01 Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid (ADZ) 105

TOELICHTING Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

1

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Juridische procedures 1.5 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Voorgestane ontwikkeling en situatie HOOFDSTUK 3 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 3.1 Algemeen 3.2 Planregels HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.3 Planwijziging HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER 5.1 Algemeen 5.2 Rijksbeleid 5.3 Provinciaal en regionaal beleid 5.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 6 OMGEVINGSASPECTEN 6.1 Bodem 6.2 Water 6.3 Verkeer en Parkeren 6.4 Geluid 6.5 Luchtkwaliteit 6.6 Externe veiligheid 6.7 Natuur en Ecologie 6.8 Cultuurhistorie en Archeologie 6.9 Milieueffectrapportage (m.e.r.) 6.10 Luchthaven Schiphol

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

3 3 4 6 7 9 10 10 11 16 16 17 21 21 22 22 23 23 23 25 31 36 36 41 43 44 46 47 48 52 53 54

2

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond Er is een aanvraag ingediend voor het realiseren van drie vrijstaande woningen op de locatie Amsteldijk Zuid 105 in de gemeente Amstelveen, en de daarbij benodigde wijziging van het planologische regime. De drie beoogde woningen komen ter plaatse van een voormalig café. De planlocatie bevindt zich aan de rand van het buurtschap De Zwarte Kat langs de Amsteldijk. Op afbeelding 1.1 is een luchtfoto van de omgeving van Amsteldijk Zuid 105 te zien. Omdat het voormalige café De Zwarte Kat niet meer rendabel was, heeft de eigenaar de besloten de deuren te sluiten en de gronden te verkopen. Om aan de locatie een nieuwe invulling te geven is in samenspraak met de gemeente Amstelveen een woningbouwplan ontwikkeld. Het woningbouwplan en de planlocatiefunctie wonen passen niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied". In het kader van de gewenste herontwikkeling van de onderhavige locatie Amsteldijk Zuid 105 heeft de initiatiefnemer het bouwplan ontwikkeld voor de drie vrijstaande woningen en woonpercelen die met het onderhavige bestemmingsplan planologisch mogelijk worden gemaakt. Met betrekking tot de drie woningen is, parallel aan de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan, de omgevingsvergunning voor de activiteiten 'bouwen van een bouwwerk' en 'werkzaamheden uitvoeren' aangevraagd.

De (procedurele) koppeling van de omgevingsvergunning met het onderhavige bestemmingsplan wordt nader toegelicht in paragraaf 1.4. In bijlagen 1 en 11 zijn de situatietekening (met de nieuwe situatie) en nieuwe terreinindeling van de locatie Amsteldijk Zuid 105 opgenomen. Afbeelding 1.1: Luchtfoto Amsteldijk Zuid 105

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

3

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het onderhavige plangebied, ofwel de locatie Amsteldijk Zuid 105, is gelegen in het oosten van de gemeente Amstelveen in het 'Buitengebied Zuid' in de Bovenlanden (zie afbeeldingen 1.2, 1.3 en 1.4). Het plangebied betreft de percelen c.q. het perceel Amsteldijk Zuid 105, gelegen in Amstelveen (kadastraal bekend als Gemeente Amstelveen Sectie X, nr. 151 en 178). Het plangebied heeft betrekking op drie nieuwe woningen en woningbouwpercelen. Op het adres Amsteldijk Zuid 105 bevindt zich het voormalig café "De Zwarte Kat" in het buurtschap De Zwarte Kat. Afbeelding 1.2: Ligging Amsteldijk Zuid 105 en onderhavig plangebied in gemeente Amstelveen

De oostzijde van het plangebied grenst aan de Amsteldijk Zuid, en ligt voor een klein deel op en aan de dijk, namelijk de toegang tot de woonpercelen. Ten oosten van de locatie ligt de rivier de Amstel. In de omgeving van het onderhavige plangebied bevinden zich woningen, graslanden, water en een weg (op de dijk).

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

4

Afbeelding 1.3: Ligging onderhavig plangebied langs de Amstel en ten opzichte van het bebouwingslint langs de Amsteldijk Zuid

Afbeelding 1.4: Onderhavig plangebied Amsteldijk Zuid 105, met de situering van de drie nieuwe woningen weergegeven

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

5

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van het onderhavige plangebied geldt het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Dit bestemmingsplan is sinds 25 mei 2011 onherroepelijk van kracht. In het onderhavige plangebied is sprake van de vigerende/voorgaande bestemmingen 'Agrarisch­1', 'Agrarisch­2' ,'Horeca', 'Tuin', 'Water' en 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde­Archeologie' en 'Waterstaat­Waterkering', van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Het onderhavige plan/project, ofwel de voorgestane ontwikkeling, is in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied" (zie paragraaf 2.3). Daarom is het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105" opgesteld. Er is een nieuw bestemmingsplan nodig om het voorgenomen woningbouwplan te kunnen realiseren ofwel om de omgevingsvergunning bouwen te verlenen. Ter plaatse van het onderhavige plangebied gelden tevens de bestemmingsplannen "Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie", "Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en Parkeernormen", "Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil" en "Paraplubestemmingsplan Wonen". De regels van deze bestemmingsplannen worden op de onderhavige locatie vervangen en/of ingepast door het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105".

Afbeelding 1.5: Vigerend bestemmingsplan "Landelijk Gebied" ter plaatse van onderhavig plangebied Amsteldijk Zuid 105

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

6

Vanuit het "Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie" gelden ter plaatse van het onderhavige plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde ­ Archeologie 2' en 'Waarde ­ Archeologie 3', welke de archeologische dubbelbestemming uit het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" vervangt. Vanuit het "Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil (Digitaal)" geldt ter plaatse van het plangebied een vervangend peil, ten opzichte van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Het "Paraplubestemmingsplan Wonen" vervangt en voegt regels toe met betrekking tot wonen op de bestaande bestemmingsplannen van Amstelveen en dus ook bij het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". De regels van deze paraplu­bestemmingsplannen worden op de onderhavige locatie vervangen en/of ingepast door het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105".

