Bundel PM 26 augustus

46

Natuurwaarden in de De locatie grenst aan het NNN-gebied Almeerderhout, maar wordt van het NNN-gebied omgeving - gescheiden door de Hoge Vaart. Het NNN-gebied is relatief dichtbij. Gelet op de ligging aan de andere zijde van de Hoge Vaart worden desondanks geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Ligging aan vaarroute Doorvaarhoogte De locatie ligt niet aan het hoofdvaarroutenetwerk. Vanaf deze locatie de afstand naar netwerk bruggen / afmeting het grotere binnendijkse open water (Weerwater en Noorderplassen) relatief ver is en sluizen diverse bruggen en / of sluizen gepasseerd moeten worden. De locatie is daardoor niet - interessant voor zeilboten. De locatie is wel interessant gelet op de grote ontwikkelingen die momenteel plaatsvinden aan de oostzijde van Almere met de ontwikkeling van Nobelhorst en Oosterwold. De vraag naar (water)recreatie zal daardoor in de toekomst aan deze zijde van de stad toenemen. Diepte van het water + De locatie ligt aan de Hoge Vaart. De waterdiepte is ruim voldoende voor de pleziervaart.

Planning Met de RVB moet overeenstemming worden verkregen over het gebruik van de grond. In +/- het bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming Bos. Een jachthaven is binnen deze bestemming niet mogelijk. Er zal dus een juridisch planologische procedure moeten worden doorlopen. Benodigde Naast aanleg van de steigers, opstallen en het aanleggen van de parkeerplaatsen is investeringen +/- mogelijk de aanleg van een afscheiding t.o.v. het doorgaande beroepsvaart op de Hoge Vaart noodzakelijk. Afhankelijk van de omvang van de jachthaven is mogelijk het verleggen van het fietspad en gedeeltelijke ontgraving noodzakelijk.

Conclusie zijn de belangrijkste minpunten van deze locatie. De afstand tot het grotere open water en mogelijk conflict met de beroepsvaart wordt door De relatief grote afstand tot het Weerwater en de Noorderplassen de ondernemers uit de watersportsector ook als een belangrijk minpunt waardoor de locatie alleen interessant is voor motorboten en sloepen en gezien. de afhankelijkheid van andere partijen (Provincie, Rijksvastgoedbedrijf)

47

12. Leeghwaterplas / Hanny Schaftpark

Leeghwaterplas / Hanny Schaft park

Criterium Score Toelichting Oppervlakte +/- De ruimte aan de land- en waterzijde is voldoende. Realisatie van de jachthaven gaat aan de landzijde ten koste van het park (momenteel grasveld). Omdat de Leeghwaterplas

48

relatief klein is, neemt een jachthaven met ca. 200 ligplaatsen een aanzienlijk deel van het open water in beslag. Uitbreidingmogelijk- Uitbreiding van het aantal ligplaatsen is mogelijk. Wel heeft de Leeghwaterplas een heden > 200 - beperkter oppervlak dan het Weerwater en de Noorderplassen. Uitbreiding van de ligplaatsen jachthaven betekent dat een relatief groot deel van de plas in gebruik wordt genomen door de jachthaven. Beschikbaarheid De grond is in eigendom van de gemeente. Binnen de huidige bestemming wordt een +/- recreatieve functie en horeca mogelijk gemaakt, maar een jachthaven of ligplaatsen zijn specifiek uitgesloten. Bereikbaarheid / Het Hanny Schaftpark is via de Vrijheidsdreef bereikbaar. In het park is de locatie verkeershinder + momenteel niet voor de auto ontsloten. Vanaf de rotonde op de Vrijheidsdreef is een ontsluiting te realiseren. Dit gaat vanzelfsprekend ten koste van het autovrije karakter van het park. Omgevingskwaliteit ++ De omgevingskwaliteit is door de ligging in het groen hoog.

Afstand tot andere Visueel Aan de overzijde van de locatie zijn op ca. 250 m woningen gelegen die op de locatie mogelijk +/- uitkijken. Een goede landschappelijke inpassing vormt een ontwerpopgave. conflicterende bestemmingen Geluidoverlast Voor een jachthaven geldt een richtafstand van 50 m tot een omgevingstype rustige + woonwijk. De afstand van deze locatie tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing is ruim meer dan 50 m. Veiligheid ++ Er zijn met betrekking tot veiligheid geen conflicterende functies in de directe omgeving.

Impact op Waterkwaliteit De aanwezigheid van boten brengt het risico op waterverontreiniging met zich mee, milieu/ecologie: - bijvoorbeeld door lekkage/lozen van olie, brandstof en overige afvalstoffen. Negatieve effecten kunnen mogelijk gecompenseerd worden door het aanbrengen van waterzuiverende beplanting. Natuurwaarden in de + De locatie ligt niet in de nabijheid van NNN-gebied en/of N2000 gebied. omgeving

49

Ligging aan vaarroute Doorvaarhoogte De locatie ligt niet aan de Blauwe as, maar maakt wel deel uit van het netwerk bruggen / afmeting +/- hoofdvaarroutenetwerk zoals aangegeven op de Vaarkaart Almere. Om vanaf de sluizen Leeghwaterplas naar de Hoge Vaart te komen moet een sluis worden gepasseerd. Diepte van het water +/- Er wordt vanuit gegaan dat er moet worden gebaggerd om voldoende diepte te realiseren voor de haven. Planning In het bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming Gemengd. Horeca is toegestaan, maar een jachthaven is binnen deze bestemming expliciet uitgesloten. Uit de +/- toelichting van het bestemmingsplan blijkt niet waarom ervoor is gekozen om dit expliciet uit te sluiten. Er zal dus een juridisch planologische procedure moeten worden doorlopen. Benodigde - Naast aanleg van de steigers, opstallen en het aanleggen van de parkeerplaatsen is de investeringen aanleg van een ontsluitingsweg vanaf de Vrijheidsdreef noodzakelijk.

Conclusie De realisatie van de haven met 200 ligplaatsen of meer betekent dat een aanzienlijk deel van het open water door de haven in beslag wordt genomen. Ook is de locatie momenteel niet bereikbaar met de auto en zijn investeringen nodig om de locatie wel bereikbaar te maken. De locatie wordt op basis hiervan als minder geschikt beoordeeld dan een aantal van de andere onderzochte locaties.

50

13. Almere Haven

51

Uitbreiding Almere Haven

Criterium Score Toelichting Oppervlakte Er is in de bestaande haven geen ruimte voor uitbreiding met ca. 200 ligplaatsen. Ook is -- er aan de landzijde gelet op het in het kader van de opgestelde visie Almere Haven beoogde programma met woningbouw en een hotel geen ruimte voor uitbreiding van de parkeerruimte t.b.v. de haven. Uitbreidingmogelijk- Zie bovenstaand. heden > 200 -- ligplaatsen Beschikbaarheid - De grond is in eigendom van de gemeente. De haven wordt geëxploiteerd door de WSV Almere Haven. Omgevingskwaliteit + De locatie bevindt zich aan de rand van het Gooimeer en heeft een hoge omgevingskwaliteit. Bereikbaarheid / WSV Almere Haven is in de bestaande situatie goed ontsloten. Toevoeging van extra verkeershinder + ligplaatsen leidt niet tot een zodanige toename van de verkeersintensiteiten dat de bestaande wegenstructuur dit niet kan verwerken. Afstand tot andere Visueel Het betreft uitbreiding van de bestaande haven. Dit leidt naar verwachting niet tot een mogelijk + verslechtering ten opzichte van de bestaande situatie. conflicterende bestemmingen Geluidoverlast Voor een jachthaven geldt een richtafstand van 50 m tot een omgevingstype rustige + woonwijk. De afstand van deze locatie tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing is meer dan 50 m. Veiligheid ++ Er zijn met betrekking tot veiligheid geen conflicterende functies in de directe omgeving.

Impact op Waterkwaliteit De aanwezigheid van boten brengt het risico op waterverontreiniging met zich mee, milieu/ecologie: - bijvoorbeeld door lekkage/lozen van olie, brandstof en overige afvalstoffen. Momenteel zijn er op deze locatie al ligplaatsen voor boten. Het aantal ligplaatsen neemt wel aanzienlijk toe, waardoor de impact op de waterkwaliteit toeneemt.

