Ontwikkelingsplan Hortus (26005) ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

• Belangrijk onderdeel hierbij is het toevoegen van een brede basisschool met kinderopvang en 2 gymzalen. Het is een kans om hier ruimten aan toe te voegen, zodat het als multifunctionele accommodatie een sociale landingsplek in de wijk kan zijn. Bij de precieze positionering, ontsluiting en invulling is afstemming met de functies rond het plein en (buiten het plangebied) met functies in de alleezone en rond de HOV-halte van belang. Het is mogelijk dat de school leerlingen van buiten de wijk aantrekt, met bijbehorende vervoersbewegingen. Tenslotte is de mogelijke komst van een MBO met een groen profiel een verrijking van de voorzieningenstructuur en levendigheid, zeker als de hele wijk hun werk/leergebied is.

-2 tot +2

• De snelle routes voor langzaam verkeer blijven een sterk punt in het plan. • De woningen zijn voldoende bereikbaar met de auto. Parkeren op afstand is een specifiek mobiliteitsconcept dat vraagt om de juiste autoluwe inrichting, aangevuld met voldoende voorzieningen in de hubs en handhaving. Dit is een belangrijke voorwaarde en cruciaal in uitwerking van het plan. Zie ook onder Leefbaarheid en Uitvoerbaarheid. Wel is het aantal hubs toegenomen en daarmee is de nabijheid verbeterd t.o.v. het oude plan. • De komst van een HOV-halte en de verlegging van de busbaan zijn positief. Het verzorgingsgebied van de bushalte wordt - in combinatie met deze wegenstructuur - vergroot.

• In de wijk blijft veel ruimte om te bewegen, sporten en spelen. Het openbare oeverpark nabij het centrale plein is een verbetering. Het biedt ruimte voor ontmoeting en verblijf, maar vooral ook als ruimte voor de bewoners om te bewegen, sporten en spelen in een aantrekkelijke groenblauwe omgeving.

Duurzaamheid

+2 tot +6

De ingrediënten voor een zeer duurzame wijk zijn nog steeds aanwezig. Maar substantieel meer woningen vraagt in de uitwerking wel extra aandacht voor bepaalde duurzaamheidsthema’s. Speciale aandacht verschilt per kavel/deelgebied.

• Behoud en herbestemming van het gebouw van PRICE is waardevol als behoud van collectief geheugen voor de Almeerders, die hier bijzondere momenten in hun leven hebben meegemaakt. • Voor het welzijn is het tenslotte belangrijk dat de woningen voldoende kwaliteit en omvang hebben, zie ook bij Wonen.

• Op gebied van energie zijn er voordelen en aandachtspunten. Het gebied biedt kansen voor het uitvoeren van een project balanswijk. Enerzijds geeft een hogere dichtheid en meer functiemenging meer kansen om het huidige smart thermal grid beter te benutten, anderzijds vraagt intensivering om méér energie-infrastructuur (opwek, opslag, transport). Bij de uitwerking is het belangrijk om de ruimtevraag mee te nemen in het ontwerp. Zie ook bij uitvoerbaarheid (balanswijk). De exploitatie van het warmtenet kan op gespannen voet staan met verlagen van het energiegebruik, zoals met passief bouwen. Hierop moet vanuit de gemeente actief gestuurd worden.

75

MAATSCHAPPELIJKE IMPACTANALYSE

• Bij het Waterwonen wordt de oever vrijgehouden en dat is vanuit ecologie een plus.

Bewoners krijgen geen private tuin, maar een terraszone aan de woning, aangezien het openbaar groen/arboretum de gemeenschappelijke tuin is. Bewoners kunnen de openbare ruimte niet toe-eigenen. Hiervoor is een strak handhavingsregime nodig. Met deze terraszones heeft de gemeente al ruime ervaring opgedaan in Almere Duin. En er moet ook worden nagedacht of het arboretum in een gebiedsentiteit kan worden ondergebracht om het onderhoud en beheer op termijn goed te blijven waarborgen. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor uitwerking.

• Het is wenselijk om voor een sterke ecologie meer uitwerking te geven aan de biotoop en de gidssoorten en hoe deze, ook met gebouwen, versterkt kan worden. • De toevoeging van woningen verkleint het rustgebied van fauna en vergroot menselijke impact op met name Weerwatereiland en Utopia. Hierbij is het uitgangspunt dat bomenkap voorkomen wordt, in overeenstemming met het Bomenkader. Bij de appartementengebouwen op het Weerwatereiland en het hotel op Utopia kan het nodig zijn om bomen te verplaatsen en als dat niet mogelijk is desnoods te kappen en te compenseren in de nabijheid.

Netcongestie Een intensiever programma zal een groter beslag leggen op het elektriciteitsnet, waarbij de netcongestie ook hier een bedreiging is voor de uitvoering. Het gebied biedt echter goede kenmerken voor een balanswijk. Voor voorzieningen en bedrijven die een grootverbruikersaansluiting nodig hebben is dit ook een knelpunt.

• Tevens is het principe “geen verharding tenzij” essentieel, ook in de keuze voor klimaatadaptieve materialen. • De grotere hoeveelheid betaalbare woningen in het plan kan een risico zijn voor de circulaire ambities. Betaalbare biobased concepten zijn een uitdaging in de uitwerking.

