Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Westerdok en investeringskrediet Kanaalpark fase 1 - bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan
WESTERDOK ontwikkelgebied van Almelo Centraal
1
WESTERDOK WORDT EEN GEMEENSCHAP VAN JONGE, ACTIEVE STEDELINGEN EN BEWONERS DIE AL IN ONZE STAD GEWORTELD ZIJN. “Westerdok belichaamt de duurzame en inclusieve stad met het oog op de toekomst. Almelo mag dan een oude stad zijn, maar het hart klopt jong, levendig en vol mogelijkheden. De wijk staat symbool voor het nieuwe Twentse stadsleven waar wonen, werken en recreëren naadloos in elkaar overgaan. Gelegen op een steenworp afstand van station, binnenstad en jachthaven en in het hart van het toekomstige Kanaalpark wordt het een plek waar de dynamiek van de stad en de rust rond groen en water elkaar afwisselen. Hier is ruimte om te ademen én te groeien: een evenwichtige manier van leven met een gezonde werk-privé balans. Dankzij een rijke mix aan woonopties, stedelijke voorzieningen en hier en daar een iconisch architectonisch gebouw wordt er een nieuwe laag toegevoegd aan een buurt die zowel vooruitstrevend als tijdloos is. Met een indrukwekkend biobased gerechtsgebouw en karakteristieke arbeiderswoningen uit het begin van de 20ste eeuw ontstaat er een nieuw Almelo's stadskarakter met oog voor het verleden. Hier ontmoeten jonge stedelingen, internationale kenniswerkers en actieve stadsgenoten elkaar in een omgeving die creativiteit, ontspanning en verbondenheid faciliteert. Westerdok wordt een plek waar iedereen zich thuis kan voelen, verbonden met de stad, het water en elkaar.”
Almelo Centraal
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING
6. Ontwikkelstrategie
Van Ontwikkelvisie naar Stedenbouwkundig plan
1
Maatschappelijke doelen
Beknopte geschiedenis
5
Rol gemeente
73
Samenwerking met de stad
7
Gebiedscoalitie
73
Kwaliteitsteam
73
Tijdlijn en fasering
74
2. HET PLAN Samenhang in de stad
11
Gebiedsbranding en placemaking
74
Groene oevers maken
14
Grondexploitatie
76
Fijnmazig netwerk
16
Omgevingsplan
77
Ruimtelijke compositie
17
Omgevingsparticipatie
77 77
3. ASPECTEN VAN HET PLAN
titel Stedenbouwkundig plan Westerdok status
definitieve versie
datum 1 september 2025
in opdracht van
samen met
Gemeente Almelo
Ontwikkelcoalitie Westerdok
powered by
WeLoveTheCity, APPM en Werkatelier Almelo Centraal
met input van
Buro Sant en Co, Econsultancy, Goudappel, Merosch, Sweco, Veiligheidsregio en Witteveen+Bos
website www.almelo-centraal.nl meer weten? almelocentraal@almelo.nl disclaimer
aan de sfeerbeelden in dit plan kunnen geen rechten worden ontleend
Programma
21
Duurzaamheid
25
Bereikbaarheid
30
Openbare ruimte
35
Sociale kwaliteit
42
Hoogbouw
42
bijlagen
4. Beeldkwaliteit Pionieren aan de Parkkade
49
Icoon in het Nautisch Park
53
Tweede jeugd bij de brug
55
Wonen in het hart
61
Het Twentse Dok
63
Almelo Programma Spoorzone SWECO, 2023 MPvE Westerdok Almelo Goudappel, 2024 Energievisie Westerdok & Biobased Bouwen Merosch, 2024 Quickscan Natuurwaarden Almelo
5. milieukwaliteit
Econsultancy, 2024
Geluid
69
Trillingen
70
Beleid externe veiligheid (nader te worden vastgesteld)
Externe veiligheid
70
gemeente Almelo, 2025
Bodem en ondergrond
70
Waterstructuurplan Westerdok
Archeologie
71
Witteveen+Bos, 2025
Natuur en stikstof
71
'ALMELO CENTRAAL IS EEN BOUWSTEEN VOOR DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELSTRATEGIE TWENTE EN DE NOTA RUIMTE'
1. INLEIDING Van Ontwikkelvisie naar Stedenbouwkundig plan Almelo is een stad in ontwikkeling. Het bedrijfsleven groeit hard, is innovatief en naarstig op zoek naar nieuwe medewerkers uit binnen- en buitenland. De binnenstad pakt z’n functie als centrum van Noordwest-Twente terug. De vele waterwegen worden stap voor stap weer bevaarbaar gemaakt. De evenementenkalender is steeds beter gevuld. Er wordt volop gesport en inspirerende makers prikkelen de verbeelding met kunst, cultuur en erfgoed. En zeg nou zelf: waar in Nederland vind je zulke weelderige landgoederen middenin de stad! Almelo is ook een knooppunt. De omgeving van het intercitystation heeft alles in zich om uit te groeien tot een bruisend stuk stad dat in de vraag naar centrumstedelijk wonen voorziet. De kernwaarden uit de Ontwikkelvisie Almelo Centraal geven richting aan deze ontwikkeling.
! ! !
De kernwaarde Intens staat voor circa 1.700 nieuwe woningen, hightech en cultuur rond een vernieuwd intercitystation. De kernwaarde Divers staat voor een nieuwe woning voor elke beurs in een prettige, leefbare wijk die iets unieks aan de stad toevoegt. De kernwaarde Grenzeloos staat voor een sportief, gezond leven met het prachtige landschap om de hoek in de Waterstad van Twente.
De Ontwikkelvisie is uitgewerkt in drie ontwikkelgebieden en drie stadsprojecten. De ontwikkelgebieden zijn Westerdok, Achter de Molen
per gebied. Zo wordt ingespeeld op het specifieke karakter, de mogelijkheden en knelpunten in het gebied. De stadsprojecten zijn Intercityknoop Almelo, Laan van De Hoop en Kanaalpark. Het zijn gebiedsoverstijgende opgaves op het gebied van duurzame mobiliteit, stedelijke vernieuwing en een groene openbare ruimte die het niveau van een enkel ontwikkelgebied overstijgen. Westerdok en Achter de Molen zijn de eerste gebieden waar gebouwd zal worden. De ontwikkeling van Westerdok kenmerkt zich door een unieke combinatie van stedelijk wonen tussen station en binnenstad, veel groen en water, jong erfgoed, biobased architectuur en voorzieningen met een hippe, duurzame vibe.
en Kerkelanden. De aanpak is op maat en verschilt
1
N A U T I S C H PA R K | F L A N E R E N E N R E L A X E N I N D E H A V E N
Stedelijk wonen
jong erfgoed
Genieten langs het water
Levendige plint
Zo maken we Westerdok Bio-based architectuur
2
Westerdok Stedenbouwkundig plan
hippe vibe
Mobiliteits- en energiehub
Groen voor waterberging
3
Westerdok en het Kanaalpark vormen een twee-
voetgangersvriendelijk ingericht. Nieuwe bewoners
eenheid. Ze verbinden het station, de binnenstad
parkeren in een gebouwde parkeervoorziening
en Indië met elkaar en zorgen samen voor meer
dichtbij huis, bezoekers in een mobiliteitshub bij het
ruimtelijke samenhang in de stad. De Ontwikkelvisie
station. De hoeveelheid groen en water neemt met
geeft richting aan de ontwikkeling:
minimaal 10.000 m2 toe.
"Verouderde bedrijfspanden maken plaats voor
Westerdok is het centrum van het Kanaalpark. Hier
een gemengde en levendige stadswijk met
worden de oevers vergroend. De verbindingen naar
wonen en andere functies, zoals kleine kantoren,
de omgeving verbeterd. De vaarverbindingen voor
makersplekken, een gym, een restaurant en
sloepjes en andere kleine vaart zoveel mogelijk
andere voorzieningen. Een gebied met een mix van
hersteld. Ligt een bestaand of nieuw gebouw aan het
grondgebonden stadswoningen en comfortabele
water, dan krijgt de begane grond zoveel mogelijk
appartementen 'with a view' waar de jonge, drukke
een publieksgerichte invulling."
stedeling, de iets oudere, actieve levensgenieter en de internationale kenniswerker zich thuis voelen.
De gemeenteraad heeft de Ontwikkelvisie Almelo
Er worden 500 tot 600 woningen toegevoegd. De
Centraal in januari 2024 unaniem vastgesteld. De
verdeling tussen sociale huur, middensegment en
Ontwikkelvisie vormt, samen met de Spoorzone
vrije sector is 30%/40%/30%.
