Bundel PM 4 maart

Te vaak werd er geprocedeerd over de reden van waardevermeerdering; waarbij de vraag werd gesteld of de oorzaak een woningverbetering (nieuwe keuken) was of een marktontwikkeling. Is er, kijkend naar de verhouding tussen de antwoorden op deze vragen, sprake van een doelmatig en /efficiënt instrument?

16

10 Kavels in erfpacht Beschrijving Woningen op erfpachtgrond zijn lager geprijsd dan huizen met grond in eigendom. Grond in erfpacht drukt de koopprijs, de kopers koopt alleen de woning, niet de grond. De hypothecaire lening, en daarmee de maandelijkse rentebetaling, kan zo lager uitvallen. Daar staat tegen over dat de gebruikers de erfpacht betalen, de canon voor het gebruik van de grond. Op dit moment zijn, in verder vergelijkbare omstandigheden, de netto maand lasten in de situatie van erfpacht vaak hoger dan bij volledige eigendom. Dat komt door de lage hypotheekrente in vergelijking tot de canon. Het feit dat bij erfpacht geen aflossing op het grondcomponent hoeft te worden betaald compenseert dit onvoldoende. De situatie met erfpacht kan toch een voordeel hebben voor huishoudens die gezien hun inkomen een laag maximaal leenvermogen hebben. Een koopwoning met erfpacht kan voor hun uitkomst bieden omdat de te financieren som lager ligt (alleen de woning, niet de grond).

Als gemeentengrond in erfpacht uitgeven, kunnen ze voorwaarden vastleggen in erfpachtovereen- komsten. Dat zijn privaatrechtelijk overeenkomsten, waarin de gemeente en de erfpachter zaken kunnen vastleggen over het gebruik van de grond en opstallen. Erfpacht van de gronden geeft gemeenten meer langjarige zekerheid dan verkoop. De grond blijft immers gemeentelijk eigendom. Overigens is het ook mogelijk dat de erfpacht niet door de gemeente maar door een derde partij wordt uitgegeven..

Afweging

Niet op dit moment, zo lang de hypotheek- rente veel lager is in verhouding tot het canon Om maandlasten te verlagen

Nagaan voor hoeveel huishoudens dit voor- Nagaan hoe de Erfpacht deel groot genoeg maatregel te beper- bevorderen? kan zijn om ze over ken tot de beoogde Om de te financieren de financiële drempel inkomensgroep 2) som te verlagen te helpen 1)

Nagaan welke mogelijkheden een erfpacht- overeenkomst biedt om betaalbaarheid voor de toekomst te borgen

1) Het gaat om het netto-effect. Aan de ene kant hoeft de koper minder te lenen, aan de andere kant kan er minder worden geleend vanwege een beperkter onderpand. 2) Indien gewenst

11 Nieuwe IbbA Beschrijving In het verleden was de regeling ikbouwbetaalbaar in Almere (IbbA) een instrument waarmee starters zelf hun betaalbare huis konden bouwen. Het instrument was bedoeld voor lage inkomens (inkomen tussen €20.000 en €36.500, niveau 2009) en gericht op woningen met een maximale totaalprijs van €185.000 (prijsniveau 2009). Voor deze groep wordt nu geen (IbbA) woningen meer gebouwd, althans geen eengezinswoning. De prijzen zijn te hoog geworden voor de beoogde bewoners. Bij continuering van het concept IbbA zal dit dus moeten worden vernieuwd.

De stichting Ikbouwbetaalbaar stelt voor om opnieuw koopwoningen te gaan bouwen voor inkomens rond de €38.000: woningen met stichtingskosten van €240.000, bouwkosten €175.000 en een grondwaarde van €65.000 (prijspeil 2020). Het gaat om zowel kleine eengezinswoning,

17

tweelaags 90 m2 GBO met max. drie slaapkamers, als gestapelde woningen (appartementen). Om de stichtingskosten laag te houden wil zij de volgende combinatie van instrumenten in te zetten: • Collectieve opdrachtgeverschap in coöperatief verband. Betaalbaar proces door bewoners in een coöperatie te organiseren en te ondersteunen, de deelnemers worden opdrachtgever en worden daarbij ondersteund door de Stichting Ikbouwbetaalbaar. • Slimme ontwerpen en ‘innovatief aanbesteden’. Bewonerscoöperatie selecteert aannemer via ‘innovatieve aanbesteding’. • Zelfbouw mogelijk maken. De bewoners bepalen de mate van zelfbouw. • Schaalvoordeel behalen. Het voorstel bestaat uit drie locaties van elk zo’n 40-50 woningen. Mogelijk schaalvoordeel door combinatie met sociale huur. • Betaalbaar financieren door een combinatie van de starterslening en uitgifte in erfpacht. De gronduitgifte in erfpacht leidt tot verhoogde betaalbaarheid. Erfpacht met vaste grondquote. Verstrekking starterslening met winstdelingsclausule. Van de gemeente vraagt dit: • De locaties met elk zo’n 40-50 woningen beschikbaar te stellen. Mogelijk in combinatie met 20-40 huurwoningen (schaalvoordeel) • Gronduitgifte tegen marktconforme prijzen. De canon wordt bij verkoop herzien. Dit betekent dat de gemeente de waardestijging van de grond incasseert. • De regeling IkbouwbetaalbaarinAlmere te continueren.

De verstrekking van de startersleningen IBB wordt door de vof IbbA gefinancierd met een garantie van de gemeente Almere en is voor de gemeente budgettair neutraal en revolverend. • Introductie van uitgifte in erfpacht volgens een nieuwe methodiek door de gemeente of de vof IbbA. • Continueren voorfinancieringsarrangement met Rabo Almere.

Afweging

Bereken of het IBBA voorstel financieel rond te krijgen is 1)

Onderzoek hoe IBBA woningen worden behouden voor de beoogde inkomensgroep bij doorverkoop 2) Om aanbod van koop- Nieuw concept woningen voor lage Nagaan of er voldoende belangstelling IBBA initiëren? (midden) inkomens voor een coöperatieve aanpak is mogelijk te maken Het instrument kan op korte termijn worden ingezet

Efficiëntie in beeld brengen: nagaan of de inspanning van de gemeente in verhouding staat tot de resulaten 3)

1) Wat is de meerwaarde van de erfpacht (zie opmerkingen hierover bij onderdeel erfpacht in relatie tot lage hypotheekrente). 2) Hoe worden de IBBA woningen duurzaam beschikbaar gehouden voor de inkomensgroep? Hoe ziet de winst- of verliesdeling er bij doorverkoop uit? Biedt dat de verkopende eigenaar de mogelijkheid wooncarrière te maken zonder dat de IBBA woning buiten bereik komt van de inkomensgroep (zie eerdere opmerkingen over winstdeling versus voordelen koop woning)?

18

3) Voorbeeld: hoe verhoudt zich de benodigde inspanningen, uren en euro’s van de gemeente, om de bouw van ca 150 IBBA’s te organiseren tot de inspanning om ervoor te zorgen dat er voor dezelfde inkomensgroep vrije sector huurwoningen worden gerealiseerd (relatief lage huur, lage huurontwikkeling, langere tijd beschikbaar als huurwoning)?

Afspraken met corporaties 12 Over huursom en inkomenseisen Beschrijving Het maken van afspraken over de ontwikkeling van de huursom van vrije sector huurwoningen van corporaties (niet-DAEB) staat naast de mogelijkheid regels over de huursom op te nemen in het bestemmingsplan (instrument nr. 2). In het laatste geval beperkt de regels zich tot nieuwbouw. In het eerste geval kan de afspraak ook bestaande woningen betreffen, maar dan wel weer beperkt tot het corporatiebezit. Dat bezit is significant: corporaties bezitten ca 6.000 vrije sectorhuurwoningen, dat is ca 75% van het totaal. Het grootste deel heeft een middenhuur.

