Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen (25268) BKP OLYMPIAKWARTIER OOST
Tekst van het document
Open en uitnodigend.
Aandacht voor detail.
Aandacht voor detail.
Luifel voor beschutting.
Entree aan veranda.
Dubbelhoge entree. Diepte en beschutting in de plint.
Aandacht voor detail.
Entrees appartementen.
Teruggelegen entree zorgt voor beschutting.
Entrees grondgebonden woningen.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
39
Architectonische elementen en detaillering Dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. Balkons en loggia’s Balkons kragen maximaal 2 meter uit buiten de gevel. Als een diepere buitenruimte gewenst is, kan deze inpandig gemaakt worden. Balkons mogen woningbreed zijn om een robuuster gevelbeeld te creëren. Op de eerste twee bouwlagen komen geen balkons. Buitenruimte op de eerste verdieping kan in de vorm van een loggia gemaakt worden. Balkons bij hoekwoningen worden overhoeks vormgegeven. Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk. Galerijen en portieken Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk. Raampartijen Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
40 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Overgang privé- openbaar Gevelzone • De gevelzones langs de lanen worden afwijkend van de trottoirs vormgeven en zijn uitgeefbaar. Erfscheiding tussen de woningen alleen mogelijk door middel van verplaatsbare plantenpotten en dergelijke. Gebouwde erfscheidingen zijn niet toegestaan. • In de gevelzone zijn mee-ontworpen zitelementen opgenomen (het zogenoemde ‘roddelaartje’) bij de voordeur. Dit kan per entree of per 2 entrees bij naastgelegen voordeuren. • Aan de lanen krijgen de woningen op de begane grond een smalle gevelzone (Delftse stoep) die bewoners uitnodigt de ruimte voor de woning te gebruiken en in te richten. Daarmee worden ontmoeting, interactie en levendigheid op straat gestimuleerd. • De gevelzone aan de Winterspelenlaan is 1 meter breed en aan de Jasper Warnerstraat 1,5 meter breed. • De gevelzone aan de Olympialaan is breder vanwege het verkeerskarakter van de laan. Hier is meer beschutting vereist. • De gevelzone wordt bestraat met gebakken klinkers; materiaal en kleur zijn afgestemd op elkaar en op de openbare bestrating zodat er samenhang in het profiel ontstaat. Er kunnen per bouwblok subtiele verschillen zijn. • Er worden bij voorkeur mee-ontworpen gevelbankjes en/of plantenbakken in de gevelzone gerealiseerd om het stedelijke karakter te benadrukken. Andere bouwwerken en hagen zijn niet toegestaan.
• De woningplattegrond moet uitnodigen tot gebruik van de gevelzone
• •
•
door leefruimtes aan de straatzijde te leggen. Groen is mogelijk in de vorm van gevelgroen of los te plaatsen potten. Voor gevelgroen worden door de ontwikkelaar tegen de gevel spandraden of lichte gaasconstructies aangebracht waartegen klimplanten omhoog kunnen groeien. (Klim-)beplanting wordt bij de bouw door de ontwikkelaar aangebracht. Voor het aanbrengen van gevelgroen mag een smalle strook bestrating worden verwijderd om planten tegen de gevel te laten groeien. De overige bestrating van de gevelzone mag niet vervangen worden door een ander materiaal.
- roddelaartjes - plantenbakken - hagen - Delftse stoep - afwijkende bestrating - andere architectonische elementen
Mee-ontworpen plantenbak zorgt voor eenheid.
Mee-ontworpen gevelbank.
Afwijkende bestrating gevelzone aan de lanen.
Formele gevelzone aan de lanen. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
41
4.3 Lage binnenrand aan de buurttuin
Dakvorm Een afwijkingsmogelijkheid is er bij de grondgebonden woningen aan de buurttuin. Hier is het mogelijk om naar de achterzijde een aflopende kap te maken (lessenaarskap, in tegenstelling tot de eis van plat dak). Dwarskappen zijn niet toegestaan. Aan de voorzijde blijft zo het stedelijke bebouwingsbeeld van drie lagen in stand. Hoekpanden (ook de uitblinkers aan de buurttuin) krijgen verplicht een platte afdekking om de stevigheid van het bouwblok op de hoeken te benadrukken. Geleding, plinten, entrees, transparantie, • Entrees appartementen royale en lichte hal die uitnodigt tot ontmoeting • De plinten van grondgebonden woningen worden volledig uitgevoerd in het gekozen metselwerk van de gebouwreeks. • Bij entrees van appartementengebouwen wordt de plint dubbelhoog uitgevoerd en in de architectuur benadrukt. Groen op en aan het gebouw • Alle woningen worden voorzien van groene daken met een gevarieerde samenstelling van vegetatie die bijdraagt aan biodiversiteit. • Alle daken van de appartementen worden voorzien van vegetatie die bijdraagt aan diversiteit zoals (inheemse) grassen en kruiden en eventueel een combinatie met vetplanten (bijvoorbeeld sedum). • Het groen op groene daken is zoveel mogelijk zichtbaar vanaf de straat en/of het binnenterrein bijvoorbeeld door gebruik van klimplanten, heesters grassen, of overhangend groen.