Hengelo-Enschede, de pijler van de Ruimtelijke
Topgrafische kaart (Bonneblad) Almelo uit ca. 1900
Ontwikkelstrategie Twente en de Regionale Stedelijke De Henri Dunantstraat ontsluit de nieuwbouw. De
Investeringsagenda. De raad had om die reden al
Grenzen en Haven Noordzijde worden autovrij en
eerder de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) in
delen van Westerdok gevestigd. De gemeente heeft de huidige rechtbank, de drukkerij aan De Grenzen
4.2 INTEGRALE AMBITIE
en kantoren aan de Henri Dunantstraat en Brugstraat
XXXXX
inmiddels aangekocht. Leeswijzer
In het Stedenbouwkundig plan Westerdok zijn de ambities uit de Ontwikkelvisie vertaald in een concreet en uitvoerbaar ontwerp dat de onderlegger voor de ruimtelijk-planologische procedure vormt. Het plan geeft verder inzicht in de aspecten programma, duurzaamheid, bereikbaarheid, openbare ruimte en hoogbouw. De aspecten Beeldkwaliteit en Milieukwaliteit zijn eveneens belangrijk. Het hoofdstuk Beeldkwaliteit omvat de welstandscriteria waaraan het Kwaliteitsteam Almelo Centraal de bouwplannen toetst. In het hoofdstuk Milieukwaliteit wordt onder andere ingegaan op de effecten van bedrijfsactiviteiten en het spoor. Het Stedenbouwkundig plan wordt afgesloten met de ontwikkelstrategie. Dit hoofdstuk biedt inzicht in de technische en financiële haalbaarheid, alsmede in Westerdok en Kanaalpark als verbinder (Buro Sant en Co)
40
L A N D S C H A P P E L I J K E V I S I E K A N A A L PA R K A L M E L O
4
Westerdok Stedenbouwkundig plan
BURO SANT EN CO landschapsarchitectuur
de fasering. De deelgebieden die daaruit voortvloeien worden bovendien kort geïntroduceerd.
Beknopte geschiedenis Almelo heeft een rijke geschiedenis die zich uitstrekt van een bescheiden middeleeuwse nederzetting tot de snelgroeiende, moderne stad die het nu is. Ontstaan en vroege geschiedenis
Almelo ligt op de overgang van het droge zand en het natte veen. Daar ontstond in de Middeleeuwen een kleine nederzetting bij Huis Almelo, het versterkte landhuis dat nog altijd in het bezit van de familie Van Rechteren Limpurg is. Almelo kreeg rond 1400 stadsrechten en ontwikkelde zich, mede dankzij de gunstige ligging aan de Almelose Aa en Regge, tot een knooppunt van handel en rechtspraak. Industriële revolutie
De arme boeren op het platteland rond Almelo wilden tijdens de wintermaanden weleens iets bijverdienen en begonnen een weverij aan huis. De komst van de eerste stoommachine in 1830 veranderde alles. Textiel werd een industriële tak van sport. Boeren trokken naar de stad om arbeider te worden. Er werden kanalen gegraven,
41
5
Textielfabriek Java met het karakteristieke 'kunsttorentje' (foto uit 1932)
spoorlijnen aangelegd en fabrieken gebouwd. Dat
2015
is in Westerdok nog altijd te zien. Het Overijssels
Nieuwbouw / transformatie Dimence
Kanaal (1855), het Kanaal Almelo-Nordhorn
ontwerp: Kristinsson en Groen+Schild
(1886) en de spoorlijn komen hier samen. Ten
industriële stad
Cate bouwde er Java, een enorme textielfabriek waarvan het karakteristieke torentje bewaard is gebleven. Aan de overkant van het kanaal wisselden woningen en bedrijven elkaar af. De woon- en leefomstandigheden waren er niet om over naar huis te schrijven. Het gebied is daarom in latere jaren gesaneerd. Van de oorspronkelijke Achtzaligheden, een rijtje miniscule arbeiderswoningen, resteert alleen nog de naam. De meeste woningen aan de Sluiskade Zuidzijde, Trompstraat en Westerdokstraat
1975 / 2024 Nieuwbouw brandweer ontwerper Leferink Almelo ontdekte ook z'n toeristisch potentieel. Door het afgraven van vervuilde grond, ontstond een jachthaven met geliefde watervilla's. Deze Havenkade was een pionier in binnenstedelijk wonen dat met de ontwikkeling van Indië en Westerdok een passend vervolg krijgt.
zijn de dans ontsprongen. Die vormen een karakteristiek, nostalgisch buurtje aan het kanaal waar sinds 1960 niet meer wordt gevaren.
Samenwerking met de stad
Post-industriële stad
De Ontwikkelvisie Almelo Centraal was het
meer opboksen tegen de internationale concurrentie.
Stedenbouwkundig plan Westerdok is eveneens
De textielindustrie kon in de loop van de 20e eeuw niet Fabrieken sloten hun deuren en arbeiders moesten op zoek naar ander werk. Almelo veranderde De jachthaven als symbool van de post-industriële stad
noodgedwongen van een industriële in een postindustriële stad. De pijlen werden in eerste instantie op de dienstensector gericht. Die omslag is in Westerdok goed te zien. Er kwamen kantoren en de
Post-industriële stad
auto kreeg ruim baan. De Brugstraat werd verbreed en De Grenzen werd aangelegd. Een selectie van projecten uit die tijd: 1964 Nieuwe stationshal (rijksmonument) ontwerp: K. van der Gaast
ondernemers en andere belanghebbenden. Ontwikkelcoalitie Westerdok
Verschillende ontwikkelaars hebben in het verleden bedrijfspanden aangekocht met het oog op herontwikkeling. De gemeente heeft samen met deze ontwikkelaars en de Almelose woningbouwcorporaties een ontwikkelcoalitie gevormd. Zij zien de potentie van onze groeiende stad en hebben actief bijgedragen aan de totstandkoming van het plan. Resultaat
Nieuwbouw rechtbank
Een gedragen ambitie met betrekking tot
ontwerp: Cor Kalfsbeek
onderwerpen zoals functiemix, woningdifferentiatie,
Nieuwbouw belastingdienst en Javatoren ontwerp: Op ten Noord Blijdenstijn 2002 Nieuwbouw watervilla's (City Haven Project) ontwerp: Karel Nieuwland
Westerdok Stedenbouwkundig plan
het product van samenwerking met bewoners,
1996
2000-2007
6
resultaat van een uitgebreid participatieproces. Het
energievoorziening, parkeren en beeldkwaliteit. Bewoners en ondernemers
De buurt heeft tijdens de informatieavond op 9 juli 2024 meegedacht. Dat gebeurde rond de werkmaquette van het plan. Daarnaast zijn de ideeën over de ontsluiting van de bestaande buurt en de
7
inrichting van de openbare ruimte langs het water gedeeld. Resultaat Draagvlak voor het behoud van de huidige aansluiting op de Brugstraat en de ontmoetingsplek op de hoek Trompstraat-Westerdokstraat. De voorgestelde ontsluitingsstructuur heeft een knip ter hoogte van de Achtzaligheden en een knip in De Grenzen. Het wordt daardoor veel rustiger in de buurt. Een aantal bewoners van de Sluiskade Zuidzijde maakt zich echter zorgen over het
Dimence
Participatie bewoners 16 december 2022
Kijk op de wijk
7 maart 2023
Bewonersavond Westerdok
12 mei 2023
Kort & Krachtig Festival
9 oktober 2023
Inloopavond Ontwikkelvisie
9 juli 2024
Informatiebijeenkomst
Stedenbouwkundig plan Verder inloop op afspraak tijdens het tweewekelijkse
Resultaat
Met Dimence is gesproken over de inpassing van
Er is ingezet op maatwerk bij de planvorming, zoals
hun belangrijke sociaal-maatschappelijke instelling
een op de kazerne afgestemde stedenbouwkundige
in de nieuwe wijk. Daarnaast is er overlegd over een
verkaveling en aanvullende bouwkundige
grondruil die nodig is om het gebied tussen Dimence
maatregelen voor de te bouwen woningen. Voor het
en brandweerkazerne op een goede manier te
Omgevingsplan doet de gemeente in afstemming
ontwikkelen.
met de brandweer verder onderzoek of deze aanvullende maatregelen voldoende zijn.
Resultaat Draagvlak voor het idee van een 'beschermende' regentuin rond het gebouw. Daarbij zullen afspraken
Omgevingsdienst Twente en provincie
Omgevingsdienst Twente en provincie hebben in de
worden gemaakt over compensatie van het huidige
vorm van een Omgevingstafel in een vroeg stadium
parkeerterrein. Bij het ontwerp van aangrenzende
pro-actief meegedacht over de verschillende
de nieuwe situatie voor hun woning langsrijdt. Een
woningen wordt rekening gehouden met de privacy
aspecten van het plan.
aantal bewoners van de Westerdokstraat blijft
van de kwetsbare doelgroep (geen inkijk ed.).
bestemmingsverkeer naar de watervilla's dat in
Werkatelier Almelo Centraal.
bezorgd over de nieuwbouw aan de overkant van de
Brandweer
straat en vraagt zich af of die niet te dichtbij komt. Marktconsultatie hotel
Onderzoeksbureau Sweco signaleert marktruimte voor een wat groter hotel in de binnenstad of rond het station. De gemeente heeft die vraag aan externe marktpartijen voorgelegd.
