Bundel PM 17 juni 2021

Bedrijfsterreinen: veel vraag naar logistiek De bedrijvenmarkt kent een grillig patroon. Tot een aantal jaren geleden was er sprake van een beperkte afzet van gronden op bedrijventerreinen. In de jaren tot 2002 lag de uitgifte rond 20 hectare per jaar en zakte in de jaren daarna terug naar gemiddeld 3 hectare per jaar. Sinds enkele jaren trekt de gronduitgifte weer aan. In 2018 werd 5 hectare uitgifte en in 2019 circa 10 hectare. Deze groei heeft zich doorgezet naar bijna 23 hectare in 2020.

Op basis van de planning in het MPGA en de feitelijke lopende onderhandelingen, mag aangenomen worden dat in 2021 ook sprake zal zijn van een flinke uitgifte van 16 hectare. Voor de lange termijn wordt een maximum uitgifte van 3-5 hectare per jaar aangehouden.

Voor de korte termijn zien we vooral een toename in de behoefte aan grote kavels voor logistiek, groothandel en datacentra. Vooralsnog is er voldoende grond opgenomen in het MPGA om in die behoefte te kunnen voorzien (53 hectare op Stichtsekant). Mocht de uitgifte van de gronden sneller gaan dan nu voorzien op basis van concrete interesse en leads, dan zal via een separaat besluit gronden uit de materiële activa worden gehaald en in de grondexploitatie worden opgenomen. Om het proces rondom uitgifte sneller te kunnen laten plaatsvinden, wordt een nieuw bestemmingsplan voor Stichtsekant voorbereid en in procedure gebracht.

Kantoren: effecten coronacrisis ongewis In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. De verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, heeft nog niet geleid tot een grotere marktbehoefte aan kantoren in Almere. Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden. De lange termijn-effecten van de coronacrisis op de vraag naar kantoorruimte zijn vooralsnog onzeker.

n de lopende grondexploitaties is slechts 34.000 m² b.v.o. kantoorruimte opgenomen, waarvan 30.000 m² in plangebied Duin. Hiervoor zijn harde leveringsafspraken met Amvest afgemaakt. Het afzetrisico van de kantoren in het MPGA is dan ook vrijwel nul.

Voorzieningen volgen bevolkingsontwikkeling Het pakket basisvoorzieningen in Poort en Nobelhorst zal stap voor stap uitgebreid worden met onder andere basisscholen. De verwachte behoefte aan scholen in deze gebieden ligt op basis van de leerlingprognoses een stuk hoger dan bij het opstellen van de ontwikkelplannen was voorzien. Hiervoor is in het zacht weerstandsvermogen een reservering opgenomen waarmee in de toekomstige winstverwachting is rekening gehouden.

In Olympiakwartier en de Voortuin wordt het cluster van sportieve en educatieve functies verder versterkt met de realisatie van (school-)sportvelden, en een sportief ingerichte openbare ruimte.

Detailhandel In het MPGA is een beperkt volume detailhandel en horeca opgenomen, dat gedurende 2020 niet is veranderd. Dit programma is vooral te vinden in Stadstuinen/stadsdeelcentrum Poort, Kustzone Poort/Duin, Nobelhorst en Centrum Buiten. De in 2020 vastgestelde detailhandelsvisie vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 8

Overzicht van de financiën Resultaat grondbedrijf 2020 Het jaar 2020 stond in het teken van twee crises. De coronacrisis vanaf maart 2020 had wel invloed op de manier waarop we hebben gewerkt, maar de marktvraag naar kavels voor met name woningbouw en bedrijfshuisvesting nam niet af. Het stikstof-dossier daarentegen zorgde wel voor serieuze hoofdbrekens, en heeft nog steeds het risico in zich dat het leidt tot uitstel of in het ergste geval zelfs afstel van grondleveringen. De woningproductie is dan ook 452 woningen lager uitgekomen dan begroot. Ondanks deze uitdagingen heeft het grondbedrijf een goed productiejaar achter de rug. In 2020 werden kavels voor 1.149 woningen en circa 28,3 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang bouwkavels voor overige bestemmingen.

Het financieel resultaat van het grondbedrijf over het jaar 2020 bedraagt € 29,4 miljoen. Dit is de som van drie componenten: winstneming van het gedurende 2020 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de vrijval van eerder genomen verliesvoorzieningen door resultaatverbeteringen van de negatieve grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves binnen het grondbedrijf.

Actualisering grondexploitaties 2021 De grondportefeuille van Almere omvat 27 complexen met bouwgrond in exploitatie (18 winstgevend, 7 verlieslatend en 2 neutraal) met een eindwaarde van 170 miljoen positief. De nog te realiseren kosten van deze complexen bedragen € 551 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten € 985 miljoen. De complexen hebben gevarieerde doorlooptijden, waarvan de kortste eindigt in 2022 en de langste eindigt in 2031. In totaal hebben de complexen een risicoprofiel van € 126 miljoen.

Verder bestaat de grondportefeuille ook uit 14 complexen met niet in exploitatie genomen bouwgronden. Op de balans worden ze gerubriceerd onder Materiële Vast Activa (MVA). De gezamenlijke boekwaarde van MVA bedraagt € 80 miljoen (na aftrek van € 111 miljoen verliesvoorziening).

Omgaan met risico’s Grondexploitaties geven een financiële verwachting weer over meerdere jaren. Daarbij worden onderbouwde aannames gedaan. In iedere grondexploitatie wordt aandacht besteed aan risico’s die specifiek zijn voor die grondexploitatie.

Daarnaast is sprake van marktrisico’s, die voor alle grondexploitaties relevant zijn. Op dit moment is de markt voor met name woningbouw en bedrijfshuisvesting erg goed, maar de ervaring leert dat het ook kan tegenzitten. Op welk moment een economische crisis optreedt, en wat vervolgens de effecten op de vastgoedmarkten en daarmee op de resultaten van het grondbedrijf zullen zijn, is echter lastig te voorspellen. Daarom wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.

Het realistisch scenario is het uitgangspunt voor het MPGA. Verder zijn drie scenario’s opgesteld: een voorzichtig scenario en twee crisis-scenario’s (met name gericht op de mogelijk impact van een economische crisis). In de grondexploitaties wordt het realistische scenario doorgerekend. Het voorzichtige scenario wordt gebruikt om in het weerstandvermogen de marktrisico’s af te dekken. De twee crisis- scenario’s zijn gebruikt om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf met het beschikbare weerstandsvermogen een crisis kan doorkomen zonder een beroep te hoeven doen op de algemene dienst.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 9

De programmering van het realistisch scenario is als volgt:

Tabel 0-1

Totaal MPGA 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal 5 2021 jaar

woningen (aantal) 9.585 1.809 1.419 1.229 1.757 921 7.135 bedrijventerreinen (ha) 90 16 13 14 15 11 69 kantoren (m² b.v.o.) 33.693 10.000 10.000 12.226 1.467 33.693 Voorzieningen (m²) 348.917 33.639 36.774 113.399 81.148 32.613 297.573

Ontwikkeling van het weerstandsvermogen Onderstaand worden de begrote mutaties voor het gerealiseerde vermogen en het nog te verdienen vermogen van de grondexploitaties getoond ten opzichte van de programmabegroting 2021.

Gerealiseerd vermogen / harde buffer van het weerstandsvermogen De hiervoor beschreven uitgangspunten en veranderingen in de markt hebben effect gehad op het gerealiseerd vermogen van het grondbedrijf. In de programmabegroting 2021 zijn deze voor het effect op het weerstandsvermogen reeds in belangrijke mate doorgerekend. In dit MPGA worden de belangrijkste ontwikkelingen op het weerstandsvermogen in hoofdstuk 4.1 toegelicht.