Met een motie (RG-208/2020) wordt het college verzocht afspraken te maken met verhuurders over de gehanteerde inkomenseisen bij de verhuur van vrije sectorhuurwoningen. Ook wordt verzocht te onderzoeken of hoge inkomenseisen in de toekomst tegen te gaan zijn. De motie beoogt méér vrije sectorhuurwoningen, op het moment dat deze te huur worden aangeboden, toegankelijk te krijgen voor middeninkomens. De vraag is hoe de situatie op dit moment is (zonder extra afspraken); vooral de onderste huurcategorie (€740-€850) lijkt hierbij relevant. Aan afspraken over de gehanteerde inkomenseisen zal verder gewerkt worden; dit punt staat ook benoemd in het coalitieakkoord Een frisse start.

13 Over nieuwbouw koop Beschrijving In het verleden hebben corporaties in Almere koopwoningen met garantie aangeboden (Koopgarant). In hun zienswijze op de concept woonvisie hebben zij aangegeven dit niet meer als een wenselijk instrument te zien. Wellicht zijn andere constructies wel haalbaar. Dudok wijst in haar zienswijze op de kansen om ‘tussenproducten tussen sociale huur en vrije markt te realiseren’. Het is nog niet duidelijk of zij voor zichzelf daarbij een rol ziet.

19

Instrumenten waarvan wordt voorgesteld deze niet verder uit te werken Op basis van een eerste scan wordt voorgesteld de volgende instrumenten niet verder uit te werken

14 Middenhuur en koop in de Huisvestingsverordening Beschrijving Het kan wenselijk zijn dat huurwoningen die bedoeld of geschikt zijn voor huishoudens met een middeninkomen ook daadwerkelijk in handen komen van deze huishoudens.

Dit kan worden geregeld in een huisvestingsverordening, waarbij de bepaling zowel voor woningen die in bezit zijn van corporaties als particulieren van toepassing zijn. Er mogen geen onderhandse afspraken worden gemaakt tussen gemeente en verhuurders over de toewijzing. In tegenstelling tot de instrumenten rond bestemmingsplan en doelgroepenverordening strekt de Huisvestings- verordening zich uit tot alle woningen van een bepaalde categorie: bestaand en nieuwbouw. Daartoe moet eerst besloten en aangetoond worden dat er sprake is van schaarste. Daarna kan geregeld worden dat huishoudens tot een bepaald inkomen met voorrang in aanmerking kunnen komen voor woningen met een middenhuur. Dit is geregeld via de Huisvestingswet. Een woningzoekende kan enkel met een huisvestingsvergunning een huurcontract krijgen voor een woning die de gemeente heeft vastgelegd in de huisvestingsverordening. Bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt getoetst of aan de criteria is voldaan. De huisvestingsverordening is vier jaar geldig en moet worden vastgesteld in de gemeenteraad. Daarna kan de gemeenteraad opnieuw bezien of er nog steeds sprake is van een zodanige schaarste dat het handhaven van beperkingen nodig is. De huisvestingsverordening kan een onbeperkt aantal keren worden verlengd.

De gemeente kan in de huisvestingsverordening categorieën van woonruimte aanwijzen, waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is (artikel 7). Ook kan de gemeente ervoor kiezen om een verordening op te stellen voor specifieke wijken, buurten, straten of complexen. Op die manier heeft de gemeente de mogelijkheid om het woningaanbod gericht te sturen. Naast het aanwijzen van woningen, moet ook worden vastgelegd aan welke groep woningzoekenden deze woningen bij voorrang moeten worden toegewezen. Er dienen criteria opgenomen te worden die de woningzoekenden omschrijven, zoals een maximuminkomen of het aantal personen in het huishouden. De gemeente kan hierbij gebruik maken van een huur-inkomenstabel, die opgenomen wordt in de huisvestingsverordening. Er mag in de verordening geen minimumeis gesteld worden aan het inkomen van de bewoner, wel een maximum.

Gemeenten kunnen de Huisvestingswet ook gebruiken om zowel voor (lage- en middeninkomens betaalbare) koopwoningen als koopwoning te behouden. Hierin is namelijk geregeld dat woningen die door de gemeente zijn aangewezen als schaars, niet zonder meer mogen worden veranderd. Als de gemeenteraad in de huisvestingsverordening een categorie woningen heeft aangewezen, is een vergunning nodig om onderstaande activiteiten te mogen uitvoeren: • onttrekking van woonruimte (door er bijvoorbeeld een kantoor van te maken); • samenvoeging van woonruimten; • omzetting van zelfstandige woonruimten naar onzelfstandige woonruimten (waarbij sommige functies zoals badkamer en keuken worden gedeeld); • verbouwing van een woonruimte tot twee of meer woonruimten; • splitsing van woonruimten.

20

Afwegingen

gereserveerd worden Te weinig efficiënt / te voor middeninkomens bureaucratisch 1)

dat woningen voor middeninkomens De Huisvestingswet biedt hier met een betaalbaar blijven Nee geen mogelijkheid voor middenhuur In de Huisvestings- verordening regelen niet zo maar ontrokken, Activiteiten komen in te samengevoegd, omge- geringe mate voor dat bepaalde zet etc. kunnen worden koop woningen bestemd worden voor De Huisvestingswet biedt middeninkomens hier geen mogelijk-heid voor

1) Er is sprake van afnemend aanbod. Aan de ene kant leidt dat tot een toenemend risico op schaarste en daardoor verdringing als gevolg (zie cijfers hieronder). Schaarste en verdringing zijn de relevante argumenten die de Huisvestingswet biedt om regels op te nemen in een Huisvestingsverordening. Aan de andere kant is het optuigen van een vergunningverlening- en handhavingssysteem voor de woonruimteverdeling van weinig woning niet efficiënt. Er is op dit moment niet voorzien in financiering van de vergunningverlening (huisvestingsvergunning) en handhaving, Vooral de handhavingsactiviteiten zullen (per woning) ingewikkelder, en dus kostbaarder, zijn dan voor sociale huurwoningen. Dat komt omdat er veel meer verhuurders bij betrokken zijn. Bij de afweging is de motie RG-155 (2019) relevant: ‘… verzoekt het college bij de verdere uitwerking van de Woonvisie en de daarbij behorende verdere aanpassing van de huisvestingsverordening met één of meerdere voorstellen naar de raad te komen m.b.t. de regulering van de middenhuur; hierbij ook te kijken naar mogelijkheden om woningzoekenden waarvan de verwachting is dat die op korte termijn boven de sociale huurgrens uitgroeien te kunnen bemiddelen naar een middenhuurwoning.’ In totaal werden in 2020 (tot oktober) 59 woningen met een huur onder de €1.000 aangeboden op Funda.

Het aanbod zal echter groeien, gezien de grote bouwopgave van 2.000 vrije sectorhuurwoningen. Dat kan een argument zijn om de verhuur wel via een verordening te gaan reguleren. Andere zaken, zoals minimale periode huur, gematigde huurontwikkeling en woonruimteverdeling kunnen onderdeel zijn van de privaatrechtelijke grondovereenkomst. Hoe meer er geregeld wordt hoe meer dat investeerders/verhuurders beperkt in hun verhuurproces. En ook hoe meer dat hen beperkt in de mogelijkheid om woningen uit te ponden. Kortom: naarmate de gemeente meer eisen stellen neemt het rendement af (of daalt de grondprijs voor de gemeente). In een dergelijk geval kan het instrument in zijn eigen voet gaan schieten. Daarvan zou sprake zijn als er door een te veel aan regels te weinig bereidheid is om in vrije sectorhuurwoningen te investeren. Aan de andere kant is ook een situatie met te weinig regels denkbaar. In een dergelijk geval zou blijken dat vrije sectorhuurwoningen in de praktijk onvoldoende toegankelijk blijken te zijn voor middeninkomens. Er is nu onvoldoende zicht op de situatie om in te kunnen schatten in hoeverre hiervan sprake is. Door monitoring zal een beter zicht op de situatie worden verkregen.

Nader inzoomen op de cijfers: in 2018 zijn er 114 woningen met een huur tussen €720-€850 aangeboden, in 2020 (tot oktober) zijn dat 11 woningen; voor de huurcategorie tussen €850-€1000 is het aanbod gedaald van 143 tot 48 woningen. In percentages: in 2018 werd 54% van de verhuring onder de €1.000 aangeboden; dat is afgenomen via 32% (2019) tot 15% (2020, tot nu toe). Cijfers over de schaarste zijn niet voorhanden. Om die te bepalen zijn naast gegevens over het aanbod ook cijfers over de vraag nodig. Die zijn onvoldoen- de beschikbaar. Verdringing vindt plaats als in de praktijk het (schaarse) aanbod gehuurd wordt door huishoudens met een hoog inkomens. Ook daar zijn geen gegevens over bekend.

