om dit te bereiken zijn bestemmingsplannen digitaal toegankelijk via het internet.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 13 van 43

HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED Dit is een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied. Alle ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan zijn al behandeld in hoofdstuk 2.

5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.1.1 Het plangebied in groter verband Het gebied waarin Kostverlorenweg 12 ligt valt onder het buitengebied van Amstelveen en staat bekend onder de naam 'Middelpolder'. Dit gebied wordt in het zuiden begrensd door de A9, in het oosten door de Amstel, in het noorden door de stadsgrens van Amsterdam, en in het westen door de stadsgrens van Amstelveen. Wester Amstel is gesitueerd in het grotere buitengebied 'Amstelscheg'. In het beeldkwaliteitsplan Amstelscheg staan de uitgangspunten voor ruimtelijke kwaliteit in het gebied uiteengezet. Het plangebied is onder andere gebaat bij handhaving van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur ontstaan als gevolg van de drooglegging van de polders, het behouden van het landelijke karakter, het open houden van het gebied, en het behouden van het dijkprofiel. Het gebied is vanuit ecologisch perspectief belangrijk, en maakt deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de ecologische hoofdstructuur van Nederland. Het is ook van grote recreatieve waarde voor zowel inwoners van Amstelveen als de rest van de omliggende gemeenten. Het gebied speelt ook een belangrijke rol in de waterhuishouding van het gebied. 5.1.2 Directe omgeving plangebied De directe omgeving van Kostverlorenweg 12 is een mix van woningen, (woon)boerderijen, kleinschalige bedrijvigheid en volkstuinen. Er is ruimte voor een kwaliteitsimpuls.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 14 van 43

Figuur 7: Vooraanzicht Kostverlorenweg 12. Dit deelgebied valt buiten de door de provincie Noord­Holland vastgestelde stedelijke contour. Het deelgebied valt binnen het zogenaamde Groene Hart van de randstad. Stedenbouwkundige structuur van het poldergebied De structuur van het gebied is typisch die van een droogmakerij met een rechthoekig grid van kavelsloten en overwegend langwerpige oost­west gerichte graslandkavels van circa 50 à 60 meter breedte en een gevarieerde lengte. Het gebied wordt ontsloten vanaf de randen; aan de oostzijde de Kostverlorenweg. In de polder zijn nog maar weinig agrarische complexen overgebleven: het betreft voornamelijk weide­ en grasland. De waterstructuur bestaat uit een dicht grid van sloten oost­west en een aantal tochten noord­zuid. De groenstructuur betreft het karakteristieke erfbeplanting op de voormalig agrarische complexen binnen het voor het overige lege polderlandschap. Bebouwingskarakteristiek van het polderlandschap De bebouwing op de voormalig agrarische complexen is her en der gesloopt en vervangen voor een woonhuis. Deze woonhuizen zijn over het algemeen gebouwd in hollandsche/traditionele karakteristiek; er is sprake van een grote diversiteit, zowel in omvang als hoofdvorm. De bebouwing is overwegend utilitair. De vaak rommelige inrichting van de erven hebben veel van het oorspronkelijke karakter verloren doen gaan.

De bouwhoogte is overwegend in één of twee bouwlagen met een kap. De materialen voor de woongebouwen is metselwerk voor de gevel (rood/bruinrood/bruin/beige) en pannen (rood/grijs/zwart) op het dak. Waardering Het gebied ontleent zijn waarde aan het open landschap in de vorm van een karakteristieke droogmakerij en zijn zeer extensieve bebouwing, met overwegend traditionele bouwvormen en geclusterde erfbeplanting. De bebouwing in de polder ontleent zijn waarde aan een gespreide ligging, een directe relatie met de dijk en een vrij traditionele presentatie in het landschap. Het volkstuinencomplex ontleent zijn waarde aan een goed afgeschermde beplanting met bomen en bosschages. Conclusie Het onderhavige plan is in lijn met de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan Amstelscheg. De kenmerkende polderstructuren worden in het plan gehandhaafd. Daarnaast komt er door het verkleinen van het bouwvlak een extra zichtlijn van de dijk het achterland in. 5.1.3 Cultuurhistorie/archeologie Het plangebied ligt in de Amstelscheg. De Amstelscheg vormt een groene wig die diep doorloopt in de stad Amsterdam en is een van de iconische landschappen van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Het ensemble Amstelscheg kent drie provinciale kernwaarden: (1) De landschappelijke karakteristiek: de landschappen en de belangrijkste kenmerken van deze landschappen.