Tabel 0-2 bedragen x € 1 miljoen PB2021 MPGA 2021 stand 31-12-2020 (gebaseerd op programmarekening 2019) 106,6 106,6 diverse mutaties -32,4 -5,5 subtotaal stand reserve 74,2 101,1 bestemmingen -61,5 -71,7

vrije ruimte 12,7 29,4

Nog te verdienen vermogen / zachte buffer van het weerstandsvermogen De op termijn te verdienen zachte buffer bedraagt, na de winstuitname 2020, € 227,3 miljoen op eindwaarde. De buffer is voldoende om de hierna genoemde bedragen voor het risicokapitaal ad € 122,9 miljoen en markt- en macro-economische risico’s van € 31,5 miljoen, overige risico van € 10,0 miljoen en de te betalen Vennootschapsbelasting van € 18,1 miljoen af te dekken.

Tabel 0-3 bedragen x € 1 miljoen grondexploitaties PB2021 MPGA 2021 nog te realiseren vermogen 216,1 250,7 winstuitname 2020 Pm -23,4 benodigd vermogen reguliere grexen -20,0 -19,1 op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten 196,1 208,2 specifieke risico’s in positieve grexen -113,8 -122,9 markt- en macro economische risico’s -28,0 -31,5 Overige risico’s -10,0 -10,0 Reserve te betalen vennootschapsbelasting -18,1 -18,1

op termijn beschikbaar/zachte buffer 26,1 25,7

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 10

DASHBOARD FINANCIEEL Opbrengsten 2020 In 2020 waren de opbrengsten uit Opbrengsten Begroot 2020 Realisatie 2020 grondverkoop lager dan begroot, vooral Gronduitgifte doordat een aantal grote transacties - Woningbouw 97,0 83,5 -1 woningbouw over de jaargrens vielen. Die - Bedrijventerreinen 35,3 37,5 1 grondopbrengsten vallen in 2021. - Kantoren 2,4 2,4 0 Over het algemeen lagen de gerealiseerde - Voorzieningen 11,8 7,9 -1 grondprijzen hoger dan geraamd, met name bij woningbouw. Overige opbrengsten 0,9 8,9 1 Totale opbrengsten 147,4 140,2 -1

Grondverkopen woningbouw 2020 Het grootste deel van de opbrengsten uit grondverkoop voor woningbouw vond in 2020 plaats in de stadsdelen Poort (waaronder Duin en Stadstuinen) en Hout (met name Nobelhorst).

De opbrengsten uit grondverkoop voor bedrijventerreinen werden vooral gerealiseerd op Stichtsekant.

Kosten 2020 In 2020 waren vooral de investeringen in Kosten Begroot 2020 Realisatie 2020 bouw- en woonrijp maken en Verwerving 2,2 5,4 -1 hoofdinfrastructuur lager dan geraamd. Investeringen 52,7 38,2 1 Er zijn veel werken voorbereid die nog niet Plankosten 17,5 19,5 -1 in 2020 werden uitgevoerd. Die Overige kosten 5,5 4,2 1 investeringen vallen later. Rente 5,0 6,5 1 Dit verklaart voor een belangrijk deel ook Totale kosten 82,9 73,8 1 de hogere plankosten.

Winstneming Over 2020 is € 23,4 miljoen winst geboekt. Gecombineerd met afsluitingen en mutaties in de reserves en voorzieningen kan daarmee € 29,4 miljoen worden afgedragen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 11

DASHBOARD FINANCIEEL Opbrengsten grondexploitaties per jaar

Opbrengsten nog te realiseren 2021 2022 2023 2024 2025 na 2025 Woningbouw 726 117 106 86 136 68 213 Bedrijven 147 31 20 21 23 18 34 Kantoor 8 2 2 3 Winkels, horeca en voorzieningen 50 6 5 7 3 14 15 Overige opbrengsten 6 6 2 1 -1 -2 Opbrengststijgingen 48 2 4 8 7 27 Totaal 985 162 137 122 170 107 288

In de lopende grondexploitaties valt nog € 985 miljoen aan grondopbrengsten te realiseren. Circa driekwart daarvan is woningbouw. Na 2024 neemt de opbrengstpotentie in de lopende grondexploitaties af. Inmiddels zijn nieuwe grondexploitaties, zoals Twentsekant en Pampushout, in voorbereiding.

Kosten grondexploitaties per jaar

Kostensoorten nog te realiseren 2021 2022 2023 2024 2025 na 2025 Verwervingen 45 1 44 Investeringen 370 76 59 52 54 36 92 Plankosten 88 19 12 13 11 9 23 Overige kosten 7 5 -2 -3 2 1 3 Rentekosten 3 4 3 2 2 1 -10 Kostenstijgingen 37 1 2 6 5 5 19 Totaal 551 106 77 114 74 51 128

Om de grondopbrengsten te realiseren, moet nog circa € 551 miljoen worden uitgegeven. Dat gaat voor circa driekwart op aan investeringen in bouw- en woonrijp maken en hoofdinfrastructuur, en voor ongeveer een zesde aan plankosten.

Verloop van de boekwaarde

De boekwaarde (blauwe lijn) is nu nog ruim € 280 miljoen negatief. Dat betekent, dat in de lopende grondexploitaties tot nu toe meer kosten zijn gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd.

Doordat in de komende jaren steeds meer geld wordt verdiend dan uitgegeven (oranje balken), verbetert de boekwaarde.

De boekwaarde kan eindigen op ruim € 170 miljoen positief. Inclusief de voorziening op negatieve grondexploitaties is de potentiële winst nog € 227 miljoen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 12

DASHBOARD PROGRAMMA Realisatie 2020

Programma MPGA 2020 Realisatie Verschil 2020 Woningen (aantal) 1.601 1.149 -452 Bedrijventerreinen (hectare) 28 28 1 Kantoor (m² b.v.o.) 10.000 10.000 0 Voorzieningen (m²) 130.679 136.452 5.773

In 2020 werden vooral minder kavels voor woningbouw afgezet. Een aantal grote leveringen vertraagden tot over de jaargrens.

Afzet kavels woningbouw 2020 naar stadsdeel (in aantallen woningen)

Haven, De meeste afzet van kavels voor woningbouw was in de 84 stadsdelen Poort en Buiten.

Stad, 191 Poort, 532 Hout, Buiten, 127 215

Afzet bedrijventerreinen 1997-2020 (in hectare)

40 35 30 25 20 15 10 5 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Logistiek Industrieel Algemeen

De afzet van bedrijventerreinen was in 2020 met 28 hectare op een niveau dat in decennia niet gezien was in Almere. Voornaamste reden is de grote vraag naar logistieke kavels. Ook in andere segmenten trekt de vraag aan.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 13

DASHBOARD PROGRAMMA Verwachte afzet kavels woningbouw per jaar (in aantallen woningen)

2.000 Haven, Hout, 1.800 355, 4% 3.215, Buiten, 1.600 34% 183, 2% 1.400 Stad, 1.200 990, 1.000 10% 800 600 400 200 Poort, 0 4.842, 50% 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

De verwachte afzet van kavels voor woningbouw ligt de komende jaren op een zeer hoog niveau. Vanaf 2025 is in de lopende grondexploitaties te weinig ruimte om dit niveau vast te houden. Nieuwe grondexploitaties zullen moeten worden geopend. Hieraan wordt al gewerkt, bijvoorbeeld Twentsekant en Pampushout. Het grootste deel van de afzet woningbouw in de lopende grondexploitaties zit in Hout (vooral Nobelhorst) en Poort.

Afzet bedrijventerreinen per jaar en per gebied (in hectare)

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0 21

22

23

24

25

26

27

28

29

30 20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

Voor bedrijventerreinen zit de grootste afzet bij de logistieke kavels op Stichtsekant. In dat segment zal ook binnen enkele jaren al een tekort optreden, ook als de beschikbare MVA-gronden worden geactiveerd. Ook voor het segment ICT/datacenters is het beschikbare uitgeefbare areaal zeer beperkt. Voor andere segmenten is vooralsnog voldoende ruimte voorhanden, rekening houdend met de toevoeging op termijn van Twentsekant.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 14

DEEL A1: Marktanalyse voortgang programmering

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 15

1 Inleiding

1.1 Van BVR naar BSR Bij het MPGA werd tot vorig jaar de Bestuurlijke voortgangsrapportage stedelijke programmering (BVR) meegezonden. In de BVR werd de programmering uit de projecten getoetst aan de marktbehoefte en het relevante beleid. Vooral de toetsing van het programma aan de marktbehoefte is relevant voor het MPGA in relatie tot de jaarrekening. Zou er sprake zijn van overprogrammering, dan komt de afzetbaarheid van het programma in het geding. Hieruit zou de conclusie kunnen volgen dat het MPGA niet uitvoerbaar is en er afgeboekt moet worden. De toetsing of het programma voldoet aan het beleid is dan minder relevant in het kader van de jaarrekening. Om overprogrammering tegen te gaan, kan de raad middels sturingsvoorstellen ingrijpen in de ruimtelijke ontwikkelingen.