• Het leefgebied op de daken voor de doelsoorten staat in directe relatie met de nest-/verblijfsplekken in de (aanliggende) gevels. • Aan de galerijen van de appartementen worden klimplanten aangebracht die zorgen voor verticale relaties tussen het groen op maaiveldniveau en de hoger gelegen daktuinen en dakterrassen. • Aan de straatzijde wordt ruimte gereserveerd in de bestrating voor het aanbrengen van gevelgroen. De ontwikkelaar zorgt voor de geleidingsconstructie en de eerste aanplant.
42 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
•
Het is wenselijk dat er ook ruimte komt voor groen op/aan galerijen. Als er bergingen op de begane grond buiten het hoofdvolume steken, is het wenselijk het dak in te zetten als daktuin of dakterras met groen en verblijfskwaliteit. Dit wordt dan het verlengstuk van de galerij op de eerste verdieping.
Architectonische elementen en detaillering Dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. balkons en loggia’s • Aan de smallere groenzones van de buurttuin is het belangrijk zoveel mogelijk ruimtelijkheid in openbaar gebied te behouden. Balkons aan de buurttuin steken daarom maximaal 1 meter uit buiten de gevel. Als meer buitenruimte gewenst is, bevindt deze zich binnen de gevel. • Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk. raampartijen Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
T
IN
CENTRUMSTRAAT EN PLEINEN
Grondgebonden woningen met platte afdekking.
Voorbeeld: toegang tot de buurttuin (nader uit te werken).
Grondgebonden woningen met lessenaarskap. Uitblinker altijd met platte afdekking.
Toegangen naar de buurttuin.
UITLOPERS BUURTTUIN
POORTEN BUURTTUIN
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
43
Overgang privé- openbaar gevelzone • De woningen staan met hun voorgevel aan de doorlopende bestrating van de buurttuin. • Elke woning aan de buurttuin op de begane grond heeft beschikking over een strook van 1m aan de voorgevel als onderdeel van de openbare ruimte voor potplanten, een bankje etc. De bedoeling is deze ruimte in te zetten voor het stimuleren van ontmoetingen. De precieze maatvoering wordt afgestemd op het ontwerp van het gebouw en in samenhang met het ontwerp voor de openbare ruimte. • Bij woningen aan de uitlopers van de buurttuin wordt de openbare bestrating doorgetrokken tot aan de gevel. De woningen op de begane grond krijgen hier geen gemarkeerde gevelzone, maar er komt voldoende ruimte voor een losse gevelbank, bloempotten en/of gevelgroen. Eventueel mee-ontworpen elementen zoals een gevelbankje en/of plantenbakken zijn eigendom van de gebouweigenaar. De gevelzone is in materiaal en kleur één geheel met de hoofdbestrating van de buurttuin. Eventueel wordt in het straatverband een subtiel accent aangebracht om aan te geven wat tot de gevelzone behoort. veranda Aan de buurttuin krijgen de grondgebonden woningen op eigen terrein een veranda als buitenruimte. Deze zorgt voor een geleidelijke overgang tussen het privédomein van de woning en de openbaarheid van de buurttuin.
