Bijlage A Rapportage scenariostudie gemeente Altena bij RIB Scenariokeuze toekomstige gemeentelijke huisvesting
Tekst van het document
Scenariostudie gemeente Altena
Toekomstige huisvesting Altena
Opdrachtgever Gemeente Altena Datum 12 mei 2023 Referentie 1659909-0066.3.0 Auteur(s) Pim Bressers - HEVO B.V. Eline Stevens - HEVO B.V.
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Statenlaan 8
5223 LA 's-Hertogenbosch
T 073 - 6 409 409
info@hevo.nl
KvK Brabant 16029774
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Burg. Roelenweg 40
8021 EW Zwolle
T 038 - 4 258 101
ISO 9001-gecertificeerd
BTW 0011.60.461.B01
Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2.
Inleiding Inleiding Proces
3 3 3
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
Ruimtebehoefte Aantal medewerkers Visie op werken - kantooromgeving Overige voorzieningen Totaal ruimteprogramma
4 4 4 5 5
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10.
Afwegingskader Ruimtelijk inpasbaar Duurzaamheid & toekomstbestendigheid Financieel Kerngericht & dienstverlening Organisatie Gezondheid Tijd & planning Bereikbaarheid & parkeergelegenheid Veiligheid omgeving (fysiek & sociaal) Aanvullende kaders
6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7
4. 4.1. 4.2. 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6
Scenario’s Vertrekpunt & longlist Huisvestingsscenario’s Scenario 1: Renovatie De Werf Scenario 2: Herontwikkeling De Werf Scenario 3: Opbouw gemeentehuis Almkerk Scenario 4: Aanbouw gemeentehuis Almkerk Scenario 5: Nieuwbouw op een n.t.b. locatie Scenario 7: Renovatie De Werf (energielabel A)
9 9 10 10 11 11 12 12 13
5.
Multicriteria-analyse
14
Referentie: 1659909-0066.3.0.
5.1. 5.1.1 5.1.2 5.2. 5.2.1 5.2.2 5.3. 5.3.1 5.3.2 5.4. 5.4.1 5.4.2 5.5. 5.5.1 5.5.2 5.6. 5.6.1 5.6.2 5.7.
Scenario 1: Renovatie De Werf (BENG) Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Scenario 2: Herontwikkeling De Werf Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Scenario 3: Opbouw Almkerk Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Scenario 4: Aanbouw Almkerk Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Scenario 5: Nieuwbouw n.t.b. locatie Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Scenario 7: Renovatie De Werf (energielabel A) Impact andere gebruikers Kansen en risico’s Totaaloverzicht MCA scenario’s
14 14 14 15 15 15 16 16 16 17 17 17 18 18 18 19 19 19 21
6. 6.1. 6.2. 6.2.1 6.3.
Financiële doorrekeningen Toelichting op financiële doorrekeningen Investeringskosten Conclusies investeringskosten Exploitatielasten
22 22 22 22 23
7.
Conclusies
24
Bijlagen 26 Bijlage I: Globale verkenning integratie scenario 4 & ‘project raadzaal’
26
Pagina 2 van 27
1. Inleiding
van deze studie, voortzetting van het huidige gebruik is daarbij op dit moment het uitgangspunt.
1.1. Inleiding Sinds het ontstaan van de gemeente Altena per 1 januari 2019 is de organisatie gehuisvest op hoofdzakelijk twee locaties. De centrale locatie in Almkerk (het huidige gemeentehuis) en het voormalige gemeentehuis in Wijk en Aalburg. Het gebruik maken van het voormalige gemeentehuis in Wijk en Aalburg is daarbij gezien als een vorm van tijdelijke huisvesting waarvoor uiteindelijk een meer permanente oplossing gevonden diende te worden. Conform de toenmalige huurovereenkomst dient deze locatie per 1-1-2024 verlaten te worden. Aangezien het moment van 1-1-2024 te dichtbij is om een toekomstbestendige oplossing gevonden te hebben zijn er inmiddels gespreken opgestart tussen de gemeente Altena en de verhuurder van de locatie in Wijk en Aalburg om deze huurovereenkomst (tijdelijk) te verlengen. Verlenging is mogelijk en op dit moment worden de details daarvan in overleg verder uitgewerkt. Gelijktijdig is de organisatie voornemens om een nieuwe manier van werken te omarmen. De invoering van het Hybride Werken haakt in op de ervaringen uit de coronaperiode en is een ontwikkeling die sindsdien landelijk een grote vlucht heeft genomen. De visie op deze manier van werken specifiek voor de gemeente Altena is begin 2022 vastgelegd door Veldhoen.
Tenslotte is ook het aantal ambtelijke medewerkers in de periode tussen de gemeentelijke fusie en nu toegenomen tot een totaal van circa 493.
1.2. Proces Het onderzoek is in het voorjaar van 2022 gestart met een inventarisatie van de wensen, eisen en behoeften aan de gemeentelijke huisvesting. Een belangrijk onderdeel hiervan is het berekenen van de totale ruimtebehoefte zodat op basis daarvan de ‘mismatch’ met het beschikbare (na het ‘wegvallen’ van Wijk en Aalburg) inzichtelijk wordt. Vervolgens zijn op basis van een aantal uitgangspunten en kaders mogelijke scenario’s verkend en inzichtelijk gemaakt. Deze scenario’s zijn in de periode september 2022 tot februari 2023 van grof naar fijn getrechterd en verfijnd in een drietal themasessies met het College van de gemeente Altena. In de laatste themasessie, op 7 februari 2023, heeft dit geresulteerd in drie toekomstbestendige huisvestingsscenario’s die door het college als ‘meest kansrijk’ gezien worden. Deze scenario’s zijn, samen met inhoudelijke samenvatting van het doorlopen proces, voorgelegd aan de gemeenteraad van de gemeente Altena om daarover haar wensen en bedenkingen te uiten. Op basis van deze besprekingen is nog een scenario toegevoegd aan de analyse. Na de bespreking van de scenariostudie in de gemeenteraad is het de wens om over te gaan tot besluitvorming over de totale toekomstige huisvesting van de gemeente Altena.
Waar het aflopen van de huurovereenkomst en het zoeken naar een meer permanente invulling van de gemeentelijke huisvesting de primaire aanleiding vormt voor het uitvoeren van deze scenariostudie, vormen ook de andere twee genoemde thema’s een belangrijke reden. Om te komen tot een toekomstbestendig antwoord op deze thema’s is in de periode voorjaar 2022 – begin 2023 een scenariostudie uitgevoerd. Voorliggende rapportage is daarvan de samenvatting. Deze scenariostudie richt zich op de ‘primaire’ huisvesting van de organisatie. Naast de twee locaties in Almkerk en Wijk en Aalburg maakt de gemeente Altena op dit moment ook nog gebruik van wijklocaties in de kernen Werkendam, Hank en Woudrichem (Figuur 1). Het gebruik van De Werf in Woudrichem komt, als scenario, terug in deze scenariostudie. De locaties in Werkendam en Hank zijn geen onderdeel
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Figuur 1 Locaties Gemeente Altena
Pagina 3 van 27
2. Ruimtebehoefte 2.1. Aantal medewerkers Ten tijde van uitvoering van voorliggende studie telt de gemeente Altena circa 457 medewerkers (exclusief buitendienst en het College, inclusief inhuur). Op basis van diverse ontwikkelthema’s wordt er rekening gehouden met een uitbreiding van de formatie met circa 36 medewerkers. Omdat deze studie zich richt op toekomstbestendige huisvesting wordt er daarom gerekend met een totaal van circa 493 medewerkers (exclusief buitendienst en het College).
