Eind concept Woonvisie

Woonvisie 2021 - 2025 Gemeente Altena

21 mei 2021 Concept

DATUM

21 mei 2021

TITEL

Woonvisie 2021 - 2025

OPDRACHTGEVER

Gemeente Altena

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven Sander Reith

PROJECTNUMMER

1959.100

STATUS

Concept

Inhoud 0

Voorwoord Woonvisie gemeente Altena 2021 - 2025

4

1

Inleiding 1.1 Woonvisie als cruciale bouwsteen 1.2 Visie opgesteld samen met onze partners 1.3 Afstemming in de regio Breda

5 5 5 6

Onze visie: waar staan we voor? 2.1 Wat is onze kracht, waar liggen opgaven? 2.2 Onze visie

7 7 7

Meer woningen met de juiste kwaliteit 3.1 Woningbouw om te voorzien in de vraag 3.2 Bouwen op de juiste plek 3.3 Kwalitatieve opgaven: de juiste woningen 3.4 De opgave samengevat: wat gaan we doen

10 10 12 13 17

4

Betaalbaar wonen 4.1 Voldoende en passend aanbod sociale huur 4.2 Meer mogelijkheden voor middeninkomens 4.3 De opgave samengevat: wat gaan we doen

18 18 20 21

5

Kwaliteit bestaande voorraad op peil 5.1 Verduurzaming bestaande voorraad 5.2 Levensloopgeschiktheid van woningen 5.3 De opgave samengevat: wat gaan we doen

22 22 23 24

6

Wonen met zorg 6.1 Ouderen met een zorgvraag 6.2 Mensen met een verstandelijke beperking

25 25 27

2

3

6.3 6.4 6.5

Maatschappelijke opvang en psychiatrische problematiek Een prettige woonomgeving De opgave samengevat: wat gaan we doen

28 28 29

7

Leefbare en vitale kernen 7.1 Voldoende draagkracht in wijken en kernen 7.2 Vitaliteit kleine kernen 7.3 Groene woonomgeving 7.4 De opgave samengevat: wat gaan we doen

30 30 30 30 31

8

Bijzondere doelgroepen 8.1 Spoedzoekers 8.2 Arbeidsmigranten 8.3 Statushouders 8.4 De opgave samengevat: wat gaan we doen

32 32 32 33 33

Bijlage I: Speerpunten per kern

34

Bijlage II: Nadere toelichting vraag en aanbod wonen met zorg

43

0 Voorwoord Woonvisie gemeente Altena 2021 - 2025

borgen we wel de kwaliteit? Gezinssamenstellingen veranderen, behoeftes veranderen. Daar spelen we op in, want dat is wat onze inwoners willen. Kortom, als wethouder wonen ben ik trots op de ambitieuze visie die samen met onze partners is opgesteld. Onze ambities zijn groot, en samen zetten we onze schouders

Geachte lezer,

eronder om zoveel mogelijk projecten daadwerkelijk te realiseren.

U heeft een mooi boekwerk in handen! De nieuwe woonvisie van de gemeente Altena.

Hans Tanis

Ik nodig u van harte uit om deze visie te lezen en ik hoop dat u net zo enthousiast wordt

Wethouder

als ik. Dit is namelijk geen statische visie omdat het moet. Dit is een visie die overgaat in actie. Actie, niet alleen van mij als vertegenwoordiger van de gemeente, maar een visie met de grote wens tot actie van alle betrokken partijen. Woningcorporaties, projectontwikkelaars, aannemers, makelaars, de zorg, samen hebben we deze visie opgesteld en samen hebben we afgesproken dat we met elkaar deze visie ook gaan uitvoeren. Het is immers broodnodig. De behoefte aan woningen is groot, ook in Altena. Dat bleek al bij de eerste samenkomst om deze visie op te stellen. Zo’n 80 betrokkenen wilden meedenken en input aanleveren. Er was een groot gezamenlijk doel: woningen bouwen voor onze ouderen, voor onze starters en voor onze doorgroeiers. Wat deze visie vooral uniek maakt, is dat de opstellers nu niet achteroverleunen en afwachten wat er gebeurt. We zijn samen het proces gestart en eigenlijk zijn we pas net begonnen. Het echte werk begint immers nu. En ook dat doen we samen, ieder vanuit zijn eigen rol. Als wethouder ben ik er trots op dat ik extra menskracht voor deze taak kan aanstellen. Daar begint het mee. Ook kijken we al naar onze procedures. Waar kunnen we deze versnellen en waar kunnen we innoveren? Hoe vergroten we het woningaanbod maar

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

4

1 Inleiding

woningcorporaties en huurders met deze wet intensiever geworden. Over de opgaven voor de sociale huursector maken partijen gezamenlijk prestatieafspraken. Deze woonvisie vormt hiervoor de basis.

Voor u ligt de eerste Woonvisie voor de gemeente Altena. Het thema Wonen staat hoog

•

Woonvisie als basis voor publiek-private samenwerking. De woonvisie maakt

op de agenda. Landelijk was het een belangrijk thema tijdens de Tweede Kamer-

helder hoe we met elkaar samenwerken om onze ambities op het gebied van

verkiezingen. Maar ook in provincie, regio, in onze gemeente én in onze kernen is goed

wonen waar te maken, zowel binnen de gemeente als met externe betrokkenen.

wonen één van de kernthema’s. In iedere kern zouden voldoende passende woningen

Maar de woonvisie vormt ook de start van een nieuwe manier van samenwerken

moeten zijn; met aandacht voor starters, kleine huishoudens, zorgvragers, bijzondere

met onze partners op de woningmarkt. Onder inwoners, ontwikkelaars, woning-

doelgroepen en arbeidsmigranten. Ook thema’s als betaalbaarheid, onderhoud aan de

corporaties leven tal van goede ideeën om het woningaanbod in Altena verder te

bestaande woningvoorraad en energierechtvaardigheid verdienen een prominente plek

verbeteren. Dan is het wel belangrijk dat er voldoende flexibiliteit is om ruimte te

in de woonvisie.

geven aan deze initiatieven en om de koers bij te stellen als de markt daarom vraagt.

1.1

Woonvisie als cruciale bouwsteen 1.2

Visie opgesteld samen met onze partners

Een Woonvisie is in meerdere opzichten van belang: •

Woonvisie als bouwsteen voor de Omgevingsvisie. Vanaf 1 januari 2022 wordt de

Om tot een gedragen woonbeleid te komen, hebben we deze visie samen met onze

Omgevingswet van kracht. Elke gemeente dient dan over een Omgevingsvisie te

partners op het vlak van de woningmarkt opgesteld:

beschikken. Hierin verwoordt de gemeente haar integrale visie op de ruimtelijke

•

uitgevoerd. De uitkomsten zijn meegenomen bij het opstellen van de visie.

leefomgeving. Onze woningbouwopgave is daarin nauw verweven met andere ruimtelijke functies. Als we woningen toevoegen, hoe houden we kernen en wijken

•

Op 24 september 2020 heeft een brede bijeenkomst over het wonen in Altena

dan bereikbaar (qua fiets, auto, openbaar vervoer)? Hoe gaan we in de toekomst

plaatsgevonden in het Altenacollege in Sleeuwijk. Hierbij zijn met tal van betrokken

om met binnenstedelijk groen en natuur rondom onze kernen? Kunnen we dan nog

organisaties (makelaars, ontwikkelaars, woningcorporaties, zorgorganisaties, inwoners) diverse thema’s op het vlak van de woningmarkt besproken.

wel voldoende woningen bouwen? In hoeverre is nabijheid van werkgelegenheid leidend in het toevoegen van woningen? De Omgevingsvisie is nog in ontwikkeling.

•

vormen belangrijke bouwstenen voor de Omgevingsvisie. Andere onderdelen

Op 13 oktober 2020 heeft de gemeenteraad een debat gevoerd over de belangrijke opgaven voor de nieuwe woonvisie.

