Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen (25268) BKP OLYMPIAKWARTIER OOST
Tekst van het document
Olympiakwartier Oost, deelgebied OKO Centrum
beeldkwaliteitplan
‘Tuinwijk Olympia’
Inhoud 1.
Inleiding
4
2.
2.1 Visie 2.2 Ruimtelijk concept 2.3 Plan 2.4 Sturende thema’s Addendum 1: Stadsblok Addendum 2: Stadsroute
Stedenbouwkundige opzet
6
7 9 10 13 16 17
3.
Visie beeldkwaliteit (algemene eisen)
18
4.
Uitwerking per gebied (specifieke eisen) Beeld per gebied Hoge buitenrand aan de lanen Lage binnentuinrand aan de buurttuin Uitblinkers Parkeerhoven Stadsblok Stadsroute
34
1.1 1.2 1.3 1.4
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Aanleiding Doel Ligging en context Leeswijzer
Architectuurbeeld Palet van kleur en materiaal Uitstraling gevels Architectonische elementen en detaillering Utilitaire functies Overgang privé-openbaar
Colofon
2 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
5 5 5 5
20 22 24 28 31 32
36 38 42 46 47 48 50
53
B6
Winterspelenlaan
B1
Winterspelenlaan
B5
B2
B1
SDC
SDC
an
B4
bertinla
B8
Olympialaan
‘Buurttuin’
B7
Winterspelenplein SDC
an
B3
bertinla
B4
B6
de Cou
B7
Pierre
Olympialaan
Atje Keulen-Deelstrastraat
‘Buurttuin’
B5
Functies
Openbare ruimte
LEGENDA
Bebouwing
0
Pierre de autoweg Jasper Warnerstraat Coubertinplein
Projectgrens OKO Centrum
2 bouwlagen
groene perken
Wonen
3 bouwlagen
buurttuin
Gemengde plintfuncties
4 bouwlagen
buurtplein
fietspad
wadi’s/regentuin
voetgangersgebied / bijzondere paden en plekken
nieuwe bomen
parkeerplaats
bestaande bomen
parkeerplaats binnenterrein
5 bouwlagen Plankaart PlankaartOKO OKOCentrum Centrum
Legenda LEGENDA LEGENDA
6 bouwlagen 7 bouwlagen
Bebouwing Bebouwing 8 bouwlagen en hoger
Openbare Openbare ruimte ruimte achtertuin
Projectgrens Projectgrens OKOOKO Centrum Centrum
2 bouwlagen 2 bouwlagen groen dak
groene groene perken perken erfafscheiding
Wonen Wonen
3 bouwlagen 3 bouwlagen terrastuin
buurttuin buurttuin
Gemengde Gemengde plintfuncties plintfuncties
4 bouwlagen 4parkeergarage bouwlagen inrit
Bebouwing
KO Centrum
2 bouwlagen
5 bouwlagen 5 bouwlagen 6 bouwlagen 6 bouwlagen
3 bouwlagen Plankaart OKO Centrum
LEGENDA
4 bouwlagen 5 bouwlagen 6 bouwlagen
Projectgrens OKO Centrum
7 bouwlagen
8 bouwlagen en hoger 8 bouwlagen en hoger
voetgangersgebied voetgangersgebied
gevelzone gevelzone
achtertuin achtertuin
buurtplein
erfafscheiding erfafscheiding
groen groen dakdak
wadi’s/regentuin
terrastuin terrastuin
nieuwe bomen
Bebouwing
2 bouwlagen
parkeergarage inritinrit parkeergarage
Openbare ruimte
bestaande bomen
groene perken
50
02-12-2023
0
10 0 20 10 20
50 50
15-12-2023 15-12-2023 0
10 20
50
Spoorbaanpad Spoorbaanpad (toekomstig (toekomstig tracé) tracé) fietspad fietspad
bestaande bestaande bomen bomen
buurttuin
intermediaire zone
Pierre de Spoorbaanpad Spoorbaanpad Coubertinplein
wadi’s/regentuin wadi’s/regentuin
nieuwe bomen bomen groene perken nieuwe
10 20
spoorbaanpad
buurtplein buurtplein
Openbare ruimte
7 bouwlagen 7 bouwlagen
Functies
SDC
B2
Pierre
B8 Plankaart OKO Centrum
de Cou
Jasper Warnerstraat
Functies t OKO Functies Centrum
functies
Winterspelenplein
B3
15-12-2023
parkeerplaatsen parkeerplaatsen Spoorbaanpad
Spoorbaanpad (toekomstig tracé) fietspad
0
10 20
50
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan | voetgangersgebied parkeerplaatsen
Spoorbaanpad
15-12-2023
3
01
Inleiding
4 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
1.1 Aanleiding
Olympiakwartier Oost (OKO Centrum) is onderdeel van Stadstuinen dat verder ook Olympiakwartier West, Europakwartier West, Europakwartier Oost 1 en Europakwartier Noord omvat. Het voorliggende beeldkwaliteitsplan (BKP) bevat het aangescherpte functionele en ruimtelijke kader voor OKO Centrum. Het stedenbouwkundig plan (SP) vormt hier de basis voor.
1.2 Doel
Het beeldkwaliteitsplan (BKP) bevat de regels en principes voor massa en stedelijkheid, de overgang privé-openbaar en het uiterlijk van gebouwen. Deze regels sluiten aan op de stedenbouwkundige principes en geven verder vorm aan de gewenste gebiedsidentiteit. De voor dit deelgebied gehanteerde principes zullen in het hele plangebied worden toegepast zodat een samenhangende en herkenbare openbare ruimte ontstaat die bijdraagt aan de gewenste gebiedsidentiteit. In het stedenbouwkundige deel in dit BKP is de hoofdopzet voor het stadsdeelcentrum geschetst als latere uitwerking ten opzichte van het Stedenbouwkundig plan en is daarom als addendum toegevoegd. De uitwerking hiervan zal in een volgende fase plaatsvinden.
1.3 Ligging en context
OKO is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Stadstuinen. Het projectgebied OKO Centrum is ongeveer 12 hectare groot. OKO ligt tussen enkele toonaangevende landschappen van Almere: IJmeer, Almeerderstrand en Kromslootpark. Wonen in OKO is wonen met het centrum nabij. Stedelijk wonen met natuur en ruimte om de hoek.
1.4 Leeswijzer OKO Centrum
OKO Sportcluster
OKO Zuid
Stadstuinen
In hoofdstuk 2 worden het concept en de principes van het stedenbouwkundig plan beschreven. Deze vormen de basis voor de uitwerking in het beeldkwaliteitplan dat in de hoofdstukken 3 en 4 wordt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de hoofdlijnen van de visie en de algemene eisen die gelden voor het gehele plan. In hoofdstuk 4 wordt ingegegaan op de specifieke eisen per deelgebied.
OKO
Ontwikkelingsgebied Stadstuinen en de ligging van OKO daarbinnen (uit: Uitgangspunten Omgevingskwaliteit Olympiakwartier Oost, LAP Landscape&Urban Design, 2021) Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
5
02
Stedenbouwkundige opzet
6 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
2.1
Visie
De opzet van OKO Centrum zal in een aantal opzichten gelijkenis gaan vertonen met de traditionele tuinwijken van begin twintigste eeuw. Stedelijke bouwblokken aan lanen, verbonden met de stad. Maar ook autovrij openbaar groen, beschut als tuin voor de buurt. Een overzichtelijke woonbuurt waarbij bouwblokken, gebouwen, baksteenarchitectuur en het groene landschap zorgvuldig met elkaar vervlochten zijn. Een woonomgeving waar gemeenschapszin, ontmoeting en eigenaarschap centraal staan. Tuinwijk Olympia is een wijk waar een stedelijke uitstraling en ontspannen wonen aan het groen samen gaan. Een wijk waar verschillende woningtypen worden gerealiseerd, geschikt voor uiteenlopende doelgroepen en huishoudens. Vooral sociaal en betaalbaar, maar ook in het duurdere segment. Een groene wijk waar sport, bewegen en gezond leven worden gestimuleerd, passend bij het thema Olympia.
Voor de deur is de plek waar je contact maakt met je buren en het stadse leven zich toont. Een groene stadsbuurt waarin mensen verbonden zijn maar ook ieder zijn eigen plekje heeft. Waar mensen zicht hebben op elkaar en gezie worden. Een plek waar mensen thuis, betrokken en trots zijn. De bebouwing is er ingetogen en stijlvol, met harmonie in kleur en materiaal, fris en optimistisch. De woongebouwen zijn duidelijk familie van elkaar, maar hebben door hun verfijnde details ook een eigen karakter. De sterke groene identiteit, de buurtvoorzieningen en de stijlvolle baksteenarchitectuur verbindt mensen en maakt ze trots op hun huis en wijk. Een groene woonbuurt met allure, dat is Tuinwijk Olympia!
