Bijlage - Nota Strategisch vastgoedbeleid gemeente Altena 2021

Oktober 2021

Inhoudsopgave ...................................................................................................................2 Voorwoord ........................................................................................................................ 4 Introductie .........................................................................................................................5 Hoofdstuk 1: maatschappelijk kader .................................................................................... 6 Het belang van maatschappelijke accommodaties ......................................................................... 6 Sport ................................................................................................................................................ 6 Cultuur ............................................................................................................................................. 7 Maatschappelijke trends en ontwikkelingen .................................................................................. 7 Hoofdstuk 2: portefeuille analyse ........................................................................................ 9 Onderverdeling in deelportefeuilles ...............................................................................................

9 Onderverdeling in categorieën...................................................................................................... 10 Gebouwfuncties ............................................................................................................................ 11 Leeftijden vastgoed ....................................................................................................................... 12 Financieel inzicht ........................................................................................................................... 13 Kracht en risico’s ........................................................................................................................... 15 Hoofdstuk 3: Vastgoedorganisatie ...................................................................................... 16 Missie, visie en werkwijze ............................................................................................................. 16 Taken vastgoedorganisatie............................................................................................................ 17 Rolverdeling vastgoedorganisatie ................................................................................................. 17 Sturingscyclus vastgoed.................................................................................................................

18 Hoofdstuk 4: Overkoepelende beleidsthema’s ..................................................................... 19 Vraag gestuurde vastgoedportefeuille .......................................................................................... 19 Activiteit gerelateerd vastgoed ..................................................................................................... 20 Verantwoorde inzet van gemeenschapsgeld ................................................................................ 21 Leegstandsbeleid ........................................................................................................................... 24 Verkoop / ontwikkelingsprocedure ............................................................................................... 25 Onderhoudsbeleid ......................................................................................................................... 26 Verduurzaming gemeentelijk vastgoed......................................................................................... 28 Toegankelijkheid gebouwen.......................................................................................................... 30 Waarderingsmethodiek vastgoed .................................................................................................

31 Hoofdstuk 5: Exploitatievormen maatschappelijk vastgoed .................................................. 33 Vier vormen van exploitatie .......................................................................................................... 33

2

Effect van verzelfstandiging of privatisering ................................................................................. 34 Succesfactoren .............................................................................................................................. 35 Conclusie ....................................................................................................................................... 36 Hoofdstuk 6: Implementatietraject..................................................................................... 37 Vastgoed transitieplan .................................................................................................................. 37 Participatie .................................................................................................................................... 37 Planning ......................................................................................................................................... 38 Bijlagen ............................................................................................................................ 39 Bijlage 1: Overzicht gemeentelijk vastgoed .................................................................................. 39 Bijlage 2: Overige gebouwen .........................................................................................................

44 Bijlage 3: Borging veiligheid verhuurd vastgoed ........................................................................... 45

3

Het gemeentelijk vastgoed is belangrijk voor Altena, want het draagt bij aan de leefbaarheid in onze veelzijdige kernen. Met ons gemeentelijk vastgoed zorgen we ervoor dat inwoners kunnen leren, sporten, werken en recreëren. Omdat we ook voor de toekomst graag goede voorzieningen willen garanderen, moeten we nu verstandig met onze gebouwen omgaan. Voor u ligt daarom het Strategisch vastgoedbeleid 2021, een nota die inzicht geeft en uitzicht biedt. In dit beleidsstuk beschrijven we hoe we de komende jaren invulling geven aan de vastgoedopgaves die op ons af komen. Wie neemt welke rol op zich, hoe kunnen we de prestaties van ons vastgoed vergroten, leegstand voorkomen, financiële risico’s verkleinen en de gebouwen verduurzamen? Ons vastgoed ligt verspreid over heel Altena. Met het in bezit zijnde vastgoed faciliteert de gemeente in eerste instantie de huisvesting van allerhande maatschappelijk gewenste voorzieningen. Het bezit van vastgoed is geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het voorzieningenaanbod in Altena daarentegen wél. Dit betekent dat het gemeentelijke vastgoed moet bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen uit het bestuursakkoord. We zien dit beleidsstuk als een belangrijke eerste stap, maar onze ambities reiken verder. In het vervolg gaan we daarom graag met gebruikers en exploitanten van ons vastgoed in gesprek.

Hoe ervaren zij het gebruik, wat zijn aandacht- en verbeterpunten en welke maatschappelijke ontwikkelingen mogen we niet uit het oog verliezen? We bereiken met onze accommodaties graag een zo groot mogelijke doelgroep. Zo zorgen we voor een optimale bijdrage van ons vastgoed aan de verdere ontwikkeling van onze mooie gemeente. Wij vormen onze gebouwen, daarna vormen zij ons.

Shah Sheikkariem Wethouder gemeentelijk vastgoed

4

Inzicht biedt uitzicht Meestal zien we zwemmers boven het wateroppervlakte bewegen. Voor de coach en de zwemmer zelf is een blik onderwater waardevoller, omdat ligging, techniek en ademhaling in belangrijke mate bijdragen aan de slagefficiëntie. Daarom wordt bij zwemtrainingen volop gebruik gemaakt van onderwatercamera’s. De camera’s leggen feilloos alle imperfecties en ingesleten patronen bloot. Opnames onderwater creëren bewustwording, om van daaruit gericht te kunnen focussen op verbeteringen. Gaat goed, kan beter Voor het vastgoed in de gemeente Altena geldt iets vergelijkbaars als bij zwemmen. In 2019 is het vastgoed van de voormalige gemeenten Woudrichem, Werkendam en Aalburg samengevoegd tot één vastgoedportefeuille. Het totale vastgoedbestand betreft nu 131 objecten met een grote diversiteit. Een eerste blik leert dat veel onderwerpen goed gaan rondom het vastgoed. Het voorzieningenniveau en de technische staat van gebouwen zijn over het algemeen op orde. De afgelopen jaren zijn panden regelmatig vernieuwd en enkele gemeentelijke panden zijn verkocht om tot een efficiëntere voorraad te komen. Daarnaast is de vastgoeddeskundigheid in de organisatie op peil gebracht. Dit neemt niet weg dat er ‘onderwater’ een aantal aspecten zijn die tot een verbetering van de dienstverlening, transparantie en kostenefficiëntie kunnen leiden.

De afgelopen maanden is gekeken welke patronen onderwater zichtbaar waren, om van daaruit tot gerichte beleidsvoorstellen te komen. Het nu voorliggende strategisch beleidsplan geeft inzicht in de vastgoedportefeuille en haar kenmerken, omschrijft de rol en verantwoordelijkheden van de centrale vastgoedorganisatie en voorziet in kaders voor optimaal beheer van de portefeuille. Met dit strategisch beleidsplan vergroot de gemeente Altena de prestaties van het vastgoed, minimaliseren we de risico’s rondom vastgoed en verkrijgen we inzicht in de vastgoedopgaves voor de komende jaren. Dit strategisch vastgoedbeleid is een richtinggevend document en biedt handvatten voor toekomstige vraagstukken op het gebied van beheer, verbetering en (ver)nieuwbouw van het gemeentelijk vastgoed. Het plan is opgesteld voor alle gebouwen waarvan de gemeente eigenaar is of waarbij de gemeente een rol heeft in renovatie of vernieuwing. Dit plan heeft geen einddatum. Actualisatie vindt plaats als er zich (wettelijke) ontwikkelingen voordoen die daarom vragen, of tenminste om de 5 jaar. In dit strategisch vastgoedbeleid worden de kaders vastgelegd waarbinnen het vastgoedbeheer dient plaats te vinden. Als vervolg op dit beleidsstuk zal een verschillenanalyse worden uitgevoerd en wordt, samen met gebruikers van het vastgoed, een transitieplan opgesteld.

Het transitieplan bevat een opsomming van concrete acties en projecten, voorzien van een prioriteitstelling, planning en financiële onderbouwing.

