Altena rapportage De Eng eindrapport 22 januari 2021 Geanonimiseerd

Uit de invulling hiervan in de nieuwe Mededeling blijkt dat de methodiek, waarbij door middel van een taxatie door een van partijen onafhankelijke deskundige de marktconformiteit van een grondtransactie wordt aangetoond, ook onder vigeur van de nieuwe Mededeling als een in beginsel voldoende waarborg wordt beschouwd. In de Mededeling wordt in dit verband letterlijk gesteld: “In het geval van de verkoop van gronden is een taxatie die een onafhankelijke deskundige vóór de aanvang van de onderhandelingen uitvoert om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, in beginsel voldoende”6. 4. Het systeem van de afdeling grondexploitatie in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) 4.1. Het systeem van de afdeling grondexploitatie in het algemeen De regeling inzake grondexploitatie in de Wro gaat uit van verplicht door de gemeenten toe te passen kostenverhaal en, waar nodig, het stellen van locatie-eisen bij particuliere exploitatie. Kostenverhaal is verplicht als het planologische besluit ruimte biedt aan een of meer bouwplannen die in artikel 6.2.1 Bro worden genoemd. De bouw van een of meer woningen is een van de categorieën bouwplannen waarvoor kostenverhaal verplicht is.

Er zijn voor een gemeente die een planologische maatregel (in de praktijk steeds een bestemmingsplan) wil nemen waarin nieuwe bouwplannen mogelijk wordt gemaakt twee mogelijkheden om aan deze verplichting te voldoen: a. Het, gelijktijdig met het vaststellen van het bestemminsplan, vaststellen van een exploitatieplan en b. Het ‘anderszins verzekeren van het kostenverhaal (en van de eventuele locatie-eisen)’. Dit kan door het door de gemeente verwerven van gronden waarop een bouwplan als 5

Mededeling van de Commissie betreffende het begrip ‘staatssteun’ in de zin van artikel 107, lid 1 VWEU, (2016/C 262/01), gepubliceerd op 19 juli 2016. 6 Mededeling (2016/C 262/01), onderdeel 103.

19

bedoeld in artikel 6.2.1. Bro is voorzien. ‘Anderszins verzekeren’ van het kostenverhaal en eventueel van de regie kan ook door het maken van afspraken met eigenaren van gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro is voorzien. Indien de gemeente alle gronden binnen een plangebied waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan heeft verworven (of daarover afspraken heeft gemaakt) dan wel contractuele afspraken heeft gemaakt over kostenverhaal (en over eventueel locatieeisen) dan kan de gemeente besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Het vaststelling van een exploitatieplan is, ook, wanneer dit niet verplicht is, wel mogelijk. Indien een overeenkomst inzake grondexploitatie wordt gesloten voordat een planologische maatregel is vastgesteld, spreekt men over een anterieure overeenkomst. Een overeenkomst die wordt gesloten nadat een exploitatieplan is vastgesteld, wordt een posterieure overeenkomst genoemd. In de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling wordt voor het overgrote deel van de planologische maatregelen (meer dan 95%) niet gelijktijdig daarmee een exploitatieplan vastgesteld. Veereweeg de meeste gebiedsontwikkelingen waarbij sprake is van zelfrealisatie door particulieren en/of marktpartijen worden derhalve anterieure overeenkomsten gesloten.