In Tuinwijk Olympia is het landschap de sterke groene basis van het stadse leven in Poort. Met zijn brede groene lanen en tuinen om te spelen, te hangen, te eten, te kletsen en te delen. Verbonden met de stad, maar toch beschut.
Schets ‘Landgoed Almere’ (Teun Koolhaas). Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
7
De tuinwijk: groen als bindend element Tuinstad en tuinwijk
De tuinstad als nieuwe stadstypologie kreeg in Nederland vooral navolging op de schaal van kleinere woonbuurten. Op basis van de tuinstadprincipes van Ebenezer Howard werden in de periode 19201940 in Nederland vele tuinwijken gerealiseerd in Het Gooi, op de Utrechtse Heuvelrug en langs de binnenduinrand. Particuliere tuinwijken kenmerken zich door grote woningen van allure voor de middenklasse. Men slaagde erin om zo te bouwen dat er eenheid én variatie was. Eenheid in het straatbeeld en toch veel variatie in de individuele woningen maken de tuinwijken van toen nog steeds succesvol.
“Door de eenheid in het straatbeeld en de variatie in de woningen zijn de tuinwijken van toen nog steeds succesvol”. Eenheid en samenhang in het straatbeeld, variatie in woningen. Tuinwijklaan, Haarlem - Van Lochem, 1918-1922
‘Blijvend aantrekkelijk, tuinwijken van de jaren ‘30’ Joost Kingma, TU Delft (2012)
Tuinwijklaan, Haarlem (Van Lochem, 1918-1922)
De Tuinwijklaan in Haarlem is een kenmerkend voorbeeld van de vervlechting van architectuur en landschap op wijkniveau. Architect Van Lochem ontwierp een groene wijk van middenstandswoningen voor de arbeidersklasse. Een wijk waarin gemeenschapszin onder bewoners en de tuin als bindend element een grote rol spelen. Het binnengebied werd zo groot mogelijk gemaakt en achtertuinen aan de gezamenlijke tuin werden beperkt tot een diepte van 5 meter. Gedeelde voortuinen vormen en overgangszone tussen de openbare straat en het privéhuis. De tuinen werden vanaf het begin als een sterke kwaliteit van het plan ervaren. Overbouwde doorgangen naar het binnengebied werd ingezet als architectonisch middel om stedelijkheid uit te drukken. De gevels aan de binnentuin zijn rustig en formeel, de gevels aan de straat hebben meer geleding door inspringingen, balkons en uitbouwen. Het ensemble heeft overwegend een horizontale geleding. Verticale elementen zijn er in de vorm van schoorstenen die markante hoeken benadrukken.
Gebouwen en binnentuin vormen een eenheid, een stedenbouwkundig ensemble. Tuinwijklaan, Haarlem - Van Lochem, 1918-1922
8 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
2.2 Ruimtelijk concept
OKO Centrum krijgt een opzet met stedelijke bouwblokken en veel groen. In elk blok komt er een mix van grotere en kleinere woningen, appartementen en grondgebonden woningen. Zo wordt de wijk geschikt voor verschillende doelgroepen. De grotere en hogere panden komen aan de lanen en worden afgewisseld met extra hoge stadswoningen. Aan het autovrije groengebied, de buurttuin, komen grondgebonden woningen voorzien van een veranda met pergola aan de centrale zone. De hoeken van bouwblokken aan de buurttuin zijn aanleiding voor bijzondere woningen, de ‘uitblinkers’, Aan de smallere uitlopers van de buurttuin komen ook kleinschalige appartementengebouwen. Het autovrije hart van de buurt krijgt een tuinkarakter. Deze buurttuin heeft een kleinschalige informele sfeer en zal bijdragen aan ontmoeting en eigenaarschap.
plint met gemengde functies aan de stadsroute tussen het stationsplein en het topsportplein. In het stadsdeelcentrum kunnen binnen het bestemmingsplan nog ongeveer 260-350 woningen worden gerealiseerd. Deze worden in een volgende fase ontwikkeld. De voorzieningen worden samengebracht in en rondom het stadsdeelcentrum. Ook komen er maximaal 353 woningen. Het precieze programma en de ruimtelijke randvoorwaarden voor het stadsdeelcentrum zullen daarom in een volgende fase verder worden uitgewerkt. Voorlopig kunnen bewoners gebruik maken van bestaande voorzieningen in de omgeving zoals scholen, het gezondheidscentrum, de supermarkt en andere voorzieningen in Europakwartier.
Alle gebouwen worden in uiterlijk familie van elkaar, maar krijgen door hun schaal en architectonische verfijning een verschillend karakter (eenheid in verscheidenheid). Dit zorgt voor een sterke samenhang op buurt- en bouwblokniveau, maar tegelijkertijd voor eigenheid op gebouwniveau. Zo krijgt de buurt een hekenbare identiteit als ‘Tuinwijk Olympia’.
Europakwartier New Brooklyn
Lagekant
Zandpoort OKO Centrum
Programma OKO Centrum wordt een wijk met variatie in woningtypen, geschikt voor verschillende doelgroepen. Het totaal woonprogramma is conform bestemmingsplan maximaal 990 woningen in een mix van 40% sociaal, 25% betaalbaar en 35% in de vrije sector. 72% van de woningen zijn meergezinswoningen, 28% zijn eengezinswoningen. De koppen van de bouwblokken B1 en B2 worden bij de ontwikkeling van deze fase betrokken. Hier komen in totaal circa 100 appartementen op een
Duin OKO zuid
OKO sportcluster
Olympuspark
A6
Kromslootpark
Kansen voor de toekomst: verbeterde aanhechting OKO met omgeving. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
9
2.3 Plan
Gesloten bouwblokken OKO Centrum bestaat uit bouwblokken van verschillende omvang met een stedelijke uitstraling. De hoeken van de bouwblokken zijn gesloten, met een tweezijdige oriëntatie van hoekpanden. De meeste bouwblokken hebben een binnenterrein met privétuinen en parkeergelegenheid. Er is vanuit alle woningen aan de achterkant altijd zicht op bomen op het binnenterrein. De informele inrichting maakt het prettig thuiskomen. Robuust en verbonden groen OKO Centrum wordt via een robuuste groenstructuur verbonden met de omgeving. Een robuust raamwerk van groene lanen verbindt de wijk op een vanzelfsprekende manier met Zandpoort, Europakwartier Oost, de aanwezige topsportfuncties en het toekomstige Olympuspark. Aan de lanen toont de wijk zijn stedelijke karakter. De buurttuin is het groene hart van de wijk: een openbare en beschutte plek. De informele natuurlijke inrichting en bijzondere plekken in de centrale zone stimuleren sociale binding, ontmoeting en eigenaarschap.
Autovrij hart Het hart van de wijk is autovrij en wordt daardoor maximaal groen ingericht. Autoverkeer bereikt de woonblokken en het stadsdeelcentrum via de lanen en straten rondom.
Parkeren voor bewoners vindt vooral plaats binnen de blokken en voor bezoekers in de openbare ruimte en de parkeergarage in het stadsdeelcentrum. Goede wandel- en fietsverbindingen vanuit en naar de omgeving maken OKO Centrum een vanzelfsprekend onderdeel van Almere Poort.
Levendig stadsdeelcentrum Het stadsdeelcentrum wordt het voorzieningenhart van Almere Poort. Het is de schakel tussen het station, OKO Centrum en Olympuspark en bestaat uit het stadsblok en de stadsroute. Het hybride stadsblok bestaat uit winkels en voorzieningen op de begane grond, een gebouwde parkeervoorziening en woningen daarboven. De woningen staan rondom twee groene binnenhoven en een groene ‘woontuin’. Het stadsdeelcentrum wordt in een volgende fase verder uitgewerkt. De looproute tussen het stationsplein en het topsportplein wordt een groene stadsroute. Een autovrije openbare ruimte met op de begane grond voorzieningen, winkels, horeca en mogelijk culturele functies en daarboven woningen. De mix aan functies draagt bij aan levendigheid en sociale veiligheid in OKO Centrum en geeft het stadsdeelcentrum betekenis voor heel Almere Poort. station
ROC
SDC
sport
Gesloten bouwblokken.
Robuuste structuur van lanen en buurttuin. Auto’s via de randen, autovrij hart.
10 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Compact stadsdeelcentrum.
sport
Stedenbouwkundig concept: hoge stedelijke rand, laag en groen binnengebied.
