Toelichting TAM-omgevingsplan Plotterweg 38

Ruimtelijke Motivering Plotterweg 38 Hoefkwartier Amersfoort

datum projectnummer

2 maart 2026 241108

Rapport

Aveco de Bondt BV Holten - Amstelveen - Breda - Eindhoven - Nieuwegein Burgemeester van der Borchstraat 2, 7451 CH Holten T +31 88 004 82 12 info@avecodebondt.nl avecodebondt.nl

Ruimtelijke Motivering Plotterweg 38 project projectnummer projectleider

opdrachtgever adres

contactpersoon

status versie fase auteur

Procedure Plotterweg 38 Amersfoort 241108 Jeroen Hendriks GRC10 B.V. Hoogoorddreef 15 1101 BA AMSTERDAM P. Bruinhard Definitief 5.0 Wijziging omgevingsplan Daniël Dezaire

paraaf gecontroleerd

Jeroen Hendriks

datum referentie

2 maart 2026 241108_AdB_RAP_0001_v5.0

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend omgevingsplan Strijdigheden en juridisch planologische procedure Leeswijzer

1 1 1 2 4 4

2 2.1 2.2

Planbeschrijving Huidige situatie Beoogde situatie

5 5 7

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7

Beleidskader Rijksbeleid De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) NOVEX Instructieregels Rijk (AMvB’s) Conclusie Rijksbeleid Provinciaal beleid Omgevingsvisie provincie Utrecht Omgevingsverordening provincie Utrecht Conclusie Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 ‘Gezond Samenleven’ Structuurvisie De Hoef West Deltaplan Woonopgave Amersfoort Ontwikkelkader Hoefkwartier Welstandsnota en Beeldkwaliteitplan Hoefkwartier Groenvisie en groencompensatiebeleid Conclusie gemeentelijk beleid

10 10 10 11 11 12 12 12 13 14 14 14 15 15 16 18 19 20

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Aspecten fysieke leefomgeving Milieueffectrapportage (MER) Ladder voor duurzame verstedelijking Bodem Archeologie en cultuurhistorie Ontplofbare oorlogsresten Bedrijven en milieuzonering Geluid Externe veiligheid Luchtkwaliteit Natuurwaarden Stikstof Water Verkeer en parkeren Trillinghinder Hoogbouweffecten

21 21 22 23 24 25 25 26 27 29 30 31 31 32 34 35

datum referentie

2 maart 2026 241108_AdB_RAP_0001_v5.0

4.15.1 Windhinder 4.15.2 Bezonning 4.16 Gezondheid

35 35 37

5 5.1 5.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

40 40 40

6

Juridische planbeschrijving

42

7

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

43

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16

Bomeneffectrapportage Toetsing spelregelkader Milieueffectrapportage (MER) Lader voor duurzame verstedelijking Vooronderzoek bodem Akoestisch onderzoek Verkennend natuuronderzoek AERIUS-calculatie Weging van het waterbelang Windhinderonderzoek Bezonningstudie Hoogbouw Effect Rapportage Uitgangspunten duurzaamheid Archeologisch vooronderzoek Verslag informatiebijeenkomst Parkeerbalans Zienswijzennota

datum referentie

2 maart 2026 241108_AdB_RAP_0001_v5.0

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Green Road Capital B.V. is voornemens om aan de Plotterweg 38 in het Hoefkwartier in Amersfoort een appartementengebouw met bijbehorende parkeergarage te realiseren. Het woonprogramma richt zich op de realisatie van in totaal 136 koop- en huurwoningen in verschillende segmenten. Op grond van het huidige omgevingsplan is de functie wonen echter niet toegestaan. Het beoogde initiatief past tevens niet binnen de geldende bouwregels van het omgevingsplan, omdat het plan de bouwhoogte en bouwvlakken overschrijdt. Het initiatief is in strijd met de regels van het omgevingsplan van de gemeente Amersfoort. Daarom dient een juridisch planologische procedure te worden doorlopen ter wijziging of afwijking van de regels in het omgevingsplan. In het kader van deze procedure moet aangetoond worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat voldaan wordt aan beleid en instructieregels. In deze ruimtelijke motivering wordt daarop ingegaan. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied betreft de gronden behorende bij het adres Plotterweg 38 te Amersfoort binnen de gelijknamige gemeente in de provincie Utrecht. Het plangebied maakt onderdeel uit van het Hoefkwartier, een gebied in Amersfoort dat van bedrijventerrein naar stadswijk wordt getransformeerd. Dit gebied ligt ten noordoosten van het centrum van Amersfoort.

Nabij het plangebied liggen twee spoorlijnen en de rijkswegen A1 en A28 die elkaar kruisen op knooppunt Hoevelaken. Het plangebied wordt momenteel voornamelijk gebruikt ten behoeve van de functie parkeren van het naastgelegen kantoor. Rondom het plangebied is veel bedrijvigheid aanwezig, voornamelijk in de vorm van kantoren. Het plangebied is bekend onder de kadastrale gemeente Amersfoort sectie M, perceelnummers 114 en 302. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 2.500 m2. De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Figuur 1: Topografische weergave plangebied.

1.3 Vigerend omgevingsplan Ter plaatse van het plangebied is momenteel het (van rechtswege geldende) omgevingsplan van de gemeente Amersfoort van kracht. Onderdeel daarvan zijn diverse bestemmingsplannen, waarvan het bestemmingsplan “bedrijventerreinen e.o. en snelwegen” de belangrijkste bouw- en gebruiksregels bevat. Dit bestemmingsplan is op 9 december 2014 door de gemeente Amersfoort vastgesteld. In de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van desbetreffend bestemmingsplan opgenomen, met daarop voorliggend plangebied globaal rood gearceerd. Het beoogde initiatief past niet binnen die regels, enerzijds omdat wonen niet is toegestaan en anderzijds omdat het plan de bouwhoogte en bouwvlakken overschrijdt.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Figuur 2: Geldende bestemmingen ter hoogte van het plangebied

