Bijlage Taxatierapport bij RV Grondaankoop Oudendijk 7 Woudrichem
Tekst van het document
Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contraindicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren.
Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 - 5.3.7). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie.
De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.
1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc.
2. Kwalificaties van de taxateur Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1.Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2.De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3.De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is.
2.1.4.Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.
Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2.De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2.4.1.In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest.
2.4.2.Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. 1.5 Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. 1.6 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt.
Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.3.De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.4.
Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6.Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 1.7 Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.7.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2.7.2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.7.3.
Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.
1.8 Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.
2. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden
Opmerkingen
1.
Benoeming van de opdrachtgever
2.
Benoeming van de taxateur
3.
Het doel van de taxatie
4.
Het onderwerp van de taxatie
5.
Het te taxeren belang
6.
Gebruik van het object of de classificatie van het object
De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht).
7.
Basis van de waarde
De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).
8.
Datum opname en inspectie
9.
Verklaring van eerdere betrokkenheid
10.
Verklaring omtrent de status van de taxateur
11.
Valuta
12.
Bijzondere uitgangspunten of beperkingen
13.
Opschorting verslaggeving
14.
Gegevens verstrekt door de opdrachtgever
15.
Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid
16.
Publicatie
17.
Norm
18.
Kwalificatie taxateur
Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt. In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden. Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm.
In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie.
19.
Basis voor de berekening van het honorarium
20.
Tuchtrecht
In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.
3.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen, dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3.4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is, dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan.
3.6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen.
3. Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4.1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn, dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie, waarop hij zich bij de waardering baseert, te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No 1.
Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed
Privaatrechtelijke aspecten
Eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart, kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen.
Publiekrechtelijke status van het vastgoed Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur)overeenkomsten 2.
Gebruik van het object
Ruimten
Huurders
Locatieaspecten
Technische eigenschappen
Beperkte technische omschrijving
Bouw- en/of renovatie- en/of uitbreidingsplannen
Voorzieningen behorende tot het vastgoed
Onderhoudstoestand
Milieu (vervuiling)
Duurzaamheid Risico’s
Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object, de markt en of
Bestemmingplan, voorbereidingsbesluit, omgevingsvergunning, exploitatieplannen etc. Status ten aanzien van B.T.W., (herzieningsperiode), overdrachtsbelasting, nieuw vervaardigd onroerend goed etc. Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten, looptijden, bijzondere verplichtingen, zekerheden, andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde, zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren, (sociale) veiligheid, winkels etc. Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object. Omschrijving van voorgenomen bouw-, renovatie- of uitbreidingsplannen, kosten en status. Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld WKOinstallaties klimaatbeheersingsinstallaties etc. De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur is nimmer een garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke.
Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde, zoals bodem, grondwater, geluid, licht, stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig?
Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 1 - 5.4.3).
de voorgenomen ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.
4.4 Specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290BW te rekenen met de markthuur, wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 BW procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art 7:303 BW, bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn (ROZ) luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde. 4.5 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen.
Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden, waaronder: • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; • De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); • Het actuele canonbedrag per jaar; • Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld; • Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag, welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien, dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld.
Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat, kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde; • Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt, dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; • Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum, dient deze datum te worden aangegeven; • Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is, bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; • De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren, openbare lichamen (zoals waterschappen, hoogheemraadschappen, spoorwegen etc.):graag vermelden wie grondeigenaar is.
4.6 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. 4.7 Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden.
Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal. Gebreken, die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. 4.8 Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde (kunnen) beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebron(nen). De taxateur dient bij eigenaar, gebruiker, koper en verkoper te vragen naar eventuele bodemrapporten en het gebruik in het verleden. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bron(nen) waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst, alsmede het Bodemloket. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn.
Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt en/of als zodanig worden herkend. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Marktwaarde als waarderingsgrondslag editie 2010 Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, Prof. Dr. A.C. Hordijk MRICS.
4.
Vereisten voor de verslaglegging in het Taxatierapport
5.1 Algemene uitgangspunten Het taxatierapport vormt de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Een taxatierapport dient vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multiinterpretabel te zijn. Daarnaast dient in het taxatierapport geborgd te zijn dat deze voldoet aan het doel van de taxatie, zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. Indien in het taxatierapport wordt afgeweken van de hieronder omschreven minimumvereisten, dient dit te worden aangetekend en voorzien van een door de taxateur onderbouwde argumentatie. In het kader van de bestrijding van fraude dient gestreefd te worden naar maximale transparantie in de verslaglegging. Indien er gegevens niet openbaar gemaakt (mogen) worden in de verslaglegging dient hiervan aantekening gemaakt te worden in het rapport, voorzien van een argumentatie. Bijvoorbeeld een bedrijfseconomisch belang van de opdrachtgever, maar wel ingezien door de taxateur.