5

Strategisch vastgoedbeleid

Verschillenanalyse

Transitieplan

• Portefeuilleanalyse • Vastgoed organisatie • Overkoepelende beleidskaders

• Uitkomsten waarderingsmethodiek vastgoed • Gewenste situatie o.b.v. beleid • Participatie gebruikers van het vastgoed

• Acties m.b.t. afstoten of verwerven van panden • Concrete projecten m.b.t. bijvoorbeeld renovatie • Prioritering en financieel inzicht

De gemeente Altena bestaat sinds 1 januari 2019 en is ontstaan uit een samenvoeging van de voormalige gemeentes Woudrichem, Werkendam en Aalburg. Door de fusie is Altena qua oppervlakte (226,62 km²) de grootste gemeente van de provincie Noord-Brabant geworden. Kenmerkend zijn de 21 relatief kleine kernen die verspreidt liggen over het grote oppervlak dat de gemeente bestrijkt. Iedere kern heeft een eigen identiteit en karakter. Deze verscheidenheid geeft kleur aan de gemeente en is een groot goed dat gekoesterd wordt. De omvang van de kernen heeft invloed op de hoeveelheid en de grootte van de accommodaties die nodig zijn. Door de veelheid aan kernen zijn er van oudsher ook veel accommodaties. Zo is er in bijna iedere kern een basisschool. Ook is er in nagenoeg iedere kern een ontmoetingsplek. Het uitgangspunt is om ook in de kleinere kernen dit soort voorzieningen in stand te houden en multifunctioneel gebruik zoveel mogelijk te stimuleren. Doordat de gemeentelijke herindeling pas enkele jaren oud is, zijn er op voorzieningenniveau ook verschillen zichtbaar tussen de voormalige gemeentes. Zo is bijvoorbeeld te zien dat er andere keuzes gemaakt zijn in aantallen en type accommodaties en in de mate waarin hierin recent geïnvesteerd is. Deze verschillen zullen wegebben naarmate de gemeente Altena langer bestaat.

HET BELANG VAN MAATSCHAPPELIJKE ACCOMMODATIES Maatschappelijke accommodaties voegen waarde toe aan onze gemeenschap. Zij geven vorm aan de faciliterende rol van de gemeente als het gaat om ontmoeting en interactie en als het gaat om sociale, sportieve en culturele activiteiten. We vinden het in Altena belangrijk dat er in iedere kern een vorm van ontmoeting kan plaatsvinden. Dat kan op kleine schaal, bijvoorbeeld binnen een dorpsschool, maar kan ook breder zijn in bijvoorbeeld een multifunctionele accommodatie. Daarnaast vinden we het belangrijk dat er samenhang en balans bestaat tussen de kern en het soort gebouwen dat er staat. We gaan er hierbij ook vanuit dat gebouwen multifunctioneel gebruikt kunnen worden. Juist in de kleinere kernen is dit een belangrijke voorwaarde om de leefbaarheid van die kern te behouden of te vergroten. Een maatschappelijke accommodatie maakt op deze manier impact en werkt als aanjager voor het behalen van onze beleidsdoelstellingen. Een voorbeeld is de HartenBrigade van Trema die als doel hebben om mensen (jong en oud) samen te brengen. Zij vinden onderdak in de Jager in Giessen. Een ander voorbeeld is de multifunctionele accommodatie Vlechtwerk in Werkendam, waarin 2 scholen, een kinderopvang, een sportzaal, de bibliotheek en een dorpshuisfunctie gehuisvest zijn.

Binnen de muren van dit soort accommodaties vindt een grote mate van kruisbestuiving plaats tussen diverse organisaties en mensen. We streven ernaar dat gemeentelijke accommodaties in beginsel altijd een (semi) maatschappelijke invulling hebben en dat de activiteiten die plaatsvinden in het vastgoed het belang van onze inwoners dienen. SPORT 27% van de inwoners van Altena is lid van een sportvereniging. Door de veelheid aan kernen zijn er ook veel sportaccommodaties. Met 13 voetbalverenigingen, 9 tennisverenigingen, 2 korfbalverenigingen, 1 kaatsvereniging en 1 beachvolleybalvereniging zijn er al 26 buitensportaccommodaties. Deze accommodaties worden beheerd en onderhouden door de betreffende amateursportverenigingen. Voor de ongeveer 30 binnensportverenigingen en aanverwante organisaties op het gebied van bijvoorbeeld ouderengym, zijn sporthallen, sportzalen en gymzalen beschikbaar. De verenigingen maken met name 's avonds gebruik van de binnensportaccommodaties. Overdag worden de accommodaties hoofdzakelijk gebruikt door de basisscholen en het voortgezet onderwijs. De gemeente is primair verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van deze sportaccommodaties. Drie sporthallen en vijf gymzalen worden door de gemeente beheerd en

6

geëxploiteerd. De exploitatie van de overige accommodaties en aanwezige sportkantines is uitbesteed aan een externe partij. Binnen de gemeente Altena zijn 3 zwembaden aanwezig; 2 buitenbaden en een gecombineerd binnen- en buitenzwembad. De twee buitenbaden in Sleeuwijk en Werkendam zijn eigendom van een stichting en worden ook door deze stichtingen beheerd en onderhouden. Het binnenzwembad in Andel is eigendom van de gemeente en heeft een commerciële exploitant. Uitgangspunten ten aanzien van tarieven en beheer zijn vastgelegd in de in oktober 2020 vastgestelde Nota Accommodatiebeleid. CULTUUR Binnen de gemeente Altena hebben we een groot aantal accommodaties met een sociaal-culturele functie, omdat we ernaar streven om in iedere kern één of meerdere van dergelijke functies aan te bieden. Afhankelijk van de aard van de activiteiten die er plaatsvinden, worden deze accommodaties getypeerd als multifunctionele accommodatie (MFA), sociaal cultureel centrum of dorpshuis. Voor al deze accommodaties geldt als rode draad, dat de doelstelling vanuit de gemeente is dat zij het centrale middelpunt binnen de kernen vormen, waar zoveel mogelijk maatschappelijke en sociaal culturele functies en activiteiten onder één dak kunnen plaatsvinden.

Doordat verschillende verengingen en gebruikersgroepen elkaar binnen de accommodatie treffen maken zij gemakkelijker de verbinding met elkaar en kunnen er vanuit de samenwerking nieuwe initiatieven ontstaan. MAATSCHAPPELIJKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Binnen onze gemeente, maar vooral ook daarbuiten, doen zich trends en ontwikkelingen voor die invloed hebben op hoe wij ons maatschappelijk vastgoed moeten inzetten. De impact van COVID19 zorgt voor een grotere behoefte aan ontmoeting en interactie, wat positief kan zijn voor de exploitatie van accommodaties op de langere termijn. Ook de toename van thuiswerken zorgt ervoor dat er kansen komen voor accommodaties om daar op in te spelen met werk- en studieplekken. Tegelijkertijd legt deze crisis ook de kwetsbaarheden bloot en zijn er een aantal accommodaties die het financieel lastig hebben. Als gemeente bieden we maatwerk en zorgen we ervoor dat de accommodaties in dit soort noodsituaties een steuntje in de rug krijgen. Ook in Altena hebben we te maken met vergrijzing. De behoefte aan ontmoetingsplekken zal daarmee groeien. Dit is ook wenselijk omdat ontmoeting essentieel is om vereenzaming te voorkomen. Ook locaties voor dagbesteding zullen toenemen. Beleidsuitgangspunt hierbij is “dichtbij”. Dat betekent voldoende spreiding en goed bereikbaar voor mensen met een zorgvraag.

Naast de mensen met een grote zorgvraag ontstaat er een nieuw type ouderen, die meer zelfredzaam zijn. Zij hebben behoefte aan andersoortige activiteiten die vaak ook een plek krijgen in een maatschappelijke accommodatie. Deze groep mensen neemt ook steeds vaker een aandeel in het beheer van een accommodatie of in een vrijwilligersstichting rondom zo'n accommodatie.

