Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Achter de Molen -bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
manier doorgezet in de textuur, kleurvariatie en gelaagdheid van de stenen. De verharding is een melange van functionele betonklinkers en -tegels, gladgestreken beton en natuurstenen banden en accentstroken. Bij de inrichting van de Laan van De Hoop wordt rekening gehouden met de verschillende sferen die je doorkruist. Komend vanuit het station, steek je ter hoogte van de Yunus Emre moskee eerst de nieuwe brug over. De fietser wisselt daar van kant, zodat de snelheid eruit wordt gehaald. Het resultaat is een driehoekig plateau met geïntegreerde zitelementen waar je van de Almelose Aa geniet. Eenmaal overgestoken, wandel of fiets je langs de zelfbouwwoningen. Die krijgen een privé strook van 2 meter breed voor een zitbankje en planten
40
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
41
Doorsnede van een woonstraatje
('Hollandse stoep'). De Laan van De Hoop loopt over
Doorsnede Molenplein
de Veldkampsweg heen, het langzaam verkeer heeft hier voorrang op het autoverkeer. De fietser en het groen wisselen ter hoogte van de Masjid moskee nog een keer stuivertje. Eén van de opties voor deze moskee is om een nieuwe gebedsruimte aan de Laan van De Hoop te realiseren. In dat geval wordt de laan hier een pleintje, een rustpunt voor buurtbewoners en moskeebezoekers. Zij kunnen daar op een straatbankje zitten of hun eigen stoel neerzetten, terwijl de kinderen flessenvoetbal spelen. Molenplein Het Molenplein is het hoogtepunt van de Laan van De Hoop en een bijzondere, toeristische ontmoetingsplek in het Nieuwstraatkwartier. Om een vloeiende overgang tussen de Laan van De Hoop en de Nieuwstraat te creëren, zou het wenselijk zijn om de recent gebouwde molenschuur te verplaatsen op
ca. 8.00 m
het plein. Het Molenplein krijgt een groene inrichting die aan een korenveld refereert. Strakke stroken en/ of plantenbakken met tarwe en winterrogge worden gecombineerd met een kruidenrijk mengsel van klaprozen, bolderik en boekweit. Enkele bomen zorgen voor schaduw in deze buurttuin. Die mogen niet te groot zijn, want dat zou de molen hinderen. Er komt een grasveld om te zitten, spelen en picknicken. Dat kan ook voor een oogstfeest en andere kleinschalige buurtactiviteiten worden gebruikt. Woonstraatjes De Laan van De Hoop is de ruggengraat van een netwerk met bestaande en nieuwe straatjes. De bestaande Veldkampsweg, Achter de Molen en Knoopshöfte worden opnieuw ingericht tot aangename straten. Het straatprofiel wordt ongeveer 10 meter breed met een rijbaan voor auto en fiets van 4,8 meter, aan minimaal één zijde een parkeerstrook en aan beide zijden een voetpad. Om dat mogelijk te maken, zullen de straten op een aantal plekken iets verbreed moeten worden.
De nieuwe, autovrije straatjes tussen de fabriekstuin van Veloretti en de Almelose Aa worden groen, intiem en stimuleren het burengevoel. Het straatprofiel wordt ongeveer 8 meter breed met een asymmetrische inrichting. Langs de woningen aan de ene kant van de straat komt een watervertragende groen- annex infiltratiestrook. Daar woon je met de schuifpui open en geniet je van de gezamenlijke, verkoelende voortuin die het regenwater bergt. Langs de woningen aan de andere kant komt een zitje of geveltuin. Daar drink je koffie met de buren, terwijl de kinderen spelen. De Bellavistastraat is een special. Deze bestaande straat krijgt een complete metamorfose tot chique laan. Het vrije zicht op het park van de Almelose Aa is belangrijk. Kerk en moskee komen vrij in het groen te staan. Voor de kerk komt een parkeerstrook voor halen en brengen, maar het meeste parkeren wordt -uit het zicht- tussen de stadsvilla's en het viaduct in
42
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
43
ontwerp woonstraatjes
de openbare ruimte wordt nadrukkelijk rekening gehouden met toegankelijkheid voor mensen met een fysieke of cognitieve beperking, zoals ouderen, minder validen en mensen met dementie. Door het toevoegen van herkenbare routes, voldoende zitgelegenheid, rustige groene plekken en laagdrempelige ontmoetingsplekken draagt de inrichting bij aan een inclusieve leefomgeving die eenzaamheid tegengaat en sociale betrokkenheid stimuleert. Een belangrijke ambitie van de gemeente is het herstellen van de balans in de stad. Op dit moment is er sprake van disbalans in leefbaarheid, woningvoorraad, voorzieningen en bevolkingssamenstelling tussen verschillende wijken. Achter de Molen fungeert als een ‘stepping stone’ tussen de binnenstad en omliggende wijken zoals de Wierdensestraat gesitueerd. Het straatmateriaal
uitnodigen tot recreatie en spontane interactie.
en -meubilair van de laan sluiten qua kleur, textuur
De Laan van Hoop, met zijn culturele gebouwen
en detaillering aan bij het park dat op die manier nog
en groene buffer, fungeert als een verbindende as
groter aanvoelt.
waar verschillende leefstijlen en achtergronden
Kerkelanden en Nieuwstraatkwartier, en draagt bij aan het versterken van de samenhang en aantrekkelijkheid van Almelo als geheel.
Bouwhoogte Onderzoeksbureau Actiflow heeft een windonderzoek uitgevoerd waarin de invloed van nieuwbouw op de werking van molen De Hoop is berekend. De wieken draaien immers alleen als er voldoende open ruimte rondom de molen is om wind te vangen. De heersende windrichting is zuidwest. De nieuwbouw in het plan ligt ten noordoosten van de molen en dat is gunstig. In het windonderzoek zijn drie varianten getest. Variant 3 is gebaseerd op de bouwhoogtes in dit plan met rond de molen een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Langs de Almelose Aa en het spoor bevinden zich hoogteaccenten van 12 tot 15 meter. Op de kop van de Bellavistastraat, op geruime afstand van de molen, staat een toren van maximaal 35 meter. De conclusie van het onderzoek is dat alle varianten, waaronder variant 3, geen significante invloed op de werking van de molen heeft. De wieken draaien in de huidige en toekomstige situatie zo'n 2.000 tot 2.500 uur per jaar.
