Document · PDF

Bundel PM 17 juni 2021

Politieke Markt 17 juni 2021, gemeente Almere29.771 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

632e Politieke Markt Datum Aanvang 17-06-2021 19:00

Politieke Markt Politieke Markt Politieke Markt Politieke Markt Raadzaal (Fysiek) Videobespreking (Regie zaal Hout) Videobespreking (Regie zaal Haven) Zaal Buiten Tijd 19:00 - 22:30 19:00 - 22:30 19:00 - 22:30 19:00 - 22:30

19:00 Gesprekstafel Raadsvoorstel (Vervolg) Raadsvoorstel Besluitrijp geachte voorstellen

Gesprekstafel VVD, Leefbaar Vaststelling Programmarekening Regionale Energie Strategie Vaststellen besluitenlijsten, Almere, AP/OPA en SP ‘Almere 2020 (RV-42) (Gesprek met de (RES 1.0) voor Flevoland (RV-53) notulen en verslagen Politieke fossielvrij verwarmen’ (RG-173) accountant) Markt 10 juni 2021 V M.A.F.R. Moreira Figueiredo V K. Bokhorst G M. Drenthen G J.J. Posthumus Raadsvoorstel Zienswijze conceptbegroting 2022 Tomingroep (RV-52)

V J. Deben G L. Baan

19:05 Raadsvoorstel (Vervolg)

Uitgangspunten Stedelijk Woningbouwprogramma Almere 2021-2024 (RV-41)

Amendement CDA: Meer koopappartementen (< € 300.000,-) in plaats van huur (RG-178)

Amendement ChristenUnie, Partij voor de Dieren en SP: Niet accepteren dat we minder betaalbare koopwoningen bouwen (RG-179)

Amendement GroenLinks: Nieuwe bouwinitiatieven (RG-180)

Amendement PVV: Nieuwe initiatieven (RG-181)

Motie Leefbaar Almere: Initiatieven koophuizen lage inkomens (RG-182)

Motie Leefbaar Almere: Initiatieven grondgebonden woningen (RG-183)

Motie Leefbaar Almere: Initiatieven wonen met zorgbehoefte (RG-184)

Motie PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Wel ruimte voor initiatieven vanuit de stad (RG-185)

Amendement PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Terugdringen wachtlijsten uitgangspunt in Woningbouwprogramma (RG-186)

Amendement PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Bouwen naar behoefte en een eerlijke betaalruimte (RG-187)

Amendement Partij voor de Dieren, SP en PvdA: Een goede balans tussen inkomensgroepen binnen wijken (RG-188)

Amendement Partij voor de Dieren, SP en PvdA: Almeerse kernkwaliteit borgen (RG-189)

Amendement Partij voor de Dieren en SP: Het groene en ruime karakter van de stad (RG-190)

Amendement Partij voor de Dieren en SP: Een groen Pampushout als voorwaarde voor ontwikkeling Pampus (RG-191)

Motie GroenLinks: Versnelling bouwen van sociale huurwoningen (RG-192)

Motie PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Eerste focus op bouw extra sociale huurwoningen (RG-193)

Motie NIDA Almere: Sociale huurwoningen voor grote gezinnen (RG-194)

Motie Partij voor de Dieren, PvdA en SP; Onderzoek mogelijkheden betaalbaarheid Oosterwold (RG-195)

Motie Leefbaar Almere: Tuinen bij appartementen (RG-196)

Motie Leefbaar Almere: Woonlagen in wijken (RG-197)

Motie PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Betaalbare huizen voor mensen, niet voor investeerders (RG-198)

Motie PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Transformatie terug op tafel (RG-199)

Motie PvdA, Partij voor de Dieren en SP: Transparantie in woningplannen (RG-200) 19:50 PAUZE V J. Deben G L. Baan 20:00 Informatieverstrekking

Verdieping op Corona Thermometer – Kwetsbare groepen in de samenleving 20:30 (RG-172) PAUZE

V K. Franken 20:40 G C.M. van Keulen Informatieverstrekking door college (Vervolg) en Raadsonderwerp

Agendavoorstel college: Voortgang Lokaal Educatieve Agenda (LEA) 2019-2022 en Agendavoorstel VVD: Toekomstperspectief voor het Almeerse onderwijs (RG-154)

Agendavoorstel VVD: Het lerarentekort in Almere nog altijd actueel (RG-171) 21:00 PAUZE V M.A.F.R. Moreira Figueiredo G M. Drenthen 21:10 Raadsvoorstel (Mogelijk besloten)

Meerjaren Perspectief Grondexploitatie Almere 2021 (RV-54) 21:30 PAUZE V W. Boutkan G J.J. Posthumus 21:40 Raadsvoorstel (Vervolg)

Projectopdracht voorbereiden Ontwikkelingsplan en Grondexploitatie locatie Oreganoweg / Wisselweg (RV-50)

Amendement Partij voor de Dieren, PvdA en SP: Bouw sociale huurwoningen aan de Oreganoweg (RG-201)

Amendement Partij voor de Dieren: Parkeren bouwveld 2 (RG-202)

Motie Partij voor de Dieren: Behoud bestaand groen langs de Oreganoweg (RG-203)

Motie Partij voor de Dieren en PvdA: Maak gebruik van maximale bouwhoogte (RG-204)

V K. Franken G C.M. van Keulen

22:30

Politieke Markt Plenair Tijd 23:00

23:00 Besluitvorming

Politieke Markt Plenair Tijd 23:00

Amendement SP en Partij voor de Dieren: Niet bezuinigen op welzijn (RG-161)

Amendement D66 en PVV: Geen bezuinigingen die geld kosten (162) GEWIJZIGD

Amendement D66, PVV en Partij voor de Dieren: Focus binnen Spoor 1 (RG-163) GEWIJZIGD

Motie PvdA: Stop de bezuiniging op welzijn (RG-164)

Motie PVV en D66: Invulling bezuiniging welzijnskader (RG-165)

Motie PvdA: Red de wijkbudgetten (RG-166)

Raadsvoorstel Welzijnskader ‘WELzijn in Almere’ (RV-36)

Amendement ChristenUnie, PVV en Partij voor de Dieren: Ruim baan voor woon-zorg initiatieven (RG-167) GEWIJZIGD

Politieke Markt Plenair Tijd 23:00

Amendement PVV: Bekijk per situatie (RG-168)

Amendement PVV: Geen urgentie voor statushouders, ouderen en ex-gedetineerden (RG-169) GEWIJZIGD

Motie PVV, SP en Partij voor de Dieren: Meer initiatieven zoals Knarrenhof (RG-170)

Raadsvoorstel Addendum op de Woonvisie – Wonen en Zorg (RV-44)

Motie VVD: Organiseer gezamenlijk lokaal belang (RG-159)

Motie CDA: Eerst wenselijk hyporconnectiviteit hub onderzoeken (RG-160)

Motie NIDA Almere: Aanpak recidive (RG-156)

Motie Respect Almere: Maak serieus werk met het bijtregister (RG-157)

Politieke Markt Plenair Tijd 23:00

Bekrachtiging geheimhouding

Bekrachtiging geheimhouding op de raadsbrief ‘Toezegging informeren over bouwclaims’

V F.M. Weerwind G G.J. Broer

VERZOEK TOT AGENDEREN GESPREKSTAFEL

INDIENER VOORSTEL RG-NUMMER DATUM PM Mark de Kuster (VVD) RG-173/2021 17 juni 2021 Elian van Nunen (Leefbaar Almere) Hans Everhard (SP) Johan de Leeuw (AP/OPA)

ONDERWERP GESPREKSTAFEL

Almere fossielvrij verwarmen

TOELICHTING

Nederland heeft in 2015 het klimaatakkoord van Parijs ondertekend. In dat akkoord is de ambitie onderschreven dat de aarde maximaal met 1,5 graden Celsius op mag warmen. Die ambitie heeft in 2019 nationaal geresulteerd in het Klimaatakkoord. Eén van de doelstellingen in het nationale klimaatakkoord betreft duurzaam verwarmen van de bebouwde omgeving vanaf uiterlijk 2050.

