Gewijzigde toelichting - versie aug 2024
Tekst van het document
TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN
KERN SLEEUWIJK: TIENHONT (VOORMALIGE LOCATIE BASISSCHOOL DE MORGENSTER) GEMEENTE ALTENA
Opdrachtnummer
: 84.43
IDnr.
: NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Datum
: augustus 2024
Versie
:8
Auteurs
: mRO b.v.
Vastgesteld d.d.
:
mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl
INHOUD VAN DE TOELICHTING
1
INLEIDING ............................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4
2
Aanleiding en doel ..................................................................... 3 Ligging en begrenzing plangebied ................................................ 3 Vigerend bestemmingsplan ......................................................... 4 Opzet van de toelichting ............................................................. 6 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE .......................................... 7
2.1 2.2 2.3 3
Inleiding ................................................................................... 7 Historische ontwikkeling Sleeuwijk ............................................... 7 Plangebied en omgeving ............................................................. 7 BELEIDSKADER ....................................................................... 10
3.1 3.2 3.3 3.4 4
Inleiding .................................................................................. 10 Rijksbeleid ............................................................................... 10 Provinciaal en regionaal beleid.................................................... 13 Gemeentelijk Beleid .................................................................. 17 PLANOMSCHRIJVING .............................................................. 23
4.1 4.2 4.3 5
Het projectgebied ..................................................................... 23 Ruimtelijke uitgangspunten ........................................................ 23 Planologische vertaling .............................................................. 30 MILIEU – EN OMGEVINGSASPECTEN ....................................... 32
5.1 Inleiding .................................................................................. 32 5.2 Geluid ..................................................................................... 32 5.3 Bodem .................................................................................... 34 5.4 Bedrijven en milieuzonering ....................................................... 35 5.5 Water ...................................................................................... 37 5.6 Luchtkwaliteit ........................................................................... 40 5.7 Externe veiligheid ..................................................................... 41 5.8 Brandveiligheid ......................................................................... 44 5.9 Ecologie................................................................................... 46 5.10 Archeologie .............................................................................. 48 5.11 Cultuurhistorie ......................................................................... 50 5.12 Kabels en leidingen ................................................................... 52 5.13 Verkeer en parkeren ................................................................. 52 5.14 Ontplofbare Oorlogsresten .........................................................
58 5.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ..................................................... 59 6
JURIDISCHE ASPECTEN .......................................................... 61 6.1 6.2 6.3
Inleiding .................................................................................. 61 Opbouw regels en verbeelding .................................................... 62 Toelichting op de artikelen ......................................................... 62
7
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ........................................ 66
8
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ............................... 67 8.1 8.2
Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro ..................................................... 67 Ontwerpbestemmingsplan.......................................................... 67
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
1
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ....................................................... 68 Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 7. Bijlage 8.
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Actualiserend verkennend (asbest)bodemonderzoek Memo compensatie verharding centrum Sleeuwijk Quickscan Flora en fauna Notitie stikstofdepositieonderzoek Notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Parkeeronderzoek Nota van zienswijzen
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
2
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
1
INLEIDING
1.1
AANLEIDING EN DOEL
Met het gereedkomen van het nieuwe schoolgebouw voor de basisschool De Morgenster in Sleeuwijk is de voormalige schoollocatie vrijgekomen voor een herontwikkeling. De gemeenteraad van de voormalige gemeente Werkendam1 heeft in haar vergadering van 19 december 2017 een besluit genomen over de herontwikkeling van verschillende vrijgekomen schoollocaties, waaronder de locatie van de Morgenster aan de Tienhont in Sleeuwijk. De bebouwing van de voormalige school De Morgenster is inmiddels gesloopt en het perceel is bouwrijp gemaakt. Op de locatie is nieuwbouw in de vorm van appartementen voorzien. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk’. Om de woningbouwontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een herziening van dit bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk: Tienhont’ voorziet hierin.
Figuur 1 – Ligging en begrenzing van het plangebied op een topografische kaart
1.2
LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED
Het plangebied van dit bestemmingsplan heeft betrekking op de voormalige schoollocatie van de Morgenster in de kern Sleeuwijk. Het gaat om het perceel aan de Vijfmorgen en Tienhont, kadastraal bekend onder gemeente Werkendam, sectie W, nummers 1975 (gedeeltelijk), 2053, 2274 (gedeeltelijk) en 2279 (gedeeltelijk)
1
Vanaf 1 januari 2019 is de gemeente Werkendam samen met de gemeenten Aalburg en Woudrichem opgegaan in de nieuwe gemeente Altena
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
3
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
met een gezamenlijk oppervlak van 10.690 m2. In bijgaande figuur is het plangebied weergegeven.
Figuur 2 – Ligging en begrenzing plangebied op een luchtfoto
1.3
VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
1.3.1 De huidige bestemmingen(en) Het plangebied maakt momenteel deel uit van het vigerende bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk’ dat op 22 mei 2012 door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Werkendam is vastgesteld. De gronden in het plangebied hebben in dit bestemmingsplan verschillende bestemmingen, te weten ‘Maatschappelijk’ (artikel 11), ‘Groen’ (artikel 8) en een klein deel ‘Verkeer’ (artikel 16). In figuur 3 is dit in beeld gebracht. Gronden met de maatschappelijke bestemming zijn bestemd voor het uitoefenen van activiteiten gericht op sociale, maatschappelijke, educatieve, (para)medische en openbare dienstverlening, waaronder begrepen: gezondheidszorg, onderwijs, religie, jeugd- en kinderopvang, verenigingsleven en overheidsinstellingen. Tevens zijn binnen deze bestemming daarbij behorende groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, bermen en overige beplantingen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals (berm)sloten. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de aangeduide bouwvlakken. De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen (zoals plantsoenen, bermen en overige beplantingen) en het
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
4
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
behoud van aanwezige landschappelijke waarden. Parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan, en op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Gronden met de bestemming ‘Verkeer’ zijn onder andere bestemd voor verkeer-, verblijf- en parkeervoorzieningen, evenals groenvoorzieningen, zoals bermen en overige beplantingen. Op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd
Figuur 3 – Uitsnede verbeelding behorend bij het vigerend bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk’, ter hoogte van het plangebied (rood omlijnd). In het zuiden grenst het plangebied aan het bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk: Brede School’ uit 2015.