Artikel 6.24 biedt de juridische basis voor de anterieure overeenkomst. Artikel 6.24, lid 1, aanhef en onder a luidt als volgt: “1. Bij het aangaan van en overeenkomst over grondexploitatie kunnen burgemeester en wethouders in de overeenkomst bepalingen opnemen inzake: a. financiële bijdragen aan de grondexploitatie alsmede op basis van een vastgestelde structuurvisie, aan ruimtelijke ontwikkelingen”. Dat met anterieure overeenkomsten op grond van artikel 6.24 een ruimere kostentoerekening mogelijk is dan posterieur op grond van een exploitatieplan en financiële voorwaarde bij de omgevingsvergunning c.q. op grond van een exploitatieplan en een posterieure overeenkomst blijkt uit de begrenzing die in het tweede van artikel 6.24 voor posterieure overeenkomsten wordt aangebracht:”2. Na vaststelling van een exploitatieplan nemen burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie het exploitatieplan in acht, met dien verstande dat de overeenkomst bepalingen kan bevatten over de uitwerking van onderwerpen uit het exploitatieplan, maar geen bepalingen kan bevatten over onderwerpen welke deel kunnen uitmaken van een exploitatieplan, maar daarin niet zijn opgenomen”.

De nadrukkelijk ruimere kostentoedelingsmogelijkheden op grond van een anterieure overeenkomst blijken ook de parlementaire behandeling van de regeling inzake grondexploitatie, in het bijzonder uit p. 11 uit de Nota naar aanleiding van het Verslag. Daar stelt de toenmalige minister dat een gemeente met een anterieur contract meer zekerheid krijgt “over tempo, aard en omvang van het bouwprogramma, de mogelijkheid om ook wat te verevenen en meer regiezaken te regelen en de mogelijkheid om andere aspecten als grondoverdracht of exploitatie van vastgoed te regelen”. Hoe dan ook is de wettelijke basis voor kostentoedeling in artikel 6.24 Wro heel breed gehouden. 4.2. De macroaftopping

20

Bij kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg op grond van een exploitatieplan is de hoogte van het kostenverhaal gemaximeerd tot de opbrengsten, zo is bepaald in artikel 6.16 Wro. Dit artikel luidt als volgt Indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente die kosten slechts verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten 5. Beantwoording van de gestelde vragen 5.1. Inleiding In paragraaf 1.3. is de volgende vraagstelling weergegeven: 1. Hoe is binnen de gemeente Aalburg het proces verlopen, dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Aalburg en Stichting Woonlinie met betrekking tot de gebiedsontwikkeling De Eng te Veen d.d. 14 december 2009; 2. Wat betekent dit voor de positie van het college van burgemeester en wethouders en van de gemeenteraad van Altena in relatie tot deze overeenkomst en 3. Welke lering voor de toekomst kan hieruit eventueel worden getrokken. Deze drie vragen zullen hierna worden beantwoord. Aan elk van de drie vragen wordt aan afzonderlijke paragraaf gewijd. 5.2.

Het doorlopen proces binnen de gemeente Aalburg De in deze paragraaf aan de orde zijnde vraag is hoe binnen de gemeente Aalburg het proces is verlopen, dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Aalburg en Stichting Woonlinie met betrekking tot de gebiedsontwikkeling De Eng te Veen d.d. 14 december 2009. In paragraaf 2.4. van deze notitie is dit proces, dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst, beschreven. Voor een juiste duiding van het verloop van dit proces, kan dit proces naar het oordeel van ondergetekende niet los worden gezien van het verloop van de opmaat naar de Initiële Samenwerkingsovereenkomst (zoals beschreven in paragraaf 2.1.), van de inhoud van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst (zoals beschreven in paragraaf 2.2.) en van de wijze waarop (tot het moment waarop Woonlinie de negatieve ontwikkeling van de grondexploitatieresultaten ter kennis van de gemeente Aalburg bracht) uitvoering werd gegeven aan de Initiële Samenwerkingsovereenkomst.