5.2 Minimumvereisten taxatierapport Naast het feit dat het rapport moet voldoen aan de in de vorige paragraaf geformuleerde algemene beginselen, dient het inhoudelijk minimaal aan de onderstaande vereisten te voldoen: 1.
Benoeming van de opdrachtgever
2.
Duiding van de taxateur
3.
Datum opname en inspectie
4.
Peildatum van de waarde
5.
Object/ onderwerp van de taxatie
6.
Het te taxeren belang
7.
De basis van de waarde
8.
Bijzondere uitgangspunten/ afwijkingen en voorbehouden
9.
Verklaring intern/extern
10.
Verklaring van eerdere betrokkenheid bij het object Openbaarmaking of uitsluiting van de betrokkenheid van de taxateur bij de opdrachtgever of het object
11.
12.
Verklaring van de kwalificatie(s) van de taxateur
13.
Verklaring van toepassing zijnde tuchtrecht Gebruikt valuta
14.
15. 16. 17.
18.
Bevestiging door de taxateur van de gehanteerde norm Verklaring beperking geldigheid De taxatie vermeldt de omvang van de uitgevoerde recherche, de aard en de geraadpleegde bronnen van informatie De vastgestelde waarde dient te worden weergegeven in cijfers en in woorden met toevoeging van de gehanteerde valuta
Het rapport moet gericht zijn aan de opdrachtgever. Voor het overige dienen die eisen in acht genomen worden die gelden voor opdrachtverlening en identificatie in het rechtsverkeer. Het rapport moet duidelijk herkenbaar zijn als afkomstig van een met naam en toenaam genoemde taxateur (natuurlijk persoon) alsmede van zijn professionele kwalificatie(s). Daarnaast de gegevens van het bedrijf of de organisatie waaraan de taxateur verbonden is De opnamedatum dient in het taxatierapport te worden vermeld. De peildatum voor de waardering dient in het taxatierapport apart te worden vermeld ook al is deze gelijk aan de opnamedatum. Het object/ onderwerp/object van de taxatie dient voldoende omschreven te zijn en juridisch geduid door de kadastrale aanduiding. Het juridisch belang in het te taxeren object dient geduid te worden. Bijvoorbeeld taxatie ten behoeve van koop/ huur / financiering. De basis van de waarde dient te worden vermeld, aangevuld met een uitgeschreven definitie van de betreffende waarde. De basis van de waarde dient in overeenstemming te zijn met die zoals gedefinieerd in deze norm (zie ook 5.3). De taxateur onderbouwt uitgebreid en gemotiveerd welke bijzondere uitgangspunten, uitsluitingen en of aannames er door hem zijn gehanteerd. De taxateur verklaart of deze tot de organisatie van de opdrachtgever behoort, dan wel een onafhankelijke derde is.
De taxateur verklaart of deze het object de afgelopen twee jaren eerder getaxeerd heeft en met welk doel. De taxateur verklaart in welke verhouding hij tot de opdrachtgever staat, dan wel het object. Is er uitsluitend sprake van een verhouding opdrachtgever-opdrachtnemer of zijn er ander verbanden of belangen van de taxateur bij opdrachtgever of object? Hier geeft de taxateur aan op grond van welke kwalificaties hij van mening is in staat te zijn deze taxatie uit te voeren. Bijvoorbeeld ingeschreven in het register ….. De taxateur verklaart welk tuchtrecht van toepassing is op hem en de uitgevoerde taxatie. In het taxatierapport wordt verklaard in welke valuta de waardering is uitgebracht. Indien waardecomponenten uit een andere valuta zijn gebruikt, wordt aangegeven welke wisselkoers per peildatum is gehanteerd ten opzichte van de hoofdvaluta en wat de bron is waaruit is geput. De taxateur verklaart overeenkomstig welke norm hij voor de taxatie heeft gehanteerd. “ Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor het genoemde doel (te taxeren belang) en de genoemde opdrachtgever etc. “ De taxateur beschrijft welke recherches door hem in het kader van de taxatie zijn uitgevoerd. Ook maakt hij uitputtend melding van de geraadpleegde bronnen en de omvang van de verkregen en gehanteerde informatie. Indien er sprake is van meerdere objecten dienen deze individueel gewaardeerd te worden.
19.
20.
