Document · PDF

Bijlage RV Grondprijsbrief 2021-2022 - Grondprijsadvies 2021 gemeente Altena

Raadsvergadering 21 december 2021, gemeente AltenaBij agendapunt: Grondprijsbrief Altena 2021-202217.349 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

4.4.

Gestapelde woningbouw Op basis van de in onderhavige rapportage uitgevoerde marktanalyse en referentieonderzoek is ook voor gestapelde woningbouw (appartementen) een basis-residuele grondwaarde berekend. Voor de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg resulteert deze residuele grondwaardeberekening in een grondwaarde van circa € 45.000,00 per appartement (zie bijlage 6). Echter, in vergelijking met grondgebonden woningbouw variëren appartementen sterker in afwerkingsniveau, grootte, voorzieningen (bijvoorbeeld parkeeroplossing), etc. De grondwaarde is daardoor geheel afhankelijk van het beoogd gebruik, het beoogde bouwvolume en de overige randwaarden. Derhalve wordt geadviseerd om de grondwaarde van appartementen situationeel te bepalen middels een taxatie.

4.5.

Sociale woningbouw Het bepalen van de grondprijs voor sociale woningbouw is doorgaans een beleidsmatige afweging van de gemeente en minder een op basis van taxatie gebaseerde uitgifteprijs. Een en ander is namelijk zeer afhankelijk van de huurprijsstelling, termijn van beschikbaarstelling voor sociale bewoning en te hanteren exploitatietermijnen. Gezien de wijzigingen in wet- en regelgeving van de woningcorporaties met onder meer de verhuurdersheffing, is gemeentelijk beleid om onder voorwaarden af te wijken van de uitgifteprijs voor de vrije sector woningen denkbaar. In mei 2019 is door Watkostdebouwvaneenhuurwoning in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties de Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen 2019 uitgebracht. Dit onderzoek omvatte de grondprijzen van sociale huurwoningen in 166 gemeenten in Nederland en geeft weer dat 68% van de gemeenten een grondprijs voor eengezinswoningen en 84% een grondprijs voor appartementen hanteert. Slechts beperkter aantal gemeenten (29% voor eengezinswoningen, 11% voor appartementen) relateert de grondprijs voor sociale huurwoningen aan de m² kavel of m² bvo. De monitor geeft weer dat de grondprijzen in 66% van de gemeenten gelijk zijn gebleven, maar gemiddeld met 1,2% zijn gestegen van 2018 naar 2019.

Tot slot wordt aangegeven dat de grondprijs in 90% van de gemeenten tussen de € 15.000,00 en € 34.000,00 per eengezinswoning en tussen de € 12.000,00 en € 29.000,00 per appartement bedraagt. De gemiddelde grondprijs bedroeg in 2019 € 21.200,00 voor eengezinswoningen en € 17.300,00 voor appartementen.

1036.578-D1c2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 28.

Doorgaans geldt als stelregel dat circa 10% van de totale stichtingskosten door een corporatie aan grondkosten wordt besteed. Door deskundigen is gekeken naar het beleid van de omliggende gemeenten. Uit dit onderzoek is de navolgende informatie naar voren gekomen: Naam gemeente + datum beleidsstuk Dordrecht

Prijs

Drimmelen

Geen openbare grondprijzen

Geertruidenberg

Geen openbare grondprijzen

Gorinchem

Geen openbare grondprijzen

Hardinxveld-Giessendam

Geen openbare grondprijzen

Heusden 2021 Loon op Zand 2020

Eengezinswoning < 90 m² gbo: € 28.229,00 per woning Meergezinswoning < 90 m² gbo: € 22.585,00 per woning Sociale huurwoningen € 185,00 tot € 225,00 per m²

Maasdriel

€ 186,00 per m² kavel

Waalwijk 2020

€ 22.500,00 per kavel

West Betuwe 2021

€ 25.000,00 per kavel

Zaltbommel

Geen openbare grondprijzen

Indien landelijk wordt gekeken naar de grondprijzen voor sociale woningbouw blijkt dat deze in lijn liggen met de voornoemde bandbreedte, met dien verstande dat met name voor grondgebonden sociale woningbouw ook hogere prijzen worden gehanteerd. Deskundigen adviseren om aan te sluiten bij de volgende grondprijzen van € 25.000,00 voor een eengezinswoning en € 18.250,00 voor een meergezinswoning.

4.6.

Samenvatting grondprijsadvies Uit de geadviseerde grondprijzen volgt dat de verhouding tussen de verschillende woningcategorieën tussen de kerntypes onderling verschillen. Dit wordt veroorzaakt doordat de markt in de verschillende kernen van elkaar afwijkt. De kernen Babyloniënbroek t/m Waardhuizen hebben een regionale aantrekkingskracht en een volledig voorzieningenniveau, terwijl de kernen Andel t/m Veen en Babyloniënbroek t/m Waardhuizen een beperkter tot geen voorzieningenniveau kennen en een lokaal gerichte markt hebben.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 29.

In onderstaande tabel is een samenvattend overzicht gegeven van de geadviseerde uitgifteprijzen voor de verschillende kernen per woningcategorie. Woningcategorie

Sleeuwijk Werkendam Woudrichem Almkerk Wijk en Aalburg

Andel Dussen Genderen Giessen Hank Nieuwendijk Rijswijk Veen

Babyloniënbroek Drongelen Eethen Meeuwen Oudendijk Uitwijk Uppel Waardhuizen

Vrijstaande woning

€ 340,00 per m²

€ 325,00 per m²

€ 310,00 per m²

Twee-onder-één-kap

€ 315,00 per m²

€ 300,00 per m²

€ 285,00 per m²

Hoekwoning

€ 335,00 per m²

€ 320,00 per m²

€ 305,00 per m²

Rijwoning

€ 360,00 per m²

€ 340,00 per m²

€ 325,00 per m²

Seniorenwoning

€ 285,00 per m²

€ 270,00 per m²

€ 255,00 per m²

Gestapelde woning

Situationeel middels taxatie

Sociale eengezinswoning

€ 25.000,00 per woning

Sociale meergezinswoning

€ 18.250,00 per woning

Voor bovengenoemde uitgifteprijzen is uitgegaan van bouwkavels met voldoende courante kavelvormen en oppervlaktes. De uitgifteprijzen betreffen basisprijzen. Deskundigen adviseren om voor vrijstaande woningen een degressief stelsel toe te passen (zie paragraaf 4.2). Daarnaast wordt geadviseerd om bij de uiteindelijke prijsbepaling specifiek op kavelniveau de uit te geven kavels te beoordelen op ligging en vorm conform de methodiek zoals beschreven paragraaf 4.1, alvorens tot een uitgifteprijs per kavel te komen.