(2) Openheid en ruimtebeleving: de beleving van de vrije open ruimte, de horizon en de oriëntatiepunten. (3) De ruimtelijke dragers: de driedimensionale structuren en lijnen die in het (vlakke) landschap het beeld bepalen en begrenzen. Denk hierbij aan bebouwingslinten, bomenlanen en dijken. Het is van belang dat deze drie kernwaarden gewaarborgd blijven. Het specifieke perceel Kostverlorenweg 12 ligt in een gebied wat in het verleden is ontveend. Er staan geen molens, stolpen of andere monumenten in de omgeving, er is geen sprake van een historisch lint. Hierdoor is er naast dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de Amstelscheg weinig anders van cultuurhistorische waarde in de directe omgeving. Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 15 van 43

Figuur 8: Cultuurhistorische kaart Kostverlorenweg 12 (rood omcirkelt) Omdat Kostverlorenweg 12 in ontveend gebied ligt, is het niet aannemelijk dat er archeologische waardevolle objecten in de bodem zitten. Ter plaatse geldt dan ook Waarde ­ Archeologie 5. Dit houdt in dat er verkennend archeologisch bodemonderzoek nodig is bij ingrepen in de bodem die dieper rijken dan 0,30 meter en groter zijn dan 10.000 m2.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 16 van 43

Figuur 9: Archeologische verwachtingskaart van het plangebied (zwart omcirkelt) Conclusie De locatie voor de nieuw te bouwen woning ligt in archeologisch gebied met archeologie waarde 5. Hier geldt het criterium van maximaal 10.000 m2 bodemverstoring. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Derhalve is geen inventariserend archeologisch onderzoek vereist. Daarnaast zijn er in het gebied rond de planlocatie geen cultuurhistorisch waardevolle elementen.

5.2 Functioneel gebruik 5.2.1 Wonen Deze gronden zijn bestemd voor één woonhuis, als dan niet in combinatie met ruimte voor een aan­huis­verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de woning, woongebouwen, aan­ en uitbouwen en bijgebouwen met de daarbij behorende tuinen en erven en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt onder andere dat het hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd en dat als hoofdgebouw uitsluitend één woonhuis mag worden gerealiseerd. 5.2.2 Tuin De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw, bouwwerken geen gebouwen zijnde, erkers, entreeportalen, paden en terrassen en parkeren.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 17 van 43

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 7.

6.2 Rijksbeleid 6.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, komt voort uit de Omgevingswet en is een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI richt zich op vier prioriteiten: 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. De druk op de fysieke leefomgeving is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win­win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking plangebied De ontwikkeling binnen het plangebied raakt het belang van de NOVI niet. Er zijn geen belemmeringen voor de ontwikkeling. 6.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waarr nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per (ruimtelijk) gebied gelden. Doorwerking plangebied Geen van de in het Barro geldende onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit project.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 18 van 43

6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Besluit ruimtelijke ordening). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient tevens een motivering te worden opgenomen waarin wordt onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Doorwerking plangebied Op basis van jurisprudentie blijkt dat een enkele woning zoals in dit plan niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (zie onder meer ABRvS 23 december 2014, zaaknummer 201405237/1/R2).