samenkomen. Door slim waterbeheer en ecologische rustplekken ontstaat een gezonde en veilige
Sociale kwaliteit In Achter de Molen staat sociale kwaliteit centraal als fundament voor een leefbare, inclusieve en verbonden wijk. De gebiedsontwikkeling richt zich op een diverse woningmix, waarbij circa 30% van de woningen wordt gerealiseerd als sociale huur, verspreid over de verschillende fasen van het project. Deze spreiding draagt bij aan gemengde buurten en voorkomt concentratie van kwetsbare groepen. De sociale clusters zijn bewust ontworpen met een omvang van 30 tot 40 woningen, wat aansluit bij de ideale schaal voor gemeenschapsvorming en
leefomgeving die uitnodigt tot verblijf en ontmoeting. Zelf- en samenbouwlocaties bieden ruimte voor
laagbouw tot maximaal 10m hoogteaccent van maximaal 12m hoogteaccent van circa 15m toren tot 35m
bewonersinitiatieven en versterken de identiteit van de wijk. Deze aanpak stimuleert eigenaarschap en betrokkenheid, wat bijdraagt aan de sociale duurzaamheid van Achter de Molen. Daar mee draagt het plan actief bij aan het vergroten van de leefbaarheid in Almelo door te investeren in een toekomstbestendige woonomgeving waar ontmoeting, veiligheid, zorg en ontspanning samenkomen. De wijk wordt ontwikkeld als een levendige en dynamische plek, waar
sociale cohesie.
bewoners zich thuis voelen en actief deelnemen aan
De openbare ruimte wordt ingericht als
ruimte, met veel groen, water en voorzieningen,
het sociale leven. De inrichting van de openbare
ontmoetingsplek, met toegankelijke oevers langs de Almelose Aa, speelelementen en zitplekken die 44
Maximale hoogtes in windonderzoek
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
ondersteunt een gezonde leefstijl en stimuleert sociale interactie. Bij de verdere uitwerking van
45
doe het zelf persoonlijk, creatief, duurzaam, kostenbewust en geaard
Visitekaartje gestapeld wonen op markante plekken met een vleugje doe het zelf
4. BEELDKWALITEIT Achter de Molen voegt iets unieks en kleurrijks aan
beeldkwaliteit. De beeldkwaliteit is gebaseerd op
onze stad toe. Bewoners krijgen hier de ruimte om
algemene ontwerpprincipes voor Achter de Molen
hun Almelose droom waar te maken. Zo'n handen
plus een ontwerpopgave met welstandscriteria per
uit de mouwen aanpak is een attractie op zich. Het
deelgebied. De algemene ontwerpprincipes voor
trekt bezoekers naar het Nieuwstraatkwartier die
Achter de Molen zijn:
een kijkje komen nemen. En eenmaal enthousiast geworden, besluiten ze wellicht om ook een zelf- en
Doe het zelf
samenbouwer te worden!
Zelf- en samenbouw bepaalt de identiteit van de nieuwe wijk. Toekomstige bewoners kiezen hun
mijn huis, onze straat
Stel: jij stopt je ziel en zaligheid in het project,
favoriete kavel en gaan met het ontwerp aan de slag.
maar de buurman maakt er een potje van. Dan
Een goed ontwerp is persoonlijk, creatief, duurzaam,
zou je willen dat er regels zijn die de kwaliteit en
kostenbewust ('veel voor weinig') en geaard in z'n
waarde van jouw bezit waarborgen. Dat heet
omgeving.
DE VERSCHILLENDE DEELGEBIEDEN IN KAART GEBRACHT
woon samen met anderen, maar naar eigen wensen deelgebied
LAAN VAN DE HOOP
deelgebied
KOP NIEUWSTRAAT
deelgebied
COGAS CAMPUS
zandkorrel in de oester werken met het bestaande leidt tot iets unieks
touch of happiness ruimte voor ideeën, lef en Experimentele architectuur. 46
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
deelgebied
BLAUWE DRIEHOEK
deelgebied
BELLAVISTA
47
Ruimte voor experimentele architectuur (BNB architecten)
deelgebied Visitekaartje Het gestapelde wonen bemiddelt tussen de kleine
LAAN VAN DE HOOP
schaal van de zelf- en samenbouw en de grote schaal van het spoor, de wegen en bedrijven rond het gebied. De architectuur is stedelijk en robuust met een vleugje doe het zelf dat passanten
Dit deelgebied vormt het hart van Achter de Molen.
Welstandscriteria
nieuwsgierig maakt.
Het stedenbouwkundige ontwerp transformeert het verouderde bedrijventerrein in een walhalla
Stedenbouwkundige structuur
Mijn huis, onze straat
van creatieve zelf- en samenbouw. Het ruimtelijke
De zelfbouwkavels bevinden zich binnen
raamwerk bestaat uit bestaande en nieuwe
bouwblokken met een helder gedefinieerde
structuren. Daarbinnen liggen grote en kleine
buitenrand die de openbare ruimte begeleidt
zelfbouwkavels, elk met hun eigen kenmerken en
en een meer informele binnenwereld met tuinen
kwaliteiten. Te midden van deze kavels bevinden zich
en parkeren. De buitenrand van het blok grenst
ook een aantal wat grotere woon- en werkgebouwen
telkens aan een ander type openbare ruimte. Langs
die het geheel verrijken.
de Almelose Aa en de Laan van De Hoop komen
In Achter de Molen doe je het zelf én samen. De architectuur straalt openheid en vertrouwen naar de straat uit. Hier geen dichte deuren en lelijke achterkanten, maar een voorgevel die bijna helemaal open kan. De straat wordt op die manier een verlengstuk van je huis.
voorname woningen met hedendaagse grandeur. De kavels aan de Veldkampsweg lenen zich bij uitstek
Zandkorrel in de oester Sommige ontwerpers kunnen alleen op een leeg grasveld uit de voeten. Achter de Molen is anders. De onregelmatige verkaveling komt voort uit de geschiedenis. Een oud gebouw blijft soms staan. Straat als verlengstuk van je huis (Taller 11)
Maar juist die wrijving tussen bestaand en nieuw leidt tot iets werkelijk unieks.
Ieder zijn eigen stijl
Touch of happiness In Achter de Molen is ruimte voor ideeën, lef en experimentele architectuur. Dus jouw persoonlijke, creatieve, duurzame, kostenbewuste en geaarde ontwerp mag best opvallen! Zo ontstaat er een boeiend straatbeeld waar telkens weer iets nieuws te ontdekken valt. Deze algemene ontwerpprincipes gelden voor alle vijf deelgebieden van Achter de Molen. Elk deelgebied heeft ook een eigen ontwerpopgave. Die komt voort uit de wisselwerking tussen architectuur en de openbare ruimte: Almelose Aa, Laan van De Hoop, Molenplein en Woonstraatjes.