Het rapport dient te worden ondertekend en voorzien van een datum van ondertekening Visuele object presentatie
Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeeldingen van het vastgoed waardoor een goed totaalbeeld van het vastgoed kan worden verkregen. Hierbij wordt bij voorkeur ook de omgeving in beeld gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt (zie ook 5.5).
5.3 Onderbouwing waardeoordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. De taxateur geeft uitleg over de gehanteerde methodieken en waarom hij deze heeft gehanteerd. Van iedere gehanteerde methode wordt een berekening bijgevoegd, welke is voorzien van een onderbouwing van de gebruikte marktgegevens (kapitalisatiefactoren/vergelijkingsobjecten/etc.). Bij de berekeningen wordt voor de vloeroppervlakten NEN 2580 gehanteerd. In de berekening dienen een onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de economische huurwaarde en de exploitatielasten terug te vinden zijn. 5.4 Referentiepanden Huidige richtlijn ROZ: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven, voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object).
Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. In het taxatierapport dient de taxateur de afwijking tussen de getaxeerde waarde en de modelwaarden nader toe te lichten. De afwijking kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de onroerende zaak qua gebruik afwijkt van de referentieobjecten. Dit dient u per referentieobject aan te geven. 5.5 Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeelding van het object waardoor een goed totaalbeeld van het object kan worden verkregen, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt. Het taxatierapport bevat ten minste vier afbeeldingen per object waarbij minstens de voor- en achterkant van het object, het straatbeeld en het interieur in beeld worden gebracht. De foto’s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. 5.6 Taxatierichtlijn, specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte (en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art.
7:303 bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van huurherziening. Het vaststellen van deze herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde.
BIJLAGE 2
Rekenmodel
Residuele grondwaardeberekening Object: Adres: Plaats: Kadastrale oppervlakte:
bedrijfslocatie Oudendijk Oudendijk 7 Woudrichem 5.049 m²
Opgemaakt d.d.: Taxateur: Opdrachtgever:
01/02/23 A.J.P. Gemeente Altena
Marktwaarde vrij op naam na realisatie nieuwbouw (commercieel) Commercieel Soort bedrijsfunits grond Agrarisch
Type
VVO
Prijs / m²
600 1
125 75560
stuks
prijs/stuk
1889 m²
Prijs / totaal € 75.000,00 € 75.560,00 € 0,00 € 0,00
Factor v.o.n. 14,00 1,00
BAR 7,14% 100,00% 0,00% 0,00%
= = = =
Opbrengst commercieel
20
Parkeerplaatsen
225
Totale opbrengst
prijs totaal € 4.500,00
14,00
7,14%
##########
=
13,05%
Totale opbrengst € 1.050.000,00 € 75.560,00 € € €
1.125.560,00
€
63.000,00
€
1.188.560,00
Kengetallen
601 646 ####### #######
Totale VVO Totale BVO
93%
Gemiddelde opbrengst / m² excl. p.p. Gemiddelde opbrengst / m² incl. p.p.
Marktwaarde vrij op naam na realisatie nieuwbouw (woningen) Woningen Aantal
Type
GBO
Prijs / m²
stuks
Prijs/ stuk
Parkeerplaatsen
Prijs / eenheid € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
=
Totale opbrengst € € € € € -
=
€ €
-
€
-
= = =
Prijs/totaal € 0,00
Totale opbrengst woningen Kengetallen Totale GBO (excl. p.p.) Totale BVO
85%
Gemiddelde opbrengst / m² GBO excl. p.p. Gemiddelde opbrengst / m² GBO incl. p.p.
0 0 ######## ########
Residuele grondwaarde Opbrengst Marktwaarde woningen Marktwaarde commercieel Minus BTW
€ € 1.188.560,00 € -
v.o.n.
€
1.188.560,00
€ € € € € € € € € € €
12.800,00 516.989,25 7.000,00 22.000,00 10.920 6.825 5.460 23.771
€
605.765
€ €
-
Subtotaal rentekosten
€
-
Totaal kosten
€
605.765
Subtotaal waarde v.o.n. minus totaal kosten
€
582.795
Marktwaarde exclusief BTW
Kosten: Sloopkosten Bodem- en asbestsanering
bouwkosten woningen (excl. BTW) bouwkosten commercieel (excl. BTW) bouwkosten parkeerplaatsen (excl. BTW) Aanleg infrastructurele werken/parkeren Honeraria architect/constructeur Leges/precario Verkoop- en promotiekosten algemene kosten Winst/risico/onvoorzien
ca.
