Bundel

Groene gevels, daktuinen en daken zouden in een versteende geen negatieve effecten zijn op de beschermde soorten. Mocht dit niet te omgeving ook een goede bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid op voorkomen zijn, dan is onder voorwaarden een ontheffing mogelijk. velerlei vlak. In de stedenbouwkundige uitgangspunten is vastgelegd dat er groen ingerichte daktuinen komen in het plangebied. Actueel ecologisch onderzoek Het plangebied is bijna volledig verhard en in gebruik als parkeerterrein. Alleen 3.1.7 Kabels en Leidingen aan de zuid- en zuidwestrand is begroeiing in de vorm van kort gemaaid grastalud en klimplanten als hedera die tegen het hek aan groeien. Een Door het plangebied lopen enkele kabels en leidingen. Het gaat hierbij eentonige biotoop met weinig biodiversiteit. Ten opzichte van de huidige voornamelijk om voorzieningen die nodig zijn voor de afwatering van de inrichting is er in de nieuwe situatie meer ruimte voor soortendiversiteit. parkeerplaats en de stroomvoorziening voor de verlichting op de parkeerplaats. Deze bundels komen in de nieuwe situatie te vervallen. Er is een recente inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten in Almere Stad (Van der Goes en Groot, 18 januari 2021). Daarnaast lopen door het plangebied telecomkabels. Deze zullen verlegd De planlocatie ligt binnen het onderzoeksgebied van deze inventarisatie.

Op moeten worden richting Esplanade. De (primaire) tracés voor kabels en basis van de resultaten van deze inventarisatie is in elk geval bekend dat er leidingen (K&L) lopen buiten het plangebied om, onder de bestaande wegen en huismussen kunnen voorkomen. Ook zijn in de nabijheid foerageergebieden groenvoorziening. van verschillende soorten vleermuizen waargenomen (op en rond het water). Voor de voorgenomen ontwikkeling zal een actuele inventarisatie nodig zijn die

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 34

Er zijn geen PFAS-verdachte locaties en ook zijn er geen verdenkingen op eventuele andere verontreinigingen.

Voor het plan dient inzicht te worden gegeven in de bodemkwaliteit. Er kan in principe worden volstaan met een historisch onderzoek, bestaande uit bureauonderzoek. Dit verkennend bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd voor het aanvragen van de omgevingsvergunning.

3.1.9 Water

Beleid en regelgeving Op verschillende bestuursniveaus zijn er beleidsnota’s die zich richten op een (zowel kwalitatief als kwantitatief) duurzaam waterbeheer. Op het hoogste niveau zijn de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Nationaal Waterplan (NW) richtinggevend. Op een lager schaalniveau is voor het plan met name het Figuur 16 Kabels en leidingen in het plangebied beleid van het Waterschap Zuiderzeeland relevant (Keur en Legger) en natuurlijk het gemeentelijk Waterplan. Dit beleid is in lijn met, en in aanvulling 3.1.8 Bodem op, de plannen die Rijk en provincies hebben op het gebied van waterbeheer.

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen Waterkwantiteit aandacht te worden besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de Het plangebied is nu bijna volledig verhard en in gebruik als parkeerterrein. De haalbaarheid van het plan. planontwikkeling zal zodoende niet of nauwelijks tot een toename aan verharding leiden. In artikel 4.12 van de Keur is vastgelegd dat bij een toename Bodemkwaliteitskaart Flevoland van minder dan 750 m2 verharding in het stedelijk gebied, geen Uit de bodemkwaliteitskaart van de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en watervergunning en zodoende ook geen compensatie is vereist. Vanuit Vechtstreek volgt dat het plangebied een bodemfunctieklasse “Wonen” kent. klimaatbestendigheid en tegengaan van hittestress kan het vasthouden van De bovenlaag (0-0,5m onder maaiveld) heeft de kwaliteitszone “B1. Overig water binnen het plangebied wenselijk zijn. Dit sluit aan bij de ambitie Robuust bebouwd en buitengebied Flevoland”. De onderlaag (0,5-2m onder maaiveld) en veerkrachtig systeem uit de Visie Ecologie 2020. Bomen, plantsoenen en heeft de kwaliteitszone “O1. Ondergrond Flevoland”. groene daken werken als een airco en kunnen tegelijk regenwater langer in het

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 35

gebied vasthouden en kan het lokaal in de bodem infiltreren. Dit kan bijdragen bouwput kan een watervergunning of melding nodig zijn, afhankelijk van de bij het beperken van overlast en schade bij extreme neerslag, hittegolven en omvang van bemaling (zie art. 4.15 van de Keur). droogte. 3.1.10 Wind Waterveiligheid – waterkeringen Het buitenwater is een reële bedreiging voor de veiligheid in Flevoland. In gebieden met hoge gebouwen kan windhinder optreden. Dan is sprake van Waterkeringen beschermen Flevoland tegen deze bedreiging. Het plangebied verhoogde windsnelheden, waardoor het verblijf in de directe omgeving van ligt niet in een beschermingszone van een waterkering. deze gebouwen onaangenaam of zelfs onveilig is. Dit kan de aantrekkingskracht van verblijfsgebieden of looproutes verminderen en heeft daardoor sociale en Riolering economische effecten. In Almere is een gescheiden rioleringsstelsel. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden van elkaar afgevoerd. Een van de ambities uit het Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of gemeentelijk Waterplan is een ‘aantrekkelijke waterstad’. Doel daarbij is om te hoger mogelijk maakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Voor zorgen voor een aantrekkelijke en klimaatbestendige leefomgeving.

Onderdeel de delen hoger dan 30 m is het voor de beoordeling of sprake is van een goede daarvan is het vermogen van een plek om extreme neerslag en perioden van ruimtelijke ordening in kader van de procedure nodig dat windhinder hitte en droogte op te vangen. In het Waterplan is aangegeven dat het totale onderzoek wordt uitgevoerd. Met name ter plaatse van de verblijfsruimten, Almeerse oppervlaktewatersysteem de afwatering van de stad goed aan kan, zoals terrassen, daktuinen en bij entrees van gebouwen is het belangrijk om ook als in de toekomst sprake is met nattere winters en extremere buien te met het ontwerp te zorgen voor een aangenaam windklimaat. Het gaat zowel maken krijgen. Dankzij de kwel en de hoge grondwaterstand is er ook bij om het windklimaat in het plangebied als daar direct omheen. langdurige droogte nauwelijks verlaging van het oppervlaktewaterpeil te zien. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen is het de kunst om het watersysteem als In de afweging van de gevolgen op het windklimaat is het relevant om mee te een puzzelstukje te laten aansluiten op het bestaande, zorgvuldig opgebouwde, nemen dat het bestemmingsplan nu ook al hoge bebouwing toestaat en dat de systeem van sloten en grachten. afwijking van het bestemmingsplan alleen extra volume betreft. Dat betekent dat de impact planologisch gezien beperkt is.

In de procedure dient echter wel Grondwater nog steeds afgewogen te worden of door het bouwplan er geen sprake is van De bouw van ondergrondse bouwwerken kan invloed hebben op het onevenredige hinder op de omgeving. Met de juiste bouwkundige en/of grondwater en grondwaterstromen. Als onderdeel van de watertoets voor het ontwerpingrepen is windhinder meestal goed te beperken. plan dient de huidige situatie van de waterhuishouding in beeld te worden gebracht, inclusief het grondwatersysteem. Voor het bronbemalen van de

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 36

3.1.11 Bezonning en schaduweffecten 3.1.13 Stikstof

Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van De dichtstbijzijnde stikstofgevoelige habitattypen zijn gelegen in het Natura- omwonenden. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning, maar de 2000 gebied Naardermeer op ruim 9,5 km. Om te bepalen of er een mogelijk gemeente Almere hanteert de TNO-norm (minimaal 2 uur direct zonlicht op de negatief effect optreedt is een stikstofdepositieberekening nodig met de Aerius kortste dag). Dit betekent dat een bezonningsstudie de hoeveelheid uur direct Calculator. zonlicht op de gevels van omliggende woningen in beeld brengt. Gelet op de grote afstand van ruim 9,5 km en de aanwezigheid van verstedelijkt In het plangebied zijn momenteel al zeer grote bouwvolumes en -hoogtes gebied en meerdere hoofdwegen en rijkswegen (A6 en A1) tussen het mogelijk. In de massastudie is ook al rekening gehouden met schaduweffecten plangebied en het Natura-2000 gebied Naardermeer wordt de kans op een door de hoogste bebouwing zo ver mogelijk van bestaande en nieuwe knelpunt vanwege de stikstofdepositie niet hoog geschat. woningen af te plaatsen. Ook de oplopende hoogte van het onderwijsgebouw zorgt ervoor dat er meer bezonning is op de bestaande woontoren aan 3.1.14 Overige milieuaspecten Esplanade.