7

De vraag naar intramurale capaciteit (verpleeghuizen) groeit. Het is hierbij belangrijk om een verbinding met omliggende woningen en kern te creëren. Maatschappelijk vastgoed kan hierin een schakel zijn door een plek te krijgen binnen de muren van het verpleeghuis. Er wonen steeds meer mensen met psychische problemen in reguliere woningen. Deze ambulantisering zorgt voor een groei in behoefte aan zinvolle dag invulling, lotgenotencontact en eenzaamheidsbestrijding. Ondersteunende en zorgorganisaties sluiten steeds meer aan bij deze trend. Bijvoorbeeld GGZ Breburg is (nu nog in grote steden) bezig met opzetten van mentale gezondheidscentra. Ook de transformatie in het sociaal domein zorgt voor een toenemende behoefte aan geschikte ruimtes voor ontmoeting. De beweging van individuele voorzieningen naar vrij toegankelijke voorzieningen die collectief zijn georganiseerd zal de komende jaren steeds meer vorm krijgen. Bij het maken van toekomstige keuzes met betrekking tot bestaand of nieuw te ontwikkelen vastgoed is het van belang bovenstaande trends en ontwikkelingen in ogenschouw te nemen, en waar nodig de vastgoedportefeuille hierop aan te passen. Zo houden we ons vastgoed actueel en zorgen we dat we meebewegen met ontwikkelingen in de maatschappij.

8

De gemeente Altena heeft 131 vastgoedobjecten in eigendom, verdeeld over 100 afzonderlijke gebouwen. Bij het tot stand komen van deze lijst zijn een aantal uitgangspunten gehanteerd, namelijk: Met vastgoed wordt bedoeld alle gebouwen of objecten met een toegangsdeur die afsluitbaar is en de daarbij behorende gronden. Gronden die niet voorzien zijn van opstallen, of waarbij de opstallen geen eigendom zijn van de gemeente, zijn niet opgenomen. Wanneer er sprake is van meerdere functies onder 1 dak (bijvoorbeeld multifunctionele accommodaties), dan zijn de functies als afzonderlijke objecten in de vastgoedlijst weergegeven. Wanneer er sprake is van onderverhuur met een gelijksoortige functie wordt dit in de vastgoedportefeuille als één object gepresenteerd. In het overzicht zijn ook alle onderwijsgebouwen opgenomen waarvan de gemeente alleen het economisch claimrecht heeft. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille betreft maatschappelijk vastgoed (zoals dorpshuizen of sportvoorzieningen). Daarnaast hebben gebouwen voor onderwijs en objecten voor de gemeentelijke organisatie een flink aandeel. Het kleinste deel is bestemd voor overige activiteiten. De volledige lijst met vastgoedobjecten in eigendom van de gemeente Altena is als bijlage 1 toegevoegd.

ONDERVERDELING IN DEELPORTEFEUILLES Om specifiek beleid te kunnen schrijven voor verschillende clusters van het totale vastgoedbestand, maken we een onderverdeling in drie deelportefeuilles. De onderverdeling vindt plaats op basis van het belang van het vastgoed. Primaire portefeuille: objecten die noodzakelijk worden geacht voor het behalen van gemeentelijke doelstellingen op middellange en lange termijn, of die vanuit wettelijk kader verplicht zijn. Dit deel van de portefeuille heeft een statisch karakter. Secundaire portefeuille: objecten die ondersteunen in gemeentelijke doelstellingen op korte en middellange termijn en waar eventueel ook andere mogelijkheden zijn dan inzet van vastgoed uit de eigen portefeuille. Rest portefeuille: objecten die niet (meer) bijdragen aan behalen van gemeentelijke doelstellingen. Dit deel van de portefeuille is bij voorkeur zo klein mogelijk.

In het diagram op de volgende pagina is zichtbaar dat 53% van het vastgoed is ingedeeld in de primaire portefeuille, in totaal 69 objecten Dit deel van de portefeuille bestaat uit noodzakelijke objecten zoals brandweerkazernes of begraafplaatsen en wettelijk verplichte objecten zoals onderwijsgebouwen en kerktorens. De secundaire portefeuille is met 42% iets kleiner en bestaat uit 55 objecten. Dit betreft hoofdzakelijk maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld dorpshuizen of sportaccommodaties) dat wordt ingezet om de gemeentelijke doelstellingen te ondersteunen, waarbij flexibel en doelmatig gebruik van belang is. De restportefeuille van de gemeente Altena is relatief klein en omvat 7 vastgoedobjecten. Omdat deze objecten niet bijdragen aan de gemeentelijke doestellingen kan in de toekomst nagedacht worden over ontwikkeling of verkoop van deze objecten. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de betreffende gebouwen.

9

VERDELING IN DEELPORTEFEUILLES Rest 5%

Secundair 42%

Primair 53%

ONDERVERDELING IN CATEGORIEËN Naast de deelportefeuilles die het belang van het vastgoed weergeven, kan er ook een onderverdeling gemaakt worden in types vastgoed en de functie die het vastgoed voor de gemeente vervuld. Onderstaande tabel laat de vijf categorieën zien die we hiervoor gebruiken, inclusief een verdere onderverdeling op gebouwfuncties. Categorie

Gemeentelijke organisatie

Maatschappelijke gebouwen

Onderwijs huisvesting Overige gebouwen Sport en bewegen

Functies Brandweerkazerne Gemeentelijke buitendienst Gemeentehuis / wijklocatie Havenkantoor Opstal begraafplaats Monument (wettelijk kader) Cultuur Monument Welzijn Overig Basisonderwijs Voortgezet onderwijs Overig Woning / bedrijfsruimte Gymzaal Sportaccommodatie

Het aandeel van de categorieën op het totaal is in onderstaande cirkeldiagram weergegeven. Gebouwen met een maatschappelijke functie hebben met 31% het grootste aandeel in de portefeuille, op de voet gevolgd door de categorie gemeentelijke organisatie met 29%. Daarnaast bestaat de vastgoedportefeuille voor 24% uit gebouwen voor onderwijshuisvesting. De categorieën “sport en bewegen” en “overig” hebben het kleinste aandeel met respectievelijk 10 en 5 procent.

10

Sport en bewegen 11%

Maatschappelijke gebouwen 31%

Overige gebouwen 5%

Gemeentelijke organisatie 29%

Onderwijs huisvesting 24%

GEBOUWFUNCTIES Om een gedetailleerder beeld te krijgen van de huidige vastgoedportefeuille is hieronder een overzicht weergegeven van de verschillende gebouwfuncties. Hierin is direct zichtbaar dat er in enkele gevallen meer dan 10 gebouwen eenzelfde functie vervullen. Dit heeft vermoedelijk zijn oorsprong in het ontstaan van de gemeente Altena uit 3 kleinere gemeentes, het relatief grote aantal kleine kernen in de gemeente en de wens om in (een cluster van) kernen bepaalde voorzieningen lokaal aan te bieden. In de categorie onderwijsgebouwen komt dit het sterkste tot uiting, waarbij het beleid om in iedere kern passend basisonderwijs aan te bieden dit effect versterkt. Ook het relatief grote aantal objecten voor gemeentelijke dienstverlening is gedeeltelijk te herleiden naar de voormalige 3 gemeentes waaruit Altena is ontstaan en het grote oppervlak dat de gemeente nu bestrijkt. Voor de ambtelijke huisvesting en buitendienst lopen trajecten waarin onder andere wordt gekeken naar het aantal in te zetten locaties en type locaties. De uitkomsten uit deze trajecten zorgen er mogelijk voor dat gebouwen uit deze categorie in de nabije toekomst tot de restportefeuille gaan behoren. Tenslotte valt op dat de gemeente Altena twee woningen in bezit heeft, die beide in de restportefeuille zijn ondergebracht.

De woning aan de Langesteeg in Werkendam is particulier verhuurd, de woning en bedrijfsruimte aan de Beatrixhaven in Werkendam is ondergebracht bij een leegstandbeheerder.

