Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Westerdok en investeringskrediet Kanaalpark fase 1 - bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
van het huidige, sfeervolle jachthavengebouwtje is
met elkaar verbindt.
Detailuitwerking vlonderpad Havenkade 39
een rustig, langgerekt profiel met een vrijliggend
aan Twentse erven. De eerste tuin ligt aan de
fietspad. Voorlangs het station komt een breed
bomen. De inrichting vanvan beide tuinen wordt zacht, zand, beige , bruin en lic htgr ijs en rijbaan ligt een doorlopende groenstrook waar
een klare lijn in combinatie met volwassen 4.1 E EN S A M Egroen N H A N G E N D N AT U U R L I J K PA L E T 4.2 DOORSNEDE klinkermix dient ook als inspiratie voorEde Gorterstraat E N Egbert RIJKE V E Parkkade: RSCHEIDEN H E I D VA Nmet M ATdeels E R I A Lhergebruik E N I N S A M bestaande E N H A N G Dklinker OOR
Haven Noordzijde , kleur : mix van beige , bruin en bruinrood
wordt tot een minimum beperkt, met uitzondering
W Etermijn N T S E Zeen A N Dandere TO N E N en de Brugstraat, mocht dieT op
van het buurtpleintje op de hoek Trompstraat-
inrichting krijgen.
Brugen (beton/staal/composiet) met vr ije over spanning tussen oever s met minimaal gebruik van steunpunten, verbijzonderde stalen (open) brugleuningen met een ontworpen patroon
Nautisc h Park: ‘Loungenet’, mater iaal: zeiltouw (polyester), kleur : beige
5.2
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
Kleur meubilair/verlic hting: RAL 080 80 10 (Pastel Sand)
DOORSNEDE
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe , kleur : vergr ijsd
85 Brugen (beton/staal/composiet) met vr ije over spanning tussen oever s met minimaal gebruik van steunpunten, verbijzonderde stalen (open) brugleuningen met een ontworpen patroon
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
Parkkade: klinkerm Haven Noordzijde
Nautisc h Park: ‘Loungenet’, mater iaal: zeiltouw (polyester), kleur : beige
40
Verblijfsplekken Nautisc h Park: Natuur steen ‘Wac henzeller Dolomit’
Nautisc h Park: Betonsteen met natuur steen toplaag, kleur : mix van zand, beige , bruin en lic htgr ijs
Meubilair, type: ‘Plane Solid’ (Gr ijsen) met var iatie in enkel en dubbelzits
Parkkade: klinkermix met deels hergebruik bestaande klinker type: ‘Nyx’ (Focus Lighting) met var iatie in hoogte/aantal armaturen Meubilair, type: ‘Plane Solid’ (Gr ijsen) met Haven Noordzijde , kleur : mix van beige , bruin Verlic en hting, bruinrood var iatie in enkel en dubbelzits
‘Het Lint’: Asfalt met afstrooilaag kleur r ijbaan: lic htbeige , kleur loopstrook: donkerbeige
Doorsnede Parklint
Kleur meubilair/verlic hting: RAL 080 80 10 (Pastel Sand)
Verlic hting, type: ‘Nyx’ (Focus Lighting) met var iatie in hoogte/aantal armaturen
Nautisc h Park: Betonsteen met natuur steen toplaag, kleur : mix van zand, beige , bruin en lic htgr ijs
Verblijfsplekken Nautisc h Park: Natuur steen ‘Wac henzeller Dolomit’
Parkkade: klinkermix met deels hergebruik bestaande Haven Noordzijde , kleur : mix van beige , bruin en bru
86
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
86
utisc h Park: Natuur steen omit’
Doorsnede Nautisch Park (met Welkoop)
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe , kleur : vergr ijsd
85
Verblijfsplekken Nautisc h Park: Natuur steen Parkkade: klinkermix met deels hergebruik bestaande klinker ‘Wac henzeller Dolomit’ Haven Noordzijde , kleur : mix van beige , bruin en bruinrood
en toplaag, kleur : mix
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
donkerbeige
‘Het Lint’: Asfalt met afstrooilaag kleur r ijbaan: lic htbeige , kleur loopstrook: donkerbeige
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe , kleur : vergr ijsd
onsteen met natuur steen toplaag, kleur : mix uin en lic htgr ijs
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
groen en materialen
(Pastel Sand)
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe , kleur : vergr ijsd
et afstrooilaag eige , kleur loopstrook: donkerbeige
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe , kleur : vergr ijsd
Westerdokstraat.
Nautisc h Park: ‘Loungenet’, mater iaal: zeiltouw (polyester), kleur : beige
bomen, heesters, grassen en kruiden. Verharding
‘Het Lint’: Asfalt met afstrooilaag kleur r ijbaan: lic htbeige , kleur loopstrook: donkerbeige
hier centraal. De beplanting bestaat uit losse
Nautisc h Park: Betonsteen met natuur steen toplaag, kleur : mix van zand, beige , bruin en lic htgr ijs
stevige bomen worden geplant. Het hanteren van
Verblijfsplekken Nautisc h Park: Natuur steen ‘Wac henzeller Dolomit’
sociaal en gezellig. Het wandelen en spelen staan
e over spanning tussen oever s verbijzonderde stalen (open) on
86
Westerdokstraat, de tweede rond monumentale trottoir met bankjes uit de wind. Tussen fietspad Nautisc h de Park: Betonsteen met natuur steen toplaag, kleur : mix
Doorsnede Parkkade
Parkkade: klinkermix met deels hergebruik bestaande klinker Haven Noordzijde , kleur : mix van beige , bruin en bruinrood
waar buren elkaar ontmoeten en die doen denken
DOORSNEDE
Meubilair, type: ‘Plane Solid’ (Gr ijsen) met var iatie in enkel en dubbelzits
wat meer in evenwicht te brengen. De straat krijgt
3.2
et var iatie in hoogte/aantal armaturen
mogelijkheid om infrastructuur, bebouwing en groen
rustige, openbare oases in de luwte van de stad
Halfverharding, type: ‘Stabilizer’, kleur : ‘Maasmix’
bouwblokken liggen de Twentse tuinen. Dat worden
N D N AT U U R L I J K PA L E T
De Stationsstraat wordt verbreed. Dat biedt de
Kleur meubilair/verlic hting: RAL 080 80 10 VA N M AT E R I A L E N I N S A M E N H A N G D O O R (Pastel Sand)
Vlonder, mater iaal: hardhout/bamboe ,
Verscholen tussen de bestaande en nieuwe
Stationsstraat en Brugstraat
H E I D VA N M AT E R I A L E N I N S A M E N H A N G D O O R
Kleur meubilair/verlic hting: RAL 080 80 10 M AT E R I A L E N I N S A M E N H A N G D O O R (Pastel Sand) Nautisc h Park: ‘Loungenet’, mater iaal: Kleur meubilair/verlic hting: RAL 080 80 10
zeiltouw (polyester), kleur : beige Nautisc h Park: ‘Loungenet’, mater iaal: zeiltouw (polyester), kleur : beige
Twentse tuinen
vergr ijsd N G E Nkleur D :N AT U U R L I J K PA L E T
E N D N AT U U R L I J K PA L E T
VA N
en oever s
len tussen (open) ning oever s erde stalen (open)
‘Het Lint’: Asfalt met afstrooilaag kleur r ijbaan: lic htbeige , kleur loopstrook: donkerbeige
86 41
Sociale kwaliteit De gebiedsontwikkeling Westerdok richt zich op een diverse woningmix, waarbij circa 30% van de woningen wordt gerealiseerd als sociale huur, verspreid over de verschillende deelgebieden van het project. Deze spreiding draagt bij aan een gemengde wijk en voorkomt concentratie van kwetsbare groepen. Daarnaast wordt er een aanzienlijk aandeel middeldure woningen toegevoegd. Het wordt hiermee mogelijk voor de jeugd van nu om straks in Almelo te blijven wonen en werken als zij dit willen. Niet alleen voor hen biedt Westerdok een thuis. Westerdok wordt een gebied waar mensen uit alle geledingen van de samenleving samen komen, naar
van herkenbare routes, voldoende zitgelegenheid,
compacter en hoger gebouwd moet worden. Een
rustige groene plekken en laagdrempelige
gebouw hoger dan 25 meter noemen we hoogbouw.
