Bundel PM 17 juni 2021
Tekst van het document
Totaaltelling rapport 207.867
maandag 10 mei 2021 bladzijde 1
Intrekking restantkredieten grondexploitaties per 31122020 bedragen x € 1.000
krediet GRONDEN EN TERREINEN Anterieure overeenkomsten en strategische aankopen 2.100
ONDERHANDEN WERK 108/109 De Laren /De Wierden -1.449 111 Kustzone Haven 2.657 189 1.P. Overgooi 93 207 De Voetnoot 1.218 232 2.Y. Sallandsekant 830 258 Floriade 28.261 267 Openbaar gebieden 917 268 Verspreide Percelen Klein -1.196 298 2.P.2 Fanny Blankers-Koen Park 6.033 301 3.A.1 Centrum Almere Buiten 860 383 3.O.9 De Rederij -143 385 3.K/N/S De Evenaar -691 391 3.T. Stripheldenbuurt -2.268 403 2.X. Noorderplassen West 2.590 405 Nobelhorst 19.902 407 1.R. Stichtsekant -2.436 408 5.B.3 Vogelhorst 2e fase -5.534 503 4.E Europakwartier west 2.605 505 4.M Cascadepark West 2.182 509 4.H Columbuskwartier 44 510 4.C.1 Hogekant 754 511 4.C.4 Lagekant 2.310 521 4.F Homeruskwartier 626 522 4.G. Kustzone Poort 10.270 526 Stadstuinen 6.909 803 3.Z.4 De Vaart IV/VI 2.043 918 NOGW Poort 7.085 923 NOGW Hout 7.010
Totaaltelling rapport 93.583
maandag 10 mei 2021 bladzijde 1
De Laren & De Wierden Gebiedscode 1.M & 1.N Complexnummer 108
OPENBAAR
MPGA2021
108 - De Laren & De Wierden
Samenvatting Jaarverslag grondexploitatie 2020
Tabel Jaarverslag
JAARVERSLAG begroot resultaat verschil Kosten 3.597.980 4.235.342 -637.362 Opbrengsten 6.072.799 10.180.590 4.107.791 Winstuitname 0 3.641.686 -3.641.686 Woningbouw (aantallen geleverd) 106 84 -22 Bedrijven (m2) 0 0 0 Kantoren (m2 bvo) 0 0 0 Voorzieningen (m2 bvo) 0 22 22
In 2020 zijn er 22 woningen minder uitgegeven dan begroot. Financieel gaat het project wel beter dan begroot. Dit komt omdat er een verschuiving heeft plaatsgevonden in de gronduitgifte van de woningen. De uitgifte van de woningen aan de Leemwierde zijn vertraagd maar de woningen in Veld C (de Laren) zijn versneld uitgegeven. Per saldo minder woningen maar wel met € 4,1 mln. hogere grondopbrengsten.
Door de versnelling in Veld C is er ook € 0,63 mln. meer geïnvesteerd in het bouw- en woonrijp maken.
De voortgang van het project leidt ertoe dat er in 2020 een winst is afgedragen van € 3,64 mln. De winstuitname was niet begroot.
Ontwikkelingen totale looptijd grondexploitatie
Tabel Grondexploitatie
GRONDEXPLOITATIE 2020 2021 verschil Eindwaarde (plansaldo) 7.243.091 4.845.003 -2.398.088 Benodigd risicokapitaal 343.033 473.416 -130.383 Woningbouw (totaal programma) 676 678 2 Bedrijven (m2) 12 12 0 Kantoren (m2 bvo) 0 0 0 Voorzieningen (m2 bvo) 5.935 5.957 22 Eindjaar 2023 2024 -1
Het plansaldo van de grondexploitatie is verslechterd met € 2,4 mln. tot € 4,85 mln. voordelig. Dit is grotendeels veroorzaakt door de geboekte winstuitname van € 3,6 mln. wat een drukkend effect heeft op het saldo van het project. Zonder de winstafdracht zou het plansaldo met € 1,2 mln. zijn verbeterd.
Deze verbetering komt door de hogere grondwaardes in veld C. Daartegenover staan wel hogere kosten. Dit is met name veroorzaakt doordat er onvoorziene zaken waren bij het uitvoering van het bouwrijp maken van veld C.
De looptijd is verlengt met 1 jaar naar 2024. Dit extra jaar is nodig voor de terreinafwerking van veld C.