Tevens is een aantal paraplubestemmingsplannen door de gemeente vastgesteld. Het betreft een drietal paraplubestemmingsplannen met thematisch karakter: het ‘Paraplubestemmingsplan wonen’ (vastgesteld 19 november 2019), het ‘Paraplubestemmingsplan beleidsharmonisatie’ (vastgesteld 27 september 2022) en het ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ (vastgesteld 7 februari 2023). Deze bestemmingsplannen hebben geen directe invloed op de bestaande situatie. 1.3.2 Afwijking ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan De herontwikkeling van het gebied voor woningbouw is niet toegestaan binnen de voornoemde bestemmingen. Om woningbouw op de gronden van de voormalige schoollocatie mogelijk te maken, dient het geldende bestemmingsplan ter plaatse gewijzigd te worden. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk: Tienhont’ dient hiertoe.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
5
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
1.4
OPZET VAN DE TOELICHTING
De toelichting is verder als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op een aantal relevante milieu- en omgevingsaspecten, waarna in hoofdstuk 6 ‘Juridische aspecten’, een toelichting op de verbeelding en de planregels volgt. Hoofdstuk 7 omvat de economische uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte zet hoofdstuk 8 de resultaten van de inspraak en het overleg van het plan uiteen.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
6
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
2
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE
2.1
INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de bestaande situatie gegeven. Alvorens wordt ingezoomd op het plangebied is het van belang de bestaande structuur van het omliggende gebied te beschrijven. In het navolgende wordt daarom eerst ingegaan op de locatie in groter verband. 2.2
HISTORISCHE ONTWIKKELING SLEEUWIJK
Sleeuwijk maakt historisch deel uit van het Land van Altena en werd gedurende een lange periode bestuurd vanuit Woudrichem. Sinds 1815 maakte Sleeuwijk deelt uit van de gemeente De Werken en Sleeuwijk. In 1950 ging de toen 4218 inwoners tellende gemeente op in de gemeente Werkendam. Uit de rechtsbronnen van Woudrichem blijkt dat Sleeuwijk al in 1307 bestond. Haar ontwikkeling dankt het dorp aan de ligging langs de belangrijke verbinding naar het verderop gelegen veer, dat eeuwenlang de zuidelijke oever van de Waal met Gorinchem verbond. De oudste vermelding van het 'vere tote Sleewijc' dateert uit 1327 uit een afschrift van de Leenkamer Holland, en daarmee is het één van de oudste veren van Nederland. Archeologische bewoningssporen zijn nauwelijks bekend, met uitzondering van sporen van vroegmiddeleeuwse bewoning bij de Roef. Het dorp bestaat grotendeels uit 20e-eeuwse woonwijken. De oudste bebouwing is te vinden langs het Hoekeinde en de Rijksstraatweg. In 1589 werd de kerk van Sleeuwijk verwoest toen de dijk van de Boven-Merwede werd doorgestoken. Later werd deze kerk weer hersteld. In 1594 werd in opdracht van Willem van Oranje, de Muggenschans gebouwd, alsmede Fort De Werken, op de plaats waar later Fort Altena zou komen. Deze schans werd sinds het begin van het Twaalfjarig Bestand, 1609, niet meer gebruikt.
Tot in de 2e helft van de 20e eeuw was de schans nog enigszins zichtbaar. Thans is de schans niet meer zichtbaar. 2.3
PLANGEBIED EN OMGEVING
Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Sleeuwijk, midden in de kern, in een naoorlogs uitbreidingsgebied. Het plangebied maakt deel uit van het maatschappelijk hart met verschillende voorzieningen als basisscholen en religieuze functies. In de omgeving zijn (hoofdzakelijk) woonfuncties gelegen in een traditionele naoorlogse structuur, met overwegend rijen en twee-onder-een-kap woningen. De planlocatie betreft de voormalige locatie van de basisschool De Morgenster. Alle bebouwing op deze locatie is recent gesloopt. Ten zuidwesten van de locatie is een nieuw schoolgebouw voor de school gerealiseerd. Het plangebied ligt centraal in de kern en wordt ontsloten via de bestaande wegen Vijfmorgen en Tienhont.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
7
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Figuur 4 – Ligging plangebied op een luchtfoto
Via de Notenlaan wordt aangesloten op de Munnikenland, een belangrijke ontsluitingsweg in de verkeerstructuur (voor het noordelijk deel) van de kern Sleeuwijk. De inrichting van de wegen grenzend aan het plangebied is afgestemd op de lokale woonfunctie: ingericht als woonstraat, verhard met klinkers en voorzien van ruimte voor langsparkeren op de rijweg, met vrijliggende voetpaden. Er geldt een snelheid van maximaal 30 km/uur op omliggende wegen. De woonstraten rondom het plangebied hebben mede door de aanwezige groenstructuur, in de vorm van een brede groene berm met laanbeplanting, een ‘groene’ uitstraling. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van het plangebied en de directe omgeving.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
8
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Figuur 5 – Bestaande situatie Tienhont met links de planlocatie (bron: Cyclomedia)
Figuur 6 – Bestaande situatie Vijfmorgen, met rechts de planlocatie (bron: Cyclomedia)
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
9
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
3
BELEIDSKADER
3.1
INLEIDING
Op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau is veel beleid geformuleerd dat voor het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen van belang is. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal en regionaal beleid (paragraaf 3.3) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4). 3.2
RIJKSBELEID
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012). Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actievere Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.