4.7.

Fasering uitgifte Uiteraard is van belang om bij de uitgifte van de bouwkavels een op de markt afgestemde fasering te hanteren. Daarbij dient tevens rekening te worden gehouden met de spreiding c.q. woningdifferentiatie van de aan te bieden kavels. Geadviseerd wordt om de kavels gedoseerd in de markt te positioneren. Gezien het vorenstaande wordt uitdrukkelijk aangeraden om de lokale woningmarkt continu te monitoren, waarbij vooral prioriteit dient te worden gegeven aan de monitoring van de kwalitatieve vraag. Met de kennis van de situatie op de lokale woningmarkt, alsmede de ontwikkelingen op het gebied van demografie en economie kan vanuit de aanbodzijde tijdig worden ingespeeld op een veranderende vraag.

4.8.

Overig Deskundigen adviseren om de bovengenoemde uitgifteprijzen tenminste jaarlijks onafhankelijk te laten toetsen en waar nodig bij te stellen. Bij grote economische wijzigingen zal de frequentie van toetsing kunnen worden opgevoerd.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 30.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Opdrachtvoorwaarden en -uitgangspunten Tabellen marktanalyse regio en gemeente Referentieonderzoek bouwkavels vrijstaande woningen Referentieonderzoek nieuwbouw- en bestaande woningen Gestandaardiseerde woningcategorieën Toelichting normatieve residuele methode Residuele waardeberekening

BIJLAGE 1

Opdrachtvoorwaarden en –uitgangspunten

1.1.

1.2.

Opdrachtgever en opdrachtnemer

Opdrachtgever Contactpersoon

Opdrachtgever Gemeente Altena Mevrouw S. van Tilborg

Opdrachtnemer Gloudemans De heer G. Schol

Adres

Postbus 5

Postbus 5044

Postcode Plaats

4286 ZG Almkerk

5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Telefoon

0183 516 817

073 641 33 12

E-mail

s.vantilborg@gemeentealtena.nl

gschol@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

G. Schol BBA RT, taxateur / planeconoom RT444602150 (NRVT, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) mw. J.A.W. de Graaff BBA K-RMT, medewerker vastgoed 47732875 (K-RMT)

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. 1.3.

Opdrachtverstrekking Op 24 juni 2021 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

1.4.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b. Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak. c. Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.5.

Type advies Het advies betreft een partijdeskundig waardeadvies en is daarmee geen professionele taxatiedienst in de zin van de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Daar het advies betrekking heeft op het gehele grondgebied van de gemeente Altena, heeft er geen opname plaatsgevonden.

1.6.

Doel van het advies Dit deskundigenadvies zal worden gebruikt ter voorlichting van opdrachtgever in verband met de bepaling van de te hanteren grondprijzen binnen de gemeente Altena voor het jaar 2021.

1.7.

Onderzoeksmethode Het onderzoek naar de uitgifteprijs van bouwgrond binnen de gemeente Altena is voor het deel woningbouw primair verricht met behulp van de residuele waardebepalingsmethode, welke vervolgens comparatieve methode is getoetst. Voor de uitgifteprijs van vrijstaande woningen is de comparatieve methode gebruikt. Bij het bepalen van de residuele waarde zijn standaard woningcategorieën benoemd.

1.8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de uitgifteprijs van woningbouwkavels vrij van huur en gebruik. Daarnaast hanteren deskundigen als uitgangspunt dat alle kavels bouwrijp worden geleverd door de gemeente Altena.

1.9.

Waarderingsgrondslag In dit advies hanteert de taxatiecommissie het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), te weten: ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”

1.10.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de geadviseerde waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 juli 2020. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.11.

Reactie van opdrachtgever Op 19 juli 2021 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op … heeft opdrachtgever mondeling een reactie gegeven op het conceptadvies. Deze reactie is verwerkt in het advies.

1.12.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 1

1.13.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging

1.14.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. juli 2017, alsmede de EVS. De taxatiecommissie verklaart dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing.

1.15.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.16.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxatiecommissie is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.2).

1.17.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

1.18.

Overige uitgangspunten In het kader van onderhavige opdracht wordt als uitgangspunt genomen dat: • de gronden door de gemeente in technisch en juridisch bouwrijpe staat, vrij van huur, gebruik en/of andere aanspraken daarop zullen worden geleverd. Tevens wordt ervan uitgegaan dat het openbare gebied woonrijp is dan wel wordt gemaakt; • de gronden niet verontreinigd zijn; • na het verkrijgen van een omgevingsvergunning tot het oprichten van bebouwing kan worden overgegaan; • er geen sprake is van eventuele met de gronden verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, die een negatieve invloed op de waarde (kunnen) hebben; • er in het kader van de opdracht geen bijzondere uitgangspunten 1 zijn overeengekomen, waarmee rekening dient te worden gehouden.

Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat het advies wordt gebaseerd op feiten en

omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.