ontmoetingsplekken draagt de inrichting bij aan een
In het Stedenbouwkundig plan staan vier nieuwe
inclusieve leefomgeving die eenzaamheid tegengaat
torens:
ontmoetingsplek, met toegankelijke verblijfplekken langs het water, speelelementen en zitplekken die uitnodigen tot recreatie en spontane interactie. Daarnaast voorziet het plan in aantrekkelijke wandelroutes met groene binnentuinen en prettige verblijfsplekken. Met het plan wordt hiermee ingezet op het realiseren van een toekomstbestendige woonomgeving waar huidige en toekomstige
De toren beschikt over een gezamenlijke ruimte voor
5
De toren bestaat uit een getrapte opzet met
6
De toren laat voldoende licht, lucht en ruimte zien
7
De toren voorkomt of beperkt windhinder,
8
De toren houdt rekening met de privacy van huidige
9
De toren houdt rekening met de eisen vanuit
10
De toren is mooi en verrijkt het Twentse stedelijk
en sociale betrokkenheid stimuleert.
ontmoeting en/of een logeerappartement.
Pionieren aan de Parkkade Een belangrijke ambitie van de gemeente is het herstellen van de balans in de stad. Op dit moment is er sprake van disbalans in leefbaarheid, woningvoorraad, voorzieningen en bevolkingssamenstelling tussen verschillende wijken.
Toren aan de Brugstraat van ca. 35 meter Icoon in het Nautisch Park
Toren bij de jachthaven van ca. 50 meter Een tweede jeugd bij de brug
Met de ontwikkeling van Westerdok – als ook met de
Toren bij de rechtbank van 50 tot 70 meter
andere gebieden binnen Almelo Centraal – wordt
Het Twentse Dok
bijgedragen aan de samenhang tussen verschillende wijken en aantrekkelijkheid van Almelo als geheel.
Bij de positionering van de torens is daarom
Hoogbouw Westerdok wordt een levendig stuk stad met wonen,
gebruik gemaakt van de Toren Checklist. Aan de
doen aan het groen en water in het gebied. Sterker
tussen torens.
initiatiefnemer en zijn architect wordt gevraagd om het schets-, voorlopig en defintief ontwerp aan de hand van deze checklist verder uit te werken.
werken en voorzieningen. Het toevoegen van programma ('verdichting') gebeurt zonder afbreuk te
basement, middenstuk en beëindiging.
Toren aan De Grenzen van ca. 35 meter Hoogbouw heeft invloed op de omgeving.
elkaar omkijken en zich aan elkaar kunnen optrekken. De openbare ruimte wordt ingericht als
4
toren checklist
slagschaduw en geluidshinder (galm, installaties ed.).
nog, Westerdok wordt verrijkt met extra groen en water. Dat betekent dat er op andere plekken wat
+
bewoners als ook bezoekers graag vertoeven, elkaar ontmoeten, sporten en spelen. De wijk wordt ontwikkeld als een levendige en dynamische
1
De toren bouwt voort op een bestaand
2
De toren vormt een harmonieus en bij elkaar horend
3
De toren draagt bij aan een levendige en sociaal
plek, waar bewoners zich thuis voelen en actief
hoogbouwcluster.
en nieuwe gebruikers.
deelnemen aan het sociale leven. De inrichting van de openbare ruimte, met veel groen, water en voorzieningen, ondersteunt bovendien een gezonde leefstijl en stimuleert sociale interactie. Een groene leefomgeving met ruimte voor ontmoeting bevordert welzijn, stimuleert beweging en draagt bij aan het
ensemble.
vliegverkeer, straalpaden ed.
voorkomen van zorgvragen. Bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte wordt nadrukkelijk rekening gehouden met toegankelijkheid voor mensen met een fysieke of cognitieve beperking, zoals ouderen, minder validen en mensen met dementie. Door het toevoegen
42
Westerdok Stedenbouwkundig plan
veilige openbare ruimte.
landschap.
Porseleinen Hof, Delft (Orange Architects) 43
Buiten is het verlengstuk van je woning.
Groene stedelijkheid Het bruisende hart van het Kanaalpark.
Architectonische melange Eigentijds met knipoog naar het bestaande.
Bewust leven
4. BEELDKWALITEIT Westerdok wordt een levendig stuk stad met een
die typisch Twentse charme van stad en natuur,
nautisch karakter. Je woont en werkt hier aan het
dynamiek en rust, samen en ‘nu even niet’.
water. Je beleeft er kunst en cultuur of je gaat met je kano het kanaal op. De bebouwingsdichtheid is hoger dan elders in Almelo. De kwaliteit van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte zijn daarom extra belangrijk. Want woon je in een stadswoning of appartement, dan fungeert ‘buiten’ als het verlengstuk van ‘binnen’. En het doet er dus
Architectonische melange Westerdok betekent vernieuwing van een historische stad. De architectuur voegt een hedendaagse tijdslaag toe die het bestaande niet uitwist, maar weer laat schitteren. Bewust leven
toe hoe dat er uit ziet!
Westerdok richt zich op jong en jong van geest.
De beeldkwaliteit is gebaseerd op vijf algemene
oplossingen die niet alleen rationeel en efficiënt,
Deze doelgroep hecht aan duurzame en biobased
ontwerpprincipes die het gebied een eigen karakter
maar ook ‘feel good’ zijn.
geven.
Levendige straten
Groene stedelijkheid
Westerdok draait om sociale interactie. De begane
Westerdok is het hart van het Kanaalpark. Het water en groen dooraderen het hele gebied en zorgt voor
grond (‘plint’) wordt daarom open en uitnodigend met publiekgericht programma, zeker op straathoeken en langs het water.
Duurzaam en biobased om te ervaren. Combinatie van stad, groen en water.
Levendige straten Een open en uitnodigende plint.