1.4 Juridische procedures Het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied" kent ter plaatse van het onderhavige plan/project geen bestemmingen ten behoeve van de drie voorgestane woningen. Derhalve is voor het project een juridisch planologische procedure noodzakelijk om de voorgestane ontwikkeling toe te staan en om in het onderhavige geval parallel daaraan de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen te kunnen verlenen. De juridisch planologische procedure betreft een bestemmingsplanprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Er wordt parallel aan de bestemmingsplanprocedure een omgevingsvergunningsprocedure, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), gevoerd. De koppeling van de procedures is mogelijk op grond van de Wro. Bestemmingsplan Vanwege het feit dat het onderhavige woningproject niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit betreft het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105". De bestemmingsplanprocedure ziet er als volgt uit. De procedure voor het bestemminsgplan wordt op basis van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoerd.

De bestemmingsplanprocedure start met de kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, via digitale weg in de Staatscourant, in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website (RoPubliceer). Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kan een ieder zienswijzen bij de gemeente(raad) indienen. De ingediende zienswijzen worden ­ indien mogelijk ­ verwerkt in het (vast te stellen) bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 12 november t/m 24 december 2020 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn meerdere zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen gaven geen aanleiding om het plan te wijzigen. (Zie paragraaf 4.1). Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage en kunnen diegenen, die een zienswijze hebben ingediend, en belanghebbende zijn, een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State indienen. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

7

Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder Het onderhavige plan en woningproject Amsteldijk Zuid 105 kent geluidsgevoelige functies. Indien bij een project of plan met geluidsgevoelige functies sprake is van een geluidsbelasting op de gevel boven de initiële toegestane geluidsbelasting of de voorkeursgrenswaarde, dan zijn (indien mogelijk) hogere (grens)waarden benodigd. Deze hogere (grens)waarden ten aanzien van de toegestane geluidsbelasting zijn ontheffingen die op grond van de Wet geluidhinder kunnen worden verleend door het bevoegd gezag, in dit geval door de burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen. De hogere (grens)waarde procedure is geregeld in hoofdstuk VIIIa 'Hogere waarde en onderzoeksbepalingen' van de Wet geluidhinder. De hogere (grens)waarden zijn nodig ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan en de verlening van de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 110c van de Wet geluidhinder is bij een bestemmingsplan de zienswijzenprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) van toepassing. Daarmee kan de hogere (grens)waarde procedure worden gekoppeld aan de bestemmingsplanprocedure, waardoor het besluit hogere (grens)waarden en het besluit vaststelling bestemmingsplan tegelijk ter inzage worden gelegd. Beide besluiten worden eerst als ontwerpbesluit ter inzage gelegd, ten behoeve van de mogelijkheid tot zienswijzen.

Na de vaststelling van de hogere (grens)waarden, na de zienswijzentermijn, worden beide besluiten ter inzage gelegd voor de mogelijkheid tot beroep. Gemeentelijke coördinatieregeling Door de gemeenteraad van Amstelveen is besloten om de gemeentelijke coördinatieregeling volgens paragraaf 3.6.1 (artikel 3.30 tot en met artikel 3.32) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toe te passen voor wat betreft het coördineren van bepaalde procedures dan wel besluiten. Daartoe is de "Coördinatieverordening Amstelveen 2018" op 12 december 2018 vastgesteld. Op grond daarvan kunnen een bestemmingsplan en omgevingsvergunning bouwen worden gecoördineerd/gekoppeld. De initiatiefnemer van het project heeft de gemeente verzocht om de coördinatieregeling toe te passen bij het onderhavige project en bestemmingsplan. De onderhavige bestemmingsplanprocedure zal worden gecoördineerd met: <0000> het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk (voor de drie vrijstaande woningen), en een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werkzaamheden (grondwerkzaamheden ten behoeve van de woningbouw), in één besluit/omgevingsvergunning, op grond van de Algemene wet bepalingen omgevingsrecht (Wabo); <0000> het besluit tot het vaststellen van hogere (grens)waarden op grond van de Wet geluidhinder (Wgh).

De omgevingsvergunningsprocedure zal worden gecoördineerd met de bestemmingsplanprocedure voor het onderhavige bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105. Het gebruikmaken van de coördinatieregeling heeft voordelen voor de omgevingsvergunning bouwen voor de drie woningen. De voordelen zijn in het kort dat de benodigde besluiten voor het project tegelijk als besluit bij de beroepstermijn ter inzage worden gelegd. Ten aanzien van de omgevingsvergunning is het voordeel dat er bij toepassing van de coördinatieregeling maar één beroepsgang mogelijk is, namelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

8

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de nieuwe situatie. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van, en de ontwikkelingen in, het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Hoofdstuk vijf gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

9

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie De onderhavige locatie betreft het perceel op het adres Amsteldijk Zuid 105. Op dit perceel met nr. 151 (sectie X) bevindt zich het gebouw van het voormalige café "De Zwarte Kat" en een naastgelegen woning/woonschuur. Het perceel is in eigendom van de aanvrager van de bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning bouwen. Ter plaatse van de voorzijde van het horecegebouw ligt een klein perceel met nr. 178 (sectie X). Dit perceel is (nog) in eigendom van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Beide percelen maken onderdeel uit van het onderhavige plangebied. Het terrein van het café en de woning, en de omgeving, zijn weergegeven op afbeelding 2.1A en 1.1. De kadastrale situatie is weergegeven op afbeelding 2.1B. Afbeelding 2.1A: Terrein voormalig café De Zwarte Kat en bestaande woning, en omgeving, en onderhavig plangebied

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

10

Afbeelding 2.1B: Kadastrale situatie Amsteldijk Zuid 105: percelen 151 en 178 (Sectie X)