Daarnaast wordt in de 'Handreiking Ladder' aangegeven dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen. Met de realisatie van 1 woning, die tevens dient als vervanging van een bestaande woning, is bij dit plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Aangezien een bestaande (bedrijfs)woning wordt vervangen door een nieuwe woning is er geen sprake van de invulling van een behoefte. 6.2.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol Het oorspronkelijke Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) stamt uit 2002, en is op 21 augustus 2004 gewijzigd in werking getreden. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB), die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart. Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld. Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Per 4 november 2015 is een wijziging van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) in werking getreden. Doel van deze wijziging is om de vliegveiligheid rondom Schiphol in afdoende mate te borgen. Hiervoor zijn de zogenaamde toetshoogtes in de omgeving van Schiphol aanzienlijk verlaagd.

Bestemmingsplannen dienen deze verlaagde toetshoogtes in acht te nemen. Gebouwen hoger dan de toetshoogtes kunnen alleen worden toegestaan, indien het Rijk hiervoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven of een positief radar advies heeft afgegeven. Het instrument "radar advies" is een nieuw instrument naast het reeds bestaande vvgb. Voor de radartoets gelden afzonderlijke toetshoogtes; deze zijn opgenomen in een nieuwe kaart in bijlage 4a bij het LIB. De procedures voor een vvgb en een radaradvies gelden allebei afzonderlijk van elkaar, maar kunnen ook samenvallen wanneer verschillende toetsvlakken worden doorsneden. De genoemde beperkingen betreffen: De bestemming en het gebruik van grond in verband met het externe­veiligheidsrisico vanwege het luchthavenluchtverkeer; De bestemming en het gebruik van grond in verband met de geluidbelasting vanwege het luchthavenluchtverkeer; De maximale hoogte van objecten in, op of boven de grond, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer;

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 19 van 43

Een bestemming die, of van een gebruik dat, vogels aantrekt, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer. Bij de eerste twee van de bovengenoemde typen beperkingen zijn in ieder geval gronden aangewezen die niet gebruikt dan wel bebouwd mogen worden ten behoeve van woningen, of andere in het besluit aangewezen gebouwen. Op 1 januari 2018 is het LIB gewijzigd in werking getreden. De regelwijziging ziet op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. In het gebied binnen zone 4 blijft de grens van 25 woningen per bouwplan gehandhaafd en mogen bestaande geluidgevoelige gebouwen vervangen worden door een nieuw geluidgevoelig gebouw. In het bestaand stedelijk gebied tussen de grens van zone 4 en de 20 Ke­contour gelden nu en ook onder het regime van het nieuwe LIB geen kwantitatieve beperkingen aan woningbouw. Doorwerking plangebied Het voorliggende plan valt binnen het beperkingengebied voor hoogte van het LIB. Op grond van artikel 2.2.1d, tweede lid zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 3 met het nummer 5, dienen gemeenten te motiveren in de toelichting op het bestemmingsplan de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.

Hier zal nader op in worden gegaan in paragraaf 7.6. Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en artikel 2.2.2a van het LIB zijn gronden die zijn aangewezen in bijlage 4 en 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximale waarden. De hoogtes zijn gerelateerd aan het N.A.P. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 101 meter en een toetshoogte in verband met radarapparatuur van 48 meter. Op grond van artikel 2.2.4 is geen vaste laserinstallatie of windturbine toegestaan vanaf een minimale hoogte. In onderhavig plan worden geen laserinstallaties of windturbines gerealiseerd, waardoor dit artikel hier niet aan de orde is.

6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie NH2050 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met deze visie richt de provincie zich op langetermijnambities en ­doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie, balans tussen economische groei en leefbaarheid, zijn samenhangende ambities geformuleerd. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch schiereiland ­ hier is benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling ­ hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.

Sterke kernen, sterke regio's ­ deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie ­ in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 20 van 43

Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving ­ deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. De vijf geschetste bewegingen staan niet op zichzelf. Samen met de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit het onderdeel Leefomgevingskwaliteit, vormen ze de provinciale visie. De provincie hanteert de ontwikkelprincipes om een hoge leefomgevingskwaliteit te kunnen (blijven) bieden. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen en moeten ook als zodanig worden gelezen, zo wordt in de visie beschreven. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. De systematiek van de visie impliceert dat diverse gebieden een samenhang kennen van verschillende bewegingen en ontwikkelingsprincipes. De intentie van de provincie is om aan de visie een uitwerkingsprogramma te koppelen. Gelijktijdig met de besluitvorming over de Omgevingsverordening die gekoppeld is aan de Omgevingsvisie (medio 2019) worden daartoe acties vastgesteld. In de omgevingsvisie is aangegeven dat rond Amsterdam een metropool wordt gevormd.