Effect op bestaande buurt (kansen en verbetermogelijkheden De Hortus is in omvang een wijk op zich en door het plan gaat het gebied veranderen. Een intensiever programma kan leiden tot meer verkeer in de omliggende gebieden en op sommige locaties wordt een ander uitzicht gecreëerd door het toevoegen van bebouwing met een hogere bouwhoogte. Aan de andere kant kunnen extra voorzieningen en recreatiemogelijkheden ook voor de omgeving een meerwaarde hebben. Uitvoerbaarheid en ontwerpvrijheid Net als bij het oude plan is het grid sturend voor het ontwerp en realisatie en kiezen vanwege de woningnood mensen wellicht niet bewust voor het woon- en mobiliteitsconcept. In het nieuwe plan gaat het om grotere aantallen woningen en is dit risico ook groter. Daarnaast is netcongestie een groter risico. Afzetbaarheid Het autoluwe mobiliteitsconcept met parkeren in mobiliteitshubs op afstand kan wellicht leiden tot risico’s voor de afzetbaarheid van met name de duurdere woningen. Dit concept is in Almere nog niet op grote schaal toegepast en in andere middelgroet en grote steden zijn er wel veel plannen, maar minder vergelijkbare voorbeelden die al gerealiseerd zijn.

Aan de voorzijde dient het concept zorgvuldig doordacht te zijn met aantrekkelijke en goed gebruikte, exploiteerbare mobiliteitshubs met aanvullende voorzieningen, een passende autoluwe inrichting van de openbare ruimte en een goed handhavingsregime. Anders kan de afzetbaarheid enerzijds, maar ook succesvol functioneren van de wijk anderzijds onder druk komen te staan.

76

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

77

78

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

6. Economische uitvoerbaarheid

Economische haalbaarheid/afzetbaarheid

In dit hoofdstuk staat de financiële haalbaarheid en economische onderbouwing van de plannen centraal. Het Ontwikkelingsplan Hortus kent een positieve eindwaarde.

Uitgangspunt bij de fasering van de woningbouwproductie van 2028 tot en met 2035 is dat eerst fase 1 wordt gerealiseerd. Deze fase bestaat uit de grondgebonden woningen op Weerwatereiland, de appartementen rondom de Flores toren bij het nieuwe voorzieningencentrum, de grondgebonden woningen in Waterhout en de Waterwoningen. Fase 1 omvat in totaal 520 woningen en 60 waterwoningen, die tot en met 2030 op de planning staan om te starten met de bouw en welke nog passen binnen het huidige bestemmingsplan.

Financiële haalbaarheid Gelijktijdig met de vaststelling van het ontwikkelingsplan Hortus zal de grondexploitatie Hortus worden vastgesteld. Deze wordt vervolgens verwerkt in de MPGA2026 of 2027 afhankelijk van het moment van besluitvorming door de raad. Met het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus is de opdracht voor verdichting naar meer dan 660 woningen gerealiseerd (totaal circa 1.500 woningen). Uitgangspunt hierbij is een woningdifferentiatie die uitgaat van 2/3 betaalbaar en 30% sociaal van het totaal aantal woningen en de resterende 1/3 voor vrije sector. Dit heeft een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Op eindwaarde per 31-12-2034 is het resultaat 2,1 miljoen positief. Dit is een verbetering van het saldo ten opzichte van de MPGA2025, waar het saldo nog 18,2 miljoen negatief was (660 woningen).

Parallel aan de realisatie van fase 1 wordt gewerkt aan het planologisch en juridisch mogelijk maken van de overige circa 920 woningen. Deze woningen zijn gepland langs de Allee, op de Campus en Utopia en buiten het carré op Weerwatereiland. De realisatie van fase 2 staat op de planning tussen 2031 tot en met 2035. Er komt in totaal een mix van sociale, betaalbare en vrije sector woningen. De verwachting is dat het mogelijk is om gemiddeld circa 200 woningen per jaar op de markt af te zetten.

De kosten in de grondexploitatie zijn begroot op afgerond 125 miljoen. De nog geprognosticeerde grondopbrengsten voor de nog te realiseren circa 1.500 woningen en het niet-wonen programma zijn begroot op circa 131 miljoen. Hiermee komt het nominale eindsaldo uit op 6,0 miljoen positief op prijspeildatum 01-01-2026. Het saldo op eindwaarde per 31-12-2035 bedraagt 2,1 miljoen positief. Er is bij deze grondexploitatie ook een risicoanalyse gemaakt. Het projectmarktrisico (risico van lagere verkoopopbrengsten en hogere stichtingskosten van de te realiseren marktwoningen) is hierbinnen veruit de grootste risicopost met een geschat risicobedrag van 25 miljoen op eindwaarde per 31-12-2035. Het totale risicobedrag van de grondexploitatie bedraagt afgerond 34,0 miljoen op eindwaarde per 31-12-2035.

79

UITVOERING EN BEHEER

2026-2029 Oever - Eiland - Boswonen 157 woningen

2028-2030/31 60 Waterwoningen

2026-2030 Blok 1 t/m 5 + 7 circa 235 woningen

2028-2030 Grondgebonden woningen in Waterhout 128 woningen

Hortus Fase 1

2028-2030 Starten met aanvullen programma buiten de rondweg Weerwatereiland en Utopia

2029-2030 Utopia: eerst het hotel naast de toren, dan naar het zuiden richting Haddock. Blok 6 in de Haak kan hier eventueel parallel aan 2030-2034 Basisschool Haddock, resterende bouwblokken in de Haak

2033-2036 Na gaan wat de planning van Aeres is voor MBO uitbreiding

Hortus Fase 2 80

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

7. Uitvoering en beheer 7.1 Ontwikkelstrategie Nieuw omgevingsplan voor woningen boven de 580:

Na vaststelling van het ontwikkelingsplan moet de ontwikkeling van het aantal woningen boven de 660 planologisch mogelijk gemaakt worden voordat tenders voor die woningen gestart kunnen worden. De ontwikkelingsstrategie gaat zodoende uit van twee fases, de 1e fase betreft de ontwikkeling van woningen tot maximaal 580 woningen (80 zijn er namelijk al gerealiseerd) op basis van het huidige omgevingsplan en fase 2 na vaststelling van het nieuwe omgevingsplan. Van het totaal aantal woningen zijn er 60 specifiek benoemd als waterwoningen.

