Raadsvoorstel Ontwikkelingsplan Hortus (26005) RAADSVOORSTEL

Voorstel aan de raad Voorstel aan de raad Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 26005

Onderwerp

Ontwikkelingsplan Hortus Beleidsveld

Bouwen, wonen en bereikbaarheid Portefeuillehouder

P.J.G. Tang Steller

B. van Ree Fatale termijn

Niet van toepassing Voorgesteld raadsbesluit 1. In te stemmen met de aangepaste plangrenzen voor het Ontwikkelingsplan Hortus. 2. Een groene, autoluwe, gezonde en toekomstbestendige wijk Hortus te realiseren en daarvoor de volgende kaders, zoals vastgelegd in het Ontwikkelingsplan Hortus, vast te stellen: a. Het stedenbouwkundig en landschappelijk plan, dat het bestaande ruimtelijke raamwerk als uitgangspunt heeft gehanteerd en daarmee het stedelijk en landschappelijk kader uit het raadsbesluit 25189 Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere voor het plangebied Hortus vervangt; b. Het parkeren geconcentreerd te laten plaatsvinden op maximaal 250 meter loopafstand van de functies in parkeerkoffers op maaiveld of gebouwde mobiliteitshubs; c. Gereguleerd parkeren in te voeren, waarbij voor bewoners en bezoekers sprake is van betaald parkeren in de mobiliteitshubs en parkeerkoffers; d. Parkeernormen te hanteren, die passend zijn voor een B+ gebied, zoals opgenomen in de nieuwe Nota Parkeernormen 2025; e. Een woningbouwprogramma te realiseren van circa 1.500 woningen en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: i. Te sturen op een grondexploitatie die minimaal sluitend is en binnen dit kader te besluiten; 1. Voor het extra aantal woningen boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen uit te gaan van een verdeling van bijna 40% sociaal en meer dan 55% middelduur; 2.

Voor het oorspronkelijke aantal woningen uit te gaan van 30% betaalbaar en 70% vrije sector volgens raadsbesluit RV-62/2018; 3. Als resultaat van deze uitgangspunten voor het totale woningbouwprogramma uit te gaan van de verdeling 2/3 betaalbaar en 1/3 vrije sector en daarmee de oorspronkelijke verdeling uit het raadsbesluit RV-62/2018 los te laten. ii. En daarnaast te streven om minimaal 5% van het extra aantal woningen, boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen, als (C)PO te ontwikkelen; f. De volgende ruimtereservering op te nemen in het plan: i. Circa 5.800 m2 brutovloeroppervlak maatschappelijke voorzieningen behorende bij circa 1.500 woningen; ii. Circa 5.500 m2 brutovloeroppervlak economische functies behorende bij circa 1.500 woningen; iii. Circa 4.600 m2 brutovloeroppervlak voor de uitbreiding van de onderwijsfuncties; 1

Voorstel aan de raad

3.

4.

5. 6.

g. De integrale duurzaamheidsambities voor Hortus als uitgangspunt te hanteren en op basis hiervan per deelgebied of kavel de duurzaamheidsambities, die voor het desbetreffende deelgebied of kavel het meest geschikt en kansrijk zijn, verder uit te werken in de tender- of uitgiftevoorwaarden; h. Op de voormalige locatie Haddock, tot de invulling van de definitieve programmering, ruimte te bieden om een ‘Tijdelijke Bouwexpo’ te organiseren; i. Optimaal gebruik te maken van bestaande energie-infrastructuur, energiezuinige nieuwbouw en lokale duurzame bronnen toe te passen en innovatieve energieconcepten te gebruiken, zoals de balanswijkprincipes, om het gebied zoveel mogelijk energieneutraal en in energiebalans te ontwikkelen; j. Op een nader te bepalen locatie ruimte te bieden om een project ‘Balanswijk Hortus’ uit te voeren, waarbij de haalbaarheid van dit concept nader kan worden onderzocht; k. Nader onderzoek uit te voeren om te bepalen of het financieel en juridisch haalbaar is om het arboretum onder te brengen in een aparte gebiedsentiteit; l. In lijn met het “Bomenkader 2025”, uit te gaan van de compensatieladder en daarmee met het principe dat wanneer verplanten geen optie is en een boom verwijderd moet worden, deze gelijkwaardig wordt gecompenseerd.

In te stemmen met de ontwikkelstrategie die uitgaat van een ontwikkeling en realisatie van Hortus in twee fasen, en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: a. De ontwikkeling en realisatie van de eerste fase met 520 woningen, 60 waterwoningen en bijbehorende voorzieningen zo snel als mogelijk te starten, omdat dit past binnen het huidig planologisch en juridisch kader; b. De tweede fase met het resterende programma (circa 920 woningen), die niet past binnen het huidig planologisch en juridisch kader, te betrekken bij het plangebied van het Ontwikkelingsplan High Tech Campus en in dat kader te onderzoeken hoe in dit totale gebied een integrale menging van wonen, werken, leren en maatschappelijke functies, inclusief complementaire horeca en culturele voorzieningen, kan worden bereikt. Bij dit onderzoek uit te gaan van: i. Flexibiliteit richting de toekomst door, binnen het stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk van Hortus, stedenbouwkundige volumes vorm te geven die niet alleen nu een diversiteit aan functies kunnen huisvesten, maar in de loop der tijd ook kunnen transformeren naar andere functies; ii.

Het hanteren van een minimum van 920 woningen en 76.000 m² brutovloeroppervlak High Tech Campus-gerelateerde kantoorachtige bedrijvigheid en te onderzoeken welke andere aanvullende functies minimaal nodig zijn om een levende en aantrekkelijke omgeving te creëren die 24/7 leeft en bijdraagt aan sociale cohesie en economische dynamiek; iii. Te streven naar een woningverdeling van 40-40-20 (sociaal-middelduur-vrije sector) voor het totaal aantal woningen zolang de grondexploitatie positief blijft; iv. Een aanpassing van de plangrenzen tussen het Ontwikkelingsplan Hortus en Ontwikkelingsplan High Tech Campus, als het resultaat van dit onderzoek, daartoe aanleiding geeft. De financiële kaders behorende bij het Ontwikkelingsplan Hortus vast te stellen: a. Van de bestaande grondexploitatie Hortus (complex 258) twee delen af te splitsen: HTC Oost en Allee Zuid, en deze in de MVA (Materiële Vaste Activa) onder te brengen met een voorziening van € 19,3 miljoen; b. De nieuwe/gewijzigde grondexploitatie Hortus (complex 258) die op eindwaarde per 31-12-2035 een positief saldo van 2,1 miljoen laat zien; c. De beheerexploitatie Hortus waarbij wordt voorgesteld om het resterend tekort in het gebied Hortus taakstellend op te lossen binnen de autonome groei van de totale centrumontwikkeling.

In te stemmen met het intrekken van het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk en bijbehorend raadsbesluit RV-62/2018 Definitief Ontwikkelingsplan Floriade; Kennis te nemen van de door het college opgelegde geheimhouding aan de geel gearceerde delen van de grondexploitatie Hortus (geheim) (complex 258).

2

Voorstel aan de raad Inleiding en bestuurlijke context Opdracht De kern van het Ontwikkelingsplan Hortus wordt gevormd door een nieuw stedenbouwkundig en landschappelijk plan voor wat eerder de Floriade Stadswijk werd genoemd. Dit Ontwikkelingsplan is het resultaat van de opdracht zoals die in 2024 door de raad is geformuleerd bij het besluit om het gebied terug te kopen. Hiermee kreeg de gemeente weer de regie bij de ontwikkeling van Hortus en was het mogelijk een nieuw plan te maken. Bij de terugkoop is afgesproken bij dit nieuwe plan uit te gaan van de ambities van het Definitief Ontwikkelingsplan uit 2018 en de aangenomen moties. Daarnaast heeft de raad financiële condities meegegeven waarbij het verbeteren van het resultaat van de oorspronkelijke grondexploitatie het uitgangspunt is. Doel en resultaat Doel is om op basis van die ambities een dynamisch nieuw stuk stad te ontwikkelen dat het bestaande stadshart niet alleen versterkt, maar ook verrijkt met haar bijzondere karakter. Hortus is een belangrijke stap om de zuidoever van het Weerwater verder te ontwikkelen. Het biedt de kans om een iconische plek te creëren op deze strategische locatie aan het Weerwater; goed bereikbaar en zichtbaar vanuit het bestaande stadshart en de rest van Almere. Hortus wordt het groenblauwe hart van de stad! Een autoluwe wijk waar zowel gewoond, gewerkt, geleerd en verbleven gaat worden.