Dit is de plek waar je in de ochtend of avond in de zon zit, waar je een oogje in het zeil houdt bij je spelende kinderen of een praatje maakt met buurtgenoten. Veranda’s stimuleren ontmoeting en eigenaarschap van het groen. De veranda wordt gecombineerd met een doorlopende pergola. Deze zorgt voor beschutting, draagt bij aan de identiteit van de buurttuin en is de architectonische drager in het gevelbeeld. Het ontwerp van veranda, pergola en gebouw vormt één geheel, is onderdeel van de
44 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
architectuuropgave en wordt mee-ontworpen als onderdeel van het gebouw. pergola • De pergola wordt zo slank mogelijk vormgegeven. • De pergola aan de woningen langs het buurtpark wordt voorzien een groeiconstructie voor klimplanten (inclusief de aanleg van klimplanten) zodat een groene overgang tussen woning en openbaar groen ontstaat. • De lichte constructie is een combinatie van metselwerk, natuursteen of architectonisch beton met een ranke en open constructie van staal, gietijzer of aluminium. • Veranda met pergola • De grondgebonden woningen aan de centrale groene zone van de buurttuin krijgen een veranda. Dit is een een woningbreed terras op maaiveld of een licht verhoogde vlonder aan de voorgevel van de woning. Deze wordt voorzien van een pergola. • De veranda is maximaal 1,5 meter diep, gemeten vanaf de hoofdgevel van het gebouw. • De veranda heeft een kleine verhoging (tenminste 10cm) en moet voldoen aan de eisen voor toegankelijkheid. • De hoogte van de pergola is afhankelijk van de bezonning; enerzijds om schaduw te creëren en anderzijds om voldoende zon in de woning te behouden. Het gebruik van (klim-)beplanting is hierin cruciaal. Maximale hoogte tot en met de eerste verdieping (2 bouwlagen). • De pergola is altijd een ranke constructie en loopt door ter plaatse van een doorgang van/naar het binnenterrein.
Begroeiing met klimplanten is een eis en onderdeel van de ontwerpopgave; een goede meeontworpen klimconstructie is essentieel. Er moet voldaan worden aan geldende veiligheidsnormen. • De vormgeving van de pergola is zodanig dat deze ook in nietbegroeide toestand (bijvoorbeeld winterbeeld) bijdraagt aan samenhang in het gevelbeeld.
•
De uitblinkers krijgen ook een pergola, aansluitend aan die van de aangrenzende woningen. De pergola gaat de hoek om tot en met het hoofdvolume van de woning.
Buitenruimte In de smallere uitlopers van de buurttuin krijgt de buitenruimte een stedelijker sfeer als overgangszone naar de lanen. Deze zones krijgen het karakter van ‘groen erf’ met veel ruimte voor informeel spelen en ontmoeten.
Verhoogde veranda met pergola. Geveltuin.
De entreepoorten zorgen voor een toegang naar de binnentuin via een mee-ontworpen hekwerk. De entreepoorten zijn uitnodigend en passend ontworpen in de sfeer van de binnentuinen. Erfscheidingen Gebouwde erfscheiding aan de openbare ruimte is niet toegestaan. Groene zoom Alle woningen met veranda worden omzoomd door een openbare beplantingszone. Type en hoogte van beplanting wordt zo gekozen dat deze zorgt voor zowel interactie tussen woning en groen en tegelijkertijd beschutting en privacy biedt. In deze zones komen geen bomen en wadi’s.
Veranda op maaiveld met hoge pergola.
Ruimte voor eigen invulling.
Begroeiing aan pergola.
Brede stoepen met eigen invulling.
Gevelzone één geheel met hoofdbestrating buurttuin.
Informele gevelzone aan de buurttuin. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
45
4.4 Uitblinkers
Uitstraling gevels kleur en materiaal De kleurtint van de woningen aan de buurttuin is licht. De uitblinkers worden uitgevoerd in hetzelfde metselwerk als de aangrenzende woningen. De kleur mag subtiel afwijken binnen het bepaalde kleurpalet. Het overige materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw. Dakvorm plat dak
erfscheidingen Een eventuele tuinmuur is in samenhang in de architectuur meeontworpen.
Open en tweezijdige oriëntatie op hoeken.
Architectonische elementen en detaillering dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen.
Uitblinker: tweezijdige oriëntatie naar buurttuin.
Uitblinkers en bijzondere hoeken Uitblinkers Bijzondere hoeken
balkons en loggia’s Erkers zijn mogelijk tot maximaal 0,5m uit de voorgevelrooilijn. Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk. galerijen en portieken Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk. Overgang privé- openbaar pergola zelfde pergola als de aangrenzende woningen Uitblinkers op hoeken aan buurttuin en open kopgevels bij verspringingen in rooilijn.