52

Natuurwaarden in de + De locatie ligt niet in de nabijheid van NNN-gebied en/of N2000 gebied. Er worden geen omgeving belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Ligging aan vaarroute Doorvaarhoogte De locatie ligt buitendijks. Er vanuit gaande dat de doelgroep voornamelijk op het netwerk bruggen / afmeting - binnendijkse water wil varen is de locatie ongunstig gelegen. Om op het binnendijkse sluizen water te komen moet eerst de sluis richting de Lange Wetering worden gepasseerd, waarvoor ook sluisgeld moet worden betaald. Diepte van het water + Het betreft een bestaande haven. De waterdiepte is voldoende.

Planning -- Aanleg van een jachthaven is binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Er moet een juridisch planologische procedure worden doorlopen. Benodigde Omdat aan de landzijde geen ruimte is, zijn naast aanleg van de steigers en het investeringen - aanleggen van de parkeerplaatsen, investeringen in de aanpassing van de havenarm noodzakelijk.

Conclusie

Gelet op het gebrek aan ruimte zowel aan de landzijde als aan de waterzijde wordt de locatie niet geschikt geacht voor de realisatie van een nieuwe jachthaven dan wel substantiële uitbreiding van de bestaande haven. Bovendien ligt de haven buitendijks, waardoor voor het varen op het binnendijkse routenetwerk altijd eerst de sluis gepasseerd moet worden. Dit maakt de locatie Almere Haven minder geschikt voor realisatie van een binnendijkse jachthaven dan een aantal van de andere onderzochte locaties.

53

3. Samenvatting en conclusie

In de voorgaande tabellen zijn de locaties beoordeeld op de genoemde worden, maakt de beoordeling wel inzichtelijk welke locaties meer criteria. Hoewel niet elk criterium noodzakelijk even zwaar weegt en over geschikt zijn voor de realisatie van een jachthaven. Onderstaand is een de toekenning van de beoordeling per criterium gediscussieerd kan totaal overzicht opgenomen van alle locaties.

54

Totaal overzicht locatie

Criterium 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Oppervlakte - - ++ + - +/- +/- +/- X +/- + +/- -- Uitbreidingmogelijk- heden > 200 ligplaatsen -- - + + + +/- + + X + + - --

Beschikbaarheid + + + + + + +/- +/- X +/- - +/- - Bereikbaarheid / + + + + +/- +/- + + X -- + + + verkeershinder Omgevingskwaliteit +/- + + + - + + ++ X ++ ++ ++ + Afstand tot andere Visueel mogelijk conflicterende - +/- ++ +/- - - + ++ X ++ + +/- + bestemmingen

Geluidoverlast +/- + + + +/- - ++ + X ++ ++ + + Veiligheid +/- +/- +/- +/- +/- + ++ + X + +/- ++ ++ Impact op Waterkwaliteit - - - - - - - - X - - - - milieu/ecologie: Natuurwaarden in de ++ -- +/- + ++ ++ -- -- X -- - + + omgeving Ligging aan vaarroute Doorvaarhoogte bruggen netwerk / afmeting sluizen ++ ++ ++ ++ + + +/- +/- X - - +/- -

Diepte van het water + + +/- +/- +/- +/- +/- +/- X + + +/- + Planning ++ +/- +/- +/- +/- - -- -- X -- +/- +/- -- Benodigde investeringen ++ - - - - +/- -- - X -- +/- - -

55

Conclusie Geschikt voor een commerciële jachthaven met 200 ligplaatsen en eventueel verdere uitbreiding is mogelijk. Gaat wel ten koste van een deel Aan de hand van het uitgevoerde locatieonderzoek binnendijkse van het aanwezige recreatiestrand. De jachthaven dient zodanig te jachthaven worden de volgende locaties het meest kansrijk geacht voor worden ontworpen dat er geen menging van zwemmers en boten de vestiging van een nieuwe binnendijkse jachthaven: optreedt. Dit kan bijvoorbeeld door de noodzakelijke strekdam / Locatie 1: Noorderplassen West, locatie WSV NP (Baaihaven) golfbreker de haven meer te laten omsluiten en de toegang tot de haven aan de oostzijde te leggen. Bij verdere uitwerking kan worden onderzocht Deze locatie is een uitbreiding van ligplaatsen het snelst realiseerbaar, in hoeverre deze strekdam met compensatie extra recreatiestrand en/of omdat dit op basis van het geldende bestemmingsplan al is mogelijk natuurvriendelijke oever kan worden gecombineerd. Vanwege te gemaakt. Het betreft een uitbreiding met ca. 150 ligplaatsen. Verdere doorlopen juridisch planologische procedure te realiseren op middellange uitbreiding lijkt hier niet mogelijk. De huidige exploitatie vindt plaats door termijn. WSV Noorderplassen West.

Zowel voortzetting van een verenigingshaven, als een exploitatie door een commerciële partij lijkt vanwege de relatief Locatie 7: Almeerderhout Kromme Weteringsluis lage investeringskosten in combinatie met Horeca en botenverhuur Past goed in de gedachte van het creëren van een compleet routenetwerk mogelijk. E.e.a. is afhankelijk van beoogde kwaliteits- en met interessante pleisterplaatsen en wordt in het kader van het voorzieningenniveau en met betrokken partijen te maken afspraken. Ten toekomstperspectief voor het Almeerderhout dat momenteel door aanzien van een commerciële jachthaven geldt wel dat dit een grotere gemeente en Staatsbosbeheer wordt opgesteld als potentiële impact op de omgeving zal hebben vanwege het benodigde ruimtebeslag ontwikkeling gezien. Deze locatie heeft naar verwachting relatief hoge aan de landzijde voor opstallen (o.a. havenkantoor, opslag en sanitair) en investeringskosten o.a. door de noodzaak om het water te ontgraven. De parkeren. Ook is voor een commerciële jachthaven randvoorwaardelijk realisatie lijkt daarmee alleen haalbaar in combinatie met andere dat de bepaling dat de haven alleen beschikbaar is voor bewoners van ontwikkelingen. Een jachthaven op deze locatie lijkt vooral een optie op Noorderplassen West wordt opgeheven. langere termijn.

Locatie 3: Noorderplassen Zuidoost hoek Locatie 8: Almeerderhout: Lange Wetering Geschikt voor een commerciële jachthaven met 200 ligplaatsen en Hiervoor geldt hetzelfde als voor locatie 7. Past goed in de gedachte van eventueel verdere uitbreiding is mogelijk. Vanwege te doorlopen juridisch het creëren van een realiseren van een compleet routenetwerk met planologische procedure te realiseren op middellange termijn. interessante pleisterplaatsen en wordt in het kader van het Aandachtspunt is de inpassing van de haven in relatie tot de recent toekomstperspectief voor het Almeerderhout dat momenteel door gerealiseerde natuurvriendelijke oevers. Aanpassing daarvan is alleen gemeente en Staatsbosbeheer wordt opgesteld als potentiële mogelijk in overleg met het Waterschap en de Provincie. ontwikkeling gezien. Deze locatie heeft naar verwachting ook relatief Locatie 4: Noorderplassen strand Von Draisweg hoge investeringskosten o.a. door de noodzaak om het water te

56

ontgraven. De realisatie lijkt daarmee alleen haalbaar in combinatie met Voor locatie 3 Noorderplassen Zuidoost hoek geldt dat deze op veel andere ontwikkelingen. Een jachthaven op deze locatie lijkt vooral een aspecten vergelijkbaar is met locatie 4. Locatie 4 Noorderplassen Von optie op langere termijn. Draisweg heeft desondanks de voorkeur omdat:

Voorkeurslocatie • hier al een parkeerterrein aanwezig is, wat eventueel nog kan worden uitgebreid; Hoewel op alle 5 bovengenoemde locaties de realisatie van een • in principe zijn op basis van de vigerende bestemmingsplannen op jachthaven denkbaar is, heeft locatie 4: Noorderplassen strand Von beide locaties, binnen voorwaarden, recreatieve voorzieningen Draisweg de voorkeur. mogelijk. Daarbij is in het bestemmingsplan Groenzone Motivatie Noorderplassen-De Vaart en Oostvaardersbos aangegeven dat op de zuidoever van de Noorderplassen (buiten het plangebied van Als uitgangspunt is daarbij gehanteerd dat de jachthaven binnen dit bestemmingsplan) de meer intensieve vormen van recreatie afzienbare termijn moet kunnen worden gerealiseerd. De locaties 7 en 8 zijn voorzien. Voor dit deel (bij locatie 4) is recent een vergunning in de Almeerderhout is dit onzeker. Deze locaties zijn naar verwachting aangevraagd voor de vestiging van horeca en is al het pas op langere termijn en alleen met medewerking van Staatsbosbeheer recreatiestrand aanwezig. Bij locatie 4 is hierdoor een clustering realiseerbaar. Bovendien vereisen deze locaties relatief veel van recreatieve functies mogelijk terwijl vestiging bij locatie 3 investeringen, doordat een jachthaven met 200 ligplaatsen of meer leidt tot een verdere versnippering van recreatieve functies rond grotendeels moet worden uitgegraven.

