Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Stadskade - bijlage 1 - Stedenbouwkundig Plan

Rijk vorm gegeven gevels gaan een levendige relatie aan met de openbare ruimte - Kings Cross R, Londen (ontwerp: Maccreanor Lavington).

5. BEELDKWALITEIT

051

plint. Er moet worden voorkomen dat er gesloten geveldelen grenzen aan de openbare ruimte. • Gevels zijn rijk vormgegeven, met bijvoorbeeld erkers, balkons en loggia’s, om een optimale interactie met de openbare ruimte en leven op straat te faciliteren. • Erkers en balkons steken max. 1.5m uit de rooilijn en bevinden zich in gevels grenzend aan de openbare ruimte pas vanaf de tweede verdieping. Materialisering en detaillering Tussen de verschillende architectonische eenheden is de architectuur door eenheid in materiaal en een zorgvuldige detaillering in samenhang.

Individuele entrees op de begane grond en een overgangszone zorgen voor een levendige relatie met de openbare ruimte - De Martinus, Arnhem (ontwerp: De Zwarte Hond).

• Een zorgvuldig gekozen selectie van bakstenen

met warme bruin- of roodtinten vormt het hoofdmateriaal van gevels aan zowel de openbare ruimte als de binnentuinen. • De baksteen gevel krijgt aan alle gevels een rijke uitstraling door verbijzondering in metselverbanden en/of diepliggend voegwerk. • De detaillering is zorgvuldig en ingetogen. Zo worden kozijnen en hemelwaterafvoer zorgvuldig meeontworpen met de architectuur van de woning. • Er wordt extra aandacht gevraagd voor keuze, detaillering en inpassing van elementen als deurbel, brievenbus en hemelwaterafvoer. Deze worden zorgvuldig ingepast in het gevelontwerp.

Entreelobbys met publieke functies of collectieve voorzieningen voor bewoners verlevendigen de openbare ruimte - Kings Cross R5, Londen (ontwerp: Maccreanor Lavington).

Natuurinclusief bouwen Zorgvuldige ingrepen zorgen ervoor dat gebouwen een volwaardige plaats in het ecosysteem innemen. • Daken worden gebruikt voor energieopwekking of

worden groen ingericht als natuurtuin of dakterras.

• Bij het ontwerp van zowel de gevels als de

overgang tussen woning en openbare ruimte/ binnentuin vormt natuurinclusiviteit een centraal thema. Ontwerpingrediënten zijn onder meer pergola’s, staal-draden waar groen aan kan groeien en nestplaatsen. • Elk gebouw wordt voorzien van ten minste twee nestplaatsen voor vogels of vleermuizen.

Binnentuinen zijn toegankelijk door poorten die onderdeel zijn van het hoofdvolume - Spaandammerhart, Amsterdam (ontwerp: Marcel Lok_Architect & Korth Tielens Architects).

STADSKADE ALMELO

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

5.2 Renovatie bestaand vastgoed Stadskade Noord Dit stedenbouwkundig plan biedt ruimte voor aanpassing van twee woongebouwen van Sint Joseph gelegen aan de Rosa Luxemburgstraat en de hoek Het Baken-Stadhuisplein. Bij aanpassing zal in beeldtaal worden aangesloten op de nieuwbouw in de Stadskade Noord. Aanpassing gevels grenzend aan de openbare ruimte Dit stedenbouwkundig plan biedt ruimte voor een mogelijke optopping van de woongebouwen en sorteert voort op aanpassing van de plint van het woongebouw aan de Rosa Luxemburgstraat. • Een eventuele optopping wordt gecombineerd met esthetische verbetering van de gevel grenzend aan de openbare ruimte. Hiervoor gelden dezelfde uitgangspunten als de nieuwbouw van Stadskade Noord. Zo vormt een zorgvuldig gekozen selectie van bakstenen met warme bruin- of roodtinten het hoofdmateriaal van de gevel. De baksteen gevel krijgt een rijke uitstraling door verbijzondering in metselverbanden en/of diepliggend voegwerk. • Dit stedenbouwkundig plan sorteert voort op aanpassing van de plint van het woongebouw aan de Rosa Luxemburgstraat. Deze wordt geprogrammeerd met levendige functies en wordt esthetisch aangepast doordat het een transparant karakter krijgt met royale raampartijen. • De plint krijgt diepte doordat gevelopeningen teruggelegen zijn en benadrukt worden door een kader van uitstekende bakstenen of andere hoogwaardige materialen.