Na vaststelling van het Ontwikkelingsplan Hortus door de raad kan de procedure voor een omgevingsplan Hortus opgestart worden. Daarin wordt het mogelijk gemaakt om het aantal woningen en de bouwhoogten in sommige deelgebeden te verruimen. Naar verwachting zal de procedure van opstellen en vaststellen circa twee jaar in beslag nemen. Fase 2

Fase 1

Voor fase 2 is het uitgangspunt dat eerst de randen van het plangebied worden ontwikkeld en daarna de overige delen. Op deze wijze hebben de bewoners zo min mogelijk hinder hebben van de verdere bouwontwikkelingen. De omgeving van gebouwde en opgeleverde woningen kan dan direct opgeruimd en definitief ingericht worden.

De ontwikkelvolgorde is gericht op het realiseren van deelgebieden binnen de kaders van het vigerende omgevingsplan. Voor de toekomstige bewoners is het afronden van deelgebieden het meest wenselijk en dit heeft op de langere termijn het meest optimale resultaat voor de grondexploitatie. De positieve effecten van deze aanpak zijn: •

Complete buurten met bijbehorende verblijfsgebieden en voorzieningen (en daarmee het creëren van samenhangende gemeenschappen). Aandachtspunt hierbij: voorzieningen zijn realiseerbaar bij een kritische massa;

•

Beperkt zoveel als mogelijk de periode van bouwoverlast voor bewoners;

•

Mobiliteitshubs kunnen eerder gerealiseerd worden vanwege de omvang;

•

Beperkt de mate van tijdelijke maatregelen (zoals tijdelijke parkeerplaatsen).

Na vaststelling van het omgevingsplan is het gewenst en meest logisch om dan te starten met de ontwikkeling van Utopia en Weerwatereiland buiten het carré. Met de al gerealiseerde Waterwoningen en de start van de ontwikkeling van de vier wooncomplexen in Utopia binnen het carré kan parallel aan de woningbouw de benodigde mobiliteitshub voor dit gebied gerealiseerd worden. Na Utopia volgt dan het deelgebied Campus (inclusief Haddock) met appartementengebouwen en parallel de resterende appartementengebouwen in het Centrum. In Hortus Fase 2 kaart is dit inzichtelijk gemaakt. Totaal betreft het circa 920 woningen. Planning op hoofdlijnen: Wat Ontwikkelingsplan Update inrichtingsplan Tenderdocument Start 1e tender Bouwplan ontwikkeling Omgevingsvergunning Realisatiefase Laatste tender (binnen BP) Omgevingsplan

Op basis van bovenstaande positieve effecten wordt er gestart met de combinatie Weerwatereiland en Boswonen en parallel daaraan met verschillende appartementengebouwen in het Centrum. Vervolgens wordt Waterhout en als laatste het Waterwonen in ontwikkeling gebracht. In Hortus Fase 1 kaart is dit inzichtelijk gemaakt. Totaal betreft het 520 woningen. Met de 60 waterwoningen wordt dan precies het aantal van 580 bereikt, dat binnen het huidige omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt. De keuze om te starten met Weerwatereiland en het Boswonen heeft als reden dat deze deelgebieden binnen het carré al snel ontwikkeld kunnen worden. Zo kunnen deze woningen voor het grootste deel functioneren zonder een gebouwde mobiliteitshub, omdat hier parkeerkoffers op maaiveld worden aangebracht. Deze deelgebieden hebben de potentie om een aantrekkelijk samenhangend groen woonmilieu te worden. De verwachting is dat deze woningen goed in de markt liggen, zodat deze eerste ontwikkeling een positief effect op de branding en identiteit van het gebied zal hebben. Kort daarop en nagenoeg parallel kunnen de appartementengebouwen in het Centrum op de markt worden gebracht. Hierdoor wordt er in de eerste fase ook voorzien in betaalbare woningen en appartementen. Door de combinatie van beide deelgebieden wordt een mix van woningtypen gerealiseerd.

Een bijkomend positief effect bij het ontwikkelen van het Centrum is dat de bestaande solitaire Flores woontoren zal worden omringd met nieuwe woningen en voorzieningen waardoor direct een samenhangend centrumgebied ontstaat. De ruimte voor voorzieningen in de plint in Flores staat nog altijd leeg. De verwachting is dat die ruimte na de komst van de nieuwe woningen in de omgeving snel gevuld kan worden. 81

Start Februari 2025 November 2025 Januari 2026 September 2026 Juni 2027 Juni 2028 November 2028 Q2 2028 Q1 2026

Afronding December 2025 Juni 2026 Juli 2026 April/mei 2027 Mei 2028 Augustus 2028 Juni 2030 Q4 2029 (levering grond) Q1 2028

Arboretum 82

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

7.2 Beheer Arboretum

Zoals eerder is toegelicht is het arboretum een zeer (beeld)bepalend onderdeel van Hortus. Het vormt niet alleen de groenstructuur, maar is ook het kwalitatieve raamwerk voor inpassing van de bebouwing in de wijk en bovendien een belangrijke nalatenschap van de Floriade Expo 2022.. Vanwege deze waarde toekenning is het idee geopperd om Hortus Arboretum als de 26e botanische tuin van Nederland te benoemen. Het arboretum is met de grote verscheidenheid van planten en bomen een volwaardige botanische tuin en daarmee niet alleen een waardevolle toevoeging voor Almere en biedt ook kansen voor educatie (o.a. Aeres Hogeschool). Hiermee zou de eerste botanische tuin van Flevoland worden gevormd en daarmee kunnen Almere en de provincie beter op de culturele en evenementen kaart gezet worden. Dit zal nader worden uitgewerkt in relatie tot de beheervorm die wordt voorgesteld. Het is van groot belang dat het arboretum op de langere termijn op een kwalitatief goede manier in stand wordt gehouden (beheer en onderhoud). Het arboretum vraagt om meer onderhoudsinspanningen in vergelijking met het reguliere groen. Het heeft de voorkeur om het onderhoud van het arboretum op een andere manier te organiseren door een beheerstichting/parkmanagement organisatie op te richten. Deze ambitie zal nader worden onderzocht met juridische ondersteuning hoe dit verder concreet vorm kan krijgen.