Het bestemmingsplan “bedrijventerreinen e.o. en snelwegen” kent aan het plangebied de bestemming ‘Gemengd - 1’ toe. Deze gronden zijn bestemd voor: • kantoren; • bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.2, zoals aangeduid in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten; • onderwijs; • vrije tijdsvoorzieningen (fitness/dansschool, leisure, sport, cultuur e.d.); • vergaderfaciliteiten/hotel/congres; • persoonlijke dienstverlening (kapper, stomerij e.d.); • maatschappelijke functies; • horeca-a en c; Het bestemmingsplan kent tevens een archeologische verwachtingswaarde toe aan het plangebied (Waarde – Archeologie 3), deze is echter aangepast, blijkt uit een wijzigingsplan dat op 17 september 2024 is vastgesteld (Partiele herziening Veegplan B- Archeologie). Ten slotte kent het plangebied de gebiedsaanduiding ‘milieuzone zones Wet milieubeheer 3.2’. Gronden met deze gebiedsaanduiding zijn bestemd voor het uitvoeren van bedrijfsmatige activiteiten in de aangegeven milieucategorie (3.2) overeenkomstig de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van risicovolle inrichtingen.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Naast het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’ kent het plangebied ook de volgende (relevante) bestemmingsplannen: • ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren 2023’: zorgt voor een herziening van alle bestemmingsplannen gericht op parkeren. • ‘Partiele herziening Veegplan B – Archeologie’, deze is actueler dan de archeologische waarden uit het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’ en geldt voor het hele grondgebied van Amersfoort. Daarnaast gelden sinds de invoering van de Omgevingswet regels uit de zogenaamde Bruidsschat. Het gaat hier vooral om milieuregels die voorheen op rijksniveau werden geregeld, maar nu zijn gedecentraliseerd naar gemeentelijk niveau. Op dit moment zijn door de gemeente Amersfoort nog geen wijzigingen aan de Bruidsschat aangebracht. 1.4 Strijdigheden en juridisch planologische procedure Het beoogde initiatief past niet binnen de regels van het omgevingsplan, enerzijds omdat wonen niet is toegestaan en anderzijds omdat het plan de bouwhoogte en bouwvlakken overschrijdt. De in het omgevingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden laten het wel toe om de functie wonen toe te staan, maar zijn ontoereikend om de bouwregels voldoende te verruimen. Als gevolg van de geldende gebruik- en bouwregels is de realisatie van het beoogde plan dus niet mogelijk op grond van het geldende omgevingsplan.

Daarom dient een juridisch planologische procedure te worden doorlopen ter wijziging of afwijking van de regels in het omgevingsplan. Daarom is besloten om een juridisch planologische procedure te doorlopen ter wijziging van de regels in het omgevingsplan. In overleg met de gemeente Amersfoort is besloten tot toepassing van de TAM-IMRO procedure. Daarbij wordt aan het omgevingsplan gewijzigd op basis van de oude IMRO-systematiek. Juridisch gezien wordt er een paragraaf toegevoegd aan hoofdstuk 22 van het omgevingsplan waarin de gewijzigde regels zijn uitgewerkt. De procedure tot vaststelling van dit TAM-Omgevingsplan volgt de uitgebreide procedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) 1.5 Leeswijzer De ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit een aantal hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en komt de planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt de toets aan het beleidskader uitgewerkt. In hoofdstuk 4 wordt aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke aspecten. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

2

Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Amersfoort op het bedrijventerrein ‘De Hoef’. Het bedrijventerrein ligt tussen twee spoorlijnen en de rijkswegen A1 en A28 in. Het gebied wordt hoofdzakelijk ontsloten via de Outputweg en Rondweg-Oost. Ten westen, op circa 450 meter van het plangebied, ligt treinstation Amersfoort Schothorst. In de omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk kantoren aanwezig, behorende bij kantorengebied ‘De Hoef West’. Hiervoor geldt de ambitie om het monofunctionele kantorenkarakter te transformeren richting een gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken, leren en recreëren. Op een aantal omliggende percelen is deze transformatie reeds in uitvoering (zie figuur 4). • Locatie ‘Lichtpenweg 6 en ‘Kop van de Hoef’, plangebieden weergegeven in blauw (vastgesteld 21 september 2021); • Locatie ‘Printerweg 1-55’, weergegeven in (vastgesteld 15-12-2021); • Locatie ‘Plotterweg 26-28’, weergegeven in groen (ontwerp ter inzage 9-11-2023). Het plangebied zelf bestaat uit de gronden behorende bij het adres Plotterweg 38. In de huidige situatie bevindt zich op dit adres een parkeerterrein behorende bij het aanwezige kantoorgebouw. Het plangebied wordt aan de noord- en oostzijde ingesloten door het bestaande kantorencomplex en aan de zuidzijde door de Plotterweg. Ten westen bevindt zich een appartementencomplex met kinderopvang.

In figuur 4 en figuur 5 zijn recente luchtfoto’s van het plangebied weergegeven.

Figuur 3: Begrenzing plangebied in rood aangegeven, met omliggende percelen waar transformatie in uitvoering is

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Figuur 4: Huidige situatie vooraanzicht (bron: Streetsmart)

Figuur 5: Huidige situatie achteraanzicht (bron: Streetsmart)

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

2.2 Beoogde situatie Het voornemen is om het huidige kantoorgebouw en de parkeerplaats aan de Plotterweg 38 een upgrade te geven die bijdraagt aan de ambities van de gemeente Amersfoort om het Hoefkwartier vorm te geven als duurzame stadswijk. In hoofdstuk 3.3 is meer achtergrond gegeven bij de gewenste transformatie van het Hoefkwartier. Het nieuwe duurzame gebouw dat ontwikkeld zal worden aan de Plotterweg 38 betreft nieuwbouw op de huidige parkeerplaats. In onderstaande figuur is een sfeerimpressie van de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 6: Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied

De beoogde situatie wordt nader toegelicht door in te gaan op het programma, de stedenbouwkundige principes en de thema’s verkeer, parkeren, duurzaamheid, gezondheid en energie. Programma, segmentering en doelgroep Het voornemen is om in aanvulling op de huidige kantoorfunctie (circa 10.200 m2) en parkeerplaatsen ook appartementen en een parkeergarage te realiseren. Conform het geldende gemeentelijke beleid gelden de volgende programmatische uitgangspunten: • • •

Minimaal 35% sociale huurwoningen; Minimaal 20% woningen in het middensegment; Maximaal 45% vrije sectorwoningen.

Qua programma is het plan afgestemd op de plannen van woningcorporatie Portaal voor de locatie Plotterweg 30. Daar heeft Portaal reeds 49 sociale huurwoningen en een kinderdagverblijf gerealiseerd in het bestaande pand. Het parkeerterrein op die plek moet nog worden ontwikkeld. Tussen de initiatiefnemers van beide percelen en de gemeente zijn afspraken gemaakt waarin vastgelegd is dat op perceel Plotterweg 38 het volledige werkprogramma en alle parkeerplaatsen voor beide locaties komt en dat op Plotterweg 30 alle sociale huurwoningen voor beide locaties gerealiseerd worden.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Ter plaatse van het onderhavig plangebied zullen derhalve 136 nieuw te bouwen appartementen gerealiseerd worden verdeeld over middenhuur laag, middenhuur hoog en vrije sector. In de planregels is geborgd dat van de 136 appartementen minimaal 30% in de zogenaamde middencategorie worden gerealiseerd en dat maximaal 70% in de zogenaamde hoge categorie worden gerealiseerd. Hiermee wordt in gezamenlijkheid met het sociale huurprogramma op het perceel Plotterweg 30 voldaan aan het gemeentelijke beleid. Daarnaast wordt tevens een parkeergarage met in totaal 285 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het maaiveld zal in de toekomstige situatie 51 parkeerplaatsen bevatten. Hierdoor komt de totale hoeveelheid parkeerplaatsen neer op 336 parkeerplaatsen. De doelgroep bestaat uit personen die geïnteresseerd zijn in nieuwe woon- en werkvorming en stadse reuring. Gelet op de grootte, het woningtype, het karakter en de ligging van de woningen is de verwachting dat de doelgroep voornamelijk bestaat uit kleine (1, 2 à 3 personen) huishoudensgroepen, bijvoorbeeld in de vorm van starters, senioren, jonge gezinnen en gezinnen zonder kinderen. Als gevolg van de aanwezigheid van liften in de beoogde woongebouwen zijn verschillende woningen levensloopbestendig te noemen. Stedenbouwkundige principes Bij het ontwerp van het gebouw is extra aandacht besteed om verharding in te ruilen voor vergroening.

