Bijlage Nota grondbeleid bij RV Nota Grondbeleid 2024

Dit is bij een huurovereenkomst niet zo. Lagere maandlasten Erfpacht kan leiden tot lagere maandlasten. Dit komt doordat alleen het opstal (de woning) maar hoeft te worden gefinancierd. Als tegenprestatie voor het erfpachtrecht wordt een maandelijkse canon betaald. Een bank houdt wel rekening met de jaarlijkse canon en de jaarlijkse stijging daarvan bij de financieringsvraag. Daardoor zal het te lenen bedrag iets lager worden. Het verschil blijft echter in het voordeel van de erfpachter. Prijsstijging en -daling Een erfpachter is niet de volledige eigenaar van de onroerende zaak. Prijsstijgingen en dalingen van de bloot eigendom zijn dan ook niet voor de erfpachter. Prijsstijgingen van de aanpassingen van de woning zelf (b.v. een uitbouw), zijn wel voor de erfpachter. Die is immers wel 100% eigenaar van de opstallen zolang het erfpachtrecht voortduurt. Bij het einde van de erfpachtermijn wordt de gehele onroerende zaak weer volledig eigendom van de erfverpachter. In de meeste erfpachtovereenkomsten is geregeld dat de erfpachter de bloot eigendom altijd kan kopen tegen de dan geldende grondprijs. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen fors gestegen. Een deel van de stijging is het gevolg van verbeteringen van de woning zelf (nieuwe badkamer, verbetering van de isolatie, enz.).

Het grootste deel van de waardestijging is echter het gevolg van de autonome prijsstijging van woningen. Behalve de erfpachter plukt ook de blooteigenaar daarvan de vruchten. Daar staat uiteraard tegenover dat de blooteigenaar ook een deel van zijn waarde verliest bij prijsdalingen. Gemeentelijke erfpacht Erfpacht kan vanuit de gemeente geïnitieerd worden. De gemeente blijft dan blooteigenaar van de gronden. De canon wordt betaald aan de gemeente. Bij een hogere verkoopwaarde van de woning over enkele jaren profiteert ook de gemeente. Er kan ook makkelijk gekozen worden om de grond wederom in erfpacht uit te geven aan een volgende bewoner. Nota grondbeleid

25

De gemeente kan de canon bewust lager houden, waardoor de betaalbaarheid van de woning ook voor een langere tijd en voor meerdere eigenaren behouden blijft. Hierbij geldt wel dat de gemeente moet voldoen aan de eisen van de Wet Markt en Overheid. De canon moet wel binnen de bandbreedte van de marktconformiteit blijven. Als de gemeente zelf gronden in erfpacht gaat uitgeven, lopen we wel een risico. In principe kan de woning, en daarmee verbonden ook de bloot eigendom, minder waard worden. Bij verkoop van de grond loopt de gemeente dan een verlies. Contractueel is wel vast te stellen dat de verkoopwaarde van de grond, aan de huidige erfpachter, nooit lager kan zijn dan de initiële waarde. Dat geldt echter niet voor verkoop aan de derde partij. Zoals aangegeven in het hoofdstuk over stimuleringsmaatregelen voor de woningbouw, bestaan er meerdere maatregelen betreffende het eigendom om de woningbouw betaalbaar te houden. De meeste maatregelen zijn gebaseerd op het systeem van erfpacht. Gelet op het voordeel van een gemeentelijke zeggenschap zijn wij eerder geneigd om de erfpachtovereenkomst voor meerdere opvolgende eigenaren in stand te houden. Daarnaast profiteert ook de gemeente zelf van een mogelijke waardestijging.

Voor- en nadelen erfpacht Samenvattend biedt erfpacht voor- en nadelen voor zowel de erfpachter als voor de blooteigenaar Voordelen voor de woningzoekende: • De aankoopprijs is lager doordat niet volle eigendom van de grond, maar het erfpachtrecht: er is dus geen aflossingsplicht over het gronddeel van de aankoop. • Erfpacht is altijd fiscaal aftrekbaar: een erfpachter mag de canon aftrekken van de belastingaangifte. Hieraan zit geen eindtijd gekoppeld. Er is daarmee dus een langer fiscaal voordeel te behalen dan bij een hypotheek, waar een maximum geldt van 30 jaar. • Vanuit de bancaire regels, is aankoop van de grond van de erfverpachter altijd mogelijk in een later stadium, b.v. als het inkomen is gestegen. • Met dezelfde maandlasten kan men een iets groter huis kopen / laten bouwen. • Een erfpachter profiteert van de waardestijging van de woning als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen (uitbouw, dakkapel, extra investeringen in de duurzaamheid, enz.). Nadelen voor de woningzoekende: • De erfpachter is geen volledige eigenaar van de grond en woning en profiteert dus ook niet volledig niet van een prijsstijging van de onroerende zal als geheel. • Het is niet mogelijk om de BTW over de grondprijs bij een nieuwbouwwoning mee te nemen in de onderliggende waarde van de grond.

Dat betekent dat een koper bij de notaris direct de over de koopsom van de grond verschuldigde BTW direct moet betalen. Voordelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht: • Er kan voor een lange tijd en voor meer dan één generatie kopers goedkoop de grond aangeboden worden. • Als de woning – en daarmee ook de grond – in waarde stijgt, dan profiteert de gemeente van deze waardestijging bij verkoop van het bloot eigendom aan de kopers of aan een commerciële belegger. • De gemeente kan voor een laag percentage geld lenen. De canon is dus laag. Nota grondbeleid

26

• •

Alle kosten worden afdekt vanuit de canonopbrengst. Geen verlies bij een waardedaling van de woning als gevolg van de markt, indien is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht.

Nadelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht: • De gemeente draagt het risico bij niet betalen van de canon. • De gemeente draagt het risico als de grond in waarde daalt en niet is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht . • Het levert extra werk op.