Het gaat hier om een stedelijk systeem van grotere en kleinere kernen, met Amsterdam als hoogstedelijke kernstad, een landschap met hoge gebruiks­ en belevingswaarde, een multimodale bereikbaarheid, een havengebied met energietransitie en circulaire economie als dragers en Schiphol als internationale hub. De ontwikkeling van de metropool komt tot uiting door een snel groeiend aantal inwoners, arbeidsplaatsen en bezoekers, leidend tot een tendens van concentraties van economische functies. Doorwerking plangebied Het initiatief voorziet in de vervanging van een bestaande (bedrijfs)woning. Door de voorgenomen ontwikkeling wordt er geen nieuwe woning mogelijk gemaakt. Het initiatief is hiermee in lijn met het provinciaal beleid. Voor het overige is het initiatief niet strijdig met het provinciaal beleid. 6.3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 Op 22 oktober 2020 heeft de provincie de nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. In 2023 is de meest recente versie in werking getreden. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels.

Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te beiden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Doorwerking plangebied Het perceel is op grond van de Omgevingsverordening NH2020 gelegen binnen diverse werkingsgebieden, waarvan enkele van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling, namelijk: Bijzonder provinciaal landschap Landelijk gebied LIB5 zone Schiphol Regionale waterkeringen Bijzonder provinciaal landschap Artikel 6.46 Bijzonder provinciaal landschap Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 21 van 43

1. De kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap zijn vastgelegd in Bijlage 6. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten. 3. In afwijking van artikel 6.3 bevat het ruimtelijk plan geen regels die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. 4. Het ruimtelijk plan kan regels bevatten die een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits deze ontwikkeling de voorkomende kernkwaliteiten niet aantast. 5. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en een motivering van de wijze waarop wordt voldaan aan het tweede en, indien van toepassing, het vierde lid. 6. Indien uit de motivering volgt dat de maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in het vierde lid, dan dient de uitvoering hiervan te zijn geborgd bij de vaststelling van het ruimtelijk plan. 7. N.v.t. 8. In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling of een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die de kernkwaliteiten aantast mogelijk maken, indien: a. er sprake is van groot openbaar belang; b. er geen reële alternatieven zijn; en c. de aantasting zoveel mogelijk wordt beperkt en de aantasting wordt gecompenseerd. 9. N.v.t.

10.Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de motivering als bedoeld in het vijfde lid en over de wijze van compensatie als bedoeld in het achtste lid, aanhef en onderdeel c. 11.Gedeputeerde Staten kunnen de kernkwaliteiten zoals opgenomen in Bijlage 6 wijzigen. Het initiatief is gelegen binnen de Amstelscheg. De kernkwaliteiten van het bijzonder provinciaal landschap provincie Noord Holland zijn vastgelegd in Bijlage 6 van de verordening, waarin verwezen wordt naar het Gebiedsperspectief & Beeldkwaliteit Amstelscheg, waarin de kernkwaliteiten voor het gebied staan beschreven. Voor het projectgebied geldt dat de kernkwaliteiten 'type verkaveling' en 'hoogteverschil tussen de Amstel en de achterliggende polders' relevant zijn. De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van het dierenpension en de dienstwoning, waarna er een reguliere burgerwoning met bijgebouw worden teruggebouwd. De verkaveling wordt niet aangetast. Daarnaast is de nieuwe bebouwing oost­west georiënteerd, wat aansluit op de verkaveling. Het hoogteverschil tussen de Amstel en achterliggende polder is ook een kernkwaliteit die aanwezig is in het projectgebied. Ten opzichte van de huidige situatie verbetert in de toekomstige situatie de zichtbaarheid van het hoogteverschil.

