Bijlage Nota grondbeleid bij RV Nota Grondbeleid 2024
Tekst van het document
Versie: 17 oktober 2023
1/43
www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl
1.
INHOUDSOPGAVE...................................................................................................... 2
2.
GRONDBELEID GEMEENTE ALTENA – BELEIDSSAMENVATTING ............................... 4 2.1
Wat is grondbeleid?............................................................................................ 4
2.2
Actief of faciliterend grondbeleid? ..................................................................... 4
2.3
Sturen op gemeentelijke doelen – algemeen .................................................... 4
2.4
Ontwikkelstrategie: de nota grondbeleid als gereedschapskist ........................ 5
2.5
Ontwikkelstrategie: gemeentelijke bedrijventerreinen ..................................... 5
2.6
Ontwikkelstrategie: versnelling en betaalbaarheid woningbouw ..................... 6
2.7
Beleidsuitgangspunten gemeentelijk uitgiftebeleid .......................................... 7
2.8
Beleidsstandpunten faciliterend grondbeleid .................................................... 8
3.
VOORWOORD ............................................................................................................ 9
4.
INLEIDING ................................................................................................................ 10
5.
6.
7.
4.1
Wat is grondbeleid?.......................................................................................... 10
4.2
Actief of faciliterend grondbeleid? ................................................................... 10
4.3
Wat staat er in deze nota grondbeleid? ........................................................... 11
4.4
Actualisatie van de oude nota grondbeleid is nodig ........................................ 12
GEMEENTELIJKE DOELEN EN AMBITIES .................................................................. 13 5.1
De twee keuzelijnen voor ontwikkeling ........................................................... 13
5.2
Sturing op het bereiken van de gemeentelijke doelen .................................... 13
5.3
Reactief of proactief handelen ......................................................................... 14
AANKOOPBELEID ..................................................................................................... 15 6.1
Algemeen .......................................................................................................... 15
6.2
Aankoopbeleid .................................................................................................. 15
6.3
Verwervingsmogelijkheden .............................................................................. 15
6.4
Risico’s grondaankopen .................................................................................... 16
6.5
Voorkeursrecht ................................................................................................. 17
6.6
Onteigening ...................................................................................................... 18
GRONDUITGIFTE ...................................................................................................... 20 7.1
Algemeen .......................................................................................................... 20
7.2
Didam-arrest ..................................................................................................... 20
7.3
Publicatie voornemen tot vervreemding ......................................................... 23
7.4
Beleidsstandpunten uitgifte gronden binnen de kaders Didam-arrest ........... 23
Nota grondbeleid
2
8.
7.5
Stimuleringsmaatregelen betaalbare woningbouw ......................................... 24
7.6
Gemeentelijke erfpacht .................................................................................... 24
7.7
Algemene bepalingen koopovereenkomsten .................................................. 27
7.8
Grondprijzen ..................................................................................................... 28
EIGENDOM DERDE PARTIJ ....................................................................................... 30 8.1
Kostenverhaal bij planontwikkeling – algemeen.............................................. 30
8.2
Afdeling 13.6 Ow: Kostenverhaal bij bouwactiviteiten .................................... 30
8.3
Afdeling 13.7 Ow: Financiële bijdragen voor ontwikkelingen .......................... 31
8.4
Anterieure overeenkomst ................................................................................ 32
8.5
Kostenverhaal in de gemeente Altena ............................................................. 32
BIJLAGE 1 STIMULERINGSMAATREGELEN WONINGBOUW ............................................ 34 Algemeen .................................................................................................................... 34 Maatregelen betreffende het eigendom .................................................................... 34 Financiële maatregelen ............................................................................................... 38 Stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen .................................................. 39 BIJLAGE 2 MOGELIJKHEDEN BEPALING GRONDPRIJS ..................................................... 41 Algemeen .................................................................................................................... 41 Waarderingssystematiek ............................................................................................. 41
Nota grondbeleid
3
2.1
Wat is grondbeleid?
Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder meer de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Op de grondmarkt zijn naast de gemeente ook andere (markt)partijen actief. Samenwerking met externe partijen is vaak ook noodzakelijk om alle doelen te realiseren. De gemeente moet zich daarom uitspreken welke rol zij ten opzichte van eigenaren en andere partijen op de grondmarkt wil vervullen. Grondbeleid heeft betrekking op de gehele zogenaamde grondbeleidscyclus: a. De aankoop van gronden ten behoeve van de verwezenlijking van ruimtelijke doelstelling b. Het geschikt maken van de gronden voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, c. Het verkopen van gronden aan partijen die de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gaan realiseren, d. Het juridisch beheer van de gemeentegronden (verhuur, ingebruikgeving, pacht, enz.).
2.2
Actief of faciliterend grondbeleid?
Om de rol van de gemeente te benoemen, wordt vaak het onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd). Het basisprincipe bij actief grondbeleid is dat de gemeente een plan zelf (in de rol als projectontwikkelaar) ontwikkelt: de gemeente koopt de benodigde gronden aan, maakt deze gronden bouw- en woonrijp en verkoopt vervolgens de bouwkavels aan een marktpartij (een aannemer, woningcorporatie en/of belegger) of rechtstreeks aan de eindgebruiker (bouwkavels voor zelfbouw). Als de gemeente het verwerven en bouw- en woonrijp maken van gronden ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen overlaat aan marktpartijen, dan wordt gesproken over faciliterend grondbeleid. De gemeente maakt met de betreffende ontwikkelaars afspraken over de ontwikkeling. De afspraken worden opgeschreven in een zogenoemde anterieure overeenkomst. De gemeente faciliteert de ontwikkelaar bij de ontwikkeling met haar ruimtelijke beleid. Het onderscheid tussen actief en faciliterend is in de praktijk vaak niet zo scherp te stellen. Meerdere tussenvarianten zijn mogelijk. Afhankelijk van de eigendomsverhoudingen, het gewenste programma, de risicoverdeling, enz. kan gekozen worden tot een bepaalde vorm van samenwerking.
2.3
Sturen op gemeentelijke doelen – algemeen
Het onderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid betekent niet dat een gemeente grondeigendom nodig heeft om goed inhoudelijk te kunnen sturen op de gewenste doelen. De gemeente heeft onder de Omgevingswet een breed scala aan wettelijke mogelijkheden beschikbaar om ontwikkelingen op gronden van derden mogelijk te maken en daarmee inhoudelijk te sturen. Het is daarbij wel van belang om vooraf duidelijk te maken op welke criteria, regels en beleidspunten de gemeente toetst of een plan haalbaar is. Dit zijn uiteraard ook de punten waarmee rekening moet worden gehouden als de gemeente zelf besluit om gronden aan te kopen. Nota grondbeleid
4
Ook is in dit verband van belang dat bij het maken van ruimtelijke plannen ook een programmering hoort, waarbij de gemeente aangeeft welke ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bepaalde tijd dienen te worden verwerkelijkt en welke volgorde van ruimtelijke ontwikkelingen wordt nagestreefd. Dit kan worden uitgewerkt op Omgevingsvisie, Programma-, of projectniveau. Deze programmering is niet statisch. Zo kan een initiatief van een grondeigenaar of van een marktpartij maken dat de programmering wordt gewijzigd of aangevuld. Bij alle plannen moeten daarom de volgende vragen worden gesteld: • •
2.4
Hoe wil de gemeente inhoudelijk sturen bij het realiseren van haar ruimtelijke beleid (door middel van het omgevingsrecht)? Wie gaat het eigendom verwerven voor een ontwikkeling? Kortom: kiest de gemeente voor actief of voor faciliterend grondbeleid?