Een en ander in onderlinge samenhang bezien, brengt ondergetekende tot de volgende overwegingen: - In de aanloop naar het in een overeenkomst vastleggen van de samenwerking tussen de gemeente Aalburg en Woonlinie was binnen de gemeente Aalburg gerede twijfel over de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling De Eng zoals deze door Woonlinie werd beoogd. Uit eigen gemeentelijke berekeningen maakte de gemeente op dat sprake zou zijn van een project met een verliesgevende grondexploitatie. Met de notitie van Woonlinie ( ) aan de gemeente Aalburg van 26 februari 2009 werd de gemeente echter het noodzakelijke comfort geboden. De garantie van Woonlinie dat de gemeente een positief resultaat van € 250.000 zou worden gegarandeerd elimineerde zo feitelijk het risico waar de gemeente voor vreesde, namelijk om te gaan participeren in een mogelijk verlieslatende grondexploitatie. Ook

21

-

-

-

-

de rapportage van Deloitte van 9 juni 2009, die als bijlage bij de Initiële Samenwerkingsovereenkomst is opgenomen en waarin onder meer is aangegeven: “Het exploitatieresultaat van het plan bedraagt € 1.142.412,- positief (NCW 1-12009). Dit resultaat moet worden bezien binnen de risico’s waarvan de verwachting is dat deze zich kunnen begeven in een bandbreedte van -€ 0,27 mln. tot -€ 0,45 mln; Door genoemde garantie en het advies van Deloitte ontstond wel een atypische vorm van publiek-private samenwerking: een grondexploitatie die in beginsel voor gezamenlijke rekening en risico van de gemeente Aalburg en Woonlinie (elk voor 50%) wordt gevoerd, maar die door de daarnaast verstrekte garantie feitelijk voor 100% voor risico van Woonlinie komt en uitsluitend bij een positief exploitatieresultaat hoger dan € 500.000,-- voor gezamenlijke rekening en risico is; Ondergetekende kan deze bijzondere combinatie afspraken bij een gezamenlijke publiek-private grondexploitatie niet anders verklaren dan uit een groot optimisme ten aanzien van het verwachte grondexploitatieresultaat aan de zijde van Woonlinie.

Een dergelijke blik op de realiteit bij gebiedsontwikkeling is zeker op het moment van het sluiten van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst - middenin de financiële crisis die begon in 2008 - opmerkelijk te noemen; Bij de gemeente leidde het comfort dat Woonline de gemeente met de afgesproken garantie had geboden tot een zekere afstand ten aanzien van de uitvoering van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst in het algemeen en van de feitelijke ontwikkeling van het grondexploitatieresultaat in het bijzonder. Daarvoor was een zeker reden. Zo werd medio 2012 de garantie door Woonlinie nogmaals benadrukt in een brief waarin de gemeente werd gevaagd om flexibiliteit bij de bepaling van gronduitgifte prijzen. Het blijft desalniettemin opvallend dat niemand binnen de gemeente heeft gevraagd om nakoming van op de afspraak om de Initiële Samenwerkingsovereenkomst om te zetten in een definitieve samenwerkingsovereenkomst, en evenmin door de gemeente werd aangedrongen op het maken van een planning. Ook maakte de gemeente geen enkele keer gebruik van haar contractuele recht om de actuele grondexploitatie door een accountant te laten controleren.

Dit is vooral merkwaardig, omdat het gemeentelijke financiële belang bij de grondexploitatie breder is dan de gegarandeerde eigen opbrengst van € 250.000,--; Dat het gemeentelijke financiële belang breder is dan de gegarandeerde opbrengst van € 250.000,-- werd in elk geval (opnieuw) duidelijk toen Woonlinie op 24 april 2017 de actuele situatie rond de grondexploitatie voor de gemeente Aalburg inzichtelijk maakte. De voorstellen die werden gedaan om deze situatie te verbeteren – en die feitelijk nog steeds op tafel liggen - raken nadrukkelijk aan gemeentelijke financiële belangen: de gemeente heeft immers ook financieel belang bij de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds.