Het duurzaam verwarmen van de Almeerse woningen is net als in de andere gemeenten een kostbare en complexe opgave. De opgave is niet gelijk voor alle Almeerse stadsdelen. De stadsdelen Stad en Poort worden momenteel verwarmd middels stadswarmte. Almere Haven, Almere Buiten en Almere Hout worden (voornamelijk) verwarmd middels aardgas. Het verduurzamen van het warmtenet, middels de Diemer gascentrale, is een regionale opgave waarbij het afstappen van stadswarmte niet te verwachten is. Voor de stadsdelen die nu middels aardgas worden verwarmd zijn een veelvoud aan technieken mogelijk.

De indieners van dit agendavoorstel erkennen dat de keuze ten aanzien van de toekomstige verwarmingswijze grote gevolgen heeft. Iedere mogelijke techniek heeft voor- en nadelen, waarbij de impact op Almeerders groot is. Deze impact is zowel financieel als praktisch van aard. Middels deze agendering streven de indieners ernaar de kennis en positie van de Raad middels een open gesprek met gespecialiseerde en kundige sprekers te versterken. De nadruk ligt daarbij op de inzet van waterstof en van een ‘open’ warmtenet, aangezien in Almere reeds ervaring is opgedaan met een ‘gesloten’ warmtenet en all-electric toepassingen.

WAT ZIJN DE VRAGEN WAAROP EEN ANTWOORD ZOU MOETEN KOMEN?

• Welke technieken zijn beschikbaar, of worden voor de toekomst mogelijk, om de warmtetransitie in Almere te verwezenlijken? • Wat zijn de financiële en technische voor- en nadelen van de verschillende technieken? • Wat zijn de voor- en nadelen voor de Almeerse woningbezitters (particulier, coöperatief en bedrijfsmatig)? • Welke keuzes zijn in andere gemeenten gemaakt en waarom?

WIE WORDT ER UITGENODIGD?

• Dhr. David Smeulders, Professor aan het Department of Mechanical Engineering van de TU Eindhoven. Zijn specialisme ligt op het gebied van technieken en ontwikkelingen voor de warmtetransitie. • Dhr. Jack van der Pers, relatiemanager Liander. Liander werkt aan open warmtenetten en onderzoekt daarnaast de mogelijkheden om waterstof via het bestaande gasnet te transporteren. • Dhr. Jos Boere, mede-oprichter van Hysolar B.V. en adjunct-directeur KWR. Hysolar maakt werk van circulaire economie met groene waterstof als energiedrager. Kennisonderneming KWR, het voormalige KIWA, genereert kennis om de watersector in staat te stellen water- wise te opereren in onze verstedelijkte samenleving. • Dhr. Derk Buiskool Leeuwma, mede-eigenaar van LiveFree B.V. LiveFree B.V. heeft Hands on ervaring in het turn key opleveren van woningen met waterstof verwarming, opwekken van waterstof. Ook hebben zij ervaring met andere technieken, zoals warmtepompen en warmtenetten.

VOORGESTELDE WIJZE VAN BESPREKING

VERZOEK TOT AGENDEREN GESPREKSTAFEL

- Een korte inleiding door de initiatiefnemers - Presentaties door de aanwezige partijen - Stellen van vragen aan de aanwezige partijen door de raadsleden - Onderlinge discussie

BESCHRIJF WANNEER DE BESPREKING NAAR UW MENING SUCCESVOL IS VERLOPEN

De bespreking is succesvol als de raad inzicht heeft in de voor- en nadelen van de verschillende technieken om de warmtetransitie in Almere mogelijk te maken. De raad is daardoor in staat om weloverwogen de discussie te voeren over de warmtetransitie.

NB. Een Gesprekstafel is een activiteit die als doel heeft een onderwerp eerst wat nader te onderzoeken voordat eventuele politieke actie (motie, gesprek/vragenwethouder, initiatiefvoorstel) volgt. De Gesprekstafel dient als voorbereiding op verdere agendering. Er komt geen besluitenlijst van een Gesprekstafel. Wel kan er op verzoek van de indieners beeldregistratie plaatsvinden (videotulen).

Aan de informatieverstrekking en de informatie- uitwisseling worden geen besluitvormende of bindende uitspraken ontleend.

TOELICHTING GESPREKSTAFEL

Een Gesprekstafel heeft als doel om informatie en meningen te verzamelen ter voorbereiding op verdere agendering of politieke actie. Met een Gesprekstafel kan een onderwerp eerst nader onderzocht worden voordat eventuele politieke actie (motie, gesprek/vragen wethouder, initiatiefvoorstel) volgt. Bijvoorbeeld door informatie te verzamelen, te onderzoeken hoe een probleem zich manifesteert, inwoners uit de stad te horen, expertise te vragen, of bij collega raadsleden meningen te peilen. Een Gesprekstafel gaat dus om het verkennen van een onderwerp en is niet de vorm om al een debat aan te gaan over politieke standpunten.

Raadsleden kunnen het initiatief nemen voor een Gesprekstafel door het bijbehorende format in te vullen en bij de griffie in te dienen.

De indiener(s) van een Gesprekstafel zorgen zelf voor een voorzitter. Van een Gesprekstafel komt geen besluitenlijst. Aan de informatieverstrekking en de informatie-uitwisseling worden geen besluitvormende of bindende uitspraken ontleend.

Voor de Gesprekstafels wordt in principe geen portefeuillehouder uitgenodigd. Dat is pas het geval bij eventuele, formele vervolgstappen. Ook is het niet de bedoeling dat ambtenaren worden verzocht deel te nemen aan een Gesprekstafel. Het is natuurlijk wel mogelijk voorafgaand technische vragen te stellen aan ambtenaren en de verworven informatie te delen met andere deelnemers van het Gesprekstafel.

Een Gesprekstafel vindt plaats tijdens de carrousel van de Politieke Markt, maar het betreft geen formele agendering. Omdat het om een voorbereidende activiteit gaat zal het presidium Gesprekstafels dan ook niet toetsen op bespreekrijpheid. Dit heeft als gevolg dat als er voor deze gespreksvorm kosten zijn voor inhuur van derden, reiskostenvergoeding voor sprekers etc., deze betaalt dienen te worden door de fractie die het initiatief neemt.