2.2 Voorgestane ontwikkeling en situatie De ontwikkeling betreft de sloop van het horecagebouw en het woonpand, het verwijderen van terreinverhardingen en de realisatie van drie vrijstaande woningen, op de locatie Amsteldijk Zuid 105. De woningen hebben een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter, gemeten vanaf het peil zoals gedefinieerd in het onderhavige bestemmingsplan. De drie nieuwe woningen zijn gesitueerd op het talud van de Amsteldijk, en liggen niet direct aan de weg op de dijk. De woningen worden enkele meters achter de rooilijn van het huidige horecapand gerealiseerd op een afstand van respectievelijk circa 6,5 , 8,5 en 10 meter van de bovenkant van de Amsteldijk en de weg. De woningen kennen een grondoppervlakte van respectievelijk circa 125, 149 en 150 m2. De drie bijbehorende bouwvlakken in het onderhavige bestemmingsplan hebben dezelfde oppervlakte. De beoogde woonpercelen hebben een oppervlakte van respectievelijk circa 465, 613 en 971 m2. Er is sprake is van drie relatief smalle percelen, met een ruime, langgerekte tuin achter en naast de woningen. Aan de voorzijde van elke woning worden twee parkeerplaatsen gerealiseerd, behorende bij de drie woningen. Het betreft in totaal zes parkeerplaatsen min of meer direct gelegen aan de weg van de Amsteldijk.

Het onderhavige plangebied, en de situatie, met het bouwplan voor de drie woningen is weergegeven op afbeelding 2.2A. Op afbeelding 2.2B is een impressie van het bouwplan voor de drie woningen weergegeven. Op afbeelding 2.2E is een impressie van de drie woningen in de omgeving weergegeven. Op afbeelding 2.2C is de ligging van de middelste woning van het onderhavige plan op het talud van de Amsteldijk weergegeven.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

11

De nieuwe indeling van het terrein is weergegeven op afbeelding 2.2D. Het maaiveldniveau blijft in het westelijke deel, aan de zuidzijde en aan de noordelijke rand van het plangebied ongewijzigd. Ter plaatse van het bestaande horecagebouw en parkeerterrein wordt het maaiveld beperkt opgehoogd. Over het algemeen is centraal op het perceel een ophoging van het maaiveld tot 1 meter benodigd. Plaatselijk is een grotere ophoging aan de orde (onder de oostelijke delen van woningen 1 en 2). De woningen zullen ontsloten worden op de Amsteldijk. In de voortuinen mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde gerealiseerd worden (zoals lage erfafscheidingen). Op het achtererf mogen bijgebouwen gerealiseerd worden met een totale maximale oppervlakte van 75 m² (uitgaande van een grondoppervlak 'Wonen' van 250 m² of meer), een goothoogte van 3 meter en een kap met een nokhoogte van 4,5 meter. In de voortuinen mogen de parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Afbeelding 2.2A: Situering drie voorgestane woningen Amsteldijk Zuid 105 (Zwarte Kat)

Afbeelding 2.2B: Impressie bouwplan drie woningen Amsteldijk Zuid 105

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

12

Afbeelding 2.2C: Dwarsprofiel Amsteldijk en middelste woning onderhavig plan: weergave ligging woning op talud van dijk, waarbij de groene lijn het huidige maaiveld betreft, met oost links

Afbeelding 2.2D: Terrein indeling onderhavig bouwplan Amsteldijk Zuid 105 (Zwarte Kat), waarbij ter plaatse van de rode arcering het maaiveld ongewijzigd blijft, en grondkeringen/beschoeiingen zijn geplaatst om hoogteverschillen te overbruggen (zie ook bijlage 11)

Afbeelding 2.2E: Impressie drie woningen Amsteldijk Zuid 105 in omgeving (buurtschap Zwarte Kat)

Stedenbouwkundige- en omgevingsanalyse plan(gebied) Voor de locatie Amsteldijk Zuid 105 is een bouwplan met drie vrijstaande woningen ontwikkeld. Het onderhavige plangebied is gelegen in het buurtschap De Zwarte Kat. De bebouwing ligt in het buurtschap iets dichter op elkaar, dan in het lint aan de Amsteldijk Zuid. De verkaveling is bijzonder in dit smalle deel tussen de Amstel en de Ringsloot. De verkaveling is hier niet haaks op de Amsteldijk, en sluit in hoofdvorm aan op de historische verkaveling van het hele gebied. De kavels van het buurtschap De Zwarte Kat lopen achter het lint aan de Amsteldijk door.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

13

Doordat de verkaveling niet haaks op de Amsteldijk staat en de Amsteldijk meandert langs de Amstel kent de bebouwing van dit buurtschap van elkaar verschillende bebouwingsrichtingen. Bebouwing aan het lint heeft vaak een andere richting dan de (aangebouwde) bebouwing erachter en knikt ten opzichte van elkaar. Het pand van het voormalige café de Zwarte Kat staat pal aan de dijk, met de goot naar de dijk gekeerd. De typologie van deze bebouwing is door zijn positionering 'dijkhuis'. De huidige bestemming van het pand en parkeerterrein is 'Horeca'. In het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" zijn er bouwvlakken met de bestemming 'Wonen' achter het lint aanwezig. De positie van het noordelijke bouwvlak 'Wonen' op de onderhavige locatie is verder van de Amsteldijk af gelegen. De uitstraling van het gebouw is landelijk en doelmatig en lijkt qua verschijningsvorm meer op een schuur dan op een woning. Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk is hoofdzakelijk geschreven voor vervangende nieuwbouw van woningen. Er liggen erven/kavels aan de Amstel met een specifieke kwaliteit die niet uitdrukkelijk genoemd worden in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk (2020).

