Omgevingsprogramma Werklocaties Amersfoort

Omgevingsprogramma Werklocaties Gemeente Amersfoort Januari 2025

Stad met een hart

0

Managementsamenvatting Het omgevingsprogramma Werklocaties is een thematisch programma waarin de gemeente Amersfoort aangeeft hoe om te gaan met ruimte voor werkgelegenheid. Dit programma beschrijft deze economische uitgangspunten voor ruimtelijke ontwikkelingen en welke instrumenten de gemeente daarbij in wil of kan zetten (waaronder de samenwerking met bedrijven, vastgoedpartijen, overheidsinstellingen en maatschappelijke organisaties). Het overkoepelend doel is om het aantal banen mee te laten groeien met de groei van de beroepsbevolking en hiervoor voldoende ruimte te bieden. Dit doel komt voort uit opgave vijf van de door de raad vastgestelde gemeentelijke omgevingsvisie: “veerkrachtige en veelzijdige economie”. Het omgevingsprogramma Werklocaties vervangt de Visie Werklocaties en het Afwegingskader Transformatie Kantoren. De kaders uit het Afwegingskader Transformatie Kantoren zijn opgenomen in het omgevingsprogramma Werklocaties, aangevuld met beleidsuitgangspunten voor transformatie en functieverbreding voor de werklocaties die hier niet onder vielen.

In beperkte mate kan het doel bereikt worden door toevoeging van een nieuw bedrijventerrein bij Vathorst Bovenduist (ongeveer 10 hectare) en uitbreiding van bedrijventerreinen in de regio, maar de inzet is vooral gericht op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen, kantoorlocaties en overige werklocaties in de stad. Werklocaties zijn gedefinieerd als alle plekken in de stad die ruimte bieden aan werkgelegenheid en ondernemers. Dat betekent dat naast de formeel bestemde locaties voor bedrijven zoals bedrijventerreinen en kantoorlocaties, ook locaties die ruimte bieden aan de vrijetijdseconomie (detailhandel, horeca, recreatie), maatschappelijke voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur) en werk aan huis meegenomen worden in het beleid. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt voor vier typen gebieden: bedrijventerreinen, gemengde gebieden, wijkeconomieën en voorzieningengebieden. Voor bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat de ruimte vooral wordt benut door activiteiten en bedrijven die niet mengbaar zijn vanwege de aard van de bedrijfsvoering en activiteiten en bedrijven die hieraan verbonden zijn. Dan hebben we het over bedrijven die vanwege geluid, geur, stof, veiligheid en transportbewegingen niet inpasbaar zijn naast woonfuncties. Daarnaast gaat het om activiteiten en voorzieningen die hieraan gekoppeld zijn (kantoor, horeca).

Op sommige locaties op bedrijventerreinen wordt ook conform het detailhandelsbeleid volumineuze of ondergeschikte detailhandel toegestaan. Om ruimte te vinden voor groei van werkgelegenheid, verduurzaming en ruimte te bieden aan circulaire economie, is functieverbreding naar (solitaire) vestigingen van bedrijven en activiteiten die goed mengbaar en inpasbaar zijn op andere locaties in de stad niet meer mogelijk. Denk hierbij aan de ontwikkeling van sport, persoonlijke dienstverlening, solitaire kantoorlocaties en kleinschalige detailhandel. Deze activiteiten worden binnen de overige gebieden gefaciliteerd. Een van deze overige gebieden zijn de gemengde gebieden (onder andere Langs Eem en Spoor, Hoefkwartier, Station Vathorst/Podium), waar economische activiteiten complementair aan wonen zijn en ook een wijkoverstijgende functie kunnen hebben vanwege de goede (OV-) bereikbaarheid. Daar zijn ook binnen de programmeerruimte van de provincie mogelijkheden voor uitbereiding of versterking van het kantooraanbod mogelijk, maar ook horeca-, onderwijs- en congresvoorzieningen, overige maatschappelijke functies (zorg, cultuur), persoonlijke dienstverlening, sport en andere vrijetijdsvoorzieningen. Uiteraard indien passend binnen de ruimtelijke en andere ontwikkel- en beleidskaders (verkeer, stedenbouw, openbare ruimte, groen) voor deze gebieden.

Bijzondere aandacht wordt daarbij gegeven aan kansen voor het stimuleren van innovatie en broedplaatsen. Daarnaast is het ook van belang dat er ruimte voor werkgelegenheid en bedrijvigheid is en blijft in de bestaande woongebieden. Het gaat hier om bedrijven en activiteiten die ten dienste staan van de wijk. Ten dienste staan betekent dat dit bedrijven en activiteiten zijn die de inwoner als doelgroep in

de wijk bedienen of ruimte die geboden wordt aan inwoners in de wijk die zelf activiteiten als ondernemer ontplooien. Uiteraard geldt voor al deze activiteiten dat deze wel inpasbaar en mengbaar moeten zijn met de woonfunctie van de wijk. Bestaande werklocaties in de wijk willen we dan ook zoveel mogelijk behouden en alleen transformatie naar woningbouw toestaan onder strikte voorwaarden (nee, tenzij). Functieverbreding naar andere werkfuncties, maatschappelijke voorzieningen of sport en persoonlijke dienstverlening is wel mogelijk mits ruimtelijk inpasbaar. Tot slot zijn ook de voorzieningengebieden voor de (ruimte voor) werkgelegenheidsopgave van belang. Dit zijn de gebieden met een publieksgerichte of bijzondere functie waar veel werkgelegenheid is. Dan hebben we het bijvoorbeeld over de historische binnenstad, winkelcentra, onderwijs- en erfgoedlocaties (OLV ter Eem), maar ook het Meander Medisch Centrum, Dierenpark Amersfoort en het Defensieterrein (Bernard Kazerne) zijn belangrijke locaties met veel werkgelegenheid. We hanteren hiervoor geen generieke beleidsuitgangspunten, maar per locatie wordt wel gekeken hoe bestaande werkgelegenheid en ruimte behouden blijft of versterkt kan worden op het moment dat hier ontwikkelplannen voor worden ingediend. Dit brengt ons bij de uitvoering.

De genoemde uitgangspunten en beleidsuitgangspunten zijn voor de gemeente een beleidskader bij de beoordeling van ruimtelijke plannen en de aanpassing van het omgevingsplan. Ook worden deze uitgangspunten meegenomen bij het opstellen van ontwikkelkaders, wijkperspectieven en gebiedsgerichte omgevingsprogramma’s. Daarnaast werken we actief samen met (vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven (VAB, VAO, OBA en parkmanagement), de vastgoedsector (makelaars, investeerders, ontwikkelaars), andere overheden (buurgemeenten, regio, provincie, rijk) en regionale organisaties (ROM, OMU, EBU en FBK). Het Amersfoort Business Team fungeert als ondernemersloket voor de gemeente Amersfoort en binnen de gemeente wordt de uitvoering belegt binnen het Programma Werken, waarbij ook de verbinding wordt gelegd met alle interne afdelingen, programma’s en projecten van de gemeente. Op deze manier faciliteert de gemeente het uitgangspunt “juiste bedrijf op de juiste plek” en ruimte voor werkgelegenheid. Dit past grotendeels binnen de bestaande begroting voor economie. De gemeente gaat niet actief over tot uitplaatsing van bestaande bedrijven die overeenkomstig het vigerende omgevingsplan en binnen een eventueel verstrekte vergunning actief zijn. Het doel is om een nullijn te creëren wat betreft handhaving.

