Altena rapportage De Eng eindrapport 22 januari 2021 Geanonimiseerd

Notitie: De gebiedsontwikkeling De Eng te Veen: het verloop, de positie van de gemeente Altena en leerpunten voor de toekomst Voor: Gemeente Altena, Van: , Datum: 22 januari 2021 1. Inleiding, vraagstelling, werkwijze en opzet van deze notitie 1.1. Inleiding Op 14 december 2009 hebbe de gemeente Aalburg en Stichting Woonlinie deþÿInitiële Samenwerkingsovereenkomstþÿmet het betrekking tot de gebiedsontwikkeling De Eng te Veen gesloten. Deze Samenwerkingsovereenkomst voorziet in ontwikkeling van het gebied De Eng tot woningbouwlocatie. De gemeente en Woonlinie participeren op grond van de Samenwerkingsovereenkomst elk voor 50% in het resultaat van de grondexploitatie. Woonlinie voert de administratie van de grondexploitatie, met die verstande dat Woonlinie aan de gemeente een minimaal positief grondexploitatieresultaat van € 500.000 garandeert. Gelet op de gelijke mate waarin de gemeente en Woonlinie in de grondexploitatie participeren, betekent dit voor een gemeente een gegarandeerd grondexploitatieresultaat van € 250.000 In de loop van 2017 confronteert Woonlinie de gemeente Aalburg met een tegenvallend grondexploitatieresultaat. Partijen treden in overleg en bereiken in de loop van 2018 overeenstemming over een aantal aanpassingen van de Samenwerkingsovereenkomst en van de daarbij behorende bijlagen.

De wettelijk verplichte afstemming met de gemeenten Werkendam en Woudrichem met het oog op de komende samenvoeging van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem tot de gemeente Altena per 1 januari 2019 leidt echter niet tijdig tot de benodigde overeenstemming over de inhoud van het voorstel tot aanpassing van de afspraken met Woonlinie op grond van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst. De gemeente Altena heeft inzake deze aanpassing ook nog geen besluit genomen. Wel heeft de gemeente Altena in het kader van de voorbereiding van deze besluitvorming extern juridisch advies inzake de verhouding tussen de door de gemeente Aalburg beoogde aanpassingen van de afspraken met Woonlinie op grond van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst en de regelgeving op het gebied van staatssteun. De gemeente Altena wenst op korte mijn een standpunt met betrekking tot genoemde aanpassingen in te nemen. 1.2. Vraagstelling Gelet op de komende besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad van de gemeente Altena, heeft de gemeente Altena aan ondergetekende de volgende vragen voorgelegd: 1. Hoe is binnen de gemeente Aalburg het proces verlopen, dat was gericht op aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Aalburg en Stichting Woonlinie met betrekking tot de gebiedsontwikkeling De Eng te Veen d.d. 14 december 2009; 2.

Wat betekent dit voor de positie van het college van burgemeester en wethouders en van de gemeenteraad van Altena in relatie tot deze overeenkomst en 3. Welke lering voor de toekomst kan hieruit eventueel worden getrokken.

1

1.3. Werkwijze Het onderzoek van ondergetekende dat heeft geleid tot deze notitie heeft hoofdzakelijk bestaan in een bureaustudie. Ten behoeve van het beantwoorden van de gestelde vragen zijn door de gemeente Altena aan ondergetekende in eerste aanleg de volgende documenten verstrekt: 1. Memo inzake gegarandeerde opbrengst d.d. 26 februari 2009 2. Samenwerkingsovereenkomst d.d. 14 december 2009 (incl. bijlage 6) 3. Verslag Bestuurlijk overleg + concept afspraken d.d. 27 maart 2018 4. Terugkoppeling poho, d.d. 15 juni 2018 5. Officiële brief WL verzoek aanpassing GREX d.d. 4 juli 2018 6. Besluit B&W Aalburg d.d. 04 december 2018 7. Afstemmingsformats door afdeling financiën ( ) geagendeerd voor instemming buurgemeenten. 8. Bestuurlijke terugkoppeling d.d. 20 december 2018 9. Mail Woonlinie verzoek invulling duurzaamheidsfonds d.d. 15 mei 2019 10. Annulering Altenatafel d.d. 05 juni 2019 11. Voorstel B&W Altena (niet behandeld) d.d. 08 juli 2019 12. Agendering POHO overleg, oktober 2019 13. POHO overleg d.d. 28 oktober 2019 14. Aanlevering stukken BW d.d. 11 december 2019 15. Voorstel B&W en raad Altena (niet behandeld) d.d. 17 december 2019 16. Advies fondsafdrachten Gloudemans d.d. 30 januari 2020 17. POHO overleg verslag d.d. 09 maart 2020 18. Aanvullende brief WL d.d. 17 juli 2020 19. Advies d.d.

25 augustus 2020 Daarnaast heeft ondergetekende online gesprekken gevoerd met een viertal medewerkers van de gemeente Altena, die voorafgaand aan de samenvoeging werkzaam waren bij de gemeente Aalburg en die betrekken waren bij de gebiedsontwikkeling De Eng. Deze personen zijn: -

Naar aanleiding van de gesprekken met deze mensen zijn aan ondergetekende aanvullend de volgende documenten ter hand gesteld: 20. 21. 22. 23.

PowerPoint Presentatie d.d. 24 april 2017 inzake actualisatie GREX per 31 januari 2017 Verslag overleg gemeente AalburgþÿWoonlinie; Projecten: Den Eng en Bloklandhof III d.d. 24 april 2017 Verslag (ambtelijk) overleg gemeente AalburgþÿBouwlinie Den Eng, Veen d.d. 03 oktober 2017 Mailbericht van aan d.d. 28 november 2017, door op 6 december 2017 doorgestuurd aan

2

Op 7 januari 2021 zijn door aan ondergetekende opnieuw diverse documenten verstrekt. Vermeldenswaard in het licht van de in paragraaf 1.2. geformuleerde vraagstelling zijn daarvan in het bijzonder de volgende documenten: 24. 25. 26. 27.

Brief van Woonlinie aan de gemeente Aalburg d.d. 7 juni 2012; Brief van de gemeente aan Woonlinie d.d. 12 september 2012; Initiële Samenwerkingsovereenkomst d.d. 14 december 2009 met alle daarbij behorende bijlagen; Adviesnota voor B en W inzake het aangaan van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst d.d. 24 februari 2009.

1.4. Opzet van deze notitie In paragraaf 2 zullen eerst aan de hand van de aan ondergetekende verstrekte documenten en de door ondergetekende gehouden gesprekken, in chronologische volgorde de ontwikkelingen in verband met de gebiedsontwikkeling De Eng te Veen worden geschetst. In paragraaf 3 zal, gelet op het door de gemeente ingewonnen externe advies terzake, een beknopte schets worden gegeven van de regelgeving op het gebied van staatsteun, gevolgd door een eveneens summiere weergave van enkele onderdelen van de systematiek van de afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), aangezien de vraag naar de betekenis van de staatssteunregelgeving in relatie tot de voorgestelde aanpassing van de afspraken tussen de gemeente en Woonlinie daarmee samenhangt. Besloten wordt in paragraaf 5 met een antwoord op de in paragraaf 1.3. gestelde vragen. 2. De gebiedsontwikkeling De Eng in chronologische volgorde 2.1. De opmaat naar de Initiële Samenwerkingsovereenkomst In een notitie van Woonlinie ( ) aan de gemeente Aalburg ( ) van 26 februari 2009 geeft Woonlinie aan dat partijen al enige tijd bezig zijn met de start van de ontwikkeling van de Eng in Veen.