Resultaat De markt tempert de verwachtingen. Er lijkt inderdaad ruimte voor een nieuw hotelconcept met bijvoorbeeld short stay faciliteiten, maar dan moet de ontwikkeling van Almelo Centraal wel eerst op stoom gekomen zijn.
Resultaat Het plan voldoet aan de wettelijke vereisten en
Met de brandweer lopen er gesprekken en is
heeft extra ambitie met betrekking tot verschillende
verkennend akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit
milieuaspecten, zoals de groen- en wateropgave in
onderzoek is noodzakelijk om op een zorgvuldige
het gebied, de duurzame energievoorziening en de
manier de voorgenomen ontwikkeling af te stemmen
mobiliteits- en energiehub.
op de in 2022 gerealiseerde brandweerkazerne en bijbehorende activiteiten.
Meedenken rond de werkmaquette
8
Westerdok Stedenbouwkundig plan
9
INTERCITYSTATION
2. HET PLAN Samenhang in de stad Het Stedenbouwkundig plan Westerdok benut de bestaande kwaliteiten in het gebied en verbetert de samenhang met de omgeving. De kwaliteiten zijn het intercitystation, het vele water en de bestaande buurt. Dichtbij het station en aan de haven wordt een gevarieerd en levendig stadsmilieu gerealiseerd. Stedelijke bebouwing gaat hier hand in hand met een groene, ontspannen buitenruimte. Ter hoogte van de Westerdokstraat wordt een tandje teruggeschakeld voor een soepele aansluiting met
WATERSTAD
de bestaande buurt.
Het plan verankert Westerdok in het loop- en fietsnetwerk tussen station, binnenstad en Indië. De lange lijnen van het Kanaalpark vormen de basis. Haven Noordzijde wordt een groen-stedelijke Parkkade voor de voetganger. De nieuwe inrichting tussen De Grenzen en Brugstraat kan op termijn tot het Marktplein worden doorgetrokken. Sluiskade Zuidzijde verandert in een landschappelijk Parklint voor wandelaar, fietser en bestemmingsverkeer. Deze inrichting kan later tot de Ootmarsumsestraat en het Banis Gemaal worden voortgezet. De beide lijnen komen bij de jachthaven samen. Deze magnifieke plek vormt het hart van een Nautisch Park dat Westerdok en Indië verbindt. De Grenzen wordt onderdeel van het park en ingericht als
Facts & figures Westerdok ligt naast station Almelo. Het plangebied beslaat 14,2 hectare, inclusief het water. Er zijn grote bedrijven en organisaties gevestigd,
Bestaande woonbuurt
zoals de rechtbank, belastingdienst, zorginstelling Dimence en brandweer. Tegenover het station wordt momenteel een nieuwe rechtbank gebouwd. De Javatoren is een kantoorgebouw met meerdere huurders. Elders in het gebied bevindt zich een
Welkoop
aantal voorzieningen (Welkoop, sportschool ed.),
Brandweer
alsmede twee drukkerijen. Een paar gebouwen
Dimence
staat leeg in afwachting van herontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied.
BESTAANDE BUURT 10
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Javatoren
In het noordellijke deel wordt gewoond. Er staan 188 woningen. Ruim de helft is een appartement. De verdeling tussen sociale huur, middensegment en vrije sector is 35% / 40% / 25%. De WOZ-waarde varieert van €235.000,- tot €400.000,-
Belastingdienst
Rechtbank
11
IMPRESSIE WESTERDOK
Binnenstad
DE OPENBARE RUIMTE CREËERT EEN AANTREKKELIJK WOON-EN WERKMILIEU EN GARANDEERT SAMENHANG MET OMLIGGENDE BUURTEN EN DE BINNENSTAD. Pionieren aan de Parkkade Brugstraat Tweede jeugd bij de brug
Stationsstraat
Wonen in het hart
Icoon in het Nautisch Park Bestaande buurt aan het Parklint
Het Twentse Dok Intercitystation
javapark
N
12
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Almelo Centraal Richtlijnen voor visuele identiteit Versie 0.3 - 23/01/2025
13
8m Wonen groene, recreatieve oever met een vlotte fietsroute
de nieuwbouw in Westerdok parkeren daar ook.
naar het station. De Brugstraat blijft de belangrijkste
Javapark verandert in een duurzame mobiliteits- en
verbinding voor gemotoriseerd verkeer.
energiehub en kan eventueel met een extra laag op
PLANKAART WESTERDOK Sluiskade Z.Z.
de huidige constructie worden uitgebreid. Het autoverkeer van en naar het station en Javapark
Groene oevers maken
Trompstraat
gaat in de toekomst over de Stationsstraat en
Westerdokstraat
hoeft dan niet meer over De Grenzen en Haven
De sleutel voor het vergroenen van de Parkkade
Noordzijde te rijden. Dat maakt het mogelijk om een
en het Nautisch Park ligt bij het station. Het plan
Havenkade
stimulerende woon- en leefomgeving te creëren die
respecteert het bestaande station en houdt ruimte
Achtzaligheden
uitdaagt tot bewegen, spelen, sporten en ontmoeten
om het uit te breiden tot een Intercityknoop met
Brugstraat
voor alle leeftijden en behoeften. De waterkant wordt
meer capaciteit, kortere looplijnen en een goede
De Grenzen
groen, autovrij en voetgangersvriendelijk ingericht
verbinding naar Kerkelanden. De bouw van een
met een aaneenschakeling van natuurlijke rust-,
nieuwe rechtbank biedt de kans om de omgeving
belevings- en ontmoetingsplekken. De nieuwbouw
van het monumentale stationsgebouw nu al te
begeleidt deze wandeling. De afwisseling van
verbeteren. De Stationsstraat wordt hier 7 meter
grondgebonden woningen en appartementen
breder ten behoeve van meer groen, een veilige
Westerdokstraat
zorgt voor een gevarieerd beeld en voor voldoende
oversteek en soepele fietsroute naar De Grenzen.
voordeuren, geveltuintjes en zitplekjes aan de straat.
De verbrede Stationsstraat wordt conform de
Op beeldbepalende hoeken komen werkfuncties en
vastgestelde Ontwikkelvisie Almelo Centraal een
Henri Dunantstraat
voorzieningen in de plint. De huidige rechtbank is zo’n
tweerichtingsweg voor bussen en auto’s van en
plek. Dit icoon in spé wordt bij voorkeur hergebruikt
naar het busstation en Javapark. Bezoekers van Indicatieve maatvoering verbrede Stationsstraat
Haven N.Z.
Stationsstraat
Egbert Gorterstraat N stationsgebouw 14
4,5 m
Westerdok Stedenbouwkundig plan
6,5 m
21,5 m
2,5 m
4,5 m
3,5 m
Nieuwe Rechtbank
0
100
200m
15
als hun centrale ontmoetingspunt. In het plan komt
bebouwing accentueert bijzondere plekken. De hoge
daar een Twentse tuin die bestaand en nieuw bij
bebouwing versterkt de stedelijke beleving rond de
elkaar brengt. De tuin is bovendien een schakel in de
Parkkade, het Nautisch Park en de Brugstraat.
wandeling tussen het Parklint en de Parkkade, dwars door Westerdok. Deze wandeling loopt nu nog vast
Pionieren aan de Parkkade
op de wirwar van gebouwen en parkeren tussen
De nieuwbouw tussen Dimence en brandweerkazerne
Dimence en brandweerkazerne. Het plan voorziet
vormt een straatwand langs de Haven Zuidzijde,
daarom in een nieuwe verbinding aan de oostkant
Brugstraat, Henri Dunantstraat en de regentuin
van Dimence die ook als haal- en brengcircuit
rond Dimence. Binnenin bevindt zich een openbare
fungeert.
Twentse tuin met drie monumentale bomen. Een hoogteaccent tot 25 meter bekroont de nieuwe speel- en ontmoetingsplek voor Dimence, met in de
Ruimtelijke compositie Het plan bestaat uit vijf deelgebieden die inspelen op hun omgeving. Zo ontstaat een speelse compositie van lage, middelhoge en hoge bebouwing. De lage
Impressie Henri Dunantstraat (zicht richting jachthaven)
bebouwing vormt straatwanden. De middelhoge
en uitgebreid met wonen, een publiek programma en
Dimence, de brandweerkazerne en alle nieuwbouw
mogelijk een hotel. Schuin daar tegenover, op de kop
voor bestemmingsverkeer. Ook de Welkoop blijft
van de jachthaven, verrijst een iconische toren met
bereikbaar en wordt ingepast totdat verplaatsing
eveneens een levendige plint aan het water.
naar een passende locatie mogelijk is. In dat geval
plint voorzieningen rond sport en gezondheid. Langs de Brugstraat verrijst een toren van ca. 35 meter, met in de plint woon-werkwoningen of een andere functie die bijdraagt aan de levendigheid op straat. Bij de situering en vormgeving van de gebouwen wordt rekening gehouden met de overlast die over
N
Pionieren aan de Parkkade
komt de plek vrij voor een functie die bij het Nautisch Park past en echt iets met het water doet. Behoud
Fijnmazig netwerk Het plan voorziet verder in een fijnmazig netwerk van straten, pleinen en tuinen dat je als vanzelf naar de waterkant leidt. De Henri Dunantstraat vormt de inleiding ('prelude') van het Nautisch Park met statige bebouwing en veel groen. Dat groen is niet alleen mooi en verkoelend, maar vangt ook overtollig regenwater uit de binnenstad op. Bij een stortbui loopt het water in de nieuw te realiseren regentuin rond Dimence, van waar het op het kanaal wordt afgevoerd.
vanuit de Henri Dunantstraat de jachthaven kunt gaan zien.