De strategische onderdelen voor de lange termijn uit deze nieuwe Woonvisie

•

In het voorjaar van 2020 heeft de gemeente een woningbehoeftenonderzoek

•

Op 11 en 12 november 2020 hebben vier digitale Woonlabs plaatsgevonden. In

kunnen worden uitgewerkt in een Programma onder de Omgevingswet.

twee van deze labs hebben makelaars, ontwikkelaars, corporaties en kernraden

Woonvisie als basis voor Prestatieafspraken met corporaties en huurders-

met elkaar gesproken over de fysieke opgaven (onder andere woningbouw, aanpak

organisaties. In de herziene Woningwet (2015) is de taakafbakening voor de

bestaande voorraad). In de andere labs is er door zorg- en welzijnsorganisaties,

woningcorporaties beschreven. Tevens is de samenwerking tussen gemeenten,

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

5

•

corporaties en kernraden gesproken over de sociale opgaven (onder andere langer

•

economie;

zelfstandig wonen, leefbaarheid, betaalbaarheid).

•

mobiliteit.

Op 18 januari 2021 heeft in een Altenaronde een gesprek plaatsgevonden tussen

Deze regionale samenwerking willen we de komende jaren voortzetten en intensiveren.

gemeenteraad en extern betrokkenen over de speerpunten van de nieuwe woonvisie. •

Op 16 februari 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de hoofdlijnennotitie. Op basis van deze notitie is de woonvisie verder uitgewerkt.

•

Op 23 maart 2021 is in een speciale collegebijeenkomst gebrainstormd over de toekomst van het wonen in Altena, als opmaat voor deze visie.

•

Op 31 maart 2021 hebben we de in onze gemeente werkzame corporaties geconsulteerd op basis van een eerste concept van de Woonvisie.

•

Vervolgens hebben we op 13 april 2021 ons oor nogmaals te luister gelegd bij de overige stakeholders in het fysieke en sociale domein, op basis van een eerste concept.

1.3

Afstemming in de regio Breda

Met deze woonvisie geven we de kaders voor beleid voor onze lokale woningmarktopgaven. Maar de uitdagingen op het vlak van het wonen houden uiteraard niet op bij de gemeentegrens. Regionale afstemming met andere gemeenten is daarom vaak gewenst. De gemeente Altena maakt deel uit van het regionale woonoverleg Breda en omstreken. In dit overleg vindt zowel ambtelijk als bestuurlijk afstemming plaats, bijvoorbeeld als het gaat om het realiseren van de woningbouwopgave, waarbij we er naar streven om elkaar te versterken en aan te vullen in plaats van elkaar te beconcurreren. Daarnaast kunnen we veel van elkaar leren als regiogemeenten en op thema’s de verbinding zoeken. Zo stelden we de Regionale Investeringsagenda op (RIA). De regiogemeenten werken met een gezamenlijke investeringsstrategie op vier samenhangende pijlers: •

wonen;

•

groen-blauwe kwaliteit;

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

6

2 Onze visie: waar staan we voor?

woningen ook levensloopgeschikt zijn. Dat betekent dat ouderen er kunnen blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, maar ook dat de woning zowel op de korte als de lange termijn aantrekkelijk genoeg is voor andere (jongere)

2.1

Wat is onze kracht, waar liggen opgaven?

leeftijdsgroepen. Naast nieuwbouw is het ook van belang dat we de kwaliteit van onze bestaande

Onze inwoners waarderen het wonen in Altena. Met elkaar vormen we een grote

woningvoorraad op peil houden. Daarbij gaat het onder andere om het verduurzamen

gemeente, met een groot buitengebied. De ruimte, het groen en het uitgestrekte

van woningen en het aanpassen van woningen zodat mensen met een zorgvraag langer

buitengebied zijn onze sterke punten als het gaat om de fysieke woonomgeving. Binnen

zelfstandig kunnen blijven wonen.

onze kernen zien we een sterke sociale samenhang, mede verankerd in het

Voor de sociale huursector is daarin onze samenwerking met de woningcorporaties

verengingsleven. Inwoners die in het verleden uit de gemeente zijn vertrokken, keren

Bazalt Wonen, Land van Altena en hun huurdersorganisaties van groot belang. Maar de

soms op latere leeftijd terug. De betrokkenheid is vaak groter bij de kern dan bij de

grootste opgave op het vlak van de bestaande voorraad ligt in de koopsector, waar het

gemeente. Dat komt uiteraard doordat de gemeente Altena pas kort bestaat, maar ook

overgrote deel van onze woningvoorraad uit bestaat. Hierbij is het zaak dat woning-

doordat de oriëntatie binnen de gemeente verschilt. Kernen aan de noordkant zijn meer

eigenaren voldoende worden gestimuleerd om de kwaliteit van hun woning op peil te

georiënteerd op de omgeving Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, en de Randstad.

houden.

Terwijl de kernen aan de zuidkant veel meer georiënteerd zijn op Den Bosch, Tilburg en Breda. De verscheidenheid en identiteit van onze 21 kernen is dus groot. Elke kern is

2.2

Onze visie

uniek. De kwaliteit van het wonen in Altena wordt ook steeds meer gezien door mensen van

In onze Toekomstvisie hebben we ons beeld van het toekomstige Altena al verwoord.

buiten de gemeente. De trek vanuit de steden is de laatste jaren toegenomen. Vaak is

Onze 21 kernen zijn op zichzelf meest kleine en hechte gemeenschappen, waarin

de gunstige prijs-kwaliteitverhouding van woningen in Altena een reden om hier te

zorgzaamheid en je vrijwillig inzetten voor een ander of voor groepen hoog in het

komen wonen. Ten opzichte van de stad krijg je in de gemeente Altena relatief veel

vaandel staan. Het sociale leven is in hoge mate georganiseerd door de ruime

woning en tuin voor je geld. Keerzijde is dat deze aantrekkingskracht wel een prijs-

aanwezigheid van lokale (familie)bedrijvigheid, kerkelijke gemeenschappen en vereni-

opdrijvend effect op onze woningen heeft, waardoor de betaalbaarheid van de koop-

gingen voor sportactiviteiten en culturele activiteiten. Een belangrijke reden is onze

sector voor bijvoorbeeld starters op de koopmarkt onder druk staat. Daarnaast zien we

ligging: ‘hangend onder Holland en zwevend boven Brabant’, omringd door water. In

dat veel ouderen in een grote eengezinswoning blijven wonen. Passend aanbod aan

sociale en economische zin waren we op onszelf en elkaar aangewezen. Met de

levensloopgeschikte woningen voor deze doelgroep ontbreekt of sluit onvoldoende aan

toenemende arbeidsparticipatie en steeds vollere agenda’s realiseren we ons dat

bij wat ouderen zoeken, waardoor de doorstroming op onze woningmarkt stagneert.

blijvende betrokkenheid niet vanzelfsprekend is.

In onze woonvisie willen we daarom inzetten op meer betaalbare woningen voor

De prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor

(her)starters op de woningmarkt. Daarnaast zijn er ook meer kleinere woningen nodig

de leefomgeving (PBL) laten zien dat er sprake is van vergrijzing. De gemiddelde leeftijd

voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Voor hen is het belangrijk dat die

in onze gemeente is relatief laag, maar dat zal in de nabije toekomst oplopen, met

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

7

gevolgen voor de arbeidsmarkt, woningvoorraad en zorgbehoefte. Voor de arbeids-

De opgaven waar we voor staan op het gebied van het wonen zijn divers. In de

markt geldt dat er de komende 10-15 jaar een grote uitstroom komt als gevolg van

Hoofdlijnennotitie die in februari 2021 door de raad is vastgesteld, zijn de belangrijkste

personen die de pensioen- en AOW-gerechtigde leeftijd bereiken. Voor de zorg zien we,

thema’s bepaald. Op basis van die hoofdlijnen werken we die verder uit in de volgende

gelet op de vergrijzing en de toenemende levensverwachting, de nodige uitdagingen

hoofdstukken. De volgende thema’s vormen de kern van onze visie:

voor het aansluiten van vraag en aanbod van zorg, de financiële haalbaarheid ervan, de

•

Meer woningen met de juiste kwaliteit: kwantiteit en kwaliteit

capaciteit van zorgpersoneel en een passende woningvoorraad. Daarnaast is er een

•

Betaalbaar wonen: sociale huur, middeninkomens

trend van ‘ontgroening’, doordat onze jongeren, met name voor onderwijs en daarna

•

Kwaliteit bestaande voorraad op peil: verduurzaming, levensloopgeschikt

werk, vertrekken.