GESPREKSWIJZER | KEUZES EN DELEN

ONDERWERP NUMMER DATUM BIJEENKOMST

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 RG-54/2021 17 juni 2021

INITIATIEFNEMER GESPREKSVORM TOELICHTING OP GESPREKSVORM

INW ONERS INFORMEREN Wilt u inspreken? Zie https://gemeenteraad.almere.nl/invloednu VERKENNEN RAAD VAN ALMERE Fysieke bespreking KEUZES EN DELEN • Korte toelichting op het raadsvoorstel PRESIDIUM VAN DE RAAD DEBATTEREN • Reactie van de fracties COLLEGE B&W BESLUITEN • Reactie van de portefeuillehouder • Conclusie voorzitter over vervolg

SAMENVATTING OBSERVATIES PRESIDIUM

Parallel aan het aanbieden/bespreken van de Programmarekening 2020 biedt het Op 30 januari jl. heeft de raad het initiatiefvoorstel ‘Actualiseren Nota college u het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 (MPGA) aan. Grondbeleid’ aangenomen. Eén van de besluiten betreft om het MPGA voortaan Het MPGA geeft de onderbouwing van de waardering van de grondvoorraden vergezeld te laten gaan van een visuele samenvatting (dashboard) met bestuurlijke zoals die in de Programmarekening op de balans zijn opgenomen. Het primaat informatie. Dit omdat het MPGA voor niet-ingewijden een omvangrijke en voor het vaststellen en herzien van een exploitatiebegroting ligt bij de raad. complexe rapportage is, met veel technische informatie en cijfers. Zonder vaststelling van het MPGA kan de Programmarekening niet worden vastgesteld. De raad besluit daarom binnenkort gelijktijdig over beide De bestuurlijke samenvatting dient daarom inzicht te geven in: raadsvoorstellen. Over beslispunt 7 van het raadsvoorstel MPGA 2020 – het - de kernboodschap (strategie/koers en stand van zaken) bekrachtigen van de geheimhouding – heeft de raad reeds op 10 juni jl. besloten. - de programmering in relatie tot behoefte (beleid) LEES MEER

ROLLEN VAN DE DEELNEMERS i DOCUMENTEN / DOSSIERS / HISTORIE

LUISTEREN INFORMEREN INSPREKEN BEVRAGEN MEESPREKEN UITSPREKEN

INWONER

RAADSLEDEN

COLLEGE

OBSERVATIES PRESIDIUM (VERVOLG)

OBSERVATIES PRESIDIUM

- de realisatie in relatie tot programmering (resultaten) - de financiën (inclusief risico’s)

Vorig jaar merkte het presidium op in het raadsvoorstel de link met dit door de raad aangenomen initiatiefvoorstel te missen, en in hoeverre hierin stappen zijn gezet. Het verheugt het presidium dat die stappen dit jaar zichtbaar worden.

In Deel A van het MPGA zijn een bestuurlijke samenvatting en dashboards m.b.t. de financiën en programmering opgenomen. Het presidium kan zich voorstellen dat het college hierop graag de reactie van de raad hoort, zodat desgewenst verdere verbetering hiervan mogelijk is.

Daarnaast is er een splitsing aangebracht tussen toetsing van het programma in de grondexploitaties aan de marktbehoefte (in het MPGA, deel A1) en de toetsing aan het beleid. Voor de toetsing aan beleid kondigt het college een nieuwe Bestuurlijke Sturings Rapportage (BSR) aan die separaat en op een later tijdstip aan de raad wordt aangeboden.

Daarnaast heeft het college als nieuw sturingsinstrument het Stedelijk woningbouwprogramma geïntroduceerd, dat momenteel nog wordt besproken in de raad. Hoe deze instrumenten zich onderling en qua planning (volgordelijkheid) verhouden en waarin eventuele bijsturing zijn beslag krijgt wordt nog niet geheel duidelijk.

Het college geeft aan dat de nieuwe Kadernota Grondbeleid, waar deze aanpassingen uit voortvloeien, naar verwachting voor het zomerreces aan de raad wordt aangeboden. Het presidium geeft het college voorgaande observatie mee, met het verzoek de raad bij dit voorstel hierover helder te informeren.

DOCUMENTEN / DOSSIERS / HISTORIE

ONDERWERP

Meerjaren Perspectief Grondexploitatie Almere 2021

INHOUD

30-01-2020 Initiatiefvoorstel en –besluit ‘Actualiseren Nota Grondbeleid’ (RV-06)

ROLLEN VAN DE DEELNEMERS

LUISTEREN INFORMEREN INSPREKEN BEVRAGEN MEESPREKEN UITSPREKEN

De feitelijke informatie Inwoners laten de raad Inwoners vertellen kort, Inwoners praten mee of de verschillende weten wat er leeft of bondig en ongehinderd over het geagendeerde politieke standpunten aan de hand is iets aan de raad onderwerp horen Aanmelden is nodig INWONERS uiterlijk op de dag van bespreken voor 12.00 uur via: raadsgriffie@almere.nl

Nog zonder oordeel (Debat) Raadsleden delen hun feiten, meningen, Raadsleden belangenafweging, opvattingen e.d. proberen anderen politieke overtuiging verzamelen van hun mening en/of keuze RAADSLEDEN te overtuigen

Kennisnemen van In openheid laten weten Het college Collegeleden proberen Het college neemt een inzichten en waar het om gaat of wat legt de raad dilemma’s anderen van hun standpunt in over het standpunten er aan de hand is voor mening te overtuigen geagendeerde inwoners/raadsleden onderwerp COLLEGE

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

1 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

ONDERWERP

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021

BELEIDSVELD PORTEFEUILLEHOUDER M. Ruimtelijke Ontwikkeling M. Veeningen

VRAGEN BIJ TELEFOON

Erwin Daalhuisen 06-52783700

VOORGESTELD RAADSBESLUIT

1. Kennis te nemen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere (MPGA) 2021 en de stand van het weerstandsvermogen. 2. De volgende actualiseringen van de grondexploitaties vast te stellen:

a. 1.M.N. De laren/ De Wierden; b. Kustzone Haven c. Highnote d. 2Y Sallandsekant e. Floriade f. Openbaar gebieden g. Verspreide percelen klein h. 2X Noorderplassen West i. 3.O.9 De Rederij j. 3.A.1 Centrum Almere Buiten k. 3.T.Stripheldenbuurt l. 3.K/N/S De Evenaar en Indische buurt m. 1P Overgooi n. 3.Z.4 De Vaart IV/VI o. 1.R.Stichtsekant p. Nobelhorst q. NOGW Hout r. 5.B.3. Vogelhorst s. 4.M. Cascadepark West t. 4.E. Europakwartier West u. 4.C.1. Hogekant v. 4.H. Columbuskwartier w. 4.F. Homeruskwartier x. 4.C.4. Lagekant y. Stadstuinen Poort z. 4.G.Kustzone Poort aa. NOGW Poort

3. Het complex grondexploitatie 298 Fanny Blankerskoenpark per 31 december 2020 af te sluiten; 4. Twee projecten in de voorbereidingsfase te weten: Ontwikkeling blok 5.2 in het stadscentrum en Slufterplantsoen per 31 december 2020 af te sluiten. 5. In totaal € 208 miljoen aan hoofdkredieten beschikbaar te stellen voor de geactualiseerde grondexploitaties, voorbereidingskosten, anterieure overeenkomsten en strategische aankopen voor de jaren 2021 tot en met 2022 en € 94 miljoen per 31 december 2020 aan restantkredieten van de grondexploitaties in te trekken en de hiertoe bijbehorende balansmutatie vast te stellen. 6. Motie RG-295/2019 als afgedaan te beschouwen. 7. Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) de door het college opgelegde geheimhouding aan deel C (Nadere toelichtingen) van het MPGA 2021 te bekrachtigen.