Laan
Laan
Buurttuin
Buurttuin
Laan
Laan
Stedenbouwkundig concept: hoge stedelijke rand, laag en groen binnengebied. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
11
B6
Winterspelenplein
B3
Winterspelenlaan
B1
B2
B5
B1
SDC
SDC
an
Olympialaan
B8
B4
bertinla
Winterspelenlaan
‘Buurttuin’
B7
Winterspelenplein SDC
an
B3
bertinla
B4
B6
de Cou
B7
Pierre
Olympialaan
Atje Keulen-Deelstrastraat
‘Buurttuin’
Plankaart OKO Centrum
SDC
B2
B5
0
LEGENDA Functies
Bebouwing
Openbare ruimte
2 bouwlagen
groene perken
Wonen
3 bouwlagen
buurttuin
spoorbaanpad
Gemengde plintfuncties
4 bouwlagen
buurtplein
fietspad
wadi’s/regentuin
voetgangersgebied / bijzondere paden en plekken
nieuwe bomen
parkeerplaats
5 bouwlagen Plankaart PlankaartOKO OKOCentrum Centrum
Legenda LEGENDA LEGENDA
6 bouwlagen
Stedenbouwkundige plankaart met proefverkaveling en schetsontwerp inrichtingsplan. 7 bouwlagen bestaande bomen
Functies Functies OKO Centrum
Bebouwing Bebouwing 8 bouwlagen en hoger
Openbare Openbare ruimte ruimte achtertuin
Projectgrens Projectgrens OKOOKO Centrum Centrum
2 bouwlagen 2 bouwlagen groen dak
groene groene perken perken erfafscheiding
Wonen Wonen
3 bouwlagen 3 bouwlagen terrastuin
buurttuin buurttuin
Gemengde Gemengde plintfuncties plintfuncties Bebouwing
O Centrum
functies
Pierre de Jasper Warnerstraat Coubertinplein autoweg
Projectgrens OKO Centrum
2 bouwlagen
Openbare ruimte
wadi’s/regentuin wadi’s/regentuin
voetgangersgebied voetgangersgebied
6 bouwlagen 6 bouwlagen
groene perken nieuwe nieuwe bomen bomen
Spoorbaanpad parkeerplaatsen parkeerplaatsen
7 bouwlagen 7 bouwlagen
buurttuin
Spoorbaanpad (toekomstig tracé)
7 bouwlagen
terrastuin terrastuin 2 bouwlagen parkeergarage inritinrit parkeergarage
nieuwe bomen
bestaande bomen
groene perken
50
02-12-2023
0
10 0 20 10 20
50 50
15-12-2023 15-12-2023 0
10 20
50
15-12-2023
fietspad fietspad
5 bouwlagen 5 bouwlagen
bestaande bestaande bomen bomen
10 20
Spoorbaanpad Spoorbaanpad (toekomstig (toekomstig tracé) tracé)
buurtplein buurtplein
8 bouwlagen en hoger 8 bouwlagen en hoger achtertuin achtertuin LEGENDA 4 bouwlagen buurtplein erfafscheiding erfafscheiding gevelzone gevelzone 12 | Olympiakwartier Oost Centrum Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan 5 bouwlagen wadi’s/regentuin Functies Bebouwing Openbare ruimte groen groen dakdak
Projectgrens OKO Centrum
intermediaire zone Pierre de Coubertinplein Spoorbaanpad Spoorbaanpad
4 bouwlagen 4parkeergarage bouwlagen inrit
3 bouwlagen Plankaart OKO Centrum
6 bouwlagen
parkeerplaats binnenterrein
Pierre
B8
de Cou
Jasper Warnerstraat
fietspad voetgangersgebied parkeerplaatsen
Spoorbaanpad
0
10 20
50
15-12-2023
2.4 Sturende thema’s Duurzaam en gezond
De nabijheid van station Almere Poort en de goede fietsverbinding met het centrum van de stad zijn belangrijke basiskwaliteiten voor het maken van een gezond Olympiakwartier. Binnen de wijk wordt ingezet op veel en aantrekkelijke routes voor voetgangers en fietsers. Deze krijgen logische aansluitingen op bestaande routes naar omliggende wijken, het toekomstige Olympuspark en het Kromslootpark. Het Spoorbaanpad krijgt een prominente plek in de Winterspelenlaan. Een netwerk van extra brede stoepen biedt ruimte voor een ‘sportlint’ door de wijk en verbindt de wijk met de nog te ontwikkelen gebieden Zuid en Sportcluster. Het autovrije groene deel van de wijk krijgt een belangrijke functie als klimaattuin met regentuinen (wadi’s), maar wordt tegelijkertijd ook een plek voor ontspanning, spelen en sport. Hier is veel ruimte voor bomen en gevarieerde beplanting voor ecologische rijkdom. De poorten als toegang tot de buurttuin zorgen voor beschutting en geborgenheid en de woningen met veranda’s stimuleren ontmoeting en eigenaarschap van het groen. De buurttuin als verlengstuk van de woning. Groen en natuurinclusiviteit levert een belangrijke bijdrage aan de identiteit van OKO Centrum en aan de leefkwaliteit voor mensen, planten en dieren. Het groen is robuust en onderling verbonden.
Het groen in de wijk is in de toekomst op een logische manier te verbinden met de omliggende (nog te ontwikkelen) gebieden van Olympiakwartier Oost. Gezondheid en een prettig leefklimaat voor mensen staat centraal door het groen op en aan gebouwen en in de openbare ruimte en een goede bezonning van buitenruimtes. Het autoparkeren in de wijk wordt voldoende gefaciliteerd maar is altijd in balans met de groene kwaliteit en identiteit van de wijk.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
13
Gemengd en inclusief
Ontmoeting en eigenaarschap
In OKO Centrum wordt vooral gewoond met plek voor veel verschillende bewoners en ondernemers. Het is wenselijk dat de gebouwen in de toekomst ook voor andere functies geschikt gemaakt kunnen worden. Ontwikkelaars worden uitgedaagd deze flexibiliteit in het ontwerp van de gebouwen mee te nemen. Dit kan bijvoorbeeld door een hogere begane grond.
Aan de lanen komen gevelzones op privéterrein. Deze zones langs de gevel worden uitgegeven en worden afwijkend van de openbare trottoirs vormgegeven. Hier creëer je je eigen plekje in de zon en maak je een praatje met je buren. Dit nodigt bewoners uit de ruimte voor het huis in gebruik te nemen en zelf in te richten met bijvoorbeeld een eigen bankje, bloempotten of geveltuintje.
Er komen 900-990 woningen in een mix van sociaal, betaalbaar en vrije sectorwoningen. De woningcategorieën worden binnen een bouwblok gemengd. Buurt- en stadsvoorzieningen zoals winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen en cultuur komen in en rondom het stadsdeelcentrum.
De open veranda’s aan de buurttuin geven het autovrije groengebied een gevoel van gemeenschappelijkheid. De appartementengebouwen krijgen een royale en lichte hal die uitnodigt tot een praatje bij de trap of de lift. Daarnaast komt er een levendig buurtplein bij het SDC en een groen plein in het buurtpark. Via het binnenterrein (parkeerhof) is het prettig en veilig thuiskomen door de informele inrichting en grote bomen. Zo is er een prettige balans tussen plekken met reuring en rust.
Stedelijkheid vraagt om diversiteit en dichtheid, met ruimte voor verschillende activiteiten, mensen, gebouwen en plekken. De dichtheid is ongeveer 80 woningen per hectare.
Sociale binding en eigenaarschap zijn belangrijk voor een vitale woonbuurt. Dit wordt gestimuleerd door extra aandacht voor de overgang tussen privé en openbaar terrein.
Een buurt waar gemeenschapszin, ontmoeting en eigenaarschap centraal staan.
14 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Mobiliteit
Direct naast OKO Centrum ligt NS-station Almere Poort. Hier is ook een busstation. Zowel met de trein als de bus zijn het centrum van Almere en Amsterdam goed en snel bereikbaar. Door de aanleg van de verhoogde busbaan vanaf het station naar de Hollandse brug worden de reismogelijkheden met de bus verder verbeterd. De verwachting is dat deze in 2024 klaar is. Het Spoorbaanpad, de hoofdfietsader in Almere, verbindt Almere met Amsterdam. Deze snelfietsroute is al aangelegd en in gebruik. Hoewel ook de rijksweg A6, Poortdreef en Elementendreef vlakbij zijn, is het is voor de toekomstige bewoners van OKO Centrum zeer aantrekkelijk om met de fiets en het openbaar vervoer te reizen.