Radarverstoringsgebieden en hoogspanningsverbindingen 3.1.12 Milieueffectrapportage Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van AOCS Nieuw Milligen, Herwijnen en Soesterberg, maar omdat het plangebied op grotere Voor de campusontwikkeling kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.- afstand dan 15 km van de daar opgestelde radarantennes ligt, zijn er geen beoordeling, omdat de ontwikkeling onder de getalsmatige drempelwaarde uit beperkingen voor bouwwerken voor het plan. Het plangebied ligt buiten de het Besluit-m.e.r. blijft. indicatieve magneetveldzones van de dichtstbijzijnde hoogspanningsverbinding, waardoor er geen belemmeringen zijn op dit vlak. Voor de ruimtelijke procedure dient wel een aanmeldingsnotitie te worden opgesteld, waarin wordt nagegaan of vanwege de ontwikkeling belangrijke Luchtverkeersbeveiliging nadelige milieugevolgen te verwachten zijn. Om de beoordeling op te stellen is Het plangebied ligt ver van de luchtverkeersantennes (meer dan 3 km van de input nodig van de verschillende milieuonderzoeken. Een gemeente dient een dichtstbijzijnde in Muiden), waardoor er geen zijn restricties waar rekening mee expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een hoeft te worden gehouden. milieueffectrapport (Mer). Dit kan op basis van de aanmeldingsnotitie.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 37

Geurhinder Het plangebied ligt niet in een geurcontour van een inrichting. Er gelden zodoende geen restricties vanuit dit aspect.

3.2 Ruimtelijke procedure

Er zal voor een deel van de ontwikkeling een ruimtelijke procedure doorlopen moeten worden. Dit is nodig omdat de ontwikkeling niet volledig binnen de kaders van het bestemmingsplan past doordat een het afwijkt van maximaal toegestane oppervlaktes voor de hogere bouwhoogtes van 35 meter en 70 meter. Zie ook paragraaf 1.3 voor toelichting op kaders bestemmingsplan.

Binnen de ontwikkellocatie zijn drie deelgebieden te onderscheiden, te weten het onderwijsgebouw (blauw), de studentenwoningen aan de noordzijde in van Figuur 17 Indicatieve deelgebieden te onderscheiden binnen ruimtelijke procedure. circa 5 bouwlagen in combinatie met de parkeergarage (geel) en de woontoren Studentenwoningen boven gebouwde parkeervoorziening (geel), Hogeschool Windesheim (blauw) en woontoren studentenhuisvesting (oranje) op de zuidoosthoek (oranje). • Er kan worden gekozen voor een omgevingsvergunning voor het afwijken Het noordelijke deel (geel) voldoet met vijf bouwlagen aan de van dat bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1.a.3 Wabo). Op de bouwmogelijkheden in het geldende bestemmingsplan. Hiervoor is dan ook vergunningaanvraag is de zogenaamde openbare alleen een omgevingsvergunning nodig. voorbereidingsprocedure (conform Awb) van toepassing (artikel 3.10, lid 1.a Wabo), daarom wordt van een uitgebreide procedure gesproken. Voor de andere onderdelen (blauw en oranje) is wel een afwijkingsprocedure • Er kan ook worden gekozen voor het opstellen van een nieuw nodig. Deze deelontwikkelingen kunnen elk met een eigen ruimtelijke (postzegel)bestemmingsplan (BP) voor de locatie. Na inwerkingtreding van procedure mogelijk worden gemaakt, maar het is ook mogelijk om dit met een de Omgevingswet is dit een procedure voor het wijzigen van het Omgevingsplan.

gezamenlijke procedure te doen. Er zijn twee instrumenten om de plannen die niet passen in het bestemmingsplan mogelijk te maken. Dit zijn: De te kiezen ruimtelijke procedure is afhankelijk van verschillende factoren:

• De verantwoordelijkheid voor de aanvraag. Uitgangspunt bij de campus is dat de ontwikkelende partijen zelf verantwoordelijk zijn voor het

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 38

aanvragen van de ruimtelijke procedure. Als de partijen zelf zoveel mogelijk dat plan in werking is getreden. Dit betekent dat vanaf dat moment in 8 weken onafhankelijk willen opereren ligt een omgevingsvergunning meer voor de (met max. 6 weken verlenging) de vergunning kan worden verleend. Dit kan hand. worden verkort, door een concept vergunningsaanvraag al te laten toetsen • Het benodigde niveau van uitwerking van het bouwplan. Voor het (bouwkundig, brandveiligheid, etc.), voordat het bestemmingsplan in werking opstellen van een bestemmingsplan is geen concreet bouwplan nodig, is getreden. waar dat bij een omgevingsvergunning wel het geval is. Er kan een nieuw plan worden opgesteld, dat bijna gelijk is aan de huidige bestemming Verklaring van geen bedenkingen gemeenteraad ‘Centrum – Centrumgebied’, maar met ruimere oppervlaktes voor de Ten behoeve van het verlenen van de omgevingsvergunning is normaliter een hoogbouw. Een massastudie zou kunnen volstaan. verklaring van geen bedenkingen nodig van de gemeenteraad. Dit is niet het • De doorlooptijd.

Een bestemmingsplan kan mogelijk worden versneld omdat het plan valt onder de Crisis- en herstelwet (omdat er meer dan 5 geval als het project in overeenstemming is met een ruimtelijk kader van een woningen worden gerealiseerd) voor wat betreft de stedenbouwkundige visie, gebiedsvisie, masterplan, ontwikkelingsplan, of procedureversnellingen (mits geen MER nodig is). Dit betekent dat projectplan, mits de raad de visie of het plan heeft vastgesteld. Aangezien dit eventuele beroepen direct bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad het geval is (RV 47 Uitgangspunten Ontwikkelingsplan blok van State worden behandeld en dat dit in principe binnen een half jaar 5.2/Hospitaalgarage, besluit 8 juli 2021) zal voor de omgevingsvergunning geen wordt gedaan. Dit wordt overigens meestal niet gehaald, maar komt vaak verklaring van bedenkingen hoeven aangevraagd te worden. neer op één jaar. Het wijzigen van het omgevingsplan heeft een vergelijkbare procedure. Bij de omgevingsvergunning afwijken, is sprake Omgevingswet van twee rechtsgangen, eerst bij de Rechtbank en daarna bij de Raad van Naar verwachting treedt de Omgevingswet in werking op 1 juli 2022. Wanneer State. Dit komt gemiddeld neer op twee keer een jaar. Dat scheelt dus al de Omgevingswet in werking is getreden heeft dit gevolgen voor het toepassen gauw één jaar tot onherroepelijke omgevingsvergunning.

van de ruimtelijke instrumenten.

