Document · PDF

Bijlage RV Grondprijsbrief 2021-2022 - Grondprijsadvies 2021 gemeente Altena

Raadsvergadering 21 december 2021, gemeente AltenaBij agendapunt: Grondprijsbrief Altena 2021-202217.349 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

#OPDRACHTGEVERNAAMREST#

Gemeente Altena Grondprijsadvies 2021

Opdrachtgever

Gemeente Altena

Kenmerk

2697.13-D1c2/td/ab/a

Datum

27-10-2021

Status

Definitief

Versie 2A-18.3

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Titel

: Gemeente Altena | Grondprijsadvies 2021

Opdrachtgever

: Gemeente Altena

Kenmerk

: 2697.13-D1d1

Deskundigen

: G. Schol BBA RT

Blad 2.

: T. Donders BBA RT Datum

: 27-10-2021

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I www.gloudemans.nl

1036.578-D1c2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Algemeen ......................................................................................................... 4

Marktanalyse .................................................................................................... 5 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Analyse uitgifteprijzen .................................................................................. 16 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Algemeen ........................................................................................................................ 16 Referentieonderzoek ....................................................................................................... 16 Residuele waardeberekening .......................................................................................... 19 Duurzaamheid ................................................................................................................. 22

Grondprijsadvies ........................................................................................... 25 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.

Algemeen .......................................................................................................................... 5 Landelijke marktanalyse .................................................................................................... 6 Regionale marktanalyse NVM regio Gorkum .................................................................... 9 Lokale marktanalyse gemeente Altena ........................................................................... 11 Kansen en bedreigingen 2021 ........................................................................................ 14

Algemeen ........................................................................................................................ 25 Degressief stelsel ............................................................................................................ 25 Grondgebonden woningen .............................................................................................. 26 Gestapelde woningbouw ................................................................................................. 27 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 27 Samenvatting grondprijsadvies ....................................................................................... 28 Fasering uitgifte ............................................................................................................... 29 Overig .............................................................................................................................. 29

Bijlagen .......................................................................................................... 30

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 4.

Algemeen Er is verzocht om een actualisatie van het op 7 mei 2020 opgeleverde grondprijsadvies 2020 uit te brengen. De actualisatie ziet toe op de in 2021 te hanteren uitgifteprijzen voor woningbouwlocaties in de gemeente Altena. Voor u ligt het grondprijsadvies 2021 voor woningbouwlocaties. Het doel van dit advies is inzicht te geven in de te hanteren uitgifteprijzen voor het jaar 2021. In dit rapport wordt allereerst op landelijk, regionaal en lokaal niveau een marktanalyse van de woningbouwmarkt gegeven (hoofdstuk 2). Vervolgens is er referentieonderzoek uitgevoerd naar transacties van bouwkavels en (nieuwbouw)woningen binnen de gemeente Altena (hoofdstuk 0). Dit resulteert tot slot in een grondprijsadvies voor het jaar 2021 (hoofdstuk 4). Dit grondprijsadvies is gedifferentieerd naar de volgende woningtypen: • grondgebonden vrije sector woningbouw (onderverdeeld in vrijstaande woning, tweeonder-één-kapwoning, rijwoning en seniorenwoning); • gestapelde vrije sector woningbouw; • sociale woningbouw (zowel grondgebonden als gestapeld). Het grondprijsadvies is gemeentebreed opgesteld, waarbij de kernen worden gedifferentieerd naar prijsniveau, op basis van het voorgaande grondprijsadvies: De onderverdeling van de kernen, is weergegeven in onderstaande tabel: Almkerk t/m Wijk en Aalburg

Andel t/m Veen

Babyloniënbroek t/m Waardhuizen

Almkerk Sleeuwijk Werkendam Vestingstad Woudrichem Wijk en Aalburg

Andel Dussen Genderen Giessen Hank Nieuwendijk Rijswijk Veen

Babyloniënbroek Drongelen Eethen Meeuwen Oudendijk Uitwijk Uppel Waardhuizen

Een nadere omschrijving van de opdrachtvoorwaarden en -uitgangspunten is opgenomen in bijlage 1.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 5.

Marktanalyse

2.1.

Algemeen Om inzicht te krijgen in de marktontwikkeling is gekeken naar de marktontwikkeling op landelijk, regionaal en lokaal niveau. De landelijke marktanalyse wordt beschouwd op basis van en publicaties van het Expertisecentrum woningwaarde en de ABN AMRO. Om een representatief beeld te krijgen van de woningmarkt op regioniveau is daarbij gekeken naar de NVM-regio 53, Gorinchem 1. Deze regio beslaat naast de voormalige gemeentes Aalburg, Werkendam en Woudrichem, de gemeenten (en plaatsen) Zelhem (gedeeltelijk), Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Leerdam, Giessenlanden, Graafstroom, Liesveld, Zederik en Lingewaal. Dit marktonderzoek wordt in deze rapportage gebruikt om een algemeen beeld te schetsen van de stand van de vastgoedmarkt op regionaal niveau. Achtereenvolgens worden (i) het aantal transacties, (ii) de gerealiseerde transactieprijzen, (iii) het aanbod en (iv) de verkooptijd beschouwd in de periode vanaf het tweede kwartaal van 2018 tot en met het tweede kwartaal van 2021. 2 Voor de lokale marktanalyse is tevens onderzoek gedaan naar (i) het aantal transacties, (ii) de gerealiseerde transactieprijzen, (iii) de verkooptijd en (iv) het aantal aangeboden woningen binnen de gemeente Altena.

De lokale marktanalyse heeft, net zoals de regionale marktanalyse, betrekking op de periode van eerste kwartaal van 2019 tot en met het eerste kwartaal van 2021.¹ Wat betreft de regionale en lokale marktanalyse wordt opgemerkt dat er gebruik is gemaakt van het marktinformatiesysteem van de NVM en dat er geen gebruik is gemaakt van zuivere kwartaalcijfers, maar van cijfers die een voortschrijdend gemiddelde weergeven. Dit wil zeggen dat het gemiddelde van een vast aantal perioden wordt genomen, zodat het voortschrijdend gemiddelde het verloop op de langere termijn toont. Deskundigen hebben het gewogen gemiddelde berekend door per kwartaal het gemiddelde van het betreffende en het voorgaande kwartaal te nemen. De gegevenstabellen die horen bij de in paragraaf 2.3 en 2.4 weergegeven grafieken zijn opgenomen in bijlage 2 en geven de exacte data weer.

1 De kernen Dussen en Hank (voormalige gemeente Werkendam) vallen onder de NVM-regio 69, Breda. Deze regio wordt niet

gebruikt voor de marktanalyse, omdat deze tevens Breda, Tilburg en Waalwijk omvatten en daardoor niet representatief wordt geacht voor de gemeente Altena. 2 Over het derde kwartaal van 2021 zijn nog geen (volledige) cijfers bekend, omdat dit kwartaal, op het moment van opmaken van dit rapport, nog niet is afgelopen. 1036.578-D1c2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

2.2.

Blad 6.