•

Wonen met zorg: ouderen, mensen met verstandelijke beperking, maatschap-

Ons kompas voor de toekomst

•

pelijke opvang en psychiatrische problematiek, prettige woonomgeving In de toekomstvisie hebben we ons kompas geformuleerd aan de hand van drie rode draden. Deze vormen het houvast waarmee we samen kunnen gaan werken aan de

Leefbare en vitale kernen: voldoende draagkracht, vitaliteit, groene woonomgeving

•

Bijzondere doelgroepen: spoedzoekers, arbeidsmigranten en statushouders

ontwikkeling van onze nieuwe gemeente. De richtinggevende principes zijn zelfredzaamheid, duurzaamheid en veelzijdigheid. Ze zijn van toepassing op alle aspecten van

We hebben grote ambities. En die bereiken we niet

onze toekomst: samen leven, wonen, werken en recreëren.

zomaar. De manier van besturen en sturing geven hangt daar direct mee samen. De kern van de manier

Zelfredzaam: sterke sociale cohesie, mensen komen zelf met initiatieven

Duurzaam:

ruime,

groene

woonomgeving

blijft

kwaliteit

Altena.

Energieneutrale nieuwbouw en verduurzaming bestaande woningen

waarop wij te werk willen gaan op het terrein van het wonen is samen te vatten in drie begrippen: Samenwerken: Wij willen samen met onze belangrijkste partners in

Kern van onze sturing Samenwerken Innoveren Actie

gesprek blijven om te kijken hoe we snel in kunnen Veelzijdig: 21 unieke kernen met eigen identiteit, diversiteit en kwaliteit

spelen op de woningvraag. Dat zijn onder meer ontwikkelende partijen, inwoners, woningcorporaties, huurdersorganisaties, welzijn-/zorgpartijen. Met elkaar goede plannen zo snel mogelijk tot ontwikkeling brengen en nieuwe woningbouwinitiatieven laten ontstaan die op termijn ontwikkeld kunnen worden. Hierbij willen we ook aandacht hebben voor het realiseren van nieuwe woonvormen (zie innoveren). We streven naar een publiek-private samenwerking, waarin de gemeente participeert, faciliteert en daarbij haar rol kan blijven uitvoeren. En daar is een bepaalde mate van

Visie op het wonen

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

8

sturing vanuit onze regiefunctie wel voor nodig: bijvoorbeeld als het gaat om de invloed op het beoogde programma bij nieuwbouwinitiatieven. Innoveren: De opgaven op het gebied van het wonen vragen ook om nieuwe oplossingen. Nieuwe woonvormen, zoals net al aangehaald. Daarbij dagen wij ook partijen en onze inwoners uit om zelf met initiatieven te komen. En dat kunnen zeker ook innovatieve woonvormen of nieuwe vormen van samenwonen zijn. Dat draagt bij aan de veelzijdigheid, zelf- c.q. samenredzaamheid en sociale cohesie. Maar ook de wijze van sturing en samenwerking richten we op een vernieuwende manier in. Actie: En dat alles staat in het teken van in actie en beweging komen. Een visie is mooi, maar daadwerkelijke realisatie van onze ambities is belangrijker. Daar richten we onze inspanningen op in, en we dagen onze samenwerkingspartners uit om daar gezamenlijk in op te trekken.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

9

3 Meer woningen met de juiste kwaliteit

Enkele cijfers over de demografische ontwikkelingen in de Gemeente Altena Figuur 1: Terugblik op geboorte- en sterftecijfer in gemeente Altena 2010 - 2018

3.1

Woningbouw om te voorzien in de vraag

Druk op de woningmarkt neemt toe; meer vestigers De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in de gemeente Altena gegroeid met ongeveer +1.400. Deze groei komt mede door ons (traditioneel) hoge geboortecijfer. Maar zeker de laatste jaren heeft ook een positief migratiesaldo bijgedragen aan de groei van het aantal huishoudens. Vooral het aantal vestigers uit de Randstad is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Het toegenomen aantal vestigers kent meerdere oorzaken. We hebben een gunstige ligging ten opzichte van onder andere Rotterdam, Drechtsteden en Gorinchem aan de noordwestkant, en de Brabantse steden (Breda, Tilburg, Den Bosch) aan de zuidkant. We zijn vooral aantrekkelijk voor gezinnen die een ruime woning in een kindvriendelijke

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020)

woonomgeving zoeken. Daarnaast zijn woningprijzen in de Randstad hard gestegen. Onze woningen hebben vaak een relatief gunstiger prijs-kwaliteitverhouding. Daarnaast heeft de Coronacrisis ertoe geleid dat thuiswerken een grote vlucht heeft

Figuur 2: Verhuisbewegingen van personen in voormalige gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem (2010 - 2018)

genomen. Mogelijk leidt dit tot een grotere vraag naar ruime woningen. Of dit op de langere termijn ook blijft spelen, is nog onzeker. We zijn een aantrekkelijke gemeente om in te wonen. Dit zorgt echter wel voor een toenemend aantal woningzoekenden, waarbij het aanbod van woningen nog achterblijft. Als we niets doen, blijven de woningprijzen verder toenemen en zal het voor huishoudens met een kleinere portemonnee (zoals starters) steeds lastiger worden om een woning te kunnen kopen in de gemeente Altena. Daarom moeten we niet alleen voldoende woningen bouwen, maar ook woningen bouwen die volledig aansluiten bij wat onze inwoners zoeken en hen tijdig informeren als er nieuwe plannen in de verkoop komen.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020).

10

Enkele cijfers over de woningbehoefte in de Gemeente Altena Toekomstige kwantitatieve behoefte

Begin 2020 heeft uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar de kwantitatieve en kwalitatieve

De verwachting is dat de vraag naar woningen de komende jaren blijft aanhouden. Op

woningbehoefte in de gemeente Altena. De uitkomsten vormen een belangrijke graadmeter om nieuwe

basis van de meest recente Provinciale prognose (2020) ligt er voor de komende vijf jaar

plannen te toetsen op de bijdrage die zij leveren aan het voorzien in de behoefte. Belangrijk is wel dat

een opgave om de woningvoorraad met 1.220 woningen uit te breiden. Deze prognose

deze analyse eens in de zoveel tijd geactualiseerd wordt, zodat we zicht houden op de actuele markt-

gaat echter wel uit van een migratie-evenwicht (aantal vestigers en vertrekkers is gelijk),

vraag.

terwijl we de laatste jaren juist een vestigingsoverschot constateren. Voorop staat dat we voldoende woningen moeten bouwen om in de lokale woningvraag

Tabel 1:

te kunnen voorzien (starters of doorstromers die nu al in Altena wonen en binnen onze

Verwachte woningbehoefte in Gemeente Altena (2020 - 2025), naar eigendom en woningtype, in drie economische scenario’s Kwantitatief

gemeente willen verhuizen). Maar we kunnen er niet aan voorbijgaan dat er een duidelijke woningvraag is van vestigers die van buiten de gemeente afkomstig zijn. Daar

Basis

Positief

Negatief

Basis

Positief

Eengezinswoning

465

585

705

38%

48%

58%

Appartement

120

135

160

10%

11%

13%

Eengezinswoning

425

315

195

35%

26%

16%

Appartement

210

185

160

17%

15%

13%

Totaal 1.220 1.220 1.220 100% Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020), Provincie Noord-Brabant (2020).