11

30 25 20 15 10 5 0

LEEFTIJDEN VASTGOED De leeftijd van gebouwen zegt veel over de algemene bouwkwaliteit, duurzaamheid en onderhoudsbehoefte en daarom is hier een analyse opgenomen van de bouwjaren van de hele portefeuille. In de clusters van <1900 tot en met 1959 zien we met name monumenten en opstallen van begraafplaatsen, waarbij de hoge leeftijd niet verwonderlijk is of zelfs meerwaarde heeft. Vanaf 1960 komt ook het overige vastgoed in beeld, met een eerste piek medio jaren 80. Het vastgoed uit deze en voorliggende periode is minimaal 40 jaar oud. Het is daarom aannemelijk dat zich voor deze panden een vraag aan zal dienen met betrekking tot renovatie, nieuwbouw of verduurzaming, die verder gaat dan alleen onderhoud.

30 25 20 15 24

23 10 5 0

12

12

12 8 2

3

2

1

4

2

12

26

Te zien is ook dat 50 objecten dateren van na bouwjaar 1999 en vanuit het oogpunt van vastgoed nog relatief nieuw zijn. Hier spelen vanuit het oogpunt van bouwkundige kwaliteit waarschijnlijk geen grote vervangingsvraagstukken en volstaat het geplande onderhoud en de elementvervangingen. De opgaaf om de volledige vastgoedportefeuille te verduurzamen heeft wel grote impact op dit deel van het gebouwenbestand. Juist omdat hier niet snel voor nieuwbouw gekozen zal worden moeten verduurzamingsmaatregelen in de bestaande situatie worden ingepast. Vervolgens is het nog interessant om te bekijken hoe de leeftijdsopbouw per categorie eruit ziet. Dit zegt met name iets over de mate waarin er de afgelopen decennia is geïnvesteerd in deze afzonderlijke categorieën. Het realiseren van (ver)nieuwbouw binnen een bepaald deel van de portefeuille kan dit deelgebied en daarmee de bijbehorende gemeentelijke doelstellingen een stevige boost geven. Uit onderstaande grafiek wordt duidelijk dat er over het algemeen een gelijkmatige mix is van oudere en jongere gebouwen binnen de vastgoedcategorieën. Opgemerkt kan worden dat zich in de categorie “overige gebouwen” voornamelijk gebouwen bevinden van voor 2000. Het gaat hier hoofdzakelijk om vastgoed dat uit strategische overwegingen in de portefeuille gehouden wordt en op termijn gesloopt zal worden.

Wat verder opvalt is dat in de categorie “sport en bewegen” na het jaar 2000 verhoudingsgewijs minder nieuwbouw is gepleegd dan in andere categorieën.

25 20 15

13

Onderwijs huisvesting

5

1

Overige gebouwen

>2000

2

4

1960-2000

>2000

>2000

1960-2000

>2000

1960-2000

<1960

<1960

Maatschappelijke gebouwen

1960-2000

1

0

Gemeentelijke organisatie

10

7

1960-2000

10

17

12

<1960

5

12

>2000

21 16

<1960

10

Sport en bewegen

FINANCIEEL INZICHT Ieder gebouw in de gemeentelijke vastgoedportefeuille vertegenwoordigt een bepaalde waarde. Deze waarde heeft een direct verband met de eigenaarslasten (zoals kapitaallasten, onderhoudskosten ect.) tijdens de exploitatiefase. Bij keuzes voor aankoop of nieuwbouw liggen deze eigenaarslasten een lange periode vast in de gemeentelijke begroting. Over het algemeen geldt dat een hogere portefeuillewaarde ook leidt tot hogere toekomstige lasten. In de hierna volgende grafieken is een overzicht gegeven van de boekwaardes en taxatiewaardes (verzekerde waardes) van de totale portefeuille, onderverdeeld in categorieën. De totale boekwaarde betreft €81.029.009,-. Onderwijshuisvesting heeft daarin met €35.192.717,- een aandeel van ongeveer 43%. Dit relatief grote aandeel heeft hoofdzakelijk te maken met het wettelijke plicht tot het huisvesten van onderwijs, het relatief jonge gebouwenbestand en een aantal recente nieuwbouwobjecten zoals de brede scholen in Sleeuwijk en Werkendam. De categorie “maatschappelijke gebouwen” volgt als één na grootste met een totale waarde van €19.922.551,-. Dit lijkt misschien opvallend omdat deze

13

categorie in aantallen de grootste is, maar is te verklaren door een aantal objecten met lage boekwaardes zoals monumenten en opstallen van dierenparkjes. De laagste boekwaarde zien we terug in de categorie “overige gebouwen”. De boekwaarde hoeft hier dus geen belemmering te zijn voor eventuele toekomstplannen. De totale taxatiewaarde ligt met €188.915.770,- meer dan twee maal zo hoog als de totale boekwaarde. Qua spreiding van dit bedrag over de verschillende categorieën is het beeld nagenoeg gelijk.

€ 35.192.717

€ 40.000.000 € 30.000.000 € 19.922.551 € 20.000.000

€ 15.006.473 € 10.850.739

€ 10.000.000 € 56.529 €0

€ 80.000.000 € 70.000.000 € 60.000.000 € 50.000.000 € 40.000.000 € 30.000.000 € 20.000.000 € 10.000.000 €0

14

€ 74.039.032

€ 39.840.024 € 41.041.198 € 30.650.516 € 3.345.000

Totaal

KRACHT EN RISICO’S Door de vastgoedportefeuille te analyseren en door het maken van verschillende doorsnedes, is een goed beeld gecreëerd van de sterke en zwakke punten van het gemeentelijk vastgoed. De belangrijkste zijn hieronder opgesomd. Ruim voorzieningenniveau: er is een brede verscheidenheid aan maatschappelijke voorzieningen voor de inwoners van de gemeente Altena op het gebied van welzijn, cultuur, sport en onderwijs. De voorzieningen worden over het algemeen lokaal aangeboden. Er is de afgelopen jaren evenwichtig in deze voorzieningen geïnvesteerd, wat zich uit in de (bouwkundige) kwaliteit van de objecten. Slanke vastgoedportefeuille: het overgrote deel van het vastgoedbestand valt in de deelportefeuilles “Primair” en “Secundair” en levert daarmee een directe bijdrage aan de gemeentelijke doelstellingen. Daarnaast is er aandacht voor het multifunctioneel inzetten van vastgoed. Slechts 7 gebouwen dragen niet bij aan deze doelstellingen. Het aanhouden of afstoten van deze gebouwen moet kritisch bekeken worden. Gebrek aan flexibiliteit: een mogelijke keerzijde van de slanke vastgoedportefeuille is dat hierdoor minder flexibiliteit bestaat om toekomstige ruimtevraag te faciliteren en initiatieven uit de gemeenschap te ondersteunen. De rol van de gemeente verschuift hierin van verhuurder naar het verbinden van vraag en aanbod.

Financiële balans: De komende jaren staan verschillende nieuwbouwprojecten gepland, zoals bijvoorbeeld de realisatie van de brede school Almkerk of de vervangende nieuwbouw van de Oranje Nassauschool in Veen. Deze nieuwbouw zorgt voor een snelle stijging van de portefeuille- en boekwaardes en ook voor een toename van de eigenaarslasten. Het is daarom belangrijk een goed beeld te houden van het totaal aantal voorgenomen projecten, inclusief de financiële consequenties op lange termijn. Leeftijd gebouwen: 55 objecten hebben een bouwjaar tussen 1960 en 2000, waarvan er 20 gebouwd zijn voor 1980. Het ligt voor de hand dat dit deel van het vastgoedbestand de komende decennia in aanmerking komt voor levensduurverlening via renovatie of vervangende nieuwbouw, uiteraard alleen als de voorziening levensvatbaar is. Gezien de kosten en doorlooptijd van dergelijke vervangingstrajecten dient hier tijdig rekening mee gehouden te worden. Gebouwenbestand Sport en Bewegen: uit de analyse wordt duidelijk dat in deze categorie verhoudingsgewijs meer objecten een bouwjaar hebben van voor de eeuwwisseling dan in andere categorieën. Veroudering van deze gebouwen heeft als risico dat de gemeentelijke doelstellingen op dit gebied niet meer optimaal ondersteund worden of op termijn niet meer gerealiseerd kunnen worden.