In de notitie wordt onder meer aangegeven dat de gemeenteraad van Aalburg in haar vergadering van september 2008 heeft ingestemd met de verwerving van de gronden die nog nodig zijn om de totale ontwikkeling van de Eng in Veen mogelijk te maken. Ook is door partijen gesproken over de eisen en de wensen met betrekking tot de waterhuishouding door het Waterschap Rivierenland, zijn de definitieve grondovereenkomsten bestudeerd, zijn er samenwerkingsovereenkomsten opgesteld, is het plan aangepast aan de woonvisie van de gemeente Aalburg, is er binnen het plangebied ruimte geboden voor een kerk en voor een dorpshuis en is er door Deloitte een totaal onderzoek uitgevoerd naar alle onderliggende stukken. Onder het kopjeþÿRisicoþÿsþÿwordt op pagina 2 van de notitie het volgende opgemerkt De risico's worden gedeeld. Afzetrisico's moeten zoveel mogelijk beperkt worden. Dat betekent dat intensief met de burgers van Veen een gesprek nodig is om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. De natuurlijke partners gemeente en Woonlinie delen de risico's op het moment dat het allemaal negatiever blijkt uit te pakken dan thans berekend.

Daarnaast hebben ook beide partijen de knoppen in handen om het plan door de tijd heen te optimaliseren; in het bestemmingsplan en de samenwerkingsovereenkomst moet die flexibiliteit ook worden gezekerd De notitie besluit met een financieel voorstel van Woonline aan de gemeente Aalburg. Dit luidt als volgt Woonlinie staat nog steeds volledig achter de totale planontwikkeling van De

3

Eng in Veen. Rekening houdend met het vorenstaande zien de financiële resultaten er veel beter uit dan thans door Deloitte (in concept) gepresenteerd. Wij zijn, ook in deze economisch mindere tijd, nog steeds overtuigd van het feit dat deze ontwikkeling door moet gaan. Graag zien wij bovenstaande voorstellen verwerkt in de verdere samenwerking en definitieve grondexploitatieberekening, omdat dit op voorhand een positievere basis vormt als vertrekpunt van de ontwikkeling. Woonlinie wil het vertrouwen in deze planontwikkeling extra onderstrepen en kracht bij zetten. Woonlinie is bereid om, met in achtneming van de grondslagen en voorgestelde berekeningsmodificaties, een garantie met de gemeente Aalburg in de samenwerkingsovereenkomst af te spreken van € 500.000,00 positief resultaat in de grondexploitatie als ondergrens. Bij 50% rendementdeling is een positief resultaat van € 250.000,00 voor de gemeente Aalburg gegarandeerd.” Uit de gehouden gesprekken is ondergetekende gebleken dat deze garantie, waardoor de gemeente Aalburg een positief resultaat van € 250.000,-- zou worden gegarandeerd, cruciaal was voor de gemeentelijke instemming met de beoogde samenwerking met Woonlinie bij de gebiedsontwikkeling De Eng. Binnen de gemeente Aalburg leefde namelijk gerede twijfel over de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling De Eng zoals deze door Woonlinie werd beoogd.

Uit eigen gemeentelijke berekeningen maakte de gemeente op dat sprake zou zijn van een project met een verliesgevende grondexploitatie. 2.2. De inhoud van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst Op 14 december 2009 hebben de gemeente Aalburg en Woonlinie de Initiële Samenwerkingsovereenkomst De Eng te Veen ondertekend. Hierna zullen enkele passages uit deze overeenkomst worden weergegeven die naar het oordeel van ondergetekende van belang zijn in het licht van de door ondergetekende in deze notitie te beantwoorden vragen. In de considerans van de overeenkomst wordt onder meer aangegeven dat: - in het gebied De Eng te Veen de ontwikkeling en realisatie van een bouwplan van afhankelijk van de invullingen van de wijzigingsbevoegdheden, circa 124 tot 150 woningen is voorzien; - Woonlinie eigendommen heeft – kort gezegd – in het noordelijk deel van het voorziene projectgebied; de gemeente eigendommen heeft in - kort gezegd – het zuidelijk deel van het voorziene Exploitatiegebied; - Partijen zijn overeengekomen bij de ontwikkeling van het bouwplan ieder voor 50% te participeren in de kosten, opbrengsten en risico’s van de grondexploitatie, welk besluit aan de kant van de Gemeente is goedgekeurd door de gemeenteraad in zijn vergadering van 30 september 2008; - Partijen tevens zijn overeengekomen, dat Woonlinie als risicodragend ontwikkelaar de vastgoedexploitatie (hierna te noemen; de

Projectontwikkeling) voor haar rekening neemt en het bouwplan zal realiseren Het eerste artikel bevat de begripsbepalingen. Het begrip ‘Bouwprogramma’ wordt als volgt omschreven: “Het te hanteren programma van vooralsnog 124 woningen dat voorziet in een verdeling van: a. 34 vrije sector koopwoningen; b. 16 twee onder een kap woningen; c. 27 drie onder een kap woningen; d. 10 eengezins/starters woningen;

4

e. 10 eengezinshuurwoningen doorstroom senioren; f. 10 eengezinswoningen goedkope huur; g. een kleinschalig complex met 17 woningen voor starters; De genoemde aantallen en woningtypes zijn indicatief en zullen in onderling overleg tussen Partijen nog definitief worden vastgesteld. Zij zullen in ieder geval passend moeten zijn binnen de ten tijde van de bedoelde vaststelling vigerende woonvisie van de Gemeente, hierna te noemen “de Woonvisie” en het dan geldende bestemmingsplan De Eng. Naast bovengenoemde woningen onderzoeken Partijen de optie om aan het Bouwprogramma een kerk (met 200 à 300 zitplaatsen) en een dorpshuis (van circa 600 vierkante meters BVO) toe te voegen. Partijen onderkennen expliciet dat toevoeging van een kerk en een dorpshuis ten koste kan gaan van het aantal te realiseren woningen.” Het begrip “gezamenlijk (initiële) Grondexploitatie” wordt als volgt gedefinieerd: “De gezamenlijke (initiële) grondexploitatieberekening met toelichting en bijlagen, welke een prognose omvat van alle kosten, opbrengsten, risico’s en het tijdsbestek voor de Locatieontwikkeling van het Exploitatiegebied. De Gezamenlijke initiële Grondexploitatie is opgenomen in bijlage 3.” Het doel van de overeenkomst is vastgelegd in artikel 2.

Lid 1 bevat de volgende tekst: “Het doel van deze Overeenkomst is het vastleggen van de afspraken en het helder benoemen van de nog uit te werken afspraken, tussen Partijen om te komen tot de ontwikkeling van het Exploitatiegebied, waar Partijen beiden voor 50 procent participeren in de Gezamenlijke Grondexploitatie. Met deze Overeenkomst en de daarbij behorende bijlagen stellen Partijen de randvoorwaarden en (onderlinge) besluitvormingsprocessen vast c.q. nog uit te werken onderdelen waarbinnen de ontwikkeling van het Exploitatiegebied moet geschieden en maken zij afspraken over het Bouwprogramma, openbare werken, de verdeling van kosten, risico’s , en (publiekrechtelijke) verantwoordelijkheden en de wijze waarop de Gemeente participeert in de ontwikkeling van het Exploitatiegebied. Woonlinie en de Gemeente streven hierbij naar een positief financieel, kwalitatief hoogstaand, alsook economisch optimaal resultaat.” Het tweede lid bepaalt aansluitend: “De ontwikkeling van het Exploitatiegebied zal plaatsvinden met inachtneming van de Overeenkomst en voorts met inachtneming van: a. De Gezamenlijke initiële Grondexploitatie; b. de stedenbouwkundige visie van Bureau Compositie 5, 26 oktober 2009 (zie bijlage 5A); c. het Beeldkwaliteitsplan (concepten in bijlage 5B en 5C); d. het verkavelingsplan; e. de Planning; f.

