Bijlage Taxatierapport bij RV Grondaankoop Oudendijk 7 Woudrichem
Tekst van het document
Taxatierapport Bedrijfsterrein Oudendijk 7 4285 WG WOUDRICHEM
Rapportnummer:
23.003_BV
Uitgebracht op:
08 maart 2023
Uitgebracht door:
Pullen Makelaardij B.V. Langstraat 11 4288 JK Uitwijk 0183-448280
Taxateur: Opdrachtgever(s)
dhr. A.J.P. Pullen Gemeente Altena
Rapportnummer 23.003_BV
Inhoudsopgave
A.
Algemene gegevens .................................................................................................................. 3 Opdrachtgever 1 ............................................................................................................................... 3 Taxateur ........................................................................................................................................... 3 Waardepeildatum en andere relevante data ..................................................................................... 3
B.
Doel van de taxatie / te taxeren belang ..................................................................................... 4 Onderwerp van de taxatie ................................................................................................................ 4 Doel van de taxatie........................................................................................................................... 4
C.
Verklaringen taxateur................................................................................................................ 6
D.
Juridische status van het object ................................................................................................. 8 Privaatrechtelijke aspecten ............................................................................................................... 8 Publiekrechtelijke aspecten .............................................................................................................. 9 Verontreiniging, milieu .................................................................................................................. 12 Fiscale aspecten.............................................................................................................................. 12
E.
Omschrijving gebruik en omgeving........................................................................................ 13
F.
Huursituatie ............................................................................................................................. 14
G.
Technische omschrijving object.............................................................................................. 14
H.
Onderbouwing van de waarde................................................................................................. 17
I.
Conceptrapportage .................................................................................................................. 25
J.
Overige mededelingen ............................................................................................................ 25
K.
Datering en ondertekening ...................................................................................................... 27
L.
Bijlagen ................................................................................................................................... 27
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 2
Rapportnummer 23.003_BV
A. Algemene gegevens Opdrachtgever 1 Naam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Functie:
Gemeente Altena Sportlaan170 4286 ET Almkerk De heer R. van Eeten
Taxateur Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens:
Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur heeft aantekening c.q. addendum Grootzakelijk Vastgoed: Taxateur is REV-gecertificeerd: Specialisatie/deskundigheid taxateur:
Dhr. A.J.P. Pullen Pullen Makelaardij B.V. Langstraat 11 4288 JK Uitwijk VastgoedPro Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) RT352561884 op 01-01-2023 Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) Landelijk Vastgoed (LV) en Wonen (W) met expiratiedatum 31 december 2023 Neen Neen Voorbeeld: taxateur is voornamelijk actief in het taxeren van Bedrijfsmatig Vastgoed tot € 5.000.000,00
Waardepeildatum en andere relevante data Datum opdracht: Datum opname en inspectie: Waardepeildatum: Datum concept taxatierapport: Datum taxatierapport:
02 februari 2023 09 februari 2023 09 februari 2023 08 maart 2023 08 maart 2023
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 3
Rapportnummer 23.003_BV
B. Doel van de taxatie / te taxeren belang Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Adres:
Bedrijfsterrein Oudendijk 7 4285 WG Woudrichem
Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:
Met als grondslag: Het getaxeerde object is per waardepeildatum 09-02-2023 getaxeerd op: Zegge: Deze taxatie betreft een: Uitgangspunten:
aankoopbeslissing. Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Digitaal ondertekend door A.J.P. Pullen Vrij van huur en gebruik DN: C=NL, E=arjan@pullen-makelaardij.nl, O=Pullen Makelaardij, OU=Taxaties, CN=A.J.P. Pullen Locatie: Uitwijk Reden: Ik sta in voor de nauwkeurigheid en integriteit van dit document Contactgegevens: arjan@pullen-makelaardij.nl Datum: 2023.03.08 16:55:33+01'00'
Marktwaarde € 575.000,00 k.k. (exclusief 21% BTW) Vijfhonderdvijfenzeventigduizend euro Volledige taxatie Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: •
•
•
•
Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie.
Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 4
Rapportnummer 23.003_BV
•
•
•
•
•
•
Bijzonder uitgangspunt
beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorziening(en) hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld.
Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.
Nee
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 5
Rapportnummer 23.003_BV
C. Verklaringen taxateur Verklaringen taxateur intern / extern: Opdrachtbrief:
De taxateur hanteert het normblad:
De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Op 16 februari 2023 is een opdracht tot dienstverlening verstuurd naar opdrachtgever welke op 20 februari 2023 door opdrachtgever is ondertekend en geretourneerd. Zie bijlage 3.1. Ja
Taxateur verklaart verder dat hij: • gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren; • de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; • in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; • geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; • werkzaamheden verricht voor Pullen Makelaardij B.V. en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; • niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; • niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object; • niet recentelijk betrokken is geweest c.q.
binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; • kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; • de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; • de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; • zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van VastgoedPRO en het NRVT; • de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VastgoedPRO; • tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VastgoedPRO daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan. Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Waar in dit taxatierapport ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld.
Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s €. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 6
Rapportnummer 23.003_BV
Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de macro economische factoren zoals oplopende rente, hoge inflatie en oorlog in Oekraïne ; • Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; • Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; • Algemene taxatie onnauwkeurigheid. Inspectie In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden. Dat is hier het geval. Op 9 februari 2023 heeft de inspectie plaatsgevonden.
Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de eisen van de meest actuele European Valuation Standards (EVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 7
Rapportnummer 23.003_BV
D. Juridische status van het object Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging van het te taxeren vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de waarde van het vastgoed. De opname heeft bestaan uit de volgende aspecten: PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1.
Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Akte van levering: Ja, Hyp4 dl 74619 nr 152 en Hup 4 dl 80156 nr 112; zie bijlagen Kadastraal plan: Ja, zie bijlage Kadastraal uittreksel: Ja, zie bijlage Basisregistratie Adressen en Gebouwen: N.v.t. Overig: N.v.t.
2.
Kadastrale omschrijving object Korte omschrijving: Kadastrale gemeente Woudrichem Woudrichem Woudrichem Woudrichem Woudrichem Woudrichem
Sectie D D D D D D
Terrein nieuwbouw Nummer 378 2306 2332 2378 2379 2380
Index
Kadastraal oppervlak 2590 m² 103 m2 257 m² 152 m² 10 m² 1930 m²
Totaal 3.
5042 m²
Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en Bijzondere lasten en beperkingen zijn niet bekend, wel is er verplichtingen en overige ten laste van het getaxeerde een erfdienstbaarheid van uitweg bijzondere lasten en beperkingen: gevestigd voor de woningen Oudendijk 7, 7a en 7b. b. c.
d.
Gebruiksbepalingen: Vereniging van Eigenaren - Bestuurder - Bijdrage/financiële positie - Zijn de financiële reserves naar oordeel van de taxateur toereikend?
Bijzondere gebruiksbepalingen zijn niet bekend.
<Ja/nee, indien nee: waarom niet?> Voorbeeld: Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de financiële positie van de VvE geen invloed heeft op de waarde(ring), tenzij door taxateur uitdrukkelijk vermeld.>
T.a.v. het recht van erfpacht / opstal - Soort recht <Tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend> - Datum uitgifte/vestiging
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 8
Rapportnummer 23.003_BV
-
e.
Einddatum van het recht Grond is in eigendom van
Huidig tijdvak loopt van / tot Actuele canon of opstalvergoeding - Eerstkomende datum indexering - Overig T.a.v. het recht van vruchtgebruik - Datum vestiging - Bloot eigenaar - Vruchtgebruiker - Wijze van beëindiging - Overig
Publiekrechtelijke aspecten PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1.
Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: ☐ Provincie ☒ Gemeente Altena ☒ Kadaster ☒ Ruimtelijke plannen ☒ Bodemloket ☒ Overig: geen
2.
Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding: Plannaam Planstatus Vaststellingsdatum Naam overheid IMRO versie
3.
Bedrijf, Agrarisch en Wonen Kom Woudrichem - Oudendijk Vastgesteld 5 november 2013 Gemeente Woudrichem IMRO 2012
Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Het huidige / het voorgenomen Het huidige gebruik is braakliggend, het voorgenomen gebruik gebruik is: is parkeerterrein, en het realiseren van een 5 tal bedrijfsunits. Het huidige / het voorgenomen Het voorgenomen gebruik met bestemming bedrijf is wel gebruik is in overeenstemming toegestaan conform dit bestemmingsplan. Het met het bestemmingsplan (zie bestemmingsplan maakt niet helemaal duidelijk of 5 ook punt E.2.a.en b.): verschillende bedrijven zijn toegestaan op de locatie. objecten dienen te voldoen aan De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: de volgende kenmerken:
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 9
Rapportnummer 23.003_BV
bedrijven, voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten; productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; ter plaatse van de aanduiding 'horeca in de categorie 1': horeca voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorie 1 van de bij deze regels behorende Staat van Horecaactiviteiten; ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg': een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg. ter plaatse van de aanduiding 'groothandel': een groothandel in overige voedings- en genotmiddelen; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf autohandel': handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf caravanbedrijf' de handel, het onderhoud, schadeherstel en stalling van caravans; ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening', uitsluitend nutsvoorzieningen; met de daarbij behorende: voorzieningen, waaronder mede begrepen ondergeschikte kantoren; magazijnen en opslagplaatsen; tuinen, erven en terreinen; groenvoorzieningen; openbare verkeersruimte; geluidwerende voorzieningen; parkeervoorzieningen; toegangswegen; water; waterhuishoudkundige en waterstaatsdoeleinden.
De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: grondgebonden agrarische bedrijven; overige niet-grondgebonden agrarische bedrijven; behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische en landschappelijke waarden; een bedrijfswoning; beroepsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte mag worden gebruikt ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten aan huis, met een maximum van 50 m2; met de daarbij behorende: tuinen, erven en terreinen; groenvoorzieningen; openbare verkeersruimte; geluidwerende voorzieningen; parkeervoorzieningen; toegangswegen; bruggen; waterlopen, waterpartijen en waterberging; waterhuishoudkundige- en waterstaatsdoeleinden; overige voorzieningen.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 10
Rapportnummer 23.003_BV
Kadastaal perceel Woudrichem D 2306 : Wonen De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. beroepsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte mag worden gebruikt ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten aan huis, met een maximum van 50 m2; c. ter plaatse van de aanduiding 'garage': voor garageboxen; d. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': voor maatschappelijke voorzieningen; e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': voor detailhandel. met de daarbijbehorende: f. g. h. i.