100%

100%

Koop

willen we ruimte voor bieden. Voorrang geven aan lokale woningzoekenden is maar zeer beperkt mogelijk. Daarom streven we ernaar om meer woningen dan de beoogde

Huur

1.220 woningen toe te voegen. Binnen de RIA hebben we met onze regiogemeenten de langetermijnopgaven voor het wonen inzichtelijk gemaakt. Als gemeente Altena willen we daarin onze rol pakken. Voor de periode 2021 - 2030 gaan we daarom uit van een totale woningbouwopgave van 3.000 woningen (waarvan dus minimaal 1.220 in de

Procentueel

Negatief

Tabel 2:

eerste vijf jaar). Daarbij is het wenselijk om een ruimere capaciteit plannen aan te

Verwachte woningbehoefte in Gemeente Altena (2020 - 2025), naar eigendom en prijsklasse in drie economische scenario’s (ontwikkeling koopkracht respectievelijk -0,1%, 0,4% en 0,9%) Kwantitatief

houden. Immers, in de praktijk lopen plannen soms vertraging op of ze gaan helemaal

Procentueel

Negatief

Basis

Positief

Negatief

Basis

Positief

< €200.000

135

110

110

11%

9%

9%

€200 - 250.000

145

125

110

12%

10%

9%

€250 - 350.000

185

210

245

15%

17%

20%

> €350.000

120

270

405

10%

22%

33%

< €678

575

450

315

47%

37%

26%

moet een plek krijgen in de nieuwe Omgevingsvisie. Het is verder vooral belangrijk om

€678 - €752

35

35

10

3%

3%

1%

doorlopend de woningmarkt en de voortgang van de bouwproductie te monitoren om

> €752

25

20

25

2%

2%

2%

100%

100%

niet door. Een plancapaciteit van 130% is reëel. Vanaf 2030 zal de huishoudensgroei afvlakken, het gevolg van het toenemende aantal

Koop

oudere huishoudens (vergrijzing). Op de langere termijn zullen we daarmee rekening moeten houden met onze woningbouwopgave. Conform de RIA gaan we vooralsnog uit van +2.000 woningen in de periode 2031 - 2040. Deze ruimtevragende ontwikkeling

zo tijdig in te kunnen spelen op veranderingen in de vraag.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

Huur

Totaal 1.220 1.220 1.220 100% Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020), Provincie Noord-Brabant (2020).

11

Woningbouwopgave per kern Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Altena kan worden

Onze keuzes: • Bouwen voor eigen behoefte én instroom van buiten onze gemeente • 2021 - 2030: + 3.000 woningen (waarvan 1.220 woningen in komende 5 jaar) • 2031 - 2040: + 2.000 woningen

gebouwd. In bijlage I hebben we een indicatie voor de kwantitatieve behoefte per kern weergegeven. Deze kwantitatieve behoefte geeft een richting aan, maar is niet in beton gegoten. Juist op kernniveau spelen er soms andere factoren mee die vragen om een zekere mate van flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Er kan zich een initiatief aandienen dat mogelijk groter is dan de behoefte per kern. Dat wil niet zeggen dat zo’n initiatief niet afzetbaar is. Een plan kan dan inspelen op de behoefte van meerdere (wel meestal nabijgelegen) kernen in de gemeente Altena. We vinden het belangrijk om snel in te kunnen spelen op de actualiteit. Als er zich initiatieven voordoen, willen we in een vroeg stadium in gesprek met initiatiefnemers om te kijken hoe we plannen snel kunnen realiseren én of deze plannen ook tegemoet komen aan de woningbehoefte. Daarnaast willen we doorlopend weten wat er qua woningbehoefte speelt in de kernen. Daarvoor is periodiek overleg met bewoners en/of de dorpsraad belangrijk. In diverse kernen zijn er voldoende (harde) plannen om de komende jaren in de vraag naar woningen te voorzien. Dit is echter niet overal het geval. We hebben daarom een Plan van Aanpak Versnelling Woningbouw gemaakt om de woningbouw in de kernen te versnellen.

De prioriteit ligt bij de kernen waar de harde plancapaciteit het meest achterblijft bij de vraag: Almkerk, Genderen, Hank, Veen, Werkendam, Wijk en Aalburg en Woudrichem. Aan de hand van een actielijst gaan we periodiek in overleg met ontwikkelaars om te kijken hoe we belemmeringen in de ontwikkeling kunnen wegnemen, zachte plannen hard kunnen maken en harde plannen ten uitvoer kunnen brengen. Het is belangrijk dat deze actielijst een levend document blijft. Als plannen gerealiseerd zijn, stellen we weer andere prioriteiten in kernen die tegen die tijd om onze aandacht vragen.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

3.2

Bouwen op de juiste plek

Inbreiding én uitbreiding zijn nodig! In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking willen we de nieuwbouwopgave waar mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Daarbij kijken we met name naar locaties die in aanmerking komen voor herstructurering, transformatie van bestaand vastgoed of verplaatsing van bedrijven of scholen. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk en behouden we ook waardevolle groene zones binnen de kernen. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, de historische lintbebouwing, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Veel inbreidingslocaties zijn immers al benut. Bovendien kan inbreiding ten koste gaan van de leefbaarheid met het oog op voldoende groen en bijvoorbeeld speelplaatsen. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om - uiteraard zo zorgvuldig mogelijk - potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. Keuzes en uitwerking worden gemaakt in het kader van de Omgevingsvisie en -plannen, waarbij de effecten van keuzes goed in beeld gebracht en gemeten worden. Aandacht voor vrijkomende agrarische bebouwing Daarnaast zien we dat er op dit moment in het buitengebied nog veel agrarische bedrijvigheid is.

De verwachting is wel dat de komende jaren diverse agrarische bedrijven zullen stoppen. Transformatie tot woonruimte behoort daarbij tot de mogelijkheden. Belangrijk is wel dat de transformatie minimaal bijdraagt aan de

12

instandhouding van de huidige omgevingskwaliteit en liefst zelfs tot verbetering leidt. Dat kan bijvoorbeeld doordat we op een dergelijke locatie een uniek woonmilieu bieden dat (nog) niet binnen de bebouwde kom van onze kernen geboden wordt. Ook het realiseren van hofjeswonen zou bijvoorbeeld een mogelijkheid kunnen zijn. Er zijn ouderen in de kleinere kernen die op zoek zijn naar een grondgebonden en kleinschalige

Onze keuzes: • Inbreiden én uitbreiden is nodig (met oog voor leefbaarheid, groen, speelplaatsen) • Mogelijkheden voor uitbreiding nader onderzoeken en uitwerken (in Omgevingsvisie en -plannen) • Ruimte geven voor transformatie vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen • Woningsplitsing mogelijk maken onder voorwaarden

woonvorm in een landelijke omgeving. Mogelijkheden voor woningsplitsing

3.3

Kwalitatieve opgaven: de juiste woningen

Bij het vergroten van het woningaanbod denken we vaak vooral aan het bouwen van woningen. Een andere mogelijkheid is het splitsen van bestaande woningen in meerdere

De druk op de woningmarkt is op dit moment zodanig dat er in elk segment wel ruimte

zelfstandige woningen. Hoewel het aantal geschikte panden mogelijk beperkt zal zijn,

is voor een uitbreiding van het aanbod. In grote lijnen bestaat de grootste vraag

zien wij de splitsing van woningen om meerdere redenen als kansrijk voor Altena:

(ongeveer 75%) uit eengezinswoningen (dat wil zeggen; een grondgebonden woning

•

We hebben veel relatief grote woningen. Door het onderhoud en de stijgende

met tuin). Deze vraag is afkomst van zowel jonge 1+2-persoonshuishoudens, gezinnen

prijzen zijn deze woningen niet altijd aantrekkelijk voor één huishouden, maar

met kinderen als starters. Maar daarnaast zoekt ongeveer een kwart van de woning-

wellicht wel als er meerdere kleinere huishoudens in gehuisvest kunnen worden.

zoekenden een appartement; een vraag die met name afkomstig is van senioren die op

Daarmee spelen we duurzaam in op de veranderende samenstelling van de

zoek zijn naar een kleinere, onderhoudsvriendelijke, levensloopgeschikte woning. Voor

bevolking.

de komende woonvisieperiode zien we drie prioriteiten.

•

Woningsplitsing heeft een beperkte ruimteclaim; splitsing leidt tot meer woonruimte op hetzelfde oppervlak.

•

Splitsing kan een bijdrage leveren in het verbeteren van de leefbaarheid. Bijvoorbeeld als een ouder huishouden in de (voorheen) te grote woning kan blijven wonen en daarnaast een jonger huishouden aan een woning kan worden geholpen.

De juiste woningen, drie opgaven: 1. Levensloopgeschikte woningen voor senioren 2. Betaalbare woningen voor starters 3. Nieuwe woonvormen die tegemoetkomen aan de huidige maatschappelijke trends (zoals gemeenschapszin, zorgen voor elkaar, duurzaamheid, kleiner wonen)

Overigens zijn er ook situaties denkbaar waarin woningsplitsing niet gewenst is: bijvoorbeeld overlastsituaties als geluidsoverlast of hogere parkeerdruk. Wij willen woningsplitsing mogelijk maken op plekken waar het niet tot leefbaarheidsproblemen leidt en niet ten koste gaat van onze kracht (ruimte en groen).