21

15 Wooncoöperatie Beschrijving Een wooncoöperatie is enigszins vergelijkbaar met een Collectief Particuliere Opdrachtgeverschap, maar dan voor huurders. In een wooncoöperatie kunnen verschillende inkomensgroepen terecht die een gezamenlijke woonvorm en voorzieningen delen ambiëren. De vereniging is non-profit en de woningen blijven langjarig in het bezit van de vereniging. De leden huren de woningen tegen kostprijs van de vereniging (en kunnen, afhankelijk van het inkomens, huurtoeslag ontvangen). Het idee is dat er sprake is van kostenvermindering omdat de ontwikkeling los staat van de (winstmarges van) traditionele vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars. Eigen inzet vermindert de kosten. Een wooncoöperatie kan een nieuw pand bouwen of een bestaand pand transformeren.

Een wooncoöperatie biedt de mogelijkheid om woningen te realiseren die blijvend betaalbaar zijn voor lagere en middeninkomens. Niet alleen bij de start, maar ook verder in de toekomst. Naast financiële voordelen kunnen bewoners invloed uitoefenen op het ontwerp van hun woning en verantwoording en eigen zeggenschap krijgen over hun woning. Een voorbeeld van het opzetten van een wooncoöperatie is het Who Cares initiatief in Almere Haven.

Afweging:

Financiële haalbaarheid vooralsnog ingeschat als te gering 1) Wooncoöperaties Om te besparen op de bevorderen? ontwikkelkosten Gemeentelijke inspanning weegt niet op tegen kleine schaal toepasbaarheid 2)

1) De praktijk in Nederland laat zien dat veel wooncoöperaties moeite hebben om hun financiering rond te krijgen. Zo is Amsterdam bezig een aparte financieringsregeling voor wooncoöperaties op te zetten. Hiermee neemt de gemeente, net zoals in het verleden toen er nog een gemeentelijk woningbedrijf bestond, een actieve rol in. De gemeente Aalten lost dit probleem op door zelf woningen te bouwen en ze in beheer van een lokale dorpscoöperatie te geven. Kennelijk is de situatie zo dat commerciële financiers onvoldoende financiering willen bieden. Daarom worden wooncoöperaties vooralsnog niet gezien als een oplossing die op een voldoende grote schaal toe te passen is. 2) Wooncoöperaties bieden mogelijkheden op kleine schaal; er is vooralsnog sprake van een nichemarkt. Tegelijkertijd staat hier veel inspanning, onder andere in de begeleiding, van de gemeente tegenover. Er is risico op inefficiëntie: veel ambtelijke inzet met huisvesting van enkele tientallen huishoudens als resultaat (nichemarkt).

16 Collectief Particuliere Ontwikkeling Beschrijving Door als gemeente de grond specifiek uit te geven voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) krijgen lage- en middeninkomens de kans om collectief hun woning te bouwen. Het idee is dat door collectieve ontwikkeling de investeringskosten lager kunnen uitvallen. Dat kan door schaalvoordelen te behalen ten opzichte van individuele ontwikkeling. Zo kan prijsvoordeel worden behaald met scherp aanbesteden en collectief inkopen van architect, adviseurs en bouwmaterialen. Daarnaast besparen CPO op ontwikkelingskosten, omdat ze geen geld nodig hebben voor acquisitie, marketing en verkoop. De lagere investeringskosten betalen zich uit niet per sé uit in lagere koopprijzen. Dat hangt ervan af of de grondprijs residueel berekend wordt (zie opmerkingen hierover in op bladzijde 8). De praktijk in Nederland laat zien dat de financiering van CPO-projecten

22

ingewikkeld is. Vooral de voorfinanciering (plankosten) en het regelen van financiële achtervang (risicospreiding in verband met nog niet verkochte delen) maakt het ingewikkeld. Overigens zijn deze woonvormen vaak minstens zoveel gericht op zeggenschap en kwaliteit van de woning als op betaalbaar wonen.

Afweging

Grond specifiek uitgeven voor Collectief Particulier Om te besparen op de ontwikkelkosten Nee Financiel ingewikkeld Opdrachtgeverschap?

Als instrument om op voldoende schaal lager geprijsde nieuwbouw te stimuleren wordt CPO als onvoldoende effectief ingeschat. Dat neemt niet weg dat CPO om andere redenen wel interessant is voor de verdere ontwikkeling van Almere. Het draagt bij aan de diversiteit aan woonvormen in de stad.

17 Splitsingsbeleid Beschrijving Almere is een stad van eengezinswoningen, meer dan 70% van de woningen zijn van dit type. Tegelijkertijd is Almere niet een stad met alleen gezinnen, meer dan de helft van de huishoudens zijn alleenstaand of met zijn tweeën. In 2030 zal minder dan 40% van de huishoudens een huishouden met kinderen zijn. Door gezinswoningen te splitsen in twee kleinere woningen kan de woningvoorraad beter aansluiten bij de vraag van huishoudens zonder dat er een woning voor bijgebouwd wordt. Splitsing is het bouwkundig en kadastraal (juridisch) transformeren van één woning naar meerdere woningen. Dit is een vorm van intensivering van het gebruik. Dat kan betekenis hebben voor de kansen van kleine huishoudens met lage- en middeninkomens. De gesplitste woningen zijn immers per definitie kleiner dan een eengezinswoning waardoor de kans groeit dat deze voor hen betaalbaar zijn. Het idee is dus dat het splitsen van een grotere woning in twee appartementen zorgt voor kleinere en dus betaalbaardere woningen.

Het splitsen van een woning heeft betekenis voor de wijk. Zo zullen meer huishoudens gebruik maken van de openbare ruimte en zal er meer worden geparkeerd. En een woning splitsen betekent het toevoegen van een ander type woning. En een ander type woning trekt andere bewoners. Niet alle wijken zijn geschikt voor dergelijke veranderingen, alhoewel het natuurlijk afhangt van de schaal waarop de splitsing plaatsvindt. Daarom is voor het splitsen een vergunning nodig. Bij het toetsen van de aanvraag wordt onder andere op de effecten op de leefbaarheid van de wijk gelet.

Vanuit het vergroten van het aanbod van woningen voor lage- en middeninkomens kan er over worden gedacht om in wijken die zich daartoe lenen het splitsen te stimuleren.

Afweging

Niet efficiënt: de bovenwoning is geschikt Zodat er een aanbod komt voor starters, niet voor gezinnen. Voor Woningsplitsing van bovenwoningen voor starters is nieuwbouw van appartementen stimuleren? lage- en middeninkomens veel eenvoudiger te realiseren 1)

1) De afweging kan een andere zijn als er een ander doel is: om, zoals in Son en Breugel, mantelzorg stimuleren.

23

18 Startersleningen Beschrijving Met de landelijk Starterslening kan een verschil tussen investering en financieringscapaciteit gedicht worden. De lening is een tweede hypotheek die het verschil overbrugt tussen de prijs van het huis (tot maximaal de Loan to Value) en de (eerste) hypotheek bij de bank. Zo biedt het starters op de koopmarkt extra financiële ruimte. De eerste drie jaren zijn er voor de starter geen kosten aan verbonden (geen rente of aflossing). Daarna wordt gecheckt of de financieringscapaciteit is toegenomen en dient de starter naar vermogen rente en aflossing te betalen. De lening wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De gemeente bepaald wat de voorwaarden en het maximale leenbedrag zijn (maximaal 20% van de koopprijs). Zij stelt voor de Starterslening financiering beschikbaar, via een rekening courant bij SVn. De risico’s van de leningen wordt voor 90% gedekt door de NHG, voor 10% door de gemeente (via het SVn).

De lening is persoonsgebonden, niet object (woning) gebonden. Daardoor is er de zekerheid dat het bij de beoogde groep terecht komt. De regeling staat open voor nieuwbouw en bestaande bouw.