de Noorderplassen; Voor locatie 1 Noorderplassen Haven WSV NPW geldt dat de mogelijke • de locatie met de auto goed bereikbaar is via de Hoge Ring; uitbreiding van het aantal ligplaatsen beperkt is tot maximaal ca. 150 en • de dichtstbijzijnde woonbebouwing op ca. 350m afstand ligt; de druk op de omgeving is al relatief hoog is (o.a. parkeren/ontsluiting), • bij locatie 3 recent eilandjes met natuurvriendelijke oevers zijn doordat de locatie in een bestaande woonwijk ligt en er door bewoners al aangelegd die bij komst van een jachthaven waarschijnlijk moeten problemen met de ontsluiting van de wijk worden ervaren. Ook is de worden aangepast. ruimte aan de landzijde voor aanvullende functies beperkt. Bovendien heeft de gemeente momenteel een overeenkomst met de WSV Noorderplassen West ten aanzien van de exploitatie van de haven als verenigingshaven en is deze locatie alleen geschikt voor commerciële exploitatie indien de geldende bepaling wordt opgeheven dat alleen bewoners van de Noorderplassen West een ligplaats mogen huren.

57

Projectopdracht binnendijkse jachthaven Von Draisweg

Opdrachtgever: Helen van Duin, Afdelingsmanager Gebiedsontwikkeling Projectleider: André Everts, Projectmanager Gebiedsontwikkeling Datum: 08 april 2021 Status: Concept Versie: 2

Inleiding

In 2019 is door Waterrecreatieadvies B.V. in opdracht van de gemeente een onderzoek uitgevoerd naar de toekomst van Jachthavens in Almere. In het rapport wordt geconcludeerd dat er met de huidige jachthavens buitendijks voldoende aanbod is. Binnendijks is de verwachting dat er ruimte is voor een nieuwe jachthaven met een capaciteit van ca. 300 ligplekken. Gelet op deze conclusie is een locatieonderzoek uitgevoerd waar binnen de gemeente Almere ruimte is voor een nieuwe binnendijkse jachthaven. In het uitgevoerde locatieonderzoek zijn 13 locaties onderzocht aan de hand van diverse criteria. Op basis van de uitkomsten van het locatieonderzoek is de locatie in de Noorderplassen bij het recreatiestrandje aan de Von Draisweg als voorkeurslocatie aangewezen. Ten behoeve van het verder uitwerken van deze voorkeurslocatie is op basis van een eerste stedenbouwkundige schets deze projectopdracht en een Kosten-Baten analyse voor deze locatie opgesteld.

Schetsen mogelijke inrichting Jachthaven en directe omgeving Von Draisweg

Doel projectopdracht

Doel van deze projectopdracht is om te komen tot een ontwikkelingsplan waarin de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de realisatie en exploitatie van een jachthaven aan de Von Draisweg zodanig worden vastgelegd, dat op basis hiervan een juridisch planologische procedure kan worden gestart om de realisatie van de jachthaven mogelijk te maken en de locatie via een tender aan de markt kan worden aangeboden.

IAGO: opstellen Ontwikkelingsplan

Verdere uitwerking van de benoemde voorkeurslocatie vindt plaats aan de hand van het IAGO. Op basis van het IAGO wordt gestart met het vaststellen van een projectopdracht voor het opstellen van een Ontwikkelingsplan. Het Ontwikkelingsplan omschrijft het gewenst programmatisch en stedenbouwkundig plan (randvoorwaarden) en is op uitvoering (planuitwerking) gericht. Het Ontwikkelingsplan vormt de basis en kader voor de Bouwplanfase. De opening van de grondexploitatie maakt onderdeel uit van het Ontwikkelingsplan en is daarmee kaderstellend voor het vervolgtraject van Bouwplan- en Realisatiefase.

Uitgangspunten Ontwikkelingsplan

Programma

Ten behoeve van het beoordelen van de potentiële locaties is in het Locatieonderzoek een “basisprogramma” beschreven dat bestaat uit:

• Ca. 200 ligplaatsen (ca. 8 X 4 m per ligplaats, eventuele uitbreiding naar max. 300 ligplaatsen mogelijk).

• Hoofdgebouw met receptie en havenkantoor

• Sanitair

• Milieueiland / Afvalwater innamepunt (afhankelijk van de omvang en activiteiten die in de jachthaven zijn toegestaan. Voor de meeste afvalstoffen aan te bieden bij > 50 ligplaatsen).

• Trailerhelling

• Parkeergelegenheid: vooralsnog wordt uitgegaan van de standaardnorm van 0,7 pp/ligplaats, dus 140 pp op basis van 200 ligplaatsen.

• Duurzaamheid: o.a. faciliteiten bieden t.b.v. elektrisch varen.

• Bij voorkeur geen winteropslag: opslag en (groot)onderhoud vindt plaats op een separate locatie (bij voorkeur op bedrijventerrein), tenzij voldoende wordt aangetoond dat hinder voor de omgeving op de betreffende locatie kan worden voorkomen.

Horeca

Voor een rendabele exploitatie wordt er vanuit gegaan dat er naast dit basis programma ook Horeca onderdeel zal zijn van deze ontwikkeling. Op basis van het geldende bestemmingsplan Noorderplassen Oost en West heeft deze locatie en de directe omgeving de bestemmingen Groen en Water met de functieaanduiding Recreatie. Binnen deze bestemming zijn onder andere: recreatieve voorzieningen, horeca tot ten hoogste categorie 2a van Bijlage 2 Staat van Horeca- activiteiten behorend bij het bestemmingsplan en maximaal één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'recreatie' toegestaan.

Ten aanzien van de bouwregels is met betrekking tot horeca opgenomen:

• horeca: bouwhoogte maximaal 10 m, gezamenlijk bedrijfsvloeroppervlak maximaal 1.500 m² voor alle gronden met de bestemming Groen of Water met de functieaanduiding Recreatie.

Momenteel heeft de gemeente al een reserveringsovereenkomst afgesloten voor een vestiging van een horecagelegenheid met een oppervlakte van ca. 280 m2 bij het recreatiestrand. Door horeca bij de jachthaven toestaan zal dus mogelijk sprake zijn van 2 nieuwe horecavestigingen.

Realisatie van een jachthaven is op deze locatie op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zal dus een (partiële) herziening van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden, of van het bestemmingsplan worden afgeweken met een uitgebreide Wabo- procedure.

Aantal ligplaatsen

Door Waterrecreatie Advies B.V. wordt de behoefte aan nieuwe ligplaatsen binnendijks in Almere op ca. 300 ligplaatsen ingeschat. In het rapport zijn diverse trends en mogelijke ontwikkelingen beschreven die van invloed zijn op deze behoefte aan ligplaatsen. Gelet op de hoeveelheid aan factoren die de behoefte aan ligplaatsen beïnvloeden, is de impact die deze verschillende trends op langere termijn hebben op voorhand niet exact te voorspellen. Dit laat onverlet dat er op dit moment op basis van het aantal verdwenen ligplaatsen in het weerwater en het feit dat een aanzienlijk deel van de in de grachten afgemeerde boten niet aan de daarvoor geldende voorwaarden voldoet, een substantiële behoefte aan ligplaatsen bestaat.

Door de HISWA wordt voor een financieel haalbare commerciële exploitatie van een jachthaven als richtlijn aangehouden dat een jachthaven een omvang van 300 ligplaatsen dient te hebben, of dat naast de ligplaatsen ook ander programma aan de haven moet worden toegevoegd met een eigen verdienpotentie. Daarbij valt te denken aan zaken als: botenverhuur, fietsverhuur, B&B mogelijkheid, Horeca, zeilschool etc.