Waar energie zoveel als mogelijk zelf opgewekt wordt en duurzaamheid en innovatie centraal staat. Hortus krijgt een Almeerse identiteit (veel water en groen), maar voegt ook een nieuwe groenblauwe kwaliteit toe aan het stadshart, zodat Almeerders hier niet alleen willen wonen en werken maar ook graag willen verblijven. Tenslotte gaat het nieuwe plan, gezien de grote behoefte aan woningen in Almere, uit van circa 1.500 nieuwe woningen met bijbehorende maatschappelijke voorzieningen en economische functies. Dat zijn substantieel veel meer woningen dan de 660 die in het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk uit 2018 en het vigerende omgevingsplan zijn opgenomen. Het nieuwe plan toont aan dat met veel meer woningen de oorspronkelijke ambities, zoals die op het vlak van duurzaamheid, behoud van het autoluwe karakter en het vele groen (arboretum en bestaande bomen), grotendeels kunnen worden behouden. Twee delen van het oorspronkelijke exploitatiegebied en onderdeel uitmakend van de bestaande grondexploitatie Hortus (complex 258) liggen binnen de invloedssfeer van de High Tech Campus, zoals bij de besluitvorming van het raadsvoorstel 25189 (Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere) duidelijk werd. Bij de vaststelling van de herziene grondexploitatie Hortus worden deze twee delen uitgenomen en voorlopig ondergebracht in de MVA (Materiële Vaste Activa).

Wanneer in de toekomst een Ontwikkelingsplan HTC met grondexploitatie aan de raad wordt voorgelegd, zullen deze delen weer in exploitatie worden genomen. Moties Bij het op 6 december 2018 vaststellen van het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade (RV-62/2018) zijn diverse moties aangenomen, waarvan er acht nog niet zijn afgedaan. Bij het vaststellen van het raadsbesluit tot terugkoop (raadsnummer 24109) is afgesproken de aangenomen moties als uitgangspunt te hanteren. Hieronder volgt per motie een aanduiding of een motie is meegenomen in voorliggend plan en als er geen invulling aan de motie is gegeven wat daar de motivatie voor is. In totaal zijn er zes moties ingevuld en beschouwen wij deze moties hiermee afgedaan en twee moties beschouwen wij als afgedaan (RG-279/2018 en RG-288/2018) waarbij niet volledig invulling hieraan is gegeven. RG-33/2018 Onderhoud arboretum Afgedaan. Door beslispunt 3.k. waarin het uitvoeren van een nader onderzoek wordt voorgesteld met als doel om te bepalen of het haalbaar is om het arboretum onder te brengen in een aparte gebiedsentiteit en het opstellen van een beheerexploitatie (bex) Hortus (samengevat in de paragraaf ‘Financiële middelen en effecten’) is invulling gegeven aan deze motie. RG-277/2018 Onderzoeken opbrengstpotentieel extra woningbouw Floriade terrein

3

Voorstel aan de raad Afgedaan. In deze motie wordt onder andere opgeroepen extra woningbouw te realiseren, een positief resultaat van de grondexploitatie te realiseren en daarbij het percentage sociaal te verhogen van 20% uit het Definitief Ontwikkelingsplan naar 30% volgens de Gebiedsvisie Floriade Stadswijk. Door het opstellen van een grondexploitatie (grex) Hortus (samengevat in Hoofdstuk 6 Ontwikkelingsplan Hortus) met een positief resultaat en het realiseren van een percentage 30% sociaal in het Ontwikkelingsplan Hortus is invulling gegeven aan deze motie. RG-279/2018 Groene inrichting en uitstraling bij extra woningbouw Afgedaan. Aan deze motie wordt niet volledig invulling gegeven, omdat in het nieuwe plan in beperkte mate bebouwing in het groen op Utopia en/of Weerwatereiland buiten het zogenaamde carré mogelijk wordt gemaakt. In het Oerbos wordt geen nieuwe bebouwing voorgesteld. In het functiebos is in het Definitief Ontwikkelingsplan uit 2018 al voor maximaal 10% van het oppervlak bebouwing mogelijk gemaakt waarbij een zorgvuldige inpassing uitgangspunt is. Ditzelfde uitgangspunt wordt gehanteerd bij het nieuwe plan. Daarnaast wordt op Utopia en Weerwatereiland buiten het carré in beperkte mate nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt met de intentie om de levendigheid en sociale veiligheid van deze gebieden te verbeteren. Op Utopia betreft het 10 tiny houses en een hotel.

Op Weerwatereiland betreft het 11 woonkavels en 130 appartementen in 3 gebouwen. Deze bebouwing wordt op een zorgvuldige manier ingepast in het groen, waarbij het behoud van zoveel als mogelijk bomen uitgangspunt is. Indien bomenkap onvermijdelijk is wordt, volgens het vastgestelde Bomenkader en beslispunt 3.l., elke boom die verwijderd moet worden, gelijkwaardig gecompenseerd. RG-281/2018 Extra pakket innovatiedossier Afgedaan. Deze motie met oproep aan Amvest en de Floriade BV om de inspanningsverplichting op dit vlak te concretiseren is door de terugkoop in principe achterhaald. Het innovatiedossier refereert namelijk naar de bieding die destijds door Amvest is gedaan. Een aantal onderdelen in dit extra pakket zijn reeds gerealiseerd, waaronder het Smart Thermal Grid en het Gelijkstroom (DC). Door in de Hoofdstukken 3.1 en 3.5 van het Ontwikkelingsplan Hortus en de beslispunten 3.h. en 3.j. ruimte te bieden aan een ‘Tijdelijke Bouwexpo’ en het project ‘Balanswijk Hortus’, wordt concreet een verdere invulling gegeven aan deze inspanningsverplichting. RG-284/2018 Particulier Opdrachtgeverschap Afgedaan. Door voor het aantal woningen boven de oorspronkelijke 660 woningen uit te gaan van het streven om minimaal 5% als (C)PO te ontwikkelen, wordt invulling gegeven aan deze motie. RG-288/2018 Feeding the City Afgedaan.

Aan de oproep om dit thema meer aandacht te geven is in het Ontwikkelingsplan niet volledig invulling gegeven, aangezien binnen het Ontwikkelingsplan de keuze is gemaakt om de focus te leggen op andere duurzaamheidsaspecten. Wel wordt er binnen het Ontwikkelingsplan op Utopia ruimte geboden aan de activiteiten van Stichting Weerwout en krijgt de Aeres Hogeschool de ruimte om uit te breiden met een mboinstelling en een innovatieve aqua terra hub. Beide initiatieven geven een invulling die past binnen dit thema. RG-295/2018 Financieel kader Floriade Stadswijk Afgedaan. Door het vaststellen van de grondexploitatie (grex) Hortus met een resultaat boven de benoemde ondergrens van € 1 miljoen wordt invulling gegeven aan deze motie. RG-310/2018 Energieneutraal als uitgangspunt Afgedaan. Door voor Hortus als uitgangspunt te hanteren dat optimaal gebruik wordt gemaakt van bestaande energie-infrastructuur en energiezuinige nieuwbouw wordt invulling gegeven aan deze motie. Daarnaast worden lokale duurzame bronnen en innovatieve energieconcepten toegepast, zoals de balanswijkprincipes, om het gebied zoveel mogelijk energieneutraal en in energiebalans te ontwikkelen (beslispunt 3.i.). Toezeggingen In het verleden zijn er twee toezeggingen gedaan die zijn meegenomen in voorliggend plan.

