Bundel PM 4 maart

Door beperkingen op te leggen aan het (economische) gebruik wordt een marktconforme lagere koopsom gerealiseerd. Mogelijke uitvoering: 5. Sociale koop in bestemmingsplan 6. Middenhuur in bestemmingsplan 7. Verkoop onder voorwaarde antispeculatiebeding, zelfbewoningsplicht, vervreemdingsrecht Overweging college: het college is er voorstander van deze instrumenten nader te verkennen. Zo wordt recht gedaan aan de motie RG-199 die onder meer oproept om de verplichting tot zelfbewoning van koopwoningen ter voorkoming van speculatie te onderzoeken. De instrumenten zijn in potentie effectief: de woning kan zonder beperking door huishoudens uit de beoogde inkomensgroep bewoond worden. Alleen in het economische verkeer is er sprake van een beperking in de handelingsmogelijkheden (ook op termijn), met een voldoende lage en tegelijkertijd markconforme prijs als gevolg. Het spanningsveld zit hem in de vraag of ontwikkelaars deze woningen daadwerkelijk in voldoende aantallen zullen gaan bouwen, al of niet in combinatie met een breder woningbouwprogramma in een gebied. Daarnaast is het de vraag hoe efficiënt de maatregelen zijn met het oog op de benodigde inspanning voor vergunningverlening en vooral handhaving. Deze zaken wil het college verder verkennen. • Instrumenten waarmee korting wordt verkregen op de marktwaarde (de waarde bij volledig eigendom/zonder korting).

Door gedeeld eigenaarschap (koop-huur constructies) en/of verlaagde (niet markconforme) grondprijs onder voorwaarden valt de koopsom lager uit. Mogelijke uitvoering: 8. Korting op de grondprijs, onder voorwaarden 9. Tussen koop en huur, bv. gedeeld eigenaarschap zoals ‘Betaalbare koopwoningen Zaanstad’ of winstdeling zoals Koopgarant 10. Kavels in erfpacht 11. Nieuwe uitwerking van IbbA Overweging college: het college is er voorstander van deze instrumenten nader te verkennen. De instrumenten vergen in de voorbereiding juridische, financiële en fiscale overwegingen. Bij sommige wijze van uitvoering zal een derde partijen betrokken moeten worden (zoals destijds de vof IbbA). Ook de uitvoering zal juridische en financiële inspanningen kosten. In die zin zijn deze instrumenten niet eenvoudig, en is de efficiëntie ervan een uit te zoeken punt. Daar staat tegen over dat de instrumenten individuele woningzoekenden kunnen aanspreken, zoals in het verleden IbbA een merk is geworden. Met een nieuwe uitwerking van IbbA wordt tenslotte recht gedaan aan de motie RG-199 die hiertoe oproept. Verder wordt recht gedaan aan de toezegging van wethouder

AGENDAVOORSTEL POLITIEKE MARKT

Lindenbergh, op verzoek van de heer Buyatui van de fractie NIDA Almere, om de variant huurkoop te onderzoeken als mogelijkheid om koopwoningen bereikbaar te maken. • Instrumenten gericht op het maken van afspraken met corporaties. Het betreft hier niet de reguliere prestatieafspraken over gereguleerde huurwoningen maar afspraken over vrije sectorhuurwoningen en de bouw van koopwoningen. 12. Prestatieafspraken over huursom en inkomenseisen 13. Prestatieafspraken over nieuwbouw van koopwoningen Overweging college: het college is er voorstander van deze instrumenten nader te verkennen. De eerste afspraak met corporaties sluit aan bij de oproep van de raad (RG-208/2020). De tweede afspraak kan efficiënt zijn als deze niet te koste gaat van de investeringscapaciteit van corporaties in gereguleerde huurwoningen. Op basis van de eerste scan wordt voorgesteld de volgende instrumenten niet verder uit te werken ter voorbereiding van voor het actieplan betaalbaarheid: 14. Middenhuur en koop in de Huisvestingsverordening Met regels in de verordening kan de woonruimteverdeling van vrije sectorhuurwoningen worden geregeld. Ook kan worden voorkomen dat koopwoningen als zodanig aan de voorraad worden onttrokken. Overweging college: het college is er geen voorstander van deze instrumenten nader te verkennen.

Zij verwacht dat de noodzakelijke investering, in onder andere vergunningverlening en handhaving, niet opweegt tegen de maatschappelijke baten. Verder verwacht zij een voor verhuurders en huurders te bureaucratisch en complex proces als de verhuur gepaard gaat met een verplichte aanvraag van een huisvestingsvergunning. 15. Wooncoöperatie In een wooncoöperatie kunnen verschillende inkomensgroepen terecht die een gezamenlijke woonvorm en voorzieningen delen ambiëren. De vereniging is non-profit en de woningen blijven langjarig in het bezit van de vereniging. Overweging college: wooncoöperaties kunnen zeker een zinvolle bijdrage leveren aan vormen van samenleven. Zorg voor elkaar speelt daarbij een rol. De praktijk laat zien dat het als instrument om voor lage- en middeninkomens betaalbare woningbouw mogelijk te maken vaak niet effectief genoeg is om op voldoende grote schaal toe te kunnen passen. 16. Collectief Particuliere Ontwikkeling (CPO) Het idee is dat door collectieve ontwikkeling de investeringskosten lager kunnen uitvallen. Overweging college: in de praktijk blijkt dat de financiering van CPO-projecten ingewikkeld is. Om die reden verwacht het college dat CPO niet op substantiële schaal een bijdrage kan leveren aan de doelen van het actieplan betaalbaarheid.

Dat neemt overigens niet weg dat CPO om andere redenen wel interessant is voor de verdere ontwikkeling van Almere. Het draagt bij aan de diversiteit aan woonvormen in de stad. Om die reden staat het college positief tegenover CPO. 17. Splitsingsbeleid Vanuit de behoefte het aanbod van woningen voor lage- en middeninkomens te vergroten kan er over worden gedacht om in wijken die zich daartoe lenen het splitsen van gezinswoningen te stimuleren. Overweging college: het splitsen van gezinswoningen levert echter geen instrument op waarmee meer eengezinswoningen beschikbaar komen. Het levert alleen meer appartementen op. Motie RG-199 roept op kamerverhuur juist te verbieden, dat wil zeggen voor woningen met een WOZ-waarde onder de €275.000. Dit aspect zal wel nader onder de loep worden genomen. 18. Startersleningen Met de landelijk Starterslening kan een verschil tussen investering en financieringscapaciteit gedicht worden. De lening is een tweede hypotheek. Overweging college: startersleningen brengen het risico van prijsopdrijving met zich mee omdat gestimuleerd wordt dat meer geleend wordt. In die zin is het weinig efficiënt. 19. Bouwspaarkas Bouwsparen is een systeem waarbij gespaard wordt voor de aankoop van een eigen woning (ca 20% van de koopsom) met daaraan gekoppeld (na verloop van tijd) het recht op een lening.

AGENDAVOORSTEL POLITIEKE MARKT

Overweging college: bouwspaarkas vergt te veel spaartijd om binnen afzienbare termijneffect te sorteren. 20. Verzilverlening inzetten voor starters Met een verzilverlening kunnen ouders de overwaarde op hun woning vrijmaken om te investeren in een koopwoning voor een kind. Overigens is de lening ontwikkeld voor een ander doel: om ouderen te helpen investeren in hun eigen woning. Overweging college: als het inzetten van de overwaarde op de eigen woning om de woning voor een kind te financieren wordt gefaciliteerd wordt een instrument ingezet dat alleen werkt als ouders vermogen (de overwaarde) bezitten. De toepassen is daarmee afhankelijk van de situatie van de ouders, waarmee niet recht wordt gedaan aan het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast kan er een prijsopdrijvend effect van uit gaan. 21. Prestatieafspraken over lokaal maatwerk bij verhuur Corporaties, gemeente en huurders kunnen afspreken gebruik te maken van de mogelijkheid die de wetgever biedt (Wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen) waardoor meer huishoudens met een middeninkomen een gereguleerde huurwoning kunnen gaan huren. Overweging college: de markt voor gereguleerde huurwoningen is dermate krap dat meer toegang verlenen voor huishoudens met een middeninkomen te veel ten koste gaat van huishoudens met een laag inkomen. 22.