5.3. De positie van het college en de gemeenteraad van de gemeente Altena De in deze paragraaf aan de orde zijnde vraag is wat het proces, dat binnen de gemeente Aalburg het proces is doorlopen en dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst, betekent voor de positie van het college van burgemeester en wethouders en van de gemeenteraad van Altena in relatie tot deze overeenkomst. Drie deelvragen vragen hierbij om beantwoording: a. Is de gemeente Altena in juridische zin gebonden aan het besluit van het college van B&W van Aalburg van 4 december 2018 en b. Hoe verhouden de wijzigingsvoorstellen wat betreft de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds zich tot de regelgeving op het gebied van staatssteun en

22

c. Hoe moeten de wijzigingsvoorstellen wat betreft de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds en de omzetting van de gegarandeerde opbrengt in een storting in een duurzaamheidsfonds worden gewogen in het licht van de verloop van de opmaat naar de Initiële Samenwerkingsovereenkomst, van de inhoud van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst, van de wijze waarop (tot het moment waarop Woonlinie de negatieve ontwikkeling van de grondexploitatieresultaten ter kennis van de gemeente Aalburg bracht) uitvoering werd gegeven aan de Initiële Samenwerkingsovereenkomst van de wijze waarop binnen de gemeente Aalburg het proces is verlopen, dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst. Ad a. Het antwoord op deze vraag kan kort zijn: de gemeente Altena is in juridische zin niet gebonden aan het besluit van het college van B&W van Aalburg van 4 december 2018. Ter toelichting hierbij passen de volgende opmerkingen: - De instemming van de portefeuillehouders c.q. colleges van de gemeenten Werkendam en Woudrichem die het college van de gemeente Aalburg medio december 2018 nog heeft geprobeerd te verkrijgen, is niet verkregen. Vanuit beide gemeenten zijn daarentegen kanttekeningen geplaats bij c.q.

vragen gesteld over het besluit van het college van Aalburg van 4 december 2018; - Zelf wanneer de colleges van de beide andere gemeenten wel met dit besluit zouden hebben ingestemd, zou naar het oordeel van ondergetekende daarmee de noodzakelijke besluitvorming op het niveau van de fusiegemeente niet zijn afgerond. Bij de totstandkoming en wijzing van afspraken tussen de gemeente en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling, is immers het bepaalde in artikel 169, lid 4 Gemeentewet van belang. Daarin is bepaald dat B en W de raad vooraf inlichtingen verstrekken omtrent de uitoefening van een aantal bevoegdheden, waaronder de bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. - Naar het oordeel van ondergetekende dient het besluit van het college van de gemeente Aalburg te worden gekwalificeerd als een besluit met ingrijpende (financiële) gevolgen. - De bevoegdheid van het college wordt verder materieel begrensd, indien als gevolg van het aangaan of het wijzigen van een overeenkomst tussen de gemeente en een of meer marktpartijen door de gemeente financieel dient te worden bijgedragen aan het project.

De gemeenteraad heeft immers het budgetrecht en stelt de begroting vast en kan via die weg bepalen of de noodzakelijke financiële middelen beschikbaar worden gesteld en kan zo de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling en van samenwerking daarbij met marktpartijen mede bepalen. Indien en voor zover op grond van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst voorziene opbrengsten in de begroting zouden zijn opgenomen, betekent dit dat ook om die reden voorafgaande instemming van de raad noodzakelijk is om het besluit van 4 december 2018 te kunnen effectueren.

23

Ad b. Over staatssteun in relatie tot het door de gemeente Altena afzien van de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds is aan de gemeente Altena reeds door een extern advies uitgebracht. Dit advies geeft ondergetekende, mede in het licht van het externe advies van Goudemans over de mogelijkheid van onverschuldigde betaling indien de gemeente Altena juist zou onverkort zou vasthouden aan deze afdrachten, aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen: - Uitgaande van de juistheid van de constatering van Gloudemans dat de overeengekomen afdracht aan het landschapsinvesteringsfonds niet is gebaseerd op een structuurvisie (zoals vereist in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening), is ondergetekende met Gloudemans van oordeel dat deze afdracht door de gemeente Altena niet van Bouwlinie kan worden afgedwongen en ingeval van betaling sprake is van een reëel risico van een succesvolle actie tot terugvordering wegens onverschuldigde betaling. Het door de gemeente Altena afzien van de overeengekomen afdracht aan het landschapsinvesteringsfonds (en het in het plan laten terugvloeien van het daarmee gemoeide bedrag) kan derhalve niet worden aangemerkt als ongeoorloofde staatsteun.