• Door het creëren van openbare ruimte aan de waterkant van de Havenpassage kunnen deze plinten worden geactiveerd en de gevels worden herontwikkeld.

Een eventuele optopping wordt gecombineerd met esthetische verbetering van de gevel, daarbij wordt aansluiting gezocht op de nieuwbouw - Brusselplein, Utrecht (ontwerp: De Zwarte Hond).

De plint grenzend aan de Rosa Luxemburgstraat wordt geprogrammeerd met levendige functies en krijgt een transparante en uitnodigende uitstraling - Brusselplein, Utrecht (ontwerp: De Zwarte Hond).

Aansluiting gevels grenzend aan de binnentuin De bestaande binnenruimten aan de achterzijde van de woongebouwen zullen transformeren tot groene binnentuinen. • Een eventuele optopping of andere vorm van renovatie van de woongebouwen wordt gecombineerd met kwaliteitsverbetering van de gevel grenzend aan de binnentuin. Hierbij wordt kleurstelling tussen hoofdmateriaal en geveltoevoegingen zoals deuren, balkons, galerijen en noodtrappen nadrukkelijk op elkaar afgestemd waardoor een evenwichtig en rustig gevelbeeld ontstaat.

Bij verbetering van gevels aan de binnentuin zorgt afstemming van kleur van de gevel met toevoegingen zoals balkons en trappen voor een rustig beeld - Grunobuurt, Groningen (ontwerp: De Zwarte Hond).

5. BEELDKWALITEIT

053

5.3 Binnentuinen In de noordzijde van de Stadskade vormen semi-openbare binnentuinen het verlengstuk van de woning. De inrichting is zo groen als mogelijk, biedt ruimte voor ecologie en stimuleert sociale interactie tussen de buurtbewoners. Inrichting Bij de inrichting van de binnentuin smelten thema’s als kunst, cultuur en natuurinclusiviteit samen. • Er grenzen verschillende gebouwen met verschillende eigendomsstructuren aan de binnentuinen. Desondanks wordt elke binnentuin als eenheid ontworpen met doorgaande padenstructuren en een samenhangend landschappelijk ontwerp. Hekwerken als afscheiding tussen eigendomsgrenzen zijn niet toegestaan, eventueel noodzakelijke afscheidingen zijn bij uitzondering enkel toegestaan in de vorm van hagen. • Kunst en cultuur staan centraal bij de inrichting van de binnentuinen, dit bijvoorbeeld door ze in te richten als beeldentuin. • Bij de inrichting van de binnentuinen staat ook natuurinclusiviteit centraal, bijvoorbeeld met een gevarieerde groeninrichting en insectenhotels. • Een houten berging in haar natuurlijke kleur vormt een onderdeel van het ontwerp van de overgang tussen het privédomein en de binnentuin. • Het beheer van de binnentuinen zal via een VVE constructie worden georganiseerd.

Binnentuinen worden maximaal groen ingericht en vormen zowel een verlengstuk voor aangrenzende woningen als een publieke ruimte Heel Europa, Purmerend (ontwerp: DELVA Landscape Architecture & Urbanism).

Toegankelijkheid en overgangen Elke binnentuin wordt voorzien van ten minste één collectieve

In de binnentuinen ontmoeten buurtbewoners elkaar, ook wordt een aantrekkelijk leefklimaat gerealiseerd voor dieren en insecten. • De toegangen naar de binnentuinen hebben een groene en uitnodigende uitstraling en worden voorzien van een ontworpen poort. • De binnentuinen worden ingericht als gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners, maar is overdag publiek toegankelijk. • Er wordt extra aandacht gevraagd voor de overgang tussen collectief/openbaar en privé. De overgang krijgt een landschappelijk karakter in de vorm van brede groene borders. De borders worden eventueel aangevuld met hagen als directe scheiding tussen collectief/ openbaar en privé. Hekwerken zijn niet toegestaan.

voorziening zoals een buurtkas voor bewoners - Deeltuin, Utrecht (ontwerp: DELVA Landscape Architecture & Urbanism).