Kwalitatieve opgave 1: levensloopgeschikte woningen voor senioren Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt deze groep 31% van het totaal aantal huishoudens in Altena, in 2030 is dat gestegen naar 37%. Veel van deze oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime eengezinswoning. Ze willen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning in

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

13

de vertrouwde woonomgeving blijven wonen, ook vanwege het sociale netwerk dat

Kwalitatieve opgave 2: betaalbare woningen voor starters

men heeft opgebouwd. Maar een deel van de ouderen overweegt wel om te verhuizen.

We zien dat een deel van onze jongeren de gemeente verlaat. Voor een belangrijk deel

Zij zijn op zoek naar een levensloopgeschikte woning waar zij ook kunnen wonen als de

wordt dat veroorzaakt door werk/studie/relatie elders. Maar er zijn ook jongeren die

gezondheid achteruit zou gaan. Belangrijk voor zo’n woning is dat deze gelijkvloers is en

vertrekken uit Altena omdat ze geen betaalbare woning kunnen vinden. Door onze

bij voorkeur in de eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kern waar men nu woont).

relatief ruime woningen zijn de woningprijzen in de koop al aan de hoge kant voor

En dan moet de woning ook nog enigszins betaalbaar zijn (meestal betekent dat

starters op de woningmarkt. Door een toenemende vraag (onder andere van vestigers)

goedkoper dan de huidige woning). Al deze wensen maken het lastig om tot een geschikt

neemt het betaalbare woningaanbod nog verder af.

woonproduct te komen. In de praktijk blijven veel ouderen daardoor in hun huidige woning wonen. In veel

Daarom willen we de komende jaren meer inzetten op het ontwikkelen van betaalbare

gevallen is dat ook goed mogelijk, zeker als men enkele aanpassingen aan de woning

woningen voor starters. Onze wooncultuur is sterk op koopwoningen gericht. Daar ligt

doorvoert (zoals een traplift). Maar als er sprake is van zeer veel onderhoud (bijvoor-

de grootste uitdaging wat betreft het toevoegen van betaalbare woningen. En dat is een

beeld een grote tuin) of een woonlocatie ver van voorzieningen of in het buitengebied

lastige opgave. We willen immers dat betaalbare woningen ook op de langere termijn

is deze situatie niet altijd even gewenst.

beschikbaar blijven voor de doelgroep, en niet al na enkele jaren met grote winst

De komende jaren willen we inzetten op meer levensloopgeschikte woningen voor deze

verkocht worden. Daar is de nodige creativiteit in concepten en maatregelen voor nodig,

doelgroep. Daarbij gaat het erom dat de belangrijkste ruimten (woonkamer, slaap-

er is niet één oplossing.

kamer, badkamer, keuken) zonder traplopen te bereiken zijn. Deze woningen zullen

We denken hierbij bijvoorbeeld aan het bouwen van kleinere woningen met slechts

kleiner zijn dan veel van de huidige woningen waar senioren in wonen; een kleiner

beperkte (of zelfs helemaal geen) uitbouwmogelijkheden. Daarnaast zien we kansen om

woonoppervlak en kleinere tuin, waarmee de woning onderhoudsvriendelijker wordt.

via innovatieve bouwmethoden (bijvoorbeeld prefab, houtskeletbouw) woningen

Bovendien sluiten kleinere woningen beter aan op het toenemend aantal 1+2-

goedkoper en sneller te ontwikkelen. Onze inzet op meer samenwerking met markt-

persoonshuishoudens in onze gemeente (zowel ouderen als jongeren).

partijen kan hierin wellicht als vliegwiel fungeren. Bijvoorbeeld door de gezamenlijke inkoop van een groot aantal prefab-woningen, waardoor we verder op de kosten

Zeker in de kleinere kernen van onze gemeente ontbreekt dit aanbod nu. In de grotere

kunnen besparen en woningen goedkoper kunnen aanbieden.

kernen is er nog steeds behoefte aan levensloopgeschikte appartementen, in de kleine

Hierbij moeten we wel met elkaar zoeken naar de juiste balans in prijs-/kwaliteit-

kernen moet veel eerder gekeken worden naar uitbreiding van het aantal grond-

verhouding. Een groot deel van de starters zal moeten accepteren dat zij niet meteen in

gebonden levensloopgeschikte woningen. Het voordeel van gerichte nieuwbouw voor

een ruime vrijstaande koopwoning kunnen beginnen. We zien nu dat jongeren soms

senioren is dat er meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren verhuizen,

afhaken bij een goedkope woning, omdat de aangeboden woning te klein is en gezien

komen er meer bestaande ruime woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen,

wordt als een slechte investering. Deze gedachte willen we doorbreken. Bij een goed-

waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters

kope koopwoning horen minder vierkante meters. Tegelijkertijd moeten deze betaal-

beschikbaar komen.

bare woningen wel een bepaalde minimumkwaliteit kennen die past bij de uitstraling van onze woonomgeving.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

14

Hoewel starters en jongeren met name koopgeoriënteerd zijn, liggen er voor hen ook

verwachtingen bij geïnteresseerden niet altijd reëel zijn, bijvoorbeeld als het gaat om

kansen in de sociale huursector, als eerste stap in hun wooncarrière. En een deel van de

de prijs of het beoogde ontwerp. We willen samen met bewoners en ontwikkelende

starters is aangewezen op de vrije huursector, omdat ze teveel verdienen voor een

partijen kijken wat er voor nodig is om deze initiatieven te laten slagen en duidelijkheid

sociale huurwoningen en onvoldoende middelen hebben om een woning te kopen. Het

scheppen over een reële prijs-kwaliteitverwachting.

is van belang om starters op de mogelijkheden in deze sectoren te wijzen.

Hierbij is het ook de taak aan de gemeente om hier de nodige vrijheid aan initiatiefnemers te geven. Regelgeving kan hierin belemmerend werken. Dit vereist een andere

Kwalitatieve opgave 3: ruimte geven aan nieuwe woonvormen

houding ten opzichte van nieuwe initiatieven; niet achteraf toetsen of een initiatief aan

Een deel van de woningvraag van starters en senioren kan worden ingevuld door het

voorwaarden voldoet, maar in het beginstadium actief meedenken hoe we hobbels in

ontwikkelen van nieuwe woonvormen: woonvormen waarbij mensen kleiner gaan

de realisatie kunnen wegnemen. Daarnaast willen we vrijheid geven door meer ruimte

wonen, of juist meer voorzieningen delen, waarmee ook gemeenschapszin wordt op-

te bieden voor zelfbouw (eigen opdrachtgeverschap). Op die manier kan de particulier

gebouwd. We zien dat de vraag naar andere, vernieuwende woonvormen in onze

naar eigen inzicht iets bouwen dat past bij zijn of haar wensen.

gemeente toeneemt. Die vraag is het meest concreet als het gaat om hofjeswonen. Vaak worden deze hofjes

Woningbouwopgave voor gezinnen

gericht op de doelgroep ouderen (vitale ouderen, maar ook ouderen met mogelijk enige

De grootste groep huishoudens zijn gezinnen met kinderen. Deze groep zal volgens de

zorgvraag). We zien dat mensen in enkele kernen met elkaar een hofje voor ouderen

meest recente prognoses iets afnemen. Een groot deel van de huidige woningvoorraad

willen ontwikkelen. Maar deze initiatieven bieden ook kansen om tot een mix van

is nu al gericht op deze doelgroep (ruime grondgebonden koopwoningen). In principe is

verschillende doelgroepen te komen (jong en oud). Door een gemeenschappelijke tuin,

er daarom geen grote opgave om het woningaanbod voor deze doelgroep uit te breiden.

gezamenlijke activiteiten, het elkaar helpen en ondersteunen op basis van wederkerig-

Toch zijn er redenen waarom we ruimte willen blijven bieden voor (middel)dure grond-

heid, wordt een gemeenschapszin gecreëerd. We zien ook dat dergelijke hofjes-

gebonden koopwoningen:

concepten rond een bepaald thema gecreëerd kunnen worden, bijvoorbeeld zeer

•

Bestaande grondgebonden koopwoningen komen niet direct allemaal beschikbaar.

duurzame (klimaatneutrale) woningen.

Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren. Zij zijn niet sterk verhuis-

Een andere veelgehoorde woonvorm is een tiny house. Tiny houses zijn kleine woon-

geneigd. Willen we de eerstkomende jaren ruimte blijven bieden aan gezinnen die

eenheden (van maximaal 50 m²) die kunnen inspelen op de vraag van mensen die behoefte hebben aan een betaalbare, flexibele woonvorm (bijvoorbeeld eenpersoons-

hier willen (blijven) wonen, dan is nieuwbouw noodzakelijk. •

In de RIA hebben we een forse kwantitatieve ambitie voor de komende decennia

huishoudens of spoedzoekers). Maar tiny houses zijn ook geschikt voor mensen met een

opgenomen. Dan ligt het voor de hand om gevarieerde nieuwbouwlocaties te

ideële achtergrond, bijvoorbeeld door het beperken van de ecologische voetafdruk. In

ontwikkelen, met een mix van woningtypen en prijsklassen, waaronder zeker ook

dat licht zien we ook de vraag naar andere duurzame woonconcepten (zoals hout-

voor gezinnen.

skeletbouw, natuurinclusieve of circulaire woningbouw) toenemen. Er spelen veel ideeën hierover bij onze inwoners, maar we zien dat creatieve en innovatieve woonvormen moeilijk van de grond komen. Dat komt ook omdat de

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

15

•

Duurzame nieuwbouw: van BENG naar ENG

Het is met name een belangrijk uitgangspunt voor grotere locaties, waar differen-

Wij hebben de ambitie om in 2046 volledig CO2-neutraal te zijn, ook in de woning-

tiatie van belang is om een gemengde wijk te krijgen. Voor overige locaties is het

voorraad. De corporaties streven naar CO2-neutraal in 2050 (conform het Aedes-

tevens richtsnoer, waarbij maatwerk met het oog op haalbaarheid en de reeds

convenant). Voor nieuwbouw bestaan kaders waar ontwikkelende partijen aan moeten

bestaande woningvoorraad van de kern belangrijk is.

voldoen. Nieuwbouw moet bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. Dat is een

•

De differentiatie borgt dat alle groepen aan bod komen, ook lagere inkomens en

mooie stap, maar willen we de duurzaamheidsambities bewerkstellingen, dan is er meer

middeninkomens die zonder sturing in de huidige woningmarkt waarschijnlijk

nodig. Zeker bij nieuwbouw zijn de technische mogelijkheden ook aanwezig. Daarmee

tussen wal en schip terecht komen. Met name de realisatie van sociale huur,

willen we ontwikkelende partijen stimuleren om nieuwe woningen zoveel mogelijk

betaalbare koop en middeldure koop en huur is van belang om lagere inkomens en

energieneutraal (ENG) te realiseren.

middeninkomens aan een passende woning te helpen. En dit zijn woningsegmenten waar wij als overheid een belangrijke inspanningsverplichting hebben

Een indicatief kwalitatief nieuwbouwprogramma

om te zorgen dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd worden.

Op basis van onze uitgangspunten, de resultaten van het woningbehoefteonderzoek en

•

Dit programma is beslist niet in beton gegoten. We gaan niet bij ieder initiatief

met oog voor de landelijke Actieagenda Wonen1, hanteren we het volgende indicatieve

rigide sturen op deze differentiatie. We zien het als een uitvraag en uitdaging aan

nieuwbouwprogramma (prijspeil 2021):

initiatiefnemers om hier een goed bod op te doen, passend bij de lokale omstandigheden en behoeften. Samen met initiatiefnemers bekijken we per locatie en kern

Sociale huur

Betaalbare koop

Middelduur laag

Middelduur hoog

Duur

< € 752,33

< € 260.000

Koop € 260.000 -

Koop € 344.000 -

Koop

€ 344.000 (NHG)

€ 500.000

> € 500.000

Huur € 752,33 -

Huur > € 1.000

15-20%

15-20%

15-25%

•

Voor het maatwerk per kern zijn de uitgangspunten uit bijlage 1 het vertrekpunt.

Sturing geven aan kwalitatieve opgaven: afwegingskader nieuwe initiatieven

€ 1.000 20-25%

wat nodig en haalbaar is.

10-20%

Om onze kwantitatieve en kwalitatieve ambities op het vlak van woningbouw waar te maken willen we als gemeente sturing geven aan de nieuwbouwopgave. Maar wel met

Dit programma is richtsnoer voor de totale bouwproductie in de gemeente in de

voldoende flexibiliteit als doelgroep, locatie- of marktomstandigheden daar om vragen.

komende 10 jaar. Daarbij zijn de volgende noties van belang:

Daarom gaan we werken met een afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Hierin leggen we kwantitatieve en kwalitatieve criteria vast waaraan we nieuwe initiatieven gaan spiegelen. Soms zal dit kader functioneren als een toets (willen we als gemeente wel of niet meewerken aan een initiatief?). Maar het zal vooral ook functioneren als

1

Samen werken aan goed wonen Actieagenda Wonen - 17 februari 2021, ondertekend door 34 organisaties uit het werkveld van wonen, bouwen, zorg en ondersteuning (waaronder VNG, Aedes, Neprom, Bouwend Nederland).

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

16

communicatiemiddel richting ontwikkelende partijen; op welke vlakken kan hun

3.4

De opgave samengevat: wat gaan we doen

initiatief zodanig worden aangepast dat het past bij onze kwalitatieve ambities? 1. Onze keuzes: • Inzetten op levensloopbestendige woningen • Betaalbare woningen realiseren voor (her)starters, met innovatie in woonvormen en bouwconcepten, in samenwerking met onze marktpartijen • Inzetten op nieuwe woonvormen, samen met initiatiefnemers kijken wat nodig is om het mogelijk te maken • Ruimte voor nieuwe initiatieven en zelfbouw • Zoveel mogelijk energieneutraal bouwen • Sturing: toepassen indicatief nieuwbouwprogramma en afwegingskader nieuwe initiatieven (actief communiceren)

We voegen de komende tien jaar 3.000 woningen toe (in komende vijf jaar 1.220 woningen).

2.

We bieden ruimte voor woningbouw in elke kern, accenten bij kernen waar behoefte het grootst is en kernen waar (harde) plancapaciteit achterblijft bij behoefte.

3.

We zetten primair in op woningbouw op inbreidingsplekken. Uitbreiding is mogelijk, als er geen of onvoldoende inbreidingslocaties voorhanden zijn, of als inbreiding ten koste gaat van leefbaarheid, groen en speelplaatsen in de kernen.

4.

We bieden ruimte voor woningsplitsing, mits dit niet tot ongewenste leefbaarheidseffecten leidt.

5.

We geven prioriteit aan: (1) levensloopgeschikte woningen voor senioren en (2) betaalbare woningen voor starters.

6.

We geven ruimte aan de ontwikkeling van vernieuwende woonvormen.

7.

We ruimen een deel van ons woningbouwprogramma in voor eigen opdrachtgeverschap (uitgifte van vrije kavels).

8.

We stimuleren de realisatie van energieneutrale nieuwbouw.

9.

We hanteren een indicatief nieuwbouwprogramma.

10. We stellen een afwegingskader voor nieuwe initiatieven op.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

17

4 Betaalbaar wonen 4.1

Enkele cijfers over de sociale huurvoorraad in de Gemeente Altena Figuur 5: Bewoonde huurvoorraad naar prijsklasse (2020)

Voldoende en passend aanbod sociale huur

Uitbreiding sociale huurvoorraad is nodig Onze woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om te voorzien in voldoende sociale huurwoningen voor huishoudens die qua inkomen onvoldoende mogelijkheden hebben in de particuliere sector. Een aantal cijfers op een rij: •

36% van de huishoudens behoort tot de primaire of secundaire doelgroep van de corporaties (inkomen tot € 40.024).

•

Een deel van deze inkomensgroep woont echter in een koopwoning. In de meeste gevallen kunnen zij deze woonlasten goed betalen.

•

Onze corporaties hebben ruim 5.500 sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er ook zo’n 800 particuliere huurwoningen met een lage huurprijs (tot de liberalisatie-

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020).

grens). Daarmee vervult deze vrije huursector voor een deel ook een rol voor de behoefte aan goedkope huurwoningen.