Extra vergroening is noodzakelijk om De Hoef-West leefbaar te houden. Zo krijgt groen op het gebouw een plek door de toevoeging van groene daken, dit draagt onder andere bij aan de binding van stikstof en het vertraagd afvoeren van regenwater. Daarnaast wordt er een collectief daktuin gerealiseerd op de vijfde verdieping. Ook is er sprake van geleding van het bouwvolume door onderbouw, setbak en een afwijkende getrapte opbouw. Als laatste worden er nestkasten geplaatst in de gevels daar waar vogels ze het liefst hebben. Verkeer en parkeren Bijbehorend is ook een parkeergarage beoogd evenals enkele parkeerplaatsen op maaiveld. De parkeergarage en parkeerplaatsen op maaiveld dienen te voorzien in de parkeerbehoefte van onderhavig initiatief, 136 woningen, evenals de parkeerbehoefte afkomstig van de realisatie van 75 sociale huur appartementen door woningstichting Portaal aan de Plotterweg 30. De realisatie van deze 75 sociale huur appartementen is geen onderdeel van onderhavig initiatief, wel zal deze ontwikkeling gebruik maken van de beoogde parkeervoorzieningen aan de Plotterweg 38. De parkeergarage zal 285 parkeerplaatsen bevatten en op maaiveld is er ruimte voor 51 parkeerplaatsen. In totaal zijn er hiermee 336 parkeerplaatsen waarmee in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Dit zal nader worden toegelicht in paragraaf 4.13.

Duurzaamheid Bij de nieuwbouw zal veel aandacht uitgaan naar het materiaalgebruik. Er zal worden gewerkt via het principe reduce, reuse en recycle. Daarom zal een materiaalpaspoort worden opgesteld. Een materiaalpaspoort maakt inzichtelijk welke materialen en producten in het gebouw zijn toegepast en wat de potentiële restwaarde van deze producten is. Zo kunnen waardevolle materialen aan het einde van de levensduur van het gebouw worden hergebruikt. Een deel van het gebouw zal in prefab en modulaire bouw gerealiseerd worden. Voor dit gedeelte zal ook worden gekeken of een hoge losmaakbaarheids-index (LIP) te behalen is. De LIP wordt bepaald door de mate waarin de verbindingen van elementen, materialen en producten in het gebouw verbroken kunnen worden. Dit zorgt ervoor dat toekomstig hergebruik van de toegepaste bouwmaterialen wordt gestimuleerd in het kader van circulaire economie.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Aanvullend zal rekening worden gehouden met de invloed van het toegepaste bouwmaterialen op het milieu. Om dit inzichtelijk te maken zal een MPG berekening worden gemaakt, vervolgens kan worden gekeken welke bouwmaterialen de gunstigste milieu impact hebben gedurende de totale levensduur van het gebouw. Het hergebruik van een bestaand gebouw zorgt ook voor een lagere milieu impact. In de ontwerpfase zal tevens een duurzaam inkoopbeleid voor de benodigde bouwmaterialen worden opgesteld, hiermee wordt de inkoop van bouwmaterialen met een verantwoorde herkomst gestimuleerd. Zo hebben leveranciers met een duurzaamheidscertificaat of milieumanagementsysteem een voorkeur. Tijdens de bouw zal het grondstofgebruik worden bevorderd door zinvol en effectief afvalmanagement op de bouwplaats. Tijdens de ingebruikname zullen er geschikte voorzieningen worden gerealiseerd om het afval van de asset aan de straatzijde of in een gemeenschappelijke ruimte in de asset te scheiden en op te slaan, waardoor hergebruik of recycling mogelijk wordt gemaakt. In bijlage 12 zijn de uitgangspunten voor de verschillende duurzaamheidsaspecten nader uitgewerkt. In navolgende alinea’s zijn de uitgangspunten samengevat. Energie De ambitie ten aanzien van energie ligt vooral in het terugbrengen van de CO2 uitstoot. Hiervoor moet het primaire energiegebruik van het gebouw verlaagd worden.

Het primair energiegebruik is een maat voor het gebruik van fossiele brandstoffen waarbij rekening gehouden wordt met de opwekking van energie. Als het gebouw all-electric is, dan is de energiemix van de geleverde stroom bepalend voor de CO2 uitstoot. Daarin is de uitstoot van duurzame bronnen, niet duurzame bronnen en leidingverliezen verwerkt. Klimaatadaptatie De klimaatverandering en het extreme weer met langere perioden van droogte hebben ervoor gezorgd dat ook in Nederland een waterschaarste en wateroverlast kan ontstaan. Daarom zullen waterbesparende en klimaat adaptieve maatregelen worden geïmplementeerd in het ontwerp. De gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan het verminderen van stedelijke opwarming en voorsorteren op toekomstige klimaatveranderingen met perioden van hevige neerslag en langdurige droogte. Het opvangen, vasthouden en hergebruiken regenwater met als doel: • voorkomen wateroverlast door regen; • voorkomen droogte; • voorkomen hittestress; • voorkomen overstromingen. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op klimaataspecten als onderdeel van de weging van het waterbelang. Gezondheid Gezondheid heeft betrekking op een gezond binnenmilieu, positief effect op de omgeving, en leefbaarheid tijdens de realisatie. Een gezond binnenmilieu wordt bereikt door voldoende licht, lucht, goede akoestiek en individuele beïnvloeding. Hier wordt aan voldaan.

Er kan meer worden gedaan door het voorkomen van emissies van materialen. De ontwikkeling heeft invloed op de directe omgeving en de omgeving heeft invloed op de ontwikkeling. Dit betreft de aspecten geluid, bezonning, windhinder en groen in de omgeving. Voor de leefbaarheid tijdens de realisatie heeft het de voorkeur met prefab elementen te werken, omdat dit het aantal vervoersbewegingen beperkt. Dit heeft een positieve invloed op de stikstof uitstoot en het lawaai tijdens de bouw. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op andere gezondheidsaspecten.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet, op 1 januari 2024, in werking treedt. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf 1 januari 2024 zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet.

Want niet alles kan overal. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Dit betekent een land: • dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; • met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; • waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; • met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; • waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. • dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; • waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; • dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Hierdoor ontstaat het volgende beeld: het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: A. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; B. duurzaam economisch groeipotentieel; C. sterke en gezonde steden en regio's; D. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Toetsing Gelet op het feit dat er met voorliggend project wordt voorzien in een duurzame en toekomstbestendige inrichting, waarbij de wens om het gebied te transformeren naar een modern woon-werkgebied centraal staat, is dit project in lijn met het gedachtegoed van de NOVI. Een goed bereikbare locatie in Amersfoort wordt herontwikkeld naar een aantrekkelijk woon-werk gebied met een mix aan functies en doelgroepen. 3.1.2 NOVEX Ons land robuust en duurzaam inrichten is een uitdagende puzzel. Dat betekent nu verstandige en voor de toekomst houdbare plannen maken. Zodat we voldoende duurzame, betaalbare en bereikbare woningen hebben, plus schone energie en een gezonde natuur. Want we willen een mooi en gezond Nederland doorgeven aan onze kinderen en kleinkinderen. Dat vraagt keuzes, slimme combinaties en innovaties, want ons land wordt niet groter. Niet alles kan overal. In het programma NOVEX werken alle overheden samen aan een plan voor de inrichting van Nederland. Daarvoor moet eerst duidelijk zijn wat de ruimtevragers zijn, wat er ruimtelijk moet worden ingepast. Zowel nationaal als regionaal. De nationale doelen en belangen zijn samengebracht in een startpakket. Dit startpakket vormt de basis voor het leggen van de ruimtelijke puzzel per provincie.