7.7

Algemene bepalingen koopovereenkomsten

Algemeen Bij de uitgifte van grond hanteert de gemeente algemene verkoopvoorwaarden (AVV). De regels van de AVV gelden voor zowel individuele bouwgrond als projectmatig te realiseren woningen. De huidige voorwaarden zijn in 2020 door het college vastgesteld en zijn als bijlage bij deze grondnota bijgevoegd. In aanvulling op de huidige AVV wil de gemeente extra bepalingen opnemen voor verkoop van grond aan een ontwikkelaar. Het gaat hierbij om de overdracht van het risico van de verkoop van de gemeente naar de ontwikkelaar. Daarnaast willen het college extra bepalingen opnemen voor het meewerken met zogenoemde ABC-leveringen. Afname bij percentage verkochte woningen De gemeente bouwt zelf geen woningen. Daarvoor verkopen wij de gronden aan een particulier (zelfbouw) of een ontwikkelaar/aannemer. Voor de uitgifte en overdracht van de risico’s en kosten hanteert de gemeente de volgende regels: Verkoop aan particulieren Een particuliere koper is verplicht om binnen een twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst, de akte te laten passeren bij de notaris. Daarna wordt de koper verplicht om binnen 1½ jaar na het transport, de bouw te hebben afgerond. Deze werkwijze is opgenomen in de AVV. Verkoop aan ontwikkelaars In de regel wordt afgesproken dat de overdracht van de grond plaatsvindt als 70% van de woningen is verkocht.

Het is wenselijk om aan de overdracht ook een uiterlijke afnamedatum te koppelen. Er wordt een reële planning opgesteld voor de verkoop en ontwikkeling van de woningen. Deze planning wordt in samenspraak met de ontwikkelende partij gemaakt. Deze planning is de leidend voor de grondverkoop. Daarin wordt vooraf afgesproken over wanneer de gronden uiterlijk worden afgenomen. Als deze datum wordt overschreden kan gekozen worden voor een indexatie van de grondprijs, een rentevergoeding over de koopsom of zelfs een verplichting tot directe afname van de grond. Verkoop van de grond vindt in alle gevallen plaats voor start bouw. ABC-leveringen De gemeente wordt vaak gevraagd om medewerking te verlenen aan ABC-leveringen. Hierbij wordt de grond in één akte direct verkocht van de gemeente (A), via de ontwikkelaar (B), aan Nota grondbeleid

27

de eindgebruiker (C). Deze wijze scheelt transactiekosten, omdat maar één keer bij de notaris een akte ondertekend moet worden. Ook scheelt het risico’s voor de ontwikkelaar, omdat hij de grond niet zelf in eigendom heeft en tijdelijk in eigendom moet houden. Voor de gemeente is er geen juridisch nadeel aan deze constructie. Medewerking aan deze vorm is tot slot ook in het voordeel van de eindgebruiker. Medewerking aan een ABC akte levert de gemeente echter wel meer werk op, dan als we alle kavels in één akte zouden verkopen aan de ontwikkelende partij. We moeten veel meer aktes nakijken, meerdere losse betalingen klaarzetten en controleren, enz. Om deze kosten te dekken, willen we een vast bedrag per gepasseerde akte gaan vragen aan de ontwikkelaar. Uitgaande van het extra werk, gaat het om een bedrag van € 250,- per ABC-akte. Dit bedrag wordt jaarlijks herzien in de grondprijsbrief. Toevoeging bepalingen Algemene verkoopvoorwaarden • Bij projectmatige woningbouw wordt vooraf een planning opgesteld met de ontwikkelaar over het uitgiftetempo. Deze planning is niet vrijblijvend, maar leidend voor de overdracht van de gronden. • De gemeente verleent medewerking aan ABC-constructies voor de overdracht van gemeentegrond aan de eindgebruiker. De administratieve last die de gemeente heeft wordt doorbelast aan de ontwikkelaar.

7.8

Grondprijzen

Gemeentelijke grondprijzen De gemeentelijke grondprijzen zijn marktconform en worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie op basis van de meest geschikte methode. Het college stelt regelmatig de hoogte van de grondprijzen vast. Uitgangspunt is minimaal 1 keer per jaar. Grondprijsbrief De grondprijzen zijn marktconform en zijn vastgelegd in het grondprijsbeleid van de gemeente. Het grondprijsbeleid gaat uit van een functionele grondprijs. Per functie en gebied wordt een vaste marktconforme grondprijs per m2 bepaald. Het college stelt hiervoor regelmatig, maar minimaal jaarlijks een grondprijzenbrief vast voor de grondprijzen. De actualisatie vindt jaarlijks plaats in het derde kwartaal. De geactualiseerde grondprijzen vormen zo de basis voor de actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. Bij grote fluctuaties in de markt kan gekozen worden voor een kortere periode. De grondprijzen zijn gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. In dit rapport wordt op landelijk, regionaal en lokaal niveau een marktanalyse van de woningbouwmarkt gegeven. Vervolgens is er referentieonderzoek uitgevoerd naar transacties van bouwkavels en (nieuwbouw)woningen binnen de gemeente Altena. Dit resulteert in het grondprijsadvies.