48
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
49
ZELF- EN SAMENBOUW LAAN VAN DE HOOP REGELKAART Vlak voor bebouwing Indicatieve rooilijn Werk en voorzieningen in plint Bijzondere stadsplek Fabriekstuin Dwaalroutes basishoogte tot 10m
almelose aa
KIES JE UITSTRALING
KIES JE VORM
KIES JE PLEK
hoogteaccent tot 12m Parkeerhofje
ANDERE OPTIES IN HET PLAN
de veldkamp
A
lm
el
os
e
A
a
V
el
d
ka
m
p
sw
eg
Laan van de hoop
WONEN AAN DE AA
WONEN EN WERKEN AAN DE OUDE LINTEN
WOONSTRAATJES
INSTAPKAVELS
KORTE RIJTJES
BIJ DE FABRIEKSTUIN
veloretti
Wonen aan de Laan van De Hoop Wonen aan de Almelose Aa
molenblok
Wonen en werken aan de oude linten De woonstraatjes
molenplein
De instapkavels De korte rijtjes Wonen aan de fabriekstuin
50
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
51
Afhankelijk van je budget, koop je 4, 5, 6, 7 of 8 travëen van 1,2 meter (Hollands huis)
voor combinaties van wonen en werken. De ondiepe instapkavels aan de woonstraatjes zijn bedoeld voor out-of-the-box doeners die hun droom op een klein oppervlak waarmaken. De wat grotere woongebouwen zijn echte verbinders in de wijk: Veldkamp Dit appartementengebouw wordt omringd door vrije kavels en krijgt daar ook een spannende, participatieve tik van mee. Veloretti Het bakstenen fabrieksgebouw wordt behouden en komt met een nieuwe invulling vrij in de 'fabriekstuin' te staan. Molenblok Dit blok tussen Molenplein en Knoopshöfte herbergt een mix van appartementen en voorzieningen die de Nieuwstraat nieuw leven inblazen. Creatieve opbouwen binnen maximale bouwhoogte
Voor de Masjid moskee zijn er verschillende opties die iets gemeen hebben: het verminderen van de
Architectuur van het Molenblok (Attika Architecten)
parkeerdruk, het behouden van de karakteristieke spantenhal en het versterken van het publieke, uitnodigende karakter. Typologie, bouwhoogte en kapvorm De zelf- en samenbouw bestaat uit grondgebonden woningen die schouder aan schouder worden gebouwd. De bouwers kiezen ervoor om 4, 5, 6, 7 of 8 travëen van 1,2 meter te kopen. De breedte van de kavel varieert dus van 4,8 tot 9,6 meter. De maximale kavelbreedte is belangrijk om afwisseling in het straatbeeld te creëren. De diepte van de woning mag variëren, maar is altijd een veelvoud van 0,5 meter om aansluitproblemen te voorkomen. De bouwhoogte is maximaal 10 meter, wat neerkomt op twee lagen met een pronte kap of drie lagen plat. Langs de Almelose Aa mag een extra laag worden gebouwd, tot 12 meter. Zo wordt hier optimaal van de ligging aan het water geprofiteerd. Langs de Almelose Aa en de Laan van De Hoop dient een robuuste wand met stedelijke hoekoplossingen te 52
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
53
Privé stoep of voortuin in Roombeek, Enschede
Materialisering en detaillering moeten duurzaam zijn
worden gevormd. Hier is geen plek voor woningen van één of twee lagen plat. De woon-werkkavels aan de Veldkampsweg en de instapkavels aan de woonstraatjes mogen volledig bebouwd worden. De buitenruimte ligt in dat geval op de verdieping met een levendig en groen daklandschap als resultaat. De Veldkamp en het Molenblok zijn eveneens maximaal 10 meter hoog. Ze krijgen een vleugje zelfbouw. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door een stevige parcelering van het gebouw, een grote variatie aan woningplattegronden, speelse kapvormen en/of de materialisering. Overgang privé-openbaar De zelfbouwwoningen staan strak in de aangegeven rooilijn en wateren af op de aangrenzende wadi's in
Instapkavels mogen volledig bebouwd worden
het openbaar gebied. De begane grond krijgt een
die beslissing wordt bij de uitgifte van de kavels
open en uitnodigend karakter. Gesloten bergingen
genomen. In alle gevallen is het belangrijk dat er een
bevinden zich aan de binnenzijde van het blok. De
eenduidig en verzorgd beeld ontstaat, bijvoorbeeld
woningen aan de Laan van De Hoop beschikken over
door de plaatsing van een zonnedak boven de
een privé stoep of voortuin van 2 meter diep zonder
auto's. Bewoners van het appertementengebouw
gebouwde erfafscheiding. Op de verdieping mag een
de Veldkamp en bezoekers parkeren op straat. Dat
erker over de eigen stoep uitsteken. De woonstraatjes
geldt niet voor de bezoekers van de commerciële en
hebben een vrijere opzet. De bebouwing op de
maatschappelijke voorzieningen in het Molenblok. Die
instapkavels mag terugspringen, mits het een
parkeren op eigen erf.
veelvoud van 0,5 meter vanaf de kavelgrens is. Materialen en details Een begane grond van minimaal 3,5 meter hoog
De zelf- en samenbouwers in Achter de Molen
vergroot de beleving en gebruiksmogelijkheden
hebben veel ontwerpvrijheid. De architectuurstijl is
van een woning. Op specifieke plekken is zo'n hoge
vrij en varieert van klassiek en retro tot ecologisch,
plint een vereiste. Dat geldt voor alle straathoeken
industrieel, modern of experimenteel. Welke stijl je
van de Laan van De Hoop, de woon-werkkavels
ook kiest: de materialisering en detaillering moeten
aan de Veldkampsweg en de commerciële en/of
duurzaam zijn. Dat betekent dat ze het milieu zo
maatschappelijke plint aan het Molenplein en de
min mogelijk belasten en lang meegaan. Maar het
Nieuwstraat.
betekent ook nog iets anders. Kies voor materialen die mooi verouderen en in de loop der jaren aan
Parkeren
karakter winnen. Daar hebben jullie en je buren
De Almelose Aa, Laan van De Hoop en woonstraatjes
plezier van.
zijn autovrij. Bewoners parkeren in hofjes die vanaf de Veldkampsweg ontsloten worden. De gemeente of een Vereniging van Eigenaren is verantwoordelijk voor de aanleg en het beheer van de parkeerhofjes;
54
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
55
deelgebied
BELLAVISTA Dit deelgebied slaat de brug tussen Achter de Molen
De nieuwbouw staat aan de noordkant van deze
en het station. Drie veroudere kantoorgebouwen
as. Het gebied ten zuiden daarvan hoort bij het
tussen de Bellavistastraat en Wierdensestraat maken
park langs de Almelose Aa en blijft verder vrij van
plaats voor vier stadsvilla's en een woontoren. De
bebouwing. De verbinding tussen de Bellavistastraat
stadsvilla's maken van de Bellavistastraat een chique
en Nieuwe Sligtestraat verschiet van kleur. De Nieuwe
laan tussen de oude moskee ('Het Grootste Museum
Sligtestraat is sinds kort onderdeel van de F35; het is
van Nederland') en het nieuwe pronkstuk aan het
ongewenst om daar autoverkeer overheen te sturen.