het Programma van Eisen infrastructuur, Nota van Uitgangspunten infrastructuur en de Beleidsvisie ten aanzien van parkeerkencijfers (bijlage 8); g. Memo Woonlinie d.d. 26 februari 2009. De documenten onder a tot en met f vormen de door Partijen aangemerkte “primaire contractuele randvoorwaarden” voor de ontwikkeling en realisatie van de latere anterieure samenwerkingsovereenkomst.” Artikel 3 heeft als opschrift “Duur van definitieve anterieure samenwerkingsovereenkomst”. Het eerste lid van dit artikel bepaalt: “De anterieure samenwerkingsovereenkomst zal in werking treden na ondertekening door Partijen, zodra de in artikel 31 opschortende voorwaarde is vervuld. De anterieure samenwerkingsovereenkomst zal bestaan uit twee versies die parallel lopen aan de planning van de bestemmingsplanprocedure. De Initiële

5

Samenwerkingsovereenkomst wordt uitgewerkt tot een definitieve samenwerkingsovereenkomst op het moment van ontwerp-bestemmingsplan.” Artikel 5 draagt als opschrift “Ontwikkeling van het Exploitatiegebied: Locatieontwikkeling” en bepaalt: “Woonlinie zal voor rekening en risico van de Gezamenlijke Grondexploitatie de Locatieontwikkeling van het Exploitatiegebied (doen) uitvoeren conform hetgeen bepaald is in artikel 2 lid 2.” Artikel 13 heeft betrekking op de gezamenlijke grondexploitatie. De tekst daarvan luidt als volgt: “Partijen voeren (op basis van een 50/50-participatie) een Gezamenlijke Grondexploitatie, met dien verstande dat het risico voor de gemeente beperkt is tot hetgeen in de Memo van Woonlinie d.d. 26 februari 2009 is gesteld. In hoofdlijnen komt het erop neer dat Woonlinie de Gemeente een minimale opbrengst garandeert van € 250.000,-- en dat bij een hogere winst (> 500.000,--) de winst op basis van 50/50 wordt verdeeld. De wijze waarop de financiële huishouding voor de dagelijkse aansturing, wordt georganiseerd vraagt nog om een nadere uitwerking, doch wordt voor de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan vastgelegd.

De Gezamenlijke Initiële Grondexploitatie is opgenomen als Bijlage 3.” Artikel 15 kent als opschrift “Accountantscontrole” en bepaalt: “De Gemeente is gerechtigd jaarlijks voor rekening van de Gezamenlijke Grondexploitatie een accountantscontrole te laten uitvoeren op de geactualiseerde Gezamenlijke Grondexploitatie.” Het onderwerp kostenverhaal komt aan de orde in artikel 16, dat de volgende tekst bevat: “De gemeentelijke kosten bedoeld in de Wro en Bro zijn opgenomen in de Gezamenlijke Initiële Grondexploitatie. De Gemeente zal derhalve niet overgaan tot publiekrechtelijke kostenverhaal jegens Woonlinie. Woonlinie is derhalve geen andere Exploitatiebijdrage verschuldigd anders dan de bijdragen die voortvloeien uit deze Overeenkomst. Deze Overeenkomst is dan ook aan te merken als een zogenaamde anterieure overeenkomst.” In artikel 21 is vastgelegd welke afspraken partijen over de planning hebben gemaakt. De beiden leden van dit artikel luiden als volgt: 1. Partijen werken aan een Planning voor de uitvoering van deze Overeenkomst welke als Bijlage 6 aan de definitieve samenwerkingsovereenkomst zal worden bijgevoegd. Partijen zullen zich tot het uiterste inspannen om conform de Planning de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren, passend binnen de gezamenlijke Grondexploitatie. 2.

De Planning kan door Partijen gezamenlijk worden gewijzigd indien een goede ontwikkeling van het Exploitatiegebied een dergelijke wijziging noodzakelijk maakt. Artikel 25 heeft betrekking op een wijziging van omstandigheden en kent de volgende tekst: 1. Indien de omstandigheden waaronder de Overeenkomst is gesloten, zodanige wijzigingen ondergaan dat van Partijen of één der Partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de Overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk nakomt of deze de Overeenkomst niet meer kan nakomen, heeft de meest gerede Partij het recht van de andere Partij te verlangen dat de Overeenkomst wordt aangepast. Aanpassingen in de Overeenkomst zullen – voor zover nodig worden aangebracht, indien: a. publiekrechtelijke procedures daartoe noodzaken; en/of

6

b. zich bijzondere omstandigheden voordoen. Ingeval van één of beide omstandigheden zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel zich voordoen, zullen Partijen bij de wijziging van Overeenkomst zoveel mogelijk trachten de oorspronkelijke uitgangspunten als bedoeld in artikel 2 te handhaven en eventuele vertraging in een later stadium weer ongedaan maken. c. Partijen treden met elkaar in overleg indien de planontwikkeling stagneert op grond van gewijzigde externe omstandigheden, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen ontwikkelingen op de woningmarkt en de financiële markten. 2.3. Enkele aandachtspunten bij de uitvoering van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst Hetgeen tijdens de door ondergetekende gevoerde gesprekken is medegedeeld over de wijze waarop door de gemeente Aalburg en Woonlinie uitvoering is gegeven aan de Initiële Samenwerkingsovereenkomst, geeft ondergetekende aanleiding tot het puntsgewijs maken van de volgende opmerkingen: - Aangezien aan ondergetekende geen definitieve samenwerkingsovereenkomst is verstrekt, heeft hij de vraag gesteld op welke wijze partijen uitvoering hebben gegeven aan het bepaalde in artikel 3, lid 1. Gebleken is dat partijen nimmer uitvoering hebben gegeven aan hun afspraak om de Initiële Samenwerkingsovereenkomst uit te werken tot een definitieve samenwerkingsovereenkomst.

Geen van betrokkenen kon zich herinneren waarom dit zo was afgesproken en evenmin is gebleken dat iemand na het onderteken van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst ooit heeft verzocht om nadere uitwerking ervan; - Naar het oordeel van ondergetekende is een en ander wel verklaarbaar. Hoewel de gesloten overeenkomst de naam ‘Initiële Samenwerkingsovereenkomst” draagt, bevat deze op tal van onderwerpen al alle afspraken voor de gehele ontwikkeling van het gebied De Eng; - Een uitzondering hierop vormt het bepaalde omtrent de planning. De Planning die in bijlage 6 bij de Initiële Samenwerkingsovereenkomst is opgenomen, is beperkt tot de planning van de bestemmingsplanprocedure. Deze bijlage besluit met de tekst: “De planning ten behoeve van de locatieontwikkeling (fasering) is op 14 december 2009 nog niet bekend. De planning/fasering voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling zal bekend zijn tijdens de definitieve samenwerkingsovereenkomst op het moment van het Ontwerpbestemmingsplan ‘De Eng’ te Veen.” - Dat nimmer een definitieve samenwerkingsovereenkomst is opgesteld heeft tot gevolg gehad dat er ook nooit een planning is vastgesteld voor de feitelijke ontwikkeling van het plangebied De Eng.