In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; een duurzaam en economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2. Relatie met het plangebied Voor de ontwikkelingen in het plangebied, de bouw van maximaal 60 woningen op een binnenstedelijke locatie waar voorheen een school aanwezig was, is met name het nationale belang ‘Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
10
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
woonbehoeften’ relevant. Met de ontwikkeling van de woningbouw in het plangebied wordt nadrukkelijk tegemoetgekomen aan dit nationale belang. Aan de woningen die in het plangebied worden gerealiseerd bestaat een duidelijke behoefte, zie paragraaf 3.3.3 en 3.4.2. In de NOVI worden verder geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het plangebied. Wel is in het algemeen ‘het realiseren van een goede omgevingskwaliteit’ van belang. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze plantoelichting. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Ten behoeve van de bescherming en de verwezenlijking van de nationale belangen, worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Hoewel in het Barro de kaderstellende uitspraken uit de voorheen geldende SVIR werden bevestigd, blijven deze ook onder de NOVI gelden. Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Grote rivieren; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur); • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; • Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, waaronder de Nieuwe Hollandse Waterlinie.
Relatie met het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van een van de bovengenoemde gebieden. Derhalve is voorliggend bestemmingsplan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder is daarmee een belangrijk instrument voor een goede ruimtelijke ordening.
De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling (Trede 1). Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
11
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (Trede 2). Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Uit de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van dit begrip blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Zo wordt een project vanaf 12 woningen of meer aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Relatie met het plangebied In het voorliggende plan wordt uitgegaan van de bouw van maximaal 60 nieuwe woningen. Daarmee is sprake van een 'ladderplichtige stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. In dit kader wordt het volgende overwogen. Behoefte De gemeente Altena gaat bij nieuwe woningbouwontwikkelingen uit van de woningbouwtaakstelling en bijbehorende afspraken, zoals afgestemd in de Regionale Agenda Wonen (RAW). In de RAW is de woningbehoefte voor de gemeenten in de regio West-Brabant, waaronder ook de gemeente Altena, aangegeven.
Hierin is bepaald dat binnen de kernen van de voormalige gemeente Werkendam (waaronder Sleeuwijk) behoefte is aan 1.295 extra woningen (2016 t/m 2025). Dat er een behoefte is aan nieuwe woningen in de gemeente Altena, en deze behoefte de komende jaren (in ieder geval tot 2040) ook blijft, wordt bevestigd door de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 20202. Als onderdeel van deze prognose is in bijlage F bij thema 9 ‘Ontwikkeling van de Brabantse woningvoorraad’ per gemeente een indicatie gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Voor de gemeente Altena is in de periode 2020-2030 ter indicatie een toename van 2.185 woningen voorzien. En ook op de langere termijn, voor de periode 2030-2040, wordt nog een groei van de woningvoorraad verwacht, namelijk een toename van 655 woningen. Ook uit de gemeentelijke Woonvisie 2021-2025 blijkt een duidelijke behoefte aan woningen (zie ook paragraaf 3.4.2). In de visie is voor de gemeente Altena voor de periode 2021-2030 op basis van prognoses een totale woningbouwopgave opgenomen van 3.000 nieuwe woningen, waarvan minimaal 1.220 in de eerste vijf jaar. Voor de periode daarna, van 2031-2040, wordt uitgegaan van een opgave van 2.000 nieuwe woningen. Daarnaast is in de Woonvisie ook de woningbehoefte per kern inzichtelijk gemaakt.
Voor de kern Sleeuwijk is alleen al in de periode 20212025 sprake van een woningbehoefte van 75 tot 95 woningen (van de 1.220). Bestaand stedelijk gebied Bovendien wordt met het voorliggende plan ingezet op een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in de kern Sleeuwijk, dat voorheen als schoollocatie in gebruik was. Hiermee wordt aan de ‘Ladder’ voldaan.
2
www.brabant.nl/bevolkingsprognose
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
12
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
3.2.4 Waterbeleid Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2027 op orde is. Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, moet een Waterparagraaf worden opgenomen. In paragraaf 5.5 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan. Overigens is op 25 november 2022 de brief ‘Water en bodem sturend’ van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat verschenen. In deze Rijksbrief worden zeven uitgangspunten genoemd en 33 structurerende keuzes gemaakt om water en bodem als sturend principe vorm te gegeven bij nieuwe ontwikkelingen. Zo wordt onder andere ingezet op een stop van ontwikkelingen in het buitendijks gebied en gebieden die van belang zijn voor het bergen van water. Dat is met het voorliggende plan, gelegen in de kern Sleeuwijk, echter niet het geval.
Maar ook voor bestaand bebouwd gebied wordt aangegeven om de risico’s van overstromingen, wateroverlast, bodemdaling en drinkwaterbeschikbaarheid sturend te laten zijn bij de locatiekeuze en inrichting van woningbouw. Dit om te voorkomen dat nieuwbouw gerealiseerd wordt op locaties waar we later spijt van gaan krijgen. De planlocatie aan de Tienhont maakt echter geen deel uit van een gebied waar dergelijke risico’s aanwezig zijn. De provinciale kaarten en bijbehorende regels (zie ook paragraaf 3.3.2) maken dit voldoende duidelijk. 3.3
PROVINCIAAL EN REGIONAAL BELEID
3.3.1 Omgevingsvisie Kwaliteit van Brabant Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant – Visie op de Brabantse leefomgeving’ vastgesteld. Met deze omgevingsvisie geeft de provincie, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk. De provincie streeft ernaar dat deze visie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Brabant samenbindt. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie: hoe moet de Brabantse leefomgeving er in 2050 uitzien? En daarbij stelt zij mobiliserende tussendoelen: wat willen we in 2030 voor elkaar hebben om die ambitie te verwezenlijken? Eén basisopgave en vier hoofdopgaven De Omgevingswet heeft als doel een balans te vinden tussen beschermen (veilig, gezond met waarborg voor omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Met de Omgevingsvisie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van de leefomgeving van de inwoners van Brabant. De focus ligt daarbij op de vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
13
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
• • • •
Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie.