Kavels waarbij een andere bestemming dan 'Wonen' zoals 'Horeca' of 'Bedrijf' getransformeerd wordt naar 'Wonen', of een specifieke locatie zoals een locatie behorend tot de kern Nes of het buurtschap De Zwarte Kat, worden niet specifiek benoemd in het Beeldkwaliteitplan. Deze locaties zijn gebaat bij een locatie specifieke benadering. Het bouwvlak van het 'dijkhuis' verschuift naar het zuiden ter plaatse van het parkeerterrein, maar het nieuwe bouwvlak komt niet direct aan de weg op de dijk te liggen. Het achterliggende bestaande bouwvlak van de woning wordt benut voor een nieuwe woning, maar het nieuwe bouwvlak krijgt een iets andere vorm. En tussen deze twee nieuwe bouwvlakken in wordt een woning toegevoegd met een geknikt bouwvlak, welke tevens niet direct aan de weg op de dijk komt te liggen. De drie nieuwe woningen komen op afstand van de dijk en zouden in principe in de typologie 'vrijstaande woning' van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk' geschaard worden, maar sluiten niet aan op de beschrijving van de typologie 'vrijstaande woning' in het Beeldkwaliteitplan vanwege de specifieke locatie en situatie. Het parkeerterrein komt te vervallen. Het parkeren voor de drie nieuwe woningen kent een verdeling over de kavels en concentreert zich niet meer op één plek.

De ruimtelijke inpassing van het onderhavige (bouw)plan is gebied specifiek: <0000> het plangebied behoort tot het buurtschap De Zwarte Kat en het bouwplan is daar een aanvulling op; <0000> er wordt ingespeeld op de specifieke ligging, verkaveling en kavelvorm; <0000> er wordt ingespeeld op een bestaande setting van bouwvlakken op wisselende afstanden van de Amsteldijk en deze setting wordt versterkt; <0000> de inpassing van de woonbebouwing in variatie in afstand tot de Amsteldijk en het handhaven van de bestaande verschijningsvorm in hoogte komt overeen met het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk; <0000> de verpauperde bebouwing en een geasfalteerd parkeerterrein worden vervangen door nieuwbouw met tuin/woonerf waarbij het geheel een positief effect op de ruimte en de kwaliteit van het gebied heeft; <0000> het toevoegen van een bouwvlak (met woning) bij de transformatie, ten opzichte van de twee bestaande bouwvlakken, doet geen afbreuk aan de gebiedspecifieke kenmerken van de onderhavige locatie.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

14

Advies provincie Noord-Holland De provincie heeft geadviseerd met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit van het beoogde (bouw)plan. De conclusie van de provincie is dat het plan met de voorgestane ontwikkeling van drie woningen in elk geval niet tot een verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit leidt. De positionering van de woningen (niet direct aan de dijk) wordt gezien als een ruimtelijke verbetering, en het doorzicht naar de achterliggende polder is reeds belemmerd. De provincie Noord­Holland heeft, via het advies, met het onderhavige plan ingestemd. Doel en uitgangspunten onderhavig plan Het onderhavige bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van drie vrijstaande woningen op de locatie Amsteldijk Zuid 105 planologisch mogelijk. Met de woningbouw wordt de huidige functie en bebouwing van deze locatie vervangen. Het plan zorgt ervoor dat een ongebruikt terrein wordt herontwikkeld tot nieuwe (dijk)woningen passend bij de planlocatie langs de Amstel. Het horecapand van het voormalige café, het direct naastgelegen parkeerterrein en de achtergelegen verouderde woonschuur worden gesloopt, en het terrein zal worden gesaneerd. Het doel is om de planlocatie een ruimtelijke kwaliteit verbetering te geven.

Het onderhavige plan betreft een transformatie en bouwplan in bestaand 'stedelijk' (bebouwd) gebied, die de landschappelijke waarden in stand laat en de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Het onderhavige bouwplan is passend binnen de Amstelscheg. Het plangebied is in de huidige situatie reeds bebouwd en geen open landschap. Woonbestemming in plaats van horecabestemming Ten aanzien van de keuze om een nieuwe woonbestemming met drie woningen mogelijk te maken en de bestaande horecamogelijkheid weg te bestemmen, is een onderzoek verricht naar de mogelijkheden van (het behoud van) een horecafunctie in het plangebied. Er is in opdracht van de gemeente door het bureau Van Spronsen & Partners een onderzoek verricht naar de haalbaarheid van een nieuwe horecaonderneming op de locatie Amsteldijk Zuid 105. De resultaten van het haalbaarheidsonderzoek staan beschreven in het rapport "Haalbaarheidstoets horeca­invulling Amsteldijk Zuid 105 te Amstelveen" d.d. 28 april 2020. Zie bijlage 10 voor dit onderzoeksrapport. Het verrichte haalbaarheidsonderzoek naar horeca op de onderhavige planlocatie laat zien dat er niet voldoende markt is voor een rendabele horecagelegenheid. De verwachting is dan ook dat het bestaande horecagebouw (het voormalige café) leeg blijft staan, en het behouden van een horecabestemming is niet opportuun.

Derhalve kan (ook uit het oogpunt van een mogelijke behoefte aan horeca) de bestaande horecabestemming worden wegbestemd en plaats maken voor de nieuwe woonbestemming.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

15

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. Het voorliggende bestemmingsplan is een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is opgesteld conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Daarin zijn de regels voor een belangrijk deel gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan is overeenkomstig de SVBP 2012 gedigitaliseerd opgesteld. Het bestemmingsplan wordt elektronisch/digitaal beschikbaar gesteld op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Gezien de duidelijke voorgestane ontwikkeling is gekozen voor een gedetailleerde planvorm voor de woningen. Deze planvorm maakt het mogelijk alle functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en behouden.

Op de Verbeelding zijn de functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de Verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis. Aan het einde van deze paragraaf is de kaart van de Verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105" weergegeven. Opbouw van het bestemmingsplan Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de Verbeelding, de Toelichting en de Regels. Hierbij geven de Regels de juridische bepalingen van het bestemmingsplan en geeft de Verbeelding de locaties en aanduidingen van die juridische bepalingen weer. Hierna worden deze onderdelen van het onderhavige bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105" beschreven.

De Regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, ondergebracht in vier hoofdstukken: <0000> Hoofdstuk 1: Inleidende regels. <0000> Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. <0000> Hoofdstuk 3: Algemene regels. <0000> Hoofdstuk 4: Overgangs­ en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Die regels werken door in de diverse bestemmingen.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

16

Afbeelding 3: Plankaart/Verbeelding onderhavig bestemmingsplan "Amsteldijk Zuid 105"

3.2 Planregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels In Hoofdstuk 1 van de Regels worden begrippen verklaard die worden gebruikt in de Regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Vervolgens is in artikel 2 'Wijze van meten' bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Een belangrijke begripsbepaling in artikel 1 'Begrippen' van de regels van dit bestemmingsplan is het begrip 'peil'. Voor peil is de volgende begripsbepaling genomen, welke algemeen voor Amstelveen geldt. Peil: a. Voor een zich op een perceel bevindend bouwwerk, waarvan de gevel direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die gevel; b. Voor een zich op een perceel bevindend bouwwerk in het talud van de dijk, waarvan de gevel niet direct aan de weg grenst en in alle andere gevallen: de hoogte van het bestaande aansluitende, afgewerkte maaiveld ter plaatse van de naar de dijk of weg gekeerde gevel, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen anders dan noodzakelijk voor de bouw, buiten beschouwing blijven; c. Indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil dan wel een ander plaatselijk aan te houden oppervlaktewaterpeil. Voor wat betreft 'passend' en 'noodzakelijk' geldt als toelichting het volgende.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

17

Wanneer sprake is van een onderbreking van het (verdere) verloop van het terrein (door middel van een ophoging) die niet noodzakelijk is voor de bouw van een woning is er sprake van een niet passende ophoging. Een ophoging is noodzakelijk voor de bouw van een woning wanneer zonder deze ophoging de bouw van de woning in technisch opzicht niet mogelijk is of indien anderszins sprake is van technische problemen die een goede bouw of normaal gebruik in de weg staan. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Het onderhavige bestemmingsplan kent drie enkelbestemmingen en vier dubbelbestemmingen. De regels in verband met de enkelbestemmingen kennen een eenduidige opbouw en bestaan uit een bestemmingsomschrijving, bouwregels, specifieke gebruiksregels en afwijkingsregels. Met betrekking tot behoud en bescherming zijn waterkering­, archeologische en aardkundige dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan opgenomen; deze kennen bijzondere regels. De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). De bouwregels van bestemmingen zijn gebaseerd op de functies van gronden en op de beoogde bebouwing. De Algemene bouwregels staan in Hoofdstuk 3 van de Regels.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt: Tuin (artikel 3) De gronden aan de voorzijde van, en behorende bij, de te realiseren woningen hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Dit betreft het naar het openbaar gebied gerichte deel van het erf van woningen. Op de gronden de met bestemming 'Tuin' mogen behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis en erkers en entreeportalen geen bebouwingen worden opgericht. Water (artikel 4) De gronden die bestemd zijn voor water en gerelateerde functies en voorzieningen hebben de bestemming 'Water'. Het gaat om die gronden waar vanuit het oogpunt van waterberging, afwatering en goede doorstroming ook daadwerkelijk water moet komen. Wonen (artikel 5) De te realiseren woningen, en het grootste deel van de woonpercelen, hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Aan­huis­verbonden activiteiten, zoals een praktijk voor een (huis)arts of fysiotherapie dan wel een kantoor voor een advocaat of een juridisch of financieel adviseur, zijn mogelijk, maar het woonkarakter dient het uitgangspunt te blijven. Deze beroepsactiviteiten behoren ondergeschikt te blijven aan het wonen. Dit is geregeld door het stellen van een maximaal percentage (30%) aan de vloeroppervlakte van de woning voor andere dan woonactiviteiten.

Het kenbaar maken van de beroepsactiviteiten door middel van een aanduiding op eigen terrein is in beginsel toegestaan. Woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd waarbij voldaan dient te worden aan de aangegeven goot­ en bouwhoogten. Binnen dit artikel zijn tevens regels opgenomen ten behoeve van aangebouwde bijbehorende bouwwerken (aan­ en uitbouwen) en vrijstaande bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen).

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

18

Een aantal specifieke en te waarborgen situaties met afwijkende goothoogten is met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid toegestaan en onder voorwaarden is een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan. Tevens zijn in deze bestemming onder de specifieke gebruiksregels de parkeerregels voor de woningen opgenomen, waarbij een koppeling is gelegd met de parkeernormen in de Nota Parkeernormen van Amstelveen. Waarde ­ Aardkundige waarden (artikel 6) Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde ­ Aardkundige waarden' geldt dat de initiatiefnemer bij ophogen, afgraven en egaliseren van gronden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) inzicht dient te geven in de ingreep, werkzaamheden en situatie en een onderbouwing te geven. Op basis daarvan kunnen aan de betreffende vergunningen voorschriften worden verbonden. In de planregels is opgenomen voor welke bodemingrepen de eisen met betrekking tot aardkundige waarden gelden en welke criteria van toepassing zijn om werkzaamheden te mogen uitvoeren. De dubbelbestemming geldt voor het gehele plangebied. Waarde ­ Archeologie 3 (artikel 7) De dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 3' ligt over het gehele plangebied.

Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 3' geldt dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de bodem bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) een archeologisch rapport dient te overleggen. Op basis daarvan kunnen aan de betreffende vergunningen voorschriften worden verbonden. In de planregels is opgenomen voor welke bodemingrepen de eisen met betrekking tot archeologie gelden en welke criteria van toepassing zijn om te mogen bouwen of werkzaamheden te mogen uitvoeren. Deze regels zijn van toepassing bij de volgende bodemingrepen: dieper dan 0,30 meter en tevens groter dan 1000 m². De verwachtingswaarde en de (daaraangekoppelde) dubbelbestemming is in de basis gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtings­ en beleidsadvieskaart, maar voor het onderhavige plangebied bijgesteld op basis van het verrichte archeologisch onderzoek. Waterstaat ­ Waterkering (artikel 8) Voor de gronden binnen het plangebied waar een regionale waterkering is gelegen is de dubbelbestemming 'Waterstaat ­ Waterkering' opgenomen. Dit ten behoeve van de bescherming van de waterkerende functie.