Wanneer de programmering past binnen de marktbehoefte, dan kan ook gekeken worden of er binnen die marktbehoefte nog mogelijkheden zijn om programma toe te voegen. Dat gebeurt op basis van het beleid dat de gemeente heeft vastgesteld in het Coalitieakkoord Almere 2020-2022. Dit zal in een nieuwe rapportage een plek gaan krijgen: de Bestuurlijke sturingsrapportage (BSR). Voor de BSR is het ook van belang om te weten hoeveel marktruimte er nog is om bij te sturen op beleidsdoelstellingen. Het proces wordt nu in twee stappen geknipt

1. Eerst een marktanalyse voor het MPGA: wat is de marktruimte voor het programma dat in de lopende grondexploitaties en projecten van derden is opgenomen? Is er sprake van (te grote) overprogrammering en moet er bijgestuurd worden? 2. Vervolgens de beleidsanalyse in de BSR: past het programma uit de grondexploitaties en projecten van derden binnen de beleidsdoelstellingen van de gemeente? Is er aanleiding om bij te sturen op programmatisch niveau?

In dit hoofdstuk is de eerste stap gezet: de marktanalyse voor het MPGA. Hierbij wordt ingegaan op wonen, economie (kantoren, bedrijven, detailhandel, hotels) en voorzieningen (bevolkingsvolgend). Als er aanleiding is om bij te sturen, dan zal dit in de volgende stap – de BSR – een plek krijgen.

1.2 Economische ontwikkeling In het jaar 2020 was sprake van een krimp van de nationale economie van 3,8%. Deze krimp is, gezien de impact van Corona op de samenleving, nog relatief beperkt te noemen. Belangrijkste oorzaken van de economische krimp zijn de maatregelen die getroffen zijn om een onhoudbare verspreiding van het Corona- virus tegen te gaan.

‘Normaal’ gesproken wordt een recessie veroorzaakt door de economie zelf: onevenwichtigheden, speculatie, niet functionerende bedrijven en een daarmee samenhangende daling van het consumentenvertrouwen. Ditmaal waren de consumenten op zich bereid om geld uit te geven, maar konden dat simpelweg niet doen door de noodgedwongen sluitingen in detailhandel en horeca. De bestedingen online zijn daarmee explosief toegenomen.

De sluiting van bedrijven heeft wel als effect dat veel mensen hun banen verloren (met name zzp-ers) en daardoor minder geld te besteden hebben. Dat zorgde weer voor een lagere bestedingen bij de al noodlijdende bedrijven.

Voor 2021 geldt dat de verwachting is dat na de versoepeling van de maatregelen, de bestedingen weer gaan toenemen en er sprake zal zijn van groei (voorspellingen van de Rabobank gaan uit van 2,1% groei in 2021 en zelfs van 3,7% in 2022). Zodoende lijkt de Coronacrisis nog geen nieuwe economische recessie in te luiden, maar een tijdelijke dip te zijn geweest. Dit biedt ruimte voor de aanname dat de afzetbaarheid van het totale programma, zoals dit in het MPGA is opgenomen, nauwelijks last ondervindt van de Coronacrisis.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 16

De vraag naar het te onderscheiden programma wordt nog steeds bepaald door sectorgerelateerde ontwikkelingen. Hieronder wordt per programma aangegeven hoe de vraagmarkt zich ontwikkelt, welk aanbod er in het MPGA is opgenomen en of er sprake is van onder- of overprogrammering.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 17

2 Wonen 2.1 De Almeerse woningmarkt: trends en ontwikkelingen Waar de Coronacrisis grote gevolgen had voor vele economische sectoren, bleef de woningmarkt nagenoeg onaangetast. Dit was ook in Almere duidelijk te merken: door het achterblijven van het aanbod, is er een daling in de verkopen te zien en tegelijkertijd een stijging in de gemiddelde vraagprijs van koopwoningen.

In 2020 zijn er voor het eerst sinds 2013 minder verkopen geregistreerd dan het jaar ervoor. In 2020 zijn 2.933 verkopen geregistreerd. De gemiddelde vraagprijs voor deze woningen bedraagt € 302.878, de gemiddelde koopsom van deze woningen is € 319.118. Dit is de hoogste gemiddelde koopsom ooit. Ter vergelijking bedroeg de gemiddelde koopsom in Nederland in hetzelfde jaar € 334.488.

Afbeelding 1: Aantal verkopen en gemiddelde koopsom bestaande bouw

De aanhoudende vraag naar woningen in combinatie met een achterblijvend aanbod zorgt voor een prijsopdrijvend effect. De verwachting is dat de komende jaren dit effect zich zal blijven voordoen, omdat de woningbouw nog nauwelijks inloopt op de behoefte. Dit heeft voornamelijk te maken met de effecten van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake stikstofdepositie en het tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector.

De volgende afbeelding laat duidelijk de marktwerking in de woningmarkt zien. Er is een duidelijke verschuiving waar te nemen van het aandeel woningen van de klasse tot € 200.000, naar woningen in de prijsklasse tussen € 200.000 - € 300.000. Inmiddels is ook in deze klasse een afname te zien, ten gunste van de prijsklasse van € 300.000 tot € 450.000. Koopwoningen onder de € 200.000 zijn er nagenoeg niet meer en de golfbeweging tussen € 200.000 - € 300.000 en € 300.000 - € 450.000 laat zien dat op termijn het aandeel woningen tussen €200.000 - €300.000 onder het aandeel € 300.000 - € 450.000 zal komen en mogelijk, net als de woningen tot € 200.000, op termijn een ondergeschikt deel van de woningvoorraad gaan vormen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 18

Afbeelding 2: Aantal verkopen bestaande bouw naar prijsklasse

Uit het voorgaande blijkt dat de druk op de woningmarkt groot is. Het is echter lastig inschatten hoeveel woningen in welk segment gebouwd moeten worden om deze druk te verlichten. Het is in ieder geval noodzakelijk om het aanbod flink te vergroten.

2.2 Bouw van goedkope koopwoningen staat onder druk Vanwege de toename van de bouwkosten en de hogere marktprijzen is het wel lastig om invulling te geven aan de kwalitatieve behoefte. Het is een uitdaging om nieuwe koopwoningen onder € 200.000 te bouwen en nieuwe grondgebonden koopwoningen onder € 300.000 zijn ook steeds lastiger te realiseren. Een deel van de huishoudens zal in een ander type woning of op een andere locatie terecht kunnen, dan waar de voorkeur naar uitgaat. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen lastig in te vullen zijn en zijn deze huishoudens aangewezen op (middenhuur) appartementen. Dit is iets wat we zullen moeten accepteren. Zolang de druk op de woningmarkt hoog blijft, zijn er voor deze huishoudens weinig keuzemogelijkheden. Pas als het huishoudeninkomen flink is gegroeid, het vermogen is vergroot (al dan niet door overwaarde), de druk op de woningmarkt afneemt of zelfs sprake is van daling van de huizenprijzen, ontstaan er mogelijkheden om deze huishoudens te laten doorstromen naar een woning die wel de voorkeur geniet.

2.3 Vergroten aanbod voor verlichting druk, maar ook plaats bieden aan groei Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo. In het kader van de Woonvisie Almere 2020 hebben we onderzocht wat de verwachte huishoudengroei zal zijn tot en met 2030. Hieruit blijkt dat er een groei is te verwachten van 18.200 huishoudens.