Ondergetekende vindt het opvallend dat Deloitte in zijn beoordeling van de grondexploitatie (zoals bijgevoegd bij de Initiële Samenwerkingsovereenkomst) reeds aangaf dat een van de belangrijke projectspecifieke risicoþÿs in het plan is dat de postenþÿRegio fonds/provinciaal fonds/cultuurfondsþÿenþÿExploitatiebijdrageþÿaan gemeente zijn niet gestoeld op gemeentelijk beleid hiervoor. Daarbij wordt echter niet de juridische consequentie benoemd dat het hierdoor feitelijk om een niet afdwingbare bijdrage gaat; - Met betrekking tot de afdracht voor bovenwijkse voorzieningen komt tot de conclusie dat hierbij wel sprake is van een staatsteunrisico. Ondergetekende deelt die opvatting nadrukkelijk niet. Ondergetekende zal dit hierna toelichten; - Uitgaande van de beschrijving van de actuele situatie in de brief van Bouwlinie van 17 juli 2020 is sprake van een fors negatief resultaat in de actuele grondexploitatie. Gelet op het bepaalde in artikel 6.16 Wro, zoals weergegeven in paragraaf 4.2 van deze notitie, zorgt de zogenaamde macroaftopping ervoor dat ingeval van een negatieve grondexploitatie het niveau van het kostenverhaal is begrensd tot maximaal het bedrag van die opbrengsten.

Weliswaar geldt de macroaftopping uitsluitend indien de gemeente voor het plangebied De Eng een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, maar het afzien van een contractueel overeengekomen bijdrage waarop de gemeente geen recht zou hebben indien het kostenverhaal op publiekrechtelijke leest zou zijn geschoeid kan onmogelijk als ongeoorloofde staatssteun worden gekwalificeerd; - Ook de uitspraken van de Europese Commissie in de casus Mill en St. Hubert uit 2009 (zoals beschreven in paargraaf 3.4.) en in de casus Leidschendam-Voorburg (zoals beschreven in paargraaf 3.5.) wijzen in die richting. Zo spreekt de Commissie in eerstgenoemde zaak uit dat het door de gemeente betalen van de kosten van openbare infrastructuur niet als staatssteun kan worden gezien (waarbij moet worden bedacht dat ook het Centrumplan Mill een negatieve grondexploitatiekende), terwijl uit de uitspraak Leidschendam-Voorbrug blijkt dat het aanpassen van een overeenkomst met betrekking tot gebiedsontwikkeling met als gevolg dat voor de marktpartijen gunstiger voorwaarden ontstaan, niet leidt tot ongeoorloofde staatssteun indien de gemeente daarbij voldoet aan het criterium van de marktdeelnemer in een markteconomie.

Daarbij moet worden bedacht dat het ook in de casus Leidschendam-Voorburg (onder andere) ging om het door de gemeente afzien van vergelijkbare afdrachten (in de vorm van een grondexploitatie- en kwaliteitsbijdrage);

24

-

Samengevat weergegeven heeft de gemeente Altena vanuit staatssteunperspectief de vrijheid om, (op de grondslag van artikel 25 van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst), met Bouwlinie overeen te komen dat de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds aan het plangebied zelf ten goede zullen komen.