Dit betekent dat de gemeente gaat handhaven op nieuwe activiteiten die strijdig zijn met het vigerende omgevingsplan of niet vergund zijn. Voor handhaving is extra capaciteit nodig en dit is meegenomen in de begroting van het omgevingsprogramma. Hiernaast geldt dat wanneer de gemeente extra inzet moet plegen op ruimtelijke projecten gericht op economische ontwikkeling, dit eerst voorgelegd wordt aan de portfolioraad om te beoordelen of hiervoor capaciteit en prioriteit kan worden gemaakt en op welke wijze de gemeente hier een bijdrage aan kan leveren. Binnen het programma Werken en in samenwerking met de PA/Lobbyagenda en andere organisaties wordt ook gekeken naar mogelijkheden om extra capaciteit en middelen te verkrijgen op basis van provinciale, rijks- of Europese programma’s.

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 5 1.1. De Omgevingsvisie ....................................................................................................................... 5 1.2. Aanleiding ..................................................................................................................................... 6 1.2.1. Amersfoort groeit de komende jaren flink ............................................................................ 6 1.2.2. Druk op de ruimte neemt toe ............................................................................................... 7 1.2.3. Krapte op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt................................................................... 7 1.2.4. De ‘oude’ Visie Werklocaties was gedateerd ........................................................................ 8 1.3. Leeswijzer ..................................................................................................................................... 9 2. Uitwerking van omgevingsprogramma Werklocaties ....................................................................... 10 2.1. Algemene uitgangspunten en beleidsuitgangspunten............................................................... 10 2.1.1.

Betaalbaarheid bedrijfsruimte ............................................................................................ 10 2.1.2. Terugdringen volledige transformatie werklocaties en beperken functiemenging op bedrijventerreinen ........................................................................................................................ 11 2.2. Thematische uitwerking per type werkgebied ....................................................................... 13 2.2.1. Bedrijventerreinen .............................................................................................................. 15 2.2.2. Gemengde gebieden ........................................................................................................... 16 2.2.3. Wijkeconomieën.................................................................................................................. 17 2.2.4. Voorzieningengebieden....................................................................................................... 19 3. Trasformatiekader en afwegingskader.............................................................................................. 20 3.1. Algemeen afwegingskader transformatie .................................................................................. 20 3.2.

Transformatiekader .................................................................................................................... 22 3.2.1. Algemene uitgangspunten per categorie bedrijvigheid ...................................................... 23 3.2.2. Transformatiekader bedrijventerreinen ............................................................................. 25 3.2.3. Transformatiekader gemengde gebieden ........................................................................... 28 3.2.4. Transformatiekader wijkeconomieën ................................................................................. 31 3.2.5. Transformatiekader voorzieningengebieden ...................................................................... 32 4. Uitvoering .......................................................................................................................................... 33 4.1. Beoordelen ruimtelijke plannen ................................................................................................. 33 4.2. Inzet instrumenten ..................................................................................................................... 33 4.2.1. Vergunningen, toezicht en handhaving............................................................................... 33 4.2.2.

Dienstverlening.................................................................................................................... 34 4.2.3. Stichting Citymarketing Amersfoort .................................................................................... 34 4.2.4. Leegstandsverordening ....................................................................................................... 34 4.3. Samenwerkingsverbanden ......................................................................................................... 35 4.3.1. Regionale samenwerking .................................................................................................... 35 4.3.2. Lokale samenwerking .......................................................................................................... 36 4.4. Onderzoek .................................................................................................................................. 37

4.5. Uitvoeringscapaciteit.................................................................................................................. 37 4.6. Financiële paragraaf ................................................................................................................... 38 5. Monitoring en evaluatie .................................................................................................................... 40 5.1. Monitoring .................................................................................................................................. 40 5.2. Evaluatie ..................................................................................................................................... 41 Bijlagen .................................................................................................................................................. 43 Bijlage I: Participatie .......................................................................................................................... 44 Bijlage II: Beleidscontext ................................................................................................................... 47 Relatie met ander beleid ...............................................................................................................

47 Bijlage III: Gebiedsgerichte beleidsuitwerking bedrijventerreinen en gemengde gebieden ............ 56 De Nieuwe Stad en Eemplein ........................................................................................................ 57 Kop van Isselt ................................................................................................................................. 59 Stationsgebied ............................................................................................................................... 62 Wagenwerkplaats .......................................................................................................................... 65 Hoefkwartier.................................................................................................................................. 67 Vinkenhoef .................................................................................................................................... 70 Isselt-West ..................................................................................................................................... 72 Isselt Midden .................................................................................................................................

75 De Wieken ..................................................................................................................................... 78 De Hoef Oost ................................................................................................................................. 81 De Brand ........................................................................................................................................ 83 Calveen .......................................................................................................................................... 85 Vathorst (zonder Podium) ............................................................................................................. 88 Station Vathorst Podium ............................................................................................................... 90

1. Inleiding Voor u ligt het Omgevingsprogramma Werklocaties. Dit document geeft aan hoe de gemeente Amersfoort omgaat met ruimte voor bedrijven en werkgelegenheid. Het Afwegingskader Transformatie Kantoren uit 2019 is in het Omgevingsprogramma Werklocaties geïntegreerd en het document vervangt de Visie Werklocaties uit 2011 en de actualisatie hiervan uit 2013. Het Omgevingsprogramma Werklocaties is thematisch en niet gebiedsgericht. Dit betekent dat dit Omgevingsprogramma geen allesomvattend programma is voor specifieke gebieden, maar hier samen met overige (deel)omgevingsprogramma’s een bijdrage aan levert. Dit Omgevingsprogramma bevat naast beleidsuitgangspunten die gemeentebreed gelden, ook thematische uitwerkingen per type werkgebied. Een voorbeeld hiervan is dat andere uitgangspunten gelden voor bedrijventerreinen dan voor woonwijken.

1.1. De Omgevingsvisie De vijfde opgave in de Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040 beschrijft dat Amersfoort in de toekomst een stad is met een veelzijdige en veerkrachtige economie. Een belangrijk onderdeel van deze opgave is dat de gemeente wil dat het aantal arbeidsplaatsen meegroeit met de groei van het aantal inwoners en dat de economie een bijdrage levert aan een duurzame, circulaire, inclusieve, gezonde en leefbare stad. De Omgevingsvisie beschrijft daarom dat economische ontwikkeling een doel is en een middel. Het omgevingsprogramma Werklocaties gaat specifiek in op de eerste opgave onder de noemer economie als doel: Ruimte voor bedrijven/werkgelegenheid: groei van de werkgelegenheid is zowel een kwantitatieve (hoeveelheid en beschikbaarheid ruimte) als een kwalitatieve (juiste bedrijf/activiteit op de juiste plek en betaalbaarheid) opgave. Hiervoor wordt onder andere een omgevingsprogramma Werken opgesteld en een afwegingskader werklocaties (Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040). Om meer duiding te geven aan de vijfde opgave uit de Omgevingsvisie, is een animatievideo gemaakt met de daarbij horende ‘eindtekening’, de praatplaat economie:

Figuur 1: Praatplaat economie, afkomstig uit animatievideo: Gemeente Amersfoort | Whiteboard Animatie - YouTube.

5

Een nadere toelichting op de Omgevingsvisie en de vijfde opgave: ‘Een stad met een veelzijdige en veerkrachtige economie’, is terug te vinden in bijlage II.