Dit betekent dat alle verplichtingen van partijen op grond van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst die zijn gekoppeld aan de planning, niet zijnde de planning van de bestemmingsplanprocedure (zoals de artikelen 6, lid 3 (het opstellen van een verkavelingsplan door Woonlinie), 9 lid 3 (het inbrengen door partijen van gronden ten laste van de Gezamenlijke Grondexploitatie op het fiscaal meest gunstige moment en onder de fiscaal meest gunstige voorwaarden), 18 lid 8 (het door Woonlinie voltooien van de ontwikkeling van het Exploitatiegebied conform de in de Planning opgenomen aantal werkbare werkdagen), 19, lid 1 (het voorleggen door Woonlinie van het Voorlopig ontwerp en het Definitief ontwerp van het Bouwprogramma behoudens de vrije kavels aan de gemeente om dit te laten toetsen door de welstandcommissie) en 20, lid 3 (Woonlinie moet op de kortst mogelijke termijn na verkrijging van de Bruikbare bouwvergunning(en) starten met de verkoop van het te realiseren Bouwprogramma) feitelijk niet afdwingbaar zijn; - Los daarvan is het merkwaardig dat in bijlage 6 (evenals in artikel 3, lid 1) voor het sluiten van een definitieve samenwerkingsovereenkomst wordt verwezen naar “het moment van het Ontwerp bestemmingsplan”, aangezien een dergelijke moment niet

7

-

-

bestaat. Mogelijk wordt gedoeld op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan, maar onduidelijk is of dit daadwerkelijk het geval is; In artikel 15 wordt gesproken van het gemeentelijke recht om deþÿgeactualiseerde Gezamenlijke Grondexploitatieþÿjaarlijks te laten controleren door een accountant. Dit veronderstelt dat deþÿGezamenlijke Initiële Grondexploitatieþÿin bijlage 3 bij de Initiële Samenwerkingsovereenkomst jaarlijks wordt geactualiseerd. Woonlinie heeft tot het voorjaar van 2017 echter nimmer een geactualiseerde grondexploitatie aan de gemeente verstrekt. De gemeente heeft daarnaast tot op heden nog nooit gebruik gemaakt van het recht op een accountantscontrole als bedoeld in artikel 15 en Woonlinie evenmin immer gewezen op het bepaalde in dit artikel. Dit artikel is daarmee tot op heden een dode letter gebleken. Gelet op de in de Initiële Samenwerkingsovereenkomst verankerde gegarandeerde opbrengst uit de grondexploitatie van € 250.000 biedt deze overeenkomst de gemeente Aalburg op het eerste gezicht voldoende comfort. Dit verklaart naar het oordeel van ondergetekende ook dat de gemeente nooit gebruik heeft gemaakt van het recht op een accountantscontrole als bedoeld in artikel 15 van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst.

Kennelijk heeft de gemeente zichzelf niet de reële vraag gesteld of de rooskleurige prognose van Woonlinie bij het aangaan van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst wel houdbaar zal blijken en de gemeente derhalve rekening moest houden met een scenario zoals zich dit uiteindelijk ook heeft voltrokken;

2.4. Aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst en de gemeente Aalburg Op 24 april 2017 wordt een overleg gehouden tussen de gemeente Aalburg en Woonlinie. De gemeente is hierbij vertegenwoordigd door e Aan de zijde van Woonlinie nemen en deel aan het overleg. þÿ constateert dat we eerder aan de bel hadden moeten trekken om deze GREX-problematiek met elkaar te bespreken 1 Tijdens dit overleg geeft Woonlinie een presentatie en hij deelt mee dat de grondexploitatie is geactualiseerd. Aan de hand van deze presentatie wordt door Woonlinie onder meer aangegeven dat de gebiedsontwikkeling achter ligt op schema (verwachte afsluiting in 2025 in plaats van 2019), en dat sprake is van minder opbrengsten door grondprijsverlaging. De grondexploitatie sluit inmiddels fors negatief (inclusief rente, gekapitaliseerd tot 2025 op € -3.247.680,59). Uit het verslag van de vergadering blijkt dat daarin de volgende procesafspraken zijn gemaakt: 1. koppelt de uitkomsten van dit gesprek terug aan het college. 2. Daarna wordt in klein comité gewerkt aan een voorstel/reactie vanuit de gemeente richting Bouwlinie. Dit voorstel is voor 1 juni gereed. 1

Opvallend is dat in de brief van Woonlinie aan de gemeente Aalburg d.d. 7 juni 2012 met geen woord wordt gerept over een (dreigend) voor Woonline problematisch tekort in de grondexploitatie. Zo staat in deze brief onder meer dat Woonlinie de kavelprijs tot 500m2 perceeloppervlakte in stand wil houden, maar meters vanaf 500 onderhandelbaar te maken Dit is in afwijking van het gemeentelijk beleid, maar gezien onze gezamenlijke overeenkomst wel realiseerbaar omdat Woonlinie op de grondexploitatie een gegarandeerde opbrengst aan de gemeente Aalburg heeft toegezegd. De gegarandeerde opbrengst blijft ook met deze onderhandelingsruimte in stand. Het is natuurlijk wel van belang dat het ons dan mogelijk wordt gemaakt om dit te realiseren. Wij willen graag nogmaals wijzen op de urgentie van uw snelle medewerking in deze. Gegadigden liggen niet voor het oprapen in deze tijd en elke verkochte kavel is er een. Voor onze gezamenlijke cashflow zijn deze verkopen van essentieel belang!þÿIn de brief van de gemeente Aalburg van 12 september 2012, waarin de gemeente instemming met dit voorstel wordt aangegeven, wordt expliciet naar deze herhaalde garantie verwezen.

8

3. Komen tot afspraken. Streven om dit voor de zomervakantie gereed te hebben. 4. Daarna naar gemeenteraad en RvC. geeft tot slot aan dat het doel moet zijn om tot een logisch en stevig verhaal te komen waar we beide achter staan en goed kunnen uitleggen aan onze raden. Op 3 oktober 2017 wordt aan het op 24 april gehouden bestuurlijk overleg een vervolg gegeven op ambtelijk niveau. De standpunten van de gemeente Aalburg worden in het verslag van deze bespreking als volgt verwoord: Gemeente is bereid zuidelijk gebied te verdichten en te versnellen. - De gevolgen van de grondprijsverlaging zitten hoofdzakelijk is het nog te realiseren zuidelijk gedeelte omdat daar oorspronkelijk zeer grote kavels zijn bedacht. Door dit plan te verdichten en kavels uit te geven van circa 400m2 zijn de gevolgen van de grondprijsverlaging (maar) 12 euro per m2. Het verschil van 292 naar 280 euro per m2. - Gemeente is bereid de € 450.950,00 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten) - Gemeente laat eis, derde ontsluiting nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van naar Den Eng vanaf de Grotestraat.

- Gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380,00 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring gemeente moeten maken. - Gemeente heeft geen problemen om het ambitienivo voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het zuidelijk gedeelte te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. - De Gemeente wil de afgesproken rente van 4% los laten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 1-1-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld. - De gemeente heeft alle beschikbare middelen (subsidies) die voor explosieven onderzoek aanwezig waren ingezet binnen het plan. - De gemeente wil niet meedelen in de extra kosten voor het explosieven onderzoek van circa € 254.000 , zijnde € 127.000 euro per partij, ten koste van het gegarandeerde resultaat van € 250.000. M.a.w. de overschrijding van 254.000 euro komt ten laste van de gezamenlijke grex, maar de gemeente wil/kan deze overschrijding niet afboeken op het door Woonlinie gegarandeerde resultaat.