Prestatieafspraken over verkoop corporatiewoningen Met dit instrument wordt de voorraad huurwoningen verkleind door een aantal woningen hiervan te verkopen. Het idee is om met de verkoopsom de woningen betaalbaar te maken voor middeninkomens. Overweging college: ook dit instrument gaat naar mening van het college te veel ten koste van huishoudens met een laag inkomen. DOEL BESPREKING Door middel van deze agendering wordt aan de gemeenteraad gevraagd om zich uit te spreken over de instrumenten die nader verkend dienen te worden ter voorbereiding van het actieplan betaalbaarheid. Het college wil de raad graag consulteren aan de hand van de volgende vragen: • Wat vindt u van het voorstel de beschreven 13 instrumenten nader te verkennen? • Zijn er andere instrumenten die u graag nader verkend ziet worden (al of niet beschreven in dit agendaverzoek) Van de nader te verkennen instrumenten zal de effectiviteit en efficiëntie in beeld gebracht worden. Daarbij spelen onder meer aspecten als (financiële) beheersbaarheid en juridische haalbaarheid een rol. De verkenning resulteert in een beschrijving van de aanpak met daadwerkelijk in te zetten instrumenten. Dat kunnen er minder zijn dan de verkende instrumenten, afhankelijk van de inschatting van effectiviteit en efficiëntie. Verkenning en aanpak zullen in het voorjaar gereed zijn.

De aanpak bestaat uit informatie over hoe, wanneer en in welke mate instrumenten zijn in te zetten. Daarbij komen ook eventuele financiële en personele consequenties aan bod. De raad wordt dan hierover geïnformeerd en afhankelijk van de aanpak kan ook besluitvorming aan de orde zijn. BESCHRIJF WANNEER DE BESPREKING NAAR UW MENING SUCCESVOL IS VERLOPEN De bespreking is succesvol als de raad zich heeft uitgesproken over welke instrumenten voor het actieplan betaalbaarheid nader verkent dienen te worden.

Bijlage bij agendaverzoek, eerste scan instrumenten voor actieplan betaalbaarheid Inhoudsopgave Inleiding................................................................................................................................................... 2 De woonvisie en het actieplan betaalbaarheid .................................................................................. 2 De opgave van het actieplan betaalbaarheid ..................................................................................... 3 Leeswijzer............................................................................................................................................ 4 Overzicht van instrumenten ................................................................................................................... 5 Instrumenten waarvan wordt voorgesteld deze verder uit te werken .................................................. 6 De marktwaarde laag houden door ‘kwaliteitsbeperkingen’ ................................................................. 6 1 Kleine kavels en kleine eengezinswoningen ........................................................................... 6 2 Beneden-Boven woningen ......................................................................................................

6 3 Zelfklus- of cascowoningen ..................................................................................................... 7 4 Via PvE / tender of prijsvraag innovaties stimuleren.............................................................. 7 De marktwaarde laag houden door ‘beperking’ in het gebruik ............................................................. 8 5 Sociale koop in bestemmingsplan........................................................................................... 8 6 Middenhuur in bestemmingsplan ........................................................................................... 9 7 Antispeculatiebeding: zelfbewoningsverplichting en vervreemdingsverbod....................... 11 Instrumenten waarmee ‘korting’ wordt gegeven op de marktwaarde ................................................ 12 8 Korting op grondprijs ............................................................................................................ 12 9 Tussen Koop en huur ............................................................................................................ 14 10 Kavels in erfpacht .................................................................................................................. 17 11 Nieuwe IbbA ..........................................................................................................................

17 Afspraken met corporaties ................................................................................................................... 19 12 Over huursom en inkomenseisen ......................................................................................... 19 13 Over nieuwbouw koop .......................................................................................................... 19 Instrumenten waarvan wordt voorgesteld deze niet verder uit te werken ......................................... 20 14 Middenhuur en koop in de Huisvestingsverordening........................................................... 20 15 Wooncoöperatie ................................................................................................................... 22 16 Collectief Particuliere Ontwikkeling ...................................................................................... 22 17 Splitsingsbeleid ..................................................................................................................... 23 18 Startersleningen .................................................................................................................... 24 19 Bouwspaarkas .......................................................................................................................

24 20 Verzilverlening inzetten voor starters................................................................................... 25 21 Over ‘lokaal maatwerk verhuur’ ........................................................................................... 26 22 Over verkoop corporatiewoningen ....................................................................................... 26

1

Inleiding Deze notitie is een voorbereiding voor een actieplan betaalbaarheid. Met dit actieplan wordt werk gemaakt van de ambities om dit decennium koopwoningen met een prijs onder de €300.0001 te bouwen in Almere. Het gaat daarbij om woningen die betaalbaar zijn voor lage- en middeninkomens. Het actieplan bestaat uit instrumenten om de bouw van deze woningen te bevorderen, in deze voorbereidende notitie worden 22 van dergelijke instrumenten verkend. In deze inleiding wordt eerst de ambitie zelf nader toegelicht. De woonvisie en het actieplan betaalbaarheid De woonvisie 2020 ‘Thuis in Almere’ geeft een duidelijke opdracht voor het toevoegen van woningen voor lage inkomens en middeninkomens. De flinke opgave vraagt meer van de gemeente dan het volgen van de klassieke weg: plannen maken – locatie bouwrijp maken – grond verkopen, waarna anderen bouwen en er uiteindelijk gewoond kan worden. Dat wordt al in de woonvisie beschreven:

“Huishoudens met een middeninkomen (één tot anderhalf keer modaal inkomen, ca 20% van de huishoudens) zijn belangrijk voor onze stad, zij zijn de werknemers van onze bedrijven, vervullen beroepen zoals leraar, politieagent en verpleegkundige en hebben gezinnen en kinderen. Voor hen is het steeds moeilijker om een betaalbare en passende woning te vinden. Zij kunnen tussen wal en schip bekneld raken: een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een gereguleerde huurwoning en een te laag inkomen voor een koopwoning. Het betreft vooral starters met een dergelijk middeninkomen. Anno 2020 worden er vrijwel geen eengezinswoningen met voor hen betaalbare prijzen gebouwd. Appartementen zijn vaak nog wel voor deze groep betaalbaar: het aanbod is groter en nieuwbouw vindt wel plaats. Dit is een goed alternatief voor kleinere huishoudens. Voor gezinnen is dit lang niet altijd een goed alternatief. Overigens hebben mensen die zelf een woning kunnen verkopen hebben veel meer kansen aangezien zij de overwaarde van deze woning kunnen inzetten.”

De situatie die in dit citaat wordt geschetst betreft de beperkte bouw van voor middeninkomens betaalbare woningen. Voor lage inkomens geldt die situatie in nog sterkere mate, althans voor zover het koopwoningen betreft. In de woonvisie wordt daarom dan ook beschreven dat nieuwbouw voor lage inkomens “… in de huidige woningmarkt met name gereguleerde huurwoningen zijn. Desalniettemin wil de gemeente ook lage inkomens zo veel mogelijk de keuze laten tussen huren of kopen.”