2.2. Visie op werken - kantooromgeving Veldhoen heeft in 2022 een “Visie op het nieuwe werken” geformuleerd voor de gemeente Altena. De belangrijkste elementen hieruit zijn, beknopt, overgenomen in deze rapportage. Zie onderstaande alinea. Binnen de gemeente Altena wordt al Activiteit Gerelateerd gewerkt (‘Flexja’). Dit betekent dat werkzaamheden uitgevoerd worden daar waar het werk het beste ondersteund wordt en op het moment dat het beste past. Deze manier van werken biedt medewerkers meer flexibiliteit en past dan ook zeer goed bij de vitaliteitsgedachte. Ervaringen leren dat sommige werkzaamheden soms zelfs efficiënter en praktischer vanuit huis gedaan kunnen worden omdat werk dan beter te combineren is met privé. Die voordelen wil de organisatie vasthouden. We combineren de voordelen van thuiswerken en de voordelen van op kantoor werken voor een zo optimaal mogelijke werk-privé balans. Het uitgangspunt hierbij is “Thuis wanneer het kan, op kantoor wanneer het moet”. Van medewerkers wordt daarbij verwacht dat zij naar het kantoor komen voor bijeenkomsten waarbij het belangrijk is om (als team) live aanwezig te zijn. Ook kan het nodig zijn om bepaalde werkzaamheden op kantoor te doen, denk hierbij aan een brainstorm, samenwerken, een vertrouwelijk gesprek, ondersteuning van het bestuur op complexe onderwerpen of het inwerken van nieuwe collega’s.
Daarbij is aanwezigheid ook van belang om binding te houden met de werkplek, collega’s en leidinggevende. Daarbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat medewerkers gemiddeld 60% van de tijd op kantoor aanwezig zijn en 40% vanuit huis werken. Met daarbij de toevoeging dat
Referentie: 1659909-0066.3.0.
iedereen altijd welkom is op kantoor. Het kantoor vervult daarmee de rol van centraal trefpunt van de organisatie. Het is een plek waar de koppen bij elkaar gestoken worden en waar men elkaar uitdaagt en (samen)werkt. Daarnaast zijn ook overige gemeentelocaties, zoals dorpshuizen en MFA’s, bij uitstek geschikt om meerdere uren met elkaar te ontmoeten, samen te werken of klanten en inwoners te ontvangen. Dit heeft als bijkomend voordeel dat de organisatie daardoor extra goed zichtbaar is in de kernen en klanten en inwoners ontvangen kunnen worden in hun eigen omgeving. Hiervoor zijn meer dan voldoende gemeentelijke gebouwen aanwezig. Bij het Hybride Werken is maatwerk een belangrijk onderdeel. Niet alle medewerkers gaan in dezelfde mate hybride werken. Sommige medewerkers zijn vanwege de inhoud van het werk locatie gebonden en bij andere collega’s speelt de thuissituatie een rol in het verkiezen van het kantoor boven de thuiswerkomgeving. In overleg met leidinggevende en het team worden dan ook afspraken gemaakt. Vertaling naar flexfactor In de visie zoals geformuleerd door Veldhoen wordt gesproken over een gemiddelde aanwezigheid van 60/40. Dat is echter nog niet 1-op-1 te vertalen naar een flexfactor voor het aantal benodigde kantoorwerkplekken.
Een flexfactor bepaalt de verhouding ‘arbo-conforme bureauwerkplekken’ ten opzichte van het aantal medewerkers en is op basis daarvan een belangrijke graatmeter voor de benodigde omvang van de huisvesting. Daarnaast wordt de werkomgeving vanzelfsprekend nog aangevuld met andere soorten werkplekken zoals overlegruimten, aanlandplekken, etc.. Deze worden echter niet voor lange tijd gebruikt en hoeven om die reden niet volledig conform de arbo-richtlijnen uitgevoerd te worden. In overleg met de organisatie is, d.m.v. ‘mobiliteitsprofielen’, de flexfactor voor de gemeente Altena vormgegeven. Deze mobiliteitsprofielen geven invulling aan het feit dat medewerkers wanneer ze werkzaam zijn binnen het kantoor niet de gehele tijd gebruik maken van een bureauwerkplek. Bepaalde medewerkersprofielen zijn bijvoorbeeld meer in overleg dan dat ze gebruik maken van een bureau. Dit heeft geresulteerd in een gemiddelde flexfactor van 0,55. In de praktijk komt dit neer op 55 arbo-conforme bureauwerkplekken / 100 medewerkers. Zoals aangegeven komen daar bovenop nog tal van aanvullende, ofwel ‘secundaire’ werkplekken zoals overlegplekken, aanlandplekken, bel-/teamsplekken, etc.
Pagina 4 van 27
Aandachtspunten bij een flexfactor HEVO adviseert om de flexfactor niet verder te verlagen dan 0,55. Een flexfactor van rond de 0,55 is een factor die, sinds de Covid-19 periode, veel gebruikt wordt bij ‘nieuwe ontwikkelingen’ in gemeentelijke en andere kantoorhuisvesting. Het laten slagen van dergelijk werkplekconcept met een relatief strakke flexfactor kent enkele organisatorische aandachtspunten. Het is van belang dat de ‘normen en waarden’ zoals deze gelden bij een dergelijk werkplekconcept duidelijk zijn onder de medewerkers en ook worden nageleefd. Als voorbeeld ‘werkt’ het concept niet wanneer een medewerker voor 3uur in een overleg gaat, of andere externe werkzaamheden uit gaan voeren maar ondertussen wel een bureauwerkplek ‘bezet’ houdt. Een dergelijk werkplekconcept gaat er in zekere mate immers vanuit dat werkplekken gedeeld gebruikt worden, ook door de dag heen.
mogelijke kans op integratie van beide huisvestingsvraagstukken benoemt en inzichtelijk gemaakt.
2.4. Totaal ruimteprogramma Op basis van de benodigde ruimtes is een globaal Programma van Ruimten opgesteld. Hierin worden de vereiste ruimtes en aantallen werkplekken vertaald naar een vloeroppervlakte. De totale ruimtebehoefte van de gemeente Altena is circa 5.315m 2 netto vloeroppervlakte (NVO), inclusief werkruimte voor het College. In het gemeentehuis in Altena is circa 3.506m2 NVO beschikbaar. Wanneer het huren van de locatie in Wijk en Aalburg op termijn beëindigd wordt resulteert dat in een ruimtetekort van circa 1.310m2 NVO (rekening houdend met het gebruik van de bestaande wijklocaties; circa 500m2 NVO). Omgerekend naar bruto vloeroppervlakte (BVO) komt dat neer op een ruimtetekort van circa 1.500m2 BVO.
Een ander belangrijk aandachtspunt is de spreiding van medewerkers door de week. Doorgaan zijn dinsdag en donderdag drukke dagen en is de bezetting in de dagen daar omheen aanzienlijk lager. Dit is een effect waar alle organisaties mee te maken hebben, het is dan ook zoeken naar manieren waarop een organisatie hierop kan sturen. Het is immers zonde wanneer (gemeentelijke) gebouwen gerealiseerd worden voor de piekbezetting maar deze ruimte in de praktijk maar een beperkt gedeelte van de week nodig hebben. Voor het succes van een dergelijk werkplekconcept is het van belang dat er in overleg met de organisatie en individuele medewerkers gezocht wordt naar een meer evenredige weekspreiding zodat gebouwen zo optimaal mogelijk gebruikt worden.
2.3. Overige voorzieningen Naast een kantooromgeving waar gewerkt kan worden bestaat een gemeentehuis vanzelfsprekend uit een breder aantal voorzieningen. Denk hierbij aan voorzieningen rondom de dienstverlening, bedrijfsrestaurant, voorzieningen voor de gemeenteraad, centrale ontmoetings- en overlegruimten en overige en facilitaire ruimten. Ook deze ruimtes zijn inzichtelijk gemaakt in een Programma van Ruimten. De huidige metrages zoals deze op dit moment in Almkerk aanwezig zijn vormen daarbij het uitgangspunt. Gelijktijdig aan deze studie loopt er een onderzoek naar de gewenste toekomstige faciliteiten voor de gemeenteraad. Hiermee is in voorliggende studie geen rekening gehouden. Wel wordt in de scenario-analyse (hoofdstuk 5) bij een van de scenario’s de
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 5 van 27
3. Afwegingskader Huisvesting of vastgoed is geen doel op zich voor de gemeentelijke organisatie; huisvesting is een middel om het primaire proces van de organisatie optimaal te kunnen faciliteren. Om de toekomstige scenario’s voor huisvesting van de gemeente Altena onderling goed te kunnen vergelijken en te kunnen toetsen is er om die reden gewerkt aan een afwegingskader met daarin verschillende toetsingscriteria. Een gedeelte van deze criteria, of de kwalitatieve inhoud daarvan, komen voort uit het bestuursakkoord. Deze verder aangevuld op basis van gevoerde gesprekken en de gehouden themasessies met het College.