Aanpassing basisuitgifte prijzen Bij het bepalen van de in deze grondprijsbrief genoemde uitgifteprijzen, is uitgegaan van bouwkavels met voldoende courante kavelvormen en oppervlaktes. Bij de uiteindelijke prijsbepaling worden specifiek op kavelniveau de uit te geven kavels beoordeeld op vorm, ligging kavel, ligging tuin en positionering bouwblok, alvorens tot een uitgifteprijs per kavel te komen. Afhankelijk van deze kenmerken kan de basiswaarde maximaal 10% worden verhoogd of verlaagd door het college. Bij een afwijking groter dan deze bandbreedten moet er taxatie aan ten grondslag liggen. Nota grondbeleid

28

Maatwerk Daarnaast heeft het college de mogelijkheid om waar nodig maatwerk toe te passen. Bij maatwerk onderbouwt de gemeente de grondprijs zo nodig met een onafhankelijke taxatie, een onafhankelijke marktconformiteitstoets of is de grondprijs tot stand gekomen in concurrentie, door middel van een openbare selectieprocedure. Bepaling hoogte grondprijzen Er zijn verschillende methoden om te komen tot een grondprijs. De meest gebruikte zijn: • • • • •

Vaste grondprijs per m2 Kostprijsbenadering Residuele grondwaardeberekening Openbare selectieprocedure in de vorm van een bieding of tender Maatwerk

• • • •

Grondquote Taxatie Comparatieve methode Openbare biedprocedure in de vorm van een prijsvraag

Categorieën In de grondprijsbrief benoemen we in ieder geval de volgende categorieën: • Grondgebonden woningen (koop): grondprijs per m2 • Vrijstaande woning • Twee-onder-één kap • Rijwoning (hoek) • Rijwoning (tussenwoning) • Seniorenwoning (minimaal 1 slaapkamer + badkamer op de begane grond) • Meergezinswoningen / appartementen (koop): situationeel op basis van taxatie • Sociale woningbouw (goedkope huur): prijs per woning • Grondgebonden eengezinswoningen • Meergezinswoningen/appartementen • Commerciële huurwoningen (middeldure huur): prijs per woning • Grondgebonden eengezinswoningen • Meergezinswoningen/appartementen • Groen- en reststroken (huur en koop): prijs per m2 • Liberale landbouwpacht: prijs per ha • Indexatie percentage – algemeen

Nota grondbeleid

29

8.1

Kostenverhaal bij planontwikkeling – algemeen

De Omgevingswet biedt overheden – in het bijzonder gemeenten om bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling die niet plaatsvinden op gronden die door de gemeente worden uitgegeven, kostenverhaal te plegen en van initiatiefnemers financiële bijdragen te vragen. Het kostenverhaal is geregeld in afdeling 13.6 en de financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden vinden hun wettelijke grondslag in afdeling 13.7 Omgevingswet

8.2

Afdeling 13.6 Ow: Kostenverhaal bij bouwactiviteiten

Als gemeente zijn we verplicht om bepaalde kosten die wij maken, bij een ontwikkeling van een bouwplan, te verhalen op de initiatiefnemers. Het kostenverhaal is aan regels gebonden: • Er moet sprake zijn van een in het Omgevingsbesluit aangewezen bouwplan (voor Altena gaat het in de praktijk om de bouw van één of meerdere woningen of de bouw van een ander hoofdgebouw). • De te verhalen kosten zijn benoemd in de wet (de lijst met te verhalen kosten staat benoemd in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit). • Er mogen nooit meer kosten worden verhaald dan de netto grondopbrengsten. • De kosten hebben een relatie met het plan. • Het gaat om kostenverhaal, niet om baatafroming (dat is verboden). Het kostenverhaal kan ingedeeld worden in twee hoofdposten: 1. Binnenplanse kosten 2. Bovenwijkse voorzieningen Ad. 1. Binnenplanse kosten Dit zijn de kosten die een directe relatie hebben met het plan zelf. Dat gaat in ieder geval altijd over de plankosten van het ambtelijk apparaat. Daarnaast zijn planeigen kosten ook de kosten die de gemeente moet maken voor het verplaatsen van een boom of het aanleggen van een extra drempel om de nieuwe inrit van het plan mogelijk te maken. Bij grotere plannen, waarbij marktpartijen alleen de bouwkavels ontwikkelen, kan het gaan om de complete binnenplanse infrastructuur. Ad.

2 Bovenwijkse voorzieningen Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen van openbaar nut waarvan het nut zich uitstrekt over een groter gebied dan het plangebied waarvan een bepaald bouwplan deel uitmaakt en waarvan de kosten daardoor niet geheel ten laste van dat complex behoren te komen. Het gaat hierbij om infrastructurele werken en maatregelen. Deze maatregelen mogen deels worden toegerekend aan alle bouwplannen die profijt hebben bij deze maatregelen. Dat gaat volgens de principes van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook hierbij geldt dat er nooit meer kosten mogen worden verhaal dan de netto grondopbrengst. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn: • Een nieuwe hoofdontsluitingsweg voor een kern. • Een nieuwe openbaar vervoershub • Een snelfietspad tussen twee kernen • Maatregelen ter verbetering van de doorstroming van het hoofdwegennetwerk

Nota grondbeleid

30

Voor het doorberekenen van de kosten van de bovenwijkse voorzieningen, kan gekozen worden voor twee methodes. De eerste methode is op basis van concrete plannen en projecten. In dit geval is er een gebiedsvisie waarin meerdere bouwlocaties worden benoemd. Voor de ontsluiting van al die locaties is de aanleg van nieuwe infrastructuur nodig. De kosten van die nieuwe infrastructuur moeten dan verdeeld worden over alle ontwikkellocaties, op basis van de criteria profijt, causaliteit en toerekenbaarheid. In de overkoepelende visie moet in de uitvoeringsparagraaf aangegeven worden dat de gemeente de kosten van de nieuwe infrastructuur zal gaan verhalen. De tweede methode is om de toerekening van de bovenwijkse kosten te motiveren in een “nota bovenwijkse voorzieningen”. Daarin worden alle infrastructurele maatregelen benoemd die in de hele gemeente de komende jaren zullen worden aangelegd, en wat het profijt is van de nieuwbouwplannen in de verschillende kernen. Dit alles leidt tot een bijdrage die (vaak per woning) gestort moet worden in een fonds bovenwijkse voorzieningen. Dit fonds moet ook gebruikt worden voor alle voorzieningen die vooraf zijn bepaald. Maar het is dus niet nodig om eerst de maatregelen uit te voeren.