Landelijke marktanalyse Het Expertisecentrum woningwaarde geeft in de Monitor koopwoningmarkt 1e kwartaal 2021 3 samengevat de navolgende analyse van de woningmarkt in Nederland. Het algemene consumentenvertrouwen in de economie van Nederland is na een forse terugval in het tweede kwartaal van 2020 toch weer gestabiliseerd in het derde en vierde kwartaal. In het eerste kwartaal van 2021 is er zelfs weer sprake van een minder negatief consumentenvertrouwen. Het vertrouwen in de koopwoningmarkt is in het tweede kwartaal van 2020 minder ver weggezakt dan het algemene consumentenvertrouwen en herstelt zich daarna ook weer sneller. De COVID-19 crisis heeft in 2020 en in het eerste kwartaal van 2021 een beperkt effect gehad op de Nederlandse economie. Op macroniveau was er in het tweede kwartaal van 2020 wel sprake van een zeer forse economische daling (BBP nam met 8,5% af), maar was de stijging in het derde en vierde kwartaal van 2020 eveneens behoorlijk. Daardoor was er over het hele jaar beschouwd sprake van een beperkte daling van de economie. De markt van bestaande koopwoningen lijkt in het geheel niet te zijn geraakt door COVID-19 crisis. Het aantal door het Kadaster geregistreerde transacties is in het eerste kwartaal van 2021 gestegen in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2020 (+29,2%).

Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt blijken enkele maanden eerder uit de NVM-registratie van het aantal verkopen (door een vertraging tussen verkoop en daadwerkelijke overdracht). Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen is, in vergelijking met hetzelfde kwartaal van 2020, wel beperkt gedaald (-6,8%). De NVM wijst zelf op het zeer geringe aanbod van te koop staande woningen in het eerste kwartaal van 2021, waardoor de potentiële vraag van woonconsumenten steeds moeilijker of niet geëffectueerd kan worden. Het meer actuele beeld over de koopwoningmarkt op basis van de NVM gegevens, is dus minder gunstig dan op basis van de Kadastercijfers. Overigens zijn daarin vooralsnog geen negatieve effecten van de COVID-19 crisis op de vraagkant van de woningmarkt te herkennen. De waarde op de krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal verkochte woningen) is voor zowel de nieuwbouw- als de bestaande woningbouw historisch laag, met respectievelijk 2,9 (nieuwbouw) en 1,7 (bestaande bouw). Een forse afname van het aanbod ligt hieraan ten grondslag. Door de krapte op de markt, kan het aanbod van zowel nieuwbouw als bestaande koopwoningen de vraagontwikkeling niet bijhouden. De koopprijs van bestaande woningen heeft zich dan ook sterk ontwikkeld het afgelopen jaar.

De mediane verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2021 komt fors hoger uit dan in het vorige kwartaal (+4,4%). In vergelijking met het eerste kwartaal in 2020 is er zelfs sprake van maar liefst 14,7% prijsstijging. De mediane verkoopprijs, welke al al sinds begin 2014 toeneemt, bedroegg in het eerste kwartaal van 2021 € 379.000,00. Hoe de koopprijs zich in de komende kwartalen verder ontwikkelt, zal onder andere afhangen van het verdere verloop van de COVID-19 crisis, de door te voeren versoepelingen van de maatregelen, de afbouw van de overheidssteun aan het bedrijfsleven en de economische reactie op nieuwe omstandigheden. Een koopprijsdaling is op de korte termijn echter niet waarschijnlijk, maar enige afkoeling (door meer aanbod of enige vraaguitval) zou meer dan welkom en ook passend zijn volgens de economische theorieën.

Experticecentrum Woningwaarde (2021), Monitor koopwoningmarkt: 1e kwartaal 2021 1036.578-D1c2

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 7.

De krapte op de woningmarkt speelt een belangrijke rol in de aanhoudende koopprijsstijging. Gemiddeld genomen is er in het eerste kwartaal van 2021 circa 3,5% meer betaald dan de vraagprijs. Deze situatie is nu in het zesde opeenvolgende kwartaal waar te nemen. Door de grote krapte, in combinatie met gunstige financieringsvoorwaarden, is er grote concurrentie tussen potentiële kopers. De woonconsument voelt zich blijkbaar nog steeds gedwongen om meer dan de vraagprijs voor een woning te betalen. Er is een verschil zichtbaar tussen de prijsontwikkeling van de verschillende woningtypes. Over het algemeen zijn de prijzen voor tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen vanaf de Kredietcrisis relatief gezien sterker gestegen dan de vrijstaande en twee-onder-éénkapwoningen (zie onderstaande figuur 1).

Figuur 1: Index mediane verkoopprijs in € per m², naar woningtypen op kwartaalbasis (bron: Expertisecentrum Woningwaarde (2021) Monitor koopwoningmarkt: 1e kwartaal 2021)

Het aantal transacties van nieuwbouwkoopwoningen laat de afgelopen jaren een dalende en vervolgens stagnerende ontwikkeling zien, terwijl een flinke toename nodig was/is om aan de grote woningvraag te voldoen. Na de plotselinge piek in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in het vierde kwartaal van 2019 (ruim 9.000 verkopen), is er in de eerste helft van 2020 sprake van een stagnatie rond de 8.000 transacties per kwartaal. In de tweede helft van 2020 trekt het aantal transacties van nieuwbouw koopwoningen wel weer aan naar circa 9.000 woningen op kwartaalbasis. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen laat sinds vanaf 2015 een enorme stijging zien (circa 10% per jaar) en bedroeg in het eerste kwartaal 2021 circa € 423.750,00. Sinds medio 2019 is er echter sprake van meer gematigde groeipercentages van de koopprijzen voor nieuwbouwwoningen. Hoe het prijsverloop op de nieuwbouwmarkt zal uitpakken blijkt onduidelijk: eisen in het nieuwe bouwbesluit en het geringe woningaanbod kunnen een prijsopdrijvend effect hebben, terwijl vraaguitval door hoge koopprijzen of de coronacrisis een prijsdrukkend effect kunnen hebben.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 8.

De financierbaarheid van koopwoningen is vooral voor starters gewijzigd, door aangescherpte hypotheekvoorwaarden (aanscherping LTI-norm, LTV verlaagd, beperking hypotheekrenteaftrek, eigen geld voor bijkomende kosten). In combinatie met de sterk oplopende koopprijzen staan zowel de financierbaarheid als de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters onder druk, met name in de (grote) steden en in de krappere woningmarktgebieden in Nederland. Starters kopen daardoor (gemiddeld) op latere leeftijd een eerste woning. Positieve ontwikkelingen zijn daarentegen de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters per januari 2021 en het tweede inkomen dat in 2021 voor 90% in plaats van 80% meetelt bij de berekening van de maximale hypotheek. Toekomstige ontwikkelingen op de kortere termijn De economische maatregelen van de overheid sinds maart 2020 hebben eraan bijgedragen, dat het aantal faillissementen beperkt is gebleven en de werkloosheid eerst licht is opgelopen en vervolgens toch weer licht is gedaald in de afgelopen twee kwartalen (tot 3,8% in het eerste kwartaal van 2021). Daarnaast hebben de algehele lockdown, de avondklok en de overige maatregelen er mede voor gezorgd dat de verspreiding van het COVID-19 virus toch onder controle is gehouden in de maanden november 2020 – april 2021.