De gemeente, alle eigenaren en bewoners in het gebied worden lid van en dragen financieel bij aan het onderhoud. Er is medewerking nodig van bestaande gebruikers in het gebied zoals Aeres, provincie en woonzorgcentrum en met hen zullen gesprekken gevoerd moeten worden om hierbij aan te sluiten. Alle nieuwe eigenaren worden bij afname van het vastgoed direct lid van een beheerorganisatie en dragen bij aan het onderhoud van het arboretum. Met de ontwikkeling van het gebied (toename leden) neemt de bijdrage aan het onderhoud vanuit de gemeente af. De gemeente blijft ook na afronding van de woonwijk lid en financieel bijdragen zodat de positie om de continuïteit te waarborgen behouden blijft. Wel is het de verwachting dat het uit te geven jaarlijks beheerbudget lager zal zijn dan in de situatie waarin de gemeente 100% eigenaar wordt.

83

Arboretum (Foto: Walter Herfst) 84

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

7.3 Beheer

Hortus is een wijk met een bijzonder karakter. Om Hortus, nu maar ook in de toekomst, goed te kunnen beheren wordt bij zowel de bestaande als de nieuwe openbare ruimte de focus gelegd op het uitvoerbaar en betaalbaar houden. Hiervoor is het noodzakelijk om vanuit beheer een aantal voorwaarden en aandachtspunten mee te geven voor de uitwerking van het Ontwikkelingsplan Hortus.

Het uitgangspunt voor Hortus is dat hemelwater en grondwater worden verwerkt op eigen kavel. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan moet dit water via de openbare ruimte en/of via de hemelwaterafvoer worden afgevoerd. Lozing op het Weerwater is namelijk niet toegestaan. Dit brengt extra beheerkosten met zich mee. De lichtmasten en voedingskasten, aangebracht voor de Floriade, voldoen niet aan de LIOR-standaard. Vervanging wordt geadviseerd, waarbij een afweging tussen vervangingskosten en beheerkosten nodig is. Bij het samenvoegen van kavels moet de kabel- en leidingenring worden hersteld en moeten kabels en leidingen in de uit te geven kavels worden verlegd naar openbaar gebied. Verder is gezien het grotere woningbouwprogramma netverzwaring aan de orde. Het plan dient ondergronds en bovengronds te voorzien in voldoende ruimtereservering voor de benodigde netwerkvoorzieningen.

Hortus wordt een autoluwe wijk. Dit vraagt om maatregelen die borgen dat bewoners en bezoekers daadwerkelijk gebruikmaken van de mobiliteitshubs, terwijl de bereikbaarheid voor hulpdiensten, afvalinzameling en verhuisverkeer gegarandeerd moet blijven. Vanuit beheer is het onwenselijk om veel fysieke obstakels, zoals paaltjes, toe te passen; de inrichting moet vanzelfsprekend gedrag ondersteunen. Hier zit mogelijk een extra opgave voor VTH (Vergunningsverlening, Toezicht en Handhaving) voor extra inzet van toezicht en handhaving op wildparkeren.

De vacuümriolering is ontworpen voor 600 woningen en sluit niet meer aan op het aantal woningen dat in het nieuwe plan wordt voorzien. Aanpassing is noodzakelijk waarvoor budget is gereserveerd in de grondexploitatie. Onderzocht moet worden of de toenmalige keuze voor een vacuümstelsel nog steeds passend is voor de toekomstige woonwijk.

De bestaande verhardingen voldoen niet door breukschade bij incidenteel autoverkeer. In de grondexploitatie is budget opgenomen om daar de materiaalkeuze aan te passen. Daarnaast veroorzaakt de huidige afwateringsgoot in het midden van het straatprofiel een onveilige en niet-inclusieve situatie; een alternatief ontwerp is noodzakelijk. Deze aandachtspunten zullen in de nog op te stellen Inrichtingsplannen voor de deelgebieden worden meegenomen.

Ook rondom de waterwoningen spelen beheervraagstukken. Uitgangspunt is dat de steigers worden ondergebracht bij een VvE, maar voor het beheer van het water onder de woningen zijn aanvullende afspraken met de gemeente en het waterschap nodig.

Verder kan in het functiebos, bij het aanbrengen van losse bebouwing, gefaseerde kap nodig zijn om de stabiliteit van de overblijvende bomen te waarborgen. De bijbehorende kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie. Bij noodzakelijke verwijderingen van bomen kan gelijkwaardige compensatie binnen het functiebos zelf plaatsvinden en als dat niet lukt in ieder geval binnen het plangebied worden gerealiseerd.

Tot slot voldoet de gekozen schoollocatie niet volledig aan het gemeentelijk speelbeleid waarbij het uitgangspunt is dat een schoolplein ook een buurtpleinfunctie heeft. Bij de locatie Haddock vormen de aanwezige speelbarrières, in de vorm van water, een aandachtspunt. In de verdere uitwerking van het inrichtingsplan rondom het schoolplein moet hiermee nadrukkelijk rekening worden gehouden.