Station Almere Poort.
Parkeren Fiets Parkeervoorzieningen voor fietsen van bewoners worden in voldoende mate, zichtbaar en comfortabel en goed bereikbaar ingepast in de gebouwen en/of binnenterreinen. In de openbare ruimte zijn de stallingsplekken beperkt tot de toegangen naar de buurttuin en de voorzieningen in het stadsdeelcentrum. Auto Een groot deel van de bewoners krijgt tenminste één parkeerplaats per woning in het binnenterrein van het woonblok. In de openbare ruimte zal autoparkeren nergens het straatbeeld domineren en is het aantal in balans met de gewenste groene kwaliteit. Bezoekersparkeren wordt in voldoende mate in of in de nabijheid van de wijk gefaciliteerd. In het stadsdeelcentrum zal een parkeergarage komen die ook voor de wijk een functie heeft. Uitgangspunt is dat bezoekers van het stadsdeelcentrum parkeren in de parkeergarage. In de parkeerplaatsen in de binnenterrein van de blokken wordt voornamelijk bestemd voor gebruiken van bewoners. Het parkeren in en rond het stadsdeelcentrum moet zo geregeld zijn, dat parkeervoorzieningen voor de winkels en overige voorzieningen gedurende openingstijden in voldoende mate voor de bezoekers beschikbaar zijn.
Comfortabel je fiets parkeren in een gezamenlijke stalling (bron: KettingHuls).
Parkeren op binnenterrein met groene kwaliteit. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
15
De randen van het stadsblok hebben een basishoogte van 5 lagen (4 woonlagen op de plint). Op een aantal plekken komt een hoogte-accent, waarbij de nadruk ligt op de noordwesthoek van het blok, nabij het busplein (8 lagen). In het verlengde van de buurttuinen is een onderbreking in de gevelwanden (een kleine setback) en wordt de buurttuin als het ware door en over het blok geleid. Aan de zuidzijde gebeurt dit met een brede trap gecombineerd met beplanting (nader te onderzoeken) en eindigt in een groen balkon aan de noordzijde van het blok. Aan weerszijden van de trap zijn hoogte-accenten, bij voorkeur met beide een andere hoogte (6 en 7 lagen). Bij de nadere uitwerking zal de exacte hoogteverdeling verder worden onderzocht in relatie tot het programma.
supermarkt 2.500 - 3.500 m2 supermarkt 2.500 - 3.500 m2
werken in de plint? werken in de plint?
expeditie expeditie
expeditie expeditie
Addendum 1: Stadsblok wijkt af van stedenbouwkundig plan maar is leidend
In het midden van het blok is een groene binnenstraat in het verlengde van de route buurttuinen. Hieraan zijn de entrees van de hieraan grenzende woningen gesitueerd (en die daarboven). Deze groene binnenstraat functioneert als een breed groen semi-openbaar hof waar mensen samen aan wonen, verblijven en elkaar ontmoeten.
werken in de plint? werken in de plint?
supermarkt 1.500 - 2.500 m2 supermarkt 1.500 - 2.500 m2
Supermarkt Principe invulling plintlaag Principe invulling plintlaag Principe invulling plintlaag
Expeditiehof Parkeren Kern/entree appartementen Zoekgebied stalling/berging Wonen Leefgalerij Groen dek Groene opgang naar dek
Binnenin het stadsblok zijn er 2 lagen voor parkeervoorzieningen die samen min of meer even hoog zijn als plintruimte. Dit dient nader te worden onderzocht in relatie tot het programma.
Groene verbinding
Bovenop de parkeervoorzieningen komen 2 groene daktuinen; hierom heen zijn de woningen gesitueerd. De woningen op dezelfde bouwlaag als de daktuinen hebben hier ook een toegang tot de tuin. De woningen daarboven hebben een groene leefgalerij van tenminste 2m obstakelvrije ruimte. In de plint langs de Eugenio Montistraat komt een mix van winkels, voorzieningen en horeca. Op de hoeken is er ruimte voor 2 grote supermarkten die worden omzoomd door kleiner programma. De entrees zijn altijd aan de Montistraat gesitueerd. De entrees voor de woningen worden aan de Eugenio Montistraat gesitueerd zodat er gedurende de
16 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Principe wonen
Principe wonen Principe wonen
gehele dag (en avond) levendigheid en sociale controle in de straat is. Aan de voorzijde zijn geen galerijen mogelijk; die liggen aan de binnenzijde van het blok. Balkons zijn wel een vereiste aan de voorzijde, maar wel pas vanaf de 3e bouwlaag (plint en eerste bouwlaag zijn hier dus vrij van). De andere 3 plinten rondom het stadsblok worden geprogrammeerd met entrees van de woningen, entrees voor parkeerlagen (1e en 2e bouwlaag binnenin), organisatie van de expeditie (entrees) en werkprogramma. Dit dient eveneens verder te worden onderzocht.
Addendum 2: Stadsroute wijkt af van stedenbouwkundig plan maar is leidend
De stadsroute (aan de Eugenio Montistraat) is een doorgaande verbinding tussen aan de ene zijde Station Almere Poort met het busplein en aan de andere zijde het Topsportplein met de Topsporthal en het zwembad. De stadsroute is een groen ingerichte stedelijke ruimte voor alleen langzaam verkeer. Centraal in de route ligt een groen buurtplein dat qua sfeer aansluit op de stadsroute en de schakel vormt tussen de stadsroute en de landschappelijke route door de binnentuinen en aan de andere zijden de groene trap van het stadsblok. De beide gevelwanden aan de stadsroute hebben een bouwhoogte van in totaal 5 bouwlagen (plint met 4 woonlagen erop). In de plint zijn voorzieningen, winkels en horeca gesitueerd met mogelijkheid tot uitstalling en terrassen aan de gevel (in de openbare ruimte). De entrees voor de woningen worden aan de Eugenio Montistraat gesitueerd zodat er gedurende de gehele dag (en avond) levendigheid en sociale controle in de straat is. Aan de voorzijde zijn geen galerijen mogelijk; die liggen aan de binnenzijde van het blok. Aan de Montistraat zijn geen galerijen toegestaan; die moeten aan de binnenzijde gesitueerd worden. Balkons zijn wel een vereiste aan de voorzijde, maar wel pas vanaf de 3e bouwlaag (plint en eerste bouwlaag zijn hier dus vrij van).
3d impressie stadsblok
Het groene buurtplein is een groene plek voor ontmoeting en verblijf met veel groen, wellicht een waterelement, terrassen en zitgelegenheid. Wenselijk is om horeca op de hoek (of liever op beide hoeken) te situeren. Op het buurtplein tenminste 2 en liever 3 bomen van de eerste grootte. In de stadsroute zoveel mogelijk hoger groen situeren; dit zal vanwege de K&L lastig zijn maar onderzoeken wat wel mogelijk is en op welke manier er genoeg groen en schaduw is om hier prettig gebruik van te kunnen maken. Voor voldoende fietsparkeren in de straat (openbare ruimte) zal een goede oplossingen moeten worden gezocht. Balkons zijn wel een vereiste aan de voorzijde, maar wel pas vanaf de 3e bouwlaag (plint en eerste bouwlaag zijn hier dus vrij van). Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
17
03
Visie beeldkwaliteit (algemene eisen)
18 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Schematische weergave proefverkaveling OKO Centrum. Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
19
3.1
Architectuurbeeld: ingetogen en stijlvol
Voor de hele wijk is het architectuurbeeld ‘ingetogen en stijlvol’ met baksteen als hoofdmateriaal. Doel is dat er straks in het gevelbeeld geen of nauwelijks onderscheid tussen de verschillende prijsklassen en woningcategorieën zichtbaar is en daardoor ontstaat een wijk met één gezicht. Er wordt ingezet op eenvoud en rust in bouwmassa voor samenhang en hiërarchie op de schaal van de buurt. Daarnaast wordt gekozen voor een beperkt materiaal- en kleurpalet voor een rustig straatbeeld. Het is van belang zorgvuldig te kiezen waar stijlvolle en verfijnde vormgeving wordt ingezet. De regels in dit beeldkwaliteitplan zijn toegespitst op de essentiële stedenbouwkundige en architectonische bouwstenen. Deze moeten leiden tot een woonbuurt met samenhangende ruimtelijke kwaliteit en een eigen identiteit. Dit maakt van ‘Tuinwijk Olympia’ een wijk die aantrekkelijk is en zich aan kan passen aan toekomstige behoeften
Ingetogen en stijlvol Vormgeving, materiaal- en kleurgebruik van de gebouwen is terughoudend en niet opzichtig. Tegelijkertijd is er schoonheid in de architectuur, bijvoorbeeld door verfijnde toepassing van materialen en smaakvolle vormgeving van details. Rustig en samenhangend gevelbeeld Gebouwen krijgen een heldere en rustige ritmiek met een overwegend horizontale geleding. Dit komt tot uiting in de horizontale accentuering van de plint, raampartijen en de dakrand. Verticale architectonische accenten komen op herkenbare plekken zoals entrees of hoeken van bouwblokken. Samenhang in het gevelbeeld komt daarnaast tot stand doordat balkons en galerijen worden vormgegeven als één geheel met de architectuur en het gevelbeeld. Mee-ontworpen overgang privé-openbaar Gevelzones worden mee ontworpen met de architectuur van gebouwen. De bestrating is eenduidig in de materiaalkeuze en ook in samenhang met de kleurstelling van de bestrating in de openbare ruimte zodat een eenduidig beeld in de openbare ruimte gewaarborgd is. Ook komen er mee-ontworpen gevelbankjes (‘roddelaartjes’) en plantenbakken. Als onderdeel van de architectuur dragen ze zo bij aan sociale interactie en een samenhangend gevelbeeld. Verfijnde detaillering Gebouwen krijgen een aantrekkelijke vormgeving op plekken van betekenis zoals de begane grond, bij entrees en in de dakrand.