Op dit moment maken 248 gemeenten gebruik van de Starterslening, een aantal dat sinds een paar jaar weer stijgt. In de laatste 15 jaar hebben bijna 50.000 koopstarters op deze manier een huis gekocht. Ook Almere heeft startersleningen uitgegeven, de laatste serie vanaf 2014.

Afweging

Met de huidige prijzen op de woningmarkt is de extra lening nodig Waardoor de starter om de koopstarter met een laag- en hoge leningen aangaan 1) Nieuwe ronde starterslening verstrekken? midden-inkomen voldoen-de financiële ruimte te bieden al snel vele malen hoger dan in het En er mogelijk sprake is verleden een prijsopdrijvend effect

1) Bij de laatste ronde startersleningen in 2014 werd per koopstarters rond de €20.000 uitgeleend. Om op de huidige woningmarkt een kans te maken mag verwacht worden dat dat nu eerder rond de €60.000 zal liggen. Het verlenen van startersleningen resulteert dus in hogere schulden per huishouden. Omdat de rente laag ligt hoeft dat wellicht niet bezwaarlijk te zijn. Het één en het ander vergt nader onderzoek. Daarbij kan ook worden betrokken de vraag of startersleningen nu alleen samen met andere instrumenten (bijvoorbeeld verlaagde grondprijs met een nabetalingsregeling en antispeculatie) zinvol zijn. Door aflossing en rente op eerder verstrekte startersleningen heeft de gemeente op dit moment €800.000 in de pot voor nieuwe leningen. Het is de vraag of deze nu moeten worden ingezet: de marktprijzen zijn zo hoog dat per koopstarter veel meer dan in het verleden uitgeleend moet worden. Met de beschikbare middelen zouden nu slechts 13 huishoudens geholpen kunnen worden. 3) De vraag is hoe het instrument doelmatig gebruikt wordt; dat wil zeggen alleen om starters daadwerkelijk over de koop-drempel heen te helpen. Anders gesteld: hoe kan worden voorkomen dat startersleningen vooral gebruikt worden om huishoudens in staat te stellen zich meer woonkwaliteit te veroorloven (cq. zich een hoger geprijsde woning te kunnen permitteren)?

19 Bouwspaarkas Beschrijving Bouwsparen is een systeem waarbij gespaard wordt voor de aankoop van een eigen woning (ca 20% van de koopsom) met daaraan gekoppeld (na verloop van tijd) het recht op een lening. Het systeem is gesloten wanneer de instroom alleen bestaat uit ingelegde spaartegoeden en terugbetaalde leningen en de uitstroom uit uitgekeerde spaartegoeden en verstrekte leningen. Dit leidt in de

24

praktijk tot een inflexibel systeem met wachttijden. Daarom is in Oostenrijk en Frankrijk het systeem niet langer gesloten en kunnen bouwspaarkassen ook geld aantrekken van de kapitaalmarkt. Duitsland hanteert nog het traditionele ‘gesloten’ bouwspaarsysteem, zij het dat het bouwspaarcontract (spaarbedrag en de daaraan gekoppelde lening) niet meer voldoende is voor de aankoop van een woning en er daarnaast een ‘gewone’ hypothecaire financiering wordt afgesloten. Er is hierbij traditioneel sprake van zogenaamde cofinanciering, waarbij de banken hypotheken financieren met Pfandbriefe en hierbij niet meer dan 60% van de woningwaarde belenen. Bouwspaarcontracten vullen de overige 40%, waarbij een deel bestaat uit een bouwspaarlening en een ander deel uit het ‘bouwspaargeld’. In Noorwegen heeft het bouwsparen (tegenwoordig) meer het karakter van doelsparen voor de aankoop van een eigen woning, zonder dat daaraan contractueel een lening is gekoppeld.

Bouwsparen ontstond begin 20e eeuw als noodzaak voor het kunnen financieren van een eigen woning, omdat er (nog) geen goed functionerende financiële dienstverlening aan particulieren bestond. Later werd het een middel om, met overheidssteun in de vorm van premies en/of fiscale voordelen, de beschikbaarheid van voldoende (goedkope) financieringsmiddelen voor de aanschaf van een eigen woning te vergroten. Via een verlaging van de LTV wordt het risico van financiers beperkt en worden de financieringsmogelijkheden voor eigen woningbezit vergroot.

Er zijn overigens ook alternatieven voor het bouwsparen die eveneens leiden tot een beperking van de LTV, zoals het (gesubsidieerd) sparen voor de aankoop van een eigen woning, zonder een daaraan gekoppeld recht op een lening (Noorwegen).

Afweging

Bouwsparen vergt spaartijd: te veel om binnen afzienbare termijn effect te sorteren Bouwsparen Om koopstarter met lage- en middeninkomens meer Waarbij het de vraag is of er 'tegen de bevorderen? stijgende woningprijzen op' is te sparen 1) financiële ruimte te bieden Geen duidelijke rol voor de gemeente

1) Er is gedurende de spaartijd sprake van dubbele lasten, waarbij rekening gehouden moet worden met zowel huidige woonlasten (huur) als toekomstige woonlasten (het spaardeel). Ondertussen kan er sprake zijn van andere lasten, zoals een af te betalen studieschuld. De kans is groot dat de woningprijzen harder stijgen dan er kan worden gespaard (met een extreem lage spaarrente). Al met al het lang (te lang) duren voordat daadwerkelijk een woning gekocht kan worden.

20 Verzilverlening inzetten voor starters Beschrijving Door een combinatie van vergrijzing en eigenwoningbezit neemt het aantal ouderen met een eigen huis in Almere toe. Bij de meeste huiseigenaren op leeftijd is het huis afbetaald, of hooguit met een kleine hypotheek belast. Het daaruit voorkomende vermogen, of overwaarde, zit vast in de stenen. De Verzilverlening van Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) is een hypothecaire lening op basis van de overwaarde van de woning. Met de lening kunnen senioren een deel van de overwaarde van hun woning vrijmaken. Gemeenten stimuleren het aanwenden van dit geld voor het investeren in levensloopbestendige maatregelen en verduurzaming. Maar de Verzilverlening biedt ouders ook de mogelijkheid om de overwaarde op hun woning in te zetten als schenking aan hun kinderen voor de aankoop van een eigen woning binnen de gemeente (bijvoorbeeld in combinatie

25

met een Starterslening). In 2020 mogen ouders maximaal € 103.643 belastingvrij schenken aan hun kinderen als deze dit bedrag aanwenden voor de eigen woning.

De Verzilverlening heeft geen gevolgen voor het maandelijkse besteedbare inkomen van de oudere woningeigenaar: gedurende de looptijd is namelijk geen rente en aflossing verschuldigd. De rente wordt bijgeschreven op de hoofdsom van de lening, terwijl aflossing van de lening plaatsvindt bij verkoop van de woning dan wel bij overlijden van de particuliere woningeigenaar.

Afweging

Doet onvoeldoende recht aan geleijkheidsbeginsel 1) Bevorderen inzet verzil- Om kinderen als koop-starter verlening voor kinderen? meer financiële ruimte te bieden Risico op een prijs- opdrijvend effect

1) Als het inzetten van de overwaarde op de eigen woning om de woning voor een kind te financieren wordt gefaciliteerd wordt een instrument ingezet dat alleen werkt bij ouders met een vermogen (de overwaarde). De toepassen is daarmee afhankelijk van de situatie van de ouders, waarmee niet recht wordt gedaan aan het gelijkheidsbeginsel.

21 Over ‘lokaal maatwerk verhuur’ Beschrijving Corporaties, gemeente en huurders kunnen afspreken gebruik te maken van de mogelijkheid die de wetgever biedt (Wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen) om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling. Daarvoor kunnen ze gebruik maken van de lokale vrije toewijzingsruimte met maximaal 15%. De vrije toewijzingsruimte was standaard 10% (als er geen aanleiding of wens is om lokaal beleid te maken dan wordt de vrije toewijzingsruimte 7,5%).

De lokale toewijzingsruimte kan zo ingevuld worden dat een deel van de huishoudens die net te veel verdienen voor een gereguleerde huurwoning daar toch voor in aanmerking komen. Uit betaalbaarheidsonderzoeken (Nibud) blijkt dat veel gezinnen met een laag middeninkomen te weinig budget hebben voor een huurwoning in het middeldure segment en feitelijk zijn aangewezen op een sociale huur.