2
108 – De Laren en de Wierden
Inhoud Samenvatting.......................................................................................................................................................2 1 Algemeen ...................................................................................................................................................4 1.1 Projectomschrijving..............................................................................................................................4 1.2 Historische besluitvorming ..................................................................................................................4 1.3 Planologisch juridische kaders ............................................................................................................4 1.4 Voortgang..............................................................................................................................................5 2 Verslag jaarschijf 2020...............................................................................................................................6 2.1 Toelichting verschillen programma .....................................................................................................6 2.2 Toelichting verschillen financiën..........................................................................................................6 3 Grondexploitatie MPGA
2021 .....................................................................................................................7 3.1 Toelichting plankaders grondexploitatie .............................................................................................7 3.1.1 Plangebied en ruimtegebruik .........................................................................................................7 3.1.2 Programma .....................................................................................................................................9 3.1.3 Ontwikkelstrategie ..........................................................................................................................9 3.1.4 Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico’s .......................................................................10 4 Verschillenanalyse MPGA 2021 met MPGA 2020.....................................................................................11 4.1 Overzicht verschillen ..........................................................................................................................11
Tabel 1-1 Samenvatting 1 Algemeen 1.1 Projectomschrijving Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 125 ha. Daarbinnen is 66 ha. gehandhaafd en valt daarmee buiten het exploitatiegebied van de grondexploitatie.
Van het exploitatiegebied, 59 ha., is 10,62 ha. uitgeefbaar (18%). Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 678 woningen, 12 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) bedrijven en 5.957 m² bvo voorzieningen.
De kosten (€ 37,39 mln.) en opbrengsten (€ 42,09 mln.) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 82% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2024 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 4,85 mln. voordelig op eindwaarde (EW) per 31-12-2024. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,47 mln..
3
108 - De Laren & De Wierden
1.2 Historische besluitvorming De gemeenteraad heeft op 18 februari 2010 het ontwikkelingsplan voor De Laren en de ruimtelijke visie voor De Wierden vastgesteld (RV-73/2009).
1.3 Planologisch juridische kaders Het bestemmingsplan voor De Laren is op 28 maart 2013 door de gemeenteraad vastgesteld (RV-75/2012) en in mei 2014 onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan voor De Wierden is op 9 januari 2014 door de gemeenteraad vastgesteld (RV-75/2013) en in februari 2015 onherroepelijk geworden. Voor de laatste ontwikkellocatie in De Wierden is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen. Locatie de Leemwierde heeft nu geen directe bouwtitel voor woningen. De planologische procedure zal in 2021 worden afgerond.
4
108 – De Laren en de Wierden
1.4 Voortgang
5
108 - De Laren & De Wierden
2 Verslag jaarschijf 2020 Dit onderdeel van de grondexploitatietoelichting heeft een relatie met de Jaarrekening. Op hoofdlijnen wordt toegelicht of het begrote programma, kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In tabel 2-1 is de begroting vergeleken met de realisatie over het jaar.
Tabel 2-1 Programma & Financiën
2.1 Toelichting verschillen programma Het uitgeven van gronden voor het beoogde programma is niet behaald. Per saldo is de grondverkoop voor 22 woningen vertraagd naar 2021. De voornaamste reden hiervoor is dat de grondverkoop voor 76 woningen aan de Leemwierde, vanwege vertraging in de planontwikkeling bij gemeente en ontwikkelende partij, is vertraagd. Verder is een tweetal PO kavels in Veld B nog niet notarieel getransporteerd. Daartegenover heeft er een versnelling plaatsgevonden bij de uitgifte van de grond voor 56 projectmatige woningen in veld C in de Laren. Deze woningen stonden gefaseerd in 2021 maar zijn door de aantrekkende markt in 2020 uitgegeven.
De uitbreiding van 22 m2 voorzieningen betreft een transformatorhuisje.
2.2 Toelichting verschillen financiën In 2020 is sprake van een afwijking van € 4,28 mln. nadelig in de totale kosten ten opzichte van de begroting. Voor de opbrengsten is sprake van een afwijking van € 4,11 mln. voordelig ten opzichte van de begroting. Als gevolg van de bovenstaande effecten is er een afwijking van € 0,17 mln. nadelig op het begrote plansaldo.
6
108 – De Laren en de Wierden
3 Grondexploitatie MPGA 2021 3.1 Toelichting plankaders grondexploitatie De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
3.1.1 Plangebied en ruimtegebruik In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
De Laren Het plangebied De Laren ligt in het stadsdeel Haven en betreft een herinrichting van een onbebouwd gebied met circa 450 woningen, een supermarkt, een Integraal Kind centrum (IKC) en een groengebied. Het plangebied bestaat uit 11 ontwikkelgebieden, namelijk veld A t/m K.
7
108 - De Laren & De Wierden
De Wierden Het plangebied De Wierden is tevens gelegen in het stadsdeel Haven en betreft een bestaande woonwijk waarvan 5 kleinere velden her-ontwikkeld worden. Vier van deze velden zijn inmiddels bebouwd /in aanbouw en één van deze velden is in de huidige staat groen. Het gaat in totaal om circa 220 nieuwbouwwoningen.