Figuur 2: Kaart werklocaties Omgevingsvisie Amersfoort 2030-2040

1.2. Aanleiding Het omgevingsprogramma Werklocaties beschrijft hoe gemeente Amersfoort de opgave ‘ruimte voor bedrijven/werkgelegenheid’ uit de Omgevingsvisie wil realiseren. Dit omgevingsprogramma is een vrijwillig programma in het kader van de Omgevingswet. Dit betekent dat de gemeente zelf de keuze heeft gemaakt om te sturen op ruimte voor bedrijven en werkgelegenheid. Deze keuze is gebaseerd op een aantal ontwikkelingen die in deze paragraaf verder worden toegelicht.

1.2.1. Amersfoort groeit de komende jaren flink Naar verwachting groeit Amersfoort van 161.400 inwoners in 2024 naar 189.000 inwoners in 2040 (Bevolkingsprognose O&S 2024-2043). Gemeente Amersfoort heeft als doelstelling om de werkgelegenheid op peil te houden met 850 arbeidsplaatsen per 1000 inwoners behorend tot de beroepsbevolking. Door het groeiend aantal inwoners komt dit cijfer onder druk te staan. Om ervoor te zorgen dat het aantal arbeidsplaatsen meegroeit met de groei van het aantal inwoners, zijn er tot 2040 ongeveer 32.000 extra arbeidsplaatsen nodig in regio Amersfoort (Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort 2030-2040). Gemeente Amersfoort zet concreet in op behoud van 5.000 arbeidsplaatsen in het Hoefkwartier en het toevoegen van 7.000 arbeidsplaatsen in Langs Eem en Spoor. De overige 25.000 arbeidsplaatsen zullen in de regio landen, waarvan een gedeelte in gemeente Amersfoort. Voor de regio Amersfoort betekent dit naar ratio 10.000 arbeidsplaatsen binnen informele werklocaties zoals wijkeconomieën en 15.000 arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen.

6

Figuur 3: Aantal arbeidsplaatsen in (regio) Amersfoort.

1.2.2. Druk op de ruimte neemt toe De groei van het aantal inwoners betekent ook een toenemende vraag naar woningen. Tot 2040 blijft de vraag naar woningen dan ook hoog. Net als de opgave voor ruimte voor bedrijven en werkgelegenheid, drukken de woningbouwopgave, de energietransitie en klimaatopgaven hun druk uit op de schaarse ruimte. Ten tijde van de economische crisis en de toenemende kantorenleegstand zijn veel (leegstaande) kantoorpanden en andere bedrijvigheid getransformeerd ten behoeve van woningbouw. Dit resulteerde niet alleen in een middel om te voorzien in de behoefte van woningen, maar ook om de leegstand van (kansloze) kantoren terug te dringen. De praktijk leert echter dat dit minder goed samenvalt dan aangenomen. De slechte kantoorlocaties zijn in de regel namelijk ook niet aantrekkelijk voor wonen. Hiernaast is de leegstand van kantoren en bedrijfsruimte de afgelopen jaren flink afgenomen. Daarom moet een goede afweging worden gemaakt voordat tot transformatie wordt overgegaan. Immers, als een kantoor of bedrijfsruimte eenmaal is getransformeerd naar een woning, is een dergelijke locatie definitief ‘verloren’ voor kantoren of bedrijfsruimte.

1.2.3. Krapte op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt Kantorenmarkt Sinds 2018 is de kantorenvoorraad in Amersfoort met ongeveer 25.000 m2 gedaald naar 795.290 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) in 2023 (Cushman & Wakefield 2024). Deze afname is te verklaren door de sloop van diverse kantoorpanden in onder andere het Hoefkwartier en de transformatie van kantoren naar woningen. Het leegstandspercentage van kantoorruimte in Amersfoort bedroeg in 2023 7,3%. Dit cijfer ligt net boven het frictieniveau van 5 tot 7 procent. Het frictieniveau bevat de ruimte die nodig is voor een gezond functionerende kantorenmarkt. Deze bandbreedte hebben bedrijven nodig voor verhuisbewegingen en uitbreidingen. Een veelvoorkomend voorbeeld hiervan is de benodigde ‘schuifruimte’ voor groeiende bedrijven. Hoewel 7

het leegstandspercentage van kantoorruimte in Amersfoort gekenmerkt kan worden als gezond, ontbreekt schuifruimte in de gemeente. Voldoende hoogwaardig aanbod op toplocaties als ovknooppunten ontbreekt en de vraag neemt de komende jaren verder toe (Behoefteraming kantoren provincie Utrecht 2023). De behoefteraming laat ook zien dat de uitbreidingsvraag rond 0 ligt. Dit betekent dat in Amersfoort behoefte is aan het in stand houden van het huidig aantal vierkante meter aan kantoorruimte. Met inachtneming van het gebrek aan schuifruimte in de gemeente kan geconcludeerd worden dat het huidige aanbod niet aansluit op de vraag van bedrijven. Op basis van de berekeningen uit de Vastgoedmonitor, komt een vervangingspercentage van 1,5 procent naar voren. Dit betekent dat behoefte is in Amersfoort om per jaar 17.250 m2 aan kantoorruimte te vervangen door hoogwaardig aanbod. Hiernaast is in Amersfoort een bovenregionale vraag naar kantoorruimte. Dit zijn (inter)nationale bedrijven die zich op toplocaties willen vestigen. Dit is een aanvullende vraag naar kantoorruimte en kan in Amersfoort alleen gefaciliteerd worden in het Stationsgebied. De komst van dergelijke bedrijven brengt grote kansen voor Amersfoort met zich mee omtrent vestigingsklimaat (aantrekkingskracht richting andere bedrijven) en werkgelegenheid. Het is daarom belangrijk dat Amersfoort deze vraag faciliteert.

Bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt in Amersfoort is zeer krap. Het beschikbare aanbod in 2022 ligt met 17.000 m2 v.v.o. 71% onder het tienjarig gemiddelde en 35% onder het vijfjarig gemiddelde (Vastgoedmonitor Amersfoort 2023). Samen met 2021 is het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimte sinds de metingen nog nooit zo laag geweest in Amersfoort. Dit resulteert in een leegstandspercentage van 1,4%. De krapte aan bedrijfsruimte is ook voelbaar in Regio Amersfoort. In de Behoefteraming bedrijfsruimte van de provincie Utrecht zijn de voornaamste opgaven en aanbevelingen voor de regio benoemd: • • •

onderzoek de mogelijkheden voor een regionaal bedrijventerrein; onbenutte ruimte en intensiveringskansen benutten waar mogelijk; goed mengbare bedrijven laten landen in gebieden buiten bedrijventerreinen.

Betaalbaarheid bedrijfsruimte De groei van het aantal inwoners, de schaarse ruimte en de krapte op de bedrijfsruimtemarkt drijven de huurprijzen van bedrijfsruimten omhoog. Vrijwel op alle bedrijventerreinen zijn de huurprijzen in 2022 ten opzichte van 2021 gestegen (Vastgoedmonitor Amersfoort 2023). Door de krapte neemt de vraag naar het kwalitatief mindere en van origine goedkope segment toe. Hierdoor is het voor startups en initiatieven uit Amersfoort lastig om zich in de stad te vestigen. Doordat de vraag naar dit type segment ook toeneemt, stijgen hierdoor de huurprijzen ook sneller. Het is belangrijk om ruimte te bieden aan initiatieven uit de stad en dat bedrijfsruimte betaalbaar blijft voor bedrijven die belangrijk zijn voor Amersfoort.