Afbeelding 3: woningbehoefte prognose tot 2030, op basis van RIGO onderzoek uit 2017, aangevuld met gerealiseerde woningen tot en met 2019

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 19

Als alleen huisvesting wordt gerealiseerd voor de groei van het aantal huishoudens, dan blijft de druk op de woningmarkt gelijk en zijn er nauwelijks kansen om ook te voorzien in de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte kan het beste gezien worden als het antwoord op de vraag waar en in wat voor soort woning iemand zou willen wonen, als er een vrije keuze zou zijn.

2.4 Sturing op kwantiteit én kwaliteit via Stedelijk Woningbouwprogramma In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen, is de verwachting dat het extra aanbod zal helpen de druk op de woningmarkt verlichten en er meer flexibiliteit bestaat in de mogelijkheden om door te stromen.

In het stedelijk woningbouwprogramma (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Om rekening te kunnen houden met uitval van projecten, hebben we voor 130% van het wenselijke aantal woningen plannen in de pijplijn zitten. Het ministerie van Binnenlandse Zaken geeft aan dat een plancapaciteit van 130% nodig is om uitval en vertraging te kunnen opvangen en zodoende te waarborgen dat de doelstellingen ten aanzien van woningproductie behaald kunnen worden.

Deze 130% betekent een totale plancapaciteit van bijna 32.000 woningen in de komende tien jaar. In het stedelijk woningbouwprogramma is deze plancapaciteit als volgt over de jaren verdeeld. De groene lijn geeft aan wat uit die plannen gemiddeld opgeleverd moet worden om aan de 24.500 woningen te kunnen komen. De productie zal verdubbeld moeten worden ten opzichte van het vorige decennium om op dat gemiddelde uit te komen.

Afbeelding 4: plancapaciteit SWPA tot 2030

Voor de komende vier jaar is met een grote mate van zekerheid te stellen hoeveel woningen er opgeleverd gaan worden. Woningen die in 2021 gerealiseerd gaan worden, zijn in 2019 of 2020 vergund en worden dit jaar opgeleverd. Omdat we weten welke projecten de komende twee à drie jaar vergund en gerealiseerd gaan worden, kunnen we tot 2024 een betrouwbaar beeld schetsen van het aantal woningen dat er tot 2024 gerealiseerd gaan worden. Via de nieuwbouwmonitor houden we in de gaten of deze aantallen ook daadwerkelijk worden behaald.

2.5 Stedelijk Woningbouwprogramma Almere en MPGA 2021 Er dient dus altijd rekening gehouden te worden met een bouwtijd van twee jaar ten opzichte van het moment dat de gronden geleverd worden. In die zin geven de grondleveringscijfers uit het MPGA alleen aan wat er twee jaar later opgeleverd zal worden. Bij projecten van derden geldt dat deze eveneens niet in

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 20

hetzelfde jaar opgeleverd gaan worden als het moment dat de ruimtelijke procedure doorlopen wordt. Aan de aanvang de ruimtelijke procedure gaat ook in de grotere transformatieprojecten gaat ook vaak één of twee jaar voorbereiding vooraf door visievorming, plannen concretiseren, onderzoeken, overeenkomsten opstellen en vaststellen en dergelijke. In het SWPA geven we dan ook tot 2024 alleen de plannen weer die nu al in de ontwikkelings-, bouwplan- of realisatiefase (conform IAGO) zitten. Een deel van het woningbouwprogramma tot 2024 bevindt zich nog in de initiatieffase, maar dit is slechts een ondergeschikt deel van het totaal.

Bij het SWPA is een bijlage toegevoegd waarin per stadsdeel wordt aangegeven welke projecten er lopen, hoeveel woningen er opgeleverd gaan worden en in welke prijsklasse deze zitten. Het totaal aantal op te leveren woningen bedraagt 12.652 (plancapaciteit opgeleverde woningen 2021-2024).

Een deel van deze 12.652 woningen zit in de lopende grondexploitaties en in projecten die zijn voorzien van een anterieure overeenkomst (met het voornemen om medewerking te verlenen aan de benodigde vergunningen). Als uitsluitend naar die projecten wordt gekeken en de oplevering op twee jaar na levering van de grond/ afgifte omgevingsvergunning wordt gezet, dan levert dat onderstaande afbeelding op.

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Afbeelding 5: aantal woningen in de lopende projecten in Almere, naar verwacht jaartal van oplevering. Hierin is nog geen rekening gehouden met uitval en vertraging; zie hiervoor de oranje balken in afbeelding 3

Ten opzichte van de vorige afbeelding, waarin de plancapaciteit is opgenomen, valt op dat in de lopende grondexploitaties de productie na 2023 zal afnemen, terwijl voor het behalen van het jaarlijkse gemiddelde van 2.250 woningen tot 2030 in 2024 en 2025 de productie juist moet toenemen. Dit houdt in dat dit jaar en volgend jaar nieuwe projecten opgestart moeten worden om de oplevering van woningen in 2024 en 2025 waar te kunnen maken. Voor de jaren na 2026 geldt dat de plannen nog niet gereed zijn en nog niet als plancapaciteit opgenomen kunnen worden. Er zal iedere twee jaar, middels een actualisering van het SWPA, bekeken worden of er aanleiding is om nieuwe plannen op te pakken.

In totaal zijn er 16.000 woningen opgenomen in de lopende grondexploitaties, projecten van derden en Oosterwold tot en met 2030. Omdat de oplevering van de woningen uit het MPGA twee jaar later plaatsvindt dan de grondlevering is ingepland, worden de uit te geven gronden in 2030 pas in 2031/2032 bebouwd. De woningbouwproductie in de periode 2021 tot en met 2030 vindt dan ook plaats op gronden die in de periode 2019 tot en met 2028/2029 zijn (en nog worden) uitgegeven. Als we kijken naar de actuele woningproductiecijfers, zullen de komende 2 jaar ongeveer 4.700 woningen opgeleverd gaan worden. De grondlevering in de periode 2021 t/m 2028 leidt ongeveer 14.800 opgeleverde woningen. In de theoretische situatie dat alleen zou worden wat nu in het MPGA staat, dan zou dit nagenoeg exact voorzien in de kwantitatieve behoefte zoals aangegeven in afbeelding 3.

De gronden die in het MPGA voor woningbouw zijn opgenomen, zijn daarmee afzetbaar en voorzien in de marktbehoefte. Er is echter wel aanleiding om meer woningbouwprogramma te realiseren dan in het MPGA

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 21

is opgenomen. Enerzijds om de druk op de woningmarkt te verlichten en anderzijds om de doorstroming te bevorderen en invulling te geven aan de kwalitatieve kant van de woningbehoefte.

2.6 Nieuwe projecten oppakken Het toevoegen van woningbouwprojecten kan op deze manier op twee manieren doel treffen. Door in het juiste prijssegment woningen toe te voegen bovenop de kwantitatieve behoefte, zal de druk op de woningmarkt afnemen en wordt het prijsopdrijvende effect verminderd. Dit zorgt weer voor een betere doorstroming en daarmee voor meer keuze in het bestaande woningaanbod; als er namelijk voldoende eengezinswoningen met een hoge kwaliteit en aantrekkelijke woonomgeving worden gebouwd, dan zal dit de doorstroming vanuit de bestaande bouw gaan bevorderen. Hierbij wordt uitgegaan van een stap in de wooncarrière; de huishoudens die naar de duurdere koopwoningen verhuizen, laten over het algemeen een goedkopere koopwoning achter. Dit verklaart ook waarom er nu meer eengezinswoningen in het MPGA zitten, dan op basis van de behoefteraming uit afbeelding 3 nodig zou zijn. Om deze stap wel aantrekkelijk te maken, zullen de duurdere koopwoningen niet al te duur moeten worden. Via het SWPA wordt daar op gestuurd.