Omgevingsvergunning bouwen (regulier) In de Invoeringswet is overgangsrecht opgenomen. Daarin is geregeld dat Voor de realisatie van het bouwprogramma dienen zowel voor de hogeschool, ontwerpbesluiten die voor de inwerkingtreding in procedure zijn gebracht, de woontoren, als de laagbouw studentenwoningen (reguliere) worden afgerond op basis van het oude recht. Dit betekent dat wanneer een omgevingsvergunningen bouwen aangevraagd te worden. Dit kan tegelijkertijd nieuw bestemmingsplan voor 1 juli 2022 als ontwerp gepubliceerd en ter inzage met de aanvraag van de vergunning voor het afwijken van het is gelegd, de procedure kan worden afgerond onder het huidige recht. De bestemmingsplan. verwachting is dat dit voor de ontwikkelingen van Windesheim en de parkeergarage i.c.m. studentenwoningen het geval zal zijn. Indien er een bestemmingsplan of wijziging van het omgevingsplan wordt uitgevoerd, dan kan de omgevingsvergunning bouwen worden verleend nadat

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 39

De planologische procedure voor de woontoren zal waarschijnlijk later zijn, en overzicht van alle te maken kosten voor het realiseren van de valt dan onder het regime van de Omgevingswet. Naar verwachting heeft dit parkeervoorziening en toekomstige baten uit de exploitatie ervan. Aan de geen effect op de haalbaarheid van het project. De risico’s met betrekking tot kostenkant staan de kosten voor alle (bouw- en technische) kosten voor het inspraak en doorlooptijden worden gelijk ingeschat als onder het huidig recht. realiseren van de parkeervoorziening (inclusief rente en afschrijving). Tevens staan daar de jaarlijkse kosten voor beheer, onderhoud en toezicht. Aan de 3.3 Economische haalbaarheid opbrengstenkant staan de baten die uit de parkeervoorziening worden verkregen. Dit zijn opbrengsten uit de verkoop van abonnementen en De economische haalbaarheid van de Campus wordt bepaald door de financiële parkeerrechten verkocht aan kortparkeerders. effecten in de Grondexploitatie, de Parkeerexploitatie en een bijdrage vanuit het Fonds Verstedelijking Almere (FVA). Voor de nieuwe Hospitaalgarage worden kosten gemaakt voor de bouw (hiervoor wordt bij dit ontwikkelingsplan een investeringskrediet aangevraagd Grondexploitatie bij College en Raad), en zijn er kosten en opbrengsten voor het exploiteren van Voor de campus is een grondexploitatie opgesteld.

Een grondexploitatie (grex) de nieuwe garage. Hieruit volgt een positief resultaat, de nieuwe parkeergarage is een begroting waarin de verwachte grondkosten en grond opbrengsten van is winstgevend. het ontwikkelingsplan in kaart zijn gebracht. De totale grondexploitatie laat zien dat de gemeentelijke kosten met de verwachte inkomsten kunnen worden Daarnaast heeft de Parkeerexploitatie een relatie met de gemeentelijke gedekt. De grondexploitatie is taakstellend voor de verdere uitwerking. begroting, omdat de winst uit de parkeergarage wordt afgedragen aan de gemeentelijke begroting. Dit leidt tot een negatief effect op de De kosten in de grondexploitatie bestaan met name uit inrichten van de parkeerexploitatie. De nieuwe parkeergarage heeft namelijk een lagere openbare ruimte, het bouw- en woonrijp maken, de planontwikkelkosten (POK) winstgevendheid dan de huidige parkeersituatie, omdat gebouwd parkeren en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). De baten bestaan uit de (veel) hogere kapitaal- en exploitatiekosten kent. Dit leidt tot een significant gronduitgifte conform het gemeentelijke grondprijsbeleid. Er wordt grond lagere winst en dus lagere afdracht richting de algemene reserve, welke een uitgegeven voor ca. 1.250 studentenwoningen, het onderwijsgebouw en structureel negatief effect heeft op de gemeentelijke begroting vanaf 2026. Dit ondersteunende voorzieningen.

Hieruit vloeit een positief resultaat in de effect is meegenomen in de business case van de campus. grondexploitatie. In totaal is het resultaat van de parkeerexploitatie negatief. Ondanks dat de Parkeerexploitatie nieuwe parkeergarage winstgevend is, is het verwachte verschil in winst met de De parkeerexploitatie (PEX) is een aparte exploitatie, die volledig zelfstandig huidige situatie zo groot dat het saldo negatief is. gevoerd wordt. Net als de grondexploitatie geeft de parkeerexploitatie een

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 40

Fonds Verstedelijking Almere 3.4 Beheer Om de realisatie van de ambities van Almere 2.0 mogelijk te maken, hebben gemeente Almere, provincie Flevoland en het Rijk het Fonds Verstedelijking Conform de Integrale Aanpak Gebiedsontwikkeling (IAGO) is ten behoeve van Almere (FVA) in het leven geroepen. Via het FVA wordt geïnvesteerd in het Ontwikkelingsplan een Beheerparagraaf en een Beheerexploitatie sleutelprojecten die de ontwikkeling van voorzieningen stimuleren en het opgesteld. In de Beheerparagraaf zijn de belangrijkste aandachtpunten en vestigingsklimaat van Almere en de regio verbeteren. De campus is een van beheerrisico’s opgenomen waarmee in de verdere planontwikkeling rekening deze sleutelproject, waarvoor vanuit het FVA een bedrag van € 5 miljoen gehouden moet worden. In dit Ontwikkelingsplan zijn voor deze risico’s al beschikbaar is. beheersmaatregelen opgenomen.

Het doel van de FVA-middelen is om via deze ontwikkeling ruimten te creëren De belangrijkste aandachtspunten en de beheersmaatregelen ten aanzien van voor studiefaciliteiten, community-vorming en een programmering van beheer zijn weergegeven in onderstaande tabel. congressen, onderwijsactiviteiten en webinars met een sterke verbinding met Eisen en aandachtspunten ten aanzien van de overige beheeraspecten zijn de binnenstad (plint) en het Almeers bedrijfsleven. Dat zijn dan ook opgenomen in de beheerparagraaf. Deze is leidend in het vervolg van de randvoorwaarden richting de ontwikkelende partijen. Concreet resulteert dit in planuitwerking. de afname en ontwikkeling van voorzieningen en (studie)faciliteiten. De ruimtelijke programmering is gericht op een zo interessant en aantrekkelijk Beheerexploitatie mogelijk woon-, studie-, werk- en leefmilieu te zijn voor studenten, Er is een Beheerexploitatie (BEX) opgesteld op basis van de uitgangspunten van onderzoekers en docenten, zodat community-vorming kan plaatsvinden. dit Ontwikkelingsplan. Hierin zijn de beheerkosten en -opbrengsten voor het nieuwe plangebied geraamd. De opbrengsten bestaan hierbij uit een vaste Resultaat bijdrage per toegevoegde woning. De kosten bestaan uit het beheer en De opbrengsten worden ingezet om het negatieve resultaat van de onderhoud van de areaal-uitbreiding.

Uitgangspunt hierbij is hoge parkeerexploitatie af te dekken. De parkeerexploitatie kent een looptijd van 40. kwaliteitsniveau “A”. De éénmalige bijdragen vanuit de grondexploitatie en het FVA worden over die looptijd van 40 jaar ingezet. De conclusie uit de Beheerexploitatie is dat de opbrengsten voldoende zijn om de kosten te dekken. De Beheerexploitatie wordt bijgesteld in de De confrontatie laat zien dat de opbrengsten niet de volledige kosten van de vervolguitwerking zodra het Inrichtingsplan is uitgewerkt. ontwikkeling dekken. Er resteert dan nog een jaarlijkse negatief effect in de parkeerexploitatie vanaf 2026, welke wordt meegenomen als een onomkeerbaar besluit bij de programmabegroting 2023-2026.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 41