spoor. De Bellavistatoren maakt van het huidige
De verbinding tussen de Bellavistastaat en Nieuwe
niemandsland rond het viaduct een plek waar je
Sligtestraat is daarom vooral voor voetgangers en
graag wilt zijn.
fietsers bedoeld. Bestemmingsverkeer van en naar de toren mag daar ook gebruik van maken, mits het
Welstandscriteria
de F35 niet belast. Typologie, bouwhoogte en kapvorm
Stedenbouwkundige structuur
De stadsvilla's refereren losjes aan de historische
De Bellavistastraat wordt iets verlegd en vormt
villa's van de Wierdensestraat. Het zijn stevige,
een verbinding tussen de oude en nieuwe moskee.
vrijstaande volumes die het ritme van de
Materialisering en detaillering moeten duurzaam zijn (LEVS architecten)
REGELKAART Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Werk en voorzieningen in plint Bijzondere stadsplek Dwaalroutes hoogteaccent tot 15m toren ca. 35m
56
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
57
Expressief middendeel met balkons en loggia's
bebouwingsstructuur bepalen. De stadsvilla's hebben
Parkeren
verschillend zijn, want dat past bij het gevarieerde
een groene overgang naar de straat; dat groen zet
De Bellavistastraat wordt ingericht als groene laan
beeld in dit deel van de stad. Ook de materialisering
zich bij voorkeur ook tegen de gevel en tussen de
met één parkeerstrook voor halen en brengen aan
is geïnspireerd op de klassieke, warme architectuur
villa's voort. De bouwhoogte van maximaal 15 meter
de kant van de kerk. Bewoners van de stadsvilla's
zoals die bijvoorbeeld langs de Wierdensestraat
helpt om te kunnen opboksen tegen de schaal van
en Bellavistatoren parkeren op eigen erf. Bij de
en Willem de Clercqstraat te vinden is. Denk aan
het naastgelegen viaduct. Het toepassen van een
stadsvilla's en de toren gebeurt dat op maaiveld
mooi metselwerk in frisse tinten, subtiele patronen
expressieve kap wordt toegejuicht. De historische
onder het gebouw. Bezoekers parkeren in een
en verspringingen die diepte en ritme geven. De
villa's hebben die immers ook.
gezamenlijk parkeerhof tussen de nieuwbouw
detaillering geeft daar vervolgens een hedendaagse
en het viaduct, van waaruit de verschillende
twist aan.
De Bellavistatoren fungeert als beeldbepalend
parkeervoorzieningen ontsloten worden. Op die
'lighthouse' aan de Laan van De Hoop, het spoor en
manier blijft het aantal doorsnijdingen van het groen
Deze vormentaal en materialisering zet zich voort
in de Wierdensestraat. De bouwhoogte is maximaal
tot één of twee beperkt.
in de plint van de Bellavistatoren. De hoogbouw op
35 meter. De plint begeleidt de Laan van De Hoop, de
de plint mag zich echter vrijer ontwikkelen en een
toren zelf springt terug. Dat moet vanwege externe
Materialen & details
eigen signatuur hebben. De toren hoort immers
veiligheid, maar zorgt er ook voor dat de menselijke
De stadsvilla’s delen een gemeenschappelijke
niet alleen bij Bellavista, maar markeert ook de
maat op de Laan van De Hoop niet verloren gaat. De
vormentaal die samenhang creëert. De opbouw is
toegang tot de wondere wereld van de zelf- en
toren manifesteert zich vanaf de Bellavistastraat op
herkenbaar: een strak vormgegeven begane grond
samenbouw in Achter de Molen. En iets van dat
eenzelfde manier. Niet opdringerig, maar zorgvuldig
met royale entree, een expressief middendeel met
creatieve, vrijgevochten karakter mag dus ook hier
gesitueerd in de tweede lijn. De trapsgewijze opbouw
balkons en loggia's waar het woonplezier vanaf spat
tot uitdrukking komen.
van de hoogbouw richting de moskee zorgt daarbij
en tot slot de bovenste verdieping met de allure
voor een subtiele dimensie.
van penthouses. Toch mag elke stadsvilla subtiel
Overgang privé-openbaar
Uitnodigende entrees aan de Bellavistastraat
De stadsvilla's hebben een alzijdige oriëntatie en richten zich op de Bellavistastraat én
Open plint en trapsgewijze opbouw (Arons & Gelauff Architecten)
Wierdensestraat. De entrees van de stadsvilla's bevinden zich evenwel aan de Bellavistastraat. De plint heeft aan die zijde een open, uitnodigend karakter, terwijl de begane grond aan de zijde van het parkeerhof een meer utilitair karakter mag hebben. Daar bevinden zich ook de NUTSvoorzieningen. Een groene gevel legt de relatie tussen bebouwing en park en valt om die reden zeker te overwegen. De plint van de Bellavistatoren oriënteert zich op de Laan van De Hoop. De plint wordt daar minimaal 3,5 meter hoog en krijgt een open, uitnodigend karakter met zoveel mogelijk entrees van publieksgerichte functies die de Yunus Emre moskee triggeren om hun hek open te zetten. De bovengelegen appartementen richten zich daarentegen op het park, van het spoorgeluid af. De stadskant van de toren mag daardoor natuurlijk geen saaie achterkant worden. 58
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
59
deelgebied
BLAUWE DRIEHOEK Dit deelgebied dankt zijn naam aan de Almelose Aa
praktische oorzaak. De beide gebouwen aan de
die er doorheen stroomt en aan de kenmerkende
Veldkampsweg worden van elkaar gescheiden door
vorm door de ligging tussen de Laan van De Hoop,
de overstort in het verlengde van de Knoopshöfte
Veldkampsweg en Nieuwe Sligtestraat. De Blauwe
die en passant de zichtlijn naar de Almelose Aa
Driehoek bestaat op zijn beurt ook weer uit drie
veilig stelt. De vorm van het woongebouw tegenover
woongebouwen met appartementen, elk met hun
de Masjid moskee wordt daarnaast bepaald
eigen vorm en karakter. Deze variatie past bij de zelf-
door de inpassing van twee eiken. De externe
en samenbouw in Achter de Molen en maakt van
veiligheidszone langs het spoor bepaalt op zijn beurt
deze vergeten hoek bij het spoor een stoer en toch
de scherpgesneden vorm van 'het strijkijzer' op kop
zacht stuk stad.
van de driehoek die de knik in de Laan van De Hoop markeert. Dit markante woongebouw ligt te midden
Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur
van een autovrije openbare ruimte en is uitsluitend voor hulpdiensten, verhuiswagens ed. bereikbaar. Dat heeft invloed op de programmatische invulling van het complex.
De unieke vorm van de woongebouwen heeft een
REGELKAART Gevarieerd ensemble rond het water (Broparken, Linköping) Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Bijzondere stadsplek Bestaande eiken Dwaalroutes hoogteaccent tot 12m
60
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
61
Wonen met uitzicht over het park
Typologie, bouwhoogte & kapvorm
tussenzone die van niemand is ontstaat. Langs
de kop van de Knoopshöfte parkeren op het pleintje
De praktische randvoorwaarden resulteren in drie
de Almelose Aa gaan eventuele buitenruimten op
op de hoek Veldkampsweg-Nieuwe Sligtestraat. De
kleinschalige woongebouwen die één ding gemeen
in het landschap. Het gevelbeeld is open, zonder
bewoners en bezoekers van het strijkijzer maken daar
hebben: de fantastische ligging in het park rond
galerijen of iets dergelijks. Beide woongebouwen
ook gebruik van.
de Almelose Aa. De gebouwen zijn verschillend van
hebben aan die kant een open en uitnodigende
vorm en dat vraagt om verschillende typologieën
plint. Daar bevindt zich tevens de entree. Gesloten
Materialen & details
die daarop inspelen. Het strijkijzer is perfect
functies zoals bergingen en NUTS-voorzieningen zijn
De woongebouwen vormen een familie, maar
voor jongeren die geen auto bezitten of voor
zorgvuldig ingepast en beslaan daar maximaal 10%
er is ruimte voor eigenheid. Het familiaire zit in
een wooninitiatief ten behoeve van ouderen die
van de gevellengte. De entree van het woongebouw
het natuurlijke karakter van de architectuur die
gemakkelijk bij de moskee en kerk binnenlopen.
op de kop van de Knoopshöfte bevindt zich aan
past bij de ligging in het park. Het eigene zit in de
De bouwhoogte is maximaal 10 of 12 meter. De
de Veldkampsweg. Het gebouw oriënteert zich
speelsheid van de architectuur die past bij de zelf-
kapvorm is vrij, wat ruimte biedt voor bijvoorbeeld
daarnaast vooral op het park. Sterker nog, laat
en samenbouw langs de Laan van De Hoop. De
zonnepanelen en daktuinen.
de beplanting van het park het gebouw maar
gebouwen variëren daardoor in kleuren, texturen en
beklimmen!
materialen. Denk hierbij aan gerecycled baksteen,
Overgang privé-openbaar
Met je voeten in het park
62
Parkeren
in de detaillering is aandacht voor natuurinclusieve
oriënteren zich op de Laan van De Hoop en de
Het woongebouw bij de eiken beschikt over een
en creatieve oplossingen, zoals nestkasten voor
Almelose Aa. De overgang privé-openbaar is aan die
halfverdiepte garage die vanaf de Veldkampsweg
vogels en vleermuizen.
kant een tikkeltje formeel, zodat er geen rommelige
ontsloten wordt. Bewoners van het woongebouw op
Galerijontsluiting rond de eiken
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
lokaal hout en andere vernieuwende materialen. Ook
Het woongebouw bij de eiken en het strijkijzer
Informeel en natuurlijk (Park Valley Diemen, Mecanoo)
63
deelgebied
COGAS CAMPUS Cogas hoort bij Achter de Molen en heeft recent het interieur van het kantoor aan de
Het nieuwe werken op de Campus
Rohofstraat vernieuwd. In het plan wordt het buitenterrein efficiënter ingericht als campus voor de energietransitie. Een deel van het huidige opslagterrein komt vrij voor verbreding van de Almelose Aa en woningbouw. Welstandscriteria Stedenbouwkundige structuur De hoofdontsluiting van de Cogas Campus bevindt zich aan de Rohofstraat. De huidige entree aan de Veldkampsweg blijft eventueel in gebruik voor medewerkers op de fiets. Deze scheiding van
De bestaande loods op het Cogas-terrein.
verkeerssoorten maakt het mogelijk om het fiets- en autoparkeren veilig, efficiënt en dichtbij het kantoor te organiseren. Het zware laad- en losverkeer krijgt
REGELKAART
z'n eigen routing over het terrein. Deze logistieke lus doet de verschillende magazijnen, containerplekken en andere opslagpunten aan. Om de lus te kunnen
Ecologische zone Noordzijde - het park Oostzijde - de zelfbouw
Overdag en 's avonds een fijne plek in de wijk
Zuidzijde - de Veldkampsweg Westzijde - de Rohofstraat Mogelijke nieuwe constructies Ruimte voor buitenopslag
64
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
65
Doorsnede Cogas Campus - woonstraatje
Zuidzijde - de Veldkampsweg De erfafscheiding als architectonisch element, een duurzame 'wrap' die rond de installaties wordt gewikkeld. Westzijde - de Rohofstraat De erfafscheiding als lommerrijke voortuin van het kantoor met de bestaande bomen, een speelplekje en picknickbanken. Parkeren Medewerkers en bezoekers parkeren op eigen terrein en worden, komend vanaf de Rohofstraat, zo snel mogelijk afgevangen. De gebruiksintensiteit van het parkeerveld is relatief laag. Dat biedt de kans om infiltrerende groenbestrating toe te passen. Dat is Infiltrerende groenbestrating
Een duurzame 'wrap' rond de installaties
realiseren, wordt het noodagregaat naar een plek dichtbij het kantoor verplaatst. Typologie, bouwhoogte & kapvorm De bebouwing bestaat uit het gerenoveerde kantoor, het magazijn, de spantenloods en de installaties aan de Veldkampsweg. Naargelang de behoefte, kunnen er één of twee utilitaire constructies met zonnedaken bijkomen. Die zijn, net als de huidige bebouwing, maximaal 10 meter hoog.
mooi en duurzaam.
Materialen & details De materiaalkeuze is een kwestie van 'practice what you preach'. Cogas staat voor duurzaam en toekomstbestendig, en dat zou je op de Cogas Campus moeten kunnen zien. Circulair en biobased, maar dan
DIERVRIENDELIJKE VERLICHTING
op een robuuste en functionele manier toegepast. Een slimme combinatie van low-tech en high-tech, van diervriendelijke verlichting, datagestuurde bewatering van groene gevels en slimme boomsensoren tot een buurtbatterij en energiepositieve constructies.