4

Voorstel aan de raad In 2020 is het amendement RG-162/2020 (Dekking aanvullend bedrag Floriade) aangenomen, dat het college vraagt om de extra kosten van de Floriade zoveel als mogelijk te compenseren door toekomstige grondopbrengsten van de Floriade Stadswijk. Aan de fracties van de VVD en Leefbaar Almere is op 9 juni 2020 daarbij de volgende toezegging gedaan: “Om in het voorstel over de woningbouwscenario’s de vragen en overwegingen mee te nemen uit amendement RG-162/2020, zoals hoe verstandig om te gaan met de verdiencapaciteit en hoe dat in relatie te brengen met de kosten die er uiteindelijk zullen zijn, etc. Deadline beantwoording toezeggingen: bij het raadvoorstel over de woningbouwscenario’s stadswijk Floriade. Afgedaan. Door het opstellen van een Ontwikkelingsplan Hortus en de bijbehorende grondexploitatie (grex) Hortus (samengevat in Hoofdstuk 6 Ontwikkelingsplan Hortus) met een positief resultaat is invulling gegeven aan deze toezegging. Bij de bespreking van het vaststellen van het raadsbesluit tot terugkoop (raadsbesluit 24109) is op 23 mei 2024 toegezegd aan de fractie van de VVD dat het college met meerdere scenario’s voor de ontwikkeling van Hortus naar de raad komt, waaronder een scenario met een afwijking van het mobiliteitsconcept uit het originele ontwikkelingsplan.

Hoe breed de scope van de scenario’s wordt zal via een consultatie met de raad worden besproken. Afgedaan. Door het opstellen van een Ontwikkelingsplan Hortus met parkeernormen, die minder streng zijn en daarmee afwijken van het mobiliteitsconcept uit het originele ontwikkelingsplan, is deels invulling gegeven aan deze toezegging. Het college komt namelijk niet met scenario’s die afwijken van het uitgangspunt om Hortus als autoluwe wijk te ontwikkelen. Zie voor de motivatie hiervan de toelichting bij alternatief 2 als onderdeel van de paragraaf “Kanttekeningen en alternatieven”. Beoogd effect Met het vaststellen van het Ontwikkelingsplan Hortus wordt het mogelijk gemaakt om op deze prominente plek aan het Weerwater circa 1.500 woningen met bijbehorende maatschappelijke voorzieningen en commerciële functies te ontwikkelen. Op basis van dit programma en de ambities, die als uitgangspunt voor dit plan hebben gediend, wordt een dynamisch nieuw stuk stad ontwikkeld dat het bestaande stadshart niet alleen versterkt, maar ook verrijkt met haar programma en bijzondere karakter. Hortus wordt een groene autoluwe wijk waar zowel gewoond, gewerkt, geleerd en verbleven gaat worden. Met de 1e fase, die past binnen het bestaand juridisch kader, kan de ontwikkeling en realisatie van 580 woningen snel worden opgepakt.

Met de snelle uitgifte van grond kan het aankoopbedrag worden terugverdiend en oplopende rentekosten worden beperkt. Toelichting en argumenten Ad 1. In te stemmen met de aangepaste plangrenzen voor het Ontwikkelingsplan Hortus Ten opzichte van het Ontwikkelingsplan uit 2018 zijn op twee plekken de plangrenzen aangepast. Allereerst is in het raadsbesluit 25189 (Masterplan Zuidoever Weerwater) opgenomen dat een deel van de Hortus onderdeel is geworden van het Ontwikkelingsplan HTC. Dit betreft de deelgebieden Campus Hart en Green HTC Oost. Vanuit de wens om een goede overgang tussen wonen en werken vorm te geven is bij nader inzien besloten de plangrens tussen Green HTC en Hortus deels aan te passen. Het merendeel van het gebied boven de Allee, inclusief het bestaande woonzorgcentrum, is nu weer onderdeel geworden van het Ontwikkelingsplan Hortus. Daarnaast is de grens aan de noord- en oostzijde van het plangebied aangepast. Het Ontwikkelingsplan uit 2018 werd begrensd door de Boulevard: het carré om het voormalige Floriadeterrein. De delen die buiten het carré vielen behoorden wel tot het Floriadeterrein, maar oorspronkelijk niet tot de gebiedsontwikkeling, met uitzondering van de 60 waterwoningen aan de westzijde van de Boulevard.

In het Ontwikkelingsplan Hortus zijn nadrukkelijk ook de gebieden op Utopia en Weerwatereiland buiten het carré meegenomen, aangezien deze ruimtelijk maar ook functioneel onlosmakelijk zijn verbonden met de ontwikkelingen die binnen het carré worden voorgesteld. Dit biedt bovendien kansen om de levendigheid en sociale veiligheid buiten het carré te verbeteren. Zo heeft de Stichting Weerwoud specifiek aan de gemeente gevraagd of het mogelijk is beperkt wonen toe te staan in de nabijheid van hun terrein vanwege de vele overlast door vandalisme.

5

Voorstel aan de raad

Kaart met oude (rode) en aangepaste (groene) plangrenzen Ontwikkelingsplan Hortus Ad 2. Een groene, autoluwe, gezonde en toekomstbestendige wijk Hortus te realiseren en daarvoor de volgende kaders zoals vastgelegd in het Ontwikkelingsplan Hortus vast te stellen: Ad 2a. Het stedenbouwkundig en landschappelijk plan, dat het bestaande ruimtelijke raamwerk als uitgangspunt heeft gehanteerd en daarmee het stedelijk en landschappelijk kader uit het raadsbesluit 25189 Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere voor het plangebied Hortus vervangt; In Hortus is veel aandacht voor natuur, klimaatadaptatie, duurzame energie, circulariteit en innovatie; kortom voor een gezonde toekomstbestendige leefomgeving. De duurzame basis voor Hortus is enkele jaren geleden gelegd door te investeren in een ruimtelijk raamwerk dat eerst diende voor de Floriade Expo, vooruitlopend op het ontwikkelen van een nieuwe wijk. Het grootste deel van de infrastructuur (ondergronds en bovengronds) is aangelegd en er is veel geïnvesteerd in groen in de vorm van een arboretum, waarbij gebruik werd gemaakt van de al aanwezige volwassen bomen.

Ook de thema’s duurzame energie en duurzame mobiliteit kregen vorm door de aanleg van respectievelijk een Smart Thermal Grid en de huidige krappe groene straatprofielen met de focus op langzaam verkeer, waar de auto te gast is en geen ruimte is gereserveerd voor parkeerplaatsen op maaiveld voor of nabij de woning. Het nieuwe stedenbouwkundig en landschappelijk plan heeft het bestaande ruimtelijk raamwerk als uitgangspunt genomen en dit verrijkt door het contrast te versterken tussen het oorspronkelijke landschap van bos, oevers en eilanden en het strakke grid van het arboretum. Daardoor is meer afwisseling en diversiteit gecreëerd om daarmee een aantrekkelijke woon- en leefomgeving te realiseren. De meest waardevolle delen van het arboretum (Weerwatereiland en Waterhout) vormen de basis voor een nieuwe woon- en 6

Voorstel aan de raad werkomgeving waarbij een lagere dichtheid met grondgebonden woningen het beste past. Andere locaties, dichter bij de toekomstige HOV-halte en waar een Smart Thermal Grid is aangelegd, lenen zich meer voor verdichting met appartementen (Centrum, Campus en Utopia). Uitgaan van dit principe van contrast betekent dat op onderdelen wordt afgeweken van het stedelijk en landschappelijk kader uit het raadsbesluit 25189 Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere. Zo wordt in het masterplan gesproken over een Groene Allee tussen het Campus- en Hortusplein. In het Ontwikkelingsplan Hortus vormt het deelgebied Waterhout het hart van Hortus en bestaat uit het kleinschalige landschap van het grid met grondgebonden woningen en diverse groene kamers en onbebouwde tuinen met ruimte voor sport en spel. Hoewel ruimtelijk anders vormgegeven dan de lineaire Groene Alle uit het masterplan, kent dit gebied een gelijkwaardig groen karakter en vormt het net als de Groene Allee een verbinding tussen Campusplein en het Hortusplein. Verder wordt in het masterplan geen bebouwing in het functiebos voorgesteld. Het Ontwikkelingsplan Hortus ziet echter geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in het Definitief Ontwikkelingsplan uit 2018 en het huidige omgevingsplan en handhaaft in het functiebos de beperkte mogelijkheid (maximaal 10% van oppervlak) voor losse kavels.