De twaalf provincies gaan nu aan de slag om - met de waterschappen en gemeenten - de nationale opgaven en doelen ruimtelijk te vertalen, te combineren en in te passen in de provinciale plannen. Want pas regionaal wordt duidelijk waar de kansen liggen en waar het knelt. Toetsing Er zijn zestien NOVEX-gebieden aangewezen waar grote ruimtelijke transities vragen om een apart ontwikkelperspectief. Dit ontwikkelperspectief stellen Rijk en regio samen op. Een van deze NOVEX-gebieden is Utrecht - Amersfoort. In dit NOVEX-programma wordt aangegeven dat Rijk en regio willen dat woningen, werklocaties en voorzieningen dicht bij elkaar liggen en goed bereikbaar zijn. Daarnaast wordt gesteld dat de Utrechtse landschappen hun kwaliteit moeten behouden en goed toegankelijk zijn vanuit stad en dorp. In de verstedelijkingsstrategie ‘Utrecht Nabij’ wordt daarom gebiedsgericht gekeken door functies slim te combineren. Het beleid richt zich daarnaast de komende 20 jaar vooral op het binnenstedelijk bijbouwen en in de buurt van nieuwe en bestaande ov-knooppunten. Over het algemeen wordt in de NOVEX gesteld dat ontwikkelingen geen negatief effect mogen hebben op de samenhangende opgaven rondom bodem, water en natuur. In hoofdstuk 4 worden deze thema’s behandeld. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het sterker en leefbaarder maken van de stad Amersfoort.

Onderhavig initiatief betreft het toevoegen van woningen aan een bestaand kantoorpand, waardoor de ontwikkeling in overeenstemming is met het ontwikkelperspectief van NOVEX-gebied ‘Utrecht-Amersfoort’. De ontwikkeling bevindt zich daarnaast in stedelijk gebied en licht nabij knooppunt Hoevelaken en station Amersfoort Schothorst. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de NOVEX. 3.1.3 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een wijziging van het Omgevingsplan de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat deze wijziging van het Omgevingsplan geweigerd wordt als: A. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; B. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); C. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Toetsing In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de verschillende milieuplanologische thema’s. Per thema wordt aangetoond hoe de ontwikkeling past binnen de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van het Bkl. Hieruit blijkt dat de activiteit passend is binnen de instructieregels van het Rijk. 3.1.4 Conclusie Rijksbeleid Het voorgenomen project is in overeenstemming met het rijksbeleid. 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2050 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als hoofdvraag: 'Hoe willen wij dat onze provincie er in 2050 er uitziet?'. In de omgevingsvisie komen de volgende aspecten aan de orde: Woningbouw in principe binnen steden en dorpen en rondom knooppunten; De beschikbare ruimte meervoudig gebruiken; Het vergroten van de duurzaamheid; Specifiek in spelen op wat gebieden nodig hebben. In de Omgevingsvisie ligt de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening.

In de omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang bezien. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale samenhang en wordt zorg gedragen voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. In het omgevingsbeleid staan twee uitgangspunten centraal: • Gebiedsgericht kiezen voor integrale, toekomstgerichte oplossingen waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo behouden of versterken, zo nodig met compenserende maatregelen. • Concentreren en combineren van nieuwe ontwikkelingen, om zorgvuldig om te gaan met schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. Er blijft ook ruimte beschikbaar voor lokale opgaven. Toetsing Raadpleging van de digitale versie van de Omgevingsvisie wijst uit dat in het plangebied een aantal provinciale belangen spelen: • ‘Binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling’: De ruimtevraag voor wonen en werken wordt op een duurzame wijze geaccommodeerd door binnenstedelijk/dorps te ontwikkelen. Het initiatief bevindt zich op een al bebouwd kantoorgebouw in de stadswijk De Hoef-West. • ‘Overstroombaar gebied’: Het plangebied ligt binnen dit gebied, waarbij gevolgenbeperking belangrijk is. Als het ondanks de waterveiligheidsmaatregelen toch misgaat, dan wil de provincie daarop voorbereid zijn.

Dit vraagt enerzijds om gevolgenbeperking bij overstromingen door overstromingsrobuuste ruimtelijke inrichting van woningen, bedrijven en (provinciale) wegen en van de buitendijkse gebieden en anderzijds om een goede rampenbestrijding en crisisbeheersing bij overstromingen (calamiteitenbestrijding overstromingen). Het initiatief is voornemens om vitale functies (energievoorziening, communicatie, noodvoorzieningen, archieven) verhoogd (in het gebouw) aan te brengen.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

•

• •

•

•

‘Prioritaire locatie voor grootschalige integrale ontwikkeling wonen en werken rondom knooppunt’: De locatie De Hoef-West is hiervoor aangewezen. Nabij het plangebied liggen twee spoorlijnen en de rijkswegen A1 en A28 die elkaar kruisen, ten oosten van het plangebied, op knooppunt Hoevelaken. ‘Regio Amersfoort’: Het gebied is erg gewild als woonplek, het initiatief draagt bij aan de vraag naar woningen. ‘Ruimte voor windenergie en zonnevelden onder voorwaarden’: Windturbines in het gebied zijn toelaatbaar, er zijn geen nadere regels. Er wordt voorkeur gegeven aan het zoveel mogelijk plaatsen van zonnepanelen op daken. Zonnepanelen worden op het dak van het initiatief gerealiseerd. ‘Stedelijk gebied’: Binnen het stedelijk gebied is ruimte voor herontwikkeling. Het initiatief betreft een herontwikkeling van een kantoor die behouden blijft, waar aanvullend een woonprogramma wordt gerealiseerd. ‘Versterken stad-land verbinding’: Het versterken en investeren in groen in en om bebouwd gebied. Het initiatief draagt hier aan bij door middel van het aanbrengen van groene infrastructuur.