1.2.4. De ‘oude’ Visie Werklocaties was gedateerd De Visie Werklocaties van gemeente Amersfoort uit 2011 en de actualisatie van deze visie uit 2013 worden vervangen door het omgevingsprogramma Werklocaties. In de periode dat de visie en de actualisatie werden vastgesteld stonden veel bedrijfsruimten en kantoren leeg. Als antwoord op het leegstandsvraagstuk werd besloten om het vestigingsbeleid te flexibiliseren. Functieverruiming en het minimaliseren van vestigingsvoorwaarden waren hierin de uitgangspunten. De visie en de actualisatie zijn inmiddels achterhaald door de krappe kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Hiernaast vraagt de druk op de ruimte in Amersfoort om secuur om te gaan met de (beschikbare) ruimte op bedrijventerreinen en andere werklocaties.

8

1.3. Leeswijzer Het omgevingsprogramma Werklocaties geeft antwoord op de vraag hoe de gemeente voldoende ruimte voor bedrijven en werkgelegenheid faciliteert met inachtneming van de beschreven ontwikkelingen en de bijbehorende opgaven uit paragraaf 1.2. De gemeente geeft met vijf uitgangspunten en de daaruit volgende maatregelen antwoord op deze vraag. Deze zijn uitgewerkt in hoofdstuk 2: Uitwerking van omgevingsprogramma Werklocaties. Op basis van deze uitgangspunten zijn transformatiekaders en een afwegingskader transformatie samengesteld. Dit overzicht is weergegeven in hoofdstuk 3. In figuur 3 is in een schematische weergave terug te zien hoe de uitgangspunten en maatregelen uit het omgevingsprogramma Werklocaties zich verhouden ten opzichte van de opgaven. Amersfoort groeit de komende jaren flink (vraag naar meer werkgelegenheid)

Druk op de ruimte neemt toe

Krapte op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt

De ‘oude’ Visie Werklocaties was gedateerd (focus op invulling leegstand)

Inzet op benutting rafelmilieus en stimulering broedplaatsen

Onderzoek naar Transformatie in de betaalbare wijk: nee, tenzij bedrijfsruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid

Het juiste bedrijf op de juiste plek

Terugdringen volledige transformatie werklocaties en beperken functiemenging op bedrijventerreinen

Transformatiekader en afwegingskader Figuur 4: Samenhang omgevingsprogramma Werklocaties.

In hoofdstuk 4 wordt toegelicht hoe de gemeente de uitgangspunten en maatregelen uit hoofdstuk 2 en 3 in de praktijk gaat brengen en wat hier financieel gezien voor nodig is. In Monitoring en evaluatie is beschreven hoe de gemeente de voortgang van de ambities en doelstellingen in beeld brengt en wanneer een evaluatie van het omgevingsprogramma Werklocaties plaatsvindt. In bijlage I staat beschreven hoe het participatieproces rond het omgevingsprogramma is vormgegeven. Het document sluit af met de beleidscontext en de gebiedsgerichte uitwerkingen van bedrijventerreinen en gemengde gebieden in Amersfoort.

9

2. Uitwerking van omgevingsprogramma Werklocaties Dit hoofdstuk bestaat uit twee onderdelen: algemene (beleids)uitgangspunten en de thematische uitgangspunten per type werkgebied. Het eerste deel gaat meer in op de algemene zaken en betreft de uitgangspunten en beleidsuitgangspunten van het omgevingsprogramma, waarin onder andere het terugdringen van zowel kantoren als functiemenging op bedrijventerreinen en de betaalbaarheid van bedrijfsruimte wordt behandeld. In het tweede deel worden vier typen werkgebieden uiteengezet en verder uitgewerkt: bedrijventerreinen, gemengde gebieden, wijkeconomieën en voorzieningengebieden.

2.1. Algemene uitgangspunten en beleidsuitgangspunten Het omgevingsprogramma Werklocaties geeft aan hoe de gemeente Amersfoort ruimte biedt aan werkgelegenheid. Door beleidsuitgangspunten vast te leggen voor ruimtelijk beleid en door samenwerking aan te gaan met bedrijven, vastgoedpartijen, overheidsinstellingen en maatschappelijke organisaties. Doel is om het aantal banen mee te laten groeien met de groei van de beroepsbevolking. Het omgevingsprogramma Werklocaties vervangt de Visie Werklocaties uit 2011, de actualisatie van de Visie Werklocaties uit 2013 en het Afwegingskader Transformatie Kantoren uit 2019. In beperkte mate kan het doel bereikt worden door toevoeging van een nieuw bedrijventerrein bij Vathorst Bovenduist (ongeveer 10 hectare) en uitbreiding van bedrijventerreinen in de regio, maar de inzet is vooral gericht op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen, kantoorlocaties en overige werklocaties in de stad. Werklocaties zijn gedefinieerd als alle plekken in de stad die ruimte bieden aan werkgelegenheid en ondernemers. Dat betekent dat naast de formeel bestemde locaties voor bedrijven zoals bedrijventerreinen en kantoorlocaties ook locaties die ruimte bieden aan de vrijetijdseconomie (detailhandel, horeca, recreatie), maatschappelijke voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur) en werk aan huis meegenomen worden in het beleid.

2.1.1. Betaalbaarheid bedrijfsruimte De bedrijfsruimtemarkt is momenteel zeer krap en door de snelle groei van Amersfoort neemt deze druk op de ruimte snel toe. Dit zorgt voor opwaartse prijsdruk en verdringing van minder kapitaalkrachtige bedrijven en initiatieven uit de stad. Zowel in het allergoedkoopste segment als in de middengroep van betaalbare bedrijfsruimte treedt deze verdringing op. Door deze ontwikkeling verslechtert het vestigingsklimaat van bedrijven. Dit heeft niet alleen negatieve invloed op de werkgelegenheid in Amersfoort, maar bijvoorbeeld ook op het voorzieningenaanbod en leefbaarheid. Inzet op benutting rafelmilieus en stimulering broedplaatsen Amersfoort kent ook verouderde delen van bedrijventerreinen of dito bedrijfspanden in de wijk. Vastgoed in dit soort ‘rafelmilieus’ is relatief goedkoop en trekt daardoor ondanks dat het van mindere kwaliteit is veel startende ondernemers, ambachtslieden en creatievelingen aan voor wie betaalbaarheid van bedrijfsruimte een belangrijke randvoorwaarde is. Tegelijk staan rafelmilieus onder toenemende druk door de groei van de stad en de toenemende druk op de ruimte (woningbouw en wensen voor sloop-nieuwbouw).

Daar komt ook bij dat vanuit het oogpunt van duurzaamheid het wenselijk is om de energieprestatie van bedrijfsvastgoed te verbeteren en de stad voor de uitdaging staat om bedrijventerreinen intensiever te bebouwen. Echter, rafelmilieus kunnen ook dienstdoen als broedplaats. Broedplaatsen zijn plekken waar creatieve makers, ambachtslieden en ondernemers betaalbare (tijdelijke) ruimte kunnen huren, gezamenlijke voorzieningen delen, inspiratie en ideeën uitwisselen en co-creëren. Dit maakt ze een ideale plek voor ondernemende of creatieve starters die ‘aan het vak willen ruiken’. Daarnaast bieden broedplaatsen vaak ruimte voor maatschappelijke initiatieven, wordt er gewerkt vanuit 10