De binnentuin wordt ingericht en gebruikt als kunstexpositie, bijvoorbeeld in de vorm van een beeldentuin - Shakespeare’s New Place, Engeland (ontwerp: Gillespies).

STADSKADE ALMELO

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

5.4 Nieuwbouw Stadsbaken De bestaande parkeergarage Stadsbaken zal plaats maken voor nieuwbouw welke een sterke visuele samenhang krijgt met de overige nieuwbouw aan de noordzijde van de Stadskade. Parkeergarage en woongebouwen vormen een samenhangend ensemble. OEVERTUINEN IJSSELSTEIN

WERKSESSIE

01.03.2024

27

Straatbeeld Een samenspel tussen sterk herkenbare ritmiek van verticale gevelelementen en een daaraan ondergeschikte horizontale gevelgeleding zorgt voor schaalverkleining van de parkeergarage. Straatbeeld • De gevels van de parkeergarage die grenzen aan het Stadhuisplein en de nieuwe verbinding tussen de Rosa Luxemburgstraat en het Stadhuisplein bestaat uit de basis in een rijke warme bruine of rode bakstenen gevel en zoekt daarmee een nadrukkelijke relatie met de overige nieuwbouw. • De gevels grenzend aan de binnentuin bestaat uit een basis van een combinatie van hout en gevelgroen dat geworteld is in de volle grond. • Een deel van de plint wordt voorzien van een publieke fietsenstalling waarvan de in/uitgang voor voetgangers is gelegen aan de nieuwe verbinding tussen de Rosa Luxemburgstraat en het Stadhuisplein. Op de plekken waar de fietsenstalling gekoppeld is aan de gevel, krijgt deze gevel een transparant karakter met royale raampartijen. Gevelontwerp • Een rustige gevelindeling aan zowel de openbare ruimte als de binnentuin vormt de basis voor het ontwerp en zorgt voor schaalverkleining van de gevel. • Er wordt extra aandacht gevraagd voor het gevelontwerp aan de nieuwe verbinding tussen de Rosa Luxemburgstraat en het Stadhuisplein. Deze gevel wordt bij voorkeur ingepakt met woningen.

Alternatieve oplossing is een rijk vormgegeven bakstenen gevel met trappartijen aan de buitenzijde van de gevel die bovengelegen parkeerverdiepingen ontsluiten. • Grotere gesloten geveldelen worden voorzien van rijke geveldecoraties of metselwerk-kunst en dragen daarmee bij aan de culturele identiteit van de Stadskade. • Gevels grenzend aan zowel de openbare ruimte worden voorzien van een in de architectuur meeontworpen entree voor voetgangers.

Tegen westgevel van de parkeergarage worden woningen ontwikkeld - Parkeerhuis, Nijmegen (ontwerp: Korthtielens architecten).

Het onderstel deel van de plint wordt uitgevoerd in baksteen en voorzien van zitelementen en groenvakken - Parkeerhuis, Nijmegen (ontwerp: Korthtielens architecten).

Gevels grenzend aan de binnentuinen bestaan uit een combinatie van hout en vergroening - Tsukuba, Japan (ontwerp: Toda)

5. BEELDKWALITEIT

• Plinten grenzend aan zowel de openbare ruimte als de binnentuin worden voorzien van in de architectuur geïntegreerde zitelementen. • Directe uitstraling van verlichting in de parkeergarage en koplampen van gemotoriseerde verkeer wordt richting omliggende woningen, door de indeling van de gevel, zo veel mogelijk vermeden. • De in- en uitrit van de parkeergarage bevindt zich aan het Stadhuisplein en is als zelfstandig element herkenbaar. De in- en uitrit en wordt meeontworpen met de architectuur en sluit aan bij de ritmiek het totale gevelontwerp. • Vereiste elementen zoals slagbomen en hellingbanen bevinden zich inpandig.

055

De in- en uitrit van de parkeergarage wordt gesitueerd aan het Stadhuisplein en is zorgvuldig geïntegreerd in de gevel Grunubuurt, Groningen (ontwerp: De Zwarte Hond).