Daarnaast is ook toekomstbestendigheid een belangrijk onderdeel. Er is nadrukkelijk gezocht naar een toekomstbestendige oplossing van het vraagstuk waarmee het vraagstuk voor de lange termijn opgelost is. In een van de themasessies met het College zijn de ‘korte termijn’ oplossingen om die reden afgevallen als huisvestingsscenario. Deze zouden vanzelfsprekend wel gebruikt kunnen worden als ‘interim-voorziening’ totdat de uiteindelijke situatie gereed is, maar met de mogelijkheid om Wijk en Aalburg tijdelijk te verlengen is het sterk de vraag of het verstandig is om in de tussentijd een andere tijdelijke situatie te realiseren. Iedere (korte) verandering in huisvesting brengt immers ook frictiekosten met zich mee voor bijvoorbeeld verhuizing, etc.
3.3. Financieel De afwegingscriteria worden in dit hoofdstuk beknopt en in willekeurige volgorde toegelicht.
3.1. Ruimtelijk inpasbaar Het optimaliseren van het gebruik van bestaand vastgoed is een van de elementen die opgenomen is in het bestuursakkoord. In de zoektocht naar mogelijke huisvestingsscenario’s is dit dan ook het vertrekpunt geweest; in hoofdstuk 4 wordt daar verder op in gegaan. Daarnaast dient de vereiste ruimte (circa 1.310m2 NVO) in het betreffende scenario ook ruimtelijk inpasbaar te zijn; anders levert het scenario immers geen oplossing voor het vraagstuk. Het gaat hierbij om efficiënte inpasbaarheid. Ook wanneer een scenario resulteert in overmaat, wanneer het gebouw groter is dan de gemeente nodig heeft, heeft dat in deze studie een negatieve invloed op de beoordeling. Er ontstaat dan immers een leegstandsrisico waarvoor niet direct zicht is op structurele invulling.
3.2. Duurzaamheid & toekomstbestendigheid Duurzaamheid speelt in het bestuursakkoord ook een belangrijke rol. Hoewel het niet direct onderdeel is van deze studie is daarin bijvoorbeeld opgenomen dat het gemeentehuis in Almkerk op termijn energieneutraal (ENG) dan wel energieleverend moet worden en dat de gemeente haar CO2 footprint wil verlagen. Deze ambities zijn ook door vertaald naar de huisvestingsscenario’s. Het realiseren van een ENG huisvestingsoplossing vormt het uitgangspunt bij de scenario’s. Wanneer ENG niet haalbaar lijkt bij een scenario dan resulteert dat in een negatievere beoordeling.
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Het criterium ‘financieel’ gaat hier met name om het voorkomen van desinvesteringen i.r.t. de resterende levensduur van een bepaald object. Omdat tijdens een van de themasessies is gekozen voor lange termijn oplossingen is er binnen dit criterium weinig verschil meer tussen de scenario’s. De keuze voor lange termijn oplossingen maakt namelijk dat het risico op desinvesteringen aanzienlijk kleiner wordt. Vanzelfsprekend resulteert ieder scenario ook in een investering en effect op de jaarlijkse exploitatielasten van de gemeente. Dit is géén onderdeel van het criterium ‘Financieel’ maar wordt per scenario apart beschreven (zie ook par. 3.10). Aan deze cijfers wordt geen waardeoordeel gehangen omdat een bepaalde kwaliteit (de criteria 3.1 t/m 3.9) nu eenmaal komt met een bepaalde prijs. Het is een meer subjectieve afweging of dat het ook waard is.
3.4. Kerngericht & dienstverlening Kerngerichte dienstverlening, proactief en naar de inwoners toe zijn belangrijke speerpunten uit het bestuursakkoord. Zichtbaarheid en laagdrempelige toegankelijkheid van ambtenaren, het bestuur en raadsleden is daarin een belangrijk thema. De uitgestrektheid van Altena vraagt er om dat activiteiten nader bij gebracht worden. Een thema waarvoor lokale faciliteiten benodigd zijn maar waarbij het de vraag is of voorliggend huisvestingsvraagstuk daarvoor de oplossing biedt. Voorliggend vraagstuk is immers een studie naar een kantoorruimte van circa 1.310m2 nvo voor het huisvesten van de ambtelijke organisatie. Er zijn reeds voldoende faciliteiten aanwezig in alle kernen van de gemeente Altena waarin de vanuit het bestuursakkoord gewenste dienstverlening gefaciliteerd kan
Pagina 6 van 27
worden, daarvoor zou het kantoor waar deze scenariostudie zich op richt niet benodigd hoeven zijn. Op basis van deze afweging scoort dit criteria voor alle scenario’s goed. Met daarbij het organisatorische aandachtspunt dat hier invulling aangegeven moet worden, maar dat hoeft primair geen vastgoedvraagstuk te zijn.
3.5. Organisatie Het verder ontwikkelen van de organisatie en deze naar een hoger niveau tillen is ook een van de onderwerpen die benoemd worden in het bestuursakkoord. Huisvesting dient de organisatie te ondersteunen en te faciliteren, ook in de vorm van het Hybride Werken. Een efficiënte organisatie wordt het beste bereikt wanneer men dichtbij elkaar gesitueerd is, er korte lijnen zijn en medewerkers ook in contact komen met collega’s waar ze doorgaans niet direct mee werken. Huisvesting en het werkplekconcept (Hybride Werken) dragen daarbij ook bij aan aantrekkelijk werkgeverschap wat weer invloed heeft op het behouden en aantrekken van medewerkers. Mede met het oog op de wens voor het omarmen van het Hybride Werken is er een organisatorische voorkeur om te werken vanuit één centrale locatie. Wanneer medewerkers namelijk deels vanuit huis en deels op kantoor werkzaam zijn is het onwenselijk dat ‘het kantoor’, als ankerpunt van de organisatie, verdeeld is over meerdere locaties. Het risico is anders namelijk groot dat collega’s elkaar bijna niet zien en spreken wat vanzelfsprekend ook een negatieve invloed kan hebben op de dienstverlening van de gemeente. Daarnaast zouden alle kantooromgevingen van de gemeente Altena kwalitatief goed moeten zijn. Dit betreft zowel de faciliteiten als ook het binnenklimaat, daglichttoetreding, etc..
Wanneer er meerdere locaties zijn zou het qua kwaliteit van de omgeving niet uit moeten maken op welke locatie je werkzaam bent.
3.6. Gezondheid In het bestuursakkoord worden bij dit thema items aangehaald als ‘Vitaal Altena’, ‘Arbo’ en ‘Werkplezier’. Voor de kantooromgeving betekent dit dat het een prettige en gezonde omgeving moet zijn. Een omgeving met een gezond binnenklimaat, groen, stimuleert tot beweging maar ook bijvoorbeeld gezonde voeding (in iedere huisvesting te realiseren).
Referentie: 1659909-0066.3.0.
3.7. Tijd & planning Bij de opstart van deze studie was de planning strak. Het oorspronkelijke huurcontract van het oude gemeentehuis in Wijk en Aalburg loopt immers per 1-1-2024 af. Inmiddels zijn er gesprekken opgestart om deze huurtermijn tijdelijk te verlengen zodat er meer tijd is om een toekomstbestendige oplossing te realiseren en er geen gebruik gemaakt hoeft te worden van aanvullende interim-voorzieningen. Dit maakt dat de ‘echte druk’ er vanaf is. Desalniettemin is het wel de wens om de uiteindelijke huisvesting zo snel als mogelijk te realiseren, dit geeft duidelijkheid aan de organisatie en maakt dat je de werkomgeving kan creëren die je graag wil. Bij dit criterium wordt daarbij
3.8. Bereikbaarheid & parkeergelegenheid Bereikbaarheid wordt hier uitgedrukt in bereikbaarheid met het Openbaar Vervoer als ook de beschikbare parkeergelegenheid bij het betreffende object of in de directe omgeving.
3.9. Veiligheid omgeving (fysiek & sociaal) Interne veiligheid in een gebouw is, in de basis, altijd te realiseren. Dit criterium richt zich dan ook met name op de externe veiligheid zoals de verkeersveiligheid van de omgeving als ook de sociale veiligheid van een bepaalde locatie. Een afgelegen locatie wordt daarbij als meer sociaal onveilig beoordeeld dan een locatie in het centrum van een plaats of een locatie waar veel activiteit dan wel erg overzichtelijk is.