320
m²/BVO
à
ca. ca. ca. ca. 2,00% 1,25% 0,00% 1,00% 2,0%
646 20 400
m²/BVO m²/BVO plaatsen m² € 545.989 € 545.989 € 1.188.560 € 545.989 € 1.188.560
à à à à
€
€ € €
40,00
/m²
800,00 350,00 55,00
/m² /m² /plaats /m²
= = = = = = = = = = =
Subtotaal bouw en additionele kosten Renteverlies over bouwkosten Renteverlies over de aankoop
-
jr. jr.
5,00% /jr. 0,00% /jr.
€
355.581
= =
Minus verwervingskosten zoals notariskosten en kosten overdrachtsbelasting . zijnde 0,25 / 100,25 x Residuele grondwaarde contante waarde huurstroom op 6% (indien van toepassing)
€
582.795,01
0,25% kosten
=
k.k.
Afgerond wordt de residuele grondwaarde vastgesteld op:
€
1.453
€
581.342
€
580.000
Residuele grondwaarde per vierkante meter maaiveld Residuele grondwaarde per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte Residuele grondwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte
= = =
€ € €
114,87 965,06 897,50
Kale bouwkosten exclusief BTW. per vierkante meter bruto vloeroppervlakte Bouw- en additionele kosten exclusief BTW. per vierkante meter bruto vloeroppervlakte Totale kosten exclusief BTW. per vierkante meter bruto vloeroppervlakte
= = =
€ € €
810,83 937,37 937,37
totale oppervlakte grond
to ta al pr ijs
pe re en he id pr ijs
in g
2842 m² 300 m² 1900 m²
be ste m m
benutbare grond inrit/erfdienstbaarheid
op pe rv lak te
on de rd ee l
berekening op basis van vergelijkbare transacties Bouwgrond
bedrijfsbestemming bedrijfsbestemming agrarische bestemming sloopkosten
€ 175,00 € € 60,00 € € 40,00 € €
497.350,00 18.000,00 76.000,00 -12.800,00
€
578.550,00
5042 m²
BIJLAGE 3
opdrachtbevestiging
AIWA.
Pullen Makelaardij MAKELAARS & TAXATEURS
Langstraat 11, 4288 JK Ulm)* Tel.: (0183) 44 82 80
E-mail: infoltpullen-makelaardij.n1 Internet: www.pullen-makelaardn.n1
KvK nr.: 73308541 BTIV an: NL860232189801 I IBAN: NI.37 RABO 0341 5554 01
Gemeente Altena t.a.v. de heer L. Schoonen Sportlaan 170 4286 ET ALMKERK Betreft: opdrachtbevestiging taxatie
Geachte heer Schoonen, Op 2 februari 2023 heeft u met een van onze medewerkers gesproken over een taxatie van: Het object Kadastraal bekend als: - Gemeente - Sectie - Nummer Totaal groot Kadastraal bekend als: - Gemeente - Sectie - Nummer Totaal groot Kadastraal bekend als: - Gemeente - Sectie - Nummer Totaal groot Kadastraal bekend als: - Gemeente - Sectie - Nummer Totaal groot - Kadastraal bekend als: - Sectie - Nummer Totaal groot
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardli s een handelsnaam van Pullen Maielaardu 13
Oudendijk 7, 4285 WG Woudrichem Woudrichem 378 2.590 m2 Woudrichem 2306 103 m2 Woudrichem 2332 257 m2 Woudrichem 2378 152 m2 Woudrichem 2379 10 m2
Landelijke Makelaars & Taxateurs Lid
vastgoedpro .•
Ar• - Kadastraal bekend als: - Sectie - Nummer Totaal groat
2 Woudrichem D 2380 1.930 m2
Via dit schrijven wordt aangeduid op welke wijze en onder welke condities de te verrichten taxatie zal warden uitgevoerd. Met ondertekening van dit schrijven wordt over en weer overeenstemming verkregen over de opdrachtvoorwaarden. Deze opdrachtbrief is als volgt ingedeeld: 1. Verantwoordelijkheden van de taxateur (opdrachtnemer); 2. Verantwoordelijkheden van de opdrachtgever; 3. Taxatie; 4. Omvang en reikwijdte van de taxatie; 5. Recherche en bronnen; 6. Rapportage; 7. Beperkingen in het gebruik en de geldigheid van de taxatie; 8. Honorarium; 9. Opdrachtgever; 10.Voorwaarden; 11.Overige afspraken; 12.Planning en bevestiging door opdrachtgever.
1.