Interieur De binnenzijde van de parkeergarages straalt door eenduidig kleurgebruik rust uit. • Binnen de parkeergarages zorgt eenduidig kleurgebruik van plafond, wanden, parkeervakken en wegen voor een rustig en samenhangend beeld. • Door afstemming in (kleur van) materiaal onstaat een vloeiende overgang tussen de binnenzijde van de parkeergarage en de openbare ruimte. Techniek

Grotere gesloten geveldelen worden voorzien van geveldecoraties of metselwerk-kunst en versterken daarmee de culturele identiteit

Toevoegingen aan het gevelontwerp ten behoeve van techniek zijn integraal onderdeel van de architectuur. • Nutsvoorzieningen, toegangen tot logistiek en technische ruimtes zijn geïntegreerd in het (gevel) beeld en sluiten qua kleur- en materiaalgebruik aan bij de architectuur van het gebouw. • Overige technische installataties zijn zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. • Zonnecollectoren en andere technische voorzieningen op het dak vormen een integraal onderdeel van de architectuur en zijn niet nadrukkelijk zichtbaar vanaf de openbare ruimte doordat deze op tenminste twee meter afstand van de rand van de dakrand zijn gesitueerd. • Zonnecolletoren, voor zover aanwezig in de gevels, worden geïntegreerd in het gevelontwerp.

van de Stadskade - Element, Amersfoort (ontwerp: De Zwarte Hond).

Een fietsenstalling als onderdeel van de plint van de Stadsbaken Studentenhuisvesting, Eindhoven (ontwerp: Office Winhov)

STADSKADE ALMELO

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

5.5 Havenpassage De Havenpassage zal een grote transformatie ondergaan. Van een naar binnengekeerd pand met een sleets karakter naar een smaakmaker voor de binnenstad van Almelo waar cultuur, parkeren en andere functies samensmelten in een bijzonder gebouw. Gevel waterfront Aan het waterfront presenteert de Havenpassage zich met een bijzonder gevelontwerp en een levendige programmering. • De gevel aan het waterfront krijgt waar het achtergelegen programma het mogelijk maakt een sterk transparant karakter waardoor de functie in de bebouwing een directe relatie aan gaat met de nieuwe verbinding tussen het Kloosterhofpad en de Klara Zetkinstraat. • De nieuwe voetgangersentree naar de parkeergarage, de gevel op de begane grond en een eventuele optopping worden in sterke samenhang met elkaar ontworpen. • De gevel bestaat in de basis uit glas en een bijzonder materiaal, zoals bijvoorbeeld rijk gedetailleerd metselwerk, metaal of hout. • Gesloten geveldelen worden verbijzonderd met metselwerk-kunst, decoratieve perforaties of andere bouwkundige verbijzonderingen. • Het gevelontwerp volgt logisch uit de technische opbouw van de Havenpassage. Dit betekent een gevelontwerp met een heldere ritmiek. • Het groen van de daktuin is, bijvoorbeeld door overhangende beplanting, zichtbaar vanaf de openbare ruimte.

• Er wordt extra aandacht gevraagd aan de verlichting van de gevel, deze moet het bijzondere karakter van het gebouw versterken.

De gevel aan het water krijgt een bijzonder karakter, bijvoorbeeld door decoratieve perforaties in de gevel - Kunstenpand, Rotterdam (ontwerp: De Zwarte Hond).

De gevel heeft waar het achtergelegen programma het mogelijk maakt een transparant karakter - Parkeerhuis Nijmegen (ontwerp: Korthtielens architecten).

Trappartij waterfront Een openbare trappartij langs het water vormt een nieuwe verbinding tussen het Kloosterhofpad en het parkeerdek met een publieke daktuin. • De trappartij heeft een breedte van circa zeven tot acht meter breed en loopt parallel aan het water. • De trappartij wordt voorzien van royale zitplekken en groenvakken. Ook functioneert het als tribune met zicht op het water en het Marktplein. De entree naar de parkeergarage is mee-ontworpen binnen de architectuur van de gevel en heeft door transparantie een sociaal veilig karakter - New Castle, Amerika (ontwerp: Perkins&Will)