Daarbij vormt een zorgvuldige inpassing van de kavels tussen de bestaande waardevolle bomen een belangrijk uitgangspunt. De natuurwaarde van het functiebos in huidige staat is beperkt en door parallel aan de ontwikkeling van de losse kavels te investeren in het omliggende groen kan een win-win situatie worden gecreëerd. Ad 2 b. Het parkeren geconcentreerd te laten plaatsvinden op maximaal 250 meter loopafstand van de functies in parkeerkoffers op maaiveld of gebouwde mobiliteitshubs; Ad 2 c. Gereguleerd parkeren in te voeren, waarbij voor bewoners en bezoekers sprake is van betaald parkeren in de mobiliteitshubs en parkeerkoffers; Ad 2 d. Parkeernormen te hanteren, die passend zijn voor een B+ gebied, zoals opgenomen in de nieuwe Nota Parkeernormen 2025; Voor Hortus wordt uitgegaan van de ambitie om een autoluwe stadswijk te realiseren, voortbordurend op de ambities die zijn uitgesproken in het Ontwikkelingsplan uit 2018. Deze ambitie past goed bij de ambities om een groenblauw, gezonde en leefbare stadswijk te creëren. Bovendien zou het een enorme kapitaalsvernietiging zijn als er qua planvorming wordt gestart met een nieuwe stedenbouwkundige structuur die het autoluwe karakter zou loslaten. De huidige straatprofielen zouden dan moeten worden verbreed voor het creëren van parkeerplaatsen op straat en het arboretum zou in dat geval moeten worden aangepast of zelfs verdwijnen.

Vanwege het autoluwe karakter zijn er in Hortus geclusterde parkeervoorzieningen gecreëerd aan de randen van de wijk. Via de allee en ‘rondweg’ kunnen voertuigen de mobiliteitshubs bereiken die zich op maximaal tussen de 150 en 250 meter van de woningen en overige functies bevinden. Hierdoor komt de openbare ruimte volledig tot zijn recht als woon- en verblijfsgebied voor mens en natuur waar kinderen weer in de straten kunnen spelen. Voor Hortus wordt uitgegaan van de B+ normen zoals opgenomen in de nieuwe Nota Parkeernormen 2025, waarbij het uitgangspunt wordt gehanteerd dat in Hortus gereguleerd parkeren wordt ingevoerd. Specifiek voor Hortus betekent regulering dat er wordt uitgegaan van het principe dat er geen parkeerplekken op maaiveld worden aangeboden (afgezien van die voor minder validen en laden en lossen) en parkeren voor bewoners en bezoekers betaald plaatsvindt in gebouwde mobiliteitshubs of parkeerkoffers op maaiveld. Ad 2 e. Een woningbouwprogramma te realiseren van circa 1.500 woningen en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: i. Te sturen op een grondexploitatie die minimaal sluitend is en binnen dit kader te besluiten; 1. Voor het extra aantal woningen boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen uit te gaan van een verdeling van bijna 40% sociaal en meer dan 55% middelduur; 2.

Voor het oorspronkelijke aantal woningen uit te gaan van 30% betaalbaar en 70% vrije sector volgens raadsbesluit RV-62/2018; 7

Voorstel aan de raad 3. ii.

Als resultaat van deze uitgangspunten voor het totale woningbouwprogramma uit te gaan van de verdeling 2/3 betaalbaar en 1/3 vrije sector en daarmee de oorspronkelijke verdeling uit het raadsbesluit RV-62/2018 los te laten. En daarnaast te streven om minimaal 5% van het extra aantal woningen, boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen, als (C)PO te ontwikkelen;

Bij de terugkoop van het gebied is een grondexploitatie vastgesteld die uitgaat van een programma van 660 woningen en een specifieke woningverdeling van 30% betaalbaar en 70% vrije sector. Deze verdeling was gebaseerd op het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk uit 2018. Van dit programma zijn inmiddels 80 woningen gerealiseerd in de woontoren Flores waarvan 60 als middeldure huur en 20 als vrije sector huur. In het Ontwikkelingsplan Hortus is onderzocht hoe, binnen de voorwaarde dat de grondexploitatie minimaal sluitend zou zijn, het aandeel sociale huur en middelduur zou kunnen worden verhoogd. Voor het extra aantal woningen boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen wordt daarom uitgegaan van een verdeling van bijna 40% sociaal en meer dan 55% middelduur. Als resultaat van deze uitgangspunten wordt voor het totale woningbouwprogramma uitgegaan van de verdeling 2/3 betaalbaar en 1/3 vrije sector en daarmee de oorspronkelijke verdeling uit het raadsbesluit RV62/2018 losgelaten. Voor Hortus wordt uiteindelijk voor de circa 1.500 woningen de volgende differentiatie gehanteerd: • 30% sociale huur; • 37% middeldure huur / betaalbare koop; • 33% vrije sector huur / dure koop. Tenslotte kan Hortus in overeenstemming met de aangenomen motie uit 2018 ook kansen bieden voor nieuwe woonvormen.

Dat wordt in het Ontwikkelingsplan Hortus echter niet beperkt tot PO, maar verbreedt tot (C)PO projecten. Met het mogelijk maken van collectieve woonvormen, zoals wooncoöperaties, kan de diversiteit van het woningaanbod in Almere verder worden vergroot. Op sommige locaties in het plangebied kunnen deze bijzondere woonvormen niet alleen een verrijking zijn van de identiteit van dit deelgebied, maar ook leiden tot het toevoegen van een onderscheidend woonmilieu dat aantrekkelijk kan zijn voor specifieke doelgroepen in de stad. Ad 2 f. De volgende ruimtereservering op te nemen in het plan: i. Circa 5.800 m2 brutovloeroppervlak maatschappelijke voorzieningen behorende bij circa 1.500 woningen; ii. Circa 5.500 m2 brutovloeroppervlak economische functies behorende bij circa 1.500 woningen; iii. Circa 4.600 m2 brutovloeroppervlak voor de uitbreiding van de onderwijsfuncties. Voor het totaal aantal van circa 1.500 woningen is onderzocht hoeveel draagvlak en behoefte er is aan maatschappelijke voorzieningen en economische functies. Zie voor de onderbouwing hiervan de hoofdstukken 2.2 en 2.3 in het Ontwikkelingsplan Hortus. Daarnaast biedt het plan ruimte voor uitbreiding van de Aeres Hogeschool met een onderwijsgebouw en een zogenaamde aqua terra hub; een innovatieve kas ten behoeve van onderzoek en onderwijs. Ad 2 g.

De integrale duurzaamheidsambities voor Hortus als uitgangspunt te hanteren en op basis hiervan per deelgebied of kavel de duurzaamheidsambities, die voor het desbetreffende deelgebied of kavel het meest geschikt en kansrijk zijn, verder uit te werken in de tender- of uitgiftevoorwaarden; De duurzame doelstellingen in het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk waren zeer ambitieus en blijven ondanks de toename naar circa 1.500 woningen leidend in het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus. Afhankelijk van de context zal de uitvoerbaarheid van duurzame doelen per deelgebied worden onderzocht. Daarbij dienen zich kansen aan om per deelgebied te excelleren in bepaalde ambities op dit vlak. Door per deelgebied de kansen voor duurzaamheidsambities in beeld te brengen wordt enerzijds een onhaalbare stapeling van ambities voorkomen en tegelijkertijd gewaarborgd dat de duurzame kwaliteit van de hele wijk (als stip op de horizon) geborgd kan worden.

8

Voorstel aan de raad Om die reden is het van belang om per deelgebied (of soms zelfs op kavelniveau) inzichtelijk te maken welke duurzaamheidsambities het meest kansrijk of meest urgent zijn. Zo kan in de uitwerking van het Ontwikkelingsplan aan afgewogen besluit gemaakt worden. Door dosering en keuzes per deelgebied kan zo de integrale duurzame kwaliteit van de wijk gewaarborgd worden. Ad 2 h. Op de voormalige locatie Haddock, tot de invulling van de definitieve programmering, ruimte te bieden om een ‘Tijdelijke Bouwexpo’ te organiseren; Tot de definitieve invulling wordt op de voormalige locatie Haddock ruimte geboden voor een ‘Tijdelijke Bouwexpo’. Hier kunnen innovaties in het kader van ‘duurzaam ontwikkelen en bouwen’ getest en doorontwikkeld worden voordat de definitieve ontwikkeling start. Er wordt ruimte geboden voor experimenten met nieuwe, maar voornamelijk ook bestaande duurzame concepten gericht op opschaling en optimalisatie. De opgedane kennis is direct toepasbaar in Hortus zelf, maar kan ook betekenis krijgen voor toekomstige gebiedsontwikkelingen zoals Almere Pampus. Hortus is zo een vliegwiel voor innovatie in Almere en daarbuiten. Ad 2 i.