Het arboretum blijft behouden, maar brengt structureel hogere beheerkosten met zich mee door haar omvang en de bijzondere beplanting. Deze kosten zijn opgenomen in de beheerexploitatie. Van belang daarbij is het resultaat van het onderzoek dat zal plaatsvinden naar de mogelijkheid om het arboretum in een gebiedsentiteit onder te brengen. In dat geval zal het beheer via parkmanagement plaatsvinden en dus niet uitsluitend door de gemeente worden georganiseerd. Voor de oevers is nog niet duidelijk of deze worden uitgegeven. Als deze in gemeentelijk beheer blijven, is een beheerstrook noodzakelijk die niet mag worden uitgegeven. Verder voldoet het Weerwater niet aan de KRW-doelen op verschillende parameters door verschillende oorzaken. Voor Hortus is het relevant om te onderzoeken of de ontwikkeling van de wijk een negatieve invloed heeft op de waterkwaliteit en welke maatregelen genomen moeten worden om verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen. Zo nodig moeten maatregelen aan de oevers worden getroffen.

85

Hortus 86

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

8. Vervolgstappen 8.1 Ruimtelijke procedures en haalbaarheid

Ruimtelijke procedures

Bodem

Het nieuwe plan voor Hortus gaat uit van ca. 1.500 woningen en is daardoor in strijd met het geldende Omgevingsplan, omdat er momenteel maximaal 660 woningen zijn toegestaan. Er ontstaat geen strijdigheid met betrekking tot het maximumaantal vierkante meters bruto vloeroppervlak aan bedrijven en voorzieningen. Het omgevingsplan laat nu 47.000 m2 bruto vloeroppervlak toe en het toe te voegen programma inclusief het bestaande programma blijft onder dit maximum. Daarnaast is wel sprake van overschrijding van de bouwregels. Het gaat dan met name om de bouwhoogtes.

Vanuit het aspect bodem zijn er alleen nadere randvoorwaarden voor het deelgebied Utopia. Uit twee onderzoeken blijkt dat er een verontreiniging aanwezig is die gesaneerd moet worden. Deze verontreiniging bevindt zich in de noordoosthoek van Utopia en betreft een opslagplek van oud asfalt van de A6 die ooit over Utopia gelopen heeft, voordat de A6 naar het zuiden verlegd werd. Het overige plangebied is door de jaren heen onderzocht en geschikt voor gebiedsontwikkeling en heeft, met uitzondering van Utopia, de bodemklasse ‘Wonen’. Utopia heeft de bodemklasse ‘Landbouw/ natuur’ en om hier ontwikkeling mogelijk te maken moet in het kader van de ruimtelijke procedure, in afstemming met de Omgevingsdienst, nader onderzoek of sanering uitgevoerd worden.

Om de beoogde planontwikkeling planologisch mogelijk te maken moet(en) er (een) ruimtelijke procedure(s) worden doorlopen. De planning is om het ontwikkelingsplan begin 2026 vast te laten stellen door de gemeenteraad. De ruimtelijke procedure(s) zal in 2026 opgestart worden.

Externe veiligheid Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er nadere randvoorwaarden gesteld aan de verdere gebiedsontwikkeling van Hortus. De A6 is een aangewezen Basisnetroute waarbij een brandaandachtsgebied van 30 m en een explosie aandachtsgebied van 200 m geldt. In het geldende omgevingsplan zijn drie zones opgenomen, waarvoor verschillende regels van toepassing zijn:

Onder de Omgevingswet kunnen nieuwe ontwikkelingen geregeld worden via een wijziging van het Omgevingsplan of via een zogenaamde BOPA (Buitenplanse Omgevingsplan activiteit vergunning). Om de ontwikkelmogelijkheden te borgen, geniet het wijzigen van het Omgevingsplan in beginsel de voorkeur. Dit biedt ontwikkelende partijen ook meer zekerheid.

• Veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen 1 (zone vanaf de rand van de snelweg tot 30 meter van deze rand)

Vanwege de complexheid van de nieuwe systematiek en de nog te ontwikkelen vaardigheden met het nieuwe Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is het aannemelijk dat het niet direct digitaal haalbaar is om het Omgevingsplan te wijzigen. Afhankelijk van de situatie van het digitaal stelsel omgevingswet (DSO) en de haalbaarheidsaspecten (zie hieronder) zal de meest gunstige procedure worden gevolgd. Een combinatie van de twee type procedure(s) sluiten we niet uit.

• Veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen 2 (zone van 30 meter vanaf de rand van de snelweg tot 80 meter van deze rand) • Veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen 3 (zone van 80 meter vanaf de rand van de snelweg tot 200 meter van deze rand Binnen de veiligheidszone gevaarlijke stoffen 1 en 2 zijn kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten niet toegestaan. Het geldende omgevingsplan biedt een afwijkingsmogelijkheid om binnen zone 2 dit toch toe te staan, mits maatregelen worden getroffen om de mensen binnen te schermen. Een belangrijke randvoorwaarde is dat het niet mag gaan om een functie voor mensen met een lage zelfredzaamheid (tegenwoordig: zeer kwetsbare gebouwen). Te denken valt aan ziekenhuizen, kinderdagverblijven, basisscholen, woonfuncties voor 24uurs zorg etc. Hierover dient overleg met de gemeente en Brandweer Flevoland plaats te vinden en de motivering dient bij de aanvraag om een omgevingsvergunning te worden gevoegd.

In de tussentijd kan er wel worden gestart met de ontwikkeling van bepaalde deelgebieden/locaties omdat het geldende omgevingsplan 660 woningen toelaat, waarvan er 80 al zijn gerealiseerd. Dat geldt ook voor bedrijven en voorzieningen. Daarmee kunnen er twee sporen worden gevolgd en is de start van de nieuwe gebiedsontwikkeling al mogelijk. Ruimtelijke haalbaarheid Bij ruimtelijke planvorming is het verplicht om rekening te houden met wetgeving en allerlei aspecten. Er moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Hieronder zijn op voorhand de belangrijkste milieuaspecten, contouren en verplichtingen in beeld gebracht. Initiatiefnemers zijn verplicht om alle noodzakelijke onderzoeken te verrichten ten behoeve van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties bij het aanvragen van een ruimtelijke procedure.