Het gaat om grote maatschappelijke opgaven die niet los van elkaar te zien zijn, maar die -vanuit de basis- met elkaar zijn verbonden. Het zijn urgente opgaven die raken aan de essentie van de omgevingsvisie: de visie als inspirerend eindbeeld en mobiliserende strategie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Extra focus op deze hoofdopgaven is nodig om een goede basis met een goede omgevingskwaliteit te behouden. De provincie heeft daarom de volgende basisopgave in de Omgevingsvisie benoemd: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Voor de feitelijke realisering spelen gemeenten en initiatiefnemers de hoofdrol. De omgevingsvisie is samen met de (interim) omgevingsverordening (zie paragraaf 3.3.2) een middel om de provinciale ruimtelijke visie op Brabant te realiseren en een toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke initiatieven. Relatie met het plangebied Met het voorliggende plan wordt een nieuwe woningbouwontwikkeling beoogd, op een locatie die voorheen gebruikt werd door een basisschool. Het bestaande gebouw dat binnen het plangebied aanwezig was, is inmiddels gesloopt. Daarmee wordt met voorliggend plan ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik aangezien gekozen wordt voor een nieuwe invulling in bestaand stedelijk gebied.
3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Interim omgevingsverordening vastgesteld, welke op 5 november 2019 in werking is getreden. Sindsdien is de verordening enkele malen op onderdelen aangepast. De Interim omgevingsverordening (IOV) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau. De beleidsneutrale omzetting betekent overigens niet dat er in het geheel geen wijzigingen ten opzichte van de huidige verordeningen zijn verwerkt. Belangrijke uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie zijn verwerkt.
De nieuwe manier van werken met diep, rond en breed kijken is opgenomen en er wordt vaker een koppeling gelegd met omgevingskwaliteit door bijvoorbeeld sanering van leegstaand vastgoed elders. De nadruk op omgevingskwaliteit komt ook tot uitdrukking bij de kwalitatieve benadering voor hergebruik van leegstaand vastgoed in het landelijk gebied en duurzame verstedelijking. De IOV wil goede initiatieven ondersteunen. Daarvoor sluit de IOV aan bij de nieuwe manier van werken uit de Brabantse omgevingsvisie en worden meer mogelijkheden geboden voor maatwerk. Hiertoe zijn in de omgevingsverordening in
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
14
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
plaats van middelvoorschriften doelvoorschriften opgenomen en wordt uitgegaan van een 'ja, mits - benadering'. Net als de voorgaande Verordening Ruimte 2014 is de IOV een juridisch bindend instrument. Niet alle onderwerpen lenen zich voor opname in de verordening, daarom heeft de provincie op basis van de provinciale belangen een selectie gemaakt van geschikte onderwerpen. In het algemeen zijn dit onderwerpen met heldere criteria en een zwaarwegend provinciaal belang. Na de vaststelling van de IOV in 2019 zijn er nog diverse thematische aspecten op onderdelen gewijzigd wat heeft geresulteerd in een geconsolideerde versie van de IOV (augustus 2023). Relatie met het plangebied In relatie tot het plangebied is vooral het onderwerp ‘stedelijke ontwikkeling’ van belang, aangezien het plangebied in de IOV binnen het aangeduide werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ ligt. In de IOV zijn hiervoor vooral de regels uit artikel 3.42 van belang.
Figuur 7 – Uitsnede kaart behorend bij de instructieregels ‘stedelijke ontwikkeling en erfgoed’, met ligging plangebied aangepijld (bron: Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, geconsolideerde versie augustus 2023)
Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
15
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plangebied ligt binnen (bestaand) stedelijk gebied en is aangeduid als ‘landelijke kern’ (zie ook figuur 7). In de gemeentelijke woonvisie 2021-2025 is een vergelijk gemaakt tussen de (kwalitatieve) vraag naar woningen en de beschikbare plancapaciteit. Voor de komende vijf jaar ligt er een opgave om de woningvoorraad in de gemeente Altena met 1.220 woningen uit te breiden. Specifiek voor de kern Sleeuwijk is geconstateerd dat er een behoefte is aan 75 tot 95 woningen. Ook in de eerder opgestelde ‘Regionale Agenda Wonen 2017’ (RAW, zie 3.3.3) is al geconstateerd dat er een kwantitatieve vraag naar woningen is. De voormalige gemeente Werkendam had hierin een woningbouwopgave van 1.295 woningen voor de periode 2016 t/m 2025.
Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw mogelijk van maximaal 60 appartementen (gestapelde woningen) en past binnen de woningbouwopgave. Aan artikel 3.42, lid 1 wordt daarmee voldaan. Verder wordt ook aan de overige (sub)leden van dit artikel voldaan, aangezien de nieuwe woningbouwontwikkeling, op een locatie die voorheen gebruikt werd door een basisschool, zich qua schaal en omvang goed voegt in de omgeving. Er wordt immers voorzien in gestapelde woningen in een groene, parkachtige omgeving. De bebouwingsstructuur past daarmee in de omgeving waarin relatief grote bouwvolumes met verschillende bouwhoogtes (kerkgebouwen en scholen) op het maatschappelijk hart in een groene omgeving aanwezig zijn. In dit kader wordt ook verwezen naar hoofdstuk 4 van deze plantoelichting. Concluderend betekent het voorgaande dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Verordening voor de beoogde herverkaveling in het plangebied. 3.3.3 Regionale Agenda Wonen 2017 Op 1 december 2016 hebben provincie Noord-Brabant en de Regio West-Brabant en de daarin gelegen gemeenten de Regionale Agenda Wonen (RAW) voor de regio West-Brabant opgesteld. Deze regionale Agenda Wonen omvat navolgende hoofdonderwerpen: • de actuele woningmarkt ontwikkelingen; • de regionale woningbouwafspraken 2016; • en de actuele woonagenda subregio's 2017. Het plangebied is gelegen in de subregio Land van Heusden en Altena.