Uitgaande van de bedragen die gevraagd worden in andere gemeenten en aan het resultaat van de toepassing van de criteria profijt, causaliteit en proportionaliteit, kan gedacht worden aan bedragen rond de € 1.500,- tot € 3.500,- per woning.

8.3

Afdeling 13.7 Ow: Financiële bijdragen voor ontwikkelingen

De bepalingen in hoofdstuk 13.7 Ow vervangen het verhalen van een bijdrage voor ruimtelijke voorzieningen (in het oude stelsel geregeld in artikel 6.24 Wro). Wat vooral van belang is, is dat er een functionele relatie wordt aangetoond tussen de maatregelen en de projecten (samenhang). Als die is aangetoond in de Omgevingsvisie of in een programma, dan kunnen we de bijdrage verhalen op alle plannen. In tegenstelling tot nu, is de bijdrage zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk afdwingbaar. De mogelijkheden van het privaatrecht zijn ruimer dan die van het publiekrecht. Maatregelen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden gevraagd • Sloop voormalige agrarische stallen en herstel landschappelijke elementen • Aanleg nieuwe natuur of herstel oude waarden (b.v. stikstofarm maken) • Aanleg infrastructuur voor gemeentelijk of regionaal belang (niet direct • Aanleg recreatieve gebieden en parken voor gemeentelijk of regionaal belang • Fondsstorting voor sociale huurwoningen • Herstel kwaliteit in bestaande woonwijken, b.v. door sloop of het aanleggen/wijzigen van wegen Fondsstorting voor sociale huurwoningen Onder de Omgevingswet mag de gemeente een fonds oprichten voor sociale woningbouw. Als een ontwikkelaar niet voldoende huurwoningen kan realiseren in het plan, dan kan een fondsstorting gedaan worden.

Met dit fonds kan een volgend plan mogelijk voor een groter deel voor sociale huur worden bestemd. Het verlies als gevolg van een groter aantal huurwoningen in een ander plan wordt met een bijdrage uit het fonds goedgemaakt. Vanuit de woonvisie zal worden bezien of het oprichten van een fonds wenselijk en haalbaar is.

Nota grondbeleid

31

8.4

Anterieure overeenkomst

Het kostenverhaal kan op meerdere manieren plaatsvinden. De voorkeur gaat wel uit naar het regelen van de afspraken middels een vooraf gesloten overeenkomst, de zogenoemde anterieure overeenkomst. Als het niet lukt om tijdig met alle grondeigenaren tot overeenstemming te komen, moet de gemeenteraad bij het vaststellen van een omgevingsplan een kostenverhaalsgebied aanwijzen. Indien geen overeenkomst wordt gesloten, ook niet na vaststelling van het omgevingsplan dan krijgt de initiatiefnemer een rekening via een beschikking bestuurlijke geldschuld. Elke grondexploitatieovereenkomst die men sluit voor de vaststelling van (de partiële herziening van) een omgevingsplan is een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst sluit men dus in de beginfase van een project. Bij de anterieure overeenkomst hebben alle partijen veel onderhandelingsruimte. Men kan uiteraard afspraken over de grondexploitatie maken, over de invulling van het plan en over de planning van de ontwikkeling. Wel zijn onder de Omgevingswet ook hier de kostensoortenlijst en de criteria profijt, causaliteit en proportionaliteit van toepassing, al is de invulling hiervan in de anterieure fase vrijer omdat nog geen omgevingsplan is vastgesteld.

Naast het kostenverhaal mag men afspraken maken over financiële bijdragen (als die bijdrages zijn gebaseerd op een structuurvisie of een programma) aan ruimtelijke ontwikkelingen zoals: • groen • recreatiegebieden • waterberging en • infrastructuur Het regelen van de afspraken in een anterieure overeenkomst heeft de voorkeur van zowel de gemeente als van de meeste ontwikkelaars.

8.5

Kostenverhaal in de gemeente Altena

Anterieure overeenkomst De gemeente gaat bij ruimtelijke ontwikkeling werken met een anterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst biedt voor zowel de gemeente als voor de ontwikkelaar de beste mogelijkheid om goede afspraken te maken. Plankosten Een bouwplan waarvoor kostenverhaal verplicht is mag op grond van artikel 13.12 Omgevingswet niet worden gerealiseerd voordat het verschuldigde bedrag aan kostenverhaal is voldaan. Het uitgangspunt voor het bepalen van de kosten is het omgevingsplan. Alle kosten die de gemeente via de publiekrechtelijke weg had kunnen verhalen, moeten ook worden verhaald in de anterieure overeenkomst. De Omgevingswet schrijft voor het onderdeel Plankosten in het omgevingsplan, het gebruik van de plankostenregeling voor. Daarmee is de plankostenregeling ook het te hanteren instrument voor anterieure overeenkomsten. Indien geen overeenkomst is gesloten worden de kosten verhaald via een kostenverhaalsbeschikking. De plankostenregeling blijft ook daar het geëigende instrument. De plankostenregeling bepaalt door een aantal relevante vragen betreffende de ontwikkeling te beantwoorden hoe hoog de kosten van enkele kostensoorten maximaal kunnen zijn. Het resultaat van de plankostenregeling geeft aan wat de kosten zouden zijn indien alle Nota grondbeleid