duurzame principes (o.a. circulariteit) en worden er kleinschalige events georganiseerd. Daarmee zorgen broedplaatsen voor meervoudige waarde creatie: zowel economisch, cultureel als maatschappelijk. De gemeente Amersfoort wil daarom onderzoeken hoe broedplaatsen binnen de verdichtende stad meer structureel kunnen worden ingebed, welke instrumenten daarvoor kunnen worden ingezet, en of en welke rol daarbij voor de gemeente is weggelegd. Bij gebiedsprocessen en ruimtelijke initiatieven is het daarom zaak voor al deze aspecten oog te hebben, en te borgen dat naast verduurzaming, intensivering en herontwikkeling er voldoende ruimte overblijft voor betaalbare functies en rafelmilieus met behoud van de broedplaatsfunctie van de bedrijventerreinen. Dit zal in ieder geval meegenomen worden bij de ontwikkelplannen voor bedrijventerreinen de Isselt en de Hoef-Oost. Betaalbare bedrijfsruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid Door het zeer gebrekkige aanbod van bedrijfsruimte en de verwachting dat door de groei van de stad en reeds geplande transformaties de ruimtedruk verder zal toenemen, is er sprake van opwaartse prijsdruk. Dit heeft tot gevolg dat voor bepaalde type bedrijven de stad onbetaalbaar dreigt te worden. Dit is vooral problematisch indien het gaat om stadsverzorgende bedrijven, die een belangrijke rol spelen bij het draaiende houden van de stad.

Denk hierbij aan installateurs, aannemers, timmerbedrijven, cateraars en reparatiebedrijven die vooral de stad Amersfoort als werkgebied hebben. We willen met oog op duurzaamheid en leefbaarheid waar mogelijk voorkomen dat dit soort bedrijven van ver moet komen, waardoor er dagelijks lange files met bestelbusjes aan de poorten van de stad staan. Daarvoor is van belang dat er naast de allergoedkoopste rafelmilieus ook voldoende, relatief betaalbare ruimte beschikbaar blijft voor deze ‘middengroep’. De vraag is echter hoeveel van deze ruimte er nodig is, en hoe de gemeente daarop kan sturen. De oude remedie was: leg vooral genoeg bedrijventerreinen aan, waardoor bedrijven via marktwerking wel hun weg vinden. Omdat Amersfoort echter tegen de grenzen van haar groei aanloopt, de groei daardoor zoveel mogelijk binnen de grenzen van de stad moet worden opgevangen en de schaarste toeneemt, werkt dit mechanisme niet meer. Dit vraagt andere inzet van instrumenten, waarbij kan worden gedacht aan specifieke bestemmingen voor minder draagkrachtige stadsverzorgende bedrijven of zelfs het opzetten van speciale corporaties voor betaalbare bedrijfsruimten. Steden als Den Haag en Amsterdam hebben hier inmiddels al voorzichtig meer ervaring opgedaan. Wij willen onderzoek laten uitvoeren naar de omvang van het probleem en de wijze waarop de gemeente hierop zou kunnen sturen.

2.1.2. Terugdringen volledige transformatie werklocaties en beperken functiemenging op bedrijventerreinen Door de zeer krappe bedrijfsruimtemarkt is het zaak om zorgvuldig met de ruimte op onze bedrijventerreinen om te gaan. Dit betekent dat we onze bedrijventerreinen intensiever willen bebouwen (zowel in de breedte als in de hoogte), maar ook dat we onder het mom van ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ onze bedrijventerreinen behouden voor bedrijven die niet in gemengde gebieden gevestigd kunnen worden. Werklocaties met een duidelijk profiel Het is belangrijk dat de juiste bedrijven op de juiste plek gevestigd zijn. Werklocaties zijn namelijk het sterkst wanneer zij een eenduidig profiel hebben en bedrijven elkaar versterken, in plaats van, in het uiterste geval, met elkaar botsen. Op die manier kunnen ondernemers ook van elkaars nabijheid profiteren. Daarbij is het belangrijk dat de gemeente bedrijven die zich willen vestigen een plek kan aanbieden waar het bedrijf goed past en waar de ondernemers dan ook het beste kunnen ondernemen. Dat kan bijvoorbeeld zijn doordat de werklocatie een gunstige ligging heeft bij het station of aan de snelweg, doordat de werklocatie mogelijkheden biedt voor hinder veroorzakende 11

bedrijven of doordat op de werklocatie in het bijzonder hoge beeldkwaliteitseisen worden nagestreefd. Door duidelijke profielen per werklocatie te hanteren, gaat het ons beter lukken om de juiste bedrijven op de juiste plek te krijgen en om op die manieren clustervoordelen te realiseren. Hiernaast resulteert dit in minder hinder tussen bedrijven onderling. Nieuwe bedrijven worden op deze manier passend binnen de ruimtelijke structuur van de werklocaties in de gemeente gevestigd. In Amersfoort zijn Calveen, De Hoef Oost, De Wieken, Isselt-West, Isselt-Midden en Vinkenhoef werklocaties geschikt voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Vathorst is geschikt voor bedrijfsruimtegebruikers die op zoek zijn naar een meer hoogwaardige uitstraling. Kop van Isselt is geschikt voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers en kantoorgebruikers passend bij een gemengd stedelijk milieu. Calveen, De Brand, Hoefkwartier, Podium, het Stationsgebied, De Nieuwe Stad en de Wagenwerkplaats zijn geschikt voor kantoorgebruikers en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Kantoren worden voornamelijk versterkt of toegevoegd op knooppuntlocaties het Stationsgebied (inclusief Wagenwerkplaats, De Nieuwe Stad en Kop van Isselt (beperkt) en station Vathorst (inclusief Podium).

Op de Kop van Isselt en in De Nieuwe Stad is ruimte voor het toevoegen van kantoormeters ten behoeve van specifieke niches passend bij een gemengd stedelijk milieu, zoals creatieve zakelijke dienstverlening. Deze kantoormeters zijn op basis van provinciaal beleid nog niet mogelijk in de Kop van Isselt, De Nieuwe Stad en Wagenwerkplaats. De gemeente zet zich in om samen met de provincie dit alsnog mogelijk te maken. Op alle andere kantorenlocaties in Amersfoort hanteren we “nee, tenzij…” als uitgangspunt bij het toevoegen van kantoormeters. Functieverbreding op bedrijventerreinen beperken Na de financiële crisis en vastgoedcrisis rond 2008 was er veel leegstand op bedrijventerreinen. In reactie daarop is in de visie werklocaties van 2011 en 2013 de mogelijkheid gecreëerd om (bij recht, maar onder voorwaarden) allerlei functies op bedrijventerreinen toe te laten die daar in principe niet thuishoren, zoals sportscholen, maatschappelijke voorzieningen, persoonlijke dienstverlening en onderwijsinstellingen. Daarnaast is het in het bestemmingsplan toegestaan om bedrijfsverzamelgebouwen te realiseren, waarin tot 50% van de ruimte kan worden gebruikt voor zelfstandige kantoren.

Gezien de huidige krapte op de bedrijfsruimtemarkt, en de verwachting dat de krapte nog verder zal toenemen, wil de gemeente de mogelijkheden voor functieverbreding met de vaststelling van dit omgevingsprogramma terugbrengen. Bedrijven met goed mengbare functies of activiteiten die geen relatie hebben met de niet-mengbare bedrijven moeten zich dan elders stad vestigen in voorzieningencentra, op kantorenlocaties, in gemengde gebieden of in de wijken. Dit doen we niet door actieve uitplaatsing maar door het niet toestaan van nieuwe ontwikkelingen op bedrijventerreinen die niet passen binnen het omgevingsplan. De functieverbredingsmogelijkheid van de buiten werking gestelde Visie Werklocaties is bij vaststelling van het omgevingsprogramma Werklocaties namelijk vervallen. Intensiveren Door de schaarse ruimte en de vele (ruimtelijke) opgaven zet de gemeente in op het intensiveren van bedrijventerreinen. Het hanteren van een duidelijk profiel per werklocatie en door functieverbreding op bedrijventerreinen te beperken sorteert de gemeente voor op de intensiveringsopgave. Op deze manier kunnen bedrijven met overlastgevende activiteiten geclusterd worden en kan dit voordelen opleveren in de transitie naar een circulaire economie. Om bedrijventerreinen te intensiveren kijkt de gemeente onder andere naar de minimale bouwhoogte op bedrijventerreinen.