In het ontwerp is namelijk rekening gehouden met de achterliggende polder door middel van het creëren van zichtlijnen en er is veel glas gebruikt. Landelijk gebied Artikel 6.9 MRA landelijk gebied 1. Een ruimtelijk plan kan ter plaatse van het werkingsgebied MRA landelijk gebied niet voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling. 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. ter plaatse van de bestaande stedelijke functie is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan; Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 22 van 43

b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet; c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden en d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.500 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt. 3. N.v.t. 4. N.v.t. 5. N.v.t. 6. N.v.t. 7. N.v.t. 8. N.v.t. In de huidige situatie is er sprake van een stedelijke functie. Ook is in de huidige situatie één dienstwoning planologisch toegestaan. Daarnaast beperkt de beoogde ontwikkeling de omringende bedrijven niet, omdat er geen sprake is van een nieuwe woning. Er wordt namelijk een dienstwoning omgezet naar een reguliere burgerwoning, dus de feitelijke situatie veranderd niet. Er wordt voldaan aan artikel 6.9 lid 2. Artikel 6.59 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied 1. Gedeputeerde Staten stellen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vast, die de provinciale belangen beschrijft ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. 2.

Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: a. rekening gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; b. bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en c. bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. 3. In aanvulling op het tweede lid, wordt bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in de Amstelscheg rekening gehouden met de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg' (nr. 2011­66880). 4. De toelichting van een ruimtelijk plan bevat een motivering waaruit moet blijken dat voldaan is aan het bepaalde in het tweede lid. 5.

Gedeputeerde Staten, het dagelijks bestuur van het betrokken waterschap of het college van burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente kunnen de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling om advies vragen, ook in een vroeg stadium, inzake de locatieafweging of de ruimtelijke inpassing. In paragraaf 6.3.3 wordt nader ingegaan op hoe het initiatief passend is binnen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. LIB5 zone Schiphol Artikel 6.24 Woningen binnen de LIB5 zone Schiphol 6. Voor zover een ruimtelijk plan nieuwe woningen toestaat op gronden die liggen ter plaatse van het werkingsgebied LIB5 zone wordt in de toelichting op dat plan rekenschap gegeven van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 23 van 43

7. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de toelichting zoals bedoeld in het eerste lid. De beoogde ontwikkeling voorziet niet in nieuwe woningen. Er wordt een dierenpension met dienstwoning vervangen door een enkele woning. De feitelijke situatie verandert dus niet. Zie ook paragraaf 6.2.4. Regionale waterkeringen Artikel 6.77 Regionale waterkeringen 1. Ter plaatse van het werkingsgebied Regionale waterkering voorziet het ruimtelijk plan in bescherming van de waterkerende functie door op deze functie toegesneden bestemmingen en regels. 2. Ter plaatse van het werkingsgebied beschermingszone regionale waterkering voorziet een ruimtelijk plan in een beschermingszone aan weerzijden van de waterkering waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan zijn. 3. In afwijking van het tweede lid zijn nieuwe ontwikkelingen mogelijk indien hierover blijkens de toelichting bij het ruimtelijk plan overeenstemming is bereikt tussen betrokken gemeenten, waterbeheerder en provincie. De beoogde ontwikkeling is gelegen in een beschermingszone van een waterkering. Er dient dus een ontheffing aangevraagd te worden bij hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Zie ook paragraaf 7.2. 6.3.3 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Artikel 6.59 uit de Omgevingsverordening NH2020 is van toepassing op dit perceel.

Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van dit gebied, wordt rekening gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Het plangebied is gelegen binnen de ensemble 'Amstelscheg'. De Amstelscheg maakte deel uit van een groot veengebied dat lange tijd gelegen is ontgonnen uit drooggemalen polders. Tegenwoordig heeft het resterend veenweidelandschap een agrarische functie, maar krijgt het ook steeds meer betekenis als recreatielandschap, met name voor fietsers, hardlopers en wandelaars. De Ensemble Amstelscheg is beschreven aan de hand van drie provinciale kernwaarden: De landschappelijke karakteristiek: het plangebied is gelegen binnen het 'lager gelegen droogmakerijen'. Kenmerkend is de rechthoekige verkaveling. Ringdijken vormen een scheiding tussen de landschapstypen, waar het hoogteverschil beleefbaar is. Openheid en ruimtebeleving: het plangebied is gelegen binnen deelgebied 2, waar de zichtlijnen vanaf de Amstel centraal staan. De ruimtelijke dragers: het plangebied is gelegen in de middelpolder, ten westen van de rivier de Amstel. De ensemble 'Amstelscheg' kent de volgende ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen: 1. De verkavelingspatronen en historische elementen vormen de cultuurhistorische identiteit. a. Handhaving en versterking van het contrast tussen droogmakerijen en het bovenland: I.

Ontwikkel binnen het specifieke verkavelingspatroon met bijbehorende kavelbreedte b. Het behouden van het landelijke karakter: I. Laat bij transformaties en beëindiging van agrarische bedrijven alleen die functies toe die aansluiten bij de landelijke en recreatieve karakteristiek van het gebied (geen kantoren, autobedrijven, opslag, etc.) en stuur bij de inrichting van de erven op de kenmerkende gebiedskwaliteiten. Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 24 van 43

II.

Behoud en accentuering van de zichtlijnen onder andere van en naar buitenplaatsen en op molens en kerktorens. c. Het koesteren van de polder de Ronde Hoep als landschappelijke parel: I. Laat het unieke verkavelingspatroon intact en behoud de openheid in de polder. Zorg dat schaalvergroting van bedrijfsbebouwing de openheid versterkt. Relatie tot het plangebied: de beoogde ontwikkeling zal binnen het bestaande bouwplot gerealiseerd worden, waarbij het nieuwe bouwvlak zelf verkleind wordt ten opzichte van de huidige bebouwing. Middels de ontwikkeling zal het dierenpension verdwijnen, wat het landelijke karakter versterkt. 2. De groene scheg vormt een schep contrast met het omringend stedelijk gebied. a. Het open houden van de Amstelscheg: I. Houd de polders vrij van bebouwing en behoud het doorlicht vanaf de Amsteldijk naar het achterliggende landschap. II. Ontwikkel alleen op bestaande kavels en limiteer de volumevergroting bij sloop/nieuwbouw van woningen en bedrijven. Ontwikkelingen groter dan bestaande kavelmaat zijn niet toegestaan. III. Ontwikkel het erf alleen in de diepte en niet in de breedte. Plaats bijvoorbeeld bijgebouwen en paardenbakken naar achteren ten opzichte van het hoofdgebouw. b. Het vergroten van de eenduidige vormgeving van de (onderling verschillende) randen langs het stedelijk gebied. I.

Versterk de randen door aan te sluiten op de groene karakteristiek van de desbetreffende rand. c. Sterke (zicht)relaties tussen stad en land I. Creëer zichtlijnen en nieuwe routes vanaf de stedelijke rand in de richting van de scheg. Zorg dat de ontwikkeling aan de rand een voorkant krijgen naar de scheg. Relatie tot het plangebied: de ontwikkeling vindt plaats op een bestaande bouwkavel waar de huidige bebouwing gesloopt wordt en binnen het huidige plot minder teruggebouwd zal worden. 3. De veengebieden zijn de dragende structuren in het beeld van de scheg: a. (Behoud van) de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel. I. Zorg dat dijken als autonome van continue structuren herkenbaar blijven. Bouw alleen op maaiveldniveau en behoud de teensloot. II. Sluit wegen loodrecht aan op de dijk of neem deze op in het dijktalud. III. Hanteer een breed doorzicht bij (ongelijkvloerse) kruisingen met andere infrastructuur. Relatie tot het plangebied: het plangebied is niet direct gelegen aan het dijkprofiel van de Amstel. De dijk zal gerespecteerd blijven. 4. Overige ontwikkelprincipes a. Het behouden en het zichtbaar/beleefbaar blijven van de huidige verkavelingsstructuur (inclusief sloten) bij (semi­)tijdelijke functies en opstellingen in het landschap, zoals voor zonne­energie. I.