BIJLAGE 2

Gemeente Altena Aantal transacties 2018 Q3

2018 Q3

2019 Q3

2018 Q3

2019 Q3

2018 Q3

Q2 Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

36 32 14 26 4 111

30 31 12 23 4 99

23 27 12 21 4 86

19 28 14 24 4 88

2019 Q3

21 24 8 20 4 76

32 22 6 16 4 79

2021 Q2

% tov kwartaa % tov jaar 4,5% -0,1% 33 17 -23,1% -6,5% 15 -3,1% -14,5% 17 16,0% 33,9% 4 -17,9% 5,6% -2,9% 1,0% 86

2020 Q1

2020 Q3

2021 Q2

2020 Q3

2021 Q2

% tov kwartaa % tov jaar 29 -28,4% -53,6% 10 -23,1% -33,3% 4 -53,3% -61,1% 5 -16,7% -41,2% 6 37,5% 10,0% 53 -25,4% -47,0%

2021 Q2

% tov kwartaa % tov jaar 44 -3,8% -18,1% 17 -23,1% -53,0% 27 1,1% 61,4% 20 -1,4% -17,6% 15 -61,8% -15,1% 30 -3,0% -25,3%

38 25 14 18 5 99

32 21 18 18 3 92

34 19 17 13 4 86

36 26 15 19 6 101

31 28 15 24 6 104

32 23 15 15 5 89

Transactieprijzen per m²

Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

€ 2.469 € 2.340 € 2.371 € 2.567 € 2.620 € 2.920 € 2.955 € 2.853 € 2.806 € 2.769 € 2.956 € 2.964 € 2.176 € 2.134 € 2.156 € 2.204 € 2.186 € 2.226 € 2.348 € 2.562 € 2.667 € 2.647 € 2.638 € 2.701 € 1.991 € 1.890 € 1.913 € 2.012 € 1.861 € 1.925 € 2.351 € 2.517 € 2.425 € 2.394 € 2.392 € 2.625 € 1.879 € 2.056 € 2.104 € 1.977 € 2.060 € 2.154 € 2.174 € 2.311 € 2.298 € 2.237 € 2.281 € 2.732 € 2.724 € 2.625 € 2.299 € 2.666 € 2.903 € 2.647 € 2.562 € 2.965 € 3.170 € 2.924 € 2.915 € 2.749 € 2.203 € 2.157 € 2.168 € 2.242 € 2.302 € 2.470 € 2.549 € 2.597 € 2.637 € 2.587 € 2.623 € 2.858

% tov kwartaa % tov jaar € 3.261 10,0% 16,2% € 2.843 5,3% 6,6% € 2.775 5,7% 14,4% € 2.883 5,5% 25,5% € 2.550 -7,2% -19,5% 5,9% 14,8% € 3.026

Aanbod

Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

96 39 17 15 10 177

97 38 17 13 10 173

93 33 13 18 7 163

88 27 12 16 6 148

85 21 8 8 6 128

91 16 5 6 7 123

86 12 6 6 7 115

68 12 9 8 6 102

63 15 9 9 5 100

55 13 6 7 7 87

43 12 8 7 7 75

41 13 8 6 4 71

Verkooptijd

Q2 Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

129 63 26 45 171 80

101 59 54 85 83 71

94 64 65 110 133 84

135 63 48 71 122 81

2019 Q3

202 60 42 49 185 105

146 47 32 24 140 87

111 23 26 21 34 57

106 27 20 19 31 54

2020 Q3

54 37 17 25 18 40

48 28 20 23 20 35

45 25 23 18 50 29

46 23 27 21 41 31

NVM Regio Gorkum eo Aantal transacties 2018 Q3

2018 Q3

2019 Q3

2018 Q3

2019 Q3

2018 Q3

Q2 Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

67 58 42 85 30 281

67 58 43 84 31 282

59 51 49 87 28 272

53 47 52 83 35 269

2019 Q3

51 50 40 79 41 259

60 55 38 74 36 262

2021 Q2

% tov % tov kwartaal jaar 0,7% 3,6% 72 1,8% -9,0% 47 -8,7% 8,0% 46 66 -10,6% -13,2% 28 -15,8% -22,1% -5,5% -6,0% 259

2020 Q1

2020 Q3

2021 Q2

2020 Q3

2021 Q2

% tov % tov kwartaal jaar 61 -37,7% -52,3% 19 -18,4% -54,8% 10 -85,0% -58,3% 20 -46,2% -59,4% 6,1% -40,0% 17 126 -34,1% -53,2%

2021 Q2

% tov % tov kwartaal jaar 29 -31,6% -21,3% 2,5% -38,4% 20 20 0,7% 19,3% 6,3% 4,8% 21 22 -5,9% 26,6% 23 -8,1% -11,1%

76 56 46 79 35 291

73 53 51 80 37 293

70 52 43 76 36 276

78 61 40 87 38 303

77 56 48 89 41 310

72 46 51 73 33 273

Transactieprijzen per m²

Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

€ 2.703 € 2.836 € 2.727 € 2.589 € 2.694 € 2.854 € 3.034 € 3.176 € 3.061 € 3.047 € 3.189 € 3.281 € 2.330 € 2.321 € 2.320 € 2.331 € 2.398 € 2.429 € 2.476 € 2.601 € 2.679 € 2.708 € 2.697 € 2.870 € 2.107 € 2.174 € 2.171 € 2.184 € 2.328 € 2.355 € 2.371 € 2.449 € 2.450 € 2.520 € 2.579 € 2.671 € 1.941 € 2.003 € 2.088 € 2.153 € 2.191 € 2.137 € 2.159 € 2.283 € 2.343 € 2.370 € 2.440 € 2.581 € 2.149 € 2.356 € 2.364 € 2.270 € 2.313 € 2.493 € 2.531 € 2.538 € 2.707 € 2.685 € 2.565 € 2.705 € 2.246 € 2.326 € 2.311 € 2.283 € 2.363 € 2.444 € 2.523 € 2.615 € 2.639 € 2.662 € 2.702 € 2.832

% tov % tov kwartaal jaar 7,5% 15,9% € 3.548 6,6% 14,7% € 3.073 3,9% 13,4% € 2.778 6,0% 17,2% € 2.747 10,1% 11,1% € 3.008 7,1% 15,5% € 3.049