Mooi gemaakt 44
Westerdok Stedenbouwkundig plan
nautisch in vorm, herhaling en
“ U m q u i v i t p e r o e r o r details. sequod eum re perum
45
Mooi gemaakt
De architectuur aan de Parkkade vormt een
en De Grenzen kenmerkt zich door een heldere
die het zachte karakter accentueren. De inrichting
Westerdok is geïnspireerd op nautische architectuur.
stoere maar elegante wand langs de Haven. De
hoofdvorm, de kracht van herhaling en stoere
van de tuinen speelt in op wat daar nu al is: het
Dat betekent een heldere hoofdvorm, de kracht van
architectonische korrel refereert aan de historische,
detailering. Het is architectuur met het rauwe randje
spelen en ontmoeten bij de Westerdokstraat
herhaling en stoere details. Woningen mogen uit de
geparceleerde rooilijn langs het water en geeft
van een echt havengebied. De toren in het Nautisch
en de monumentale bomen bij de Florence
fabriek komen, mits het ontwerp even bijzonder en de
daar een hedendaagse interpretatie aan. De open,
Park vormt het spannende contrast. Dat wordt een
Nightingalestraat.
materialen en details net zo mooi zijn.
uitnodigende plint brengt de openbare ruimte tot
stoer-chique icoon met een 'smooth' uitstraling,
leven. En ook de herontwikkeling van de huidige
als ware het een luxe cruiseschip dat in de haven
Het Hofje binnen het Twentse Dok biedt volop
De vijf algemene ontwerpprincipes gelden voor alle
rechtbank, nu nog een gesloten gebouw, draagt daar
aanmeert.
ruimte voor een eigen interpretatie: intiem als
vijf deelgebieden. Daarnaast heeft elk deelgebied
volop aan bij.
een verscholen dorpje in de stad of juist een
een eigen ontwerpopgave met welstandscriteria. Die
De architectuur rond de Twentse tuin wordt een slag
komen voort uit de wisselwerking tussen architectuur
De architectuur in het Nautisch Park heeft eveneens
romantischer. Het is daar 'wonen met de deuren
en de openbare ruimte: Parkkade, Nautisch Park,
een stedelijk karakter, maar dan met een nautische
open'. De vormgeving is wat kleinschaliger met het
Twentse tuin en Hofje.
twist. De gevelwand langs de Henri Dunantstraat
gebruik van verschillende, natuurlijke materialen
DE VERSCHILLENDE DEELGEBIEDEN IN KAART GEBRACHT
SAMENHANG EN IDENTITEIT Parkkade
binnenstedelijk 'court'.
NAUTISCH PARK
Nautisch Park Twentse Tuin deelgebied
ICOON IN HET NAUTISCH PARK
Hofje of court
Sluiskade Zuidzijde
deelgebied
HET TWENTSE DOK
deelgebied
WONEN IN HET HART Stationsstraat
TWENTSE TUIN
deelgebied
deelgebied
TWEEDE JEUGD BIJ DE BRUG
46
Westerdok Stedenbouwkundig plan
PIONIEREN AAN DE PARKKADE N
PARKKADE
N
47
deelgebied
PIONIEREN AAN DE PARKKADE Dit deelgebied ligt tussen Dimence, de brandweerkazerne en Haven Noordzijde en is in de
Zorgvuldige vormgeving privé-openbaar
huidige situatie zeer gefragmenteerd. Het ontwerp maakt van deze wirwar van gebouwen en parkeren een fijne, stedelijke plek waar jong en jong van geest graag willen wonen. Het ontwerp creëert stedenbouwkundige samenhang en zet de toon voor de architectuur en inrichting van de openbare ruimte in Westerdok. Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur Het deelgebied Pionieren aan de Parkkade bestaat uit een robuuste buitenrand en een groene, intieme binnenwereld. De buitenrand begeleidt de historische rooilijn langs de Haven Noordzijde. De verticale parcelering, verschillende kapvormen
REGELKAART
en kleurschakering refereren aan de architectuur
Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Parkkade Nautisch Park Twentse Tuin
Hedendaagse interpretatie historische rooilijn langs Haven Noordzijde
Werk en voorzieningen in plint Bijzondere stadsplek (Amfitheater) Buurttuin Privé binnenhof Dwaalroutes basishoogte 10 tot 15m hoogteaccent tot 25m toren ca. 35m Monumentale bomen Akoestische aandacht
N
0
48
Westerdok Stedenbouwkundig plan
100m
49
verderop, richting de binnenstad. De buitenrand
De stadswoningen langs de Haven Noordzijde
creëert ook een stedelijke wand langs de Brugstraat
moeten de ruimte begeleiden en zijn daarom
en Henri Dunantstraat. De Henri Dunantstraat vormt
minimaal drie lagen hoog plus een kap. De
de inleiding ('prelude') van het Nautisch Park. De
bebouwing langs de Brugstraat en Henri
vormgeving refereert niet zozeer aan de binnenstad,
Dunantstraat bestaat uit vier tot vijf lagen om deze
maar juist aan een binnenstedelijke haven met
belangrijke routes te begeleiden, òòk als er hier
een heldere hoofdvorm, de kracht van herhaling en
eventueel voor stadswoningen gekozen wordt. Aan
stoere details.
het entreeplein van Dimence komt een hoogteaccent tot 25 meter dat een stevige wand vormt. Aan
De binnenwereld is een Twentse tuin rond de drie
de Brugstraat komt een toren van ca. 35 meter.
bestaande, monumentale bomen. De architectuur
Deze toren staat in de tweede lijn ten opzichte van
is een slag romantischer, met warme, natuurlijke
het water, zodat die in één klap de Parkkade en
materialen. De tuin is openbaar toegankelijk,
Brugstraat markeert.
maar ademt een semi-private, informele sfeer uit. Doorkijkjes of poorten leggen de relatie tussen binnen
Overgang privé-openbaar
en buiten.
De begane grond van de buitenrand én de
Henri Dunantstraat: prelude met rauw randje
Privacygevel ter hoogte van Dimence
Een gevelcompositie die zich ontwikkelt
binnenwereld heeft een open en uitnodigende Typologie, bouwhoogte & kapvorm
uitstraling om zo de sociale interactie tussen
De buitenrand bestaat uit een mix van
binnen en buiten te bevorderen. Bergingen, NUTS-
grondgebonden stadswoningen en appartementen.
voorzieningen en andere gesloten functies beslaan
Combinatie van baksteen met nautische kapvorm en materialen zoals beton, staal en stoere biobased materialen
niet meer dan 10% van de plint in een blok. Het
Materialen & details
hoogteaccent bij Dimence en de toren aan de
De materialisering en detaillering van de buitenrand
Brugstraat hebben een breed uitwaaierende plint
en binnenwereld zijn verschillend. De buitenrand
van minimaal 3,5 meter hoog ten behoeve van
langs de Haven Noordzijde enerzijds en de Brugstraat
wonen, werken en voorzieningen.
en Henri Dunantstraat zijn op hun beurt ook
Het hoogteaccent bij Dimence heeft ook op de
subtiel verschillend. Het leidende materiaal aan
verdiepingen een open uitstraling. De stadswoningen
de Haven Noordzijde is baksteen in een moderne,
die aan de nieuwe straat langs het gebouw worden
genuanceerde kleurstelling. In de overige delen
gebouwd oriënteren zich op de binnenhof, zonder dat
van de buitenrand wordt dat gecombineerd met
er aan de straat een anoniem, lelijk beeld ontstaat.
nautische materialen zoals gerecycled beton en
Ook het ontwerp van de akoestische gevels richting
staal, aangevuld met biobased materialen die op
de brandweerkazerne is een uitdaging. Die moeten
een stoere uitstraling worden toegepast. De details
voldoende afscherming bieden, zonder het wonen
zijn in alle gevallen stoer en beslist anders dan
aan het zicht te onttrekken.
een een reguliere buitenwijk. Ze benadrukken het robuuste, grootschalige en duurzame karakter van
Parkeren
het gebouw. Dat luistert vooral bij het hoogteaccent
De Parkkade en Twentse tuin zijn autovrij.
en de toren nauw. Hier geen eindeloze herhaling
Bewonersparkeren gebeurt in verdiepte of
van dezelfde saaie verdiepingvloeren, maar een
halfverdiepte garages die vanaf de Florence
gevelcompositie die zich horizontaal en verticaal
Nightingalestraat en het entreeplein bij Dimence
ontwikkelt als ware het een torensilo op de kade.
worden ontsloten. Een halfverdiepte garage steekt maximaal 1,0 meter boven maaiveld uit, zodat
De uitstraling van de binnenwereld is wat zachter en
de relatie met de straat niet wordt aangetast.