3.10. Aanvullende kaders Financiële kaders Om de financiële impact van de verschillende scenario’s te duiden is de omvang van de totale investering van de scenario’s inzichtelijk gemaakt. Hiervoor zijn voor ieder scenario uitgebreide berekeningen van de investeringskosten gemaakt. Daarbij wordt ook de omrekening gemaakt naar de jaarlijkse huisvestingslasten (financieringslasten samen met de exploitatielasten). Dit geeft inzicht in de “Total Cost of Ownership” (TCO) en vormt daarmee in de basis een ‘waardevoller’ getal dan enkel de eenmalige investering. Op basis van deze financiële kaders samen met de beoordeling van de kwalitatieve criteria (par. 3.1 t/m 3.9) kan een kosten-batenafweging gemaakt worden.
Pagina 7 van 27
Impact op andere gebruikers Locatie “De Werf” in Woudrichem is onderdeel van de scenario’s. Van dit gebouw maken op dit moment, naast de gemeente, meerdere organisaties gebruik. De huisvestingsscenario’s die onderzocht zijn hebben een impact op de andere gebruikers. Deze impact zal per scenario geduid worden en waar mogelijk wordt er ook een (globale) oplossingsrichting aangehaald. Kansen & risico’s Door het trechteren dat heeft plaatsgevonden in de verschillende themasessies is er toegewerkt naar een aantal scenario’s die kwalitatief allemaal vrij goed scoren op de benoemde criteria (zoals te lezen in hoofdstuk 5). Echter kennen de verschillende scenario’s wel specifieke kansen & risico’s waarvan het goed is om deze apart te benoemen. Om die reden worden de specifieke kansen & risico’s voor ieder scenario beknopt uiteengezet zodat deze kunnen worden meegenomen in het maken van de uiteindelijke afweging.
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 8 van 27
4. Scenario’s 4.1. Vertrekpunt & longlist Zoals reeds benoemd in paragraaf 3.1 is het vertrekpunt in deze huisvestingsstudie ‘optimaliseren gebruik van bestaand vastgoed’ geweest. Om hier invulling aan te geven is de totale vastgoedportefeuille van de gemeente Altena doorlopen om te kijken waar mogelijk ruimte beschikbaar is om de benodigde 1.310m2 nvo in onder te brengen. Op basis van deze verkenning is de conclusie getrokken de mogelijkheden binnen bestaand vastgoed beperkt zijn. Deze conclusie is vervolgens gedeeld met de portefeuillehouder als ook het college in een van de themasessies. De eerste ‘longlist’ van mogelijkheden bestond feitelijk dan ook maar uit een beperkt aantal objecten echter was de lijst met opties langer dan de lijst met scenario’s die nu voor ligt omdat er op de ‘longlist’ ook nog korte- en middellange termijn oplossingen opgenomen waren (termijn = de ‘levensduur’ van het scenario). Onderstaande objecten stonden, met verschillende scenario’s, op de ‘longlist’: • De Werf in Woudrichem (verschillende scenario’s: korte termijn (0-5 jaar) tot lange termijn (>40 jaar). • Oude gemeentehuis in Wijk en Aalburg (geen gemeentelijk eigendom, dus gaat technisch gezien voorbij aan criterium ‘bestaand vastgoed’; verschillende scenario’s: korte termijn (0-5 jaar) en middellange termijn (8-10 jaar). • Nieuwbouw n.t.b.
locatie (gaat technisch gezien voorbij aan criterium ‘bestaand vastgoed’; scenario voor de lange termijn (>40 jaar). • Uitbreiden gemeentehuis Almkerk (verschillende scenario’s: allemaal lange termijn (>40 jaar).
ongewenst beschouwd en is de wens uitgesproken om te focussen op lange termijn oplossingen waarbij financiële risico’s verkleind worden, een toekomstbestendige situatie ontstaat en waarmee de organisatie ook weet waar zij aan toe is. Dit heeft geresulteerd in de volgende scenario’s die in paragraaf 4.2 verder worden uitgewerkt: • Scenario 1: Renovatie De Werf (BENG) • Scenario 2: Herontwikkeling De Werf • Scenario 3: Opbouw gemeentehuis Almkerk • Scenario 4: Aanbouw gemeentehuis Almkerk • Scenario 5: Nieuwbouw op een n.t.b. locatie Tijdens een raadsbijeenkomst op 4 april 2023 is daar alsnog een scenario aan toegevoegd. Het betreft een levensduurverlening van De Werf voor 20 jaar met een lagere duurzaamheidsambitie (energielabel A). Dit scenario is daarmee toegevoegd aan de beschrijving in paragraaf 4.2 en de verdere analyse. • Scenario 7: Renovatie De Werf (Energielabel A) “Scenario 6” ontbreekt; deze is in de berekeningen gebruikt als technisch tussenscenario, vandaar dat het later toegevoegde scenario de naam “scenario 7” heeft gekregen.
In november 2022 zijn deze scenario’s in een themasessie met het College doorlopen. Tijdens deze sessie is de conclusie getrokken dat de korte en middellange termijn scenario’s (<30 jaar) ongewenst zijn. In ieder scenario zijn investeringen onontkoombaar, ook in de korte en middellange termijn scenario’s. Gelijktijdig kies je daarbij wel voor een scenario met een beperkte levensduur, dit resulteert in versnelde afschrijvingstermijnen en een verhoogd risico op desinvesteringen. Daarbij creëren deze scenario’s geen uiteindelijke oplossing maar slechts een interim-voorziening en zal op een later moment alsnog een keuze gemaakt moeten worden over een definitieve oplossing voor het huisvestingsvraagstuk. In de themasessie is dit als
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 9 van 27
4.2. Huisvestingsscenario’s In deze paragraaf worden de verschillende huisvestingsscenario’s die verder zijn uitgewerkt beschreven. In hoofdstuk 5 worden deze vervolgens ‘getoetst’ aan het in hoofdstuk 3 beschreven afwegingskader.
fase, dan wordt ook inzichtelijk hoeveel ruimte er daadwerkelijk overblijft voor verhuur aan derden.
4.2.1 Scenario 1: Renovatie De Werf In dit scenario (figuur 2) wordt een volledige en levensduurverlengende renovatie van De Werf in Woudrichem voorzien. Het betreft een ‘casco-renovatie’ waarbij alle gebouwelijke elementen, behalve de fundering en het skelet, worden vernieuwd. Conform de financiële uitgangspunten binnen de gemeente Altena is er hierbij sprake van een afschrijvingstermijn van 20 jaar (Verbouwingen: renovatie en restauratie) echter de voorziene bouwkundige ingreep is dermate omvangrijk dat technisch gezien een levensduur verlenging van >30 jaar realistisch is. In dit scenario wordt het gehele gebouw (circa 3.527m2 BVO) gerenoveerd en verduurzaamd. Het maximale duurzaamheidsniveau dat hierbij haalbaar is lijkt BENG, de ambitie ENG wordt hierbij dus niet behaald. Omdat het een volledige renovatie betreft kunnen andere kwalitatieve ambities zoals het binnenklimaat wel gerealiseerd worden.
Figuur 3 Impressie De Werf – huidige situatie
De bouwkundige ingrepen die voorzien worden zijn dermate omvangrijk dat het gebouw tijdens de verbouwing niet gebruikt kan worden. Dit betekent dat er voor de andere organisaties, waaronder de bibliotheek en kinderopvang, (tijdelijke) andere huisvesting gevonden moet worden. Voor de bibliotheek zou een verplaatsing naar het tegenovergelegen ’T Rondeel mogelijk zijn. Hiervoor zou dat gebouw uitgebreid moeten worden zodat daar ruimte ontstaat voor de bibliotheek (figuur 3). De precieze invulling hiervan dient na besluitvorming verder verkend te worden in overleg met de gebruikers. Met circa 3.572m2 bvo is De Werf groter dan dat wat de gemeente nodig heeft (circa 1.500m2 bvo). Dit is een potentieel leegstandsrisico van circa 2.000m2 bvo, zeker wanneer er voor de huidige andere gebruikers een andere huisvestingsoplossing gezocht wordt is dit een risico waar rekening mee gehouden moet worden. Een meer gedetailleerde inpassing in het bestaande gebouw kan gedaan worden in de volgende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Figuur 2 Impressie uitbreiding ‘t Rondeel t.b.v. de bibliotheek
Pagina 10 van 27
4.2.2 Scenario 2: Herontwikkeling De Werf
4.2.3 Scenario 3: Opbouw gemeentehuis Almkerk
Bij dit scenario wordt het huidige gebouw van De Werf volledig gesloopt. Op het terrein wordt vervolgens een gebouw van circa 1.500m2 bvo gerealiseerd voor de gemeentelijke organisatie. Aangezien het een nieuwbouw betreft kunnen hierbij alle duurzaamheids- en kwalitatieve ambities gerealiseerd worden.