DATAGESTUURDE BEWATERING
Overgang privé-openbaar De begrenzing van de Cogas Campus verdient alle aandacht. Enerzijds moet het terrein beveiligd worden. Anderzijds is een zachte overgang naar de omgeving gewenst. Noordzijde - het park De erfafscheiding als een moderne, natuurinclusieve 'slangenmuur' waar planten en dieren zich in nestelen. Oostzijde - de zelfbouw De erfafscheiding als onderdeel van een brede wadi
ENERGIEPOSITIEVE CONSTRUCTIES
SLIMME BOOMSENSOREN
waarin het regenwater van de Cogas Campus wordt opgevangen. 66
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
67
deelgebied
KOP NIEUWSTRAAT Kop Nieuwstraat is een ontwikkelkans voor op de lange termijn. Dit deelgebied met de nodige
Welstandscriteria
verouderde bebouwing wordt begrensd door de
Stedenbouwkundige structuur
Nieuwstraat, Knoopshöfte, Veldkampsweg en
Het is wenselijk om de rooilijn van de Nieuwstraat
Ambtstraat, en zou kunnen worden getransformeerd
terug te leggen, zodat er meer ruimte voor
tot een ruime, aantrekkelijke entree van het
voetgangers en fietsers ontstaat. Door de rooilijn
Nieuwstraatkwartier. Dat draagt ook bij aan de
van de Ambtstraat terug te leggen, wordt de externe
totstandkoming van een optimistisch stadsbeeld
veiligheidszone rond het spoor gerespecteerd. De
langs het spoor. De realisatie is echter afhankelijk van
vrijgekomen ruimte zou op een groene manier
verschillende factoren, waaronder de samenwerking
kunnen worden ingericht. Dat is goed voor het
tussen eigenaren.
woon- en leefklimaat, goed voor de fietsers op de F35 en goed voor de waterhuishouding in het gebied. De omvang van het bouwblok blijft evenwel een probleem; er is weinig wisselwerking tussen de
REGELKAART
Kleinschalig en geparceleerd aan de Nieuwstraat
Vlak voor woonbebouwing Indicatieve rooilijn Dwaalroutes hoogteaccent tot 15m
68
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
69
Breder wensprofiel Nieuwstraat (lange termijn)
Ambtstraat en de wijk. Het doortrekken van de straat 'Achter de Molen' is daar een mogelijke oplossing voor. Die ingreep verbetert de 'doorbloeding' in het gebied en splitst het deelgebied in twee bouwblokken die qua maat, opbouw en sfeer aansluiten bij Achter de Molen. Typologie, bouwhoogte & kapvorm Het nieuwe bouwblok aan de Nieuwstraat krijgt twee wens: minimaal 15 meter
nu: ca. 10 meter
gezichten: kleinschalig en geparceleerd aan de Nieuwstraat en Knoopshöfte, stedelijk en beschuttend langs het spoor. Het tweede bouwblok heeft eveneens twee gezichten. De huidige, karakteristieke panden aan de Knoopshöfte en Veldkampsweg
Zelfbouw aan de Knoopshöfte en Veldkampsweg
worden aangevuld met zelfbouwwoningen. Is er behoefte aan appartementen, dan komen die langs het spoor. Overgang privé-openbaar
Breder wensprofiel Ambtstraat (lange termijn)
De eventuele herontwikkeling biedt de kans om een open en uitnodigende plint langs de Nieuwstraat te realiseren. Parkeren Hoe ambitieuzer de verdichting, deste groter de noodzaak van gebouwde parkeervoorzieningen. Die worden van binnenuit de wijk ontsloten, zodat de F35 nu: 11 meter
niet wordt belast. Materialen & details Kop Nieuwstraat is beeldbepalend en vraagt om een hoogwaardige vormgeving. Blijkt de globale ontwikkelrichting haalbaar, dan zullen de beeldkwaliteitsregels voor dit deelgebied verder worden uitgewerkt.
wens: minimaal 30 meter
70
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
Appartementen met geluidsluwe zijde langs het spoor 71
5. MILIEUKWALITEIT
72
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
73
Achter de Molen ligt in een spoorzone met als
leefbaarheid van het gebied worden gewaarborgd.
niet gebouwd te worden, vanwege de PR10-6
er toch archeologische vondsten worden gedaan,
belangrijkste milieuaspecten geluid, trillingen, externe
Daarom moet er voor elk nieuw initiatief een
risicocontour van enkele meters.
moeten deze zorgvuldig worden gedocumenteerd
veiligheid, bodem en ondergrond, archeologie en
aanvullend geluidsonderzoek worden uitgevoerd.
en beschermd volgens de geldende wet- en
natuur en stikstof.
Dit betekent dat de geluidseffecten van de bedrijven
regelgeving. Door deze aanpak wordt ervoor
die blijven zorgvuldig moeten worden gemonitord en
gezorgd dat eventuele archeologische waarden
beheerd.
Geluid
Bodem en ondergrond De bodemkwaliteit in het gebied Achter de Molen is
Bij de ontwikkeling van het gebied wordt er rekening gehouden met het geluid afkomstig van
Trillingen
behouden blijven, terwijl de herontwikkeling van het gebied voortgang kan vinden zonder significante vertragingen.
grotendeels als industriegrond gekwalificeerd. Dit betekent dat de grond geschikt is voor industrieel gebruik. Voorafgaand aan de bouw van woningen
Natuur en stikstof
het spoor- en wegverkeer en milieubelastende
Bij nieuwbouw langs het spoor dient rekening
moeten er uitgebreide onderzoeken worden
activiteiten in en rond het plangebied. In het
te worden gehouden met trillingen van het
uitgevoerd om de exacte huidige staat van de grond
kader van het Omgevingsprogramma worden
spoor. Dit kan consequenties hebben voor de
te beoordelen. Deze onderzoeken omvatten het
Het vergroten van de natuurwaarde is een
indicatieve geluidsrapportages opgesteld om een
constructie van gebouwen, zoals de keuze voor
identificeren van eventuele verontreiniging en het
belangrijk onderdeel van dit plan. Achter de Molen
beeld te krijgen van de geluidsbelasting. Zo kan
een regelmatige structuur, stijve vloeren met
bepalen van noodzakelijke saneringsmaatregelen,
is echter geen onderdeel van het Natuurnetwerk
er worden bepaald of er maatregelen moeten
een hoge resonantiefrequentie en extra verticale
zoals het verwijderen van de verontreinigde grond en
Nederland. Externe effecten op nabijgelegen
worden getroffen om geluidsoverlast tegen te gaan.
stabiliteitswanden.
het aanbrengen van schone grond.
Natura 2000-gebieden als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn op voorhand
Ingrepen zoals geluidsisolatie en het creëren van geluidsbarrières kunnen nodig zijn om de impact
Verder is het druk in de ondergrond en zal het daar
niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader
op de nieuwe woongebieden te minimaliseren.
met de aanleg van bijvoorbeeld een waterberging,
van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit
parkeergarages, kabels en leidingen alleen maar
de Omgevingswet ten aanzien van stikstof
drukker worden. Daarom zal er een verkenning
wordt noodzakelijk geacht. Dit onderzoek kan
worden uitgevoerd met als doel om de ondergrondse
in eerste instantie worden gedaan door middel
ruimte efficiënt te ordenen. Dat helpt om korte termijn
van een modelberekening (Aerius-calculator)
initiatieven hun doorgang te laten vinden en lange
en zal plaatsvinden in het kader van het
termijn initiatieven niet te belemmeren. Er wordt ook
Omgevingsprogramma.