Voor de andere prijssegmenten (gereguleerde huur, middeldure huur en goedkope koop) geldt dat in het MPGA te weinig woningen zijn opgenomen om in de behoefte te kunnen voorzien. Voor deze segmenten geldt dat er projecten opgestart moeten worden om zowel te kunnen voorzien in de kwantitatieve behoefte en vervolgens nog meer woningen gerealiseerd moeten worden om de kwalitatieve behoefte te kunnen bedienen. Om dit voor elkaar te krijgen, wordt in het SWPA de woningbouwproductie tot 2024 gepland en nauwlettend via de nieuwbouwmonitor in de gaten gehouden. In de bouwopgave tot 2024 wordt, ten opzichte van de projecten in het MPGA, voorgesteld om:  Officepark Olympiakwartier Oost om te kleuren van werklocatie naar woonlocatie (600 woningen);  Een Campus in de binnenstad realiseren (1.500 studentenwoningen);  Medewerking te verlenen aan transformatieprojecten van derden in stedelijk vernieuwingsgebied Almere Buiten Centrum (en aan de randen van dit gebied);  Een deel van bedrijventerrein Twentsekant om te kleuren naar woongebied;  Schoollocatie De Meergronden in Almere Haven te herontwikkelen naar een gemengd gebied met onderwijs, woningbouw en maatschappelijke en commerciële voorzieningen;  Bouwen voor de Buurt mogelijk te maken. Hiervoor worden de spelregels nog uitgewerkt.

Ten dele heeft hierover al besluitvorming in de raad plaatsgevonden, in andere gevallen volgt dat nog. Voor de periode na 2024 geldt dat er nog voldoende mogelijkheden zijn om de woningproductie op peil te houden. Denk bijvoorbeeld aan het verder verdichten van het centrum van Almere en het ontwikkelen van Pampushout. Ieder jaar wordt aan de hand van de nieuwbouwmonitor in de gaten gehouden of de woningproductie nog op peil is en iedere twee jaar wordt middels een actualisatie van het SWPA gekeken welke projecten bijgestuurd, afgestoten of opgepakt moeten worden om de gewenste woningaantallen in 2030 te kunnen behalen. Ook zal ieder jaar de woningbehoefteprognose worden geactualiseerd. Op deze manier houdt Almere grip op de woningmarkt en kan er tweejaarlijks bijgestuurd worden, indien nodig.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 22

3 Kantoren 3.1 Ontwikkelingen kantorenmarkt in Almere In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. De verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, heeft nog niet geleid tot een grotere marktbehoefte aan kantoren in Almere. Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.

Het is voor de huidige en toekomstige lokale behoefte aan kantoren dan ook van belang om goed te kijken wat de lokale ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid zullen zijn. In het onderzoek voor de nieuwe Gemeentelijke Visie op de Werklocaties (GVW) is een aantal scenario’s uitgeschreven voor de groei van werkgelegenheid in Almere tot 2040. Indien het kantoorquotiënt (kantoorgebruik per baan) niet wijzigt, mag verwacht worden dat in een nadelig scenario behoefte zal zijn aan 33.000 m² b.v.o. kantoorprogramma in 2040 en in het meest gunstige scenario 201.000 m² b.v.o. Het is dus afhankelijk van de mate waarin de werkgelegenheid zal groeien, hoe groot de vraag zal gaan worden. Welk scenario zich zal voordoen hangt af van economische ontwikkelingen en de wijze waarop de werkgelegenheid wordt gestimuleerd.

Het aanbod in bestaand kantoorvastgoed is in 2020 gestegen van 125.000 m² b.v.o. naar 130.300 m² b.v.o. kantoorvloeroppervlak. Deze toename is te verklaren doordat een bedrijfsruimte op Randstad weer als kantoor op de markt is gebracht. In 2020 is 15.040 m² kantoor in gebruik genomen. Het aanbod van kantoren concentreert zich voornamelijk rondom het centrum en Gooisekant: 4% 5%

5% 6% 34%

12%

34%

Centrum/stationsgebied Gooise Kant/ Gooise Poort Veluwse Kant Randstad Almere Buiten Muziekwijk/Uitgeverij

Afbeelding 6: Ruimtelijke spreiding beschikbaar bestaand kantorenaanbod (bron: Van Westrhenen en Voerman, aangepast)

Daarnaast is ook nog sprake van harde plancapaciteit in de bestemmingsplannen van Almere, waar gebruik van gemaakt kan worden. Het gaat dan om ruimte voor kantoorontwikkeling in Duin (30.000 m² b.v.o. – opgenomen in een grondexploitatie), Floriade (19.000 m² b.v.o., als onderdeel van een gemengde bestemming in de grondexploitatie) op bedrijventerreinen Gooisekant (binnen een gemengde bestemming, Het Atelier (meerdere kantoren tot 1.500 m² b.v.o. in een gemengde bestemming), Hogekant en Lagekant (in totaal 15.000 m² b.v.o. voor beide terreinen in een gemengde bestemming). Uit de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren kan opgemaakt worden dat er weinig vraag is naar de kantoren binnen gemengde bestemmingen; de mogelijkheden om kantoren in overeenstemming met het bestemmingsplan te realiseren bestaat al meerdere jaren, maar er wordt geen gebruik van gemaakt. De andere bestemmingen die eveneens op de betreffende gronden zijn toegelaten blijken in de praktijk aantrekkelijker te zijn. Het gaat hierbij vaak om bedrijvigheid, leisure en consumentgerichte dienstverlening.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 23

3.2 Bestaande aanbod benutten, terughoudend omgaan met nieuw aanbod In de lopende grondexploitaties zijn de gronden met een gemengde bestemming, waarin kantoren mede zijn toegestaan, slechts deels als kantooroppervlak opgenomen de grondexploitaties. In Duin is 30.000 m² opgenomen en in de grondexploitatie Verspreide percelen klein is een oppervlak voor kantoren opgenomen voor Gooisekant en het Atelier. In het project Wisselweg 1-31 wordt planologisch ruimte geboden voor een gemengde bestemming, waarvan ruim 5.500 m² voor kantoren zal worden aangewend. Als deze kantooroppervlaktes zijn gerealiseerd in de komende 4 jaar, dan is er alleen nog sprake van bestaand kantorenvastgoed.

20.000 5.562 3.693

15.000

30.000 10.000

5.000 Verspreide percelen klein 0 Kustzone Poort Wisselweg 1-31 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Afbeelding 7: Programmering kantoren in m² b.v.o. in MPGA2021, in tijd (links) en locatie (rechts)

Als de groeiscenario’s worden gerelateerd aan het aanbod, dan blijkt dat in het meest nadelige scenario het bestaande aanbod en de plancapaciteit voor kantoren, ruimschoots in de behoefte zal voorzien. Bij het meest gunstige scenario zal het aanbod in bestaand vastgoed en een groot deel van de harde plancapaciteit nodig zijn om in de behoefte te kunnen voorzien. Er zijn daarbij wel een aantal kanttekeningen te plaatsen:  Het aanbod zal gaan afnemen door onttrekking van kantoren aan de markt, als gevolg van transformatie (al dan niet via sloop/nieuwbouw);  Het aanbod voldoet niet altijd aan de kwalitatieve vraag. Het bestaande vastgoed staat niet altijd op de meest ideale locatie, is mogelijk verouderd of is niet handig ingedeeld.

Dit houdt in dat er nieuw aanbod nodig zal zijn, maar er altijd sprake zal blijven van leegstand in bestaand kantorenaanbod. Aangezien het nieuwe aanbod dat gerealiseerd kan worden in Duin gelegen zal zijn in een aantrekkelijke omgeving en het gebouw nog naar de wens van de gebruiker kan worden vormgegeven, zal bij een nadelig groeiscenario nog steeds een grote kans zijn dat in de periode tot 2030 de gronden geleverd zullen worden. Voor de andere locaties geldt dat deze mogelijk na de vaststelling van de nieuwe GVW aantrekkelijker worden om te ontwikkelen. Dit effect zal mogelijk pas in 2022 of 2023 tot uiting gaan komen.