15

MISSIE, VISIE EN WERKWIJZE Het cluster Vastgoed geeft adequaat invulling aan de plannen van het gemeentelijk bestuur en daarmee aan de wensen van de gemeenschap. We zorgen ervoor dat het gemeentelijk vastgoed efficiënt beheerd en geëxploiteerd wordt en ondersteunen de gebruikers bij het optimaal inzetten van de accommodaties. Om dit te kunnen doen ontwikkelen we de komende jaren de bestaande vastgoedorganisatie, waarbij we onderstaande piramide als uitgangspunt nemen.

Binnen het portfoliomanagement wordt nagedacht over toekomstig beleid en de invloed van omgevingsfactoren hierop. Mogelijke risico’s, maar ook kansen worden in beeld gebracht en besproken met de verantwoordelijke bestuurders. Vooraf opgestelde beleidskaders geven ons houvast bij het nemen van beslissingen rondom aankoop en verkoop van vastgoed. De interactie met andere beleidsvelden binnen de gemeente is groot. Assetmanagement draait om een optimale beschikbaarheid tegen zo laag mogelijke kosten. Een onderdeel hiervan is het efficiënt invulling gegeven aan de beschikbare budgetten voor onderhoud, verbetering en verduurzaming. De plannen voor (meestal grootschalige) onderhoudsprojecten worden uitgezet in de tijd en daarbij proberen we steeds de overlast voor de gebruikers te minimaliseren. Dit gebeurt door het integraal opstellen van jaarplannen, het clusteren van onderhoudsactiviteiten en het goed inventariseren van de wensen van huurders. Prestaties zijn belangrijk binnen het assetmanagement. Daarom maken we het onderhoudsniveau van het vastgoed meetbaar door periodieke conditiemetingen, richten we een systeem in van adequate storingsregistratie en focussen we op energiemanagement. Projecten uit de jaarplanning worden onder regie van het eigen cluster uitgevoerd. Het uitvoeren van de daadwerkelijke werkzaamheden wordt overgelaten aan (lokale) marktpartijen.

Wanneer er sprake is van (ver)nieuwbouw wordt de opdracht overgedragen aan het projectbureau en de betreffende beleidsmakers. Het propertymanagement is de meer operationele kant van het vastgoedbeheer. Hier valt een diversiteit aan (administratieve) taken onder, die uit te splitsen zijn in operationele beheerstaken en meer klantgerichte taken. Op basis van een uitgewerkte demarcatie is vastgesteld welke

16

operationele en klantgerichte taken toebehoren aan het cluster vastgoed. Voor de uitvoering en registratie hiervan richten we in de toekomst geschikte processen en systemen in. In taken die buiten het werkpakket vallen nemen we een regierol, voorzien we de andere teams van de juiste informatie en houden we toezicht op correcte afhandeling.

TAKEN VASTGOEDORGANISATIE Alle taken die te maken hebben met vastgoed, worden gecoördineerd vanuit het cluster vastgoed. Hiernaast is een overzicht opgenomen van veel voorkomende taken. Als uitgangspunt hanteren we dat het cluster vastgoed bij alle vastgoedtaken de opdrachtnemer is en in ieder geval een regierol heeft in het verdere traject. Per vraagstuk wordt een afweging gemaakt welk deel van de werkzaamheden intern worden uitgevoerd en welk deel wordt uitbesteed. Om als vastgoedorganisatie tot optimale werking te komen, zijn een aantal randvoorwaarden belangrijk:

Alle vastgoedeigendommen liggen bij het cluster vastgoed Transparantie in vastgoedgegevens en verantwoording Voldoende en deskundig personeel om taken uit te voeren Taakdiscipline op ambtelijk en bestuurlijk niveau Heldere vraagspecificatie vanuit andere afdelingen

Beheren

Onderhouden

Optimaliseren

Contracten

Exploiteren

Monitoren

Registreren

Plannen

Facturatie

Verkopen

Privatiseren

Beleid

Verduurzamen

Verhuren

Renoveren

Rapporteren

Energie / nuts

ROLVERDELING VASTGOEDORGANISATIE Eén van de randvoorwaarden van een efficiënt werkende vastgoedorganisatie, is een kwantitatieve en kwalitatieve personele bezetting. Vanuit de hierboven omschreven gewenste toekomstige werkwijze en het (niet limitatieve) takenpakket, zijn de volgende rollen in de vastgoedorganisatie benodigd. Vastgoedregisseur; de taken van de vastgoedregisseur zijn gericht op de over-all performance van het cluster vastgoed. Onder zijn / haar taken vallen onder andere de budget- en kwaliteitsbewaking, zorgdragen voor integrale afstemming, inspelen op toekomstige ontwikkelingen en het rapporteren aan management en bestuur. Technisch medewerkers; alle werkzaamheden m.b.t. onderhoud, groot onderhoud en renovatie worden voorbereid en gecoördineerd door de technisch medewerkers. Daarnaast zorgen zij voor actualisatie van de MJOP’s, voeren zij periodiek conditiemetingen uit en adviseren ze de vastgoedregisseur over te nemen onderhoudsacties. Gebouwenbeheerder; de rol van gebouwenbeheerder is hoofdzakelijk gericht op ondersteuning en klantcontact. Hij is het eerste aanspreekpunt voor huurders, verzorgt de opvolging van storingen en houdt toezicht op onderhoudswerkzaamheden van zowel de huurder als verhuurder. Vastgoed administrateur; voor het functioneren van de beheersorganisatie is adequate registratie en administratie essentieel.

Tot de werkzaamheden van de administrateur behoren o.a. het

17

vastleggen en muteren van stamgegevens, opstellen en vastleggen van demarcaties, huurfacturatie, opstellen van jaarafrekeningen en het verrekenen van servicekosten. STURINGSCYCLUS VASTGOED Strategisch sturen in de portefeuille begint bij het hebben van inzicht in de huidige en toekomstige behoefte aan vastgoed. Het optimaal aansluiten van het vastgoedaanbod aan de beleidsdoelen van de gemeente vraagt om een samenspel met de verschillende teams en afdelingen. Voor een effectief samenspel worden de hieronder enkele uitgangspunten vastgelegd. Beleidsplannen (inclusief vastgoedparagraaf). Het opstellen van de afzonderlijke beleidsplannen (voor onderwijs, sport, cultuur, welzijn en eigen bedrijfsvoering) inclusief een vastgoedparagraaf blijft de verantwoording van de betreffende beleidsteams. Deze beleidsteams vormen als het ware de opdrachtgever voor het cluster vastgoed. Hierin geven de beleidsteams aan welke behoefte aan vastgoed ze hebben (omvang, ligging, duur) alsmede welke kosten en inkomsten hiermee gepaard gaan. Voorbeelden van een beleidsplan met vastgoedparagraaf zijn een Integraal Huisvestingsplan Onderwijs en een Sportbeleidsplan.