Figuur 6: Huidige bewoning sociale huur (< €752) naar inkomensklasse (2020)

Voor de toekomst verwachten we dat de doelgroep voor de sociale huur toeneemt. We zien een uitbreidingsopgave voor de sociale huur voor de periode 2020 - 2025 van ongeveer 380 woningen (ongeveer 75 per jaar). Met de woningcorporaties maken we afspraken om in deze behoefte te voorzien. Dat zal in de eerste plaats via nieuwbouw moeten plaatsvinden. Ook willen we kijken of we de doorstroming van huishoudens met een middeninkomen of hoger inkomen in een sociale huurwoning (de zogenaamde goedkope scheefwoners) kunnen verbeteren. Daarvoor zullen er wel passende alternatieven in de particuliere sector voor deze doelgroep moeten zijn. Maar het creëren van doorstroming onder scheefhuurders moet geen doel op zich worden. Enige goedkope scheefheid zorgt juist voor meer draagkracht en variatie in wijken met sociale huurwoningen, nu de sociale huursector steeds meer voorbehouden is aan de laagste inkomensgroepen (en soms kwetsbare groepen). Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020).

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

18

Daarnaast blijft er ruimte voor woningcorporaties om huurwoningen te verkopen.

op het vergroten van het aanbod aan kleine levensloopgeschikte woningen. Deze

Daarmee kunnen we goedkope koopwoningen bieden (bijvoorbeeld voor starters of

woningen zouden de komende jaren vooral toegewezen moeten worden aan senioren.

voor middeninkomens die vanuit de sociale huur door willen stromen naar een koop-

Op lange termijn, als de vergrijzingspiek voorbij is, kunnen de woningen ingezet worden

woning) en wordt financiële ruimte gecreëerd om nieuwe investeringen voor de sociale

voor het huisvesting van jonge 1+2-persoonshuishoudens.

huursector uit te voeren. Belangrijk is wel dat ook bij verkoop de langetermijndoel-

Bij deze levensloopgeschikte woningen kan het zowel om eengezinswoningen als

stelling (uitbreiding van sociale huur) wordt gehaald. Verkoop zal dus gecompenseerd

appartementen gaan. In de grotere kernen met de meeste voorzieningen zal de nadruk

moeten worden met nieuwbouw.

liggen op appartementen, terwijl in de kleinere kernen de behoefte meer uitgaat naar eengezinswoningen, passend bij het dorpse karakter van de kern.

Onderzoeken mogelijkheden voorrang lokale woningzoekenden Onze sociale huursector is aantrekkelijk voor vestigers van buiten de gemeente. Voor

In elke kern een mix van koop en huur

woningzoekenden is de kans om relatief snel een eengezinswoning voor een betaalbare

Uit het woningmarktonderzoek kwam het volgende naar voren:

huurprijs te vinden groter in de gemeente Altena dan in de Randstad. Tot nu toe zijn er

•

geen aanwijzingen dat deze instroom van vestigers tot verdringingseffecten van lokale

Aalburg, Woudrichem, Veen en Almkerk. Ook in veel andere kernen is behoefte

woningenzoekenden leidt. De druk op de sociale huursector is - op een enkele kern (Woudrichem) na - beperkt. We vinden het belangrijk dat lokale woningzoekenden ook

De behoefte aan sociale huur is het grootst in Werkendam, gevolgd door Wijk en aan enige uitbreiding van de sociale huurvoorraad.

•

In de kleinere kernen (Babyloniënbroek, Drongelen, Uitwijk, Waardhuizen,

in de toekomst binnen een redelijke termijn kans maken op een sociale huurwoning. De

Meeuwen en Eethen) is de kooporiëntatie groot en de behoefte aan uitbreiding

komende tijd willen we de vraagdruk in de sociale huursector daarom monitoren.

van de sociale huur beperkt.

Daarbij kijken we specifiek naar de instroom van vestigers en de gevolgen voor lokale

Toch vinden we het belangrijk dat elke kern (in meer of mindere mate) over aanbod aan

woningzoekenden (wordt hun actieve zoektijd hierdoor langer? Neemt de slaagkans af?

sociale huurwoningen beschikt. Een mix van koop- en huurwoningen levert een bijdrage

Gaat men op zoek naar een sociale huurwoning in een andere gemeente als gevolg van

aan een gevarieerde bevolkingssamenstelling en daarmee de leefbaarheid van een kern.

het toegenomen aantal woningzoekenden?) Als we hierin een duidelijk verdringings-

Als de bestaande sociale huurvoorraad in de toekomst in omvang groter is dan de

effect constateren, bepalen we nader waar we op in gaan zetten op dit voorkomen.

verwachte (lokale) vraag, dan is er ruimte om sociale huurwoningen te verkopen.

Kwalitatieve opgave sociale huur

Voldoende betaalbare huurwoningen

Het aantal 1+2-persoonshuishoudens neemt de komende jaren toe, ook binnen de

Het is belangrijk dat de sociale huurwoningen in onze gemeente voldoende betaalbaar

huursector. Het aantal gezinnen zal wat afnemen. Dit vraagt ook wat van de samen-

zijn voor de doelgroep die hier behoefte aan heeft. Daarbij gaat het in eerste instantie

stelling van de sociale huurvoorraad. Op dit moment bestaat de sociale huurvoorraad

om voldoende betaalbaar aanbod voor de primaire doelgroep (de huishoudens die qua

voor 80% uit eengezinswoningen. In de toekomst zal de behoefte meer uitgaan naar iets

inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag). Daarvoor is het zaak dat het grootste

kleinere, vooral levensloopgeschikte woningen (geschikt voor ouderen én andere

deel van de sociale huurvoorraad een huurprijs tot de 1e danwel 2e aftoppingsgrens

leeftijdsgroepen). Bij nieuwbouw in de sociale huur willen we daarom primair inzetten

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

19

kent. Als er nieuwbouw plaatsvindt, vinden we het belangrijk dat deze woningen voor-

situatie is anders voor de middeninkomens zonder eigen vermogen, zoals thuiswonende

namelijk in het segment tot de aftoppingsgrenzen verhuurd worden.

starters of middeninkomens die in een huurwoning wonen. Als zij willen verhuizen

De betaalbaarheid van de sociale huursector is niet alleen van belang bij nieuwe

komen zij niet of nauwelijks in aanmerking voor sociale huur en het aanbod aan goed-

huurders, maar zeker ook voor zittende huurders. Door de invoering van het Passend

kope koopwoningen (waarvoor men een hypotheek kan krijgen) is in Altena beperkt.

Toewijzen (de goedkope huurwoningen moeten voornamelijk aan de laagste inkomens

We vinden het belangrijk dat er voldoende passende alternatieven op de markt komen

worden toegewezen) is de betalingsproblematiek in de sociale huur verminderd. Toch

voor middeninkomens. Hierbij zetten we in de eerste plaats in op meer betaalbare

blijft het thema een aandachtspunt. Onze corporaties volgen daarom het Sociaal Huur-

koopwoningen. In beperkte mate is er ruimte voor uitbreiding van de particuliere

akkoord. Dit houdt onder andere in dat zij een gematigd huurprijsbeleid hanteren

huurvoorraad. Op basis van behoeftenonderzoek houden we rekening met een opgave

(inflatievolgend) en dat duurzaamheidsinvesteringen bijdragen aan verlaging van de

van ongeveer 5% van onze totale woningbouwopgave. Deze vraag zal zich met name

woonlasten.

voordoen in de grotere kernen. De vraag naar particuliere huur zal met name komen

Daarnaast blijft het belangrijk om eventuele betalingsachterstanden bij huurders tijdig

van oudere woningeigenaren die vanuit een koopwoning willen verhuizen naar een

te signaleren. Goede samenwerking tussen gemeente, woningcorporaties en welzijns-

meer levensloopgeschikte woning in de buurt van voorzieningen. Deze woningbouw-

instanties blijft hierbij van belang.

opgave zal primair uitgevoerd worden door particuliere ontwikkelaars.