In het meest gunstige groeiscenario van werkgelegenheid in Almere zal er in ieder geval tot 2030 kwantitatief voldoende aanbod zijn om de groei op te vangen. Doordat in de grondexploitaties en projecten van derden geen grote oppervlaktes voor nieuwe kantoren zijn opgenomen, wordt in een gunstig groeiscenario, al dan niet na het realiseren van het aanbod in het MPGA, de markt gedwongen om naar bestaand aanbod te kijken.

Gezien de overprogrammering die in het verleden tegen hoge afboekingskosten terug gedraaid moest worden, is het van belang om bij een grotere behoefte aan kantoorruimtes te blijven inzetten op het vullen van het bestaande aanbod en terughoudend om te gaan met het verlenen van toestemming aan de realisatie van nieuw aanbod. Pas als blijkt dat het bestaande kantorenvastgoed bij toenemende vraag leeg blijft staan, is er aanleiding om programma toe te voegen en de bestaande kantoren te laten transformeren ten behoeve van andere gebruiksdoeleinden.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 24

Het bovenstaande houdt in dat de programmering van kantoren in het MPGA en de projecten van derden, aansluitend op bestaand aanbod in de stad, voorziet in de behoefte aan kantoorvloeroppervlak tot 2030.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 25

4 Bedrijven 4.1 Ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in Almere In het kader van de nieuwe GVW, die binnenkort aan de raad wordt aangeboden, is onderzoek verricht naar de verwachte vraag naar bedrijventerreinen voor de komende 10 tot 20 jaar. Volgens dit onderzoek kan over het algemeen gesteld worden dat door de ligging in de MRA en Flevoland en het unieke karakter van Almere, Almere weinig vraag heeft vanuit bedrijven in aangrenzende gemeentes die uit hun jasje groeien. Vestigingsvragen komen daarom vooral voort uit de eigen stad, verhuizingen van grotere bedrijven die wellicht dichter bij de Randstad gevestigd willen zijn, of bedrijven die andere delen van de MRA, andere delen van de Randstad of de Randmerenzone/ Noord-Veluwe verlaten. Op dit moment komt de grootste vraag uit de eerste categorie: doorgroeiende Almeerse ondernemers die willen uitbreiden of nieuwbouwen. Er zijn ook tekenen die wijzen op een groei van buiten de stad: in 2019 zijn Flamco en Lidl aangetrokken uit respectievelijk Bunschoten en Hoorn). Momenteel vinden er gesprekken plaats met diverse partijen uit de regio Gooi en Vechtstreek over (her)vestiging in Almere. De verwachting is dat de toestroom vanuit de MRA in de toekomst zal toenemen, onder meer door de transformatie van bedrijventerrein Nijverheidslaan in Weesp en diverse transformatie- gebieden in Amsterdam.

De verwachting vanuit lokale bedrijfsvastgoedmakelaars is dat de vraag naar bedrijfsruimte redelijk op peil zal blijven en vooral zal komen vanuit de sectoren logistiek en handel. Dit komt doordat de goed bereikbare locaties langs de belangrijkere goederenvervoersroutes in het zuidoosten en midden van Nederland steeds voller raken. De beschikbare ruimte, de goede bereikbaarheid en de centrale ligging van Almere in Nederland zorgt ervoor dat Almere – met Stichtsekant in het bijzonder – een aantrekkelijke vestigingslocatie is voor logistieke bedrijven. Deze partijen vragen vooral om grootschalige panden, maar ook in andere segmenten in de logistiek (meer kleinschaligere distributie) blijft de vraag op peil.

Net als in de logistiek, zijn in de industrie automatisering en robotisering twee trends die veel invloed hebben op de ruimtebehoefte. Verschillende studies laten zien dat het merendeel van de industriële bedrijven verwacht te gaan investeren in automatisering de komende jaren. De automatisering leidt naar verwachting tot een verdere schaalvergroting, omdat het om flinke investeringen gaat, waar een bepaalde massa voor nodig is. Als een vestigingsplaatskeuze zich voordoet, zal door de verdere specialisatie en de (reeds aanwezige) tekorten in het aanbod van technisch personeel, de arbeidsmarkt een nog grotere rol spelen in die keuze. Hoewel tekorten in personeel zich over het hele land voordoen, kunnen zaken als de mate waarin er gewerkt wordt aan de oplossing van dit tekort (aansluiting onderwijs-arbeidsmarkt), het woning- en voorzieningenaanbod voor het beoogde (of mee te verhuizen) personeel wel doorslaggevend zijn.

Daarnaast is in de industrie ook een specialisatie zichtbaar, waardoor productieketens versnipperd raken maar ook behoefte is aan meer kennisontwikkeling. De vestiging nabij afnemers én kennisinstellingen wordt voor steeds meer industriële partijen daarom van belang.

Naast grootschalige bedrijfsruimten voor de logistiek, is de verwachting dat ook voor kleinschalige panden in Almere de vraag verder groeit, met name doordat zzp’ers doorgroeien naar micro- of kleinbedrijf. De middencategorie blijft naar verwachting juist achter, zo verwachten bedrijfs-makelaars.

Voor de langere termijn blijft het lastig om een betrouwbaar scenario te schetsen. Als gekeken wordt naar de uitgiftes van bedrijfsgronden van de afgelopen decennia, dan valt op dat tot het jaar 2002 er nauwelijks problemen waren met de uitgifte van gronden en daarna de uitgifte terugviel naar een langjarig gemiddelde van circa 3 hectare per jaar. In 2018 was voor het eerst een hogere uitgifte gerealiseerd en deze stijging heeft zich voortgezet in de navolgende jaren.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 26

40

35

30

25

20 Algemeen Industrieel 15 Logistiek 10

5

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Afbeelding 8: uitgifte bedrijventerreinen van 1997 tot en met 2020

Hoewel de toename grotendeels toe te schrijven valt aan de uitgifte van 16 hectare bedrijfsterrein ten behoeve van het distributiecentrum van Lidl, is ook voor ruim 12 hectare grond uitgegeven aan bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsgebouwen voor eindgebruikers.

4.2 Aanbod en opname bedrijfsruimtes in Almere in 2020 Het aanbod in Almere valt op te delen in twee categorieën: aanbod van vrij verhuurbare bedrijfsruimtes en aanbod dat gecreëerd wordt voor een specifieke eindgebruiker. De laatste categorie is terug te zien in de opnamecijfers van bedrijfsruimte op de markt, maar niet in het (saldo van het) aanbod.

Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen en reguliere bedrijventerreinen in Almere is vaak sprake van bedrijfsruimtes die een beperkt oppervlak kennen en zodanig zijn gebouwd dat zonder veel aanpassingen het vastgoed door verschillende partijen verhuurd kan worden. De bedrijventerreinen Buitenvaart (glastuinbouwgebied), De Vaart IV-VI (industriegebied) en Stichtsekant (industrie, logistiek) zijn wat meer toegesneden op een bepaald type bedrijvigheid. Hier worden minder multitenant gebouwen of flexibel te verhuren bedrijfsruimten gerealiseerd. Op Stichtsekant wordt wel vrij verhuurbaar bedrijfsvastgoed gerealiseerd voor middelgrote bedrijven in de productie- en/of logistieke sector, wat wel terug te zien is in de aanbodcijfers.

Uit onderzoek van Van Westrhenen Voerman bedrijfsmakelaars blijkt dat in 2020 het aanbod verder is gedaald van naar 73.100 m² b.v.o. eind 2020. De daling in het aanbod komt door verkoop of verhuur aan nieuwe gebruikers. Deze cijfers zouden nog lager uitkomen als er niet op Stichtsekant een bedrijfsverzamelgebouw van 15.700 m² b.v.o. aan het aanbod was toegevoegd. In vergelijking met vijf jaar geleden is de bedrijfsruimtemarkt merkbaar verkrapt.