Voorliggend initiatief voldoet aan de principes voor het creëren van een gezonde en veilige leefomgeving. Zo zorgt de mix aan functies en woonvormen voor een aantrekkelijk woon-, werk- en leefmilieu. Ten slotte is voorliggende locatie makkelijk bereikbaar met zowel de fiets alsook het openbaar vervoer. Daarnaast wordt voldaan aan de aangewezen gebiedsaanduidingen. Het initiatief komt overeen met de belangen van de Omgevingsvisie Utrecht. 3.2.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht De Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. Op 7 februari 2024 hebben Provinciale Staten de eerste wijziging Omgevingsverordening vastgesteld. In deze verordening staan instructieregels voor de fysieke leefomgeving die in acht genomen moeten worden bij het maken van nieuwe ruimtelijke plannen. Op deze manier kan het provinciale ruimtelijke beleid ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Toetsing Na raadpleging van de Omgevingsverordening provincie Utrecht blijkt dat er enkele gebiedsspecifieke regels gelden binnen het plangebied die relevant zijn voor de voorgenomen ontwikkeling: • ‘Gebiedstransformatie of herstructurering’: kan regels bevatten voor verplaatsing van bestaande plancapaciteit voor zelfstandige kantoren. Het initiatief betreft geen verplaatsing van het gebouw en het bvo blijft gelijk.

Ook betreft het geen bestaande plancapaciteit voor een voormalig kantoor dat is getransformeerd in een andere functie en blijven de gebruiksmogelijkheden hetzelfde. Hierdoor wordt aan de regels voldaan. • ‘Klein open bodemenergiesysteem’: er is geen omgevingsvergunning vereist voor het aanleggen of gebruiken van een open bodemenergiesyteem, indien de hoeveelheid grondwater die wordt onttrokken niet meer bedraagt dan 10 m3/u. Met betrekking tot onderhavig initiatief zal er niet meer grondwater onttrokken worden dan 10 m3/u. • Overstroombaar gebied’: Bevat regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Het plangebied ligt binnendijks waarbij dit van toepassing is op woonwijken en bedrijventerreinen. De motivering van een omgevingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan. In bijlage 8 is vermeld hoe onderhavig project voorziet in maatregelen met betrekking tot overstromingsrisico’s. • ‘Stedelijk gebied’: Omdat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt, voorziet in een behoefte en er geen sprake zal zijn van bodemdaling past de ontwikkeling binnen deze instructieregel. • ‘Waterschap Vallei en Veluwe binnen de bebouwde kom’: waar bebouwing aanwezig is geldt een omgevingswaarde van een gemiddelde overstromingskans van 1 keer per 100 jaar.

Daarnaast is de omgevingswaarde een inspanningsverplichting. Het initiatief draagt bij aan de bergings- en afvoercapaciteit door de realisatie van onder andere groene daken. Daarnaast heeft het plangebied enkele gebiedsaanduidingen die niet relevant zijn voor het initiatief:

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

• • •

‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’: het initiatief heeft geen betrekking op detailhandel en is dus niet van belang. ‘Energie uit biomassa stedelijk gebied’: het initiatief heeft geen betrekking op biomassa en is dus niet van belang. ‘Glastuinbouw niet toegestaan’: het initiatief heeft geen betrekking op glastuinbouw en is dus niet van belang.

3.2.3 Conclusie Provinciaal beleid Het voorgenomen project is in overeenstemming met het provinciale beleid. 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 ‘Gezond Samenleven’ De gemeenteraad van Amersfoort heeft de Omgevingsvisie 2030-2040 ‘Gezond Samenleven’ op 19 december 2023 vastgesteld. In deze Omgevingsvisie geeft Amersfoort onder meer aan dat er, om een stad en een thuis voor iedereen te blijven, meer woningen nodig zijn, vooral betaalbare woningen. Met meer woningen en meer mensen is er ook meer werkgelegenheid nodig. En meer scholen en mogelijkheden voor sport en cultuur. Daarnaast is er ruimte nodig voor het opwekken van duurzame energie en voor het voorkomen van overlast door water of hitte vanwege de klimaatverandering. Bij al deze uitdagingen is het heel belangrijk dat er ook voldoende openbare ruimte en groen is. Zowel voor de mensen als voor de natuur. Om de groei van de stad op een goede manier vorm te geven, is Gezond Samenleven de leidraad. Gezond Samenleven staat voor een gezonde leefomgeving in een compacte, inclusieve stad. Een stad waarin iedereen zich thuis voelt en dezelfde kansen krijgt. Een stad waarin je vooral lopend of op de fiets naar de winkel, school, sport of werk gaat. Langs routes die aantrekkelijk zijn om te wandelen of fietsen. Die routes noemen we levensaders. Een compacte stad betekent ook meer hoge gebouwen.

Dat is nodig om zowel binnen de stad als daar omheen voldoende en aantrekkelijke ruimte te hebben voor groen en natuur. Ruimte om te bewegen en elkaar te ontmoeten. Die hoge gebouwen komen bijvoorbeeld in Langs Eem en Spoor, de gebiedsontwikkeling van de (voormalige) bedrijventerreinen rond Soesterkwartier en in Hoefkwartier, bij station Schothorst. Op de overzichtskaart met de belangrijkste opgaven (p.30) geldt voor het Hoefkwartier dat in het gebied 500 woningen of meer moeten komen. Het gebied is aangewezen als ‘hoogstedelijk, dynamisch en gemengd’ vanwege de ligging rondom station Schothorst. Verder is het gebied aangewezen als een gebied met een lage parkeernorm en als ‘plan van aanpak aardgasvrij’. Toetsing In de Omgevingsvisie wordt aangegeven dat de gemeente Amersfoort de groei van woningen zoveel mogelijk wilt realiseren op goed bereikbare locaties bij openbaar vervoersknooppunten, zoals bij station Schothorst waar het Hoefkwartier is gelegen. Ontwikkelgebied Hoefkwartier is nu vooral een kantoorgebied met bedrijven en onderwijsinstellingen. Het doel is om een duurzame en gezonde stadswijk met een mix aan functies: wonen, werken, onderwijs, voorzieningen te creëren. Het aandeel ‘werken’ in het gebied wordt deels anders ingevuld met behoud van het huidige aantal arbeidsplaatsen en in combinatie met leren blijft het gebied levendig.

Conform ontwikkelrichting 3 (een stad met een duurzame mobiliteit) wordt op plekken met hoogwaardig openbaar vervoer het autogebruik/ - bezig aantoonbaar lager. In combinatie met een aantrekkelijk aanbod van deelmobiliteit en een goed netwerk aan loop- en fietsroutes zal dit aantal nog lager zijn. Vandaar dat er voor het Hoefkwartier gekozen is voor een lage parkeernorm, waardoor ruimte vrijkomt voor andere ambities.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Voorliggend project voorziet in het aantrekkelijk en levendig maken van een deel van het Hoefkwartier. Er is hierbij aandacht voor functiemenging, een openbare ruimte waar mensen kunnen ontmoeten en een rustig en veilig woongenot. Dit alles tezamen maakt dat de ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de Omgevingsvisie Amersfoort 2030. 3.3.2 Structuurvisie De Hoef West De Structuurvisie 2030 is voor het deelgebied De Hoef-West nader uitgewerkt in de Structuurvisie De Hoef-West, die is vastgesteld door de gemeenteraad in februari 2017. In deze structuurvisie wordt de ambitie uitgesproken te komen tot een gemengde nieuwe stadswijk waarin wordt gewoond, gewerkt en geleerd. Er zal meer ruimte voor wonen komen. Dit moet voldoende body krijgen zodat er een prettig leefbaar gebied ontstaat. Het aandeel ‘werken’ in het gebied zal afnemen maar blijft van belang. En de combinatie met leren blijft zowel levendigheid bieden als de link met het bedrijfsleven. Er ontstaat een mix van bestaande bouw, getransformeerde kantoren en nieuwbouw. De buitenruimte, zowel publiek als privaat moet veel meer een aantrekkelijk verblijfsgebied worden met gebruikswaarde. Om aantrekkelijk te wonen, werken en leren zijn voorzieningen zoals horeca ook van belang. Ook het bieden van ruimte aan broedplaatsen kan een bijdrage leveren aan de dynamiek en aantrekkelijkheid in het gebied.