Onze keuzes: • Uitbreiding sociale huursector met 380 woningen in komende 5 jaar • Doorstroming scheefwoners bevorderen • Onderzoeken voorrang lokaal woningzoekenden • Uitbreiding voorraad kleinere, levensloopgeschikte sociale huurwoningen • In elke kern mix van koop en huur • Focus op betaalbaarheid

4.2

Onze keuzes: • Voldoende passende alternatieven voor middeninkomens, focus op betaalbare koop • Middeldure huur beperkt toevoegen

Meer mogelijkheden voor middeninkomens

Ongeveer 3.500 huishoudens in de gemeente Altena hebben een inkomen tussen de € 40.024 en € 50.000 (ongeveer 16% van alle huishoudens). De verwachting is dat deze groep middeninkomens de komende tien jaar met ongeveer 270 huishoudens toe zal nemen. In veel gevallen doen zich geen grote problemen bij deze doelgroep voor. In Altena gaat het vaak om huishoudens die in het verleden een woning hebben kunnen kopen. Als zij in de toekomst willen verhuizen, dan kunnen zij doorgaans de overwaarde van hun huidige woning inzetten om een volgende (koop)woning te financieren. De

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

20

4.3

1.

De opgave samengevat: wat gaan we doen

We streven naar uitbreiding van de sociale huurvoorraad met 380 woningen in de komende vijf jaar.

2.

Nieuwbouw van sociale huur wordt voornamelijk in het betaalbare segment gerealiseerd (tot 1e en 2e aftoppingsgrens).

3.

Nieuwbouw van sociale huur richt zich met name op levensloopgeschikte woningen; appartementen of kleine grondgebonden woningen.

4.

Verkoop van sociale huurwoningen blijft mogelijk, mits de lange termijndoelstelling (uitbreiding sociale huurvoorraad) gehaald wordt en er in elke kern aanbod aan sociale huurwoningen aanwezig blijft.

5.

Lokale woningzoekenden moeten binnen een redelijke termijn kans maken op een sociale huurwoning. Als dat door een toenemende vraag van vestigers niet mogelijk is, onderzoeken we hoe we lokale woningzoekenden beter aan een woning kunnen helpen.

6.

Door meer betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen te bouwen willen we doorstroming van goedkope scheefwoners stimuleren. Hiervoor staan primair de particuliere ontwikkelaars aan de lat.

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

21

Enkele cijfers over de bestaande woningvoorraad in de Gemeente Altena

5 Kwaliteit bestaande voorraad op peil

Figuur 5: Huidige woningvoorraad naar eigendomstype per kern

We hebben een grote voorraad ruime, grondgebonden woningen. Het grootste deel bestaat uit koopwoningen (68%, in Nederland is dat ongeveer 60%). Ongeveer 90% van de totale voorraad zijn grondgebonden woningen. Dit maakt dat er goed nagedacht moet worden over hoe de kwaliteit van deze voorraad blijft aansluiten bij de woningbehoefte. Maar ook de opgaven met betrekking tot verduurzaming en langer zelfstandig wonen zijn belangrijk.

5.1

Verduurzaming bestaande voorraad

Stap voor stap van het gas af We hebben ons ten doel gesteld om in 2046 CO₂-neutraal te zijn. Dit is vastgelegd in de Altena Energiestrategie 2019-2046 (nader uitgewerkt in de Altena Klimaatagenda). Om dat te bereiken, moet de uitstoot worden teruggedrongen, ook bij de woningvoorraad.

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Altena (2020).

Voor nieuwbouw zijn al duidelijke landelijke kaders gesteld (zie hoofdstuk 2). Voor de

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddeld gasverbruik per woning (in m³ in Gemeente Altena (2016-2019)

bestaande voorraad moet nog een flinke slag gemaakt worden. Uiteindelijk zullen ook bestaande wijken van het aardgas af moeten. Hiervoor stellen we een Transitievisie Warmte op die eind 2021 gereed zal zijn. Hierin komt een stappenplan waarin wordt toegelicht welke kernen en/of wijken als eerste op de planning staan. Hierbij zal ook in kaart worden gebracht van welke alternatieve energiebronnen we gebruik gaan maken. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van warmtenetten (door gebruik te maken van restwarmte van bedrijven of aquathermie), maar ook individuele oplossingsmogelijkheden zoals warmtepompen. En we zien koppelkansen: de warmtetransitie kan gekoppeld worden aan verbetering van de leefbaarheid.

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Altena

Nederland

Altena

Koop

Nederland Huur

2016

2017

2018

2019

Bron: CBS (2020). 1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

22

Komende jaren: no regret maatregelen De warmtetransitie kent een lange doorlooptijd. Bovendien zijn technieken nog volop in ontwikkeling. We willen daarom de eerstkomende jaren duurzaamheidsmaatregelen nemen die direct effect sorteren en waar we geen spijt van krijgen (no regret maat-

Onze keuzes: • CO₂-neutraal in 2046, stap voor stap • Komende jaren no regret maatregelen • Prestatieafspraken met corporaties • Inzetten op informeren en bewustwording particulieren woningeigenaren

regelen): het isoleren van bestaande woningen en aanleg van zonnepanelen. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken over het verduurzamen van de sociale huurvoorraad. Op dit moment ligt de energetische kwaliteit van de corporatie-

5.2

Levensloopgeschiktheid van woningen

voorraad op ongeveer gemiddeld Energie-index 1,3 (label B). De komende jaren willen we samen met de corporaties kijken hoe we de volgende stap kunnen zetten om uit-

Het aantal ouderen zal de komende jaren toenemen. In §2.3 stelden we dat we inzetten

eindelijk in 2046 op een CO2-neutrale woningvoorraad uit te komen (waarbij wij

op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen.

beseffen dat deze ambitie van de corporatiesector gericht is op 2050) Daarom zetten

Maar nieuwbouw volstaat niet. Ouderen blijven vaak wonen waar zij wonen. Zij zetten

we in op een sociale huurvoorraad met maximaal Energie-index 0,9 (label A) in 2030

hun verhuiswens alleen om in daden als een nieuwe woning volledig voldoet aan hun

(conform Aedes-convenant).

wensenpakket (de juiste prijs, de juiste woning, de juiste plek). Bovendien is het vaak ook goed mogelijk om met een zorgvraag in een kleinere kern te blijven wonen, doordat

In de koopsector en particuliere huur sector zijn de eigenaren zelf aan zet. Aan ons als

de burenhulp in onze kernen vaak groot is; iets wat we willen koesteren.

gemeente de taak om hen zo goed mogelijk te informeren over de mogelijkheden (en

We gaan met de corporaties in gesprek over de mogelijke inzet van woon- c.q. door-

beschikbare ondersteuning) en voordelen van het verduurzamen. We bieden woning-

stroomcoaches om met oudere huurders in gesprek te gaan over hun woonsituatie.

eigenaren informatie via ons Duurzaamheidsloket (altenawoontslim.nl). Daarnaast

Daarnaast bieden corporaties de mogelijkheid om met kleine aanpassingen (wegnemen

zetten we energiecoaches in die bij mensen thuiskomen en hun informeren over de

drempels, aangepaste deurbel) de huurwoning wat geschikter te maken voor mensen

mogelijkheden die er in hun woning zijn om energetische maatregelen aan te leggen

met fysieke beperkingen. Ook dat helpt ouderen om nog lang in hun huidige woning te

(inclusief inzicht in de kosten en eventuele financiële ondersteuning).

kunnen wonen.

Vanuit het Duurzaamheidsloket organiseren we ook collectieve inkoopacties (bijvoor-

Dezelfde aanpak willen we ook volgen in de koopsector. We informeren woning-

beeld voor zonnepanelen). Daarnaast zijn er de laatste jaren verschillende lokale

eigenaren nog beter om hen bewust te maken van hun toekomstige woonsituatie. Dit

bewonersinitiatieven ontstaan. We ondersteunen deze initiatieven van onderop en

kan wellicht gekoppeld worden aan de gesprekken die bij mensen thuis plaatsvinden in

spelen een verbindende rol om bewonerscollectieven met elkaar in contact te brengen

het kader van het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad. In deze

om kennis uit te wisselen.

gesprekken willen we ook naar het welzijn van ouderen kijken; woont men nog prettig in een zelfstandig woonsituatie? Is er sprake van vereenzaming? Vervolgens is het aan

1959.100 | Woonvisie 2021 - 2025

23

de woningeigenaar om hierin keuzes te maken; de huidige woning aanpassen, of toch verhuizen. Onze keuzes: • Particuliere woningeigenaren informeren en bewust maken

5.3

De opgave samengevat: wat gaan we doen