Bundel PM 17 juni 2021

Winstneming en afsluitingen worden als kosten aan de grondexploitatie (en daarmee ook de boekwaarde) bijgeschreven.

Grondverkopen De totale grondverkoopopbrengsten zijn in 2020 € 15,2 miljoen lager dan de begroot. In de tabel hieronder zijn de cijfers per bestemming weergegeven

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 35

Tabel 2-3 bedragen x € 1 miljoen Grondverkopen MPGA 2020 Realisatie Verschillen jaarschijf 2020 jaarschijf 2020 Woningbouw 97,0 83,5 -13,5 Bedrijventerreinen 35,3 37,5 2,2 Kantoren 2,4 2,4 0,0 Voorzieningen 11,8 7,9 -3,9

Totaal 146,5 131,3 -15,2

Bij woningbouw zijn de grondverkopen € 13,5 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de grondverkopen per stadsdeel uiteengezet. De meeropbrengst van stadsdeel Hout is toe te schrijven aan de versnelling bij project Vogelhorst (Hout). Er werd grond voor meer woningen afgezet dan begroot. Bij stadsdeel Poort waren de grondverkopen lager dan begroot. Dit komt voornamelijk doordat er vertraging is opgetreden in de levering van grond bij Kustzone Poort en Stadstuinen

Tabel 2-4 bedragen x € 1 miljoen Grondverkopen woningbouw MPGA 2020 Realisatie Verschillen jaarschijf 2020 jaarschijf 2020 Haven 10,2 10,1 -0,1 Stad 11,3 12,3 1,0 Buiten 3,1 4,2 1,1 Hout 21,1 27,9 6,8 Poort 51,3 29,0 -22,3

Totaal 97,0 83,5 -13,5

Bij de bedrijventerreinen ligt de grondverkoop circa € 2,2 miljoen hoger dan begroot. De versnelling van de afzet komt met name door Stichtsekant. Gesprekken met bedrijven en grondreserveringen verlopen nog steeds goed, waardoor de verwachtingen voor 2021 en daarna positief zijn.

De lagere opbrengsten door uitgifte van grond voor voorzieningen wordt voor het belangrijkste deel veroorzaakt doordat in een project zorgwoningen abusievelijk in de grondexploitatie als voorzieningen waren opgenomen, terwijl dat onder woningbouw had moeten staan.

Overige opbrengsten De gerealiseerde overige opbrengsten zijn € 8 miljoen hoger dan begroot. De belangrijkste opbrengstsoorten betreft ontvangen bijdragen uit afkoop parkeren in de openbaar gebieden, ontvangen reserveringsvergoedingen, ontvangen bijdragen uit huisaansluitingen en nabetalingen van projectontwikkelaars door hogere gerealiseerde VON-prijzen.

2.3 Boekwaarde ontwikkeling gedurende 2020 De boekwaarde van het grondbedrijf bestaat uit de kosten van o.a. verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten die in het verleden zijn gemaakt. Deze kosten moeten, naast de nog te maken kosten, de komende jaren worden terugverdiend met de gronduitgifte. Om deze reden is de ontwikkeling van de boekwaarde van belang. In de onderstaande tabel staat de opbouw van de boekwaarde weergegeven.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 36

Tabel 2-5 bedragen x € 1 miljoen Bouwgrond in Gronden niet in Totaal exploitatie exploitatie (MVA) grondpositie (GREX) Bruto boekwaarde ultimo 2019 332 198 530 Gerealiseerde opbrengsten 2020 -140 -140 Gerealiseerde kosten 2020 67 67 Subtotaal bruto boekwaarde ultimo 2020 259 198 457 Mutaties MVA gronden 2020 (Vogelhorst en Hout Midden 2e fase) 7 -7 0 Winstneming & afsluitingen 2020 18 18 Bruto boekwaarde ultimo 2020 284 191 475 Verliesvoorzieningen (inclusief Floriade) -60 -111 -171

Netto boekwaarde ultimo 2018 -224 -80 -304

In 2020 is voor € 140 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en zijn voor € 67 miljoen kosten gemaakt. Hierdoor is de totale bruto boekwaarde met € 73 miljoen gedaald van € 530 miljoen naar een bedrag van € 457 miljoen. Een deel van de MVA-gronden ter waarde van € 7 miljoen is in 2020 in exploitatie genomen, waardoor de boekwaarde verschuift van MVA naar GREX. Voor de totale boekwaarde heeft dit geen effect.

De gerealiseerde winst en afsluitingen over het jaar 2020 van € 18 miljoen wordt boekhoudkundig als kosten toegevoegd aan de boekwaarde, waardoor deze weer toeneemt tot € 475 miljoen. De totale voorzieningen voor negatieve grondexploitaties en MVA-gronden bedragen € 171 miljoen (eind 2019: € 178 miljoen), waardoor de netto boekwaarde van het grondbedrijf ultimo 2020 € 304 miljoen bedraagt. Dit was ultimo 2019 nog € 353 miljoen. We zijn onder de streep in 2020 dus in staat geweest een substantieel deel van de boekwaarde terug te verdienen.

Verwachte terugverdientijd boekwaarde In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de bruto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (grondexploitaties) op basis van het MPGA 2021 voor de komende jaren weergegeven. Begin 2021 bedraagt de bruto boekwaarde van de grondexploitaties € 284 miljoen. Volgens de verwachte fasering van kosten en opbrengsten zal de huidige bruto boekwaarde begin 2025 zijn terugverdiend. Daarna wordt de boekwaarde positief, wat betekent dat per saldo meer geld is verdiend dan is uitgegeven.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 37

Grafiek 2-1 Ontwikkeling boekwaarde grondexploitaties (bedragen x € 1 miljoen)

Op basis van de verwachte fasering van kosten en opbrengsten in het MPGA zal de huidige bruto boekwaarde begin 2025 zijn terugverdiend (blauwe lijn). Echter zal de boekwaarde dan niet op 0 staan. Dit komt omdat we ook tussentijdse winst nemen die wordt bijgeschreven op de boekwaarde. Deze winst kunnen we niet van tevoren bepalen en zijn daarom nog niet meegenomen in de bovenstaande grafiek.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 38

3 Grondexploitatieportefeuille Almere In dit hoofdstuk wordt de informatie over de grondexploitatieportefeuille van Almere beschreven. Het gaat hier voornamelijk over de geactualiseerde bouwgrond in exploitatie per 01/01/2021. Aan het eind van het hoofdstuk is ook aandacht besteed aan het risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille.

3.1 Overzicht complexen De grondexploitatieportefeuille van Almere bestaan uit complexen met grondexploitaties en complexen niet in exploitatie genomen bouwgronden (materiele vaste activa). In de tabel hieronder wordt de stand van de grondexploitaties portefeuille per 01/01/2021 weergegeven:

Tabel 3-1 bedragen x € 1 miljoen Grondexploitatieportefeuille Aantal Eindwaarde Complex met bouwgrond in exploitaties Winstgevende grondexploitaties 18 227,2 Verlieslatende grondexploitaties 7 -57,1 Neutrale grondexploitaties (NOGW) 2 0 Totaal 27 170,1

Complex niet in exploitatie genomen bouwgronden (MVA) Complex gewaardeerd op landbouwwaarde 11 Complex gewaardeerd op actuele waarde 3 Totaal 14

Mutatie in het portefeuille Afgesloten grondexploitatie 1 Toegevoegde grondexploitaties 0

De eindwaarde geeft het financieel resultaat aan zoals deze op dit moment wordt verwacht op het moment dat de grondexploitatie gereed is. Dit resultaat (winst) wordt gedurende de exploitatieperiode via winstneming toegevoegd aan het eigen vermogen van de gemeente.