Wonen in het hart
De bestaande buurt houdt z’n eigen aansluiting op de Brugstraat. Bestemmingsverkeer rijdt over de Sluiskade Zuidzijde tot aan de bestaande watervilla’s aan de Havenkade en/of volgt de lus via de Trompstraat en Westerdokstraat die hun
Het Twentse Dok Icoon in het Nautisch Park
kleinschalige karakter behouden. Er komen twee verkeerskundige knippen om sluipverkeer tegen te gaan. De eerste ligt ter plekke van de duiker in De Grenzen die door een loop- en fietsbrug vervangen
De Henri Dunantstraat neemt de rol van de Haven Noordzijde als fietsroute tussen de binnenstad en Indië over. Doorgaand autoverkeer rijdt niet meer door de wijk. De Henri Dunantstraat ontsluit
16
Tweede jeugd bij de brug
van het huidige tentdak is daarbij een optie, mits je
Westerdok Stedenbouwkundig plan
wordt. De tweede ligt in de Achtzaligheden. Deze brede asfaltweg verandert in een gezellige leefstraat waar kinderen veilig kunnen spelen en buurtbewoners hun rust kunnen vinden. De huidige bewoners zien de hoek Trompstraat-Westerdokstraat
basis 10 tot 15m hoogteaccent tot 25m toren tot 35 en 50m toren tot 70m
17
en weer zou kunnen ontstaan. De woningen naast
Park te wandelen en het gebied te ontdekken. Het
Dimence kijken van het gebouw af en oriënteren zich
gebouw krijgt een robuuste plint met een publiek
op een semi-private binnenhof. De woningen naast
programma en terras aan het water. Daarboven
de brandweerkazerne richten zich eveneens op de
bevinden zich de woningen. De toren wordt,
groene rust van binnenhof en tuin en worden aan de
naarmate je hoger komt, steeds slanker. Het gebouw
kant van de brandweerkazerne van een dubbele of
krijgt zo het expressieve karakter van een nautische
dove gevel voorzien. Op die manier kan er een goed
installatie die je aan de waterkant verwacht.
woon- en leefklimaat worden gecreëerd, zonder dat het de reguliere inzet van de brandweer belemmert. Icoon in het Nautisch Park
Tweede jeugd bij de brug
De nieuwe rechtbank is het toonbeeld van biobased bouwen. De huidige rechtbank komt leeg en verdient
Bij de jachthaven verrijst een imposante en elegante
als bijzonder gebouw uit de jaren ’90 van de vorige
toren van ca. 50 meter die het silhouet van de stad
eeuw een tweede jeugd. Een gemengd programma
verrijkt. Deze blikvanger begroet treinreizigers en
brengt de begane grond tot leven. Op de
verleidt binnenstadsbezoekers om naar het Nautisch
binnenplaats is ruimte voor een toren van 50 tot 70
Slimme parkeeroplossingen De ambitie is hoog. Het plan heeft als inzet om de bestaande kwaliteiten te benutten en de samenhang
Impressie Nautisch Park (zicht vanaf nieuwe brug)
te verbeteren. Dat gebeurt door zorgvuldig te vergroenen, te verbinden en te verdichten. Dat kost allemaal ruimte. Parkeren is het laatste puzzelstukje. Wordt dat niet opgelost, dan komen het groen, de toegankelijkheid en de woningbouw in het gedrang. Het plan voorziet daarom in slimme, structurele oplossingen voor het parkeren van auto en fiets. Voor huidige bewoners en hun bezoekers verandert er niet veel; zij blijven op straat of eigen erf parkeren. Nieuwe bewoners parkeren in de bijbehorende gebouwde voorzieningen onder de woningen of in het aangewezen parkeerhofje. Bezoekers van de woningen, bedrijven en voorzieningen parkeren in Javapark bij het station en lopen vervolgens naar hun bestemming. Dat is nu nog geen pretje, maar dat gaat veranderen. Want de combinatie van een gevarieerde bevolking, aantrekkelijke voorzieningen en groene buitenruimte maakt deze wandeling tot een belevenis die naar meer smaakt. Welkom in Westerdok!
meter. De toren staat tussen Stadhuis en Javatoren en voegt een nieuwe tijdslaag aan het veelgeprezen
Het Twentse Dok
Het Twentse Dok bestaat uit een naar buiten gerichte
ontwerp van Cor Kalfsbeek toe. Dat mag op een
rand en een groene, semi-private binnenwereld. De
innovatieve manier. Door bijvoorbeeld te kiezen voor
buitenrand speelt in op verschillen in de omgeving.
toekomstgerichte, biobased architectuur, wordt een
De bebouwing langs de Westerdokstraat en
brug tussen de oude en nieuwe rechtbank geslagen.
Achtzaligheden bestaat uit vrijstaande of twee-
Wonen in het hart
onder-een-kapwoningen, net als in de bestaande buurt. Langs de Henri Dunantstraat en De Grenzen
Het hart van Westerdok sluit aan op de schaal
komt een stevige straatwand. De hoek Henri
en gemoedelijkheid van omringende bebouwing.
Dunantstraat-Achtzaligheden is een scharnierpunt
De nieuwbouw vormt een stevige straatwand
in de wandeling dwars door Westerdok en wordt
langs de Henri Dunantstraat en schakelt langs
met een hoogteaccent bekroond. In de plint van dit
de Achtzaligheden en Twentse tuin een tandje
gebouw komt een, bij voorkeur maatschappelijke,
terug tot twee lagen met een stevige kap. Deze
voorziening. Langs De Grenzen verrijst een toren van
tuin is de gedroomde plek voor een kleinschalige
ca. 35 meter met uitzicht over het Nautisch Park. Dat
woonvoorziening voor ouderen. In hun gezamenlijke
is ook de plek voor een eventuele doorsteek naar de
huiskamer zijn buurtbewoners welkom om een kopje
binnenwereld met z’n eigen intieme sfeer.
koffie te drinken en om zo nu en dan een sociale Halfverdiept parkeren onder het gebouw
activiteit te organiseren. Parkeren gebeurt binnen het blok in een hofje dat aansluit op het bestaande parkeerterrein achter de Brugstraat.
18
Westerdok Stedenbouwkundig plan
19
3. ASPECTEN VAN HET PLAN
st e ng
e
transformatie en uitbreiding van de huidige rechtbank. De bouw van de nieuwe rechtbank (ca. 10.000 m2)
le
bruto vloeroppervlakte (BVO). Dat is inclusief de
de
locaties EN doelgroepen
transformatieprogramma is 62.375 tot 68.675 m2
Vi
De bandbreedte van het nieuwbouw- en
lin ge ta le n ve , a ns ct ge iev ni e et In te er ke rn nn at is ion w a e r le ke rs
Programma
Jo
'IN WESTERDOK BLOEIT HET TWENTSE STADSLEVEN DOOR EEN DYNAMISCHE MIX VAN WONEN, WERKEN, ONTMOETEN EN ONTSPANNEN.'
is niet meegerekend. In het plan worden 535 tot 575 woningen toegevoegd. Dat komt overeen met de
Pionieren aan de Parkkade
doelstelling uit de Ontwikkelvisie.
Icoon in het Nautisch Park
Westerdok wordt een gebied waar mensen uit alle
Tweede jeugd bij de brug
geledingen van de samenleving samen komen, naar elkaar omkijken en zich aan elkaar kunnen optrekken. Aan marktpartijen wordt gevraagd om vernieuwende woon- en werkconcepten te realiseren die op de
Wonen in het hart Het Twentse Dok
woonwensen van de geselecteerde doelgroepen inspelen: Jonge stedelingen, Vitale, actieve levensgenieters en Internationale kenniswerkers.