Hier liggen kansen om meer vloeroppervlakte ten behoeve van bedrijven en werkgelegenheid te realiseren. Hiernaast wil de gemeente solitaire kantoren in bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen beperken. Deze type bedrijvigheid is vaak goed mengbaar met wonen en kan daarom landen in bijvoorbeeld gemengde gebieden. Verder zoekt de gemeente kansen voor de herontwikkeling van verouderd vastgoed in samenwerking met de Ontwikkelmaatschappij Utrecht. De gemeente houdt hierbij rekening met de kansen die kunnen ontstaan door het handhaven van rafelmilieus en maakt hierin 12

een afweging. Tot slot zet de gemeente in op samenwerking met bedrijven voor onder andere intensivering, maar bijvoorbeeld ook om knelpunten te identificeren en een gedeeld toekomstbeeld te scheppen. TAM voorbereidingsbesluit functiebeperking bedrijventerreinen Op 9 juli 2024 heeft het college het TAM voorbereidingsbesluit functiebeperking bedrijventerreinen vastgesteld. Voorheen liet het geldende tijdelijk deel van het Omgevingsplan Amersfoort (het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen e.o. en Snelwegen’ en het bestemmingsplan ‘De WiekenVinkenhoef, kavel 21’) veel ruimte om functieverbreding toe te staan die vanuit leegstandsbeleid en het oude economische beleid wenselijk was. Als we deze functieverbredingsmogelijkheid blijven toepassen vergroot dit het tekort aan ruimte voor bedrijven die aangewezen zijn op bedrijventerreinen. Het voorbereidingsbesluit zorgt ervoor dat aanvragen om omgevingsvergunningen voor functieverruimingen niet meer getoetst kunnen worden aan de Visie Werklocaties en de actualisatie uit 2013, maar aan de economische opgave uit de Omgevingsvisie 2030-2040 en de uitwerking daarvan in het omgevingsprogramma Werklocaties.

Het voorbereidingsbesluit is noodzakelijk om te voorkomen dat er tijdens de periode van het opstellen van de nieuwe wijziging van het Omgevingsplan Amersfoort, ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met het toekomstige beleid voor het gebied.

2.2. Thematische uitwerking per type werkgebied We onderscheiden vier typen werkgebieden: bedrijventerreinen, gemengde gebieden, wijken en voorzieningengebieden. Op pagina 14 staat weergegeven welke gebieden in Amersfoort als dusdanig worden gekenmerkt en waar deze werklocaties zich bevinden. Niet alle werklocaties in Amersfoort zijn weergegeven op de kaart. Indien het een ontwikkeling betreft die niet vallen binnen de contouren van de gebieden uit figuur 5, maakt de gemeente een afweging op basis van kenmerken van het gebied en het vigerende bestemmingsplan/omgevingsplan. Op deze manier wordt de locatie onderverdeeld in de categorie bedrijventerreinen, gemengde gebieden, wijkeconomieën of voorzieningengebieden.

13

Figuur 5: Kaart werklocaties Amersfoort

14

2.2.1. Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen zijn terreinen die vanwege hun bestemming bestemd en geschikt zijn voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie. Als gemeente willen wij zoveel mogelijk inzetten op het landen van niet-mengbare bedrijven op deze terreinen, zoals bedrijven met activiteiten die veel hinder veroorzaken. De gemeente staat open voor initiatieven voor het toevoegen van ondergeschikte functies ten dienste van niet-mengbare bedrijvigheid op het bedrijventerrein. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld een horeca-, sport- of kantoorvoorziening. Deze functies dienen aantoonbaar bij te dragen aan de kwaliteit van het bedrijventerrein. Bijvoorbeeld aan de leefbaarheid en (sociale) veiligheid. Het toevoegen van deze functies mag niet leiden tot het beperken van de bedrijfsvoering van zittende bedrijven en de potentiële ruimte voor niet-mengbare bedrijvigheid. De gemeente zet namelijk in op het intensiveren en toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen. De gemeente onderzoekt onder andere hoe bedrijventerreinen Isselt en De Hoef intensiever kunnen worden gebruikt en of meer verduurzaamd kan worden. Per bedrijventerrein in Amersfoort hebben we een profiel opgesteld met daarin een ‘nulmeting’ van het gebied (wat zit er nu), de opgaven en ambities in het gebied en gepland toekomstig beleid.

De nulmeting wordt grafisch ondersteund door tabellen en taartdiagrammen met de statistieken van de verschillende gebieden. Deze gebiedsprofielen van de bedrijventerreinen zijn te vinden in Bijlage III. Ruimte voor een toekomstbestendige economie De vraag naar ruimte op bedrijventerreinen zal in de toekomst verder toenemen. Dit heeft onder andere te maken met de transitie naar een circulaire economie. Deze transitie is hard nodig vanwege aantasting van natuur, uitstoot van verontreinigende stoffen, klimaatverandering, afvalbergen en leveringsrisico’s van grondstoffen en producten. Bestaande en nieuwe bedrijven hebben ruimte nodig voor activiteiten rond recycling, reparatie, revisie en het opknappen van goederen. Om deze circulaire activiteiten mogelijk te maken, is ook ruimte nodig voor het verzamelen, scheiden van afval, tussentijds opslaan, retourlogistiek en distributie. Veel van deze activiteiten vragen om ruimte op bedrijventerreinen waar een hoge mate van hinder plaats kan vinden, oftewel milieuruimte. Hiernaast dienen deze locaties multimodaal ontsloten te zijn voor het vervoer van grondstoffen. Het clusteren van type bedrijven is ook een belangrijk aspect. Bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid door bijvoorbeeld elkaars reststromen te gebruiken en energievoorzieningen te delen.

Het vraagstuk hoe Amersfoort omgaat met ruimte voor circulaire economie wordt uitgewerkt in het omgevingsprogramma Circulaire Stad. Het omgevingsprogramma Werklocaties houdt hier rekening mee door in te zetten op het beschermen van bestaande milieuruimte op bedrijventerreinen. Op deze manier is er plaats voor bedrijven die zich vanwege de hinder van hun activiteiten niet elders kunnen vestigen in Amersfoort en sorteert de gemeente voor op de (toekomstige) ruimtevraag van bedrijven voor de uitoefening van circulaire activiteiten. Zodra de gemeente inzicht heeft in de ruimte die nodig is voor circulaire bedrijvigheid kan bij actualisatie van het omgevingsprogramma Werklocaties de ruimte voor circulaire bedrijvigheid verwerkt worden in het afwegingskader en het transformatiekader Naast de ruimte voor circulaire economie en ruimte voor bedrijven en werkgelegenheid spelen verduurzaming, klimaatadaptatie en andere thema’s ook een rol op bedrijventerreinen. Deze thema’s worden uitgewerkt in andere (deel)omgevingsprogramma’s, zoals het deelomgevingsprogramma Klimaatadaptatie en het omgevingsprogramma Energie. De energietransitie De energietransitie vraagt om ruimte op bedrijventerreinen. Dat gebeurt nu al voor opwek, zoals een windmolen op de Isselt, zonnepanelen op daken en eigen installaties van bedrijven, maar dat zal de komende jaren meer ruimte gaan vragen.