Dat neemt niet weg dat de markt zonder problemen wel een deel van de woningbouwopgave voor de bovengenoemde inkomensgroepen kan bouwen. Dat geldt voor vrije sector huurwoning, voor koopappartementen en voor eengezinswoningen met een wat hogere koopprijs (een deel van de huishoudens kan deze woningen betalen omdat ze eigen vermogen bezitten). Daarnaast zijn er de corporaties die voorzien in de gereguleerde huurwoningen voor lage inkomens. Dit actieplan betaalbaarheid richt zich nu juiste op de woningbouwsegmenten waarvoor méér nodig is dan planontwikkeling en aanbod van locaties.

1 Prijspeil 2020

2

De opgave van het actieplan betaalbaarheid Bouwen, bouwen en nog meer bouwen is in principe de In de afgelopen 2½ jaar (2018, 2019 en 2020 uiteindelijke oplossing voor schaarste, en daarmee het deels) is 55% van de in totaal 659 vraagstuk van betaalbaarheid. Dat kost echter tijd. nieuwbouwappartementen op Funda Vooralsnog zijn extra instrumenten nodig. Het actieplan aangeboden onder de €300.000 en 40% onder de €250.000. Conclusie: de markt betaalbaarheid richt zich op die woningen die de markt, bouwt koopappartementen die betaalbaar noch de corporaties nu ‘vanzelf’ oppakken. Dat geldt voor zijn voor middeninkomens. het lager geprijsde koopsegment, en daarbinnen vooral de Voor grondgebonden woningen is het beeld grondgebonden eengezinswoningen, met ruwweg een anders: van de in dezelfde periode in totaal koopsom onder de €300.000. 974 nieuwe grondgebonden woningen die op Funda zijn geadverteerd is 17% onder de Dat de vraag naar deze woningen significant is blijkt uit de €300.000 aangeboden en 6% onder de eerste resultaten van een onderzoek naar de betaalruimte €250.000, Dat is gemiddeld resp. 67 en 24 van huishoudens in Almere2. Dit onderzoek laat zien dat woningen per jaar. Conclusie: dit markt- het grootste deel van de lage inkomens hooguit een segment wordt op dit moment nauwelijks opgepakt. De markttrend doet niet ver- koopwoning van €150.000 kan betalen.

Iets minder dan moeden dat deze trend snel zal omdraaien. 30% kan meer betalen, de helft van hen tot €250.000 de andere helft een hoger bedrag. Dat hoger geprijsde woningen voor hun een optie zijn komt door hun eigen vermogen, waardoor ze niet alleen afhankelijk zijn van hun financieringscapaciteit (maximale hypotheek op basis van hun inkomen). Dit eigen vermogen is bijna altijd opgebouwd met de huidige woning (inmiddels afbetaalde deel van de hypotheek en waardestijging, samen de overwaarde). Voor de huishoudens met een middeninkomen laten de cijfers een meer gespreid beeld zien. Van hen is 11% aangewezen op een koopwoning van hooguit €200.000, 12% op een woning tot €250.000 en 15% kan een woning tot €300.000 betalen. Rond de 62% kan meer betalen.

In de woonvisie zijn flinke ambities opgenomen voor de nieuwbouw voor lage- en middeninkomens, ook in de koop. Uit bovenstaande blijkt dat een deel hiervan een koopsom onder de €300.000 zal moeten hebben om voor de huishoudens uit deze inkomensgroepen betaalbaar te zijn. Door de samenstelling (grootte) van de huishoudens zal weer een deel hiervan eengezinswoningen moeten zijn. Zoals beschreven zijn dit de woningen waar het actieplan betaalbaarheid zich op richt.

Toch is er in het actieplan ook aandacht voor vrije sectorhuur-woningen. De markt pakt dit segment in voldoende mate op, daarmee is echter niet verzekerd dat de woningen een huur krijgen die betaalbaar is voor lage middeninkomens (maximaal €850). Noch dat de woningen voor hen duurzaam betaalbaar blijven of toegankelijk zijn en blijven (gezien inkomenseisen). De raad heeft hierover haar bezorgdheid uitgesproken (motie RG-199 2020). Daarom worden in dit actieplan ook instrumenten genoemd die betrekking hebben op vrije sectorhuurwoningen.

2 Monitor Betaalruimte inkomensgroepen, Tussenrapportage, gemeente Almere oktober 2020.

Op basis van het inkomen is berekend wat de maximale hypotheek is die een huishouden kan afsluiten. In combinatie met het vermogen (na aftrek van onder andere de door het Nibud geadviseerde reservebuffer en een bedrag voor hypotheek- en inrichtingskosten) kan worden berekend welke koopsom voor het huishouden haalbaar is (in de woonvisie ‘betaalruimte’ genoemd). Omdat het vermogen van de huishoudens die de komende jaren gaan verhuizen naar een nieuwbouwwoning onbekend is, maar het vermogen van alle huishoudens in Almere wel bekend is, is die laatste als indicatie voor het eerste genomen. Dit is een theoretische benadering aangezien er geen rekening wordt gehouden met aspecten buiten het inkomen die ook bepalend zijn voor het verkrijgen van een hypotheek, zoals leeftijd en het soort arbeidscontract (flex, ZZP).

3

Leeswijzer In de volgende paragrafen worden 22 instrumenten verkend. Dit zijn instrumenten die in Nederland of elders gebruikt worden om de bouw van koopwoningen onder de €300.000 te bevorderen en/of deze woningen, evenals vrije sectorhuurwoningen duurzaam beschikbaar te houden voor lage- en middeninkomens. Voor 13 van deze instrumenten wordt voorgesteld deze nader uit te werken. Aan de hand van beslisbomen wordt aangegeven welke aspecten hierbij worden belicht. Voor de overige 10 Instrumenten wordt voorgesteld deze niet verder uit te werken. De reden daarvoor zijn in de bijbehorende beslisboom weergegeven. Kort gezegd betreft het instrumenten waarvan naar verwachting de effectiviteit of de efficiëntie onvoldoende zijn in de Almeerse context (het kan ook zijn dat een wettelijke beperkingen de toepassing in de weg zit).

4

Overzicht van instrumenten Na een snelle verkenning van 22 instrumenten (‘long list’) worden er in deze bijlage 13 opgenomen in een short list. Dit zijn de instrumenten die gekozen zijn op basis van een inschatting van hun haalbarheid, effectiviteit en efficiëntie. Het voorstel is deze instrumenten nader te verkennen. De short list is in onderstaande tabel weergegeven, waarbij het object (huur e/o koopwoning), het doel (aanbod vergroten, cq. nieuwbouw, e/o aanbod duurzaam behouden) en betrokken partijen zijn aangegeven. De 13 instrumenten zijn verdeeld in vier categorieën, afhankelijk van de werking.

Instrument Object Doel Partij

o midden) Koop (laag

behouden vergroten

Aanbod*) (midden)

Aanbod Samenvattend overzicht van instrumenten:

Huur Tussenstand: 2x keuze deze toe te passen, 12x nader af te wegen

e/ De marktwaarde laag houden door ‘kwaliteitsbeperkingen’ 1 Kleine kavels en kleine woningen • • • • M, B 2 Beneden-Boven woningen in Stedenbouwkundig PvE • • • M 3 Zelfklus of casco woningen • • M, B 4 Via PvE / tender of prijsvraag innovaties stimuleren • • M De marktwaarde laag houden door ‘beperking’ in gebruik 5 Sociale koop in bestemmingsplan • • • M 6 Middenhuur in bestemmingsplan • • • M, C 7 Doelgroepenverordening • • • 8 Antispeculatiebeding • • • M, B ‘Korting’ gegeven op de marktwaarde 9 Korting op grondprijs • • M, B 10 Tussen Koop en huur • • • • C, M, B 11 Kavels in erfpacht • • B 12 Nieuwe IBBA • • B Afspraken met corporaties 13 Over huursom en inkomenseisen • • 14 Over nieuwbouw koop • • C

M = markt; C = corporaties; B = bewoner *) Behoud door een beperkte ontwikkeling van de waarde of vanwege privaatrechtelijke regeling

5

Instrumenten waarvan wordt voorgesteld deze verder uit te werken Op basis van een eerste scan wordt voorgesteld de volgende instrumenten nader te onderzoeken en uit te werken in het actieplan betaalbaarheid

De marktwaarde laag houden door ‘kwaliteitsbeperkingen’ Door een sobere uitvoering van de woning die wordt opgeleverd, of door een ‘sober’ bouwproces, wordt een marktconforme lagere koopsom gerealiseerd.