Voor de woningbehoefte is uitgegaan van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose die periodiek (in de regel eenmaal per drie jaar) wordt geactualiseerd. Hierin is bepaald dat binnen de kernen van de voormalige gemeente Werkendam (waaronder Sleeuwijk) behoefte is aan 1.295 extra
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
16
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
woningen (2016 t/m 2025). Circa 40% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Relatie met het plangebied De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 60 woningen, op een voormalige schoollocatie in de kern Sleeuwijk. Hiermee kan een bijdrage geleverd worden aan de gewenste woningbouwproductie in de regio. Uitgegaan wordt van appartementen in verschillende prijsklassen, passend bij de actuele behoeftes in de gemeente Altena. 3.3.4 Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit. In paragraaf 5.5 van deze plantoelichting wordt nader ingegaan op water in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied. 3.4
GEMEENTELIJK BELEID
3.4.1 Structuurvisie Land van Heusden en Altena De voormalige gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem hebben gezamenlijk de Structuurvisie Land van Heusden en Altena opgesteld. Deze is op 25 juni 2013 door de toenmalige gemeenteraad van Werkendam vastgesteld. Met deze structuurvisie leggen de gemeentebesturen van de drie gemeenten de hoofdlijnen vast van het door hen gewenste ruimtelijke beleid richting 2025. Een belangrijk uitgangspunt voor de opzet van de structuurvisie vormt de sturingsfilosofie die de gemeenten voor de planperiode in de ruimtelijke ordening willen hanteren. Het is om deze reden dat de gemeenten voor alle vijf beleidsvelden die in hun onderlinge samenhang in deze structuurvisie langskomen - wonen, voorzieningen, economie, omgeving en eigenheid, verkeer en mobiliteit - steeds vier vormen van gemeentelijke regie onderscheiden. Het gaat dan om ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeenten tot hun basisverantwoordelijkheid rekenen (moeten), ontwikkelingen die hun ambities betreffen (willen), ontwikkelingen die veelal van derden afkomstig zijn maar waarbij de gemeenten zo goed mogelijk kansen willen benutten (kunnen) en tenslotte ontwikkelingen die de gemeenten willen voorkomen omdat ze kwaliteiten en waarden aantasten (voorkomen). Voor het plangebied is met name het beleidsveld ‘wonen’ van belang.
Wonen Het moet voor iedereen fijn wonen zijn in het Land van Heusden en Altena. Een leefbare en fijne woonomgeving betekent een goede balans tussen vraag en aanbod voor wat betreft de woningvoorraad. Naast de kwantiteit is ook de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en de dorpen van groot belang. De gemeenten in het Land van Heusden en Altena zullen in de toekomst de kwaliteit van de woningvoorraad een belangrijkere rol geven ten opzichte van de
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
17
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
kwantiteit. Woningen moeten voorzien in de kwalitatieve behoefte gedurende de hele levensduur van de woning. De juiste woningen van de juiste kwaliteit bepalen de woon- en leefkwaliteit van de wijken, dorpen en regio. Voldoende passende woonruimte Elke inwoner van het Land van Heusden en Altena moet in beginsel in staat zijn in zijn of haar gemeente een passende woning te vinden. Passend ten aanzien van de aard van de woning, de bereikbaarheid van de noodzakelijke voorzieningen, maar ook ten aanzien van de betaalbaarheid. Het gaat hierbij zowel om passende woningen voor de eigen aanwas binnen de gemeente als om het faciliteren van de veranderende vraag als gevolg van demografische ontwikkelingen. Inbreidingen en uitleglocaties De afgelopen jaren is een behoorlijk deel van het woningbouwprogramma gerealiseerd in inbreidingslocaties. De gemeente streeft nog steeds naar het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied. Ze staat echter ook op het standpunt dat dit niet ten koste mag gaan van de leefbaarheid en van de gebiedseigen ruimtelijke kwaliteiten van de kernen en van het cultureel erfgoed. Naar verwachting zal daarom een groter aandeel van de woningbouw de komende periode in uitleglocaties moeten worden gerealiseerd.
Relatie met het plangebied Met de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, aangezien het een binnenstedelijke locatie betreft in de kern Sleeuwijk. Het betreft een locatie van een voormalige basisschool waaraan een nieuwe functie wordt toegekend. De herontwikkeling van deze (inbreidings)locatie past binnen de beleidsuitgangspunten van de structuurvisie. 3.4.2 Woonvisie 2021-2025 Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Altena de nieuwe gemeentelijke woonvisie vastgesteld. De woonvisie vormt een belangrijke bouwsteen voor de nog op te stellen gemeentelijke Omgevingsvisie, dient als basis voor de prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties, en maakt helder hoe de gemeente haar ambities op het gebied van wonen waar wil maken, zowel binnen de gemeente als met externe betrokkenen.
De volgende thema’s vormen de kern van de woonvisie: • Meer woningen met de juiste kwaliteit: kwantiteit en kwaliteit; • Betaalbaar wonen: sociale huur, middeninkomens; • Kwaliteit bestaande voorraad op peil: verduurzaming, levensloopgeschikt; • Wonen met zorg: ouderen, mensen met verstandelijke beperking, maatschappelijke opvang en psychiatrische problematiek, prettige woonomgeving; • Leefbare en vitale kernen: voldoende draagkracht, vitaliteit, groene woonomgeving; • Bijzondere doelgroepen: spoedzoekers, arbeidsmigranten en statushouders. Geconstateerd is dat het aantal huishoudens in de gemeente Altena de afgelopen vijf jaar met ongeveer 1.400 is gegroeid. Hierdoor neemt de druk op de woningmarkt toe. En de verwachting is dat de vraag naar woningen de komende jaren ook blijft aanhouden. Op basis van de meest recente Provinciale prognose (2020) ligt er voor de komende vijf jaar een opgave om de woningvoorraad in de gemeente Altena met 1.220 woningen uit te breiden. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
18
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Altena kan worden gebouwd. In de woonvisie is vervolgens een indicatie voor de kwantitatieve behoefte per kern weergegeven. Deze kwantitatieve behoefte geeft een richting aan, maar is niet in beton gegoten. Juist op kernniveau spelen er soms andere factoren mee die vragen om een zekere mate van flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Ook is een indicatief kwalitatief nieuwbouwprogramma in de Woonvisie weergegeven, als richtsnoer voor de totale bouwproductie in de gemeente in de komende 10 jaar (zie tabel 1).
