Voorstel 8-01-24 BIJLAGE 2 Taxatierapport Anne Frankplein 12 Rijen

TAXATIERAPPORT

Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen KIN Makelaars Breda Dennis Cruijssen RT Korte Ploegstraat 19, 4818EM te Breda Tel: 0765221221 | Email: dennis@kinmakelaars.nl

Opdrachtgever ABG Dhr. F. Somers Willibrordplein 1 5131AV Alphen

Dossier:

Waardepeildatum 27 oktober 2023

Rapportdatum 3 november 2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer:

74702582

Complex:

Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Adres:

Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Eigenaar:

SPOOR VASTGOED B.V.

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

4.390 mð

Energielabel:

A

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1998

Monument:

Nee

Totaal BVO mðof stuks:

1.923

Totaal VVO mðof stuks:

1.748

Verhouding VVO / BVO:

1:1,10

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

57

Parkeerratio:

1:31

Marktwaarde per mð:

€ 1.631

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

ABG

Contactpersoon:

Dhr. F. Somers

Doel taxatie:

Aankoop

Uitvoerend taxateur:

Dennis Cruijssen RT

Waardepeildatum:

vrijdag 27 oktober 2023

Marktwaarde kosten koper:

€ 2.851.152

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

8,58 % | 11,6

Object beoordeling

Score

Markt/herz. huur:

€ 244.750

Netto markt/herz. huur:

€ 208.179

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

14,94 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 36.571

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Locatie score:

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Courantheid verkoop:

Goed

Courantheid verhuur:

Goed

Het object is per 27-10-2023 getaxeerd op:

EUR 2.850.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 2 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Verbouwing

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 3 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

ABG

Ter attentie van:

Dhr. F. Somers

Adres:

Willibrordplein 1, 5131AV te Alphen

Telefoonnummer:

06-51687496

E-mailadres opdrachtgever:

franksomers@abg.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

KIN Makelaars Breda

Uitvoerend taxateur:

Dennis Cruijssen RT

Adres:

Korte Ploegstraat 19, 4818EM te Breda

Telefoonnummer:

0765221221

E-mailadres:

dennis@kinmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT VastgoedCert NVM Business

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs: RT384426286 VastgoedCert Kamer Bedrijfsmatig vastgoed: V824499264 NVM 600268

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Commercieel Vastgoed

A.3 TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

KIN Makelaars

Tweede taxateur:

Knud Nelissen RMT-RT

Adres:

Hoofdstraat 27, 5121JA te Rijen

Telefoonnummer:

0161-244 844

E-mailadres:

knud@kinmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM Business BIV Erkend Vastgoedmakelaar (Belgie)

Ingeschreven in het register onder nummer:

Kamer Wonen/MKB: RMT07.121.2033 Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed: BV02.901.5.1724

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 4 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

donderdag 2 november 2023

Toelichting opdrachtverstrekking Op 02 november 2023 is door taxateur een opdracht ontvangen welke door taxateur op die dag geaccepteerd is. Tussen het verzenden van de opdracht en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2)

Opdrachtvoorwaarden Er is niet afgeweken van de opdrachtvoorwaarden zoals die zijn bijgevoegd aan deze taxatie. De taxateurs van KIN Makelaars BV vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie, zie: www.fiu-nederland.nl. Publicatie van het taxatierapport of het ter beschikking stellen aan anderen dan de opdrachtgever(s) van het rapport dient te allen tijde de schriftelijke instemming te hebben van KIN Makelaars BV. KIN Makelaars BV is tevens niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van gebruik (door derden) van het door KIN Makelaars BV opgestelde rapport voor andere doelen dan waarvoor deze zijn opgesteld. KIN Makelaars BV aanvaardt met inachtneming van het voorgaande ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever(s). Elke verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor niet originele rapporten wordt door ons nadrukkelijk uitgesloten. KIN Makelaars BV zal het rapport niet ter beschikking stellen aan derden, tenzij zulks geschiedt op verzoek van de opdrachtgever dan wel met goedkeuring van de opdrachtgever op een verzoek van KIN Makelaars BV Het aan derden ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat wij jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaarden.

Dossiervorming Relevante correspondentie, inspectiegegevens, broninformatie, (concept)rapportages en overige aan de taxatie opdracht gerelateerde relevante gegevens zullen in het taxatiedossier bewaard worden.

Interne kwaliteitsborging De kwaliteit van de taxatie wordt geborgd door het 4-ogen principe. Taxateur heeft het rapport door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur laten beoordelen.