WAT IS DE ESSENTIE V AN DIT VOORSTEL EN WAT WORDT VAN DE RAAD GEVRAAGD? Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

HOE LUIDT HET VASTGESTELDE WETTELIJKE EN BELEIDSKADER? ZIJN ER EERDERE RAADSBESLUITEN OF -BESPREKINGEN DIE RELEVANT ZIJN TE NOEMEN? Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. De afwegingen in het weerstandsvermogen die hieruit voortvloeien, oftewel het resultaat van het grondbedrijf, vormt een belangrijk onderdeel van de programmarekening 2020.

WAAROM WORDT DIT BESLUIT AAN DE RAAD VOORGELEGD?

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

2 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

In dit raadsvoorstel wordt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 ter besluitvorming aan u voorgelegd. Het MPGA geeft de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en daarmee de onderbouwing van de waardering van de voorraad grondposities zoals die in de programmarekening op de balans zijn opgenomen. Eveneens doet het verslag van de voorbereidingskosten van voorgenomen grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en strategische aankopen. Zonder vaststelling van het MPGA 2021 kan de programmarekening 2020 niet worden vastgesteld. Ook geeft het MPGA afwegingen in het weerstandsvermogen en is het de basis voor het verlenen van kredieten. Voor al deze onderwerpen ligt het primaat bij de raad.

Toelichting beslispunt 1: Kennis nemen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere (MPGA) 2021 en de stand van het weerstandsvermogen.

Jaarlijks worden alle grondexploitaties geactualiseerd en gepresenteerd in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere (MPGA). Hierin worden de totale programmatische en financiële ontwikkelingen van alle grondexploitaties op een integrale wijze gepresenteerd.

Een deel van de programmatische en financiële wijzigingen die in dit MPGA 2021 zijn verwerkt, zijn eerder bij de Programmabegroting 2021 op hoofdlijnen doorgerekend en vastgesteld.

Het volledige MPGA is een omvangrijk document. Daarom is het voorzien van een bestuurlijke samenvatting waarin alle belangrijke zaken aan de orde komen. Met de dashboards op hoofdlijnen hebben wij gepoogd inzicht te geven in de financiële en de programmatische kant van de grondexploitaties.

Deel A1 bevat de marktanalyse voortgang programmering. Hier wordt duidelijk of de programmering van het MPGA aansluiting vindt bij de voorziene marktvraag. In voorgaande jaren bevatte deel A1 nog de meer uitgebreide Bestuurlijke voortgangsrapportage Stedelijke Programmering (BVR). In de BVR werd de programmering uit de projecten getoetst aan enerzijds de marktbehoefte en anderzijds het relevante beleid. Vooral de toetsing van het programma aan de marktbehoefte is relevant voor het MPGA in relatie tot de jaarrekening; als er sprake is van een overprogrammering, komt de afzetbaarheid van het programma in het geding. Hieruit zou de conclusie kunnen volgen dat het MPGA niet uitvoerbaar is en dat de waarde van de voorraad afgeboekt moet worden.

De toetsing of het programma voldoet aan het beleid is voor het MPGA in relatie tot de jaarrekening minder relevant. Daarom wordt bij MPGA 2021 alleen het onderdeel toetsen programma van de grondexploitaties aan de marktbehoefte (marktanalyse voortgang programmering) opgenomen. De toetsing aan beleid vindt plaats in de nieuwe Bestuurlijke Sturings Rapportage (BSR) die separaat en op een later tijdstip aan de raad wordt aangeboden.

Deel A2 van het MPGA bevat een overzicht van de financiën, zoals de realisatie in 2020, de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2021 en de afwegingen in het weerstandsvermogen.

Met de delen A1 en A2 heeft de raad een samenhangend overzicht (programma en geld) op hoofdlijnen van de ruimtelijke projecten die de komende jaren worden uitgevoerd.

De bestuurlijke samenvatting met dashboards en de introductie van de marktanalyse voortgang programmering vloeien voort uit de nieuwe Kadernota Grondbeleid, die in afstemming met de initiatiefgroep uit de raad is opgesteld en naar verwachting nog voor het zomerreces aan de raad zal worden aangeboden.

In deel B van het MPGA zijn de toelichtingen van de individuele grondexploitaties opgenomen. Deze zijn dit jaar voor het eerst voorzien van een korte samenvatting met voortgangsindicatoren.

Deel C van het MPGA geeft nadere toelichtingen op de grondexploitaties. Die informatie is relevant voor lopende en toekomstige onderhandelingen met marktpartijen. Daarom is door het college geheimhouding opgelegd aan deel C.

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

3 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

De actualisatie van het MPGA heeft ook geresulteerd in mutaties in de reserve weerstandsvermogen van het grondbedrijf voor de Programmarekening 2020.

Ontwikkeling van het harde weerstandsvermogen Het beginsaldo per 1-1-2020 van het weerstandsvermogen was € 106,6 miljoen. Hiervan is € 32,2 miljoen afgedragen aan het concern. Het betreft het resultaat van de programmarekening 2019. De winstneming over 2020 bij de positieve grondexploitaties bedraagt € 23,4 miljoen. Verder bedraagt de vrijval van de voorzieningen door verbetering van het resultaat (hogere opbrengstwaarde), de afsluitingen van de grondexploitatie Fanny Blankerskoenpark en diverse verrekeningen per saldo een positief effect van € 3,3 miljoen.

Door deze mutaties bedraagt de stand van het harde weerstandsvermogen op 31-12-2020 € 101,1 miljoen. Dit ligt in vergelijking met de programmabegroting 2021 circa € 26,9 miljoen hoger.

Het eindsaldo van het harde weerstandsvermogen van € 101,1 miljoen is voor een groot deel nodig ter dekking van algemene kosten en risico’s van het grondbedrijf, begroot op € 71,7 mln. Er is daarmee ruimte om € 29,4 miljoen van het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf vrij te laten vallen en over te hevelen naar het concern.