Ontwikkelstrategie: de nota grondbeleid als gereedschapskist
De nota grondbeleid biedt een gereedschapskist van wettelijke mogelijkheden en maatregelen die gebruikt kunnen worden om de keuzes uit te kunnen voeren. Per visie, programma of plan wordt een keuze gemaakt welke tools gebruikt gaan worden om die specifieke doelen te realiseren. Dit wordt per plan in de uitvoeringsparagraaf opgenomen. Voor een aantal hoofdthema’s wordt wel vooraf een keuze gemaakt in de wijze van handelen door de gemeente, te weten: • De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen • De versnelling van de woningbouw en de verbetering van de betaalbaarheid van de woningbouw
2.5
Ontwikkelstrategie: gemeentelijke bedrijventerreinen
Vanuit de lokale bedrijven is een grote vraag naar extra uitbreidingsruimte. De beschikbare ruimte voor uitbreiding is echter beperkt. Dit vraagt om een actieve rol vanuit de gemeente om, binnen de wettelijke kaders, zo veel als mogelijk te kunnen sturen op de uitgifte. De gemeente kiest er dan ook voor om een actieve rol (zelf gronden aankopen en ontwikkelen) in te nemen bij de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Deze rol pakken we actief op samen met het Regionaal Ontwikkelbedrijf Land van Heusden en Altena (ROB). De gemeente koopt hiervoor de benodigde gronden aan. Het uitgangspunt hierbij is aankoop op basis van minnelijke verwerving. Maar om de actieve rol goed te kunnen vervullen zet de gemeente indien nodig de instrumenten van het voorkeursrecht en de onteigening in. De verdere realisatie wordt door het ROB verder opgepakt. Beleidsuitgangspunt ontwikkelstrategie gemeentelijke bedrijventerreinen De gemeente kiest in principe voor de herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen voor een actieve rol in het ontwikkelproces. De daarvoor benodigde instrumenten, zoals het voorkeursrecht en het onteigeningsinstrument wordt hierbij, indien nodig, proactief ingezet.
Deze rol pakken we actief op samen met het Regionaal Ontwikkelbedrijf Land van Heusden en Altena (ROB).
Nota grondbeleid
5
2.6
Ontwikkelstrategie: versnelling en betaalbaarheid woningbouw
Voor de woningbouw spelen de komende jaren twee belangrijke vraagstukken. Ten eerste speelt de kwantitatieve vraag: hoe realiseren we de voldoende woningen? De tweede vraag gaat over de betaalbaarheid (kwalitatieve vraag): hoe zorgen we er voor dat de woningen bereikbaar blijven voor alle inwoners, waaronder starters. Ook hier kan het grondbeleid een middel zijn om de doelen te realiseren. De versnelling van de woningbouw De grondmarkt voor woningbouw is sterk verdeeld tussen de verschillende partijen. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwplannen spelen meerdere ontwikkelaars en de woningcorporaties een belangrijke rol in de gemeente. Veel van de toekomstige bouwlocaties zijn al geheel of gedeeltelijk in eigendom bij die partijen. Dit vraagt om het maken van goede afspraken over de te ontwikkelen woningen. De gemeente kan hierbij het instrumentarium van het kostenverhaal (Omgevingswet) hanteren. Dit noemen we ook wel faciliterend grondbeleid. Gelet op de vaak grote financiële risico’s bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties, gaat primair de voorkeur van de gemeente uit naar een faciliterende aanpak. Dit betekent overigens geen passieve houding vanuit de gemeente.
De gemeente kan proactief partijen benaderen om plannen versneld op te pakken, met de ontwikkelaar kunnen afspraken gemaakt worden over de aankoop van aanliggende percelen om een plangebied logischer te ontsluiten, enz. Bij de zogenoemde Focuskernen, zoals benoemd in het Uitvoeringsplan wonen (in wording) kiezen we voor een proactieve ruimtelijke rol van regisseren en uitvoeren. Bij de Maatwerkkernen kiezen we voor een meer faciliterende en stimulerende ruimtelijke rol. Indien wenselijk of noodzakelijk, wordt onze ruimtelijke rol bij de maatwerkkernen regisseren of uitvoeren. De gemeente laat niet alle ontwikkelingen over aan de markt. Het kan soms beter zijn om zelf de ontwikkeling op te pakken. Als de kans zich voordoet om gronden aan te kopen voor een reële prijs en de risico’s zijn beperkt, dan begeeft de gemeente zich op de grondmarkt. Ook kan de gemeente de ontwikkelrol op zich nemen als het gaat om de ontwikkeling van een bijzondere locatie. Dat kan gaan om een bijzondere vorm van woningbouw, bijvoorbeeld een CPO-project, woningbouw voor specifieke doelgroepen waar de markt niet direct voor kan gaan bouwen of een plek die vraagt om een zeer bijzondere inrichting, rekening houdend met de hoge kwaliteiten van het gebied. Tot slot kan de gemeente actief handelen bij locaties die de markt niet kan oppakken, b.v.
bij de herstructurering van (oude) bedrijfslocaties, bij zwaar vervuilde plekken, enz. De keuze om per plan te bezien welke vorm van ontwikkeling er gebruikt zal gaan worden, noemen we ook wel situationeel grondbeleid. Beleidsuitgangspunt ontwikkelstrategie versnelling woningbouw De gemeente kiest bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties voor situationeel grondbeleid. Primair gaat de voorkeur uit naar ontwikkeling van de locaties door de markt. Vooraf maken we afspraken met de partijen over het programma, het kwalitatieve programma en de overige planeisen. In sommige gevallen koopt de gemeente de gronden wel aan. Dit doen we als we de kans krijgen om gronden aan te kopen met een laag risicoprofiel. Ook kan de gemeente de ontwikkeling opnemen van locaties of bijzondere woningenbouwontwikkelingen die de markt niet of niet voldoende kan oppakken. Tot slot kan gemeentelijke interventie noodzakelijk zijn om herstructureringsprojecten mogelijk te maken. Bij de zogenoemd Focuskernen, zoals benoemd in het Uitvoeringsplan wonen kiezen we voor een proactieve ruimtelijke rol van regisseren en uitvoeren. Nota grondbeleid
6
De verbetering van de betaalbaarheid van de woningbouw Om de betaalbaarheid van de woningen te vergroten, kunnen meerdere maatregelen en methoden worden ingezet. Er is niet één goede oplossing om te komen tot betaalbare woningbouw. Om te komen tot een goede en betaalbare woningmarkt zullen meerdere maatregelen tegelijkertijd ingezet kunnen en moeten worden. Deze methodes kunnen ingedeeld worden in drie categorieën: 1. 2. 3.
Maatregelen betreffende het eigendom Financiële ondersteuningsmaatregelen Aanpassingen in het plan / stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen
Maatregelen betreffende het eigendom bieden een vorm van cofinanciering aan de koper. De gemeente kan hier bijvoorbeeld aan bijdragen door gronden in erfpacht uit te geven. Financiële maatregelen voor de eindgebruiker (koper) zijn in de regel afkomstig vanuit de gemeente. Het gaat hierbij om het uitgeven van startersleningen of korting geven op de grondprijs. Voor het maken van stedenbouwkundige aanpassingen aan het plan is een goede samenwerking nodig met de ontwikkelende partijen. Hierbij kan gedacht worden aan het bouwen van rug-aan-rug woningen, prefab-woningen of woningen rond een gezamenlijke semiopenbare tuin. Beleidsuitgangspunt verbetering van de betaalbaarheid van de woningbouw Om de woningbouw betaalbaar te houden gaan we onderzoeken onder welke condities de gemeente Altena de inzet van uitgifte van gronden in erfpacht mogelijk kan maken. Daarnaast blijven we inzetten op het verstrekken van startersleningen en het ontwikkelen van alternatieve woonvormen.