Optimaal gebruik te maken van bestaande energie-infrastructuur, pas energiezuinige nieuwbouw en lokale duurzame bronnen toe en gebruik innovatieve energieconcepten, zoals de balanswijkprincipes, om het gebied zoveel mogelijk energieneutraal en in energiebalans te ontwikkelen De ambitie om Hortus duurzaam en toekomstbestendig te ontwikkelen vraagt om een slimme en integrale aanpak voor de energievoorziening. Dit is van belang omdat delen van het gebied ontwikkeld worden binnen de periode waarvoor netcongestie is afgekondigd. Bij de nieuwbouw wordt ingezet op een minimale energievraag, maximale inzet van hernieuwbare energie en innovatieve oplossingen voor opwekking, opslag en uitwisseling van energie. Daarbij wordt ingezet op het principe passief bouwen en de optimale benutting van het al aangelegde Smart Thermal Grid. Daarnaast wordt ingezet op de mogelijkheid tot energieopslag en uitwisseling, zodat pieken en dalen in vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd kunnen worden. Ad 2 j. Op een nader te bepalen locatie ruimte te bieden om een project ‘Balanswijk Hortus’ uit te voeren, waarbij de haalbaarheid van dit concept nader kan worden onderzocht; Het risico betreffende netcongestie voor de ontwikkeling van Hortus is aanzienlijk: hierdoor is er beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet beschikbaar en zet de realiseerbaarheid van het gebied onder druk.

Daarom wordt er binnen het plangebied ruimte geboden voor het project ‘Balanswijk Hortus’. De opgedane kennis kan niet alleen worden toegepast in latere fasen van Hortus, maar ook betekenis krijgen voor toekomstige gebiedsontwikkelingen zoals Almere Pampus. Ad 2 k. Nader onderzoek uit te voeren om te bepalen of het financieel en juridisch haalbaar is om het arboretum onder te brengen in een aparte gebiedsentiteit; Het arboretum vraagt om meer onderhoudsinspanningen in vergelijking met het reguliere groen. Vanuit het belang dat het arboretum op de langere termijn op een kwalitatief goede manier in stand wordt gehouden heeft het de voorkeur om het onderhoud van het arboretum op een andere manier te organiseren door een beheerstichting/parkmanagement organisatie op te richten. Dit idee is eerder met de toenmalige ontwikkelaar Weerwater CV besproken, maar dat heeft toen niet tot een concrete oplossing geleid. Nu de gemeente weer de regie heeft in het gebied, wordt voorgesteld om deze ambitie nader te onderzoeken en met juridische ondersteuning te bezien of en hoe dit verder concreet vorm kan krijgen. Voorstel hierbij is dat de gemeente, alle eigenaren en bewoners in het gebied lid worden van een beheerorganisatie en financieel bijdragen aan het onderhoud. Met de ontwikkeling van het gebied (toename leden) neemt de bijdrage aan het onderhoud vanuit de gemeente af.

De gemeente blijft ook na afronding van de woonwijk lid en financieel bijdragen zodat de positie om de continuïteit te waarborgen behouden blijft. Wel is het de verwachting dat de beheerkosten voor de gemeente dan lager zullen zijn dan in de situatie waarin de gemeente 100% eigenaar wordt. Vooralsnog is hier in de beheerexploitatie geen rekening mee gehouden.

9

Voorstel aan de raad Ad 2 l. In lijn met het “Bomenkader 2025”, uit te gaan van de compensatieladder en daarmee met het principe dat wanneer verplanten geen optie is en een boom verwijderd moet worden, deze gelijkwaardig wordt gecompenseerd; In Hortus zullen op sommige plekken, als een zorgvuldige inpassing van bebouwing onmogelijk is gebleken, wellicht bomen moeten wijken. Als dat onvermijdelijk is dan wordt de compensatieverplichting uit het Bomenkader 2025 toegepast. Dat dwingt tot een zorgvuldige afweging tussen behoud, verplanten of verwijderen van bomen. De ambitie is om dezelfde kwaliteit aan bomen in de stad behouden. In het Bomenkader 2025 is een compensatieladder en proces opgenomen om hier uitvoering aan te geven. Het betreft het gelijkwaardig compenseren omdat één grote boom meer bijdraagt dan drie kleine bomen. Wanneer de focus uitsluitend op aantallen ligt, zal dit uiteindelijk ten koste gaan van het totale bomenbestand. Daarom is gelijkwaardig compenseren zo belangrijk. Ad 3 In te stemmen met de ontwikkelstrategie die uitgaat van een ontwikkeling en realisatie van Hortus in twee fasen, en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: Hortus kent een paar bijzondere omstandigheden die ervoor zorgen dat er snel kan worden begonnen met de ontwikkeling en bouw.

Het grootste deel van de infrastructuur (ondergronds en bovengronds) is aangelegd en er is veel geïnvesteerd in groen. Daarnaast is er een smart thermal grid aangelegd waarmee warmte en koude kan worden geregeld. En op basis van het oorspronkelijke plan is er een vigerend omgevingsplan, dat de bouw van maximaal 600 woningen, 60 waterwoningen en 47.000 m² overig programma (voorzieningen en werken) mogelijk maakt. Een nieuw plan met substantieel meer woningen vraagt om een nieuw omgevingsplan. De procedure hiervan duurt zo’n twee jaar. Gezien de grote woningnood is er de wens en noodzaak om snel te starten met de ontwikkeling en bouw. Vandaar dat aan het plan een ontwikkelstrategie is gekoppeld met twee fasen (zie hoofdstuk 7.3 in het Ontwikkelingsplan Hortus). Met de eerste fase kan, op basis van het huidige omgevingsplan, snel worden gestart. De verwachting is dat medio 2026 de eerste tender kan worden uitgeschreven c.q. uitgifte van grond aan een corporatie kan plaatsvinden. De tweede fase bestaat uit het resterende programma waarvoor eerst een nieuw omgevingsplan moet worden opgesteld en vastgesteld. Ad 3.a.

De ontwikkeling en realisatie van de eerste fase met 520 woningen, 60 waterwoningen en bijbehorende voorzieningen zo snel als mogelijk te starten, omdat dit past binnen het huidig planologisch en juridisch kader De 1e fase (zie kaart Hortus Fase 1) betreft de ontwikkeling van maximaal 580 woningen (80 zijn er namelijk al gerealiseerd in de Flores toren) met bijbehorende voorzieningen op basis van het huidige omgevingsplan. Van het totaal aantal woningen in de 1e fase zijn er 60 specifiek benoemd als waterwoningen.

10

Voorstel aan de raad

Ad 3.b. De tweede fase met het resterende programma (circa 920 woningen), die niet past binnen het huidig planologisch en juridisch kader, te betrekken bij het plangebied van het Ontwikkelingsplan High Tech Campus en in dat kader te onderzoeken hoe in dit totale gebied een integrale menging van wonen, werken, leren en maatschappelijke functies, inclusief complementaire horeca en culturele voorzieningen kan worden bereikt. Bij dit onderzoek uit te gaan van: 1) Flexibiliteit richting de toekomst door, binnen het stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk van Hortus, stedenbouwkundige volumes vorm te geven die niet alleen nu een diversiteit aan functies kunnen huisvesten, maar in de loop der tijd ook kunnen transformeren naar andere functies; 2) Het hanteren van een minimum van 920 woningen en 76.000 m² brutovloeroppervlak High Tech Campus-gerelateerde kantoorachtige bedrijvigheid en te onderzoeken welke andere aanvullende functies minimaal nodig zijn om een levende en aantrekkelijke omgeving te creëren die 24/7 leeft en bijdraagt aan sociale cohesie en economische dynamiek; 3) Te streven naar een woningverdeling van 40-40-20 (sociaal-middelduur-vrije sector) voor het totaal aantal woningen zolang de grondexploitatie positief blijft; 4) Een aanpassing van de plangrenzen tussen het Ontwikkelingsplan Hortus en Ontwikkelingsplan High Tech Campus, als het resultaat van dit

onderzoek, daartoe aanleiding geeft. Fase 2 van de ontwikkelstrategie (zie kaart Hortus Fase 2) kan pas worden gestart na vaststelling van het nieuwe omgevingsplan. Daarmee wordt het mogelijk gemaakt te starten met het resterende aantal van circa 920 woningen. Dit nieuwe omgevingsplan verhoogt niet alleen het aantal woningen, maar verruimt ook de bouwhoogten in sommige deelgebieden. Naar verwachting zal de procedure van opstellen en vaststellen circa twee jaar in beslag nemen.