Aanbod

Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

214 84 56 72 40 465

210 82 54 68 39 451

202 64 42 74 34 414

188 48 35 73 31 375

175 51 31 60 27 343

182 52 23 52 24 332

179 48 23 48 27 324

144 46 25 44 25 283

128 42 24 48 28 270

122 38 26 42 30 258

101 28 25 33 24 211

84 23 19 29 16 169

Verkooptijd

Q2 Vrijstaand 2-onder-1 kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement Totaal

95 50 31 37 51 54

58 40 36 29 65 43

88 46 46 32 51 52

128 46 37 33 28 55

2019 Q3

132 34 25 27 29 49

98 27 23 26 19 40

80 26 17 24 21 38

64 30 17 20 21 33

2020 Q3

37 33 17 20 18 26

41 28 19 19 20 26

47 25 21 18 23 27

39 20 20 19 24 25

BIJLAGE 3

Referenties bouwkavels t.b.v. vrijstaande woningen, periode januari 2020 tot en met juni 2021 Datum

Straat

27-03-2020 Rijksstraatweg 7b 16-3-2020 De Dijkkuilen 18 4-7-2020 Langestraat Spijk 5-6-2020 10-11-2020 De Kroon kavel 1 Gemiddelde Gemiddelde excl. Rijksstraatweg 7b

Plaats

Sleeuwijk Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg

Transactieprijs Perceel Dagen Transactie Koopconditie Transactie v.o.n. excl. btw opp markt prijs prijs per m² A-kern € 250.000 kosten koper € 275.000 vrij op naam € 229.000 kosten koper € 150.000 vrij op naam € 315.000 vrij op naam

16-04-2021 Julianastraat 12 Andel 16-04-2021 Julianastraat 13 Andel 16-04-2021 Julianastraat 14 Andel 16-04-2021 Julianastraat 16 Andel 16-04-2021 Julianastraat 15 Andel 16-04-2021 Julianastraat 17 Andel 02-03-2021 Julianastraat 20 Andel 17-03-2021 Julianastraat 21 Andel 24-03-2021 Julianastraat 31 Andel 24-03-2021 Julianastraat 32 Andel 27-05-2021 Julianastraat 33 Andel 02-06-2021 Julianastraat 34 Andel 02-06-2021 Julianastraat 35 Andel 04-06-2021 Julianastraat 36 Andel 05-01-2020 Binnen Dusen 16-05-2020 Binnen Dussen 12-3-2021 Ruiterhof 46 Genderen 14-02-2020 Boomgaard Nieuwendijk 9-10-2020 Slagboomstraat 20a Rijswijk (NB) 22-6-2020 Bouwkavel 4 Veen 15-7-2020 Dr.

Tjalmastraat Veen 20-2-2021 Nieuwstraat kavel 6a Veen 4-2-2021 Nieuwstraat kavel 7 Veen 9-1-2021 Nieuwstraat kavel 7a Veen 06-02-2021 Nieuwstraat kavel 8 Veen 01-08-2020 Nieuwstraat kavel 10 Veen 01-11-2020 Nieuwstraat kavel 11 Veen 13-02-2021 Nieuwstraat kavel 14 Veen 5-1-2020 Nieuwstraat kavel 17 Veen 16-01-2021 Nieuwstraat kavel 18 Veen 16-01-2021 Nieuwstraat kavel 18a Veen 06-06-2020 Nieuwstraat kavel 19 Veen 2-2-2020 Nieuwstraat kavel 21 Veen 4-1-2020 Nieuwstraat kavel 24 Veen 8-4-2020 Den Eng bouwkavel A Veen 8-4-2020 Den Eng bouwkavel B Veen 17-3-2020 Waterfront de Veene kavel 4 Veen 22-06-2020 Waterfront de Veene kavel 12 Veen 10-08-2020 Waterfront de Veene kavel 10 Veen 6-10-2020 Waterfront de Veene kavel 24 Veen 6-10-2020 Waterfront de Veene kavel 21 Veen Gemiddelde Gemiddelde excl. Waterfront de Veene

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

B-kern 102.000 vrij op naam 102.000 vrij op naam 102.000 vrij op naam 102.000 vrij op naam 102.000 vrij op naam 105.285 vrij op naam 180.501 vrij op naam 180.029 vrij op naam 121.536 vrij op naam 118.464 vrij op naam 182.500 vrij op naam 113.750 vrij op naam 113.750 vrij op naam 322.500 vrij op naam 330.000 vrij op naam 315.000 vrij op naam 170.000 kosten koper 192.750 kosten koper 130.000 kosten koper 345.000 vrij op naam 170.000 vrij op naam 170.000 vrij op naam 170.000 vrij op naam 170.000 vrij op naam 220.000 vrij op naam 350.000 vrij op naam 230.000 vrij op naam 175.000 vrij op naam 175.000 vrij op naam 180.000 vrij op naam 180.000 vrij op naam 175.000 vrij op naam 220.000 vrij op naam 208.000 vrij op naam 153.250 vrij op naam 153.250 vrij op naam 345.000 vrij op naam 482.000 vrij op naam 530.000 vrij op naam 465.000 vrij op naam 459.000 vrij op naam

23-01-2020 Kavel 2 Raadhuisstraat 24-8-2020 Nieuwe Steeg kavel b 29-12-2020 Dorpsweg ong. 22-03-2020 Hoefpad 8 1-8-2020 Waardhuizen kavel 17 Gemiddelde

€ € € € €

C-kern 152.500 kosten koper 235.000 vrij op naam 331.333 vrij op naam 194.214 Vrij op naam 250.000 vrij op naam

Eethen Eethen Oudendijk Uitwijk Waardhuizen

€ € € € € € €

255.750 227.273 234.267 123.967 260.331 220.317 211.459

€ € € € € € €

449 235 283 248 277 298 261

638 1185 908 499 1129 872 930

653 160 598 533 840

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

84.298 84.298 84.298 84.298 84.298 87.012 149.174 148.784 100.443 97.904 150.826 94.008 94.008 266.529 330.000 315.000 173.910 197.183 132.990 285.124 140.496 140.496 140.496 140.496 181.818 289.256 190.083 144.628 144.628 148.760 148.760 144.628 181.818 171.901 126.653 126.653 285.124 398.347 438.017 384.298 379.339 182.709 155.721