Deze dubbelbestemming voorziet in een vrijwaringszone langs de waterkering waarbij specifieke regels zijn opgenomen ten aanzien van het bouwen binnen deze bestemming. Hoofdstuk 3 Algemene regels In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen. Anti­dubbeltelregel (artikel 9) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Dit artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

19

Algemene bouwregels (artikel 10) In dit artikel staan de regels voor toegelaten overschrijdingen en ondergronds bouwen. In het eerste lid (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. In het tweede lid wordt aangegeven onder welke voorwaarden ondergronds bouwen mogelijk is. Algemene afwijkingsregels (artikel 11) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft onder meer kleine afwijkingen ten behoeve van een betere ruimtelijke en/of technische uitvoerbaarheid, als ook mogelijkheden voor kleine gebouwen voor het openbaar belang. Algemene aanduidingsregels (artikel 12) (Luchtvaartverkeerzones ­ LIB) In dit artikel wordt aangegeven waar de gronden binnen de twee gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone', met betrekking tot de luchtvaartverkeerzones van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) Schiphol, voor bedoeld zijn. Binnen deze zones met de gebiedsaanduidingen gelden regels ten aanzien van maximale bouwhoogtes (toetshoogte en radarhoogte). Overige regels (artikel 13) In dit artikel is bepaald dat de in het plan genoemde wet­ en regelgeving moet worden gelezen zoals die op het moment van ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan geldt.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 14) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 15) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het bestemmingsplan aangegeven.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

20

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro Met betrekking tot het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 een aantal instanties aangehaakt. In het kader van het wettelijk vooroverleg is het bestemmingsplan aangemeld bij de provincie Noord­Holland. De provincie heeft aangegeven dat het aan de gemeente is of het onderhavige plangebied in bestaand stedelijk gebied is gelegen. De gemeente leidt hier uit af, in combinatie met dat het bestaand bebouwd/stedelijk gebied betreft en de toelichting op de PRV, dat de provinciale bufferzone­regels niet van toepassing zijn. Tevens voldoet het onderhavige plan aan de uitgangspunten en doelstellingen van het rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg'. De karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap zijn betrokken bij het plan en zijn niet in het geding door het plan. Het onderhavige plangebied bevindt zich in een beschermingszone van een waterkering. Derhalve is het onderhavige plan, ook in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning en watervergunningen, voorgelegd aan Waternet zijnde de uitvoeringsorganisatie van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht.

Waternet heeft geen bezwaren tegen (de uitvoering van) het onderhavige bestemmingsplan en de omgevingsvergunning, omdat Waternet reeds een of meerdere watervergunningen heeft verleend voor het bouwplan. Dorpsraad Nes aan de Amstel De Dorpsraad Nes a/d Amstel heeft op 29 oktober 2020 een advies op het (ontwerp)bestemmingsplan gegeven, naar aanleiding van de naar de Dorpsraad toegestuurde conceptversie van het ontwerpbestemmingsplan. Er heeft reeds meerdere malen overleg plaatsgevonden met de Dorpsraad over het onderhavige bouwplan. De gemeente heeft in mei 2020 bij de Dorpsraad inzichtelijk gemaakt, middels een haalbaarheidsonderzoek door een extern bureau, dat er onvoldoende vraag is naar, of geen markt is voor, een horecavestiging op de onderhavige locatie. Het onderhavige bouwplan met de drie woningen is mogelijk, gelet op de situatie, vormgeving en landschappelijke inpassing. Er is in het buurtschap De Zwarte Kat sprake van een specifieke verkaveling en bebouwing. Daarom geldt voor de planlocatie en het onderhavige plan ook een specifieke benadering, waarbij rekening is gehouden met de bestaande bebouwing en omgeving. Het overleg met de Dorpsraad gaf geen aanleiding om het onderhavige plan aan te passen.

De weergave en beantwoording van de (vooroverleg)reactie op de conceptversie van het ontwerpbestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 staat in de “Nota van Beantwoording vooroverlegreactie Dorpsraad Nes a/d Amstel (voorontwerp)bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105” (zie bijlage 9). Overleg en advies provincie Noord-Holland na ontwerpbestemmingsplan Er is met de provincie overleg gevoerd over de ruimtelijke kwaliteit van het beoogde (bouw)plan. De conclusie van de provincie is dat het plan met de voorgestane ontwikkeling van drie woningen in elk geval niet tot een verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit leidt. De positionering van de woningen (niet direct aan de dijk) wordt gezien als een ruimtelijke verbetering, en het doorzicht naar de achterliggende polder is reeds belemmerd. De provincie Noord­Holland heeft, via het advies, met het onderhavige plan ingestemd. Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

21

Zienswijzen(procedure) Het ontwerpbestemmingsplan is conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken terinzage gelegd. Een ieder kon gedurende deze termijn een zienswijze indienen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 12 november t/m 24 december 2020 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn meerdere zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen gaven geen aanleiding om het plan te wijzigen. Voor de zienswijzen en de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota van Beantwoording zienswijzen, dat als bijlage 12 is opgenomen bij de Toelichting van dit bestemmingsplan.

4.2 Economische uitvoerbaarheid Het onderhavige plan heeft betrekking op een bouwplan waarvoor op grond van artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro een exploitatieplan opgesteld zou moeten worden dan wel een anterieure overeenkomst moet worden gesloten. Aangezien er een anterieure overeenkomst is gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer/aanvrager van het onderhavige bouwplan zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd. Om die reden behoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld. De kosten van het project, het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning komen voor rekening van de aanvrager van het plan en de omgevingsvergunning. Aangezien de gemeentelijke kosten via de anterieure overeenkomst worden verhaald, zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd en voldoende gedekt.