Geluid Het oorspronkelijke plan is destijds via de voormalige Wet Ruimtelijke Ordening, Wet Geluidhinder en de Wet Milieubeheer mogelijk gemaakt. Onder de Omgevingswet gelden de regels uit het bestemmingsplan totdat via een Omgevingsplanwijziging dit gebied wordt herzien. Dit betekent dat de bestaande regels, waaronder de geluidregeling en hogere waarde gelden. Het plangebied ligt in de geluidszone van de Rijksweg A6; de dominantste geluidsbron. Hoe hoger ten opzichte van maaiveld, hoe hoger de geluidsbelasting zal zijn. In de onderstaande figuur is dit duidelijk te zien. De geluidsbelasting van is uitgerekend op 2 meter hoogte (“tuiniveau”) en op 20 meter:

Ecologie De Omgevingswet (voorheen: Wet natuurbescherming) vormt het beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologische soortenbescherming en ecologische gebiedsbescherming. Het regelt de bescherming van specifieke flora- en faunasoorten. Voor elke ontwikkeling dient te worden aangetoond dat er geen negatieve effecten zijn op de beschermde soorten. Mocht dit niet te voorkomen zijn, dan is onder voorwaarden een ontheffing mogelijk. In het kader van de Omgevingswet dient er bij de planologische procedure(s) onderzoek te worden gedaan naar de soortenbescherming in het plangebied. 87

VERVOLGSTAPPEN

plan, vraagt dit aandacht bij de ruimtelijke procedure(s). Het aspect stikstof is volop in beweging in de wetgeving en daaropvolgende jurisprudentie. Omdat het hier over gebiedsontwikkeling gaat voor de komende jaren, zal dit aspect continu worden gemonitord. Uit een eerste globale analyse blijkt dat de toevoeging van de extra functies en woningen zal leiden tot een lichte overschrijding (0.01) van de stringente stikstofnorm van 0.00 mol/ha/jaar in de fase dat alles is gerealiseerd en in gebruik genomen. De aanleg-/bouwfase is minder kritisch omdat bij het tenderen van de bouwwerkzaamheden op projectniveau maatregelen geëist kunnen worden. De stikstofbouwruimte is in “kg stikstof/jaar”, bij toepassing van redelijk conventionele bouwprocessen, gemiddeld tussen de 400-500 kg stikstof/jaar voor dit gebied. Hoe lager de stikstofemissie per project -dat hebben bouwers in eigen hand-, hoe groter het bouwvolume wat per jaar weggezet kan worden. Gemiddeld bedraagt de stikstofemissie per woning 0.5 (gebruik moderne werktuigen)– 3 kg (gebruik veel oude machnies op diesel)/woning/jaar. Gezondheid (luchtkwaliteit en geluid) Geluidniveau op hoogte 2 meter tov maaiveld

Het RIVM/PBL publiceren periodiek voor heel Nederland gezondheidseffectscores van gebieden in Nederland. Ook voor het gebied langs de A6 is dit in kaart gebracht:

Geluidniveau op hoogte 20 meter tov maaiveld

Gezondheidseffectscores

Deze figuren dienen alleen ter illustratie. Hoe groener een gebied, hoe beter het akoestisch klimaat. Het uiteindelijke plan moet doorgerekend worden en getoetst aan de geluidregeling. Feit is wel dat hoe meer geluidsgevoelige objecten zoals woningen, scholen, kinderdagverblijven e.d. nabij de A6 en andere wegen gesitueerd worden, hoe meer maatregelen getroffen zullen moeten worden om aan de geluidnormen te kunnen voldoen.

• Op de kaart zie je de geschatte, opeengestapelde invloed van geluid en luchtkwaliteit op de gezondheid. Het milieugezondheidsrisico (MGR) geeft in procenten aan hoeveel van de totale ziektelast door omgevingsgeluid en luchtvervuiling komt. • Hoe minder luchtvervuiling en omgevingsgeluid, hoe lager het risico. De MGR score in dit gebied loopt van 6% tot 4%. Ter vergelijk: mensen in de Randstand (scores tot wel > 10%) een grotere kans lopen om ziek te worden vanwege geluid en luchtverontreiniging dan mensen in Flevoland. Het blijft daarom van belang gevoelige groepen zo ver als mogelijk van grote vervuilende bronnen te houden en/of de blootstelling zo kort mogelijk te krijgen.

Stikstof De Omgevingswet (voorheen: Wet natuurbescherming) heeft als doel het beschermen van Natura 2000-gebieden in Nederland. Projecten of andere handelingen en plannen die negatieve effecten op deze beschermde gebieden kunnen hebben, zijn in beginsel zonder vergunning niet toegestaan. Ook het vaststellen van plannen, zoals een omgevingsplan wijziging, is niet toegestaan, als het betreffende plan significante gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. In het kader van de Omgevingswet dient er bij de planologische procedure(s) onderzoek te worden gedaan naar gebiedsbescherming. Om te bepalen of er een mogelijk negatief effect optreedt, is een stikstofdepositieberekening nodig met de Aerius Calculator. Omdat stikstof een doorslaggevend aspect is voor de uitvoerbaarheid van het 88