Daardoor is een meerderheid van de mensen in het eerste kwartaal van 2021 optimistischer geworden, waardoor ook het vertrouwen in de economie en in de woningmarkt niet verder is weggezakt gedurende die maanden. De woningvraag is daardoor nog steeds groot, de krapte op de woningmarkt nog even hoog en dus houden de koopprijsstijgingen gemiddeld genomen aan. “Business as usual”. Nu het vaccineren van de bevolking tegen het COVID-19 virus in een behoorlijk tempo wordt doorgevoerd, is het niet waarschijnlijk dat dit vertrouwen in de economie en in de woningmarkt op korte termijn toch zal omslaan. De ontwikkelingen op de koopwoningmarkt en op de hypothekenmarkt zullen daarom in sterkere mate afhangen van het aanbod van (koop)woningen, dan van de vraagontwikkeling in de nabije toekomst. De verwachting is dat de koopprijsstijging in de tweede helft van 2021 hoog zal blijven maar afvlakt. Een stijging van de gemiddelde verkoopprijs met circa 3,5% ligt in de lijn der verwachting. Op basis van de modelvoorspellingen is daarbij een toename van de verkoopprijzen met 8% tot 9% op jaarbasis nog steeds een reëel toekomstbeeld. De ABN AMRO geeft in haar Woningmarktmonitor d.d. juli 2021 aan dat het de eerdere prijsramingen voor de woningmarkt flink verhoogt.

Daar waar zij in april 2021 nog uitgingen van een prijsstijging van bestaande koopwoningen van 7,5% dit jaar en van 2,5% volgend jaar, gaan zij nu uit van respectievelijk 12,5% en 5% koopprijsstijging. De verwachting is wel nog steeds het aantal woningaankopen volgend jaar zal dalen met 5%. ABN AMBRO noemt de huizenmarkt verhit.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

2.3.

Blad 9.

Regionale marktanalyse NVM regio Gorkum Gerealiseerde transacties Uit figuur 2 blijkt dat het aantal gerealiseerde transacties van de meeste woningtypen over de weergegeven drie jaar redelijk stabiel is gebleven; er is geen trendmatige stijging of daling waarneembaar. Het aantal transacties van tussenwoningen en appartementen heeft de laatste drie kwartalen een daling ingezet. Figuur 2: Aantal transacties regio Gorkum e.o.

Gerealiseerde transactieprijzen Uit figuur 3 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs per m² van woningen in de regio Gorkum e.o. vanaf het eerste kwartaal 2019 trendmatig en fors stijgt, voor ieder woningtype. De gemiddelde transactieprijs per m² bedroeg in het tweede kwartaal 2021 € 3.048,00 en varieerde van € 2.745,00 voor een tussenwoning tot € 3.547,00 voor een vrijstaande woning. De prijsstijging van het tweede kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal 2020 was gemiddeld 15,5%. De prijsstijging was voor tussenwoningen met 17,2% het hoogst en voor appartementen met 11,1% het laagst.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 10.

Figuur 3: Transactieprijs per m² woonoppervlakte Gorkum e.o.

Het beschikbare aanbod Uit figuur 4 blijkt dat het beschikbare aanbod al enkele jaren sterk afneemt. De afname van het tweede kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal 2020 was gemiddeld 53% en varieerde van 40% voor appartementen tot een afname van 59% voor tussenwoningen. Het aantal aangeboden vrijstaande woningen is ruim hoger dan het aanbod bij de andere woning categorieën. Wat opvalt is dat het aantal transacties voor een lange periode gelijk is gebleven terwijl het aanbod sinds het tweede kwartaal 2018 af aan het nemen is. Deze ontwikkeling geeft weer dat de woningmarkt in de afgelopen drie jaar veel krapper is geworden: het aantal transacties is lang stabiel gebleven en het aanbod is fors gedaald. De laatste drie kwartalen is ook de afname in het aantal transacties ook waar te nemen. Figuur 4: Aantal woningen in aanbod per kwartaal regio Gorkum e.o.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 11.

Looptijd te koop staande woningen De ontwikkeling van de verkooptijd van de te koop staande woningen in regio Gorkum e.o. is de afgelopen drie jaren gemiddeld gezien teruggelopen. De verkooptijd bedraagt in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld 23 dagen, waarbij de verkooptijd varieert van 20 dagen voor hoekwoningen en twee-onder-één-kapwoningen tot 29 dagen voor vrijstaande woningen. De verkooptijd is het afgelopen jaar gemiddeld met 11,1% afgenomen. Figuur 5: Verkooptijd in dagen regio Gorkum e.o.

2.4.

Lokale marktanalyse gemeente Altena Gerealiseerde transacties Het aantal transacties binnen de gemeente Altena laat een meer gefluctueerd beeld zien vergeleken met het aantal transacties binnen de regio Gorkum e.o. Deze fluctuatie is hoofdzakelijk het gevolg van het lagere aantal transacties. Hierdoor hebben enkele transacties meer of minder direct een (aanzienlijk) effect op het gemiddelde per kwartaal. Gemiddeld gezien is het aantal transacties van het tweede kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal 2020 gelijk gebleven. Daarnaast valt op dat er zeer weinig appartementen worden verkocht binnen de gemeente

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 12.

Figuur 6: Aantal transacties per kwartaal gemeente Altena

Gerealiseerde transactieprijzen De gerealiseerde transactieprijzen, zoals te zien in figuur 7 laten, net zoals in de regio Gorkum e.o., een trendmatig stijgende lijn zien. De gemiddelde transactieprijs per m² bedroeg in het tweede kwartaal 2021 € 3.026,00 en varieerde van € 2.774,00 voor een hoekwoning tot € 3.261,00 voor een vrijstaande woning. De gemiddelde transactieprijs ligt daarmee nagenoeg gelijk met het gemiddelde van de regio Gorkum e.o. De prijsstijging van het tweede kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal 2020 was gemiddeld 14,8% en varieerde van 6,6% voor een twee-onder-één-kapwoning tot 25,5% voor een tussenwoning. Appartementen zijn in deze vergelijking buiten beschouwing gehouden omdat door het lage aantal transacties er een aanzienlijk lagere prijs naar voren kwam in het tweede kwartaal van 2021. Figuur 7: Transactieprijs per m² woonoppervlakte gemeente Altena

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 13.

Het beschikbare aanbod Uit figuur 8 blijkt dat het beschikbare aanbod al enkele jaren afneemt. De afname van het tweede kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal 2020 was gemiddeld 47% en is daarmee in dezelfde orde van grootte als de afname binnen de regio Gorkum e.o. Er bestaat wel een groot verschil tussen de afname van het aanbod twee-onder-één-kapwoningen (-33% in gemeente Altena t.o.v. -55% in regio Gorkum). Ook bij de tussenwoningen is er een aanzienlijk verschil op te merken (-41% in gemeente Altena t.o.v. -59% in regio Gorkum). Het aanbod van hoekwoningen, tussenwoningen en appartementen is al sinds 2019 lager dan 10 in de gemeente Altena. Figuur 8: Aantal woningen in aanbod gemeente Altena

Wanneer het aantal aangeboden woningen wordt vergeleken met het aantal verkochte woningen per kwartaal, valt op dat het verschil tussen het aantal aangeboden woningen en het aantal transacties fors kleiner is dan in de regio Gorkum. Het aantal transacties is in de gemeente nog lager dan het aanbod. De krapte is per kwartaal aan het toenemen. Looptijd te koop staande woningen De ontwikkeling van de verkooptijd van de te koop staande woningen in gemeente Altena is de afgelopen drie jaren teruggelopen, met enkele uitschieters als uitzondering op dit gemiddelde (met name bij vrijstaande woningen en appartementen). De verkooptijd bedraagt in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld 30 dagen, waarbij de verkooptijd varieert circa 15 dagen voor appartementen tot 44 dagen voor vrijstaande woningen. De verkooptijd binnen de gemeente Altena is daarmee vergelijkbaar met de regio Gorkum. De verkooptijd van vrijstaande woningen is opvallend gezien in twee jaar tijd van gemiddeld 202 dagen afgenomen naar 44 dagen in het laatste kwartaal.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 14.