4.
5.
-
Vestigingseisen: Bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen:
-
Toekomstige planologische ontwikkelingen:
Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe)
tuinen en erven; waterlopen, waterpartijen en waterberging; waterhuishoudkundige- en waterstaatsdoeleinden; parkeervoorzieningen.
Er zijn geen vestigingseisen bekend. Er zijn geen bijzondere gebruiks- en/of verkoop belemmerende bepalingen bekend (gemaakt). Er zijn geen beperkingen bekend (gemaakt) in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Bijzondere toekomstige planologische ontwikkelingen zijn niet bekend.
☐ Ja
☒ Nee
Monument Volgens opgave van: Gemeente Altena en Kadaster is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: als beschermd monument in de ☐ Ja ☒ Nee zin van de Monumentenwet 1988) tot beschermd stads- of ☐ Ja ☒ Nee dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet) tot door de gemeente of de ☐ Ja ☒ Nee provincie verklaard beschermd monument
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 11
Rapportnummer 23.003_BV
Verontreiniging, milieu VERONTREINIGING, MILIEU 1.
Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: Kadaster Ja Gebruiker / eigenaar Nee, gebruiker /opdrachtgever Gemeentelijke / provinciale Nee, Omgevingsdienst West Brabant is geraadpleegd, dit inventarisatielijst geeft geen aanleiding om nadere informatie bij de gemeente of provincie op te vragen. Bodemrapport Nee, het is niet bekend Overige Overige informatie is niet geraadpleegd. Opmerkingen Gezien de historie en het recent opgestelde bodemrapport is er geen aanleiding om bodemverontreiniging te veronderstellen.
2.
Bijzonderheden a. De onder punt 1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: Historische gegevens Bedrijfsterrein De volgende informatie over het object/complex of directe Er is geen bijzondere informatie over het object en de directe omgeving is bekend (gemaakt) omgeving bekend gemaakt. b. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur Nee, gezien historie en de regelgeving waaraan huidige aanleiding om (een risico van) bedrijfsactiviteiten moeten voldoen is er geen directe verontreiniging aanwezig te aanleiding om bodemverontreiniging te verwachten op deze achten locatie. c. Ten aanzien van (opslag)tanks Er is geen bovengrondse opslagtank aanwezig. geldt d. Er is asbestverdacht materiaal Ja, er is asbestverdacht materiaal waargenomen. Eén van de waargenomen daken is gedekt met asbest verdachte golfplaten. e.
Conclusie
Gezien het bovenstaande is er geen directe aanleiding om te veronderstellen dat er sprake zou kunnen zijn van enige bodemverontreiniging. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen wordt verondersteld.
Fiscale aspecten FISCALE ASPECTEN 1.
Bijzondere fiscale aspecten:
2.
Overig:
Bijzondere fiscale aspecten zijn niet bekend, Er is geen correctie voor overdrachtsbelasting opgenomen, wel voor notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. Uitgangspunt is een met BTW belaste levering. Niet van toepassing
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 12
Rapportnummer 23.003_BV
E. Omschrijving gebruik en omgeving 1.
Object: a. Ruimten:
b. 2.
3.
Indeling (na realisatie)
Gebruik a. Huidig gebruik: b.
Voorgenomen gebruik:
c.
Gebruiksmogelijkheden:
2 aan elkaar gebouwde loodsen (sloopwaardig) met inrit, terrein en weiland met agrarische bestemming Geen
Braakliggend terrein, loodsen worden gebruikt voor opslag. Parkeerterrein, bouwterrein voor het realiseren van 5 bedrijfsunits. Voor gebruiksmogelijkheden zie bestemmingsplan, bijlage 8.
Overig a. Wijk, stand en aard van belendingen Omschrijving van de situering: Object gelegen op redelijke stand aan de rand van Oudendijk . De belendingen bestaan uit burgerwoningen en cultuurgrond. b. Bereikbaarheid - Per personenauto: De bereikbaarheid van het object is matig. De locatie is gelegen in de kleine kern Oudendijk met lintbebouwing. Een smalle weg leidt naar het terrein. - Per vrachtauto: De bereikbaarheid van het object is matig. De locatie is gelegen in de kleine kern Oudendijk met lintbebouwing. Een smalle weg leidt naar het terrein. - Per openbaar vervoer: Beschikbaarheid openbaar vervoer is matig. Op 15 minuten loopafstand ligt een bushalte. In Woudrichem is een veerpont naar Gorinchem. c. Parkeermogelijkheden - Op eigen terrein: Goed, parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Er is voldoende ruimte.. - Op openbare weg: Redelijk, aan de openbare weg zijn nauwelijks parkeerplaatsen, parkeren aan de openbare weg is niet wenselijk. - Anders, nl.: Niet van toepassing d. Voorzieningen Omschrijving van de In het buurtschap Oudendijk zijn geen winkels. Hiervoor is voorzieningen in de (directe) men aangewezen op Woudrichem. Woudrichem heeft o.a. nabijheid: een tweetal supermarkten en enkele lokale winkels. Oudendijk beschikt wel over een basisschool. Daarnaast zijn er ook 2 basisscholen in Woudrichem. Woudrichem heeft diverse sport- en culturele verenigingen.