Zo vraagt het toenemend gebruik van elektriciteit om een 15

verzwaring en uitbreiding van het elektriciteitsnet. Meer bedrijven en woningen, het verwarmen en produceren zonder gas, elektrisch laden en zonnepanelen zetten het huidige net onder druk (netcongestie). Netcongestie zorgt ervoor dat er tijdelijk verplaatsbare stroomgeneratoren moeten worden bijgeplaatst. Netbeheerder Stedin werkt daarnaast aan verzwaring van het elektriciteitsnet door onder andere nieuwe hoogspanningstations en middenspanningstations te realiseren. Naast opwek van duurzame elektriciteit, installaties bij bedrijven zelf, tijdelijke oplossingen voor netcongestie en netverzwaring zijn er op bedrijventerreinen ook plekken nodig om in de toekomst energie op te slaan (bijvoorbeeld met batterijen) of om te zetten (bijvoorbeeld elektriciteit in warmte of waterstof). Bedrijventerreinen zijn hier vaak geschikte locaties voor omdat hier verschillende energiedragers en vraag en aanbod samen komen. Er wordt de komende jaren verder onderzocht om hoeveel en wat voor type ruimte het gaat. Ook kan het voor bedrijven interessant en noodzakelijk zijn om te kijken naar collectieve energieoplossingen en het delen van energie om zo ook de totale ruimtevraag voor energie zo klein mogelijk te houden. Zo zorgen bedrijven met en voor elkaar, dat er ook in de toekomst voldoende energie beschikbaar blijft voor hun bedrijfsvoering.

Tegengaan ondermijning en illegaal ruimtegebruik Op een aantal bedrijventerreinen geldt dat er sprake is van illegaal ruimtegebruik. Doordat gebouwen andere functies hebben gekregen zonder dat daar een vergunning voor is aangevraagd. Ook kan er daarbij sprake zijn van ontwikkelingen van bedrijventerreinen die te maken hebben met investeringen en of activiteiten van criminele aard. In algemene zin geldt dat hiervoor op basis van het bestemmingsplan en het bouwbesluit handhaving moet worden toegepast, maar in sommige gevallen vraagt dit extra aandacht bij het behandelen van vergunningen en de controle op bedrijventerreinen. Dit kan ook meegenomen worden in samenwerking met bedrijvenverenigingen en parkmanagement. Kavelsplitsing De gemeente is terughoudend in het splitsen van kavels op bedrijventerreinen. De beschikbare en potentiële ruimte op bedrijventerreinen is schaars en bieden vaak de enige vestigingsmogelijkheid voor grotere en overlastgevende bedrijven. Door het splitsen van kavels worden deze mogelijkheden verder ingeperkt. Hiernaast hebben kleinere bedrijven vaak meer vestigingsmogelijkheden in bijvoorbeeld gemengde gebieden en wijkeconomieën. De gemeente maakt vanuit economisch oogpunt een afweging op basis van het transformatiekader en afwegingskader of kavelsplitsing wenselijk is.

2.2.2. Gemengde gebieden Onder gemengde gebieden rekenen wij de gebieden in Amersfoort waar wonen en werken beide een plek krijgen. Idealiter versterken deze twee functies elkaar, wat past bij een hoog stedelijk milieu. We streven in Amersfoort naar functiemenging op een aantal woon-werklocaties waar wonen naast werken mogelijk is. Door op deze locaties functies te mengen kan een deel van de woningbehoefte een plaats vinden naast (de bestaande) economie op die plek. Dit betekent wel dat de economische functies in deze gemengde gebieden in te passen zijn naast woningen. Daarom geldt dat we de bedrijventerreinen juist willen reserveren voor ‘zwaardere’ bedrijven, die niet mengbaar zijn met woonfuncties. Op deze wijze willen we dat functiemenging met wonen alleen op bepaalde locaties wordt toegestaan (stations/gemengde gebieden), zodat het de economische ontwikkeling, en de transitie naar een meer circulaire economie of de energietransitie, niet in de weg zit. In samenwerking met ontwikkelende partijen worden vanuit de gemeente ontwikkelkaders opgesteld, waarin ook ruimte wordt gereserveerd voor werken. Hierbij is een belangrijke voorwaarde dat het type werk wel goed mengbaar is met wonen, dus bedrijven waarvan de activiteiten veel hinder veroorzaken kunnen bijvoorbeeld in deze gebieden niet landen. In bijlage III is een overzicht 16

te vinden van de gebiedsprofielen van de gemengde gebieden in Amersfoort, net als bij de bedrijventerreinen ondersteund door statistieken. In 2030 zullen het Hoefkwartier, Kop van Isselt, het Stationsgebied, de Wagenwerkplaats en Podium levendige, dynamische en herkenbare gemengde woon-werklocaties zijn. Om de hierboven omschreven functiemenging in goede banen te leiden, wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde ontwikkelkaders per gebied. Bij wijziging van deze kaders wordt dit omgevingsprogramma als beleidskader voor de economische invulling gebruikt. Inzetten op innovatiedistricten Innovatiedistricten zijn plekken waar toonaangevende bedrijven en/of kennisinstellingen zijn geclusterd en netwerken vormen met startups, broedplaatsen en aanjagers. Een innovatiedistrict is compact, gelegen in nabijheid van openbaar vervoer en stedelijke voorzieningen, heeft goede ICTvoorzieningen en een hoge mate van functiemenging, met ontmoetingsplekken aan hoogwaardige openbare ruimten. Het zijn gebieden die aantrekkelijk zijn voor talent en innovatie aanmoedigen. Deze kenmerken van innovatiedistricten sluiten goed aan op de identiteit van het Stationsgebied en het Hoefkwartier. De gemeente verkent de mogelijkheden om deze gebieden te ontwikkelen richting een innovatiedistrict.

De nabijheid van bedrijventerreinen de Isselt en De Hoef Oost bieden mogelijkheden voor praktijkruimten en dragen bij aan de kenmerken van een innovatiedistrict. Deze ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de toekomstbestendigheid van werklocaties, kennisvalorisatie, intensivering, werkgelegenheid en een betere aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt.

2.2.3. Wijkeconomieën Om ook in de toekomst voldoende ruimte voor werkgelegenheid te hebben, behouden we zoveel mogelijk bestaande binnenstedelijke werklocaties en het werken in de wijk. Versterken van functiemenging in de wijken draagt ertoe bij dat de levendigheid en (sociale) veiligheid in de wijken een impuls krijgt, dat het voorzieningenniveau wordt versterkt en dat meer mensen op korte afstand van hun woning kunnen werken. Het is dan wel van belang dat het gaat om kleinschalige ondernemingen en initiatieven die goed in woongebieden inpasbaar zijn. Voorbeelden daarvan zijn dienstverleners als kappers of makelaars; kleinschalige reparatiebedrijven of ateliers, maatschappelijke voorzieningen zoals kinderdagverblijven, of vrijetijdsvoorzieningen zoals dansscholen. Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar werken in de wijk in Amersfoort groeit, vooral binnen sectoren die meegroeien met de groei van het aantal inwoners, zoals zorg en onderwijs. In het transformatiekader en het afwegingskader houdt de gemeente rekening met deze toenemende vraag en biedt het ruimte voor het vestigen van deze voorzieningen. Daarnaast gaan we bij gebiedsuitwerkingen (bijv. wijkperspectieven) met partners uit de wijk op zoek naar kansen om de wijkeconomie een impuls te geven.