46 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Uitblinkers en bijzondere hoeken
4.5 Parkeerhoven
Architectonische elementen en detaillering dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. balkons en loggia’s Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk. galerijen en portieken Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk. leefgalerij aan de binnenzijde van de appartementen aan het parkeerhof (tenminste 2,00m breed zonder obstakels)
Overgang prive- openbaar poorten De poort naar het binnenterrein (entree vanaf de lanen) is overbouwd en wordt uitgevoerd in metselwerk, aansluitend bij de architectuur van de aangrenzende bebouwing. Het afsluitbare hekwerk is van gietijzer, smeedwerk of aluminium en sluit in kleur aan bij de architectuur van de aangrenzende panden. erfscheidingen Groene erfscheiding door middel van een haag of een constructie met klimplanten op de overgang tussen privé-tuin en parkeerveld. Haag (1,20m) op de overgang tussen buitenruimte appartementen en parkeerveld buitenruimte Verharding in gras-beton voor een zo groen mogelijke uitstraling.
raampartijen Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
47
4.6 Stadsblok
Uitstraling gevels geleding, plinten, entrees, transparantie, Hoeken van de bouwblokken zijn gesloten met tweezijdige oriëntatie van de hoekpanden. Horizontale geleding en overhoekse vormgeving Verticaliteit door architectonische detaillering bij de entrees De centrale entrees van de appartementen zijn gesitueerd aan de straat. Alle woningen op de begane grond aan de groene binnenstraat hebben een entree aan die binnenstraat. Bovenliggende appartementen worden centraal ontsloten aan de groene binnenstraat. Bij entrees van appartementengebouwen wordt de plint dubbelhoog uitgevoerd en in de architectuur benadrukt. De plinten van appartementengebouwen worden uitgevoerd in metselwerk, eventueel in combinatie met accenten in een ander (natuurlijk) materiaal zoals natuursteen. groen op en aan het gebouw Boven de winkels en parkeergarage van het stadsdeelcentrum komen woningen met een (collectieve) daktuin. De daktuinen worden ontworpen als volwaardige tuinen met een groene inrichting en voorzieningen die bijdragen aan verblijf, ontspanning en ontmoeting voor de bewoners. Alle woningen worden voorzien van groene daken met een gevarieerde samenstelling van vegetatie die bijdraagt aan biodiversiteit.
Alle daken van de appartementen worden voorzien van vegetatie die bijdraagt aan ecologische diversiteit zoals (inheemse) grassen en kruiden en eventueel een combinatie met vetplanten (bijvoorbeeld sedum). Het groen op groene daken is zoveel mogelijk zichtbaar vanaf de straat en/ of het binnenterrein bijvoorbeeld door gebruik van klimplanten, heesters grassen, of overhangend groen. Het leefgebied op de daken voor de doelsoorten staat in directe relatie met de nest-/verblijfsplekken in de (aanliggende) gevels. Aan de galerijen van de appartementen worden klimplanten aangebracht die zorgen voor verticale relaties tussen het groen op maaiveldniveau en
48 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
de hoger gelegen daktuinen en dakterrassen. Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Ontwikkelaars dienen bij tenders inzichtelijk te maken welke maatregelen voor natuurinclusief bouwen en duurzaamheid in het plan zijn verwerkt. De kwaliteit wordt door de gemeente beoordeeld. Alle daken worden groen ingericht. Daken van appartementen kunnen ook gebruikt worden als daktuin (privé- of collectief). Voor bewoners toegankelijke daken bestaan voor ten minste 50% van het oppervlak uit groen. Het groen is zoveel mogelijk aaneengesloten en bestaat voornamelijk uit gevarieerde inheemse vegetatie. Daarnaast is er ruimte voor een dakterras en (ondergeschikt) zonnepanelen. De niet-toegankelijke groene daken zijn ingericht als leefgebied voor zangvogels, vlinders en bijen. Groene binnenstraat: gevelzone met gevelgroen, veel groen/weinig verharding, ontmoeting en verblijf en spelen als onderdeel van de ontwerpopgave Architectonische elementen en detaillering dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. balkons en loggia’s Balkons kragen maximaal 2 meter uit buiten de gevel. Als een diepere buitenruimte gewenst is, kan deze inpandig gemaakt worden. Balkons mogen woningbreed zijn om een robuuster gevelbeeld te creëren. Op de eerste twee bouwlagen komen geen balkons.