De gemeente streeft naar een woonmilieu met een vrij hoge dichtheid en een eigen identiteit, als goede aanvulling op wat er al in Amersfoort bestaat. Gedacht wordt aan een mix van dichtheden, en type woningen voor verschillende doelgroepen dat inspeelt op de ruimtelijke context en kwaliteiten van de Hoef. De visie is vervolgens uitgewerkt in een aantal kansenkaarten. Deze identificeren de kansen en potenties voor transformatie, ze gaan in op de (collectieve) gebiedsambities en bieden een afwegingskader voor initiatieven. Het voorliggende projectgebied maakt deel uit van De Hoef-West, maar is niet specifiek opgenomen in de kansenkaarten. Toetsing Met voorliggend project worden woningen toegevoegd aan de Plotterweg 38 waar zich momenteel een monofunctioneel kantoorpand bevindt. Dit maakt dat de ontwikkeling aansluit bij de beoogde transformatie van ‘De Hoef West’, zoals deze geformuleerd is in de structuurvisie De Hoef West. 3.3.3 Deltaplan Woonopgave Amersfoort In 2019 is er een Deltaplan voor de woonopgave in Amersfoort opgesteld. Het plan gaat uit van een woningbouwproductie van circa 1.000 woningen per jaar tot 2030 om Amersfoort ook een aantrekkelijke en inclusieve woonstad te laten zijn en de schaarste op de woningmarkt aan te pakken.

Daarbij heeft Amersfoort de prioriteit om in te zetten op betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens, passendheid van vrije sectorwoningen en spreiding van de groei. Ook wordt de transformatie van kantoren als beleidsinzet genoemd. Toetsing De Hoef West wordt in het Deltaplan als gebied genoemd voor grootschalige binnenstedelijk groei (in totaal circa 2.100 woningen) met stedelijke woonmilieus. In het Deltaplan wordt een fasering van De Hoef West genoemd van 2020 tot 2025. Voorliggend project sluit aan bij de gestelde ambities voor transformatie van De Hoef West en voorziet in middenhuur laag, middenhuur hoog en vrije sector, hetgeen aansluit bij de ambitie uit het Deltaplan om meer betaalbare woningen voor lage en middeninkomens te realiseren. Op deze manier sluit de ontwikkeling aan op het gedachtegoed van het Deltaplan.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

3.3.4 Ontwikkelkader Hoefkwartier In 2019 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelkader De Hoef West vastgesteld. In oktober 2024 is een update van dit ontwikkelkader vastgesteld. Het ontwikkelkader is een verdere uitwerking van de structuurvisie en geeft meer duidelijkheid over de mogelijkheden om te bouwen in het gebied. Het ontwikkelkader vormt de basis voor het omgevingsplan dat voor het gebied gemaakt gaat worden en de milieueffectrapportage die is opgesteld. In het ontwikkelkader zijn de belangrijkste ontwikkelprincipes toegelicht. Deze hebben betrekking op bebouwing, dichtheid, programmamix en duurzaamheid. Deze zijn vertaald naar randvoorwaarden op het niveau van de ontwikkelvelden. In de volgende figuur is een uitsnede van de ontwikkelprincipes voor de bebouwing, de dichtheid en de programmamix samen weergegeven op kaart. Samen met de ambities voor het gemengde stadsblok (hoofdstuk 4 van het ontwikkelkader) vormen ze de inzet voor gefaseerde herontwikkeling van het Hoefkwartier.

Figuur 7: Kaart met ontwikkelprincipes uit het Ontwikkelkader

Ontwikkelprincipes voor de bebouwing De ontwikkelprincipes voor de bebouwing betreffen de rooilijnen, overgang van privé-openbaar, de schaal en maat van de gebouwen en de hoogtes van de gebouwen. Het plangebied ligt deels in het zoekgebied voor hoogbouw van 9 tot 16 lagen en verder zijn bouwhoogtes tot 8 bouwlagen toelaatbaar. Verder zijn de rooilijnen aangeduid en locaties waar entrees plaatsvinden. Het beoogde plan sluit aan op de ontwikkelprincipes voor de bebouwing. Ontwikkelprincipe dichtheid In Hoefkwartier vindt stapsgewijs een aanzienlijke verdichting plaats. Deze dichtheid is uit te drukken in floor space index (FSI). De FSI geeft de verhouding tussen de bebouwde bruto vloeroppervlakte en de oppervlakte van het terrein weer. FSI is op verschillende schaalniveaus te berekenen. In het Hoefkwartier zijn het schaalniveau van het buurtniveau (deelgebied) en het ontwikkelveld relevant.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Op het niveau van de ontwikkelvelden bepaalt de FSI de totale en maximaal te realiseren bruto vloeroppervlakte. Voorliggend plangebied kent een FSI van maximaal 3.0. Dat betekent dat er maximaal drie keer zoveel bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden als het plangebied groot is. Voorliggend plan voldoet aan de maximaal geprojecteerde FSI van 3.0. Naast de FSI wordt gewerkt met een dichtheidsprincipe. De dichtheid op buurtniveau (ontwikkelvelden en openbare ruimte) geeft uitdrukking aan de ambities zoals deze in het ontwikkelkader zijn benoemd. Daarbij is de ambitie om een duurzame, stedelijke stadswijk te realiseren leidend. Hierbij is een menging van gestapelde en compacte grondgebonden gebouwtypen voorzien. Dit representeert op buurtniveau een FSI van (maximaal) 1,5 voor het deelgebied ‘Rond de Netwerklaan’, waar voorliggend plangebied onderdeel van uitmaakt, zoals te zien in onderstaande figuur. Deze getallen zijn derhalve lager dan de dichtheid op het niveau van de ontwikkelvelden.

Figuur 8: Dichtheid op buurtniveau (ontwikkelvelden en openbare ruimte) uit het ontwikkelkader.