Ad c. Dat hiervoor werd geconstateerd dat afdracht aan het landschapsinvesteringsfonds een wettelijke basis mist en dat daaraan voor de gemeente risicoþÿs zijn verbonden, levert naar het oordeel van ondergetekende voor de gemeente Altena een krachtig argument op om akkoord te gaan met het onderdeel van het besluit van het college van Aalburg van 4 december 2018 dat hierin voorziet. Wat betreft het aan het plangebied zelf ten goede laten komen van de afdracht bovenwijks heeft de gemeente Altena vanuit staatssteunperspectief de vrijheid. Wel adviseert ondergetekende de gemeente Altena om voorafgaand aan het maken van definitieve afspraken met Bouwlinie over het al dan niet wijzigen van de afspraken ten aanzien van de besteding van gelden die nu nog zijn gereserveerd voor de afdracht bovenwijks, het verloop van de grondexploitatie door de jaren heen en de actuele stand van zaken in de grondexploitatie te laten controleren door van een externe financiële deskundige, met gedegen kennis van grondexploitaties. Het recht om een accountant jaarlijks voor rekening van de grondexploitatie een accountantscontrole te laten uitvoeren vindt zijn grond in artikel 15 van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst. Dat de gemeente van dit recht tot op heden geen gebruik heeft gemaakt, doet hieraan niet af.

Ondergetekende tekent hierbij op voorhand het volgende aan: - Dat Woonlinie tussen het sluiten van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst en de presentatie op 24 april 2017 niet bij de gemeente Aalburg aan de bel heeft getrokken kwalificeert ondergetekende als onbegrijpelijk. Dat Woonlinie al (veel?) eerder op de hoogte was van de problemen met grondexploitatie blijkt overigens uit het verslag van de bijeenkomst van 24 april 2017, waarin þÿ constateert dat we eerder aan de bel hadden moeten trekken om deze GREX-problematiek met elkaar te bespreken In dit verslag staat ook dat het vorige overleg van november 2014 dateert. Hoewel een verslag van die bijeenkomst in 2014 volgens het verslag van het overleg van 24 september 2017 niet is gemaakt, lijkt de opmerking van V erop te duiden dat daarin niet over het grondexploitatieresultaat is gesproken, maar (uitsluitend?) over de verdeling van meerkosten van een explosievenonderzoek. Zeker is voorts dat in een brief van medio 2012 Woonlinie geen enkel gewag maakt van dreigende problemen en de verleende garantie zelfs nog expliciet herhaalt.

Dat in de presentatie, die op 24 april 2017 door Woonlinie is gehouden, staat dat risicoþÿs (waaronder het risico van de grondprijsverlaging) in 2012 en 2014 al zijnþÿaangekaart in bestuurlijk overlegþÿbetekent zeker niet dat al voor 24 april 2017 door Woonlinie de behoefte aan gewijzigde afspraken met de gemeente Aalburg is kenbaar gemaakt, zo is ondergetekende uit de gehouden gesprekken duidelijk geworden; - Hoewel artikel 25 van de Initiële Samenwerkingsovereenkomstþÿzoals hiervoor onder ad b overwogen - de gemeente de vrijheid biedt om afspraken met Woonlinie aan te passen, betekent naar het oordeel van ondergetekende niet dat de gemeente Aalburg daartoe verplicht was. In zijn mailbericht van 6 juni 2020 wijst hier terecht op. De opbrengstgarantie voor de gemeente van € 250.000 hangt op grond van de brief van Woonlinie van 26 februari 2009 immers onverbrekelijk samen met de garantie dat de grondexploitatie een positief van € 500.000 eindresultaat zou opleveren. Op grond van artikel 2, lid 2, onder g maakt deze brief onderdeel uit van