Figuur 8: Verkooptijd in dagen gemeente Altena

2.5.

Kansen en bedreigingen 2021 Door deze forse afname van de afgelopen jaren is (grote) krapte op de woningmarkt ontstaan, wat mede de oorzaak is van de prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Met inachtneming van voornoemde trends en ontwikkelingen rondom de Nederlandse woningmarkt, kunnen een aantal kansen en bedreigingen voor de woningmarkt in het jaar 2021 worden geformuleerd. Kansen woningmarkt: 1. Door gestegen woningprijzen loopt de restschuldproblematiek verder terug. In 2018 stonden nog ‘maar’ 46.000 huizen onder water. Tijdens de crisis was dit op het hoogtepunt 1,3 miljoen. 2. De vraag naar woningen blijft toenemen als gevolg van de verwachte demografische ontwikkeling (groei bevolking en kleinere huishoudens). 3. Er is een tekort aan huurwoningen in het middensegment. Het gevolg hiervan is dat huren buiten de sociale huur alleen mogelijk is in hogere huurklassen, waarvan de huurstijging bovendien groot is. Dit heeft tot gevolg dat de lasten van een huurwoning hoger zijn dan die van een vergelijkbare koopwoning door de relatief lage hypotheektarieven, met als gevolg extra druk op de koopwoningmarkt. 4. Vanaf 2021 stijgt de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van € 310.000,00 naar € 325.000,00. Voor de grote steden en veel andere delen van de Randstad heeft dit vermoedelijk weinig effect; woningen zijn er vaak al duurder dan de NHG-grens.

Maar in regio’s waar dit nog niet het geval is, zijn nu meer huizen te koop tegen de lagere hypotheekrente die kopers dankzij de garantie bij banken kunnen krijgen.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 15.

De op Prinsjesdag 2020 aangekondigde maatregelen om starters een betere kans op de woningmarkt te geven, zoals geen overdrachtsbelasting (en hogere overdrachtsbelasting voor beleggers) zijn vanaf 2021 van kracht. De maatregel geen overdrachtsbelasting heeft als voorwaarde een leeftijd tussen 18 en 35 jaar en een koopsom tot maximaal € 400.000,00. Bij financiering van de woning wordt het tweede inkomen vanaf 2021 voor 90% meegenomen ten opzichte van 80% daarvoor.

Bedreigingen woningmarkt: 1. Dalend consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt als gevolg van de coronacrisis, waardoor het aantal transacties kan afnemen en mogelijk ook de prijs onder druk kan komen te staan. 2. De woningmarkt wordt als erg krap beschouwd. Het slinkende woningaanbod heeft een enorme krapte op de markt tot gevolg, welke krapte alleen maar lijkt toe te nemen. 3. De prijs voor een bestaande koopwoning is met gemiddeld € 379.000,00 erg hoog, waardoor het met name voor (alleenstaande) woningzoekers met een modaal inkomen lastig is om een woning te vinden. 4. Het doel om jaarlijks 75.000 nieuwbouwwoningen te realiseren staat onder druk door de beperkte beschikbaarheid van bouwlocaties, het gebrek aan capaciteit in de bouw en de (onduidelijke) gevolgen van de stikstofproblematiek voor de woningbouw. 5. Er zijn steeds meer (buitenlandse) beleggers en expats op de woningmarkt actief waardoor de krapte verder toeneemt en huizen steeds minder bereikbaar worden. Voor de volledigheid vermelden de deskundigen dat de voornoemde ontwikkelingen gebaseerd zijn op landelijke cijfers en dus niet specifiek zien op de gemeente Altena of directe omgeving.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 16.

Analyse uitgifteprijzen

3.1.

Algemeen Nu de algemene marktontwikkelingen in kaart zijn gebracht, wordt nader ingegaan op de uitgifteprijzen van bouwkavels voor woningbouw. Om de grondprijs voor woningbouwkavels te bepalen is een referentieonderzoek uitgevoerd naar woningbouwkavels ten behoeve van vrijstaande woningen, om via de comparatieve methode de grondwaarde voor vrijstaande woningen te bepalen. Vervolgens is er referentieonderzoek gedaan naar (nieuwbouw) twee-onder-éénkapwoningen, tussenwoningen, hoekwoningen, seniorenwoningen en appartementen. Op basis van dit referentieonderzoek naar (nieuwbouw)woningen is, tezamen met kengetallen voor bouwkosten, een residuele waardeberekening uitgevoerd om de grondwaarde voor de woningtypes te bepalen. De grondwaarde voor vrijstaande woningen wordt niet bepaald middels de residuele waardemethode, omdat het afwerkingsniveau, de constructie en de vorm van de kavel en de woning bij vrijstaande woningen dusdanig van elkaar kunnen verschillen, dat een residuele berekening (gebaseerd op een ‘standaard’ woningtype) een vertekend beeld kan geven. De periode voor het referentieonderzoek is juni 2020 tot en met juni 2021.

3.2.

Referentieonderzoek Zoals eerder aangegeven wordt bij het bepalen van de uitgifteprijzen zowel de comparatieve methode als de residuele methode gehanteerd. Ten behoeve van beide methodieken heeft een referentieonderzoek plaatsgevonden naar transacties van bouwkavels ten behoeve van vrijstaande woningen en is een referentieonderzoek uitgevoerd naar transactieprijzen van (nieuwbouw)woningen. Bouwkavels t.b.v. vrijstaande woningen Onderstaand is een referentieonderzoek weergegeven naar de transacties van bouwkavels t.b.v. vrijstaande woningen met een maximale perceeloppervlakte van 1.250 m². In eerste instantie is gekeken naar de periode juni 2020 tot en met juni 2021 binnen de gemeente Altena. Omdat er binnen deze periode in bepaalde kernen geen of zeer weinig transacties zijn, is de zoekperiode verruimd naar januari 2020 tot en met juni 2021. De prijs per m² is berekend naar analogie van een bij de waardering van gronden dikwijls gehanteerde waarderingsmethodiek. Deze methodiek gaat bij de waardering van gronden uit van een zogenaamd degressief stelsel, waarbij de waarde trapsgewijs relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. In het kader van onderhavig grondprijsadvies is gekozen voor een trapsgewijze relatieve afname per 500 m², waarbij van elke daaropvolgende 500 m² de prijs wordt gehalveerd.

Dit betekent dat de 1e 500 m² een grondprijs van 100% kennen, de daaropvolgende 500 m² een grondprijs van 50%, de daaropvolgende 500 m² een grondprijs van 25% en zo verder. Uitzondering hierop vormen kavels met zeer ruime bebouwingsmogelijkheden. Deze betreffen woningen van meer dan 750 m³ en/of met een bouwvlak groter dan 150 m². Hiervoor geldt dat de eerste 750 m² een grondprijs van 100% kennen, waarna vervolgens per 500 m² wordt gestaffeld.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 17.

De referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen. De gevonden transacties zijn op basis van het voornoemde degressief stelsel terug herleid naar een grondprijs voor de eerste 500 m². Tevens zijn de transactieprijzen gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting dan wel btw. In onderstaande tabel zijn de resultaten samengevat weergegeven. referentieonderzoek naar bouwkavels is als bijlage 3 aan dit rapport gevoegd

Kernen

Aantal transacties

Almkerk t/m Wijk en Aalburg

Andel t/m Veen

34 5

Babyloniënbroek t/m Waardhuizen

Gemiddelde transactieprijs v.o.n. excl. btw

Het

totale

Gemiddelde perceel opp.

Transactieprijs per m² incl. correctie

€

221.459

930 m²

€ 261,00

€

147.987

521 m²

€ 302,00

€

198.234

815 m²

€ 273,00

Uit het onderzoek blijkt dat er in de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg en Babyloniënbroek t/m Waardhuizen zeer weinig transacties van bouwkavels hebben plaatsgevonden. In de kernen Andel t/m Veen daarentegen hebben veel transacties plaatsgevonden. De transactieprijs varieerde in Andel t/m Veen van € 290,00 per m² tot € 419,00 per m² en bedroeg gemiddeld € 302,00 per m². Er is geen overzicht van de in 2020 en 2021 door de gemeente Altena verkochte bouwkavels voor vrijstaande woningen ontvangen. Deskundigen hebben tevens gekeken naar te koop staande bouwkavels binnen de gemeente Altena. Op 5 juli 2021 werden op www.funda.nl onderstaande bouwkavels (met een maximum perceeloppervlakte van 1.250 m²) te koop aangeboden binnen de gemeente Altena. Adres

Vraagprijs

Vraagprijs v.o.n. excl. btw

Vraagprijs per m² incl. correctie

Perceel opp. (m²)

Julianastraat (bouwnr. 9), Andel

€ 204.551,00

€ 169.050

€ 345,00

490

Julianastraat (bouwnr. 10), Andel

€ 183.678,00

€ 151.800

€ 390,23

389

Julianastraat (bouwnr. 11), Andel

€ 222.083,00

€ 183.540

€ 355,70

532

Raai (bouwkavel 1), Hank

€ 175.532,00

€ 145.068

€ 299,11

485

Dorpstraat, Meeuwen

€ 162.500,00

€ 134.298

€ 268,60

500

Hoefpad, Uitwijk

€ 265.000,00

€ 219.008

€ 274,45

846

Maasdijk, Veen

€ 383.625,00

€ 317.045

€ 535,10

685

Kievitsven 3, Veen

€ 232.475,00

€ 192.128

€ 367,01

547

Waterfront de Veene, kavel 26 Veen*

€ 435.000,00

€ 359.504

€ 417,30

973

Waterfront de Veene, kavel 25 Veen*

€ 459.000,00

€ 379.339

€ 427,91

1.023

Waterfront de Veene, kavel 1 Veen*

€ 325.000,00

€ 268.595

€ 441,77

716

Waterfront de Veene, kavel 2 Veen*

€ 382.000,00

€ 315.702

€ 397,11

840

* Deze kavels worden niet meegenomen in de vergelijking. Zie onderstaande uitleg. 4 De referentie Rijksstraatweg 7b is niet meegenomen in het gemiddelde, omdat dit een bouwkavel betreft met opstallen (loods). 5

De referenties van bouwkavels binnen het project Waterfront de Veene zijn niet meegenomen in het gemiddelde, omdat deze kavels niet representatief zijn voor een gemiddelde bouwkavel voor een vrijstaande woning in de gemeente Altena daar dit woningbouwproject een uniek karakter heeft door onder andere de ruime bebouwingsmogelijkheden, de architectuur en de ligging aan het (vaar)water. 1036.578-D1c2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 18.

Zowel in de transacties als de te koop staande kavels komt het project Waterfront de Veene terug. Omdat dit een relatief bijzonder project betreft wordt dat hier kort beschreven. Het project bestaat uit 26 vrije kavels aan de Afgedamde Maas in Veen. De meeste percelen hebben een eigen insteekhaven en het open vaarwater van de Maas voor de deur. Alle kavels verschillen van elkaar wat betreft de ligging en de afmetingen. Zo variëren de kaveloppervlaktes van 654 tot 1.292 m². De toegestane bebouwingsoppervlakte per kavel loopt uiteen met een maximum tot ca. 280 m². Dit betreft de combinatie van bouwvlak met het bebouwingspercentage. Door het unieke (luxe)karakter, de ruime kavels en het grote bouwoppervlak worden deze bouwkavels niet meegenomen in de vergelijking. Deze zijn bovengemiddeld en daardoor niet representatief. Transacties nieuwbouwwoningen Voor het referentieonderzoek naar nieuwbouwwoningen is gekeken naar referenties van tweeonder-één-kapwoningen, hoekwoningen, rijwoningen en seniorenwoningen die zijn verkocht binnen de periode juni 2020 tot en met juni 2021. De scope van het referentieonderzoek omvatte in eerste instantie enkel nieuwbouwwoningen met een bouwjaar tussen 2020 en heden. Uit het onderzoek bleek echter dat er in veel kernen geen nieuwbouwtransacties hebben plaatsgevonden.

Om een meer representatief beeld te krijgen, hebben deskundigen de scope van het referentieonderzoek uitgebreid naar woningen met een bouwjaar tussen 2011 en 2020, waarbij een correctie van minus 10% is toegepast, omdat deze woningen doorgaans een hoger afwerkingsniveau kennen (onder andere een afgewerkte badkamer en keuken) dan onlangs opgeleverde nieuwbouwwoningen met een bouwjaar vanaf 2020. De transactieprijzen zijn gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting dan wel btw en geïndexeerd naar prijspeil juni 2021 conform de prijsindexcijfers van het NVM 6. Het totale referentieonderzoek is als bijlage 4 aan dit rapport gevoegd. Uit de gevonden referenties volgen de navolgende gemiddelde opbrengsten per m² gbo in de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg en Andel t/m Veen. Voor de kernen Babyloniënbroek t/m Waardhuizen zijn (nagenoeg) geen transacties van (nieuwbouw)woningen beschikbaar. Almkerk t/m Wijk en Aalburg Type woning

Andel t/m Veen

Aantal transacties

Transactieprijs per m² gbo

2-onder-1 kap

€ 2.876,00

€ 2.528,00

Hoekwoning

€ 3.021,00

€ 2.350,00

Tussenwoning

€ 2.648,00

€ 2.283,00

Seniorenwoning

€ 2.819,00

n.v.t.

Aantal transacties

Transactieprijs per m² gbo

6 De prijsindexcijfers van het NVM betreffen indexcijfers op postcodeniveau, gespecificeerd naar woningtype.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 19.

Deskundigen hebben tevens gekeken naar te koop staande nieuwbouwwoningen binnen de gemeente Altena. Op 6 juli 2021 werden op www.funda.nl onderstaande nieuwbouwwoningen te koop aangeboden binnen de gemeente Altena. Aantal

Vraagprijs v.o.n.