32

planwerkzaamheden ten behoeve van het voorgenomen bouwplan volledig door de gemeente zouden worden uitgevoerd. Vervolgens wordt een uitsplitsing gemaakt van het deel van de werkzaamheden dat door de initiatiefnemer wordt uitgevoerd en het (veelal toetsende) deel dat door de gemeente wordt uitgevoerd. Het resultaat is per plan anders. Dit komt doordat de uitgangspunten bij ieder plan anders zijn (oppervlakte plangebied, aantal woningen, doorlooptijd, wel/geen bezwaren, enz.). De hoogte van de plankosten (ambtelijke uren) bepalen we met de plankostenregeling. Daarmee kunnen we de kosten voor het specifieke plan beter bepalen dan met een forfaitair bedrag (leges). In de gemeentelijke legesverordening is ook in artikel 4 lid a opgenomen dat leges niet worden verhaald voor diensten, waarvan de kosten en/of financiële bijdragen krachtens afdeling 13.6en/of afdeling 13.7 van de Omgevingswet zijn of worden verhaald. Dit is daarmee de wettelijke basis om de plankosten middels de plankostenregeling te bepalen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Civiele werkzaamheden Het grootste deel van de ontwikkelplannen bevinden zich op gronden die eigendom zijn van aannemers, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. Bij deze plannen zijn wij verplicht om de door de gemeente gemaakte kosten te verhalen.

Dat gaat bij de meeste plannen om alleen het verhalen van de binnenplanse kosten: de plankosten voor de begeleiding van het initiatief en de kosten voor de feitelijke aanpassingen in de openbare ruimte. Bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen Op dit moment zijn we bezig met de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingsvisie voor de hele gemeente. Bij het opstellen van de programma’s als uitwerking van de omgevingsvisie onder de Omgevingswet wordt bezien in hoeverre de gemeente een financiële bijdrage gaat vragen bij ontwikkelingen.

Nota grondbeleid

33

Algemeen Om de verkoopbaarheid van de woningen (voor met name starters) te vergroten, kan de gemeente meerdere maatregelen en methoden hanteren. Deze methodes kunnen ingedeeld worden in drie categorieën: 1. 2. 3.

Maatregelen betreffende het eigendom Financiële ondersteuningsmaatregelen Aanpassingen in het plan / stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen

In deze memo wordt ingegaan op de verschillende methoden en de daarbij behorende vooren nadelen voor zowel de kopers als voor de gemeente. Deze memo is niet geschreven met de intentie om te kiezen voor één oplossing. Om te komen tot een goede en betaalbare woningmarkt zullen meerdere maatregelen tegelijkertijd ingezet kunnen en moeten worden.

Maatregelen betreffende het eigendom • • • • • •

Gemeentelijke erfpacht Duo Koop (erfpacht) Koopgarant Koopstart Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming Koop later

Gemeentelijke erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht om een perceel grond te mogen houden. Als erfpachter bezit je vrijwel dezelfde rechten als wanner je eigenaar zou zijn: je mag het perceel bebouwen, je kunt het recht (met toestemming) verkopen en je kunt gewoon een hypotheek krijgen voor de woning. Je betaalt per maand een bedrag (canon) aan de verpachter voor het gebruik van de grond. Erfpacht kan vanuit de gemeente geïnitieerd worden. De gemeente blijft dan ‘blooteigenaar’ van de gronden. De canon wordt betaald aan de gemeente. Bij een hogere verkoopwaarde van de woning, stijgt ook de waarde van de bloot eigendom en profiteert zo ook de gemeente. Er kan ook makkelijk gekozen worden om de grond wederom in erfpacht uit te geven aan een volgende bewoner. Voordelen voor de woningzoekende: • De aankoopprijs is lager doordat je alleen de woning koopt en niet de volle eigendom van de grond, maar het erfpachtrecht: je hebt dus geen aflossingsplicht over het gronddeel van de aankoop. • Erfpacht is altijd fiscaal aftrekbaar: je mag de canon aftrekken van je belastingaangifte. Hieraan zit geen eindtijd gekoppeld. Je hebt daarmee dus een langer fiscaal voordeel dan bij een hypotheek. • Vanuit de bancaire regels, is aankoop van de grond van de erfverpachter altijd mogelijk in een later stadium, b.v. als je inkomen is gestegen.

• Met dezelfde maandlasten kun je een iets groter huis kopen / laten bouwen. Nota grondbeleid

34

•

Je profiteert van de waardestijging van je woning als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen.

Nadelen voor de woningzoekende: • Je bent geen volledige eigenaar van de grond. Je profiteert dus niet van volledig een prijsstijging van de onroerende zaak als geheel. • Het is niet mogelijk om de BTW over de grondprijs bij een nieuwbouwwoning mee te nemen in de onderliggende waarde van de grond. Dat betekent dat een koper bij de notaris direct de over de koopsom van de grond verschuldigde BTW direct moet betalen. • Het canonpercentage is hoger dan de huidige hypotheekrente. Voordelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht • Er kan voor een lange tijd en voor meer dan één generatie kopers goedkoop de grond aangeboden worden. • Als de woning – daarmee de grond - in waarde stijgt, dan profiteert de gemeente van deze waardestijging bij verkoop van het bloot eigendom aan de kopers of aan een commerciële belegger. • De gemeente kan voor een laag percentage geld lenen. De canon is dus laag • Alle kosten worden afdekt vanuit de canonopbrengst • Geen verlies bij een waardedaling van de woning als gevolg van de markt, indien is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht.

Nadelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht • De gemeente draagt het risico bij niet betalen van de canon • De gemeente draagt het risico als de grond in waarde daalt en niet is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht • Het levert extra werk op Commerciële erfpacht Er zijn meerdere partijen die gronden overnemen en uitgeven in erfpacht. Duokoop en Koopgoedkoop zijn twee voorbeelden. Duokoop is een commerciële partij die de grond van een ontwikkelaar overneemt en deze in erfpacht uitgeeft aan de kopers van de woningen. Koopgoedkoop is een vergelijkbaar initiatief vanuit de woningcorporaties. De voor- en nadelen voor de kopers zijn gelijk als bij gemeentelijke erfpacht, met dien verstande dat de gemeente, naar verwachting, een iets lagere rente kan hanteren, omdat zij zelf goedkoop kan lenen. Het tweede nadeel is dat er geen grip is op de vervolgtransactie. De kans is groot dat de woningen geen tweede keer met erfpacht goedkoper op de markt worden gebracht. Koopgarant Bij koopgarant is er sprake van cofinanciering van de koop door een derde partij (vaak een woningcorporatie of belegger). Deze partij betaalt een deel van de koopsom. In ruil daarvoor deelt deze partij mee in de winst (of verlies) van de woning bij verkoop.

Conform de overeenkomst moet de woning altijd terug verkocht worden aan de partij die de koopgarant regelt. Vaak zal de partij daarna de woning weer met een koopgarantregeling in de markt zetten.

Nota grondbeleid

35

Voordelen voor de koper • Door de cofinanciering is de aankoopwaarde 10 tot 20% lager. • Je hebt altijd een koper voor je woning. • Je deelt mee in de autonome waardestijging van de woning • Voor het eigen, resterende deel kan gewoon een hypotheek afgesloten worden • Een hogere verkoopwaarde als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen aan de woning, wordt vergoed. Nadelen voor de koper • De waarde bij verkoop wordt bepaald door een taxateur van de aanbieder van de koopgarantregeling. Er is geen profijt van b.v. overbiedingen. • Je deelt ook mee in het verlies bij een waardedaling van de markt. • Je kunt niet vrij de woning verkopen aan één ieder • De co-financierder deelt mee in een groter deel van de winst dan de inbreng in de koopsom • Maar een zeer beperkt aantal ontwikkelaars bieden koopgarant-regelingen aan in de gemeente Altena. Koopstart Met koopstart kan een ontwikkelaar een starterswoning met een koperskorting tot maximaal 25% van de verkoopwaarde verkopen. Het betreft hier een koop met een nabetaling bij verkoop. Als de woning wordt verkocht betaalt de starter het betreffende deel alsnog aan de ontwikkelaar. Daarnaast ontvangt de ontwikkelaar een deel van de meerwaarde van de woning. Door middel van een inkomenstoets wordt gekeken of iemand recht heeft op deze regeling.

Voordelen voor de koper • De aan te kopen starterswoning heeft een maximaal 25% lagere aankoopsom. • Voor het overige deel kun je gewoon een hypotheek verkrijgen. • Je deelt mee in de autonome waardestijging van de woning • Je verkoopt de woning zelf op de vrije markt aan één ieder. • Bij een eventuele waardedaling betaalt de ontwikkelaar mee aan dit verlies. Nadelen voor de koper • Het niet betaalde bedrag moet altijd terugbetaald worden bij verkoop van de woning • De co-financierder deelt mee in een groter deel van de winst dan de inbreng in de koopsom • Maar een zeer beperkt aantal ontwikkelaars bieden koopstart-regelingen aan in de gemeente Altena. • De regeling is eenmalig. Doordat de woning al bij aankoop ‘te duur’ is, blijft die niet voor starters bereikbaar op de langere termijn. Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming Op 1 januari 2022 is de Huisvestingswet aangepast. Het doel van de herziene wet is om de gemeenteraad een instrument te bieden om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van woningen voor de verhuur. Het doel is te voorkomen dat beleggers die woningen voor

Nota grondbeleid

36

meer geld opkopen en voor hoge huren op de markt brengen. Starters en doorstromers met een kleinere beurs worden zo de markt uitgedrukt. Voordelen voor de koper De goedkopere woningen blijven beschikbaar voor de koopsector. Bruikbaarheid van de wet in de gemeente Altena Deze nieuwe regeling mag alleen worden toegepast als er aantoonbare schaarste is aan de beschermde woningen in een afgebakend gebied als gevolg van grootschalige opkoop door beleggers. Daarbij zal de gemeenteraad steeds moeten aantonen dat er sprake is van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In de gemeente gebeurt dit slechts op beperkte schaal. Verder is in de gemeentelijke woonvisie recent vastgesteld dat er in Altena ook behoefte is aan middeldure huurwoningen. Bij gebruikmaking van deze regeling wordt dat aantal significant lager. De regeling lijkt dan ook niet of nauwelijks een oplossing te bieden voor het vraagstuk van beschikbaarheid van goedkope woningen in Altena. Koop later Koop later is een commercieel initiatief van KoLat wonen. Bij Koop later wordt de woning maximaal de eerste 10 jaar verhuurd. Binnen die periode kan de koper besluiten de woning alsnog te kopen. Ook kan er gekozen worden om de woning te blijven huren. Een klein deel van de huursom wordt apart gezet.

Indien er wordt gekozen voor koop, dan wordt dit deel verrekend met de koopsom. Hierdoor is een lagere hypotheek nodig. De koopsom van de woning wordt 10 jaar vastgezet. Een eventueel waardeverschil als gevolg van de marktwerking, is dus voor de koper. Indien die woning niet wordt gekocht, dan kan altijd gekozen worden om de woning te verlaten als huurder. Voordelen voor de koper • Het systeem is zeer geschikt voor de tussengroep die boven de grens van een sociale huurwoning zit, maar (nog) te weinig verdient voor een koopwoning. • De woning kan de eerste 10 jaar worden gekocht. Een deel van de maandlasten wordt dan verrekend met de koopsom. Daardoor is een lagere hypotheek nodig. • Indien koop niet haalbaar blijkt, is het blijven huren altijd mogelijk. • De eerste 10 jaar zekerheid over de koopsom en de maandlasten. Nadelen voor de koper • Binnen 10 jaar moet de koop plaatsvinden, anders is er sprake van blijvende huur. • Vooralsnog is er maar één partij die deze huur-koop-vorm aanbiedt.