25

-

-

het afsprakenkader tussen partijen. Daarmee was feitelijk o.a. ook de afdracht bovenwijks gegarandeerd; Uit de gehouden gesprekken is ondergetekende gebleken dat n.a.v. de bespreking op 24 april 2017 de gemeente op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau heeft gezocht naar mogelijkheden om Woonlinie tegemoet te komen, zonder dat dit voor de gemeente Aalburg negatieve financiële gevolgen zou hebben in de zin van ofwel het moeten terugbetalen van reeds ontvangen gelden, dan wel het moeten afzien van reeds op de begroting opgenomen toekomstige inkomsten. Voor zowel de afdracht aan het landschapsinvesteringsfonds als voor de afdracht bovenwijks gold op dat moment dat het afzien van deze bijdragen geen van deze twee consequenties had. Deze benadering lijkt ingegeven door de wens om een financiële tegemoetkoming gemakkelijker (politiek) te kunnen uitleggen; Dat tussen verschillende besprekingen een aantal malen maanden verliepen, is voor de meeste van deze periodes niet te verklaren, ook niet uit de gehouden gesprekken. Wel is het zo dat het zowel ambtelijk als bestuurlijk slecht viel dat Woonlinie aanvankelijk de in 2017 door partijen gezamenlijk ontwikkelde mogelijkheden om tot een oplossing te komen, daarna presenteerde als voorstellen die afkomstig waren van Woonlinie.

Om de gemeentelijke irritatie hierover weg te nemen heeft namens het college b – en niet verantwoordelijk - op 27 maart 2018 aan een overleg met Woonlinie deelgenomen.

Bijzondere aandacht vraagt het al dan niet omzetten van de door Woonlinie aan de gemeente gegarandeerde opbrengst van € 250.000 Ondergetekende overweegt daarover het volgende: - Zoals in paragraaf 2.1. aangegeven sluit de brief van Woonlinie aan de gemeente van 26 februari 2009 af met de volgende passage Woonlinie wil het vertrouwen in deze planontwikkeling extra onderstrepen en kracht bij zetten. Woonlinie is bereid om, met in achtneming van de grondslagen en voorgestelde berekeningsmodificaties, een garantie met de gemeente Aalburg in de samenwerkingsovereenkomst af te spreken van € 500.000,00 positief resultaat in de grondexploitatie als ondergrens. Bij 50% rendementsdeling is een positief resultaat van € 250.000,00 voor de gemeente Aalburg gegarandeerd - Zoals eveneens in paragraaf 2.1. aangegeven is ondergetekende uit de gehouden gesprekken gebleken dat deze garantie, waardoor de gemeente Aalburg een positief resultaat van € 250.000 zou worden gegarandeerd, cruciaal was voor de gemeentelijke instemming met de beoogde samenwerking met Woonlinie bij de gebiedsontwikkeling De Eng, omdat binnen de gemeente Aalburg gerede twijfel over de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling De Eng zoals deze door Woonlinie werd beoogd.

Uit eigen gemeentelijke berekeningen maakte de gemeente immers op dat sprake zou zijn van een project met een verliesgevende grondexploitatie; - Dat de garantie die er feitelijk voor zorgde dat de gemeente Aalburg met Woonlinie in 2009 een publiek-private samenwerking voor de gebiedsontwikkeling De Eng aanging, geeft naar het oordeel van ondergetekende aan de afspraak omtrent de gegarandeerde opbrengst een bijzonder gewicht. Ook het feit dat Woonlinie in 2012 de garantie expliciet schriftelijk herhaalt in het kader van een verzoek aan de gemeente om in zeker opzicht flexibel te mogen omgaan met uitgifteprijzen onderstreept dat over de hardheid van de garantie van € 250.000 tussen partijen bij het maken van de afspraken geen enkele onduidelijkheid heeft bestaan; - Hoewel ondergetekende begrip heeft voor ongeduld bij Bouwlinie vanwege het tot op heden uitblijven van een (definitief) standpunt van de gemeente Altena met betrekking