2.7
Beleidsuitgangspunten gemeentelijk uitgiftebeleid
De gemeente geeft vaak zelf gronden uit. Het gaat hierbij om de verkoop van gronden (bouwkavels binnen ontwikkelplannen, groen- en reststroken). Daarnaast geven we ook gronden uit via landbouwpacht, erfpacht en via huur- en bruikleenovereenkomsten. Tot slot verkoopt de gemeente soms gebouwen met een voormalige maatschappelijke functie in zijn geheel (grond + gebouw). Bij het uitgeven van gronden houdt de gemeente zich aan de bestaande wet- en regelgeving. Primair van belang hierbij is de implementatie van het Didam-arrest en relevante jurisprudentie. Beleidsuitgangspunt Uitgiftebeleid en de implementatie van het Didam-arrest • De uitgifte van gemeentegrond voor bouwkavels voor zelfbouw vindt plaats via loting. Geïnteresseerden kunnen voorafgaand aan de uitgifte zich inschrijven. • Projectmatige uitgifte van plannen of plangedeelten waar de gemeente volledig eigenaar van is en waar een zelfstandige ontwikkeling mogelijk is, gaat middels een openbare selectieprocedure. • Bij plannen waar de gemeente beperkt eigenaar is en de gronden niet zelfstandig ontwikkelbaar zijn, wordt de grond één op één verkocht aan de ontwikkelende partij(en) die in het gebied al eigendommen hebben. Nota grondbeleid
7
• • • •
•
Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en gelet op de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, verkoopt de gemeente gronden voor sociale woningbouw primair aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. De uitgifte van kortdurende pacht van landbouwgronden vindt plaats via loting. Geïnteresseerde volwaardige agrarische bedrijven kunnen voorafgaand aan de uitgifte zich inschrijven. Vanuit een goed wildbeheer, kennis van de natuur, de toezicht op de leden en de gebieden, is de Wildbeheer Altena de aangewezen instantie voor de toewijzing van het jachtrecht. Bij de verkoop van groen- en reststroken verkopen we de gronden één op één als er maar één aanliggende eigenaar is. Bij meerdere potentiële gegadigden moet de aanvrager zelf een getekende afstandsverklaring van de buren aandragen. Bij meerdere gegadigden wordt de strook gesplitst of vindt de verkoop plaats middels loting. De gemeente publiceert het voornemen tot vervreemding van alle gronden en rechten op de gemeentepagina in de lokale krant en op de gemeentelijke website. Ontwikkelingen voor projectmatige en sociale woningbouw en bedrijfsgronden worden daarnaast gepubliceerd in het Gemeenteblad.
Als de gemeente een verkoopovereenkomst aangaat met een ontwikkelende partij, nemen we de volgende bepalingen op in de verkoopvoorwaarden. De huidige Algemene verkoopvoorwaarden zijn vastgesteld door het college. Het besluit tot aanpassing is daarom een collegebesluit. Toevoeging bepalingen Algemene verkoopvoorwaarden • In de regel wordt met een ontwikkelaar afgesproken dat de overdracht van de grond plaatsvindt als 70% van de woningen is verkocht. Het is wenselijk om aan de overdracht ook een uiterlijke afnamedatum te koppelen. Bij projectmatige woningbouw wordt vooraf een planning opgesteld met de ontwikkelaar over het uitgiftetempo. Deze planning is niet vrijblijvend, maar leidend voor de overdracht van de gronden. • De gemeente verleent medewerking aan ABC-constructies voor de overdracht van gemeentegrond aan de eindgebruiker. De administratieve last die de gemeente heeft wordt doorbelast aan de ontwikkelaar.
2.8
Beleidsstandpunten faciliterend grondbeleid
Een zeer groot deel van de ruimtelijke projecten in de gemeente wordt door derden (particulieren, bedrijven of ontwikkelaars) ontwikkeld. Met deze partijen maakt de gemeente afspraken over de ontwikkeling. Beleidsstandpunten faciliterend grondbeleid • De gemeente gaat bij ruimtelijke ontwikkeling werken met een anterieure overeenkomst. • De plankosten worden vooraf bepaald met gebruikmaking van de plankostenscan • Bij het opstellen van de programma’s als uitwerking van de omgevingsvisie onder de Omgevingswet wordt bezien in hoeverre de gemeente een financiële bijdrage gaat vragen bij ontwikkelingen.
Nota grondbeleid
8
Voor uw ligt de Nota Grondbeleid van de gemeente Altena. Dit vormt de basis voor de ruimtelijke ontwikkeling van ons gebied. Het biedt de tools en middelen waarmee we onze ruimtelijke doelen en ambities kunnen realiseren. We wonen, werken en recreëren in een prachtig gebied. We hebben ambities en opgaven op het gebied van wonen, werken en mobiliteit. We willen aantrekkelijke en leefbare dorpen, een sterke economie en een ruimte om ons heen met water en groen. De ruimte is schaars, en daar gaan we zorgvuldig mee om. Onze nota is opgezet als een gereedschapskoffer met mogelijkheden, waaruit we telkens een instrument kunnen kiezen. Soms betekent dat we strategisch zelf gronden gaan verwerven. Maar we kiezen ook vaak voor het faciliteren van marktpartijen bij het ontwikkelen van de gronden. Telkens houden wij het stuur in handen bij elke ruimtelijke ontwikkeling in onze gemeente. We zorgen dat projecten en initiatieven in lijn zijn met onze beleidsdoelen en dat ze positief bijdragen aan onze gemeenschap. De ontwikkeling van Altena doen we uiteraard niet alleen. Aannemers, ontwikkelaars en beleggers spelen daarin ook een grote rol. Wij werken graag samen met hen, onze inwoners en ondernemers. Om Altena die prachtige plek te laten blijven. Wethouder Hans Tanis
Nota grondbeleid
9
4.1
Wat is grondbeleid?
De gemeente wil een groot aantal doelen realiseren: voldoende betaalbare woningen voor haar inwoners, de leefbaarheid van de kernen bevorderen door de bouw van een passend aanbod van maatschappelijke voorzieningen, aanpassing van de leefomgeving om die meer klimaatbestendig te maken, de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, enz. Al deze doelen vragen fysieke ruimte. De gemeente heeft niet zelf voldoende gronden in eigendom om deze ruimtevraag te realiseren. In veel gevallen zijn daarvoor de gronden nodig die in eigendom zijn van ontwikkelaars, bouwers, agrariërs en andere grondeigenaren zoals bijvoorbeeld de natuurverenigingen. In het grondbeleid geeft de gemeente onder meer aan op welke wijze gronden die nodig zijn voor het realiseren van ruimtelijke beleidsdoelen het beste ter beschikking kunnen komen van de partijen die deze beleidsdoelen uiteindelijk gaan realiseren. Grondbeleid is dus een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder meer de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Samenwerking met externe partijen is vaak noodzakelijk om alle doelen te realiseren. Grondbeleid heeft betrekking op de gehele zogenaamde grondbeleidscyclus: a. De aankoop van gronden ten behoeve van de verwezenlijking van ruimtelijke doelstelling b.
Het geschikt maken van de gronden voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, c. Het verkopen van gronden aan partijen die de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gaan realiseren, d. Het juridisch beheer van de gemeentegronden (verhuur, ingebruikgeving, pacht, enz.).
4.2
Actief of faciliterend grondbeleid?