4.3 Planwijziging Het bestemmingsplan is ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan op één onderdeel gewijzigd. De wijziging van het bestemmingsplan betreft de aanpassing van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ naar ‘Waarde – Archeologie 3’, waarmee ook één artikel in de Regels is komen te vervallen. Uit het verrichte archeologisch onderzoek is namelijk gebleken dat het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft. Doordat de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ is komen te vervallen zijn de nakomende artikelen in de Regels hernummerd, waarbij ‘Waarde – Archeologie 3’ nu artikel 7 is. De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ ligt met de wijziging over het gehele plangebied.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

22

HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER 5.1 Algemeen Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 6.

5.2 Rijksbeleid 5.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR actualiseert het ruimtelijk­ en mobiliteitsbeleid als gevolg van nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk­ en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk: <0000> Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk­economische structuur van Nederland. <0000> Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. <0000> Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan.

Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen (uit de structuurvisie/SVIR) die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Die AMvB is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Ladder voor duurzame verstedelijking Een ruimtelijk plan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden beoordeeld aan de hand van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". Vraaggericht programmeren en het realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, om te anticiperen op stagnatie, en om krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is de hiervoor genoemde "Ladder voor duurzame verstedelijking" opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is een procesvereiste.

Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

23

Relevantie onderhavige plan Het beleid in de Structuurvisie/SVIR vormt geen belemmering voor het onderhavige plan. Uit paragraaf 5.2.3 van deze Toelichting blijkt dat het plan ook past binnen de regels van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". 5.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgelegd. Het Barro bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Relevantie onderhavige plan Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige plan. Het onderhavige plan heeft geen invloed op de nationale belangen die in het Barro zijn geborgd. Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan. 5.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De "Ladder voor duurzame verstedelijking" heeft als doel een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in artikel 3.1.6, lid 2. De onderbouwing van de behoefte aan woningen en andere functies wordt gedaan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 juli 2017 gewijzigd. Het principe van de ladder is hetzelfde gebleven. Met betrekking tot de (nieuwe) ladder staat in het Bro, in artikel 3.1.6, lid 2, de volgende bepaling opgenomen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." De behoefte aan woningen en voorzieningen dient bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden onderbouwd in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte.

Uit jurisprudentie volgt dat de ontwikkeling van drie tot acht (of zelfs elf) woningen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gekwalificeerd. Relevantie onderhavige plan Het onderhavige kleinschalige plan/project is niet beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het onderhavige plan voorziet in drie nieuwe woningen, en is derhalve in juridische zin niet te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking dan wel artikel 3.1.6, lid 2 Bro is niet van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan, omdat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

24

Aangezien het onderhavige plan geen betrekking heeft op een nieuwe stedelijke ontwikkeling, hoeft de behoefte aan de functies in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) niet te worden aangetoond. Het onderhavige plan voldoet aan de "Ladder voor duurzame verstedelijking". Deze ladder sluit aan bij het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening. Het onderhavige plan hoeft niet (nader) aan artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening getoetst te worden. Hierna wordt nog wel ingegaan op de gedachtegang van de ladder voor duurzame verstedelijking in relatie tot de onderhavige locatie en transformatie. Locatie en transformatie De locatie Amsteldijk Zuid 105 is gelegen binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Er is sprake van transformatie van een ongebruikt terrein en een leegstaand gebouw. Met de realisatie van de drie beoogde woningen op de locatie van een voormalig café in een bebouwingslint zal er dus sprake zijn van een transformatie in bestaand stedelijk gebied, namelijk de transformatie van een horecalocatie. Dit sluit aan bij de gedachte van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dat binnen stedelijk/bebouwd gebied desgewenst gezocht wordt naar een andere bestemming van een gebied (en naar herstructurering van bestaande terreinen).

Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking dan wel artikel 3.1.6, lid 2 Bro vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

5.3 Provinciaal en regionaal beleid 5.3.1 Omgevingsvisie NH2050 De "Omgevingsvisie NH2050 ­ Balans tussen economische groei en leefbaarheid" is op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord­Holland vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 betreft een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening. In de omgevingsvisie heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en heeft zij tevens aangegeven hoe zij deze visie denkt te zullen realiseren. Het uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat Noord­Holland een relatief hoog welvaarts­ en welzijnsniveau heeft. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. In de omgevingsvisie worden ambities genoemd op het gebied van de leefomgeving, het gebruik van de leefomgeving en de energietransitie. De ambities ten aanzien van de leefomgeving luiden als volgt. Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord­Holland. In het kader van gezondheid en veiligheid, het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het vergroten van de biodiversiteit van Noord­Holland. Voor het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities.

Een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor, daardoor is er ruimte voor ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Verder wil de provincie vraag en aanbod van woon­ en werklocaties beter afstemmen (kwantitatief en kwalitatief). Daarbij moet woningbouw, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends, vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden worden gepland. Duurzaamheid van de totale woningvoorraad is Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

25

het uitgangspunt. De derde ambitie binnen deze categorie is het effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen van inwoners, bedrijven en producten van Noord­Holland, waarbij negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk worden meegewogen. Als laatste geldt het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie. Voor energietransitie is de overkoepelende ambitie dat Noord­Holland in 2050 volledig klimaatneutraal is en gebaseerd op hernieuwbare energie. Daarom is er ruimte voor de noodzakelijke energietransitie en daarvoor benodigde infrastructuur. Dit alles rekening houdende met de ambities voor verstedelijking en landschap. Relevantie onderhavig plan Per project wordt door de gemeente Amstelveen bekeken hoe bij de ambities van de provincie kan worden aangesloten. Met de veranderingen in de fysieke leefomgeving door het onderhavige project zal er sprake zijn van een meer aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving. Er zal een oud leegstaand pand, een oud woonpand en een ongebruikt (parkeer)terrein verdwijnen, en er zal worden gesaneerd. De nieuwbouw en bijbehorende nieuwe inrichting van het perceel zorgt voor verbeteringen in de fysieke leefomgeving, voor het eigen terrein en de omgeving.