- Gemeente wil de grond niet herwaarderen en wil dan ook niet afboeken Afgesproken wordt onder meer dat de standpunten van partijen zullen worden besproken in een gezamenlijk (bestuurlijk) overleg, waarna partijen intern hun achterban kunnen informeren. In een mailbericht van 28 november 2017 schrijft aan een mailbericht met daarin de volgende tekst College staat wel open voor het idee om de 250.000 naar voren te trekken in kader van duurzaamheid maar vraagt wel aandacht of we in waardering van gronden of in de GREX van de ENG geen risico lopen op het moment dat we dat weggeven. Kan je daar even goed naar (laten) kijken voordat we het balletje bij Woonlinie opwerpen?þÿ

9

Op 6 december 2017 stuurt deze mail ter kennisneming door aan met de vraag Neem jij dit volgend jaar mee in jouw stuk Uit de gevoere gesprekken is gebleken dat hiermee wordt gedoeld op het t.z.t. door hierover te schrijven collegvoorstel. Op 27 maart 2018 vindt een bestuurlijk overleg plaats, waarbij aan de zijde van de gemeente Aalburg aanwezig zijn. Het onderwerp van gesprek wordt gevormd door de mogelijke oplossingsrichtingen om te komen tot een meer sluitende grondexploitatie voor het bestemmingsplan Den Eng te Veen. Naar aanleiding van dit overleg stuurt aan een brief met daarbij als bijlage eenþÿAfsprakenkader grondexploitatie Den Eng te Veen tussen gemeente Aalburg en Bouwlinie b.v d.d. 5 april 2018. Dit afsprakenkader luidt als volgt: - þÿ De gemeente Aalburg en Bouwlinie zien mogelijkheden om het zuidelijk deel van het plangebied den Eng te verdichten en de ontwikkelingen te versnellen. In gezamenlijk overleg kijken we naar een verdichting van het zuidelijk gebied, rekeninghoudend met de kwaliteiten van het deel van het plangebied wat al gerealiseerd is. De te realiseren woningbouwproductie dient aan te sluiten op de Woonvisie en de cijfers van het SpringCo rapport. Vanuit deze rapporten ligt er nog een opgave om sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te realiseren. Eén en ander passend binnen de ruimtelijke en andere volkshuisvestelijke kaders. -

De gemeente is bereid de € 450.950,00 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor de aanleg van wegen (openbaar gebied) en ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten).

-

De gemeente laat de eis van een derde ontsluiting van nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van naar Den Eng vanaf de Grotestraat.

-

De gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380,00 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring aan de gemeente aanbieden.

-

Partijen leggen vast het gegarandeerde resultaat aan de gemeente Aalburg op de grondexploitatie (250.000 euro) in te zetten voor in onderling overleg nader te bepalen duurzaamheidsambities in het plangebied. Met als uitgangspunt dat de grondexploitatie voor de gemeente op 0 sluit.

-

De gemeente heeft geen problemen met het voorstel van Bouwlinie om het ambitieniveau voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het zuidelijke gedeelte eventueel te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd.

-

De gemeente zal de afgesproken rente van 4% loslaten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 01-01-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld.

10

-

De gemeente heeft alle beschikbare middelen (subsidies) die voor explosievenonderzoek aanwezig waren, ingezet binnen het plan.

-

Beide partijen vinden het wenselijk om in het vervolg gezamenlijk halfjaarlijks een bestuurlijk overleg te plannen om de voortgang van de het project met elkaar te bespreken en te evalueren.

Met bovenstaande afspraken hebben we diverse optimalisaties in de grondexploitatie gerealiseerd. Ze komen in de plaats van eerdere afspraken. Andere optimalisaties zullen we gezamenlijk bespreken en vastleggen zodra er een nieuw ontwerp is voor het zuidelijke gedeelte van het plangebied. Het doel is om uiteindelijk te komen tot een sluitende grondexploitatie In de brief waarin dit afsprakenkader aanbiedt, spreekt hij de erkentelijkheid en dankbaarheid van Woonlinie uit voor de bereidheid van de gemeente Aalburg om samen met Woonlinie mee te denken en voorstellen te doen om de grondexploitatie van Den Eng tot een meer acceptabel niveau te brengen. Ook schrijft hij: þÿ Zoals besproken zal een en ander in het college van b&w geagendeerd worden voor besluitvorming en zal er waarschijnlijk een raadsinformatiebrief gemaakt worden. Het is in ieder geval fijn om een en ander in de komende periode te kunnen vastleggen Nadat het afsprakenkader d.d. 5 april 2018 door de gemeente op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau feitelijk is geaccordeerd (zoals blijkt uit mailberichten van van c.q. van van 15 juni 2018) wordt het (vrijwel ongewijzigde) afsprakenkader bij brief d.d. 4 juli 2018 aan het college van B&W van de gemeente Aalburg aangeboden. Op 4 december 2018 neemt het college van Aalburg ten aanzien van de aanpassingen GREX Den Eng een tweetal besluiten: 1.

Besluit om in principe in te stemmen met het gedeeltelijk doorvoeren van maatregelen conform het bijgevoegd afsprakenkader grondexploitatie Den Eng; 2. Besluit om de voorgenomen maatregelen af te stemmen met de fusiepartners vanwege het financieel preventief toezicht voortvloeiende uit de Wet algemene regels herindeling (Wet Arhi). Over de genoemde maatregel waarbij het gegarandeerd resultaat (€ 250.000) ingezet wordt voor duurzaamheidsambities in het plangebied, wordt een andere insteek voorgesteld. Het gegarandeerd resultaat wordt gestort in het duurzaamheidsfonds voor nader te bepalen aan wonen gerelateerde duurzaamheidsambities Op 12 december 2018 verstuurt een mailbericht aan waarbij hij het besluit van het college van 4 december 2018 toestuurt en daarbij het volgende aantekent Concreet komt het er op neer dat er nu geen handtekening onder de stukken kan komen omdat dit meegenomen moet worden in het financieel afstemmingsoverleg met de fusiepartners. B&W hebben in principe ingestemd en ik zal er voor zorgen dat dit in januari 2019 op de agenda komt van B&W Altena. Daar zal wel een aanpassing in het afsprakenkader voor gedaan moeten worden. Dat zal ik met kortsluiten

11

Op 17 december 2018 reageert van de gemeente Woudrichem als volgt op het afstemmingsformat dat door de gemeente Aalburg aan de gemeenten Werkendam en Woudrichem is voorgelegd Grex de Eng, uit het collegevoorstel incl. bijlage, komt onvoldoende naar voren welke maatregelen er daadwerkelijk getroffen gaan worden en wat hiervan het (financieel) effect is bij zowel de gemeente als haar partner ( o.a. ten aanzien van verdichten, bijdrage bovenwijks, bijdrage regiofonds, gegarandeerde opbrengst, bouwrijp maken, ontsluiting, rente, duurzaamheid, staatssteun). Als we het goed begrijpen gaat het gegarandeerde resultaat van € 250.000 naar nihil. Tevens wordt daar bovenop de opgenomen stortingen in de verschillende fondsen ingezet binnen de grondexploitatie. Om het voorstel goed te begrijpen is er meer uitleg gewenst Op 18 december 2018 antwoordt van de gemeente Aalburg als volgt Het gegarandeerd resultaat blijft voor Altena € 250.000, dit bedrag wordt bij afsluiting van de exploitatie gestort in een duurzaamheidsfonds (zie argumenten en kanttekeningen-1.1). Wel blijven zoals door jou aangegeven de stortingen in de diverse fondsen binnen het plan.

De hiermee gemoeide bedragen zijn opgenomen hetþÿAfsprakenkader grondexploitatie Den Eng te Veen tussen gemeente Aalburg en Bouwlinie BV Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie voor gemeente Altena blijft gehandhaafd op € 250.000 Op 20 december 2018 reageert van de gemeente Werkendam hierop als volgt: þÿ Vanuit de ambtelijke organisatie van Werkendam zijn er over de GREX Den Eng te Veen vragen gesteld die we met elkaar niet meer voor de herindelingsdatum beantwoord kunnen krijgen. Dit betekent dat het collegebesluit van Aalburg zonder nadere afstemming en goedkeuring richting provincie N-Br gaat. Ik neem dan ook aan dat de provincie aan het college en gemeenteraad van Altena zal vragen om wel/niet akkoord te gaan met deze GREX. Die vraag en dat oordeel wachten we dan ook rustig af, waarbij deze GREX voor mij persoonlijk wel voelt als een sigaar uit eigen doos. We houden alle gelden die we uit het plan zouden halen voor diverse voorzieningen en fondsen binnen het plan, waardoor er een positieve GREX ontstaat, hetgeen voor mij een logisch gevolg is. Ik heb wel vraagtekens bij deze keuzes, maar nogmaals ik ga ervan uit dat de provincie hierover een uitspraak vraagt aan het college en gemeenteraad van Altena 2.5.