Het derde scenario verplaatst zich naar het bestaande gemeentehuis in Almkerk. Bij dit scenario wordt het bestaande gebouw verhoogd (verdieping toegevoegd) en deels uitgebouwd. De opbouw bedraagt circa 975m2 bvo en de uitbreiding (van vooraf rechterzijde naast de ingang) bedraagt nog 3 lagen van circa 175m2; in totaal dus 1.500m2 bvo. Deze uitbreidingen kunnen ENG uitgevoerd worden. Bij de beschrijving van het scenario is het belangrijk om te benoemen dat er geen volledige constructieve toets heeft plaatsgevonden naar de haalbaarheid van de opbouw. De architect van het gebouw heeft de oorspronkelijke tekeningen en berekeningen nogmaals bekeken en op basis daarvan is (voor nu) de conclusie getrokken dat het bouwkundig haalbaar is maar het wel tegen de maximale draagkracht van de fundering als ook constructie aan komt.
Ook hierbij geldt dat de andere huidige gebruikers van De Werf verplaatst moeten worden bij de uitvoering van dit scenario. Voor de bibliotheek geldt dan wederom de mogelijkheid voor uitbreiding van ’t Rondeel (zoals gevisualiseerd bij scenario 1). Het is vanzelfsprekend ook mogelijk om de 1.500m2 uit te breiden met ruimten voor maatschappelijke partners en de herontwikkeling op deze manier te verbreden. Het scenario herontwikkeling creëert sowieso de mogelijkheid om het vrijgekomen perceel nog een andere ontwikkeling te realiseren zoals bijvoorbeeld appartementen. Deze mogelijkheden zijn geen onderdeel van voorliggende huisvestingsstudie.
Figuur 5 Impressie massastudie mogelijke op- en aanbouw Almkerk
Figuur 4 Impressie mogelijke herontwikkeling terrein De Werf – meer varianten mogelijk
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Bij scenario 3 is het belangrijk om te benoemen dat De Werf in Woudrichem op (korte) termijn sowieso een ingreep behoeft; ofwel investeringen in het gebouw ofwel een herontwikkeling van het gehele terrein. Dat laatste biedt, bij dit scenario, wel de mogelijkheid voor een volledige herontwikkeling van deze centrumlocatie in Woudrichem.
Pagina 11 van 27
4.2.4 Scenario 4: Aanbouw gemeentehuis Almkerk Bij dit scenario worden er 2 aanbouwen gerealiseerd aan het bestaande gemeentehuis in Almkerk. Aan de linkerzijde van het gebouw (vooraanzicht) wordt een grote aanbouw gerealiseerd met 2 verdiepingen van circa 500m2 BVO op palen ‘zwevend’ boven het bestaande parkeerterrein. Aan de rechterzijde van het gebouw (vooraanzicht) komt deze uitbreiding als bij scenario 3 van 3 verdiepingen van circa 175m2 BVO. De impressie van deze uitbreiding vormt een eerste ruimtelijke verkenning; er zijn vanzelfsprekend meerdere mogelijkheden om het gebouw uit te breiden die in een latere fase verder verkend kunnen worden. Ook hierbij geldt dat de uitbreidingen ENG uitgevoerd kunnen worden.
Figuur 6 Impressie massastudie mogelijke aanbouw Almkerk (excl. ‘project raadzaal’)
In het bijzonder kan bij scenario 4 de integraliteit gezocht worden met het project ‘raadzaal’. Deze zou bijvoorbeeld op de begane grond onder de ‘grote’ uitbreiding gerealiseerd kunnen worden. Voor deze potentiële integratie is een (zeer) globale studie gedaan, de uitwerking daarvan is opgenomen in bijlage I van deze rapportage.
de mogelijkheid voor een volledige herontwikkeling van deze centrumlocatie in Woudrichem.
4.2.5 Scenario 5: Nieuwbouw op een n.t.b. locatie Het vijfde scenario lijkt in de basis op scenario 2 echter is er bij scenario 5 géén concrete locatie in beeld. Het betreft een nieuwbouw kantoor van circa 1.500m 2 bvo. Aangezien het een nieuwbouw betreft kunnen hierbij alle duurzaamheids- en kwalitatieve ambities gerealiseerd worden. Het ontbreken van een concrete locatie die goed bereikbaar is, in eigendom van de gemeente en ook qua bestemmingsplan passend (te maken) is maakt de beschrijving als ook de beoordeling van dit scenario niet eenvoudig.
Figuur 7 Geen concrete en haalbare locatie in beeld voor scenario 5
Ook bij scenario 5 geldt dat De Werf in Woudrichem op de korte termijn een ingreep behoeft, zie toelichting bij scenario’s 3 en 4.
Evenals bij scenario 3 is het belangrijk om te benoemen dat De Werf in Woudrichem op (korte) termijn sowieso een ingreep behoeft; ofwel investeringen in het gebouw ofwel een herontwikkeling van het gehele terrein. Dat laatste biedt, bij dit scenario, wel
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 12 van 27
4.2.6 Scenario 7: Renovatie De Werf (energielabel A) Dit scenario is toegevoegd aan de scenariostudie n.a.v. een raadsbijeenkomst op 4 april 2023. In deze bijeenkomst is gevraagd om een “light” variant op scenario 1 waarbij het gebouw in de huidige vorm in gebruik blijft, er verduurzaamd wordt tot energielabel A en de installaties die einde levensduur zijn worden vervangen. Met het oog op de eerder genoemde criteria (zie hoofdstuk 3) is deze variant technisch als volgt vertaald in onderstaande uitgangspunten: • Levensduurverlening van maximaal 20 jaar (gelet op de ambitie van CO2neutraal Altena (incl. vastgoed) in 2046); • Ingrepen benodigd voor verduurzaming naar energielabel A voor het gehele gebouw (3.527m2 BVO); • Handhaven gebouw in huidige vorm, geen ingrijpende constructieve wijzigingen tenzij noodzakelijk voor andere ingrepen; • Vervangen en verbeteren luchtbehandeling, klimaatbeheersing en andere W & E installaties in het gehele gebouw (3.527m2 BVO), gelet op de levensduurverlenging van 20 jaar en de vastgestelde uitgangspunten (hoofdstuk 3) is dit benodigd; • Volledige vernieuwing inbouwpakket (incl.
vaste inrichtingen) gebouwgedeelte in gebruik door gemeente, gelet op de levensduurverlening van 20 jaar, het kunnen faciliteren van het werkplekconcept en het bieden van een kwalitatief goede werkplek is dit benodigd; • Vervanging sanitair in het gehele gebouw (3.527m2 BVO);; • (Vervangings-)onderhoud uitvoeren conform MJOP voor het gehele gebouw (3.527m2 BVO). Gebouw is in huidige vorm ‘technisch afgeschreven’, gelet op de levensduurverlening van 20 jaar is grootschalig vervangingsonderhoud van diverse bouwkundige elementen benodigd.
De bouwkundige ingrepen die voorzien worden zijn dermate omvangrijk dat het gebouw tijdens de verbouwing niet gebruikt kan worden. Dit betekent dat er voor de andere organisaties, waaronder de bibliotheek en kinderopvang, (tijdelijke) andere huisvesting gevonden moet worden. Naar verwachting is deze tijdelijke huisvesting benodigd voor de periode van circa 1 jaar. Met circa 3.572m2 bvo is De Werf groter dan dat wat de gemeente nodig heeft (circa 1.500m2 bvo). Echter zijn er naast de gemeente meerdere organisaties die gebruik maken van dit gebouw. Omdat het een inpassing betreft in een bestaand gebouw is er kans op (aanzienlijk) inpassingsverlies; het gebouw is immers niet optimaal ontworpen voor het huisvesten van de verschillende organisaties. Er is voor nu een globale inpassingsstudie gedaan om in de beoordeling van het scenario te kunnen bepalen of er voldoende ruimte is om alle functionaliteiten met hun ruimtevraag te kunnen huisvesten. Een meer gedetailleerde inpassingsstudie in het bestaande gebouw kan gedaan worden in de volgende fase in overleg met alle gebruikers.