22 Over verkoop corporatiewoningen Beschrijving Met dit instrument wordt de voorraad huurwoningen verkleind door een aantal woningen hiervan te verkopen. Het idee is om met de verkoopsom de woningen betaalbaar te maken voor middeninkomens. Dit kunnen nieuwe bewoners zijn, maar ook de huidige huurders.

In het verleden zijn gereguleerde huurwoningen verkocht in Almere Haven. De ervaringen leert dat regelmatig huishoudens die de woning net konden betalen eigenaar werden. Onderhoud van het zgn. gespikkelde bezit blijkt lastig. Eigenaar-bewoners kunnen dit niet altijd financieel opbrengen.

26

GESPREKSWIJZER | KEUZES EN DELEN

ONDERWERP NUMMER DATUM BIJEENKOMST

Raadsvoorstel ‘Actualisatie geheimhoudingen 2018’ RV-12/2021 4 maart 2021

INITIATIEFNEMER GESPREKSVORM TOELICHTING OP GESPREKSVORM

INW ONERS INFORMEREN Wilt u inspreken? Zie https://gemeenteraad.almere.nl/invloednu VERKENNEN RAAD VAN ALMERE Behandelwijze KEUZES EN DELEN • Inbreng van de fracties PRESIDIUM VAN DE RAAD DEBATTEREN • Reactie college COLLEGE B&W BESLUITEN • Conclusie voorzitter over vervolg

SAMENVATTING OBSERVATIES PRESIDIUM

Het college heeft een inventarisatie gehouden over de opgelegde Stelregel is dat er voor de raad geen geheimen zijn (art. 26 Reglement van Orde). geheimhoudingen in 2018. Het voorstel aan de raad is om de geheimhouding op Of met andere woorden: ‘openbaar, tenzij’. Dat ‘tenzij’ is omsloten in artikel 10 artikel 5.3 van de Concept Ontwikkelingsovereenkomst Floriadeterrein en en 11 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Een beroep op de daarin Stadswijk, zoals bekrachtigd bij het raadsbesluit van 4 oktober 2018, op te heffen. genoemde gronden kan aanleiding zijn om geheimhouding op te leggen, op Daarnaast geeft het college in het raadsvoorstel aan dat is overwogen of de schriftelijke stukken of op mondeling gedeelde informatie. Meest voorkomende aankoopprijs van de jachthaven Haddock ook openbaar gemaakt kan worden. De vorm in onze raad is dat het college geheimhouding oplegt middels een raad heeft deze overweging voor het laatst gemaakt op 21 maart 2019 n.a.v. een raadsvoorstel/raadsbrief en de raad dat in zijn eerstvolgende vergadering Wob verzoek. Opheffing geheimhouding is volgens het college ook nu niet aan de bekrachtigt (art. 25 lid 3 Gemeentewet). Eerder deze raadsperiode is vanuit de orde.

Wel kan de geheimhouding opnieuw worden bekeken na afloop van de raad hierbij aandacht gevraagd voor het goed motiveren van een dergelijke tenderprocedure voor de realisatie van een nieuwe haven in Almere. raadsbesluit. LEES MEER

ROLLEN VAN DE DEELNEMERS i DOCUMENTEN / DOSSIERS / HISTORIE

LUISTEREN INFORMEREN INSPREKEN BEVRAGEN MEESPREKEN UITSPREKEN

INWONER

RAADSLEDEN

COLLEGE

OBSERVATIES PRESIDIUM (VERVOLG)

OBSERVATIES PRESIDIUM

Het is vervolgens aan de raad om de geheimhouding ook weer op te heffen. bedragen contractueel is vastgelegd. Schending hiervan zou kunnen leiden tot Idealiter dient bij het raadsbesluit tot bekrachtigen/opleggen ook kenbaar te een schadeclaim. Op basis hiervan adviseert het college de raad de worden gemaakt tot wanneer de geheimhouding geldt (art. 27 lid 1 Reglement geheimhouding niet op te heffen en deze opnieuw te bekijken na afloop van de van Orde). Praktijk is de werkwijze waarbij de raad besluit de geheimhouding te tenderprocedure voor de realisatie van een nieuwe haven in Almere. Het college laten gelden totdat de raad deze opheft. geeft daarbij aan dat op dat moment de onderhandelingspositie van belanghebbende is gewijzigd en daarmee het risico dat belanghebbende Dat initiatief tot opheffen gebeurt op verschillende manieren. Vanuit het mogelijk schade lijdt als gevolg van openbaarmaking van het aankoopbedrag. verleden is de afspraak met de raad dat het college ieder jaar een inventarisatie houdt naar de opgelegde geheimhoudingen van twee jaar eerder. En op basis Het presidium merkt hierover twee zaken op. In de eerste plaats dient de raad, daarvan een voorstel doet aan de raad welke geheimhouding al dan niet kan zoals eerder aangegeven, zich te baseren op het kader van de Wob bij de vraag of worden opgeheven.

De laatste keer dat dit gebeurde was bij raadsbesluit van 19 geheimhouding kan worden opgeheven. Contractuele afspraken mogen die december 2019 en had betrekking op het jaar 2017. Het voorliggende beoordeling niet in de weg staan. Dat betekent dat voor de raad slechts geldt de raadsvoorstel heeft betrekking op 2018 en het college verwacht in het vierde vraag of nog steeds sprake is van onevenredige benadeling van belanghebbende, kwartaal een voorstel aan u te doen over 2019. Bij de actualisatie over 2018 is op de grond in de Wob waarop destijds geheimhouding is gebaseerd. In de tweede een tweetal lijsten zichtbaar welke geheimhouding gestand blijft. De raad kan er plaats gaat het raadsvoorstel niet in op de vraag wanneer de tenderprocedure is dus voor kiezen om zo mogelijk ook bij die onderwerpen de geheimhouding op afgerond en de raad een nieuwe afweging kan maken. Bovendien blijkt uit het te heffen. raadsvoorstel niet welke houding belanghebbende dan zal aannemen en of deze zich zal blijven beroepen op de contractuele afspraken die wat betreft Een tweede mogelijkheid is dat per onderwerp een voorstel tot opheffing wordt geheimhouding zonder voorwaarde is vastgelegd (zie bijlage bij raadsbrief 31 gedaan, zodra de situatie dat toelaat. Recent voorbeeld is het raadsbesluit van 11 oktober 2018 onder punt 7). februari jl.

waarin de opgelegde geheimhouding op de raadsbrief met bevindingen over Inspiratie Inc. gedeeltelijk (excl. bijlagen) is opgeheven.

Als derde optie geldt een Wob-verzoek waarin wordt gevraagd om documenten waarop geheimhouding rust. Een dergelijk verzoek dient te worden uitgelegd als een verzoek tot opheffing geheimhouding waarover de raad zich dient te beraden en uit te spreken (volgens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Een dergelijke situatie heeft zich voorgedaan rondom de minnelijke regeling bij jachthaven Haddock op 21 maart 2019, waarbij de raad het verzoek om openbaarmaking heeft afgewezen en de geheimhouding in stand heeft gelaten.

