Bijlage A Rapportage scenariostudie gemeente Altena bij RIB Scenariokeuze toekomstige gemeentelijke huisvesting

++

++

+

++

++

++

Zoals reeds benoemd ligt de beoordeling van de scenario’s dicht bij elkaar. Er zijn echter een paar scenario’s die, ook op basis van de voorgaande beschrijvingen, opvallen. Scenario 1 en 7 vallen op vanwege de volledige renovatie van 3.500m2 bvo die hier plaats moet vinden. Enerzijds verhoogt dit de investerings- en exploitatiekosten (hoofdstuk 6) maar het creëert bij scenario 1 ook een leegstandsrisico. Daarbij zorgt het soort ingreep ‘renovatie’ ervoor dat er gebruik gemaakt moet worden van een relatief korte afschrijvingstermijn van 20 jaar. Ook resulteren deze scenario’s als enige niet in een ENG gebouw of uitbreiding.

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Scenario 3 valt vervolgens op vanwege de forse risico’s en overlast die op de opbouw van het gemeentehuis in Almkerk met zich meebrengt. Tenslotte valt scenario 5 op vanwege het ontbreken van een concrete locatie. Hoewel in de beoordeling van scenario 2 het vak ‘tijd en planning’ opvalt lijkt dat op basis van de huidige inzichten geen grote knelpunten op te leveren. Op basis van de concrete gesprekken die nu plaatsvinden lijkt het mogelijk om de locatie in Wijk en Aalburg nog voor een wat langere periode te blijven huren. Dit brengt vanzelfsprekend wel doorlopende huurkosten met zich mee.

Pagina 21 van 27

6. Financiële doorrekeningen

behoeft. Ook wanneer er gekozen wordt voor een scenario waarbij dit gebouw niet meer direct door de gemeente gebruikt wordt.

De financiële consequenties van de verschillende scenario’s vormen een belangrijk onderdeel van een scenariokeuze. Om dit te kunnen beoordelen zijn er financiële doorrekeningen gemaakt van de investeringskosten en exploitatiekosten (jaar-1) voor de genoemde scenario’s. In dit hoofdstuk worden de gehanteerde methodiek en de resultaten beknopt toegelicht.

Indicatief zijn ook de kosten inzichtelijk gemaakt voor eventuele uitbreiding van ’T Rondeel voor verplaatsing van de bibliotheek. Deze kosten zijn niet berekend door HEVO maar zijn door de gemeentelijke organisatie berekend op basis van kengetallen.

6.1. Toelichting op financiële doorrekeningen

Bij het berekenen van de investeringskosten is gebruik gemaakt van prijspeil 1-122022.

De investerings- en bouwkosten van de scenario’s zijn gebaseerd op een aantal nu bekende uitgangspunten en aannames per scenario. Onderdeel daarvan is ook de ‘globale massastudies’ zoals deze nu gemaakt zijn voor de verschillende scenario’s. Alle kosten betreffen kosten inclusief btw of een mengpercentage, tenzij anders vermeld. Gerekend is met een mengpercentage van 3% van 21% (0,63%) conform opgave door de gemeente. De bouwkosten omvatten de kosten voor bouwkundige werken, W-installaties, Einstallaties, vaste inrichting en voorzieningen, terrein en algemene uitvoeringskosten. In de vertaling van bouwkosten naar investeringskosten worden daarnaast ook de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en onvoorziene kosten berekend. In het berekenen van de investeringskosten wordt gewerkt met een range van -10% tot +20%, het ‘midpoint’ van deze range is daarbij steeds benoemd. Er wordt in deze vroege fase veelal gewerkt met een range bij dit type scenariostudies omdat veel van de detaillering, exacte invulling etc. nog onduidelijk is. Voor de scenario’s is een jaar 1-exploitatieberekening uitgevoerd. Deze berekening geeft een indicatie van de verwachte kapitaallasten, verbruik (energie en water) en overige exploitatiekosten per jaar van de referentie (huidige situatie). Het betreft daarbij berekeningen voor het eerste jaar nadat de scenario’s gerealiseerd zijn.