Vastgoed transitieplan: Op basis van de toekomstige vraag, passend bij de gemeentelijke ambities zoals vastgelegd in beleidsplannen, legt het cluster vastgoed het gewenste eindbeeld voor de vastgoedportefeuille op de lange termijn vast in een vastgoedplan. Dit plan biedt inzicht in de opgave, de prioritering, fasering en financiële consequenties. Als er zich (wettelijke) ontwikkelingen voordoen die om actualisatie vragen kunnen tussentijdse aanpassingen worden doorgevoerd evenals actualisatie van de gewenste maatregelen en het jaartal waarin dat moet plaatsvinden. Jaarlijkse verantwoording: jaarlijks vindt vanuit cluster vastgoed verantwoording plaats over de resultaten uit het voorgaande jaar en wordt vooruit gekeken naar het aankomende jaar. Welke panden zijn verkocht? Welke investeringen zijn gedaan? Welke verduurzaming is bereikt? Dit gebeurt in de begroting en jaarrekening. De beslissingen voortkomend uit het vastgoedplan worden opgenomen in de planning & controlcyclus

18

In dit hoofdstuk wordt het toekomstig beleid uiteengezet voor verschillende onderwerpen die van invloed zijn op de omvang van de vastgoedportefeuille, of op het beheer en onderhoud gedurende de levenscyclus van het vastgoed. VRAAG GESTUURDE VASTGOEDPORTEFEUILLE Het in eigendom hebben van vastgoed is op zichzelf geen kerntaak van de gemeente, maar is faciliterend aan de eigen organisatie en maatschappelijke beleidsdoelstellingen. Er wordt ingezet op een doelmatig en doeltreffend gebouwenbestand, waarbij vastgoed zo functioneel mogelijk wordt gebruikt. Beleidsteams vertalen de behoefte vanuit de samenleving naar concrete beleidsdoelstellingen, en bepalen of vastgoed ingezet dient te worden om de doelstellingen te bereiken. De vastgoedportefeuille wordt vervolgens in lijn gebracht met de behoefte die door de beleidsteams is vastgesteld. Hierdoor ontstaat een vraag gestuurde vastgoedportefeuille. Om professioneel te kunnen werken wordt rolscheiding toegepast tussen de “vastgoed vrager” en de “vastgoed aanbieder”. Het belang van rollenscheiding wordt visueel weergegeven in onderstaande figuur. • • • • • • • • • •

19

Gemeente breed Vastgoed inzetten als strategisch bedrijfsmiddel ter ondersteuning van beleid en organisatie Het bezit van vastgoed is geen doel op zich Effectiviteit; meer maatschappelijk effect bereiken Efficiëntie; kostenreductie, kostenbewustzijn, optimalisatie Financiële transparantie en betalen naar gebruik Vastgoed vrager Bepaalt het voorzieningenniveau Zorgt voor budget Voert strategische beleidsontwikkeling uit Sturen op maatschappelijk effect Verantwoordelijk voor programmatisch beheer

• • • • •

Vastgoed aanbieder Bepaalt de vastgoedportefeuille Verantwoordelijk voor de exploitatie van de portefeuille Eigenaar (of hoofdhuurder) van al het vastgoed in eigendom of gebruik Voert strategisch vastgoedmanagement uit Verantwoordelijk voor commercieel, technisch en administratief beheer.

ACTIVITEIT GERELATEERD VASTGOED Zoals in de portefeuilleanalyse in hoofdstuk 2 al is duidelijk geworden, splitsen we de vastgoedportefeuille op in deelportefeuilles (primair, secundair en rest). Daarnaast maken we een verdeling in verschillende categorieën op basis van functie van het gebouw. Dit heeft tot doel specifiek beleid te kunnen voeren op verschillende groepen vastgoed uit het totale bestand. Onder deze tekst is een beslisboom weergegeven die gebruikt wordt om alle gebouwen op objectieve wijze in de juiste deelportefeuille en categorie onder te verdelen. Vervolgens wordt uiteengezet welk beleid van toepassing is op de kern- secundaire- en restportefeuille.

Beslisboom plaatsing Vastgoed in deelportefeuilles Heeft het gebouw een onderwijs functie

ja

ja

categorie onderwijs huisvesting In gebruikgeving

nee

nee

Primaire - portefeuille

Is het gebouw nodig om te voldoen aan een wettelijke taak?

Is het gebouw nodig voor huisvesting eigen organisatie?

categorie gemeentelijke organisatie

ja

categorie gemeentelijke organsiatie

In gebruikneming

nee Betreft dit beleid op het gebied van Sport en Beweging

ja

Rest - portefeuille

Heeft het gebouw een strategische bestemming?

ja

nee

nee

Secundaire - portefeuille

Is het gebouw nodig om gemeentelijk beleid te facilteren?

ja

nee

Bij alle afwegingen geldt dat rekening gehouden moet worden met de kosten die nodig zijn om het gebouw (tijdelijk) geschikt te maken voor gebruik. De kosten voor aanpassingen worden doorberekend in de tarieven.

20

categorie sport en bewegen

Verhuren

categorie Maatschappelijk vastgoed

categorie overige gebouwen, functie strategisch vastgoed

Tijdelijk onderbrengen in categorie overige gebouwen

Ontwikkelstrategie en leegstandbeheer

Verkopen of slopen (tenzij sprake is van een huurcontract)

Primaire portefeuille Gebouwen in deze categorie zijn in eigendom van de gemeente en het uitgangspunt is dat ze dat ook blijven. De gebouwen dragen bij aan de gemeentelijke doelstellingen op lange termijn, of zijn vanuit wettelijk kader verplicht. Bij wijzigingen in organisatie, wetgeving of gemeentelijke doelen beoordeeld de “vastgoed aanbieder” de impact van deze wijzigingen op de kernportefeuille en worden objecten mogelijk in een andere categorie ondergebracht. Secundaire portefeuille Dit wordt in de toekomst de meest dynamische categorie in de portefeuille. Gebouwen in deze categorie dragen bij aan de beleidsdoelstellingen op middellange termijn en dat biedt mogelijkheden voor een flexibele inzet van vastgoed, zoals bijvoorbeeld gecombineerd gebruik, huur in plaats van koop, sale and leaseback of uitvoering door markt / instellingen. Per casus wordt bekeken want de efficiëntste en effectiefste vorm van inzet is, met een toetsing op verschillende criteria zoals toegevoegde waarde, mogelijke alternatieven, looptijd en financiën. In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op verschillende exploitatievormen en de voor- en nadelen hiervan.

Restportefeuille Dit deel van de portefeuille bestaat hoofdzakelijk uit panden die zijn aangekocht vanwege toekomstige ontwikkelingen (strategisch vastgoed) of objecten die in onbruik zijn geraakt door wijzigingen in beleid, veranderingen binnen organisaties of vervangende nieuwbouw. Vastgoed in dit deel van de portefeuille komt aanmerking voor herontwikkeling of verkoop. VERANTWOORDE INZET VAN GEMEENSCHAPSGELD Het inzetten van vastgoed voor het behalen gemeentelijke doestellingen is een krachtig middel, maar het kan ook veel geld kosten. In deze paragraaf wordt daarom uiteengezet hoe de gemeente Altena hier verantwoordelijk en transparant mee omgaat. Slanke vastgoedportefeuille De gemeente Altena wenst primair een vastgoedvoorraad te hebben die aansluit bij de behoefte die voortkomt uit haar activiteiten. Binnen dit kader wordt er gestreefd naar een zo beperkt mogelijke omvang van de portefeuille, door kritisch te zijn op optimale bezetting en efficiëntie exploitatie. Indien panden niet langer nodig zijn vanuit het perspectief van wettelijke verplichting, beleidswaarde, bedrijfsvoering of strategisch (herontwikkelings-)perspectief, worden deze panden afgestoten. Huisvesting activiteiten Nieuwe maatschappelijke activiteiten worden zoveel mogelijk ondergebracht in panden die reeds in eigendom zijn of gehuurd worden door de gemeente.

Nieuwbouw, uitbreiding van eigen locaties of huur van externe locaties zijn slechts uiterste maatregelen om activiteiten te huisvesten. Ook voor bestaande activiteiten wordt de huisvesting regelmatig tegen het licht gehouden, waarbij we streven naar optimale bezetting en efficiënte exploitatie. Het behouden van maatschappelijke functies voor de kernen wordt hierbij belangrijker geacht dan het aanhouden van individuele gebouwen. Als er goede mogelijkheden zijn om activiteiten in een ander gebouw onder te brengen en dit leidt tot een efficiënte inzet van gebouwen en middelen, dan wordt hierop aangestuurd. Renovatie versus vervangende nieuwbouw Op het moment dat een gemeentelijk gebouw op grond van een integrale kwaliteitstoets (zie hoofdstuk 4, waarderingsmethodiek vastgoed) niet meer bruikbaar is naar de huidige maatstaven en normen, komt renovatie in beeld. Renovatie, ook wel levensduur verlengend onderhoud genoemd, gaat verder dan ‘gewoon onderhoud’ en betreft het gedeeltelijk vernieuwen / verbeteren van het pand waarmee de levensduur van het pand aanzienlijk wordt verlengd.