Afbeelding 9: Aanbod bedrijfsruimte per ultimo jaar in 1.000 m² b.v.o. Bron: Van Westrhenen Voerman.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 27

Er is in 2020 87.000 m² b.v.o. bedrijfsruimte gerealiseerd als nieuwbouw (LIS logistics, Dimensio en Flamco). Aangezien dit direct in gebruik is genomen door de betreffende partijen, is deze opname van bedrijfsruimte niet in het aanbod terug te vinden. In bestaande bedrijfsgebouwen is 33.300 m² b.v.o. opgenomen, waardoor het totaal uitkomt op ruim 120.000 m² b.v.o. Dit is de grootste opname van bedrijfsruimte in Almere van de afgelopen vijf jaar. De opnamecijfers zullen volgend jaar er anders uitzien, omdat dan het vastgoed is opgeleverd op de in 2020 uitgegeven gronden.

Afbeelding 10: Opname bedrijfsruimte in Almere per jaar in 1.000 m² b.v.o. Bron: Van Westrhenen Voerman.

4.3 Verwachte uitgifte en realisatie bedrijfsruimte in de komende jaren De grafiek uit afbeelding 8 laat zien dat de uitgifte van bedrijventerreinen sterk schommelt door de jaren. Als deze schommelingen worden vergeleken met de conjunctuurklokindicator van het CBS, dan valt op dat de schommelingen in de uitgifte een verband houden met de landelijke economische groei.

30 2 1.5 25 1 20 0.5 0 15 -0.5 10 -1 -1.5 5 -2 0 -2.5 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Afbeelding 11: uitgifte bedrijventerreinen (blauw, linkeras in hectare) in relatie tot de economische groei in Nederland (rood, in %)

De grootste afwijking is gelegen in 2020, waarin duidelijk is te zien dat de Coronamaatregelen grote gevolgen hebben gehad voor de landelijke economie, maar dat de uitgifte van bedrijventerreinen daar niet door worden beïnvloed.

Deze sterke correlatie tussen uitgifte van bedrijventerreinen en de landelijke economie geeft aanleiding tot het standpunt dat de lange termijn behoefte aan bedrijventerreinen nauwelijks te plannen valt. Het is betrouwbaarder om te kijken welke behoefte er op de (zeer) korte termijn speelt en indien nodig, gronden uit de materiële vaste activa te halen. Deze flexibele vorm van uitgifte zorgt ervoor dat er niet teveel gronden worden opgenomen in de grondexploitaties en weer afgeboekt moeten worden als de uitgifte uitblijft.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 28

Als gekeken wordt naar de huidige behoefte aan bedrijventerrein, gebaseerd op concrete leads en verwachte uitgiftes, dan zal in 2021 ongeveer 16,7 hectare uitgegeven gaan worden en in 2022 mogelijk tot 17,5 hectare. Momenteel is in de grondexploitaties een oppervlak aan bedrijventerreinen opgenomen van in totaal 90 hectare. Hierbij wordt voor de komende jaren behoudend geprogrammeerd ten opzichte van de mogelijke uitgifte op basis van de leads en lopende onderhandelingen.

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0 21

22

23

24

25

26

27

28

29

30 20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

Afbeelding 12: Programmering bedrijventerreinen in MPGA2021, in hectare, naar planning (links) en locatie (rechts)

Er is nog circa 126 hectare bedrijventerrein opgenomen in de materiële vaste activa (MVA), waarvan circa 37 hectare voor Stichtse Kant, 30 hectare voor Twentse Kant, 52 hectare voor De Vaart en 7 hectare op andere bedrijventerreinen.

Als de uitgifte op hetzelfde tempo gaat als het afgelopen jaar en de verwachte 16,7 hectare in werkelijkheid hoger komt te liggen, dan zal op de middellange termijn sprake zijn van een tekort aan bedrijventerreinen in het MPGA. Dit is op het totale niveau, maar als per segment gekeken wordt, dan is de kans aanzienlijk dat het areaal aan logistiek bedrijventerrein de komende jaren opraakt. Omdat het bij uitgifte van de XXL locaties voor logistiek de oppervlaktes zeer groot kunnen zijn (10 tot 20 hectares per uitgifte), kan met een aantal geslaagde verkopen het beschikbare areaal zeer snel afnemen.

Om de terreinen tijdig in de grondexploitatie te kunnen nemen, is het nodig om de uitgifte goed in de gaten te houden en ruim voordat de vraag het aanbod overstijgt, gronden uit het MVA te halen. Daarnaast is het verstandig om alvast een opvolgmilieu voor de middelgrote en zeer grote logistieke bedrijvigheid aan te wijzen in Almere.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 29

5 Detailhandel en horeca

5.1 Ontwikkelingen op de detailhandel- en horecamarkt In de detailhandel en horeca zijn de gevolgen van de Corona-maatregelen het hardst te voelen. Desondanks is in Almere sprake van een toename in het aantal retail verkooppunten en is de leegstand licht afgenomen. Of deze toename na het eind van de Corona-crisis stand zal houden, is onzeker. Het aantal faillissementen ligt in ieder geval lager dan in 2019; waarschijnlijk een uitgesteld effect door de steunmaatregelen vanuit het Rijk.

5.2 Vraag en aanbod Het aantal verkooppunten per 1.000 inwoners ligt in Almere lager dan het landelijk gemiddelde.

Afbeelding 13: Aantal verkooppunten per 1.000 inwoners (bron: almere in cijfers, gebaseerd op cijfers Locatus)

Uit marktonderzoek is gebleken dat het niet verstandig is om het aandeel verkooppunten per 1.000 inwoners naar het Nederlandse gemiddelde te brengen. De vloerproductiviteit van de bestaande detailhandelsvestigingen is nu op peil, maar dat kan snel afnemen naarmate er meer verkooppunten worden gerealiseerd. Dit heeft geleid tot het beperken van het volume detailhandel en horeca (wat meestal de groei in detailhandel volgt) in het MPGA.

Er wordt voornamelijk ingezet op het realiseren van aanbod in de dagelijkse sector (supermarkten e.d.) in de wijken waar ook een woningbouwopgave ligt. Dit betreffen Stadstuinen (stadsdeelcentrum Poort), Kustzone Poort (Duin) en Nobelhorst. In Almere Buiten is nog ruim 6.800 m² b.v.o. detailhandel/horeca opgenomen voor Blok 5. Omdat dit wel een gemengde bestemming heeft, kunnen er ook andere voorzieningen komen, zoals cultuur, leisure en dienstverlening.

Deze terughoudendheid in het MPGA voorkomt overprogrammering en interne concurrentie tussen de lopende projecten. Pas als er aanleiding is om op grond van een toegenomen behoefte aan detailhandelsvestigingen, zal gekeken worden of een uitbreiding van het winkelareaal mogelijk is. Hierbij geldt wel dat volgens de nieuwe Detailhandelsvisie het verzorgingsgebied van de vestiging (wijk, stadsdeel, stad/regionaal) bepaalt wat de mogelijkheden zijn; een voorziening met een groot verzorgingsgebied dient in het centrum terecht te komen en een voorziening met een klein verzorgingsgebied wordt bij voorkeur in de wijk geplaatst. Omdat dit geen effect zal hebben voor de lopende grondexploitaties, sluit de programmering van detailhandel en horeca aan op de huidige behoefte en zijn er voor de langere termijn geen metrages opgenomen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 30

6 Bevolkingsvolgende voorzieningen

6.1 Onderwijs Het pakket basisvoorzieningen in Poort en Nobelhorst zal stap voor stap uitgebreid worden met onder andere basisscholen. De verwachte behoefte aan scholen in deze gebieden ligt op basis van de leerlingprognoses een stuk hoger dan bij het opstellen van de ontwikkelplannen was voorzien.

Om de capaciteit uit te breiden, zal de komende jaren in de ontwikkelplannen ruimte gemaakt moeten worden voor de inpassing van permanente onderwijsvoorzieningen. Voor Poort is behoefte aan één permanente voorziening en in Hout is er behoefte aan 3 nieuwe voorzieningen. Deze dienen allen in Oosterwold ingepast te gaan worden, aangezien daar de woningaantallen de volgende 20-30 jaar nog aanzienlijk gaan toenemen. Momenteel wordt gekeken naar de mogelijkheden om – tot de permante huisvesting is opgeleverd – tijdelijke onderwijsgebouwen te plaatsen in Poort, Nobelhorst en Oosterwold.