Tabel 1 – Indicatief nieuwbouwprogramma gemeente Altena (prijspeil 2021) (bron: Woonvisie 2021-2025)
Voor de kern Sleeuwijk is aangegeven dat er behoefte is aan ongeveer 75 tot 95 woningen de komende jaren, in een mix van huur- en koopwoningen. De vraag richt zich in eerste instantie op grondgebonden woningen, maar er is ook een substantiële vraag naar appartementen, zowel onder senioren als starters. Er zijn al veel plannen die ook redelijk goed inspelen op deze gevarieerde vraag. Wel lijkt er een overaanbod aan plannen voor dure grondgebonden koop te zijn en lijkt er juist nog veel ruimte te zijn voor extra plannen voor middeldure koop. Met het voorliggende woningbouwplan, dat uitgaat van maximaal 60 gestapelde woningen (verdeeld over verschillende prijsklassen voor verschillende doelgroepen) wordt juist ingespeeld op de substantiële vraag naar appartementen. 3.4.3 Doelgroepenverordening Altena 2023 Om de woningvoorraad voor de lage en middeninkomensgroepen bereikbaar en betaalbaar te houden heeft de gemeenteraad van Altena op 14 maart 2023 een doelgroepenverordening vastgesteld, te weten ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Altena’. Deze doelgroepenverordening stelt de gemeente Altena in staat om via een publiekrechtelijke weg de prijs en doelgroep van nieuwbouwwoningen te bepalen.
Zo kan een bepaald percentage sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen opgenomen worden in bestemmingsplannen (en na de inwerkingtreding van de Omgevingswet, in het omgevingsplan). De verordening regelt ook dat de sociale huur, sociale koop en de middeldure huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. Verdere specificaties van de voorschriften uit de doelgroepenverordening kunnen worden vastgelegd in exploitatieplannen of overeenkomsten die eerder met ontwikkelaars zijn afgesloten.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
19
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Relatie met het plan In de regels van voorliggend bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 25% van de beoogde 60 woningen uit sociale huurwoningen dient te bestaan en minimaal 25% uit sociale koopwoningen en/ of middeldure huurwoningen. Daarmee wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de percentages uit het indicatief kwalitatief nieuwbouwprogramma van de gemeentelijke Woonvisie en bestaat er tegelijkertijd nog wat flexibiliteit bij de definitieve uitwerking van de plannen. Voor wat betreft de begrippen van deze woningcategorieën wordt aangesloten bij de begrippen uit het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1, lid 1) en waar nodig verwezen naar de ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Altena’. Dit geldt ook voor de instandhoudingstermijnen van de verschillende doelgroepen. 3.4.4 Groenstructuurplan In het Groenstructuurplan (GSP) is het ruimtelijk beleid voor het openbaar groen vastgelegd. Het GSP geeft inzicht in de kwaliteit van het openbaar groen en geeft aan waar verbeteringen nodig zijn. Het GSP is een beleidsplan voor een periode van 10 jaar en is in 2009 vastgesteld. Het beleidskader voor het GSP is afgeleid van het GSP uit 1998. Op hoofdlijnen is dit beleid voortgezet en in onderliggend GSP overgenomen. Per kern is aangegeven wat de kwaliteit binnen het betreffende gebied is en waar eventuele verbeteringen liggen.
Voor het plangebied en omgeving is de groenstructuur in figuur 8 afgebeeld. Daaruit blijkt dat er in en rond het plangebied diverse elementen aanwezig zijn die deel uitmaken van de (hoofd)groenstructuur. Het betreft de rij laanbomen langs Vijfmorgen aan de noordzijde van het plangebied en de ‘gestrooide’ bomen in het plangebied zelf. De bedoeling is dat deze bomen zoveel mogelijk worden ingepast. Dit komt tot uiting in de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor het plan zijn opgesteld. In het voorliggende bestemmingsplan is dit onder meer vertaald door een zone rondom het nieuwe woongebied als bestemming ‘Groen’ op te nemen, in combinatie met een maximum bebouwingspercentage voor de bestemming ‘Woongebied’ waarmee het maximaal te bebouwen oppervlak is bepaald.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
20
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Figuur 8 – Hoofdstructuur groen in relatie tot het plangebied en omgeving (bron: Groenstructuurplan, 2009)
3.4.5 Beleidsvisie riolering en water Vooruitlopend op de fusie van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem (die per 1 januari 2019 tot stand is gekomen) hebben deze voormalige gemeenten in 2017 een gezamenlijke ‘Beleidsvisie riolering en water’ opgesteld. De visie vormt de basis voor het nog op te stellen rioleringsprogramma. Tezamen vervangen zij het traditionele en wettelijke planinstrument Gemeentelijk RioleringsPlan (GRP). In de waterparagraaf (paragraaf 5.5) is dit onderdeel nader uitgewerkt. 3.4.6 Nota Ruimtelijke Kwaliteit Op 12 maart 2021 is door de gemeenteraad van Altena de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Deze nota vervangt het welstandsbeleid van de drie voormalige gemeenten. Daarmee zijn de regels rondom welstand vernieuwd en ontstaat ook een eenduidig welstandsbeleid. De gemeente Altena heeft ervoor gekozen om de welstandregels zoveel mogelijk los te laten. Alleen voor het beschermd stadsgezicht Vesting Woudrichem en voor monumenten blijven welstandsregels gelden. Bij grotere ontwikkelingen en ontwikkelingen in waardevolle gebieden, zoals de Nieuwe Hollandse Waterlinie, kan wel een beeldkwaliteitsplan worden gevraagd. Maar dit is niet verplicht. Voor de hele gemeente is wel een excessenregeling opgenomen zodat zaken achteraf onderworpen kunnen worden aan een beoordeling wanneer er een ernstige mate van negatieve invloed op de omgeving afstraalt.
Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Daarmee is het gebied ‘welstandsvrij’. Desalniettemin worden in overleg met de ontwikkelende partijen wel uitgangspunten met betrekking tot het aspect beeldkwaliteit opgesteld. Deze uitgangspunten worden echter niet formeel vastgelegd en vastgesteld in een
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
21
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
beeldkwaliteitsplan. Daarmee krijgt het aspect beeldkwaliteit voor dit project geen juridische status bij de toetsing van bouwplannen, maar dient het vooral als inspiratiebron en leidraad bij de uitwerking van de (bouw)plannen. 3.4.7 Archeologie en cultuurhistorie Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) op 1 september 2007, nu de Erfgoedwet en later ook de Omgevingswet, ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van de archeologische erfgoedzorg grotendeels bij de gemeentelijke overheden. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van archeologische monumentenzorg is vastgelegd in de ‘Nota Archeologie. Tot op de Bodem. Update 2018’ en de ‘Erfgoedverordening Altena 2019’. In de paragrafen 5.10 en 5.11 worden deze onderdelen nader toegelicht. 3.4.8 Parkeerbeleid en Nota Parkeernormen Altena Het parkeerbeleid in de gemeente Altena is verwoord in de beleidsnota ‘Parkeerbeleid gemeente Altena’ dat op 15 december 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld. In deze nota wordt aan de hand van een beschrijving van de huidige situatie alsook trends en ontwikkelingen op het gebied van parkeren, een visie gegeven op verschillende parkeerbeleidsthema’s. Een van de thema’s die een belangrijke rol speelt zijn de parkeernormen. Als onderdeel van het parkeerbeleid heeft de gemeente in dit kader ook de ‘Nota Parkeernormen Altena’ vastgesteld (eveneens 15 december 2020).
De Nota parkeernormen geeft duidelijkheid bij het bepalen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen. Hoewel de Nota Parkeernormen Altena als bijlage bij het parkeerbeleid is opgenomen, heeft deze nota wel een zelfstandige status. In de Nota Parkeernormen Altena is voor de functie / hoofdgroep ‘wonen’ aangegeven welke parkeernorm geldt en hoe op basis van deze norm de gemeentelijke parkeereis bij nieuwe ontwikkelingen moet worden berekend. In paragraaf 5.13 wordt de parkeersituatie in het plangebied in relatie tot de parkeernormen verwoord.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
22
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
4
PLANOMSCHRIJVING
4.1
HET PROJECTGEBIED
Zoals in hoofdstuk 1 van deze plantoelichting is aangegeven, is met het gereedkomen van de nieuwe school De Morgenster de locatie aan de Vijfmorgen en Tienhont vrijgekomen voor herontwikkeling. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van de gemeente Altena. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 10.680 m2. Een groot deel daarvan wordt ter beschikking gesteld aan een ontwikkelende partij om woningbouw te realiseren. De buitenste randen van het plangebied blijven deel uitmaken van het openbaar gebied en nadrukkelijk onderdeel van het groene, parkachtige gebied, als onderdeel van het maatschappelijk hart in de kern Sleeuwijk. 4.2
RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN
De gemeente Altena heeft een aantal (ruimtelijke) uitgangspunten opgesteld die bij de herontwikkeling van het gebied in acht genomen moeten worden. Deze punten zijn verwoord in een programma van eisen (PVE). Dit PVE is ter beschikking gesteld aan ontwikkelende partijen om in te schrijven op het project. In het PVE is bepaald dat de stedenbouwkundige invulling van de locatie dient te worden vormgegeven vanuit het ruimtelijk concept van losse, compacte en duurzame gebouwen in het groen. Vooral van belang daarbij is de afstemming met de omgeving, waarbij het plan moet bijdragen aan de kwaliteit van het maatschappelijk hart. Daarnaast moet het plan zorgvuldig ingepast worden ten opzichte van de omringende woningen. Verdere kernpunten zijn de situering in de parkachtige omgeving en gebouwen met een gevarieerde bouwhoogte die afgestemd zijn op de omgeving. Omwille van de gewenste parkachtige uitstraling dienen auto’s zoveel mogelijk uit het zicht te zijn. Uit de binnengekomen inschrijvingen is ‘De Tuin van Morgen’ van Team Stebru naar voren gekomen als winnend ontwerp. In bijgaande figuur 9 is de variant weergegeven die de basis vormt voor dit bestemmingsplan.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
23
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Figuur 9 – Impressie ‘De Tuin van Morgen’ (bron: Team Stebru)
Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten van ‘De Tuin van Morgen’. Visie ‘De Tuin van Morgen’ Het plangebied ligt in het hart van Sleeuwijk. Uitgangspunt is om op deze plek een nieuw park te ontwikkelen met daarin drie compacte appartementengebouwen met maximaal 60 woningen in diverse afmetingen en prijsklassen, zowel (sociale) huur als koop, geschikt voor een mix van starters en senioren. De footprint van de gebouwen bestrijkt ongeveer 30% van het plangebied, waardoor er veel ruimte voor groen overblijft. De ambitie is om een park te ontwerpen met nieuwe verbindingen naar de bestaande groene routes en de omliggende wijken. In het park komt een paviljoen als ontmoetingspunt voor de nieuwe bewoners en de buurt. Voor de bewoners van de appartementen wordt een verdiepte parkeergarage gerealiseerd die in het park wordt geïntegreerd middels een groene afdekking. Op het dak van de parkeergarage ontstaat zo een openbare daktuin die naadloos overgaat in de rest van het park. Verder is het de ambitie om te voorzien in faciliteiten voor deelmobiliteit, circulair en klimaat adaptief bouwen, alsook voorzieningen gericht op de energietransitie. Bebouwing Het plangebied ligt centraal in Sleeuwijk bij het maatschappelijk hart met scholen en kerken en kenmerkt zich anders dan de omliggende woningbouw door alzijdige gebouwen in een groene omgeving.