NI
A RN
TI O N A L E K E N
NI
S
KE RS
kenmerken middenin het leven, sociale contacten, betrokken bij de buurt en vrijwilligerswerk, gemeenschappelijke tuin, levensloopgeschikte plattegrond, ruimte voor hobby en kleinkinderen
TE
IN
AL
GE
ER
VI T
E LE V E N S
W
Westerdok Stedenbouwkundig plan
IE V
S
20
T AC
ER
kenmerken jonge professionals en starters, gericht op zelfontplooiing en sociale netwerken, gewend aan thuiswerken, on- en offline verbonden, combinatie van fiets en OV, instagrammable leefomgeving
,
E
D E S T E E LI N G E N
ET
JO
NG
kenmerken houden van de stad, individueel of met hun gezin, interesse in huur en steeds vaker koop, horeca om de hoek, cultuur en internationale scholen binnen regio, veilig, individuele buitenruimte
21
over het gebied verdeeld. De prijs van de middenhuur is gedifferentieerd met woningen net boven de
sociale huur
ge
sector. Sociale huurwoningen worden evenwichtig
aa
nt a
40% middenhuur / betaalbare koop en 30% vrije
BV O
lw on i
gelijk aan de Ontwikkelvisie: circa 30% sociale huur,
m pe id r w de on ld in BV g O
ng e
n
Ook de verdeling van het woningbouwprogramma is
160-175
82 m2
sociale huurgrens tot woningen binnen het dan geldende maximum voor middeldure huur. Ongeveer
vrije sector
140 m
de straat en is dus grondgebonden. De indicatieve aantallen en woninggrootte zijn als volgt:
woningaantal 535-575 werken en voorzieningen totaal BVO
Voor ontmoeting en ontspanning, zoals een
zoals De Rechtspraak, Belastingdienst, Dimence,
harbourclub of bruine havenkroeg aan het water,
Brandweer en verschillende MKB-bedrijven. Het
een gym-barconcept voor foodies en gymjunkies en
voorzieningenprogramma van 6.000 tot 8.000 m
20.855 tot 21.825 m2
een kwart van de woningen heeft een voordeur aan
gebied is het thuis van instellingen en bedrijven,
plan voorziet in een aanvullend werk-, cultuur- en
97 m2
160-175
Horeca
13.120 tot 14.350 m2
middenhuur 215-225 betaalbare koop
2
In Westerdok wordt gewoond en gewerkt. Het
dakakker met kookstudio.
2
BVO, bedoeld voor ondernemers en kunstenaars die
Hotel en serviced appartments
22.400 tot 24.500 m
aan de jonge, sportieve en levendige sfeer bijdragen,
Voor bezoekers die kort of wat langer in Twente
56.375 tot 60.675 m2
voor ondernemers en maatschappelijke instellingen
verblijven, zoals zakelijke reizigers voor de Almelose
die zorg en service verlenen en voor ondernemers die
bedrijven, congresgangers voor UT en Saxion en
6.000 tot 8.000 m
vanwege sloop-nieuwbouw moeten verkassen terwijl
toeristen in het weekend.
62.375 tot 68.675 m2
ze wel degelijk meerwaarde voor het gebied hebben.
2
2
Zoekt een bedrijf een regulier kantoor bij het station,
De kaart geeft de werk- en voorzieningenlocaties in
dan wordt eerst op de bestaande mogelijkheden
het gebied aan. De functies dragen op deze locaties
gewezen. Blijkt dat echt geen optie, dan behoort
bij aan de levendigheid van de openbare ruimte
nieuwbouw tot de mogelijkheden.
waar dat is gewenst. Op andere plekken draait het om de rustige woonsfeer.
ICOON IN HET NAUTISCH PARK 65 tot 70 woningen ca. 850 m2 werken en voorzieningen
HET TWENTSE DOK 130 tot 140 woningen ca. 600 m2 werken en voorzieningen
Onderzoeksbureau Sweco adviseerde op basis van een data-analyse een relatief omvangrijk werk- en voorzieningenprogramma in Westerdok. In het plan wordt terughoudendheid betracht om ongewenste concurrentie met de binnenstad te voorkomen. De focus in Westerdok ligt op hedendaagse voorzieningen die bij de leefstijl van de bewoners passen.
Bestaande instellingen en bedrijven Maatschappelijke voorzieningen Kleinschalige bedrijfsruimtes Sport, leisure & cultuur Horeca Hotel en serviced appartementen
Maatschappelijke voorzieningen Voor een kindvriendelijke en zorgzame sfeer, zoals een kinderdagverblijf, een huiskamer voor oudere buurtbewoners en een bloemenpluktuin met theehuisje. Kleinschalige bedrijfsruimtes Voor ondernemers die diensten aan bewoners in het gebied leveren, zoals een fietsboutique, wasbar, buurtbakker, self care & beauty kliniek, WONEN IN HET HART 45 tot 50 woningen ca. 180 m2 werken en voorzieningen
hondentrimsalon en repair café. Sport, leisure & cultuur Voor lichaam en geest, zoals een sportschool, city spa, een studio voor yoga, vechtkunst en
TWEEDE JEUGD BIJ DE BRUG 120 tot 130 woningen ca. 5.500 m2 werken en voorzieningen
22
Westerdok Stedenbouwkundig plan
PIONIEREN AAN DE PARKKADE 175 tot 185 woningen ca. 600 m2 werken en voorzieningen
Javapark
Station
meditatie, muziek- en dansstudio, calisthenics park, circusschool en atelierruimte. Werken en voorzieningen 23
Westerdok en Scheepmakerskwartier in Haarlem Het Scheepmakerskwartier ligt net als Westerdok op loopafstand van de binnenstad. Je woont er aan het water of aan één van de gezellige stadsstraatjes met geveltuintjes. De autovrije kade biedt de mogelijkheid voor een rustige wandeling richting een kleine stadshaven. De Koepel is de eyecatcher van de wijk. Deze oude gevangenis is getransformeerd tot een multifunctionele verzamelplek voor cultuur, onderwijs en horeca.
Het werk- en voorzieningenprogramma landt op de
Het plan voldoet aan de 3-30-300 regel: 3 bomen
begane grond (‘plint’) van beeldbepalende hoeken.
zichtbaar vanuit je woning, 30% van de wijk
Bewoners en bezoekers worden op die manier
beschaduwd door een boom en 300 meter afstand
gestimuleerd om van belevenis naar belevenis
tot een grote, groene, koele plek. Er wordt minimaal
te wandelen. Inspirerende voorbeelden, zoals het
20.000 m2 openbaar groen toegevoegd. Dat is
Scheepsmakerskwartier in Haarlem, Carlsberg Byen
meer dan in de Ontwikkelvisie is afgesproken. Het
in Kopenhagen en Bassins-à-flots in Bordeaux
extra groen betekent bovendien een kwalitatieve
illustreren hoe geweldig Westerdok kan gaan
impuls. De vergroening van de wateroevers
worden. De exacte invulling van het programma en
resulteert namelijk in een robuuste groenstructuur
plintenprogramma wordt ter zijner tijd afgestemd
die goed met de omgeving verbonden is. Dat is een
met de projecten Stadskade en Groot Gravenkwartier
voorwaarde voor het terugbrengen van natuur en
in de binnenstad. Dan zal tevens worden besloten
meer biodiversiteit.
waar het nieuwe hotel het beste kan landen. Sweco constateerde daarnaast ruimte voor een full-service supermarkt tussen station, binnenstad en Indië.
Westerdok en bassins-a-flots in bordeaux
Ook deze beslissing zal pas in een later stadium Deze woonwijk in het voormalige havengebied van Bordeaux ondergaat momenteel een uitgebreide herontwikkeling. De groene voetpaden leiden je richting de Promenade des Bassins en aan het water bevindt zich het museum voor digitale kunst Bassins des Lumières. Een levendige, gevarieerde wijk van uitersten waar wonen, werken, recreatie en creativiteit samenkomen. De architectuur is typisch Frans: hedendaags, maar met een vriendelijke, groene toets.
worden genomen in het kader van de nieuwe detailhandelvisie.
Duurzaamheid Westerdok wordt een toekomstbestendig stadsmilieu met ambities die de beoogde doelgroepen belangrijk vinden: Groen en klimaatbestendig, Energieneutraal
huidige situatie
nieuwe situatie
plangebied
142.000 m
142.000 m2
2
openbaar water
17.500 m2 (12%)
17.500 m2 (12%)
groen
7.000 m2 (5%)
28,000 m2 (20%)
verharding
40.000 m (28%) 33.000 m2 (23%) 2
prive bebouwing
77.500 m2 (55%) 63.500 m2 (45%)
inclusief eigen erf en/of tuin
en Circulair en biobased bouwen. Groen en klimaatbestendig
Westerdok bestaat nu nog vooral uit verharding
Westerdok en buiksloterham in amsterdam Buiksloterham is een voormalig haven- en industriegebied, maar dan zonder karakteristieke pakhuizen en fabrieken. De stoere, nautische sfeer moet, net als in Westerdok, door nieuwbouw worden opgeroepen. En dat is gelukt. Hoge en lage gebouwen wisselen elkaar af, zodat je het water telkens op een andere manier ziet. De gebouwen verschillen ook in functie, vorm en materiaal. Dat verwijst naar het verleden als no-nonsense werkgebied waar wordt gebouwd naargelang de behoefte.
en water. Het weinige groen dat op dit moment
Binnen 300 meter een groene plek
aanwezig is, ligt langs het Kanaal naar Nordhorn en rond de camperplaats bij Javapark. Tussen Dimence en de brandweerkazerne staan monumentale bomen. Het gebrek aan groen is niet alleen slecht voor mens en dier, maar veroorzaakt ook praktische problemen. De hoeveelheid groen is onvoldoende om het eigen regenwater te bergen, laat staan het overtollige regenwater dat uit de binnenstad via de Boddenstraat, Brugstraat en Henri Dunantstraat het gebied binnenstroomt. Deze overlast neemt de komende jaren waarschijnlijk toe door klimaatverandering en wellicht af door mitigerende maatregelen die in de binnenstad worden getroffen. Het vergroten van de waterberging in Westerdok blijft daarom noodzakelijk.