11

Voorstel aan de raad Op 27 november 2025 is een geamendeerd raadsbesluit 25189 (Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere) aangenomen. Daarmee werd ingestemd met de ontwikkeling van de Zuidoever van het Weerwater tot een integrale groene campusontwikkeling, met wonen, werken en onderwijs waarbij flexibiliteit naar de toekomst wordt gewaarborgd. Bij het opstellen van het Ontwikkelingsplan High Tech Campus (HTC) wordt integrale menging van wonen, werken, leren en maatschappelijke functies, inclusief complementaire horeca en culturele voorzieningen, als uitgangspunt gehanteerd. Specifiek voor Hortus is opgenomen dat het plangebied wordt betrokken bij dit Ontwikkelingsplan, met uitzondering van de delen van Hortus (1e fase), waar op basis van het huidige omgevingsplan een snelle woningbouwproductie mogelijk is. Hierdoor ontstaat flexibiliteit richting de toekomst. Analoog aan dit geamendeerd raadsbesluit wordt in dit raadsvoorstel Ontwikkelingsplan Hortus voorgesteld de 2e fase van Hortus te betrekken bij het Ontwikkelingsplan HTC en te onderzoeken hoe de gewenste integrale menging kan worden gerealiseerd. Daaraan worden vier uitgangspunten gekoppeld. Allereerst het bieden van flexibiliteit naar de toekomst zoals dat ook in het geamendeerd raadsbesluit is opgenomen. Daarna een ondergrens voor de programma’s wonen en werken.

Het minimum aantal van circa 920 woningen is gebaseerd op het totaal woonprogramma voor de 2e fase zoals dat in het Ontwikkelingsplan Hortus is opgenomen. Het minimum van 76.000 m2 brutovloeroppervlak kantoorachtige bedrijvigheid is gebaseerd op de laadstudies in het Masterplan Zuidoever Weerwater en de benodigde kritische massa voor een goed functionerende campus. Ten derde wordt gevraagd te onderzoeken of het mogelijk is bij meer menging alsnog de gewenste woningverdeling van 40-40-20 voor het totaal van circa 1.500 woningen te bereiken. Wel met de voorwaarde dat de grondexploitatie positief blijft. Tenslotte kan op basis van het resultaat van het onderzoek worden besloten om de plangrenzen van het Ontwikkelingsplan HTC en Ontwikkelingsplan Hortus aan te passen.

12

Voorstel aan de raad Ad 4. De financiële kaders behorende bij het Ontwikkelingsplan Hortus vast te stellen: a. Van de bestaande grondexploitatie Hortus (complex 258) twee delen af te splitsen: HTC Oost en Allee Zuid, en deze in de MVA (Materiële Vaste Activa) onder te brengen met een voorziening van € 19,3 miljoen; b. De nieuwe/gewijzigde grondexploitatie Hortus (complex 258) die op eindwaarde per 31-12-2035 een positief saldo van 2,1 miljoen laat zien; c. De beheerexploitatie Hortus waarbij wordt voorgesteld om het resterend tekort in het gebied Hortus taakstellend op te lossen binnen de autonome groei van de totale centrumontwikkeling. Zie voor een toelichting op deze onderdelen de paragraaf ‘Financiële middelen en effecten’ en de bijlage ‘Grondexploitatie Hortus behorende bij het Ontwikkelingsplan Hortus’. Kanttekeningen en alternatieven Alternatief 1: Niet instemmen met het ontwikkelingsplan Een mogelijk alternatief is om niet in te stemmen met dit raadsvoorstel. Dit zou betekenen dat er op dit moment geen kader wordt vastgesteld voor de ontwikkeling van het plangebied met substantieel veel meer woningen dan de 660 die nu planologisch juridisch mogelijk worden gemaakt. Het niet nemen van een besluit heeft de volgende consequenties: • Vertraging in gebiedsontwikkeling: Als de raad dit voorstel niet goedkeurt, komt de verdere ontwikkeling van Hortus stil te liggen.

Zonder een Ontwikkelingsplan ontbreekt een integraal ruimtelijk en programmatisch kader voor de ontwikkeling van het hele gebied, inclusief de verbindingen tussen wonen, werken, natuur en infrastructuur. Zonder dit concrete stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk voor het hele gebied kan niet worden gestart met de ontwikkeling van de 1e fase met 580 woningen en bijbehorende voorzieningen. Dit zorgt voor een grote vertraging in de gewenste woningbouwproductie. • Oplopende kosten: Het ontbreken van een ontwikkelingsplan betekent dat er geen stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk is als basis voor gronduitgifte en het genereren van inkomsten. Deze inkomsten komen later dan gepland en de rentekosten lopen verder op en hebben een negatieve invloed op de grondexploitatie. Alternatief 2: Handhaven van de parkeernormen uit het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk In dit alternatief worden de bestaande, lagere parkeernormen uit het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk gehandhaafd en wordt er geen gebruik gemaakt van de B+-parkeernorm in lijn met de nieuwe “Nota Parkeernormen Almere 2025”.

Ter toelichting: Ongeacht de keuze voor een bepaalde parkeernorm, blijft Hortus een groene autoluwe wijk, aangezien het bestaande groen (arboretum), de krappe straatprofielen en de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur al zijn aangelegd en die opzet geen ruimte biedt voor parkeren op straat voor of nabij de woning. Dit alsnog mogelijk maken zorgt voor ingrijpende wijzigingen in het stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk en dus tot kapitaalsvernietiging en extra kosten. Voordelen van dit alternatief: • Lager ruimtebeslag voor parkeren: Door lagere parkeernormen is er minder ruimte nodig voor parkeervoorzieningen waardoor meer ruimte beschikbaar blijft voor groen, bebouwing of andere functies. Een lagere norm heeft vooral invloed op het oppervlak (kleiner bij lagere norm) of bouwhoogte (lager bij lagere norm) van de beoogde mobiliteitshubs en niet op het ruimtelijk raamwerk zelf (zie toelichting hierboven). Nadelen van dit alternatief: • Mismatch met marktvraag en autobezit: De parkeernormen uit het ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk zijn gebaseerd op verouderde aannames over mobiliteitsgedrag. In de praktijk blijken deze normen onvoldoende om te voorzien in de vraag, wat leidt tot parkeerdruk, overlast en een slechtere leefkwaliteit.

• Belemmering voor gebiedsontwikkeling: De gehanteerde parkeernorm van B+ in combinatie met geclusterd parkeren op afstand wordt nu al door de markt, zeker voor dure koopwoningen, gezien als risicovol. Nog strakkere parkeernormen maken het 13

Voorstel aan de raad voor marktpartijen lastig zo niet onmogelijk om projecten rendabel en aantrekkelijk te ontwikkelen. Dit beperkt de ontwikkelbaarheid van Hortus. Alternatief 3: Niet bouwen buiten het carré op Utopia en Weerwatereiland In dit alternatief vervalt het programma buiten het carré bestaande uit 150 woningen en een hotel. In Hortus worden dan minder woningen (circa 1.350 woningen) ontwikkeld. Dat betekent allereerst minder draagvlak voor de omvang van sommige maatschappelijke voorzieningen en commerciële functies; zo zal hierdoor bijvoorbeeld het aantal m2 voor detailhandel (waaronder kleine supermarkt) onder druk komen te staan. Daarnaast wordt geen invulling gegeven aan de intentie om met beperkte verspreide en zorgvuldig ingepaste bebouwing de levendigheid en sociale veiligheid van deze gebieden te verbeteren. Tenslotte leidt het niet bouwen van 150 woningen en een hotel tot lagere grondopbrengsten en een negatief resultaat op de grondexploitatie. Kanttekening bij energie-infrastructuur In november 2022 werd netcongestie afgeroepen in de Flevopolder, waardoor er per direct géén nieuwe grootverbruiksaansluitingen meer gerealiseerd konden worden. In juli 2024 is het Actieplan netcongestie gepubliceerd. Voor nieuwbouw wordt ingezet op netbewuste nieuwbouw, wat inhoudt dat de gelijktijdige impact op het hoogspanningsnet 1 kW per woning is.