Er zijn in principe dus meerdere scenario’s denkbaar voor de uitbreiding van het aantal ligplaatsen. Het is uiteindelijke aan de marktpartij om een inschatting te maken van de daadwerkelijke behoefte en het benodigde aantal ligplaatsen voor een gezonde business case, eventueel in aanvulling met ander programma en bijbehorende verdienmodellen. In het kader van het locatieonderzoek is daarom uitgegaan om de mogelijkheden voor uitbreiding in bestaande jachthavens en de mogelijkheden voor vestiging van een nieuwe jachthaven met 200 ligplaatsen in beeld te brengen en is per locatie aangegeven of een uitbreiding van het aantal ligplaatsen en de daarbij benodigde ruimtebeslag aan de landzijde (met name ten behoeve van parkeerplaatsen) naar verwachting mogelijk is. Ook is er bekeken of er fysiek voldoende ruimte is voor eventueel aanvullend programma omdat dit bij een haven met ca. 200 ligplaatsen naar verwachting noodzakelijk is voor een commercieel rendabele exploitatie.

Op de locatie Von Draisweg is ruimtelijk zowel het realiseren van 300 ligplaatsen als het toevoegen van ander programma mogelijk. Bij het opstellen van het Ontwikkelingsplan zal het programma (zowel m.b.t. aantal ligplaatsen en overig programma) o.a. op basis van een marktconsultatie verder worden aangescherpt.

Ruimtelijke inpassing

De woonbebouwing aan de Noorderplassenweg ligt op ca. 350 m en dus op relatief ruime afstand. De locatie ligt over het water wel in het zicht van deze woningen. Daarnaast ligt de voorkeurslocatie in een voor recreatie bestemd gebied, waardoor er ook diverse andere bezoekers van het gebied gebruik maken. In dit kader is het van belang dat de jachthaven een aantrekkelijke en uitnodigende uitstraling heeft en waar nodig landschappelijk wordt ingepast.

Compensatie recreatiestrand

Realisatie van de jachthaven op de voorkeurslocatie gaat ten koste van een deel van het aanwezige recreatiestrand. In verband met de veiligheid van de gebruikers van het strand, is het bovendien noodzakelijk de haven fysiek van het strand te scheiden. In het kader van het Ontwikkelingsplan zal

worden onderzocht in hoeverre bij het aanbrengen van een dergelijke fysieke scheiding in de vorm van een strekdam / landtong het ook mogelijk en noodzakelijk is om het recreatiestrand (deels) te compenseren. Bij de uit te schrijven tender kan partijen worden gevraagd om hier ook voorstellen voor te doen.

Voorkeurspositie voormalige ligplaatshouders Jachthaven Haddock in het Weerwater

Gelet op de doelstelling om met de realisatie van de jachthaven een structurele oplossing te bieden voor de ligplaatshouders die een ligplaats huurden bij de voormalige jachthaven Haddock in het Weerwater, is een aandachtspunt voor de verdere uitwerking hoe deze ligplaatshouders een voorrangspositie kan worden gegeven om desgewenst een ligplaats in de nieuwe jachthaven te huren.

Grex

Ten behoeve van deze projectopdracht is een Kosten-Batenanalyse (KBA) opgesteld (zie geheime bijlage). Omdat de grondopbrengsten uit een gronduitgifte ten behoeve van een jachthaven relatief laag zijn, wordt er vanuit gegaan dat de gemeente in het kader van de gronduitgifte slechts beperkte werkzaamheden uitvoert. Er is in de KBA uitsluitend rekening gehouden met kosten ten laste van de gemeente met betrekking tot:

• beperkte werkzaamheden m.b.t. het bouwrijp leveren van de kavel; • aanleg van 18 parkeerplaatsen t.b.v. de jachthaven; • aanleg ontsluitingsweg tussen de Von Draisweg en de uit te geven kavel; • aanleg voetpad tussen bestaande parkeerterrein en de uit te geven kavel; • aanleg riolering, RWA afvoer en openbare verlichting.

Dit betekent dat het grootste deel van de te maken kosten zowel met betrekking tot het bouwrijp maken (op peil brengen, indien noodzakelijk grondverbetering), als de aanleg van de opstallen en steigers, landtong/strekdam en overige terreininrichting etc. voor rekening van de initiatiefnemer komen.

De als geheime bijlage bij deze projectopdracht gevoegde Kosten-Batenanalyse zal na verlening van de projectopdracht worden vertaald naar de formeel vast te stellen grondexploitatie. Betreffende gronden worden dan in exploitatie genomen. De gemaakte en geactiveerde voorbereidingskosten worden bij het openen van de grondexploitatie ingebracht, met als voorwaarde dat de grondexploitatie binnen 5 jaar na het maken van de kosten wordt geopend.

Marktbenadering

Realisatie en exploitatie van een jachthaven is een commerciële activiteit waarbij het uitgangspunt is dat dit primair aan de markt wordt overgelaten. Het doel is daarom de benoemde voorkeurslocatie aan de markt aan te bieden. In dit kader is in de Nota grondprijzenbeleid onder andere het volgende aangegeven: “Almere hanteert voor de vastgoedfuncties waarvoor zij beperkte vestigingsmogelijkheden ziet een tenderprocedure.” Aangezien binnen Almere de realisatie van een binnendijkse jachthaven slechts op een aantal plekken mogelijk is en de markt voor de verhuur van ligplaatsen ook beperkt is, is in dit geval sprake van een vastgoedfunctie met schaarse vestigingsmogelijkheden en wordt uitgegaan van een tenderprocedure.

Marktconsultatie

Goede kennis van de markt levert “Value for taxpayers money”. Realisatie en exploitatie van een jachthaven zijn geen kernactiviteit voor de gemeente, waardoor de expertise op dit gebied slechts beperkt in huis is. Daarom wordt voorgesteld om in het proces van het opstellen van een ontwikkelingsplan een marktconsultatie te organiseren. Het doel van de marktconsultatie is om vooraf aan een eventuele daadwerkelijke openbare procedure onder andere de volgende zaken te achterhalen:

• Welke partijen zijn geïnteresseerd in realisatie en exploitatie van een jachthaven? • Welke randvoorwaarden stellen marktpartijen daaraan? • Welk aanvullend programma naast de verhuur van ligplaatsen is vanuit de markt gewenst voor een rendabele businesscase? • Hoe verhoudt dit zich tot de opgestelde Kosten-Baten analyse • Welke mogelijkheden zien marktpartijen voor landschappelijke inpassing, relatie met het naastgelegen strand en milieu- / duurzaamheidsmaatregelen?

In het kader van een marktconsultatie worden marktpartijen en brancheorganisaties benaderd voordat er een definitieve in het kader van de Tenderprocedure wordt opgesteld. Op basis van de uitkomsten van de consultatie kan de uitvraag worden aangescherpt en de kansen op een succesvolle aanbesteding worden verhoogd. Ook kan getoetst worden of de aannames in de Kosten- Batenanalyse correct zijn.

Participatie

Het Locatieonderzoek is tot stand gekomen na een participatietraject met diverse belanghebbenden. De belanghebbenden hebben in eerste instantie input kunnen geven ten aanzien van de opzet van het onderzoek. Daarna is de concept rapportage met de belanghebbenden besproken en op basis hiervan op diverse punten aangepast. Desalniettemin is een deel van de geconsulteerde belanghebbenden het niet eens met de afweging die is gemaakt met betrekking tot de voorkeurslocatie.

Participatievoorstel m.b.t. opstellen ontwikkelingsplan

De ontwikkeling van een nieuwe jachthaven heeft invloed op de omgeving. Daarom is het belangrijk om diverse belanghebbenden op een goede manier te betrekken bij de totstandkoming van het ontwerp en de uitvoering. Een deel van de zorgen die de belanghebbenden in het participatieproces rond het locatieonderzoek naar voren hebben gebracht, kan naar verwachting ondervangen worden door het stellen van inrichtings-, kwaliteitseisen en het maken van afspraken over het beheer.

Om de belanghebbenden op een goede en passende manier te betrekken, hebben we een participatieaanpak opgesteld. Deze aanpak geeft op hoofdlijnen weer: waarom we in gesprek gaan, waarover we in gesprek gaan, met wie en hoe.