Afsluiting grondexploitatie Fanny Blankerskoenpark In 2020 heeft wijziging in de portefeuille plaatsgevonden door afsluiting van de grondexploitatie Fanny Blankerskoenpark. Het gebied is sinds 2001 in exploitatie genomen. Het hoofddoel is de realisatie van diverse sportvoorzieningen. De gronden zijn reeds 91% uitgegeven. De afgelopen jaren ligt de uitgifte van de laatste kavels nagenoeg stil. Omdat de grondexploitatie een negatieve boekwaarde heeft van circa € 5,7 miljoen wordt jaarlijks rente bijgeschreven van circa € 0,08 miljoen. Om te voorkomen dat de boekwaarde oploopt, wordt nu voorgesteld de grondexploitatie af te sluiten. De resterende 40.155 m² voorziening programma worden ondergebracht in de verzamel grondexploitatie Verspreide Percelen (complex 268).

Bij de afsluiting wordt de boekwaarde van € 5,7 miljoen naar een nul-saldo teruggebracht. Deze afboeking wordt afgedekt voor € 5,2 miljoen uit de beschikbare voorzieningen negatieve grondexploitatie en € 0,5 miljoen uit het weerstandsvermogen.

In exploitatie nemen MVA gronden Vogelhorst (RV-03/2021) In het voorjaar van 2020 zijn de laatste beschikbare zelfbouwkavels van de lopende grondexploitatie Vogelhorst 2e fase via de Kavelwinkel aangeboden. Binnen korte tijd waren alle kavels gereserveerd en inmiddels is het leeuwendeel ook geleverd. Dit betekent dat er binnen de lopende grondexploitatie geen mogelijkheden meer zijn om kavels op de markt te brengen, hetzij projectmatig (PM), hetzij zelfbouwkavels (PO).

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 39

Om de gebiedsontwikkeling van Vogelhorst op gang te houden en zelfs te versnellen, heeft uw raad ingestemd om 10,5 hectare grond vanuit de MVA Vogelhorst over te hevelen naar de lopende grondexploitatie en in samenwerking met een marktpartij te ontwikkelen in een combinatie van projectmatige bouw en particulier opdrachtgeverschap voor 104 woningen. In de MVA Vogelhorst blijft circa 8 hectare, goed voor circa 90 kavels, over.

3.2 Parameters De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de geactualiseerde grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2020 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2021 opgenomen. De rente- en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald. Tabel 3-2 2021 – 2030 vanaf 2031 Kostenstijging 2% 2% Opbrengstenontwikkeling 1,5% 0% Rente 1,5% 1,5% Disconteringsvoet 2% 2%

3.3 Programmering en planning De programmering van de grondexploitatieportefeuille omvat woningbouw, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het nog te realiseren programma voor het MPGA 2021 is ten opzichte van het MPGA 2020 (gecorrigeerd voor de realisatie van 2020) toegenomen bij woningbouw en bedrijven. De mutaties betreffen de nog te verkopen kavels voor de aantallen woningen, de hectares bedrijventerrein en de uit te geven m² grond voor (commerciële en maatschappelijke) voorzieningen. De tabel hieronder geeft een vergelijking van de totale omvang tussen MPGA 2020 en MPGA 2021.

Tabel 3-3 MPGA 2020 (na realisatie 2020) MPGA 2021 toe/afname woningbouw (aantallen) 9.149 9.585 346 bedrijven (ha) 84,6 90,0 5,4 kantoren (m² b.v.o.) 33.693 33.693 0 voorzieningen m² 377.229 348.917 -28.312

Woningbouw Het aantal nog te realiseren woningen is per saldo toegenomen met 346 stuks. De belangrijkste toename betreft Stadstuinen Poort met 217 woningen door optimalisatie bij diverse deelgebieden en een toevoeging van 104 woningen door het in exploitatie nemen van MVA gronden bij Vogelhorst. Verder zijn er 96 woningen toegevoegd door kleinere programmawijzigingen in diverse grondexploitatiegebieden. Naast de genoemde toevoeging van woningen, is er in Kustzone Poort en Nobelhorst sprake van afname van respectievelijk 55 en 22 woningen door herijking van de programma.

Bedrijventerrein Bij de bedrijventerreinen bedraagt de toename circa 0,54 ha. De belangrijkste mutatie betreft de wijziging van functie van voorzieningen naar bedrijven bij De Vaart IV/VI.

Voorzieningen De voorzieningen zijn afgenomen met 28.000 m². De belangrijkst mutaties betreffen de wijziging van functie van voorziening naar bedrijven bij de Vaart IV/VI, de administratieve wijziging van functie van voorziening naar woningbouw bij de grex Verspreide Percelen en opname van aantal nieuwe deelplannen bij de grex Openbaar gebieden.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 40

Fasering grondexploitaties In onderstaande tabel is de verwachte grondverkoop binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Tevens is dat voor de eerste vijf jaar uitgesplitst.

Tabel 3-4

Totaal MPGA 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal 5 MPGA 2021 jaar 2020 5 jaar Woningen (aantal) 9.585 1.809 1.419 1.229 1.757 921 7.135 6.508 Bedrijventerreinen (ha.) 90 16 13 14 15 11 69 65 Kantoren (m² b.v.o.) 33.693 10.000 10.000 12.226 1.467 33.693 33.693 Voorzieningen (m²) 348.917 33.639 36.774 113.399 81.148 32.613 297.573 339.682

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van bijna 9.600 kavels woningbouw, 90 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal 11 jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet in de komende vijf jaar plaatsvindt. Wanneer we periode 2021 tot en met 2025 vergelijken met wat in het MPGA 2020 stond, zien we dat de verwachte afzet op vergelijkbaar hoog niveau blijft. De hoge afzet van woningbouwkavels in 2021 komt door het doorschuiven van de niet afgezette woningkavels in 2020. De huidige hoge vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt, waar mogelijk, projecten te versnellen.

Vanaf 2025 begint de aantal woningen te dalen doordat de voorraad opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuw gebieden in exploitatie te nemen om de voorraad op peil te kunnen houden. Ook bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een jaarlijks afzet van gemiddeld 13,8 ha verwacht. Belangrijkste aandeel hierin zit vooral op Stichtsekant.

De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Naast de hoge verwachte afzet in de grondexploitaties is immers sprake van een toenemend aantal projecten op particuliere gronden, die ook vragen om ambtelijke inzet. Om de hoge afzet te kunnen realiseren, is het nodig dat voldoende bouwrijpe grond voorhanden is. Dat betekent dat we voor de komende jaren ook een hoog niveau van investeringen in bouwrijp en woonrijp maken ramen. Ook hiervoor geldt de krappe ambtelijke capaciteit, waarbij ook de capaciteitsgebrek bij nutsbedrijven een rol speelt.