Op dit laatste komt het college in het voorliggende raadsvoorstel terug. In het kader van de actualisatie is ook de openbaarmaking van het aankoopbedrag van jachthaven Haddock overwogen. Daarbij heeft belanghebbende een zienswijze ingediend waarbij enerzijds een beroep is gedaan op onevenredige benadeling bij openbaarmaking en anderzijds erop is gewezen dat geheimhouding van de

DOCUMENTEN / DOSSIERS / HISTORIE

ONDERWERP

Raadsvoorstel ‘Actualisatie geheimhoudingen 2018’

INHOUD

19-12-2019 Raadsvoorstel en –besluit ‘Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2017’ (RV-89)

21-03-2019 Raadsvoorstel en –besluit ‘Verzoek tot opheffen geheimhouding overeenkomsten met de Camping Waterhout en Haddock’ (RV-20)

13-12-2018 Raadsvoorstel en –besluit ‘Minnelijke regeling jachthaven Haddock’ (RV-66)

15-11-2018 Raadsbesluit ‘Bekrachtigen geheimhouding aan de in het erratum financiële toelichting minnelijke regeling jachthaven Haddock genoemde bedragen behorende bij het raadsvoorstel Minnelijke regeling jachthaven Haddock’ (RB-10)

Raadsbesluit ‘Opgelegde geheimhouding op d.d. 4 oktober en 8 november 2018 op raadsbrief Programmabegroting Vertrouwelijke risico’s resp. bijlagen proces verbaal en financiële bijlage behorende bij de raadsbrief d.d. 31 oktober minnelijke regeling jachthaven Haddock deels op te heffen’ (RB-11)

08-11-2018 Raadsbesluit ‘Bekrachtigen geheimhouding op de bijlagen proces-verbaal en financiële toelichting behorende bij de raadsbrief d.d. 31 oktober 2018 inzake Minnelijke regeling jachthaven Haddock’ (RB-09)

31-10-2018 Raadsbrief ‘Minnelijke regeling jachthaven Haddock’

ROLLEN VAN DE DEELNEMERS

LUISTEREN INFORMEREN INSPREKEN BEVRAGEN MEESPREKEN UITSPREKEN

De feitelijke informatie Inwoners laten de raad Inwoners vertellen kort, Inwoners praten mee of de verschillende weten wat er leeft of bondig en ongehinderd over het geagendeerde politieke standpunten aan de hand is iets aan de raad onderwerp horen Aanmelden is nodig INWONERS uiterlijk op de dag van bespreken voor 12.00 uur via: raadsgriffie@almere.nl

Nog zonder oordeel (Debat) Raadsleden delen hun feiten, meningen, Raadsleden belangenafweging, opvattingen e.d. proberen anderen politieke overtuiging verzamelen van hun mening en/of keuze RAADSLEDEN te overtuigen

Kennisnemen van In openheid laten weten Het college Collegeleden proberen Het college neemt een inzichten en waar het om gaat of wat legt de raad dilemma’s anderen van hun standpunt in over het standpunten er aan de hand is voor mening te overtuigen geagendeerde inwoners/raadsleden onderwerp COLLEGE

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

RV-12/2021 Carrousel 4 maart 2021 1

ONDERWERP

Actualisatie geheimhoudingen 2018

BELEIDSVELD PORTEFEUILLEHOUDER BESTUUR F.M. WEERWIND

VRAGEN BIJ TELEFOON J.A. ESHUIS 14 036

VOORGESTELD RAADSBESLUIT 1. Op grond van artikel 25 lid 4 van de Gemeentewet, naar aanleiding van de uitgevoerde inventarisatie over het jaar 2018, de opgelegde geheimhouding op artikel 5.3 van de Concept Ontwikkelingsovereenkomst Floriadeterrein en Stadswijk, bekrachtigd bij het raadsbesluit van 4 oktober 2018, op te heffen.

WAT IS DE ESSENTIE VAN DIT VOORSTEL EN WAT WORDT VAN DE RAAD GEVRAAGD? Vanaf 1 januari 2020 zijn de Spelregels voor Raadsleden en voor de Politieke Markt vervallen en is het Reglement van Orde voor de raad van Almere 2020 in werking getreden. In de oude spelregels was opgenomen dat het college jaarlijks werd verzocht om aan de raad een voorstel te doen om de opgelegde geheimhoudingen te actualiseren. In het Reglement van Orde is dit niet meer opgenomen. Met dit voorstel wordt echter impliciet voorgesteld de in de afgelopen jaren gehanteerde werkwijze rondom het actualiseren van geheimhoudingen door het college voort te zetten.

HOE LUIDT HET VASTGESTELDE WETTELIJKE EN BE LEIDSKADER? ZIJN ER EERDERE RAADSBESLUITEN OF -BESPREKINGEN DIE RELEVANT ZIJN TE NOEMEN? De wettelijke basis voor het opleggen van geheimhouding aan documenten, delen daarvan, of bijlagen, is te vinden in artikel 25 Gemeentewet. Voor de gemeente Almere is dit specifiek uitgewerkt in het Reglement van Orde van de gemeenteraad. Een geheimhouding dient gemotiveerd te worden op basis van één van de in artikel 10 van de Wet Openbaarheid Bestuur (WOB) genoemde gronden.

WAAROM WORDT DI T BESLUIT AAN DE RAAD VOORGELEGD? De raad heeft in het verleden het college verzocht de lijst met door de raad bekrachtigde geheimhoudingen regelmatig te actualiseren. De laatste actualisatie waarover college en raad hebben besloten heeft plaatsgevonden over het jaar 2017. Zie raadsvoorstel RV-89/2019, besproken tijdens de Politieke Markt van 12 december 2019 (besluitvorming 19 december 2019). Dit voorstel voorziet in een actualisatie over het jaar 2018. Er is voor gekozen om telkens terug te kijken naar de voorstellen die twee jaar geleden in college en raad zijn besproken, omdat anders het risico bestaat dat de betreffende dossiers nog niet zijn afgerond en om die reden nog geen oordeel over opheffen of handhaven kan worden gegeven De volgende inventarisatie zal betrekking hebben op 2019. Een voorstel daarover wordt in het vierde kwartaal 2021 aan college en raad voorgelegd.

Voor wat betreft voorstellen, besluiten en documenten waarop nu nog geheimhouding rust, is aan de diverse afdelingen gevraagd om te beoordelen of de oorspronkelijke gronden voor geheimhouding nog van toepassing zijn en, zo nee, of de geheimhouding daarmee kan worden opgeheven. Daarbij is niet alleen gekeken naar door de raad bekrachtigde geheimhoudingen, maar zijn ook de geheimhoudingen betrokken die door het college zijn opgelegd aan documenten/besluiten die niet aan de raad zijn gezonden. Het resultaat is bijgevoegde lijst. Hierin is de motivering opgenomen om geheimhoudingen (gedeeltelijk) op te heffen of te handhaven. Voor de volledigheid en ter controle is als bijlage ook de lijst van de door de griffie bijgehouden geheimhoudingen opgenomen. Hierin is te zien op welke documenten nog geheimhouding rust en van welke documenten de raad de geheimhouding inmiddels al heeft opgeheven.

Tijdens het voorbereidingstraject van dit voorstel is uitgebreid bekeken of de aankoopprijs van de jachthaven Haddock openbaar gemaakt zou kunnen worden. Hieronder wordt specifiek toegelicht waarom wordt geadviseerd om de op de aankoopprijs van de jachthaven Haddock opgelegde geheimhouding te handhaven.

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

RV-12/2021 Carrousel 4 maart 2021 2

Haddock c.a. Op 21 maart 2019 heeft de gemeenteraad, n.a.v. een verzoek tot opheffing van de geheimhouding voor het laatst afgewogen of de opgelegde geheimhouding kon worden opgeheven van: 1) De bedragen uit het “procesverbaal” en aan de bedragen uit de “financiële bijlage” behorend bij de raadsbrief d.d. 31 oktober minnelijke regeling jachthaven Haddock. 2) De bedragen genoemd in het erratum financiële toelichting minnelijke regeling jachthaven Haddock behorend bij het raadsvoorstel minnelijke regeling jachthaven Haddock (RV-66/2018).

De belanghebbende op wie de documenten betrekking hebben is toen in de gelegenheid gesteld om een zienswijze op de openbaarmaking in te dienen. De belanghebbende heeft toen bezwaar gemaakt tegen openbaarmaking op basis van artikel 10, lid 2 onder g (voorkomen van onevenredige benadeling) van de Wet openbaarheid van bestuur.

Belanghebbende had belang bij het continueren van de geheimhouding, omdat zij op dat moment een herstart van hun werkzaamheden en activiteiten op een andere locatie in Almere aan het overwegen waren. Het college heeft dit belang afgewogen tegen het belang van openbaarheid en de raad op basis daarvan geadviseerd de geheimhouding te handhaven. Daarbij was het voorstel om bij de volgende actualisatieronde opnieuw een beoordeling te maken van dit individuele belang van voorkoming van onevenredige benadeling ten opzichte van het algemene belang van openbaarheid van informatie. De gemeenteraad heeft zowel de zienswijze als het advies van het college meegewogen in haar oordeel en besloten de geheimhouding te handhaven.