8
108 – De Laren en de Wierden
3.1.2 Programma Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 678 woningen, 12 m² bedrijven, 0 m² kantoren en 5.957 m² bvo voorzieningen.
Tabel 3-1 Programma
Programma Totaal Gerealiseerd Nog te 2021 2022 2023 2024 2025 Na 2025 31-12-2020 realiseren
Wo ni ngbo uw 678 566 112 78 34 Be dr i j ve n 12 12 Ka nt o r e n Vo o r zi e ni nge n 5.957 5.957
E GW 367 331 36 2 34 Sociaal 74 74 IBBA 23 23 PO 106 70 36 2 34 Projectmatig 164 164
MGW 311 235 76 76 Sociaal 225 172 53 53 IBBA PO Projectmatig 86 63 23 23
Be dr i j ve n Logistiek Industrie Modern/gemengd 12 12
Bovenstaande tabel laat zien dat ruim 80% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
3.1.3 Ontwikkelstrategie In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De Laren Het nog te realiseren programma in De Laren bestaat uit 36 PO-kavels die zich bevinden in de velden B (2) en C (34). Alle kavels zijn gereserveerd. De verwachting is dat de 2 PO-kavels in veld B in 2021 notarieel worden getransporteerd. Notarieel transport van de 34 PO-kavels in veld C in 2022 voorzien.
De Wierden Het nog te realiseren programma in De Wierden bevindt zich in het deelgebied Leemwierde, welke is opgenomen in de Uitvoeringsovereenkomst (UOK) De Wierden 2012-2020. Er is een reserveringsovereenkomst gesloten begin 2020 en koopovereenkomst eind 2020. Het programma bestaat uit middensegment koopwoningen, sociale huurwoningen en een maatschappelijk gebouw met zorgeenheden. Dit gebouw staat deels op gemeentegrond.
9
108 - De Laren & De Wierden
3.1.4 Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico’s Het financieel resultaat is € 4,85 mln. voordelig op EW per 31-12-2024. De totale kosten zijn begroot op € 37,39 mln. en de totale opbrengsten zijn begroot op € 42,09 mln.. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2024 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek 4-2.
Uit de cashflowgrafiek, zie hoofdstuk 4, is af te lezen hoe de kosten en opbrengsten zich de komende jaren ontwikkelen. In 2022 worden de laatste grondopbrengsten gerealiseerd in Veld C. Daarna resteren er nog investeringen zoals de terreinafwerking waardoor de eindwaarde eindigt op € 4,85 mln. positief.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,5 mln.
10
108 – De Laren en de Wierden
4 Verschillenanalyse MPGA 2021 met MPGA 2020 In dit hoofdstuk worden de belangrijke verschillen tussen de grondexploitatie MPGA 2021 en 2020 op hoofdlijnen toegelicht.
4.1 Overzicht verschillen Tabel 4-1 Grondexploitatie
Het complexresultaat 2020 is met 1,02 vermenigvuldigd om het op p.p. 1-1-2021 te brengen.
Programmering
Het programma is toegenomen met 2 woningen. Dit betreft een tweetal extra PO-Kavels in veld C van de Laren. Verder is het programma voor voorzieningen toegenomen met 22 m² bvo, dit betreft een transformatorhuisje in Veld K van de Laren. Deze worden niet in de grondexploitatie begroot.
Einddatum
De einddatum van het project is met 1 jaar vertraagd naar 2024. In verband met het verwachte notarieel transport van de PO-kavels van Veld C in 2022 en een bouwtijd van een jaar, is de verwachting dat de terreinafwerking van veld C in 2024 wordt afgerond.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat is met € 2,4 mln. verslechterd ten opzichte van het MPGA van het jaar ervoor op EW.
11
108 - De Laren & De Wierden
In totaal zijn de kosten met € 4,88 mln. gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. De opbrengsten zijn met € 2,52 mln. gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Het financieel effect van de faseringsinvloeden is gedaald met € 0,04 mln. waardoor er een nadeel is ontstaan.
De verschillen worden inhoudelijk toegelicht in de geheime toelichting.
Cashflowgrafiek en looptijd
De onderstaande grafiek laat het verschil tussen de cashflow MPGA 2021 en MPGA 2020. Het verschil tussen de twee lijnen wordt in hoofdlijnen veroorzaakt door de tussentijdse winstneming en de verschuiving van de einddatum naar 2024
Cashflowgrafiek 4-2
Verschillen risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal Het benodigde risicokapitaal is ten opzichte van het MPGA 2020 gestegen met € 0,13 mln.