De locatie ligt in het hart van een aantal wandelverbindingen. De ambitie is om hier een nieuw park te ontwerpen dat de routes koppelt en nieuwe verbindingen en looproutes met de omliggende wijken mogelijk maakt. De appartementengebouwen zijn ontworpen om een centrale plek, waar ook het paviljoen zich bevindt.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
24
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
De appartementengebouwen zijn alzijdig, waardoor iedere kant zicht heeft op het park. Twee gebouwen zijn drie lagen hoog en één gebouw vier lagen hoog, passend in het dorpse karakter van de omgeving. De twee gebouwen van drie lagen staan aan de buitenzijde van het plangebied, naar de woonstraten Vijfmorgen en Tienhont. Het gebouw van vier lagen staat aan de binnenzijde, naar het omringende groene parklandschap ten zuiden en westen van het plangebied. De drie gebouwen krijgen verschillende ruime buitenruimtes. De buitenruimtes zijn overwegend georiënteerd op het oosten en westen en een aantal op het zuiden. Om tot een maximale oppervlakte van het park te komen is de footprint van de gebouwen zeer compact en opengehouden. Het maximale bouwoppervlak blijft beperkt tot 30% van het plangebied van circa 10.680 m². Hiermee wordt de grondoppervlakte van alle nieuwe gebouwen tezamen bedoeld, wat neerkomt op in totaal ca. 3.200 m2. Tevens zal binnen het totale plangebied niet meer dan 4.150 m2 oppervlakteverharding aanwezig zijn. Dit betreft de totale verharding aan gebouwen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, ontsluitingspaden, etc. Zie ook hierna. De drie gebouwen staan los van elkaar op ruime afstand. Dat versterkt het ruimtelijk effect vanuit de bestaande bebouwing.
Om dit gevoel verder te versterken, worden de woongebouwen verspringend ten opzichte van elkaar geplaatst, zo komt er meer ruimte en doorzicht tussen de gebouwen onderling. Ook worden de gebouwen open gemaakt, zodat er een groene route doorheen leidt. Door deze werkwijze ontstaat meer ruimte voor groen tussen en rond de gebouwen en wordt het wonen ín een park versterkt. In schaal en maat zijn de gebouwen passend bij de omliggende bebouwing.
Figuur 10 – Impressie open gebouw ‘De Tuin van Morgen’ (bron: Team Stebru)
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
25
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
De hoofdentrees van de gebouwen liggen aan doorlopende paden die aansluiten op de Tienhont en Vijfmorgen en de groene routes in het park. De entrees van de woongebouwen liggen aan hun eigen binnenhof. Tussen de drie woongebouwen komt een verdiepte parkeergarage (maximaal 1,8 meter boven het maaiveld) voor de bewoners met daarbovenop een openbare daktuin. De daktuin is middels flauwe trappen en hellingbanen te bereiken. Het park op het dak is ook direct toegankelijk vanuit de routes door de woongebouwen heen. In het hart van het nieuwe park, komt een flexibel, circulair paviljoen, bedoeld als ontmoetings- en activiteitencentrum voor de buurt. Veel verbindingen en looproutes komen langs het paviljoen en het is zichtbaar uit de omgeving rondom. Het paviljoen wordt maximaal één laag hoog en krijgt een oppervlakte van circa 100 m2.
Figuur 11 – Impressie hart nieuwe park met paviljoen ‘De Tuin van Morgen’ (bron: Team Stebru)
Woningbouwprogramma De woonvisie van de gemeente Altena laat duidelijk zien dat er twee doelgroepen zijn die in Sleeuwijk speciale aandacht nodig hebben: senioren en starters. Voor de oudere woningzoekenden zijn vooral geschikte levensloopbestendige driekamerappartementen nodig. Starters hebben behoefte aan koop- en huurappartementen met twee of drie kamers. De drie appartementengebouwen bieden plaats aan ten hoogste 60 driekamerappartementen, in een programma dat bijdraagt aan de oplossing van het woningtekort voor ouderen en starters. De appartementen zijn bereikbaar voor het sociale- en middensegment. Door te kiezen voor kleinere en middelgrote woningen wordt ingezet op betaalbaarheid voor senioren en starters. Door aanbod te creëren voor senioren wordt bovendien de doorstroming op de woningmarkt in Sleeuwijk bevorderd. Het woningbouwprogramma van ‘De Tuin van Morgen’ ziet er vooralsnog als volgt uit: • 32 appartementen in het goedkope segment; • 28 appartementen in het middensegment (middelduur) en dure segment.
Gemeente Altena Bestemmingsplan Kern Sleeuwijk: Tienhont mRO b.v. / TOE / 84.43 – v8 / augustus 2024
26
NL.IMRO.1959.SleBP127KSTienhont-VG01
Het idee bestaat om de appartementen niet alleen qua plattegrond geschikt te laten zijn voor senioren. Gedacht wordt namelijk om ook een lichte zorgformule in te zetten voor deze doelgroep, waarbij ouderen (als zij dat willen) ook zorg op maat en volgens afspraak kunnen krijgen. Een dergelijke zorgondersteuning richt zich op zelfstandig wonende ouderen met een lichte zorgvraag en staat voor persoonlijke zorg en aandacht voor het welzijn van de bewoners. Groen Het park is openbaar gebied. Iedereen mag hiervan gebruik maken. Het vormt één geheel met het aanwezige groene parklandschap in het maatschappelijk hart en zal goed toegankelijk zijn voor omwonenden en bewoners, waaronder kinderen en ouderen. Ontmoeting wordt namelijk ondersteund door een aantrekkelijke groeninrichting voor mens en dier. Uitgangspunt bij de groene inrichting van het park is het behoud van de bestaande bomen. Parken met veel bomen geven veel verkoeling. Daarom worden direct bomen van eerste orde grootte (hoger dan 15 meter) geplant. Het groene karakter wordt benadrukt met de opengewerkte gebouwen, waar het groen daadwerkelijk door de gebouwen loopt. De binnengevels worden hier beplant met een bladhoudende plant, die zorgt voor een diverse uitstraling met meerdere kleuren. Deze gevels kleuren ook mee met de seizoenen. Er ontstaat op deze wijze zowel een horizontale als verticale groene dooradering.