Roulatie Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren. Tevens geldt voor KIN makelaars BV een maximum van negen achtereenvolgende jaren. Dhr. D. Cruijssen en Dhr. K. Nelissen zijn sinds 1 januari 2016 voor het 2e jaar als taxateur betrokken bij de taxatie van het object. KIN makelaars BV is sinds 1 januari 2016 voor het 2e jaar betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel KIN makelaars BV als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid Wij hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een HYHQWXHOHWUDQVDFWLHEHPLGGHOLQJEHKHHURIILQDQFLHULQJZDDULQKHWJHWD[HHUGHREMHFWHHQUROVSHHOGH'HWD[DWHXUKHHIWJHHQILQDQFLsOH belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. +HWWD[DWLHEHGULMIKHHIWJHHQILQDQFLsOHYRRUGHOHQXLWGHWD[DWLHRSGUDFKWDQGHUVGDQKHWLQUHNHQLQJJHEUDFKWHWD[DWLHKRQRUDULXP+HW honorarium van de taxateurs is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25%RP]HWSULQFLSHXLW†8.3 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) KIN Makelaars BV bevestigt dat de taxateur beschikt over lokale en sectorale kennis van de specifieke markt en permanente educatie volgt om taxaties vakbekwaam te kunnen uitvoeren. Op basis hiervan acht KIN Makelaars BV zich gekwalificeerd om deze taxatie met voldoende kennis van zaken voor het omschreven doel uit te voeren.

Plausibiliteit Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 5 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - het actuele reglement Kamers NRVT. - het actuele reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. - het actuele reglement Definities NRVT. - de actuele versie praktijkhandreiking Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Op deze taxatie zijn ook de meeste actuele European Valuation Standards (EVS) en / of International Valuation Standards (IVS) van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht Taxateur verklaart dat hij zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van de NVM en het NRVT.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 6 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Een vrijstaand kantoorgebouw met kantoorruimte (drie lagen), parkeerplaatsen, buitenterrein, erf, tuin, ondergrond en aanhorigheden. Adres:

Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

VMS-taxatienummer:

74702582

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

vrijdag 27 oktober 2023

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR-waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Aankoop

Toelichting doel van de taxatie De taxatie wordt uitgevoerd ter verkrijging van inzicht in de marktwaarde ten behoeve van een aankoopbeslissing. De getaxeerde waarde betreft die in huidige staat, "As is", op basis van vigerend bestemmingsplan.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle bedragen zijn in euro¶s (€) tenzij anders is aangegeven.

HET OBJECT IS PER 27 OKTOBER 2023 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 2.850.000 Zegge: twee miljoen achthonderd vijftig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

Handtekening tweede taxateur:

__________________________________________ Dennis Cruijssen RT

__________________________________________ Knud Nelissen RMT-RT

Datum en plaats: | Breda

Datum en plaats: 27 april 2022 | Rijen

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 7 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

vrijdag 27 oktober 2023

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Dennis Cruijssen RT en K. Nelissen RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Dennis Cruijssen RT en Knud Nelissen RT. Hierna genoemd 'taxateur'. De taxateur heeft de locatie feitelijk opgenomen zonder belemmeringen met uitzondering van de dakinspectie.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: ‡Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; ‡De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; ‡In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; ‡Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object.

Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); ‡Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; ‡Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal.

Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; ‡De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; ‡Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; ‡De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; ‡Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. ‡Eventuele ontwikkelpotentie die buiten het vigerend bestemmingsplan valt of waarvoor ten tijde van taxatie geen benodigde toestemming dan wel vergunningverlening van toepassing is, is niet meegenomen in de waardering.

Bijzondere uitgangspunten Er zijn in deze waardering geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd. De getaxeerde waarde betreft die in huidige staat, "As is", op basis van vigerend bestemmingsplan.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtegever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheids verzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt QDYHUORRSYDQppQMDDUQDEHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 8 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inkomstenbenadering en de comparatieve methode. De gehanteerde rekentechniek betreft de Bruto/Netto aanvangsrendement methode ofwel BAR/NAR. Door te gaan rekenen met marktconforme huurprijzen is de taxateur van mening dat op deze wijze tot een realistische marktwaarde kan worden gekomen.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Tussen de waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: ‡2Q]HNHUHPDUNWRPVWDQGLJKHGHQELMYRRUEHHOGHFRQRPLVFKHJHYROJHQYRRUWYORHLHQGHXLWKHW2HNUDwQHFRQIOLFWYRODWLHOHHQHUJLHPDUNW inflatie etc.; ‡Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; ‡Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; ‡Algemene taxatie onnauwkeurigheid.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties In voorgaande 36 maanden heeft de taxateur geen taxatie van dit object uitgevoerd.

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

27-10-2023

Openbaar/Kadaster.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

27-10-2023

Openbaar/Kadaster.

Milieu-informatie overheid

Ja

03-11-2023

Openbaar/omgevingdienst.

Milieuvergunning

N.v.t.

Bestemmingsplan

Ja

03-11-2023

Openbaar.

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

Nee

Plattegronden

Nee

09-02-2019

voormalig eigenaar

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

N.v.t.

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Ja

27-10-2023

label A. Ep-Online.

Overige gegevens

Nee

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek BAR/NAR en comparatieve methode.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 9 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

Moderne uitstraling; Goed geschikt voor deelverhuur; Afwerkingsniveau; Faciliteiten; Eigen parkeerplaatsen; Uitbreidbaar; Liftinstallatie

Enkel kantoorbestemming/maatschappelijk. De entreepresentatie (toegang middels 'n enkele deur) is wat summier.

Kansen

Bedreigingen

Goede bereikbaarheid door de directe nabijheid van NS station. Voldoende parkeergelegenheid. Voorzieningenniveau in de nabijheid.