Verantwoordelijkheden van de taxateur (opdrachtnemer)
1.1
Opdracht Het is mijn verantwoordelijkheid een volledige taxatie uit te voeren op het object/de objecten loods met bedrijfsterrein gelegen Oudendijk 7 te 4285 WG Woudrichem. De taxatie heeft het volgende doel: ten behoeve van het maken van een aankoopbeslissing.
1.2
Wet en regelgeving Bij de uitvoering van mijn werkzaamheden zal ik alle relevante wet- en regelgeving en beroepsstandaarden in acht nemen. Concreet betekent dit dat ik onder meer de volgende regels en standaarden van toepassing verklaar: - European Valuation Standards (EVS) en het bijbehorende Bluebook (zie oak www.teciova.orci); - Algemene Gedrags- en beroepsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) (zie ook www.nrvt.n1); - Het reglement van de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed.
1.3
Uitvoering taxatie De taxatie zal warden uitgevoerd door de heer A.J.P. Pullen, hiervoor en hierna aangeduid met 'de taxateur' of 'ik'. De taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder registratienummer RT352561884 en ingeschreven in de Kamer(s): Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV), Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV), Kamer Wonen en WOZ.
Lid vastgoedpro .• Landelijke Makelaars & Taxateurs
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardn is een handelsnaam van Pullen Makelaardu B V
A FA
3
De taxateur is verbonden aan het volgende bedrijf: Pullen Makelaardij Langstraat 11 4288 JK Uitwijk De taxateur verklaart hierbij dat hij of zij: Gelwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren; - In staat is om een onafhankelijke en onbevooroordeelde taxatie te leveren; In welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan de opdrachtgever, het object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder van het object, de financier van het object of eventuele andere belanghebbenden bij het object; - Werkzaamheden verricht voor Pullen Makelaardij en niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; Niet eerder is betrokken bij enige opdracht die gerelateerd is aan het onderhavige object; Niet recentelijk betrokken is geweest c.q.
Binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; Kennis heeft van de evs en voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen; De taxatie zal uitvoeren in overeenstemming met de regels uit de geldende evs; De taxatie zal uitvoeren conform de reglementen van het NRVT; - Zich zal onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van VastgoedPRO en het NRVT; De werkzaamheden zal verrichten in overeenstemming met de beroeps- en gedragscode van VastgoedPRO; Tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VastgoedPRO daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan. ledere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering via de verzekering wordt uitgekeerd en is beperkt tot de in het rapport genoemde opdrachtgever. De taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisnne (Wwft). Voor meer informatie hieromtrent verwijs ik u naar www.fiunederland.nl. Waar in deze opdrachtbrief 'het object' of 'het getaxeerde object' staat vermeld, kan respectievelijk ook 'de objecten' of de getaxeerde objecten' worden bedoeld. 2.
Verantwoordelijkheden van de opdrachtgever
2.1
Documentatie Door middel van het ondertekenen van deze opdrachtbevestiging erkent en begrijpt u dat u volledige medewerking verleend hebt en verantwoordelijkheid draagt voor het aan mij: Verschaffen van toegang tot alle informatie waarvan u zich bewust bent dat deze relevant is voor de taxatie van het object. Hierbij valt te denken aan vastleggingen in administraties, documentatie en andere informatiebronnen;
Landelijke Makelaars & Taxateurs
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardij is een handelsnaam van Pullen Makelaardij B
Ltd
vastgoedpro .•
d
4 Verstrekken van aanvullend voor het doel van de taxatie benodigde informatie; Verschaffen van onbeperkte toegang tot personen binnen uw organisatie van wie ik vind dat het nodig is informatie te verkrijgen.
-
Om tot een taxatie te komen verzoek ik u vriendelijk om mij alle benodigde gegevens te doen toekonnen, zoals vermeld op bijlage A. Wilt u zo vriendelijk zijn deze gegevens zo spoedig mogelijk aan te leveren? Zolang ik niet beschik over de benodigde stukken, kan ik niet gehouden worden het taxatierapport uit te brengen. 2.2
Bevestiging bij de taxatie In verband met deze aspecten zal ik u verzoeken de relevante nnededelingen die aan mij zijn gedaan schriftelijk te bevestigen en tevens te bevestigen dat u mij alle van belang zijnde informatie heeft verschaft.
2.3
Verklaring opdrachtgever De opdrachtgever is inhoudelijk aansprakelijk voor de door hem of haar aangeleverde gegevens. Door ondertekening verklaart u hierbij de gegevens benodigd voor de uitvoering van de taxatie prompt en naar waarheid te verschaffen aan Pullen Makelaardij.
3.