3.5 Planschade Risico Beheersmaatregelen 1 Verkeersdoorstroming op de • Verkeersplan maken Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning of wijziging van een Hospitaaldreef bij de rotonde • Verkeersmonitoring na ingebruikname van de campus bestemmingsplan dient een planschade risicoanalyse te worden uitgevoerd. met de Hospitaalpromenade/- • Opnemen risicopost in grondexploitatie Een planschade risicoanalyse maakt inzichtelijk welke schade er mogelijk kan Stadhuispromenade voor het eventueel aanpassen van de rotonde als dit nodig blijkt uit de optreden door het uitvoeren van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Denk monitoring hierbij aan verminderde zichtbaarheid van een pand van derden en inkomstenderving. Een dergelijke analyse zal voorafgaand aan het contracteren 2 Hittestress in de straten • Vergroenen, toevoegen van daktuinen en van de ontwikkelende partijen worden uitgevoerd om problemen te tussen de school en de groen in de openbare ruimte • Uitgangspunten vergroenen worden voorkomen door vooraf schade inzichtelijk te maken en te taxeren. woningen. meegenomen in Inrichtingsplan • Eisen t.a.v. vergroenen opnemen in technisch kavelpaspoort 3 Wateroverlast en lekkages in • Waterdicht aanleggen van de bestrating de parkeergarages/kelders bij met een goede regenafvoer • De daktuinen reduceren hittestress en extreme buien dragen bij aan waterbuffering. • Eisen t.a.v.

hemelwaterafvoer opnemen in technisch kavelpaspoort 4 Vervuiling van • Eisen t.a.v. toegankelijkheid en beheer oppervlaktewater en hoge riolering opnemen in technisch kavelpaspoort grondwaterstanden door moeilijk te beheren riolering

Tabel 3 Risico's Campus in de Stad t.a.v. beheer

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 42

4. Ontwikkelstrategie

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 43

van de ontwikkelpartners om zoveel mogelijk zelfstandig en gefaseerd te 4. Ontwikkelstrategie kunnen ontwikkelen. De voorgestelde verdeling en de constructieve scheiding Samenvatting helpt om onderlinge afhankelijkheden en bouwtechnische belendingen zoveel mogelijk te beperken. Als gevolg van de bouwlogistiek en de beperkte ruimte is • De campusontwikkeling is één integrale opgave, maar zal gefaseerd een gefaseerde realisatie van de campus noodzakelijk. gerealiseerd worden. • De ontwikkeling van de Campus is opgeknipt in drie onderdelen: de Hogeschool (fase 1a), de parkeergarage i.c.m. bovenliggende studentenwoningen (fase 1b) en de woontoren (fase 2). • Elk onderdeel heeft een eigen ontwikkelstrategie, met andere ontwikkelpartners, uitgiftevorm en ruimtelijke procedure. • Het zwaartepunt van de werkzaamheden is gepland in de periode 2023 – 2026. • De Gemeente doet de ontwikkeling van de campus niet alleen. De projectpartners zijn Windesheim, Stichting DUWO en onderwijsinstellingen UvA, VU en Aeres. • Windesheim en DUWO zullen zoveel mogelijk zelfstandig ontwikkelen, maar in afstemming en onder regie van de gemeente. De samenwerking met de projectpartners is vastgelegd in verschillende contractvormen. • Voor de parkeergarage i.c.m.

bovenliggende studentenwoningen (fase 1b) zullen Gemeente en DUWO een gezamenlijke aanbesteding doen Figuur 18 Indicatieve separaat uit te geven ontwikkellocaties. Studentenwoningen vanwege de grote verwevenheid tussen de parkeergarage (Gemeente) en boven gebouwde parkeervoorziening (geel), Hogeschool Windesheim (blauw) en bovenliggende woningen (DUWO). woontoren studentenhuisvesting (oranje).

Zelfstandige ontwikkeling hogeschool Windesheim en woontoren Het pand van Windesheim (blauw) en de naastgelegen woontoren (oranje) kunnen zelfstandig worden gerealiseerd. De raakvlakken en belendingen met 4.1 Eén integrale opgave, gefaseerd gerealiseerd de omgeving zijn voor deze ontwikkelingen relatief beperkt.

De ontwikkeling van de Campus is opgeknipt in drie onderdelen, zoals Windesheim heeft de wens om zoveel mogelijk zelfstandig te ontwikkelen. De aangegeven op figuur 18. Deze indeling komt voort uit de gescheiden belangrijkste raakvlakken zijn de aansluiting van het pand op de te bouwen planologische procedures, het verschillend gebruik van de plots, en de wens

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 44

parkeergarage (geel) en het creëren van een voetgangersdoorgang door het Het openbaar gebied bestaat uit looproutes door het campusgebied over het gebouw van Windesheim. De uitgangspunten hiervoor zullen worden doorgetrokken verhoogde maaiveld, en uit de ‘’binnentuinen’’ tussen de vastgelegd in het (technisch)kavelpaspoort. studentenwoningen (het Campushof). Deze onderdelen bevinden zich boven de parkeervoorziening en zullen worden meegenomen in de gecombineerde De woontoren staat constructief los van de andere bouwblokken. De grond ontwikkeling met de studentenwoningen. Daarom vraagt dit onderdeel om een onder de woontoren kan om deze reden rechtstreeks worden uitgegeven. gezamenlijke ontwikkel- en aanbestedingsstrategie tussen gemeente en De aansluitingen op het verhoogd maaiveld aan de stadszijde van het Forum, DUWO. Diagonaal en Donjon en aan de openbare ruimte aan de Esplanade en Hospitaalpromenade zijn hier de belangrijkste integratieopgave. De Een integrale aanpak qua ontwerp, aanbesteding en bouw heeft hierbij de planvorming van de woontoren is volgend op de plannen van Windesheim en voorkeur. Zo kan het ontwerp worden geoptimaliseerd en technische de ontwikkeling van de parkeervoorziening en de bovenliggende raakvlakken beter afgestemd. Ook is bij gezamenlijke aanbesteding meer studentenwoningen.

De ruimtelijke en technische uitgangspunten hiervoor ruimte voor marktwerking, waardoor de totale bouwkosten naar verwachting worden eveneens vastgelegd in het (technisch)kavelpaspoort. lager uitvallen dan wanneer parkeergarage en woningen los van elkaar worden aanbesteed. Gecombineerde ontwikkeling parkeervoorziening en bovenliggende studentenwoningen Gescheiden bouwstromen, zwaartepunt werkzaamheden gepland in de Voor het plot met de gebouwde parkeervoorziening en bovenliggende periode 2023-2026 studentenwoningen (geel) is een andere aanpak vereist. Deze ontwikkeling is De campus wordt niet in één keer opgeleverd, maar gefaseerd. Dit zorgt voor complexer door het verdeeld eigendom van de toekomstige opstallen, en een betere beheersbaarheid van het project en geeft ruimte met betrekking tot doordat er meer technische raakvlakken zijn op te lossen. Het gemeentelijk de bouwlogistiek. parkeerbedrijf zal eigenaar worden van de parkeergarage, en DUWO als beoogd afnemer de eigenaar van de bovengelegen studentenwoningen. Aan de Twee bouwstromen bepalen de fasering. De eerste bouwstroom is de bouw van ontwikkelaar van de studentenwoningen zal een opstalrecht worden verleend de hogeschool van Windesheim in combinatie met het realiseren van de voor het ontwikkelen en realiseren van de woningen. De gemeente blijft parkeergarage met de bovenliggende studentenwoningen.