Met het locatieonderzoek is een verkenning uitgevoerd waar de jachthaven ruimtelijk het beste kan worden ingepast. Na het bepalen van de voorkeurslocatie bevindt de ontwikkeling van het project zich in de planontwikkelingsfase. Binnen deze fase wordt met betrekking tot de benoemde voorkeurslocatie verder onderzoek gedaan en wordt het indicatieve programma voor de jachthaven en randvoorwaarden voor de inpassing op deze locaties verder aangescherpt. De in het ontwikkelingsplan vastgelegde gewenst programmatisch en stedenbouwkundig randvoorwaarden dienen vervolgens als basis voor zowel de bestemmingsplanprocedure, als de tenderprocedure. In de ontwikkelingsfase staat de noodzaak voor een nieuwe jachthaven en de benoemde voorkeurslocatie daarbij niet meer ter discussie.

Het belangrijkste participatiedoel binnen de planontwikkelingsfase is het creëren van begrip op de stedenbouwkundige en programmatische kaders. Er is daarbij ruimte voor belanghebbenden om op een adviserende manier mee te denken over verschillende onderwerpen die horen bij de ontwikkeling van de jachthaven. Hiermee kunnen belanghebbenden invloed uitoefenen op de stedenbouwkundige en programmatische kaders voor de jachthaven.

De participatievraag is de vraag die we aan het einde van het participatieproces beantwoord willen hebben. De vraag die we formuleren is: “Waar moeten we volgens u rekening mee houden bij de verdere uitwerking van de nieuwe binnendijkse jachthaven?”.

Ten aanzien van de belanghebbenden wordt onderscheidt gemaakt in 3 groepen: omwonenden / belanghebbenden uit het gebied, marktpartijen uit de watersportsector, overheidsinstanties (waterschap, omgevingsdienst, politie).

Omwonenden / belanghebbenden uit het gebied

Bij het opstellen van het ontwikkelingsplan worden bewoners en andere belanghebbenden uit het gebied geconsulteerd over de door de gemeente opgestelde stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten. Deze consultatie zal in ieder geval bestaan uit 1 bijeenkomst (al dan niet digitaal), waarin de concept randvoorwaarden worden gepresenteerd en de gelegenheid wordt geboden om daar reactie op te geven. Vervolgens 1 bijeenkomst waarin wordt besproken hoe de geleverde input is verwerkt.

Marktconsultatie

Zoals eerder onder marktbenadering aangegeven is het de intentie om de gemeentelijke visie en wensen vooruitlopend op de tenderprocedure te bespreken met “de markt”. Met de uit de marktconsultatie verkregen informatie kan de uitvraag voor de tenderprocedure worden aangescherpt. Om ook partijen die momenteel nog niet bij de gemeente in beeld zijn, maar mogelijk wel interesse in deze ontwikkeling hebben te bereiken, zal de marktconsultatie worden aangekondigd via Tenderned. Daarnaast zullen de bij de gemeente bekende partijen en brancheorganisatie HISWA-RECRON gericht worden uitgenodigd.

De marktconsultatie bestaat uit een schriftelijke vragenronde waarin marktpartijen worden uitgenodigd om op de gemeentelijke visie te reageren. Daarbij kunnen ook een aantal gerichte vragen worden voorgelegd hoe de markt tegen specifieke onderdelen van de gemeentelijke visie aankijkt. Op basis van de reacties op de marktconsultatie kan de gemeente Almere besluiten om enige of alle partijen uit te nodigen om mondeling een aanvullende toelichting te geven op hun antwoorden.

Overheidsinstanties

Met het waterschap vindt periodiek overleg plaats in de waterbeheergroep. Dit gremium is ook bij het opstellen van het locatieonderzoek geconsulteerd. De waterbeheergroep zal om reactie op het concept ontwikkelingsplan worden gevraagd. Met de politie en omgevingsdienst zal respectievelijk (verder) worden afgestemd ten aanzien van de aspecten veiligheid (zowel op het land als op het water) en zwemwaterkwaliteit.

Planning

Na vaststelling van de projectopdracht wordt er vanuit gegaan dat er 6 maanden nodig zijn om het ontwikkelingsplan inclusief participatietraject en opstellen van de grex en voorbereiden tenderprocedure te doorlopen.

Stappen Gereed

Opstellen Ontwikkelingsplan incl. participatie Q3-begin Q4 2021 en marktconsultatie en grex

MT-Goal Q4 2021

PSO Q4 2021

PFO Q4 2021

College Q4 2021

Raad Q4 2021

Vervolg na vaststellen Ontwikkelingsplan

Juridisch-planologische procedure

Zoals eerder aangegeven is realisatie van een jachthaven met 200 of meer ligplaatsen op deze locatie in het bestemmingsplan niet mogelijk. Na vaststelling van het ontwikkelingsplan zal dus een juridisch-planologische procedure moeten worden doorlopen om de realisatie van de jachthaven mogelijk te maken. Door belanghebbenden via een participatietraject bij het opstellen van het ontwikkelingsplan te betrekken wordt zoveel mogelijk draagvlak voor de ontwikkeling gecreëerd. Toch kan niet worden uitgesloten dat ondanks een participatietraject weerstand bij een deel van de belanghebbenden zal blijven bestaan. Het risico van bezwaar en/of beroep in de juridisch planologische procedure is dan ook aanwezig. Het effect van eventueel bezwaar en/of beroep is in onderstaande planning niet meegenomen omdat dit onder meer afhankelijk is van de gekozen procedure (uitgebreide Wabo of (partiële) herziening van het bestemmingsplan) en de tijd die de rechtbank / Raad van State nodig heeft om de behandeling in te plannen.

Tenderprocedure

Zo lang de realisatie van de haven juridisch-planologisch niet mogelijk is, wordt de kans op een succesvolle aanbesteding kleiner. In onderstaande planning volgt de aanbesteding daarom op de juridisch planologische procedure.

Realisatie jachthaven

Ten aanzien van de realisatie tijd door de initiatiefnemer is een aanname gedaan dat de haven door de initiatiefnemer in ca. 1 jaar gerealiseerd wordt.

* Zonder bezwaar en/of beroepsprocedures

Voorbereidingskrediet

De plankosten die gepaard zijn gegaan met het opstellen van de ruimtelijke verkenning zijn, conform geldende regelgeving, geactiveerd als voorbereidingskrediet.

De voorbereidingskosten t/m heden bedragen €25.000,- en laten zich verklaren door het opstellen van het locatieonderzoek, de projectopdracht en opgestelde KBA en de daarvoor benodigde voorbereidende werkzaamheden. Voor de fase waarin het Ontwikkelingsplan en de Grondexploitatie worden gemaakt, wordt op basis van de POK-scan voor ca. €188.000,- aan plankosten voorzien. De gemaakte kosten worden geactiveerd als voorbereidingskosten en worden bij het openen van de grondexploitatie hierin ingebracht. Indien de grondexploitatie niet binnen 5 jaar wordt geopend, worden de kosten ten laste gebracht van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Kosten-Baten analyse (KBA)

In het kader van deze projectopdracht is een KBA opgesteld om vooruitlopend op het vaststellen van een definitief Programma van Eisen en grex een eerste indicatie te krijgen van de financiële gevolgen van de realisatie en exploitatie van een jachthaven met ca. 200 ligplekken aan de markt wordt aangeboden. Daarbij zijn voor de 3 locaties waar de realisatie van een jachthaven op korte tot middellange termijn mogelijk wordt geacht 3 varianten onderzocht:

Variant 1 In variant 1 zijn er alleen grondopbrengsten van de jachthaven, er zijn geen grondopbrengsten uit andere functies.

Variant 2 Variant 2 betreft grondopbrengsten vanuit een jachthaven en horeca

Variant 3 Bij variant 3 worden de inkomsten vanuit verhuur van het perceel water voor een periode van 20 jaar meegenomen in het resultaat van deze KBA.

Met betrekking tot het perceel water wordt er vanuit gegaan dat deze niet wordt verkocht maar verhuurd. De huuropbrengsten zijn daarmee een direct gevolg van de realisatie van de jachthaven. Daarom worden deze opbrengsten in de KBA wel aan deze ontwikkeling toegerekend. Binnen de afgesproken gemeentelijke financiële spelregels landen deze opbrengsten niet in de grex.