Aanpassing van de Initiële Samenwerkingsovereenkomst en de gemeente Altena Op 15 mei 2019 stuurt een mailbericht aan van de gemeente Altena waarin hij, in aansluiting op het bestuurlijk overleg dat op 6 mei 2019 heeft plaatsgevonden, verzoekt om overleg om de voortgang van het project te bespreken. In een tweetal ambtelijke adviezen aan B&W van Altena (d.d. 8 juli 2019 respectievelijk 17 december 2019) wordt een voorstel gedaan om het college van Altena een besluit te laten nemen in lijn met het besluit van de gemeente Aalburg van 4 december 2018, met dien verstande dat in beide voorstellen wat betreft het gegarandeerde resultaat voor de gemeente van € 250.000 daarvan wordt afgeweken. In het voorstel aan B&W van 17 december 2019 wordt onder meer opgemerkt In 2009 hebben Woonlinie en de gemeente Aalburg besloten om het gebied Den Eng te Veen te ontwikkelen. In het plangebied is de realisering van 160 woningen beoogd. In het stedenbouwkundig plan is veel aandacht voor openbaar groen en water. Inmiddels is de noordelijke helft van het plangebied ontwikkeld.

12

Woonlinie en Gemeente voeren een gezamenlijke grondexploitatie, met dien verstande dat het risico voor de gemeente beperkt is. In hoofdlijnen komt het erop neer dat Woonlinie de Gemeente een minimale opbrengst garandeert van € 250.000,-- en dat bij een hogere winst (> 500.000,--) de winst op basis van 50/50 wordt verdeeld. In de lopende ontwikkeling is door diverse factoren, maar met name vanwege de financiële crisis, het beoogde resultaat negatief bijgesteld. Om het resultaat positief te beïnvloeden zijn Woonlinie en Gemeente in gesprek gegaan met de intentie om het resultaat minder negatief te laten worden. Deze gesprekken hebben geresulteerd in een aantal maatregelen die zijn opgesomd in het bijgaande afsprakenkader van 4 juli 2018. Op 4 december 2018 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van Aalburg besloten om (met een kleine inhoudelijke wijziging) in principe in te stemmen met het doorvoeren van maatregelen conform het bijgevoegd afsprakenkader grondexploitatie Den Eng. Vanwege het financieel preventief toezicht voortvloeiende uit de Wet algemene regels herindeling (Wet Arhi) is destijds echter besloten om niet definitief in te stemmen en de besluitvorming door het nieuwe college van de gemeente Altena te laten plaatsvinden.” (…) “Gedurende de looptijd van deze gezamenlijke grondexploitatie heeft op bestuurlijk niveau structureel overleg plaatsgevonden.

Op verzoek van Bouwlinie is onderzocht op welke manier we de gezamenlijke grondexploitatie positief kunnen beïnvloeden. Dit heeft geresulteerd in een pakket maatregelen zoals in het bijgevoegde afsprakenkader d.d. 4 juli 2018 is opgesomd. Op 4 december 2018 is door de voormalige gemeente Aalburg besloten in principe in te stemmen, maar wel met een wijziging. Voor de maatregel waarbij het gegarandeerde resultaat (€ 250.000) ingezet wordt voor duurzaamheidsambities in het plangebied, wordt besloten dit te storten in een duurzaamheidsfonds voor nader te bepalen aan wonen gerelateerde duurzaamheidsambities. In afwijking van deze principe instemming wordt voorgesteld om geen nadere bestemming te geven aan het gegarandeerde resultaat van € 250.000. Dit om vast te houden aan de ‘kapstok’ van de samenwerkingsovereenkomst. Als partner in deze gezamenlijke grondexploitatie zijn wij mede verantwoordelijk voor het uiteindelijke resultaat. Met de genoemde maatregelen blijft de ambitie gehandhaafd om tot een kwalitatief hoogwaardige afronding van de ontwikkeling van de Den Eng te komen.” (…) “Het bijgaande afsprakenkader wordt aangepast zodat niet getornd wordt aan het gegarandeerde resultaat (€ 250.000).

De afspraken zullen worden vastgelegd in een aanvullende overeenkomst op de samenwerkingsovereenkomst van 14 december 2009.” Op 30 januari 2020 brengt Gloudemans aan de gemeente Altena een advies uit, waarin wordt geadviseerd met betrekking tot twee onderdelen in het afsprakenkader, te weten het laten vervallen van de afdrachten bovenwijks en aan het landschapsinvesteringsfonds. De volgende vragen worden door Gloudemans beantwoord: 1. Mag de gemeente de afdrachten bovenwijks en landschapsinvesteringsfonds in het plan laten terugvloeien? 2. Indien we dit niet doen is er dan sprake van onverschuldigde betaling omdat we de afdrachten niet gelabeld hebben?

13

Met betrekking tot vraag 1 komt Gloudemans tot de conclusie dat dit is toegestaan omdat de Initiële Samenwerkingsovereenkomst en de bijlagen daarbijþÿde gemeente of de partijen daartoe niet in de weg staan Met betrekking tot vraag 2 concludeert Gloudemans dat uitsluitend de bijdrage aan het landschapsinvesteringsfonds als onverschuldigd kan worden gekwalificeerd, omdat voor deze bijdrage geen publiekrechtelijke basis in een door de gemeente vastgestelde structuurvisie aanwezig is. Voor de afdracht bovenwijks geldt dit volgens Gloudemans niet. Op 26 mei 2020 stuurt aan mailbericht ana , waarin hij onder meer stelt: Wij vragen al sinds oktober 2017 medewerking te verlenen aan een optimalisatie van de GREX; - Het negatieve resultaat loopt op tot ruim 3,5 milj; - Jullie boekwaarde van ruim 4,6 milj. is onrealistisch, dit wordt bevestigd door een laatst uitgevoerde taxatie. Deze komt uit op een waarde van 1,3 milj. - Met de nieuwe gemeentelijk grondprijzen komen wij nooit uit op een grondwaarde van 4,6 milj. Wij komen niet hoger dan 3,7 milj. - Jullie leveren de grond niet bouwrijp; - Bouwlinie maakt het plan woonrijp; - Kosten bouw en woonrijp (noord en zuid) maken liggen rond de 2.7 milj - Wij ervaren geen constructieve en proactieve samenwerking; - de boekwaarde dient drastisch te worden verlaagd zodat een ontwikkeling van huuren koopwoningen mogelijk wordt.

Op 4 juni 2020 stuurt deze mail door aan en reageert daarbij als volgt op de door genoemde punten: - Het is ons bekend dat er sprake is van een negatief resultaat - We zijn in overleg over maatregelen die genomen kunnen worden om het resultaat te verbeteren - Het instemmen met deze maatregelen is een gunst. Woonlinie kan aan zijn verplichtingen uit de SOK gehouden worden. - De reactie heeft vanwege uiteenlopende redenen (te lang) op zich laten wachten - De (nieuwe) gemeentelijke grondprijzen staan los van deze GREX. Bouwlinie heeft de vrijheid zelf de prijzen te bepalen. - De boekwaarde van de grond wordt verward met de verwervingskosten. De hoge verwervingskosten zijn door Aalburg als risico benoemd. Woonlinie heeft Aalburg daarom een garantie van € 250k gegeven. - De gemeente levert de grond nietþÿbouwrijpþÿomdat dit in de SOK is overeengekomen. Het betreft een gezamenlijke grondexploitatie. - De gemeente wordt verweten niet proactief en constructief samen te werken. Conform de SOK is de gemeente faciliterend en geen penvoerder. - Het dreigen met juridische stappen helpt het proces niet.