Als het gaat over de rol van de gemeente in het grondbeleid, wordt in de regel onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd). Bij actief grondbeleid acteert de gemeente direct op de markt als ontwikkelaar: de gemeente verwerft de gronden die nodig zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Vervolgens worden die gronden in onze opdracht bouw- en woonrijp gemaakt voor het beoogde nieuwe gebruik. Tot slot verkopen we de bouwrijpe grond aan partijen die de ruimtelijke ontwikkelingen gaan realiseren. Dat kunnen marktpartijen zijn, zoals beleggers, aannemers of woningcorporaties, maar ook particulieren (zelfbouw of CPO-projecten) Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving en de locatieontwikkeling over aan marktpartijen. De gemeente maakt hierover afspraken met de ontwikkelende partijen over het programma, de planning, het uitvoeringsniveau, enz. Het beeld is vaak dat een gemeente alleen goed op de uitkomsten kan sturen als zij een actieve rol aanneemt. Dat is echter niet correct. De gemeente heeft onder de Omgevingswet (zoals voorheen onder de Wet ruimtelijke ordening en andere wetten) een breed scala aan wettelijke mogelijkheden beschikbaar om ontwikkelingen op gronden van derden mogelijk te maken en inhoudelijk actief te sturen. Het is daarbij wel van belang om vooraf duidelijk te Nota grondbeleid
10
maken op welke criteria, regels en beleidspunten de gemeente toetst of een plan haalbaar is. Dit zijn uiteraard ook de punten waarmee rekening moet worden gehouden als de gemeente zelf besluit om gronden aan te kopen. Ook is in dit verband van belang dat bij het maken van ruimtelijke plannen ook een programmering hoort, waarbij de gemeente aangeeft welke ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bepaalde tijd dienen te worden verwerkelijkt en welke volgorde van ruimtelijke ontwikkelingen wordt nagestreefd. Een programmering is niet statisch. Zo kan een initiatief van een grondeigenaar of van een marktpartij maken dat dit aan de programmering wordt toegevoegd. De programmering bepaalt ook of de gemeente (vooralsnog) afwacht of er voor een ontwikkeling op gronden die eigendom zijn van anderen dan de gemeente initiatieven tot ontwikkeling komen (en zo reactief handelt) of dat de gemeente proactief eigenaren benadert om initiatieven te stimuleren; Als de gemeente eigenaar is van de grond, worden de afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij uiteindelijk verwerkt in de koop- en in de samenwerkingsovereenkomst. Als de ontwikkelaar zelf eigenaar is van de grond, stellen we een anterieure overeenkomst op. Op die manier is goed geborgd wat het gewenste eindresultaat uiteindelijk wordt.
Het onderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid is in de praktijk vaak ook niet zo scherp te stellen. Meerdere tussenvarianten van publiek-private samenwerking zijn mogelijk. Welke variant wordt gekozen hangt in de regel ook af van de al bestaande eigendomsverhoudingen, het gewenste programma, de risicoverdeling, de complexiteit van een ontwikkeling, enz. Kortom, niet zozeer het eigendom, maar het vastgestelde bestemmingsplan en de te maken afspraken met de ontwikkelaars bepalen het eindresultaat. Bij alle plannen moeten daarom de volgende vragen worden gesteld: • •
4.3
Hoe wil de gemeente inhoudelijk sturen bij het realiseren van haar ruimtelijke beleid (door middel van het omgevingsrecht)? Wie gaat het eigendom verwerven voor een ontwikkeling? Kortom: kiest de gemeente voor actief of voor faciliterend grondbeleid?
Wat staat er in deze nota grondbeleid?
In de ‘Samenvatting en Beleidsstandpunten’ is aangegeven welke rol de gemeente kiest bij de beleidsopgaven voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Bij de andere ruimtelijke opgaven, zal de keuze voor welke rol de gemeente inneemt in het grondbeleid worden aangegeven in de verschillende plannen en programma’s zelf. In deze plannen wordt in de uitvoeringsparagraaf aangegeven hoe de realisatie tot stand komt en welke instrumenten vanuit het grondbeleid daarvoor ingezet worden. De nota grondbeleid kan verder worden gezien als de gereedschapskoffer van alle wettelijke mogelijkheden die de gemeente heeft om het gewenste beleid mogelijk te maken. De keuze welk instrument gebruikt gaat worden, kan per plan, visie of programma verschillen. De gemeente kan de instrumenten inzetten om het beleid te realiseren bij zowel de grondverwerving, als bij het bouw- en woonrijp maken en bij de uiteindelijke gronduitgifte.
Nota grondbeleid
11
4.4
Actualisatie van de oude nota grondbeleid is nodig
De huidige nota grondbeleid is op 14 januari 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Sindsdien is er op het gebied van wet- en regelgeving, grondbeleid en gronduitgifte veel veranderd. Ook liggen er vanuit de gemeenteraad verschillende vragen over bijvoorbeeld de versnelling van de woningbouw, waarop de nota grondbeleid een antwoord moet geven. Door de stijgende prijzen en de hogere hypotheekrente is de betaalbaarheid van woningen afgenomen. Zowel ontwikkelaars als de gemeente (via het gemeentelijke grondbeleid) kunnen maatregelen treffen om de betaalbaarheid van nieuwbouw te vergroten. Het uitgeven van gronden in erfpacht is daar een voorbeeld van. Het grondbeleid uit 2019 bood nog geen aanknopingspunten om dat te kunnen initiëren. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de wijze waarop overheden om moeten gaan met de uitgifte van gronden en andere onroerende zaken en rechten (het zogenoemde Didam-arrest). Als gemeente zijn we in bepaalde gevallen verplicht om verkopen vooraf en openbaar kenbaar te maken. Geïnteresseerden moeten de kans krijgen om zich in te schrijven. Tot slot verandert het ruimtelijke instrumentarium als gevolg van de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Omdat deze datum binnen handbereik is, zal in deze nota worden uitgegaan van de wettelijke regeling zoals deze geldt na inwerkingtreding van de Omgevingswet.
Nota grondbeleid
12
5.1
De twee keuzelijnen voor ontwikkeling
Bij de gemeentelijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingen worden twee keuzelijnen onderscheiden: • Inhoudelijke ruimtelijke sturing: De mate waarin de gemeente inhoudelijk wil sturen met gebruikmaking van de instrumenten van het omgevingsrecht (omgevingsvisie, programma’s, omgevingsplan, omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten); • Sturing grondposities: Het al dan niet streven door de gemeente om het eigendom te verwerven van de gronden die voor die ruimtelijke ontwikkelingen nodig zijn.
5.2
Sturing op het bereiken van de gemeentelijke doelen
Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om de gemeentelijke doelen ten aanzien van ruimtelijk beleid mogelijk te maken. Het gemeentelijke beleid staat geformuleerd in allerlei beleidsnotities, zoals de woonvisie, de omgevingsvisie, het duurzaamheidsbeleid, de gemeentelijke inrichtingseisen openbare ruimte, enz. Deze plannen en beleidsstukken vormen voor gronden die in eigendom zijn van de gemeente de basis voor de uitvraag richting ontwikkelaars bij de ontwikkeling van gemeentelijke locaties. De Omgevingswet biedt de gemeente vele mogelijkheden om de gemeentelijke doelen en ambities te waarborgen. In hoofdstuk 6 (eigendom derde partij), wordt ingegaan op de wettelijke instrumenten die de Omgevingswet biedt in gevallen waarin de eigendom van de gronden waarop ruimtelijke ontwikkelingen gewenst zin, eigendom zijn van marktpartijen. De ruimtelijke sturing zal onder de Omgevingswet met name plaatsvinden door middel van de omgevingsvisie, programma’s als concretisering van de omgevingsvisie (voor een ruimtelijk thema zoals bijvoorbeeld wonen of voor een bepaald gebied), het omgevingsplan en omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (de zogenoemde Bopa). Deze laatste twee zijn bindende instrumenten.