Conclusie

De KBA laat een negatief resultaat zien bij variant 1 en 2. Indien er wordt gekozen voor het combineren van een jachthaven met horeca en het toerekenen van de huuropbrengsten aan de KBA, dan is het resultaat bij alle drie de locaties ongeveer budgetneutraal.

Aanleg van een golfbreker, compensatie van strand zijn hierin NIET inbegrepen.

Aanleg van de strekdam/golfbreker is bij de locatie strand Von Draisweg zeer waarschijnlijk noodzakelijk in verband met de overheersende windrichting. Dit wordt als onderdeel van de realisatie van de haven gezien en het betreft daarmee een investering voor rekening van de eigenaar/exploitant van de jachthaven.

De vestiging van een jachthaven op deze locatie gaat ten koste van een deel van de aanwezige recreatieruimte/ligweide. In bovenstaande schetsen is een suggestie voor uitbreiding van het strand in combinatie met een strekdam ingetekend. Door de afdeling Economische Zaken is in het kader van de realisatie van de nieuwe binnendijkse jachthaven in relatie tot het Toerisme en Recreatiebeleid ingeschat dat na realisatie van de jachthaven binnen Almere voldoende strandoppervlakte resteert. De kosten voor compensatie strand zijn daarom buiten de KBA gelaten.

Binnendijkse jachthaven Kosten-batenanalyse

OPENBAAR

13-4-2021

Intern memo, datum: 13-4-2021 Kosten-batenanalyse ontwikkeling Jachthaven Noorderplassen Locaties: Noorderplassen West, Noorderplassen Strand & Noorderplassen Zuid-Oost

Inleiding Uit een locatiestudie zijn drie mogelijke locaties naar voren gekomen voor het vestigen van een jachthaven met een capaciteit van 200 ligplaatsen. In deze kosten-batenanalyse (KBA) zijn de kosten en opbrengsten van de drie locaties verder uitgewerkt. De KBA kan worden gebruikt voor de keuze vestigingslocatie voor een jachthaven.

De locaties De drie locaties zijn gelegen aan de Noorderplassen en de ligging is weergegeven op figuur 1.

Figuur 1. Ligging van de drie locaties

Uitgangspunten jachthaven Het uitgangspunt is dat er, na selectie vestigingslocatie, een tender wordt georganiseerd voor de mogelijkheid realiseren van een jachthaven. De gemeente maakt de grond bouwrijp en verkoopt het vervolgens middels een tender. Het bijbehorende perceel waterbodem voor de steigers blijft in eigendom van de gemeente. De winnaar tender (vanaf nu ‘initiatiefnemer’) zal circa 200 ligplaatsen realiseren. Voor het gebruik van het perceel waterbodem wordt jaarlijks huur voldaan.

Uitgangspunt bij de KBA is dat de gemeente de grond bouwrijp maakt en de terreinafwerking verzorgt. De gebouwen, opstallen, steigers en evt. golfbrekers worden gerealiseerd door de initiatiefnemer. Ter beeldvorming zijn deze te maken kosten door een initiatiefnemer hiervoor inzichtelijk gemaakt.

Naast de exploitatie van een jachthaven en ligplaatsen is het denkbaar dat de initiatiefnemer andere functies wil toevoegen (botenverhuur, fietsverhuur, horeca, verblijfsaccommodatie enz.). De mogelijkheden hiervan kunnen met een ontwikkelkader nader worden uitgewerkt. In de varianten twee en drie is de optie van een aanvullende functie met dag horeca in de vorm van een middelgroot restaurant bij de jachthaven verder onderzocht. Voor locatie 1 wordt vanwege de ligging en de beperkte ruimte die hier is gekozen voor een andere insteek. De kernactiviteit zal de exploitatie van de horeca zijn en de havenactiviteiten worden ondergeschikt.

De ruimte die geboden zal worden bij locatie 1 voor opslag en dergelijke ten behoeve van de jachthaven zal ten opzichte van locatie 2 en 3 beperkter zijn. Voor de locatie 2 en 3 is een parkeerbalans opgesteld voor de functie jachthaven. Indien wordt gekozen voor horeca dan dient er een nieuwe parkeerbalans voor deze locaties te worden opgesteld. Bij de parkeerbalans is eveneens gekeken naar de reeds beschikbare parkeercapaciteit in de directe omgeving. Bij de parkeerbalans is uitgegaan van vergelijkbare stranden/omgevingen in Almere als referentie. Er is rekening gehouden met de realisatie van tussen de 13 en 18 parkeerplaatsen ten behoeve van het personeel van de jachthaven, deze worden door de initiatiefnemer afgekocht.

Locatie 1, Noorderplassen West (NP West)

Locatie 1 NP West is gelegen nabij de weg de Boeilijn. Op de huidige locatie is de Watersport Vereniging Noorderplassen West (WSV NPW) gevestigd. WSV NPW huurt in de huidige situatie de grond voor het verenigingsgebouw en de steigers. De steigers worden door de vereniging in de huidige situatie uitsluitend verhuurd aan inwoners van Noorderplassen West.

Bij het verenigingsgebouw zijn steigers gerealiseerd, de steigers hebben een capaciteit van circa 50 ligplaatsen. Elders in de omgeving liggen meerdere steigers die tevens door de gemeente worden verhuurd aan WSV NPW. In totaal heeft Figuur 2, luchtfoto huidige situatie met in het WSV NPW een ligcapaciteit van circa 140 ligplaatsen. De rood het plangebied vereniging heeft een overeenkomst gesloten voor het uitbaten van het verenigingsgebouw door restaurant de Kapitein. De gemeente is formeel eigenaar van de grond, door het ontbreken van een huurafhankelijk recht van opstal is de gemeente eigenaar van het verenigingsgebouw. De gemeente is eveneens eigenaar van de verhuurde openbare steigers.

Met de vereniging lopen al geruime tijd gesprekken over het verlengen van de overeenkomst voor het verenigingsgebouw en de steigers. Indien WSV NPW besluit de huur niet te verlengen, of de gemeente overgaat tot beëindiging, dan kan op deze locatie een (commerciële) binnenhaven gerealiseerd worden. Op dit moment is dat niet mogelijk vanwege de huurovereenkomst en afspraken met de WSV NPW. In deze KBA zijn de sloopkosten van de huidige steigers niet opgenomen. In de huurovereenkomst met WSV NPW is overeengekomen dat de huurder de grond vrij van opstallen oplevert, de sloopkosten van het verenigingsgebouw zijn daarom tevens buiten de KBA gehouden.

Het bestaande parkeerterrein aan de weg de Boeilijn heeft een capaciteit van circa 75 parkeerplaatsen. Het uitgeefbaar terrein heeft een capaciteit van 13 parkeerplaatsen, welke door de initiatiefnemer zal worden afgekocht. Waarschijnlijk is verdere uitbreiding van de parkeercapaciteit niet benodigd, ook vanwege mogelijk dubbelgebruik. Een nader op te stellen parkeerbalans kan dit uitwijzen. Vanwege de ligging is gekozen voor de kernactiviteit horeca voor het hieraan ondergeschikt maken van de havenactiviteiten. Het uitgeefbaar vlak is derhalve circa 1.365 m2 zie figuur 3. Bij figuur 4 is schetsmatig de optie Figuur 3 uitgeefbaar terrein uitgewerkt voor een jachthaven met 200 ligplaatsen.

Uitgangspunten bij raming kosten

• De grond wordt bouwrijp geleverd aan de initiatiefnemer, de huidige steigers worden niet geamoveerd. De kosten sloop verenigingsgebouw zijn niet meegenomen aangezien de huurder de grond vrij van opstallen dient terug te leveren • De capaciteit van het nabijgelegen parkeerterrein is toereikend • In figuur 4 staat een schets van een mogelijke uitwerking. Er is een strand ingetekend, in de KBA zijn de kosten van dit strand niet meegenomen • De huidige parkeerplaats aan de Boeilijn behoeft nagenoeg geen verdere aanpassing/uitbreiding Figuur 4 mogelijke schets van de situatie

Locatie 2, Noorderplassen Strand (NP Strand)

Locatie 2 NP Strand is gelegen aan de Von Draisweg.

De huidige locatie betreft strand, groen en bos. Er bevinden zich geen opstallen in het plangebied. Voor de aanleg van verharding en parkeerplaatsen dient het bos gedeeltelijk gekapt te worden. In het uitgeefbare vlak is er grondwerk benodigd.