Zorg voor een ruime landschappelijke begrenzing van het terrein, die aansluit op het bestaande omringende landschap; vermijd hoge hekken in het landschap. Streef ernaar dat de opstelling kwaliteit toevoegt aan het bestaande landschap. b. Het behouden van de vrije ruimte (molenbiotopen) rond historische windmolens, in verband met de windvang en de zichtbaarheid van de molens in het landschap.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 25 van 43

Relatie tot het plangebied: in de nieuwe verkavelingsstructuur wordt de openheid vanaf de Amstel naar het achterland verder aangescherpt. De kwaliteit van de bebouwing zal toenemen en er zal meer ruimte zijn voor groen ter verbetering van de kwaliteit van het landschap. 6.3.4 Amstelscheg Er spelen grotere of kleinere ontwikkelingen en transformaties die het ruimtelijke beeld en het gebruik van de Amstelscheg veranderen. Het Gebiedsperspectief Amstelscheg, vastgesteld door de provincie, waterschap en betrokken gemeenten/stadsdelen, geeft richting aan deze ontwikkelingen, zodat de samenhang van de Amstelscheg als geheel bewaard blijft en de ruimtelijke kwaliteit waar mogelijk wordt versterkt. Hiermee kunnen betrokken overheden gezamenlijk beoordelen of bepaalde ontwikkelingen gewenst zijn. In het Gebiedsperspectief wordt aan de hand van vier ruimtelijke opgaven een stop aan de horizon geschetst. De positie van de Amstelscheg ten opzichte van de stad en de landschappelijke karakteristieken zullen worden versterkt, de toegankelijkheid voor recreanten wordt vergroot en het voorzieningenprogramma zal zich verder ontwikkelen. Deze vier ruimtelijke hoofdopgaven zijn per gebied uitgewerkt. Voor Amstelveen zijn drie deelgebieden relevant: Amstel en Bovenlanden, de Bovenkerkerpolder en de Middelpolder.

In Beeldkwaliteitplannen worden de projecten en ontwikkelingen per deelgebied nader benoemd en doorvertaald naar ontwerpprincipes. In het bestuursakkoord Amstelscheg (21 dec. 2011) is het voornemen vastgelegd om de inspirerende nieuwe spelregels een plek te geven in de lokale ruimtelijke ordening (bestemmingsplannen, beeldkwaliteitplannen, welstandsbeleid). Doorwerking plangebied Het gebied waarin Kostverlorenweg 12 ligt valt onder het buitengebied van Amstelveen en staat bekend onder de naam 'Middelpolder'. Dit gebied wordt in het zuiden begrensd door de A9, in het oosten door de Amstel, in het noorden door de stadsgrens van Amsterdam, en in het westen door de stadsgrens van Amstelveen. Wester Amstel is gesitueerd in het grotere buitengebied 'Amstelscheg'. In het beeldkwaliteitplan Amstelscheg staan de uitgangspunten voor ruimtelijke kwaliteit in het gebied uiteengezet. Het plangebied is onder andere gebaat bij handhaving van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur ontstaan als gevolg van de doorlegging van de polders, het behouden van het landelijke karakter, het open houden van het gebied, en het behouden van het dijkprofiel. De directe omgeving van de Kostverlorenweg 12 wordt gekenmerkt door een mix van functies, zoals woningen, (woon)boerderijen, kleinschalige bedrijvigheid en volkstuinen.