Voordat de gemeente een bindend instrument inzet wordt ruimtelijke ontwikkelingen op gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente in de regel een anterieure overeenkomst gesloten.. De Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in zo’n anterieure overeenkomst een bijdrage te vragen aan het kostenverhaal en daarnaast een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen. Deze bijdragen betreffen de ontwikkeling van het landschap, de aanleg van nieuwe infrastructuur, de aanleg en herstel van natuur, de bouw van sociale woningbouw, enz. Sturing op de gemeentelijke doelen betekent dat we enerzijds vooraf duidelijk kenbaar moeten maken aan een initiatiefnemer die wil bouwen op door hem verworven gronden wat onze doelen en ambities zijn. Anderzijds moeten we daar ook aan vasthouden. De gemeentelijke doelen worden kenbaar gemaakt in de verschillende visies, (uitvoerings)programma’s en projecten. Bij ontwikkelingen die zijn voorzien op gronden waarvan de gemeente eigenaar is, worden de doelen en randvoorwaarden vooraf kenbaar gemaakt in het kader van de te houden openbare selectieprocedure. Uiteraard houden we altijd in de plannen en de overeenkomsten rekening met mogelijke veranderende marktomstandigheden.
Nota grondbeleid
13
5.3
Reactief of proactief handelen
Tot slot kan nog het onderscheid gemaakt worden om bij de uitvoering van een plan of een heel programma reactief of juist proactief te gaan handelen. Bij reactief handelen stelt de gemeente een visie of beleid op en wacht op een kans of een derde partij om de ontwikkeling mogelijk te maken. Bij proactief handelen benadert de gemeente zelf partijen. Dat kan om hen te verzoeken een ontwikkeling te starten, of door (gezamenlijk) gronden aan te kopen en zelf (te laten) ontwikkelen.
Nota grondbeleid
14
6.1
Algemeen
Voor een aantal projecten en werken is het noodzakelijk om gronden aan te kopen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende aspecten van het ontwikkelen van onroerende zaken die al eigendom zijn van de gemeente Altena of die door de gemeente Altena in eigendom worden verworven. Het instrumentarium dat voor die verwerving kan worden gebruikt zal in dit hoofdstuk ook aan de orde komen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen: • • • •
Aankoopbeleid Uitgiftebeleid Grondprijsbeleid Grondexploitatie en BBV
6.2
Aankoopbeleid
Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling kunnen drie vormen van aankoop onderscheiden worden, namelijk planmatige aankopen, strategische aankopen en incidentele aankopen. Een goede voorbereiding draagt bij aan een optimaal resultaat in het aankoopproces. Een verwervingsstrategie helpt daarbij. De gemeente kan gronden aankopen door gelijk met de eigenaar om tafel te gaan. We kunnen de aankoop ook ondersteunen of eventueel afdwingen met gebruikmaking van de wettelijke instrumenten (voorkeursrecht en onteigening).
6.3
Verwervingsmogelijkheden
Er kan onderscheid gemaakt worden in drie hoofdvormen van aankoop: • Planmatige grondverwerving • Strategische grondverwerving • Incidentele verwerving Planmatige grondverwerving Als gronden specifiek en stelselmatig voor een vastgesteld plan worden aangekocht, noemen we dat planmatige verwerving. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de aankoop van grond voor de aanleg van nieuwe infrastructuur, nieuwe sport- of recreatieterreinen of nieuwe natuurgebieden waar al planvorming voor heeft plaatsgevonden. Ook als de gemeenteraad voor een plangebied voor woningbouw of bedrijventerreinen een grondexploitatie heeft vastgesteld, en er is gekozen voor actief grondbeleid, dan is de grondverwerving planmatig. De grondverwerving geschiedt altijd in het algemeen belang. Bij planmatige grondverwerving is beoogde ruimtelijke ontwikkeling al vrij concreet bekend. Ook de grondeigenaar is dus bekend met de nieuwe bestemming. Strategische grondverwerving Bij strategische grondverwerving neemt de gemeente bewust een grondpositie in om de toekomstige gemeentelijke ambities te realiseren en zelf de regie op het ontwikkelingsproces te versterken. In de regel is er bij de grondaankoop alleen een idee of een gebiedsvisie die de ontwikkeling voorziet. Er zijn dus geen concrete plannen. De aankoopwaarde van strategische gronden is in de regel hoger dan de landbouwwaarde.
Er wordt een plus betaald voor de verwachtingswaarde van de grond. Een nabetalingsclausule kan onderdeel uitmaken van de
Nota grondbeleid
15
overeenkomst. In dat geval ontvangt de vorige eigenaar nog een extra bedrag als de lucratievere bestemming wordt gerealiseerd binnen een bepaalde periode. Incidentele grondverwerving Soms krijgt de gemeente gronden te koop aangeboden van derden. Ook staat er af en toe (landbouw)grond te koop. Deze gronden hebben in de regel een agrarische bestemming. Aankoop van deze grond kan interessant zijn als b.v. ruilgrond of voor de aanleg van nieuwe natuur en landschapsontwikkeling of toekomstige waterberging. De aankoop zal plaatsvinden tegen de getaxeerde (landbouw)waarde. De aankoopkosten en de rentelasten worden gedekt worden vanuit de pachtopbrengsten.
6.4
Risico’s grondaankopen
Grondaankoop is niet zonder risico. Primair zal dan ook worden afgewogen of aankoop noodzakelijk is, dat de markt de gewenste ontwikkeling beter kan oppakken of dat er samenwerking gezocht moet worden om een project met meerdere partijen op te pakken. Als de gemeente besluit om aan te kopen, dan draagt een risicoanalyse bij om de risico’s in beeld te brengen. In deze risicoanalyse nemen we ten minste de onderstaande vier factoren mee in de afweging: Noodzaak van een sterke gemeentelijke processturing in het ontwikkelgebied Als voor een specifieke, toekomstige ruimtelijke ontwikkeling een sterke processturing door gemeente wenselijk is, dan is zal actief worden ingezet op de aankoop van de benodigde gronden. Voorbeelden hiervan zijn: • Ontwikkelingen in zeer gevoelige gebieden (bijvoorbeeld: de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties in de Hollandse Waterlinie). • Betere sturing op de uitgifte van bedrijfsgrond (bijvoorbeeld: productiebedrijven met meer personeel hebben de voorkeur boven logistieke hallen; bedrijven passend binnen het maritieme cluster hebben voorrang, enz.)1. Toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling De aankoop dient het belang, de ambities en beleidsdoelstellingen van de gemeente.
Met de verwerving stuurt de gemeente op impact en op dekking door waarde-creatie op de lange termijn, doordat de verdere waardestijging, die optreedt wanneer het omgevingsrechtelijke besluit wordt genomen, dan aan de gemeente ten goede komt. Marktconformiteit van de aankoopprijs door een onafhankelijke taxatie De grondverwerving vindt plaats tegen marktconforme prijzen en voorwaarden. Bij de start van de onderhandeling wordt gekeken of een andere vergoeding ook bespreekbaar is (b.v. grondruil, een eerste recht van koop in het nieuwe plan, tijdelijk voortgezet gebruik, enz.).
1
Voor de ontwikkeling van de nieuwe bedrijfslocaties, werken we nu samen met het ROB Land van Heusden en Altena. Het ROB vervult hierbij de rol als grondontwikkelaar (aankoop, bouw- en woonrijp maken en verkoop van de grond).
Nota grondbeleid
16
Dekking De grondverwerving wordt gedekt door de toekomstige grondexploitatie, een eventuele reserve strategische aankopen of een specifieke reserve voor b.v. natuur- en landschapsontwikkeling. De keuze om een specifieke aankoopreserve voor een plan, visie of programma in te stellen, wordt door de gemeenteraad bepaald. Dit wordt vervolgens opgenomen in de uitvoeringsparagraaf van de betreffende visie, plan of programma.