1 Kleine kavels en kleine eengezinswoningen Beschrijving Via een stedenbouwkundige Programma van Eisen kan gestuurd worden op de bouw van kleine en daardoor lager geprijsde woningen. Dit kan vooral bij gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente de grond uitgeeft. Het idee is dat door het opnemen van kleine kavels zowel de grondkosten als de bouwkosten afnemen. De woningen worden kleiner door bijvoorbeeld smallere beukmaten. De uitvoering kan soberder. Het doel is marktconforme prijzen te realiseren die voor lage en midden- inkomens blijvend betaalbaar zijn.

Afwegingen

om voor lage- en Uitzoeken of het mogelijk is om marktconform Meer kleine kavels aan middeninkomens kleine eengezinswoningen te bouwen die bieden voor de bouw van betaalbaar aanbod te voldoende laag geprijsd zijn, zonder incourant te kleine eengezinswoningen vergroten worden 1)

1) De vraag is in hoeverre dit kansrijk is. Ook bij kleine kavels, en dito woningen, stuwt de markt (lees: schaarste) de prijs snel tot boven de €300.000. En waar ligt de ondergrens? Hoe klein kan ‘klein’ zijn om interessant te zijn als alternatief voor een appartement (grondgebonden, al of niet met tuin) zonder dat de kavel (en de woning) incourant wordt. Daarmee wordt een kavel met woning bedoeld die lastig, of alleen tegen een lagere prijs, door te verkopen is. Overigens wordt het risico dat kleine kavels tot incourante woningen leiden minder als er sprake is van een ‘groeioptie’: de mogelijkheid tot uit- of aanbouwen. Het idee is dat dat kan gebeuren op het moment dat daar geld voor is. In de praktijk wordt hier al vaak in de bouwfase voor gekozen. Zo wordt de woning duurder dan werd beoogd en komt deze niet bij de beoogde inkomensgroep terecht.

2 Beneden-Boven woningen Beschrijving Bij het punt hierboven wordt indirect gestuurd op de bouw van kleine betaalbare woningen, namelijk door een verkaveling met kleine kavels. Het kan ook op een meer directe wijze door in het stedenbouwkundige programma eisen op te nemen over het type te realiseren woningen. Zo kunnen delen van een gebiedsontwikkeling gereserveerd worden voor beneden-boven woningen. Mogelijk zijn er andere, vergelijkbare, concepten denkbaar om woningen met lage maar toch marktconforme prijzen te realiseren. De ‘ondergrens’ wordt bereikt als de kwaliteit niet opweegt tegen die van een appartement. Zo levert het bouwen van rug-aan-rug woningen weinig meerwaarde. Net als bij een appartement is daarbij immers geen sprake is van een tuin.

6

Afwegingen Kleine woningen, marktconform geprijsd, kunnen voldoende lage koopsom krijgen voor middeninkomens, niet voor lage Meer Beneden-Boven om voor lage- en inkomens. woningen woningen opnemen middeninkomens in stedenbouwkundig betaalbaar aanbod te In de praktijk bezien of er voldoende ontwerp? vergroten (blijvende) belangstelling zal zijn voor kleine eengezinswoningen

3 Zelfklus- of cascowoningen Beschrijving Gedeeltelijke zelfbouw kan de bouwkosten drukken. De toekomstige bewoner/eigenaars steekt voor een deel eigen tijd in plaats van geld in de woning. Het idee is dat zo mensen die normaal geen toegang hebben tot de koopwoningenmarkt daartoe de mogelijkheden wordt geboden. Begeleiding bij het bouwproces is daarmee van belang omdat bouwervaring kan ontbreken. Er zijn verschillende organisaties die dit bieden.

Na de samenstelling van de groep deelnemers wordt hen financiële ondersteuning en (bouw)bege- leiding aangeboden. Het reguliere concept van zelfbouw is dat de kluswoning (of casco opgeleverde nieuwbouw) verkocht wordt aan de uiteindelijke bewoner zodra de woning klus-gereed is. De woning zal vaak gefinancierd zijn door middel van een woninghypotheek met eventueel een bouwdepot. Als door een te laag inkomen de maximale hypotheeksom niet toereikend is kan gekozen worden voor een gedeeld eigendom. Een stichting stelt tijdens de afbouw de woning aan de deelnemer ter beschikking op basis van een gebruiksovereenkomst. Voor de afbouw wordt een klusbudget beschikbaar gesteld voor materialen e.d. De deelnemer zal veel zelf moeten doen, waarvoor een van tevoren afgesproken tijd beschikbaar is. Als de woning gereed is huurt de deelnemer de woning tegen een sociale huurprijs. Zodra de deelnemer over voldoende inkomen beschikt kan hij of zij de woning tegen kostprijs kopen. Daarvoor heeft de deelnemer gedurende bijvoorbeeld vijf jaar het recht. De koopsom is van tevoren bepaald; door de inbreng van eigen arbeid (verbouwingen/afbouwen) ligt de marktwaarde waarschijnlijk hoger. Het verschil is voor de koper. Bij de verkoop van de woning wordt een betaalde waarborgsom verrekend.

Afweging:

Uitzoeken: of er in Almere voldoende te transformeren vastgoed Om voor lage- en beschikbaar komt als kluswoning. Zelfklus- of casco middeninkomens het betaalbaar woningen aanbieden? Met een pilot (EKO-I) wordt aanbod te vergroten onderzocht of het concept werkt bij nieuwbouw

4 Via PvE / tender of prijsvraag innovaties stimuleren Beschrijving Dit instrument richt zich op innovaties in het bouwproces met als doel eengezinswoning te realiseren die voor lage- en middeninkomens betaalbaar zijn. Denk daarbij aan lage ontwerpkosten en lage bouwkosten (materiaal en tijd) op basis van industriële bouw geprefabriceerde woningen of de toepassing van nieuw materialen en nieuwe bouwtechnieken. Via een tender uitvraag, waarbij de inzenders gevraagd wordt te excelleren in innovatie, kan dit worden georganiseerd. Het kan ook via een uitvraag in de vorm van een prijsvraag, Bouwrai, of via een pilot van het experimenten

7

Woningbouwatelier (voorwaarden vaststellen voor betaalbare koopwoningen en vervolgens businesscase uit werken). Beide werkwijze zijn gericht op bouwprojecten van enige schaal en daarmee gekoppeld aan projectontwikkeling. Aangezien in een dergelijke situatie de marktwaarde de woningprijs bepaalt, heeft de koper geen baat bij de verlaagde stichtingskosten. Lagere stichtingskosten resulteren in hogere grondkosten, volgens de systematiek van residuele grondkosten berekening. Dit geldt in principe ook bij particuliere ontwikkeling (zelfbouw). De grondslagen voor de waardebepaling van bouwgrond voor particulier opdrachtgeverschap zijn gelijk aan die voor projectmatige woningbouw. Per kavel wordt, op basis van het maximaal bouwvolume wat is vastgelegd in het kavelpaspoort, de residuele grondprijs bepaald.