Geen directe bedreigingen waargenomen.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Goed

Verhuurbaarheid Het betreft hier een goede locatie met een goed functioneel en flexibel in te delen object op goed ontsloten locatie nabij NS station. Ook is het object voorzien van eigen parkeergelegenheid op afgesloten terrein. Het object is goed in te zetten voor deelverhuur. De courantheid voor verhuur wordt derhalve als goed in geschat. Mits marktconform aangeboden.

Verhuurtijd (maanden):

6 maand(en)

Courantheid verkoop:

Goed

Verkoopbaarheid Het betreft hier een goede locatie met een goede verhuurbaarheid en het object verkeert goede staat. De courantheid voor verkoop wordt derhalve als goed ingeschat. Mits marktconform aangeboden.

Verkooptijd (maanden):

9 maand(en)

Courantheid algemeen:

Goed

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 10 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

SPOOR VASTGOED B.V.

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Gilze en Rijen

GZE00

B

4824

Totaal

Oppervlakte (mð 4.390

Eigenaar SPOOR VASTGOED B.V.

4.390

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen bijzondere beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en in de Landelijke Voorziening WKPB (Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen).

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Voor zover waarneembaar voor de taxateur en/of beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie, die mogelijk van invloed zouden kunnen zijn op de waardeontwikkeling. De taxateur heeft geen titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige beperkte zakelijke rechten, kwalitatieve bepalingen en/of kettingbedingen gedaan. In de akte van levering is opgenomen dat er een principebesluit voor een woonbestemming en ontwikkeling van appartementen genomen is door het collega van B&W. Onderhavige taxatie betreft een waardering van het object As Is, volgens huidige bestemming. Een dergelijke ontwikkeling is in deze "As-is" waardering niet meegenomen.

VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is genaamd: Woongebied Rijen. Status: Vastgesteld. Vastgesteld: 04-02-2013. Vigerende bestemming: Kantoor. Functieaanduiding: Maatschappelijk Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar bijgevoegde bestemmingsinformatie. 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren; b. maatschappelijke voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'; FPD[LPDDOppQEHGULMIVZRQLQJWHUSODDWVHYDQGHDDQGXLGLQJ EHGULMIVZRQLQJ  d. cultuurhistorisch waardevolle en/of beeldbepalende panden: ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding cultuurhistorisch waardevolle bebouwing'; e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

Monument:

Nee

niet van toepassing.

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Geen.

Vestigingseisen Geen.

Fiscale aspecten De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn mogelijk is gepasseerd en een toekomstige levering mogelijk in de overdrachts-belastingsfeer zal plaatsvinden.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere bepalingen bekend.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 11 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 12 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Gelegen in de wijk µVliegende Vennen¶Goede stand en ligging direct aan openbare weg.

Omgeving en belendingen Belendingen bestaan uit appartementencomplexen (woningen), kantoorgebouwen en bouwmarkt.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Goede bereikbaarheid vanwege ligging in dorpskern. Goede ontsluiting naar uitvalwegen.

Beschikbaarheid openbaar vervoer In directe nabijheid van NS station en busvervoer.

Voorzieningen Alle voorzieningen in de nabijheid.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Goed op eigen terrein.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving (U]LMQJHHQRQWZLNNHOLQJHQEHNHQGGLHGHZDDUGHQHJDWLHIEHwQYORHGHQ

Locatiescore:

Goed

Resumerend een goede locatie voor objecten zoals onderhavig.

Walkscore:

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

77

Pagina: - 13 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Een vrijstaand kantoorgebouw met kantoorruimte (drie lagen), parkeerplaatsen, buitenterrein, erf, tuin, ondergrond en aanhorigheden.

Indeling BEGANE GROND: Entree met ontvangst/receptie met trappen en lift naar boven gelegen verdiepingen, verschillende kantoorruimten, magazijn met sectionaal deur, toiletgroep, kantine met keuken en achtergelegen afgesloten parkeerterrein met fietsstalling. Aanbouw aan zijkant met kantoorruimte, sanitair en pantry. EERSTE VERDIEPING: Kantoorruimten, plat dak/buitenruimte, toiletgroep en pantry. TWEEDE VERDIEPING: Kantoorruimten, toiletgroep en pantry.

Terrein Verhard middels betonklinkers. Parkeerplaatsen. Slagboom en omheind/afsluitbaar.