6.5
Voorkeursrecht
Wat houdt het voorkeursrecht in? De gemeente kan een gebied aanwijzen waar het voorkeursrecht van toepassing is. Als een eigenaar zijn grond wil verkopen, dan moet hij die eerst te koop aanbieden aan de gemeente. De vestiging van een voorkeursrecht geeft overheden de mogelijkheid om een betere positie op de grondmarkt te krijgen. Verder wordt op die manier ongewenste prijsopdrijving voorkomen. Het vestigen van een voorkeursrecht heeft voor- en nadelen. Formeel zit er geen dwang op de aanbieding. Dit wordt echter vaak wel anders gevoeld door diegenen die het aangaat, aangezien vroeg of laat de grond toch moet worden verkocht indien de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling waarvoor het voorkeursrecht wordt gevestigd werkelijk doorgaat. Verder gaat er van de vestiging van een voorkeursrecht een zogenoemde schaduwwerking uit. Duidelijk is dat er een plan gaat komen. Dat drukt de waarde van het omliggende vastgoed. Tot slot maak je als gemeente aan iedereen duidelijk dat de aangewezen gronden naar verwachting ontwikkeld zullen gaan worden. Het komt voor dat ontwikkelaars of speculanten onderhands overeenstemming proberen te bereiken met de eigenaren, om zo later een deal te kunnen sluiten met de gemeente. Dergelijke overeenkomsten zijn overigens vernietigbaar bij de rechtbank. De vestiging biedt echter ook kansen voor een eigenaar.
Een eigenaar weet dat hij altijd een koper heeft voor zijn vastgoed. Verder moet de gemeente altijd de marktconforme prijs betalen voor de grond. Als een eigenaar het niet eens is met het aanbod, kan hij de rechtbank verzoeken om een prijsadvies uit te brengen. Wettelijke termijnen Het voorkeursrecht is onder de omgevingswet geregeld in hoofdstuk 9. De bepaling van de schadeloosstelling is geregeld in afdeling 15.4. De procedure is geregeld in afdeling 16.11 van de Omgevingswet. Bestuursorgaan College van B&W Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad
Omgevingswet Aanwijzing o.b.v. Omgevingswet Voorlopige aanwijzing (9.4 lid 3) Voornemen tot een wijziging van de bestemming (9.1 lid 1a) Omgevingsvisie (9.1 lid 1b) Omgevingsplan (9.1 lid 1c en lid 2)
Geldigheidsduur 3 maanden 3 jaar 3 jaar 5 jaar, met één verlengingsmogelijkheid van maximaal 5 jaar
De totale periode waarbinnen het voorkeursrecht geldt maximaal is 16 jaar en 3 maanden. Binnen de gestelde termijnen moet steeds het juiste vervolgbesluit genomen worden om te voorkomen dat het voorkeursrecht vervalt.
Nota grondbeleid
17
6.6
Onteigening
Wat houdt onteigening in? Onteigening is de gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid. Uiteraard is onteigening een ultimum remedium, maar om het aankoopproces effectief te laten zijn, mag een eventuele onteigening nooit uit het oog verloren worden. Bij het onderhandelingsproces handelen in lijn met de in de onteigeningsprocedure voorgeschreven regels, zoals aankoop op basis van volledige schadeloosstelling en de benodigde dossiervorming. Op deze manier wordt geanticipeerd op een eventuele inzet van onteigening. Blijft overeenstemming uit, dan kan de gemeente zonder tijdverlies overschakelen naar de formele onteigeningsprocedure. Het onderhandelingsdossier is namelijk dan al op een onteigening afgestemd. Onteigening mag niet zomaar Onteigening mag alleen onder bepaalde voorwaarden. • Algemeen belang: Ten eerste moet er duidelijk sprake zijn van aankoop ten behoeve van het algemeen belang. Dit betekent dat de functie ten behoeve waarvan wordt onteigend in een omgevingsplan moet zijn vastgelegd. De gemeente kan alleen een onteigeningsprocedure starten op basis van een onherroepelijk omgevingsplan. • Urgentie: Er moet een noodzaak zijn om snel over de gronden te kunnen beschikken. • Concreet: het moet aannemelijk zijn dat binnen drie jaar na de onteigening met de werkzaamheden ten behoeve van de nieuwe functie moet worden begonnen.
Die noodzaak moet tijdens de procedure duidelijk worden gemaakt. • Minnelijke verwerving: de gemeente kan alleen een verzoek tot onteigening indienen als men eerst aantoonbaar heeft geprobeerd het stuk grond op de normale manier te verkrijgen (via minnelijke schikking, ofwel het kopen van de grond van de huidige eigenaar). Ook tijdens de formele onteigeningsprocedure moeten er nog serieuze pogingen ondernomen worden om er minnelijk uit te komen. • Recht op zelfrealisatie: als de eigenaar van de grond aannemelijk kan maken dat hij de nieuwe, door de overheid gewenste bestemming zelf wil en kan realiseren (bereid en in staat om), wordt de grond niet onteigend. Als zijn plannen echter afwijken van hetgeen de overheid wil, kan die de rechter toch vragen om te onteigenen. • Volledige schadeloosstelling: de wet stelt dat een eigenaar financieel in een gelijke positie moet blijven na een onteigening. Dat betekent ook dat alle kosten die hij moet maken, moeten worden vergoed. Het gaat hierbij b.v. om kosten voor zijn eigen juridische bijstand, verhuiskosten, omrijschade, financieringsschade, enz. Eventuele voordelen (b.v. in een nieuwe hal kan efficiënter gewerkt worden of rente) moeten worden verrekend. Vergoeding in geld of in natura Bij onteigening mag de schade alleen nog maar worden vergoed in geld.
In de minnelijke fase is ook een vergoeding in de vorm van vervangende grond, een eerste recht op koop van de nieuwe bouwkavels, een extra oprit voor het bedrijf, enz. mogelijk om mee te nemen bij de onderhandelingen. Het is dus voor de eigenaar vaak aantrekkelijker om samen te zoeken naar een goede oplossing in de minnelijke fase. Wettelijke regeling Onteigening is in de Omgevingswet geregeld in Hoofdstuk 11. De bepaling van de schadeloosstelling is geregeld in afdeling 15.3. De procedure is geregeld in afdeling 16.9 en 16.10 van de Omgevingswet.
Nota grondbeleid
18
Onder de Omgevingswet is het besluit om te onteigenen een besluit van de gemeenteraad. Dat was voorheen een besluit van De Kroon. Het besluit moet wel verplicht worden getoetst door de bestuursrechter, ook als er geen beroep wordt ingesteld. De schadeloosstelling wordt vervolgens bepaald door de civiele rechter. Voordat de raad het besluit kan nemen, moet eerst het Omgevingsplan zijn vastgesteld, dan wel de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn verleend.
Nota grondbeleid
19
7.1
Algemeen
De gemeente geeft vaak zelf gronden uit. Het gaat hierbij vooral om de verkoop van bouwkavels voor woningbouw binnen grondexploitaties en groen- en reststroken. Daarnaast geven we ook gronden uit via landbouwpacht, erfpacht en via huur- en bruikleenovereenkomsten. Soms verkoopt de gemeente gebouwen met een voormalige maatschappelijke functie in zijn geheel (grond + gebouw). Publiekrecht vs. privaatrecht Om de gemeentelijke doelen en wensen te realiseren, maken we als gemeente in de regel gebruik van het publiekrecht. Het gaat hierbij om het vaststellen van bestemmingsplannen, het verlenen van een omgevingsvergunning, enz. In het bestuursrecht zijn duidelijke regels hoe te handelen als overheid (Algemene wet bestuursrecht). Bij de verkoop van gronden treedt de gemeente echter op als een private partij. In het privaatrecht is er in de regel meer vrijheid van handelen. Toch gelden voor de overheid bij het gebruik van het privaatrecht meer regels. Ten eerste is de gemeente gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Verder is de gemeente gebonden aan het (Europese) aanbestedingsrecht en aan de regelgeving op het gebied van Staatssteun.
7.2
Didam-arrest
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad gevonnist in een zaak tegen de gemeente Didam. Het nieuwe inzicht dat de Hoge Raad in de uitspraak Didam heeft gegeven, is dat het gelijkheidsbeginsel bij het vervreemden van onroerende zaken strekt tot het bieden van gelijke kansen bij een transactie. Oftewel: een gemeente die het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, moet ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak en daarvoor een openbare biedprocedure houden. Deze verplichting geldt in de situatie dat er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. De Hoge Raad heeft wel aangegeven dat een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gehouden indien vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat maar één gegadigde voor de koop in aanmerking komt. Dat laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn als een partij al gronden in het gebied heeft of een marktpartij is die vanwege zijn eigenschappen als enige in staat is om in overeenstemming met het gemeentelijke beleid op de gronden een project te ontwikkelen. Het Didam-arrest heeft betrekking op alle transacties van onroerende zaken van de overheid. Dus voor alle overeenkomsten van gronden en gebouwen die de gemeente gaat verkopen, verpachten, verhuren, in gebruik geeft, enz.
geldt de nieuwe uitspraak! Het gaat hierbij om de volgende transacties: 1. 2. 3. 4. 5.
Verkoop van bouwgrond voor woningbouw of bedrijven Uitgifte van kortdurende landbouwpacht Uitgifte van jachtrechten Verkoop, verhuur of in gebruik geven van groen- en reststroken Verhuur gemeentelijke sporthallen en -terreinen aan verschillende verenigingen
Nota grondbeleid
20
Ad. 1 Implementatie Didam-arrest bij de gemeentelijke uitgifte van gronden voor woningbouw of bedrijfsgrond Als de gemeente nieuwe plannen gaat ontwikkelen, dan moeten we rekening houden met de volgende nieuwe praktijk als het gaat om de uitgifte van gronden: De te ontwikkelen locatie is volledig eigendom van de gemeente De vervreemding van onroerende zaken ten behoeve van projecten die redelijkerwijs solitair kunnen worden ontwikkeld, moet plaatsvinden via een openbare selectieprocedure. Dit moet als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, dan wel dat redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit doen we in de gemeente op de volgende manieren: •
•
•
Bouwkavels voor zelfbouw: de gemeente publiceert het voornemen tot verkoop op de site en op de gemeentepagina in de lokale krant. Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden. Als er meer geïnteresseerden per kavel of per plan zijn, dan vindt de uitgifte plaats op basis van loting. Projectmatige ontwikkelingen: het uitgangspunt bij de uitgifte van gronden voor projectmatige bouw is een openbare selectieprocedure. Vooraf worden de criteria voor de uitgifte vastgesteld door het college. Het aantal punten waarop wordt getoetst, hangt af van het type project en varieert van alleen toetsing op prijs tot aan een complete vergelijking van de gekozen oplossing. Bouwplannen met alleen sociale verhuur: deze plannen worden primair aangeboden aan de één van de twee woningbouwcorporaties in de gemeente. De gemeente heeft met de corporaties prestatieafspraken gemaakt. Corporaties hebben een wettelijke verplichting om daar aan te voldoen. Daarnaast hebben corporaties zeer veel ervaring met de ontwikkeling en langdurig beheer van huurwoningen. Tot slot zijn er zekerheden voor de verhuur, omdat corporaties vallen onder het toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.
De te ontwikkelen locatie is gedeeltelijk eigendom van de gemeente en gedeeltelijk van een ontwikkelaar Wanneer zowel de gemeente als de marktpartijen gronden in eigendom hebben en binnen de door de gemeente verworven gronden delen van het stedenbouwkundige plan zelfstandig kunnen worden ontwikkeld, dan zijn we verplicht om die gronden in beginsel via een openbare selectieprocedure te verkopen. Dat doen we volgens de uitgangspunten, zoals beschreven onder ‘huidig eigendom volledig bij de gemeente’. De te ontwikkelen locatie is deels in eigendom van een ontwikkelaar. De gemeente bezit ook gronden in het gebied. Voor gebieden waarbinnen zowel de gemeente als marktpartijen gronden hebben verworven en het eigendom van de gemeente niet zelfstandig te ontwikkelen is, dan mogen we die grond één op één verkopen aan één of een combinatie van die marktpartijen. Dit is het geval als de geplande bebouwing over gronden loopt van meerdere eigenaren. Dit kan betekenen dat met de marktpartij bijvoorbeeld een bouwclaimovereenkomst wordt gesloten, een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij wordt opgericht, een concessieovereenkomst wordt aangegeven of (onder de Omgevingswet) gebruik wordt gemaakt van het instrument van stedelijke kavelruil;
Nota grondbeleid
21
Ad. 2 Implementatie Didam-arrest bij liberale landbouwpacht Voor liberale landbouwpacht hanteren we de volgende uitgangspunten en voorwaarden voor de uitgifte van de gronden: • Alleen agrariërs (agrarische bedrijven) mogen inschrijven. • De uitgifte vindt plaats voor een periode van 3 x 1 jaar aaneengesloten gebruik, tenzij de gemeente de grond zelf eerder nodig heeft. • Inschrijven kan alleen op percelen die op een kortere reisafstand gelegen zijn dan 15 km van het bedrijfsperceel, gerekend als ‘kortste afstand’ in Google Maps. • De percelen worden, indien nodig en logisch gelegen, samengevoegd tot één te verpachten geheel. • Een agrariër mag inschrijven op meerdere percelen. Hij verliest zijn plek op de lotingslijst echter, als hij bij een ander perceel al is ingeloot. Niemand kan dus meer dan één perceel verkrijgen via de loting. • De huidige pachters krijgen geen voorkeurspositie bij de loting. De pachtprijs wordt in comparatief bepaald en geldt voor alle uitgegeven gronden voor de agrarische sector. Percelen kleiner dan 1 ha kunnen niet wettelijk uitgegeven worden in de vorm van pacht. Deze percelen verhuurt de gemeente onder dezelfde condities en voorwaarden als ware het landbouwpacht. Hierbij geldt een minimale oppervlakte van 3.000 m2 voor een perceel.
Als deze grond wordt gehuurd door een volwaardig agrarisch bedrijf, dan wordt de prijs bepaald op basis van de landbouwpachtprijs. Bij agrarische percelen die niet aan een volwaardig agrarisch bedrijf worden uitgegeven of percelen die kleiner zijn dan 3.000 m2 wordt de prijs bepaald op basis van taxatie. Ad. 3 Implementatie Didam-arrest bij de uitgifte van jachtrechten Op de meeste landbouw- en natuurgronden van de gemeente rust het jachtrecht. De gemeente geeft de gronden exclusief uit aan de Wildbeheereenheid (WBE) Altena. De WBE is een vereniging van lokale jachthouders en jagers die uitvoering geeft aan verantwoord en duurzaam wildbeheer. De WBE staat garant voor een goede training en opleiding van de leden. Kennis ten aanzien van de natuur, de ecologie, de landschapsinrichting, de in die omgeving uitgevoerde agrarische en veeteeltactiviteiten, de uitgevoerde beheeractiviteiten andere maatschappelijke activiteiten (recreatie), zijn hierdoor in voldoende mate gewaarborgd. Ad. 4 Implementatie Didam-arrest bij de uitgifte van groen- en reststroken Als een groen- of reststrook verkocht of verhuurd kan worden, dan wordt gekeken naar de ligging. Als er sprake is van slechts één aanwonende, dan wordt de grond één-op-één verkocht. Voorafgaand aan de verkoop is publicatie van het voornemen verplicht.
Als een perceel aansluitend ligt aan de grond van twee of meer eigenaren, dan moet de koper een schriftelijke verklaring tonen van de andere omwonenden dat zij geen interesse hebben in de grond. Verkoop vindt dan alsnog plaats op basis van een één-op-één transactie. Als andere omwonenden ook interesse hebben in de grond wordt eerst gekeken naar een oplossing waarbij de betreffende strook wordt gesplitst. Als dat ook niet kan, vindt de uitgifte plaats op basis van loting. Ad. 5 Verhuur gemeentelijk vastgoed Dit wordt geregeld in het gemeentelijk vastgoedbeleid.
Nota grondbeleid
22
7.3
Publicatie voornemen tot vervreemding
Ieder voornemen tot vervreemding moet vooraf bekend worden gemaakt. We maken hierbij onderscheid in de wijze van publiceren. Kleinschalig (gemeentelijke website en publicatie op de gemeentepagina in de lokale krant) • De verkoop van bouwkavels voor zelfbouw • De uitgifte van groen- en reststroken • De uitgifte van kortdurende landbouwpacht Uitgebreid (gemeentelijke website, publicatie op de gemeentepagina in de lokale krant en via het Gemeenteblad) • De uitgifte van reguliere woningbouwplannen, inclusief de uitgifte van sociale huurwoningen • De uitgifte van bedrijfsgronden
7.4
Beleidsstandpunten uitgifte gronden binnen de kaders Didam-arrest
Uitgiftebeleid en de implementatie van het Didam-arrest • De uitgifte van gemeentegrond voor bouwkavels voor zelfbouw vindt plaats via loting. Geïnteresseerden kunnen voorafgaand aan de uitgifte zich inschrijven. • Projectmatige uitgifte van plannen of plangedeelten waar de gemeente volledig eigenaar van is en waar een zelfstandige ontwikkeling mogelijk is, gaat middels een openbare selectieprocedure. • Bij plannen waar de gemeente beperkt eigenaar is en de gronden niet zelfstandig ontwikkelbaar zijn, wordt de grond één op één verkocht aan de ontwikkelende partij(en) die in het gebied al eigendommen hebben. • Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en gelet op de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, verkoopt de gemeente gronden voor sociale woningbouw primair aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. • De uitgifte van kortdurende pacht van landbouwgronden vindt plaats via loting. Geïnteresseerde volwaardige agrarische bedrijven kunnen voorafgaand aan de uitgifte zich inschrijven. • Vanuit een goed wildbeheer, kennis van de natuur, de toezicht op de leden en de gebieden, is de Wildbeheer Altena de aangewezen instantie voor de toewijzing van het jachtrecht. • Bij de verkoop van groen- en reststroken verkopen we de gronden één op één als er maar één aanliggende eigenaar is.
Bij meerdere potentiële gegadigden moet de aanvrager zelf een getekende afstandsverklaring van de buren aandragen. Bij meerdere gegadigden wordt de strook gesplitst of vindt de verkoop plaats middels loting. • De gemeente publiceert het voornemen tot vervreemding van alle gronden en rechten op de gemeentepagina in de lokale krant en op de gemeentelijke website. Ontwikkelingen voor projectmatige en sociale woningbouw en bedrijfsgronden worden daarnaast gepubliceerd in het Gemeenteblad.
Nota grondbeleid
23
7.5
Stimuleringsmaatregelen betaalbare woningbouw
Algemeen Om de betaalbaarheid van de woningen te vergroten, kunnen meerdere maatregelen en methoden worden ingezet. Er is niet één goede oplossing om te komen tot betaalbare woningbouw. Om te komen tot een goede en betaalbare woningmarkt zullen meerdere maatregelen tegelijkertijd ingezet kunnen en moeten worden. Een deel van deze maatregelen kan de gemeente zelf initiëren. Een deel van de maatregelen moet worden geïnitieerd door de markt. Erfpacht is één van de maatregel die vanuit de gemeente kan wordt geïnitieerd. Erfpacht kan in een aantal gevallen leiden tot lagere maandlasten. In de volgende paragraaf wordt die maatregel daarom verder uitgewerkt. Om de woningbouw betaalbaar te houden gaan we onderzoeken onder welke condities de gemeente Altena de inzet van uitgifte van gronden in erfpacht mogelijk kan maken. Deze methodes kunnen ingedeeld worden in drie categorieën: 1. 2. 3.
Maatregelen betreffende het eigendom Financiële ondersteuningsmaatregelen Aanpassingen in het plan / stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen
Ad. 1. Maatregelen betreffende het eigendom • Gemeentelijke erfpacht (gemeentelijke maatregel) • Duo Koop / erfpacht vanuit de markt (maatregel geïnitieerd vanuit de markt) • Koopgarant (maatregel geïnitieerd vanuit de markt) • Koopstart (maatregel geïnitieerd vanuit de markt) • Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming (gemeentelijke maatregel) • Koop later (maatregel geïnitieerd vanuit de markt) Ad. 2. Financiële maatregelen • Starterslening (gemeentelijke maatregel) • Goedkopere grondprijs (gemeentelijke maatregel) Ad. 3. (Steden)bouwkundige maatregelen • Gemeenschappelijke tuin (gezamenlijk initiatief markt en gemeente) • Rug-aan-rug woningen/tiny houses (gezamenlijk initiatief markt en gemeente) • Prefab houtskeletbouw (gezamenlijk initiatief markt en gemeente)
7.6
Gemeentelijke erfpacht
Algemeen Erfpacht (artikel 7:85 Burgerlijk Wetboek) is een recht om een perceel grond te mogen gebruiken (juridisch: houden). Het eigendom van de grond blijft echter bij de erfverpachter liggen. Erfpacht moet worden gecombineerd met een opstalrecht (artikel 5:101 BW). Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplanting te hebben of te verkrijgen. De woning die op de grond staat is dus wel 100% eigendom van de erfpachter.
Nota grondbeleid
24
Erfpacht wordt vaak vergeleken met huur. Toch zitten er grote verschillen tussen beide regimes. Vanuit het recht gezien, is huur een persoonsgebonden recht (dus gekoppeld aan alleen de huurder) en erfpacht een zakelijk recht (dus gevestigd op de grond/zaak). Een erfpachter bezit vrijwel dezelfde rechten als wanneer men eigenaar zou zijn: het is toegestaan om het perceel te bebouwen, het erfpachtrecht is (vaak wel met toestemming) verkoopbaar en een bank verleent gewoon een hypotheek voor de woning (mits de overeenkomst is opgesteld volgens de bancaire standaard). Er kan voor worden gekozen dat per maand een bedrag betaald moet worden aan de verpachter voor het erfpachtrecht. Dit wordt een canon genoemd. Erfpacht is een veelomvattend recht Daardoor heeft een erfpachter gewoon alle mogelijkheden om het huis aan te passen, dan wel te verbouwen. In de regels is vooraf toestemming vragen, zoals wel nodig is bij verhuurd, bij erfpacht niet nodig. Vanwege het veelomvattende karakter van het erfpachtrecht, betekent dat wel dat er ook een volledige eigen verantwoordelijk is voor alle eigendoms- en gebruikerslasten en voor het onderhoud en herstel van de woning en het perceel. Een belangrijk verschil tussen huur en erfpacht is ook dat het recht op erfpacht blijft bestaan als de erfpachter overlijdt. Met andere woorden: erfpacht gaat over op de erfgenamen.