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

290 290 290 290 290 295 383 306 318 318 329 346 344 346 331 323 355 419 261 494 277 277 277 277 293 367 241 278 282 284 287 281 289 282 267 267 494 439 457 429 455 327 309

291 291 291 291 291 295 389 486 316 308 459 272 273 789 1245 1200 490 471 520 654 515 516 516 516 742 827 828 539 527 546 535 530 757 720 474 474 654 1064 1169 1041 919 586 533

197 197 197 197 197 197 152 167 174 174 238 244 244 246 66 25 432 57 395 1152 659 1125 1109 1083 1111 922 1014 1118 713 1090 1090 866 741 712 1156 1156 1132 1238 1238 1335 1335

€ € € € € €

156.008 194.215 273.829 160.507 206.612 198.234

€ € € € € €

302 230 285 276 273 273

534 940 1170 665 765 815

78 790 136 130 1223

BIJLAGE 4

Referenties bouwkavels periode januari 2020 tot en met juni 2021 Datum

Straat

27-03-2020 Rijksstraatweg 7b 16-3-2020 De Dijkkuilen 18 4-7-2020 Langestraat Spijk 5-6-2020 10-11-2020 De Kroon kavel 1 Gemiddelde

Plaats

Sleeuwijk Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg Wijk en Aalburg

Perceel Dagen Transactieprijs Transactie Koopconditie Transactie opp markt v.o.n. excl. btw prijs per m² prijs A-kern € 250.000 kosten koper € 275.000 vrij op naam € 229.000 kosten koper € 150.000 vrij op naam € 315.000 vrij op naam

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

23-01-2020 Kavel 2 Raadhuisstraat 24-8-2020 Nieuwe Steeg kavel b 29-12-2020 Dorpsweg ong. 22-03-2020 Hoefpad 8 1-8-2020 Waardhuizen kavel 17 Gemiddelde

€ € € € €

C-kern 152.500 kosten koper 235.000 vrij op naam 331.333 vrij op naam 194.214 Vrij op naam 250.000 vrij op naam

Eethen Eethen Oudendijk Uitwijk Waardhuizen

€ € € € € €

255.750 227.273 234.267 123.967 260.331 220.317

€ € € € € €

449 235 283 248 277 298

638 1185 908 499 1129 872

653 160 598 533 840

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

290 290 290 290 290 295 383 306 318 318 329 346 344 346 331 323 355 419 261 494 277 277 277 277 293 367 241 278 282 284 287 281 241 282 267 267 494 439 457 429 455 326

291 291 291 291 291 295 389 486 316 308 459 272 273 789 1245 1200 490 471 520 654 515 516 516 516 742 827 828 539 527 546 535 530 757 720 474 474 654 1064 1169 1041 919 586

197 197 197 197 197 197 152 167 174 174 238 244 244 246 66 25 432 57 395 1152 659 1125 1109 1083 1111 922 1014 1118 713 1090 1090 866 741 712 1156 1156 1132 1238 1238 1335 1335

€ € € € € €

156.008 194.215 273.829 160.507 206.612 198.234

€ € € € € €

302 230 285 276 273 273

534 940 1170 665 765 815

78 790 136 130 1223

Gemiddelde transactieprijs per m² gbo

Aantal transacties

2-onder-1 kap

Hoekwoning

Tussenwoning

Appartement

A-Kern Almkerk Sleeuwijk Werkendam Vestingstad Woudrichem Wijk en Aalburg

40 2 8 24 3 3

€ 2.876,02 € 3.298,16 € 2.658,60 € 2.882,36

€ 3.027,94 € 3.066,27 € 3.083,30 € 2.990,67 -

€ 2.564,46 € 2.587,94 € 2.748,37 € 2.452,06 € 2.718,81

€ 3.365,27 € 3.944,99 € 3.276,24 € 3.942,98 -

B-Kern Andel Dussen Genderen Giessen Hank Nieuwendijk Rijswijk Veen

54 36 0 0 0 1 2 0 15

€ 2.527,62 € 2.489,94 € 2.491,19 € 2.865,54 -

€ 2.349,95 € 2.295,15 € 2.514,33

€ 2.283,47 € 2.245,11 € 2.628,20 € 2.321,96

€ 2.934,19 € 2.934,19

C-kern Babyloniënbroek Drongelen Eethen Meeuwen Oudendijk Uitwijk Uppel Waardhuizen

2 0 0 1 1 0 0 0 0

€ 2.611,66 € 2.618,81 € 2.604,51 -

Referentietransacties A-kernen Transactieprijs gecorrigeerd en Transactieprijs per m2 geïndexeerd € 474.935 € 3.298 € 354.959 € 2.610 € 368.182 € 2.707 2.914 € 364.271 € € 393.375 € 2.851 € 2.876

Datum 24-07-2020 04-05-2021 28-04-2021 03-10-2020 03-10-2020

Dagen op de WoonInhoud Perceel markt oppervlakte woning oppervlak Bouwjaar Type woning 22 144 559 219 2017 2-onder-1-kapwoning 77 136 543 251 2022 2-onder-1-kapwoning 71 136 543 252 2022 2-onder-1-kapwoning 23 125 522 287 2021 2-onder-1-kapwoning 23 138 581 308 2021 2-onder-1-kapwoning 135,8

Straat Sportlaan 27 Tweekappers | Jan van Arkel 16 Tweekappers | Munnikenland 8 Oude Kerkstraat 1 Oude Kerkstraat 4

Plaats ALMKERK SLEEUWIJK SLEEUWIJK WIJK EN AALBURG WIJK EN AALBURG

Koop conditie Kosten koper Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam

Transactieprijs € 451.000 € 429.500 € 445.500 € 388.000 € 419.000

Sportlaan 54 Waterlinie 75 Fortgracht 11 Wiepstelling 14 Rijshaak 27 De Burcht 1 Richter 144

ALMKERK SLEEUWIJK SLEEUWIJK WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM

Kosten koper Kosten koper Kosten koper Kosten koper Kosten koper Vrij op naam Kosten koper

€ € € € € € €

391.000 382.000 391.000 289.000 361.335 343.000 366.500

€ € € € € € €

380.217 371.466 396.166 292.818 366.109 283.471 339.746

€ € € € € € € €

3.066 2.972 3.195 2.662 3.454 3.016 2.831 3.028

04-03-2021 08-02-2021 04-12-2020 05-11-2020 10-09-2020 03-04-2021 01-02-2021

21 1 22 65 9 51 18

124 125 124 110 106 94 120

460 385 454 385 500 376 435

172 180 220 184 239 231

2018 hoekwoning 2018 hoekwoning 2016 hoekwoning 2011 hoekwoning 2013 hoekwoning 2021 hoekwoning 2017 hoekwoning

Nieuwe Es 44 Nieuwe Es 14 Fortgracht 7 Ravelijn 34 Bastion 12 Binnenwaard 4

SLEEUWIJK SLEEUWIJK SLEEUWIJK WOUDRICHEM WOUDRICHEM WIJK EN AALBURG

Kosten koper Kosten koper Kosten koper Kosten koper Kosten koper Kosten koper

€ € € € € €

275.000 272.000 314.000 310.000 315.000 285.000

€ € € € € €

231.545 285.427 305.050 287.370 330.550 299.069

€ € € € € € €

2.270 2.643 2.851 2.281 2.623 2.719 2.564

01-08-2020 26-06-2020 02-01-2021 04-07-2020 03-09-2020 31-07-2020

2 82 6 13 24 9

102 108 107 126 126 110

360 390 375 420 430 385

107 112 128 158 136 145

2014 tussenwoning 2015 tussenwoning 2016 tussenwoning 2011 tussenwoning 2011 tussenwoning 2014 tussenwoning

SLEEUWIJK WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WOUDRICHEM

Kosten koper Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Kosten koper

€ € € € € € € € € € € € € € €

307.500 339.000 349.000 353.000 359.000 369.000 369.000 389.000 389.000 435.000 449.000 459.000 475.000 515.000 261.000

€ € € € € € € € € € € € € € €

319.544 292.212 300.832 304.280 296.694 318.072 318.072 335.312 335.312 374.963 387.031 395.650 409.442 425.620 252.351

€ € € € € € € € € € € € € € € €

3.945 3.142 3.235 3.419 3.059 3.246 3.348 3.422 3.422 3.472 3.047 3.115 3.441 3.224 3.943 3.365

19-11-2020 22-03-2021 16-03-2021 04-02-2021 10-04-2021 04-03-2021 29-01-2021 10-02-2021 04-02-2021 10-02-2021 04-02-2021 17-02-2021 18-02-2021 22-03-2021 17-06-2021

28 129 123 83 148 111 77 89 83 89 83 96 97 129 24

81 93 93 89 97 98 95 98 98 108 127 127 119 132 64

235 512 512 512 512 512 512 512 512 512 540 540 540 512 185

Seniorenwoning Schakel 5 Seniorenwoning Tussen 6 Seniorenwoning Schakel 4 Seniorenwoning Schakel 3 Seniorenwoning Schakel 2 Seniorenwoning Hoek 7 Seniorenwoning Hoek 1

WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM WERKENDAM

Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam

€ € € € € € €

306.000 306.000 314.000 316.500 320.500 338.500 343.000

€ € € € € € €

252.893 252.893 259.504 261.570 264.876 279.752 283.471

€ € € € € € € €

2.690 2.690 2.761 2.783 2.818 2.976 3.016 2.819

07-04-2021 07-04-2021 07-04-2021 07-04-2021 07-04-2021 07-04-2021 07-04-2021

54 54 54 54 54 54 54

94 94 94 94 94 94 94

369 367 369 369 369 376 376

2014 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2014 Appartement

149 151 169 176 185 233

2021 senioren-/ tussenwoning 2021 senioren-/ tussenwoning 2021 senioren-/ tussenwoning 2021 senioren-/ tussenwoning 2021 senioren-/ tussenwoning 2021 senioren-/ hoekwoning 2021 senioren-/ hoekwoning

Straat Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Roem van Altena Raai Dirkappel

Huisnr. Plaats 22 ANDEL 20 ANDEL 21 ANDEL 19 ANDEL 24 ANDEL 26 ANDEL 25 ANDEL 23 ANDEL 99 HANK 6 NIEUWENDIJK

Koop conditie Transactieprijs Vrij op naam € 339.000 Vrij op naam € 349.000 Vrij op naam € 349.000 Vrij op naam € 359.000 Vrij op naam € 367.500 Vrij op naam € 384.500 Vrij op naam € 387.500 Vrij op naam € 387.500 Kosten koper € 421.000 Vrij op naam € 389.000

Referentietransacties B-kernen Transactieprijs gecorrigeerd en Transactieprijs Dagen op WoonInhoud Perceel geïndexeerd de markt oppervlakte woning oppervlak Bouwjaar Type woning per m2 Datum € 295.574 € 2.663 06-02-2021 52 111 405 2021 2-onder-1-kapwoning € 304.293 € 2.454 09-01-2021 24 124 440 2021 2-onder-1-kapwoning 24 124 440 2021 2-onder-1-kapwoning 2.454 09-01-2021 € 304.293 € € 313.012 € 2.524 16-01-2021 31 124 440 2021 2-onder-1-kapwoning € 320.424 € 2.409 06-02-2021 228 133 582 2021 2-onder-1-kapwoning € 335.246 € 2.521 06-02-2021 228 133 582 2021 2-onder-1-kapwoning € 337.862 € 2.396 02-01-2021 193 141 643 2021 2-onder-1-kapwoning 172 141 643 2021 2-onder-1-kapwoning 2.498 12-12-2020 € 352.273 € € 443.431 € 2.491 22-08-2020 30 178 515 236 2018 2-onder-1-kapwoning € 363.924 € 2.866 01-05-2021 37 127 521 216 2022 2-onder-1-kapwoning € 2.528 133,6

Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Hazelegerstraat Bouwnummer 14 Hazelegerstraat Bouwnummer 10

1 ANDEL 9 ANDEL 10 ANDEL 14 ANDEL 15 ANDEL 18 ANDEL VEEN VEEN

Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam

€ € € € € € € €

295.000 295.000 297.500 295.000 301.000 315.000 316.800 323.400

€ € € € € € € €

274.764 274.764 277.093 274.764 280.353 284.541 286.167 292.129

€ € € € € € € € €

2.271 2.271 2.290 2.271 2.317 2.352 2.488 2.540 2.350

01-08-2020 18-07-2020 05-09-2020 11-07-2020 11-07-2020 01-11-2020 11-11-2020 11-11-2020

39 25 74 18 18 131 41 41

121 121 121 121 121 121 115 115

478 478 478 478 478 478 450 450

Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boerengroen Boomgaard Hazelegerstraat Bouwnummer 11 Hazelegerstraat Bouwnummer 12 Hazelegerstraat Bouwnummer 13

3 ANDEL 6 ANDEL 4 ANDEL 5 ANDEL 7 ANDEL 2 ANDEL 8 ANDEL 11 ANDEL 12 ANDEL 17 ANDEL 13 ANDEL 16 ANDEL 47 NIEUWENDIJK VEEN VEEN VEEN

Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Kosten koper Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam

€ € € € € € € € € € € € € € € €

210.000 210.000 210.000 210.000 210.000 239.000 239.000 245.000 246.000 248.000 249.000 251.000 290.500 294.800 294.800 294.800

€ € € € € € € € € € € € € € € €

196.463 196.463 196.463 196.463 196.463 223.593 223.593 229.207 230.142 232.013 232.949 234.820 336.409 267.025 267.025 267.025

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

2.207 2.207 2.207 2.207 2.207 2.214 2.214 2.269 2.279 2.297 2.306 2.325 2.628 2.322 2.322 2.322 2.283

11-07-2020 01-08-2020 01-08-2020 04-07-2020 04-07-2020 04-07-2020 04-07-2020 01-11-2020 09-10-2020 11-07-2020 05-09-2020 04-07-2020 02-09-2020 14-12-2020 15-12-2020 09-11-2020

18 39 39 11 11 11 11 131 108 18 74 11 15 74 75 39

89 89 89 89 89 101 101 101 101 101 101 101 128 115 115 115

279 279 279 279 279 342 342 342 342 342 342 342 416 450 450 450

Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer Bouwnummer

2 VEEN 4 VEEN 5 VEEN 7 VEEN 10 VEEN 12 VEEN 14 VEEN 3 VEEN 6 VEEN 11 VEEN

Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam Vrij op naam

€ € € € € € € € € €

259.950 259.950 262.500 269.950 275.000 275.000 285.000 315.000 349.950 349.950

€ € € € € € € € € €

233.740 233.740 243.192 242.732 247.273 247.273 270.161 298.599 301.651 301.651

€ € € € € € € € € € €

2.783 2.783 2.895 2.890 2.944 2.979 3.216 3.078 2.846 2.929 2.934

02-10-2020 31-10-2020 27-08-2020 30-11-2020 05-11-2020 04-01-2021 23-06-2020 19-06-2020 01-02-2021 01-03-2021

301 330 265 360 335 395 200 196 423 451

84 84 84 84 84 83 84 97 106 103

277 277 277 277 277 274 277 320 277 340

223 329

2021 Hoekwoning 2021 Hoekwoning 2021 Hoekwoning 2021 Hoekwoning 2021 Hoekwoning 2021 Hoekwoning 2020 Hoekwoning 2020 Hoekwoning

132 145 147 147

2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2021 Tussenwoning 2020 Tussenwoning 2020 Tussenwoning 2020 Tussenwoning 2020 Tussenwoning

2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement 2020 Appartement

Referentietransacties C-kernen

Straat Wijnappelhoef Korenmolen

Huisnr. Plaats 3 EETHEN 43 MEEUWEN

Transactieprijs Transactieprijs gecorrigeerd Transactieprijs Koop conditie Transactieprijs gecorrigeerd en geïndexeerd per m2 Datum Kosten koper Kosten koper

€ €

279.333 245.200

€ €

257.383 225.756

€ €

269.737 247.428

€ €

2.619 2.605

04-03-2021 07-11-2020

Dagen op WoonInhoud Perceel de markt oppervlakte woning oppervlak 17 19

103 95

410 310

126 105

Bouwjaar Type woning 2011 tussenwoning 2013 tussenwoning

BIJLAGE 5

Gestandaardiseerde woningcategorieën Ten behoeve van het grondprijsadvies 2021 is voor het benaderen van de grondwaarde op basis van gestandaardiseerde woningcategorieën normatief residueel gerekend. De voornoemde categorieën betreffen de navolgende: 1 2-onder-1-kapwoningen 2.a Rijwoningen 2.b Hoekwoningen 3 Appartementen 4 Seniorenwoningen Voor vrijstaande woningen is geen ‘standaard’ woning bepaald, omdat de grondwaarde voor vrijstaande woningen comparatief wordt bepaald en niet op basis van de residuele waardemethode. Door de deskundigen zijn de bovengenoemde categorieën vertaald in ‘standaard’ woningen met een basis afwerkingsniveau. Hierdoor ontstaat een uniform beeld op basis waarvan een gemiddelde grondprijs voor deze gemiddelde woningen kan worden bepaald. Uitgangspunt hierbij is projectmatige bouw, waarbij geen zwaardere/aanvullende kwaliteitseisen (waaronder bovenwettelijke duurzaamheidseisen) door de gemeente worden gesteld. Er is geen sprake van voor de locatie speciaal ontworpen woningen. Onderstaand zijn de gestandaardiseerde woningen nader omschreven.