Ontwikkelaars dienen zo vroeg mogelijk, zodra in ieder geval woningaantallen, oppervlakten, warmteconcept, planning, et cetera bekend zijn, de netbeheerders te betrekken. De landelijke overheid voorziet dat op 1 januari 2026 een nieuw prioriteringskader ingaat. Het doel is dat beschikbare stroomcapaciteit wordt toegekend op basis van maatschappelijke prioriteit. Het onderscheid tussen grootverbruik en kleinverbruik vervalt daarmee. Op dit moment is enkel een concept Prioriteringskader bekend, waardoor de gevolgen voor Hortus nog niet zeker zijn. Het definitieve Prioriteringskader wordt naar verwachting in december 2025 bekend gemaakt. Het risico voor de ontwikkeling van Hortus is aanzienlijk: door netcongestie is er beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet beschikbaar waardoor de realiseerbaarheid van het gebied onder druk kan komen te staan. Daarom krijgt het project ‘Balanswijk Hortus’ een plek in het plangebied. Dit project is een eerste stap in het onderzoeken van de realiseerbaarheid van een balanswijk voor Pampus. Van dit eerste project moet worden geleerd voor opschaling in vervolgfasen van zowel Hortus als op andere locaties.

Kanttekening bij het verleggen van de busbaan in Hortus In het voorliggende ontwikkelingsplan wordt voorgesteld de busbaan te verleggen richting de A6, zodat de Allee een stadsstraat kan worden met een 30km/u regime en daardoor minder een barrière vormt in het plangebied. Het onderzoek naar de technische haalbaarheid hiervan en met name van het doortrekken van deze verlegde busbaan door het Campus West gebied is nog niet afgerond en daarmee is dit voorstel nog niet 100% zeker. Indien dit niet haalbaar mocht zijn dan wordt de huidige busbaan behouden en wordt aangesloten op het tracé dat in het Masterplan Zuidoever Weerwater is vastgesteld. Financiële middelen en effecten De grondexploitatie van Hortus laat in het MPGA 2025 een tekort zien van € 18,2 miljoen. Voor dit tekort is geld opzijgezet. Dit is betaald uit het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Omdat de grondexploitatie negatief is, is ook extra geld gereserveerd voor mogelijke risico’s. Dit gaat om € 9,9 miljoen, ook uit het harde weerstandsvermogen. In totaal wordt er voor het project Hortus nu € 28,1 miljoen gebruikt uit het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Er wordt voorgesteld het exploitatiegebied Hortus op te splitsen in drie delen (beslispunt 4.a.). Dit is gedaan in overleg met de accountant. De huidige boekwaarde van Hortus is over deze drie delen verdeeld.

Van deze drie delen zullen de plandelen HTC Oost en Allee Zuid voorlopig niet verder worden ontwikkeld. Deze gronden worden daarom nu gewaardeerd tegen landbouwwaarde en opgenomen in de Materiële Vaste Activa (MVA), de strategische grondvoorraad van de gemeente. De landbouwwaarde is lager dan de boekwaarde. Daarom is een voorziening van € 19,3 miljoen nodig (zie ‘Voorziening MVA HTC Oost en Allee Zuid’ in onderstaande tabel). Als de raad in de toekomst een ontwikkelingsplan en een nieuwe grondexploitatie voor deze gebieden 14

Voorstel aan de raad vaststelt (als onderdeel van de High Tech Campus), wordt duidelijk welk deel van deze voorziening weer kan vrijvallen. Het overblijvende deel van Hortus wordt voortgezet als grondexploitatie Hortus en heeft een positief saldo van € 2,1 miljoen op eindwaarde. Omdat dit nu een positief plan is, is geen verliesvoorziening en geen risicoreservering meer nodig. Hierdoor valt € 28,1 miljoen vrij in het harde weerstandsvermogen (zie ‘Bruto vrijval’ in onderstaande tabel). Van dit bedrag is, zoals hierboven toegelicht, € 19,3 miljoen nodig voor de voorziening van HTC Oost en Allee Zuid die naar de MVA gaan. Per saldo blijft er dan € 8,8 miljoen over dat vrijvalt in het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Na besluitvorming wordt dit verwerkt in het eerstvolgende P&C moment. Onderstaande tabel vat de effecten op het harde weerstandsvermogen samen. Harde weerstandsvermogen Grondbedrijf Mutaties ten opzichte van MPGA 2025 Vrijval verliesvoorziening Hortus

€ 18,2 mln.

Vrijval risicoreservering Hortus

€

Bruto vrijval

€ 28,1 mln.

9,9 mln.

Nieuwe reservering: Voorziening MVA HTC Oost en Allee Zuid

€ 19,3 mln.

Per saldo vrijval ten gunste van harde weerstandsvermogen grondbedrijf

€

8,8 mln.

Bij het volgende MPGA wordt duidelijk hoeveel ruimte er precies is in het harde weerstandsvermogen en wat de totale afdracht van het grondbedrijf wordt. Daarbij is van belang dat de raad eerder heeft besloten (raadsbesluit 25189) om voor de eerste fase van de High Tech Campus een risicoreservering van € 7,2 miljoen aan te houden binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Bij de Programmarekening 2025 komen wij met voorstellen over hoe hiermee wordt omgegaan. Beheerexploitatie Op basis van het nu voorliggende ontwikkelingsplan voor Hortus laat de beheerexploitatie een tekort zien van structureel circa € 0,7 miljoen per jaar. Voor de onderdelen die van de bestaande grondexploitatie Hortus (complex 258) worden afgesplitst en onderbracht in de Materiele Vaste Activa (MVA), zijnde HTC Oost en Allee Zuid, is een verwacht tekort op de beheerexploitatie circa € 0,4 miljoen per jaar. Oftewel, de verwachte beheerkosten in het totale gebied zijn € 1,1 miljoen hoger dan de hiervoor beschikbare dekking vanuit de autonome groei van het beheerbudget. Het tekort komt voornamelijk door de ruimtelijke opzet van het plangebied Hortus en het bijbehorende kwaliteitsniveau (gridstructuur, arboretum, et cetera). Voor de plannen die worden ondergebracht in de MVA is uitgegaan van een andere inrichting van het arboretum door de beplanting te vervangen door gras.

Dit tekort volgt uit een normatieve doorrekening van het ontwikkelingsplan. De precieze beheereffecten worden duidelijk bij de verdere planuitwerking in de verkavelings- en inrichtingsplannen. De mate waarin het tekort teruggebracht kan worden wordt echter als beperkt ingeschat gezien de keuzes van het ontwikkelingsplan. Voor het nu verwachte tekort stellen wij daarom de volgende oplossingsrichtingen voor: 1. Terugdringen beheerkosten door inrichtingskeuzes: Bij de verdere planuitwerking en de daarbij te maken inrichtingskeuzes wordt er maximaal ingespannen om het tekort binnen de kaders van het voorliggende ontwikkelingsplan terug te brengen. 2. Resterend tekort taakstellend oplossen binnen autonome groei totale centrumontwikkeling:

15

Voorstel aan de raad De autonome groei van het beheerbudget gaat stadsbreed uit van een gemiddeld bedrag per op te leveren woning. In gebieden met bovengemiddeld veel openbare ruimte in de stedenbouwbouwkundige opzet komt de gemeente tekort op deze norm, in andere gebieden met minder openbare ruimte of waar woningen worden toegevoegd in reeds bestaande stedelijke structuur (inbreiding) houden we geld over. Gemiddeld genomen moet dit in evenwicht zijn. Om die reden hebben we op basis van huidige inzichten naast Hortus ook een eerste globale doorrekening van de Ontwikkelvisie Natuurkrachtig Hart van de Stad gemaakt. Het eindbeeld van de doorrekening laat zien dat door de toevoeging van duizenden woningen aan reeds bestaand gebied er voor de gehele centrumontwikkeling al binnen afzienbare tijd zicht is op een positieve beheerexploitatie. Een toevoeging van circa 5.000 woningen (inclusief de woningen van Hortus) is voldoende voor het behalen van een break-even point in het Hart van de Stad. Oftewel, het tekort van Hortus wordt op termijn verevend met het verwachtte overschot waarbij er tevens ruimte is voor het opvangen van risico’s in het centrum (bijvoorbeeld achterstallig onderhoud). In de ontwikkelingsplannen in het hart van de stad wordt er actief op gestuurd dat een overschot wordt behaald.