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

8.2 Welstand en Beeldkwaliteit

Welstandsregime en Beeldkwaliteit De welstandsnota van Almere gaat uit van welstandsvrije gebieden en gebieden met een welstandsregime. Voor Hortus gaat de nieuwe Welstandsnota van Almere uit van een welstandsplicht en daarom is ervoor gekozen om in de ontwikkelfase met een Beeldkwaliteitsplan en een Q-team te werken. Ten tijde van de expo Floriade was een Q-team actief, maar deze is inmiddels ontbonden. Er zal daarom voor Hortus een nieuw Q-team worden aangesteld. Dit Q-team zal uit een oneven aantal personen bestaan en ten minste de disciplines Landschap, Stedenbouw en Architectuur bevatten. Een afvaardiging van de welstandscommissie in het Q-team Hortus is mogelijk. Het Q-team Hortus wordt aangesteld door het college van B & W op voordracht van de wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling. Te allen tijde gelden verder de reclamecriteria en - voor zo ver van toepassing de criteria voor gebouwen langs de hoofdinfrastructuur. In dit Ontwikkelingsplan Hortus is een eerste aanzet gedaan, maar is het aspect beeldkwaliteit nog onvoldoende uitgewerkt. Op een later moment zal een Beeldkwaliteitsplan Hortus worden opgesteld, zodat voor specifieke projecten en tenders de beeldkwaliteitseisen als uitgangspunt kunnen worden opgenomen. Het Q-team zal op basis van dit Beeldkwaliteitsplan de bouwplannen toetsen. Dit Beeldkwaliteitsplan wordt met een raadsbesluit vastgesteld.

89

VERVOLGSTAPPEN

8.3 Uitwerking van Ontwikkelingsplan

Vervolgproducten en -stappen

Duurzame Kansenkaart

Na vaststelling van het ontwikkelingsplan dient volgens de Integrale Aanpak Gebiedsontwikkeling (IAGO) het verkavelingsplan en een inrichtingsplan (IP) opgesteld te worden. Voor Hortus zijn deze producten echter al aanwezig en het gebied is zelfs al ingericht. De inrichting is gerealiseerd op basis van het oorspronkelijk plan ten behoeve van 660 woningen.

De duurzame doelstellingen in het Definitief ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk waren zeer ambitieus en blijven ondanks de toename naar circa 1.500 woningen leidend in het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus. Afhankelijk van de context zal de uitvoerbaarheid van duurzame doelen per deelgebied worden bepaald. Daarbij dienen zich kansen aan om per deelgebied te excelleren in bepaalde ambities op dit vlak. Door per deelgebied de kansen voor duurzaamheidsambities in beeld te brengen wordt enerzijds een onhaalbare stapeling van ambities voorkomen en tegelijkertijd gewaarborgd dat de duurzame kwaliteit van de hele wijk (als stip op de horizon) geborgd kan worden.

Het nieuwe plan is opgesteld rekening houdend met de oorspronkelijke context en gerealiseerde inrichting. De basis van het oorspronkelijke verkavelingsplan en inrichtingsplan is daarmee in standgehouden. Logischerwijs vraagt een uitbreiding naar circa 1.500 woningen wel om aanscherping en actualisatie van deze deelproducten.

Om die reden is het van belang om per deelgebied (of soms zelfs op kavelniveau) inzichtelijk te maken welke duurzaamheidsambities het meest kansrijk en/of meest urgent zijn. Zo kan in de uitwerking van het Ontwikkelingsplan aan afgewogen besluit gemaakt worden. Door dosering en keuzes per deelgebied kan zo de integrale duurzame kwaliteit van de wijk gewaarborgd worden.

Het verkavelingsplan wordt direct na vaststelling van het ontwikkelingsplan voor het hele plangebied Hortus geactualiseerd. Om de doorlooptijd te beperken wordt per deelgebied het inrichtingsplan geactualiseerd volgens de ontwikkelvolgorde zoals beschreven in de ontwikkelstrategie. Deze informatie is namelijk van belang om de tenders in het gebied te kunnen starten. Om tenders te kunnen starten moet er bij de uitwerking van het Ontwikkelingsplan meer duidelijk komen over de volgende aspecten: • Specifieke duurzaamheidsambities per deelgebied/kavel; •

De mobiliteitshubs (wel of niet direct mee ontwikkelen of tijdelijke oplossing?);

•

Het arboretum (wel of niet parkmanagement?);

•

Nutsvoorzieningen en smart thermal grid (wel of niet aanpassing of uitbreiding nodig?).

De duurzame kansen per deelgebied worden bepaald door een aantal factoren: • Geografische/fysieke ligging •

Voorgenomen woningtypologie

•

Programma en bijbehorende financiële mogelijkheden.

•

Fasering/ontwikkelstrategie

Waterwonen

De verschillende individuele woningen in een zeer natuurlijke omgeving bieden een kans voor circulaire en natuurinclusieve ontwikkeling met lokale energieoplossing

Utopia

Wisselende dichtheid en programma bieden een kans voor de STG en circulaire conceptuele bouw

Weerwatereiland

De lage dichtheid en uniform programma in een groene omgeving bieden een kans voor circulaire, conceptuele en natuurinclusieve bouw met lokale energieoplossing

Campus

Het Bos

De hoge dichtheid en het diverse programma bieden een kans voor de STG, circulaire conceptuele bouw met ruimte voor experiment

De lage dichtheid en individueel programma bieden een kans voor circulaire, conceptuele en natuurinclusieve bouw met lokale energieoplossing

Waterhout

Duurzame Kansenkaart

Centrum

De lage dichtheid en uniform programma bieden een kans voor circulaire, conceptuele en natuurinclusieve bouw met lokale energieoplossing

De hoge dichtheid en het diverse programma bieden een kans voor de STG, circulaire conceptuele bouw met ruimte voor (energetisch) experiment

90

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

Onverwachte maatschappelijke ontwikkelingen en technologische vooruitgang kunnen de toepassing van bepaalde duurzaamheidsambities beïnvloeden. Hierdoor is de uiteindelijke keuze en de uitwerking hiervan aan verandering onderhevig. Uitgangspunt is dan ook dat de duurzame kansenkaart is gebaseerd op een inschatting in het heden en dat vanuit die onzekere toekomst flexibiliteit wordt geboden om later indien nodig ander keuzes te maken.