Ontwikkelprincipe programmamix en voorzieningen Bij de transformatie van Hoefkwartier van een werkgebied met onderwijsfuncties naar een gemengd stedelijk gebied, is het uitgangspunt dat het huidige aantal arbeidsplaatsen van circa 5.000 op gebiedsniveau gehandhaafd blijft. Dit is ook vastgelegd in het “Afwegingskader transformatie kantoren” dat op 16 april 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het ontwikkelkader is het (minimum) aantal arbeidsplaatsen op het niveau van de ontwikkelvelden vastgesteld. De kantoormeters (10.203 m2) blijven ongewijzigd. Het plan draagt daarmee bij aan de ambitie van de gemeente om de werkgelegenheid in de wijk De Hoef in stand te houden en waar mogelijk te versterken. Door het bestaande kantoor in stand te houden en te upgraden wordt aan deze ambitie bijgedragen. Ontwikkelprincipe duurzaamheid Aan ontwikkelaars en/of initiatiefnemers worden duurzaamheidsambities meegegeven op het niveau van de ontwikkelvelden. Het betreffen ambities op het gebied van energie, circulariteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit en gezondheid. In hoofdstuk 2.2 en 4 is voor deze thema’s beschreven hoe daarmee wordt omgegaan. Conclusie Voorliggend project sluit qua aard, massa en programma aan op het ontwikkelkader.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

3.3.5 Welstandsnota en Beeldkwaliteitplan Hoefkwartier Welstandsnota Volgens de Woningwet moeten bouwwerken waarvoor een vergunning nodig is, voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Welke eisen dit zijn, heeft de gemeente vastgesteld in de Welstandsnota 2017. Het doel van de nota is om zoveel mogelijk vrijheid te geven om bouwplannen uit te voeren, maar daarnaast de stad haar eigen karakter te laten behouden en zo mogelijk te versterken. Daarbij wordt gestreefd naar een goede balans tussen individueel belang en algemeen belang. Het projectgebied is op de Welstandskaart aangeduid als ‘grootschalige bedrijvenlocaties’. Kenmerkend voor deze locaties is de in verschijningsvorm doelmatige bebouwing waarin overwegend bedrijfsmatige of productiegeoriënteerde activiteiten zijn gehuisvest. De inrichting en vormgeving is doorgaans van deze functionele karakteristiek afgeleid. In de regel is op de bedrijvenlocaties sprake van een duidelijke geleding. Aan de hoofdwegen is de meer representatieve bebouwing gesitueerd, terwijl de bebouwing verder op het bedrijventerrein veelal een meer doelmatiger uitstraling heeft. De Welstandsnota gaat voor dit gebiedstype ook specifiek in op De Hoef. De Hoef is een gemengd kantoren- en bedrijventerrein. Er is vooral bedrijfsruimte ten noorden en oosten van de Outputweg.

Ten zuiden van de Outputweg bevinden zich voornamelijk kantoren nabij het NS station Schothorst. Het zuidoostelijk deel (tussen spoor en Outputweg) is gemengd met kantoren en bedrijven. De gemeente streeft voor het westelijk deel van het terrein naar transformatie naar een gemengd woongebied. De voorgenomen ontwikkeling valt binnen het westelijk deel van De Hoef, en sluit aan bij de beoogde transformatie naar een gemengde stadswijk. Bij de bestaande functionele kantoorlocaties wordt aanvullend een woonprogramma gerealiseerd. Daarmee wordt een aangenamer verblijfsgebied gecreëerd, door de levendigheid van de nieuwe functies, maar ook de architectuur draagt hieraan bij. Daarbij valt te denken aan de principes van het gemengde stadsblok, het pandsgewijze ontwerp, kloeke volumes, gebruik van lichte materialen en zorg voor de overgangen tussen privé en openbaar. Maar ook door de aanleg van openbaar groen, de doorwaadbare hoven aan de ‘binnenkant’ en de looproutes tussen de bebouwing daarnaartoe. Daarnaast is in de vormgeving van de plinten, entrees en balkons contact gezocht met de openbare ruimte. In aanvulling hierop, wordt in de Welstandsnota aangegeven dat er voor grotere projecten zoals nieuwbouwwijken of de herontwikkeling van een bedrijventerrein in de regel een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. In dergelijke gevallen zijn de criteria uit het beeldkwaliteitsplan leidend.

Voor het Hoefkwartier is de basis voor de beeldkwaliteitseisen gelegd in het Ontwikkelkader De Hoef-West. Daarnaast is er voor het Hoefkwartier een beeldkwaliteitsplan gemaakt, waarin de ‘Hoefse’ beeldkwaliteit nader wordt verbeeld. In dit kader wordt er gewerkt met een zogenaamd Q-team, dat onder andere stuurt op de ruimtelijke samenhang en (beeld)kwaliteit. Bij de formele welstandstoets wordt het DO advies van het Q-team betrokken. Beeldkwaliteitplan Hoefkwartier Ter aanvulling op het ontwikkelkader is een beeldkwaliteitplan voor het Hoefkwartier vastgesteld op 31 augustus 2021. Het beeldkwaliteitplan geeft invulling en richting aan de beoogde beeldkwaliteit en het komen tot een Hoefse identiteit in de wijk. Er wordt nader vormgegeven aan de ambities, de uitgangspunten en de beeldkwaliteitsparagraaf in het Ruimtelijk Ontwikkelkader voor wat betreft bebouwing, bijbehorende buitenruimten, parkeeroplossingen, terreininrichting en overgangen openbaar privé. Dit wordt met doelstellingen, beeldkwaliteitsrichtlijnen en referenties verbeeld. Het geeft houvast en is bedoeld als inspiratiebron voor ondernemers, ontwikkelaars en architecten. Het dient bij de totstandkoming van de plannen als communicatiemiddel en sturingsmiddel en is richtinggevend voor de beoordeling door het Q-team en de uiteindelijke welstandstoets in het kader van de omgevingsvergunning.

Het Q-team bewaakt de samenhang en de geest van het ontwikkelkader stedenbouwkundig en qua beeldkwaliteit.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Toetsing Bij de totstandkoming van onderhavig plan is de beoordeling van het Q-team meegenomen als sturingsmiddel voor de ruimtelijke samenhang en het heeft richting gegeven aan de (beeld)kwaliteit en de welstandstoets in het kader van de omgevingsvergunning. Het Q-team heeft van de vijf bijeenkomsten verslagen gemaakt. De eerste bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 3 september 2020 waarbij een verkenning op de massastudie en de ambities zijn besproken. Vervolgens is bij volgende bijeenkomsten het ontwerp op basis van aanpassingen n.a.v. de aanvullende kaders besproken. Later is in het ontwerp de inpassing voor de openbare ruimte en de materiaalkeuze aangepast. De inrichting van de buitenruimte moest noodzakelijk aangepast worden om bij te dragen aan de beeldkwaliteit van het plan. Voor het openbaar gebied Hoefkwartier is in april 2024 een apart voorlopig ontwerp met toolbox vastgesteld. In dit voorlopig ontwerp wordt het raamwerk uit het Ontwikkelkader De Hoef-West verder uitgewerkt in een concreet ontwerp, dat getoetst is op haalbaarheid (financieel, ecologisch, maatvoering etc.). Door het voorlopig ontwerp vast te stellen kon er verder gewerkt worden aan de transformatie van de openbare ruimte naar een inrichting dat past bij de nieuwe wijk Hoefkwartier. Het voorlopig ontwerp kon hierna in deelgebieden uitgewerkt worden tot een definitief ontwerp.