Transformatie in de wijk: nee, tenzij Voor de gemeente Amersfoort geldt voor transformatie van werkfuncties in de wijk naar wonen het principe: nee, tenzij. Het is dringend nodig om het werken in de wijk te behouden en waar nodig te versterken met oog op de groei van het aantal werkenden en consumenten in de wijken. Dit principe komt vanuit de verstedelijkingsstrategie op de nabijheid van voorzieningen en de beperkte mogelijkheden om buiten de stad ruimte voor de noodzakelijke werkgelegenheidsgroei te vinden. In het transformatiekader gaan we in op de vraag op welke locaties we onder geen beding willen dat de werkfunctie daar verdwijnt. Om te bepalen op welk type locaties we de wijkeconomie vooral 17

willen behouden en versterken, heeft de gemeente bij het opstellen van het transformatiekader onder andere gekeken naar: bestaande concentraties, ligging aan of nabij belangrijke verkeersroutes en tolerantie voor ‘ruis’ in verband met eventuele overlast. De gemeente houdt in het afwegingskader rekening met kansen voor ruimte voor economie die kunnen ontstaan door wonen toe te voegen. Een voorbeeld hiervan is het toevoegen van wonen als het b.v.o. aan werken met een bepaald percentage toeneemt of behouden blijft. Daarnaast zijn er ook locaties waar onder bepaalde voorwaarden getransformeerd kan worden naar wonen. Bijvoorbeeld indien niet naar een andere werkfunctie kan worden getransformeerd zonder dat er sprake zal zijn van reële hinder voor omwonenden. In de afweging om al dan niet medewerking te verlenen aan het initiatief, kan de gemeente voorwaarden stellen aan de initiatiefnemer op basis van het afwegingskader. Het juiste bedrijf op de juiste plek Het werken in de wijken en in gemengde gebieden bestaat nu soms uit bedrijven die minder goed mengbaar zijn met een woonfunctie. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van hinder. De vraag of ‘ruis’ ook daadwerkelijk als hinderlijk wordt ervaren hangt mede af van het type plek.

Midden in de woonwijk zal een bedrijf dat veel verkeer aantrekt eerder voor overlast zorgen dan in een winkelstrip met veel parkeerruimte voor de deur, in een omgeving waar omwonenden zijn gewend aan levendigheid. Voor het behoud en versterken van het werken in de wijk is van belang helderheid te geven over welk type werkgelegenheid de gemeente wenselijk vindt. Over het algemeen kan worden gesteld dat hinderlijke bedrijvigheid thuishoort op bedrijventerreinen. Dat kunnen grotere bedrijven zijn die veel verkeer aantrekken, of bedrijven die veiligheidsrisico’s met zich meebrengen of hinder in de vorm van geluids-, stof- of stankoverlast. Tegelijkertijd willen we op de bedrijventerreinen in principe geen bedrijven meer toelaten die wel mengbaar zijn met wonen. Door op deze manier ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ te laten landen gaan we zorgvuldig met de ruimte om, en kunnen we de wijken levendig houden zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid. Bedrijven die we juist wel in de wijk willen zijn: ▪

▪

Economie als middel: Bedrijven en instellingen die diensten leveren aan inwoners van de wijk, en die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, het voorzieningenniveau en de levendigheid van de wijk. Het gaat hierbij zowel om commerciële bedrijven (winkels, horeca, persoonlijke dienstverlening, kleinschalige leisure, etc.) als (semi-) maatschappelijke instellingen en initiatieven (scholen, huisartsen, wijkcentrum, etc.). Detailhandel concentreert zich vooral in wijkwinkelcentra. Voor de kaders van detailhandel wordt verwezen naar de Nota Detailhandel. Een speciale categorie waar de gemeente in het transformatiekader voor wijkeconomie aandacht aan besteedt zijn flexkantoren t.b.v. hybride werken in de wijk (voor kenniswerkers, zzp’ers, etc.). Als de behoefte bestaat willen we een zekere mate van (frictie-) leegstand in de wijk aanhouden om dit soort initiatieven een kans te geven. In het transformatiekader wijkeconomie scharen we deze kantoorruimte onder bedrijfsgebonden kantoren. In wijken die verder van de bedrijventerreinen afliggen is het wenselijk om ruimte te scheppen/houden voor kleinschalige dienstverlenende bedrijven zoals aannemers, installateurs en autobedrijven. Economie als doel: Bedrijven die niet direct ten dienste staan aan de inwoners, maar goed inpasbaar zijn en mede profiteren van het aanwezige voorzieningenniveau.

Dit geldt vooral voor wijken met een goede bereikbaarheid en hoog voorzieningenniveau. Deze meer stedelijke gebieden zijn in trek als vestigingsplek, en kunnen een belangrijke bijdrage leveren in het behouden en versterken van de werkgelegenheid in de stad Amersfoort. Het ambitieniveau qua concentratie van aantallen banen ligt hier ook hoger dan in rustigere woongebieden. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om grotere kantoorhoudende bedrijven en 18

flexkantoren, broedplaatsen, maar ook om stedelijke voorzieningen (theater, Mbo-school, etc.). Uitwerking van wijkperspectieven – behoeften zien, kansen pakken De gemeente Amersfoort gaat in de komende jaren voor alle wijken een wijkperspectief maken. Op dat proces liften we mee om ook de behoefte aan en kansen voor wijkeconomie inzichtelijk te maken. Daarbij gaan we op zoek naar de behoeftes vanuit de wijk, maar ook waar kansen liggen om het werken in de wijk een impuls te geven. Denk hierbij aan blinde plinten van galerijflats, extensief gebruikte plekken langs lawaaiige verkeersaders, of eenlaagse garageboxen. Maar ook voorbeelden waarbij bestaande werkcomplexen kunnen worden herontwikkeld waardoor er meer ruimte voor werken, én ruimte voor wonen kan worden gevonden.

2.2.4. Voorzieningengebieden Naast het voorzien van de behoeften van inwoners en toeristen, bieden voorzieningengebieden ook de nodige werkgelegenheid. Een voorbeeld van een voorzieningengebied is de binnenstad. Hier kunnen mensen boodschappen doen, winkelen en het terras op. De opkomst van webwinkels en de coronaperiode hebben impact gehad op de voorzieningengebieden. Leegstand is hier een voorbeeld van. De gemeente onderzoekt welke andere werkfuncties kunnen landen in voorzieningengebieden om ervoor te zorgen dat deze gebieden blijven bijdragen aan de werkgelegenheid in Amersfoort. We onderscheiden drie typen voorzieningengebieden: de binnenstad, stadsdeelcentra en overige voorzieningengebieden. Tot de overige voorzieningengebieden behoren het Meander Medisch Centrum, Dierenpark Amersfoort, de Bernhardkazerne en sportparken. Deze locaties leveren een aanzienlijke bijdrage aan de hoeveelheid arbeidsplaatsen in Amersfoort. Het Meander Medisch Centrum is bijvoorbeeld al jaren de grootse werkgever binnen de gemeente. Het behouden van deze functies is daarom ook van groot belang voor de werkgelegenheid in Amersfoort. Deze werklocaties zijn niet meegenomen in het transformatiekader.

Initiatieven voor het toevoegen of transformeren van functies in deze gebieden is altijd maatwerk, waarbij het economisch uitgangspunt is dat initiatieven de bestaande functies en activiteiten versterken.