Stedenbouwkundige structuur Het onderhavige plangebied ligt in het bovenland­gebied. Het bovenland is in feite een restant van het oude veenweidegebied, dat weliswaar onder het niveau van de Amstel ligt, maar tevens ruim boven het niveau van de Middelpolder. De ontsluiting van het gebied vindt hoofdzakelijk plaats vanaf de Amsteldijk met uitzondering van een aantal percelen in het noordelijke deel; binnen het gebied zijn twee dwarsverbindingen, welke aansluiting geven op de ringdijk: de Machineweg en de Oostermeerweg; net buiten het gebied is aan de noordgrens een dergelijke verbinding aanwezig via de Kalfjeslaan. De stedenbouwkundige structuur kenmerkt zich door open weidegronden met kavelslotenpatroon, dat enerzijds qua richting geert en anderzijds reageert op het bochtige verloop van de Amstel. Plaatselijk is er sprake van een grillig patroon. Deze structuur wordt gecompleteerd door gespreide en plaatselijk aaneengesloten bebouwing in diverse verschijningsvormen aan en gericht op de Amsteldijk en enkele bebouwingsreeksen in 'de diepte' (dwars op de Amsteldijk). Diepte van de woonpercelen varieert van 50 tot 150 meter diep. Een en ander wordt afgewisseld met open ruimten en doorzicht naar het weidegebied en het polderlandschap. De groenstructuur betreft de karakteristieke erfbeplanting op de voormalig agrarische complexen binnen het voor het overige lege polderlandschap.

Toelichting bestemmingsplan Kostverlorenweg 12

pagina 26 van 43

Bebouwingskarakteristiek De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit burgerwoningen in verschillende verschijningsvormen, afgewisseld met een klein aantal agrarische bouwpercelen. Juist de diversiteit is hier waardevol. Dit geldt ook voor een aantal agrarische ensembles als geheel. Waardering Het gebied ontleent zijn waarde aan het open landschap in de vorm van een karakteristieke droogmakerij en zijn zeer extensieve bebouwing, met overwegend traditionele bouwvormen en geclusterde erfbeplanting. De bebouwing in de polder ontleent zijn waarde aan een gespreide ligging, een directe relatie met de dijk en een vrij traditionele prestatie in het landschap. Conclusie Het onderhevige plan is in lijn met de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan Amstelscheg. De kenmerkende polderstructuren worden in het plan gehandhaafd. De zichtlijnen worden versterkt en de kwaliteit van de bebouwing binnen het plangebied wordt verbeterd. De woonfunctie is passend binnen het gebied.

6.4 Gemeentelijk beleid 6.4.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen. De structuurvisie is opgebouwd aan de hand van twee hoofduitgangspunten en deze hoofduitgangspunten zijn vertaalt in zes thematische uitgangspunten. De zes thematische uitgangspunten zijn als volgt: 1. Landschap: unieke groene kwaliteiten verder uitbuiten 2. Verkeer en vervoer: hoofdstructuur verbeteren en lokaal netwerk hierop toesnijden 3. Wonen: kwaliteit toevoegen en zeggenschap vergroten 4. Werken: zorgen voor een passend aanbod van werklocaties 5. Voorzieningen: Stadshart versterken en wijkvoorzieningen concentreren 6. De derde dimensie: slim ruimtegebruik Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op thematisch uitgangspunt 1. Landschap: unieke groene kwaliteiten verder uitbuiten. Dit thematisch uitgangspunt is uitgewerkt in verschillende ambities.

De beoogde ontwikkeling haakt in op de ambitie 'Wonen in het landschap'. Het doel van deze ambitie is om de landschappelijke waarden van het buitengebied in stand te houden. In het landelijk gebied is het van belang om landschappelijke waarden te betrekken in een ontwikkeling. Volgens de structuurvisie is het vooral van belang om zichtlijnen op de open polders te behouden en de overgang van het bovenland naar de polder te kunnen blijven ervaren. De beoogde ontwikkeling verbetert ten opzichte van de huidige situatie de zichtlijnen naar achterliggende polder. Er kan dus gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn ligt met de Structuurvisie Amstelveen 2025+. 6.4.2 Nota Parkeernormen 2016 Op 16 december 2020 heeft de gemeenteraad de 'Nota Parkeernormen 2021' vastgesteld. Voldoende parkeergelegenheid is een belangrijke voorwaarde voor elke