e. Overige omgevingsfactoren De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling Nee, er zijn geen omgevingsfactoren waargenomen die de substantieel kunnen toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: beïnvloeden.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 13
Rapportnummer 23.003_BV
F. Huursituatie -
Volgens opgave van: Wordt het object thans verhuurd: Huursituatie: Taxateur heeft alle relevante documenten m.b.t. de huur/verhuur ontvangen die benodigd zijn om tot een correcte waardering te komen: Aan dit taxatierapport is een gedetailleerde huurlijst als bijlage toegevoegd: Toelichting op huurlijst: Feitelijk gebruik en huurgegevens: Huidige huurinkomsten inclusief theoretische markthuur van de leegstaande delen: Huidige huurinkomsten exclusief theoretische markthuur van de leegstaande delen: Incentives, bijzonderheden uit allonges en bijlagen en andere noemenswaardige zaken: Default risico: kans op leegstand na huidig huurcontract (kans dat de huidige huurder vertrekt): Mutatieleegstandverwachting in maanden (aantal maanden tot wederverhuur): Toelichting op verhuurbaarheid van het getaxeerde object
-
-
-
-
-
-
-
Eigenaar Nee
Niet van toepassing.
Niet van toepassing. Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
Niet van toepassing. Niet van toepassing.
G. Technische omschrijving object 1.
Technische omschrijving a. Bouwjaar / bouwperiode b. Bouwaard, materialen en constructie
c. d.
Installaties Maatvoering - BVO -
VVO
-
Gebouw gebonden buiten ruimte Vrije hoogte (bij bedrijfsruimte) Maximale vloerbelasting begane grond Maximale vloerbelasting verdiepingsvloer(en)
-
1960-1980 Gevels overwegend metselsteen, halfsteens, overig staalbeplating, betonvloer, zadeldak met stalen spanten en houten gordingen. Daken gedekt met golfplaten (asbest verdacht) en staalbeplating. Overheaddeuren waar van 1 met loopdeur, houten kozijnen. Electra aanwezig. Loods (links) 19,00m x 8,00 = 152 m² Loods (rechts) 19.00m x 9,00 = 171 m² Loods (links) 148 m² Loods (rechts) 165 m²
6,00m nok / 4,25m muurplaat Onbekend. Niet van toepassing
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 14
Rapportnummer 23.003_BV
e.
f. 2.
Gerealiseerde renovatie(s) en/of verbouwing(en) + bijbehorende datum/data Overig
Niet van toepassing. Niet van toepassing.
Onderhoudstoestand a. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven Matig. b. Indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft géén bouwtechnische opname van het getaxeerde object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Uitstekend = Zo goed als nieuw Goed = Op peil Redelijk = Niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig = Onderhoud op korte termijn is noodzakelijk Slecht = Achterstallig onderhoud Niet waargenomen = Niet gezien / kunnen zien, maar mogelijk aanwezig Onderdeel Dakbedekking Gevels Kozijnen Schilderwerk inwendig Schilderwerk uitwendig Vloeren Plafonds Afwerking Verwarming Luchtbehandeling Elektra-installaties Overige installaties Buitenterrein d.
Achterstallig onderhoud - De kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud worden begroot op -
-
1.
Oordeel matig matig redelijk matig matig redelijk Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing redelijk Niet van toepassing redelijk
De indruk die taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek De volgende gebreken zijn door taxateur waargenomen
Opmerkingen
Er is sprake van direct noodzakelijk of achterstallig onderhoud. Hoekverband (metselwerk) rechtse loods dient gerepareerd te worden indien niet tot slopen wordt overgegaan.
Er is geen aanleiding tot een nader bouwkundig onderzoek. Loodsen zijn sloopwaardig. Er zijn geen gebreken waargenomen.
Energielabel Het getaxeerde object beschikt over een energielabel - Energielabelklasse - Energieprestatie index - Het energielabel is afgegeven op en geldig tot
☐ Ja
☒ Nee
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 15
Rapportnummer 23.003_BV
2.
Certificaten en keurmerken Type certificaat/keurmerk BREEAM LEED GPR gebouw Greencalc (milieu-index gebouw) Greenkey (hotels) Slimbouwen Groenverklaring (Ministerie van Infra en Milieu) EPA certificaat (utiliteit)
certificaat aanwezig Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee Ja/Nee
Toelichting:geen
3.