24
Westerdok Stedenbouwkundig plan
25
Onderzoeksbureau Econsultancy heeft de
recente herinrichting van de Brugstraat is er tussen
- Op andere plekken, zoals in de Twentse tuinen,
huidige natuurwaarden in het gebied in kaart
de Henri Dunantstraat en Sluiskade Zuidzijde een
wordt geïnfilteerd.
gebracht en advies uitgebracht over algemene
separaat hemelwatersysteem aangelegd.
- De bergings- en afvoercapaciteit in het
broedvogelsoorten, vleermuizen en het te beschermen leefgebied van de mus en egel. De gemeente zet in op natuurinclusief bouwen. In het vervolg van het plan- en ontwikkelproces worden afspraken met marktpartijen gemaakt over het vergroenen van daken en gevels en het inbouwen van nestkasten. Onderzoeksbureau Witteveen+Bos heeft het watersysteem in kaart gebracht. Westerdok ligt gemiddeld op NAP +11 meter. De kade langs het Kanaal naar Nordhorn ligt iets hoger. Het midden van het gebied vormt een kommetje dat kwetsbaar voor wateroverlast is. De bodem bestaat uit afwisselend Afbeelding 3.1 Water straat [m] bij standaard 10 leemlagen en een fijn en grofopzand met klei-bui en
enkele dunne veenlaag op 5 tot 8 meter diepte. De afstand tussen het maaiveld en het Representatief Hoog Grondwater bedraagt 0,97 meter. Het gebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel. Bij de
hemelwatersysteem wordt vergroot.
Afbeelding 3.2 weergeeft de resultaten van de stresstest met een 70 mm bui in één uur, met een Er zijn stresstesten voor een standaard en een Waar mogelijk, wordt hemelwater via goten en over extreme bui uitgevoerd. Uit de testen blijkt herhalingstijd van 1/100 jaar. Tedezien is dat berekende inundatiedieptes zijn en locaties meer straat naar groter de kanalen en/of eende waterberging kwetsbaarheid van het gebied rond de Henri buiten het knelpuntgebied Daarbij naar het verspreid. Hier geldt hetzelfde principe dat de inundatie wordt berekend vanuit hetafgevoerd. rioolstelsel Dunantstraat. Om ernstige overlast te voorkomen, moet rekening worden gehouden met de zijn er uitgangspunten hemelwater, maaiveld. Ook hiervoor zijn dezelfde knelpunten op dezelfde locatiesbeschermingszone geïdentificeerd. onderzoeksgebied is langs Het A-watergangen. Ingrepen oppervlaktewater, grondwater en afvalwater daar gebeuren in overleg met het waterschap. relatief gevoelig voor wateroverlast op straat. opgesteld. Afkoppelen
Klimaatadaptatie
Voor Westerdok geldt er inundatiedieptes tot circa 0,3 m worden berekend op de Henri Dunantstraat en Nieuwe ontwikkelingen wordendat afgekoppeld van het van de 3-30-300 regel draagt niet alleen bij aan gemengde rioolstelsel. dwarsstraten én op de Burgstraat. Hier is één risicopand geïdentificeerd waar inundatiediepte direct het voorkomen van de wateroverlast, maar ook aan de reductie van hittestress als gevolg van Hemelwaterverwerking tegen het gebouw oploopt tot boven de 0,1 m. - Nieuwbouw houdt de neerslag zo lang mogelijk
De vergroening van Westerdok aan de hand
klimaatverandering..
vast en voert die vertraagd af.
Energieneutraal - Hethet gebied rond de Henri Dunantstraat wordt Voor oostelijke deelgebied ontstaat de overlast vanuit de zelfde knelpunten maar leidt dit tot meer Het plan zet in op energieambitie Energieneutraal iets opgehoogd. wijdverspreide en diepere inundatie, en tevens tot meer risicopanden. op gebiedsniveau (BENG-100%). Onderzoeksbureau - Langs de Henri Dunantstraat worden ondiepe wadi's aangelegd.
Wadi's en infiltratie voor hemelwateropvang
Merosch heeft daarvoor een energieconcept
Afbeelding Afbeelding 3.1 Water op straat [m] bij standaard bui 10 3.2 Water op straat [m] bij 70 mm in één uur Voorbeeld van een ondiepe wadi met beplanting (Irenestraat, Amsterdam)
t een 70 mm bui in één uur, Afbeelding met een 3.2 weergeeft de resultaten van de stresstest met een 70 mm bui in één uur, met een atiedieptes groter zijn en herhalingstijd de locaties meer van 1/100 jaar. Te zien is dat berekende inundatiedieptes groter zijn en de locaties meer dt berekend vanuit het rioolstelsel verspreid.naar Hier het geldt hetzelfde principe dat de inundatie wordt berekend vanuit het rioolstelsel naar het aties geïdentificeerd. Het maaiveld. onderzoeksgebied Ook hier is zijn dezelfde knelpunten op dezelfde locaties geïdentificeerd. Het onderzoeksgebied is relatief gevoelig voor wateroverlast op straat.
m worden berekend op deVoor HenriWesterdok Dunantstraat geldt endat er inundatiedieptes tot circa 0,3 m worden berekend op de Henri Dunantstraat en dentificeerd waar de inundatiediepte dwarsstratendirect én op de Burgstraat. Hier is één risicopand geïdentificeerd waar de inundatiediepte direct tegen het gebouw oploopt tot boven de 0,1 m.
e zelfde knelpunten maar Voor leidt het dit tot oostelijke meer deelgebied ontstaat de overlast vanuit de zelfde knelpunten maar leidt dit tot meer opanden. wijdverspreide en diepere inundatie, en tevens tot meer risicopanden. Afbeelding 3.2 Water op straat [m] bij 70 mm in één uur
Water op straat (m) bij standaard bui 10 26
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Water op straat (m) bij 70 mm in één uur
27
Op gebiedsniveau
Op gebouw-, blok- en woningniveau
kan worden opgeslagen in een wijkbatterij die het net ontlast. Daarnaast zal de mogelijkheid van
Nieuwe rechtbank (Paul de Ruiter Architects)
een slim energiemanagementsysteem achter de meter worden onderzocht. Zo'n systeem stuurt de warmtepomp, zonnepanelen en laadvoorzieningen aan om netcongestie te voorkomen. De gemeente en marktpartijen zullen het energieconcept en de bijbehorende afspraken in de vervolgfase verder uitwerken. Circulair en biobased bouwen
De R-ladder uit het Nationaal Programma Circulaire WKO-bronnet
WKO-doublet
Bodemlussen
Luchtwarmtepomp
Economie geeft richting. Sloopafval krijgt een tweede leven. Nieuwbouw wordt zoveel als mogelijk circulair uitgevoerd. De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)
ontwikkeld. Dat gaat uit van goede isolatie en het
Smart grid
gebruik van duurzame energie.
Het elektriciteitsnet dient zoveel mogelijk te worden ontlast. Nader onderzoek moet uitwijzen of het dak
Duurzame warmte- en koude voorziening
en de gevels van Javapark kunnen worden benut
Het advies is om, mede gezien de bodemgesteldheid
voor duurzame energieopwekking en of die energie
in het gebied, te kiezen voor een combinatie
geeft aan wat de milieubelasting in de sloop-, bouwen onderhoudsfase is. De grenswaarde is 0,8 per m2 bruto vloeroppervlak voor een nieuwbouwwoning en 1,0 per m2 bruto vloeroppervlak voor een kantoor of soortgelijk gebouw groter dan 100 m2. Het Rijk heeft een herziening van de MPG
van collectieve en individuele bodemlussen op
aangekondigd met als doel om het gebruik van
blokniveau. Deze warmte-koude oplossing sluit
hernieuwbare, biologische, afbreekbare en/of
goed aan bij de fasering, omvang en variatie
herbruikbare materialen te stimuleren. De gemeente
van de bouwblokken en heeft financieel-
zet nu al stappen en heeft de intentieovereenkomst
technische voordelen ten opzichte van een
Collage van biobased materialen
Biobased (ver)bouwen in Twente ondertekend. Ook
grootschalige gebieds-WKO. Een oplossing met
het Rijk laat met de nieuwe, biobased rechtbank zien
luchtwarmtepompen zou in theorie ook mogelijk
dat het haar menens is. Die inzet krijgt in Westerdok
zijn, maar dat brengt het risico van overlast voor de
een vervolg. Het streven is een verdubbeling van het
omgeving met zich mee. Deze oplossing is daarom
aandeel biobased materialen (MPG 0,6 of lager).
op dit moment ongewenst.