Op 17 juli 2020 stuurt Bouwlinie een brief aan het college van B&W van de gemeente, waarin Bouwlinie met name ingaat op het gemeentelijke standpunt om vast te houden aan de garantie van € 250.000 Hierover merkt Bouwlinie het volgende op U neemt als standpunt aan dat de gemeente Altena geen financieel risico loopt binnen deze grondexploitatie. Ook gaat u ervan uit dat de € 250.000 gegarandeerd is. Over dit standpunt kan genuanceerd worden gedacht. In de SOK staat meerdere malen dat partijen op basis van een 50/50-participatie een 14

gezamenlijke grondexploitatie voeren. In de considerans staat dat partijen zijn overeengekomen bij de ontwikkeling van het bouwplan ieder voor 50% te participeren in de kosten, opbrengsten en risico's van de grondexploitatie. Wij zijn van mening dat beide partijen hebben beoogd af te spreken dat Bouwlinie de gemeente een minimale opbrengst garandeert van € 250.000 en bij een hogere winst van meer dan € 500.000 de winst op basis van 50/50 wordt verdeeld. Dit betekent echter niet dat de gemeente is vrijgesteld van de risico's op het moment dat de resultaten van de GREX negatief uitvallen: de gemeente participeert voor 50% in de kosten, opbrengsten (met de minimale opbrengsten garantie) en de risico's. De gemeente heeft ervoor gekozen om risicodragend te participeren in de grondexploitatie. Nu er geen positief resultaat is van de GREX, is er ook geen minimum opbrengst van € 250.000 Op 28 augustus 2020 heeft de gemeente Altena geadviseerd. Deze advisering spitst zich toe op twee kwesties: (1) de garantie van € 250.000 en (2) het mogelijke risico van ongeoorloofde staatsteun indien de gemeente de afdrachten bovenwijks en landschapsinvesteringsfonds in het plan zou laten terugvloeien.

Met betrekking tot vraag 1 komt tot de conclusie dat - op basis van de informatie die aan is versterkt - de gemeente redelijkerwijs het standpunt kan innemen dat er door Woonlinie een minimale opbrengst is gegarandeerd van € 250.000 Dat standpunt kan in de gesprekken met Woonlinie dan ook worden ingenomen. Met betrekking tot vraag 2 concludeert het onttrekken van gelden uit het fonds bovenwijkse voorzieningen en het groenfonds, in beginsel als strijdig zou kunnen worden aangemerkt met het Europese staatssteunverbod. Daarbij tekent wel aan Of er daadwerkelijk sprake is van strijd met artikel 107 WVEU vergt een nader onderzoek naar de wijze waarop de gelden in de toekomstige ontwikkeling ter beschikking komen van de grondexploitatie. Immers, blijkens de overeenkomst voeren partijen een gezamenlijke grondexploitatie en wellicht komen de gelden of een deel daarvan ten goede aan het te ontwikkelen openbaar gebied 3. De regelgeving op het gebied van staatssteun 3.1. Inleiding; artikel 107 VwEU Voor de beantwoording van vragen op het gebied van staatssteun is in de eerste plaats van belang heb bepaalde in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU). Dit verdrag is een gewijzigde versie van het Verdrag tot oprichting van de Europese Gemeenschap (dat meestal verkort wordt weergegeven als het VwEU).

Artikel 107, lid 1 van het VwEU luidt als volgt: Behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, zijn steunmaatregelen van de þÿ staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt Artikel 107, derde lid, aanhef en onder c luidt als volgt: þÿ Als verenigbaar met de interne markt kunnen worden beschouwd steunmaatregelen om de ontwikkeling van bepaalde vormen van economische bedrijvigheid of van bepaalde regionale economieën te vergemakkelijken, mits de voorwaarden waaronder het handelsverkeer

15

plaatsvindt daardoor niet zodanig worden veranderd dat het gemeenschappelijk belang wordt geschaad”. Uit het eerste lid van artikel 107 blijkt dat er sprake van staatssteun als er aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan: - de steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd; - de steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen; - dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en); - het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel hebben. 3.2. De deminimis-regeling Evenals bij toepassing van de aanbestedingsrichtlijnen, gelden ook bij de beoordeling van staatssteunbedragen drempelbedragen. In een Mededeling van de Europese Commissie inzake staatssteun wordt in dit verband verwezen naar de zogenaamde minimis-regeling2. Daarin overweegt de Commissie onder meer: “In het licht van de ervaring van de Commissie kan worden vastgesteld dat steun waarvan het bedrag over een periode van drie jaar een plafond van 100.000 euro niet overschrijdt, het handelsverkeer tussen de lidstaten niet ongunstig beïnvloedt en de mededinging niet vervalst of dreigt te vervalsen, zodat deze steun niet onder (…) het Verdrag valt”.

Het bedrag van € 100.000,-- is inmiddels gewijzigd in € 200.000,--. 3.3. Staatssteun en grondtransacties In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 wordt op pagina 120 over staatssteun bij gebiedsontwikkeling onder meer opgemerkt dat voor vragen op het gebied van staatssteun bij gebiedsontwikkeling bijna twee decennia de Mededeling betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties van de Europese Commissie uit 19973 van groot belang is geweest. In 2016 is deze mededeling vervangen door een nieuwe Mededeling betreffende het begrip staatssteun. Op die nieuwe mededeling zal in paragraaf 2.4. nader worden ingegaan. De Reiswijzer merkt in dit verband verder op: “Omdat de manier waarop de praktijk de afgelopen jaren volgens de mededeling uit 1997 heeft gewerkt in overeenstemming met de staatssteunregels door de nieuwe mededeling niet onmogelijk wordt gemaakt, wordt aan de mededeling uit 1997 toch kort aandacht geschonken. Op grond van de mededeling uit 1997 kan een marktconforme waarde van gronden en gebouwen op twee manieren worden aangetoond: door middel van een openbare biedprocedure (waarbij meerdere marktpartijen een grondbod mogen uitbrengen) of door een voorafgaande onafhankelijke taxatie van de marktwaarde. Bij gebiedsontwikkeling kunnen beide methoden bruikbaar zijn.

Als de verkoop van bouwkavels is betrokken in een openbare aanbesteding of selectieprocedure met een openbaar karakter, is daarmee feitelijk sprake van een openbare biedprocedure zoals bedoeld in genoemde mededeling, ervan uitgaande dat deze onvoorwaardelijk is. Wel moet worden opgelet bij een verkoop procedure waarbij marktpartijen onderling sterk verschillende plannen (in stedenbouwkundig en programmatisch opzicht) kunnen indienen en de prijs 2

Verordening (EG) nr. 69/2001 van de Commissie van 12 januari 2001, betreffende de toepassing van de artikelen 87 en 88 van het EG-Verdrag op de minimis-steun. Publicatieblad van de Europese gemeenschappen van 13 januari 2001, L 10/30 e.v. 3 Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, PbEG 1997, C209/3.

16

slechts een van de gunningscriteria is. In zo’n geval zou het zo kunnen zijn dat bij de keuze voor een plan kwalitatieve aspecten de doorslag hebben gegeven en de prijs die door de winnaar is geboden eigenlijk te laag is voor het bijbehorende plan. Dit kan overigens worden ondervangen door voorafgaand aan de verkoopprocedure aan te geven dat het plan van de winnaar door een onafhankelijke deskundige zal worden getoetst op marktconformiteit. Mocht de door de winnaar geboden grondprijs – uitgaande van het door hem aangeboden plan – dan onverhoopt niet marktconform zijn, dan moet deze marktpartij de kans krijgen zijn prijs tot de marktconforme waarde te verhogen. Indien hij dat niet wil, dan valt zijn plan af en komt de partij die als tweede is geëindigd in beeld. Als de gemeente (bijvoorbeeld als gevolg van een grondpositie van een of meer ontwikkelaars) met marktpartijen zaken wil doen en daarbij kiest voor bijvoorbeeld een overeenkomst van koop en verkoop of voor de oprichting van een GEM, zullen de betreffende grondtransacties vooraf door een onafhankelijke taxateur als marktconform moeten worden aangemerkt.