Het voordeel voor de koper kan er slechts zijn als dit aan de voorkant geregeld wordt. Aan de grondverkoop dan worden voorwaarden verbonden aan de vrij op naam prijs van de woning. Er moet sprake zijn van gelijke kansen voor beoogde deelnemers en de ‘winst’ moet terecht komen bij de uiteindelijke koper. In verband met bepalingen om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen kan alleen onder dergelijke voorwaarden de grondprijs anders dan residueel worden berekend. Met andere woorden: alleen dan kan de koopsom in mindere mate verbonden zijn aan de feitelijke marktwaarde, en kan zo worden geprofiteerd van het financiële voordeel van bouwinnovaties.

Afweging Uitzoeken of besparingen in het bouwproces voldoende ten goede kunnen komen aan de uiteindelijke eigenaar / Innovaties om bouwkosten bewoner bouw(processen) te verlagen stimuleren? Stedenbouwkundige en andere rand- voorwaarde mbt. de kwaliteit helder formuleren

De marktwaarde laag houden door ‘beperking’ in het gebruik Door beperkingen op te leggen aan het (economische) gebruik wordt een marktconforme lagere koopsom gerealiseerd.

5 Sociale koop in bestemmingsplan Beschrijving De gemeente heeft verschillende publiekrechtelijke middelen om haar wensen over de woningprogrammering vast te leggen. Eén daarvan is het bestemmingsplan in combinatie met een doelgroepenverordening. Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren, zo legt ze hierin de bouwvlakken voor woningen vast. Het is het enige bindende ruimtelijke plan. Ook kan de gemeente in het bestemmingsplan procentuele eisen stellen aan bepaalde woningcategorieën, dan staat er in het bestemmingsplan wat er gebouwd mag worden en hoe bebouwde gronden mogen worden gebruikt. Vanaf 2008 bepaalt de Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 3.1) dat een bestemmingsplan regels kan bevatten voor de beoogde bewoners, bijvoorbeeld studenten, ouderen of startende huishoudens. Het bestemmingsplan kan regels bevatten over o.a. middenhuurwoningen en sociale koopwoningen. Voor de categorie sociale koopwoningen3 is daarbij bepaald dat de betreffende doelgroep in een gemeentelijke doelgroepenverordening moet worden beschreven (zie #3). De mogelijkheid om de bestemming

3 artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: Sociale koopwoningen zijn koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten

hoogste de NHG-grens (nu € 310.000), waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

8

‘sociale koopwoning’ op te nemen in het bestemmingsplan, wordt overgenomen in de nieuwe Omgevingswet.

6 Middenhuur in bestemmingsplan Beschrijving Sinds 2017 is het mogelijk om de categorie ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’ op hoofdlijnen aan te wijzen in het bestemmingsplan. Het precieze aantal en de situering van nieuwbouw middenhuurwoningen vindt plaats in het exploitatieplan of in een anterieure overeenkomst. Het bestemmingsplan heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Met een aanwijzing in het bestemmingsplan kan zowel de maximale aanvangshuur, met een jaarlijks indexeren voor de huurverhoging, als de periode waarin de woningen behouden blijven als middenhuurwoning (minimaal tien jaar) worden verzekerd.

Doelgroepenverordening Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij die heeft vastgelegd in een verordening. Met andere woorden: het opnemen van de bestemmingen sociale koop en de middenhuur in bestemmings- plannen krijgt betekenis als er ook een zogenaamde doelgroepenverordening wordt vastgesteld. Daarin wordt de potentiële kopers of huurders omschreven (de doelgroepenomschrijving). In de verordening kunnen ook eisen gesteld worden aan de maximale koop- en huurprijs van een woning, hoelang die in stand moet blijven en aan welke de inkomensgroepen die de woning mag kopen of betrekken.

Voor koopwoningen geldt dat de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar dient vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. De periode dat de woningen behouden blijven als middenhuurwoning is minimaal tien jaar. De verhuurder mag de woning in die periode niet verkopen. De maximale aanvangshuur voor middenhuurwoningen is vastgelegd, evenals een jaarlijks indexeren.

De gewenste doelgroep kan worden omschreven aan de hand van het maximale inkomen van de koper of huurder en hun lokale binding. Daarnaast kunnen het type en de grootte van de woningen omschreven worden en kan worden besloten of er voor een bepaalde tijd wel of niet waardeverhogende voorzieningen aan de woningen aangebracht mogen worden. Om de doelgroepenverordening toe te kunnen passen, moet dit in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. De verordening regelt niet de toewijzing van woningen, waarop deze verordening betrekking heeft, aan individuele huishoudens. Deze toewijzing kan plaats vinden via de huisvestingsverordening. Dat geldt overigens alleen voor huurwoningen.

9

Afwegingen (Sociale koop en middenhuur in bestemmingsplan en verordeningen)

Bij door de Efficiëntie in beeld gemeente uit brengen: voor/nadelen Om bouw te regelen in privaatrecht te geven sturen (prijs, vs. publieksrecht 1) de bestemming kavels grootte) en sociale koop- termijn van Afwegen tegen voor- woning Bij andere instandhouding ! delen globaal bestem- locaties, m.n. vast te leggen mingplan. Timing in transformatie In bestemmingsplan beeld brengen2) en verordening Nee Gezien het ruime regelen ... Om bouw te planaanbod is extra sturen sturing niet nodig Bij door de Efficiëntie in beeld de bestemming gemeente uit ! brengen: voor/nadelen vrije sector te geven regelen in privaatrecht huurwoning kavels vs. publieksrecht 1)3) Om instand- Afwegen tegen voor- houdingstermijn Bij andere ! delen globaal bestem- vast te leggen locaties, m.n. mingplan. Timing in (huurhoogte) transformatie beeld brengen2)3)

In bestaande NeeDe wet biedt hiervoor wijken geen mogelijkheden

1) Het gaat hier om de vraag wat de meest efficiënte werkwijze is: bepalingen privaatrechtelijk regelen in de grondovereenkomst of publieksrechtelijk in een bestemmingsplan. Voegt het laatste iets toe aan het eerste? Daarbij is het van belang de totale inspanning in beeld te brengen: zowel in de fase die vooraf gaat aan de bouw als de fase erna. 2) Voordat gekozen wordt genoemde bestemmingen al of niet publieksrechtelijk vast te leggen wordt een afweging gemaakt met het oog op de voor- en nadelen van een dergelijk gedetailleerd bestemmingsplan ten opzichte van een globaal bestemmingsplan. Hierbij spelen onder meer de (on-)mogelijkheden van handhaving en de benodigde inspanning hiervoor. Waarbij aangetekend dat een globaal plan natuurlijk samen kan gaan met meer bindende anterieure overeenkomsten. In het geval er gekozen wordt voor vastleggen in een bestemmingsplan is de volgende te maken afweging die van de juiste timing. Het is zaak te voorkomen dat in een te vroeg stadium van een transformatie het bestemmingsplan wordt aangepast. Als er een vernieuwd bestemmingsplan ligt verdwijnt de noodzaak tot aanpassing (die heeft dan immers al plaats gevonden) en daarmee een grondslag voor kostenverhaal. Dat frustreert de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst.