speels met baksteen, hout en groen dat tegen de
Parkeerentrees, ventilatieopeningen en andere
gevel opklimt.
technische voorzieningen vormen een integraal onderdeel van de architectuur. 50
Westerdok Stedenbouwkundig plan
51
deelgebied
ICOON IN HET NAUTISCH PARK Dit deelgebied is in de huidige situatie een afgesloten privéterrein aan de jachthaven. Het ontwerp verandert dat in een openbare verblijfsplek met een publiek programma en terras aan het water waar iedereen zich welkom voelt. De toren wordt, naarmate je hoger komt, steeds slanker. Het gebouw krijgt zo het expressieve karakter van een nautische installatie die je aan de waterkant verwacht. De toren wordt op die manier een stedelijk herkenningspunt met een sterke signaalfunctie richting de treinreiziger en binnenstadsbezoeker: hier wil je zijn! Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur Het Icoon in het Nautisch Park staat in de historische rooilijn van de Parkkade en komt op termijn vrij in het park te staan. De oever langs het kanaal en de
REGELKAART
jachthaven, die nu nog tot het privéterrein behoort,
Chique en 'smooth'
Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn
Publieke functie en terras aan de jachthaven
Nautisch Park Werk en voorzieningen in plint Bijzondere stadsplek (kop van de pier) Terras basishoogte 10 tot 15m toren ca. 50m
N
0
52
Westerdok Stedenbouwkundig plan
100m
53
deelgebied
TWEEDE JEUGD BIJ DE BRUG Dit deelgebied betreft de transformatie of sloopnieuwbouw van de huidige rechtbank aan de Parkkade. Transformatie en uitbreiding hebben
Structuur van het bestaande gebouw
om cultuurhistorische en circulaire redenen de voorkeur. Het gebouw uit 1992 is een schepping van de Groningse architect Cor Kalfsbeek. Hij liet zich bij zijn ontwerp inspireren door Adolfo Natalini en andere Italiaanse architecten die de Groningse binnenstad in die tijd een nieuw smoel gaven. En Cor bracht dat soort lef naar Almelo. Welstandscriteria
+5
Stedenbouwkundige structuur
Vloeroppervlak 1.250 m2
De huidige rechtbank ligt op een strategische plek tussen station, binnenstad en Westerdok én Toren met luxueuze vormgeving
Toren met luxueuze vormgeving
op een geweldige plek aan het water. De huidige functie is noodgedwongen gesloten en benut de potentie van de locatie daarom onvoldoende. De
+4
Vloeroppervlak 1.900 m2
bouw van de nieuwe biobased rechtbank aan de wordt openbaar gebied. De ruimte tussen de toren
minimaal 3,5 meter hoog en heeft daar ook een
en Dimence wordt autovrij en groen ingericht.
terras annex tuin op eigen erf.
Stationsstraat is in dat licht een kans. Transformatie en sloop-nieuwbouw van de oudbouw bieden beide
ontwerp houdt wel rekening met een toekomstige
Parkeren
situatie waarin ook die locatie onderdeel van het
Het Nautisch Park is autovrij. De enige ontsluiting
park is.
loopt via de Henri Dunantstraat die naar de verdiepte of halfverdiepte garage leidt. Een halfverdiepte
Typologie, bouwhoogte & kapvorm
garage, met bebouwing en terras daar bovenop,
De toren is ca. 50 meter hoog. De toren staat op een
steekt maximaal 1,0 meter boven maaiveld uit. De
stevige voet van 10 tot 15 meter. Vanaf daar verjongt
rand van een dergelijke garage gaat op in het park.
+3
Vloeroppervlak 2.770 m2
De Welkoop wordt vooralsnog gehandhaafd. Het De huidige rechtbank
+2
Vloeroppervlak 2.280 m2
die zich stapsgewijs van het water af, totdat de gewenste hoogte is bereikt.
Materialen & details Bij een iconische toren hoort een iconische, luxueuze en hoogwaardige vormgeving die Westerdok in
De begane grond heeft een open en uitnodigende
één klap op de kaart zet. De materialen zijn chique,
uitstraling, ook aan de kant van Welkoop. De
'smooth' en verfijnd gedetailleerd. Een enkel rauw
plint langs het kanaal en de jachthaven herbergt
randje verraadt dat de toren echt bij de haven hoort.
Vloeroppervlak 2.280 m2
or G rt be Eg
Overgang privé-openbaar
+1
publieksgerichte voorzieningen, zoals city spa, harbour club of bruine havenkroeg. Deze plint is
54
Westerdok Stedenbouwkundig plan
BG
te rs t
Vloeroppervlak 3.380 m2
ra a
t
n
ve
Ha
de
zij
id
Zu
55
de mogelijkheid om wonen, werken en een publiek
Behoud en hergebruik
programma toe te voegen. Dat brengt de loop langs de Haven Zuidzijde / Parkkade en de Egbert Gorterstraat-Brugstraat tot leven. De Haven Zuidzijde, dat tot voor kort privaat terrein was, wordt in de toekomst openbaar gebied. Typologie, bouwhoogte & kapvorm In het geval van transformatie mag het bestaande gebouw worden verbouwd en opgetopt, mits dat bij de oorspronkelijke architectuur past en die versterkt. De substantiële uitbreidingsruimte ligt echter op het binnenterrein. Daar mag een toren van 50 tot 70 meter worden gerealiseerd. Zo ontstaat een 'nieuw verrijkt oud' silhouet dat laat zien hoe Almelo met z'n officiële en officieuze erfgoed omgaat.
Sloop-nieuwbouw
Houten toren verbindt oud en nieuw
REGELKAART BIJ TRANSFORMATIE Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Parkkade Werk en voorzieningen in plint Privé binnenhof basishoogte 10 tot 15m toren 50 tot 70 m
Behoud, hergebruik en uitbreiding
N
0
56
Westerdok Stedenbouwkundig plan
100m
57
multifunctionaliteit als kernwaarden.
Onder de naam “Connect Court” wordt d herontwikkelingsplek een veelz dig centrum waa wonen, werken, welz n en recreatie naadloo samenkomen. De optie sloop-nieuwbouw resulteert in een nieuw
nieuwbouw is het logisch om een (half-)verdiepte
In samenwerking met Saxion zijn verschillende
silhouet met drie torens van 35, 50 en 70 meter.
parkeergarage onder de hele locatie te realiseren,
ontwerpopties voor ‘Tweede jeugd bij de brug’
mits het parkeren niet meer dan 1 meter boven
onderzocht. Honderd studenten hebben zich over de
maaiveld uitsteekt.
transformatie van de rechtbank gebogen. De drie
Overgang privé-openbaar In beide gevallen komt er een open en uitnodigende
geselecteerde opties zetten je aan het denken, maar
plint langs de Parkkade. In het geval van
Materialen & details
transformatie is dat makkelijker gezegd dan
De aanpak van de oudbouw heeft een restauratieve
gedaan. De blauwe gevel is van massief beton.
inslag met betrekking tot materialen en details die
connect court
De noodzakelijke openingen moeten daarom met
in de jaren '90 zijn toegepast. De nieuwe toren legt
Connect Court transformeert het bestaande gebouw
uiterste precisie worden gemaakt. Het bijhorende
de relatie tussen de huidige en nieuwe rechtbank en
en voegt daar een toren aan toe. Duurzaamheid
architectonische ensemble van kunsttoren en
wordt daarom bij voorkeur van hout. Zo wordt echt
is de kern van de herontwikkeling. Daarom worden
colonnade, dat de entree markeert, dient daarbij te
een nieuwe tijdslaag toegevoegd.