Dat de taxatie plaatsvindt voordat een overeenkomst wordt gesloten, is volgens recente jurisprudentie van de Nederlandse rechter niet doorslaggevend, mits een overeenkomst die voorafgaat aan een taxatie maar wel de mogelijkheid biedt om een financiële afspraak te herzien indien de taxatie daartoe aanleiding zou geven. Let er wel op dat daarbij alle grondtransacties aan bod komen. Zo moet bij een overeenkomst van koop en verkoop niet alleen de inkoop door de gemeente, maar ook de uitgifte door de gemeente marktconform zijn. Hetzelfde geldt voor de inbreng in en uitgifte door een GEM.” 3.4. De casus Centrumplan Mill en St. Hubert Op 14 oktober 2009 doet de Europese Commissie een uitspraak over een overeenkomst tussen de gemeente Mill en St. Hubert en een ontwikkelaar inzake de herontwikkeling van het centrum van Mill4. Een van de vragen waarop de Commissie ingaat is of de gemeente de kosten van het aanleggen van de openbare ruimte voor haar rekening had mogen nemen. In dit verband overweegt de Commissie als volgt: “(29) Met betrekking tot de algemene infrastructuur die de gemeente op de openbare ruimte dient te voorzien, tekent de Commissie het volgende aan. Wanneer het over deze algemene, publieke infrastructuur gaat, heeft de gemeente het over parkeervoorzieningen en de heraanleg van de openbare ruimte in de dorpskern.

Zowel de toekomstige bewoners van de dorpskern als derde partijen zullen van deze infrastructuur gebruikmaken en hebben daar evenveel baat bij. (30) Zorgen voor een voor iedereen op gelijke voorwaarden toegankelijke algemene openbare infrastructuur - die de markt niet op louter commerciële voorwaarden kan verschaffen - is een typische taak van de overheid. In dat geval levert de infrastructuur niemand een specifiek voordeel op. (31) De Commissie wijst erop dat het bij stadsvernieuwingsprojecten gebruikelijk is dat de algemene planningskosten, met het oog op een degelijke planning van de projecten, om tot een kostenefficiënt en optimaal resultaat te komen, door overheden worden gedragen. De gemeente draagt geen kosten die normaal gesproken door de projectontwikkelaar hadden moeten worden gedragen. (32) In het licht van het voorgaande concludeert de Commissie derhalve dat de gemeente Mill en St. Hubert door de aanleg van de algemene infrastructuur op de openbare ruimte, zoals hiervoor beschreven, geen selectief voordeel verleent, maar louter haar taak als overheid vervult. (33) De Commissie is derhalve van oordeel dat er bij de aanleg van de algemene infrastructuur op de openbare ruimte in de gemeente Mill en St. Hubert geen sprake kan zijn 4

C(2009)7686 definitief

17

van staatssteun in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag. De kosten voor de inrichting van de openbare ruimte (500 000 EUR) en de gemeentelijke planningskosten (350 000 EUR) van het project kunnen bijgevolg niet als staatssteun worden beschouwd 3.5. De casus Damplein Leidschendam-Voorburg Begin 2013 sprak de Europese Commissie uit dat de gemeente Leidschendam-Voorburg in de casus Damplein ongeoorloofde staatssteun verleende aan een consortium van een tweetal marktpartijen: Bouwfonds en (hierna af te korten tot SJB). Volgens een in 2004 gesloten samenwerkingsovereenkomst van 2004 zou SJB met de bouw van het project Damplein van start gaan wanneer de gronden bouwrijp waren gemaakt en de nodige bouwvergunningen waren afgegeven. Voor de bouw van de vrijesectorwoningen mochten de particuliere ontwikkelaars de bouwwerkzaamheden echter uitstellen tot 70 % van deze woningen, al dan niet in combinatie met sociale woningen, van de deellocatie in kwestie waren voorverkocht. Volgens de afspraken uit 2004 zou SJB op het Damplein een groot aantal woningen en commerciële ruimten en een ondergrondse parkeergarage met naast een particulier gedeelte ook een openbaar gedeelte bouwen. Zowel de commerciële ruimten als de wooneenheden zouden boven op de ondergrondse parkeergarage worden gebouwd. Voor deze onderdelen gold geen voorverkoop percentage.

Omdat het voorverkooppercentage voor de woningen niet werd behaald, weigerde SJB te starten met de bouw. In die context hebben de gemeente en SJB beslist om eind 2008 onderhandelingen te gaan voeren over wijziging van de samenwerkingsovereenkomst van 2004. Na een beoordeling door een van partijen onafhankelijke deskundige heeft de gemeente zijn partijen een aangepaste (lagere) grondprijs overeengekomen. Ook werden door SJB verschuldigde bijdragen kwijtgescholden. De prijsverlaging werd vastgesteld in een overeenkomst die op 1 maart 2010 werd ondertekend. De Europese Commissie oordeel begin 2013 dat een en ander een bedrag aan ongeoorloofde staatsteun oplevert van € 6,9 miljoen, dat door SJB aan de gemeente moet worden terugbetaald. Op 30 juni 2015 deed het Europese Hof een uitspraak in deze casus. Het Hof heeft daarin het oordeel van de Commissie nietig verklaard. De Commissie moest derhalve een nieuw besluit nemen over het project Damplein. De Commissie merkt bij de hernieuwde beoordeling van de publiek-private afspraken op 15 januari 2016 (Besluit 2016/649, Publicatieblad L 109/27) onder meer op dat volgens vaste rechtspraak economische transacties die worden aangegaan door een overheidsinstantie of een overheidsbedrijf, geen voordeel verlenenþÿaan de andere partij bij die transactieþÿen vormen zij dus geen steunþÿindien zij onder normale marktvoorwaarden plaatsvinden.

Om te beoordelen of een economische transactie onder normale marktvoorwaarden plaatsvindt, moet het gedrag van de overheidsinstanties of -bedrijven worden vergeleken met dat van vergelijkbare particuliere economische marktdeelnemers onder normale marktomstandigheden, om te bepalen of met de economische transacties welke die instanties of bedrijven aangaan, een voordeel wordt verleend aan de andere partij. Dit is het zogenoemdeþÿcriterium van de marktdeelnemer in een markteconomie Om vast te stellen of de gemeente, door in te stemmen met een verlaging van de oorspronkelijk overeengekomen verkoopprijs voor de aan SJB verkochte grond en de kwijtschelding van bijdragen, SJB een economisch voordeel heeft verleend, moet worden nagegaan of de gemeente voldeed aan het criterium van de marktdeelnemer in een markteconomie, d.w.z. of een hypothetische particuliere verkoper in dezelfde situatie als de gemeente zou hebben ingestemd met dezelfde

18

prijsverlaging en kwijtschelding, zodat het bestaan van een uit de betwiste maatregelen voortvloeiend voordeel kan worden uitgesloten”. Met toepassing van dit criterium, dat voor komt de Commissie tot het besluit dat de op 1 maart 2010 door de gemeente Leidschendam-Voorburg overeengekomen verlaging van de verkoopprijs voor grond en kwijtschelding van de grondexploitatie- en kwaliteitsbijdrage ten gunste van SJB geen staatssteun vormt in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. 3.6. Een nieuwe Mededeling van de Europese Commissie In 2016 verscheen een nieuwe Mededeling Staatssteun van de Europese Commissie. In deze Mededeling verduidelijkt de Commissie diverse elementen met betrekking tot het begrip staatssteun5. Met de inwerkingtreding van de Mededeling is de in paragraaf 3.3. van deze notitie genoemde ‘Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties’ vervallen. Het overkoepelende beginsel waaraan afspraken tussen overheden en marktpartijen op grond van de nieuwe Mededeling dienen te worden getoetst is het beginsel van een marktdeelnemer in een markteconomie (market economy operator, vaak afgekort als ‘MEO-beginsel’).