In vergelijking met de scenario’s zijn ook de exploitatielasten van het huidige situatie inzichtelijk gemaakt. Deze worden benoemd als ‘referentie’. Het is ook bij dit hoofdstuk belangrijk om nogmaals te benoemen dat locatie ‘De Werf’ in Woudrichem op (korte) termijn sowieso een ingreep of volledige herontwikkeling

Referentie: 1659909-0066.3.0.

6.2. Investeringskosten Voor de verschillende scenario’s zijn begrotingen gemaakt van de investerings- en bouwkosten (conform NEN2699). In onderstaande tabel worden de investeringskosten samengevat. Zoals benoemd is er sprake van een range van circa -10% en +20% op basis van nader te bepalen detaillering, onduidelijkheden, etc. Het opgenomen bedrag geldt daarbij grofweg als ‘midpoint’ van die range. Prijspeil 1-12-22

Scen. 1*

Scen. 2

Scen. 3**

Scen. 4

Scen. 5

Scen. 7

Invest.kosten (incl. btw) Kosten t.b.v. ‘T Rondeel

€ 8.6 mln

€ 5.9 mln

€ 6.2 mln

€ 6.4 mln

€ 5.8 mln

€ 7.2 mln

€ 1.4 – 2.3 mln

€ 1.4 – 2.3 mln

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

* investeringskosten van scenario 1 en 7 zijn aanzienlijk hoger vanwege de vereiste renovatie van het gehele gebouw. Renovatie van ‘meters benodigd’ kost circa € 5 mln, renovatie van ‘meters overig’ circa € 3.6 mln. Ze kunnen echter niet los van elkaar gezien worden. ** Bij scenario 3 is nog geen rekening gehouden met mogelijke tijdelijke huisvesting van de ambtelijke organisatie tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden, dit is voor nu een financieel risico.

6.2.1 Conclusies investeringskosten Behalve scenario 1 en 7 liggen de investeringskosten van de verschillende scenario’s relatief dicht bij elkaar rondom de 6 miljoen euro. Scenario 1 en 7 zijn wat moeilijk vergelijkbaar omdat er een integrale renovatie noodzakelijk is van het gehele gebouw. Technisch gezien heeft de gemeente maar circa 1.500m2 nodig, maar zowel de kwalitatieve verbeteringen als ook de verduurzaming (BENG of Label A) zijn enkel te behalen wanneer het gebouw integraal gerenoveerd wordt. Daarbij dient het gebouw ook integraal groot onderhoud te krijgen. Dat resulteert dan ook in een aanzienlijk

Pagina 22 van 27

hogere investering van respectievelijk € 8.6 en € 7.2 miljoen. Die overige meters kunnen vanzelfsprekend verhuurd worden, op de lange termijn kan dit verschil (mogelijk) dan ook weer terugverdiend worden. Dit brengt echter wel de eerder genoemde risico’s met zich mee. Voor de scenario’s 1 en 2 dient er daarbij rekening gehouden te worden met andere invulling voor de huidige gebruikers. Voor het mogelijk verplaatsen van de bibliotheek naar ’T Rondeel is een extra investering benodigd van circa € 1.4 tot € 2.3 miljoen. Bij de scenario’s 3, 4 en 5 is die ingreep geen vereiste direct gekoppeld aan voorliggend huisvestingsvraagstuk. Echter zoals benoemd moet er op termijn wel rekening gehouden worden met een ingreep, of volledige herontwikkeling, van De Werf in Woudrichem. Voor scenario 7 dient er rekening gehouden te worden met het realiseren van tijdelijke huisvesting voor de medegebruikers voor een periode van circa 1 jaar. De financiële consequenties hiervan dienen in een eventuele volgende fase verder uitgewerkt te worden.