Bouwjaar:

1998

Bouwaard, materialen en constructie BOUWKUNDIG: Gemetselde gevels met deels aluminium en deels houten kozijnen met dubbele beglazing. Plat dak voorzien van bitumineuze dakbedekking. Grotendeels voorzien van flexibele scheidingswanden, systeemplafonds met armaturen. INSTALLATIES: Voorzien van personenliftinstallatie, topkoeling en gas condensatie ketel (Viessman Vertomat). Netwerkaansluitingen/kabelgoten en glasvezelaansluiting aanwezig. Screens, alarminstallatie. Bedrijfskantine met keuken en inbouwapparatuur. Elektrische installatie met voldoende groepen en aardlekschakelaars. Op alle ter plaatse gangbare nutsvoorzieningen aangesloten.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Geen bijzonderheden.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2023

Normonderhoud type:

kt 07 AK - Laag, gevel(s) in metselwerk, AK

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Toelichting parkeren Op eigen terrein zijn een 57-tal parkeerplaatsen waargenomen. Aan overzijde is een parkeerterrein gerealiseerd door verhuurder met in totaal 59 parkeerplaatsen waar huurder, overeengekomen met de verhuurder (gedeeltelijk) gebruik van kan maken.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit Geen bijzonderheden.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 14 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type

Ruimtetype(s)

Status

BVO mð

VVO mðof stuks

BG Kantoor

Eigenaar gebruiker

795,30

723,00

VD1 Kantoor

Eigenaar gebruiker

572,00

520,00

VD2 Kantoor

Eigenaar gebruiker

480,70

437,00

1.848,00

1.680,00

74,80

68,00

74,80

68,00

1.922,80

1.748,00

Kantoor

Subtotaal BG Magazijn

Eigenaar gebruiker

Bedrijfsruimte Subtotaal

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes IPD type

Ruimtetype(s)

Status

Parkeren

Eigenaar gebruiker

Stuks 57

Parkeren buiten Subtotaal

57

Totaal

57

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Aan de linkervleugel is circa 65 mð extra kantoorruimte op de begane grond gerealiseerd omstreeks 2011. Verder normaal onderhoud.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Er is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen of materialen in de bodem (grond, grondwater of waterbodem), noch naar materialen in of aan gebouwen, zoals in het bijzonder (verborgen) asbest en/of asbesthoudende materialen, die ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, respectievelijk naar de aanwezigheid YDQVWRIIHQGLHGHZDDUGH]RXGHQNXQQHQEHwQYORHGHQWHQ]LMDQGHUVLVYHUPHOG Bij de inspectie van het pand is globaal gekeken of er materialen zijn gebruikt, die naar de huidige inzichten en maatstaven een gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de gebruikers, zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen. Voor zover met het blote oog waarneembaar zijn deze materialen niet toegepast. Gezien het bouwjaar van het getaxeerde kan de aanwezigheid van asbesthoudende materialen echter niet uitgesloten worden. Voor het onderhavige perceel zijn thans geen gegevens bekend omtrent (mogelijk) uitgevoerde bodemonderzoeken en/of rapportages ZDDUXLWEOLMNWGDWHUVSUDNHLVYDQHUQVWLJHPLOLHXK\JLsQLVFKHULVLFR V(U]LMQJHHQDDQWHNHQLQJHQEHNHQGGDWHUVSUDNH]RX]LMQYDQ urgente ernstige bodemverontreiniging.

Met een eventuele opstal- en/of bodemverontreiniging is derhalve geen rekening gehouden.

Object beoordeling Resumerend een in goede staat verkerend goed functioneel object.

Object score:

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Goed

Pagina: - 15 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Deels in gebruik. Thans worden er in het gebouw (begane grond) meubels op/uitgestald ten behoeve van een kringloopfunctie.

Voorgenomen gebruik Nog niet bekend.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) Gezien de bestemming, locatie en eigenschappen is het getaxeerde bedoeld en met name geschikt als kantoorruimte. Dit gebruik resulteert in de meest gunstige waarde. Een eventuele alternatieve aanwendbaarheid dient gevonden te worden binnen de vigerende bestemming. Zie bijlagen voor een gedetailleerde omschrijving in de planregels.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 16 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Een latente vraag naar vooral hoogwaardige kantoren op centrale locaties wordt direct duidelijk als dergelijk aanbod op de markt verschijnt. Beleggers voelen zich gesterkt door de tot dusver beperkt gebleven impact van de coronapandemie op de vraag naar kantoorruimte. Beleggers zullen dit jaar weliswaar selectiever zijn, maar als er hoogwaardig aanbod op de markt komt dat aan alle criteria voldoet, zal nog steeds een goede prijs worden geboden. Daarmee zal de kantorenbeleggingsmarkt in 2023 in het teken staan van polarisatie op basis van kwaliteit tussen de hoogwaardige en duurzame kantoren op toplocaties enerzijds en secundaire locatie en het µvalue-add¶segment anderzijds. De prijzen zullen dit jaar onder druk komen te staan. In de kantorenmarkt is over de gehele linie sprake van een laag opnamevolume. De totale opname in de eerste helft van 2023 is bijna 30 procent minder dan de eerste jaarhelft van 2022; dit kwartaal zijn er weinig opnames van grote metrages van ruim 5.000 mð. De vijf grote steden zijn goed voor 42 procent van de opname. In Amsterdam (33.300 mð) en Utrecht (17.300 mð) was de opname het hoogst. In Rotterdam (11.400 mð), Den Haag (7.600 mð) en Eindhoven (4.700 mð) valt de opname lager uit.