De gemeente doet onderzoek naar het gebruik van Twentse, biobased materialen in de openbare ruimte
Zonnepanelen
en maakt dit tot een prioriteit in ontwikkeltenders
De energieambitie Energieneutraal is haalbaar op
voor de eigen gronden. Aan partijen die nu al een
gebiedsniveau, mits 70% van het totale dakoppervlak
positie hebben wordt gevraagd om de toepassing
voor PV wordt benut. Het grote dakoppervlak met
van hout, grasvezel, hennep, bamboe, stro, wol en
dito opbrengst van de laagbouw draagt zo bij aan
andere natuurlijke materialen serieus te onderzoeken
het kleine dakoppervlak met dito opbrengst van de
en waar mogelijk toe te passen.
hoogbouw. Zonnepanelen mogen ook in de gevel worden opgenomen. Dat moet dan wel op een esthetisch verantwoorde wijze gebeuren. Indicatieve locatie trafo's 28
Westerdok Stedenbouwkundig plan
29
Bereikbaarheid Westerdok ligt tussen het intercitystation, de binnenstad en het water. Het is een ideale locatie voor doelgroepen die waarde hechten aan voorzieningen op loopafstand en een perfecte bereikbaarheid per fiets, bus en trein. Het gebied heeft ook recreatieve potentie. Want is het Kanaalpark eenmaal aangelegd, dan wandel je vanaf het station zo het prachtige buitengebied van Almelo in.
meer ruimte voor voetgangers en fietsers. De huidige
Fietsnetwerk
Indicatieve locaties fietsparkeren bezoekers
omrijlus via Haven Noordzijde wordt overbodig, zodat ook de kruising met de Brugstraat een stuk veiliger kan worden vormgegeven. Binnen het gebied wordt een micronetwerk van straatjes en doorsteekjes aangelegd. Die verbeteren
De Grenzen
de ‘doorbloeding’ en stimuleren de interactie tussen buurtbewoners. Het wordt ontworpen met inclusiviteit
Brugstraat
Henri Dunantstraat
in gedachten. Zo zijn de paden toegankelijk voor iedereen, ook voor mensen met een beperking. En voor een veilig gevoel op straat is er gedacht aan
Onderzoeksbureau Goudappel heeft het Mobiliteitsprogramma van Eisen Westerdok opgesteld. De prioritering van het STOMP-principe is leidend: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a service en Privé auto.
Boddenstraat
goede verlichting, voldoende ‘ogen op straat’ en levendige functies in de plint. Trappen
De F35 loopt nu nog over de Egbert Gorterstraat,
Stationsstraat
Haven Noordzijde en De Grenzen. De verbrede Stationsstraat biedt ruimte voor een logischer tracé,
Stappen
De Grenzen en Haven Noordzijde worden autovrij en ingericht als groen voetgangersgebied aan het water. Om dat te bereiken wordt de Stationsstraat twee richtingen. De verbreding van het straatprofiel maakt dat mogelijk. De nieuwe inrichting verbetert de verblijfskwaliteit rond het station met substantieel
namelijk via de Stationsstraat naar De Grenzen. De fietsroute langs de Brugstraat naar de noordelijk gelegen scholen wordt gehandhaafd. De Sluiskade Zuidzijde krijgt, als onderdeel van het Parklint, het karakter van een recreatieve wandel- en fietsroute naar het buitengebied.
De Henri Dunantstraat verbindt het fietspad langs de
met het Regionaal Verkeer Model Overijssel
Brugstraat met De Grenzen/F35. Deze fietsverbinding
(RVMO) en geconcludeerd dat het mogelijk is. In de
neemt de rol van Haven Noordzijde als route tussen
vervolgfase zal het ontwerp verder worden uitgewerkt
de binnenstad en Indië over. De Henri Dunantstraat
tot een verkeerskundig detailontwerp aan de hand
wordt tevens de hoofdontsluiting van de wijk. De
van een simulatie van de kruising Stationsstraat-
snelheid gaat naar 30km/u en fietsers en auto’s
Egbert Gorterstraat. De uitkomsten daarvan kunnen
mengen op dezelfde rijbaan. Bewoners fietsen
van invloed zijn op de maatvoering van boogstralen,
vanaf de Henri Dunantstraat gemakkelijk naar hun
de exacte situering van oversteekplekken en andere
inpandige fietsenstalling. Bezoekers kunnen hun fiets
verkeerskundige details.
in de openbare ruimte kwijt. Openbaar vervoer
HET STOMP-PRINCIPE
Mobility as a service
Javapark heeft de potentie om uit te groeien tot
Het bus- en treinstation liggen op enkele minuten
een regionale hub, want dichtbij het station, en een
lopen. De mogelijke vernieuwing en uitbreiding van
wijkhub want gunstig gelegen ten opzichte van
het station is het onderwerp van onderzoek door
Westerdok. De huidige parkeergarage fungeert als
ProRail, verschillende vervoersmaatschappijen en
P+R en wordt gebruikt door abonnementhouders van
Rijk, provincie en gemeente. De uitkomsten worden
Dimence. De maximale bezetting ligt op 260 van de
later in 2025 verwacht. Het Stedenbouwkundig
345 plekken. De werkelijke bezetting valt aanzienlijk
plan anticipeert hierop door speelruimte voor
lager uit. Op werkdagen schommelt de bezetting
uiteenlopende oplossingen te houden.
rond 50%. Dat biedt ruimte om ook de bezoekers van Westerdok hier te laten parkeren. Daarnaast
30
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Onderzoeksbureau Goudappel heeft de verbrede
is het een kans om het aanbod met deelvervoer
Stationsstraat met twee richtingen doorgerekend
uit te breiden. In de praktijk vind je in dergelijke 31
hubs ook vaak kleinschalige voorzieningen, zoals
blijft de ontsluiting van de bestaande buurt, inclusief
fietsreparatie, pakketkluizen, zorgfuncties, wasbar
de watervilla’s aan de Havenkade. De aansluiting
en flexwerkplekken. Dat is niet alleen handig, maar
Brugstraat-Henri Dunantstraat is gecheckt en
draagt ook bij aan de levendigheid en sociale
moet worden aangepast. Het verkeer vanuit de
veiligheid van deze plek die nu door sommige
Henri Dunantstraat linksaf de Brugstraat op, moet
gebruikers in de avonduren wordt gemeden.
middenop de weg kunnen wachten, zonder de
Autoverkeer
Calamiteitenroute Sluiskade ZZ
Westerdokstraat
hoofdstroom te blokkeren.
Brugstraat
Zijn alle woningen gerealiseerd en parkeren alle bezoekers van deze woningen en de voorzieningen in
Binnen het gebied is de auto te gast. De woon-,
Javapark, dan kan de huidige garage eventueel met
verblijfs- en erftoegangswegen worden 30km/u of
een extra laag (+ 90 plekken) worden uitgebreid.
15km/u. Nood- en hulpdiensten mogen in geval van
Henri Dunantstraat
calamiteiten de F35 gebruiken. De nieuwe loop- en
Privé auto
fietsbrug over het kanaal naar Nordhorn wordt daar
De verbrede Stationsstraat ontsluit het gebied
geschikt voor gemaakt. Om sluipverkeer tussen
tussen spoor en kanaal. De Henri Dunantstraat
de bestaande buurt en de Henri Dunantstraat te
ontsluit de nieuwbouw in het hart van het gebied
voorkomen, komt er een knip in de Achtzaligheden.
plus bestaande instellingen en bedrijven (Dimence,
Die verandert van een brede bedrijfsontsluiting in een
brandweerkazerne, Welkoop). Sluiskade Zuidzijde
autovrije loopverbinding.