Gebruik van grond Veel classificatiesystemen houden rekening met diverse aspecten ten aanzien van het gebruik van grond. Enkele voorbeelden zijn plaatsing ten opzichte van de waterloop, watermanagement ter plaatse en ontwikkelingen van de locatie. Deze factoren spelen een belangrijke rol op het moment van ontwikkeling, maar hebben een beperkte relevantie met betrekking tot de waardering van een bestaand gebouw. x Het getaxeerde object betreft een bestaand gebouw, waardoor deze duurzaamheidseigenschap niet relevant is voor de waardering van het vastgoedobject X Het getaxeerde object betreft nieuwbouw en wordt ontwikkeld op een inbreidingslocatie. 4. Ontwerp en uitvoering Bouwkwaliteit en levenscyclus Efficiëntie van vloeroppervlakte Efficiëntie van hulpbronnen Flexibiliteit Aanpassingsvermogen Gezondheid en menselijke prestaties
goed/slecht/matig goed/slecht/matig goed/slecht/matig goed/slecht/matig goed/slecht/matig goed/slecht/matig
5. Bouwmaterialen en installaties Gebruikte soort bouwmaterialen Onderhoud en vervanging van bouwmaterialen Gebouwbeheer (airco en verwarming) Energie-efficiëntie Energiebronnen Waterefficiëntie Voorzieningen afvalbeheer
hout/staal/steen/beton, aluminium goed/slecht/matig airco aanwezig Zonnepanelen Warmtepomp niet aanwezig. wel aanwezig
6. Fiscale en wettelijke overwegingen Energie Investeringsaftrek (EIA) niet aanwezig/niet bekend Milieu Investeringsaftrek (MIA) niet aanwezig/niet bekend Vervroegde afschrijving milieu niet aanwezig/niet bekend Investeringen (VAMIL) niet aanwezig/niet bekend Geef toelichting op ontvangen bedragen, duur van subsidie/financiering. Toelichting taxateur
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 16
Rapportnummer 23.003_BV
7. Kwesties betreffende management en lease Green-lease overeenkomst Groenfinanciering ESCo’s (energieprestatiecontracten) Beheer
niet aanwezig/niet bekend niet aanwezig/niet bekend niet aanwezig/niet bekend niet aanwezig/niet bekend
H. Onderbouwing van de waarde 1.
Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken a. Door taxateur gehanteerde taxatiestandaard European Valuation Standards (EVS) b.
Toegepaste taxatiemethodieken en rekentechnieken De onderhavige waardering is De taxatie is verricht volgens de residuele mede gebaseerd op (grond)waardemethode. Deze methode rekent vanaf de opbrengstenkant. Kort weg gezegd geven de opbrengsten van het vastgoed minus de kosten voor het realiseren van het vastgoed de financiële ruimte weer die besteedt kan worden voor de grondontwikkeling voor de (vastgoed)functie. Met als tweede onderbouwende methode: De comparatieve ofwel vergelijkende methode, deze methode vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. De NAR-methode berekent de waarde van het object aan de hand van de netto huuropbrengsten. De bruto huuropbrengst wordt gecorrigeerd met de lasten die bij de exploitatie van het object periodiek gemaakt worden en voor rekening van de eigenaar zijn. De exploitatiekosten bestaan uit vaste kosten zoals onroerende zaakbelasting, opstalverzekering, waterschapslasten, rioolrechten, beheerkosten, instandhoudingsonderhoud, etc. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht.
Overige methode welke in onderhavige taxatie niet zijn toegepast maar wel gangbaar zijn: Huurwaardekapitalisatie methode. Het object betreft een voor wat betreft uitvoering gangbare bedrijfs-/kantoorruimte met voldoende referenties om tot een waardeoordeel te komen, vandaar de keuze voor een methodiek volgens de huurwaardemethode. Teneinde de genoemde waarde vast te stellen is de volgende rekenmethodiek gehanteerd: De rekenkundige onderbouwing komt tot stand door middel van de discounted cashflow (DCF) methode. Dit houdt in dat de waarde van het vastgoed afhankelijk is van de toekomstige kasstromen (inkomstenbenadering), contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet. Hierbij wordt rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het object
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 17
Rapportnummer 23.003_BV
Toegepaste rekentechniek(en) Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en) 2.
3.
Backtesting Datum eerdere taxatie indien van toepassing
zoals het gebruik, bouwkundige staat en de noodzakelijke investeringen. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. Vergelijkingsmethode kengetallen per m² of per m³. De meest betrouwbare methode, voor andere methoden zijn te weinig kengetallen bekend.
Nee, er is in opdracht van opdrachtgever eerder geen taxatie uitgevoerd van onderhavig object.
Beoordeling Voor onder genoemde aspecten is een oordeel betreffende de courantheid weergegeven a. Locatie Het object ligt op een redelijke locatie. De locatie is echter geen sec. bedrijfsomgeving. De bereikbaarheid en ontsluiting zijn matig. b. Onroerende zaak Redelijk, courant object door ligging en functionaliteit. c. Courantheid voor verhuur en/of Redelijk tot goed, courant object voor verkoop, verkoop Goed voor verkoop, er is beperkte ruimte beschikbaar en er is vraag. d. Alternatieve aanwendbaarheid Alternatieve aanwendbaarheid is redelijk tot goed. Uit alternatieve aanwendbaarheid vloeit de marktwaarde van een object voort zonder tot uitgangspunt te nemen dat het huidige gebruik wordt gecontinueerd.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 18
Rapportnummer 23.003_BV
4.
SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. INTERN Sterkte
EXTERN • •
Ruim terrein Bedrijfsbestemming
Kansen
• •
•
Zwakte
• • •
Geen sec. locatie voor bedrijven Beperkte energetische maatregelen Lichte bedrijfsbestemming toegestaan
Bedreigingen
• •
•
Upgraden gebouw v.w.b. installaties Uitermate geschikt voor een eigen gebruiker, indien vrij van huur Opnieuw ontwikkelen als bedrijventerrein
Vrijkomend concurrerend aanbod Marktontwikkelingen, indien negatief financierbaarheid met vreemd vermogen door aanscherping normen bank Macro economische effecten o.a. oorlog Oekraïne, oplopende rente.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 19
Rapportnummer 23.003_BV
Referenties a.1 Referentie object:
Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Erfdienstbaarheid: Vergelijking:
a.2
Loodsen met grond, bestemming bedrijf Eigen archief Burg. v/d Lelystraat Woudrichem 4307 m² Terrein met loodsen en verharding. 30 mei 2022 29 september 2022 € 725.000,- (prijs per m² € 168,00) Neen Kavel met groter vlak bedrijfsbestemming, Loodsen verkeren in betere conditie, gelijkwaardige ligging tussen burgerwoningen. Er dient gecorrigeerd te worden op kavelgrootte, bestemming en opstallen.
Referentie object:
Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs Vergelijking
Loodsen met bovenwoning bedrijfsbestemming Eigen archief Genderensedijk 15b Genderen Kavel oppervlakte 2640 m². BVO 1010 m², bedrijfswoning 100m² Bedrijfsterrein 21-12-2021 01-03-2022 € 650.000,00 ( prijs per m² kavel € 246,21) Kleinere kavel, bestemming to milieu categorie 3.1, bedrijfswoning toegestaan. Bedrijfsgebouwen verkeren in betere conditie. Er dient gecorrigeerd te worden op kavelgrootte, bestemming en opstallen.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 20
Rapportnummer 23.003_BV
a.3
Referentie object:
Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Erfdienstbaarheid: Vergelijking:
Bouwkavel Kadaster Jacobsstaf Werkendam, Werkendam, sectie P nummer 1751 2026 m² Industrie 30 maart 2021 28-12-2022 € 392.233,92 inclusief BTW € 324.160,00 (prijs per m² € 160,00) Neen Object gelegen op bedrijventerrein te Werkendam. Het marktniveau In Werkendam voor industriegrond ligt op een hoger niveau. Grond is scherp ingekocht. Rekening houdende met de onderlinge verschillen vergelijkbaar object.
Referentie object:
Soort object: Bron: Locatie: Oppervlakte: Gebruik: Datum overeenkomst: Datum akte: Transactieprijs: Erfdienstbaarheid: Vergelijking:
Bouwkavel Eigen archief Ramgatseweg 27 Raamsdonskveer 5581 m² Industriegrond 29-11-2021 31-03-2022 1.522.050,32 (Prijs per m² 272,72) Neen Vergelijkbaar object Object gelegen op bedrijventerrein Dombosch te Raamsdonksveer. Object heeft een betere ligging ten opzicht van het taxatieobject. Rekening houdende met de onderlinge verschillen vergelijkbaar object.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 21
Rapportnummer 23.003_BV
b. Optioneel: Thans te koop staand aanbod: geen vergelijkbaar aanbod bekend bij taxateur.
5.
Kwalitatieve analyse van het getaxeerde object ten opzichte van de referentieobjecten
Plaats
Adres
Woudrichem Genderen Werkendam Raasdonksveer
Burg/ v/d Lelystraat Genderensedijk Jacobsstaf Ramgatseweg
Ouderdom +/+/-
Grootte + + +/+
OnderHoud + +/+/+/-
Ligging +/+/+ +
Bouwaard +
Totaal + + + +
Verklaring codes: +/+ Veel beter dan het getaxeerde object + Beter dan het getaxeerde object +/Vergelijkbaar met het getaxeerde object Slechter dan het getaxeerde object -/Veel slechter dan het getaxeerde object
6.
Inflatie-/bouwkostenindex 1,5%
7.
Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt dat de huidige bestemming en het huidige daarbij beoogde gebruik per datum opname en inspectie het enige optimale gebruik zal zijn. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.
8.