Een belangrijk doel van deze huisvestingsstudie is om voor een langere periode een huisvestingsoplossing te realiseren voor de ambtelijke organisatie. Doordat in deze ‘light-variant’ de keuze voor verduurzaming tot energielabel A gezet wordt komt deze ‘langere periode’ op maximaal 20 jaar. Voor het gebruik van een gebouw is een gebruiksperiode van 20 jaar weer vrij lang, er is dan niet langer sprake van een ‘overbruggingsperiode’. Dit maakt dan ook dat er, om het gebouw voor deze periode op een goed kwaliteitsniveau te krijgen, aanzienlijke ingrepen benodigd zijn.
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 13 van 27
5. Multicriteria-analyse In dit hoofdstuk worden de verschillende huisvestingsscenario zoals gepresenteerd in hoofdstuk 4 getoetst aan het in hoofdstuk 3 beschreven afwegingskader. Per scenario resulteert dit in een multicriteria-analyse waarin de kwalitatieve kenmerken van het scenario voor ieder criteria objectief worden getoetst. Ook de impact op andere gebruikers als de kansen & risico’s van de specifieke scenario’s worden hierin uiteengezet. In paragraaf 5.6 worden deze afzonderlijke analyses samengevoegd in een totaaloverzicht. Op basis hiervan kunnen de scenario’s onderling vergeleken worden. In hoofdstuk 6 worden de financiële consequenties daarbij inzichtelijk gemaakt.
5.1. Scenario 1: Renovatie De Werf (BENG) Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 1 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 1.
Renovatie De Werf (BENG)
Ruimtelijk inpasbaar
+
De Werf is circa 2000m2 groter dan benodigd; leegstandsrisico
Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
+
BENG is naar verwachting maximaal te behalen niveau
Financieel
+/-
Korte afschrijvingstermijn (groot deel 20 jaar) en leegstands-/ verhuurdersrisico
Kerngericht & dienstverlening
++
Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt
Organisatie
+
Organisatie verdeeld over 2 locaties
Gezondheid
++
Gewenste ambitieniveaus te behalen
Tijd & planning
+
Renovatie is relatief snel te realiseren, wel afhankelijkheid verplaatsing andere gebruikers (bijv. bibliotheek & KOV)
Bereikbaarheid
+
Prima, idem parkeergelegenheid
++
Veiligheid ++ Goed
+ Voldoende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
+/- Matig
Geen problemen die niet oplosbaar zijn.
- Onvoldoende
-- Slecht
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 1 gemiddeld gezien ongeveer ‘voldoende’. Met name het aspect ‘financieel’ valt op. Voor een belangrijk deel komt dat voort uit de relatief korte afschrijvingstermijn die bij dit scenario gehanteerd moet worden conform de financiële richtlijnen, maar daarbij speelt ook het leegstandsrisico van circa 2.000m2 dat vanzelfsprekend hogere kosten met zich mee neemt. Het renoveren van een compleet gebouw van 3.500m2 zorgt daarbij ook voor een hogere initiële investering (zie ook hoofdstuk 6).
5.1.1 Impact andere gebruikers Zoals reeds benoemd wordt De Werf door verschillende organisaties gebruikt. De grootste zijn de bibliotheek en kinderopvang. Omdat het een volledige (casco) renovatie betreft dienen deze gebruikers De Werf te verlaten voordat de werkzaamheden opgestart kunnen worden. Voor de bibliotheek is een globale studie gedaan naar de mogelijkheden om die te verplaatsen naar ’T Rondeel (par. 4.2.1), dit zou ook ’T Rondeel mogelijk een impuls kunnen geven. Voor de kinderopvang en andere organisaties zijn concrete oplossingen op dit moment nog niet inzichtelijk.
5.1.2 Kansen en risico’s Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’. Kansen • Toekomstige flexibiliteit: Een separaat kantoor geeft de mogelijkheid om in de (verre) toekomst af te kunnen stoten wanneer de organisatie ontwikkelingen dusdanig zijn dat een kleinere kantooromgeving volstaat. Deze ontwikkeling is erg onzeker; het is dan ook de vraag wanneer deze ‘kans’ tot uiting kan komen. Risico’s • Hoge investeringskosten i.r.t. relatief korte afschrijvingstermijnen • Overmaat (circa 2.000m2) met bijbehorend leegstandsrisico • Geen ENG gebouw • Gebruik maken van bestaand skelet brengt gebouwbeperkingen met zich mee
0 = N.t.b. Pagina 14 van 27
• •
Organisatie is niet geclusterd gehuisvest Verplaatsing en/of tijdelijke huisvesting bibliotheek en kinderopvang noodzakelijk Uitvoering van de ingreep is qua planning afhankelijk van het verplaatsen van de andere gebruikers; risico voor de doorlooptijd Onduidelijk of de 3 ‘hoofdgebruikers’ uiteindelijk terug kunnen keren naar De Werf vanwege het optreden van inpassingsverlies; eventueel nader onderzoek in een volgende fase Mogelijk bijkomende kosten voor het vernieuwen van het inbouwpakket van de medegebruikers, dit is voor nu niet meegenomen in deze ramingen. Aandacht voor kerngerichte dienstverlening
• •
• •
5.2. Scenario 2: Herontwikkeling De Werf Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 2 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 2.
5.2.1 Impact andere gebruikers Zoals reeds benoemd wordt De Werf door verschillende organisaties gebruikt. De grootste zijn de bibliotheek en kinderopvang. Omdat het een volledige herontwikkeling betreft dienen deze gebruikers De Werf te verlaten voordat de werkzaamheden opgestart kunnen worden. Voor de bibliotheek is een globale studie gedaan naar de mogelijkheden om die te verplaatsen naar ’T Rondeel (par. 4.2.1), dit zou ook ’T Rondeel mogelijk een impuls kunnen geven. Voor de kinderopvang en andere organisaties zijn concrete oplossingen op dit moment nog niet inzichtelijk. Mogelijk zouden deze ook meegenomen kunnen worden in de herontwikkeling, in dat geval is tijdelijke huisvesting benodigd.
Herontwikkeling De Werf ++
Nieuwbouw; optimaal ruimtelijk inpasbaar
Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
++
Maximale ambitieniveaus haalbaar (ENG)
Financieel
+
Reguliere afschrijvingstermijnen, licht kostenverhogend t.o.v. huidige situatie
Kerngericht & dienstverlening
++
Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt
Organisatie
+
Organisatie verdeeld over 2 locaties
Gezondheid
++
Gewenste ambitieniveaus te behalen
Tijd & planning
-
Herontwikkeling is een complexere ruimtelijke opgave; langere doorlooptijd
Bereikbaarheid
+
Prima, idem parkeergelegenheid
Veiligheid
++
Geen problemen die niet oplosbaar zijn.
Ruimtelijk inpasbaar
++ Goed
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 2 gemiddeld gezien ongeveer ‘voldoende/goed’. Met name het aspect ‘tijd en planning’ valt op. Dit komt voort uit het feit dat bij dit scenario de gehele Werf en het terrein van een herontwikkeling zal worden voorzien. Dit zijn complexere ruimtelijke opgaves met veel stakeholders. De verwachting is dan ook dat de doorlooptijd om dit scenario te realiseren langer is.
+ Voldoende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
+/- Matig
- Onvoldoende
-- Slecht
5.2.2 Kansen en risico’s Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’. Kansen • Toekomstige flexibiliteit: Een separaat kantoor geeft de mogelijkheid om in de (verre) toekomst af te kunnen stoten wanneer de organisatie ontwikkelingen dusdanig zijn dat een kleinere kantooromgeving volstaat. Deze ontwikkeling is erg onzeker; het is dan ook de vraag wanneer deze ‘kans’ tot uiting kan komen. • ENG gebouw • (Beperkte) ruimte voor verdere herontwikkeling in het centrum van Woudrichem
0 = N.t.b.