Woningbouw De onderstaand tabel geeft overzicht van de samenstelling van de nog te realiseren woningbouw programma in de grondexploitatie portefeuille. Totaal aantal woningen bedraagt 9.585 stuks en bestaat uit 5.850 eengezinswoningen en 3.735 meergezinswoningen. De sociale woningbouw wordt grootstendeel gepland in appartementen en bedraagt circa 23% van de totaal woningbouw voorraad. Voor particulier opdrachtgevers kavels geldt een percentage van 17% en projectmatig woningbouw 60%.

Tabel 3-5 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Totaal Aandeel Sociaal 808 1.402 2.210 23% Particulier opdrachtgever kavels 1.650 0 1.650 17% Projectmatig woningbouw 3.392 2.333 5.725 60% Totaal 5.850 3.735 9.585 100%

Onderverdeling van de samenstelling naar stadsdelen levert het volgende beeld op. De programma van Almere Buiten is bijna afgerond. Er zijn nog maar 184 woningen te realiseren. De grootste productie van

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 41

woningen voor de komende jaren worden gepland in Poort en Hout (84%, 8.057 stuks). Hiervan zitten de woningen het grootste deel in de volgende gebieden: Nobelhorst (3.040 stuks), Stadstuinen (3.041 stuks) en Kustzone Poort (1.421 stuks).

Tabel 3-6 Haven Stad Buiten Poort Hout Totaal Eengezinswoningen Sociaal 237 571 808 Particulier opdrachtgever kavels 36 51 537 972 1.650 projectmatig woningbouw 79 556 14 1.571 1.172 3.392

Meergezinswoningen Sociaal 77 120 169 718 318 1.402 Projectmatig woningbouw 163 263 1.725 182 2.333

Totaal 355 990 183 4.842 3.215 9.585

3.4 Opbrengsten en kosten

Meerjaren opbrengstramingen De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 985 miljoen. Deze bestaan voor € 726 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 147 miljoen aan grond voor bedrijven, € 8 miljoen aan grond voor kantoren en € 50 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt € 6 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 48 miljoen. De tabel hieronder geeft totaal overzicht:

Tabel 3-8 bedragen x € 1 miljoen Opbrengsten nog te realiseren 2021 2022 2023 2024 2025 na 2025 Woningbouw 726 117 106 86 136 68 213 Bedrijven 147 31 20 21 23 18 34 Kantoor 8 2 2 3 Winkels, horeca en voorzieningen 50 6 5 7 3 14 15 Overige opbrengsten 6 6 2 1 -1 -2 Opbrengststijgingen 48 2 4 8 7 27

totaal 985 162 137 122 170 107 288

De opbrengstsoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:

Grondopbrengsten Belangrijk kader voor de bepaling van de grondprijzen is het grondprijsbeleid dat jaarlijks door uw raad wordt vastgesteld. Bij het grondprijsbeleid 2021 is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop de grondprijzen voor de diverse programma’s en functies tot stand komt en zijn de minimale grondwaardes per gebied vastgesteld. Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs per woning.

De grondprijzen van de vrije sector woningen, bedrijventerrein, kantoor en overige commerciële voorzieningen zijn residueel bepaald en zijn tot stand gekomen op basis van marktanalyses en de reeds gerealiseerde prijzen. Voor een uitgebreide toelichting op de grondprijzen en de totstandkoming verwijzen wij naar de door uw raad vastgestelde nota Grondprijsbeleid 2021.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 42

In 2020 was ondanks de coronacrisis sprake van verdere oplopende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt. Voor 2021 zijn de verwachtingen dat de prijsstijgingen doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen, leidt tot per saldo tot stijgende grondwaardes.

Voor de raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen de structurele prijsontwikkeling en de conjuncturele prijsontwikkeling. Op dit moment bevindt de markt zich op een conjuncturele piek. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten en daarmee een te positief beeld te schetsen van de grondopbrengsten.

Bij de jaarlijkse actualisatie wordt telkens de mate en de duur van dit conjuncturele effect bepaald. In het MPGA 2021 is daarom een structureel prijsniveau met een jaarlijkse prijsontwikkeling van 1,5% opgenomen. Voor de verwachte grondopbrengsten van woningbouw in 2021 en 2022 is wel rekening gehouden met een conjunctureel prijsniveau dat circa 25% hoger ligt. De reeds gemaakte reserverings- en contractafspraken en de verwachte prijsstijgingen op de korte termijn vormen de basis hiervoor. De bijstelling heeft vooral gunstige effecten gehad op de resultaten van de grondexploitaties Stadstuinen, Noorderplassen, Nobelhorst en Stadstuinen.

Omzet kavels woningbouw per stadsdeel De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 84% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort. Het aandeel van Almere Poort in de geraamde grondverkopen in de komende vijf jaar is met € 267 miljoen het grootst. Ook Almere Hout heeft met € 258 miljoen een belangrijk aandeel.

Grafiek 3-1: Omzet per stadsdeel

Tabel 3-9 bedragen x € 1 miljoen Omzet excl. opbrengststijging Nog te realiseren 2021 2022 2023 2024 2025 na 2025 Haven 19 2 7 6 3 1 Stad 110 34 8 13 52 2 1 Buiten 20 2 7 3 2 2 4 Hout 405 67 55 53 42 40 147 Poort 376 51 55 47 60 53 110

Totaal 931 156 133 117 162 100 262

Overige opbrengsten

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 43

De post overige opbrengsten bestaat uit bijdrage van derden van € 4 miljoen, interne verrekeningen van € 5 miljoen en verlies aan 17 lid 4 BTW status van -€ 3 miljoen.

Opbrengststijgingen De genoemde bedragen zijn prijspeil 2021. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opbrengststijging van 1,5%.

Meerjaren kostenramingen Van de nog te maken kosten van € 551 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 423 miljoen wordt geïnvesteerd. In principe gaat de kost voor de baat. Echter bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing (pas investeren als afzet verzekerd lijkt).

Tabel 3-10 bedragen x € 1 miljoen Kostensoorten nog te realiseren 2021 2022 2023 2024 2025 na 2025 Verwervingen 45 1 44 Investeringen 370 76 59 52 54 36 92 Plankosten 88 19 12 13 11 9 23 Overige kosten 7 5 -2 -3 2 1 3 Rentekosten 3 4 3 2 2 1 -10 Kostenstijgingen 37 1 2 6 5 5 19

Totaal 551 106 77 114 74 51 128

De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht.

Verwervingen De komende vijf jaar moet nog € 45 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd. Dit betreft voornamelijk verwerving van grondposities ten behoeve van Nobelhorst.

Investeringen (civiel technisch) De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. De resterende investeringen bedragen € 370 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 156 miljoen en Hout € 149 miljoen.

De komende jaren wordt er stevig geïnvesteerd (in vijf jaar € 277 miljoen). Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. Door de aantrekkende woningmarkt van de afgelopen jaren zijn veel gronden verkocht tbv realisatie van woningbouw. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor het woonrijp maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.) noodzakelijk maakt.

Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht) Een belangrijke activiteit van de grondexploitatie betreft het ontwikkelen en voorbereiden van de plannen. Al een aantal jaren gebruikt gemeente Almere twee afzonderlijke rekenmodellen voor de begrotingsramingen van de plankosten: de planontwikkelingskosten-scan (POK-scan) en voorbereiding en toezicht-scan (V&T-scan). De modellen zijn gebaseerd op landelijke normen in uren en budget per product en activiteit.

De activiteiten van de planontwikkelingskosten betreffen het maken van diverse plannen (ontwikkelingsplannen, stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen), verwervingen, wijziging/uitwerking bestemmingsplan, gronduitgiften, kaartenmaterialen, communicatie, projectleiding en project assistentie, civieltechnische adviseur en planeconomie. Het budget voor planontwikkelingskosten is

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 44

per 1-1-2021 nu geraamd op € 45 miljoen. Dit is circa 12% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten. De activiteiten van voorbereiding & toezicht omvatten het maken van tekeningen (voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), het aanbesteding en gunning van het werk, directie en toezicht op de uitvoering in het veld en projectleiding van het hele proces. Het budget voor voorbereiding & toezicht is geraamd op € 43 miljoen. Dit is circa 12% van de nog te realiseren bouw- en woonrijpmaak kosten.

De fasering van de plankosten in de jaren is vooral gekoppeld aan het opstellen van de inrichtings- en verkavelingsplannen, bestekramingen en de uitvoering (toezicht) op de te realiseren investeringen en verkoop van gronden.

Overige kosten De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 8 miljoen), ontvangen subsidie busbanen (€ 10 miljoen), Onroerende Zaak Belasting (€ 3 miljoen) (over in ontwikkeling zijnde gronden wordt OZB geheven), boscompensatie € 1 miljoen en circa € 5 miljoen aan diverse kosten.

Rentekosten Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rente percentage van 1,5%. Het percentage is conform de BBV voorschriften op voorgeschreven wijze vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.

Kostenstijgingen De genoemde bedragen zijn prijspeil 2021. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2%.

3.5 Risico’s en scenario’s Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: Specifieke projectrisico’s en meer algemene markt- en macro economische risico’s.

Specifieke projectrisico’s Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal geactualiseerd. Het totale risicoprofiel wordt thans op € 194 miljoen geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 13% van de nog te maken kosten (€ 0,6 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 126 miljoen (€ 3,0 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 123 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Stichtsekant, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort, Noorderplassen en fiscale consequenties voor de gehele grondportefeuille. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2021 en de programmabegroting 2021 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Macro economische risico’s

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 45

Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Een voorzichtig scenario en 2 crisisscenario’s Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis- scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

In het MPGA 2021 zijn de verwachte grondopbrengsten voor woningbouw vanaf 2023 al 25% lager dan wat per woning in 2020/2021 gerealiseerd werd. Daarmee wordt er al rekening gehouden dat de hoog- conjuncturele prijzen niet over de hele looptijd van het MPGA te realiseren zijn. Als gevolg van een recessie kunnen de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker dalen. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

De belangrijkste parameters voor de scenario’s zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit MPGA 2021.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en financieel effect uiteengezet.

Tabel 3-11 bedragen x € 1 miljoen

Componenten scenario MPGA 2021: Voorzichtig Crisis licht Crisis zwaar Realistisch scenario scen scen scenario ario ario Gemiddelde afzet woningen per jaar 2021 – 2025 (daarna conform ‘Voorzichtig’) 1.420 900 2022: 900 2022- 2025: 500 Gemiddelde afzet bedrijven per jaar 2021 – 13,8 ha 7 ha 2021: 7 ha 2021: 7 ha 2025 2022 – 2023: 1 ha 2022 – 2025: 1 ha 2024 – later: 7 ha 2026 – later: 7 ha Rente percentage (langjarig gemiddelde) 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% Opbrengstontwikkeling percentage 1,5% 1,0% 2021: -3% 2021: -5% 2022: -5% 2022: -5% 2023: 0% 2023: -3% 2024: 2% 2024: 0% 2025: 4% 2025: 3% 2026 – later: 1,5% 2026: 5% 2027 – later: 1,5% Kostenontwikkeling percentage 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Financieel effect Benodigde voorziening negatieve grexen en € 47 mln. € 54 mln. € 63 mln. € 122 mln. risico’s Beschikbare voorziening in grondbedrijf € 44 mln. € 44 mln. € 44 mln. € 44 mln. Beschikbare harde reserves € 36 mln. € 36 mln. € 36 mln. € 36 mln. (marktrisico’s + winstreservering) Niet afgedekt binnen grondbedrijf . € 42 mln.

Financieel effect

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 46

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op ongeveer de helft van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 54 miljoen, wat € 7 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis- licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 63 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 44 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 36 miljoen).

Bij het scenario crisis-zwaar bedraagt de benodigde voorzieningen € 122 miljoen. Gezien de huidige marktverwachtingen wordt dit scenario onwaarschijnlijk geacht. Het grondbedrijf heeft bij dit scenario onvoldoende reserve om het te kunnen opvangen. Het tekort van € 42 miljoen zal opgevangen moeten worden uit de algemene reserve van de gemeente.

3.6 Aangevraagde hoofdkredieten De benodigde hoofdkredieten worden berekend op basis van de meerjaren kostenramingen uit de geactualiseerde grondexploitaties en komen beschikbaar na vaststelling van het raadsbesluit over het MPGA. De aanvraag hoofdkrediet geldt voor een periode van twee jaar, te weten het krediet voor het lopende begrotingsjaar (2021) en het volgende begrotingsjaar (2022) ter overbrugging van de eerste helft van dat volgend jaar en omdat er in de fasering versnellingen kunnen optreden waarvoor krediet eerder benodigd zou zijn dan nu gepland.

Jaarlijks wordt bij de besluitvorming van het MPGA de restantkredieten ingetrokken. Doordat deze cyclus jaarlijks strak wordt herhaald ontstaat een dakpanconstructie waardoor op basis van voortschrijdend inzicht de kredieten worden bijgesteld en niet te ver vooruit beschikbaar worden gesteld. In totaal wordt € 208 miljoen aan hoofdkredieten becijferd voor de herziene grondexploitaties, voorbereidingskosten, anterieur overeenkomsten en strategisch aankoop voor de jaren 2021- 2022 en € 94 miljoen per 31-12-2020 aan restantkredieten ingetrokken. Het overzicht van aangevraagde hoofdkredieten is opgenomen als bijlage 2.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 47

4 Ontwikkeling weerstandsvermogen programmarekening 2020 In dit hoofdstuk wordt de effecten van het weerstandvermogen beschreven. Door de actualisatie van de grondportefeuille is het weerstandsvermogen gewijzigd. In het MPGA 2021 worden de effecten en analyses op grondexploitatieniveau en per gebied gepresenteerd en ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. In de voorliggende paragraaf Grondbeleid van de Programmarekening 2020 wordt de hoofdlijn weergegeven. Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen van het grondbedrijf per 31 december 2020 zien.