Vraagprijs v.o.n. per m²

Woonopp.

Perceel opp.

2-onder-1-kapwoning (Wijk en Aalburg)

€ 465.000 - € 475.000

€ 4.151 - € 4.241

112 m²

210 - 265 m²

Hoekwoning

n.v.t.

Tussenwoning (Sleeuwijk)

€ 379.000 - € 385.000

€ 3.716 - € 3.775

102 m²

112 m²

Seniorenwoning

n.v.t.

Woningtype

Vergelijk gemeenten In aanvulling op voorgaand referentieonderzoek is tevens gekeken naar het grondprijsbeleid van de aangrenzende gemeenten (voor zover dit is gepubliceerd). Hieruit volgt het volgende beeld: Gemeente, jaar beleidsstuk Dordrecht

Grondprijzen Geen openbare grondprijzen

Drimmelen

Geen openbare grondprijzen

Geertruidenberg

Geen openbare grondprijzen

Gorinchem

Geen openbare grondprijzen

Hardinxveld-Giessendam

Geen openbare grondprijzen

Heusden, 2021

Basisprijs van € 385,00 per m² kavel. Max. 15% afwijken.

Loon op Zand, 2020

Tussen € 245,00 tot 335,00 per m²

Maasdriel

€ 340,00 per m², bij een v.o.n.-prijs vanaf € 260.000,00

Waalwijk, 2020

Geen openbare grondprijzen

West Betuwe, 2021

Projectafhankelijk (project De Plantage vanaf € 324,00 per m², project Herwijnen-Oost vanaf € 275,00 per m²) Geen openbare grondprijzen

Zaltbommel

3.3.

Residuele waardeberekening Zoals in paragraaf 3.1 is aangegeven, wordt er voor het bepalen van de grondprijs van tweeonder-één-kapwoningen, rijwoningen, hoekwoningen en seniorenwoningen gebruikgemaakt van de genormeerde residuele methode. Middels deze methode wordt de grondwaarde bepaald op basis van de grondopbrengsten (vrij-op-naamprijzen van de woningen), die in mindering worden gebracht op de stichtingskosten. Voor een nadere toelichting op de genormeerde residuele methode wordt verwezen naar bijlage 6. De residuele grondwaarde wordt normatief bepaald op basis van gestandaardiseerde woningcategorieën met een basis afwerkingsniveau. Hierdoor ontstaat een uniform beeld op basis waarvan een gemiddelde grondprijs voor deze gemiddelde woningen kan worden bepaald. Uitgangspunt hierbij is projectmatige bouw, waarbij geen zwaardere/aanvullende kwaliteitseisen (waaronder duurzaamheidseisen) door de gemeente worden gesteld. Er is geen sprake van voor de locatie speciaal ontworpen woningen. De gestandaardiseerde woningcategorieën zijn nader beschreven in bijlage 5.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 20.

In deze paragraaf zijn de uitgangspunten van de residuele waardeberekening (stichtingskosten en vrij-op-naamprijzen) toegelicht. Stichtingskosten Voor het bepalen van de residuele grondwaarde zijn op basis van de in bijlage 5 benoemde woningcategorieën de stichtingskosten voor deze woningcategorieën bepaald aan de hand van ervaringscijfers binnen vergelijkbare projecten, beschikbare kengetallen en vakliteratuur zoals onder andere het bouwkostenkompas 2020 en de BDB-index. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat deze kengetallen uitgaan van gasloze woningen met een individuele warmtepomp. Door Metafoor is in een ‘Kwartaalbericht Grondexploitaties Q1 2021’ ten aanzien van de bouwkosten het navolgende gepubliceerd: “De jaarmutatie van de woningbouwkosten bedroeg 1,74% (Q1 2020-Q1 2021), deze stijging is fors lager dan de stijging van het voorgaande jaar, toen de bouwkosten met 4,86% stegen (Q1 2020-Q1 2019). De stabilisatie van de bouwkostenstijging, die zich heeft ingezet rond half 2019, zet zich voort in het eerste kwartaal van 2021. De bouwkosten zijn in het eerste kwartaal van 2021 minder hard gestegen (0,35%) dan in het vierde kwartaal van 2020 (0,60%) (Bouwkostenindex, 2021).

In het eerste kwartaal van 2021 zijn de CAO-loonkosten per uur in de bouwsector met 1,52% gestegen, dit is een grotere stijging dan in het vierde kwartaal van 2020 toen de loonkosten met 0,32% stegen (CBS, 2021a). Deze ontwikkeling hangt nauw samen met het langdurige personeelstekort in de bouwsector. In maart 2021 meldt 66% van de bouwers een tekort te hebben aan personeel (Cobouw, 2021). Bovenstaande ontwikkelingen duiden erop dat de bouwsector minder hard is getroffen door de Coronacrisis dan aanvankelijk werd verwacht. Dit wordt bevestigd door de cijfers van de totale bouwproductie, die in 2020 met slechts 0,4% daalde. De bouwkostenindex laat enkel de directe loon- en materiaalkosten zien. De aanbestedingsindex van het Bouwkostenkompas maakt daarnaast inzichtelijk hoe de markt zich beweegt door te kijken naar de prijsopslag die aannemers kunnen vragen voor het bouwen van woningen als gevolg van de marktvraag. Het afgelopen kwartaal is de aanbestedingsindex met 0,30% gestegen, op jaarniveau daalde de aanbestedingsindex met 1,12% (Bouwkostenindex, 2021). Nadat de aanbestedingskosten in 2020 voornamelijk een daling hebben gezien, is dit kwartaal een lichte stijging zichtbaar. De aanbestedingskosten liggen echter nog steeds lager dan directe bouwkosten. Dit heeft te maken met de onzekerheid in de bouwsector, die veroorzaakt wordt door onder andere de Coronacrisis.

Bouwbedrijven zetten opdrachten voor een lagere prijs in de markt, zodat deze bedrijven verzekerd zijn van een gevulde orderportefeuille op langere termijn. De impact van de Coronacrisis op de bouwsector lijkt vooralsnog mee te vallen. De vraag is dus of de trend van relatief lage aanbestedingskosten zich doorzet.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 21.

De woningmarkt werd de afgelopen kwartalen alsmaar krapper. De woningprijzen per m² van bestaande woningen zijn dit kwartaal gestegen met 2,85%. Op jaarbasis zijn de woningprijzen per m² zelfs met 15,63% toegenomen. De gemiddelde verkooptijd van bestaande woningen ligt nog altijd rond de 30 dagen. De prijs voor een gemiddelde nieuwbouwwoning is met 8% gestegen. De woningprijzen zijn dus sterk toegenomen, terwijl de bouwkosten slechts gering stijgen. Het afgelopen kwartaal betrof deze stijging slechts 0,35%. De afgelopen kwartalen laten een stabilisatie van de woningbouwkosten zien.” Peildatum

Totaal arbeid (index)

Totaal materiaal (index)

Totaal aanneemsom excl. btw (index)

Totaal aanneemsom incl. btw (index)

September 2019

112,22

109,25

110,29

112,12

Oktober 2019

112,22

110,36

111,01

112,87

November 2019

112,22

110,32

110,98

112,85

December 2019

115,53

110,42

112,20

114,08

Januari 2020

115,53

110,36

112,16

114,05

Februari 2020

115,53

110,53

112,27

114,16

Maart 2020

115,53

110,48

112,24

114,13

April 2020

115,53

110,46

112,23

114,11

Mei 2020

115,53

110,50

112,25

114,14

Juni 2020

115,42

110,97

112,52

114,41

Juli 2020

115,42

110,98

112,53

114,42

Augustus 2020

115,42

111,62

112,95

114,84

September 2020

115,42

111,80

113,06

114,96

Oktober 2020

115,42

111,80

113,06

114,96

tabel: BDB maandcijfers oktober 2020 woningen

De voorgaande tabel geeft de stijging van de bouwkosten van het afgelopen jaar weer (index is gebaseerd op april 2012 = 100). Uit deze tabel kan worden opgemaakt dat de flinke kostenstijging van de afgelopen jaren lijkt af te vlakken en de bouwkosten lijken te stabiliseren. In de residuele berekening is daarom rekening gehouden met een gematigde stijging van de bouwkosten ten opzichte van het voorgaande grondprijsadvies.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 22.