Pagina 15 van 27
Risico’s • Mogelijk is er een meer gewenste maatschappelijke invulling denkbaar voor deze centrumlocatie in Woudrichem • Organisatie niet geclusterd gehuisvest • Herontwikkeling kost mogelijk veel tijd (planning en langer blijven huren van het oude gemeentehuis in Wijk en Aalburg) • Verplaatsing en/of tijdelijke huisvesting benodigd voor de bibliotheek, kinderopvang en andere organisaties. • Aandacht voor kerngerichte dienstverlening
5.3. Scenario 3: Opbouw Almkerk Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 3 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 3.
Opbouw Almkerk
Ruimtelijk inpasbaar
+
Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
++
Financieel
+/-
Kerngericht & dienstverlening
++
Organisatie
+/-
Gezondheid
+
Tijd & planning
+
Bereikbaarheid
+ +
Veiligheid ++ Goed
+ Voldoende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
+/- Matig
Enkel een opbouw (uitgangspunt bij scenario) is niet mogelijk, ook uitbouw vereist Maximale ambitieniveaus haalbaar (ENG) Reguliere afschrijvingstermijnen, licht kostenverhogend t.o.v. huidige situatie, risico tijdelijke huisvesting. Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt Organisatie uiteindelijk geclusterd echter risico op forse overlast tijdens werkzaamheden (tijdelijke huisvesting lijkt noodzakelijk) Binnenklimaat in de ‘opbouw’ is een aandachtspunt Geen bijzonderheden Prima, parkeerdruk wel een aandachtspunt kan mogelijk opgelost worden in overleg met nabij gelegen sportfaciliteiten Constructieve aandachtspunten die (nog) niet volledig te overzien zijn.
- Onvoldoende
-- Slecht
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 3 gemiddeld gezien ongeveer ‘voldoende’. Geen van de criteria vallen in het bijzonder op. Wel staat bij het criteria ‘organisatie’ een opmerking die ook terug komt bij de risico’s (5.3.2.2). De impact van het opbouwen van een gebouw is groot. De verwachting is reëel dat het gebouw gedurende een bepaalde periode van deze werkzaamheden niet of beperkt bruikbaar is. Dit brengt mogelijk de noodzaak van tijdelijke huisvesting met zich mee. Tijdelijke huisvesting van dermate omvang kan potentieel resulteren in een forse financiële opgave. Daarbij is het de vraag in hoeverre het wenselijk is om het bestaande gebouw dusdanig aan te pakken. Qua constructie wordt het gebouw naar richting het ‘maximale’ gerekt en ook is er een risico op schade aan het bestaande gebouw tijdens de werkzaamheden. Er komt bijvoorbeeld een moment dat het dak van het bestaande gebouw verwijderd moet worden om de opbouw inclusief alle installaties, lift, trappenhuizen, etc. te realiseren. Bij een dergelijke ingreep is het risico op beschadiging van het bestaande gebouw altijd aanwezig.
5.3.1 Impact andere gebruikers Niet zo zeer impact op andere gebruikers maar wel impact op de huidige gebruikers. Tijdens het opbouwen van een bestaand gebouw kan dat gebouw voor een deel van de periode niet in gebruik blijven. De overlast is daarvoor simpelweg te groot. Dit zou potentieel resulteren in een aanzienlijke tijdelijke huisvesting. Zowel uit financieel oogpunt (voor nu nog niet meegenomen) als ook organisatorisch oogpunt is dit onwenselijk.
5.3.2 Kansen en risico’s Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’. Kansen • Clustering van organisatie • ENG op-/aanbouw • Kansen voor een volledige herontwikkeling van de centrumlocatie (De Werf) in Woudrichem
0 = N.t.b. Pagina 16 van 27
Risico’s • Grote overlast tijdens de bouw en uiteindelijke bouwrisico’s. Mogelijk tijdelijke huisvesting (hoge kosten en overlast) en beschadigingen aan bestaand gebouw. • Vraagt het maximale van de bestaande constructie (o.b.v. eerste inventarisatie lijkt dit mogelijk, maar dient nader onderzocht te worden) • Parkeerdruk (te weinig parkeerplaatsen; kan mogelijk opgelost worden in overleg met nabij gelegen sportfaciliteiten (circa 400m lopen). • De Werf behoeft sowieso investeringen/ingreep • Aandacht voor kerngerichte dienstverlening
5.4. Scenario 4: Aanbouw Almkerk Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 4 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 4.
Aanbouw Almkerk
Ruimtelijk inpasbaar
++
Optimaal metrage te realiseren
Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
++
Maximale ambitieniveaus haalbaar (ENG)
Financieel
+
Reguliere afschrijvingstermijnen, licht kostenverhogend t.o.v. huidige situatie
++
Gezondheid
++
Realiseren ambities mogelijk
Tijd & planning
+
Geen bijzonderheden
+
Prima, parkeerdruk wel een aandachtspunt kan mogelijk opgelost worden in overleg met nabij gelegen sportfaciliteiten
++ Goed
+ Voldoende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
+/- Matig
De impact op de gebruikers van het gebouw is beperkt en richt zich met name op het verminderd parkeren.
5.4.2 Kansen en risico’s
Kansen • Clustering van organisatie • ENG aanbouw • Mogelijke integraliteit met project ‘raadzaal’ • Kansen voor een volledige herontwikkeling van de centrumlocatie (De Werf) in Woudrichem
Organisatie
++
5.4.1 Impact andere gebruikers
Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’.
++
Veiligheid
Bij dit scenario ontstaat daarbij de mogelijke integraliteit met het project ‘raadzaal’. Er is ruimte (onder de voorziene uitbreiding) om een raadzaal te realiseren (zie ook bijlage I). Het combineren van ‘werk met werk’ is in de praktijk altijd financieel voordeliger dan twee losstaande projecten. De precieze uitwerking hiervan dient nader verkend te worden, ook in overleg met de andere projectgroep.
Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt Clustering van organisatie. Aanbouw geeft aanzienlijk minder risico op overlast
Kerngericht & dienstverlening
Bereikbaarheid
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 4 gemiddeld gezien ongeveer ‘goed’. Geen van de criteria vallen in het bijzonder op. De risico’s die bij scenario 3 benoemd zijn spelen bij scenario 4 veel minder of niet. Vanzelfsprekend zal er tijdens de bouwwerkzaamheden overlast zijn. Echter het bestaande gebouw kan naar verwachting prima in gebruik blijven omdat de ‘doorbraak’ tussen de aanbouw en de huidig bouw pas op het laatste moment gemaakt hoeft te worden. Op het buitenterrein zal tijdens de werkzaamheden wel overlast zijn, de verwachting is dat het gehele parkeerterrein tijdens deze fase niet bruikbaar is. Hiervoor moet worden uitgeweken naar bijvoorbeeld de parkeerfaciliteiten van de nabijgelegen sportverenigingen.
Geen problemen die niet oplosbaar zijn.
- Onvoldoende
-- Slecht
0 = N.t.b. Pagina 17 van 27
Risico’s • Tijdens de werkzaamheden naar verwachting geen parkeerfaciliteiten op terrein beschikbaar • Parkeerdruk (te weinig parkeerplaatsen; kan mogelijk opgelost worden in overleg met nabij gelegen sportfaciliteiten (circa 400m lopen). • De Werf behoeft sowieso investeringen/ingreep • Aandacht voor kerngerichte dienstverlening
5.5. Scenario 5: Nieuwbouw n.t.b. locatie Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 5 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 5.
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 5 gemiddeld gezien ongeveer ‘voldoende’. Er is op dit moment geen concrete locatie in beeld die voldoet aan onderstaande criteria: • Voldoende omvang • In eigendom van de gemeente • Op een geschikte/wenselijke locatie • Juiste bestemming Dit maakt dat een aantal van de criteria voor nu beoordeeld zijn met een “0” ofwel “nader te bepalen”. Dit maakt een integrale beoordeling van dit scenario lastig. In de basis lijkt de kwalitatieve beoordeling van dit scenario sterk op scenario 2 (herontwikkeling De Werf); in beide scenario’s wordt er een volledige nieuwbouw gerealiseerd. Echter ontbreekt bij dit scenario een concrete en geschikte locatie.