Centrum: • Smart Thermal Grid en Balanswijk, Experiment, Circulair (biobased), Conceptuele bouw •

Energizing the city.

Weerwatereiland:

Op basis van de ambities in het ontwikkelingsplan zijn de volgende duurzame thema’s momenteel het meest relevant: • Energetisch: - Smart Thermal Grid (collectief)

•

Conceptuele bouw, Circulair (biobased), natuurinclusief en lokale warmte oplossing

•

Greening the city, Healthying the city.

Het Bos:

- Passiefbouw - Lokale warmte oplossing

•

Conceptuele bouw, Circulair (biobased), met nadruk op natuurinclusief ontwikkelen Greening the city, Healthying the city.

•

Circulair materiaalgebruik (biobased)

•

•

Conceptuele bouw

Utopia:

•

Duurzame mobiliteit

•

•

Natuurinclusief bouwen

Conceptuele bouw, Circulair (biobased), Smart Thermal Grid en lokale warmte oplossing

•

Klimaatadaptief bouwen

•

Greening the city, Healthying the city, Feeding the city.

•

Experiment (pilot)

Waterwonen:

Door de aanleg van het huidige ruimtelijke raamwerk (met ondergrondse- en bovengrondse infrastructuur en het groen/ arboretum) zijn een aantal thema’s al gerealiseerd voor Hortus. Deze bieden een duurzaam ontwikkelingsperspectief voor de gehele wijk. Daarnaast zijn er een aantal duurzame perspectieven die per deelgebied kunnen worden uitgewerkt. Per deelgebied wordt een koppeling gemaakt met de duurzame hoofdoelen van het ontwikkelingsplan van 2018; Feeding, Greening, Energizing en Healthying the city.

•

Conceptuele bouw, Circulair (biobased), natuurinclusief en lokale warmte oplossing

•

Greening the city, Healthying the city.

Campus:

Vanuit de integrale duurzame kwaliteit van de wijk zijn energie (pasiefbouw), duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie relevant. Per deelgebied gelden de volgende duurzame perspectieven:

•

Smart Thermal Grid, Circulair (biobased), Conceptuele bouw, Experiment, Natuurinclusief

•

Greening the city, Healthying the city, Energizing the city, Feeding the city.

Waterhout:

91

•

Conceptuele bouw, Circulair (biobased), natuurinclusief en lokale warmte oplossing.

•

Greening the city, Healthying the city.

92

HORTUS ALMERE

8.4 Participatie

Het Ontwikkelingsplan Hortus is opgesteld zonder een brede participatieprocedure. Wel zijn er gesprekken gevoerd met de huidige gebruikers van en belanghebbenden bij het Hortus-terrein zoals Aeres Hogeschool, de Provincie, de Stichting Weerwoud en Woningstichting GoedeStede (vanuit de prestatieafspraken de beoogd corporatie voor het ontwikkelen van sociale woningbouw in Hortus), om hen te informeren en input en wensen indien mogelijk mee te nemen in het proces. Daarnaast is Hortus onderdeel van de Ontwikkelvisie ‘Natuurkrachtig Hart van de Stad 2040’ en het Masterplan Zuidoever Weerwater. In het kader van de besluitvorming rond de ontwikkelvisie zijn diverse participatiemomenten georganiseerd zoals informatieavonden, inloopmarkten en gesprekken op straat en bij Aeres hogeschool waarbij de toekomst van Hortus ook aan de orde is geweest. In oktober is een informatieavond over het Masterplan Zuidoever Weerwater georganiseerd met ook aandacht voor Hortus. Voorafgaand aan de besluitvorming door de raad wordt een informatiebijeenkomst over Hortus georganiseerd.

Het doel van deze bijeenkomst is om betrokkenen, zoals in het gebied gevestigde instanties, bewoners van de Flores-toren, medewerkers van het zorgcentrum Flora en andere belanghebbenden, zoals bewoners van de Filmwijk, Stedenwijk Zuid en ondernemers op De Steiger te informeren over de inhoud van het ontwikkelingsplan, de vervolgstappen en planning. Tijdens deze bijeenkomst wordt vooral ingezet op het beantwoorden van vragen. Na de vaststelling van het ontwikkelingsplan zal worden onderzocht hoe communicatie en participatie een rol kan spelen bij de uitwerking van de verschillende deelgebieden. Hierbij wordt verwacht dat belanghebbenden meer betrokken worden bij de concrete invulling van deelprojecten, zoals de inrichting van de openbare ruimte en eventuele invulling van voorzieningen. Deze participatie zal gericht zijn op het verzamelen van ideeën, het versterken van draagvlak en het waar mogelijk integreren van lokale belangen in de plannen. Ook tijdens de tweejaarlijkse inloopmarkt ‘Dag van de toekomst’ over alle centrumontwikkelingen is Hortus een van de onderwerpen. Op deze manier wordt gestreefd naar een evenwichtige ontwikkeling die aansluit bij de behoeften van de gemeenschap en de ambities van de gemeente.

93

Colofon

Het Ontwikkelingsplan Hortus is tot stand gekomen in een samenwerking tussen Gemeente Almere BVR Adviseurs Ruimtelijke Ontwikkeling ZUS [Zones Urbaines Sensibles]

Namens de gemeente is de regie gevoerd door de afdeling Gebiedsontwikkeling en samengewerkt met de volgende afdelingen/teams Economische Ontwikkeling & Grondzaken Stedelijk beleid Stadsruimte Onderwijs, Sport en Cultuur Financiën & Control Team Sociaal Stedelijke Ontwikkeling

Daarnaast is gebruik gemaakt van onderzoeken, specifiek voor Hortus uitgevoerd, door de bureaus RIGO Sweco Goudappel

Luchtfotos Top-Shot.nl

Uitgave November 2025

94

ONTWIKKELINGSPLAN HORTUS

95