Tabel 4-1 bedragen x € 1 miljoen Weerstandsvermogen PB2021 PR2020 Gerealiseerd vermogen / harde buffer van het weerstandsvermogen 12,7 29,4 Nog te verdienen / zachte buffer van het weerstandsvermogen 26,1 25,7

Totaal weerstandsvermogen 38,8 55,1

Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve) uit op € 29,4 miljoen en het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) op € 25,7 miljoen. De genoemde saldi zijn na aftrek van risico’s en toekomstige bestemmingen en betreffen dus de vrije ruimte binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

De financiële effecten op het weerstandsvermogen van het grondbedrijf zijn exclusief de mutaties in het resultaat en de risico’s van de grondexploitatie Floriade Stadswijk. Deze worden in de paragraaf Floriade van de jaarrekening verantwoord.

4.1 Gerealiseerd vermogen / harde buffer van het weerstandsvermogen In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (Programmarekening 2020) afgezet tegen de eerder afgegeven prognoses (Programmabegroting 2021).

Tabel 4-2 bedragen x € 1 miljoen PB 2021 PR 2020 Stand 31-12-2019 106,6 106,6 Afdracht programmarekening 2019 -32,2 -32,2 Tussentijdse winstneming 2020 23,4 Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties 7,8 Mutaties voorziening MVA-gronden Diverse verrekeningen -0,2 1,2 Afsluiting grondexploitatie -5,7 Subtotaal stand reserve 31-12-2020 74,2 101,1 Eerder vastgestelde bestemmingen -40,6 -54,2 Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s -7,3 -7,0 Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties -3,3 -3,1 Reservering voor toekomstig te betalen vennootschapsbelasting -9,8 0,0 Reservering verwerving Twentsekant -0,5 -7,3 Nieuwe reservering en dotaties -0,1 Vrij beschikbaar voor afdracht concern 12,7 29,4

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 48

De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.

Afdracht programmarekening 2019 Bij de Programmabegroting 2021 is besloten tot een afdracht van € 32,2 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2019.

Tussentijdse winstneming 2020 De winstneming voor het jaar 2020 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Over 2020 moet er uit een aantal grondexploitaties voor circa € 24 miljoen winst genomen worden. Door de verslechtering van het grondexploitatieresultaat van Kustzone Poort moet circa € 0,6 miljoen eerder genomen winsten terug worden geboekt. Per saldo kan er daarom € 23,4 miljoen winst worden genomen.

Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de programmarekening 2019 gedaald met € 7,8 miljoen. • De belangrijkst mutatie betreft de vrijval van de voorziening bij Fanny Blankers-Koen Park door afsluiting van de grondexploitatie. • Bij Almere Buiten Centrum is het grondexploitatieresultaat verslechterd door het opnemen van de kosten van de herinrichting van de Baltimoreplein en hogere plankosten. • De grondexploitaties van Europakwartier West en Cascadepark West zijn verbeterd door hogere verwachte grondopbrengsten. • Bij de Hogekant en Lage kant zijn de grondexploitatieresultaten verslechterd door onder meer bijstelling van de grondprijzen. • Bij de Vaart IV/VI is het grondexploitatieresultaat verbeterd door een deel van de gronden om te zetten van maatschappelijke functie naar bedrijvenfunctie. • Ten slotte zijn aantal deelexploitaties binnen de Openbaar gebieden en Verspreide percelen verslechterd door hogere plankosten. In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.

Tabel 4-3 bedragen x € 1 miljoen Grondexploitaties PR 2019 PR 2020 2.P.2 Fanny Blankers-Koen Park 5,2 0,0 Almere Buiten Centrum 0,6 2,1 Europa kwartier West 11,5 11,0 Cascadepark West 10,8 8,8 Hogekant 11,3 11,9 Lagekant 4,9 5,5 De Vaart IV/VI 4,9 1,7 Verspreide percelen / Openbaar gebieden 2,6 3,0

Totaal 51,8 44,0

Mutaties voorziening MVA gronden De verliesvoorziening voor MVA gronden is ten opzicht van programmarekening 2019 niet gewijzigd. Een overzicht van de voorziening is hieronder weergegeven.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 49

Tabel 4-4 bedragen x € 1 miljoen Voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde PR 2019 PR 2020 Overgooi 43,0 43,0 Stichtsekant 9,1 9,1 Twentsekant 35,4 35,4 De Vaart IV/VI 6,1 6,1 Nobelhorst 1,3 1,3 Voortuin 8,0 8,0 Pampushout II 8,5 8,5

Totaal voorzieningen MVA-gronden landbouwwaarde 111,4 111,4

Diverse verrekeningen Het betreft hier de verrekening met de MIPA aangaande de kosten van de aanleg van de Archillesstraat, de bijdrage aan de plankosten voor het evenementenstrand en de belangrijkste betreft de bijdrage vanuit het Fonds Stedelijke Vernieuwing (FSV) voor de herinrichting van het Baltimoreplein. Deze mutaties vormen samen per saldo een ontvangst van € 1,2 miljoen.

Afsluiting grondexploitatie Bij deze jaarrekening wordt de grondexploitatie Fanny Blankers-Koenpark afgesloten. De negatieve boekwaarde van € 5,7 miljoen wordt gedekt door de aanwezige voorziening van € 5,2 miljoen en € 0,5 miljoen uit het weerstandsvermogen.

Eerder vastgestelde bestemmingen In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 54,2 miljoen is als volgt:

Tabel 4-5 bedragen x € 1 miljoen Eerder vastgestelde bestemmingen PB 2021 PR 2020 Reservering gerealiseerde winst ten behoeve van verschil raadskader winstneming en bbv -18,2 -29,4 Reservering voor risico bedrijventerrein in exploitatie (Stichtsekant) -7,2 -9,6 Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort -8,2 -8,2 Informatiecentrum Poort -0,5 -0,5 Stelpost parkmanagement Lagekant -0,4 -0,4 Dumping, afval en tijdelijk maatregelen -0,7 -0,7 Reservering grondexploitatie Voortuin -5,4 -5,4

Totaal eerder vastgestelde bestemmingen -40,6 -54,2

De belangrijke mutaties zijn: • Reservering gerealiseerde winst: Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen moet worden, daadwerkelijk toegevoegd aan de reserve. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de PB 2021 toe met circa € 11,3 miljoen. De grootste toename is toe te schrijven aan Stichtsekant door de hoge gerealiseerde omzet in 2020. • Reservering risico bedrijventerreinen in exploitatie (Stichtsekant): Door het in exploitatie nemen van MVA gronden van Stichtsekant ontstaat vrijval van verliesvoorzieningen. Een deel van de vrijval wordt

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 50

gereserveerd voor het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond voor bedrijventerreinen in Stichtsekant. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Per 01/01/2021 bedraagt het aantal uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen 90 hectare. Er is daarmee sprake van een ‘overmaat’ aan gronden van 20 hectare. Voor deze overmaat is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd, die aangesproken kan worden indien blijkt dat deze gronden niet tijdig afgezet kunnen worden en er wederom een verliesvoorziening getroffen moet worden. Ten opzicht van PB 2021 is de reservering toegenomen met € 2,4 miljoen. Dit komt door de toename van bedrijventerreinen in exploitatie bij de Vaart IV/VI door wijziging voorziening functie naar bedrijven.

Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijk reserve is afgenomen met € 0,3 miljoen. Dit komt doordat de reserve in het ‘harde weerstandsvermogen’ alleen van toepassing is op grondexploitaties met een negatief saldo. Per 31-12-2020 is de grondexploitatie Fanny Blankens Koen-park afgesloten waarmee er in het harde weerstandsvermogen ook niet langer rekening wordt gehouden met deze grondexploitatie.

Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 3,1 miljoen. Dit is een kleine verlaging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2021. Een aantal relatief kleine risico’s zijn vrijgevallen, waaronder het afzetrisico van een aantal bijzondere uitgiftes (waterwoningen en incourante kavels).

Reservering voor toekomstig te betalen vennootschapsbelasting Afgelopen jaren is deze reserve opgebouwd om de toekomstige aanslagen te kunnen betalen. Uit recente berekeningen is gebleken dat op korte termijn geen vennootschapsbelasting verschuldigd is, waardoor het bedrag kan vrijvallen.

Reservering voor verwerving Twentsekant Voor de ontwikkeling van Nobelhorst en Twentsekant is het noodzakelijk gronden te verwerven van het Rijk. Bij de verwervingsafspraak zijn de gronden van zowel Nobelhorst als Twentsekant betrokken als een totaal complex. Dit vloeide voort uit het verleden waarbij beide gebieden zijn samen gebracht tot een grondexploitatie Hout Noord. Het gedeelte van Twentsekant waar nu de verwervingsafpraak voor staat heeft de een zogeheten Materiële Vaste Activa (MVA) gronden status. De boekhoudregels schrijven voor dat deze gronden te worden gewaardeerd tegen landbouwwaarde. De verwervingswaarde moet dan ook worden afgewaardeerd tot landbouw waarde. Hiervoor is een reservering van totaal € 7,2 miljoen benodigd. Bij de programmarekening van vorige jaar is reeds € 0,5 miljoen gereserveerd waardoor nu bij deze jaarrekening € 6,8 miljoen extra reservering is toegevoegd.

Nieuwe reservering en dotaties Nieuwe reserveringen betreffen:  Een bijdrage van € 0,3 miljoen aan de business case van Vomar/Sluisgarage tbv stedelijke vernieuwing van Almere Haven.  Een bijdrage van € 0,2 miljoen voor de afdekking van de gemaakte plankosten door afsluiting van tweetal projecten in de voorbereidende fase te weten de ontwikkeling op Blok 5.2 en Slufterplantsoen. Beide projecten hebben niet geleid tot een grondexploitatie.  Ten slotte is een bijdrage vanuit het project Almeersepoort Nationaal Park Nieuw Land van € 0,5 miljoen omdat de investering voor de realisering van een fietspad via de grondexploitatie de Vaart IV/VI is uitgevoerd. Per saldo leidt deze drie mutaties tot een mutatie in het weerstandsvermogen van - € 0,05 miljoen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 51

4.2 Nog te verdienen / zachte buffer van het weerstandsvermogen De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Tabel 4-6 bedragen x € 1 miljoen PB 2021 PR 2020 Stand nog te realiseren vermogen 01-01-2021 216,1 250,7 Winstuitname 2020 Pm -23,4 Benodigd vermogen reguliere grondexploitaties -20,0 -19,1 Op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten 196,1 208,2 Aftrek risico’s en algemene kosten Specifieke risico’s in positieve grexen -113,8 -122,9 Markt- en macro economische risico’s -28,0 -31,5 Financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting -10,0 -10,0 Reserve te betalen vennootschapsbelasting -18,1 -18,1

Subtotaal op termijn beschikbaar/zachte buffer 26,1 25,7

Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2021 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 250,7 miljoen. Dit ligt hoger dan bij de Programmabegroting 2021 was voorzien. In het MPGA 2021 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de toename van het resultaat is toe te schrijven aan de hogere opbrengstramingen door stijgende VON prijzen. Na aftrek van de winstneming 2020 en de benodigde reserveringen is het verwachte op termijn beschikbare vermogen nog € 25,7 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.

Eerder vastgestelde bestemmingen Het benodigde vermogen is afgenomen ten opzichte van de stand bij programmabegroting 2021 met € 0,9 miljoen. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven: Tabel 4-7 bedragen x € 1 miljoen Eerder vastgestelde bestemmingen PB 2021 PR 2020 Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur -3,6 -3,6 Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden -10,0 -10,0 Stelpost PO-kavels -0,9 0,0 Stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant -0,8 -0,8 Parkeren Voetnoot -0,7 -0,7 Risicoreservering financieringsrisico IBBA -4,0 -4,0 Parkeren Voetnoot -0,7 -0,7

Totaal eerder vastgestelde bestemmingen -20,0 -19,1

Bij de programma begroting 2021 is ten behoeve van de kosten van de kavelwinkel voor de verkoop van PO- kavels een grotere afdracht uit de grondexploitaties voorgesteld. Deze kosten zijn inmiddels bij de betreffende grondexploitaties verwerkt en daarom komt de stelpost te vervallen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 52

Specifieke risico’s in positieve grexen De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2021 op basis van eindwaarde € 113,9 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2020 met circa € 9,1 miljoen toegenomen. De belangrijkste mutaties betreffen: • Bij Stichtsekant en Kustzone Poort nemen de risico’s af door effectuering daarvan in de grondexploitaties. • Het risico op lagere grondopbrengsten in Noorderplassen wordt hoger geacht. • In Nobelhorst is het risicoprofiel toegenomen doordat mogelijk de verwerving van de gronden hoger uitvalt.

Marktrisico’s en macro-economische risico’s Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 31,6 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is circa € 3,5 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2021. Dit komt doordat de resultaten van de grondexploitaties zijn verbeterd, waardoor het risicoprofiel ook hoger is.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 53

5 Materiële vaste activa gronden 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen in de portefeuille materiele vaste activa (MVA) van het grondbedrijf beschreven. De groei en samenstelling van de portefeuille MVA gronden van het grondbedrijf zijn de afgelopen jaren vooral gevormd door de genomen maatregelen om de totale grondpositie van Almere beter te beheersen. Daarbij heeft de crisis uit 2010 en de daaruit voortvloeiende wijzigingen in de BBV voorschriften voor een veel voorzichtiger exploitatieregiem een groot aandeel gehad.

De belangrijke maatregelen betroffen de reëlere afzet/afweging op stedelijk niveau van het maximale volume van de programmering in de actieve grondexploitaties, de begrenzing aan looptijd vanuit de BBV voor actieve grondexploitaties en marktonderzoeken naar de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen en kantoren voor de kortere en langere termijn.

De gronden in de MVA portefeuille worden naar de huidige inzichten voor de komende 10 tot 15 jaar niet ontwikkeld conform de huidige bestemming.

5.2 Algemene regelgeving MVA gronden Conform de vigerende BBV regelgeving kunnen de gronden van het grondbedrijf nog slechts gerubriceerd worden onder vlottende activa als actieve bouwgrond (de actieve grondexploitaties) of onder materiële vaste activa als ‘grond’. Over de boekwaarde van grond als materieel vaste activa mogen geen kosten, zoals rente worden bijgeschreven.