Als daarbij ook de bestemming ‘sociale koop’ en vrije sector huur is opgenomen kan dit ten koste gaan van de nodige flexibiliteit bij de onder- handelingen. Zeker als de eisen zodanig zijn dat er geen haalbare business case gemaakt kan worden; dan gebeurt er niets of juist niet het beoogde. De eigenaar bepaalt uiteindelijk wat haalbaar is. Eerst onderhandelen over de anterieur uitonderhandelen levert meer flexibiliteit op. Er kan dan beter op haalbaarheid en kwaliteit worden gestuurd. Daarna kan eventueel de inhoud publieksrechtelijk vast worden gelegd in een bestemmingsplan. 3) Bij de afweging is de motie RG-199 (2020) relevant: “de volgende punten minimaal mee te nemen als mogelijke instrumenten voor de regulering van de schaarste: regulering midden huur – 1% boven op inflatie per jaar”. Met de bepaling in het bestemmingsplan kan zowel een maximum gesteld worden aan de aanvangshuur als aan de jaarlijkse huurverhoging (indexering). Ook kan de periode waarin de woningen verhuurd worden voor de gestelde huurhoogte worden vastgelegd (minimaal 10 jaar, eveneens de periode waarin de woning verkocht mag worden). Het instrument beperkt zich echter tot regulering van de huur bij

10

nieuwbouw. Dat betekent dat slechts voor een deel uitvoering gegeven worden aan motie RG-199, die ook gaat over de bestaande middenhuurwoningen. Daadwerkelijke handhaving kost veel inspanning: van de woningen die (opnieuw) in de verhuur komen moet de nieuwe huur worden gecontroleerd en gehandhaafd. Op dit moment is er in Almere geen systeem die de ontwikkeling van de huursom volgt (in tegenstelling tot die van gereguleerde huurwoningen). Ouder-Amstel poogt onnodige administratieve lasten toch te voorkomen en toch inzicht te krijgen in de wijze van verhuur door in de verordening een meldingsplicht op te nemen gedurende de voorgeschreven instandhoudingstermijn.

7 Antispeculatiebeding: zelfbewoningsverplichting en vervreemdingsverbod Beschrijving De zelfbewoningsverplichting en het vervreemdingsverbod zijn samen ingrediënten van een anti- speculatiebeding. Een antispeculatiebeding voor nieuwe koopwoningen is een middel om ervoor te zorgen dat de beoogde doelgroep ook daadwerkelijk in de woning terechtkomt. De gedachte erachter is dat speculanten en beleggers er niet met de kavels en woningen vandoor gaan, om ze vervolgens voor veel hogere prijzen te verkopen of te verhuren. Het ligt voor de hand dit beding te laten samengaan met andere instrumenten om lage- en middeninkomens te ondersteunen. Zo kan worden verzekerd dat die andere instrumenten daadwerkelijk ten goede komt aan de beoogde groep. Een voorbeeld is om aan de uitgifte van goedkope bouwgrond een antispeculatiebeding te koppelen. Zonder het beding profiteert de eerste koper extra van de goedkope grondprijs op het moment dat hij of zij de woning snel fors duurder verkoopt. Als gemeente wil je voorkomen dat beleggers hierop inspringen en als eerste koper deze woningen kopen en vervolgens snel doorverkopen met hoge winsten. Het is mogelijk om in een antispeculatiebeding uitzonderingen te benoemen, bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een zelfbewoningsplicht geldt alleen voor nieuwbouw, niet voor bestaande bouw.

Omdat de meeste beleggers (buy-to-let) zich op bestaande woningen richten heeft het kabinet dit voorjaar besloten om de mogelijkheden van gemeenten voor een zelfbewoningplicht bij bestaande bouw in te vullen met de uitwerking van de ‘opkoopbescherming’. Dat is niet precies hetzelfde als een zelfbewoningsplicht, maar bereikt wel grotendeels hetzelfde doel. Daar wordt op dit moment nog aan gewerkt.

Met een vervreemdingsverbod kan de gemeente verbieden om de woning binnen een bepaalde tijd door te verkopen. Dit verbod wordt bekrachtigd door een boete, die eventueel lager wordt al naar gelang de inmiddels verstreken duur.

Toepassing in Almere In Almere werken we al vanaf de invoering van de Algemene verkoopvoorwaarden 1999 met een gecombineerde zelfbewoningsverplichting en vervreemdingsverbod voor een periode van twee jaar (samen het (antispeculatie)beding genoemd). Gedurende de periode van twee jaar mag de eigenaar zijn woning niet verkopen, verhuren of op andere wijze vervreemden op straffe van een boete van €50.000,-. In het beding zijn een aantal vaste ontheffingsgronden opgenomen, zoals beëindiging van de relatie of gezondheidsklachten op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden of verandering van werkkring op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd dient te worden.

Bij de invoering werd het beding opgelegd bij grondverkoop voor woningbouw, zodat het beding feitelijk voor alle nieuwbouwwoningen van toepassing was en dus in ontelbare koopovereenkomsten is opgenomen. Tijdens de economische crisis hebben we het beding tijdelijk niet van toepassing verklaard. Dit omdat de verkoop van woningen vrijwel geheel tot stilstand was

11

gekomen en er veelal onder (financiële) druk verkocht werd. Sinds een paar jaar is de zelfbewoningsverplichting en het vervreemdingsverbod weer opgenomen in alle koopovereenkomsten voor particulier opdrachtgeverschap en voor Oosterwold. Doel van particulier opdrachtgeverschap en Oosterwold is dat de koper een kavel koopt en bebouwt met de intentie om daar zelf te gaan wonen. Nu de markt weer aantrekt, willen we door middel van de zelfbewoningsverplichting en het vervreemdingsverbod voorkomen dat de kavels voor particulier opdrachtgeverschap en Oosterwold voor speculatieve doeleinden worden gekocht in plaats van voor zelfbouw. Voor projectmatige bouw is een dergelijk beding niet langer generiek opgenomen, met uitzondering van DUIN waar het beding op basis van contractuele afspraken wel generiek van toepassing is. Wel heeft het college besloten dat de zelfbewoningsverplichting en het vervreemdingsverbod in specifieke situaties van toepassing kan worden verklaard, bijvoorbeeld indien sprake is van markt contraire producten en/of specifieke doelgroepen.

De gemeente gaat niet eerder over tot handhaving dan nadat zij een melding over de noodzaak daarvan heeft ontvangen van bijvoorbeeld makelaars, notarissen of buren. Makelaars en notarissen informeren ons vooral bij een aankomende verkoop. Bij verhuur van de woning komt er over het algemeen geen makelaar of notaris aan te pas. Het tegengaan van verhuur is daarom nagenoeg onmogelijk. Voor een effectieve handhaving ontbreekt de noodzakelijke informatie en er is niet voorzien in middelen om zelf actief te controleren. Wel wordt er, als er sprake is van een melding over het niet voldoen aan de zelfbewoningsverplichting, gecontroleerd via het GBA of de (particuliere) koper ook staat ingeschreven op het adres van de woning. Krijgen we geen melding, dan komt het niet hebben voldaan aan de zelfbewoningsverplichting door de (particuliere) koper van een woning, pas aan het licht bij verkoop van die woning en dat kan jaren later zijn.

Afweging

Om prijsopdrijving te Discussie over Bij nieuwbouw voorkomen door de antispeculatie- verhuur of verkoop van- ! toepassing: bij welke ! Met oog voor de woningen, en met welke efficiëntie 3) beding inzetten? uit speculatieve overwe- uitzonderingen 2) gingen tegen te gaan 1)

1) Dit wordt ondersteund door de oproep aan het college in de motie RG-199/2020 om de zelfbewoningsplicht te onderzoeken. 2) Bijvoorbeeld ouders die voor kinderen kopen. 3) Handhaving blijkt in de praktijk lastig en tijdrovend. Dat komt de efficiëntie van het instrument niet ten goede. Het helpt om bij het ontwerp van een antispeculatiebeding rekening te houden met de mogelijkheden en beperkingen van handhaving.

Instrumenten waarmee ‘korting’ wordt gegeven op de marktwaarde Door gedeeld eigenaarschap (‘koop-huur’ constructies), verlaagde (niet markconforme) grondprijs.