Ontwikkeling van het zachte weerstandsvermogen Het zachte weerstandsvermogen (de potentiële winst in de komende jaren) komt ultimo 2020 uit op € 227 miljoen. De risico’s en toekomstige reserveringen zijn berekend op € 201,3 miljoen. Na aftrek van dit bedrag blijft er een bedrag van € 25,7 miljoen over en komt dus op termijn beschikbaar binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

In het MPGA 2021 wordt u verder geïnformeerd over de realisatie van de jaarschijf 2020, de winstneming, de ontwikkeling van de boekwaarde alsmede overige ontwikkelingen met betrekking tot de financiën van het grondbedrijf.

Toelichting beslispunt 2: Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Het vaststellen van de gewijzigde grondexploitaties is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De belangrijkste mutaties in de grondexploitaties 2021 zijn:

Programmering Het aantal nog te realiseren woningen is per saldo toegenomen met 346 stuks. De belangrijkste toename betreft Stadstuinen Poort met 217 woningen door optimalisatie bij diverse deelgebieden en een toevoeging van 104 woningen door het in exploitatie nemen van MVA gronden bij Vogelhorst. Verder zijn er 102 woningen toegevoegd door kleinere programmawijzigingen in diverse grondexploitatiegebieden. Naast de genoemde toevoeging van woningen, is er in Kustzone Poort en Nobelhorst sprake van afname van respectievelijk 55 en 22 woningen door actualisatie van het programma.

Bij de bedrijventerreinen bedraagt de toename circa 0,5 ha. De belangrijkste mutatie betreft de wijziging van functie van voorzieningen naar bedrijven bij De Vaart IV/VI.

Naast deze productie zullen ook woningen worden gerealiseerd buiten deze grondexploitaties, zoals uitgiftes in Oosterwold, transformatie van leegstaande kantoren of bedrijven, toekomstige herontwikkelingen o.a. vanuit stedelijke vernieuwing en mogelijke inbreidingen in de bestaande stad.

Planning In onderstaande tabel is de verwachte grondverkoop per categorie in de eerstkomende vijf jaar weergegeven. MPGA 2021 Totaal MPGA Totaal 2021 2022 2023 2024 2025 2021 5 jaar woningen (aantallen) 9.585 1.809 1.419 1.229 1.757 921 7.135

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

4 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

bedrijven (ha) 90 16 13 14 15 11 69 kantoren (m² bvo) 33.693 10.000 10.000 12.226 1.467 33.693 voorzieningen (m² bvo) 348.917 33.639 36.774 113.399 81.148 32.613 297.573

De meeste van de 27 actieve grondexploitaties hebben een doorlooptijd van maximaal 10 jaar. Alleen de grondexploitatie Nobelhorst een beperkt langere looptijd van 11 jaar, tot en met 2031. Dit past binnen het in november 2015 door de raad vastgestelde algemene besluit voor afwijking van de tienjaarstermijn bij een beperkte uitloop vanwege fasering. De mitigerende maatregel die wordt toegepast is dat er vanaf 2031 geen opbrengststijging voor de betreffende opbrengsten is verwerkt in de grondexploitatie.

Het grootst deel van de verwachte afzet vindt plaats in de komende vijf jaar. De hoge afzet van woningbouwkavels in 2021 komt door het doorschuiven van in 2020 niet afgezette woningkavels. De huidige hoge vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt, waar mogelijk, projecten te versnellen.

Vanaf 2025 begint de afzet van woningbouwkavels te dalen, doordat de lopende grondexploitaties gaandeweg uitontwikkeld raken. Het is dus van belang om de komende jaren nieuw gebieden in exploitatie te nemen om de voorraad op peil te kunnen houden. Indien dat aan de orde is, vindt separate besluitvorming in de raad plaats.

Bovenstaande prognoses van de afzet van woningbouwkavels wijkt af van de getallen die in de Woonvisie en het Stedelijk Woningbouwprogramma zijn opgenomen. Daar wordt geteld in opleveringen van woningen, en het MPGA meet de verkoop van woningbouwkavels. Bovendien worden in het MPGA niet de aanzienlijke aantallen woningen geteld die buiten de grondexploitaties om, voornamelijk door particulier initiatief (o.a. transformatie), worden gerealiseerd.

Bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een jaarlijks afzet van gemiddeld 13,8 hectare verwacht. Het grootste deel hiervan wordt gerealiseerd op Stichtsekant. Aanjager van de afzet is de hoge vraag vanuit sectoren als logistiek en ICT. Ook voor de bedrijventerreinen geldt dat de afzet in de lopende grondexploitaties na 2025 afneemt. Hier is het van belang op tijd gronden die nu in de Materiële Vaste Activa zitten (de MVA-gronden) in exploitatie te nemen. Ook hier geldt dat hierover separate besluitvorming in de raad plaatsvindt.

De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Naast de hoge verwachte afzet in de grondexploitaties is immers sprake van een toenemend aantal projecten op particuliere gronden, die ook vragen om ambtelijke inzet. Om de hoge afzet te kunnen realiseren, is het nodig dat voldoende bouwrijpe grond voorhanden is. Dat betekent dat we voor de komende jaren ook een hoog niveau ramen van investeringen in het bouwrijp en woonrijp maken. Het capaciteitsgebrek speelt niet alleen bij de gemeentelijke organisatie, maar ook bijvoorbeeld bij nutsbedrijven.

Parameters De grondexploitaties hebben lange doorlooptijden. Hierbij spelen de prijsontwikkelingen in de toekomst een grote rol. In de berekeningen van de grondexploitaties wordt hiermee rekening gehouden. De nog te maken kosten en opbrengsten worden doorgerekend op basis van de onderstaande parameters. De rentevoet en de disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.

2021 – 2030 vanaf 2031

kostenstijging 2,0% 2,0% opbrengstenontwikkeling 1,5% 0,0% rente 1,5% 1,5% disconteringsvoet 2,0% 2,0%

Grondprijzen

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

5 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

In 2020 was er sprake van verdere oplopende woningprijzen. Deze zorgen ook voor stijgende grondwaardes. Voor de raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen de conjuncturele prijsontwikkeling op de korte termijn en de structurele prijsontwikkeling voor de middellange termijn.

Concreet betekent dit, dat in het MPGA met grondprijzen wordt gerekend die aansluiten bij een structureel prijsniveau. De verwachte jaarlijkse opbrengstenontwikkeling is met 1,5% behoudend geraamd. Voor de verwachte grondopbrengsten in 2021 en 2022 is daarentegen rekening gehouden met een 25% hoger prijsniveau, om aan te sluiten bij het conjuncturele hogere prijsniveau. Voor een belangrijk deel vormen de reeds gemaakte reserverings- en contractafspraken de basis hiervoor.

Risicoprofiel grondexploitatie De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: enerzijds specifieke projectrisico’s en anderzijds algemene markt- en macro economische risico’s.