5. BEELDKWALITEIT

057

Gevel De Werf De aanpassing van de in- en uitrit van de parkeergarage maakt ruimte voor de ontwikkeling van de Havenpassage aan De Werf. • Aanpassing van de gevel op de begane grond die volgt uit aanpassing van de in- en uitrit naar de parkeerkelder wordt in sterke samenhang met een eventuele optopping ontworpen. • Een nieuwe (publieke) functie op de begane grond krijgt een directe relatie met de openbare ruimte. Dit door situering van entrees aan de openbare ruimte en transparante delen in de gevel. • De gevel krijgt een eenduidige materialisering die in de basis bestaat uit een rode baksteen waarmee aansluiting wordt gevonden met het naastgelegen appartementengebouw de Kloosterhofflat en het kantorenpand aan De Werf. • De bakstenen gevel krijgt een rijke uitstraling door verbijzondering in metselverbanden en/of diepliggend voegwerk.

De trappartij aan de waterzijde heeft een royale maatvoering en is voorzien van groen en zitplekken - Sheikh Nahyan Centre, Libanon (ontwerp: Fouad Samara Architects).

Fly-over Kloosterhofpad De fly-over over het Kloosterhofpad die beide parkeerdekken van de Havenpassage met elkaar verbindt zal vanwege technische redenen worden aangepast. Deze aanpassing zal worden gecombineerd met een esthetische kwaliteitsimpuls.

De landhoofden van de fly-over over Kloosterhofpad worden voorzien van een roodbruine bakstenen bekleding Papiermolenburg, Groningen (ontwerp: Syb van Breda & Co architectsl)

• De landhoofden worden voorzien van een bakstenen gevel met warme roodbruine kleurstelling. • De binnenzijde van de tunnel wordt uitgevoerd in een lichte kleurstelling. Ook wordt er extra aandacht gevraagd voor verlichting die het gevoel van sociale veiligheid versterkt. • De binnengelegen gevels worden voorzien van culturele uitingen in de vorm van metselwerkkunst, betonkunst of andere bouwkundige verbijzonderingen.

STADSKADE ALMELO

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

6

Fasering ontwikkeling Om ambities waar te maken is er een goede samenwerking nodig tussen de verschillende belanghebbende partijen, waarbij eenieder eigenaarschap en medeverantwoordelijkheid pakt.

Park de Oude Vaart, Rogat - ontwerp: Polyfern

5. FASERING ONTWIKKELING

059

STADSKADE ALMELO

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

6.1 Fasering De Stadskade zal een flinke transformatie ondergaan; van een onaantrekkelijke entree van de binnenstad naar een plek waar cultuur, wonen en ander levendig programma samensmelten in een groene openbare ruimte. Publiek-privaat gestuurde gebiedsontwikkeling Markt en overheid zullen binnen de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden in de Stadskade nauw samenwerken. Een deel van de vastgoedontwikkelingen en -transformaties zullen door private partijen worden opgepakt. Hierbij is de gemeente verantwoordelijk voor het meegeven van stevige ontwikkelkaders, het op gang brengen van noodzakelijke voorinvesteringen en geven van het goede voorbeeld, onder meer door de aanleg van kwalitatieve openbare ruimten. Ook zal er kostenverhaal plaatsvinden, opdat een ieder een evenredig deel betaald voor de ruimtelijke ontwikkeling (waaronder de openbare ruimte) Ontwikkelstappen: fasering en prioritering De ontwikkeling van de Stadskade zal meerdere jaren duren. Elk van de deelontwikkelingen heeft een eigen dynamiek en ontwikkelsnelheid. De fasering wordt bepaald op basis van grondeigendommen en marktomstandigheden. Voor de delen waar de gemeente geen grondbezit heeft, waaronder de voormalige ABN Amro op de hoek van de Rosa Luxemburgstraat en Het Baken ligt de bal bij huidige grondeigenaren en eventuele andere initiatiefnemers. De gemeente heeft een faciliterende rol in deze.

Wel zal de gemeente mede met dit stedenbouwkundig plan en uitwerking ervan een belangrijke rol innemen in het bepalen van de ruimtelijke en programmatische koers van deze ontwikkelingen.

Fase I: Sloop van de voormalige ANWB locatie en start van herinrichting kade.