8 Korting op grondprijs Beschrijving De gemeenten kan grond met korting verkopen voor de bouw van woningen voor bepaalde groepen als zij daar voorwaarde aan verbindt die betrekking hebben op het maatschappelijk doel dat daarmee wordt gediend. Dat gebeurt nu bij de verkoop van gronden aan corporaties die gereguleerde huurwoningen bouwen voor lage inkomens. Het kan in principe ook gebeuren voor koopwoningen voor lage- en middeninkomens. De voorwaarden die verbonden zijn aan de korting

12

op de grondprijs hebben betrekking op de exclusieve verkoop van de woningen aan een beoogde inkomensgroep en op het volledig doorgeven van de korting. Iedere belangstellende uit deze groep moet een gelijke kans krijgen om gebruik te maken van de korting. Ook kan de gemeente een maximum stellen aan de woningprijs om zo rekening te houden met wat de groep kan financieren. Tenslotte kan zij voorwaarden stellen aan het behoud van de betaalbaarheid op termijn. Denk daarbij aan een combinatie van antispeculatiebeding (verbod of boetebepaling op vroegtijdig verkoop van de woning, bijvoorbeeld binnen vijf of tien jaar) en/of winstdeling bij doorverkoop. Met een zelfbewonersplicht kan voorkomen worden dat beleggers als eerste koper deze woningen kopen en snel doorverkopen met hoge winsten.

Een bijzondere vorm is de ‘tijdelijk’ korting: de uitgestelde betaling op de grondprijs. Er is een variant denkbaar waarin bij verkoop het restant bedrag betaald wordt, met indexatie (bijv. de CPI). In een andere variant wordt betaald al naar gelang een bouwlaag wordt gerealiseerd. Bouwt de eigenaar- bewoner slechts één bouwlaag dan betaalt deze naast de bouwsom voor die ene bouwlaag 1/3 deel van de grondwaarde. Elke bouwlaag die daarna wordt bijgebouwd wordt er opnieuw afgerekend met de gemeente tot de hele grondwaarde is voldaan. Voor dat deel wat nog niet is voldaan brengt de gemeente een vergoeding in rekening. De vierde bouwlaag kan de bonus zijn voor de bewoner, die overigens wel vanaf dag 1 eigenaar is van de grond.

Afweging

Uitzoeken wat de juridische mogelijk zijn (ivm. staatssteun) 1)

Om voor lage- e/o midden- Afwegen of de voordelen Korting bieden op inkomens betaalbare voor de eigenaar - prijzen in nieuwbouw ! bewoners tov. huur de grondprijs? mogelijk te maken voldoende zijn 2) Doorrekenen van enige varianten: relatie kosten in verhouding tot mogelijke resulaten 3)

1) Bij verlaging van de grondprijs zal onderzocht moeten worden of er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. De verminderde waarde als gevolg van de gestelde voorwaarden speelt hierbij een rol. Het complete stelsel aan contractuele verplichtingen bepaalt of er bij een specifieke grondprijs wel of niet sprake is van marktconformiteit. Daarnaast speelt de vraag welke betekenis de begrippen marktconformiteit en staatssteun hebben als er sprake is van een situatie waarin iedereen dezelfde aanspraak kan maken op een regeling. Het is de vraag of/hoe een gelijk speelveld georganiseerd kan worden. 2) Kopen biedt voordelen boven huren omdat het de mogelijkheid biedt te profiteren van waardeontwikkeling. En dat biedt in een latere fase de mogelijkheden een vervolgstap te zetten in de wooncarrière. Die toe- komstige mogelijkheden worden juist beperkt door korting op de grondprijs omdat dat gepaard gaat met het stellen van voorwaarden. De woning kan niet zomaar worden verkocht. En als het wel verkocht kan worden is dat inclusief beperkende voorwaarden, wat de economische waardeontwikkeling drukt. Daar komt bij dat een positieve waardeontwikkeling, door winstdeling, slechts ten dele ten goede komt aan de eigenaar. Er is, met andere woorden, sprake van nabetaling.

Deze keerzijde van de medaille roept de vraag op welk voordeel het kopen van een woning met voorwaarden biedt ten opzichte van het huren van een vrije sectorhuur woning. Voor de bewoner/eigenaar is deze er wellicht niet. Dat laat onverlet dat er wel een maatschappelijk voordeel is door de mogelijke grotere verbondenheid van een eigenaar/bewoner aan de buurt in vergelijking tot die van een huurder.

13

Van belang is hoe de nabetaling bij een korting op de grondprijs (o.b.v. een indexatie) plaats vindt na doorverkoop. Die nabetaling is niet gelijk aan een marktconforme grondprijs op het moment van nabetaling. Een blik op de langjarige ontwikkeling van de woningprijzen leert dat er sprake is van een stijging boven de langjarige inflatie. Residuele grondprijzen, welke zijn afgeleid van woningprijzen en bouwkosten, ontwikkelen zich meestal twee tot drie keer sterker dan woningprijzen, door een zogenaamd “hefboomeffect”. Door de combinatie van deze twee factoren, ontwikkelt de waarde van grond zich vele malen sneller dan de inflatie. Bij nabetalingsregelingen wordt teruggevallen op een indexatie, om zo vooraf duidelijkheid te geven over de hoogte van de nabetaling. Door het hierboven geschetste principe, wordt bij de nabetaling op basis van een indexatie, niet alsnog marktconform afgerekend en wordt er in dergelijke gevallen in wezen een “korting” verleend. Als je dit zou willen voorkomen dan zou een complexere nabetalingsregeling (op basis van meerdere onzekere variabelen) uitkomst kunnen bieden. Daar staat dan meer onzekerheid tegenover, wat mogelijk een belemmering is voor de financiering. Er kan ook worden gekozen voor een juist simpele benadering waarbij sprake is van uitgestelde betaling op de grondprijs. Bij verkoop wordt dan restant betaald, met indexatie (bijv. de CPI).

De woning ligt doorgaans bij verkoop in een hogere prijsklasse dan bij de eerste verkoop. Deze werkwijze is eenvoudig in de leveringsakte te regelen en zorgt niet voor een administratie bij de gemeente. De eerste bewoner profiteert wel van de marktontwikkeling. Het is goed om deze overweging mee te nemen bij nader onderzoek. 3) Lopende grexen bieden geen ruimte. Bij nieuwe grexen kan rekening worden gehouden met de financiële gevolgen in termen van grondopbrengsten. Ook organisatiekosten, zoals de controle en handhaving op de voorwaarden, moeten in de berekening mee worden genomen.

9 Tussen Koop en huur Beschrijving Voor veel starters met een (lager) middeninkomen is kopen te duur, terwijl ze te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Ze zijn aangewezen op een huurwoningen in de vrije sector met een middenhuur. Voor deze groep zijn er sinds eind jaren ‘70 verschillende tussenvormen tussen huren en kopen ontwikkeld. Het gaat bijvoorbeeld om een aankoop in stukjes, aankoop van een gedeelte van de woning, koop van alleen de opstal (kavel in erfpacht) of koop van alleen de binnenkant van het huis. Dergelijke instrumenten drukken de verkoopprijs. In ruil daarvoor is er dikwijls een winstdelingsregeling (de oorspronkelijke eigenaar krijgt alsnog een winstdeel bij latere verkoop) en een terugkooprecht, of -plicht. De bewoner is volledig eigenaar in de zin van het gebruiksrecht. Het economisch recht wordt, in ruil voor korting op de koopsom, wel gedeeld. De ontwikkeling van de waarde komt immers slechts voor een deel ten goede van de verkopende eigenaar. Meestal, maar niet altijd, wordt een kettingbeding opgenomen om te voorkomen dat na een snelle doorverkoop de eerste koper de winst opstrijkt.

Voorbeelden Zowel corporaties als marktpartijen hebben tussenvormen tussen huren en kopen aangeboden. In het verleden werden de meeste financiële producten aangeboden door woningcorporaties, maar sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 is dat moelijker geworden voor corporaties.