In Gelderland, Zuid-Holland en Overijssel is het aanbod van kantoorruimte aanzienlijk gedaald, terwijl het aanbod in Flevoland, Friesland, Groningen en Zeeland juist is gestegen.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

4,10%

3,90%

2,30%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

5,12%

4,88%

2,88%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

Marktsituatie In Noord-Brabant zijn voor de kantoormarkt onderstaande waarnemingen van toepassing: Gemiddelde transactieprijs koop: € 1.561,- per vierkante meter. Gemiddelde transactieprijs huur: € 120,- per vierkante meter. In een straal van 10 kilometer worden 8 kantoorobjecten te huur aangeboden met een oppervlakte tussen 1.500 mð en 2.500 mð en worden gemiddeld 14 maanden aangeboden. Hier is een gemiddelde vierkante meterprijs va € 126,- van toepassing. Er wordt hier geen koopaanbod gezien. In een straal van 15 km zijn de afgelopen 2 jaar 2 objecten verhuurd. Onderstaande is hierbij van toepassing: - oppervlakten: 2.475 mð en 1.566 mð. - gemiddelde tijd aangeboden: 172 en 387 dagen. - gemiddelde huurprijs/mð: niet vrijgegeven. In deze omgeving zijn de afgelopen 2 jaar 3REMHFWHQYHUNRFKW*HPLGGHOGQDppQMDDU

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De referenties geven een realistisch beeld van de huurprijzen en het marktniveau in de omgeving voor vergelijkbare kantoorobjecten. De vermelde huurprijzen per m2 zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden mede veroorzaakt door de oppervlakten (kleinere ruimten doorgaans duurder, per vierkante meter), afwerkingsniveau en locaties. De huurreferenties bevinden zich alle in de redelijke omgeving van het getaxeerde.

Huurreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

Totaal mðof stuks

27-11-2022

Professor Cobbenhagenlaan 35

TILBURG

Kantoor

1.407

€ 227.550

€ 162

12-7-2022

Princenhagelaan 13

BREDA

Kantoor

1.566

€ 211.410

€ 135

16-6-2022

Heerbaan 250

BREDA

Kantoor

1.414

€ 208.806

€ 148

13-10-2021

Professor Cobbenhagenlaan 95

TILBURG

Kantoor

2.555

€ 365.000

€ 143

20-9-2021

Hoevestein 7

OOSTERHOUT

Kantoor

650

€ 78.000

€ 120

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Huuropbrengst Aanvangshuur p/j p/j/mðof stuk

Pagina: - 17 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 5 1 - Referentie Type: huurtransactie | Princenhagelaan 13 - 4813 DA BREDA Transactiedatum:

12-07-2022

Aanvangshuur:

€ 211.410

Straat:

Princenhagelaan 13

Huuropbrengst per jaar:

€ 211.410

Plaats:

BREDA

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 135,00

IPD type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 135,00

Sub IPD Type:

Kantoorgebouw

Einddatum contract:

12-07-2022

Bouwjaar:

2008

Energielabel:

- / Geen

Parkeerplaatsen:

23

Totaal mðof stuks:

1.566

Bron:

NVM

2 - Referentie Type: huurtransactie | Heerbaan 250 - 4817 NL BREDA Transactiedatum:

16-06-2022

Aanvangshuur:

€ 208.806

Straat:

Heerbaan 250

Huuropbrengst per jaar:

€ 208.806

Plaats:

BREDA

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 147,67

IPD type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 147,67

Sub IPD Type:

Kantoorgebouw

Einddatum contract:

30-06-2032

Bouwjaar:

1985

Looptijd contract in jr:

10

Parkeerplaatsen:

48

Energielabel:

A

Totaal mðof stuks:

1.414

Bron:

NVM

3 - Referentie Type: huurtransactie | Professor Cobbenhagenlaan 35 - 5037 DB TILBURG Transactiedatum:

27-11-2022

Aanvangshuur:

€ 227.550

Huuropbrengst per jaar:

€ 227.550

Straat:

Professor Cobbenhagenlaan 35

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 161,73

Plaats:

TILBURG

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 161,73

IPD type:

Kantoor

Einddatum contract:

31-12-2027

Sub IPD Type:

Kantoorruimte

Looptijd contract in jr:

5

Bouwjaar:

2000

Energielabel:

A

Parkeerplaatsen:

30

Totaal mðof stuks:

1.407

Bron:

NVM

4 - Referentie Type: huurtransactie | Hoevestein 7 - 4903 SE OOSTERHOUT Transactiedatum:

20-09-2021

Aanvangshuur:

€ 78.000

Straat:

Hoevestein 7

Huuropbrengst per jaar:

€ 78.000

Plaats:

OOSTERHOUT

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 120,00

IPD type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 120,00

Sub IPD Type:

Kantoorgebouw

Einddatum contract:

31-08-2022

Bouwjaar:

2001

Looptijd contract in jr:

1

Parkeerplaatsen:

20

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Totaal mðof stuks:

650

Energielabel:

- / Geen

Bron:

Tiara Business

5 - Referentie Type: huurtransactie | Professor Cobbenhagenlaan 95 - 5037 DB TILBURG Transactiedatum:

13-10-2021

Aanvangshuur:

€ 365.000

Huuropbrengst per jaar:

€ 365.000

Straat:

Professor Cobbenhagenlaan 95

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 142,86

Plaats:

TILBURG

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 142,86

IPD type:

Kantoor

Einddatum contract:

31-12-1931

Sub IPD Type:

Kantoorgebouw

Looptijd contract in jr:

10

Bouwjaar:

2001

Energielabel:

A

Parkeerplaatsen:

86

Totaal mðof stuks:

2.555

Bron:

NVM

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 18 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Overzicht ruimtetypes IPD type

Ruimtetype(s)

BVO mð

VVO mð

Markt/herz. huur per mð

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

BG Magazijn

75

68

€ 50,00

€ 3.400

1,4 %

Subtotaal of gemiddelde

75

68

€ 50,00

€ 3.400

1,4 %

BG Kantoor

795

723

€ 125,00

€ 90.375

36,9 %

VD1 Kantoor

572

520

€ 125,00

€ 65.000

26,6 %

VD2 Kantoor

481

437

€ 125,00

€ 54.625

22,3 %

1.848

1.680

€ 125,00

€ 210.000

85,8 %

1.923

1.748

€ 213.400

87,2 %

Bedrijfsruimte

Kantoor

Subtotaal of gemiddelde

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes Stuks

Markthuur per stuks

Markthuur jr

% van totaal

Parkeren

57

€ 550,00

€ 31.350

12,8 %

Subtotaal of gemiddelde

57

€ 550,00

€ 31.350

12,8 %

€ 31.350

12,8 %

Overzicht ruimtetypes

€ 213.400

87,2 %

Overzicht andere ruimtetypes

€ 31.350

12,8 %

Totalen

€ 244.750

100,0 %

IPD type

Ruimtetype(s)

Parkeren buiten

Totaal

57

Totaal overzicht ruimte types

Verklaring gehanteerde markthuur De markthuur is afgeleid uit de beschikbare referenties waarbij rekening is gehouden met de vloeroppervlakte, het afwerkingsniveau, de kwaliteit van gebruikte materialen, eventueel aangebrachte bijzondere voorzieningen, de ligging en representatie van het registergoed. De referenties laten vierkante meterhuurprijzen zien in de bandbreedte van € 120,- tot en met 162,De referenties laten vierkante meterkoopprijzen zien in de bandbreedte van € 1.438,- tot en met € 2.026,De referenties laten (theoretische) bruto aanvangsrendementen zien in de bandbreedte van 7,22% tot en met 9,04%. Gezien deze referenties ten opzichte van het getaxeerde met de locatie vlakbij een NS station in het dorpscentrum met de aanwezige eigen parkeergelegenheid wordt een markthuur van € 122,-/mð en een marktwaarde van € 1.631/mð realistisch geacht. Het bruto aanvangsrendement van 8,6% bij de gehanteerde NAR wordt eveneens realistisch geacht.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 19 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De verkoopreferenties hebben betrekking op kantoorobjecten in de redelijke omgeving/regio van het getaxeerde. De vermelde oppervlakten zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden veroorzaakt door een verschil in oppervlakten, afwerking en specifieke situering. Drie van de gehanteerde koopreferenties zijn vrij van huur en gebruik verkocht. De markthuur is ingeschat o.a. op basis van de verschillende ruimte typen in het betreffend object en marktkennis. De weergegeven BAR betreft derhalve een, zo goed als mogelijk ingeschatte, theoretische BAR.

Koopreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

VVO (mð  stuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/mð

25-4-2023

Kluizerdijk 1

VALKENSWAARD

Kantoor

1.833

9,04%

€ 2.700.000

€ 1.473,00

19-12-2022

Anne Frankplein e.v. 2

Rijen, Goirle, Moergestel

Kantoor

2.727

7,22%

€ 5.526.000

€ 2.026,40

31-8-2022

Cartografenweg 6

WAALWIJK

Kantoor

626

8,41%

€ 945.000

€ 1.509,58

29-9-2021

Arendsplein 30

OOSTERHOUT

Kantoor

850

9%

€ 1.222.000

€ 1.437,65

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 20 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 Referentie type: belegging | Adres: Anne Frankplein e.v. 2 - 5122 CB Rijen, Goirle, Moergestel Transactiedatum:

19-12-2022

Koopsom kk:

€ 5.526.000

Adres:

Anne Frankplein e.v. 2

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 2.026,40

Plaats:

Rijen, Goirle, Moergestel

Contracthuur p/jaar:

€ 399.129

IPD type:

Kantoor

BAR:

7,22%

Sub IPD type:

Kantoorruimte

Eigendom:

Bouwjaar:

2008

Energielabel:

VVO (mð stuks:

2.727

Bron:

NVM

A

Referentie type: koop | Adres: Kluizerdijk 1 - 5554 XA VALKENSWAARD Transactiedatum:

25-04-2023

Koopsom kk:

€ 2.700.000

Adres:

Kluizerdijk 1

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.473,00

Plaats:

VALKENSWAARD

BAR:

9,04%

IPD type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

4.713

Sub IPD type:

Kantoorgebouw

Eigendom:

Bouwjaar:

2000

Energielabel:

Parkeerplaatsen

64

VVO (mð stuks:

1.833

Bron:

NVM

A+

Referentie type: koop | Adres: Arendsplein 30 - 4901 KX OOSTERHOUT Transactiedatum:

29-09-2021

Koopsom kk:

€ 1.222.000

Adres:

Arendsplein 30

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.437,65

Plaats:

OOSTERHOUT

BAR:

9%

IPD type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

736

Sub IPD type:

Kantoorgebouw

Eigendom:

Bouwjaar:

1986

Energielabel:

VVO (mð stuks:

850

Bron:

NVM

B

Referentie type: koop | Adres: Cartografenweg 6 - 5141 MT WAALWIJK Transactiedatum:

31-08-2022

Koopsom kk:

€ 945.000

Adres:

Cartografenweg 6

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.509,58

Plaats:

WAALWIJK

BAR:

8,41%

IPD type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

890

Sub IPD type:

Kantoorgebouw

Eigendom:

Bouwjaar:

1992

Energielabel:

VVO (mð stuks:

626

Bron:

NVM

C

Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

7,10 %

BAR theoretische huur kk

8,58 %

NAR vrij op naam

6,60 %

BAR markt/herz. huur kk

8,58 %

Exit yield

7,10 %

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 21 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Verklaring gehanteerde rendementen Het gehanteerd rendement is deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties HQYDQPLQRIPHHUYHUJHOLMNEDDUYDVWJRHG'HJHUHDOLVHHUGHWUDQVDFWLHVGLHQHQHFKWHU]RUJYXOGLJJHwQWHUSUHWHHUGWHZRUGHQ+HW gehanteerde rendement is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, de marktkennis van de taxateur en het gepubliceerde) aanbod van koopobjecten. NAR en disconteringsvoet Om de waarde te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de NAR methode. Bij de waardering wordt de netto huurwaarde (huuropbrengst minus exploitatiekosten) gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement. Het netto aanvangsrendement wordt sterk EHSDDOGGRRUKHWUHQGHPHQWZDWHHQEHOHJJHUELMDDQYDQJ]RXZLOOHQKHEEHQRS]LMQJHwQYHVWHHUGYHUPRJHQ'LWNDQSHUHQWLWHLWSHUVRRQ verschillen. Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in de onroerende zaak. Op deze wijze wordt een maximaal investeringsbedrag herleid dat vervolgens nog wordt gecorrigeerd voor transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht en eventuele kapitaalscorrecties.

Het door de taxateur gehanteerde netto aanvangsrendement wordt tevens door de volgende afwegingen realistisch en marktconform geacht: - Ligging; - Afwerking/ staat van onderhoud; - Marktontwikkelingen; - Bestemming. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het percentage waarmee cash flows uit de toekomst contant wordt gemaakt naar heden (prijspeil). Indien van toepassing wordt het verschil in huuropbrengst en markthuur contant gemaakt middels deze disconteringsvoet.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Geen.

Bijzondere waardecomponenten Niet van toepassing.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 22 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Ja

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Ja

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gasketel

Radiatoren

Electrische boiler

Airconditioning Topkoeling

Isolatie Dak

: Onbekend

Gevels

: Onbekend

Vloer

: Onbekend

Glas

: Dubbelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Plat dak leent zich mogelijk goed voor de plaatsing van zonnepanelen. Er is reeds LED verlichting aanwezig. Dit zou nog uitgebreid kunnen worden.

Toekomstbestendigheid object Geen bijzonderheden. Object beschikt over label A waarmee het in te zetten is als kantoorobject.

Energielabel:

A

BREEAM:

Unclassified

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

EPC of EI

Pagina: - 23 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Uitleg energielabel Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is sinds 1 januari 2008 een geldig energielabel verplicht. Het geldt voor JHERXZHQPHWGHYROJHQGHIXQFWLHV GLWNDQppQIXQFWLH]LMQPDDURRNHHQFRPELQDWLHYDQPHHUGHUHIXQFWLHV  - Kantoor - Onderwijs, zoals scholen en universiteiten - Publieke functies, zoals bibliotheken, stadhuizen, vergadercentra - Gezondheidszorg, zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen +RUHFDHQORJLHV]RDOVKRWHOVSHQVLRQVFDIpVUHVWDXUDQWV - Sport, zoals sporthallen, stadions, zwembaden - Winkels, zoals supermarkten, warenhuizen, showrooms van garages Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Een energielabel is niet nodig voor de volgende gebouwen: - beschermde monumenten volgens de Monumentenwet 1988 of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; JHERXZHQYRRUUHOLJLHX]HDFWLYLWHLWHQ ]RDOVNHUNHQHQPRVNHHsQ  - vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m2; - (agrarische) bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen); - tijdelijke bouwwerken (zoals bouwketen, noodwinkels, noodlokalen bij scholen); - recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar worden gebruikt.