Nieuwbouw n.t.b. locatie ++
Optimaal metrage te realiseren
5.5.1 Impact andere gebruikers
++
Maximale ambitieniveaus haalbaar (ENG)
5.5.2 Kansen en risico’s
Financieel
+
Reguliere afschrijvingstermijnen, licht kostenverhogend t.o.v. huidige situatie
Kerngericht & dienstverlening
++
Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt
Organisatie
+
Organisatie verdeeld over 2 locaties
Gezondheid
++
Realiseren ambities mogelijk
Tijd & planning
0
onduidelijk
Bereikbaarheid
0
onduidelijk
Ruimtelijk inpasbaar Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
++
Veiligheid ++ Goed
+ Voldoende
Referentie: 1659909-0066.3.0.
+/- Matig
Niet van toepassing.
Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’. Kansen • ENG gebouw • Toekomstige flexibiliteit: Een separaat kantoor geeft de mogelijkheid om in de (verre) toekomst af te kunnen stoten wanneer de organisatie ontwikkelingen dusdanig zijn dat een kleinere kantooromgeving volstaat. Deze ontwikkeling is erg onzeker; het is de vraag wanneer deze ‘kans’ tot uiting kan komen. • Kansen voor een volledige herontwikkeling van de centrumlocatie (De Werf) in Woudrichem
Geen problemen die niet oplosbaar zijn.
- Onvoldoende
-- Slecht
0 = N.t.b.
Risico’s • Geen concrete (geschikte) locatie in beeld • Organisatie niet geclusterd gehuisvest • Planning onduidelijk
Pagina 18 van 27
5.6. Scenario 7: Renovatie De Werf (energielabel A) Onderstaand overzicht geeft de beoordeling weer van scenario 7 a.d.h.v. het geformuleerde afwegingskader. 7. Renovatie De Werf (energielabel A) Er lijkt een ruimtetekort in het gebouw te ontstaan van circa 225m2 + het ‘verdwijnen’ van enkele gezamenlijke overlegruimten. Dit betekent dat alle gebruikers (incl. bibliotheek en KOV) ruimte in moeten leveren Label A is niet toekomstbestendig. Na 2046 alsnog grootschalige ingreep. Grote investeringen noodzakelijk met een korte afschrijvingstermijn (volledig 20 jaar) Onafhankelijk van scenario; algemeen aandachtspunt
Ruimtelijk inpasbaar
+/-
Duurzaamheid & toekomstbestendigheid
-
Financieel
-
Kerngericht & dienstverlening
++
Organisatie
+
Organisatie verdeeld over 2 locaties
Gezondheid
++
Gewenste ambitieniveaus te behalen
Tijd & planning
+
Renovatie is relatief snel te realiseren, wel afhankelijkheid verplaatsing andere gebruikers (bijv. bibliotheek & KOV)
Bereikbaarheid
+
Prima, idem parkeergelegenheid
++
Veiligheid ++ Goed
+ Voldoende
+/- Matig
Geen problemen die niet oplosbaar zijn.
- Onvoldoende
-- Slecht
0 = N.t.b.
Zoals zichtbaar in de beoordelingstabel scoort scenario 7 gemiddeld gezien ongeveer ‘voldoende’. Met name de aspecten ‘duurzaamheid & toekomstbestendigheid’ en ‘financieel’ vallen op. Voor een belangrijk deel komt dat voort uit de relatief korte afschrijvingstermijn die bij dit scenario gehanteerd moet worden conform de financiële richtlijnen, maar ook met het oog op de duurzaamheidsambities van Altena (2046).
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Het doel van dit extra scenario was het creëren van een ‘light-variant’ van scenario 1. Echter tenzij de (kwalitatieve) criteria zoals vastgesteld in hoofdstuk 3 worden losgelaten of aanzienlijk worden versoepeld is een echte ‘light’ variant van het scenario De Werf niet te realiseren. Het gebouw behoeft in de huidige vorm grootschalig (vervangings)onderhoud en kwalitatieve verbeteringen aan bijvoorbeeld de W- en Einstallaties en enkele bouwkundige elementen alsook vervanging van het inbouwpakket, etc.. Ondanks dat de levensduurverlening op ‘slechts’ 20 jaar ligt is het onontkoombaar dat het gebouw een aanzienlijke kwalitatieve verbetering nodig heeft om voor deze periode goede huisvesting te bieden voor de gebruikers; is daarbij immers geen sprake van een tijdelijke huisvestingssituatie.
5.6.1 Impact andere gebruikers Zoals reeds benoemd wordt De Werf door verschillende organisaties gebruikt. De grootste zijn de bibliotheek en kinderopvang. Omdat het, ondanks de afgeslankte vorm, een omvangrijke renovatie betreft dienen deze gebruikers De Werf te verlaten voordat de werkzaamheden opgestart kunnen worden. Het doel bij dit scenario is dat de huidige gebruikers, na de verbouwing, wel terugkeren naar De Werf. Dit betekent dat er voor de gebruikers naar verwachting tijdelijke huisvesting benodigd is voor de duur van circa 1 jaar. De exacte uitwerking en noodzaak hiervan dient in een eventuele volgende fase verder onderzocht te worden in overleg met de gebruikers. Daarbij lijkt er op basis van een globale inpassingsstudie een ruimtetekort te ontstaan van circa 225m2 aangevuld met het ‘verdwijnen’ van de huidige gezamenlijke vergaderruimten (zijn bij dit scenario benodigd voor huisvesting van de gemeente). Dit betekent dat alle gebruikers, inclusief de bibliotheek, ruimte in moeten leveren om een passend scenario te creëren.
5.6.2 Kansen en risico’s Zoals benoemd komen de scenario’s qua beoordeling relatief dicht bij elkaar uit, dit is een gevolg van het langdurig en zorgvuldig trechteren van verschillende scenario’s tot wat er nu voor ligt. Er zijn echter onderling nog wel verschillen, deze benoemen we per scenario onder het kopje ‘kansen en risico’s’. Kansen • Toekomstige flexibiliteit: Een separaat kantoor geeft de mogelijkheid om in de (verre) toekomst af te kunnen stoten wanneer de organisatie ontwikkelingen
Pagina 19 van 27
dusdanig zijn dat een kleinere kantooromgeving volstaat. Deze ontwikkeling is erg onzeker; het is dan ook de vraag wanneer deze ‘kans’ tot uiting kan komen. Risico’s • Hoge investeringskosten i.r.t. relatief korte afschrijvingstermijnen • Op basis van een globale inpassingsstudie ontstaat er een ruimtetekort van ruim 225m2. Mogelijk loopt dit bij een detail studie nog verder op. • Geen (B)ENG gebouw • Gebruik maken van bestaand gebouw brengt gebouwbeperkingen met zich mee • Organisatie is niet geclusterd gehuisvest • Tijdelijke huisvesting bibliotheek en kinderopvang noodzakelijk voor de duur van circa 1 jaar, financiële consequenties op dit moment niet inzichtelijk • Uitvoering van de ingreep is qua planning afhankelijk van het verplaatsen van de andere gebruikers; risico voor de doorlooptijd • Onduidelijk of de 3 ‘hoofdgebruikers’ uiteindelijk volledig terug kunnen keren naar De Werf vanwege het optreden van inpassingsverlies; eventueel nader onderzoek in een volgende fase • Mogelijk bijkomende kosten voor het vernieuwen van het inbouwpakket van de medegebruikers (bibliotheek, kinderopvang, etc.) dit is voor nu niet meegenomen in deze ramingen. • Aandacht voor kerngerichte dienstverlening
Referentie: 1659909-0066.3.0.
Pagina 20 van 27
5.7. Totaaloverzicht MCA scenario’s In onderstaande totaal beoordeling zijn de scenariobeoordelingen uit de paragrafen 5.1 t/m 5.6 samengevoegd. overzicht vergelijking scenario’s
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 7
Ruimtelijk inpasbaar
+
++
+
++
++
+/-
Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid
+
++
++
++
++
-
Financieel
+/-
+
+/-
+
+
-
Kerngericht & dienstverlening
++
++
++
++
++
++
Organisatie
+
+
+/-
++
+
+
Gezondheid
++
++
+
++
++
++
Tijd & planning
+
-
+
+
0
+
Bereikbaarheid
+
+
+
+
0
+
Veiligheid