Nadere toelichting 1. Inputvariabelen: er is rekening gehouden met het type vastgoed 2. Marktanalyse/marktbeeld landelijk en regionaal; 2022 was geen slecht jaar voor de sector. Vooral in de eerste helft van het jaar werd er goed belegd. Na de zomer verslechterde de situatie echter snel. Met als hoofdoorzaak? De oorlog in Oekraïne. Dat zorgde voor meer onzekerheid, waardoor ook de rente tot ongekende hoogtes steeg. De vastgoedwaardes staan daardoor onder druk en gemiddeld zorgt dat voor afwaarderingen van 10 tot 15%. We verwachten geen snel herstel en de sector krijgt het ook in 2023 zwaar te verduren. Vooral door prijsdruk, nadelige fiscale regels en aanhoudende onzekerheid bij huurders. Maar we zien het niet al te somber in: de markt blijft geïnteresseerd in vastgoed. Want er is altijd vraag naar duurzame en kwalitatief goede panden. We moeten ons vooral beseffen dat we vooruit moeten gaan. Grote maatschappelijke opgaven vragen om actief optreden van de vastgoedmarkt. (Informatie NVM) Op de kantorenmarkt heerst nog steeds twijfel. Terwijl het aanbod de afgelopen jaren daalde, houden de zorgen over de toekomst aan. Vooral de gevolgen van thuiswerken worden gevreesd. Maar in hoeverre is dat terecht? In de praktijk zien we dat er zowel bedrijven zijn die het thuiswerken omarmen, als bedrijven die er bewust afstand van nemen.
Tot de eerste categorie behoren vooral grotere bedrijven. Die zouden een kwart van hun kantoorruimte willen afstoten. In 2023 zagen we dan ook minder gebruikerstransacties van meer dan 2.500 m². Dit zijn transacties van (vastgoed)(eind)gebruikers zelf.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 22
Rapportnummer 23.003_BV
Maar daar stond een toename van het aantal kleine transacties tegenover. Per saldo verwachten we echter dat er tot 2030 meer meters worden teruggegeven aan de markt. Dat gebeurt overigens geleidelijk. Hoewel we een overschot aan kantoorruimte verwachten, hoeft dat voor de markt geen probleem te zijn. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren, op goede plekken houdt aan en veel lege panden kunnen we herbestemmen. Interessant is vooral de toenemende vraag naar duurzame panden. In 2023 gaat de C-labelplicht voor kantoorruimtes gelden. Bekend is dat veel kantoren niet op tijd aan de C-labelplicht zullen voldoen. Dit zijn vooral veel kantoren aan de onderkant van de markt. Omdat huurders steeds meer oog hebben voor hun totale lasten (huur en servicekosten) komt de verhuurbaarheid hier in het geding. Beleggers van niet-duurzame kantoren zijn dus gewaarschuwd en moeten echt in actie komen. (Informatie NVM) De vraag naar bedrijfsruimten was in 2022 onverminderd groot. Zowel de pandemie als het conflict in Oekraïne hebben dit niet veranderd. De vraag houdt aan door structurele trends als groei van ecommerce en de opkomst van de circulaire economie. Ook veranderingen in de toeleveringsketen stimuleren deze vraag, waaronder reshoring en nearshoring Op steeds meer locaties is sprake van krapte. Dit komt niet alleen door een toename van de vraag.
De afgelopen jaren hebben veel gemeenten ingezet op woningbouw via herbestemming van binnenstedelijke bedrijfslocaties. Terwijl bedrijven de stad uit moesten, ontbrak het vervolgens vaak aan plannen en gronden voor nieuwe bedrijvigheid. Op plekken waar wel veel ontwikkelruimte was nam de weerstand steeds meer toe. De prijzen van kantoren, industriepanden, winkelpanden en huurwoningen zijn in het derde kwartaal van 2022 gestegen ten opzichte van een jaar eerder. De prijzen van industriepanden stegen met 12 procent het meest, gevolgd door winkelpanden met 10,3 procent en kantoren met 9,8 procent. Huurwoningen kenden de kleinste prijsstijging met 6,7 procent. Hoewel huurwoningen nog steeds in prijs stijgen neemt de stijging al 6 kwartalen op rij in grootte af. (zie onderstaand schema van CBS)
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 23
Rapportnummer 23.003_BV
Binnen de regio Altena is een min of meer gezonde markt voor bedrijfsmatig vastgoed. Er is in de regio echter, net als in andere delen van het land, sprake van redelijk veel aanbod in bedrijfsruimten, kantoren en winkels. Voor bedrijfsruimten kan worden gesteld dat de laatste 2 jaren de vraag flink is toegenomen, waarbij wel geldt dat dit alleen op kwalitatief goede objecten van toepassing is. Nieuwe bouwlocaties zijn nog (beperkt) beschikbaar op diverse bedrijventerreinen. O.a. Kop van Brabant te Werkendam en bedrijventerreinen te Giessen en Veen. De grondprijs bedraagt vanaf circa € 145,- tot € 250,- per m². De bedrijvigheid in Altena is heel divers. Er zijn grootschalige bedrijfsterreinen in Werkendam met haven gebonden activiteiten en bedrijventerreinen met veelal MKB-bedrijvigheid zoals in Giessen, Dussen en Veen. De vraag naar goede bedrijfsruimte trekt aan. Dit komt voornamelijk door een toename van de vraag naar bedrijfsruimten vanuit productiebedrijven. Deze ontwikkeling zorgt voor een forse opname van bedrijfsruimten door de markt, waar in sommige segmenten zelfs van schaarste kan worden gesproken. Met name de beschikbaar komende ‘natte kavels’ zijn schaars en geliefd, mits bruikbaar. Deze bedrijven hebben vaak op korte termijn behoefte aan productie/werkruimte. Bestaande objecten zijn, mits goed bruikbaar, snel verhuurd of verkocht.