Buitenruimte op de eerste verdieping kan in de vorm van een loggia gemaakt worden. Balkons bij hoekwoningen worden overhoeks vormgegeven. Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk.
doorsnede centrale zone buurttuin
Gevelgroen in de binnenstraat is onderdeel van de ontwerpopgave in het totaalbeeld van groene binnenstraat en groene wanden. Klimgroen is hier een vereiste en strekt zich verticaal uit over meerdere bouwlagen. De ontwikkelaar brengt hiertoe een duurzame constructie inclusief beplanting aan. WINKEL CAFE
galerijen en portieken Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk. Leefgalerij aan de binnenzijde van de appartementen aan de binnenhoven (tenminste 2,00m breed zonder obstakels) worden toegepast.
raampartijen openbare buurttuin privéterrein Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het doorsnede uitlopers buurttuin gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
errein
Overgang privé- openbaar gevelzone Aan de straat rondom het stadsblok is geen gevelzone. De groene binnenstraat hebben wel een gevelzone: • Aan de groene binnenstraat krijgen de woningen op de begane grond een smalle gevelzone (Delftse stoep) die bewoners uitnodigt de ruimte voor de woning te gebruiken en in te richten. Daarmee worden ontmoeting, interactie en levendigheid op straat gestimuleerd. • In deze gevelzone zijn mee-ontworpen zitelementen opgenomen (het zogenoemde ‘roddelaartje’) bij de voordeur. Dit kan per entree of per 2 entrees bij naastgelegen voordeuren. • Groen is mogelijk in de vorm van gevelgroen of los te plaatsen potten. • Voor gevelgroen worden door de ontwikkelaar tegen de gevel 30-40 m spandraden of lichte gaasconstructies aangebracht waartegen collectief parkeerhof privéterrein klimplanten omhoog kunnen groeien. (Klim-)beplanting wordt bij de doorsnede bouwblok bouw door de ontwikkelaar aangebracht.
13.80 m privéterrein
4
privéterrein
openbare straat
principedoorsnede Eugenio Montistraat
privéterrein Principe daktuin en verbrede leefgalerij achterzijde appartementen.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
49
4.7 Stadsroute
Langs de stadsroute zijn in de plint alleen winkels gesitueerd; de woningen bevinden zich daarboven. Belangrijk is dat de verticale panden als zodanig een samenhangende eenheid vormen; de bovenlaag (woningen) en de onderlaag (winkels) vormen 1 geheel. Desalniettemin is de winkelplint wel als zodanig herkenbaar en wijkt daarom genuanceerd af van de bovenlaag. Deze nuance ligt in een afwijking in precies 2 van de volgende opties: ofwel de metselrichting, ofwel kleurtoon van het materiaal, ofwel materiaalkeuze wijkt af. Contrasten worden nooit expliciet gezocht. Uitstraling gevels geleding, plinten, entrees, transparantie, Hoeken van de bouwblokken zijn gesloten met tweezijdige oriëntatie van de hoekpanden. Horizontale geleding en overhoekse vormgeving Verticaliteit door architectonische detaillering bij de entrees Bij entrees van appartementengebouwen wordt de plint dubbelhoog uitgevoerd en in de architectuur benadrukt. Deze komen dus in de winkelplint terecht. De plinten van de winkels worden (pandsgewijs) uitgevoerd in verticaal metselwerk, eventueel in combinatie met accenten in een ander (natuurlijk) materiaal zoals natuursteen. Blinde (winkel-)plinten zijn niet toegestaan; als dat nodig is vanwege de grootte van een winkel, worden grotere winkeleenheden afgezoomd met kleinere eenheden zodat er geen blinde plinten kunnen ontstaan.
Belangrijk dus dat over de gehele breedte van de winkelplint een relatie tussen binnen en buiten wordt gelegd. De entree van de winkel wordt in de architectuur benadrukt. groen op en aan het gebouw Alle woningen worden voorzien van groene daken met een gevarieerde samenstelling van vegetatie die bijdraagt aan biodiversiteit. Alle daken van de appartementen worden voorzien van vegetatie die
50 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
bijdraagt aan ecologische diversiteit zoals (inheemse) grassen en kruiden en eventueel een combinatie met vetplanten (bijvoorbeeld sedum). Het groen op groene daken is zoveel mogelijk zichtbaar vanaf de straat en/ of het binnenterrein bijvoorbeeld door gebruik van klimplanten, heesters grassen, of overhangend groen. Het leefgebied op de daken voor de doelsoorten staat in directe relatie met de nest-/verblijfsplekken in de (aanliggende) gevels. Aan de galerijen van de appartementen worden klimplanten aangebracht die zorgen voor verticale relaties tussen het groen op maaiveldniveau en de hoger gelegen daktuinen en dakterrassen. Aan de straatzijde wordt ruimte gereserveerd in de bestrating voor het aanbrengen van gevelgroen. De ontwikkelaar zorgt voor de geleidingsconstructie en de aanplant. Het is wenselijk dat er ook ruimte komt voor groen op/aan galerijen. Als er bergingen op de begane grond buiten het hoofdvolume steken, is het wenselijk het dak in te zetten als daktuin of dakterras met groen en verblijfskwaliteit. Dit wordt dan het verlengstuk van de galerij op de eerste verdieping. Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Geveltuinen zijn zowel onderdeel van de groenstructuur als van de architectuur. Alle maatregelen dienen integraal meegenomen te worden in de architectuur.