6.3. Exploitatielasten Op basis van de investeringskosten en aanvullende huisvestingslasten zoals verbruik, onderhoud, verzekeringen, schoonmaak etc. zijn voor de verschillende scenario’s de totale exploitatiekosten in jaar 1 van het gebruik doorgerekend. Als ‘referentie’ zijn hier de huidige huisvestingslasten van de gemeentelijke huisvesting van Altena naast gezet. In deze ‘referentie’ als ook de toekomstige scenario’s zijn de verbruikskosten (elektra) verhoogd met 200% t.o.v. de ‘referentiesituatie’ van afgelopen boekjaar (2022). Op basis van de nieuwe energiecontracten is dit een reële inschatting vanaf dit boekjaar (2023). Behalve de stijging van de verbruikslasten zijn de exploitatielasten niet geïndexeerd. Voor de vergelijkbaarheid van scenario’s wordt er gebruik gemaakt van een jaar-1 berekening. Bij dit type berekening worden de totale lasten tijdens de gebruiksduur van een gebouw teruggerekend naar een gemiddelde last over die gebruiksduur; ofwel ‘jaar-1’. Er is hierbij gebruik gemaakt van een voor alle scenario’s zelfde gebruiksduur van 40 jaar. Voor scenario 7, waar deze gebruiksduur niet gehaald kan worden, is er daarom in de berekeningen technisch rekening gehouden met een herinvestering na het 20e levensjaar. Kapitaallasten die voortkomen uit aanpassingen aan ’T Rondeel zijn géén onderdeel van de genoemde jaarlijkse exploitatielasten.

Het bedraagt enkel de exploitatielasten voortkomend uit de gemeentelijke huisvesting.

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Referentie* Jaarlijkse exploitatielasten

€ 973.900

Scen.1

Scen.2

Scen.3

Scen. 4

Scen. 5

Scen. 7

€ 1.391.100

€ 1.007.600

€ 1.031.300

€ 1.039.800

€ 961.400

€ 1.428.000

* Verbruikskosten (elektra) zijn ook voor de referentie (evenals de toekomstige scenario’s) vermenigvuldigd met 200%. Op basis van nieuwe energiecontracten is dat vanaf 2023 de te verwachte situatie.

Zoals zichtbaar in de tabel bevinden de jaarlijkse exploitatiekosten van de verschillende scenario’s zich allemaal rondom de circa € 1 miljoen per jaar, evenals de ‘nieuwe’ huidige situatie (referentie) na het stijgen van de energiekosten. Wederom vallen de scenario 1 en 7 hierbij op. Dat heeft direct te maken met de hogere investeringskosten die voortkomen uit dit scenario (groter metrage), deze resulteren automatisch ook in hogere kapitaallasten. Daarbij dient de ‘overmaat’ ook geëxploiteerd te worden (onderhoud, schoonmaak, etc.). Bij de berekening van scenario’s 1 en 7 is als enige scenario rekening gehouden met huurinkomsten. Voor nu zijn de huidige huurinkomsten (circa € 55.000 / jaar) overgenomen. Mogelijk kunnen deze huurinkomsten verhoogd worden, maar daar is in deze fase nog geen nadere invulling aan gegeven. Wanneer de exploitatiekosten van scenario 1 en 7 ‘opgeschoond’ worden voor enkel de meters ‘benodigd’ dan resulteert dat in een jaarlijkse exploitatielast van respectievelijk € 1.094.000,- en € 1.135.000,-. Dat is nog steeds (licht) hoger dan de andere scenario’s maar wel van een meer vergelijkbaar niveau. Naast de gebouwen die in de verschillende scenario’s gebruikt worden door de gemeentelijke organisatie resulteren de scenario’s ook in ‘achterblijvende gebouwen’, ofwel ‘locaties buiten gebruik’.

Deze vormen feitelijk het financiële ‘risico’ waar rekening mee gehouden moet worden zolang er nog geen andere invulling gevonden is voor de betreffende objecten. Het doel is daarbij veelal om de periode van de doorlopende lasten zo kort mogelijk te laten zijn door zo snel als mogelijk invulling te vinden voor die betreffende objecten. Voor de scenario’s 1, 2 en 7 (beide met De Werf in de hoofdrol) zijn deze risico’s beperkt tot circa € 181.500,- per jaar. Deze kosten komen voort uit het huren van het oude gemeentehuis in Wijk en Aalburg. Vanzelfsprekend wordt deze huurovereenkomst z.s.m. beëindigd na oplevering van

Pagina 23 van 27

‘het scenario’, maar het is denkbaar dat er een frictieperiode is waarin de huur nog doorloopt terwijl de nieuwe huisvesting al gereed is. Voor de scenario’s 3, 4 en 5 bedragen deze ‘risico’s’ circa € 282.800,- per jaar. Ook hierbij dezelfde huurkosten voor de huisvesting in Wijk en Aalburg maar aangevuld met circa € 100.000,- per jaar voor het ‘in stand houden’ van De Werf in Woudrichem voor de resterende levensduur. Hierin is reeds rekening gehouden met het voortzetten van de huidige huurovereenkomst (opbrengst van circa € 55.000,- per jaar).