21

De omvang van een renovatie varieert per pand en is afhankelijk van onder andere de kwaliteit van het gebouw, de levensvatbaarheid van de functie en het gewenste eindbeeld van het gebouw. Renovatie kan zich onder andere richten op de functionaliteit, binnenklimaat, uitstraling, duurzaamheid of een combinatie van deze onderwerpen. Vervangende nieuwbouw vormt slechts een uiterste maatregel, als renovatie van het bestaande gebouw kostentechnisch niet in relatie staat tot de te behalen kwaliteitsverbetering of wanneer andere argumenten aanwezig zijn om het pand te vervangen, zoals bijvoorbeeld een ruimtelijke ontwikkeling van de locatie. Kostencalculatie (renovatie) projecten Om een zo realistisch mogelijk beeld te geven met betrekking tot de kosten van een project (voor bijvoorbeeld nieuwbouw, uitbreiding of renovatie) wordt vooraf altijd een zo compleet mogelijke kostencalculatie opgesteld. In deze berekening worden in ieder geval altijd de kosten opgenomen voor:

Aankoop grond en/of opstallen Tijdelijke huisvesting Bouwrijp maken incl. kosten voor eventuele saneringen en sloopkosten Ontsluiting, inrichting en ondergrondse infra terrein Directe kosten voor nieuwbouw, verbouw of renovatie gebouw (Optionele) verduurzamingskosten Kosten voor voorbereiding, administratie en toezicht (VAT) Toekomstig beheer en onderhoud Kostprijsdekking Voor gemeentelijke vastgoedobjecten worden via de vastgoedregistratie de kosten en opbrengsten inzichtelijk gemaakt. Alle objecten moeten minimaal kostprijs dekkend geëxploiteerd kunnen worden. In het geval van commerciële verhuur werken we met marktconforme tarieven. Om “verborgen subsidies” te voorkomen geldt bovenstaande uitgangspunt voor alle (maatschappelijke) activiteiten in gemeentelijke objecten. Huurders die deze kosten niet kunnen dragen kunnen een beroep doen op subsidieverstrekking via het beleidsteam waar de activiteit betrekking op heeft.

22

Afwegingskader investeringen Voorafgaande aan iedere investering in aankoop, nieuwbouw of renovatie, worden een aantal onderwerpen geanalyseerd. Dit doen we om te waarborgen dat de beschikbare middelen op een verantwoorde wijze worden ingezet. Onderstaande beslisboom is bedoeld als leidraad om te bepalen of een investering in nieuwbouw of aankoop van een pand te verantwoorden is:

Beslisboom nieuwbouw - aankoop Is de investering bedoeld voor een wettelijke taak, huisvesting van de eigen organisatie of een maatschappelijke beleidsdoelstelling?

nee

Gaat het om een strategische aankoop?

ja

nee

Investering niet verantwoord

ja Is huisvesting mogelijk in een bestaand gemeentelijk gebouw?

Investering verantwoord

Onderbrengen in bestaand vastgoed

nee

Mogelijkheden tot huur / lease onderzoeken

nee

ja

Is er op lange termijn ook behoefte aan deze activiteit?

ja Is huisvesting mogelijk in een bestaand huur/ lease pand

nee Investeren in nieuwbouw of aankoop

23

ja

Wegen de kapitaallasten op tegen huur / lease kosten?

nee

Mogelijkheden tot huur / lease onderzoeken

Naast de keuze om wel of niet te investeren in nieuw vastgoed zijn er bij iedere grotere uitgave (bijv. renovatie of verbouw) een aantal aspecten die niet vergeten mogen worden. Onderstaande opsomming geeft de afwegingen aan die gemaakt moeten worden. In toekomstige investeringsvoorstellen m.b.t. vastgoed zullen deze afwegingen puntsgewijs behandeld worden.

Is er maatschappelijk draagvlak voor een investering in de accommodatie? Is er zicht op een langdurige gezonde exploitatie en bezetting van de accommodatie? Heeft de accommodatie nog voldoende technische restlevensduur? Welke investerings-en exploitatiebijdrage kan gevraagd worden van de gebruikers / inwoners? Welke rol kan de samenleving innemen in de exploitatie? Welke rol neemt de gemeente in de exploitatie? Wie wordt eigenaar/beheerder/exploitant/onderhoudsverantwoordelijke? Hoe wordt een en ander contractueel geregeld? LEEGSTANDSBELEID Voorkomen Leegstand in gemeentelijke gebouwen wordt zoveel mogelijk voorkomen door concentratie van maatschappelijke activiteiten. Wanneer er dan nog steeds sprake is van leegstand, wordt bekeken of commerciële verhuur tot de mogelijkheden behoort. De uitgangspunten zijn hierbij: Bij maatschappelijke verhuur streven we naar minimaal kostendekkende exploitatie Bij commerciële verhuur gaan we uit van marktconforme huurprijzen Om flexibel te blijven en het vastgoed bij behoefte weer voor maatschappelijke activiteiten in te kunnen zetten, hanteren we bij commerciële verhuur een maximale contractduur van 5 jaar en bouwen we indien nodig ontbindingsclausules in.

Vrijkomende gebouwen Voor vrijkomende panden die in eigendom zijn van de gemeente, bijvoorbeeld een schoolgebouw of brandweerkazerne die leeg komt te staan, wordt in eerste instantie bekeken of het pand opnieuw ingezet kan worden, eventueel met een andere (beleidsmatige) bestemming. Als er geen beleidsmatige vraag is, kan worden overgegaan tot verkoop of ontwikkeling van pand. Onderhoud Het cluster vastgoed blijft verantwoordelijk voor het pand totdat daadwerkelijk tot verkoop of herontwikkeling is overgegaan. Hiervoor stellen we een ‘beheerstrategie’ op waarin bepaald wordt welk onderhoud wel en niet moet plaatsvinden, afgestemd op de (tijdelijke) functie die het pand gaat vervullen. Tijdelijke leegstand Voor gebouwen die op de nominatie staan om verkocht te worden of waar op termijn een herontwikkeling plaatsvindt, wordt gezocht naar tijdelijke bezetting t.b.v. toezicht en dagelijks beheer. Dit kan variëren van eigen gebruik, een semi-maatschappelijke partij (kunstenaars, voedselbank) tot een commerciële partij. In alle gevallen (behalve bij eigen gebruik) wordt een huurof ingebruikgevingscontract aangegaan via één van de leegstandbeheerders waar gemeente Altena mee samenwerkt. Zij zorgen ervoor dat de looptijd en voorwaarden van de contracten wordt afgestemd op de verwachte termijn van verkoop of ontwikkeling.

Zo blijft de gemeente flexibel met het oog op toekomstige ontwikkelingen.