Vrij-op-naamprijzen De vrij-op-naamprijzen zoals opgenomen in de residuele berekening zijn bepaald op basis van het referentieonderzoek als opgenomen in paragraaf 3.2, alsook op basis van het actuele aanbod. De vrij-op-naamprijzen zijn bepaald voor de in bijlage 5 gestandaardiseerde woningcategorieën. De gehanteerde vrij-op-naamprijzen zijn: Categorie Twee-onder-één-kapwoning Hoekwoning Tussenwoning Seniorenwoning

Gemiddelde verkoopprijs per m² gbo € 3.000,00 € 2.700,00 € 2.500,00 € 2.800,00

Resultaten Op basis van voornoemde uitgangspunten is vervolgens de residuele waardeberekening opgesteld. Onderstaande tabel geeft (afgerond) de resultaten uit deze berekening weer. De volledige berekening is als bijlage 7 aan dit rapport gevoegd. Categorie Twee-onder-één-kapwoning Hoekwoning Tussenwoning Seniorenwoning

3.4.

Normatieve residuele grondwaarde € 315,00 per m² kavel € 320,00 per m² kavel € 360,00 per m² kavel € 285,00 per m² kavel

Duurzaamheid De stichtingskosten en de vrij-op-naamprijzen van woningen zijn de afgelopen jaren in ontwikkeling, mede als gevolg van trends en ontwikkelingen en wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid. Met betrekking tot dit onderwerp en meer specifiek het effect van duurzaamheidsaspecten op de grondprijs voor woningen, zijn er diverse onderzoeken beschikbaar, waaronder het onderzoek: “Een onderzoek naar de effecten van duurzame woningbouw op de residuele grondwaarde”, uitgevoerd door PAS bv, DWA en Bureau Stedelijke Planning d.d. juni 2018. In dit onderzoek is getracht de effecten van duurzame investeringen in nieuwbouw op de vrij-op-naamprijs en daarmee op de residuele grondwaarde in kaart te brengen. De zogenoemde ‘overall conclusie’ die uit de resultaten wordt getrokken stelt dat duurzaam bouwen geen negatief effect heeft op de grondwaarde, met uitzondering van het bouwen van vrijstaande woningen conform BENG. Dit heeft echter niet direct tot gevolg dat de grondwaarde toeneemt. Dit wordt onderbouwd door onderscheid te maken tussen vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen, tussenwoningen en appartementen. Daarnaast maakt het onderzoek onderscheid tussen een vijftal energieconcepten.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 23.

Onderstaand wordt slechts de algemene conclusie per woningtype weergegeven.

Een ander onderzoek dat in gaat op de gevolgen van duurzaamheidsmaatregelen op de grondprijs van woningen is de master thesis “De Meerwaarde van nul-op-de-meter: een onderzoek naar de effecten van nul-op-de-meter op de grondprijs” van Lon Chi d.d. oktober 2018. Dit onderzoek gaat in op het waarde-effect van een gasloos uitgevoerde nul-op-de-meter woning op de grondprijs. Bovengenoemd onderzoek concludeert dat er een verband bestaat tussen de mate van duurzaamheid en de woningwaarde. Duurzame woningen zijn meer waard dan minder duurzame woningen: er is sprake van een groenpremie tussen de 2% en 15%, waarbij een verband wordt gelegd tussen de contante waarde van de toekomstige energiebesparing en de groenpremie van de woning. De energiebesparing van een grondgebonden NOM-woning ten opzichte van een grondgebonden woning met een energieprestatie conform het vigerend bouwbesluit bedraagt circa € 105,00 per maand. Scenarioberekeningen laten zien dat de groenpremie van een NOM-woning in theorie tussen de € 14.800,00 en € 42.300,00 bedraagt. Vervolgens is onderzocht wat de meerkosten zijn van het maatregelenpakket om te komen tot NOM. Het maatregelenpakket bestaat in grote lijnen uit: een betere isolatie van de woning, een warmtepomp in plaats van cv-ketel en zonnepanelen voor extra energieopwekking.

De meerkosten voor dit maatregelenpakket bedragen volgens diverse publicaties tussen de € 15.000,00 en € 20.000,00 inclusief btw. In het onderzoek is gerekend met € 15.000,00 inclusief btw. Op basis van de berekende groenpremie en de geïdentificeerde meerkosten om tot NOM te komen, heeft deze duurzaamheidsambitie in theorie geen negatieve invloed op de grondwaarde. De minimale variant van de berekende groenpremie staat namelijk vrijwel gelijk aan de meerkosten (€ 14.800,00 vs. € 15.000,00). In theorie kan de NOM zelfs leiden tot een hogere grondwaarde. In het onderzoek is een casestudy verricht naar het concept “Morgenwonen”: een duurzaam bouwconcept van Volkerwessels dat uitgaat van grondgebonden woningen die gasloos en energieneutraal worden uitgevoerd. Er zijn circa 1.000 woningen van dit bouwconcept gerealiseerd. In de casestudy zijn twee zaken aan de orde geweest: de transactieprijs ten opzichte van referentiewoningen en een verdere onderbouwing van de meerkosten van het maatregelenpakket. Ten aanzien van de meerkosten wordt geconcludeerd dat de eerste inschatting van € 15.000,00 inclusief btw gerechtvaardigd is.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 24.

In de transactiestudie komt naar voren dat de NOM-woningen een transactiewaarde hebben van circa € 14.000,00 meer dan met referentieobjecten. Ook deze uitkomst impliceert dat de NOM-ambitie nauwelijks een negatieve invloed heeft op de grondwaarde. Uit de onderzoeken kan worden afgeleid dat duurzaamheidseisen – gemiddeld genomen – geen of een licht positief effect hebben op de grondprijs. Dit komt mede doordat consumenten steeds meer waarde hechten aan duurzaamheid. Men is dan ook bereid hier meer voor te betalen, onafhankelijk van leeftijd, provincie of mate van verhuisgeneigdheid (DWA & PAS BV, 2018; BPD, 2017). Energiezuinige (groene) woningen met een energielabel A, B of C zijn meer waard dan niet-zuinige woningen. Dit prijsverschil komt overeen met de investeringskosten voor het verduurzamen van die niet-zuinige woningen. Woningen met labels E, F en G brengen juist minder op. Dit verschil loopt op tot een verschil van € 13.500,00 voor woningen met label G vergeleken met woningen met label D. Dit blijkt uit recent onderzoek van DNB (2019). Op basis van de Total Cost of Ownership (TCO) blijkt dat hogere kosten / investeringen die de nieuwe BENG-normen met zich meebrengen weer terugverdiend kunnen worden via besparing op de energierekening. Met inachtneming van de conclusies uit beschikbare onderzoeken adviseren deskundigen om een standaard grondprijs te blijven hanteren.