Deze gehele beschouwing en bovenstaand beschreven voorkeur legt het College graag voor aan de gemeenteraad van de gemeente Altena alvorens er overgegaan wordt tot definitieve besluitvorming over een toekomstig huisvestingsscenario.

7. Conclusies Op basis van de studie zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken is in de laatste themasessie met het College een voorkeur uitgesproken voor 3 scenario’s. Deze voorkeur is tot stand gekomen na bespreking van de objectieve beoordeling van de scenario’s aangevuld met het overwegen van de kansen & risico’s en de financiële consequenties van de verschillende scenario’s. Op de volgende pagina is een totaaloverzicht weer gegeven van alle beoordeling met de daarbij de financiële kaders. Op dit moment gaat de voorkeur uit naar de scenario’s 2 (herontwikkeling De Werf), scenario 4 (aanbouw Almkerk) en scenario 5 (nieuwbouw n.t.b. locatie). Scenario 5 is daarin een ‘lastige’ omdat een concrete locatie niet voorhanden lijkt op dit moment. Scenario 3 heeft weliswaar onderscheidende voordelen, zoals het creëren van een ‘compact’ gebouw, het huisvesten van de gehele organisatie op één locatie en de mogelijkheid voor een volledige herontwikkeling in Woudrichem, echter kleven er aanzienlijke (financiële, gebouwelijke en organisatorische) risico’s aan dit scenario. De scenario’s 1 en 7 bieden het minste een ‘toekomstbestendige’ oplossing, komen met aanzienlijke hogere investerings- en exploitatiekosten en resulteren in een suboptimaal gebouw (zowel qua duurzaamheid als ook qua inpassing en versnelde afschrijving).

Wanneer waarde gehecht wordt aan de locatie in Woudrichem ligt het eerder voor de hand om te kiezen voor scenario 2; een volledige herontwikkeling. Tenslotte heeft scenario 4 als onderscheidende voordelen dat er geclusterde huisvesting van de gehele organisatie ontstaat, integraliteit mogelijk is met project ‘raadzaal’ en de centrumlocatie in Woudrichem van een volledige herontwikkeling voorzien kan worden zonder dat daarbij rekening gehouden hoeft te worden met 1.500m2 bvo gemeentelijke huisvesting.

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Pagina 24 van 27

Totaaloverzicht vergelijking scenario’s

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Scenario 5

Scenario 7***

Ruimtelijk inpasbaar

+

++

+

++

++

+/-

Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid

+

++

++

++

++

-

Financieel

+/-

+

+/-

+

+

-

Kerngericht & dienstverlening

++

++

++

++

++

++

Organisatie

+

+

+/-

++

+

+

Gezondheid

++

++

+

++

++

++

Tijd & planning

+

-

+

+

0

+

Bereikbaarheid

+

+

+

+

0

+

Veiligheid

++

++

+

++

++

++

Investeringskosten (prijspeil 1-12-2022)

€ 8.6 mln

€ 5.9 mln

€ 6.2 mln

€ 6.4 mln

€ 5.8 mln **

€ 7.2 mln

Investeringskosten t.b.v. ’T Rondeel

€ 1.4 - € 2.3 mln

€ 1.4 - € 2.3 mln

/

/

/

/ (wel tijdelijke hv)

Jaarlijkse exploitatiekosten*

€ 1.391.100

€ 1.007.600

€ 1.031.300

€ 1.039.800

€ 961.400 **

€ 1.428.000

* Huidige exploitatielasten circa € 973.900,- / jaar ** Het ontbreken van een locatie brengt ook onzekerheid met zich mee rondom de investerings- en exploitatiekosten *** “Scenario 6” ontbreekt; deze is in de berekeningen gebruikt als technisch tussenscenario, vandaar dat deze latere toevoeging de naam “scenario 7” heeft gekregen.

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Pagina 25 van 27

Bijlagen Bijlage I: Globale verkenning integratie scenario 4 & ‘project raadzaal’

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Pagina 26 van 27

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 12 mei 2023

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: 1659909-0066.3.0.

Pagina 27 van 27