Om de specifieke projectrisico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw raad vastgestelde risico-waarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”. In totaal is er voor alle grondexploitaties gezamenlijk voor € 126 miljoen aan gewogen (project)risico’s voorzien (€ 3 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 123 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s onderscheiden. Dit wordt in beeld gebracht via scenario-analyses. We onderscheiden het voorzichtig scenario en de crisisscenario’s “licht” en “zwaar”. In de scenario’s worden de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties doorgerekend. De financiële effecten van het voorzichtig scenario zijn verwerkt in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Toelichting beslispunt 3: Het complex grondexploitatie 298 Fanny Blankerskoenpark per 31 december 2020 af te sluiten. Het gebied is in 2001 in exploitatie genomen met als hoofddoel de realisatie van diverse sportvoorzieningen. De gronden zijn voor 91% uitgegeven. De afgelopen jaren ligt de uitgifte van de laatste kavels nagenoeg stil. Omdat de grondexploitatie een negatieve boekwaarde heeft van circa € 5,7 miljoen, wordt jaarlijks rente bijgeschreven en worden beperkt plankosten gemaakt om de grondexploitatie te administreren.

Om te voorkomen dat de boekwaarde verder oploopt, wordt nu voorgesteld de grondexploitatie af te sluiten. De resterende 40.155 m² voorziening programma worden ondergebracht in de verzamel- grondexploitatie Verspreide Percelen (complex 268).

Bij de afsluiting wordt de boekwaarde van € 5,7 miljoen naar een nul-saldo teruggebracht. Deze afboeking wordt afgedekt voor € 5,2 miljoen uit de beschikbare voorzieningen negatieve grondexploitatie en € 0,5 miljoen uit het weerstandsvermogen.

Toelichting beslispunt 4: Twee projecten in de voorbereidingsfase te weten: Ontwikkeling blok 5.2 en Slufterplantsoen per 31 december 2020 af te sluiten.

Studie Blok 5.2 De studiefase in relatie tot Blok 5.2 in het stadscentrum die met een externe partij was uitgevoerd, is vorig jaar beëindigd. Ondanks door partijen verrichte inspanningen is de haalbaarheid van een succesvol vervolg door de gemeente negatief beoordeeld, waarna de intentieovereenkomst is beëindigd. De gemaakte kosten van € 0,16 miljoen worden ten laste van het weerstandsvermogen gebracht.

Slufterplantsoen Het onderzoek naar de realisatie van woningen bij het Slufterplantsoen is beëindigd omdat de ontwikkelende partij zich heeft teruggetrokken. De gemaakte kosten van circa € 12.000 worden ten laste van het weerstandvermogen gebracht.

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

6 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

Toelichting beslispunt 5. Beschikbaarstelling en intrekken hoofdkredieten De benodigde hoofdkredieten voor de jaren 2021-2022 worden berekend op basis van de meerjaren kostenramingen uit de geactualiseerde grondexploitaties. Het eerste jaar betreft het krediet voor het lopende begrotingsjaar (2021). Omdat de vaststelling van het volgende MPGA door de raad pas eerst in het voorjaar van 2022 plaatsvindt is ook voor het eerste half jaar van 2022 krediet benodigd. Verder kan door versnelling investeringen naar voren worden gehaald, waarvoor dan krediet nodig is. In totaal wordt een hoofdkrediet aangevraagd van € 208 miljoen voor de jaren 2021-2022.

De niet gebruikte kredieten uit het voorgaande jaar worden bij de besluitvorming van het MPGA ingetrokken. Het resterende hoofdkrediet uit 2020 van € 95 miljoen wordt ingetrokken. Deze systematiek van (af)ramen van kredieten is ook toegepast voor de voorbereidingskosten, de anterieure overeenkomsten en de strategische aankopen.

Toelichting beslispunt 6. Motie RG-295/2019 als afgedaan beschouwen. Bij de besluitvorming in uw raad over Vis à Vis is motie RG-295/2019 aangenomen, die het college verzoekt om in de huidige en/of toekomstige grondexploitaties het aantal woningen dat door het raadsvoorstel Permanente locatie Vis a Vis minder gebouwd zal worden, uitdrukkelijk wel te realiseren, en hierbij het verlies aan opbrengsten als richtsnoer te hanteren.

Bij de behandeling destijds gaf het college al aan dat de motie lastig uitvoerbaar is, omdat er in de regel geen oorzakelijk verband ligt tussen de besluitvorming rondom Vis à Vis en wijzigingen in andere bestaande of nieuwe grondexploitaties. Desalniettemin is op diverse plekken in de bestaande grondexploitaties ruimte voor extra woningen gevonden. Het MPGA 2021 laat dit duidelijk zien. Zo is het aantal te realiseren woningen per saldo met 346 toegenomen, zoals onder beslispunt 2 nader is toegelicht. Ook zijn de opbrengsten in de grondexploitaties met woningbouw substantieel toegenomen. Ook zijn de opbrengsten in de grondexploitaties met woningbouw toegenomen. Kanttekening hierbij is dat er geen oorzakelijk verband ligt tussen de besluitvorming rondom Vis à Vis en deze wijzigingen in de bestaande grondexploitaties. In dit kader stelt het college aan uw raad voor om motie RG-295/2019 als afgedaan te beschouwen.

Toelichting beslispunt 7. Voorgestelde geheimhouding Op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b van de WOB wordt voorgesteld de door het college opgelegde geheimhouding aan deel C “Nadere toelichtingen” van het MPGA 2021 te bekrachtigen.

Zoals altijd kent het MPGA een niet-openbaar deel. Deel A, de marktanalyse en de financiën, en deel B, per grondexploitatie een toelichting, zijn openbaar. Deel C is niet openbaar.

In deel C is de openbare toelichting aangevuld met vertrouwelijke informatie, bestaande uit onder meer specifieke informatie over kosten en opbrengsten en inhoudelijke vertrouwelijke informatie. Ook is in deel C specifieke informatie opgenomen over gesloten anterieure overeenkomsten met derden die vertrouwelijk is. Tenslotte komt de waardering van de MVA-gronden gedetailleerd aan bod in deel C. Al deze informatie kan voor derden inzichten bieden in grondprijzen, investeringsbudgetten en prioritering van de gemeente. Wanneer deze gegevens openbaar worden, kan dit de onderhandelingspositie van de gemeente met die derden schaden.

WAT IS HET DOEL EN HET BEOOGD EFFECT VAN HET VOORGESTELD BESLUIT? Het verkrijgen van een actueel kader voor de verdere uitwerking en uitvoering van de grondexploitatieprojecten. Tevens vormt het MPGA een actuele onderbouwing van de waardering van de grondvoorraden op de balans van de programmarekening 2020.

WAT ZIJN ALTERNATIEVEN VOOR DE RAAD? In dit MPGA zitten geen substantiële inhoudelijke voorstellen die afwijken van de kaders die eerder in ontwikkelingsplannen door uw raad zijn vastgesteld. Indien u inhoudelijke wijzigingen wilt, dan kunt u die kaders aanpassen.

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

7 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

De grondexploitaties en daarmee het MPGA geven slechts de financiële vertaling van die inhoudelijke kaders die zijn vastgesteld voor de grondposities van de gemeente. Dit vormt een bouwsteen voor de waardering van de grondposities in de jaarrekening. Daarmee is vaststelling van het MPGA een randvoorwaarde voor het kunnen vaststellen van de jaarrekening. De inhoudelijke afwegingen, zoals het laten vrijvallen van de beschikbare ruimte van € 29,4 miljoen in het harde weerstandsvermogen aan het concern, zijn ook in de jaarrekening verwerkt en daar in de paragraaf grondbeleid toegelicht.