Indien gewenst kan situationeel van deze grondprijs worden afgeweken, indien de opbrengsten en/of kosten van BENG- of NOMwoningen substantieel afwijken van de in dit grondprijsadvies gehanteerde uitgangspunten. De bandbreedte van 10% zoals genoemd in paragraaf 4.1 biedt hier ruimte voor.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 25.

Grondprijsadvies

4.1.

Algemeen In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de geadviseerde grondwaarde voor de uitgifte van bouwkavels. Het grondprijsadvies wordt uitgesplitst naar de categorieën vrijstaande woning, twee-onder-één-kapwoning, hoekwoning, tussenwoning, seniorenwoning en appartement. Allereerst voor de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg (paragraaf 4.3) en vervolgens voor de kernen Andel t/m Veen en Babyloniënbroek t/m Waardhuizen (paragraaf 4.3). Het grondprijsadvies is gebaseerd op de marktanalyse (hoofdstuk 2) alsook het referentieonderzoek (hoofdstuk 0). Zoals in paragraaf 3.1 al is toegelicht, is de grondwaarde voor vrijstaande woningen bepaald via de comparatieve methode op basis van het referentieonderzoek. De grondwaarde van twee-onder-één-kapwoning, hoekwoning, tussenwoning en seniorenwoning is bepaald via de residuele waardebepalingsmethode op basis van een normatieve residuele berekening. De normatieve residuele berekening is gebaseerd op gestandaardiseerde woningcategorieën, zoals opgenomen in bijlage 5. Hierdoor ontstaat een uniform beeld op basis waarvan een gemiddelde grondprijs voor deze gemiddelde woningen is bepaald. Voor gevallen waarin wordt afgeweken van de benoemde categorieën wordt geadviseerd een maatwerktaxatie te laten opstellen.

Deskundigen vermelden nadrukkelijk dat voor de gemiddelde uitgifteprijzen is uitgegaan van bouwkavels met voldoende courante kavelvormen en oppervlaktes. Er wordt nadrukkelijk geadviseerd om bij de uiteindelijke prijsbepaling specifiek op kavelniveau de uit te geven kavels te beoordelen op ligging en vorm, alvorens tot een uitgifteprijs per kavel te komen. Afhankelijk van voornoemde kenmerken kan de basiswaarde met maximaal 10% worden verhoogd. In een voorkomend geval kan er ook aanleiding bestaan om deze basiswaarde met maximaal 10% te verlagen. Deskundigen adviseren dat op basis van de volgende elementen een op-/afslag van maximaal 10% toegepast kan worden: 1. Vorm kavel. 2. Ligging kavel. 3. Ligging tuin. 4. Positionering bouwblok. Hierbij geldt dat het uitgangspunt een reguliere courante kavel is. Alleen indien van de reguliere courante kavel positief of negatief wordt afgeweken dient voor die specifieke kenmerken tot maximaal 10% te worden opgeteld of afgetrokken.

4.2.

Degressief stelsel Deskundigen adviseren om enkel voor vrijstaande woningen een degressief stelsel toe te passen op de geadviseerde uitgifteprijs voor grondgebonden woningen voor wat betreft de kavelgrootte van de percelen, op basis van de methodiek die er bij de waardering van gronden van uit gaat dat de waarde trapsgewijs relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt.

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 26.

Voor de overige categorieën adviseren deskundigen op voorhand geen staffel toe te passen. Dit daar een toename van de kaveloppervlakte geen effect heeft op de grondprijs wanneer de woonoppervlakte van de woning in dezelfde verhouding toeneemt. De grondslag hiervoor zit hem in het feit dat de grootte van de woningen een redelijke variatie kent, waardoor een vooraf vastgestelde staffel hier geen recht aan doet. Oftewel, als de woning groter wordt dan ‘verdient’ de woning ook een grotere kavel. Te alle tijden dient de grootte van de woning in verhouding te zijn met de kaveloppervlakte.

4.3.

Grondgebonden woningen Het grondprijsadvies is voor wat betreft bouwkavel ten behoeve van vrijstaande woning gebaseerd op de referentietransacties. Omdat er in de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg en Babyloniënbroek t/m Waardhuizen te weinig transacties van bouwkavels hebben plaatsgevonden, zijn de kernen Andel t/m Veen de basis voor het vaststellen van de grondprijs. Vervolgens is er met een toe- of afslag gerekend voor wat betreft de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg (+ 5%) en de kernen Babyloniënbroek t/m Waardhuizen (- 5%). Voor wat betreft de twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen en seniorenwoning is het grondprijsadvies gebaseerd op de residuele grondwaardeberekening voor de kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg. Vervolgens is er met een toe- of afslag gerekend voor wat betreft de kernen Andel t/m Veen (- 5%) en Babyloniënbroek t/m Waardhuizen (- 10%). Deskundigen gaan er hierbij van uit dat de kavels voldoende courant van vorm en ligging zijn.

Kernen Almkerk t/m Wijk en Aalburg Op basis van de in onderhavige rapportage uitgevoerde marktanalyse en referentieonderzoek geldt dat voor reguliere courante bouwkavels een basisuitgifteprijs wordt geadviseerd van: Werkendam, Sleeuwijk, Woudrichem, Almkerk en Wijk en Aalburg Categorie Grondprijsadvies per m² kaveloppervlak Vrijstaande woning € 340,00 per m² Twee-onder-één-kapwoning € 315,00 per m² Hoekwoning € 335,00 per m² Rijwoning € 360,00 per m² € 285,00 per m² Seniorenwoning

Kernen Andel t/m Veen Op basis van de in onderhavige rapportage uitgevoerde markanalyse en referentieonderzoek geldt dat voor reguliere courante bouwkavels een basisuitgifteprijs wordt geadviseerd van: Andel, Dussen, Genderen, Giessen, Hank, Nieuwendijk, Rijswijk en Veen Categorie Grondprijsadvies per m² kaveloppervlak Vrijstaande woning € 325,00 per m² Twee-onder-één-kapwoning € 300,00 per m² Hoekwoning € 320,00 per m² Rijwoning € 340,00 per m² Seniorenwoning € 270,00 per m²

Gemeente Altena | Woningbouw 2021

Blad 27.

Kernen Babyloniënbroek t/m Waardhuizen Op basis van de in onderhavige rapportage uitgevoerde marktanalyse en referentieonderzoek geldt dat voor reguliere courante bouwkavels een basisuitgifteprijs wordt geadviseerd van: Babyloniënbroek, Drongelen, Eethen, Meeuwen, Oudendijk, Uitwijk, Uppel en Waardhuizen Categorie Grondprijsadvies per m² kaveloppervlak Vrijstaande woning € 310,00 per m² Twee-onder-één-kapwoning € 285,00 per m² Hoekwoning € 305,00 per m² Rijwoning € 325,00 per m² Seniorenwoning € 255,00 per m²

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10798210/1