Met deze onderzoeken en mogeljke maatregelen wordt gestreefd naar een goede balans tussen stedelijke ontwikkeling, bedrijvigheid en een prettig geluidsklimaat voor toekomstige bewoners. Voor nieuwbouw langs het spoor geldt dat er aanvullend geluidsonderzoek moet worden uitgevoerd. Dit biedt inzicht in de geluidsbelasting op de toekomstige gebouwen in het plan. Op deze locaties ligt een ontwerptechnische opgave om aan landelijke wetgeving en gemeentelijk beleid te voldoen.
Externe veiligheid Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's voor mensen als gevolg van incidenten met gevaarlijke stoffen door vrachtvervoer per spoor. Hierdoor kunnen langs het spoor drie typen effecten optreden, die zijn vastgelegd in zogenoemde aandachtsgebieden: • Brandaandachtsgebied (BAG) van 30 meter. • Explosieaandachtsgebied (EAG) van 200 meter. • Gifwolkaandachtsgebied (GAG) van 300 meter.
bekeken hoe de chemische, fysische en biologische kwaliteit van de ondergrond kan worden verbeterd, zodat de bodem weer meer als spons gaat werken. Dat draagt onder andere bij aan de wateropvang en vitaliteit van de beplanting.
Achter de Molen valt binnen alle drie de Tevens moet er rekening worden gehouden met
aandachtsgebieden. Dit heeft gevolgen voor de
de geluidsbelasting van bestaande bedrijven en
functies van gebouwen in het gebied, zoals het
voorzieningen zoals de moskeeën. Het grootste
huisvesten van een verpleeghuis of basisschool.
deel van het Achter de Molen is momenteel nog
Om die reden zal er bij het opstellen van het
bedrijventerrein, maar veel bedrijven zullen te zijner
Omgevingsprogramma en het Omgevingsplan een
tijd vrijwillig worden uitgeplaatst of opgeheven.
beoordeling van de externe veiligheidsrisico’s op
Een aantal bedrijven wordt in het plan ingepast.
basis van een plaatsgebonden risico (PR) en een
De transformatie naar een gemengd woon- en
groepsrisico (GR) plaatsvinden.
werkgebied mag de bedrijfsvoering van deze ondernemers niet hinderen. Tegelijkertijd moet de 74
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
In het gebied direct langs het spoor dient helemaal
Archeologie Het gebied Achter de Molen kent een lage archeologische verwachting. Dit betekent dat er weinig kans is op het aantreffen van waardevolle archeologische vondsten. Desondanks is het belangrijk om tijdens de werkzaamheden alert te blijven op mogelijke archeologische resten. Indien
75
6. ONTWIKKELSTRATEGIE Achter de Molen is een gebiedsontwikkeling
religieuze instellingen, een opleidingsinstituut
die kansen biedt voor het gebied zelf, het
en een aantal woningen. Om vanuit een
Nieuwstraatkwartier en onze stad. De ontwikkeling
versnipperde eigendomssituatie tot een integrale
draagt bij aan een gevarieerd woningaanbod en
gebiedsontwikkeling te komen, pakt de gemeente
het versnellen van de woningbouwproductie die
een regisserende rol. De gemeente wil tempo maken
nodig is om aan de Twentse vraag te voldoen.
om speculatie en onevenredige prijsstijgingen tegen
Bij zo'n ambitieuze gebiedsontwikkeling past een
te gaan. Er wordt actief ingezet op de ontwikkeling
ambitieuze én realistische ontwikkelstrategie. Deze
van gemeentelijke percelen. Daarnaast heeft de
strategie speelt in op onverwachte ontwikkelingen in
raad op 12 september 2023 besloten om de Wet
en rond het gebied, initiatieven uit de samenleving,
voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor delen van het
veranderende marktomstandigheden, nieuw
plangebied te vestigen. Sindsdien heeft de gemeente
beleid en eventuele concurrerende projecten in de
een aantal percelen aangekocht. Ook is de
omgeving.
gemeente een samenwerking met Cogas, Almelose woningcorporaties en het Waterschap Vechtstromen
HIER WIL JE BOUWen n r de Mole
chte Thuis in A
Ontdek Achter de Molen op www.almelo-centraal.nl 76
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
aangegaan.
Maatschappelijke doelen
Voor het deelgebied Kop Nieuwstraat zal de
De gemeente geeft met het Stedenbouwkundig
Initiatiefnemers zijn hier in de lead. Dit kan in de
plan Achter de Molen invulling aan de Ontwikkelvisie Almelo Centraal die de gemeenteraad in januari 2024 unaniem heeft vastgesteld. De gemeente Almelo streeft met het plan meerdere maatschappelijke doelen na. De gebiedsontwikkeling Achter de Molen bindt sterke, ondernemende
gemeente een faciliterende rol innemen. toekomst veranderen, rekening houdende met de (financiële) mogelijkheden van de gemeente. Ook zorgt de gemeente voor afstemming zodat alle initiatieven samen leiden tot een aantrekkelijke wijk om te wonen en werken.
mensen aan de stad. Het woningaanbod wordt gevarieerd, passend en betaalbaar met zelf- en samenbouw in de hoofdrol. Daarnaast wordt de ruimtelijke en sociale structuur versterkt. De Almelose Aa wordt weer in ere hersteld. De nieuwe Laan van De Hoop verbindt de wijk met het station en Kerkelanden.
Kwaliteitsteam Het Kwaliteitsteam Almelo Centraal bestaat uit de stadsbouwmeester Almelo, spoorbouwmeester en een externe landschapsarchitect. Dit team bewaakt, samen met de gemeentelijke stedenbouwkundige en landschapsarchitect, de ruimtelijke kwaliteit
Rol gemeente Achter de Molen is een binnenstedelijk bedrijventerrein met grote en kleine bedrijven,
van de gebiedsontwikkeling in Achter de Molen binnen het kader van dit Stedenbouwkundig plan. Hierbij gaat het om de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van individuele bouwplannen, de samenhang tussen de 77
Fase 1 fase 1
fase 2
fase 3
Klaar voor de start
Business Fase 2 case in de maak
Visie Fasevoor 3 lange termijn
verschillende bouwplannen en de kwaliteit van de
ontwikkeld. De wereld is in beweging en de kans is
openbare ruimte. Daar waar er zich na vaststelling
groot dat er zich onverwachte ontwikkelingen zullen
van het Stedenbouwkundig plan nog wijzigingen
voordoen. Daardoor kan de vraag naar woningen
voordoen, passend binnen de scope van het
sneller toenemen of afnemen. Ook de kwalitatieve
vastgestelde plan, heeft het kwaliteitsteam mandaat
vraag kan veranderen richting meer grote of kleine
om hierover te beslissen. Het kwaliteitsteam speelt
woningen. Het plan biedt de ruimte om daar flexibel
een rol bij de architectenselectie. Ook adviseert het
op in te spelen. Dat geldt ook voor de realisering van
team over de proceskwaliteit en stimuleert het de
de stedelijke voorzieningen.
samenwerking met Rijk, provincie en partners. Het kwaliteitsteam heeft de bevoegdheid om na een
Het Stedenbouwkundig plan Achter de Molen wordt
integrale afweging een positieve beoordeling te
in drie fasen ontwikkeld:
geven op een ontwerpoplossing die niet expliciet in de aanwijzingen van het SP, BKP of visie openbare ruimte is beschreven.