Nota grondbeleid

37

Financiële maatregelen Starterslening Een Starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van je droomhuis (tot maximaal de marktwaarde) en de hoogte van de maximale eerste hypotheek. In de eerste drie jaar betaal je als starter geen maandlasten. De lening bestaat uit twee delen: een deel dat annuïtair afgelost moet worden (de Starterslening zelf) en een deel waarvan de schuld oploopt (de Combinatielening). De Combinatielening is een lening waarmee de eerste drie jaar de aflossing op je Starterslening wordt ‘betaald’. De Combinatielening-schuld loopt daarom in de eerste drie jaar altijd op. Pas na die drie jaar betaal je als starter wel rente en aflossing, op zowel je Starterslening als je Combinatielening. Op deze manier wordt rekening gehouden met de verwachte inkomensgroei van starters. De voorwaarden voor het verstrekken van een starterslening worden bepaald door de gemeente. Voordelen voor de koper • Doordat je meer kunt lenen bovenop de maximale hypotheeksom, is een aankoop wel bereikbaar. • Een starterslening kan zowel verstrekt worden bij bestaande bouw als bij nieuwbouw. • Pas na drie jaar ga je rente betalen over de starterslening. In de regel is het inkomen na die periode gestegen. • Je profiteert volledig van een positieve marktwaardestijging van de woning. Nadelen voor de koper • Je hebt een lening die hoger is dan je bij afsluiting aan zou kunnen.

• Als je inkomen niet voldoende is gestegen in drie jaar, kun je in de financiële problemen komen. • De lening moet altijd afgelost worden. • De regeling is eenmalig. Doordat de woning al bij aankoop ‘te duur’ is, blijft die niet voor starters bereikbaar op de langere termijn, tenzij die ook in aanmerking komen voor een starterslening. • De regeling kan overvraagd worden, waardoor niet alle aanvragen gehonoreerd kunnen worden. Nadelen voor de gemeente • De gemeente loopt risico bij het niet betalen van de maandlasten. • De starterslening is een achtergestelde lening: bij een gedwongen verkoop wordt eerst de hypotheekverstrekker gecompenseerd. Goedkopere grondprijs Als de gemeente gronden verkoopt, kan gekozen worden om een lagere grondprijs te vragen voor de bouw van starterswoningen. Deze methode wordt nu ook al gehanteerd voor de bouw van sociale huurwoningen (aan deze lagere prijs kunnen wel afspraken gekoppeld worden over minimale huurtermijnen). Voordelen voor de koper • De woning is bij aanvang lager in prijs • Bij verkoop is de waardesprong volledig voor de koper

Nota grondbeleid

38

Nadelen voor de koper Een lagere koopsom dan de marktwaarde zit vaak gekoppeld aan een lange periode van zelfbewoning en een anti-speculatiebeding. Je bent dus verplicht om lang in de woning te blijven wonen. Nadelen voor de gemeente • De gemeente loopt gelden mis in de grondexploitatie (minder winst / meer verlies) • De eerste eigenaar krijgt eigenlijk een starterssubsidie. Bij verkoop zal de woning immers voor de werkelijke (markt)waarde worden verkocht. • De woningen blijven niet voor starters beschikbaar.

Stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen Gemeenschappelijke tuin Om woningen betaalbaarder te maken, kan ook gekozen worden om de bouwkavels fors te verkleinen (b.v. in plaats van 150 m2 grond onder een rijwoning, maar 90 m2). De gronden die niet worden verkocht, kunnen als gezamenlijk eigendom (gemeenschappelijke binnentuin) uitgegeven worden of als openbaar park worden ingericht. Dit systeem wordt nu al vaak gehanteerd bij seniorenhofjes. Een ander voorbeeld van dit systeem is het plan Haverlei in ’sHertogenbosch. Er kan zelfs gekozen worden voor de bouw van kleine woningen in combinatie met een gezamenlijke, mandelige ruimte die de bewoners gehuurd kan worden als tijdelijke, grote woonkamer. Voordelen voor de koper • De woning heeft een lagere aankoopwaarde. • Het gemis aan een eigen tuin wordt ruimschoots gecompenseerd door een grote gemeenschappelijke binnentuin of de aanwezigheid van een groot park. • Iedere woning behoudt een kleine, eigen tuin voor een terras. • Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig. Nadelen voor de koper • Gezamenlijk onderhoud van de tuin. • De woning is beperkt uit te breiden, waardoor er mogelijk sneller verhuisd zal moeten worden bij een grotere ruimtewens. Daardoor blijft de woning wel bereikbaar voor een volgende starter.

Nadelen voor de gemeente • De inkomsten zijn lager als gevolg van de lagere m2 verkoopbare grond • Bij een groter openbaar gebied, zijn de onderhoudslasten hoger Rug-aan-rug woningen Een rug-aan-rug-woning is een woning waarbij de achtergevel gedeeld wordt met een andere woning. Rug-aan-rug-woningen werden al in de 19e eeuw gebouwd voor de arbeidersklasse. De voordelen zijn echter nog steeds hetzelfde: door de geringe grondoppervlakte en de vele gemeenschappelijke muren zijn deze huizen goedkoper te bouwen. Een rug-aan-rug woning kan gecombineerd worden met een kleine voortuin.