De regels schrijven voor de materiële vaste activa gronden te waarderen op verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. Omdat aan de gronden in voorgaande jaren reeds kosten (in enkele gevallen substantieel) zijn toegerekend geeft de verkrijgingsprijs niet altijd een realistisch beeld van de huidige waarde. De gronden zijn in dat geval dan gewaardeerd op de duurzame lagere marktwaarde. Hierbij wordt of de actuele waarde gehanteerd of de zogenaamde landbouwwaarde.

De gronden die als landbouwwaarde worden gewaardeerd zijn gronden waarbij voor de midden lange termijn nog geen concrete plannen voor ontwikkeling zijn. Dit kunnen strategische reserve locaties voor de stad zijn, maar omvat ook een aantal gebieden waarbij de huidige programmering niet meer kan worden afgezet omdat het niet aansluit op de marktvraag en er ook op midden lange termijn geen mogelijkheid is voor transformatie naar andere functies. De gronden waarvoor actuele waarden zijn gehanteerd, betreffen gebieden die op midden lange termijn juist wel ontwikkelingsmogelijkheden bieden.

De afwaarderingen komen tot uitdrukking via het treffen van een voorziening, die wordt afgetrokken van de waarde. Hierdoor kunnen de gronden bij het in de tijd opnieuw actief worden mogelijk weer voor de vervaardigingsprijs worden geactiveerd. De voorziening kan dan (deels) vrijvallen.

De waardering van de MVA gronden met actuele waarde moeten net als grondexploitaties jaarlijks worden geactualiseerd (ontwikkelingen parameters, grondprijsontwikkelingen etc.). Op grond hiervan kunnen de voorzieningen worden aangepast.

5.3 De portefeuilleontwikkeling in 2020 In 2020 hebben mutaties plaatsgevonden in de portefeuille MVA gronden zowel in de categorie actuele waardering als landbouw waardering. Per saldo is de portefeuille met 154.902 m² MVA grond afgenomen. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 54

Tabel 5-1 Gebieden Oppervlakte (eigendom) Oppervlakte (eigendom) Toe/afname MPGA 2021 MPGA 2020 Vogelhorst 74.677 180.034 -105.537 OG Hout Ecudorp 83.648 127.648 -44.000 Hout Midden 1e fase 91.506 96.871 -5.365 Totaal -154.902

Vogelhorst De uitgifte van de gronden van Vogelhorst op het actieve deel verloopt goed. Het is nodig om de bouwrijpe grondvoorraad aan te vullen. Daarom wordt bij deze jaarrekening circa 10,5 ha gronden van de circa 18 ha van het resterende deel in de MVA in exploitatie genomen. Hierover heeft separate besluitvorming in uw Raad plaatsgevonden.

OG Hout Ecudorp Er is een foutieve administratieve aantal m² gronden in de voorraad opgenomen. Voor dit gebied is in het verleden voor 44.000 m² aan boscompensatie gekocht. Per abuis wordt dit als grondvoorraad beschouwd. Hierbij wordt de fout hersteld.

Hout Midden 1e fase Dit gebied maakt onderdeel uit van Oosterwold. Conform de afspraak in de Uitvoeringsovereenkomst Almere 2.0 worden de volledige opbrengsten uit grondverkopen ingebracht in het fonds verstedelijking Almere. In 2020 is circa 0,5 ha gronden uitgegeven.

5.4 Overzicht van de MVA portefeuille Zoals gezegd is een deel van de portefeuille gewaardeerd tegen de actuele waarde, en een deel tegen landbouwwaarde. Onderstaand volgt een overzicht op hoofdlijnen. Voor een gedetailleerde toelichting per project wordt verwezen naar deel C van het MPGA.

Actuele waardering De gronden die met een actuele waardering zijn gewaardeerd hebben een ontwikkelvoornemen in de komende jaren. Bij de berekening van de actuele waarde is gebruik gemaakt van de ooit vastgestelde ontwikkelplannen voor deze gebieden. De regelgeving schrijft voor dat de waardering gebaseerd moet zijn op duurzaam lagere marktwaarde en voorzien moet zijn van beheersmaatregelen.

In de hier opgenomen gebieden zijn de volgende actuele beheerelementen gehanteerd: een voorzichtige fasering, geen rente en overige kosten toerekening wanneer de gronden nog niet in exploitatie zijn genomen, een hogere rente (+ 1,0% tov de rentevoet zoals die in de actieve grondexploitaties wordt gehanteerd), geen opbrengststijging vanaf 2030 (geen opbrengststijging na 10 jaar).

De waardering van de MVA gronden met actuele waarde moeten net als grondexploitaties jaarlijks worden geactualiseerd (ontwikkelingen parameters, grondprijsontwikkelingen etc.). Op grond hiervan kunnen de eventuele voorzieningen worden aangepast. In de onderstaande tabel zijn de parameters weergegeven Tabel 5-2 2024 – 2030 vanaf 2031 Kostenstijging 2% 2% Opbrengstijging 1,5% 0% Rente 2,5% 2,5% Disconteringsvoet 2% 2%

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 55

Landbouw waardering De gronden die tegen landbouwwaarde worden gewaardeerd zijn gronden waarbij voor de midden lange termijn nog geen concrete plannen voor ontwikkeling zijn. Dit kunnen strategische reserve locaties voor de stad zijn, maar omvat ook aantal gebieden waarbij de huidige programmering niet meer kan worden afgezet omdat het niet aansluit op de marktvraag en er ook op midden lange termijn geen mogelijkheid is voor transformatie naar andere functies.

De gehanteerde grondwaarde voor landbouw is € 10,50 per m². Deze waarde is gebaseerd op een in opdracht door Fakton uitgevoerde taxatie in september 2015 naar de waarde van agrarische gronden in het gebied Oosterwold. In 2020 is een nieuwe taxatie uitgevoerd en de landbouwwaarde bedraagt € 13,50 per m². Uit voorzichtigheid wordt de waardering voor MVA gronden niet aangepast.

Voor zover de gemiddelde waarde van € 10,50 per m² lager is dan de oorspronkelijke boekwaarde is reeds een voorziening getroffen voor de betreffende waarde correctie.