In hoofdlijnen zal de volgende fasering worden gehanteerd voor de ontwikkeling van de Stadskade: Fase I - sloop voormalig pand ANWB Als eerste zal het voormalige pand van de ANWB op de hoek van de Rosa Luxemburgstraat en de Hagenstraat worden gesloopt en worden ingericht als bouwplaats voor de verdere ontwikkeling. Fase II: Transformatie van de Havenpassage en verbetering van de openbare ruimte aan de zuidzijde.

6. FASERING ONTWIKKELING

061

Fase II - aanpassing ontsluiting Havenpassage Als tweede zal de bestaande ontsluiting van de Havenpassage worden aangepast. Ook zullen andere, noodzakelijke technische aanpassingen aan deze parkeergarage worden gedaan zodat deze voor de lange termijn gebruikt kan worden. Als onderdeel van deze fase zal tijdens de transformatie een tijdelijke nieuwe parkeeroplossing moeten worden gevonden voor de gebruikers van de Havenpassage. Nadat technische en ontsluiting gerelateerde zaken zijn afgerond kan worden gestart met het transformeren van het waterfront, het openen van de gevels, de bouw van het paviljoen, de trappartij en de aanleg van de daktuin. Fase III - herontwikkeling voormalig pand ABN Amro Parallel aan Fase II kan worden gestart met de herontwikkeling van het voormalige pand van de ABN Amro op de hoek van de Rosa Luxemburgstraat en Het Baken. Na oplevering kunnen toekomstige bewoners en andere gebruikers tijdelijk parkeren in de aangepaste Havenpassage totdat de herontwikkeling van de parkeergarage Stadsbaken gereed is. Als onderdeel van deze ontwikkeling wordt het eerste deel van de binnentuin gerealiseerd. Ook kan gestart worden met herinrichting van de kade

Fase III Herontwikkeling van de voormalige ABN-Amro locatie.

Fase IV - herontwikkeling Stadsbaken en voormalig pand ANWB Als laatste fase aan de noordzijde vindt herontwikkeling van de Stadsbaken plaats. De bestaande parkeergarage wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ook hierbij geldt dat er een tijdelijke parkeervoorziening moet worden gerealiseerd. Gekoppeld daaraan vindt herontwikkeling plaats van het voormalige pand van de ANWB op de hoek van de Rosa Luxemburgstraat en de Hagenstraat, alsmede ontwikkeling van het woonblok direct grenzend aan de westzijde van de verbinding tussen de Rosa Luxemburgstraat en het Stadhuisplein. Als onderdeel van deze ontwikkeling worden beide binnentuinen gerealiseerd.

Fase IV: Sloop en herontwikkeling van Stadsbaken en de voormalige ANWB locatie.

STADSKADE ALMELO

Groene borders (foto: Nanda Sluijsmans)

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

6. FASERING ONTWIKKELING

063

Vervolg Na Fase IV kunnen ook de overige ontwikkelingen, waaronder de mogelijk toekomstige ontwikkeling van de twee panden van Sint Joseph aan de noordzijde van de Stadskade, in combinatie met afronding van de binnentuin plaatsvinden. Hiervan is de rooilijn aan de Rosa Luxemburgstraat nog ter indicatie. Het uiteindelijke ontwerp moet worden bepaald op basis van de nieuwe situatie die is ontstaan nadat het project Stadskade is afgerond. Verder is het zoals eerder in dit Stedenbouwkundig Plan aangegeven van belang dat de inrichting van het Marktplein een vervolgopgave is. Het Marktplein speelt een belangrijke rol in het verbinden van groene elementen in de binnenstad. Er zal een gezonde balans gevonden moeten worden tussen een plek waar evenementen kunnen plaatsvinden en tegelijk voldoende groen is voor verbeteren van biodiversiteit, verkoeling en waterretentie.

Vervolgfase: Herontwikkeling St. Joseph blokken en herinrichting van het Marktplein.

Gemeente Almelo Haven Zuidzijde 30 7607 EW Almelo Telefoon: (0546) 54 11 11 Website: www.almelo.nl

Krämerbrücke, Erfurt - ontwerp: Rehwaldt Landschaftsarchitekten