Bij de huidige actualisatieronde is belanghebbende wederom in de gelegenheid gesteld om een zienswijze ten aanzien van de opheffing van de geheimhouding kenbaar te maken. Ook hebben wij belanghebbende in de gelegenheid gesteld om de ingediende zienswijze nader te onderbouwen, omdat wij onvoldoende onderbouwd vonden op welke wijze betrokkene onevenredig benadeeld werd bij openbaarmaking van het aankoopbedrag. Belanghebbende heeft aangegeven bezwaar te maken tegen de openbaarmaking en geeft aan, vanuit hun perspectief, geen gegronde redenen te zien voor het opheffen van de geheimhouding. Belanghebbende is op dit moment bezig met het onderzoeken van locaties binnen Almere waar hij een werkzaamheden en activiteiten (vestiging van een jachthaven, zeil- en surfschool en botenwerf) kan voortzetten. Hierdoor is het, onder andere gelet op het behoud van hun onderhandelingspositie met derden en de nog te volgen tenderprocedure voor een nieuwe haven, wenselijk om het aankoopbedrag geheim te houden. Aangezien derden met informatie over het aankoopbedrag hun voordeel zouden kunnen doen in de onderhandelingen met belanghebbenden, zou belanghebbende onevenredig worden benadeeld door dit bedrag alsnog openbaar te maken. Daarnaast wijst belanghebbende erop dat de geheimhouding van de bedragen contractueel is afgesproken en vastgelegd.

Openbaarmaking van deze bedragen ervaren zij als schending van deze afspraken en kan derhalve leiden tot een aansprakelijkheidsclaim en een mogelijke schadeclaim.

Bij voorbereiding van dit voorstel zijn het handhaven van de geheimhouding, als verzocht door belanghebbende, en de verplichting tot nakomen van privaatrechtelijke afspraken opnieuw bezien. Alles overwegende is het advies van het college aan de raad om bij deze actualisatieronde af te zien van de opheffing van de geheimhouding, maar gelet op de aangedragen argumentatie van belanghebbende, deze geheimhouding opnieuw te bezien na afloop van de tenderprocedure ten behoeve van de realisatie van een nieuwe haven in Almere. Op dat moment zijn de onderhandelingspositie van belanghebbende bij realisatie van een jachthaven en het risico dat belanghebbende daarbij mogelijk schade lijdt als gevolg van openbaarmaking van het aankoopbedrag, immers gewijzigd.

Eerdere besluitvorming van de raad over dit onderwerp blijft hiermee van kracht.

WAT IS HET DOEL EN HET BEOOGD EFFECT VAN HET VOORGESTELD BESLUIT? Eerder geheim verklaarde bestuurlijke documenten te publiceren, omdat geheimhoudingsgronden door tijdsverloop zijn vervallen. Hiermee wordt publieke verantwoording afgelegd over de grondslagen voor eerdere besluiten tot het opleggen van geheimhouding. Tevens wordt hiermee de geldende

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

RV-12/2021 Carrousel 4 maart 2021 3

geheimhoudingsplicht op de inhoud van de genoemde documenten voor ambtenaren, bestuurders, raadsleden en anderen die kennis hiervan dragen opgeheven.

WAT ZIJN ALTERNATIEVEN VOOR DE RAAD? Voor het opheffen van de geheimhouding is een wettelijke grondslag opgenomen in art. 25 lid 4 van de Gemeentewet. Hiervoor bestaan geen alternatieven. Wat betreft de inhoudelijke keuzes om geheimhouding op te heffen of niet kan de raad vanzelfsprekend een eigen afweging maken. Het college kan desgewenst een nadere toelichting geven of om advies worden gevraagd.

WAT ZIJN DE CONSEQUENTIES VAN DIT BESLUIT VOOR INWONERS EN ORGANISATIES IN DE STAD OF ANDERE DERDEN? IS OF WORDT HIERAAN IN HET KADER VAN EEN PART ICIPATIETRAJECT AANDACHT BESTEED? Er zijn aan de dit besluit geen directe gevolgen voor inwoners verbonden. Een participatietraject is derhalve niet van toepassing. Wel zijn, indien van toepassing, belanghebbenden geraadpleegd over mogelijke opheffing van geheimhouding met betrekking tot op hen betrekking hebbende documenten en geïnformeerd over het advies van het college aan de raad (zie advies met betrekking tot Haddock c.a.).

WELKE FINANCIËLE MIDDELEN ZIJN MET DIT BESLUIT GEMOEID? Met dit besluit zijn geen financiële middelen gemoeid. Het valt onder de reguliere werkzaamheden van de ondersteuning van college en raad.

WANNEER WORDT HET BESLUIT VAN DE GEMEENTERAAD UITGEVOERD, GEREALISEERD EN WANNEER WORDT DE GEMEENTERAAD DAAROVER GERAPPORTEERD? Na besluitvorming worden de documenten waarvan de geheimhouding door de raad is opgeheven in het raadsinformatiesysteem op de reguliere wijze gepubliceerd.

IS AAN DE BESLUITVORMING OVER DIT VOORSTEL EEN FATALE TERMIJN (WETTELIJKE DEADLIN E) VERBONDEN? ZO JA, WAAROM? Nee.

BIJLAGEN • Overzicht inventarisatie alle opgelegde geheimhoudingen 2018 incl. motivatie handhaven of opheffen • Overzicht raadsgriffie door raad bekrachtigde geheimhoudingen 2018

ACHTERLIGGENDE STUKKEN Collegevoorstel en besluit Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018 en besluit d.d. 2 februari 2021

RAADSBESLUIT

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

1 RV-12/2021 Carrousel 4 maart 2021

ONDERWERP

Actualisatie geheimhoudingen 2018

De raad van de Gemeente Almere

Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders,

Besluit:

1. Op grond van artikel 25 lid 4 van de Gemeentewet, naar aanleiding van de uitgevoerde inventarisatie over het jaar 2018, de opgelegde geheimhouding op artikel 5.3 van de Concept Ontwikkelingsovereenkomst Floriadeterrein en Stadswijk, bekrachtigd bij het raadsbesluit van 4 oktober 2018, op te heffen.

Almere,

De raad voornoemd,

De griffier, De voorzitter,

J.D. Pruim F.M. Weerwind

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

6 mrt 2018 Grondtransacties Aeres Financiële bijlage eerste Op grond van artikel 55 lid 1 van de Nee Niet opheffen. en Hogeschool Almere en gronduitgifte Floriade Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub ZPO Floriade 13 mrt 2018 Innovatiepaviljoen Floriade b Wet Openbaarheid van Bestuur Betreft grondexploitatie en grondprijzen en Entreelocatie (WOB) geheimhouding op te leggen aan bedrijfsgegevens Aeres Groep bijlage ‘Financiële bijlage eerste gronduitgiften Floriade terrein’.

17 april 2018 Voorlopige Raadsbrief vertrouwelijke Op grond van artikel 25 lid 2 Ja Niet opheffen. Programmarekening 2017 risico’s Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub Financiën b en g van de WOB geheimhouding op Betreft raadsbrief vertrouwelijke risico’s. te leggen aan de raadsbrief vertrouwelijke risico’s. De raad te verzoeken Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 WOB lid 2 sub b en g de door het college aan de raadsbrief vertrouwelijke risico’s opgelegde geheimhouding te bekrachtigen.

15 mei 2018 Toekenning Erepenning • Voorstelformulieren Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. (3 collegevoorstellen) • Verslagen Adviescommissie Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub BVLS e van de Wet openbaarheid van bestuur Persoonlijke levenssfeer. Bijlagen bevatten geheimhouding op te leggen aan de persoonlijke informatie over voorgedragen bijlagen Voorstelformulier Erepenning en personen, aanvragers en ondersteuners van Verslag Adviescommissie Erepenning voordracht. m.b.t. advies ingediende voordracht incl. bijbehorende voordrachten.

22 mei 2018 Toekenning Erepenning • Voorstelformulier Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. • Verslag Adviescommissie Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub BVLS e van de Wet openbaarheid van bestuur Persoonlijke levenssfeer. Bijlagen bevatten geheimhouding op te leggen aan de persoonlijke informatie over voorgedragen bijlagen Voorstelformulier Erepenning en persoon, aanvrager en ondersteuners van Verslag Adviescommissie Erepenning voordracht.