Het zwaartepunt eigenaar van de grond en wordt eigenaar van het appartementsrecht parkeren. van deze bouwstroom is gepland in de periode 2023-2026. De tweede De eigenaar krijgt het appartementsrecht voor de woningen. Het is vervolgens bouwstroom is de ontwikkeling van de woontoren op de hoek van de aan de DUWO of zij hiervoor een onder splitsing wenst te maken of niet. ontwikkellocatie. Deze bouwstroom kan autonoom plaatsvinden. Het startmoment van de bouw is nog niet bekend, en is mede afhankelijk van de dan geldende vraag naar studentenwoningen.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 45

Figuur 20 Planning op hoofdlijnen

Figuur 19 Hoofdlijnenplanning

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 46

4.2 Samenwerking met projectpartners • Wijze van afhandeling financiën; • Planning met streefmijlpalen; • Wijze van samenwerken; De gemeente doet de ontwikkeling van de campus niet alleen. Al in de initiatieffase is nauw samengewerkt met verschillende projectpartners. Het De intentie uit om verder te werken naar een (grond)- initiatief en de noodzaak voor de campus komt dan ook deels bij de (onderwijs- reserveringsovereenkomst, welke uitmondt in een koopovereenkomst. )partners vandaan. In samenwerking met Hogeschool Windesheim, Aeres, Vrije Universiteit en Universiteit van Amsterdam zijn uitgangspunten voor de campus Verder is een bijzondere rol weggelegd voor de onderwijsinstellingen Aeres, geïnventariseerd en benoemd. Het vroegtijdig betrekken van belangrijke Vrije Universiteit en Universiteit van Amsterdam. Zij zijn de mede-initiators van partners is belangrijk voor zowel een breed draagvlak als een hoogwaardige de campus omdat zij grote behoefte hebben aan studentenhuisvesting. Eerder gebiedsontwikkeling. hebben deze partijen samen met de gemeente de intentie uitgesproken om samen te werken aan de campus voor de huisvesting van studenten met zowel Onderwijspartners uit Almere en Amsterdam een nationale als internationale achtergrond. De belangrijkste onderwijspartner voor de campus is Hogeschool Windesheim.

Windesheim groeit op haar huidige locatie uit haar jasje, en wenst zich te Deze afspraken zijn vastgelegd in een convenant, getekend in september 2021. herhuisvesten in een nieuw onderwijsgebouw. Windesheim wil zelf haar Met het convenant committeren de partijen zich aan investeringen voor de vastgoed ontwikkelen. De gemeente onderschrijft deze ambities en speelt een ontwikkeling en realisatie van de campus in Almere. faciliterende rol om de ambities waar te maken.

De partijen hebben de navolgende afspraken gemaakt: In september 2021 hebben de gemeente en Windesheim in een intentieovereenkomst hun gezamenlijke visie vastgelegd om te komen tot • Gezamenlijke visie op wat een campus is en waar deze aan moet voldoen ontwikkeling van het nieuwe pand voor Windesheim, als onderdeel van de (functies, omvang, locatie); campus. • Welke inspanningen en investeringen zij doen om de campus mogelijk te maken; In deze overeenkomst hebben gemeente en Windesheim op hoofdlijnen de • Afnamegaranties voor een deel van de studentenwoningen; navolgende afspraken gemaakt: • Afspraken over samenwerking en rolverdeling.

• Een gezamenlijke visie op de campus; Partner Studentenhuisvesting – Stichting DUWO • Het ruimtelijk-programmatisch kader (aantal m2, parkeeroplossing, De projectpartner voor de ontwikkeling van de studentenwoningen is Stichting invulling voorzieningen); DUWO. Het is een gekwalificeerde ontwikkelpartner op basis van criteria die uit

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 47

de initiatieffase (zie ook addendum 1) naar voren zijn gekomen. Uitgangspunt DAEB en niet-DAEB bij de selectie voor de partner voor studentenwoningen is samenwerking met Stichting DUWO is een woningcorporatie. Woningcorporaties concentreren zich op hun een corporatie. Met corporaties kan de gemeente prestatieafspraken maken, kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch zodat er een garantie is dat de studentenwoningen ook op de lange termijn belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke betaalbaar blijven. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt dat diensten voor de leefbaarheid. studentenhuisvesting vraagt om een gespecialiseerde partij. Studenten zijn een speciale doelgroep, en beheer en onderhoud vraagt om een speciale aanpak. Een klein deel van het door DUWO te ontwikkelen vastgoed heeft een niet-DAEB functie. Er zijn maar twee woningbouwcorporaties die zich specifiek toeleggen op Dit zijn de plintvoorzieningen aan de Wandellaan en aan de Esplanade. Hier is ruimte voor commerciële voorzieningen en horeca. studentenhuisvesting; DUWO en SSH. Hun werkgebied is geografisch verdeeld. Almere valt onder het werkgebied van DUWO. Het uitvoeren van niet-DAEB activiteiten door woningcorporaties is aan voorwaarden gebonden.

Zo moeten de niet-DAEB-investeringen samenhangen met de kerntaken en DUWO heeft langdurige ervaring met het ontwikkelen, beheren en exploiteren moeten deze ten dienste moet staan van de DAEB. In de campusontwikkeling is dat het van studentenhuisvesting en heeft zich bewezen als partij die de woningen geval. De niet-DAEB functies die DUWO realiseert zijn ondersteunende voorzieningen die betaalbaar en beheersbaar houdt voor deze bijzondere doelgroep. Zodoende is cruciaal zijn om een goed campusmilieu te creëren. Onderzoek laat zien dat plekken voor het een geschikte partner voor de exploitatie van de studentenwoningen. ontmoeting en uitwisseling hierbij cruciaal zijn *.

De afspraken met corporaties (en dus ook met DUWO) over sociale huisvesting Investeringen in DAEB mogen daarnaast maximaal 25% van de totale ontwikkeling beslaan (bij een gemengd complex met DAEB-vastgoed) en niet meer kosten dan € 10 binnen Almere worden vastgelegd in prestatieafspraken. Hierin zijn afspraken miljoen per investering. Bij de campusontwikkeling ligt het aandeel hier ruim onder. vastgelegd over woningproductie, huurprijzen en kwaliteit van verhuur en Belangrijk bij het realiseren van niet-DAEB door een corporatie is het aanhouden van beheer. Op basis hiervan kan de gemeente DUWO aanspreken op de resultaten gescheiden boekhouding en verrekening in de grondprijs (commerciële grondprijs voor in de ontwikkeling van een campus niet-DEAB deel) om te voorkomen dat ongeoorloofde staatssteun ontstaan.

* Bron: Soaresa, I., V. Venhorst, G. Weitkamp & C. Yamu (2021), The impact of the built environment on creativity in public spaces of Dutch university campuses and science parks. Journal of Urban Design

.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 48

De prestatieafspraken zijn reeds opgesteld en getekend in september 2021. Het 4.3 Organisatie is verplicht voor alle corporaties in Almere en de gemeente om prestatieafspraken te maken. De bijdrage van woningcorporaties aan het Er wordt een projectorganisatie ingesteld met een Stuurgroep, een gemeentelijk woonbeleid wordt hierin vastgelegd. In de prestatieafspraken Projectgroep, een Werkgroep Studentenhuisvesting en een Werkgroep spreken DUWO en gemeente af: Onderwijshuisvesting. Het doel van de projectorganisatie is het borgen van de integraliteit. Er wordt een terugkerend ritme afgesproken waarin de Gemeente, • Hoeveel woningen er gerealiseerd worden; Windesheim en DUWO onderling afstemmen. • Waar deze gerealiseerd worden (300-500 op Wisselweg + 1.000-1.500 op campus); • Dat DUWO prefererente partner is voor de ontwikkeling van sociale studentenwoningen op deze locaties; • Huurprijsafspraken; • Doelgroepen.