12
Kustzone Haven Gebiedscode 1A4 Complexnummer 111
OPENBAAR
MPGA2021
Kustzone Haven
Samenvatting Jaarverslag grondexploitatie 2020
Tabel Jaarverslag
JAARVERSLAG begroot resultaat verschil Kosten 1.960.446 324.013 1.636.433 Opbrengsten 0 0 0 Winstuitname 0 0 0 Woningbouw (aantallen geleverd) 0 0 0 Bedrijven (m2) 0 0 0 Kantoren (m2 bvo) 0 0 0 Voorzieningen (m2 bvo) 0 0 0
De voortgang van het project is in 2020 is vertraagd ten opzichte van de begroting.
Er zijn € 1,64 mln. minder kosten gemaakt dan begroot. De reden van de vertraging in het project komt door de onzekerheid rondom de stikstofeisen. Hierdoor is het bestemmingsplan voor dit gebied nog niet vastgesteld en zijn de uitvoerende werkzaamheden doorgeschoven naar 2021 en verder.
Ontwikkelingen totale looptijd grondexploitatie
Tabel Grondexploitatie
GRONDEXPLOITATIE 2020 2021 verschil Eindwaarde (plansaldo) 1.790.635 578.936 -1.211.699 Benodigd risicokapitaal 1.055.845 1.041.984 13.860 Woningbouw (totaal programma) 243 243 0 Bedrijven (m2) 0 0 0 Kantoren (m2 bvo) 0 0 0 Voorzieningen (m2 bvo) 6.000 6.000 0 Eindjaar 2027 2028 -1
Het plansaldo van de grondexploitatie is verslechterd met € 1,21 mln. tot € 0,58 mln. voordelig. Het project is door de stikstofproblematiek een jaar vertraagd en is nu naar verwachting in 2028 gereed. De verslechtering van het plansaldo wordt veroorzaakt door gestegen kosten en naar beneden bijgestelde grondopbrengsten. De kosten zijn gestegen vanwege de langere looptijd waardoor er meer plankosten, indexatie van kosten en rente verwacht worden. De opbrengsten zijn naar beneden bijgesteld omdat, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel, de op dit moment hoog conjuncturele prijsstijgingen niet geheel worden doorgerekend in de grondexploitatie. Deze algemene werkwijze heeft in het geval van Kustzone Haven, een drukkend effect op de geprognotiseerde grondwaardes.
2
Kustzone Haven
Inhoud Samenvatting.......................................................................................................................................................2 1 Algemeen ...................................................................................................................................................4 1.1 Projectomschrijving..............................................................................................................................4 1.2 Historische besluitvorming ..................................................................................................................5 1.3 Planologisch juridische kaders ............................................................................................................5 1.4 Voortgang..............................................................................................................................................5 2 Verslag jaarschijf 2020...............................................................................................................................7 2.1 Toelichting verschillen programma .....................................................................................................7 2.2 Toelichting verschillen financiën..........................................................................................................7 3 Grondexploitatie MPGA
2021 .....................................................................................................................8 3.1 Toelichting plankaders grondexploitatie .............................................................................................8 3.1.1 Plangebied en ruimtegebruik .........................................................................................................8 3.1.2 Programma .....................................................................................................................................9 3.1.3 Ontwikkelstrategie ..........................................................................................................................9 3.1.4 Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico’s .........................................................................9 4 Verschillenanalyse MPGA 2021 met MPGA 2020.....................................................................................10
Tabel 1-1 Samenvatting
1 Algemeen 1.1 Projectomschrijving Doelstelling van het plan is het bouw- en woonrijp maken van het plangebied voor het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van woningen, hotel, recreatie en (behoud van) natuur.
Doelstelling van het ontwikkelingsplan is:
1. Versterking van het watergerichte en recreatieve profiel van het stadsdeel, o.a. door middel van – Aanleg van een groenblauwe route door het Samenvatting 2021 gebied – Optimalisatie van overige wandelroutes en Pr o gr a m m a
toegangen over de dijk Woningbouw (aantallen) 243 – Verbetering van het surfstrand & Bedrijven (aantallen) - Kinderwerkbos Kantoren (m2 bvo) - – Verbeteren van de recreatiemogelijkheden bij Voorzieningen (m2 bvo) 6.000 het zwemstrand Pla nni ng e n vo o r t ga ng
– Aanleg van het Havenpark Eindjaar 2028 – Verdere aanpak van blauwalgproblematiek Voortgang realisatie (€) 5% – Diverse maatregelen voor infrastructuur Sa ldo 2. Bijdragen aan versterking van het centrum Almere Kosten 9.260.000 Haven Opbrengsten 9.990.000 3. Het handhaven van de jachthaven op de huidige Plansaldo Nominaal 730.000 locatie en het terrein meer openbaar toegankelijk Plansaldo EW 31-12-2028 580.000 maken Plansaldo NCW 1-1-2021 500.000 Ri si co pr o fi e l 3 Benodigd risicokapitaal 1.040.000