Fase 1
Laan van De Hoop tot Veldkampsweg
Bellavista Blauwe Driehoek Cogas Campus
78
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
Fase 2
Laan van De Hoop tot Molenplein
Tijdlijn en fasering
Fase 3
Kop Nieuwstraat
Omgeving Masjid moskee
Het plan wordt gefaseerd, op een organische manier,
Garageboxen Rohofstraat 79
Particuliere Opdrachtgeverschap was tot nu toe
van de fysieke leefomgeving. Het voorliggende
in Almelo, behalve in Noord-Oost weinig ruimte.
Stedenbouwkundig plan is de basis voor de
Met dezelfde droom, maar een kleiner budget, kan
verschillende op te stellen Omgevingsplannen. Deze
betaalbaar Particulier Opdrachtgeverschap vorm
Omgevingsplannen vormen vervolgens de basis om
krijgen in een rijtje eengezinshuizen. In dit Particulier
vergunningen te kunnen verlenen. Na het vaststellen
Opdrachtgeverschap-segment kunnen daardoor
van het Stedenbouwkundig plan, wordt gestart
ook koopstarters meedoen. Om de ruimtelijke
met het opstellen van het Omgevingsplan voor het
kwaliteit te bewaken en aspirant kopers te helpen
noordelijk deel. Dit Omgevingsplan verwachten we
zal de gemeente een dienstverlenende rol innemen
in 2026 gereed te hebben. Voor het Omgevingsplan
waarbij de kopers via een helder stappenplan, een
komen er momenten met formele inspraak. De start
vast aanspreekpunt en snelle procedures een woning
van de woningbouw is voorzien vanaf 2027.
kunnen bouwen.
Grondexploitatie en vastgoedstrategie Het Stedenbouwkundig plan geeft randvoorwaarden en richtlijnen voor de integrale gebiedsontwikkeling van Achter de Molen. De gemeente brengt fase 1 en 2 door middel van een actief grondbeleid tot ontwikkeling. Dit betekent dat de gemeente de grondexploitatie voert om deze gebiedsontwikkeling essentieel onderdeel van dat plan. Op deze gronden De gronden voor fase 1 zijn in principe beschikbaar
is Wvg gevestigd. Het particuliere initiatief voor
voor woningbouw. Met Cogas wordt in de
een supermarkt plus appartementen op de hoek
tweede helft van 2025 een intentieovereenkomst
Nieuwstraat-Knoopshöfte kan in principe al eerder
gesloten inzake de verkoop van een deel van hun
starten.
opslagterrein aan de gemeente. De aanleg van de openbare ruimte is onderdeel van deze fase. Het
De voortgang van fase 3 is afhankelijk van de
gaat dan in het bijzonder over de Laan van De Hoop
samenwerking tussen eigenaren, het verkrijgen van
tot aan de Veldkampsweg en de inrichting van het
subsidies ed. Het Stedenbouwkundig plan dient voor
park rond de Almelose Aa. De herinrichting van het
deze gronden vooral als een visie voor de lange
Cogas-terrein tot Cogas Campus gebeurt op eigen
termijn te worden gelezen.
te realiseren. Bij de aanleg van de openbare ruimte, zoals De Laan van De Hoop en de Almelose Aa, voert de gemeente de regie over ontwerp, fasering en uitvoering. De aanpak van fase 3 zal op een later moment worden bepaald. De keuze voor actief grondbeleid in fase 1 en 2 betekent dus nadrukkelijk niet dat er in fase 3 automatisch voor actief grondbeleid gekozen wordt.
Omgevingsplan
De gronden voor fase 2 zijn nog niet allemaal
De gewenste ontwikkelingen in Achter de Molen
daar met een aantal eigenaren in gesprek om tot een uitvoerbaar plan en sluitende business case te komen. De aanleg van de Laan van De Hoop tussen Veldkampsweg en Molenplein vormt een 80
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
Zelfbouw In Achter de Molen wordt ruimte geboden voor zelf- en samenbouw van individuele en mogelijk ook collectieve plannen. Voor dit zogenaamde
In hoofdstuk 1 Inleiding / Samenwerking met de stad is uitgelegd dat de Ontwikkelvisie Almelo Centraal en het Stedenbouwkundig plan Achter de Molen op participatieve wijze tot stand zijn gekomen. In dat hoofdstuk staan ook de belangrijkste resultaten van het participatieve proces. In september 2025 wordt er een informatiemarkt over het Stedenbouwkundig plan georganiseerd. Alle belanghebbenden zullen in de vervolgfase worden geïnformeerd over de voortgang van het Omgevingsplan, de verdere uitwerking van de bouwplannen, de inrichting van de openbare ruimte en de verschillende bouwwerkzaamheden die daarvoor nodig zijn. De gemeente houdt bovendien de deur open voor initiatieven die Achter de Molen verrijken en zal haar best doen om die een passende plek in de ontwikkeling te geven.
initiatief en tempo.
beschikbaar voor woningbouw. De gemeente is
Omgevingsparticipatie
passen niet binnen de huidige bestemmingsplannen. Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Onder de Omgevingswet is een zogenaamd Omgevingsplan nodig om nieuwe plannen planologisch vast te leggen in regels ter bescherming
81
IN ACHTER DE MOLEN VOEL JE DE ENERGIE EN CREATIVITEIT VAN DE ZELFBOUWER, ALLESKUNNER, ONDERNEMER, SAMENBOUWER EN GEMAKSMENS DIE SAMEN VORMGEVEN AAN HUN ALMELOSE DROOM. VAN DE VRIJHEID VAN EEN LEGE KAVEL TOT HET GEMAK VAN EEN KANT-EN-KLARE WONING. ONTDEK HIER WAT BIJ JOU PAST.
Almelo Centraal Almelo Centraal Richtlijnen voor visuele identiteit Versie 0.3 - 23/01/2025