Behalve de prestatieafspraken zullen gemeente en DUWO samenwerkingsafspraken maken. Deze zullen eerst worden vastgelegd in een Samenwerkingsovereenkomst. Hierin spreken de partijen hun intenties uit om samen te werken en toe te werken naar een reserverings- en koopovereenkomst. Ook worden er afspraken gemaakt over de gezamenlijke aanbesteding (zie ook paragraaf 4.5)

Samenwerking DUWO – Goede Stede Vanuit de raad is de wens geuit om ook de lokale Almeerse corporaties te betrekken bij de campus. Goede Stede heeft aangegeven hierin geïnteresseerd te zijn, en de gesprekken tussen de partijen zijn opgestart. De samenwerking zou kunnen bestaan uit gezamenlijk eigendom van alle campus woningen voor gemeenschappelijke rekening en risico, gecombineerd met dagelijks beheer afgekocht en uitgevoerd door DUWO. Na vaststelling van het ontwikkelingsplan Figuur 21 Organisatie projectpartners Campus in de Stad

zullen de partijen deze potentiële samenwerking verder uitwerken.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 49

De projectgroep adviseert de stuurgroep. De stuurgroep is het besluitvormend Het plot voor Windesheim zal via onderhandse uitgifte bouwrijp worden orgaan. Het project wordt voorbereid door de projectgroep. Onder leiding van uitgegeven aan Windesheim. Windesheim is vervolgens zelf, en voor eigen de gemeente wordt de besluitvorming van de stuurgroep voorbereid door de rekening en risico, verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het vastgoed. De projectgroep. De projectgroep geeft ook uitvoering aan de besluiten van de ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden aan de ontwikkeling zijn stuurgroep. De werkgroepen zijn belast met het programma van eisen en de vastgelegd in dit ontwikkelingsplan. De technische randvoorwaarden worden vormgeving van het gebouw en fungeert ook als klankbord voor de architect. meegegeven in een kavelpaspoort, dat een bijlage vormt bij de reserveringsovereenkomst. 4.4 Gronduitgifte Het plot is niet volledig bebouwbaar. Door het gebouw van Windesheim loopt De gronden in het projectgebied zijn momenteel in eigendom van de gemeente. een openbare wandelroute in noord-zuid richting. Dit stukje openbare ruimte Om de ontwikkeling mogelijk te maken zullen deze worden uitgegeven aan de komt in beheer van de gemeente, waarvoor een recht van overpad wordt ontwikkelpartners, waarbij de Kadernota Grondbeleid het uitgangspunt vormt.

opgenomen in de uitgifteovereenkomst. Aan de zuidzijde van het plot is ruimte voor een terraszone gereserveerd. Deze zone is niet bebouwbaar, maar wel door Windesheim in te richten om een goede aansluiting aan de Esplanade te garanderen.

Recht van opstal voor studentenwoningen boven de parkeergarage De parkeergarage onder de studentenwoningen komt in eigendom van de gemeente. Er zal aan DUWO voor de studentenwoningen een recht van opstal worden uitgegeven. Het maaiveld dat niet wordt bebouwd blijft in eigendom van de gemeente.

De hoofdstructuur voor de parkeergarage wordt gerealiseerd en beheerd door de gemeente Almere. De bovengelegen studentenwoningen worden gerealiseerd in opdracht van DUWO en door hen beheerd. Gezien de belendingen van de integrale realisatie zal een beheervereniging of vereniging van eigenaren worden opgericht om zo de risico’s als gevolg van Figuur 22 Uit te geven gronden op de campus omgevingsfactoren van woningen, objecten en activiteiten te beheersen.

Bloot eigendom voor nieuwbouw Windesheim

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 50

Bloot eigendom voor woontoren 4.5 Aanbestedingsstrategie Het plot voor de Woontoren zal via onderhandse uitgifte in eigendom kunnen worden uitgegeven, waarbij de gemeente bouwrijpe grond oplevert. DUWO is Er is een grote mate van samenhang tussen de parkeergarage van de gemeente vervolgens zelf, en voor eigen rekening en risico, verantwoordelijk voor de en de bovenliggende studentenhuisvesting van DUWO, waardoor de ontwikkeling van het vastgoed. De ruimtelijke en programmatische werkzaamheden op elkaar moet worden afgestemd. Dat geldt zowel voor randvoorwaarden aan de ontwikkeling zijn vastgelegd in dit ontwikkelingsplan. technische aspecten (zoals de voldoende belastbaarheid van de parkeergarage De technische randvoorwaarden worden meegegeven in een kavelpaspoort, en fundering) als procedurele/juridische aspecten (zoals dat een bijlage vormt bij de reserveringsovereenkomst. Het woningprogramma verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden). Daarom zal voor de en de uitgangspunten voor exploitatie van de woningen zijn opgenomen in de gecombineerde ontwikkeling een gezamenlijke aanbesteding worden gedaan prestatieafspraken met DUWO. door de gemeente en ontwikkelpartner DUWO.

Om de betaalbaarheid en het handhaven in het sociale segment van de De gemeente zal opdracht verlenen voor het ontwerp en de realisatie van de woningen op lange termijn te garanderen, zal een exploitatieplicht worden parkeergarage. Die opdracht wordt Europees aanbesteed, conform de opgenomen voor een minimale periode van 30 jaar in de koopovereenkomst. toepasselijke Aanbestedingswet 2012. DUWO zal opdracht geven voor het realiseren van de studentenwoningen. DUWO is niet aanbestedingsplichtig, Onderhandse gronduitgifte maar wil vanwege de integrale opgave samen met de gemeente optrekken in De gronden in het projectgebied worden onderhands uitgegeven aan de een aanbesteding. De gemeente en DUWO zullen beide opdrachten ontwikkelende partijen. In Almere is dit de gebruikelijke werkwijze als er de wens is om gezamenlijk Europees aanbesteden en één aannemer selecteren. Vervolgens samen te werken met corporaties. Onderhandse gronduitgifte aan ontwikkelpartners zal ieder voor het eigen deel opdracht verlenen aan de geselecteerde is mogelijk mits er voldaan wordt aan de volgende criteria: aannemer. Op die manier vindt maximale marktwerking plaats en worden coördinatieproblemen zoveel mogelijk voorkomen. • Er is sprake van kale grondverkoop. Dit betekent dat er geen privaatrechtelijke eisen aan de contractpartner worden opgelegd.

Het ontwikkelplan geldt als (publiekrechtelijk) kader voor de mogelijke ontwikkeling. De gemeente heeft geen betrokkenheid bij de ontwikkeling van de • De contractpartner wordt geselecteerd op basis van objectieve criteria (zie studentenhuisvesting, anders dan vanuit de eerdergenoemde noodzakelijke hiervoor 4.2). afstemming tussen beide onderdelen en vanuit haar gebruikelijke • De grondprijs moet marktconform zijn. Dit wordt geborgd middels onafhankelijk publiekrechtelijke rol. taxeren. • Er is geen sprake van een verplichte tegenprestatie, zoals een bouwplicht.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 51

De gemeente is voornemens om aan DUWO een opstalrecht te verlenen op het dak van de parkeergarage, waardoor het eigendom tussen de garage en de studentenhuisvesting duidelijk wordt gescheiden. De verlening van het opstalrecht vormt geen opdracht en valt niet onder de Aanbestedingswet 2012. In de basis bestaat de gezamenlijke aanbesteding uit de volgende processtappen:

1. Publiceren van een aanbesteding (start aanbesteding). Eventueel gecombineerd met een vooraankondiging; 2. Eventueel doorlopen van selectiefase (bij een z.g. niet-openbare aanbesteding). 3. Mogelijkheid tot het stellen van vragen (zo genoemde Nota’s van Inlichtingen). Waarbij het uitgangspunt is dat de Nota’s zijn bedoeld om vragen te beantwoorden en niet om nieuwe informatie te versturen; 4. Ontvangst van aanbiedingen; 5. Publiceren van de (voorlopige) gunning en de administratieve afhandeling ervan; 6. Verificatie- en contracteringsfase: het proces tussen de voorlopige gunning en het ondertekenen van de overeenkomsten. Het boordelen of de aanbieding nog aansluit bij de informatie die dan bekend is. Tevens kan in deze fase gezocht worden naar optimalisaties. Het eindresultaat is een getekende overeenkomst en geoptimaliseerd ontwerp dat recht doet aan de eisen van de opdrachtgevers.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 52

5. Participatie en communicatie

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 53

Voor het ontwikkelingsplan en in het kader van het bestemmingsplan Centrum 5. Participatie en Almere Stad zijn de verschillende stakeholders betrokken en geïnformeerd. De betrokken partijen zijn: ondernemers (OVSA), het ziekenhuis en Almere City communicatie Marketing (ACM). Samenvatting Participatie is altijd maatwerk. Het is belangrijk dat helder is welke zaken al • De ontwikkeling van de campus heeft impact op nabijgelegen inwoners vastliggen, en welke zaken nog open zijn en waarover dus participatie mogelijk en organisaties. Daarom zal een participatietraject worden doorlopen. is. Participatie kan worden vormgegeven aan de hand van de • Bij het participatietraject wordt ingezet op het informeren over zaken die vastliggen, en het consulteren over zaken die nog open liggen. Door te ‘participatietreden’: informeren, consulteren of meebepalen. Deze beschrijven informeren middels goede en transparante informatievoorziening in hoeverre stakeholders worden betrokken en in hoeverre zij kunnen vergroten we kennis en inzicht bij belanghebbenden en meebeslissen. geïnteresseerden. Bij het consulteren winnen we advies in bij belanghebbenden over zaken waar we nog kunnen bijsturen. Zo zorgen we dat het resultaat en het proces beter aansluiten op de behoeften van de Almeerders. • Voor een deel van de campus zal een planologische procedure moeten worden doorlopen.