Overigens dient hierbij te worden vermeld, dat deze ontwikkeling voornamelijk geldt voor kwalitatief goede objecten en objecten welke zijn gelegen op een locatie waar schaarste heerst. In Altena kan redelijk gesproken worden van schaarste. De prijzen hebben in de afgelopen periode (nog) geen stijgende lijn laten zien, wel lijkt het prijsniveau voor met name bedrijfsruimten zich te hebben gestabiliseerd. Dit geldt in de regel nog niet voor kantoorruimten, hier staan met name de prijzen voor (technisch) verouderde kantoorobjecten nog onder druk en komen transacties veelal uitsluitend tot stand door middel van het verstrekken van incentives door verhuurder in de vorm van huurprijskorting of een bijdrage in de verhuisinvestering en/of afwerking van het object. Het prijsniveau voor bedrijfsruimte ligt (globaal) tussen de € 35,- en € 85,- per m² per jaar in de huursfeer; het prijsniveau voor kantoorruimte (bij een bedrijfsruimte) ligt globaal tussen de € 70,- en € 135,- per m². Nadere toelichting Bij de referentieobjecten dient gecorrigeerd te worden op kavelgrootte voor zover van toepassing en kwaliteit. De koopsommen van de referentieobjecten uit begin 2021 zijn gecorrigeerd naar waarde peildatum, er is rekening gehouden met een waardestijging van 15%, dit is in lijn met het stijgingspercentage van 12% stijging over de 3e kwartaal 2021 tot en met derde kwartaal 2022.
Exacte cijfers over de ontwikkeling van de grondprijzen zijn niet bekend; gezien de schaarste zal die eerder boven het gemiddelde dan onder de gemiddelde aangegeven stijging liggen. Bij de waardering is rekening gehouden met de schaarste aan beschikbare bouwgrond in de gemeente Altena voor nu en voor de langere tijd. Er zijn plannen voor het uitbreiden van het huidige bedrijventerrein in Giessen, de gronden zijn aangekocht maar het wijzigen van de bestemming dient nog in procedure te worden gebracht. Andere uitbreidingen in de gemeente zullen nog langer op zich laten wachten. Dit geeft een prijs opdrijvend effect voor de beschikbare bouwgrond en herontwikkellocaties zoals de referenties aangeven.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 24
Rapportnummer 23.003_BV
I. Conceptrapportage 1.
(Eventuele) aanpassingen op conceptrapportage
De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die van invloed zijn geweest op de waardering.
2.
Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum
Tussen de waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.
J. Overige mededelingen Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 25
Rapportnummer 23.003_BV
Plausibiliteitsverklaring: Ondergetekende, De heer J.G. van Maanen RMT, verbonden aan Van Maanen Vastgoed, gevestigd te Opijnen, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT 140376561. Verklaart: 1. het taxatierapport d.d. 08 maart 2023, nummer 23.003_BV van het vastgoedobject, plaatselijk bekend Oudendijk 7 te Woudrichem, kadastraal bekend gemeente Woudrichem, sectie D, nummer(s) 378, 2306, 2332, 2378, 2379 en 2380, getaxeerd door A.J.P. Pullen RT, verbonden aan Pullen Makelaardij, gevestigd te Uitwijk, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5. zelf geen interne en/of externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6.
dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten bedrage van € 575.000,00 k.k. excl. BTW in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is Plaats Opijnen, datum 8 maart 2023 J.G. van Maanen RT Opijnen Plausibiliteit rapport nr. 23.003_BV 2023.03.14 07:53:12+01'00'
Naam controlerend taxateur: de heer J.G. van Maanen
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 26
Rapportnummer 23.003_BV
K. Datering en ondertekening Taxateur
A.J.P. Pullen
Plaats / Datum
Uitwijk, 8 maart 2023
Handtekening
Digitaal ondertekend door A.J.P. Pullen DN: C=NL, E=arjan@pullen-makelaardij.nl, O=Pullen Makelaardij, OU=Taxaties, CN=A.J.P. Pullen Locatie: Uitwijk Reden: Ik sta in voor de nauwkeurigheid en integriteit van dit document Contactgegevens: arjan@pullen-makelaardij.nl Datum: 2023.03.08 16:55:54+01'00'
L. Bijlagen • 1. Normblad • 2. Rekenmodel • 3. Opdrachtbevestiging • 4. Plattegronden / begroting kosten; • 5. fotobladen • 6. Kadastrale gegevens • 7. Eigendomsbewijs • 8. Bestemmingsplan • 9. Kopie bodemrapport (milieu) • 10. Bag register
________________________________________________________________________________ Object: Bedrijfsterrein Oudendijk 7 Woudrichem
Paraaf taxateur: pag. 27
BIJLAGE 1
Normblad
Normblad taxatierapport commercieel vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde.
Toelichting 1.2.1.het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2.vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4.op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5.tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt.
1.2.6.bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7.zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9.waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met
wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties.