Bijlage Bedrijventerreinagenda Altena bij RV uitgangspunten bedrijventerreinagenda Altena 2023-2027
Tekst van het document
1
2
Colofon Opgesteld door: drs. Henry de Vaan Lissa van der Hout Msc. Foto voorzijde: OV Bruine Kil
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
3
Inhoud 1.
Inleiding................................................................................................................................................................................................................................................ 5
2.
Een korte terugblik op het bedrijventerreinbeleid .............................................................................................................................................................................. 6
3.
De vraag naar bedrijventerreinen........................................................................................................................................................................................................ 8
4.
Aanbod ............................................................................................................................................................................................................................................... 15
5.
Ontwikkelopgaven Altena 2022-2030 ............................................................................................................................................................................................... 17
6.
Toekomstbestendige bedrijventerreinen .......................................................................................................................................................................................... 19
7.
Beleidskader....................................................................................................................................................................................................................................... 21
8.
Strategie & agenda ............................................................................................................................................................................................................................ 25
Bijlage A - Modelmatige vraag ................................................................................................................................................................................................................... 33 Bijlage B: Verzorgingsgebieden bedrijventerreinen .................................................................................................................................................................................. 35 Bijlage C: Voorraad en aanbod van bedrijventerreinen ............................................................................................................................................................................ 36 Bijlage D: Resultaten enquête.................................................................................................................................................................................................................... 37
4
1. Inleiding In de gemeente Altena liggen 30 bedrijventerreinen met een totaal netto oppervlak van ruim 240 ha. Veel van de bedrijventerreinen zijn overigens aaneengesloten en fungeren als één bedrijventerrein, zoals bijvoorbeeld Bruine Kil(haven) I t/m V en Bagijnhof/Veense Steeg/Veense Steeg Noord. De bedrijventerreinen leveren een belangrijke bijdrage aan de economie van Altena. Ongeveer 25% van alle banen in de gemeente zit in 2021 op een bedrijventerrein. Tussen 2016 en 2021 groeide het aantal banen op de bedrijventerreinen met bijna 14%. Dat is een snellere groei dan de economie van Altena in totaal (+10%).
Nieuwe bedrijventerreinen De uitgifte van bedrijven is de afgelopen jaren zeer spoedig verlopen; zelfs veel sneller dan verwacht. In de periode 2010-2021 is er bijna 38 ha uitgegeven. Dit komt neer op gemiddeld 3 ha per jaar. Begin 2022 is er nog maar 2 ha uitgeefbaar. In 2022 heeft de gemeente door Ecorys een nieuwe bedrijventerreinraming laten uitvoeren en de STEC groep heeft dit in opdracht van de provincie Noord-Brabant gedaan. Uit deze ramingen komt voor de periode 2022-2030 een forse aanvullende ruimtebehoefte naar voren en ook daarna is er nog behoefte. Daarnaast is er een hoge actuele vraag van bedrijven die zich hebben gemeld voor een bedrijfskavel. Inmiddels is er een wachtlijst met een totale vraag van ca. 30 ha. Het voorzien in aanbod van nieuwe bedrijfskavels heeft daarom hoge prioriteit. Op dit moment is de gemeente Altena daarom druk bezig met het ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinaanbod. Bedrijventerrein De Rietdijk zal met het plan SRBT Giessen met ca. 10 ha netto worden uitgebreid en in Werkendam Noord wordt gewerkt aan een Strategische verkenning met daarin een zoekgebied voor een nieuw bedrijventerrein met een omvang
tussen 12 en 20 ha. Inmiddels heeft de gemeente op een aantal gronden de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) van toepassing verklaard. Voor de maritieme sector is al lang een grote behoefte aan meer kaderuimte en ‘natte’ kavels in de havens. Er wordt daarom al een aantal jaar gewerkt aan herstructurering van de Biesboschhaven met het realiseren van een nieuwe insteekhaven en voor de langere termijn de realisatie van een derde haven.
Toekomstbestendige bedrijventerreinen Voor de langere termijn is het ook van belang dat de bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig worden. In de eerste plaats moet zuinig met de beschikbare ruimte op bedrijventerreinen worden omgegaan. Wordt de ruimte optimaal benut? Zitten er functies die er niet per se hoeven zitten? Verder moet de basis op orde zijn. Dat betekent dat bedrijventerreinen schoon, heel en veilig zijn. Maar op wat langere termijn ook duurzaam, energie- en CO2 zuinig en aangepast op het veranderend klimaat. Dit vergt een strategie met acties voor de komende jaren. Deze bedrijventerreinagenda geeft een onderbouwing van de opgaves waaraan gewerkt moet worden de komende jaren. Daarbij worden de benodigde stappen en acties benoemd.
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een korte terugblik gegeven op het bedrijventerreinbeleid van de afgelopen jaren. Daarna wordt ingegaan op de vraag naar bedrijventerreinen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in het aanbod. In hoofdstuk 5 worden vraag en aanbod geconfronteerd en worden de opgaven duidelijk. Wat wordt verstaan onder toekomstbestendige bedrijventerreinen is uitgewerkt in hoofdstuk 6. Het beleidskader van provincie, regio en gemeente wordt uitgewerkt in hoofdstuk 7. In het laatste hoofdstuk is de strategie en agenda uitgewerkt.
5
Uitgiften 2009 - 2021 per bedrijventerrein 7,6
8
VEENSESTEEG/VEENSESTEEG NOORD
7
4,7
5
PERKZIKSTRAAT/WIJKSESTRA AT
4,1 3,6
4 1,8
2
NIEUWENDIJK/IPPELSEWEG
3,0
2,8
3
1
RBT KOP VAN BRABANT
5,7
6
1,3
1,6
1,5
0,8
BRUINE KIL/BRUINE KILHAVEN De RIETDIJK
0,0 2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0 2014
De gemeenten hebben vervolgens begin 2010 besloten om een gezamenlijk Regionaal Ontwikkelingsbedrijf op te richten. In mei van dat jaar wordt de Samenwerkingsovereenkomst Regionale samenwerking en Herstructurering bedrijventerreinen Land van Heusden en Altena gesloten. Hierin wordt de oprichting van een ROB bekrachtigd en wordt aangegeven dat naast de ontwikkeling van nieuwe terreinen ook gewerkt wordt aan herstructurering.
In de periode 2009 – 2021 is vervolgens 38,5 ha bedrijventerrein uitgegeven. Tussen 2015 en 2020 heeft de meeste uitgifte plaatsgevonden op de
2013
In 2008 heeft dit geleid tot de Nota Regionaal Bedrijventerreinbeleid die ETIN Adviseurs heeft opgesteld in opdracht van de gemeenten. Hierin zijn de potentiële doelgroepen voor het te ontwikkelen Regionale Bedrijventerrein verkend en is een uitgiftebeleid en marketing- en acquisitie uitgewerkt.
Ontwikkeling uitgifte
2012
In december 2006 is deze intentieovereenkomst vertaald in een procesconvenant waarin nogmaals is benadrukt dat de gemeenten samen de terreinen ontwikkelen en gezamenlijk beleid opstellen.
In 2016 wordt gestart met de uitgifte van het RBT Kop van Brabant.
2011
Op 10 november 2004 hebben de voormalige gemeenten in het Land van Heusden en Altena met de provincie Noord-Brabant een intentieovereenkomst getekend waarin zij hebben afgesproken met elkaar te gaan samenwerken in de bedrijventerreinprogrammering. Verder is destijds afgesproken dat de gemeenten gezamenlijk een grootschalig, regionaal bedrijventerrein bij Werkendam ontwikkelen voor grote bedrijven (> 5.000 m²) en daarnaast de subregionale bedrijventerreinen Bruine Kilhaven, De Rietdijk en de Veense Steeg zullen uitbreiden voor de lokale vraag.
In mei 2012 wordt het ROB Land van Heusden en Altena opgericht dat zich gaat richten op de ontwikkeling en uitgifte van het Regionaal Bedrijventerrein en Bruine Kilhaven V. In 2013 worden ook de gronden van SRBT Giessen bij het ROB ondergebracht.
2010
In dit hoofdstuk wordt teruggeblikt op het bedrijventerreinbeleid in Altena over de afgelopen jaren. Op de geografische schaal van de gemeente Altena is al sinds 2004 sprake van een gezamenlijk bedrijventerreinbeleid.
BOM-BHB1 stelt voor de herstructurering middelen beschikbaar in een op te zetten Lokaal Herstructureringsfonds. Ook de gemeenten storten middelen in dit fonds.
2009
2. Een korte terugblik op het bedrijventerreinbeleid
Totaal
Figuur 1: Uitgiften 2009 – 2021, Bron: IBIS 2010-2022 1
Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij – Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen.
6
bedrijventerreinen Bruine Kil (haven) en De Rietdijk. Vanaf 2015 en 2020 is bedrijventerrein Veense Steeg Noord uitgegeven. Veense Steeg Noord is een volledig privaat initiatief geweest, waarbij de gemeente alleen het bestemmingsplan heeft verzorgd en de kaders heeft gesteld waarbinnen de ontwikkeling plaats heeft plaatsgevonden.
gemeente Altena. De gemeente Altena is daarna zelfstandig doorgegaan met de herstructurering van de Biesboschhaven.
Het RBT Kop van Brabant is net na de kredietcrisis op de markt gekomen. De eerste jaren verloopt de verkoop nog wat moeizaam, maar daarna is de uitgifte snel gegaan. De eerste kavel is in 2017 uitgegeven en in 2022, 6 jaar later, is het terrein uitverkocht. Dit is veel sneller dan voorzien in de grondexploitatie die tot 2030 zou lopen. Geconcludeerd kan worden dat het meeste aanbod dat op de markt komt in Altena binnen 5-10 jaar wordt uitgegeven. In 2021 en 2022 stokt de uitgifte van bedrijventerrein. Niet vanwege gebrek aan vraag, maar omdat er geen aanbod meer is. Het gebrek aan aanbod is onder meer ontstaan door het niet doorgaan van fase 2 van het RBT Kop van Brabant. In 2020 heeft de gemeente Altena noodgedwongen een streep moeten zetten door de ontwikkeling van dit bedrijventerrein met een omvang van 15 hectare netto, nadat de provincie Noord-Brabant haar goedkeuring aan dit bedrijventerrein heeft ingetrokken vanwege de UNESCO-aanvraag voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie.
Herstructurering Vanuit het Lokaal Herstructureringsfonds heeft de revitalisering van bedrijventerrein Bagijnhof plaatsgevonden. Daarnaast zijn de middelen aangewend om het proces rondom de insteekhaven in de Biesboschhaven in Werkendam op gang te krijgen. In 2019 heeft de provincie Noord-Brabant de inzet van BOM en BOM-BHB op herstructureringsprojecten herzien en is het Lokaal Herstructureringsfonds beëindigd. Daarbij zijn de middelen teruggevloeid naar de aandeelhouders in het fonds: BOM-BHB en de
7
3. De vraag naar bedrijventerreinen
Voor de gemeente Altena worden aan de hand van deze kenmerken de volgende typen ruimtevraag onderscheiden: • • • •
De vraag naar bedrijventerreinen De vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit de kwantitatieve vraag en de kwalitatieve vraag. De kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit de uitbreidingsvraag: dit is vraag die nodig is om de toekomstige economische ontwikkelingen te accommoderen. Daarnaast is er de vervangingsvraag. Dit is vraag die ontstaat als bedrijven op bestaande bedrijventerreinen moeten worden verplaatst vanwege andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de realisatie van woningen. Het buitendijks bedrijventerrein Woudrichem is hiervan een voorbeeld. De kwalitatieve vraag betreft het type bedrijventerrein dat wordt gevraagd. Het onderscheid tussen de verschillende typen bedrijventerrein wordt bepaald aan de hand van verschillende kenmerken, zoals: • • • • •
Gewenste omvang van de kavel (klein, middelgroot, groot, XXL); De benodigde milieuruimte (milieucategorie) en de afstand tot andere functies die daarmee samenhangt; Wel of geen kavel direct aan water (natte kavel) nodig; Het belang van een goede bereikbaarheid (afstand tot hoofdwegen); Een solitaire kavel of een bedrijfsverzamelgebouw.
Klassiek gemengd (Agro)logistiek Maritiem Industrieel.
De uitbreidingsvraag De vraag naar bedrijventerreinen voor de lange termijn kan op verschillende manieren worden geraamd. Er kan worden gekeken naar de langjarige historische uitgifte die aansluitend doorgetrokken kan worden naar de toekomst. Het is echter gebruikelijker om de vraag meer modelmatig te ramen. De modellen gaan uit van de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling. In die modellen wordt rekening gehouden met demografische ontwikkelingen die effecten hebben op het aanbod van personeel (zoals vergrijzing), macroeconomische ontwikkelingen (wereldeconomie, globalisering en vrijhandel of isolationisme en protectionisme) en ontwikkelingen in de omvang van het ruimtegebruik door bedrijven (robotisering, automatisering en 3D printing). Doordat er onzekerheid zit in de wereldeconomie en in het model zelf, wordt altijd een bandbreedte gehanteerd van lage en hoge groei. De provincie Noord-Brabant gaat uit van een dergelijk model. De STEC groep heeft hiervoor eind 2020 de berekeningen gemaakt2. Ook het Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Land van Heusden en Altena (ROB) heeft een dergelijk model laten doorrekenen door Ecorys.3 Een meer uitgebreide toelichting staat in bijlage 1.
2
STEC Groep (2022) Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant.
3
Ecorys (2022) Marktonderzoek bedrijventerreinen Land van Heusden en Altena.
8
Daarnaast is vanzelfsprekend inzicht in de actuele vraag naar bedrijfskavels van belang. Doordat er geen kavels meer uit te geven zijn, is er inmiddels een wachtlijst ontstaan van bedrijven die op zoek zijn naar een bedrijfskavel.
Tabel 1: Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen gemeente Altena
De historische vraag: uitbreidingsvraag
Historische uitgifte STEC 2022 - Provincie Ecorys 2022 - ROB
De langjarige historische gemiddelde uitgifte in Altena is 3 ha per jaar. Daarin zitten jaren met laag- en hoogconjunctuur en dus jaren met een lage of hoge vraag naar bedrijfskavels. En er zijn jaren met veel en weinig aanbod van bedrijventerrein. Het doortrekken van deze vraag voor de periode 2022 – 2030 levert voor Altena een vraag van 27 ha op en voor de periode 2031-2040 nog eens 30 ha. Modelmatige vraag De modelmatige ramingen laten voor de periode 2022 -2030 een redelijk eensluidend beeld zien, alhoewel de raming van de provincie een stuk conservatiever is dan de raming van Ecorys. De verwachte vraag, zoals door Ecorys becijferd, ligt tussen 21 en 38 ha tot en met 2030. Voor de periode 2031-2040 lopen de ramingen ver uiteen. Ecorys en STEC geven allebei aan dat de behoefteramingen na 2030 minder robuust zijn. De provinciale raming gaat uit van een forse afname van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Het belangrijkste argument daarbij is dat er een rem komt op de werkgelegenheidsontwikkeling door de vergrijzing met een gebrek aan aanbod van arbeidskrachten op de arbeidsmarkt tot gevolg. Ecorys stelt de jaarlijkse behoefte na 2030 ook naar beneden bij, maar minder fors dan STEC.
Model
2022-2030 27 17 - 23 21 – 38
Vraag per jaar 3,0 1,9 – 2,5 2,3 – 4,2
2031 2040 30 2-7 15 - 22
Vraag per jaar 3,0 0,2 – 0,7 1,5 – 2,2
De actuele vraag Diverse bedrijven hebben zich gemeld voor vestiging op Regionaal Bedrijventerrein Kop van Brabant en voor het SRBT Giessen. Deze bedrijven zijn op wachtlijsten geplaatst. De ervaring leert dat dit niet allemaal harde vraag is, maar dat in dit soort lijsten wel verschuivingen plaatsvinden. Sommige bedrijven melden zich voor de zekerheid, om in aanmerking te komen voor een bedrijfskavel. Sommige bedrijven vallen af, omdat ze een andere oplossing voor hun huisvestingsvraagstuk vinden of omdat de bedrijfseconomische situatie is veranderd en nieuwe bedrijfshuisvesting te duur is. Maar er komen soms ook weer bedrijven bij die eerder niet op de lijst stonden. Het ROB heeft daarom in februari 2023 de bedrijven op de wachtlijst voor de Kop van Brabant benaderd en gevraagd naar de actuele stand van zaken.
9
De actuele vraag kan worden uitgesplitst naar vraag voor een locatie bij Werkendam en interesse in een kavel op SRBT Giessen. Vraag Werkendam Op dit moment zijn er nog 21 bedrijven die een kavel willen op een bedrijventerrein nabij Werkendam. In totaal vragen deze bedrijven 9 ha netto aan bedrijfskavels. Opmerkingen die bedrijven daarbij maken, zijn: • • •
Of de vraag concreet wordt, hangt af van de conjunctuur op dat moment en de kosten (grondprijs en bouwkosten); De omvang van de omvang van de kavel is vaak een inschatting en kan ook wijzigen met de omstandigheden; SRBT Giessen als alternatief wordt door het overgrote deel van de bedrijven niet overwogen omdat het te ver weg ligt.
Vraag SRBT Giessen Het aanbod op SRBT Giessen is heel concreet, omdat uitgifte van dit bedrijventerrein aanstaande is. Hiervoor hebben 40 bedrijven die interesse in een kavel hebben zich gemeld. In totaal hebben deze een vraag van 26,5 ha. Daarvan is 9 ha vraag naar kleinere kavels en bestaat de rest van de vraag uit grotere tot grote kavels. Voorzichtigheidshalve gaan we uit van een actuele vraag van 22,5 ha ook hier vanwege de omstandigheden rondom de conjunctuur en oplopende rente en kosten. De praktijk leert dat vanwege kosten sommige gegadigden afhaken. De totale actuele vraag in heel Altena is daarmee op dit moment: 31,5 ha. Dit past in de bandbreedte van de modelramingen tot en met 2030.
Vraag uit de enquête Eind 2022 is een enquête uitgevoerd naar de huisvesting van bedrijven in Altena. Deze is door 288 van de bedrijven grotendeels ingevuld. Het doel van de enquête was met name om zicht te krijgen op kwalitatieve vraag en de huisvestingswensen van bedrijven. Maar er is ook gevraagd naar de ruimtebehoefte. De bedrijven die hebben deelgenomen aan de enquête hebben in totaal een ruimtevraag van ruim 10 ha. Daarvan komt ongeveer de helft voort uit een wens tot uitbreiding en de helft komt voort uit verplaatsingsplannen.
Vervangingsvraag Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt waarbij een (deel van) een bedrijventerrein ruimte moet maken voor andere soorten bedrijven of andere functies dan is er sprake van een vervangingsvraag. In Altena bestaat de ambitie om een derde binnenhaven voor het maritiem cluster te realiseren. Dit heeft gevolgen voor het huidige bedrijventerrein Bandijk. Mogelijk zal een aantal bedrijven moeten verplaatsen. De inschatting is dat dit leidt tot een vervangingsvraag naar regulier-gemengde bedrijventerreinen van ca. 5 ha aan bedrijventerrein. Deze vraag komt bovenop de uitbreidingsvraag.
Verplaatsing van bedrijven uit woonkernen en buitengebied Altena heeft behoorlijk wat bedrijven op informele locaties. Het gaat om relatief grote bedrijven in het buitengebied en in de woonkernen. Sommige van deze bedrijven zitten bij een wens tot uitbreiding klem, omdat uitbreiding niet langer mogelijk of gewenst is vanuit provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid. Andere bedrijven zitten letterlijk klem tussen andere functies zoals wonen, veroorzaken overlast (parkeren, verkeer, geluid) voor hun omgeving en kunnen ook niet meer uitbreiden.
10
Het is heel voorstelbaar dat met een aantal van deze bedrijven op termijn het gesprek wordt aangegaan of verplaatsing naar een bedrijventerrein niet voor alle partijen de beste oplossing is. Op dit moment is voor deze bedrijven geen precieze ruimtevraag te bepalen, maar we schatten hiervoor tot en met 2030 een ruimtevraag van 5 ha bovenop de andere uitbreidings- en vervangingsvraag.
Voor de maritieme sector raamt Ecorys een vraag tussen 3 en 5 ha. In 2021 heeft de STEC-groep echter een onderbouwing opgesteld voor de ruimtebehoefte van het binnenvaartcluster Werkendam4. Daarin wordt geconcludeerd dat er grote behoefte is aan een uitbreiding van de haven. De ruimtevraag wordt in dat rapport becijferd op 6,5 ha aan natte bedrijfskavels en 1.500 m² aan kades.
Conclusie kwantitatieve vraag Op basis van de analyses van de vraag gaan we voor de periode 2022-2030 uit van een vraag van 40 ha netto. Deze bestaat voor 30 ha uitbreidingsvraag, 5 ha vervangingsvraag en 5 ha voor de verplaatsing van bedrijven uit het buitengebied en woonkernen.
De kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen De vraag naar bedrijventerreinen is niet uniform verdeeld over de verschillende marktsegmenten en ook niet gelijk over de gemeente Altena.
Verdeling over marktsegmenten Voor de periode 2022 – 2030 heeft Ecorys de volgende indeling gemaakt voor de vraag naar marktsegmenten. Tabel 2: Verdeling van de vraag naar type werklocatie
Lage groei scenario Maritiem (Agro) logistiek Industrieel Klassiek-gemengd Totaal
4
3 4 3 11 21
Hoge groei scenario 6,5 7 9 18 40,5
Ruimtebehoefte maritiem cluster Werkendam (2021) STEC Groep.
11
Verdeling van de vraag over marktsegmenten Uit onderzoek naar bedrijventerreinen blijkt dat veel bedrijven sterk lokaal gebonden zijn. 90% van de alle bedrijfsverplaatsingen en - uitbreidingen vindt plaats binnen een straal van 8 km van huidige vestigingsplaats. Het zijn met name de grotere bedrijven die een groter zoekgebied hanteren. Vanwege de uitgestrektheid van de gemeente Altena is er dan ook geen sprake van één bedrijventerreinmarkt in Altena, maar is er sprake van deelgebieden. De volgende deelgebieden worden onderscheiden: • • • •
West: Nieuwendijk, Sleeuwijk en Werkendam; Noord: Almkerk, Andel, Giessen, Rijswijk, Oudendijk, Uitwijk, Waardhuizen en Woudrichem; Oost: Genderen, Veen en Wijk en Aalburg. Zuid: Babyloniënbroek, Drongelen, Dussen, Eethen, Hank en Meeuwen.
In bijlage C is te zien hoe de verdeling tot stand gekomen is op basis van verzorgingsgebieden. De verdeling naar deelgebieden is vervolgens te maken op basis van een aantal indicatoren: • •
Werkgelegenheid in sectoren die passen op bedrijventerreinen; Vestigingen in sectoren die passen op bedrijventerreinen.
Daarnaast zijn de uitkomsten van de enquête gebruikt die eind 2022 is uitgezet. In die enquête is gevraagd naar de locatie waar bedrijven willen uitbreiden en wat de voorkeurslocatie is bij verplaatsing. Uit de enquête blijkt dat bedrijven inderdaad heel lokaal gebonden zijn en het liefst in de buurt van de eigen vestigingsplaats willen uitbreiden of vestigingen.
Figuur 2: Deelregio’s gemeente Altena
De verdeling van de vraag hebben we over de regio toegepast op de uitbreidingsvraag naar droge terreinen. De vervangingsvraag en de vraag naar maritiem is toegerekend aan de regio West, om de volgende redenen: • •
De maritieme bedrijvigheid heeft een voorkeur voor vestiging in of nabij de havens van Werkendam. De vervangingsvraag vanuit de ontwikkeling van de derde binnenhaven zal ook naar verwachting neerslaan rondom Werkendam.
Voor de vraag die volgt uit verplaatsing van bedrijven is op dit moment nog geen precieze verdeling te maken, maar we schatten uit van 50% west (2,5 ha) en 25% noord (1,3 ha) en 25% west (1,3 ha). Dit leidt tot de volgende verdeling: West 23,1 ha, Noord 9,1 ha, Oost 7,3 ha en Zuid 1,7 ha.
12
Tabel 3: Verdeling van de vraag naar deelgebieden Deelgebied Verdeling Droge bedrijventerreinen Uitbreiding Vervanging West Noord Oost Zuid Totaal
41% 30% 23% 7% 100%
10,6 7,8 6,0 1,7 26,0
Maritiem
6,5
2,5 1,3 1,3
5,0
6,5
5,0
In december 2022 is een enquête uitgezet onder alle bedrijven op de bedrijventerreinen en alle bedrijven met een activiteit die past op een bedrijventerrein. Deze enquête is door 288 bedrijven ingevuld. De belangrijkste conclusies zijn: Reden voor vestiging in Altena
•
•
De belangrijkste redenen om in Altena gevestigd te zijn, zijn persoonlijke binding met de gemeente, familiebedrijf, goed vestigingsklimaat en een goede bereikbaarheid. Ondernemers zijn meestal woonachtig in Altena, het personeel komt voor een belangrijk deel uit de gemeente en er is een nauwe relatie met de gemeenschap. De belangrijkste redenen om op een bedrijventerrein gevestigd te zijn, zijn de goede ontsluiting en bereikbaarheid, de binding met de gemeente, geschikte grondprijzen en ruimte. Voor de maritieme bedrijven is ligging aan het water uiteraard van belang.
Huisvestingsvraagstukken: uitbreiden of verplaatsen
Totaal
5,0
Resultaten enquête
•
Schatting verplaatsing uit kernen en buitengebied
• •
•
• • •
24,6 9,1 7,3 1,7 42,5
Van de respondenten heeft 60% aangegeven te maken te hebben met huisvestingsvraagstukken. 40% heeft geen problemen. De belangrijkste problemen zijn sterke groei van de bedrijfsactiviteiten en onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden. Daarnaast worden te weinig parkeermogelijkheden en een slechte bereikbaarheid met het ov genoemd. 64% van de respondenten overweegt uitbreiding of verplaatsing. 20% blijft op de huidige locatie en wil daar uitbreiden. 16% wil verplaatsen en 28% weet het nog niet en gaat uitbreiden en/of verplaatsen. De helft van de bedrijven wil binnen 2 jaar uitbreiden. De andere helft pas daarna of men weet het nog niet. Voor veel bedrijven zijn de plannen ook nog niet heel concreet. Een tweede groep heeft al wel concrete plannen. De meeste bedrijven die ruimte nodig hebben, zoeken een relatief kleinschalige ruimte. De meest genoemde bedrijfsomvang is 1.000 m² BVO en gemiddeld wordt 1.300 m² gevraagd. In de respons zitten 7 bedrijven die 5.000 m² of meer vragen. In totaal is de uitbreidingsvraag ca. 5,05 ha.
13
• • • •
•
•
•
De redenen om te verplaatsen zijn dezelfde als bij uitbreiding: te weinig ruimte, groei van het bedrijf, inefficiënt pand. Het overgrote deel van de bedrijven wil in de gemeente Altena gevestigd blijven. Een deel heeft ook nog geen concrete plannen. 40% van de bedrijven met plannen tot verplaatsing wil dit binnen 2 jaar doen. De overige 60% pas daarna of men weet het nog niet. Meer dan helft van de verplaatsers zoekt een groter pand, 21% wil een even groot pand, maar op een andere plek, 17% weet het nog niet. 30% van de ondernemers die willen verplaatsen hebben een voorkeur voor nieuwbouw, 9% kiest voor bestaand en 61% heeft geen voorkeur. Bijna 60% heeft de voorkeur voor een zelfstandig bedrijfspand. Opvallend is dat 22% een bedrijfspand met een woning zou willen, 4% wil in een bedrijfsverzamelgebouw en 4% wil ondernemen vanuit de eigen woning. De meeste verplaatsers zijn eveneens relatief kleinschalig. De meeste bedrijven vragen 400 m² BVO. De gemiddeld omvang is 800 m² BVO. De meeste bedrijven zoeken een bedrijfsperceel tot 2.500 m². In totaal bedraagt de vraag ca. 5.1 ha.
Nieuw bedrijventerrein De respondenten is ook gevraagd waaraan een eventueel nieuw bedrijventerrein moet voldoen. •
De belangrijkste zaken waren: betaalbaarheid (grondprijs/huurprijs), de kwaliteit en uitstraling, dicht bij de huidige bedrijfsvestiging, ligging bij provinciale wegen en Rijksweg A27.
•
De genoemde locaties voor bedrijventerreinen zijn de kernen waar nu ook de meeste bedrijventerreinen liggen: Werkendam, Giessen, Wijk en Aalburg/Veen.
Knelpunten voor bedrijven Op een vraag naar knelpunten in de bereikbaarheid en parkeren komen enkele punten naar voren die bekend zijn en/of waaraan al gewerkt wordt: •
• •
• •
•
•
De grootste knelpunten voor de autobereikbaarheid zijn de brug bij Gorinchem en de Heusdense brug. Daarnaast de op- en afritten op de A27. Verder zijn de Dijkgraaf den Dekkerweg en de N322 aangegeven als knelpunt. Voor wat de fietsbereikbaarheid zijn met name knelpunten aangeven op Bruine Kil/Kilhaven in Werkendam, rondom en op bedrijventerrein De Rietdijk in Giessen en Veense Steeg/Veense Steeg Noord. Voor wat betreft de bereikbaarheid over water liggen de knelpunten vooral in de haven van Werkendam. Problemen met parkeren van auto’s en vrachtauto’s zijn er met name op Bruine Kil/Kilhaven, De Rietdijk. Maar ook op de Sluis in Dussen, de bedrijventerreinen in Sleeuwijk en Jachtsloot in Hank. Knelpunten rond verkeersveiligheid worden met name aangeven op De Rietdijk in Giessen, De Sluis in Dussen en Wijk en Aalburg. Maar ook in Andel en Genderen worden knelpunten aangegeven. Als het gaat om criminaliteit en andere vormen van overlast dan is de bedrijfsomgeving bij het overgrote deel van de bedrijven veilig. Bij de bedrijven die overlast ervaren zijn geluid en geur nog de grootste bronnen van overlast. Onveiligheid door vernieling en overvallen komen bijna niet voor.
14
Aanbod in ontwikkeling
4. Aanbod Bedrijventerreinareaal en actueel aanbod De gemeente Altena telt per 1 januari 2022 in totaal 30 bedrijventerreinen met een vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan. Het totaal oppervlak is 320,8 bruto en na aftrek van de openbare ruimte en wegen 241,9 ha netto. Hiervan is 239,9 ha uitgegeven aan bedrijven en is nog 2 ha uitgeefbaar. Dit aanbod bestaat uit enkele kavels in particulier eigendom op De Rietdijk in Giessen. In het westelijk deel van de gemeente zit bijna de helft van het bedrijventerreinareaal. In het noordelijk deelgebied ruim een kwart, in het oostelijk deelgebied een vijfde en in zuid 6%. Tabel 4 Areaal bedrijventerrein in Altena per 1-1-2022 Oppervlakte bedrijventerrein in ha Deelregio
Bruto
Netto
Uitgeefbaar
WEST
153,6
110,7
0
NOORD
90,7
68,7
1,9
OOST
61,3
49,1
0,0
ZUID
15,1
13,5
0,0
TOTAAL
320,8
241,9
1,9
Op dit moment is SRBT Giessen in ontwikkeling. Het bestemmingsplan is op 18 oktober 2022 vastgesteld. Het uitgeefbare aanbod op SRBT Giessen wordt ca. 10 ha netto. Op SRBT Giessen zijn enkele grote kavels met ruimte voor een groter bedrijf in een hogere milieucategorie en daarnaast is het een regulier gemengd bedrijventerrein. Ook wordt gewerkt aan een Strategische Visie Werkendam Noord. Daarin wordt ook ruimte gezocht voor een bedrijventerrein met een omvang van 12 tot 20 ha netto. Inmiddels is op de zoekgebieden voor het bedrijventerrein in Werkendam Noord in januari 2023 de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) gevestigd om speculatie tegengaan. Ten behoeve van de maritieme industrie wordt eerst ruimte gecreëerd in de Biesboschhaven door middel van herstructurering. Door het realiseren van een insteekhaven kunnen enkele hectares ruimte worden gecreëerd voor de maritieme sector. Daarnaast werkt de gemeente Altena aan de ontwikkeling van een derde haven. Hier zal eveneens ruimte gecreëerd worden voor de maritieme sector, maar deze ontwikkeling zal rond 2030 gerealiseerd kunnen worden.
Het bedrijventerreinareaal bestaat voor 86% uit klassiek-gemengde bedrijventerreinen, 8% is maritiem en 6% is grootschalige maakindustrie en handel/logistiek.
15
Aanbod in bestaande bedrijfspanden Voor de volledigheid is ook gekeken naar het actuele aanbod zoals dat door bedrijfsmakelaars wordt aangeboden. In totaal worden eind februari 2023 18 bedrijfspanden aangeboden, met een totale oppervlakte van 1,7 ha. Op een totaal uitgegeven oppervlak van 240 ha bedrijventerrein bedraagt het aanbod slechts 1%. Een gezonde frictieleegstand zou 5-6% moeten bedragen. Er is dus duidelijk sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Altena. Tabel 5 Actueel aanbod bedrijfshallen, februari 2023. Bron: Fundainbusiness
Plaats
BVO in m²
Genderen
300
Giessen
2.400
Sleeuwijk
3.200
Veen
2.500
Werkendam
8.600
Altena
16.900
Figuur 3 Areaal bedrijventerreinen en toekomstig aanbod, bron: IBIS 2022 en gemeente Altena
16
5.
Ontwikkelopgaven Altena 2022-2030
Met niet of nauwelijks aanbod is er een flinke ontwikkelopgave voor Altena tussen nu en 2030. Tegenover een behoefte aan reguliere bedrijventerreinen van 36 ha staat een aanbod van 1,9 ha. Dit betekent een ontwikkelopgave van ruim 34 ha netto. De vraag vanuit de maritieme sector is tenminste 6,5 ha. Hier staat geen aanbod tegenover. De komende jaren zal er daarom ca. 40 ha aan bedrijventerreinen ontwikkeld moeten worden om in de vraag te voorzien.
Tabel 6 Ontwikkelopgave reguliere bedrijventerreinen 2022-2030 (in ha netto) Reguliere bedrijventerreinen Deelgebieden West
Totaal
Noord
Oost
Zuid
Vraag
15,6
7,8
6,0
Reservering verplaatsing uit kernen en buitengebied Actueel aanbod
2,5
1,3
1,3
0
1,9
0
0
1,9
-18,1
-7,2
-7,3
-1,7
-34,2
Negatief Saldo = Ontwikkelingsopgave
1,7
31,1 5,0
Tabel 7 Ontwikkelopgave Maritieme bedrijventerreinen 2022 - 2030 (In ha netto)
De grootste opgave zit in het westelijk deelgebied, met een ontwikkelopgave van 18,1 ha regulier bedrijventerrein en 6,5 ha voor de maritieme sector.
Natte bedrijventerreinen (maritiem) Vraag
6,5
In deelgebied Noord is een tekort van 7,2 ha netto en in deelgebied Oost is er een tekort van 7,3 ha.
Aanbod
0
In bijlage B is echter te zien dan de verzorgingsgebieden van deelgebieden Noord en Oost in belangrijke mate overlappen. Het toekomstige aanbod op SRBT Giessen kan daarmee aanbod zijn voor zowel de ruimtevraag uit deelgebied Noord als uit Oost. In deelgebied Zuid is een behoefte van 1,7 ha waarvoor geen aanbod is. De komende jaren werken we daarom aan uitbreiding van het bedrijventerreinaanbod op de volgende plekken: • • • •
Ontwikkeling SRBT Giessen; Ontwikkeling bedrijventerrein in Werkendam Noord; Realisatie van de insteekhaven; De ontwikkeling van een 3e haven.
Negatief Saldo = Ontwikkelingsopgave
Haven Werkendam (in ha)
- 6,5
Randvoorwaarde: zorgvuldig ruimtegebruik Bedrijventerreinen zijn schaars en hebben bovendien impact op het landschap. Het is dus belangrijk zorgvuldig om te springen met de bestaande bedrijventerreinen en deze optimaal te benutten. Zorgvuldig ruimtegebruik draagt bij aan de vitaliteit van bestaande bedrijventerreinen. De verwachting is dat hiermee maximaal 2 tot 3 hectare kan worden gewonnen, slechts ca. 1% van de totaal beschikbare voorraad. Algemene voorbeelden zijn: • Het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen kan in het algemeen leiden tot het vertrek van bedrijven van de bestaande bedrijventerreinen. Als het vastgoed dat achterblijft verouderd is, bestaat het risico op langdurige leegstand, maar dat is in Altena niet het geval. Met bedrijven
17
met een huisvestingsvraag wordt verkend wat op de huidige locatie kan worden opgelost voordat gekeken wordt naar verplaatsing. • Op een enkel bedrijventerrein ligt beperkt onbenutte ruimte. In een enkel geval is extra bedrijfsgrond aangekocht om later te kunnen uitbreiden. Met de grondeigenaren wordt gesproken over de plannen voor de gronden gericht op een betere benutting en invulling. • Soms beschikt een bedrijf over veel parkeerruimte terwijl andere bedrijven een tekort aan parkeergelegenheid hebben. Door slimme oplossingen is soms veel ruimte te winnen. • Met verkleuring van bedrijventerreinen worden activiteiten op bedrijventerreinen bedoeld, die daar niet gevestigd hoeven zijn. Denk aan sportscholen, detailhandel, maatschappelijke organisaties, uitvaartcentra, overdekte kinderspeeltuinen, tandartspraktijken en woningen. De komst van dit type bedrijven maakt dat bedrijven die een hogere milieucategorie nodig hebben geen bestaand vastgoed kunnen vinden of worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Dit is in het uitgiftebeleid verankerd en het is belangrijk hier te blijven op ongewenste activiteiten op de bedrijventerreinen die strijdig zijn met het bestemmingsplan.
Figuur 4 Voorbeeld gestapeld parkeren
18
6.
Toekomstbestendige en vitale bedrijventerreinen
Het optimaal benutten en zorgvuldig omgaan met het bestaande bedrijventerreinareaal gaan hand in hand met de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Dit is een belangrijk uitgangspunt in provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Het is daarom belangrijk actief met het beheer en de toekomst van de bestaande bedrijventerreinen bezig te zijn. In de basis zou er voor elk van de grotere bedrijventerreinen een visie op de toekomst moeten liggen. Dit is ook belangrijk om de bedrijven die er gevestigd zijn duidelijkheid te verschaffen. Als het bedrijventerrein toekomstbestendig is, dan willen en durven bedrijven daar ook te blijven investeren.
De basis op orde: schoon, heel en veilig Het is belangrijk dat basis op de bedrijventerreinen op orde is. Dat wil zeggen dat ze schoon, heel en veilig zijn. De gemeente en de bedrijven zijn vaak samen eigenaar van een bedrijventerrein. De gemeente beheert de openbare ruimte en wegen, bedrijven zijn verantwoordelijk voor hun eigen terreinen. Elke partij moet zijn eigen verantwoordelijkheid nemen en bijdragen aan het bewaren van de kwaliteit van het bedrijventerrein.
om energie af te nemen of zelf duurzaam opgewekte energie te leveren aan het net. Daarnaast moeten bedrijven in de eerste plaats energie besparen. Dat betekent onder meer investeren in verduurzaming van het bedrijfspand en energiezuinige productiemiddelen waar het kan. Verder gaat het om de opwek van duurzame energie, bijvoorbeeld door het leggen van zonnepanelen op bedrijfsdaken. Ook zullen de wagenparken van bedrijven geleidelijk overgaan van fossiele brandstoffen naar meer duurzame alternatieven zoals elektriciteit en waterstof. Dit betekent dat er ook moet worden nagedacht over de benodigde laadinfrastructuur op de bedrijventerreinen. De bedrijven in Altena zijn al wel bezig met energievraagstukken, zo blijkt uit de enquête die eind 2022 is gehouden. De belangrijkste resultaten hieruit: • •
Organisatiegraad Gemeenten en bedrijven zijn gezamenlijk ieder voor het eigen deel eigenaar van een bedrijventerrein. Een goede samenwerking tussen gemeenten en bedrijven is noodzakelijk om een bedrijventerrein vitaal te houden en om inhoud te geven aan de grote opgaven/transities die er liggen. Een hoge organisatiegraad op de bedrijventerreinen is daarbij een belangrijke randvoorwaarde. Bij voorkeur is sprake van parkmanagement en/of een Bedrijven Investeringszone (BIZ), maar ook andere vormen van collectieve samenwerking zijn denkbaar.
•
Energietransitie
•
Er liggen veel vraagstukken rondom energie. In de eerste plaats is er een actueel probleem met netcongestie. Het wordt steeds lastiger voor bedrijven
• • •
Het overgrote deel van de bedrijven 80-90% is bezig met energiebesparing: isolatie, ledverlichting. Meer dan de helft neemt groene energie af en een kwart overweegt dit te gaan doen; 40% van de bedrijven heeft inmiddels zonnepanelen en nog eens 40% overweegt deze aan te schaffen. Een kwart van de bedrijven heeft een warmtepomp en 30% overweegt deze. Eveneens een kwart van de bedrijven heeft een elektrische auto en ruim 40% overweegt er een aan te schaffen. Slecht 1% van de bedrijven maakt gebruik van windenergie, 17% zou dit wel willen. 40% van de bedrijven maakt inmiddels meer gebruik van de fiets en 12% overweegt dit te doen.
19
•
Het openbaar vervoer wordt maar door 3% van de bedrijven gebruikt en 5% overweegt dit te gaan doen. 75% van de bedrijven geeft aan dat dit niet van toepassing is.
Klimaatadaptatie De aarde warmt op en dit leidt tot klimaatverandering. Dit betekent dat er meer perioden van extreme hitte gaan voorkomen en dat de kans op intensieve regenval met wateroverlast toeneemt. Bedrijventerreinen zijn vaak in hoge mate versteend met veel infrastructuur en bedrijfskavels die verhard zijn voor bedrijfsactiviteiten en parkeren. Ze zijn daarmee extra gevoelig voor hittestress (plekken waar de temperatuur fors oploopt) en wateroverlast. Wateroverlast kan in de toekomst worden tegengegaan door te zorgen voor voldoende waterberging in de openbare ruimte, op percelen van bedrijven en op bedrijfsdaken en het ontkoppelen van regenwater van de riolering. Meer groen op het bedrijventerrein en op of rondom de bedrijfsgebouwen kan verder helpen om hittestress te verminderen.
• • •
Maar 13% van de bedrijven heeft verharding weggehaald op het bedrijfsperceel en maar 6% overweegt dit. 41% overweegt dit niet. Eveneens 13% overweegt waterberging op het bedrijfsperceel en nog eens 11% overweegt dit. 35% overweegt dit niet. Maar 3% heeft groen op en aan het bedrijfspand en slechts een op de 10 bedrijven overweegt dit te gaan doen. Meer dan de helft van de bedrijven overweegt dit niet.
Duurzaam en circulair bouwen Het gebruik van duurzame en circulaire bouwmaterialen wordt landelijk en ook in Altena steeds meer de norm. Dat betekent dat bouwmaterialen worden gebruikt met een lage CO2-uitstoot en die te hergebruiken zijn. Ook voor de bedrijfsgebouwen hanteren we duurzaam en circulair bouwen als uitgangspunt.
Wanneer meer groen op het bedrijventerrein bovendien wordt gecombineerd met wandel- en/of fietspaden of een verblijfsgebied, kan het bedrijventerrein ook bijdragen aan een prettige en vitale werkomgeving voor werknemers. Zo ontstaan er plekken om in de pauze te vertoeven of te lunchwandelen. In de enquête is ook gevraagd naar klimaatadaptatie en hittestress. De belangrijkste resultaten zijn: • • •
Bijna de helft van de bedrijven heeft een airco- of klimaatsysteem tegen hitte en 16% overweegt er een te nemen; Een derde van de bedrijven heeft meer groen (bomen/struiken) aangeplant, 10% overweegt dit. Een kwart overweegt dit niet. Een of de vijf bedrijven heeft het regenwater afgekoppeld van het riool. 14% overweegt dit te doen en een derde overweegt dit niet.
20
7.
Beleidskader
De agenda bedrijventerreinen voor Altena staat niet op zichzelf. Deze zal moeten voldoen aan het beleidskader van de provincie Noord-Brabant, de regionale bedrijventerreinafspraken West-Brabant en het lokale bedrijventerreinbeleid.
A. Provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant (december 2018) In de Provinciale omgevingsvisie staan de volgende uitgangspunten voor wat betreft werklocaties: 1. Uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen wordt vraaggericht oppakt, vanuit een kwalitatieve insteek. Toelichting: De ruimtevraag is vooral gekoppeld aan de groei van (zeer) grootschalige logistiek. Gezien de schaal en de impact van deze ontwikkelingen op het landschap, en mogelijke tijdelijkheid van de ruimtebehoefte van deze doelgroep, wordt waarde gehecht aan een integrale aanpak waarbij de opgaven voor klimaat, energietransitie, bereikbaarheid, circulaire verstedelijking en de kwaliteit van het landschap vanaf het begin van het planproces worden meegenomen. 2. Inzetten op het toekomstbestendig maken van de werklocaties in Brabant. Toelichting: Het (kwalitatief) 'up-to-date' houden van de bestaande werklocaties is van vitaal belang voor een concurrerende economie, innovatie, werkgelegenheid, zorgvuldig ruimtegebruik en realisatie van vergroenings- en duurzaamheidsambities. Op bedrijventerreinen liggen grote opgaven en
kansen in het kader van klimaatadaptatie, energietransitie (zoals het gebruik van restwarmte, energieopwekking) en slimme mobiliteit.
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (oktober 2022) De definitieve provinciale omgevingsverordening treedt in werking als de Omgevingswet van kracht wordt. Tot die tijd is de Interim Omgevingsverordening van kracht. In de verordening worden de volgende eisen gesteld aan de ontwikkeling van bedrijventerreinen: 1. Een plan moet goed worden onderbouwd Toelichting De provincie vindt de ontwikkeling van bedrijventerrein belangrijk om ruimte te bieden aan bedrijven die vanwege hun bedrijfsvoering effect hebben op hun omgeving en daardoor overlast kunnen geven op hindergevoelige functies als wonen of zorgfuncties. Het uitgangspunt is dat er vraaggericht ontwikkeld wordt. Dat betekent dat de vraag ten behoeve van een plan onderbouwd moet worden. •
•
Een bestemmingsplan voor een bedrijventerrein moet inzicht bieden in de effecten op de omgeving, maar zorgt ook dat een bedrijventerrein deze opvangfunctie blijvend kan vervullen. Zorgvuldig ruimtegebruik is belangrijk. Een deel van de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen en kantorenlocaties moet worden gerealiseerd door verouderde locaties te herstructureren en de ruimte op bestaande locaties beter te benutten. Voorbeelden van mogelijkheden om ruimte intensiever en meervoudig te gebruiken zijn bijvoorbeeld de aanleg van ondergrondse of inpandige
21
•
•
parkeervoorzieningen, het meer in de hoogte bouwen, het terugdringen van restruimte en gezamenlijk parkmanagement. Het opnemen van een bij het terrein passende kavelomvang: in het geval van locaties in Landelijk gebied is het niet gewenst dat 1 of 2 bedrijven alle capaciteit opgebruiken. De bedrijventerreinen bij kernen in landelijk gebied zijn juist bedoeld voor de kleinere en middelzware bedrijven die bijdragen aan de vitaliteit van die kernen. Voor grote(re) bedrijven zijn ook in de landelijke regio’s regionale terreinen beschikbaar. Voor SRBT Giessen is voor grote twee bedrijven nu een uitzondering gemaakt, omdat zij al op de Rietdijk gevestigd zijn en er op het regionaal bedrijventerrein Kop van Brabant geen kavels meer beschikbaar zijn. Het beperken van oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen door functies als wonen of detailhandel wordt beperkt. Vanuit provinciaal belang is het nodig dat er op de (middel) zware bedrijventerreinen ruimte is en blijft voor zwaardere bedrijvigheid met een zogenaamd NIMBY-profiel (Not In My Backyard), zoals afvalverwerkende bedrijven, mestbewerkingsinitiatieven en overige bedrijven die overlast naar hun omgeving (kunnen) geven. Door hindergevoelige functies verspreid op een terrein toe te laten, ontstaan er beperkingen voor die functies.
2. Regionaal samenwerken De Interim omgevingsverordening vereist bij ruimtelijke ontwikkeling regionale afstemming en samenwerking. In het geval van de gemeente Altena is dit de regio West-Brabant.
Daarbij gelden de volgende zaken: •
•
•
•
•
Twee keer per jaar is er een regionaal omgevingsoverleg met als doel te komen tot samenhangende afspraken over klimaatadaptatie, energietransitie, duurzame verstedelijking en bereikbaarheid, een duurzame concurrerende economie en zorgvuldig ruimtegebruik; De deelnemers aan het regionale omgevingsoverleg werken een zorgvuldige en transparante werkwijze uit gericht op samenwerken en het maken van afspraken over de ontwikkeling en uitvoering van een integraal omgevingsbeleid waarbij in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken; Een keer per bestuursperiode verzorgt de provincie relevante prognoses en analyses, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling. Deze zijn richtinggevend voor de gezamenlijk te maken afspraken. De prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Het regionale overleg stelt tenminste eens per bestuursperiode een Regionale omgevingsagenda waarin de gezamenlijk ambities en ruimtelijke hoofdopgaven zijn aangeven. Deze Regionale omgevingsagenda is leidend bij de verdere uitwerking en bespreking van opgaven. Afspraken zijn gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en op een realistische, flexibele en vraaggerichte planning en programmering van woningbouw, werklocaties en voorzieningen.
Overprogrammering moet worden voorkomen en waar nodig wordt overgegaan tot deprogrammering;
22
B. Regio West-Brabant
•
De regionale afspraken rondom werklocaties komen rechtstreeks voort uit de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.
Regio West-Brabant, Toekomst bedrijventerreinen (december 2020) Het toekomstbeeld bedrijventerreinen kent de volgende uitgangspunten: •
•
•
•
Via strategisch gerichte en dynamische programmeringsafspraken wordt gewerkt aan aanbod dat past bij de vraag, zowel in hectares als in kwaliteiten. Herstructurering van bestaande terreinen en nieuwe ontwikkelingen gaan hand in hand. We kijken eerst naar het bestaande aanbod, pas daarna naar wat aanvullend nodig is. Met een adaptieve en vraaggerichte programmering wordt gestuurd op locaties met kwalitatieve meerwaarde, waarmee o.a. ook lokaal gebonden MKB ruimtelijk gefaciliteerd wordt. Aanpalende regionale opgaven worden zoveel mogelijk ingezet als vliegwiel, in het bijzonder de energietransitie, maar bijvoorbeeld ook circulaire economie, digitalisering en klimaatadaptatie.
Regionale bedrijventerreinafspraken West-Brabant (december 2019) De regionale afspraken kennen ruimtelijke uitgangspunten en uitgangspunten voor de regionale samenwerking en de bijbehorende afspraken.
Zorgvuldig ruimtegebruik. We willen de bestaande bedrijventerreinenvoorraad zo goed mogelijk gebruiken. De Ladder voor duurzame verstedelijking is vertrekpunt voor te maken afspraken.
Uitgangspunten en afspraken regionale samenwerking •
•
• •
Onderlinge concurrentie op zich vestigende bedrijven moet worden voorkomen: gelijk speelveld en daarmee duidelijkheid voor ondernemers en vastgoedeigenaren. Het economisch profiel van de regio is het vertrekpunt voor afstemming en programmering. Hierover zijn in het verleden keuzes gemaakt (denk aan topsectoren als biobased en logistiek) en daar sluiten we op aan. Het aanbod wordt regionaal afgestemd, passend aanbod van bedrijventerreinen (adaptief, kwalitatief, kwantitatief). Samenwerken gaat over de eigen gemeentegrenzen heen en vraagt dus om een proactieve houding en het tijdig met elkaar delen van relevante informatie (vestigingsinformatie, plannen, etc.).
Deze uitgangspunten zijn vervolgens uitgewerkt in werkwijzen waarin omgegaan wordt met huisvestingsverzoeken en de ontwikkeling van nieuwe werklocaties vanaf 5.000 m².
Ruimtelijke uitgangspunten Daarom hanteren we de volgende ruimtelijke uitgangspunten: • •
Vanuit economische noodzaak bieden we een ruimtelijke oplossing, met randvoorwaarden en oog voor ruimtelijke kwaliteit; Kwaliteit en kwantiteit zijn één beweging; focus ligt naast uitbreiding óók op revitalisering.
23
C. Lokaal beleid Omgevingsvisie Altena (ontwerp, juni 2022) In de Ontwerp Omgevingsvisie Altena 2040 zijn de volgende uitgangspunten voor bedrijventerreinen opgenomen. • Ontwikkeling van bedrijventerreinen op basis van concrete vragen (vraaggericht). • Samen met de bedrijven die om ruimte vragen, wordt bekeken of die vraag niet in bestaande bedrijfsbebouwing of een bouwrijp bedrijventerrein kan worden ingevuld. • Revitalisering (vernieuwing) van bestaande terreinen speelt een belangrijke rol. De bedrijventerreinen moeten toekomstbestendig worden. • De havenbedrijven in Werkendam hebben op dit moment ruimtegebrek. Er is behoefte aan extra kaderuimte en een grote havenontwikkeling. Voor de korte termijn wordt verder gewerkt aan een plan om een insteekhaven te realiseren op een bestaand droog gedeelte bedrijventerrein, voor de lange termijn is de ambitie een derde haven te realiseren. • Bedrijventerreinen leveren een bijdrage aan de ambitie van de gemeente om een duurzame, CO2-neutrale gemeente te zijn. Voor opwek van duurzame energie wordt de voorkeur gegeven aan daken. Door de beperkte transportcapaciteit op het elektriciteitsnet wordt de opwek zo dicht mogelijk bij de vraag geplaatst en worden de mogelijkheden om vraag en aanbod te matchen benut. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen worden normen opgesteld.
Het wordt verplicht om daken geschikt te maken en te gebruiken voor het opwekken van zonneenergie. • Natuurinclusiviteit op bedrijventerreinen is daarnaast een grote wens. De biodiversiteit wordt versterkt door meer ruimte te bieden voor groen en water. De gemeente zet in op het stimuleren en faciliteren van bedrijven
om duurzame bedrijventerreinen te ontwikkelen: circulair, CO2-neutraal, klimaatbestendig, natuurinclusief en in samenspraak met de omgeving.
Visie op werken (december 2021) In 2021 is de Visie op werken vastgesteld. Hierin zijn de volgende uitgangspunten opgenomen voor de ontwikkeling van werklocaties: 1. Bedrijventerreinen worden vraaggericht ontwikkeld voor de lokale behoefte. 2. Bij de uitgifte van kavels op bedrijventerreinen worden selectiecriteria gehanteerd. 3. De ruimtevraag van groeiende (niet agrarische) bedrijven in het buitengebied wordt geaccommodeerd op bedrijventerreinen. 4. De ruimtevraag van groeiende bedrijven in de kernen wordt indien mogelijk ook geaccommodeerd op bedrijventerreinen. 5. VAB’s worden benut voor de ruimtevraag van kleinschalige bedrijven. 6. Er wordt voldoende watergebonden (kade)ruimte voor het maritieme cluster gecreëerd. 7. De bedrijventerreinen zijn toekomstbestendig en voldoen aan de criteria op het gebied van duurzaamheid, energietransitie en circulariteit.
24
8. Strategie & agenda In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de strategie en agenda voor de komende jaren. Daarbij stellen het lokaal, regionaal en provinciaal beleid belangrijke randvoorwaarden. De bedrijventerreinstrategie voor Altena bestaat uit de volgende kaders en uitgangspunten: a. We ontwikkelen nieuwe bedrijventerreinen voor de lokale vraag; b. Ruimte is schaars, we zijn zuinig op onze bestaande bedrijventerreinen; c. We zorgen voor een duurzaam, aantrekkelijk en concurrerend havengebied; d. We gaan actief aan de slag met herstructurering
a. We ontwikkelen nieuwe bedrijventerreinen voor de lokale vraag De gemeente Altena ontwikkelt voor de periode 2023-2030 een kleine 30 ha aan nieuwe bedrijventerreinen om te kunnen voorzien in de lokale behoefte aan reguliere bedrijfskavels. Dit is een vraaggerichte ontwikkeling zoals blijkt uit de behoefteramingen en de huidige actuele vraag. De lokale vraag bestaat in beginsel uit bedrijven die nu in de gemeente Altena gevestigd zijn Daarnaast is er behoefte van tenminste 5 ha aan natte kavels voor de maritieme industrie en schatten we een behoefte van 5 ha voor bedrijven die mogelijk moeten verplaatsen uit het buitengebied of woonkernen. De volgende acties worden ondernomen. Actie 1: SRBT Giessen snel bouwrijp maken en uitgeven Bedrijventerrein SRBT Giessen is regionaal afgestemd en opgenomen in de programmeringsafspraken. Het bestemmingsplan SRBT Giessen is in oktober 2022 vastgesteld. Als de bezwaarprocedure voorbij is, wordt het plan
onherroepelijk. Dan wordt begonnen met het bouwrijp maken en kan met de uitgifte worden gestart. SRBT Giessen voorziet in de ruimtebehoefte in deelgebied Noord. De ligging van SRBT Giessen is gunstig om ook te voorzien in de ruimtebehoefte in deelgebied Oost. Toepassingsgebieden: Noord en Oost Actie 2: Bedrijventerrein Werkendam Noord In de Strategische visie Werkendam Noord is ruimte opgenomen voor een bedrijventerrein met een netto omvang van 12-20 ha. De behoefte aan klassiek-gemengde bedrijventerreinen t/m 2030 voor het westelijk deel van de gemeente Altena (ca. 18 ha) kan daarmee worden ingevuld. Vooruitlopend op vaststelling van deze strategische visie heeft de gemeente de Wet Voorkeursrecht Gemeente op een aantal gronden gevestigd. De vervolgstappen zijn de volgende: • • • • • • • •
Vaststellen van de Visie Werkendam-Noord; Het bepalen van de definitieve contour voor het bedrijventerrein; Het ontwikkelen van een globale gebiedsvisie voor het bedrijventerrein; Het bedrijventerrein regionaal afstemmen binnen de regio WestBrabant en met de provincie Noord-Brabant; Het opstellen van een omgevingsplan (bestemmingsplan); Het verwerven van de gronden; Het bouwrijp maken van het bedrijventerrein; Uitgifte van de kavels.
Toepassingsgebied: West
25
Actie 3: Ruimte vinden voor de resterende ruimtevraag Met de ontwikkeling van SRBT Giessen en een nieuw bedrijventerrein in Werkendam Noord wordt in een groot deel van de ruimtevraag binnen Altena voorzien. In de deelgebieden Noord en Oost samen resteert echter nog een ontwikkelingsopgave van enkele hectaren. We zien hiervoor de volgende mogelijkheden: •
We onderzoeken of SRBT Giessen hiervoor op termijn nog verder kan worden uitgebreid;.
•
We onderzoeken of door middel van maatwerk nog enkele hectaren aan extra bedrijfskavels planologisch mogelijk te maken zijn aansluitend op bestaande bedrijventerreinen. Zo loopt er een initiatief om de contouren van de bedrijventerreinen bij Veense Steeg /Weerakkers in Veen te optimaliseren en daarmee ruimte te winnen.
Daarnaast is er een beperkte ruimtevraag van ca. 1,7 ha in deelgebied Zuid van de gemeente. Deze omvang is te gering om een bedrijventerrein voor te ontwikkelen. Voor kleine ruimtevragers en uitbreiding van bestaande bedrijven wordt steeds bekeken of maatwerk kan worden geleverd aansluitend op bestaande bedrijventerreinen. Bij grote ontwikkelingen zal het uitgangspunt overigens toch verplaatsing naar een van de bedrijventerreinen zijn. Actie 4: Onderzoek de behoefte aan een Agro-bedrijventerrein We onderzoeken of er behoefte is aan een agro-bedrijventerrein. De gemeente Altena is traditioneel sterk in de agro-industrie en de agrologistiek. De laatste jaren hebben veel van deze bedrijven uitgebreid op een nieuw bedrijventerrein of zijn naar Altena verplaatst. Dit roept de vraag op of we deze bedrijven moeten of kunnen concentreren, zodat er mogelijk ook synergie-effecten uit samenwerking tussen bedrijven kunnen ontstaan.
Het agro-bedrijventerrein wordt geen volledig nieuw bedrijventerrein, maar mogelijk kunnen wel toekomstige bedrijventerreinen gesegmenteerd worden, waarbij deze bedrijven zich concentreren op een bepaald deel van het bedrijventerrein. Toepassingsgebied: West: Werkendam Noord en Noord: SRBT Giessen. Actie 5: Monitoring We blijven de bedrijventerreinuitgifte monitoren en handelen op basis van de uitkomsten. Het Regionaal Ontwikkelingsbedrijf laat elke vier jaar een marktrapport opstellen over de vraag en aanbod van bedrijventerreinen en monitort daarmee de ontwikkelingen. Wanneer de hoogconjunctuur aanhoudt en het uitgiftetempo daadwerkelijk hoog blijft liggen, dan kan worden bijgestuurd en ingezet worden op het sneller realiseren van aanbod binnen de planologisch beschikbare ruimte. Uiteraard is het ook mogelijk dat er een periode van laagconjunctuur aanbreekt en bedrijven investeringen in nieuwe huisvesting gaan uitstellen. In dat geval kunnen de plannen worden getemporiseerd en meer gefaseerd worden ontwikkeld. Toepassingsgebied: Altena
b. Ruimte is schaars, we zijn zuinig op onze bestaande bedrijventerreinen Het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen wordt steeds moeilijker. Tegelijkertijd claimen andere functies zoals wonen eveneens ruimte waarbij ook gekeken wordt naar bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn in principe voor bedrijven die een hogere milieucategorie (vanaf milieucategorie 3) nodig hebben. Er vinden echter steeds meer functies een weg naar bedrijventerreinen die daar niet per se gevestigd hoeven zijn: sportscholen, uitvaartcentra, binnenspeeltuinen, religieuze organisaties, etc. Dit kan een verdringende werking hebben voor bedrijven die vanwege hun aard/activiteiten alleen op een bedrijventerrein gevestigd kunnen zijn.
26
Actie 6: We gaan verkleuring op bedrijventerreinen tegen We borgen in ons ruimtelijk beleid dat op nieuwe bedrijventerreinen alleen functies zijn toegestaan die gevestigd moeten zijn op een bedrijventerrein. Op bestaande bedrijventerreinen is het bestemmingsplan leidend en indien nodig/gewenst handhaven we op functies die daarmee strijdig zijn, zoals solitaire kantoren, sportscholen, uitvaartcentra, zorgdiensten, detailhandel en wonen. Toepassingsgebied: alle bedrijventerreinen in de gemeente Altena Actie 7: We maken beleidsregels voor bedrijfsverzamelgebouwen met bedrijfsunits We stellen ruimtelijk beleid voor bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsunits op. In Altena is behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsunits. In dit type bedrijfshuisvesting starten veel kleine bedrijven. Er zijn veel ontwikkelaars en beleggers die op deze vraag inspelen en een bedrijfsverzamelgebouw of nieuwe bedrijfsunits willen bouwen. We willen deze echter wel op de juiste plek om wildgroei en overaanbod te voorkomen. Deze vraag komt niet alleen voor op bedrijventerreinen, maar ook in de kernen, op solitaire locaties en in het buitengebied. Op sommige plaatsen kan dit ongewenst zijn. Een algemeen toetsingskader is daarom nodig.
We brengen de grotere bedrijventerreinen in Altena in kaart door bedrijventerreinpaspoorten op te stellen. Daarin beoordelen we de huidige terreinen op de volgende thema’s: • algemene kenmerken en gebruiksdoelen; • ruimtelijke kwaliteit: kwaliteit openbare ruimte, groen, bereikbaarheid; • economische dynamiek: samenstelling bedrijven en banen en ontwikkeling; • dynamiek in het vastgoed; • juridisch planologische kaders; • mate van verkleuring; • leegstandsanalyse; • sterkten en opgaven, kansen en bedreigingen. Deze analyses vormen de basis om samen met ondernemers tot voorstellen tot verbetering en verduurzaming te komen. Toepassingsgebied: West: Biesboschhaven en Beatrixhaven, Bruine Kil/Bruine Kilhaven, bedrijventerreinen Nieuwendijk, Bedrijventerreinen Sleeuwijk Noord: De Rietdijk Oost: Bagijnhof/Veense Steeg/Veense Steeg Noord en Zuid: De Sluis/Loswal in Dussen.