Verfijnde detaillering op ooghoogte draagt bij aan de schoonheid van het gebouw. In de plint is er extra aandacht voor verbijzonderingen in de gevel bijvoorbeeld ingetogen toepassing van metselwerkreliëf, verfijnd voegwerk en extra aandacht voor ‘alledaagse elementen’ zoals de voordeur, deurbel, brievenbus, verlichting en huisnummering.
Horizontale accentuering plint, raampartijen en dakrand.
20 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Kenmerken ingetogen en stijlvol.
Rustig en samenhangend gevelbeeld.
Mee-ontworpen overgang privé-openbaar
Verfijnde detaillering
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
21
3.2
Palet van kleur en materiaal
Basis van het gevelbeeld in kleur en materiaal is samenhang en eenduidigheid; er wordt juist niet gezocht naar contrast maar naar harmonie in kleurtonen (variaties binnen 1 kleur) en materiaal (kleine variaties toegestaan). Het geheel blijft een harmonieuze samenhang die’ wanneer je door je oogharen kijkt, geen uitgesproken contrast laat zien. Hoofdkeuzes zijn duidelijk aangegeven hieronder, in de uitwerking kunnen op detailniveau nuances worden gemaakt.
Materiaal
Het hoofdmateriaal van de gevel in de wijk is baksteen. Voor ondergeschikte bouwdelen (kozijnen, vensters, dakkapellen) kunnen andere materialen worden toegepast mits deze passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het thema ‘ingetogen en stijlvol’. Er worden kwalitatief goede en duurzame materialen gekozen die hun oorspronkelijke eigenschappen behouden in het verouderingsproces. Er worden geen gevelplaten toegepast.
Er wordt per gebouw of gebouwreeks één type steen (kleur en formaat) gekozen. Variaties hierop zijn de keuze voor 1 kleur steen in verschillende formaten of 1 formaat steen in verschillende (zeer dicht bij liggende) kleurtonen. In de plint kunnen accentverschillen worden aangebracht. Per gebouw wordt zorgvuldig gekozen op welke manier er bijzondere accenten in het metselwerk worden toegepast. Beeldbepalende plekken zijn de plint, entrees, dakranden en hoeken van gevels. Subtiele spekbanden kunnen worden toegepast om de horizontaliteit in het gevelbeeld te benadrukken. Ze moeten passen binnen het thema ‘ingetogen en stijlvol’.
Kleur
Terughoudende en subtiele toepassing van metselwerkreliëf en/of verfijnd voegwerk moet gaan bijdragen bij aan het gewenste stijlvolle karakter. Dit komt vooral tot uiting in de gevels die naar de openbare ruimte gericht zijn.
Het kleurpalet sluit aan bij het stedenbouwkundig concept en kent verschillen tussen de hogere stedelijke buitenkant en de lagere informele binnenzijde van de buurt. De hoofdkleuren aan de lanen zijn bruintinten. Aan de buurttuin is er een palet van geeltinten. Andere accentkleuren zijn mogelijk voor ondergeschikte onderdelen van het gebouw (bijvoorbeeld raamkozijn, voordeur, huisnummeraanduiding, deurbel). Maar, accentkleuren zijn ondergeschikt en moeten passen binnen het thema ‘ingetogen en stijlvol’.
Architectonische samenhang op buurt-, blok- en gebouwniveau.
Voorbeeld contrasterende accentkleur.
22 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
B3
B6
B7
B8
B8
B4
B5
B8
B5
B5
B2
B1
B2
Materiaal, Materiaal, kleurkleur en architectonische en architectonische eenheden eenheden BUITENZIJDE IN BUITENZIJDE BRUINTINTEN IN BRUINTINTEN
BINNENZIJDE IN BINNENZIJDE GEELTINTEN IN GEELTINTEN
Materiaal, kleur en architectonische eenheden Materiaal- en kleurschema. BUITENZIJDE IN BRUINTINTEN
BINNENZIJDE IN GEELTINTEN
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
23
3.3
Uitstraling Gevels
de laan. Deze krijgen een hoogte van minimaal 4 bouwlagen voor een voldoende stedelijke uitstraling. De breedte van de woningen kan variëren B6 om te komen tot de benodigde hoogte. B3 B6
Voor het algemene beeld en een goede duiding van de sfeer worden hier en daar ook zaken benoemd die niet per se in het beeldkwaliteit thuishoren maar juist bedragen aan het begrip van het beeld en de bedoelde sfeer.
3
2
2
3
2
3
2 5 3
3
8
5
3
8
5
3
7 3 4
3
7 5
Lage binnenrand aan de buurttuin De autovrije buurttuin wordt omarmd door voornamelijk grondgebonden woningen van 3 bouwlagen. Deze woningen krijgen een veranda en B4 B7 pergola. De veranda zorgt voor maximale interactie tussen woning en openbaar groen. Dit draagt bij aan de identiteit van de buurttuin. Zo ontstaat een vanzelfsprekende overgang van de stedelijke laan naar de kleinschalige buurttuin en wordt eigenaarschap gestimuleerd. B8 B5 3
5
3
5
6
B7
B4 B1
5
5
7
B8
B5 B2
7
Bouwhoogte
Hoge buitenrand aan de lanen Aan het raamwerk van groene lanen en straten komen stevige en grotere gebouwen van tot zeven bouwlagen. Hier staan de gebouwen aaneengesloten in een doorlopende rooilijn. Aan de Olympialaan, het Winterspelenplein en de Pierre de Coubertinlaan kan de bouwhoogte incidenteel hoger zijn (tot acht bouwlagen). De appartementen aan de Eugenio Montistraat van de blokken B1 en B2 worden maximaal vijf bouwlagen hoog zodat er voldoende zon in de straat komt. De zijdes die naar de lanen/straten gericht zijn bestaan uit tenminste 2 gebouwen of gebouwreeksen (in geval van grondgebonden woningen). De afzonderlijke gebouwen/gebouwreeksen zijn onderling verschillend met variatie in woningtype, geleding en architectonische detaillering. Alle gebouwen zijn zelfstandige bouwkundige eenheden: elk gebouw heeft zijn eigen entree(s), eigen lift en trappenhuis. Samen vormen de gebouwen aan de lanen een evenwichtig opgebouwd geheel, zonder dat massaliteit en eenvormigheid het beeld bepalen. In de meeste bouwblokken komen ook grondgebonden woningen aan
3
Bouwhoogte 3 3
6
2
3
2
2
3
Bouwhoogte in bouwlagen (goedgekeurd/in aanbouw)
3
5 3
B6 8
3
B3
4
8
7 3
5
B7
3
5
6
B4
5
B1
5
B8
B5
7
Bouwhoogte.
Bouwhoogte 3
2
3
6
Hiërarchie in bouwhoogte Aan de lanen en de Eugenio Montistraat komen de grotere en hogere gebouwen om de stedelijkheid van de lanen te benadrukken als hogere rand rondom. Dit zijn voornamelijk appartementen, maar hier en daar ook hoge grondgebonden woningen of beneden-bovenwoningen. Aan de buurttuin komen voornamelijk grondgebonden woningen van drie bouwlagen, passend bij het kleinschalige karakter en de beschutting van de buurttuin. Uitgangspunt is om niet hoger te gaan dan vier bouwlagen aan de buurttuin voor een goede overgang naar de grondgebonden woningen.