Overzicht MVA portefeuille Tabel 5-3 bedragen x € 1 miljoen Oppervlakte program- boekwaarde eind- nr. gebied eigendom kosten opbrengst voorziening ma wonen 31-12-2020 waarde (m2)

actu ele waarderin g 188 Overgooi 134.840 46 5,1 22,0 5,5 13,1 414 Vogelhorst 74.677 55 8,6 20,9 4,9 8,3 518 Pampushout I&III 489.666 360 26,5 79,0 32,9 18,4

subtotaal 699.183 461 40,2 121,9 43,3 39,8 lan dbou wwaarderin g 188 Overgooi 1.261.311 56,2 13,2 43,0 Stadscentrum Noord- 204 Oost 149.627 0,8 1,6 0,0 239 Kruidenwijk ZO 35.185 -0,4 0,4 0,0 411 Hout Midden 1e fase 91.506 0,7 1,0 0,0 413 Stichtsekant 376.686 13,1 4,0 9,1 415 Twentsekant 636.316 42,1 6,7 35,4 416 Nobelhorst 17.250 1,5 0,2 1,3 466 OG Hout (Ecudorp) 83.648 0,9 1,3 0,0 515 Voortuin 376.339 11,9 3,9 8,0 519 Pampus II 82.017 9,3 0,8 8,5 809 De Vaart IV/VI 524.967 11,6 5,5 6,1

subtotaal 3.634.852 147,7 38,6 111,4

TOTAAL 4.334.035 461 40,2 121,9 191,0 78,4 111,4

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 56

6 Kosten in de voorbereidingsfase en overige onderwerpen 6.1 Voorbereidingskosten Voorbereidingskosten zijn kosten ten behoeve van voorbereiding van de ontwikkeling van grondposities van de gemeente om te komen tot een ontwikkelplan. Daarbij moet worden voldaan aan de volgende criteria:  Er is sprake van een ruimtelijk/stedenbouwkundig project, gericht op exploitatie van grond.  Er is sprake van een externe initiatiefnemer dan wel een bestuurlijke wens op stedelijk gebied.  Er zijn geen andere dekkingsmiddelen om de initiële kosten van het project af te dekken.  Er bestaat een redelijke verwachting dat het project uiteindelijk leidt tot grondverkoop of –exploitatie

Conform de BBV-regels kunnen deze kosten voor een periode van vijf jaar worden opgenomen op de balans onder de immateriële vaste activa. Op het moment dat een voorfase project daadwerkelijk doorgaat, zullen deze voorbereidende kosten worden toegevoegd aan de betreffende grondexploitatie. Wanneer een project in de voorfase niet doorgaat, worden de kosten ten laste van het weerstandvermogen gebracht. Voor dit risico is in het weerstandsvermogen een risicoreserve gevormd.

In 2020 is een project te weten: 1R Stichtsekant overgebracht naar de grondexploitatie. De initiatieven voor de ontwikkeling van Blok 5.2 en Slufterplantsoen zijn niet haalbaar gebleken en de gemaakte kosten € 0,17 miljoen worden ten laste gebracht van het weerstandsvermogen.

Verder zijn er op dit moment acht lopende projecten met een totaal aan gemaakte kosten van circa € 0,8 miljoen. Voor een gedetailleerde toelichting per project wordt verwezen naar deel C van het MPGA.

6.2 Anterieure overeenkomsten Een anterieure overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken tussen de gemeente en een particuliere partij voor het ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het perceel is in eigendom bij de private partij en die wil voor eigen rekening en risico ontwikkelen. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan en dergelijke) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken.

Voorafgaande aan de anterieur overeenkomst, werkt Almere ook met een voorschotovereenkomst bij een particulier initiatief. Hiermee wordt het risico voor de gemeente beperkt. Een en ander is formeel verankerd in de door de raad vastgestelde kaders in RV-05-2020.

Per 31/12/2020 zijn er 16 projecten (inclusief algemene post) met een totale besteding van € 0,6 miljoen. Voor een gedetailleerde toelichting per project wordt verwezen naar deel C van het MPGA.

6.3 Fonds Strategische Aankopen Conform de afspraken met de gemeenteraad wordt er in het MPGA verantwoording afgelegd over de uitvoering van het beleid over strategische aankopen. In MPGA 2020 is rekening gehouden met strategische aankopen van € 3 miljoen. Hierin was ook het krediet voor anterieure overeenkomsten opgenomen wat we om administratieve redenen nu splitsen. In 2020 is echter geen behoefte gebleken aan strategische aankopen. Dit krediet kan hierdoor vrijvallen. Voor 2021 en 2022 stellen we voor het krediet voor strategische aankopen te bepalen op 5 mln. Hiermee hanteren we dezelfde systematiek als voor grondexploitaties, omdat de nieuwe kredietaanvraag medio 2022 in het MPGA plaatsvindt. Strategische aankopen vinden pas plaats als de raad hierover vooraf haar mening heeft kunnen geven.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 57

6.4 Toepassing van het grondprijsbeleid Onderstaand wordt verantwoording afgelegd over de toepassing van het door uw Raad vastgestelde grondprijsbeleid.

Afwijkingsmandaat Conform de nota grondprijsbeleid beschikt het college van burgemeester en wethouders over het mandaat om in bijzondere omstandigheden tot maximaal 10% af te wijken onder de ondergrens van de door de raad vastgestelde bandbreedte van grondprijzen. De bijzondere omstandigheden kunnen extra risico’s zijn, de omvang van een initiatief, extra kwaliteitseisen van de gemeente, langere doorlooptijden als gevolg van eerdere overeenkomsten, etc. Het nadelig effect van een onderschrijding van de ondergrens moet kunnen worden gedekt binnen de raming van de grondexploitatie waarbinnen de uitgifte plaatsvindt.

In 2020 is geen gebruik gemaakt van afwijkingsmandaat.

Prijsincentives Wat betreft de prijsincentives geldt enkel nog de ingroeiregeling canonverplichting. In 2020 is geen gebruik gemaakt van deze maatregel.

Incourante kavels Bij het grondprijsbeleid 2020 heeft de raad de lijst incourante kavels vastgesteld. Op de lijst stonden 13 kavels in het gebied Homeruskwartier. Hiervan zijn drie kavels in 2020 verkocht. Bij het grondprijsbeleid 2021 Bij het grondprijsbeleid 2021 bestaat de lijst incourante kavels niet meer. Er is echter nog wel een incourante kavel.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 58

Herziene grondexploitaties 2021 bedragen x € 1.000

krediet GRONDEN EN TERREINEN Anterieure overeenkomsten en strategische aankopen 8.000

KOSTEN ONDERZOEK ONTW Voorbereidende kosten grondexploitatie 1.000

ONDERHANDEN WERK 108/109 De Laren /De Wierden 3.353 111 Kustzone Haven 2.728 189 1.P. Overgooi 1.768 207 De Voetnoot 434 232 2.Y. Sallandsekant 1.001 258 Floriade 26.494 267 Openbaar gebieden 2.319 268 Verspreide Percelen Klein 1.491 298 2.P.2 Fanny Blankers-Koen Park 440 301 3.A.1 Centrum Almere Buiten 2.932 383 3.O.9 De Rederij 442 385 3.K/N/S De Evenaar 992 391 3.T. Stripheldenbuurt 1.371 403 2.X. Noorderplassen West 5.494 405 Nobelhorst 37.802 407 1.R. Stichtsekant 14.776 408 5.B.3 Vogelhorst 2e fase 7.976 503 4.E Europakwartier west 3.488 505 4.M Cascadepark West 1.972 509 4.H Columbuskwartier 1.025 510 4.C.1 Hogekant 1.089 511 4.C.4 Lagekant 1.603 521 4.F Homeruskwartier 3.972 522 4.G. Kustzone Poort 25.688 526 Stadstuinen 24.073 803 3.Z.4 De Vaart IV/VI 3.278 918 NOGW Poort 11.389 923 NOGW Hout 9.474