Taxatie
3.1
Taxatiemethode De regels in het NRVT reglement schrijven voor dat ik taxeer volgens een gestandaardiseerde taxatiemethode. Voor dit taxatieobject heb ik als hoofd waarderingsmethodiek gebruikt: • •
•
Comparatieve benadering (vergelijkingsmethode): Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde): Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft, op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw. lnkomstenbenadering (DCF/BAR-NAR-SAR ed.): Een werkwijze die de (geld) inkomsten en (geld) uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten-of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- of geldstromen van toekomstige jaren
Naar aanleiding van opname ter plaatse, verstrekte gegevens en verzamelde vergelijkingstransacties zal de juiste methodiekkeuze bepaald worden. Als tweede taxatiemethodiek is gekozen voor een: Comparatieve benadering 3.2
Taxatietype De taxatieopdracht omvat de opdracht voor een volledige taxatie.
Landelijke Makelaars & Taxateurs
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardu is een handelsnaam van Pullen Makelaardii B
Lid
vastgoed pro •
AlIrak 3.3.
Te taxeren belang Voile eigendom.
3.4.
Type object en gebruik Soort vastgoedobject (Huidig of toekomstig) gebruik
5
Loods met bedrijfsterrein Opslag
4.
Omvang en reikwijdte van de taxatie Met betrekking tot omvang en reikwijdte van de taxatie is het volgende van belang:
4.1
Basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS en de NRVT reglementen is uitsluitend gebaseerd op de marktwaarde. Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
4.2
Relevante data in het taxatierapport De waardepeildatum, de rapportagedatum en de inspectiedatum zullen in het taxatierapport vermeld worden.
4.3
Uitgangspunten Opdrachtgever wenst inzicht te krijgen in de marktwaarde.
4.4
Bijzondere uitgangspunten Er zijn voor deze taxatie bijzondere uitgangspunten. In het geval er door de opdrachtgever om een waardering onder het opmaken van een bijzonder uitgangspunt wordt verzocht, dan waardeert de taxateur zowel de marktwaarde zonder dit bijzonder uitgangspunt als de marktwaarde met dit bijzonder uitgangspunt.
5.
Recherche en bronnen
5.1
Recherche Om tot een valide taxatie te komen zal de taxateur, ten minste maar niet uitsluitend de volgende onderzoeksgebieden onderzoeken en hierover rapporteren in het taxatierapport. Deze verplichte onderzoeksgebieden zijn: Juridische aspecten van het vastgoed, waaronder: • Publiekrechtelijke aspecten zoals bestemmingsplaninformatie; • Privaatrechtelijke aspecten zoals onderzoek naar de eigendomsverkrijging en gevestigde beperkte rechten; • Uit openbare bronnen bekende informatie omtrent de bodemgesteldheid - Gebruik van het object; - Technische omschrijving van het object waaronder: • Omschrijving van het object; • Globale inschatting van de staat van onderhoud; • Omschrijving van de ligging en bereikbaarheid; - Risico's;
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardu is een handelsnaam van Pullen Makelaardu B
Landeltike Makelaars & Taxateurs Lid
vastgoedpro s
6 -
Courantheid van het object en SWOT-analyse; Marktomstandigheden; Bijzondere waardecomponenten; Referentietransacties.
5.2
Bronnen Voor het uitvoeren van de taxatie gebruikt de taxateur onder meer de navolgende bronnen: Kadaster, Kadata, historische database van de VastgoedPro, database van Vastgoedjournaal, eigen archief, verstrekte gegevens door opdrachtgever, de website van de provincie, de website van de gemeente waarin het taxatieobject is gelegen, de website van het Bodemloket (bodemloket.n1) en de website van Ruimtelijkeplannen.nl. lndien gebruik wordt gemaakt van meer of andere bronnen dan de bovenstaande, dan wordt hiervan melding gemaakt in het taxatierapport.
6.
Rapportage Hieronder wordt beknopt aangegeven waaruit de rapportage zal bestaan.