En met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik; - gebouwen die geen energie gebruiken om het binnenklimaat te regelen (zoals schuren of garages). Met betrekking tot kantoor(gebouwen): Een kantoorgebouw waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50%RIPHHUEHVODDWYDQGHWRWDOHRSSHUYODNWHpQGHRSSHUYODNWH aan kantoorfuncties (en nevenfuncties) groter is dan 100m2 moet in 2023 minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energieverbruik van 225 kWh per m2 per jaar of minder. De verplichting gaat in op 1 januari 2023. Dit betekent dat uiterlijk op die datum alle maatregelen die tot minimaal energielabel C leiden, getroffen moeten zijn en dat op basis daarvan een energielabel is geregistreerd. De verplichting is opgenomen in het Bouwbesluit (artikel 5.11). Voor onderstaande gebouwen geldt een uitzondering. Kantoorgebouwen als onderdeel van een gebouw, waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties van het kantoorgebouw minder dan 50% is dan die van het gebouw waarvan het kantoorgebouw een onderdeel is. Dit zijn de zogenaamde multifuntionele gebouwen. Bekijk voor voorbeelden de infographic Praktijksituaties Energielabel C kantoren.

NOHLQHNDQWRRUJHERXZHQZDDUELMGHWRWDOHJHEUXLNVRSSHUYODNWHDDQNDQWRRUpQQHYHQIXQFWLHVLQKHWNDQWRRUJHERXZRILQKHWJHERXZ waarvan de kantoorgebouw deel uitmaakt, minder is dan 100 m2. Is het kantoorgebouw onderdeel van een (groter) gebouw dan geldt deze grens van 100 m2 voor het gehele gebouw. Als er dus meerdere kantoorgebouwen in een (groter) gebouw zitten, moeten de gebruiksoppervlaktes hiervan (inclusief nevenfuncties) bij elkaar worden opgeteld. Bekijk voor voorbeelden de infographic Praktijkstuaties Energielabel C kantoren.

Verwacht energielabel na investeringen:

Onbekend

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Investeringen in de duurzaamheid van het getaxeerde object zullen bijdragen in de courantheid er van. Voor een verwachting van het energielabel na uitvoering van de voorgestelde maatregelen is het raadzaam een energiedeskundige te raadplegen.

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 24 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

J

Verbouwing Verbouwing Het getaxeerde zal verbouwd worden en in gebruik genomen worden als tand prothetische praktijk, behandelruimte, productieruimte en kantoorruimte. De investeringen hiervoor worden deels gepleegd door de opdrachtgever (toekomstig verhuurder) en deels door toekomstig huurder. De investeringen die gedaan worden door de toekomstig huurder zijn veelal gebruiker specifiek. Zie hiervoor de begroting voor de verbouwing. Een substantieel gedeelte van de totaalinvestering dat benodigd is voor het beoogd specifieke gebruik waarbij de aangebrachte vernieuwingen in bepaalde mate demontabel zijn, is niet terug te brengen tot een gelijke toename in de geschatte marktwaarde van het object. Met deze taxatie wordt namelijk de waarde geschat dat het object in de markt vertegenwoordigt. Deze markt kent vaak andere manieren van gebruik dan enkel het thans beoogd gebruik. Te denken valt hierbij aan een reguliere kantoorfunctie en bedrijfsruimtefunctie. Aangenomen wordt dat de vernieuwingen en verbeteringen die de verbouwing met zich mee brengt zorgen voor een couranter object. Het groot onderhoud is immers verzorgd, de afwerking is verbeterd en daarmee is de uitstraling van het object als geheel verbeterd.

Dit NRPWHQHU]LMGVWHUXJLQGHKRJHUHKXXUZDDUGHQiYHUERXZLQJpQHHQODJHUHUHQGHPHQWVHLV:DWELMGUDDJWDDQHHQODJHUHUHQGHPHQWVHLV is het reeds getekende huurcontract met een looptijd van 10 jaar (zie bijlage). Zie hiervoor de bijgevoegde berekening van de waarde in KXLGLJHVWDDWpQGHEHUHNHQLQJLQGLWUDSSRUWYDQGHZDDUGHQDYHUERXZLQJLQYHUKXXUGHVWDDW

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 25 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

K

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar PDWHULDOHQGLHVFKDGHOLMN]LMQYRRUPHQVPLOLHXRIJHERXZHQRIQDDUGHDDQZH]LJKHLGYDQVWRIIHQGLHGHZDDUGHEHwQYORHGHQ Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ³Milieu´onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

2

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan GDWGHILQDQFLsOHSRVLWLHYDQGH9HUHQLJLQJYDQ(LJHQDUHQ]RGDQLJLVGDWGH]HJHHQQHJDWLHIHIIHFWKHHIWRSGHGRRURQV vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

5

Waarde op: 27-10-2023 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 26 - van 43 | Printdatum: 03-11-2023

Taxatierapport Anne Frankplein 12, 5122 CB Rijen

Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

2

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden EHwQYORHGHQ

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

11

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard 52=FRQWUDFWYDQMDDUZDDUELMJHHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQ]LMQRSJHQRPHQ%LMZRQLQJHQJDDQZLMXLW van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

2

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en ±eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

2

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

3

De vastgestelde waarden zijn ³kosten koper´tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder ³kosten koper´verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.