Stationsstraat
Doorsnede Henri Dunantstraat
Wonen
Parkeren
nieuwbouw gebeurt in halfverdiepte of ondergrondse
Bewoners van de bestaande buurt blijven op eigen
garages onder woningen en/of binnentuinen.
erf en/of op straat parkeren. Bewoners van de
Uitzondering is het bestaande parkeerterreintje
Malderhof (hoek Brugstraat-Sluiskade Zuidzijde)
tussen de Brugstraat en Achtzaligheden dat wordt
beschikken over een ondergrondse parkeergarage.
uitgebreid tot een klimaatadapatief parkeerhof met een open, groene verharding. In de openbare ruimte
Wonen
Westerdok is een echte OV-locatie met bijbehorende
en de garages zijn voldoende laadvoorzieningen te
parkeernorm die in de Ontwikkelvisie is vastgesteld.
vinden. Bij nieuwe ontwikkelingen is minimaal 10% van
sociale huur 0,4 pp per woning
de parkeerplaatsen voorzien van een laadpunt voor +0,3 pp voor bezoekers
middenhuur / goedkope koop
Bewoners zonder auto en bewoners die gewend
vrije sector
zijn aan een tweede auto kunnen gebruik maken +0,3 pp voor bezoekers
van deelvervoer. Er komen deelauto’s dichtbij huis,
De groene inrichting van de openbare ruimte is
plek in de garage vlakbij huis. In Javapark, waar de
een impuls voor de gezondheid van bewoners, voor de ontmoeting en het spelen en de wateropvang. Voorwaarde is dan wel dat er zo min mogelijk op
32
Westerdok Stedenbouwkundig plan
voor de fiets.
0,7 tot 1,0 pp per woning +0,3 pp voor bezoekers 1,0 pp per woning
20 m
elektrische voertuigen. Dat geldt ook voor laadpunten
op straat en/of op een daarvoor gereserveerde bezoekers parkeren, komt een aanvullend aanbod van deelvervoer waar bewoners en bezoekers gebruik van kunnen maken.
straat wordt geparkeerd. Het parkeren van de
33
Transformatie Javapark tot hub
De invoering van betaald parkeren in Westerdok kan leiden tot een overloopeffect in wijken zoals Indië en Rosarium. Nader onderzoek moet uitwijzen op welke manier dat het beste voorkomen kan worden.
parklint
Westerdok is het hart van het Kanaalpark. Buro Sant en Co heeft voor dit park een visie met vier ambities opgesteld. De ambities zijn vertaald in een ruimtelijk
Bijzonderheden
In de openbare ruimte komen parkeerplaatsen voor mensen met een handicap. Daarnaast komen er laad- en losplekken waar de pakketbezorger, verhuizer ed. kortstondig mag parkeren. Bij de nieuwe rechtbank wordt het laden & lossen bijna volledig binnen het gebouw opgelost. De straalwagen van de Inspiratie: Park 'n' Play in Kopenhagen
Openbare ruimte
NOS staat op de stoep en de nood- en hulpdiensten waar zij dat nodig vinden. Het plan voorziet verder in een nieuw haal & brengcircuit bij Dimence met toegang tot de parkeervoorziening onder de nieuwbouw. Daar bevinden zich maximaal 35 parkeerplaatsen voor de instelling. De routering van en naar de brandweerkazerne blijft hetzelfde. Deze instelling houdt 8 parkeerplaatsen in de openbare ruimte; het overige parkeren moet op eigen erf worden opgelost.
twentse tuinen
beeld dat richting geeft aan sfeer, inrichting, gebruik en beplanting van de openbare ruimte. Een samenhangend en natuurlijk palet met Twentse zandtonen is de basis. Materialen variëren, maar
nautisch park
vormen een harmonieus geheel.
brugstraat
Parkkade De Haven Nood- en Zuidzijde wordt een groene
parkkade
loper die Westerdok met de binnenstad verbindt. Deze Parkkade krijgt binnen het plangebied, tussen Brugstraat en jachthaven, een ingetogen, stedelijk
STATIONSSTRAAT
karakter. De harde kades bij de brughoofden worden gehandhaafd, daartussen komen zachte, natuurlijke
Parkkade Nautisch Park Parklint Twentse Tuin Stationsstraat Brugstraat
plekken aan het water. Bij de harde kades horen vaste planten, bij de zachte oevers een kruidenen waterrijke beplanting. Een mix van bomen aangevuld met verspreide heesters accentueert de
De verschillende sferen van de openbare ruimte
recht lijn van de Parkkade op een subtiele manier. De padenstructuur is fijnmazig en bestaat uit
Voor nieuwe werkfuncties en voorzieningen wordt
doorlopende voet-, gevel- en vlonderpaden. Ter
de parkeernorm uit de binnenstad gevolgd. De
P
nieuwe rechtbank krijgt de beschikking over een eigen ondergrondse parkeergarage. Bezoekers van
Ambities Kanaalpark
P
de andere bedrijven en voorzieningen parkeren in
P
Javapark. Westerdok is nu nog een blauwe zone. Deze winkelgebieden waar bezoekers ‘even’ moeten zijn.
P
Westerdok wordt echter een gemengd stedelijk gebied met de nadruk op wonen. De keuze voor betaald parkeren is in dat geval beter passend. De
P
van de bestaande buurt krijgen, met uitzondering
P
heeft bepaald. In het Kanaalpark worden die verschillende lagen en verhalen benut om de lokale
waarin de auto best dominant is. In het Kanaalpark wordt juist ingezet op betere verbindingen voor wandelaars, fietsers en buitenspelers en -sporters
identiteit en trots te versterken.
van alle leeftijden.
#2 Een robuust park met beleefbare natuur
#4 Een aantrekkelijk park om te verblijven
Almelo wordt omringd door een prachtig
Almelo kent een verscheidenheid aan functies die
Kanaalpark wordt al die groene pracht weer dichter
bewoners krijgen geen vergunning; zij parkeren in de
bij de stadsbewoners gebracht, hetgeen aan hun
eigen parkeervoorziening. Indicatieve locaties doelgroepenparkeren Westerdok Stedenbouwkundig plan
Almelo heeft een fijnmazige stedelijke structuur
bekenlandschap met waardevolle natuur. In het
van de Maldershof, een parkeervergunning. Nieuwe
34
Almelo heeft een bijzondere landschappelijke
P
inkomsten vloeien bovendien naar de gemeente, waaruit het toezicht kan worden betaald. Bewoners
#3 Een luw en verbonden park
ondergrond die de menselijke activiteiten sterk
P
vorm van parkeerregulering is ooit bedacht voor
#1 Een gelaagd park met karakter
gezondheid bijdraagt.
echter niet altijd met elkaar en de openbare ruimte samenwerken. Het Kanaalpark geeft aanleiding om functies iets beter te clusteren, zodat er speciale plekken ontstaan.
35
PARKKADE
Sluiskade Z.Z. Parklint
Westerdokstraat Twentse Tuin
NAUTISCH PARK
De Grenzen Nautisch Park
Henri Dunantstraat Nautisch Park
PARKLINT
Florence Nightingale Twentse Tuin
Haven Parkkade
TWENTSE TUINEN 36
Westerdok Stedenbouwkundig plan
VOORLOPIG ONTWERP KANAALPARK / WESTERDOK
37
hoogte van Dimence stroomt overtollig regenwater
en blijft de derde nautische plek. In het plan wordt
het kanaal in. Dat gegeven wordt aangegrepen
de mogelijkheid opengehouden om daar een speels
om een bijzondere verblijfsplek te creëren, een
trekpontje naar de, grotendeels geprivatiseerde,
amfitheater waar bewoners, medewerkers en
Havenkade te maken.
bezoekers heerlijk van het water kunnen genieten. Parklint
Detailuitwerking en impressie amfitheater bij Dimence 38
Westerdok Stedenbouwkundig plan
Nautisch Park
De Sluiskade Zuidzijde heeft dankzij de zachte oevers
Het Nautisch Park maakt de jachthaven tot het
van het kanaal naar Nordhorn een landschappelijk
hart van Almelo Waterstad. Het ontwerp zet in
karakter. Dit Parklint krijgt binnen het plangebied een
op het vergroenen en openbaar maken van de
nog natuurlijker inrichting met voldoende ruimte om
zuid- en oostoever als recreatieve bestemming
te wandelen, spelen en vissen. Nieuwe bruggen in
voor bewoners van Westerdok en bezoekers uit
de Brugstraat en de Grenzen maken het bovendien
de binnenstad. Het gebied krijgt een stoer-groen
mogelijk om hier te suppen, kanoën en met een
karakter met harde kades en grote, verspringende
sloepje te varen. Op de kant wordt overbodige
plantenvakken en een losse bomenstructuur,
verharding weggehaald en vervangen door grassen
waarin open en gesloten zones elkaar afwisselen.
en kruiden in de droge delen en waterrijke beplanting
De doorgaande fietsroute voegt zich in het park, de
in de natte zones. Vitale bomen worden behouden en
verspringende voetpaden liggen vrij in het groen. Een
aangevuld met nieuwe exemplaren en los verspreide
kadepad verbindt de drie nautische verblijfsplekken
heesters. De lager gelegen weg is bedoeld voor
met elkaar. De eerste is de waterspeelplaats bij De
bestemmingsverkeer en recreatief fietsverkeer. Hoog
Grenzen. De tweede het licht verhoogde terras rond
op de oever komt een halfverhard voetpad met langs
de iconische toren bij de Stationsbrug. De omgeving
het water een oeverpad dat doe- en verblijfsplekjes