6.1
Taxatierapport Het taxatierapport is de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Het taxatierapport zal vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multi-interpretabel zijn. Daarnaast voldoet het taxatierapport aan het doel zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. In het rapport wordt de waardepeildatum voor de waardering apart vermeld, ook als deze gelijk is aan de opnamedatum dan wel de datum van uitbrengen van de rapportage. In de rapportage zal de taxateur uitvoerig melding maken van de geraadpleegde bronnen en de omvang van de verkregen en gebruikte informatie. Het taxatierapport voldoet aan de eisen zoals gesteld in artikel 10 van het Kamerreglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed van het NRVT. lndien afgeweken is van deze standaard zal dit door de taxateur worden toegelicht middels het zogeheten COMPLY or EXPLAIN. Indien bepaalde gegevens niet openbaar gemaakt mogen worden, zal hiervan een aantekening worden opgenomen in het rapport, voorzien van een EXPLAIN. In aanvulling op bovenstaande zal de taxateur, indien van toepassing, gedetailleerd aangeven welke bijzondere uitgangspunten of vooronderstellingen zijn gehanteerd. In voorkomende gevallen zal de taxateur duidelijk maken welke (afwijkende) factoren bij de waardering van (grote) invloed zijn geweest op de uitgebrachte waarde.
6.2
Openbaarmaking Mijn voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van mijn taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin mijn naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van mijn naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u mij tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid.
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardn is een handelsnaam van Pullen Malmlaardu B
Landelijke Makelaars & Taxateurs Lid
vastgoedpro . 8
AIWA 7.
7
Beperkingen in het gebruik van de taxatie Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor de doelstelling zoals onder punt 1.1 van deze opdrachtbrief is genoemd. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt door mij verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Alle bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Zonder toestemming van de taxateur mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking worden gesteld aan derden. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van de taxateur. De taxatie wordt vastgesteld op de waardepeildatum 9 februari 2023. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde.
8.
Honorarium Ten aanzien van het in rekening te brengen honorarium is een vast bedrag afgesproken van € 1.250,00 exclusief 21% BTW en exclusief kadasterkosten, inclusief kantoorkosten voor marktonderzoek, bestemmingsplan onderzoek, onderzoek milieuaspecten, printen, binden en reiskosten. Als blijkt dat het noodzakelijk is de inhoud van de opdracht te wijzigen, waardoor er bijvoorbeeld extra werkzaamheden moeten worden verricht, dan zullen wij u een aanvullende offerte doen toekomen. Indien dit relevant zou worden hanteren wij wederom een uurtarief van € 100,-, te vermeerderen met 21% BTW. De opdrachtgever zal deze vergoedingen binnen 14 dagen na levering van het taxatierapport betalen aan Pullen Makelaardij. Voor uitvoering van de taxatieopdracht en het opctellen van de taxatierapportage wordt cen tijdoduur van ovcrccngckomen, op nacalculatie van uren aan de taxatieopdracht. Voor de verriclate werkzaamheden wordt een vergoeding van € Vul uurtarief in per uur overeengekomen. Deze vergoeding is exclusief BTW en exer1-61-sief-€4,141-bed-r-a-g-in-le,a-R4049-r-kGsteie-e-pd-r-asiatgeveF-za-1-€1-ez-e-ver-g-Ge€14-149-19-i-R-ReR. 44-Glagera-n-a-l-eveFing-vaci-het-taxati-er-a-p-pept-b-eta-len-aata-Vu-1-(bed-r-ilfs)44aa-m-taxateu-r-i-n, De taxateur, die de plausibiliteitsverklaring zal ondertekenen, vraagt eveneens een vergoeding voor zijn verrichte werkzaamheden.
De opdrachtgever ontvangt hiervoor geen aparte factuur. De kosten voor het uitvoeren van deze plausibiliteitstoets zijn opgenomen in de totale honorering. Zie ook punt 11.1. Specificatie van de te verwachten kosten en te besteden uren: Hier kunt u een specificatie geven van de te besteden uren en van de kosten van de taxateur die de plausibiliteitsverklaring ondertekent. Indien zich tijdens de werkzaamheden omstandigheden voordoen, die kunnen leiden tot extra kosten, dan zal ik daarover direct contact met u opnemen.
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardu is een handelsnaam van Pullen Islakelamdij 13 V
Landelijke Makelaars & Taxateurs Lid
vastgoedpro.•
8 De vergoeding die Pullen Makelaardij ontvangt voor de taxatiewerkzaamheden is niet afhankelijk van de hoogte van de uitkomst van de taxatie. Het door Pullen Makelaardij in rekening gebrachte honorarium voor deze opdracht en eventuele andere voor deze opdrachtgever uitgevoerde opdrachten is kleiner dan vijfentwintig procent van de totale omzet van Vul (bedrijfs)naam taxateur in. 9.