Zodra er voldoende surplus is binnen het centrum kan dit ook ingezet worden voor tekorten op beheerexploitaties van projecten daarbuiten. Risico beheerexploitatie De nu voorgestelde oplossingsrichtingen zijn nog onzeker. Als het onvoldoende lukt de beheerkosten terug te dringen en de toekomstige centrumontwikkeling minder dan 5.000 woningen oplevert, blijven we met een tekort zitten. Op dat moment zal alsnog een afweging moeten worden gemaakt of de dekking plaatsvindt uit algemene middelen of uit een andere dekkingsbron. Dit zal niet ineens zijn, omdat een groot deel van de beheerkosten betrekking heeft op groot onderhoud en vervanging. Deze effecten zullen zich pas op de langere termijn aandienen. Floriade BV Het college is in overleg met de Belastingdienst over de verrekening van de fiscale verliezen van de Floriade BV. Hierover bent u (onder andere) geïnformeerd in de raadsbrief van 11 februari 2025 (Afronding jaarrekening 2023 Floriade BV). Voor de verrekening zijn verschillende mogelijkheden, waaronder toepassing van de zogeheten liquidatieverliesregeling. Voor het geval dit niet mogelijk blijkt onderzoeken wij of (delen van) de Hortuswijk door de Floriade BV kunnen worden ontwikkeld. We werken momenteel aan een intentieovereenkomst met de Floriade BV, waarin we dit vastleggen.

De Floriade BV heeft conform eerdere besluitvorming als doel om bij te dragen aan gebiedsontwikkeling in de gemeente. Zodra hier meer duidelijk over is zullen wij u hierover nader informeren. Uitvoering / Vervolgproces Na instemming van de raad zal allereerst de 2e fase van Hortus worden betrokken bij het Ontwikkelingsplan HTC en wordt dat plan naar verwachting medio 2026 afgerond. Parallel wordt voortvarend de ontwikkeling van de 1e fase opgepakt en volgens IAGO het verkavelingsplan en inrichtingsplan opgesteld. Tegelijkertijd wordt het Beeldkwaliteitsplan Hortus gemaakt en de eerste tender voorbereid, die naar verwachting medio 2026 op de markt wordt gebracht. Verder wordt na vaststelling van het Ontwikkelingsplan Hortus het proces om te komen tot een nieuw omgevingsplan opgestart, waarbij moet worden besloten of het zinvol is Hortus en de HTC aan elkaar te koppelen. De ontwikkeling en realisatie van Hortus neemt zo’n 10 jaar in beslag zodat naar verwachting in 2036 de wijk wordt afgerond. Communicatie en participatie Het Ontwikkelingsplan Hortus is opgesteld zonder een brede participatieprocedure.

Wel zijn er gesprekken gevoerd met de huidige gebruikers van en belanghebbenden bij het Hortus-terrein zoals Aeres Hogeschool, de provincie Flevoland, de Stichting Weerwoud en Woningstichting GoedeStede (vanuit de prestatieafspraken de beoogd corporatie voor het ontwikkelen van sociale woningbouw in Hortus), om hen te informeren en input en wensen indien mogelijk mee te nemen in het proces. Daarnaast is Hortus onderdeel van de Ontwikkelvisie ‘Natuurkrachtig Hart van de Stad 2040’ en het Masterplan Zuidoever Weerwater. In het kader van de besluitvorming rond de ontwikkelvisie zijn diverse participatiemomenten georganiseerd zoals informatieavonden, inloopmarkten en gesprekken op straat en bij Aeres hogeschool waarbij de toekomst van

16

Voorstel aan de raad Hortus ook aan de orde is geweest. In oktober 2025 is een informatieavond over het Masterplan Zuidoever Weerwater georganiseerd met ook aandacht voor Hortus. Voorafgaand aan de besluitvorming door de raad wordt een informatiebijeenkomst over Hortus georganiseerd. Het doel van deze bijeenkomst is om betrokkenen, zoals in het gebied gevestigde instanties, bewoners van de Flores toren, medewerkers van het zorgcentrum Flora en andere belanghebbenden zoals bewoners van de Filmwijk, Stedenwijk Zuid en ondernemers op De Steiger, te informeren over de inhoud van het ontwikkelingsplan, de vervolgstappen en planning. Tijdens deze bijeenkomst wordt vooral ingezet op het beantwoorden van vragen. Na de vaststelling van het ontwikkelingsplan zal worden onderzocht hoe communicatie en participatie een rol kan spelen bij de uitwerking van de verschillende deelgebieden. Hierbij wordt verwacht dat belanghebbenden meer betrokken worden bij de concrete invulling van deelprojecten, zoals de inrichting van de openbare ruimte en eventuele invulling van voorzieningen. Deze participatie zal gericht zijn op het verzamelen van ideeën, het versterken van draagvlak en het waar mogelijk integreren van lokale belangen in de plannen. Ook tijdens de tweejaarlijkse inloopmarkt ‘Dag van de toekomst’ over alle centrumontwikkelingen is Hortus een van de onderwerpen.

Op deze manier wordt gestreefd naar een evenwichtige ontwikkeling die aansluit bij de behoeften van de gemeenschap en de ambities van de gemeente. Bijlagen • • •

Ontwikkelingsplan Hortus Grondexploitatie Hortus behorende bij het Ontwikkelingsplan Hortus (geheim) Grondexploitatie Hortus behorende bij het Ontwikkelingsplan Hortus (openbaar)

Achterliggende stukken • • • • • •

Collegevoorstel Ontwikkelingsplan Hortus en -besluit d.d. 18 december 2025 Definitief Ontwikkelingsplan Floriade (2018) Almere, Stad met toekomst (2021) Ontwikkelvisie Natuurkrachtig Hart van de Stad (2023) Mobiliteitsplan Hart van de Stad (2023) Masterplan Zuidoever Weerwater (2025)

17

Raadsbesluit Raadsbesluit Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 26005

Onderwerp

Ontwikkelingsplan Hortus De raad van de Gemeente Almere Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. In te stemmen met de aangepaste plangrenzen voor het Ontwikkelingsplan Hortus. 2. Een groene, autoluwe, gezonde en toekomstbestendige wijk Hortus te realiseren en daarvoor de volgende kaders, zoals vastgelegd in het Ontwikkelingsplan Hortus, vast te stellen: a. Het stedenbouwkundig en landschappelijk plan, dat het bestaande ruimtelijke raamwerk als uitgangspunt heeft gehanteerd en daarmee het stedelijk en landschappelijk kader uit het raadsbesluit 25189 Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere voor het plangebied Hortus vervangt; b. Het parkeren geconcentreerd te laten plaatsvinden op maximaal 250 meter loopafstand van de functies in parkeerkoffers op maaiveld of gebouwde mobiliteitshubs; c. Gereguleerd parkeren in te voeren, waarbij voor bewoners en bezoekers sprake is van betaald parkeren in de mobiliteitshubs en parkeerkoffers; d. Parkeernormen te hanteren, die passend zijn voor een B+ gebied, zoals opgenomen in de nieuwe Nota Parkeernormen 2025; e. Een woningbouwprogramma te realiseren van circa 1.500 woningen en daarbij de volgende uitgangspunten te hanteren: iii. Te sturen op een grondexploitatie die minimaal sluitend is en binnen dit kader te besluiten; 1.