24 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
3
6
Bouwhoogte in bouwlagen (goedgekeurd/in aanbouw)
Appartementen 4-7 bouwlagen Appartementen maximaal 4 bouwlagen Grondgebonden minimaal 4 bouwlagen Grondgebonden 3 bouwlagen
B2
Bouwhoogte in bouwlagen (goedgekeurd/in aanbouw) Appartementen 4-7 bouwlagen Appartementen maximaal 4 bouwlagen Grondgebonden minimaal 4 bouwlagen Grondgebonden 3 bouwlagen
Appartementen 4-7 bouwlag Appartementen maximaal 4 Grondgebonden minimaal 4 Grondgebonden 3 bouwlage
Rooilijnen Voor de gewenste hiërarchie en gelaagdheid in het plan worden twee principes voor de rooilijnen toegepast. Aan de lanen staan de gebouwen in een doorlopende rooilijn. Dit versterkt het stedelijke karakter. Langs de randen van de buurttuin worden verspringingen toegepast. Daar waar de rooilijn verspringt komen woningen met een tweezijdige oriëntatie en afsluitbare doorgangen naar het binnenterrein. Dit zorgt voor ruimtelijke gelaagdheid in het plan en variatie in het woonprogramma. De verspringingen zijn langs de brede centrale zone 5 meter en langs de smallere uitlopers 3 meter. Dakvorm Alle gebouwen krijgen een platte afdekking om het stedelijke karakter van de buurt te versterken. Alle gebouwen krijgen een bij de architectuur van het gebouw of de gebouwreeks passende expressieve dakrand die het gebouw eigenheid geeft.
hoek
hoek
veranda
kopgevel
muur
Geleding en gelaagdheid in bebouwing.
hoek
Geleding en oriëntatie Samenhang in het bebouwingsbeeld komt onder andere tot stand door de gebouwen aan de laanzijde voldoende hoogte en een stedelijke uitstraling te geven. Dat wordt bereikt met een overwegend horizontale geleding en overhoekse vormgeving. Verticaliteit in de compositie is er in subtiele architectonische detaillering bij entrees of andere verbijzonderingen. Alle gebouwen krijgen een duidelijk afleesbare opbouw van ‘basis, middendeel en kroon’ vertaald naar plint, gevel en dakrand. Stedenbouwkundig wordt met ‘plint’ de eerste bouwlaag bedoeld. Appartementen • Geleding in volumes wordt gecreëerd door verschil in aantal bouwlagen. • Alle appartementen krijgen een tweezijdige oriëntatie aan de openbare ruimte, met een open en uitnodigende uitstraling aan de voor- en achterkant. • Er is bij voorkeur een mix tussen portiekontsluiting en ontsluiting via galerijen. De hoofdentrees komen altijd uit aan de straatzijde en niet in
Verspringende rooilijnen, woningen met tweezijdig uitzicht op hoeken.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
25
•
de binnenhoven. Het stadscentrumblok krijgt een opzet met gesloten bouwblokken met een hiërarchische opbouw in bouwhoogte en korrelgrootte.
Grondgebonden woningen Bij de woningen aan de buurttuin zorgt de eenduidig ontworpen veranda en een overstekende dakrand voor een sterke horizontale geleding en specifieke identiteit. De ‘uitblinker’ krijgt dezelfde pergola als de aangrenzende woningen in de rij. Groen op en om het gebouw Groene gevels, groene daken en collectieve daktuinen/-terrassen dragen bij aan gelaagdheid van de ecologische buurtbiotoop, een aangenaam leefgebied voor mens en dier en zijn daarom noodzakelijk in dit plan. Voor groene daken levert een combinatie van vetplanten, grassen, hoge, bloeiende kruidachtige planten en dwergheesters de meeste ecologische waarde. Tenminste 70% van de groene daken moet aan een dergelijke combinatie van beplanting voldoen. Daarnaast worden de daken ook benut voor energieopwekking en wateropvang.
voor ten minste 50% van het oppervlak uit groen. Het groen is zoveel mogelijk aaneengesloten en bestaat voornamelijk uit gevarieerde inheemse vegetatie. Daarnaast is er ruimte voor een dakterras en (ondergeschikt) zonnepanelen. De niet-toegankelijke groene daken zijn ingericht als leefgebied voor zangvogels, vlinders en bijen. Op daken en in de binnenhoven wordt regenwater vastgehouden en benut, zodat het groen zo min mogelijk hoeft te worden besproeid met drinkwater. Natuurinclusief bouwen In het ontwerp van alle woongebouwen en groenvoorzieningen op daken en aan gevels moet nestgelegenheid voor vleermuizen en vogels worden mee-ontworpen. De voorzieningen moeten een vanzelfsprekend onderdeel zijn van de architectuur van de bebouwing. Voorbeelden zijn: overstekende dakranden, nestgevelstenen, vleermuiskasten en ‘vlindervoegen’ (open stootvoeg).
Groene gevels moeten worden afgestemd op de architectuur van het gebouw en passen binnen het thema ‘ingetogen en stijlvol’. Het groen op gezamenlijke daktuinen is zoveel mogelijk ook zichtbaar vanuit de openbare ruimte zodat het bijdraagt aan een groen straatbeeld. Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Geveltuinen zijn zowel onderdeel van de groenstructuur als van de architectuur. Alle maatregelen dienen integraal meegenomen te worden in de architectuur. Ontwikkelaars dienen bij tenders inzichtelijk te maken welke maatregelen voor natuurinclusief bouwen en duurzaamheid in het plan zijn verwerkt. De kwaliteit wordt door de gemeente beoordeeld. Groene daken Alle daken worden groen ingericht. Daken van appartementen kunnen ook gebruikt worden als daktuin (privé- of collectief). Toegankelijke daken (ten behoeve van gebruik door bewoners) bestaan
26 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Groen binnen bouwblokken
Groen binnen bouwblokken Schematische weergave duurzaamheidsaspecten in OKO Centrum. groene daken groen terras met verbrede galerij (1e verdieping) collectieve daktuinen privétuinen op maaiveld bomen in volle grond (1e grootte) bomen op dak
groene daken groen terras met verbrede galerij (1e verdieping) collectieve daktuinen privétuinen op maaiveld bomen in volle grond (1e grootte) bomen op dak
Groen op dakterras.
Groene gevel.
Klimgroen aan gevel. Combinatie groen dak en zonnepanelen.
Begroeide balustrade galerij.
Extra brede leefgalerij eerste verdieping.
Collectieve daktuin (SDC).
Groen op en aan gebouwen.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
27
3.4 Architectonische elementen en detaillering
Een zorgvuldige vormgeving van de beeldbepalende elementen draagt bij aan de gewenste ingetogen en stijlvolle uitstraling van de wijk. Daarmee kunnen individuele gebouwen zich binnen de harmonie van het geheel terughoudend onderscheiden. Dakrand De dakrand is de ‘kroon’ op het gebouw en zorgt voor een representatieve beëindiging die bijdraagt aan de identiteit van het gebouw. Alle gebouwen krijgen een bij de architectuur van het gebouw of de gebouwreeks passende expressieve dakrand die het gebouw eigenheid geeft. De dakrand bestaat uit metselwerk, eventueel in combinatie met architectonisch beton of natuursteen. Balkons en loggia’s Balkons zijn beeldbepalende elementen in het gevelbeeld. Ze moeten gaan bijdragen aan de gewenste rust en samenhang in de gevelcompositie. Balkons zijn altijd één geheel met de gevel en de architectuur van het gebouw. Ze zijn bij voorkeur niet verspringend, maar worden in ieder geval zo geplaatst dat ze bijdragen aan een rustig gevelbeeld en doen mee in de horizontale geleding van de gevel. Balkons worden mee-ontworpen als onderdeel van de gevel. De balustrade is van metaal of aluminium, eventueel in combinatie met metselwerk.
28 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Galerijen Galerijen zijn een belangrijk onderdeel van het ‘thuiskomen’ en moeten uitnodigen tot spontane ontmoetingen. Deze kanten van het gebouw moeten daarom worden benaderd als een volwaardige voorgevel. Galerijen van appartementen komen altijd aan de kant van het binnenterrein. Galerijen vallen binnen de hoofdmassa van het gebouw zodat het gewenste robuuste karakter van het gebouw als geheel wordt versterkt. Belangrijk hiervoor is dat zowel het dak als de zijgevels doorlopen ter plaatse van de galerij. Galerijen worden zo vormgegeven en gedimensioneerd dat er ruimte is voor verblijf en ontmoeting voor bewoners. Om de galerijzijde één geheel te laten zijn met het gebouw krijgen de gevels en/of de galerij een verfijnde detaillering. Galerijen worden op de koppen uitgevoerd in het materiaal van de hoofdgevel van het gebouw. De balustrade is van metaal of aluminium eventueel in combinatie met metselwerk.