natuurinclusieve en klimaatadaptieve maatregelen
worden gerespecteerd.
er kunnen verder geen rechten aan worden ontleend.
geïntegreerd en biobased materialen gebruikt. Het Het ambitieuze ontwerp van de nieuwe biobased
gebouw wordt omgevormd tot levensloopbestendige
Parkeren
rechtbank definieert ook de materialisering en
woningen en flexibele short-stay studio’s met
In het geval van transformatie ligt de
detaillering in het geval van sloop-nieuwbouw.
gemeenschappelijke ruimtes, zoals vergaderzalen,
parkeeroplossing op het binnenterrein, waar
Gemeente Almelo een leeshoek en creatieve ruimtes.
bijvoorbeeld op maaiveld kan worden geparkeerd met een tuin daarboven. In de optie sloop &
het hofkwartier In het ontwerp Hofkwartier wordt het huidige
VOORWOORD
gerechtsgebouw hergebruikt. Multifunctionaliteit en verbinding staan hierbij centraal. Hetzalgebouw In dit ontwerpboek de ontwikkelingwordt van het gerechtsgebouw van Almelo weergegeven worden.
Transformatie van een relatief jong gebouw (Faculteit Geesteswetenschappen (Leiden)
bestaat uit de conceptontwikkeling, de getransformeerd tot een Deze appartementencomplex stedenbouwkundige inpassing, het gebouwontwerpt en de functie indeling, de duurzaamheid en innovatie en de marketingstrategie.
met woningen die passen bij verschillende
levensfases en een bruisende begane grond
met commerciële functies, zoals een koffiezaak, buurtwinkel en flexwerkplekken. Het dakterras is de nieuwe eyecatcher van het gebouw. PAGINA 10
the court yard
BEGANE GROND FOODHALL & SPORTSCHOOL
The Court Yard is de rechtbank in een compleet nieuw jasje. Duurzaamheid is belangrijk, dus de
02
focus ligt op weinig sloop en veel hergebruik en de woningtypes zijn gericht op verschillende soorten starters. De foodhall op de begane grond legt de verbinding met de kade, en wordt uitgebreid door een groot terras met vlonder. Naast wonen en horeca is er een gym, spa en gemeenschappelijke tuin te vinden. THE COURT YARD
58
Westerdok Stedenbouwkundig plan
59
deelgebied
WONEN IN HET HART Dit deelgebied grenst aan de bestaande buurt en sluit daar qua hoogte en sfeer mooi op aan. Het ontwerp maakt van het huidige basketbalveldje een veel groter groen hart voor de bestaande en nieuwe buurt met ruimte om te spelen en te ontmoeten. De nieuwbouw zorgt verder voor een vloeiende overgang richting de rafelige achterkant van de Brugstraat. Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur Het bestaande blok aan de Brugstraat wordt simpelweg afgemaakt. De nieuwe woningen oriënteren zich op de Henri Dunantstraat, Achtzaligheden en Westerdokstraat. De Henri Dunantstraat is de prelude van het Nautisch Park en dat vereist een zekere statigheid. De Achtzaligheden
REGELKAART
Gemeenschapshuis voor ouderen (Doetinchem)
Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Nautisch Park Twentse Tuin
Het 'kappenlandschap' in de bestaande buurt
Werk en voorzieningen in plint Buurttuin Parkeerhof Dwaalroutes basishoogte 10 tot 15m
N
0
60
Westerdok Stedenbouwkundig plan
100m
61
deelgebied
HET TWENTSE DOK Dit deelgebied vormt de apotheose van Westerdok. Het is nu nog een verzameling bedrijfsgebouwen van verschillende eigenaren. Dat mag echter niet
Binnenwereld met semi-private sfeer
resulteren in gefragmenteerde planontwikkeling. Integendeel, het is cruciaal om een integraal plan voor het hele Twentse Dok te maken waarin de belangrijkste kwaliteiten met betrekking tot onder andere het programma, de architectuur en inrichting van de openbare ruimte zijn geborgd. Het plan mag vervolgens, afhankelijk van verwervingen, gefaseerd worden uitgevoerd. Onaffe rafelranden dienen daarbij te worden voorkomen. Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur Statig langs de Henri Dunantstraat
Modern dorps richting de bestaande buurt
Het Twentse Dok is wezenlijk voor de totstandkoming van het Nautisch Park. Dit deelgebied maakt de oever van de jachthaven tot een aangename
wordt een gezellige, groene en autovrije woonstraat.
Parkeren
Aan de Westerdokstraat ontstaat een Twentse tuin
Aan de binnenzijde van het blok komt een
van en voor de hele buurt.
gezamenlijk parkeerhofje voor een aantal huidige en
Een aangename publieke plek met open plinten
nieuwe bewoners dat vanaf de Henri Dunantstraat Typologie, bouwhoogte & kapvorm
wordt ontsloten.
De bebouwing langs de Henri Dunantstraat bestaat uit grote stadswoningen, beneden-
Materialen & details
bovenwoningen en/of appartementen van vier tot
De materialisering en detaillering aan de Henri
vijf lagen. De overige bebouwing bestaat uit twee
Dunantstraat refereert aan die van het deelgebied
bouwlagen met een kap. Dat geldt ook voor het
Pionieren aan de Parkkade: robuust met baksteen
appartementengebouw aan de Twentse tuin dat zich
in een moderne, genuanceerde kleurstelling,
als vriendelijk gemeenschapshuis manifesteert.
gerecycled staal en beton en biobased materialen met een stoere, industriële uitstraling. De vormgeving
Overgang privé-openbaar
richting de Twentse tuin is een slag romantischer
De begane grond heeft een open en
met een knipoog naar de materialen en details in de
uitnodigende uitstraling. De buurtkamer van het
bestaande buurt.
appartementengebouw annex gemeenschapshuis richt zich op de Twentse tuin.
62
Westerdok Stedenbouwkundig plan
63
publieke plek waar je graag wilt zijn. Het Twentse Dok bestaat, net als bij het deelgebied Pionieren aan de Parkkade, uit een buitenrand en een binnenwereld. Het verschil is dat deze buitenrand moet inspelen op grote verschillen in de ruimtelijke context: bijna dorps en kleinschalig langs de Westerdokstraat en Achtzaligheden, uitgesproken stedelijk en nautisch langs de Henri Dunantstraat en De Grenzen. De binnenwereld krijgt z'n eigen sfeer en logica. Die mag best een semi-private uitstraling hebben, mits er door het blok een looproute tussen De Grenzen en Achtzaligheden wordt gerealiseerd. Typologie, bouwhoogte & kapvorm De buitenrand langs de Westerdokstraat en Achtzaligheden bestaat uit grondgebonden woningen, bijvoorkeur vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen van een of twee bouwlagen plus een kap. De buitenrand langs de Henri Dunantstraat en De Grenzen bestaat uit grote stadswoningen, beneden-bovenwoningen en/of appartementen
REGELKAART Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn
van vier tot vijf lagen. De hoek Henri DunantstraatAchtzaligheden wordt een hoogteaccent tot 25 meter dat de wandeling tussen Parklint en Parkkade
Toren met binnenwereld bovenop de parkeergarage
('dwars door Westerdok') markeert. De toren van ca. 35 meter staat langs het water, in de tweede lijn ten
Nautisch Park Twentse Tuin Hofje
opzichte van de Henri Dunantstraat. Dat maakt je immers nieuwsgierig naar wat er om de hoek in het
Werk en voorzieningen in plint Bijzondere stadsplek (waterspeelplaats) Buurttuin
Nautisch Park te beleven valt. De binnenwereld biedt de nodige ontwerpvrijheid, mits de basishoogte van 10 tot 15 meter niet wordt
Privé binnenhof
overschreden.