Hierbij is ruimte voor bezwaar en inspraak.

5.1 Doelen en participatietreden

Om te komen tot de ontwikkeling van de campus wordt een aantal projectfasen doorlopen. Het project bevindt zich aan het einde van de ontwikkelingsfase van Figuur 23 Participatietreden het IAGO (Integrale Aanpak Gebiedsontwikkeling) proces. Deze fase gaat over Bij de participatie is ook een rol weggelegd voor de ontwikkelpartner van de in de bouwplanfase na vaststelling van dit ontwikkelingsplan door de raad. Na campus, en voor de nog te selecteren aannemer(s). Bij de uitwerking naar een de bouwplanfase gaat het project over in de realisatiefase. In elk van de concreet bouwplan dragen zij in principe de verantwoordelijkheid om de volgende fasen zullen belanghebbenden betrekken. belanghebbenden te informeren en draagvlak te creëren. Zij zullen samen met

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 54

de gemeente optrekken om te communiceren over de projectvoortgang en over de bouw- en uitvoeringsaspecten. Naam voor de campus De nieuwe campus heeft nog geen naam. In de volgende fase van het project krijgen We informeren over zaken die vastliggen Almeerders en studenten van Windesheim een stem in de naamgeving van de campus. Een groot deel van de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de campus Het naamgevingsproces zal bestaan uit meerdere fasen. Bij de eerste fase worden liggen al vast. Het gaat dan over het te realiseren programma, de potentiële namen voor de campus ingestuurd. Iedereen kan namen bedenken en stedenbouwkundige opzet, beeldkwaliteit en uitgangspunten voor verkeer en insturen. Er worden richtlijnen meegegeven waar de naam aan moet voldoen. parkeren. Deze worden als onderdeel van dit Ontwikkelingsplan vastgesteld door de gemeenteraad, en daar valt na vaststelling door de raad niet meer aan De precieze invulling van de procedure is nog niet vastgesteld, en hangt af van technische en praktische mogelijkheden. te wijzigen.

Over deze zaken zullen we gedurende de rest van het project informeren door een goede en transparante informatievoorziening. Het doel hiervan is om kennis en inzicht bij de stakeholders te vergroten. Dit zorgt voor begrip en 5.2 Publieksanalyse draagvlak. De belangrijkste publieksgroepen die we bij de volgende fasen van het participatietraject gaan betrekken zullen de effecten ervaren en/of kunnen We consulteren over zaken die nog open liggen invloed uitoefenen. Daarom is het belangrijk om deze groepen goed mee te Sommige randvoorwaarden in het project liggen nog niet vast. Voor deze nemen in het proces. onderdelen zullen we bij de stakeholders consulteren om advies in te winnen over de te kiezen weg. Zo realiseren we een campus die beter aansluit op de De belangrijkste stakeholders voor de campus zijn in kaart gebracht. De behoeften van de Almeerders. Onderdelen waarover geconsulteerd zal worden betrokken partijen zijn de bewoners, omliggende winkels en bedrijven en de zijn bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte, de naam voor de eigenaren omliggend vastgoed. De partijen die geografisch dichtbij de campus en de uitvoeringsaspecten en bouwfase. ontwikkellocatie zijn worden actief betrokken via informatie- en consultatieavonden.

De rest van de Almeerders wordt betrokken via de Van tevoren consulteren wij de bewoners over wat zij belangrijk vinden tijdens reguliere (sociale) mediakanalen. de bouwfase. In de aanbestedingsprocedure nemen we beperken van overlast voor de omgeving mee in de selectiecriteria. Tijdens de bouw zullen we Bewoners en bedrijven op de volgende adressen worden gerekend tot de proberen om de overlast voor de omgeving zoveel mogelijk te beperken. Omdat directe belanghebbenden: het echter zo’n groot project is zal er wel altijd hinder zijn.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 55

• Esplanade • Forum • Diagonaal tot aan kruising Schutterstraat • Hospitaalpromenade • Hospitaaldreef tot aan kruising Landdroststraat

Daarnaast zullen ook de toekomstige gebruikers van de campus, de studenten, betrokken worden. Zo zal Windesheim zelf haar studenten betrekken bij de ontwikkeling van hun pand. Ook zullen studenten en bewoners meebepalen mee over de naam van de campus.

Figuur 24 Geografische bepaling participatiegebied campus

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 56

5.3 Participatiemethoden en middelen Onderwerp Trede Projectfase Methoden, De participatieaanpak is in onderstaande tabel samengevat: kanalen, media Algemene Informeren Bouwplanfase Bewonersavonden, projectvoortgang en (sociale) media, huis- realisatiefase aan-huis brieven. Projectkaders die Informeren Ontwikkelfase Beleid wordt vastliggen in en gepubliceerd via ontwikkelingsplan Bouwplanfase website almere.nl. Toelichting op bewonersavonden. Ontwerp van de Informeren Bouwplanfase Bewonersavonden, gebouwen (sociale) media Inrichting openbare Consulteren Bouwplanfase Bewonersavonden, ruimte en groen (sociale) media Uitvoeringsaspecten Consulteren Bouwplanfase Bewonersavonden, bouwfase en (sociale) media, huis- (bouwlogistiek, realisatiefase aan-huis brieven. overlast, etc.) Naamgeving Meebepalen Bouwplanfase Almere20.nl, (sociale campus media), communicatiekanalen van Windesheim en DUWO Tabel 4 Participatiemethoden en -middelen

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 57

Addendum 1 Terugblik initiatieffase De campus is een integrale gebiedsontwikkeling met een lange voorgeschiedenis. Veel uitgangspunten komen voort uit besluitvorming uit de initiatieffase. Onderstaande tijdlijn geeft een overzicht van de fundamentele grondleggers (op basis van wetgeving, beleid, onderzoek en afspraken met samenwerkingspartners). Het ontwikkelingsplan is het resultaat van dit langdurige en intensieve traject, waarin deelbelangen samensmelten tot één gezamenlijk belang: de stadscampus, waartoe verschillende partijen zich langdurig gecommitteerd hebben.

Tijdlijn beleid, gebeurtenissen en onderzoeken Jaar Beleid/onderzoeken Doelen/ uitgangspunten

2009 Structuurvisie Almere 2.0 Aansluiting bij de Metropoolregio. Uitbreiding stadshart en opwaardering stationsgebied. Almere onderstreept het belang van studenten in de stad, ter bevordering van diversiteit, leefbaarheid, Woonvisie “wonen in Almere 2.0” en (regionale) economie

Het Vervolg – Ruimtelijke visie doorontwikkeling Stadshart Invulling van en na plan OMA blok 5.2| Hospitaalgarage Almere 2011 Vestiging Windesheim in Almere Hoger onderwijs wordt toegevoegd in het centrum van Almere

Raadsvoorstel 54 Studentenhuisvesting Visie en Plan van Opdracht: Uitwerking “Stad als Campus” Aanpak Rapport Twynstra Gudde “Het stadscentrum is de campus”. Gezien de benodigde huisvestingscapaciteit Windesheim (circa 10.000 m2 – 11.000 m2), het concept en Visiedocument over de campusontwikkeling in Almere. de wens om herkenbaar en zichtbaar in het stadscentrum aanwezig te zijn, zijn er 2 varianten:

▪ De campus rondom het plein, gevormd door de Voetnoot, de Landdrost en de bibliotheek. ▪ De campus aan het water, bestaande uit Locatie 5.2, de Landdrost en de bibliotheek.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 58

Om aan de vraag naar studentenhuisvesting op de korte en middellange termijn te kunnen voldoen moeten de volgende acties worden ondernomen:

▪ Herijken van het beleid omtrent kamerverhuur. ▪ Maken van afspraken met corporaties over de ontwikkeling van 824 studenteneenheden.