Balkons in hoofdmateriaal gevel.
Horizontaliteit balkons en spekbanden.
Galerij onderdeel van de hoofdmassa van het gebouw.
4 - M E T S E L WERK RELIEF
4 - M ETSELW ERK RELIE
Metselwerk speelt een belangrijke rol in OKO en kan verbijzonderd worden door - relief Balkons gedeeltelijk uitkragend. - rollagen - spekbanden - architectonisch beton - bijzondere verbanden - afwijkende (natuurlijke-) materialen
Raampartijen met horizontale geleding.
Horizontaliteit galerijen.
Fietsenstalling zichtbaar in gevel.
Metselwerk speelt een belangrijke rol in OKO en kan verbijzonderd worden door
Traforuimte onderdeel architectuur.
- relief - rollagen - spekbanden - architectonisch beton - bijzondere verbanden - afwijkende (natuurlijke-) materialen
Verfijnde detaillering dakrand.
Subtiel metselwerkreliëf.
Hemelwaterafvoer verzonken.
Aandacht voor alledaagse elementen.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
29
Raampartijen Raampartijen en de detaillering daarvan bepalen voor een groot deel het ‘gezicht’ van de gevel. Negges dragen bij aan de dieptewerking van de gevel en zijn een sterk element om de geleding van het gebouw te benadrukken. Alle raampartijen krijgen negges. Raampartijen op dezelfde verdieping worden als een geheel vormgegeven met een horizontale architectonische detaillering. Bijvoorbeeld met spekbanden, doorlopende negges of door ze als ‘bandramen’ vorm te geven. De afzonderlijke ramen worden door detaillering verdeeld in reeksen van enkele ramen om de horizontaliteit te bereiken. De diepte van negges aan de straatzijde is bij voorkeur minimaal 9 centimeter. Voor fabrieksmatige bouw wordt een diepte gekozen die daar zo dicht mogelijk bij in de buurt komt. Het materiaalgebruik moet passen bij het architectonisch concept van het gebouw en het uitgangspunt ‘ingetogen en stijlvol’. Diverse materialen zijn mogelijk mits terughoudend in kleur en passend in het architectonisch concept van het gebouw.
30 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Alledaagse elementen Extra aandacht voor de vormgeving van ‘alledaagse elementen’ zoals huisnummering, buitenverlichting en waterspuwers kunnen een gebouw onderscheiden. Met een verfijnd ontwerp van deze elementen worden subtiele ‘ornamenten’ gemaakt. Hemelwaterafvoer De hemelwaterafvoer wordt vormgegeven als onderdeel van het gevelbeeld. Ze worden verzonken in de gevel opgenomen en afgestemd op het kleurgebruik in de gevel.
3.5 Utilitaire functies
Utilitaire functies moeten bereikbaar zijn en mogen soms zichtbaar zijn, maar worden altijd ingepast als onopvallend en vanzelfsprekend onderdeel van het bebouwingsbeeld. Stallingen en bergingen Bewoners van appartementen stallen hun fiets in een gezamenlijke stalling of in een eigen berging. Deze is gemakkelijk te bereiken via een eigen ingang aan de straat en aan het binnenterrein. In de gezamenlijke stalling is voldoende ruimte voor buitenmodelfietsen, scootmobielen, scooters en bakfietsen. Ook zijn er voldoende oplaadpunten voor elektrische fietsen. De fietsenstalling mag zichtbaar zijn in de gevel aan de straat, maar deze moet ondergeschikt blijven aan de hoofdfunctie van het gebouw. Blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan. Bergingen worden gegroepeerd op de begane grond aan de achterzijde van het gebouw, als onderdeel van het hoofdvolume van het gebouw. Bergingen bij appartementen staan nooit los en zijn nooit onderdeel van de plint aan de openbare ruimte. De route naar de bergingen bevat zo min mogelijk obstakels zoals binnendeuren of hoogteverschillen. De bergingen zijn bereikbaar via de centrale hal en het binnenterrein. De route er naartoe is in het zicht, veilig en bij voorkeur voorzien van daglicht.
Technische ruimtes Technische ruimtes (zoals transformatorruimtes) zijn mee-ontworpen en doen mee in het bebouwingsbeeld en de architectuur van de wijk. Er komen geen losstaande gebouwtjes of kastjes buiten de bouwblokken. Ze worden in de rooilijn van het bouwblok geplaatst en uitgevoerd in hetzelfde materiaal en de kleur van de aangrenzende bebouwing. Installaties Installaties op gebouwen zijn onopvallend in het straat-/gevelbeeld. Ze worden zoveel mogelijk uit het zicht vanuit de openbare ruimte geplaatst. In kleurstelling wordt zoveel gekozen voor een kleur die op die betreffende plek het minst opvallend is. Installaties op daken worden bij voorkeur binnen het hoofdvolume van het gebouw opgenomen. Vrijstaande installaties op het dak worden vormgegeven of ‘ingepakt’ als onderdeel van de architectuur van het gebouw, bijvoorbeeld door een extra hoge dakrand.
Logistiek/bevoorrading Bevoorrading van winkels en voorzieningen in het stadsdeelcentrum vindt plaats via een interne logistieke hof. Deze krijgt een afsluitbare poort die onderdeel is van de architectuur van het gebouw.
Fietsenstalling zichtbaar in gevel.
Traforuimte onderdeel architectuur.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
31
3.6 Overgang privé-openbaar
Gevelzone De overgang tussen gebouw en openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven in samenhang met de bebouwing. Individueel gebruik van de gevelzone draagt bij aan levendigheid, interactie en sociale veiligheid in de openbare ruimte. Tegelijkertijd zorgt deze zone voor nét dat beetje afstand tot het openbare voetpad zodat er voldoende privacy in de woning is. In de gevelzone is ook ruimte voor mee-ontworpen elementen zoals gevelbankjes en-/of plantenbakken. Veranda De veranda is iets verhoogd ten opzichte van maaiveld (tenminste 10cm) en wordt uitgevoerd in hout, gebakken klinkers of natuursteen. De veranda’s binnen 1 blok dienen samenhangend te worden vormgegeven en een continue beeld op te leveren. Pergola De pergola wordt uitgevoerd in samenhang met de architectuur van het gebouw en heeft een uniforme uitstraling per bouwblok. Toe te passen materialen moeten duurzaam zijn en hun oorspronkelijke uitstraling ook op langere termijn behouden.
32 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
privé
openbaar
Veranda op privéterrein, verhoogd of op maaiveld.
Verhoogde veranda met pergola. Mee-ontworpen plantenbak zorgt voor eenheid.
Geveltuin.
Veranda op maaiveld met hoge pergola.
Mee-ontworpen gevelbank.
Ruimte voor eigen invulling.
Begroeiing aan pergola.
Afwijkende bestrating gevelzone aan de lanen.
Brede stoepen met eigen invulling.
Formele gevelzone aan de lanen.
Informele gevelzone aan de buurttuin.
Gevelzone één geheel met hoofdbestrating buurttuin.