Pagina 1

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

m.b.t. advies ingediende voordracht incl. bijbehorende voordrachten.

22 mei 2018 Meerjaren Perspectief MPGA 2018 Deel B Op grond van artikel 25 lid 2 van de Ja Niet opheffen. Grondexploitaties Almere Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub Grondzaken 2018 b van de Wet Openbaarheid van Bestuur Betreft grondexploitatie. (WOB) geheimhouding op te leggen aan onderdeel B van het MPGA 2018.

De raad te verzoeken De opgelegde geheimhouding op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) te bekrachtigen.

22 mei 2018 Besluit op bezwaar personele • Collegevoorstel Op grond van artikel 55 lid 1 van de Nee Niet opheffen. aangelegenheid • Besluit Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 Juridische Zaken/HRM • Advies Juridische Zaken onder e en f van de WOB Betreft persoonlijke levenssfeer. geheimhouding op te leggen aan dit voorstel en besluit alsmede de daarbij gevoegde bijlagen.

29 mei 2018 Meerjaren Perspectief MPGA 2018 Deel B Op grond van artikel 25 lid 2 van de Ja Niet opheffen. Grondzaken Grondexploitaties Almere Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub Betreft grondexploitatie. 2018 b van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) geheimhouding op te leggen aan onderdeel B van het MPGA 2018.

De raad te verzoeken De opgelegde geheimhouding op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) te bekrachtigen.

Pagina 2

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

3 juli 2018 Toekenning Erepenning • Voorstelformulier Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. • Verslag Adviescommissie Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub BVLS e van de Wet openbaarheid van bestuur Persoonlijke levenssfeer. Bijlagen bevatten geheimhouding op te leggen aan de persoonlijke informatie over voorgedragen bijlagen Voorstelformulier Erepenning en persoon, aanvrager en ondersteuners van Verslag Adviescommissie Erepenning voordracht. m.b.t. advies ingediende voordracht incl. bijbehorende voordrachten.

3 juli 2018 Aandeelhoudersvergadering • Jaarverslag 2017 OMALA Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. OMALA N.V./Airport N.V. Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub Economische Ontwikkeling Garden City C.V. • Jaarverslag 2017 Airport b en g van de WOB, geheimhouding op De jaarstukken bevatten vertrouwelijke Garden City C.V. te leggen aan de bijlagen Jaarverslag informatie over voorgenomen activiteiten en 2017 OMALA N.V. en Jaarverslag 2017 beleidsmatige voornemens van OMALA Airport Garden City C.V. NV/AGC CV en Flight District BV/CV. Het is van belang dat deze cijfers niet naar buiten komen om de onderhandelingspositie van deze private partijen, niet te schaden. Eventuele openbaarmaking is de verantwoordelijkheid van OMALA, die registreert deze stukken met alleen de voorgeschreven wettelijke informatie in de registers van de Kamer van Koophandel.

17 juli 2018 Strategische aankoop in • Collegevoorstel Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. Haven • Besluit Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 Gebiedsontwikkeling onder b WOB tijdelijke geheimhouding Aan het voorstel om te mogen aankopen is op op te leggen aan de financiële gegevens 17 juli 2018 geheimhouding opgelegd totdat uit dit voorstel totdat het hiervoor de raad krediet toegekend zou hebben. genoemde voorstel aan de raad is Vervolgens is bij de kredietbehandeling in gedaan. college, 11 sept. 2018, opnieuw geheimhouding op de financiële gegevens Met de openbaarmaking van dit voorstel opgelegd. Bij deze laatste waren de financiële en besluit (m.u.v. hetgeen op grond van gegevens separaat opgenomen. Met het het vorige beslispunt geheim is verklaard) tweede besluit is de geheimhouding van 17 te wachten totdat het college in de juli 2018 verlengd.

Pagina 3

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

vergadering van 4 september 2018 besluit de raad met een raadsbrief te informeren over de overeenkomst met de Politie onder voorbehoud van goedkeuring van de raad.

17 juli 2018 Haalbaarheidsonderzoek Delen E,F,G en H van het Op grond van artikel 55, lid 1 van de Nee Reeds openbaar Eden Holland Haalbaarheidsonderzoek Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub ZPO Floriade g Wet Openbaarheid van Bestuur Zie opheffingsbesluit college d.d. 29 januari (WOB) geheimhouding op te leggen aan 2019 bijlage E,F,G en H van het haalbaarheidsonderzoek.

11 sept 2018 Aankoop Bivak 1, Almere Bijlage Financiële gegevens Op grond van artikel 25 lid 2 Ja Niet opheffen. Haven - kredietverstrekking aankoop Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 Gebiedsontwikkeling onder b Wet Openbaarheid van Bestuur De financiële gegevens blijven geheim omdat geheimhouding op te leggen aan de het pand komende tijd in ontwikkeling komt bijlage ‘financiële gegevens aankoop’. en openbaarmaking van de interne financiële inzichten de onderhandelingen kunnen De raad te verzoeken schaden. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de Wet Openbaarheid van Bestuur de door het college opgelegde geheimhouding aan de bijlage ‘financiële gegevens aankoop’ te bekrachtigen.

18 sept 2018 Toekenning Erepenning • Voorstelformulier Op grond van artikel 55 lid 1 Nee Niet opheffen. • Verslag Adviescommissie Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub BVLS e van de Wet openbaarheid van bestuur Persoonlijke levenssfeer. Bijlagen bevatten geheimhouding op te leggen aan de persoonlijke informatie over voorgedragen bijlagen Voorstelformulier Erepenning en persoon, aanvrager en ondersteuners van Verslag Adviescommissie Erepenning voordracht. m.b.t. advies ingediende voordracht incl. bijbehorende voordrachten.

Pagina 4

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

2 okt 2018 Programmabegroting 2018 Raadsbrief vertrouwelijke Op grond artikel 25 lid 2 Gemeentewet Ja Niet opheffen. risico’s juncto artikel 10 lid 2 sub b en g van de Financiën WOB geheimhouding op te leggen aan Betreft raadsbrief vertrouwelijke risico’s. de raadsbrief vertrouwelijke risico’s en de raad te verzoeken deze geheimhouding o.g.v. artikel 25 lid 3 Gemeentewet te bekrachtigen.

De raad te verzoeken Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b en g van de WOB de door het college aan de raadsbrief vertrouwelijke risico’s opgelegde geheimhouding te bekrachtigen.

2 okt 2018 Definitief Ontwikkelingsplan • Grondexploitatie deel B Op grond van artikel 25, lid 2 van de Ja Niet opheffen. Floriade • Bijlage bij Actualisatie en Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub ZPO Floriade herijking business case b en g van de Wet Openbaarheid van • Betreft grondexploitatie. Floriade Bestuur (WOB) geheimhouding op te • Actualisatie herijking businesscase bevat leggen aan de Grondexploitatie Floriade Processtrategie t.b.v. aanbesteding inzake Stadswijk deel B (complexnummer 258) parkeren. Deze aanbesteding moet nog en de bijlage bij de Actualisatie en plaatsvinden en wordt waarschijnlijk in herijking business case Floriade. 2021 afgerond.

De raad te verzoeken De door het college opgelegde geheimhouding op de bijlage bij de actualisatie en herijking van de business case en op deel B van de grondexploitatie Floriade Stadswijk op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet juncto artikel 10 WOB lid 2 sub b en g te bekrachtigen.

Pagina 5

Overzicht Actualisatie opgelegde geheimhoudingen 2018

BenW Onderwerp Wat is er geheim Geheimhouding Raad Opheffen?

2 okt 2018 Ontwikkelingsovereenkomst Concept Op grond van artikel 25 lid 2 Ja Opheffen. Floriadeterrein en Stadswijk Ontwikkelingsovereenkomst Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub ZPO Floriade Floriade en Stadswijk artikel b en g van de Wet Openbaarheid van Situatie waarop artikel toeziet is niet meer van 5.3 Bestuur geheimhouding op te leggen aan toepassing. artikel 5.3 van de concept Ontwikkelingsovereenkomst.