Nota grondbeleid

39

Voordelen voor de koper • De woning heeft een lagere aankoopwaarde. • Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig. Nadelen voor de koper De woning is vrijwel niet uit te breiden, waardoor er mogelijk sneller verhuisd zal moeten worden bij een grotere ruimtewens. Daardoor blijft de woning wel bereikbaar voor een volgende starter. Prefab houtskeletbouw / tiny houses Een houten woning is doorgaans goedkoper dan een traditioneel gebouwde woning. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat er veel minder manuren nodig zijn voor het bouwen van een houten woning. Bovendien kan doorgaans worden volstaan met een lichtere fundering, omdat het totaal gewicht van een houten woning veel minder is dan van een baksteen/betonnen huis. Voordelen voor de koper • De woning heeft een lagere aankoopwaarde. • Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig. • Verbouwingen zijn relatief eenvoudig uit te voeren. Nadelen voor de koper Houtbouw is in Nederland op dit moment nog redelijk onbekend. Nadelen voor de gemeente Het is lastig om via het beleid houtbouw af te dwingen (beperkt mogelijk via het beeldkwaliteitsplan en op vrijwillige basis via privaatrechtelijke overeenkomsten).

Nota grondbeleid

40

Algemeen In deze bijlage staan de verschillende waarderingsmethoden toegelicht: • Grondquote • Kostprijsbenadering • Comparatieve methode • Residuele methode Waar relevant werkt de gemeente met een onafhankelijke taxatiecommissie die de grondprijzen bepaalt op basis van een combinatie van methoden. Daarnaast werken we met openbare selectieprocedures ten behoeve van de uitgifte van grond, waarin de gemeente andere partijen vraagt de waarde aan te geven: Hieronder staan de methoden toegelicht met hun voor- en nadelen.

Waarderingssystematiek Grondquote In de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen. Voordelen van de grondquote: De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen. De grondprijs is snel bepaald, onderhandelingen met marktpartijen zijn niet aan de orde. Nadeel van de grondquote: De berekende grondprijs houdt geen verband met het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan eenzelfde grondquote gehanteerd. Bij de kleine kavel met de grote woning kan dat leiden tot een lagere bouwkwaliteit doordat het aandeel bouwkosten in de VON-waarde bij deze woning hoger zal zijn. Kostprijsbenadering Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouwrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is. Voordelen van de kostprijsmethode: Er wordt goed inzicht gegeven in de opbouw van de kosten.

De grondprijs zorgt in ieder geval voor een sluitende exploitatie. Nadelen van de kostprijsmethode: De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, indien de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen.

Nota grondbeleid

41

Hantering van deze methode jegens ondernemingen kan leiden tot ongeoorloofde staatssteun Comparatieve methode: Bij deze methode worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt. Een verbijzondering van de comparatieve methode is de REN-systematiek (definitie), waarin aan de hand van een waarderingslijst een score wordt toegekend aan locatiekwaliteiten, waardoor een rationele vergelijking gemaakt kan worden. Voordelen van de comparatieve methode: De grondprijs is snel bepaald. De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen. Nadelen van de comparatieve methode: De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. De comparatieve methode leidt veelal tot terugkijken en conserverende grondprijzen (‘elkaar nadoen’). De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, indien de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen. • Hantering van deze methode jegens ondernemingen kan leiden tot ongeoorloofde staatssteun Residuele methode De grondprijs is de restwaarde van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten).

Voordelen van de residuele methode: De grondprijzen zijn marktconform; er bestaat een nauwkeurige relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde. Er is transparantie, vooral naar marktpartijen omdat de residuele methode ook door marktpartijen wordt gebruikt. De onderhandelingspositie met marktpartijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijk aan welke knoppen gedraaid kan worden. Nadelen van de residuele methode: Men moet kennis hebben van de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening. Een complicerende factor tijdens het onderhandelen is dat de grondwaarde in de residuele benadering sterk beïnvloed wordt door de bouw- en bijkomende kosten (samen de stichtingskosten) van een project. In een marktconform grondprijsbeleid zullen discussies met marktpartijen ontstaan, met name over de hoogte en aard van de bouwkosten. Elke situatie is anders, bij elke vastgoedsegment en berekening is kennis van de markt noodzakelijk De rekenmethode is in verhouding tot bijvoorbeeld de comparatieve methode relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief. Openbare selectieprocedure op alleen de prijs Bij deze methode doet de markt haar werk. De gemeente biedt bouwgrond aan op de markt en geeft hierbij de randvoorwaarden voor de ontwikkeling. Dit kan op kavelniveau, maar ook voor een plangebied of een deel van een plangebied.

Degene, die het meeste biedt voor de Nota grondbeleid

42

grond, koopt de grond en ontwikkelt binnen de randvoorwaarden. Gemeenten kunnen vooraf een minimale prijs vaststellen, bijvoorbeeld de residuele grondwaarde. Voordelen: Door de marktwerking is het mogelijk om de grondopbrengst te optimaliseren. Nadelen: Indien geen minimale prijs wordt meegegeven, kan de grondopbrengst lager uitvallen dan verwacht. Arbeidsintensieve methode. Openbare selectieprocedure op prijs en plan Bij deze methode laat de gemeente eveneens de markt haar werk doen. De gemeente biedt bouwgrond aan op de markt en geeft daarbij de opdracht om een ontwerp te maken. De gemeente geeft een programma van eisen op met daarin de uitgangspunten voor de ruimtelijke contouren, het programma, het kwaliteitsniveau en de welstandscriteria. De marktpartijen kunnen een ontwerp met prijsaanbieding indienen. De gemeente beoordeelt de inschrijvingen op kwalitatieve en financiële aspecten. Het is van belang vooraf goed de selectiecriteria en hun weging te bepalen. Gemeenten kunnen vooraf een minimale prijs vaststellen, bijvoorbeeld de residuele waarde. Voordelen: Door de marktwerking is het mogelijk om de grondopbrengst te optimaliseren. Inzet van inventiviteit en kennis van marktpartijen kan hoogwaardige ontwerpen opleveren. Nadelen: De beoordeling van de inschrijvingen is gedeeltelijk subjectief en minder transparant. Arbeidsintensief.

Vaak discussie tijdens de uitvoering als de uitgangspunten of de planning wijzigen.

Nota grondbeleid

43