De nieuwe woningen zullen voldoen aan de nu geldende eisen ten aanzien van energie. De woningen zullen geen gasaansluiting kennen. Het onderhavige plangebied bevindt zich in het metropolitaan landschap. Over het metropolitaan landschap staat het volgende in de omgevingsvisie. Het metropolitaan landschap is een van de grote bouwstenen van de beweging Metropool in ontwikkeling. Van belang zijn onderwerpen als het vergroten van de natuurwaarden en het tegengaan van bodemdaling in veenweidegebieden, en de groter wordende recreatieve druk op het gebied, de inpassing van energietransitie­opgaven en kansen voor gedeeltelijk nieuwe agrarische activiteiten en klimaatadaptatie. Een complex aan vraagstukken komt dus samen in het metropolitaan landschap, in alle delen van de metropoolregio zoals Amstelland­Meerlanden en het Groene Hart. Behoud en versterking van het landschap is cruciaal voor de metropool. Het onderhavige project is niet te beschouwen als verstedelijking. Aangezien er sprake is van een transformatie van een bestaand bebouwd gebied en verhard terrein, en het een klein woningbouwproject betreft, heeft de voorgestane ontwikkeling geen negatieve invloed op het landschap. Het beleid met betrekking tot de Amstelscheg staat beschreven in paragraaf 5.3.3.

5.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening De Provinciale Staten van Noord­Holland hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRV is een aantal keren gewijzigd en opnieuw vastgesteld. De actuele geconsolideerde PRV is op 17 september 2019 in werking getreden. In de PRV staan de regels van de provincie Noord­Holland met betrekking tot ruimtelijke ontwikkeling en plannen. Tevens heeft de provincie in de PRV in het belang van een goede ruimtelijke ordening algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen, over onderwerpen waar een provinciaal belang mee is gemoeid. Daarnaast zijn in de PRV regels vastgelegd die voortvloeien uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

26

Met de PRV is het provinciale beleid in regels vertaald, en is doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen. Daarnaast worden er regels gesteld over thema's die betrekking hebben op de Groene Ruimte dan wel het Natuurnetwerk Nederland, de Blauwe Ruimte en Energie. Omgevingsverordening NH2020 Inmiddels hebben de Provinciale Staten van Noord­Holland de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 is op 17 november 2020 in werking getreden. Omdat het ontwerpbestemmingsplan nog voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening ter inzage is gelegd, gelden voor het onderhavige bestemmingsplan de regels uit de PRV. Relevantie onderhavig plan Regels voor het gehele grondgebied Uitgangspunt is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals gesteld in artikel 1.1.1, onder i. Bro) zoals woningbouw, aanleg van bedrijventerrein of kantoren in overeenstemming is met regionale afspraken (artikel 5a). Met de realisatie van drie woningen is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Afstemming met de regio is in deze niet noodzakelijk. Regels specifiek voor en nabij het plangebied De artikelen 8 en 24 van de PRV zijn relevant voor onderhavig plangebied.

Artikel 8 Aardkundig waardevol gebied De verordening stelt dat in het bestemmingsplan beschreven moet worden op welke wijze er rekening wordt gehouden met de aanwezige aardkundige waarden. De aardkundige waarden worden beschermd in het bestemmingsplan, door de opgenomen dubbelbestemming 'Waarde ­ Aardkundige waarden' (artikel 6 Regels). Tevens is sprake van bescherming van de aardkundige waarden doordat de gronden overlapt worden door een streng regime met betrekking tot archeologische waarden op de woonpercelen langs de Amsteldijk. Bepaalde werken en werkzaamheden vallen onder een vergunningplicht, waarbij de vergunning kan worden afgegeven indien de gevolgen voor de te beschermen waarden inzichtelijk zijn gemaakt. Artikel 24 Bufferzones Het onderhavige plangebied bevindt zich in principe in een bufferzone, en is in elk geval nabij (de werking van) een bufferzone gelegen. De provincie heeft in de PRV de bescherming van Nationale landschappen ondergebracht bij de bufferzones. In de verordening is bepaald dat verdere verstedelijking in de vorm van nieuwe bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) niet is toegestaan binnen de begrenzing van de bufferzones.

Ingevolge artikel 24, lid 1, onder a van de PRV, maakt, voor de gebieden die vallen binnen de begrenzing bufferzones op kaart 5b en op de digitale verbeelding ervan, een bestemmingsplan nieuwe bebouwing voor wonen niet mogelijk. In lid 8 is bepaald dat voor initiatieven die zijn gelegen in de bufferzone Amstelscheg de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door gedeputeerde staten (nr. 2011­66880) vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg' gelden.

Toelichting Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 (16-4-2021)

27

Blijkens de toelichting op artikel 24 moet in de bufferzone eerst nut en noodzaak worden aangetoond en worden voldaan aan de eisen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Dit geldt echter enkel voor het landelijk gebied. Bestaand stedelijk gebied behoort niet tot de nieuwe bufferzones. In het onderhavige geval is sprake van een perceel met een horecafunctie en ­bebouwing en een bijbehorend parkeerterrein en van een woonfunctie en ­bebouwing; derhalve bestaand stedelijk gebied. Ter plaatse van de onderhavige beoogde nieuwbouw is sprake van bestaand stedelijk gebied, en gelden de beperkingen vanuit de bufferzone voor het onderhavige plan niet. Specifiek voor de (bufferzone) Amstelscheg, nabij het onderhavige plangebied, geldt dat de karakteristieken en ontwerpprincipes inzake de samenhang, ruimtelijke kwaliteit en identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg', moeten worden aangehouden. Dit heeft onder andere tot gevolg dat bij verdere ontwikkelingen in de Amstelscheg zorg moet worden gedragen voor een heldere identiteit en een samenhang in de ordening van functies in het gebied. Het vertrekpunt hiervoor vormen de ontwikkelkansen binnen de gebieden op basis van het huidige gebruik en de ruimtelijke opbouw. De bufferzone vormt geen beperking voor het onderhavige plan.