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
33
04
Uitwerking per gebied (specifieke eisen)
34 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
B6
Winterspelenlaan
B1
Winterspelenlaan
B5
B2
B1
SDC
SDC
an
B4
bertinla
B8
Olympialaan
‘Buurttuin’
B7
Winterspelenplein SDC
an
B3
bertinla
B4
B6
de Cou
B7
Pierre
Olympialaan
Atje Keulen-Deelstrastraat
‘Buurttuin’
B5
Functies
Openbare ruimte
LEGENDA
Bebouwing
0
Pierre de autoweg Jasper Warnerstraat Coubertinplein
Projectgrens OKO Centrum
2 bouwlagen
groene perken
Wonen
3 bouwlagen
buurttuin
Gemengde plintfuncties
4 bouwlagen
buurtplein
fietspad
wadi’s/regentuin
voetgangersgebied / bijzondere paden en plekken
nieuwe bomen
parkeerplaats
bestaande bomen
parkeerplaats binnenterrein
5 bouwlagen Plankaart PlankaartOKO OKOCentrum Centrum
Legenda LEGENDA LEGENDA
6 bouwlagen 7 bouwlagen
Bebouwing Bebouwing 8 bouwlagen en hoger
Openbare Openbare ruimte ruimte achtertuin
Projectgrens Projectgrens OKOOKO Centrum Centrum
2 bouwlagen 2 bouwlagen groen dak
groene groene perken perken erfafscheiding
Wonen Wonen
3 bouwlagen 3 bouwlagen terrastuin
buurttuin buurttuin
Gemengde Gemengde plintfuncties plintfuncties
4 bouwlagen 4parkeergarage bouwlagen inrit
Bebouwing
KO Centrum
2 bouwlagen
5 bouwlagen 5 bouwlagen 6 bouwlagen 6 bouwlagen
3 bouwlagen Plankaart OKO Centrum
LEGENDA
4 bouwlagen 5 bouwlagen 6 bouwlagen
Projectgrens OKO Centrum
7 bouwlagen
8 bouwlagen en hoger 8 bouwlagen en hoger
voetgangersgebied voetgangersgebied
gevelzone gevelzone
achtertuin achtertuin
buurtplein
erfafscheiding erfafscheiding
groen groen dakdak
wadi’s/regentuin
terrastuin terrastuin
nieuwe bomen
Bebouwing
2 bouwlagen
parkeergarage inritinrit parkeergarage
Openbare ruimte
bestaande bomen
groene perken
50
02-12-2023
0
10 0 20 10 20
50 50
15-12-2023 15-12-2023 0
10 20
50
Spoorbaanpad Spoorbaanpad (toekomstig (toekomstig tracé) tracé) fietspad fietspad
bestaande bestaande bomen bomen
buurttuin
intermediaire zone
Pierre de Spoorbaanpad Spoorbaanpad Coubertinplein
wadi’s/regentuin wadi’s/regentuin
nieuwe bomen bomen groene perken nieuwe
10 20
spoorbaanpad
buurtplein buurtplein
Openbare ruimte
7 bouwlagen 7 bouwlagen
Functies
SDC
B2
Pierre
B8 Plankaart OKO Centrum
de Cou
Jasper Warnerstraat
Functies t OKO Functies Centrum
functies
Winterspelenplein
B3
15-12-2023
parkeerplaatsen parkeerplaatsen Spoorbaanpad
Spoorbaanpad (toekomstig tracé) fietspad
0
10 20
50
Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan | voetgangersgebied parkeerplaatsen
Spoorbaanpad
15-12-2023
35
4.1 Beeld per gebied
Vanuit het stedenbouwkundig plan wordt hieronder een beeld per gebied geschetst om een beeld te kunnen vormen van het gewenste beeld en de sfeer en de keuzes die daaruit voortvloeien: Hoge buitenrand aan de lanen Stedelijk karakter aan de lanen. Hogere rand om het binnengebied heen. Doorlopende rooilijn van 7 bouwlagen, max 8 bouwlagen. De grondgebonden woningen aan de lanen zijn minimaal 4 bouwlagen. Gesloten bouwblokken in een mix van grondgebonden woningen en appartementen waarbij de nadruk op de appartementen ligt. Appartementen op de begane grond worden altijd ontsloten vanaf de straatzijde. Lage binnenrand aan de buurttuin Gesloten bouwblokken in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Lager binnengebied ingericht als openbare binnentuin met 3 (max 4) bouwlagen in verspringende rooilijnen. Autovrij en maximaal groen. Binnentuin is voetgangersgebied met een natuurlijke groene inrichting met hoogtes en laagtes, waterbeleving en klimaatadaptatie. Veel aandacht voor spelen, bewegen, ontmoeten, eigenaarschap en betrokkenheid. Robuuste groenstructuur in verbinding met de omgeving. Groene hart; openbaar en beschut. Informele inrichting; sociale binding, ontmoeting en eigenaarschap. Regentuinen met wadi’s. Ruimte voor bomen en ecologische rijkdom. Uitblinkers Afwijkende vormgeving (in bouwhoogte en kleur) op prominente plekken, maar wel familie in de reeks.
De veranda is het verbindende element. Tweezijdige oriëntatie op de hoek met gelijkwaardige voorgevels. Afwijkingen zijn juist de bedoeling voor de uitblinkers maar altijd met behoud van enige samenhang.
Parkeerhoven Binnenterrein binnen de gesloten bouwblokken voor parkeren en privétuinen. Zicht op grote bomen (1e grootte) vanuit alle woningen; tenminste 2 bomen 1e grootte. Bij de grotere bouwblokken tenminste 2 bomen 1e grootte! (B1, B2, B7 en B8). Informele inrichting. Stadsblok Een woonblok met winkels en voorzieningen in de plint (en evt de 1e verdieping). Binnenin het blok bevinden zicht twee parkeerlagen met daarboven 2 grote groene daktuinen. Centraal over het blok, in het verlengde van de groene buurttuinen, ligt een groene binnenstraat als leefruimte voor de direct omliggende woningen. Grote functies (supermarkten) worden op de aan de straat LANEN ENhoeken BUURTSTRAAT afgezoomd met kleinere functies zodat gevarieerde plinten ontstaan. Stadsroute Belangrijke schakel en looproute op wijkniveau tussen het stationsplein en het sportplein. De stadsroute is autovrij en heeft een stedelijk groen karakter. Aan de stadsroute een groen plein als beëindiging van de landschappelijke as die door de buurt ligt (de binnentuinen). Max 5 bouwlagen hoog vanwege schaduwwerking. Winkels en voorzieningen in de plint met entrees aan de straat.
entreeplein
hart van de buurttuin
CENTRALE ZONE BUURTTUIN MET BUURTPLEINEN
Centrale zone buurttuin met bijzondere plekken.
36 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
buurtplein
UITL
Parkeerhoven
Stadsroute
Lage buurttuinrand
Stadsblok
Hoge buitenrand
Verdeling in gebieden Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan |
37
4.2 Hoge buitenrand aan de lanen
Uitstraling gevels Geleding, plinten, entrees, transparantie, • Hoeken van de bouwblokken zijn gesloten met tweezijdige oriëntatie van de hoekpanden • Horizontale geleding en overhoekse vormgeving • Verticaliteit door architectonische detaillering bij de entrees • Bij entrees van appartementengebouwen wordt de plint dubbelhoog uitgevoerd en in de architectuur benadrukt. • De plinten van appartementengebouwen worden uitgevoerd in metselwerk, eventueel in combinatie met accenten in een ander (natuurlijk) materiaal zoals natuursteen. Groen op en aan het gebouw • Alle woningen worden voorzien van groene daken met een gevarieerde samenstelling van vegetatie die bijdraagt aan biodiversiteit. • Alle daken van de appartementen worden voorzien van vegetatie die bijdraagt aan ecologische diversiteit zoals (inheemse) grassen en kruiden en eventueel een combinatie met vetplanten (bijvoorbeeld sedum). • Het groen op groene daken is zoveel mogelijk zichtbaar vanaf de straat en/of het binnenterrein bijvoorbeeld door gebruik van klimplanten, heesters grassen, of overhangend groen. • Het leefgebied op de daken voor de doelsoorten staat in directe relatie met de nest-/verblijfsplekken in de (aanliggende) gevels.
• Aan de galerijen van de appartementen worden klimplanten aangebracht die zorgen voor verticale relaties tussen het groen op maaiveldniveau en de hoger gelegen daktuinen en dakterrassen. • Aan de straatzijde wordt ruimte gereserveerd in de bestrating voor het aanbrengen van gevelgroen. De ontwikkelaar zorgt voor de geleidingsconstructie en de aanplant. • Het is wenselijk dat er ook ruimte komt voor groen op/aan galerijen. Als er bergingen op de begane grond buiten het hoofdvolume steken, is het wenselijk het dak in te zetten als daktuin of dakterras met groen
38 | Olympiakwartier Oost Centrum - Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
•
• •
•
en verblijfskwaliteit. Dit wordt dan het verlengstuk van de galerij op de eerste verdieping. Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Geveltuinen zijn zowel onderdeel van de groenstructuur als van de architectuur. Alle maatregelen dienen integraal meegenomen te worden in de architectuur. Ontwikkelaars dienen bij tenders inzichtelijk te maken welke maatregelen voor natuurinclusief bouwen en duurzaamheid in het plan zijn verwerkt. De kwaliteit wordt door de gemeente beoordeeld. Alle daken worden groen ingericht. Daken van appartementen kunnen ook gebruikt worden als daktuin (privé- of collectief). Voor bewoners toegankelijke daken bestaan voor ten minste 50% van het oppervlak uit groen. Het groen is zoveel mogelijk aaneengesloten en bestaat voornamelijk uit gevarieerde inheemse vegetatie. Daarnaast is er ruimte voor een dakterras en (ondergeschikt) zonnepanelen. De niet-toegankelijke groene daken zijn ingericht als leefgebied voor zangvogels, vlinders en bijen.