Wanneer gebieden als Pampushout en Twentsekant ontwikkeld gaan worden en er ook meer duidelijkheid is over de effecten van het SWPA op de bestaande gebieden, zal een herijking van de ruimtebehoefte nodig zijn.

6.2 Sport In het huidige MPGA zijn voornamelijk op het Fanny Blankers Koen Sportpark en Olympiakwartier Oost mogelijkheden opgenomen voor sporten. In de nabije toekomst zal in het gebied ten zuiden van de Elementendreef, de ‘Voortuin’ in ontwikkeling worden genomen. In dat gebied wordt ingezet op sport, leisure en parkeergelegenheid in een parkachtige setting. Naar verwachting wordt in 2021 het Ontwikkelingsplan met grondexploitatie aan de gemeenteraad voorgelegd.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 31

DEEL A2: Totaalbeeld financiën grondexploitaties

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 32

1 Inleiding In de volgende hoofdstukken wordt de financiële stand van de grondportefeuille van zowel bouwgrond in exploitatie als bouwgrond niet in exploitatie (MVA gronden) beschreven. De informatie is op totaal portefeuilleniveau weergegeven. Voor gedetailleerde informatie per grondexploitatie wordt verwezen naar deel B (openbaar) en deel C (geheim).

In hoofdstuk 2 gaat in op de realisatie van het jaar 2020. In hoofdstuk 3 wordt de stand van de geactualiseerde bouwgrond in exploitatie (grondexploitaties) 2021 weergegeven. Hoofdstuk 4 gaat in op de effecten op het weerstandsvermogen. In hoofdstuk 5 wordt de stand van de niet in exploitatie genomen gronden (MVA gronden) weergegeven. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 verantwoording gegeven over de voorbereidingskosten in de voorfase van de grondexploitatie en hoofdstuk 7 overige onderwerpen.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 33

2 Realisatie 2020 In dit hoofdstuk worden de realisatiecijfers in het jaar 2020 gegeven. De verschillen tussen de begrote cijfers van de jaarschijf 2020 uit het MPGA 2020 en de werkelijk gerealiseerde cijfers zijn weergegeven en toegelicht.

2.1 Programmatisch resultaat 2020 De begrote en werkelijke gerealiseerde cijfers voor diverse programma’s worden in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 2-1 getallen x 1 Programma MPGA 2020 Realisatie Verschil ambitie 2020 Woningen (aantal) 1.601 1.149 -452 Bedrijventerreinen (hectare) 28 28 1 Kantoor (m² b.v.o.) 10.000 10.000 0 Voorzieningen (m²) 130.679 136.452 5.773

In 2020 is vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere grond voor 1.149 woningen verkocht. Dit ligt 452 woningen onder de verwachting voor 2020 uit het MPGA 2020. De belangrijkste oorzaken hiervan waren de onduidelijkheid hoe om te gaan met de stikstofproblematiek, waardoor de omgevingsvergunning tijdelijk stil werd gelegd, en het niet tijdig vaststellen van de parkeernormen, waardoor ontwerpprocessen en onderhandelingen werden vertraagd. Vertragingen bedragen veelal enkele maanden, maar in sommige gevallen valt een gronduitgifte over de jaarrand heen. Dat gold in 2020 bijvoorbeeld voor de grondexploitaties Highnote (150 woningen) en Stadstuinen Poort (257 woningen).

Voor bedrijventerreinen is in 2020 28,3 hectare grond verkocht. Dit is conform de verwachting van 27,6 hectare zoals deze in het MPGA 2020 was opgenomen. De gronduitgifte voor kantoren en voorzieningen liggen in lijn met de verwachting voor 2020.

2.2 Financieel resultaat bouwgrond in exploitatie 2020 In de onderstaande tabel is het financiële resultaat van 2020 en de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting voor 2020 weergegeven. Door verschuivingen van MVA-gronden naar actieve grondexploitaties bij Vogelhorst zijn de begrote cijfers (MPGA 2020) en gerealiseerde cijfers niet direct te vergelijken. Daarom zijn in onderstaande tabel de in exploitatie genomen MVA-gronden nog apart vermeld.

Tabel 2-2 bedragen x € 1 miljoen Kosten Begroot Realisatie MVA Opbrengsten Begroot Realisatie MVA jaarschijf jaarschijf jaarschijf jaarschijf 2020 2020 excl. 2020 2020 excl. MVA MVA Verwerving 2,2 0,6 4,8 Grondverkopen 146,5 131,3 Investeringen Overige 0,9 8,9 52,7 38,1 0,1 opbrengsten Plankosten 17,5 19,0 0,5 Overige kosten 5,5 4,1 0,1 Rente 5,0 5,0 1,5 Subtotaal 82,9 66,8 7,0 Totale opbrengsten 147,4 140,2 Winstneming 23,4 Afsluitingen -5,7

Totale kosten 82,9 84,5 7,0 Totale opbrengsten 147,4 140,2 0

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 34

Verwerving In 2020 is voor € 0,6 miljoen grond verworven voor de ontwikkeling van het stationsplein. Daarnaast kenden de in 2020 in exploitatie genomen MVA-gronden een historische verwervingssom van € 4,8 miljoen.

Investeringen De totale investeringen in 2020 voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgekomen op € 38,1 miljoen. Dit is hoger dan in 2019, toen voor € 32 miljoen werd geïnvesteerd. De investeringen liggen evenwel € 14,6 miljoen lager dan begroot. Dat komt voornamelijk doordat onze investeringsplanning te optimistisch was. Enkele grote investeringen zijn niet in 2020 gerealiseerd. We zien dat door de jaren heen het investeringsvolume flink is gegroeid. Dat is ook nodig, want de planning voor met name woningbouw gaat uit van flinke groei van de gronduitgifte. Als we de grond niet bouwrijp kunnen maken, kunnen we die grond ook niet verkopen en wordt de politiek en maatschappelijk gewenste groei van de woningproductie niet gehaald.

Plankosten Deze post bestaat uit planontwikkelingskosten (POK) en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Op totaalniveau zijn de gerealiseerde plankosten € 1,5 miljoen hoger dan begroot.

Bij het onderdeel planontwikkelingskosten zijn de werkelijke kosten circa € 2,1 miljoen hoger geweest dan voor 2020 was verwacht. Dit is veroorzaakt door onder meer:  De versnelling in de ontwikkeling bij Stichtsekant en Vogelhorst;  Versnelling in de planvormingstraject bij Stadstuinen Poort;  Het lastige inpassingtraject van het programma in Stranddorp bij Kustzone Poort.

Bij het onderdeel VTU bedraagt de onderschrijding € 0,7 miljoen. Dit is veroorzaakt door het lagere investeringsniveau en daarmee ook lagere VTU-lasten.

Overige kosten en niet compensabele btw De overige kosten en niet compensabele BTW zijn circa € 1,4 miljoen lager dan begroot. De grootste mutatie betreft het doorschuiven van de verplaatsingskosten naar latere jaren bij de Grex Kustzone Haven en lagere niet-compensabele BTW-lasten door lagere investeringen.

Rentekosten De rentekosten bedroegen in 2020 € 5,0 miljoen en dit is conform de begroting. Het begrote rentepercentage was 1,50% en de werkelijke rente kwam uit op 1,53%.

Winstneming en afsluitingen Over 2020 kan er uit een aantal grondexploitaties voor € 24,0 miljoen winst genomen worden. Door verslechtering van het resultaat van de grondexploitatie Kustzone Poort dienen op basis van BBV- regelgeving eerder genomen winsten terug te worden geboekt ter waarde van € 0,6 miljoen. Per saldo kan er daarom € 23,4 miljoen winst worden genomen.

Verder is in 2020 de grondexploitatie Fanny Blankers-Koenpark afgesloten. Omdat het complex een negatieve boekwaarde heeft, wordt deze ten laste van het weerstandsvermogen gebracht voor een bedrag van € 5,7 miljoen. Hiervoor was reeds een voorziening opgenomen van € 5,2 miljoen.