Anders dan de opgevoerde raadsbesluiten zitten in dit MPGA ook geen substantiële inhoudelijke voorstellen. De door uw raad vastgestelde ontwikkelingsplannen en eerder vastgestelde financiële kaders zijn immers als uitgangspunt gehanteerd. Herzieningen van grondexploitaties waarbij buiten de kaders van de vastgestelde ontwikkelingsplannen wordt getreden, worden op uw verzoek voortaan separaat aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Dergelijke ingrijpende besluitvorming vindt niet meer “impliciet” plaats door het actualiseren van de grondexploitaties.

Bij de behandeling van beleidsvoorstellen is de invloed van de raad groot. In de marktanalyse wonen in deel A van het MPGA werd de druk op de woningmarkt en het betaalbaarheidsvraagstuk benoemd. Hiervoor zijn relevant het Stedelijke Woningbouwprogramma Almere en het Actieplan Betaalbaarheid, beide uitvloeisel van de recent vastgestelde Woonvisie. Ook is in de marktanalyse gebruik gemaakt van de uitkomsten van de onderzoeken die zijn verricht voor de Gemeentelijke Visie Werklocaties 2021, die naar verwachting nog voor het zomerreces aan uw raad zal worden aangeboden.

WAT ZIJN DE CONSEQUENTIES VAN DIT BESLUIT VOOR INWONERS EN ORGANISATIES IN DE STAD OF ANDERE DERDEN? IS OF WORDT HIERAAN IN HET KADER VAN EEN PARTICIPATIETRAJECT AANDACHT BESTEED? De inhoudelijke consequenties van ruimtelijke plannen zoals ontwikkelingsplannen en bestemmingsplannen worden met inwoners besproken. Het MPGA betreft slechts de financiële vertaling en kent geen eigen participatietraject.

WELKE FINANCIËLE MIDDELEN ZIJN MET DIT BESLUIT GEMOEID? Vaststelling van elke (geactualiseerde) grondexploitatie is een financieel besluit op zich. De financiële effecten per complex worden betrokken bij het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Tevens worden de effecten van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf verwerkt in de programmarekening 2020. De actualisatie leidt tot een saldo van het harde weerstandsvermogen van € 29,4 miljoen positief per 31- 12-2020. Dit saldo kan worden afgedragen aan het concern.

WANNEER WORDT HET BESLUIT VAN DE GEMEENTERAAD UITGEVOERD, GEREALISEERD EN WANNEER WORDT DE GEMEENTERAAD DAAROVER GERAPPORTEERD? Door de genoemde besluiten van het MPGA worden de toekomstige ruimtelijk ontwikkelingen van Almere in financieel opzicht mogelijk gemaakt.

IS AAN DE BESLUITVORMING OVER DIT VOORSTEL EEN FATALE TERMIJN (WETTELIJKE DEADLINE) VERBONDEN? ZO JA, WAAROM? De geactualiseerde grondexploitaties 2021 zijn onderbouwing voor de balanswaardering van de grondvoorraad op de balans van de programmarekening 2020. De besluitvorming hiervan dient te geschieden vóór de vaststelling van de programmarekening.

BIJLAGEN • MPGA 2021 Deel A1: Marktanalyse voortgang programmering en Deel A2: Totaalbeeld Financiën (OPENBAAR) • MPGA 2021 Deel B: Toelichtingen Grondexploitaties (OPENBAAR) • MPGA 2021 Deel C: Nadere toelichtingen (GEHEIM) • Balansmutatie (OPENBAAR)

ACHTERLIGGENDE STUKKEN Collegevoorstel Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 en besluit d.d. 25 mei 2021

RAADSBESLUIT

IN T E V U L L E N D O O R D E R A A D S G R I F F I E RV-NUMMER PROCEDURE PAGINA

1 RV-54/2021 Carrousel 17 juni 2021 (Videobespreking)

ONDERWERP

Meerjaren Perspectief Grondexploitatie Almere 2021

De raad van de Gemeente Almere

Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders,

Besluit:

1. Kennis te nemen van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere (MPGA) 2021 en de stand van het weerstandsvermogen. 2. De volgende actualiseringen van de grondexploitaties vast te stellen:

Almere,

De raad voornoemd,

De griffier, De voorzitter,

G.J. Broer F.M. Weerwind

Gemeente Almere 25 mei 2021

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021

INHOUDSOPGAVE LEESWIJZER MPGA 2021 .....................................................................................................................................5

Opbouw van het MPGA ...........................................................................................................................5 Geheimhouding.......................................................................................................................................5

BESTUURLIJKE SAMENVATTING VAN HET MPGA 2021 .....................................................................................7

Marktanalyse ..........................................................................................................................................7 Overzicht van de financiën......................................................................................................................9 DASHBOARD FINANCIEEL ...................................................................................................................11 DASHBOARD FINANCIEEL ...................................................................................................................12 DASHBOARD PROGRAMMA .................................................................................................................13 DASHBOARD PROGRAMMA .................................................................................................................14

DEEL A1: MARKTANALYSE VOORTGANG PROGRAMMERING ..........................................................................15

1 INLEIDING.............................................................................................................................................16

1.1 Van BVR naar BSR ..................................................................................................................16 1.2 Economische ontwikkeling.....................................................................................................16

2 WONEN .................................................................................................................................................18

2.1 De Almeerse woningmarkt: trends en ontwikkelingen .........................................................18 2.2 Bouw van goedkope koopwoningen staat onder druk ...........................................................19 2.3 Vergroten aanbod voor verlichting druk, maar ook plaats bieden aan groei........................19 2.4 Sturing op kwantiteit én kwaliteit via Stedelijk Woningbouwprogramma ............................20 2.5 Stedelijk Woningbouwprogramma Almere en MPGA 2021 ...................................................20 2.6 Nieuwe projecten oppakken ...................................................................................................22

3 KANTOREN ...........................................................................................................................................23

3.1 Ontwikkelingen kantorenmarkt in Almere ............................................................................23 3.2 Bestaande aanbod benutten, terughoudend omgaan met nieuw aanbod.............................24

4 BEDRIJVEN ...........................................................................................................................................26

4.1 Ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in Almere ..........................................................26 4.2 Aanbod en opname bedrijfsruimtes in Almere in 2020 .........................................................27 4.3 Verwachte uitgifte en realisatie bedrijfsruimte in de komende jaren...................................28

5 DETAILHANDEL EN HORECA...............................................................................................................30

5.1 Ontwikkelingen op de detailhandel- en horecamarkt ...........................................................30 5.2 Vraag en aanbod .....................................................................................................................30

6 BEVOLKINGSVOLGENDE VOORZIENINGEN ........................................................................................31

6.1 Onderwijs ................................................................................................................................31 6.2 Sport........................................................................................................................................31

DEEL A2: TOTAALBEELD FINANCIËN GRONDEXPLOITATIES .........................................................................32

1 INLEIDING.............................................................................................................................................33

2 REALISATIE 2020 ..................................................................................................................................34