Direct naast het plangebied zijn twee bestaande parkeerterreinen voor het strand aanwezig. Deze zijn respectievelijk gelegen op circa 150 en 350 meter van het plangebied. Ook zijn er naast het plangebied plannen voor een strandpaviljoen bij het huidige strand.

De aanleg van een strekdam/golfbreker is zeer waarschijnlijk noodzakelijk in verband met de overheersende windrichting. Dit wordt als Figuur 5 Luchtfoto van de huidige situatie onderdeel van de realisatie gecombineerd met het mogelijke programma van de jachthaven gezien en het betreft daarmee een investering voor rekening initiatiefnemer.

Het uitgeefbare oppervlak, exclusief waterpartij, betreft circa 3643 m 2, zie figuur 6.

De vestiging van een jachthaven op deze locatie gaat ten koste van een deel van de aanwezige recreatieruimte/ligweide.

Figuur 6 uitgeefbaar vlak

Uitgangspunten bij raming kosten

• De grond wordt bouwrijp geleverd aan de initiatiefnemer • De kosten voor aanleg verharding in de openbare ruimte, waaronder een toegangsweg en een fietspad komen ten laste van de gemeente • De aanleg van golfbrekers / strekdam, steigers is voor rekening initiatiefnemer • De eventuele compensatie van openbaar strand / ligweide is niet verder doorgerekend in de KBA.

Locatie 3 Noorderplassen Zuid-Oost (NP ZO)

Locatie 3 is gelegen aan de Trekvogelweg, nabij de Von Draisweg en de N702.

De huidige locatie betreft voornamelijk groen, twee eilandjes en bos. Er bevinden zich geen opstallen in het plangebied. Voor de aanleg van verharding en parkeerplaatsen dienen er enkele bomen gekapt te worden. Voor het uitgeefbare vlak is er grondwerk benodigd. Aangezien er in de nabijheid geen parkeergelegenheid is, is er een openbaar parkeerterrein benodigd voor circa 120 parkeerplaatsen.

In figuur 9 is de mogelijkheid voor jachthaven met steigers weergegeven. De golfbrekers zijn indicatief en de eventuele aanleg en kosten zijn voor de initiatiefnemer. De aanleg van golfbrekers en een strekdam is waarschijnlijk noodzakelijk, gelet op de overheersende windrichting. Figuur 7 Luchtfoto incl. plangrenzen

Vermoedelijk is er grondwerk benodigd om de eilandjes aan te passen. Deze kosten voor de initiatiefnemer zijn ter beeldvorming uitgewerkt.

Het uitgeefbaar vlak is circa 3.935 m2 exclusief perceel waterbodem, zie figuur 8. In het uitgeefbare gedeelte voor de jachthaven zijn er 18 parkeerplaatsen gesitueerd, deze worden afgekocht door de initiatiefnemer.

Figuur 8 uitgeefbaar vlak

Uitgangspunten bij raming kosten • De grond wordt bouwrijp geleverd aan de initiatiefnemer • De aanleg van golfbrekers is voor rekening initiatiefnemer • De kosten voor terreinafwerking waaronder aanleg van het openbare parkeerterrein, toegangsweg en een fietspad komen ten laste van de gemeente

Figuur 9 Schets mogelijke situatie

Ruimtegebruik De verschillende plangebieden zijn allen geheel in eigendom van de gemeente Almere. Btw-regime artikel 17 lid 4 is op geen van de locaties van toepassing. NP Pla nge bi e d Type To e li cht i ng NP W NP ZO St r a nd Totaal 34.000 41.016 35.294 plangebied

NP U i t ge e fba a r Type To e li cht i ng NP W NP ZO St r a nd

Perceel waterbodem voor steigers & Waterbodem 20.000 20.000 20.000 ligplaatsen (verhuur aan exploitant)

Uitgeefbaar 1 .3 6 5 3 .6 4 3 3 .9 3 5 (totaal) Voor gebouw jachthaven, Bebouwing 25* 200 200 havenkantoor/receptie Bebouwing opslagloods (zomer- of Bebouwing 360 500 500 winterstalling) Bebouwing Horeca (gebouwd) 350 250 250 Bebouwing Horeca (gebouwd) 1ste verdieping 150** nvt nvt Bebouwing Horeca terras (ongebouwd) 300 200 200 Waaronder onder andere: toegang strand, toegang tot steigers, Onbebouwd/overig trailerhelling, overig groen, 330 2.493 2.785 verharding voor parkeren op eigen terrein

Ni e t - NP Type To e li cht i ng NP W NP ZO ui t ge e fba a r St r a nd Parkeerplaatsen, verharding, Verharding 1.880 1.016 2.700 toegangsweg enz. Groen Groen (grotendeels te handhaven) 12.635 17.373 11.359

* Locatie NP W is primair een horecalocatie waarbij een klein gedeelte dient als havenkantoor/receptie **horeca bij NP W betreft een footprint van 350 m2 en een (optionele) laag horeca. Bij deze locatie zijn de opbrengsten van deze optionele 150 m2 horeca opgenomen bij opbrengsten.

Resultaat KBA Het resultaat van de KBA is nominaal doorgerekend.

Variant 1 In variant 1 is er gerekend met grondopbrengsten van de jachthaven en overige opbrengsten vanuit afkoop parkeren.

Variant 2 Variant 2 bevat naast de grondopbrengsten jachthaven en parkeeropbrengsten tevens de opbrengsten vanuit horeca.

Variant 3 Bij variant 3 is er de toevoeging van de huur van het perceel waterbodem gerekend. Met betrekking tot het perceel water wordt er vanuit gegaan dat deze niet wordt verkocht maar verhuurd. De huuropbrengsten zijn daarmee een direct gevolg van de realisatie van de jachthaven. Daarom worden deze opbrengsten in de KBA wel aan deze ontwikkeling toegerekend. Binnen de afgesproken gemeentelijke financiële spelregels landen deze opbrengsten niet in de grex.

Conclusie De KBA laat een negatief resultaat zien bij variant 1 en 2.

Bronnen Kostenramingen door Stadsruimte/Gebiedsontwikkeling 20-11-2020 & 26-3-2021 Opbrengsten 3-12-2020 & 29-3 interne en externe referenties Parkeernormen inschattingen 29-10-2020.

Reacties Klankbordgroep Schateiland o.b.v. concept rapportage d.d. 05-10-2020

Op 21 september 2020 is de conceptrapportage met de klankbordgroep Schateiland besproken. Naar aanleiding van de bespreking is een aangepast concept d.d. d.d. 5-10-2020 aan de klankbordgroep verstuurd waarbij de klankbordgroep de mogelijkheid is gegeven om schriftelijk op dit conceptrapport te reageren zodat de opmerkingen van de klankbordgroep op het uitgevoerde onderzoek inzichtelijk zijn. Onderstaand zijn de binnengekomen reacties opgenomen.

Reactie 1.

Een extra jachthaven is mooi, kan ook op Noorderplassen maar ik zou kiezen voor meer spreiding in de stad. Dit om vaartoerisme te stimuleren en de stad van verschillende kanten te belichten. Blauwe as is er niet voor niets gekomen. Ook voor verhuur van boten etc. is het mooier om spreiding in de stad aan te brengen, ook gezien concurrentie. Twee restaurants op genoemde locatie zie ik niet zitten. Zo druk is het niet in dit gebied om dat te realiseren. Ik wens u allen een goede visie op de stad en een wijs besluit toe.

Reactie 2.

Uit alles blijkt dat de gemeente hoe dan ook een jachthaven wil op de Noorderplassen, en dat voelt niet goed.

Wij zijn geen watersportgebied maar een WOONWIJK waar je ook met een boot kan varen en kan recreëren. Het is al druk op de plas ,waarom moet het ten koste van alles nog drukker worden en de dag recreatie op twee plaatsen weer verminderen. De komst van het Porterhouse met parkeerplaatsen en een jachthaven met parkeerplaatsen. Dat is dus op twee fronten een forse aderlating voor de dagrecreatie. Het Schateiland is reeds afgenomen. Er wordt ook steeds niet gepraat over de toekomstige bouw op Isla Bonita en de vele boten die daar nog eens bijkomen dus de veiligheid wordt minder en ook watervervuiling komt er nog eens bij. De waterkwaliteit was al op het randje ondanks de vele waterplanten in de plas hoe kan je dan zeggen dat met een jachthaven erbij en meer beplanting het water er op vooruit gaat???? Er is een jachthaven door de gemeente weggehaald bij de Floriade maar er komt ook weer een haven, waarom wordt die er niet voor gebruikt, want zoveel haast is er niet voor een extra haven. ( deze is voor de bewoners en het duurdere segment en WIJ dan??) Het is van Thiel die loopt te schreeuwen.