In Almere zijn een aantal kansrijke locaties voor studentenhuisvesting:

▪ Locaties voor tijdelijke studentenhuisvesting (10-15 jaar) zijn 2F7, Oostkavels en het Weerwater. ▪ Om labelen van woningen naar studenteneenheden in stedenwijk en staatsliedenwijk. ▪ Locatie 5.2 voor internationale studenten. ▪ De Passages. ▪ De Voetnoot.

Studentenhuisvesting is een wereld op zich. Het vergt specifieke kennis en een op maat gesneden aanpak. De ontwikkeling, realisatie, maar vooral de exploitatie vergt specialistische kennis. Gespecialiseerde woningcorporaties, zoals een DUWO of SSH, zijn hiertoe goed geëquipeerd. Bij de ontwikkeling van studentenhuisvesting dienen de gemeente Almere, Windesheim Flevoland en de (studenten)woningcorporaties samen op te trekken. Opdracht Stuurgroep Huisvesting Hoger Onderwijs: Plan van Het aantal studenten Hoger Onderwijs dat in Almere gaat studeren zal in de komende jaren fors aanpak toenemen. Hiermee stijgt ook de behoefte aan studentenhuisvesting. Ook het onderwijsaanbod voor de internationale student zal toenemen. De opdracht van de Stuurgroep huisvesting Hoger Onderwijs, De Hogescholen, de Gemeente Almere en woningcorporaties willen op deze groei van studenten namens het college van B&W, was om te komen met een anticiperen en in samenspraak in deze toenemende vraag naar studentenhuisvesting voorzien. concreet plan van aanpak Studentenhuisvesting dat voorziet in Huisvesting van studenten wordt door de gemeente gezien als een primaire verantwoordelijkheid van huisvesting voor studenten uit het Hoger Onderwijs en woningcorporaties, private partijen en de hogescholen. Internationaal Onderwijs op korte en midden langere termijn.

Het is daarom van groot belang dat de gemeente de ontwikkeling van studentenhuisvesting niet alleen Het plan van aanpak geeft concreet aan wat de opgave is, hoe nauwgezet volgt, maar zich ook nadrukkelijk inzet, partijen bij elkaar brengt, nieuwe, innovatieve de organisatie eruit moet zien, welke activiteiten, hoe, met wie initiatieven op dit vlak stimuleert en faciliteert en het proces waar nodigt bijstuurt. Ook ligt er voor de en wanneer ontwikkeld moeten gaan worden, met als gemeente een belangrijke taak in het telkens weer creatief zoeken naar mogelijke synergie tussen de eindresultaat een divers en flexibel aanbod aan ontwikkeling van onderwijsgebouwen, de realisatie met studentenhuisvesting en overige versterkende studentenhuisvesting. functies. Goed samenspel tussen partijen en ontwikkelingen is hierbij geboden.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 59

2015 Invoering leenstelsel Effect leenstelsel op huisvestingsvraagstuk: belang van voldoende (gegarandeerde) betaalbare sociale huisvesting voor studenten neemt toe. 2016 Gemeente start gesprekken met corporatie Duwo voor het Duwo is een toegelaten instelling en mogen maatschappelijk vastgoed en bepaalde 'diensten van bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan algemeen economisch belang' (daeb) verrichten. studenten. Verkennend gesprek locatieverkenningen t.b.v. toevoeging sociale studenten huisvestingen Almere

MRA-agenda 2016-2020 Versterking economisch klimaat; actiepunten verwijzen specifiek naar inzet van campus ontwikkeling. Regionale opgave voor gemeente Almere t.b.v. studentenhuisvesting en campus ontwikkeling. Verkennende gesprekken uitbreiding Windesheim- locaties Groei aantal studenten Windesheim, uitbreiding onderwijs vierkante meters bruto vloeroppervlak noodzakelijk.

2017 Initiatief gemeenteverkenningsgesprekken bereidheid Verdere verkennende gesprekken over locatieverkenningen t.b.v. sociale studentenhuisvesting. corporatie DUWO

2018 Rijksstructuurvisie Almere 2.0 Economische ontwikkeling in regio door groei van aanbod (hoger)onderwijs, het aantrekken en behouden van studenten door goede huisvesting en onderwijsondersteunende faciliteiten, en het versterken van de relatie tussen onderwijs, studenten, stad en bedrijfsleven->1 van de 6 programma lijnen “leren en werken”: internationale campus, Flevo Campus, kenniscampus in stadshart 2019 Visie Stationskwartier Campus visie wordt geconcretiseerd in kansrijke locatie ontwikkelingen

Onderzoek Studentenhuisvesting Almere door studenten Onderzoek naar woonwensen onder studenten in Almere vereniging ‘Endzjin’

Concept Intentieovereenkomst Windesheim- gemeente Groei van Windesheim wordt vertaald naar locatieontwikkeling

Concept Convenant Windesheim, UVA, VU, AERES, gemeente Regionale opgave (Raam/ Almere 2.0) wordt geconcretiseerd in regionale afspraken t.b.v. ontwikkeling campus visie in samenwerking met (regionale) onderwijs partners Activiteitenoverzicht Corporatie. Aanbod Corporatie DUWO aan Gemeente heeft DUWO gevraagd het overzicht te geven van voorgenomen huisvestingsactiviteiten en gemeente (conform Woning Wet) het doen van aanbod voor ontwikkeling van sociale studentenhuisvesting in gemeente.

Ontwikkelingsplan Campus in de Stad | november 2021 60

Concept prestatieafspraken DUWO - gemeente. Conform de Woningwet dragen Woningcorporaties bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente en de woningcorporatie. De betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister. De minister monitort de uitvoering van alle prestatieafspraken, en de Autoriteit Woningcorporaties als toezichthouder op uitvoering van kerntaak. DUWO is voornemens als preferent partner om de ontwikkeling van de totale sociale studentenhuisvesting opgave in Almere voor minimum huur prijspeil, voor de maximale periode van 30 jaar, te gaan realiseren.

2020 Woonvisie “Thuis in Almere” 2020-2030 Visie: We willen dat Almere een stad is voor iedereen. We willen ook een stad zijn van kwaliteit, gericht op de toekomst. Uitvoeringsagenda: Wij realiseren 1.500 eenheden voor studentenhuisvesting en maken hierover met een gespecialiseerde partij prestatieafspraken. Fonds Verstedelijking Almere (meerjarenplan) 2021-2025 ‘Kenniscampus Stadshart’ als sleutelproject: herstructureringsopgave voor de binnenstad, zodat op nieuwe locatie de hogeschool maximaal onderdeel van de campusbeleving wordt en bijdraagt aan de inhoudelijke ontwikkeling van deze campus. Tevens is er de wens om studentenhuisvesting in het centrum te realiseren. Een campus waar Almeerse en Flevolands studenten huisvesting kunnen vinden, en ook studenten uit de rest van het land en internationaal. De huisvesting voor studenten is een regionale opgave. In de regio is voor de komende periode een tekort aan studentenhuisvesting voorzien, waarbij Almere kan bijdragen aan het oplossen daarvan. Maar ook voor Almeerse studenten zelf, geldt een groeiende behoefte aan adequate studentenhuisvesting. Dit is een samenwerking van de UvA, VU en de Almeerse Hogescholen. Het is van belang dat er een community wordt gevormd die ook een sterke relatie heeft met de stad, met de maatschappelijke opgaven en de economische bedrijvigheid.