Kenmerken twee-onder-één-kapwoningen: 3 bouwlagen. Beukmaat voorkeur >=6.10 m. Vaste trap naar 2e verdieping. Woonoppervlakte: 160 m². Perceeloppervlakte: 220 m². Eigen oprit en (mogelijkheid van) garage.

Kenmerken rijwoningen: 3 bouwlagen. Beukmaat voorkeur >=5.40 m. Vaste trap naar 2e verdieping. Woonoppervlakte 120 m². Rijwoning perceel 140 m². Hoekwoning woonoppervlak 130 m² en perceel 200 m². Platte daken en/of hellende daken met pannendak. Hoekwoning met mogelijkheid van eigen oprit (3 meter breed) en garage. Uitgangspunt een rij met 2 hoekwoningen en 4 tussenwoningen.

Kenmerken gestapelde woningen: Maximaal zes bouwlagen. Voorzien van verschillende portiekflats met lift. Buitenruimte in de vorm van een balkon. Woonoppervlakte 110 m². Geen ondergrondse parkeervoorziening.

Kenmerken seniorenwoningen: Eén bouwlaag of twee bouwlagen met hellende daken. Woonoppervlakte 100 m². Perceeloppervlakte: 175 m². Uitgangspunt een rij met 2 hoekwoningen en 3/4 tussenwoningen Geen eigen oprit.

BIJLAGE 6

Toelichting genormeerde residuele methode In de praktijk werken gemeente en vastgoedpartijen veelal met een genormeerde residuele methode. Hierbij maakt de gemeente op basis van een marktanalyse op voorhand een inschatting van de commerciële waarde van de woningen, afhankelijk van het programma. Dit wordt vervolgens verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten op basis van referentieprojecten en kengetallen. Ook in onderhavig grondprijsadvies zijn de uitgifteprijzen benaderd op basis van de genormeerde residuele methode, waarbij de comparatieve methode als toetsing wordt gebruikt.

Residuele grondwaarde nieuwbouwwoning

Btw

V.o.n.-prijs of marktwaarde

De residuele grondwaardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing.

Bouw- & bijkomende kosten: -aanneemsom -bijk. kosten -alg. kosten -winst & risico Residuele grondwaarde (grondopbrengst )

De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. In voorgaande figuur is een en ander nader verbeeld.

BIJLAGE 7

2697.13-R1c2

Residuele grondwaardeberekening

Dossier Datum Versie Status

2697.13 Gemeente Altena / Grondprijzen 2021 19-7-2021 2697.13-R1c1 Concept

Residuele grondwaarde

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

2,9

Type woning

Koop 2 ^1 kap 1 160 0,75 213 619 220

Koop Hoekwoning 1 130 0,76 171 496 200

Koop Rijwoning 1 120 0,78 154 446 140

Koop Seniorenwoning 1 100 0,78 128 372 175

Koop Appartement 1 110 0,80 138 399 0

Totaal (afgerond)

5 620 804 2.331 735

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo

€ €

480.000,00 3.000,00

€ €

351.000,00 2.700,00

€ €

300.000,00 2.500,00

€ €

280.000,00 2.800,00

€ €

330.000,00 3.000,00

€

1.741.000

VON-prijs (excl. btw)

21% €

396.694,21

€

290.082,64

€

247.933,88

€

231.404,96

€

272.727,27

€

1.438.843

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€ € €

256.000,00 1.200,00 413,79

€ € €

175.328,95 1.025,00 353,45

€ € €

153.846,15 1.000,00 344,83

€ € €

141.025,64 1.100,00 379,31

€ € €

178.750,00 1.300,00 448,28

€

904.951

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

13% € € €

33.280,00 156,00 53,79

€ € €

22.792,76 133,25 45,95

€ € €

20.000,00 130,00 44,83

€ € €

18.333,33 143,00 49,31

€ € €

23.237,50 169,00 58,28

€

117.644

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

15.867,77 74,38 25,65

€ € €

11.603,31 67,83 23,39

€ € €

9.917,36 64,46 22,23

€ € €

9.256,20 72,20 24,90

€ € €

10.909,09 79,34 27,36

€

57.554

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

19.834,71 92,98 32,06

€ € €

14.504,13 84,79 29,24

€ € €

12.396,69 80,58 27,79

€ € €

11.570,25 90,25 31,12

€ € €

13.636,36 99,17 34,20

€

71.942

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€

2.348,73 12 4% 70% 1.520,94 827,79

€

1.628,46 12 4% 70% 1.041,66 586,80

€

1.421,79 12 4% 70% 914,03 507,77

€

1.307,77 12 4% 70% 837,86 469,92

€

1.635,38 12 4% 70% 1.061,98 573,40

€

8.342

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten

€ € €

49.418 € 359 124 28%

255.482

Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

€ € €

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ €

21%

€ €

71.331 € 334 € 115 € 28% 327.331,21 1.534,37 529,09 nvt

€ € €

50.529 € 295 € 102 € 29% 225.857,61 1.320,40 455,31 nvt

€

nvt 69.363,01 17% 315,29

€

nvt 64.225,03 22% 321,13

€

69.363,01

€

64.225,03

€

€ €

€ € €

43.736 € 284 € 98 € 28% 197.582,00 1.284,28 442,86 nvt

€

nvt 50.351,89 20% 359,66

€

50.351,89

€

Pagina: 1 van 1

€ €

€ € €

40.468 € 316 € 109 € 29% 181.493,20 1.415,65 488,15 nvt

€

nvt 49.911,76 22% 285,21

€

49.911,76

€

€ €

€ € €

€

228.168,33 1.659,41 572,21 nvt

€

1.160.432

€

278.411

nvt 44.558,94 16% nvt 44.558,94

printdatum: 15-9-2021 modelversie: 1801

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10798210/1