Het beoogde effect is om van Hoefkwartier een duurzame wijk met veel groen en veel ruimte voor voetgangers en fietsers te maken. 3.3.6 Groenvisie en groencompensatiebeleid In 2016 is de Groenvisie vastgesteld. In de visie wordt het belang van een groene stad benadrukt. Een groene stad voor recreatie, stadslandbouw, klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Een groene stad die samen met bewoners wordt vormgegeven en beheerd. In de Groenvisie worden aan de hand van een aantal thema's doelen geformuleerd. Deze worden hieronder kort samengevat: • Stad van groene ruimte: om te komen tot een stad van groene ruimte is het van belang dat er meer wordt samengewerkt tussen gemeente en bewoners bij het bepalen van de functie en bij het beheer van groen. Er moeten duidelijke spelregels komen voor zelfbeheer. Door samen te werken in en aan het groen kan sociale cohesie ontstaan. En groenarme wijken moeten worden voorkomen. • Stad boordevol soorten: het vergroten van groene gebieden is van belang bij het versterken van de biodiversiteit. Dit geldt ook voor meer groenblauwe verbindingen, een betere inrichting van de groene gebieden en de zorg voor lokale natuurwaarden.

• Stad om volop van te genieten: om volop van de stad te kunnen genieten is de aandacht van belang voor aantrekkelijk recreatief groen met een uitnodigende inrichting, meer beweegrondjes, een slimme zonering voor de verschillende gebruikers van groen, waterrecreatie vanwege hittestress, grote parken, de afstand van groen tot inwoners en aandacht voor kinderen en jongeren. • Stad om op te eten: bij dit thema is de aandacht voor het vergroenen van schoolpleinen van belang, meer volkstuinen, het vergroten van het areaal aan stadslandbouw, verbreden van de landbouw, tijdelijk beheer van braakliggende terreinen, educatie over eetbaar groen, stadslandbouw voor een zinvolle dagbesteding en de kringloop sluiten door compostering. • Stad met aangepast waterbeheer: om de stad klimaatbestendiger te maken is de aandacht van belang voor een groenblauwe dooradering van de stad, meer schaduw, meer stromend water, minder verstening, meer waterberging en het zoeken naar handige functiecombinaties zoals de aanleg van een waterplein. • Stad die bomen de ruimte geeft: voor een boomrijk Amersfoort is de waarde van de boom van belang, evenals de juiste plek, meer bomen, meer variatie, de dynamiek van bomen, kappen en compenseren. De stad Amersfoort wil in de toekomst gezond, groen en slim groeien. Het doel is om de groene waarden te versterken en te behouden.

Daarnaast wordt ernaar gestreefd om de biodiversiteit (kenmerkende inheemse plant- en diersoorten) te vergroten. Naast de compensatie taakstelling dient elk project een bepaald aantal punten te behalen voor natuurinclusief bouwen. Op deze manier wordt bijgedragen aan de ambitie van de gemeente

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

Amersfoort om te verdichten en te vergroenen. Hierdoor wordt er zodanig gebouwd dat de natuur er (ook) baat bij heeft. Toetsing Voorliggend project voorziet in de herontwikkeling van een locatie die in de huidige situatie wordt gebruikt als kantoorlocatie. Bij het ontwerp van het gebouw is extra aandacht besteed om verharding in te ruilen voor vergroening. Extra vergroening is noodzakelijk om de Hoef-West leefbaar te houden. Zo zal groen ook op het gebouw een plek krijgen door de toevoeging van groene daken, dit draagt bij aan de binding van stikstof en het vertraagd afvoeren van regenwater. Daarnaast is het beoogd om rondom het gebouw een ‘pocket park’ te creëren. Het park zal openbaar bereikbaar zijn, maar zal voornamelijk door de bewoners en medewerkers van de kantoren gebruikt worden. Ook is het beoogd om wadi’s aan de buitenranden te realiseren, dit om water te kunnen bergen maar ook om de bestaande rioleringen te ontlasten. De omgeving van het plangebied wordt zo ontworpen dat het de vitaliteit stimuleert, wandelpaden en sportieve elementen nodigen uit om in beweging te komen. In de Groenvisie wordt bedrijventerrein ‘De Hoef’ ook genoemd als groen transformatiegebied, waar een brug geslagen kan worden tussen park Waterwingebied en park Schothorst. Voorliggend project heeft geen (in)direct effect op het niet kunnen realiseren van de beschreven ambities.

De bestaande bomen in en rondom het plangebied worden grotendeels behouden. Een aantal bomen, vooral aan de westzijde van het onderzoeksgebied, dienen te worden gekapt. Er is daarom een boomeffectanalyse uitgevoerd waarvan de resultaten zijn opgenomen in de bomeneffectrapportage in Bijlage 1. Uit de boomeffectrapportage blijkt dat een groot deel van de in en direct rondom het onderzoeksgebied aanwezige bomen gehandhaafd kan worden door deze fysiek te beschermen of van stambescherming te voorzien. In totaal 22 bomen dienen verwijderd te worden. Daarvan zijn 16 bomen waarschijnlijk geschikt om te verplanten. Bomen die worden gekapt dienen te worden gecompenseerd. Binnen het plangebied is beperkt ruimte om in een compensatieopgave te voorzien. In de openbare ruimte rondom het onderzoeksgebied is, mede gelet op de herinrichting daarvan, veel ruimte om compensatie te laten plaatsvinden. 3.3.7 Conclusie gemeentelijk beleid Het voorgenomen project is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

datum referentie

2 maart 2026 241109_AdB_RAP_0001_v5.0

4

Aspecten fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De beoordeling wordt per aspect in een aparte paragraaf opgenomen. 4.1 Milieueffectrapportage (MER) Algemeen De mer-procedure en mer-beoordeling is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in plan- en besluitvorming in te brengen, om zo belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te voorkomen. Een merprocedure en mer-beoordeling is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een omgevingsvisie, omgevingsplan of omgevingsvergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van de mer-procedure en merbeoordeling zijn vastgelegd in de Omgevingswet (Ow) en in het Omgevingsbesluit (Ob). De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing.

Milieueffectrapport De Hoef-West Ten behoeve van de transformatie van De Hoef West in Amersfoort is een milieueffectrapport (MER) opgesteld (Milieueffectrapport De Hoef-West, Antea Group, juni 2021). De aanleiding voor het MER was het in 2019 opgesteld ontwikkelkader voor de transformatie van de Hoef-West en een concrete ontwikkeling in dit gebied (Lichtpenweg 6). Dit MER kan dan ook als een gecombineerde plan-MER en project-MER worden beschouwd. In het MER zijn de milieueffecten van de transformatie van het kantorengebied in beeld gebracht en randvoorwaarden en spelregels opgenomen. Randvoorwaarden zijn vereisten om met de transformatie de gewenste kwaliteit te bereiken. Spelregels zijn condities waar elk initiatief in het gebied aan moet voldoen. Dit heeft geresulteerd in een spelregelkader, aanvullend op het ontwikkelkader, dat als gebiedsgericht beleid geldt voor ontwikkelingen. Wanneer zich nieuwe dilemma’s voor doen, of voortschrijdend inzicht vraagt om heroverweging van keuzes, dan wordt dit in een aanvulling op dit MER uitgewerkt. Eind 2023 is een dergelijk aanvullend opgesteld omdat bleek dat er waarschijnlijk meer woningen in het gebied gerealiseerd worden dan voorzien (Aanvulling MER Hoefkwartier, Antea Group, november 2023). Het spelregelkader is dus geactualiseerd naar aanleiding van de aanvulling op het MER.