In het rapport staat dat de jachthaven dan een kleinere horeca mag krijgen, maar daar gelooft toch niemand in. Hr. van Thiel een kleinere horeca??????

De beide wegen voldoen bij lange na niet voor boten en caravans, wie dat schrijft is hier nog nooit geweest met een caravan of een redelijke boot achter zijn auto. De passeer stroken zijn een lachertje. Hierbij wil ik ook nog eens benadrukken dat er helemaal geen openbaar vervoer is naar de Noorderplassen Oost.

Wat de handhaving betreft, ja op het water heb ik ze af en toe gezien maar men moet handhaven op de hele drukke zomerse dagen en niet als het regent. Hoe is het mogelijk dat hier nog steeds waterscooters kunnen varen terwijl dat helemaal niet mag, waar was de handhaving?? Reken maar dat ik vaak heb gebeld met 0900 8844. Denk toch om de veiligheid en met meer boten gaat het hier niet goed. Ik woon op de kop van een eiland en zie het voor mijn neus gebeuren.

Reactie 3.

Geachte burgemeester en wethouder,

Naar aanleiding van het concept “locatie onderzoek binnendijkse jachthaven” van 5 oktober zou ik op de onderstaande aandachtspuntenpunten willen wijzen. Ik ben van mening dat deze punten niet voldoende naar voren komen in de beoordeling van de verschillende locaties. Het gaat hier vooral om locatie 3 (Noorderplassen Zuidoost hoek) en 4 (Noorderplassen Von Draisweg) waarbij verder een groot aantal van onze argumenten betrekking hebben op de gehele Noorderplassen.

Het uitgangspunt is een jachthaven met een capaciteit van 200-300 ligplaatsen met nevenactiviteiten en horeca. In het rapport komt duidelijk naar voren dat pas vanaf 300 ligplaatsen er spraken is van een economische haalbaarheid dus dit zal het uitgangspunt zijn. De reden waarom voor een korte-middellange termijn oplossing gekozen wordt is mede de veronderstelde behoefte van de oud ligplaatshouders van Haddock en de boten die in de “grachten” liggen. Hierbij wil ik opmerken dat er geen enkel idee is van de behoefte van deze watersporters. Hier is ook geen aantoonbaar onderzoek naar gedaan.

De punten die ik extra onder de aandacht breng zijn: - veiligheid, - milieu/ waterkwaliteit, - gevolgen voor andere recreanten.

Veiligheid: Bij locatie 3 en 4 wordt opgemerkt dat er geen conflicterende functie zijn in de directe omgeving. De Noorderplassen zijn een woonwijk met een plas. Door ongeveer een verdubbeling van het aantal permanent aanwezige boten zal het aantal vaarbewegingen aanzienlijk toenemen. Handhaving van de vaarsnelheid blijkt nu al een uitdaging te zijn. Bewoners en dagrecreanten maken op diverse manieren gebruik van de plas met motorbootjes, zeilboten en kano’s en er wordt in de zomer zeer uitgebreid gezwommen. De stelling dat er geen conflicterende functie in de omgeving zijn is dan ook voor zowel voor locatie 3 als 4 onjuist.

Milieu/ waterkwaliteit: Een jachthaven is in beginsel zeer belastend voor het milieu. Het uitgangspunt in het rapport is het faciliteren van booteigenaren die niet meer terecht kunnen bij Haddock aan het Weerwater en boten die in de “grachten” liggen en daar weg moeten. In beide gevallen hebben we te maken met oudere scheepjes die op geen enkele manier zullen voldoen aan de tegenwoordige normen (o.a. het hebben en gebruiken van een vuilwatertank). Het vervuilde water dat zich ophoopt in de haven zal zijn eigen weg naar buiten zoeken en dat is de weg van de minste weerstand zijnde de havenuitgang. De windrichting zal bepalend zijn. Er wordt gesteld dat dit opgelost gaat worden door het verplaatsen van de natuurvriendelijke oevers en het aanleggen van een strekdam. Hiervoor is geen enkel bewijzen aangevoerd. Niet voor niets vechten alle jachthavens met blauwalg.

Verder wordt gesteld dat de afstand naar het natura 2000 gebied 650 meter is. Daarbij wordt voorbij gegaan aan het feit dat camping Waterhoud daar veel dichterbij ligt waardoor het gebied ook al meer belast.

Gevolgen voor andere recreanten: Door de komst van de camping zijn dag recreanten gedwongen een andere plek te zoeken aan de Noorderplassen. Door de komst van een jachthaven op locatie 3 en 4 en de eventuele komst van meer horeca zal deze ruimte aanzienlijk afnemen. Daarbij is de komst van een grote

parkeergelegenheid nog een extra belasting. Als er wordt uitgegaan van een jachthaven van de eerder genoemde capaciteit moeten er tussen de 140-200 auto’s een plek vinden. Voor een evt. extra horecagelegenheid en extra watersportactiviteiten die genoemd worden voor de economische haalbaarheid van de exploitatie van de haven kan dit tot een verdubbeling lijden met als gevolg dat er nog minder ruimte overblijft. De Noorderplassen zijn aangewezen als officiële zwemlocatie. Hierbij wordt met name gecontroleerd op: - Bacteriële besmetting van E.coli (bacteriën die in ontlasting van vogels en mensen zit) - Fysiek zwemveiligheid (onderwater obstakels; voldoende afstand tot vaarrecreatie) - Blauwalgenconcentraties.

Wij hebben begrepen dat er helemaal geen contact is geweest met de Omgevingsdienst Flevoland waar zwemwaterbeoordelingen wordt verzorgt. Hier is men o.a. op de hoogte van de Europese zwemwaterrichtlijn.

Aangezien de waterkwaliteit van de Noorderplassen toch al beneden de gestelde norm is zie ik niet hoe er op een verantwoorde manier een extra jachthaven aangelegd kan worden zonder de waterkwaliteit nog verder achteruit te laten gaan. Hier zullen natuurvriendelijke en een strekdam slechts een druppel op de gloeiende plaat zijn.

Ik hoop van harte dat de in deze brief benoemde zaken serieus bekeken worden en dat de tijdsdruk niet gaat leiden tot een overhaaste beslissing met gevolgen voor de komende decennia.

Reactie 4.

Inleiding

Dit betreft de reactie van de eigenaren van de 63 appartementen aan de Noorderplassenweg (Noorderplassen-Oost), te weten Residences Noorderplassen 1, 2 en 3.

We zijn met een aantal bewoners van Residences 1, 2 en 3 onderdeel geweest van de Klankbordgroep en hebben in dat verband een aantal malen onderstaande feedback gegeven. We vinden het merkwaardig en onzorgvuldig dat deze essentiële opmerkingen van ons als direct omwonenden niet in het concept-rapport zijn meegenomen en dat dit concept-rapport nu niet meer kan worden aangepast wegens tijdsdruk. Wij vragen ons daarbij ook af of alle mogelijkheden en alternatieven wel goed zijn onderzocht.

De kern van onze serieuze zorg is dat de Noorderplassen geen “groene weide” situatie is, maar een reeds zeer drukke recreatieplas met toenemende overlast aan de Von Draisweg en de Noorderplassenweg.

De komst van de camping in 2019 heeft reeds voor verplaatsing van recreatie (en extra overlast) naar de drukke Von Draisweg en Noorderplassenweg gezorgd.

De komst van een strandbrasserie en een jachthaven aan de Von Draisweg zullen de mogelijkheid tot strandrecreatie daar gaan halveren (hoewel dit toch ook relevante waterrecreatie is voor Almere?) en deze verdringing zal, naast de drukte van de strandbrasserie en jachthaven, wederom leiden tot verplaatsing van strandrecreatiedrukte en -overlast naar de al overbelaste Noorderplassenweg (het “waterbedeffect”) . Wij vinden de locatievoorkeur voor de Von Draisweg daarom onzorgvuldig en niet-acceptabel.