2.1 Programmatisch resultaat 2020 ............................................................................................34 2.2 Financieel resultaat bouwgrond in exploitatie 2020 ..............................................................34 2.3 Boekwaarde ontwikkeling gedurende 2020 ...........................................................................36

3 GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE ALMERE ...................................................................................39

3.1 Overzicht complexen ..............................................................................................................39 3.2 Parameters .............................................................................................................................40 3.3 Programmering en planning ..................................................................................................40 3.4 Opbrengsten en kosten ..........................................................................................................42 3.5 Risico’s en scenario’s .............................................................................................................45 3.6 Aangevraagde hoofdkredieten ...............................................................................................47

4 ONTWIKKELING WEERSTANDSVERMOGEN PROGRAMMAREKENING 2020 .....................................48

4.1 Gerealiseerd vermogen / harde buffer van het weerstandsvermogen .................................48 4.2 Nog te verdienen / zachte buffer van het weerstandsvermogen...........................................52

5 MATERIËLE VASTE ACTIVA GRONDEN ................................................................................................54

5.1 Inleiding ..................................................................................................................................54 5.2 Algemene regelgeving MVA gronden .....................................................................................54 5.3 De portefeuilleontwikkeling in 2020.......................................................................................54 5.4 Overzicht van de MVA portefeuille..........................................................................................55

6 KOSTEN IN DE VOORBEREIDINGSFASE EN OVERIGE ONDERWERPEN ............................................57

6.1 Voorbereidingskosten.............................................................................................................57 6.2 Anterieure overeenkomsten...................................................................................................57 6.3 Fonds Strategische Aankopen................................................................................................57 6.4 Toepassing van het grondprijsbeleid .....................................................................................58

Leeswijzer MPGA 2021

Opbouw van het MPGA Het MPGA bestaat uit drie delen. Ten opzichte van voorgaande jaren is de indeling licht gewijzigd om de leesbaarheid te bevorderen.

Als oplegger bij het MPGA is een bestuurlijke samenvatting opgenomen. Deze wordt vergezeld van twee dashboards, die de hoofdlijnen van de financiën en de programmering visueel weergeven.

De hoofdtekst is te vinden in deel A. Dit deel bestaat uit twee subdelen, A1 en A2.

Deel A1 bevat de marktanalyse voortgang programmering. Hier wordt duidelijk of de programmering van het MPGA aansluiting vindt bij de voorziene marktvraag.

Deel A2 bevat een overzicht van de financiën, zoals de realisatie gedurende in 2020, de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2021 en de afwegingen in het weerstandsvermogen.

Met de delen A1 en A2 heeft de raad een samenhangend overzicht (programma en geld) op hoofdlijnen van de ruimtelijke projecten die de komende jaren worden uitgevoerd.

Deel B bevat voor elke grondexploitatie een toelichting op de geactualiseerde situatie per 1 januari 2021.

Deel C bevat nadere toelichtingen. Dit deel is niet openbaar.

Geheimhouding Zoals altijd kent het MPGA een niet-openbaar deel. Deel A, de marktanalyse en het overzicht van de financiën, en deel B, de toelichting per grondexploitatie, zijn openbaar. Deel C is niet openbaar.

Al deze informatie kan voor derden inzichten bieden in grondprijzen, investeringsbudgetten en prioritering van de gemeente. Wanneer deze gegevens openbaar worden, kan dit de onderhandelingspositie van de gemeente met die derden schaden.

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021: leeswijzer pag. 5

Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2021

Marktanalyse Blijvend grote druk op de Almeerse woningmarkt Waar de coronacrisis grote gevolgen had voor vele economische sectoren, bleef de Nederlandse woningmarkt nagenoeg onaangetast. Dit was ook in Almere duidelijk te merken: door het achterblijven van het aanbod, is er een daling in de verkopen te zien en tegelijkertijd een stijging in de gemiddelde vraagprijs van koopwoningen.

De aanhoudende vraag naar woningen in combinatie met een achterblijvend aanbod zorgt voor een prijsopdrijvend effect. In de woonvisie hebben we opgenomen dat we binnen Almere betaalbare woningen mogelijk willen maken. Koopwoningen onder € 200.000 zijn in de bestaande voorraad nauwelijks nog te vinden. Dit merken we ook in de nieuwbouw. Vanwege de stijging van de bouwkosten, onder andere door de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen) die inmiddels van kracht zijn, en de hogere marktprijzen is het wel lastig om invulling te geven aan de kwalitatieve behoefte. Het is een uitdaging om nieuwe koopwoningen onder €200.000 te bouwen en nieuwe grondgebonden koopwoningen onder €300.000 zijn ook steeds lastiger te realiseren.

Een deel van de huishoudens zal in een ander type woning of op een andere locatie terecht kunnen, dan waar de voorkeur naar uitgaat. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen of moeten kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen lastig in te vullen zijn. Deze huishoudens zijn dan aangewezen op (middenhuur) appartementen. Dit is iets wat we zullen moeten accepteren. Zolang de druk op de woningmarkt hoog blijft, zijn er voor deze huishoudens weinig keuzemogelijkheden. Pas als het huishoudeninkomen flink is gegroeid, het vermogen is vergroot (al dan niet door overwaarde), de druk op de woningmarkt afneemt of zelfs sprake is van daling van de huizenprijzen, ontstaan er mogelijkheden om deze huishoudens te laten doorstromen naar een woning die wel de voorkeur geniet.

Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit neemt toe door wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo. In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt enigszins zal verlichten en er meer flexibiliteit bestaat in de mogelijkheden om door te stromen.

In het stedelijk woningbouwprogramma (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Om rekening te kunnen houden met uitval van projecten, hebben we voor 130% van het wenselijke aantal woningen plannen in de pijplijn zitten. Deze 130% betekent een totale plancapaciteit van bijna 32.000 woningen in de komende tien jaar. Een deel van deze plancapaciteit zit in de lopende grondexploitaties van het MPGA, een deel in nog te openen grondexploitaties, en een groeiend aandeel komt van particuliere projecten zonder grondexploitatie. In totaal zijn 16.000 woningen opgenomen in de lopende grondexploitaties, projecten van derden en Oosterwold tot en met 2030.

De gronden die nu in het MPGA voor woningbouw zijn opgenomen, zijn gelet op de verachte vraag naar woningen daarmee afzetbaar en voorzien in de marktbehoefte. Voor de periode na 2024 geldt dat er nog voldoende mogelijkheden zijn om de woningproductie op peil te houden. Denk bijvoorbeeld aan het verder verdichten van het centrum van Almere en het ontwikkelen van Pampushout. Ieder jaar wordt aan de hand

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2021 pag. 7

van de nieuwbouwmonitor in de gaten gehouden of de woningproductie nog op peil is en iedere twee jaar wordt middels een actualisatie van het SWPA gekeken welke projecten bijgestuurd, afgestoten of opgepakt moeten worden om de gewenste woningaantallen in 2030 te kunnen behalen. Ook zal ieder jaar de woningbehoefteprognose worden geactualiseerd. Op deze manier houdt Almere grip op de woningmarkt en kan er tweejaarlijks bijgestuurd worden, indien nodig.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10262724/1