Ontwikkelaars dienen bij tenders inzichtelijk te maken welke maatregelen voor natuurinclusief bouwen en duurzaamheid in het plan zijn verwerkt. De kwaliteit wordt door de gemeente beoordeeld. Alle daken worden groen ingericht. Daken van appartementen kunnen ook gebruikt worden als daktuin (privé- of collectief). Voor bewoners toegankelijke daken bestaan voor ten minste 50% van het oppervlak uit groen. Het groen is zoveel mogelijk aaneengesloten en bestaat voornamelijk uit gevarieerde inheemse vegetatie. Daarnaast is er ruimte voor een dakterras en (ondergeschikt) zonnepanelen. De niet-toegankelijke groene daken zijn ingericht als leefgebied voor zangvogels, vlinders en bijen.
Reclame-uitingen aan de gevel Reclame aan de gevel wordt subtiel middels 1 uithangbord van maximaal 1m2 toegestaan. Het uithangbord wordt dwars op de gevel gemonteerd op een hoogte van minimaal 2,5m (geldt voor de onderzijde van het uithangbord). Architectonische elementen en detaillering dakrand De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. balkons en loggia’s Balkons aan de straatzijde zijn een vereiste Balkons kragen maximaal 2 meter uit buiten de gevel. Als een diepere buitenruimte gewenst is, kan deze inpandig gemaakt worden. Balkons mogen woningbreed zijn om een robuuster gevelbeeld te creëren. Op de eerste twee bouwlagen komen geen balkons. Buitenruimte op de eerste verdieping kan in de vorm van een loggia gemaakt worden. Balkons bij hoekwoningen worden overhoeks vormgegeven. Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk. galerijen en portieken Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk. Galerijen niet toegestaan aan de straatzijde
luifels en uitkragingen Vaste uitkragingen en/of luifels zijn toegestaan tot maximaal 1 m uit de gevel. Deze zijn mee-ontwerpen als onderdeel van de architectuuropgave. De vaste hoogte waarop ze zijn toegestaan is 2,8m boven maaiveld; zo dat over de gehele winkelstraat de uitkraging op 1 vaste hoogte zijn gesitueerd, gerekend vanaf het maaiveld. Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw. Overgang privé- openbaar gevelzone winkelplint Voor gevelgroen worden door de ontwikkelaar tegen de gevel spandraden of lichte gaasconstructies aangebracht waartegen klimplanten omhoog kunnen groeien. (Klim-)beplanting wordt bij de bouw door de ontwikkelaar aangebracht. Voor het aanbrengen van gevelgroen mag een smalle strook bestrating worden verwijderd om planten tegen de gevel te laten groeien. De gevelzone wordt hier omgevormd tot een plintzone met een diepte van 1,5m voor uitstalling en terras. De plintzone blijft openbare ruimte en wordt a-niveau met de rest van de straat uitgevoerd. Materiaal is gelijk aan de materialisering van de hoofdbestrating maar wordt in een andere richting gestraat zodat hier een herkenbaar verschil ontstaat. Zitplekken zijn in het straatprofiel opgenomen.
raampartijen Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
51
52 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Colofon Inhoud, redactie en grafische vormgeving Extern
Sjoerd Wolbertus, stedenbouwkundige Gemeente Almere, afdeling Gebiedsontwikkeling, Stedenbouw en Landschap
Christiaan Pfeiffer Iris Immink Steffen Kroon
Projectmanagement Heloisa Moreira da Mata Marchioni Jeffrey van ‘t Hof Versie 2.0
Dit plan is tot stand gekomen dankzij de inzet van alle leden van projectteam Olympiakwartier Oost.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
53