26

-

-

tot het besluit van het college van B&W van de gemeente Aalburg van 4 december 2018, acht ondergetekende de passage in de brief van Bouwlinie aan de gemeente Altena, waarin Woonlinie een poging lijkt te doen de gegarandeerde opbrengst voor de gemeente feitelijk op losse schroeven te zetten, in het licht van hetgeen hiervoor over deze gegarandeerde opbrengst werd overwogen niet alleen juridisch onhoudbaar, maar ook contraproductief en bovendien onbegrijpelijk in het licht van de gang van zaken in de periode tussen ondertekening van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst op 14 december 2009 en de presentatie van alarmerende resultaten op 24 april 2017, waarin Woonlinie de administratie van de grondexploitatie verzorgde en de gemeente jarenlang onkundig liet van de actuele ontwikkelingen in de grondexploitatie; In het oorspronkelijke afsprakenkader tussen partijen zou het bedrag van € 250.000 worden geïnvesteerd in (extra) duurzaamheidsmaatregelen voor de woningbouw in het gebied De Eng. Omdat Woonlinie de vastgoedontwikkelaar in dit gebied is, zou dit betekenen dat door die afspraak dit bedrag in feite rechtstreeks verschuift van de gemeente naar Woonlinie.

In het collegebesluit van de gemeente Altena van 4 december 2018 wordt gesproken van het storten van het bedrag van € 250.000 in een duurzaamheidsfonds dat breder kan worden ingezet dan alleen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling De Eng. Deze formulering is voor ondergetekende echter zodanig ruim, dat niet duidelijk is in hoeverre feitelijk beoogd is om ook met deze gewijzigde afspraak Woonlinie van dit bedrag te laten profiteren; Uit de gevoerde gesprekken is gebleken dat (oorspronkelijke en de gewijzigde) afspraak om het bedrag van € 250.000 in te zetten voor maatregelen op het gebied van duurzaamheid, samenhangt met het belang dat aan het thema duurzaamheid hechtte.

5.4. Leerpunten voor de toekomst De in deze paragraaf aan de orde zijnde vraag is welke lering eventueel kan worden getrokken uit het proces, dat binnen de gemeente Aalburg is doorlopen en dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst. Gelet op hetgeen in het voorgaande van deze notitie werd overwogen, formuleert ondergetekende voor de gemeente Altena de volgende leerpunten met het oog op toekomstige gemeentelijke betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling: - Indien de gemeente op basis van eigen berekeningen en inzichten de financiële haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling waarbij sprake is gemeentelijke financiële belangen betwijfelt, dan dient de gemeente uiterst behoedzaam te zijn om zich te laten meenemen met een in positieve zin afwijkende visie van een marktpartij die belang heeft bij deze gebiedsontwikkeling Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook - Indien de gemeente bij een gebiedsontwikkeling kiest voor een faciliterende rol, waarbij de gemeente geen financieel risico wil lopen ingeval van een negatief grondexploitatieresultaat, adviseert ondergetekende de gemeente te kiezen voor het zogenaamde concessiemodel, waarbij de gemeente binnen kwalitatieve randvoorwaarden ten aanzien van het bouwprogramma en de inrichting van de openbare ruimte marktpartijen voor eigen rekening en risico een gebiedsontwikkeling realiseren

en het verhaal van werkelijk gemaakte gemeentelijke kosten is verzekerd ongeacht het exploitatieresultaat van de marktpartij; - Het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst vereist specifieke juridische expertise en kan niet worden overgelaten aan een niet jurist, althans niet zonder dat (in

27

-

elk geval van de zijde van de gemeente) met voldoende juridische kennis wordt meegekeken bij het opstellen van ervan; Ook wanneer na het ondertekenen van een samenwerkingsovereenkomst een gebiedsontwikkeling (ogenschijnlijk) goed verloopt, dient de gemeente de nakoming van de gemaakte afspraken nauwkeurig te waarborgen. Dit betreft met name bepalingen omtrent het functioneren van een projectorganisatie, het actueel houden van een planning en periode financiële verantwoording, indien en voor zover voor de gemeente relevant.

Naaldwijk, 22 januari 2021

28