Dwaalroutes basishoogte 10 tot 15m
Overgang privé-openbaar
hoogteaccent tot 25m
De grondgebonden woningen langs de
toren ca. 35m
Westerdokstraat en Achtzaligheden hebben een privé stoep of kleine voortuin. De begane grond van de meer stedelijke bebouwing langs de Henri Dunantstraat en De Grenzen heeft een open en uitnodigende uitstraling. Bergingen, NUTSvoorzieningen en andere gesloten functies beslaan niet meer dan 10% van de plint van het blok. Het hoogteaccent op de hoek Henri Dunantstraat-
64
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Tweelaagse bebouwing en een kap met robuuste uitstraling 65
Combinatie van baksteen met nautische kapvorm en materialen zoals beton, staal en stoere biobased materialen
Achtzaligheden en de toren aan De Grenzen
straat niet teveel wordt aangetast. De parkeerentree,
hebben een plint van minimaal 3,5 meter hoog ten
ventilatieopeningen en andere technische
behoeve van wonen, werken en voorzieningen. Het
voorzieningen vormen een integraal onderdeel van
hoogteaccent spingt daarbij terug ten opzichte
de architectuur.
van de rooilijn langs de Henri Dunantstraat, zodat er een prettige voorruimte ten behoeve van een
Materialen & details
kinderopvang of soortgelijke functie ontstaat. De
De materialisering en detaillering van Het Twentse
toren aan De Grenzen mag daarentegen juist
Dok refereert aan die van de deelgebieden
vooruitspringen, zodat het bijzondere programma in
Pionieren aan de Parkkade en Wonen in het hart.
de plint beter tot z'n recht komt.
De vormgeving langs de Westerdokstraat en Achtzaligheden is een hedendaagse vertaling van
Detailuitwerking en impressie waterspeelplaats bij De Grenzen
Parkeren
de sfeervolle en soms rijk gedecoreerde architectuur
De Grenzen en Achtzaligheden worden
in de bestaande buurt. De vormgeving langs
autovrij. De Westerdokstraat is uitsluitend
de Henri Dunantstraat en De Grenzen is robuust
voor bestemmingsverkeer van de bestaande
met baksteen in een moderne, genuanceerde
buurt bedoeld. Bewoners van de nieuwbouw
kleurstelling, gerecycled staal en beton en biobased
parkeren in een garage die rechtstreeks vanaf
materialen met een stoere, industriële uitstraling.
de Henri Dunantstraat wordt ontsloten. Onder de
De binnenwereld mag aansluiten bij het dorpse,
binnenwereld mag een (half-)verdiepte garage
het stedelijke of juist helemaal z'n eigen uitstraling
of een garage op maaiveld worden gerealiseerd,
hebben.
niet zichtbaar vanuit omringende straten. Onder de buitenrand mag uitsluitend een (half-)verdiepte garage worden gerealiseerd die maximaal 1,0 meter boven maaiveld uitsteekt, zodat de relatie met de
66
Westerdok Stedenbouwkundig plan
67
5. MILIEUKWALITEIT Westerdok ligt in een spoorzone met als belangrijkste
het plan. Op enkele locaties langs het spoor, zoals bij
milieuaspecten geluid, trillingen, externe veiligheid,
de huidige rechtbank, ligt er een ontwerptechnische
bodem en ondergrond, archeologie en natuur en
opgave om aan landelijke wetgeving en gemeentelijk
stikstof.
beleid te voldoen. Ook de bebouwing langs de Brugstraat vraagt aandacht. Hier zijn waarschijnlijk
Geluid
maatregelen nodig om aan de minimaal vereiste
Met betrekking tot geluid wordt er rekening gehouden
standaardwaarde te voldoen.
met het spoor- en wegverkeer, milieubelastende activiteiten in en rond het plangebied en
Het grootste deel van Westerdok is nu nog een
kleinschalige evenementen in het Kanaalpark.
bedrijfsterrein. Een aantal milieubelastende activiteiten, zoals de drukkerij aan De Grenzen,
Voor het geluid afkomstig van het spoor en
verhuist op termijn. Een aantal functies wordt echter
wegverkeer zijn indicatieve geluidsberekeningen
ingepast. De herontwikkeling naar een gemengd
uitgevoerd. Deze berekeningen zijn gedaan
woon- en werkgebied mag de bedrijfsvoering van
op basis van data van de spoorwegen en het
ondernemers die blijven niet belemmeren. Bovendien
wegverkeersnetwerk. Dit biedt inzicht in de
moet er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat
geluidsbelasting op de toekomstige gebouwen in
Voorbeeld van verkaveling en bouwkundige maatregelen
reguliere gevel dichte gevel met niet te openen ramen vliesgevel dichte gevel zonder ramen
68
Westerdok Stedenbouwkundig plan
69
voor nieuwe bewoners worden gewaarborgd.
Over deze spoorlijn vindt vervoer van gevaarlijke
het gebied wel binnen het Explosieaandachtsgebied
drukker worden. Daarom zal er een verkenning
Daarom zal er voor elk nieuw initiatief een aanvullend
stoffen plaats. Het vervoer kan bestaan uit
en het Gifwolkaandachtsgebied rond het spoor valt.
worden uitgevoerd met als doel om de ondergrondse
geluidsonderzoek moeten worden uitgevoerd.
brandbare, explosieve en giftige stoffen. De
De transformatie van de bestaande rechtbank en
ruimte efficiënt te ordenen, zodat korte termijn initiatieven doorgang kunnen vinden en lange termijn
gemeente Almelo streeft naar een verantwoord
de bouw van een toren in het Nautisch Park vallen
De nieuwe wijk wordt op een aantal bestaande
evenwicht tussen:
binnen het Explosieaandachtsgebied. De categorie
initiatieven niet belemmerd worden. Daarnaast wordt
functies, waaronder de brandweerkazerne aan de
a.
Zeer Kwetsbare Gebouwen is daar uitgesloten.
bekeken hoe de chemische, fysische en biologische
Henri Dunantstraat, afgestemd. Om zicht te krijgen op
Enerzijds de risico’s die samenhangen met
risicovolle activiteiten (het vervoer, opslag en gebruik
Dat betekent geen woonfunctie met 24-uurszorg,
kwaliteit van de ondergrond verbeterd kan worden,
de ontwikkeling van woningen in relatie tot geluid van
van gevaarlijke stoffen en het in werking hebben van
verpleeghuis, basisscholen, kinderopvang en
zodat de bodem weer meer als spons gaat werken.
activiteiten van de brandweer, heeft de gemeente
windturbines) én
andere functies voor kwetsbare doelgroepen. De
Dat draagt onder andere bij aan de wateropvang en
verkennend akoestisch onderzoek uit laten voeren.
b.
categorie Kwetsbare gebouwen en locaties is onder
vitaliteit van de beplanting.
Uit het onderzoek is gebleken dat het realiseren van
voor mensen die wonen, werken en recreëren in de
voorwaarden wel toegestaan. Te denken valt aan
een kwalitatieve woonomgeving in de nabijheid van
gemeente tegen de risico’s ten gevolge van deze
wonen, kantoren, onderwijs voor meerderjarigen,
de brandweerkazerne vraagt om maatwerk bij de
activiteiten,
sportvoorzieningen, verblijfsaccommodaties,
planvorming. Dit betekent onder meer een op de
c.
Mét inachtneming van benodigde
gezondheidszorg zonder overnachtingsfaciliteiten en
kazerne afgestemde stedenbouwkundige verkaveling
ontwikkelingen, zoals de woningbouwopgave en de
evenementen in de openlucht. Voor deze activiteiten
energietransitie.
is dan wel een verantwoording van het groepsrisico
en aanvullende bouwkundige maatregelen voor de
Anderzijds een uniform beschermingsniveau
te bouwen woningen. Voor het Omgevingsplan doet de gemeente in afstemming met de brandweer verder onderzoek of deze aanvullende maatregelen
Westerdok valt niet in de PR10 contour, noch in het -6
Brandaandachtsgebied. Op de kaart is te zien dat
Archeologie
De archeologische waarde is laag. Natuur en stikstof
Het vergroten van de natuurwaarde is een belangrijk
nodig. Hierin wordt onder andere aandacht besteed
onderdeel van dit plan. Westerdok is echter geen
aan de beschermende maatregelen die in overleg
onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland.
met de Veiligheidsregio getroffen worden.
Externe effecten op het nabijgelegen Natura
voldoende zijn.
2000-gebied het Wierdense Veld als gevolg van Het Gifwolkaandachtsgebied bestrijkt het gebied
een toename van stikstofdepositie zijn op voorhand
tot 300 meter van het spoor. Daar mag een Zeer
niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader
Kwetsbaar Gebouw worden gerealiseerd, mits het
van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de
groepsrisico verantwoord en de ventilatie geborgd
Omgevingswet ten aanzien van stikstof wordt
zijn. In het geval van een Kwetsbaar Gebouw en een
noodzakelijk geacht. Dit kan in eerste instantie
Beperkt Kwetsbaar Gebouw is een verantwoording
worden onderzocht middels een modelberekening
evenementen. De gemeente formuleert te zijner tijd
van het groepsrisico niet nodig. De ventilatie moet
(Aerius-calculator).
randvoorwaarden met betrekking tot aantal, type,
echter wel zijn geborgd.
Rond Westerdok zijn er geen milieubelastende activiteiten die geluidshinder op de te ontwikkelen
300m
locaties veroorzaken. In het Kanaalpark is ruimte voor kleinschalige
200m
duur, eindtijd, bronvolume, aandeel laagfrequent
Bodem en ondergrond
geluid en andere aspecten. 30m
Trillingen
Spoor Brandaandachtsgebied Explosieaandachtsgebied Gifwolkaandachtsgebied
De kwaliteit van de bodem varieert binnen het gebied. De meest ernstige vervuiling uit het
Bij nieuwbouw tussen het spoor en het kanaal
industriële verleden is afgegraven. Dat heeft onder
(rechtbank, mobiliteits- en energiehub) dient
andere in een prachtige jachthaven geresulteerd.
rekening te worden gehouden met trillingen van
Andere delen van het gebied zijn functiegericht
het spoor. Dit kan consequenties hebben voor
gesaneerd. Dat betekent dat de bodemkwaliteit past
de constructie van het gebouw, zoals de keuze
bij het beoogde, veelal bedrijfsmatige gebruik. Bij
voor een regelmatige structuur, stijve vloeren met
de bouw van woningen moet er dus rekening mee
een hoge resonantiefrequentie en extra verticale
worden gehouden dat er een aanvullende sanering
stabiliteitswanden.
nodig is.
Externe veiligheid
Het is druk in de ondergrond en het zal daar met
Westerdok ligt in de nabijheid van de spoorlijn Deventer Oost – Hengelo West (basisnetroute 30). 70
Westerdok Stedenbouwkundig plan
de aanleg van bijvoorbeeld een waterberging, Belemmeringenkaart
parkeergarages en kabels en leidingen alleen maar 71
6. ONTWIKKELSTRATEGIE Westerdok is een gebiedsontwikkeling die onze
een integrale gebiedsontwikkeling te komen, kiest
stad gevarieerder maakt en de ruimtelijke en
de gemeente voor een actieve en regisserende
sociale samenhang versterkt. Het draagt bij aan het
rol. De gemeente wil tempo maken om speculatie
versnellen van de woningbouw die nodig is om aan
en onevenredige prijsstijgingen tegen te gaan.
de grote woningvraag in Twente te voldoen. Bij deze
De raad heeft daarom op 14 november 2023
ambitieuze gebiedsontwikkeling past een realistische
besloten om de Wet voorkeursrecht gemeenten
ontwikkelstrategie. Een strategie die rekening houdt
(Wvg) voor delen van het plangebied te vestigen.
met bewoners en ondernemers in de omgeving,
Sindsdien zijn er verschillende percelen aan de
marktomstandigheden, beleidsontwikkelingen en
gemeente aangeboden en heeft de gemeente een
andere projecten in de stad en regio.
aantal daarvan gekocht. Ook is de gemeente een samenwerking met ontwikkelaars die grond in het gebied bezitten en met Almelose woningcorporaties
Maatschappelijke doelen De gemeente geeft met het Stedenbouwkundig plan Westerdok invulling aan de Ontwikkelvisie Almelo Centraal die de gemeenteraad in januari 2024
aangegaan.
Gebiedscoalitie
unaniem heeft vastgesteld. De gemeente streeft
De coalitie van vier ontwikkelaars en twee
met de gebiedsontwikkeling Westerdok meerdere
woningcorporaties heeft, onder leiding van de
doelen na. De ontwikkeling levert een belangrijke
gemeente, samengewerkt aan de Ontwikkelvisie
bijdrage aan het binden van talent. Dat gebeurt door
Almelo Centraal en die vervolgens uitgewerkt
het ontwikkelen van een passend en betaalbaar
in het Stedenbouwkundig plan Westerdok. De
woningaanbod en aantrekkelijke stedelijke
ontwikkelaars, woningcorporaties en gemeente
voorzieningen nabij het intercitystation. De nieuwe
hebben in november 2024 een intentieovereenkomst
wijk wordt bovendien onderdeel van het Kanaalpark
ondertekend. Hierin staat dat Westerdok een
dat Westerdok met de binnenstad en het groene
integrale gebiedsontwikkeling wordt. Dat
ommeland verbindt. De aanleg van het park begint
betekent dat er het beste afgewogen plan voor
in Westerdok en zorgt voor een gezonde omgeving
het gebied wordt gemaakt, los van bestaande
waar Almeloërs en bezoekers graag vertoeven en de
eigendomssituaties. Partijen investeren bovendien
biodiversiteit wordt vergroot.
gezamenlijk in de sloop en het bouw- en woonrijpmaken van het gebied.
Rol gemeente Westerdok is een bestaand stedelijk gebied met leegstaande bedrijfsgebouwen, een aantal actieve bedrijven en een bestaande woonbuurt. Om vanuit een versnipperde eigendomssituatie tot
72
Westerdok Stedenbouwkundig plan
De ontwikkelaars, woningcorporaties en gemeente maken in het vervolg afspraken over het ontwikkelprogramma per bouwblok en partij, wanneer dat wordt uitgevoerd en welke kostenbijdragen hiermee gemoeid zijn. De ontwikkelaars in de gebiedscoalitie, die gronden in het gebied bezitten, zullen een aantal kavels tot 73
ontwikkeling brengen. De gemeente biedt daarnaast
voordoen. Daardoor kan de vraag naar woningen
een aantal kavels aan de markt aan door middel van
sneller toenemen of afnemen. Ook de kwalitatieve
tenders. Het doel van deze tenders is om, binnen het
vraag kan veranderen richting meer grote of kleine
kader van het Stedenbouwkundig plan Westerdok,
woningen. Het plan biedt de ruimte om daar flexibel
de beste ontwikkelaar en/of ontwikkelende bouwer
op in te spelen. Dat geldt ook voor de realisering
te selecteren. De selectiecriteria, zoals woonkwaliteit,
van de stedelijke voorzieningen. In de nog op te
duurzaamheid, architectuur en prijsbieding, zullen in
stellen plintenstrategie wordt de invulling van het
het vervolg worden uitgewerkt.
voorzieningenprogramma, en de tijdslijn die daarbij hoort, verder uitgewerkt.
Kwaliteitsteam Het Kwaliteitsteam Almelo Centraal bestaat uit de
VOORZIENE FASERING
Het Stedenbouwkundig plan Westerdok bestaat uit vijf deelgebieden die een gefaseerde ontwikkeling mogelijk maken:
stadsbouwmeester Almelo, spoorbouwmeester,
1.
Pionieren aan de Parkkade
een externe landschapsarchitect, de gemeentelijke
2.
Icoon in het Nautisch Park
stedenbouwkundige en de gemeentelijke
3.
Tweede jeugd bij de brug
landschapsarchitect. Het Kwaliteitsteam bewaakt
4.
Wonen in het hart
de ruimtelijke kwaliteit van de gebiedsontwikkeling
5.
Het Twentse Dok
FASE 1
Pionieren aan de Parkkade Icoon in het Nautisch Park Tweede jeugd bij de brug FASE 2
in Westerdok binnen het kader van dit Stedenbouwkundig plan. Het gaat daarbij om
De exacte volgorde staat nog niet vast en is mede
de stedenbouwkundige samenhang tussen de
afhankelijk van milieuplanologische beperkingen als
verschillende bouwplannen, de architectonische
gevolg van de brandweerkazerne en de hindercirkel
kwaliteit van individuele bouwplannen en de
rond de drukkerijen.
kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte.
De huidige voorziene fasering is in de afbeelding
Het Kwaliteitsteam adviseert met betrekking tot
hiernaast weergegeven. Deze fasering heeft
eventuele interpretaties en wijzigingen die zich in
als voordeel dat de ontwikkelgronden voor de
de loop van de tijd kunnen voordoen. Ook speelt
woningbouw beschikbaar zijn. Het is bovendien een
het Kwaliteitsteam een rol bij de architectenselectie
kans om de relatie met de binnenstad op afzienbare
en adviseert en stimuleert zij de proceskwaliteit en
termijn te verbeteren. Na de bouw van (1) Pionieren
samenwerking met Rijk, provincie en partners. Het
aan de Parkkade, (2) Icoon in het Nautisch Park en
Kwaliteitsteam heeft de bevoegdheid om na een
(3) Tweede jeugd bij de brug wordt de openbare
integrale afweging een positieve beoordeling te
ruimte langs de Haven opnieuw ingericht, zodat
geven op een ontwerpoplossing die niet expliciet in
er een aantrekkelijke loop tussen Westerdok en
de aanwijzingen van het SP, BKP of visie openbare
binnenstad ontstaat. De ontwikkeling van de
ruimte is beschreven
deelgebieden (4) Wonen in het hart en (5) Het Twentse Dok met de bijbehorende openbare ruimte volgen gaandewege.
Tijdlijn en fasering De realisering van het plan neemt ongeveer tien jaar in beslag. De wereld is in beweging en de kans is groot dat er zich onverwachte ontwikkelingen zullen
start in 2027 - 2030
start vanaf 2030
Wonen in het hart Het Twentse Dok
Gebiedsbranding en placemaking De gebiedsbranding Westerdok sluit aan op de gebiedsbranding Almelo Centraal. De periode tussen start en afronding van de gebiedsontwikkeling wordt bovendien gebruikt voor 'placemaking'. De gemeente faciliteert tijdelijke activiteiten die Westerdok tot leven brengen, waarde toevoegen en de identiteit versterken. Kunst en cultuur kunnen hierin een belangrijke rol spelen. De huidige camperplaats is bijvoorbeeld geschikt voor activiteiten op het snijvlak van cultuur en recreatie. Rond de Henri Dunantstraat is ruimte voor meer commerciële functies, zoals een pop-up store, die voorsorteren op de gewenste stedelijke voorzieningen in de wijk. De braakliggende
Grondexploitatie Het Stedenbouwkundig plan Westerdok geeft randvoorwaarden en richtlijnen voor de integrale gebiedsontwikkeling. Het is een plan dat de gemeente met actief grondbeleid tot ontwikkeling brengt. De gemeente voert de grondexploitatie om de gebiedsontwikkeling te realiseren. Partijen die recht hebben op een deel van de ontwikkeling, dragen financieel bij aan de grondexploitatie. Bij de aanleg van de openbare ruimte, zoals het Kanaalpark, voert de gemeente de regie over ontwerp, fasering en uitvoering. De gemeente coördineert ook de aanleg van bepaalde voorzieningen, zoals de eventuele uitbreiding en verduurzaming van Javapark.
terreintjes die her en der ontstaan kunnen worden gebruikt voor initiatieven in de openbare ruimte, zoals een buurttuin, marktje of kleinschalig festival.
74
Westerdok Stedenbouwkundig plan
75
Omgevingsplan De gewenste ontwikkelingen in Westerdok passen niet binnen de vigerende bestemmingsplannen. Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Onder de Omgevingswet is een zogenaamd Omgevingsplan nodig om nieuwe plannen planologisch vast te leggen in regels ter bescherming van de fysieke leefomgeving. Het Stedenbouwkundig plan Westerdok is de basis voor het op te stellen Omgevingsplan. Dit Omgevingsplan vormt vervolgens de basis om vergunningen te kunnen verlenen. Het Omgevingsplan is naar verwachting in het najaar 2026 gereed. De start van de woningbouw is voorzien vanaf 2027. Voor het Omgevingsplan komen er momenten met formele inspraak.
Omgevingsparticipatie In hoofdstuk 1 Inleiding / Samenwerking met de stad is uitgelegd dat de Ontwikkelvisie Almelo Centraal
hier wil je beginnen
en het Stedenbouwkundig plan Westerdok op participatieve wijze tot stand zijn gekomen. In dat hoofdstuk staan ook de belangrijkste resultaten van het participatieve proces. Rond de zomer van 2025 wordt er een omgevingsconsultatie over het Stedenbouwkundig plan georganiseerd. Ook de uitkomsten hiervan zullen in deze conceptversie worden verwerkt. Alle belanghebbenden zullen in de vervolgfase worden geïnformeerd over de voortgang van het Omgevingsplan, de verdere uitwerking van de
oningen in w e w u ie n 0 50 k ze hier! e d t n o , k o d r Weste
bouwplannen, de inrichting van de openbare ruimte en de verschillende bouwwerkzaamheden die daarvoor nodig zijn. De gemeente houdt bovendien de deur open voor bijzondere, kleinschalige initiatieven die Westerdok verrijken en zal zijn best doen om die een passende plek in de ontwikkeling te geven.
76
Westerdok Stedenbouwkundig plan
77
HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN GEEFT RICHTING AAN DE TRANSFORMATIE VAN EEN DEELS VEROUDERD BEDRIJVENTERREIN IN EEN LEVENDIGE EN GROENE STADSWIJK MET WONEN, WERKEN EN VOORZIENINGEN OP HET GEBIED VAN SPORT, CULTUUR EN GEZONDHEID.
Almelo Centraal Almelo Centraal Richtlijnen voor visuele identiteit Versie 0.3 - 23/01/2025