Opdrachtgever De opdrachtgever voor deze taxatiedienst is: Gemeente Altena Naam opdrachtgever Sportlaan 170 Adres opdrachtgever 4286 ET Almkerk Postcode en plaats opdrachtgever Overheid Rechtsvornn opdrachtgever Voor deze taxatie rechtsgeldig vertegenwoordigd door: De heer L. Schoonen Naam contactpersoon Sportlaan 170 Adres contactpersoon 4286 ET ALMKERK Postcode en plaats contactpersoon 0183-516839 Telefoonnummer contactpersoon 1.schoonen@gemeentealtena.n1 E-mail adres contactpersoon De beoogde gebruiker(s) voor deze taxatiedienst zijn: Hierboven genoemd - Opdrachtgever Niet van toepassing - Zijn financier Niet van toepassing - Zijn accountant
De taxateur zal zijn declaraties aan opdrachtgever adresseren. lndien deze gegevens niet juist zijn, wilt u dan zo vriendelijk dit in deze opdrachtbrief met een pen te wijzigen? Mochten deze gegevens wijzigen lopende de opdracht, verzoek ik u nnij daarvan zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen. 10.
Voorwaarden Op de werkzaamheden van de taxateur zijn de 'Algemene Voorwaarden voor professionele opdrachtgevers VastgoedPRO' van toepassing, welke voorwaarden als bijlage bij deze opdrachtbrief zijn gevoegd. Deze voorwaarden zijn tevens te downloaden via VastgoedPRO. In geval van inconsistentie tussen deze opdrachtbrief en de algemene voorwaarden, prevaleert het bepaalde in deze opdrachtbrief. Door ondertekening en retournering van deze opdrachtbevestiging verklaart u de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en te accepteren. Indien een onderdeel in deze opdrachtbrief of in de algemene voorwaarden nietig zou zijn of vernietigd wordt, zullen de overige onderdelen volledig van kracht blijven.
Landelijke Makelaars & Taxateurs
Wonen I Landelijk Vastgoed I MKB Pullen Makelaardij is een handelsnaam van Pullen Makelaardu B
Lid
vastgoedpro.'
larA 11.
9
Overige afspraken Doorlopend toezicht Opdrachtgever stemt ermee in dat het taxatierapport In het kader van het doorlopend toezicht van het NRVT inhoudelijk gecontroleerd kan warden door het NRVT. Overigens vindt dit toezicht onder vertrouwelijkheid en strikte geheimhouding van de taxatiegegevens plaats.
11.2 Plausibiliteitstoets Conform de reglementen van het NRVT is de taxateur verplicht, voordat hij het rapport uitbrengt, deze op plausibiliteit te laten toetsen door een controlerend taxateur. De controlerend taxateur toetst of de taxatie aannemelijk en geloofwaardig is en of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de EVS. De controlerend taxateur legt hierover een verklaring af, welke verklaring bij het taxatierapport wordt gevoegd. De kosten voor het uitvoeren van deze plausibiliteitstoets zijn opgenomen in de totale honorering. 11.3 Concept rapport De taxateur overlegt een concept taxatierapport aan opdrachtgever per e-mail of downloadlink. Opdrachtgever wordt verzocht binnen 14 werkdagen na aflevering van het concept rapport eventuele opmerkingen aan de taxateur door te geven. Indien geen reactie wordt ontvangen dan gaat de taxateur ervan uit, dat er geen opmerkingen zijn. De taxateur stelt dan het definitieve taxatierapport op. Indien de reactie van opdrachtgever niet heeft geleid tot een afwijking in de waarde van het object in het definitieve rapport van meer dan vijf procent ten opzichte van het eerste concept rapport, dan wordt er in beginsel geen nadere toelichting in het rapport omschreven.
Indien de reactie van opdrachtgever wel leidt tot afwijkingen van meer dan vijf procent ten opzichte van het conceptrapport dan wordt in het definitieve rapport de inhoud van de reactie van opdrachtgever omschreven en aangegeven welke overwegingen van de taxateur hebben geleid tot aanpassing van de getaxeerde waarde. Indien opdrachtgever, bijvoorbeeld vanwege gewenste spoed, afziet van het recht tot het ontvangen van een concept rapport wordt dit in het taxatierapport vermeld. 11.4 Wijze van levering rapport Het concept rapport en het definitieve rapport wordt digitaal via een downloadlink van 'We Transfer' aan u toegezonden of via email. Indien gewenst zenden wij een geprint exemplaar naar u op. Opdrachtgever wenst Het taxatierapport te ontvangen via een downloadlink of per email Z E Het taxatierapport te ontvangen zowel via een downloadlink als geprint document In verband met het vereiste onderzoekswerk kan levering van het concept rapport enige tijd in beslag nemen. Tijdens de inspectie kan de taxateur u een goede schatting geven van de leveringstijd.