24

VERKOOP / ONTWIKKELINGSPROCEDURE Objecten uit de restportefeuille komen in aanmerking voor verkoop, herontwikkeling of sloop. Om een zorgvuldig traject te waarborgen met voor alle geïnteresseerde partijen gelijke kansen, hanteren we een vaste procedure voor verkoop en ontwikkeling. Stap 1: controle op vastgoedbehoefte Dit betreft een laatste controle of het betreffende vastgoed nog kan worden ingezet ten behoeve van maatschappelijke of organisatorische doeleinden en derhalve teruggeplaatst kan worden in de deelportefeuille primair of secundair. Stap 2: definiëren van kaders Voorafgaand aan iedere verkoop wordt een omschrijving gemaakt van het object en worden kaders gedefinieerd ten behoeve van de procedure en/of toekomstige gebruik. Dit “verkoop- en ontwikkelingskader” wordt ter goedkeuring aangeboden aan het college. Onderwerpen die hierin besproken kunnen worden zijn: Toekomstige functies, beeldkwaliteit en eventuele maatschappelijke functie. Eventuele mogelijkheid tot bestemmingsplanwijziging Beschrijving eventuele ontwikkelopgave Opbrengstenmaximalisatie als doel of niet Definitie eventuele prijsvraag om gebruik te maken van creativiteit markt Noodzaak tot aanbesteding Periode waarbinnen een aanbod kan worden gedaan Rol gemeente en marktpartijen in ontwikkeling Vorm waarin ontwikkelingsplannen aangeleverd dienen te worden. Wegingsmethodiek t.b.v.

beoordeling plannen Stap 3: uitvoering verkoop Na vaststelling van de kaders en voorwaarden kan de verkoopprocedure gestart worden. Dit is altijd een openbare procedure op basis van inschrijving die gecoördineerd wordt door een erkende regionale makelaar. De minimumprijs wordt vastgesteld op basis van een recente taxatie. Inschrijvers kunnen reageren door binnen de gestelde periode een bod uit te brengen of een plan te presenteren zoals gespecificeerd in stap 2. Stap 4: beoordeling plannen In de laatste stap beoordeelt de gemeente de binnengekomen inschrijvingen op inhoud en volledigheid. Op basis van de wegingsmethodiek die in stap 2 gedefinieerd is wordt een keuze gemaakt voor de best passende partij.

25

ONDERHOUDSBELEID Het uitvoeren van doeltreffend onderhoud is belangrijk om gebouwen veilig te houden, de kosten te beheersen en de gewenste levensduur te bereiken of zelfs te verlengen. In het onderhoudsbeleid verankeren we de belangrijkste kaders die gelden voor het vastgoed van de gemeente Altena, maar houden we ook ruimte voor maatwerk. Borging veiligheid Veiligheid heeft in het beheer en onderhoud van de gemeentelijke vastgoedportefeuille de hoogste prioriteit. Het tijdig uitvoeren van keuringen en herstellen van gebreken is daarbij een belangrijk speerpunt. Om dit adequaat te doen hebben we uitgangspunten vastgelegd in de nota “Borging veiligheid verhuurd vastgoed” die in bijlage 3 van dit document is opgenomen. In deze nota wordt omschreven hoe we veilig gebruik van het gemeentelijk vastgoed waarborgen en welke rol eigenaar en huurder daarin hebben. De rode draad is dat we als eigenaar altijd de regie houden over het veiligheidsonderhoud, maar samenwerken met huurders / gebruikers om optimaal te presteren. Onderhoud gebouwen Het cluster vastgoed is verantwoordelijk voor het onderhoud aan het vastgoed in de gemeentelijke vastgoedportefeuille (met als uitzondering de onderwijsvoorzieningen) en streeft naar “optimale inzetbaarheid tegen zo laag mogelijke kosten”.

In de praktijk betekent dit dat we gebruikmaken van een gezonde mix tussen preventief, conditiegestuurd en correctief onderhoud. Preventief onderhoud is onderhoud dat proactief (dus voordat er iets mis is) wordt uitgevoerd, op basis van een vooraf opgesteld meerjarenonderhoudsplan. Conditiegestuurd onderhoud gaat uit van de conditie waarin een onderdeel of installatie(deel) zich bevindt. Er wordt actie ondernomen wanneer het onderdeel of installatie(deel) kapot dreigt te gaan of daadwerkelijk onderhoudsbehoefte vertoont. Correctief onderhoud is het herstellen van gebreken of storingen nadat een onderdeel of installatie is uitgevallen door een defect. Vooraf wordt zoveel mogelijk inzichtelijk gemaakt welke risico’s er schuilen in gebreken of storingen die kunnen optreden. Als basis voor het onderhoud gebruiken we recent opgestelde meerjarenonderhoudsplannen, waarin op elementniveau is uitgeschreven welke preventieve onderhoudsmaatregelen genomen moeten worden om een gebouw in de gewenste conditie te houden. Als beleidskader voor de primaire en secundaire deelportefeuilles hanteren we een minimaal conditieniveau 3 conform de NEN2767 (zie afbeelding voor toelichting van de verschillende conditieniveaus). Dit staat gelijk aan sober en doelmatig onderhoud.

Voor de restportefeuille wordt geen conditieniveau vastgelegd in algemeen beleid, maar wordt vanwege de diversiteit van de panden en het vaak beperktere belang van het vastgoed, per object een minimale conditie bepaald. Daarbij geldt dat de norm nooit hoger mag liggen dan 3 en staat voorop dat er geen kapitaalvernietiging mag plaatsvinden.

26

Tijdens de instandhoudingsfase van een gebouw voeren we periodiek conditiemetingen uit aan de hand van de NEN2767 methodiek waardoor we een objectief beeld houden van de gebouwconditie en de effectiviteit van het uitgevoerde onderhoud. De uitkomsten uit de conditiemetingen worden gebruikt om het meerjarenplan te actualiseren en keuzes met betrekking tot conditiegestuurd onderhoud te voeden. Afstemming onderhoud op restlevensduur Uitzonderingen op het beleid om conditie 3 te hanteren zijn de objecten die zich in de “einde levensduur” fase bevinden. Dit zijn de gebouwen die binnen een paar jaar gesloopt worden of waarvan de resterende exploitatieperiode op korte termijn nog onzeker is. Per gebouw stelt het cluster vastgoed een beheerstrategie op, die aansluit bij de onzekerheden of restlevensduur van het gebouw. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat een object dat over 2 jaar gesloopt wordt minimaal onderhoud krijgt, waarbij enkel aan de wettelijke eisen voldaan wordt. Natuurlijke afwegingsmomenten De opgestelde meerjaren-onderhoudsplannen gaan logischerwijs uit van het zo goed mogelijk in stand houden van de bestaande situatie. Momenten waarop grootschalig onderhoud gepland staat, zijn echter ook natuurlijke afwegingsmomenten voor keuzes ten aanzien van bijvoorbeeld verduurzaming, verbetering, renovatie of vervangende nieuwbouw.

Grootschalig onderhoud wordt daarom door het cluster vastgoed ruim vooraf geïnventariseerd en kenbaar gemaakt bij de betreffende stakeholders, zodat er voldoende tijd is voor planvorming en het reserveren van (financiële) middelen.

Samengevat hanteren we onderstaande uitgangspunten m.b.t. het gewenste onderhoudsniveau:

27

Kenmerk vastgoed Primaire portefeuille Secundaire portefeuille Restportefeuille

Gewenste conditie 3 3 conditieniveau o.b.v. maatwerk

Einde levensduur fase

onderhoudsacties o.b.v. beheerstrategie

VERDUURZAMING GEMEENTELIJK VASTGOED De aandacht voor het klimaat is de afgelopen jaren sterk toegenomen en dit is terug te zien in de regelgeving rondom energieverbruik, zoals bijvoorbeeld de Informatieplicht Energiebesparing en het verplichte energielabel C in kantoorgebouwen vanaf 2023. De landelijke ambitie om in 2050 CO2 neutraal te zijn legt de lat nog hoger en heeft ook zijn effect op de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Routekaart duurzaamheid De gemeente Altena kiest ervoor om sneller te verduurzamen en wil in 2046 CO2 neutraal zijn. Om die ambitie waar te maken stellen we een routekaart duurzaamheid op, waarin we de volledige vastgoedportefeuille meenemen. Hieruit ontstaat een goed beeld wat er per gebouw aan energiebesparende maatregelen nodig is, welke kosten daar tegenover staan en hoe snel de CO2 uitstoot van het gemeentelijk vastgoed daalt als resultaat van de maatregelen. Qua momentum voor verduurzaming wordt in eerste instantie aangehaakt op natuurlijke momenten, bijvoorbeeld op het moment dat groot onderhoud of renovatie van panden plaatsvindt. Het tijdspad tot 2046 biedt echter onvoldoende van deze natuurlijke momenten om de hoge ambitie waar te kunnen maken en voor sommige gebouwen is deze aanpak vanwege hun leeftijd ook niet meer rendabel.