• Producten Stichting OpMaat: − Koopgarant: door korting op de koopsom, deling van de ontwikkeling in waarde en terug- koopplicht worden specifieke koopwoningen eerder bereikbaar en is de aankoop minder risicovol. De aankoopprijs van een Koopgarantwoning ligt onder de marktwaarde. Als de koper weer wil verkopen, moet hij deze terug verkopen aan de corporatie of ontwikkelaar en ontvangt de koopprijs plus of min een aandeel in de waardeontwikkeling. Deze optie komt voor bij tientallen woningcorporaties, maar ook bij marktpartijen. Enkele gemeenten geven aan dat corporaties Koopgarant afbouwen omdat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) deze mogelijkheid oninteressant maakt, hoewel sommige corporaties

14

Koopgarant nog steeds bewust aanbieden. Er zijn ook gemeenten die zelf overwegen Koopgarant in te zetten om nieuwbouw betaalbaar te houden voor starters. Zo werkt de gemeente Ede aan de invoering van een Koopgarantfonds en is zij met meerdere gemeenten met de uitvoerder van de Koopgarant regeling, Stichting OpMaat, hierover in gesprek. − Koopstart: korting op de koopsom en deling van de ontwikkeling in waarde. Er is geen terugkoopplicht. Als de koper de woning weer wil verkopen, wordt de korting plus een deel van de waardeontwikkeling terugbetaald aan de corporatie of ontwikkelaar. − Koop Goedkoop: de koper koopt de opstal en huurt de grond via erfpacht. De verkopende corporatie geeft een korting op de canon. − Koopcomfort: verkoop tegen marktwaarde, maar wel met terugkoopgarantie. • Product van Dudok: − Kopen naar Wens: hiermee wordt niet de hele koopsom van de woning betaald, maar slechts een deel hiervan. Het deel dat niet wordt betaald (maximaal 50%) moet uiterlijk bij verkoop worden afgerekend. Het bedrag waarvoor wordt ingestapt is afhankelijk van het inkomen. De Nationale Hypotheek Garantie sneltoets bepaalt hoeveel geleend kan worden, dat vervolgens sturend is voor het instapbedrag. Als bijvoorbeeld meer geleend kan worden dan de minimale aankoopsom van 50% dan is het verplicht om hoger in te stappen.

Het gedeelte dat bij aankoop niet wordt betaald wordt afgerekend als de woning weer wordt verkocht (eindverwerking met indexatie lokale prijsontwikkeling). Tussentijds bijkopen eventueel tot de volledige 100%, is ook mogelijk. − Koop Goedkoop: de woning wordt volledig gekocht, de grond wordt gehuurd. Op de canon wordt korting gegeven. In het eerste lopende jaar wordt geen canon betaald, in het tweede jaar 10%, het derde jaar 20% etc. tot na tien jaar het volledige bedrag van de canon betaald moet gaan worden. Zo worden de maandlasten in de eerste jaren laag gehouden. • Product Betaalbare Koopwoningen Zaanstad: − Voor Zaanse starters zijn er verschillende koopproducten met kortingen op de koopsom van de woning en de erfpacht. In eerste instantie wordt 65% van de koopsom van de woning betaald. De overige 35% blijft minimaal 10 jaar in eigendom van de stichting Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. Ook de grond blijft minimaal 10 jaar in eigendom van de stichting. Zij wordt in erfpacht uitgegeven, waarbij voor lage inkomenskorting op de canon mogelijk is. Bij doorverkoop wordt naar rato afgerekend, waarbij het aandeel van de stichting afhankelijk is van het verstrekte kortingspercentage. De woning blijft voor de doelgroep beschikbaar.

• Initiatiefvoorstel HuurKoop3.0, NIDA Rotterdam − Evenals het geval bij Betaalbare Koopwoningen Zaanstad richt het initiatiefvoorstel uit Rotterdam zich op een gedeeld eigendom van de woning van de huurkoper en de huurverkoper. De huurkoper koopt geleidelijk aan steeds meer aandeel in de woning tot de woning uiteindelijk volledig in het bezit is van de huurkoper (na 30 jaar). Daarnaast betaalt de huurkoper huur aan de huurverkoper om in de volledige woning te wonen (dus voor het deel van de woning dat in het bezit is van de huurverkoper: dit kan een particulier, een fonds, een woningcorporatie of een bank zijn). Bij een eventuele tussentijdse verkoop delen de huurkoper en huurverkoper naar rato (op basis van de aandelenverhouding) in de winst en eventuele risico’s. Het verschil met Betaalbare Koopwoningen Zaanstad zit hem onder andere in het woningaandeel in de startfase, en daarmee de initiële koopsom. In het Zaanse model is sprake van een vast woningaandeel met vaste koopsom, waarvoor de starter waarschijnlijk een hypotheek zal aangaan. In het Rotterdamse model is het aandeel, en dus aankoopsom afhankelijk van het eigen beschikbare vermogen. Er hoeft in principe geen hypotheek te worden aangegaan (en er is dus ook geen belastingvoordeel door hypotheekrenteaftrek). De gedachte is

15

dat de rente en aflossing die bij normale koop verschuldigd zou zijn nu aangewend wordt voor de maandelijkse huur en geleidelijke opbouw van aandelen in de woning. • Product RABO en BPD − Woningfonds: BPD en Rabobank zetten samen het Woningfonds op en willen in 10 jaar 15.000 middenhuurwoningen bouwen. Het Woningfonds zal dienen als platform waarop de Rabobank nieuwe financiële producten kan aanbieden die zijn afgestemd op huurders die later misschien kopers worden, of andersom. Dit kunnen huurspaar- of huurkoopproducten worden.

Afweging

Beproefd recept, kan tempo mee worden gemaakt 1) De woningen worden behouden voor de beoogde inkomensgroep bij doorverkoop 2) Om met de resulterende Koop-huur korting op de koopsom Voorbeeld calculaties maken: voor wie en in constructies de kansen voor lage- en welke mate de kansen toenemen initiëren? middeninkomens op de koopmarkt te vergroten Afwegen of de voordelen t.o.v. het volledig huren van een woning significant zijn voor de bewoners, gezien de beperkingen in het economisch eigendom? 3)

Onderzoek of de maatregel efficiënt is: of de inspanning van de gemeente in verhouding staat tot de resulaten 4)

1) Dat geldt echter niet voor alle instrumenten. KoopGarant en vergelijkbare constructies kunnen waarschijnlijk vrij snel worden geïmplementeerd. Een op Almeerse maat gesneden product dat vergelijkbaar is met het Zaans product of het voorstel van NIDA zal naar verwachting meer voorbereidingstijd met zich meebrengen (operationeel na 2021). 2) De mate waarin is afhankelijk van het gekozen instrument. Bij terugkoop plicht kan de terugkopende partij de woning opnieuw inzetten met dezelfde huur-koop regeling. Als er alleen sprake is van deling in de waardeontwikkeling kan niet de woning maar (bij een positieve ontwikkeling) wel de winst opnieuw ingezet worden. 3) Zoals eerder opgemerkt: door de regels, voorwaarden en bedingen is een huur-koopwoning economisch gezien (ontwikkeling marktwaarde) deels te beschouwen als een huurwoning. De bewoner wordt in mindere mate het perspectief van een wooncarrière geboden. De mate waarin daarvan sprake is is afhankelijk van de wijze van afrekenen van de waardeontwikkeling bij doorverkoop. 4) Hoe groot is de groep die er baat bij kan hebben. Kunnen voldoende huishoudens worden geholpen in vergelijking met de investerings- en uitvoeringskosten voor de gemeente? Met name de afrekening bij doorverkoop kan tot veel inspanning leiden. Vanwege ervaringen daarmee zijn corporaties gestopt met Koopgarant.